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aintensaparali-zacióndelademanda,queseestáviendoagravadaporlasperspectivasdelmercadolaboral,unidaalacontundentesequíaenlos canales tradicionales de financiaciónde promotores y particulares, el sobreen-deudamientoacumuladoenel sectoryelvoluminosostockdeviviendasexistenteennuestropaís,constituyenloselementosclaveque revelan la magnitud y origen de laactualcrisisinmobiliariaenEspaña.Enesteescenario,elsectorinmobiliario,quesehaconformado durante esta última décadacomoelprincipalpatróndecrecimientodelaeconomíaespañola,noparecedisponerdeunsectorsustitutivo.

Duranteelprimersemestre,sehansucedidolos principales indicadores de la deterio-rada salud del sector. La compraventade pisos ha descendido en términos inte-ranualescercadeun30%conrespectoaigual periodo de 2007. Mientras que laproduccióndelsectorseredujoenun10%,(la mayor tasa de la Unión Europea), elconsumodecementosehadesplomadoun10,7% interanual. Los visadosconcedidosparaconstruirviviendasdeobranueva,handescendidoun60,7%.Además,elpreciodelosinmueblesdeobranuevaseredujoúnicamenteun3,8%,algunasdécimaspordebajode la inflaciónmedia,establecien-douncrecimientorealnegativo.LaVPOsehaencarecidoun7,8% interanual,por lasubidadelmetrocuadradode referencia,dilatando el esfuerzo que deben realizarlas familiasparaafrontar susobligacionesfinancierasdepago.Elporcentajederentabrutadisponible que cada familia destinaa la cuota hipotecaria se ha encarecidodel33%,cotarecomendadaporentidadesfinancieras,hastael46,2%desdeelejerci-cio2004,aspectoque,unidoalasrecien-

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Alternativas de financiación para inmobiliarias y constructoras en tiempos de crisis

En estos momentos se plantea uno de los desafíos más apreciables de la última década: conseguir nuevas fórmulas de financiación empresarial, capaces de originar un umbral óptimo de liquidez, necesario para obtener una fortaleza financiera como la exhibida en años precedentes. A continuación se analizan algunos de los otros procedimientos financieros posibles que pueden permitir acometer con garantías los vencimientos de los compromisos de pago contraídos

tessubidasdelEuribor,dificultatodavíamásel acceso crediticio a familias de clasesmediasybajas.Así,comoeradeesperar,estaparálisishaempezadoagolpearconseveridaden lascuentasde resultadosdelasprincipalesinmobiliariasespañolas.

ComplejA situACión

El proceso de generación de valoreconómico de la actividad inmobiliariaylarepresentatividadhistóricadelvalordel suelo, materia prima sobre la queversalamayorconcentracióndecapitalfinancieroderivadode todapolíticadeinversión inmobiliaria, comportan unaingente movilización de recursos. Lasfuentes mayoritarias de generación derecursos comprometidos han provenidofundamentalmente de fondos ajenos,como consecuencia de una época dedinerobaratocomolaquehemosatrave-sado.Estohageneradoprofundosdes-equilibriosfinancierosenlosbalancesdelas inmobiliarias, originando un excesode inversióneconómicamente injustifica-day,desdeelpuntodevistafinancieroy bancario, suscitando un exceso deacumulación de riesgo de insuficiente

calidad.Deestamanera,enparaleloalempujedelciclodecrecimientomásdila-tadoyextensodelahistoriadeEspaña,sehanacumuladoenlosbalancesdeungrannúmerodelasempresasdelsector,grandespartidasdeexistenciasdetodotipo de naturaleza - urbano, urbaniza-ble, rústico...-.Sinduda,unaventuradoapalancamientoquehadesencadenadola aparición de fondos de maniobradeficitarios,loquesimbolizalaescasezdegeneraciónderecursoslíquidosparahacerfrentealasobligacionesdepagoa corto plazo. Como resultado, hancomenzadoaaflorarlosprimerosimpa-gosdedeudaavencimiento.

Losprolongadosprocesosdemaduraciónquesoportaestatipologíadeactivos-sola-res,enmarcadosdentrodelapartidacon-table de aprovisionamientos-, asociadosa sus dilatados desarrollos urbanísticos,conllevan el mantenimiento de elevadascargas financieras, difíciles de sostenercuando la generación de rendimientosafectaalactivoencuestión.

Lacombinacióndedeudayespeculacióndesmedidahaconformandounaarriesga-

Autor: JorgeTorresQuilez.DirectorfinancierodeGrupoInmobiliarioCincoVillas

título: Alternativasdefinanciaciónparainmobiliariasyconstructo-rasentiemposdecrisis

Fuente: DirectivosConstrucciónnº216pág.22.Noviembre2008.

Resumen: Los indicios de agotamientode la capacidad de endeu-damientobancariodenuestrotejido empresarial constituyeunodeloselementosprincipa-lesquepronosticaelfinaldelmodelo de empresa inmobi-liaria.Enestecontexto,resultafundamentalreinventarnuevasfórmulasde financiaciónconlas que atenuar la insuficien-ciadeliquidez,conelfindeevadirladefinitivaparálisisdeuna estructura productiva enmanifiestafasederetroceso.

Descriptores: Apalancamiento/Capacidaddeendeu-damiento/Titulización/Crisissubprime/Tiposdeinterés/Procedimientoconcursal/Refinanciación/Canjededeuda

Por Jorge Torres Quilez. Director financiero de Grupo Inmobiliario Cinco Villas

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da dinámica, al llegar a sobrecargar elcrecimiento de la productividad de estasempresas, que ha intervenido sin clemen-cia en las cuentas de resultados durantelaprimerafasedelarestriccióncrediticia.Comoconsecuencia, ladeterminacióndela proporción idónea entre fondos pro-piosydeudaequivalea fijarunnivelde

endeudamientoóptimoquesiempreostentafuertes implicaciones para la empresa, alintroducirunfactorimportantederiesgoenelprocesoinversor,yquesesuperponealriesgo económico determinado exclusiva-menteportodasaquellascontingenciasquepuedenafectaralresultadodeexplotacióndelaempresa.Dadalapresenteimposibi-lidad financiera para canalizar este duroescenario,lasempresasestánabocadasaafrontarunaduraetapadereestructuracióndesusrecursosajenos,asícomoalargosprocesos de refinanciación de su deudabancaria,enlosqueelprogresivotraspasodepropiedadde losactivos inmobiliariosaentidadesfinancierasseestablececomounodelosprincipiosneurálgicos.

RestRiCCión CReDitiCiA

Los bancos han cerrado rigurosamente elmercado de crédito a operaciones queantesconcedíanysehanvistoforzadasarepresentarelpapelmásrigurosodeestacrisis:eldegestoresyadministradoresdelas grandes compañías inmobiliarias. Nisiquiera los planes gubernamentales derescate financiero, que pretenden volverainstaurarlaconfianzayseguridadeneldevastadosistemafinanciero,parecenquevayanaprovocarquelosmercadosmayo-ristasdefinanciaciónvuelvanalanormali-dadenelcortoplazo.Enelcasoespañol,la reactivación de la cadena de créditoversasobredoscimientosbásicos;porunlado,laelevaciónde20.000a100.000euros la cantidad aseguradapor titular yentidad-FondodeGarantíayDepósito-encasodequiebrabancaria;yporotro, la

creación,concargoalTesoro,deunfondoporimportede30.000millones,ampliablea50.000millonesdeeuros,aefectosdeadquirir activos “sanos y en ningún casotóxicos”alsistemabancario,conelobjetodeinyectarlesunnivelsuficientedeliquidezparaquepuedanvolverafinanciaralcon-juntodepersonalidadesfísicasyjurídicas.

Almargendeestasmedidas,sevaapro-cederaotorgarafianzamientoal sistemabancario por un montante de 100.000millonesdeeuros,paralamaterializacióndesusoperacionesinterbancarias,siemprey cuando semantengan unos determina-doscriteriosdesolvencia.SedejaabiertalaposibilidadaqueelGobiernoacudaarecapitalizacionesdeentidadescrediticiascon el fin de inyectarles disponibilidad.Este plan cuenta con la ventaja de queEspañaostenta unadeudapública relati-vamente exigua, con niveles cercanos al40%denuestroPIB.

Ladesconfianzay lascontinuas tensionesenelmercadointerbancarioespañolconti-núanconsiderándoselatónicafrecuentedelosúltimosmeses,siendovitalparasufun-cionamientolarecuperacióndeunmínimogradodeseguridad.Lasequíadeliquidezenelmercadointerbancariohallegadoatal extremo que las entidades financierasespañolas, tradicionalmente prestadorasderecursosalrestodelasentidades,hanpasadoaadoptarunaposiciónnetamentedeudora,porimportede570millonesdeeuros,deacuerdoalosúltimosdatosdelBancodeEspaña.

titulizACión y CRisis subprime

Elepicentrodeestasituaciónseencuentramanifiestamente focalizado en las hipote-cas dealto riesgo subprime, concedidasconunelevadoniveldeeuforiaenEstadosUnidos a personas que se encontrabanpordebajodelosestándaresdesolvenciabancaria,alalbordelboom inmobiliario

Las empresas del sector están abocadas a afrontar una dura etapa de reestructuración de sus recursos ajenos y a largos procesos de refinanciación de la deuda

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de2001.Deestamanera,enunentornocadavezmásglobalizado,latitulizaciónsehaconvertidoenelmecanismodetrans-misiónadecuadoparaqueun fenómenodenaturalezalocalsehayaconvertidoenunconflictodeimpactoglobal.

Enestesentido,lasentidadesconcesionariasdeestaarriesgadatipologíadehipotecas,conelobjetodereducirelriesgoasumidoylalimitacióndecrecimientoderivadadeladotacióndereservasasociadasacadaconcesión,ycontinuarotorgandounmayorvolumendehipotecas,traspasaronaotrascompañías un paquete compuesto porestos productos junto conotros de natura-leza prime, configurando un instrumentode teórica alta calidad crediticia, ya queseencontrabanrespaldadosporgarantíashipotecariasyevaluadosporagenciasdecalificación.Lacompañíacompradoracon-traía los beneficios y riesgos subyacentes,mientrasquelaentidaddehipotecassubpri-medeshacíalaoperaciónconunsuculentomargendebeneficio,obtenidovíacomisio-nesyexentaderiesgos,yseencontrabaendisposicióndeconcederotranuevahipote-ca subprime. Todos estos lotes, magistral-mentecomercializadoscomoderivadosdecréditoydenominadoscomoobligacionescongarantíacolateral (Collateralized Debt ObligationsoCDOs)fueronadquiridosenunprimernivelporhedge fundsyasuvezdeterminadosfondosderentafijayplanesde pensiones consiguieron participacionesde estos hedge funds, conformando unsegundonivel.Deestamanera,elproductosefuepropagandodeformaapalancada,arrojandoundramáticobalanceporelque,en lugardeasumir íntegramenteel riesgounaúnicaentidad,cadahipotecasubprimeposeía virtualmente millones de pequeñospartícipes que desconocían su inclusión ycontagio en sus respectivos productos deahorro.Deestamanerasehaforjadounadesconfianzasinprecedentesenelprocesode colocación y prestación de recursosfinancieros.

situACión De entiDADes FinAnCieRAs

Eldictamendelaactualsituaciónfinancie-raresultairrebatible.Elritmodecrecimientodelcréditoconcedidoporelsistemafinan-

cieroespañolsehareducidoalaterceraparte, de manera que esta contracciónpuededificultarseriamentelareactivacióndelsectorinmobiliarioespañol.Laespera-davueltaalanormalidaddelosmercadosde financiaciónmayorista,en losque lasentidadesfinancierascaptanrecursosconemisionesdedeuda,bonos,cédulasotitu-lizaciones,noterminadeiniciarse.Comoconsecuencia de esta demora, crece lapreocupación sobre cómo repercutirá lacrisisdeliquidezsobrenuestrasinmobilia-rias.Ante lasdificultadesparaaccederalosmercadosdecrédito, labancaespa-ñola ha aumentado sus esfuerzos paracompensar laescasezde recursosmayo-ristas conelahorrodeclientes, viéndoseobligada a iniciar una auténtica guerradepasivobancario,lanzandocampañasde captación de depósitos más agresi-vas,yapelandoconmayorfrecuenciaalBanco Central Europeo (BCE) que antesde comenzar la crisis o emitiendopapelacortoplazo.

El beneficio neto consolidado de las45 cajas de ahorro que integran laConfederación Española de Cajas deAhorro (CECA) ha disminuido durante elprimer semestre en un 3,8%, lo que haconformado el primer desplome en seisaños.Eneste tiempo,elmargendeinter-

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El ritmo de crecimiento del crédito concedido por el sistema financiero español se ha reducido a la tercera parte

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mediación, que constituye el reflejo máspuntual de laactividadde una caja, haaumentado un 8,5%, hasta alcanzar los10.060 millones de euros gestionados,apesardequetansólohaceunañosuritmodecrecimiento interanualsesituabaen el 20%. Las comisiones netas se hanreducidoun1,3%,mientrasqueelmargenordinario ha avanzado únicamente un5,9%. La ratio de eficiencia, que evalúaloquegastaunacajaporcadaeuroqueingresa,sehaincrementadoenun1,2%,hastasituarseenel47,7%.

Por otra parte, el gradual repunte en elíndice de impagos está repercutiendode forma incisiva en la estructura deprovisiones que las cajas habían estadoacumulandoalolargodelúltimoperíodode crecimiento, para hacer frente a estepronosticado cambio de ciclo, hasta talpuntoqueunadecenadecajashaanun-ciadounaratiodecoberturadel100%,loque equivale a adolecer de la oportunacoberturaconprovisionesdetodossuscré-ditosdedudosocobro,aquellosenlosquehantranscurridotresmesesdedemoraenla liquidacióndelcorrespondientedesem-bolso.Estetestimonio,queseconsideraríaestándarenelrestodesistemasfinancierosdeeuropeos,seacentúaenEspaña,comoresultadodehaberexhibidoenlosúltimos

ejercicios unas ratios de cobertura muyporencimadel100%.Afinalesdelejer-ciciopasado,lacoberturadelascajassesituabaenel212%,loque,porotrolado,demuestralarapidezdedeteriorodeesteindicador.Porotraparte,lasexpectativasparael horizonteacorto ymedioplazoinstan a revisar al alza las previsionessobre el porcentaje de impagos previstopara este año y el siguiente. Ante esteescenario,lascajasaumentansucolchóndeprovisionesconlasdenominadasdota-ciones subestándar. Se trata de un tipodeprovisióndenaturalezavoluntariaquecubreactivosquetodavíanoseencuentran

reconocidoscomomorososperoque,conun elevado grado de certeza, probable-menteloserán.

Endefinitiva,elincumplimientogeneraliza-doenlosplazosdepagodelasdeudasporpartedeinmobiliariasestáemplazan-doalasentidadesfinancierasacreedorasa plantearse la disyuntiva de afrontardilatados periodos de recobro o asumirlatuteladeestasfirmas,conelobjetodesanearsuscuentasyacelerarelperíododeretornodelosfondosprestados.Elmontan-tede loscréditosconcedidosa las inmo-biliariasdurantelosúltimosaños,35.000millonesdeeuros, confirma lanecesidadque afronta nuestro sistema bancario deevitar que las grandes inmobiliarias seveanabocadasaunasituaciónconcursal.Deestamanera,lascajashancomenzadoacanjearpréstamossuscritosconpromoto-res, respaldadosporsueloosingarantíareal, aplicando las fórmulas oportunascon el objetode recobrar deuda ymini-mizarsuspotencialesdañosanteelriesgodepresentaciónde nuevos concursosdeacreedores.Esteiniciodeejecucionesdedeudapuedellegaradesencadenarunacarreraentrelapropiabancaalahoradecerraracuerdos,conelfindeadjudicarselosactivosdemayorcalidadyconmayo-resposibilidadesdeventa.

etApA De ReestRuCtuRACión

Este nuevo escenario obliga a plantearseuna revisión de los arcaicos modelos denegocio,sustentadossobrevaloresdesueloysobrecrecimientosescasamentefundadosde ventas de vivienda. A este respecto,se hace imprescindible la formulación denuevos mecanismos que permitan la rein-vencióndedispositivosfinancierosprecisospara la consecución de unos niveles definanciación necesarios que sostengan laviabilidad de las empresas constituyentesdelsectorinmobiliario.Ensíntesis,sedebenbuscar nuevas fórmulas de financiación

Directivos Construcción Noviembre 200826

Las entidades financieras españolas, tradicionalmente prestadoras de rescursos, han pasado a ser deudoras

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empresarial, necesarias para facultar unposicionamiento hacia la fortaleza finan-ciera exhibida en años precedentes. Acontinuación se detallan algunos de losprocedimientosfinancierosalternativos.

a) Préstamos participativos

Se tratadeun instrumento financieroqueproporciona recursos a largo plazo sininterferiren lagestiónde laempresa.SeencuentrareguladoporelArtículo20delRealDecreto-Ley7/1996,de7dejunio,sobremedidasurgentesdecarácterfiscalydefomentoyliberalizacióndelaactividadeconómica y por la Ley 10/1996, de18 de diciembre, de Medidas FiscalesUrgentes. El préstamo participativo secaracteriza porque el sujeto otorganteparticipa del interés social, circunstanciaquesemanifiestaendistintosaspectosdesuregulación.

Funcionalmente, atesora la consideracióndepréstamoparticipativoaquelquecon-centralassiguientessingularidades:

1.Laentidadprestamistapercibeuninte-rés variableque sedeterminaen funciónde la evolución de la actividad de laempresa prestataria, pudiendo encontrar-se supeditado el criterio para determinardichodesarrolloadeterminadasmagnitu-descontables,comoelbeneficioneto,elvolumendenegocio,elpatrimoniototalocualquierotraquelibrementeacuerdenlaspartescontratantes.Deformaadicional,sepuedeconvenirlaretribucióndeuninterésfijoconindependenciadelaevolucióndelaactividad.

2. Las partes contratantes se capacitanparaacordarunacláusulapenalizadorapara el supuesto de amortización antici-pada. En todo caso, el prestatario sólopodrá saldar anticipadamente el présta-moparticipativosidichaamortizaciónsecompensa con unaampliaciónde igualcuantía a sus fondos propios y siemprequeéstanoprovengadelaactualizacióndeactivos.

3.Encuantoalordendelaprelacióndecréditos, estos préstamos, se sitúan des-puésdelosacreedorescomunes.

4. Los préstamos participativos tienen laconsideración de fondos propios a losefectosdelalegislaciónmercantil,mientrasque los intereses devengados, tanto encuantía fijacomovariable,seconsideranpartida deducible a efectos de la baseimponibledelImpuestodeSociedadesdelprestatario.

Por último, los préstamos participativosse consideran patrimonio contable a losexclusivosefectosdereduccióndelcapitalyliquidacióndesociedadesprevistasenlalegislaciónmercantil.

b) Daciones en pago

Laausenciadeunniveldedisponibilidadtesorero preciso para atender en tiempoy forma el devengo de las obligacionesde pago contraídas como consecuenciadeldesarrollodeunaactividadrecurrente,origina, cada vez conmayor asiduidad,laaparicióndeunafigurajurídicaquesesuelematerializar sólidamente en épocasdecrisis inmobiliarias.Aestosefectos, ladación en pago se configura como unatécnica inmejorable para la cancelaciónde loscréditosadquiridos, consistenteenel establecimiento de un convenio entredeudor y acreedor, en virtud del cual elprestamistaaceptaenpagounbiendife-rentedel inicialmenteconvenido.Se tratade un sistema de garantizar el perfectocumplimento de adeudos y de extinguirtodas las obligaciones acordadas, quese perfecciona por medio de la entregavoluntariaqueeldeudorrealizaatítulodepagoasuacreedor-conelconsentimientode éste- de una prestación de servicio uobjetodistintodeldebido.

Endefinitiva,constituyeunverdaderocon-tratodecompraventa,pormediodelcualeldeudordeunadeudapecuniaria,queadolece momentáneamente de liquidez,liquida su crédito contra la entrega deun bien mueble o inmueble, o contra laprestación de un servicio determinado acuentadelacarga,produciendosimilaresefectosaldelpagoordinario, -sinembar-go, corresponde señalar que cuando elacreedorsufreeviccióndelactivorecibidoen pago, renace la obligación primitivaquedandosinefectoladación-.

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c) Cesiones de activos

Eldeudorantelaimposibilidaddeotorgarcumplimiento a sus distintas obligacionesde pago, acuerda con sus acreedoresunmedio de reembolso quediverge delinicialmente previsto, entregando íntegrao parcialmente determinados activos conelobjetodequeseenajenenyseapliqueelimportelíquidoobtenidoalpagodesuscréditos,queseextinguiránsielimportedelaventalossatisfaceplenamenteo,porelcontrario,subsistiránporladiferencia.

El Art. 1.175 autoriza al deudor a des-embolsar sus deudas mediante la cesióndeactivos a sus acreedores, demaneraque,salvopactoencontrario,eseendososóloleliberaderesponsabilidadhastaelimporte líquidode losbienes cedidos.Adiferenciade ladaciónenpago,dondese transmite la titularidadde losbienesalosacreedorescomopagodelasdeudas,en la cesióndebienes se conformaunaentrega los bienes, sin transmisión detitularidad.

Asimismo,enestemétodoexisteuncon-trato de mandato celebrado entre el

deudor y los acreedores por el queaquel, mediante el otorgamiento de unpoder irrevocable, encarga a éstos queenajenen losbienes cedidos yqueapli-quen al cobro de los créditos las canti-dades obtenidas con la liquidación delos bienes. Para este perfeccionamientodel negocio, se requiere la entrega delosbienescedidosalosacreedoresyelotorgamiento de los poderes necesariosparaquelosacreedorespuedanvender-los.Comoresultadodeestapremisa,losacreedoresposeeránlaadministracióndelos bienes cedidos hasta que procedana suenajenacióndefinitiva, yeldeudornopodrárevocarelmandatonienajenarlos bienes cedidos de los que conservala propiedad, por lo que será él quiensoportará todos los riesgos dimanantesdelosmismos.

Por último, y atendiendo a las diferentestipologías de cesiones existentes, preva-lecen, por su grado de aplicación, lassiguientes:

1. Cesión de bienes judicial -procedi-miento judicial de quiebra-. Comprendelatotalidaddeactivosdeldeudoryparti-cipanenelactotodossusacreedoressindistinción.

2. Cesión de bienes convencional. Notienenqueverseafectadostodoslosbienesdeldeudornirealizarseconelconjuntodeacreedores, sibien laaprobaciónpreviadelconveniorequiereelacuerdounánimedetodoslosacreedoresimplicados,dadoqueserigeporloacordadoentredeudoryacreedores.

d) Cesión de activos con pacto de recompra

Una modalidad alternativa que presentauna destacada particularidad respecto aanterior resideen laventaalcontadodeun determinado activo y en la recompraa un plazo y precio determinados en elmomentoinicial.Esequivalenteaunprés-tamoacortoplazoinstrumentadomedian-te laenajenaciónaun tercerodelactivoen cuestión con compromiso fehacientede recompraenuna fecha futura,conelobjetodegenerardemaneraapremiante

La dación en pago se configura como una de las mejores técnicas para la cancelación de los créditos adquiridos

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unniveldeliquideznecesarioparaafrontarlosperiodosdepagoprogramadosenunhorizontedecortoplazo.Estatransferenciade activos suele originar el devengo deunrendimientoexplícitoafavordelcesio-nario como contraprestación al procesode tenencia del mismo durante el lapsotemporalpactado.

e) Compañías de capital riesgo

Otrosistemadesignadoainyectarliquidezyafortalecerlaconfianzadelconjuntodeacreedores financieros radica en propor-cionaraccesodirectoenelcapitalsocialde la compañía a inversores privados,tambiéncalificadoscomoBusiness Angels(BA).Son inversoresnoprofesionalesquesuministransoporteanuevasideasoacti-vidadesencursoqueprecisanlaconsecu-cióndeciertosnivelesdefinanciaciónparainvertirennegocioscongranpotencialdecrecimiento,conelobjetivodeobtenerunaplusvalíaamedioplazo.Almargendelacontribuciónnetamentemonetaria,aportanunnotablegradodeconfianza,unexce-lente nivel de conocimientos, experienciaprevia en el mercado operativo, un net-workingdeelevadacalidadyunaselectaprotecciónalosaccionistasminoritarios.

Enesencia,constituyenunavaliosafuentedeinyecciónderecursosfinancierosparaseguiracometiendoprocesosdeinversión-promociones en ejecución, desarrollosurbanísticosenproceso,gestióndeactivosinmobiliarios...-queasegurenlasostenibili-daddeunaestructuradecostes,cuandolaadmisiónalmercadocrediticioseencuen-tre rigurosamente restringida. Sin duda,unmecanismoalqueseacogenaquellasfirmas que exhiben mejores perspectivasdeprogresiónyratiosdesolvencia.

f) Novación de la cartera de activos hipotecarios

Enlosúltimosejercicios,lahipotecasehaconvertidoenunafigurajurídicaclaveenel proceso de adquisición de cualquierinmueble. Como consecuencia del ago-tamientodelacapacidadempresarialdeobtencióndepasivoexigibleydelacotade sobreendeudamientoque subyacedelosEstadosFinancierosdelasinmobiliarias,

laampliacióndelimportedelacarteradeactivos hipotecados, se cimienta comounenfoquedefinidoaefectosdeobtenerliquidezconfianzasindefectibles.Enestesentido,lanovaciónsedelimitacomounamodificacióndeunaobligaciónporotra,obligaciónposteriorqueextingueomodifi-calaprimera,yconstituyeunactojurídicodedoblefunción,quealavezqueliquidaunaobligación,haceemergerotranuevaensulugar,denominadanovaciónpropiaoextintiva,obienmodificaesencialmentela obligación preexistente denominadanovaciónimpropiaomodificativa.Deestamanera,seproduceunaampliaciónenelmontanteglobaldelpréstamodegarantíahipotecaria, bajo una idéntica afecciónque suministra el afianzamiento originaldel inmueble. Se tratade unmecanismopotencialmente interesante para cliente yentidad financiera, dado el devengo degastos mínimos, así como la suscripciónde contrato privado sin incurrir en costesde escriturapública,apesardeque lasentidades financieras puedan requerir elotorgamiento de escritura pública paragarantizar unamayor seguridad jurídica,con los consiguientes gastos implícitos aestetipodeactosjurídicos.

g) Concurso versus refinanciación

La LeyConcursal otorga importantes ven-tajas a la empresa en crisis, frente a losprocedimientosderefinanciación,enarasdelograrsurecuperaciónfinancieraydeconseguirgarantíasdecobroparaelagre-gadodeacreedores.Enúltimotérmino,unconcursodeacreedoreses la figuraa laqueseacogenlasempresasquepresentanunestrangulamiento financiero,circunstan-cial o permanente, que les aproxima aconsiderarsecercanasaunasituacióndeinsolvencia, esdecir, nopuedenafrontarlosplazosdepagoproyectadosparasusdeudas,demaneraquepermitecongelarel desembolso de los créditos. Con elenorme peso de la deuda financiera, eldesenlacea lascontingencias financierassepuededilatareneltiempo.

Laviabilidaddelacompañíaseconstituyecomo la premisa básica. En el caso deque los administradores presenten dudasacercadel futuro inmediatode laempre-

sa,conosin refinanciacióndesucargafinanciera,el concurso sepresentacomoúnicaopción yaque, en caso contrario,con renegociaciones sobre presupuestosno factibles, se estaría incumpliendo lanormativa vigente actual y, por tanto,incurrirían en responsabilidades mercan-tiles e incluso penales. Mientras que enlas refinanciacioneselequipogestor vivependientedelosvencimientosdeprincipaleintereses,enlosconcursossesuspendeeldevengodeinteresesdeaquellasdeudasno garantizadas, lo que permite a losadministradoresadecuarlaactividadordi-nariadelasociedadalanuevarealidadque le afecta, bajo la supervisión de unadministradorconcursal.

El concurso supone aceptar de formarealista la verdadera situación financieradelaempresaqueseacogeaélyfacilitaa los acreedores unmayor control sobrelaactividaddelaempresaysusdeudas.Independientementede estaaseveración,muchosadministradoresrechazanloscon-cursos por cómo pueden afectar a lareputación de la firma que dirigen. Sinembargo,nohaypeorreputaciónqueunimpago. Asimismo, el concurso permiteuna reestructuración realista del balancedelacompañíaafectadaatravésdelosmecanismosdequita,porunaparte,quetieneuntopelegaldel50%,ydesuspen-sióndeinteresesporotra,interesesqueseconviertenencréditosubordinadoquesólocobraránlosacreedores,unavezliquida-da la deuda principal. Mientras persistaelconcurso,laempresapuedefuncionar,desde el punto de vista financiero, deformaordinaria,sibienhabráperdidoelaccesoalcréditoenelmercado.

Porúltimo,mientrasqueenlasrefinancia-ciones se requiere la unanimidad de losacreedoresparacerrarelacuerdo,enelcasodelosconcursosbastaconlamayo-ríasimplede losmismos,aunqueseaunúnicoprestamista,loqueagilizalosproce-sosde tomadedecisióny solventan,demaneraconcluyente,laproblemáticadelafinanciación. No obstante, se puedencerrarprocesosconcursalesconacuerdosentrelaspartessobrelabasedeplanesdeviabilidadsimilaresalosqueacompañanlosprocesosderefinanciación.

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