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AVALÚO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES
Ing. Alicia Beatriz González AbadC.I.V. Nº 16.742 / ASAPROVE Nº 326
SUDEBAN Nº P – 2.467 / FOGADE N-1202 SUDEBIP N°370-14
Correo: [email protected]
Teléfonos: 0414 1774027 0416 87877782.015
CONTENIDO PROGRAMÁTICOIntroducción1.- Enfoques de Valoración 1.1.- Enfoque de Comparación Directa1.2.- Enfoque del Costo1.2.1.- Costo de Reposición1.2.2.- Estructura de Costos1.2.2.1.- Directos1.2.2.2.- Indirectos2. Depreciación2.1.- Conceptos2.2.-Causas2.3.- Métodos2.3.1.- Línea Recta2.3.2.- Kuenzle2.3.3.- Ross2.3.4.- Ross-Heidecke2.3.5.- Jans3. Terminología
CONTENIDO PROGRAMÁTICO4. Avalúo de Inmuebles (Terreno – Bienhechuría)4.1. Enfoque de Comparación Directa (Mercado)4.1.1.- Homogeneización de datos de mercado4.1.2.- Regresión Múltiple4.1.2.1.- Excel4.1.2.2.- Programa estadísticoApartamentos, locales comerciales4.2.- Enfoque del Costo (Costo de reposición)Viviendas (Aisladas, Pareadas, continuas), Apartamentos, LocalesComerciales, Galpones, Cobertizos, Edificios, Paredes Perimetrales,Piscinas, patiosEjercicios5. Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ejercicios6. Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial7.- Informe de Avalúo8.- Tabla para el cálculo de honorarios9.- Referencias Bibliográficas
ENFOQUE DE COMPARACIÓN DIRECTA: se basa en la búsqueda y selección de
elementos (Datos de Mercado) comparables al sujeto de estudio, en cuanto a sus
características intrínsecas y extrínsecas.
Es condición fundamental para la aplicación de este enfoque la existencia de un
conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como muestra de
mercado.
Bajo este enfoque cualquier bien puede ser valorado, siempre que existan datos que
puedan ser considerados como una muestra representativa. Ejemplo de ello, se puede
valorar:
Inmuebles
Muebles y Utensilios
Automóviles
Semovientes
Maquinas y equipos
Se debe cumplir las siguientes etapas:
Inspección del Bien tasable
Identificación de las Variables Influyentes
Levantamiento de Datos de mercado
Homogeneización de valores
El procesamiento de la muestra, dependerá de su tamaño y del manejo de los
distintos procedimientos estadísticos y matemáticos
Inspección del Bien Tasable: Para valorar hay que conocer; para conocer es
necesario inspeccionar, esta debe ser muy cuidadosa de todo aquello que pueda
influir en el valor, tanto interno como externamente. Por lo que hay que inspeccionar
de la mejor manera el inmueble a valorar y el contexto urbano donde se encuentra el
inmueble. En esta etapa se debe disponer de: documentos, planos, tradición legal,
etc., a objeto de chequear en sitio. Se constata áreas, linderos, retiros, espacio
interno de las bienhechurías.
Identificación de las Variables Influyentes: se entiende como variable a la medida
que asume valores diferentes en distintos puntos de la observación. Existen variables
fáciles de identificar, como el frente de una parcela y el área; otras más complejas,
como la localización. Las variables presentan dos características fundamentales:
a) Son aspectos observables de un fenómeno
b) Deben presentar variaciones o diferencias en relación con el mismo fenómeno o
con otros
Levantamiento de Datos de mercado: se obtiene la información que servirá de
base para el tratamiento estadístico a ser utilizado. Es una etapa de gran importancia
en el proceso de valoración; se debe aplicar técnicas de muestreo, así como técnicas
de entrevista, a fin de obtener una muestra válida y confiable para explicar el mercado
Homogeneización de valores: al tener los datos, formada por inmuebles con
características heterogéneas, se deben homogeneizar con relación al bien
tasable.
La homogeneización puede ser realizada en dos formas:
Tradicional: aplicación de formulas, con la consecuente pérdida del nivel de
precisión de la valoración
Científico: por la adopción de modelos realizados a partir de los métodos
científicos sustentados por la inferencia estadística. Aquí el comportamiento del
mercado es explicado a través de modelos de regresión, da mayor precisión
Referenciales compraventa
Obtenidas en las Oficinas de Registro Inmobiliario o de publicaciones
especializadas como AVALUALKA DATOS ESTADÍSTICOS, CINPRONET, DATAINCO,
AVILAMALL.COM, C.A. y otros proveedores en el país.
El procedimiento consiste en seleccionar operaciones de compraventa
ocurridas en el período inmediato a la fecha del avalúo, procurando concentrar
la mayor cantidad de operaciones comparables de acuerdo con el tipo de
inmueble, ubicación, características del sector, uso, área y edad.
Estas operaciones pueden ser las provenientes del Registro Inmobiliario o de
ofertas
. La Oferta, existen tres maneras diferentes de considerarla:
1. Preventa, valor presente del precio estimado de venta cuando ésta se realice,
meses después de su fijación, una vez concluida la edificación, radicando la
ventaja para el comprador en asegurar un mejor precio mediante su pago, total o
parcial, por adelantado.
2. El mercado primario: lo conforman las unidades totalmente nuevas y en los precios
de venta tienen más influencia el costo de los insumos, incluido el terreno y la
construcción con todos sus componentes directos, indirectos y asociados, gastos
financieros, utilidad y todos los otros factores del proceso productivo.
3. El mercado secundario lo conforman las unidades que se reincorporan al mercado
para ser vendidos nuevamente. En este caso, las motivaciones para la venta y las
aspiraciones sobre el monto a percibir son totalmente diferentes y tendrá un peso
decisivo la deseabilidad del bien en oferta, medido en términos de su calidad,
vecindario, servicios, conservación y mantenimiento de la edificación, ya que
muchas veces debe competir con unidades nuevas.
ENFOQUE DEL COSTO: La estimación del valor de la propiedad se estima
comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad
sustituta, según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. El costo
es comparado con el valor de la propiedad existente, haciéndose los ajustes
necesarios por diferencias en antigüedad, condición y utilidad de la propiedad
valuada. Apraisal Institute US.
Se basa en la premisa que normalmente el comprador no paga más por un bien que
lo que le costaría construir uno de características constructivas en tamaño, ubicación,
espacio y utilidad similar al estudiado, sobre condiciones de terreno similares
existentes
El valor total del inmueble será la sumatoria del valor que se determine para el terreno
y el de mejoras, bienhechurías, equipos, obras exteriores y cualquier otro
componente físico.
ENFOQUE DE LA RENTA: Es aquel que estima el valor de un bien o de sus partes
constitutivas con base a la capitalización presente en su renta líquida, real o
prevista.
Los aspectos fundamentales a tomar en cuenta son:
• Determinación del período de capitalización
• Tasa de descuento a ser usada
Existen bienes como una mina, que no se encuentran a la venta en el mercado, ni
pueden ser reproducidos, pero que tienen un gran potencial de generación de renta; el
valor de este bien puede ser obtenido bajo el enfoque de la renta, no se estima valor de
mercado, pero sí un valor máximo de viabilidad que un inversionista estaría dispuesto a
pagar por el bien, en las condiciones por él establecidas.
Una forma de estimar el valor de mercado de un bien por renta, es cuan se trabaja con
la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado. Si se usa una tasa mínima de interés
definida por el inversionista, se obtiene una estimación del valor máximo que él mismo
pagaría por este bien
COSTO DE REPOSICION: Es el costo de la construcción NUEVA, similar al que se va a valorar
Las edificaciones usadas pierdencon el tiempo el valor, debiendoaplicárseles métodos dedepreciación para llegar al valoractual o presente
Si la construcción es muy antigua,se aplicará el valor deSUSTITUCION, es decir, identificaruna construcción con materiales ytécnicas actuales.
VALOR: Expresiónmonetaria de un bieninmueble a la fecha dereferencia de la tasación
PRECIO: Es lo que sepaga en bolívares porun bien inmueble en elmercado
COSTO: Inversiones de Capital relacionadas con la construcción, que comprende costos Directos e indirectos
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PRECIO DE MERCADO
•Es la cantidad en dinero por la cual una mercancía puede cederse (H.de Caires)
• Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones ni la inteligencia.
• El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico o
concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avalúo hasta que es
comprado. (Appraisers)
ESTRUCTURA DE COSTOS
COSTOS DIRECTOS
Materiales
Mano de obra
Equipos
Gastos de administración
Costos Asociados
Utilidad e imprevistos constructor
IVA
COSTOS INDIRECTOS
Permisología
Costo Proyectos
Costos Financieros
Seguros
Costos Legales
Los Costos de la Construcción se pueden obtener por:
1. Por cantidades de obra que tiene la construcción (Bienhechuría), que
se va a valorar, obteniendo el presupuesto de obras para ese bien. A cada
partida se le calcula su valor unitario (mediante análisis de precio) y cantidad
de obra y así determinamos el Costo de Reposición a nuevo del bien a
valorar. La inspección es más rigurosa, porque hay que medir, puertas,
ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de los baños, closet,
cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir
ambientes
El análisis de Precios Unitarios es quizás el instrumento más confiable para la
determinación del Costo de Reposición.
COSTOS DIRECTOS
El análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos:
MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de agregar los
Costos Administrativos, Utilidad Empresarial, I.V.A.).
Lo más importante de un Análisis de Precios Unitarios es fijar el
RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutará en
un día o por la unidad de medida. Este parámetro es el más importante ya
que todos los términos gravitarán en torno a este concepto ya que se
define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el
Rendimiento
Los Costos unitarios se pueden tomar del Visor CIV, APV, Contraloría
Estatales, Ministerios, Manual LUZ, entre otros
Nº Descripción Unidad Cantidad Precio Unitario
Precio Total
1 Trabajos preliminares* Proyecto SG* Replanteo de laObra m2
2 Infraestructura*Concreto en fundaciones m3
* Concreto en pedestales y riostras m3
* Acero de Refuerzo Kg3 Superestructura
* Concreto en vigas y columnas m3
* Concreto en losas de piso m3
* Encofrado en Vigas y Columnas m2
* Encofrado en Losas m2
* Acero de Refuerzo Kg4 Instalaciones Sanitarias
* Puntos de aguas blancas Pto * Puntos de aguas negras Pto* Bajante de aguas servidas ml* Montaje de aguas Blancas ml* Tubería de AN 4" ml* Tubería de AN 2" ml* Puntos de ventilación Pto* Artefactos Sanitarios Pto
PRESUPUESTO OBRAS EXISTENTESPresupuesto General de ObrasObra:Propietario: Fecha:Dirección
5 Instalaciones eléctricas* Punto de Iluminación Pto * Puntos de tomacorriente Pto* Montaje de Electricidad ml* Tableros y Breakers Pza
6Instalaciones Mecánicas y Especiales* Ventilación Forzada SG* Ascensores Und
* Instalaciones contra incendio Pto, ml, Pza
7 Albaliñería* Bloque de e = 10 cms m2
8Revestimiento y Acabado Interno* Friso Base m2
* Friso Liso m2
* Pintura Caucho en Paredes Exteriores m2
9Revestiniento y Acabado Externo* Revestimiento en Fachadas m2
* Pintura en Fachada m2
10 Pavimentos* Cerámica en Pisos m2
* Cerámica en Paredes m2
11 Carpinteria* Puertas y Marcos de Madera m2
12 Herrería
* Puertas, Rejas y Marcos Metálicos m2 , ml
13 Cerrajería14 Obras Exteriores
Total General BsImpuesto I.V.A.
ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS Fecha: Partida Nº
Empresa CódigoObra: Ubicación:
Descripción: UnidadCantidad:Rendimiento:
M A T E R I A L E SCÓDIGO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO TOTAL
TOTAL DE MATERIALE
SCOSTO TOTAL MATERIALES:
EQUIPOS
CÓDIGO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO DIARIO
TOTAL EQUIPOSCOSTO TOTAL EQUIPOS:
M A N O D E O B R A
CÓDIGODESCRIPCIÓN CANTIDAD SALARIO COSTO DIARIO
D.D. H.H. TOTAL SALARIO:280% COSTOS ASOCIADOS A LOS SALARIOS
OBSERVACIONES:
TOTAL MANO DE OBRA
COSTO UNITARIO MANO DE OBRA:
COSTO DIRECTO POR UNIDAD, SUB-TOTAL "A"
10%
ADMINISTRACIÓN Y GASTOS GENERALES
SUB-TOTAL "B"
15%UTILIDAD
SUB-TOTAL "C"
12%I.V.A.
PRECIO UNITARIO EN Bs.:D.D. Duración en Días H.H. Horas Hombres Necesarias
2. Por Tipología de la construcción: Manual de evolución de costos de la
construcción de “CINPRONET” (Real Estate Systems), correspondiente al
trimestre de elaboración del informe de avalúo. SOITAVE – Tipos de
Construcción; Se debe tener experiencia y conocimiento para poder
determinar si cada una de las partidas de obra presentadas en una
determinada tipología, está presente en nuestra obra a valorar.
Tabla N° 5: Aspecto de Costos de Construcción
Descripción ObservaciónMaterial Precios al nivel de fabricante y
distribuidor mayorista.Equipos Propio y/o alquilado.
Mano de Obra Según el contrato de la construcciónvigente.
Costos asociados Según contrato de la construcción.
Gastos de Administración
Referido la incidencia de los gastos de laconstructora (15 %)
Utilidad e imprevistos Referido a la incidencia de los gastos dela constructora (10 %)
Impuesto Impuesto al valor agregado (I.V.A.)- 12 %
Nota: Se destaca que no se consideran los costos o gastos asociados como: Permisería, Proyecto, financiamiento, Promoción y Venta. Tampoco se incluye el valor del terreno.
La incidencia de Costos por tipología presentan dos aspectos muy importantes
precios unitarios de construcción elaborados por cómputos métricos,
dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja, media,
superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y
privadas.
CIMPRONET se actualiza cada trimestre www.cinpro.net/
Detalle de la Tipología Adoptada Nº 81 CIMPRONET
Comercio construcción tradicional 0 Tipología Original
No. Descripción (%) Bs (M2)
1 Trabajos Preliminares 0,92 73,302 Infraestructura 9,16 729,853 Superestructura 25,03 1.994,344 Instalaciones Sanitarias 8,15 649,385 Instalaciones Eléctricas 7,56 602,376 Paredes 7,91 630,257 Sistema de bombeo 0,89 70,918 Impermeabilización 2,98 237,44
9 Rev est. y Acabado Interno 3,20 254,97
10 Rev est. y Acabado Ex terno 1,09 86,8511 Pav imento 9,18 731,4412 Carpintería 0,65 51,7913 Herrería 10,64 847,7714 Cerrajería 0,52 41,4315 Pintura 1,66 132,2716 Vidrios 0,54 43,0317 Artefactos Sanitarios 0,89 70,9118 Otros Equipos 4,69 373,6919 Obras Ex teriores 4,34 345,80
Totales por tipo y % aplicable 100,00 7.967,80CIMPRONET del 30-12-12
Se puede aplicar varias tipologías constructivas según el tipo de obras existentes:
Nº DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
USO ASIGNADO UNIDAD CUBIERTA DESCUBIERTA %
APLICABLEP.U.
Bs/m2/m3/ltsTOTAL
Bs
1 Vivienda uso familiar m2 150,00 100% 3600,00 540.000,00
2 Local 1 comercio m2 35,00 100% 3600,00 126.000,00
3 Local 2 comercio m2 40,00 100% 3600,00 144.000,00
4 Losas Estacionamiento servicios m2 100,00 100% 1200,00 120.000,00
5 Tanque de agua servicios m3 2000,00 100% 3400,00 3.400,00
6 Cerca de malla ciclón ml 100,00 100% 190,00 19.000,00
952.400,00
3,00% 28.572,00
5,00% 47.620,00
1,00% 9.524,00
1,00% 9.524,00
10,00% 95.240,00
1.047.640,00
1,50% 14.286,00
1,50% 14.286,00
0,00% 0,00
15,00% 142.860,00
4,00% 38.096,00
22,00% 209.528,00
32,00% 1.257.168,00
Total Costos Prom. Y Ganancias Bs. (Sub Total 3)
Total Costo Actual Bs./m2 (1+ 2 + 3)
Costos de Promoción y Ganancias
Inversión Previa
Inspección de la Obra
Gastos Financieros
Ganancia Empresarial
Promoción y venta
Proyecto, Permisología y Estudio de Suelos
Gastos Generales y Administración
Costos Directos
Costos Indirectos
Total Costos Asociados Bs. (Sub Total 2)
Parcial Sub Total 1 + Sub Total 2)
TOTAL COSTO DIRECTO
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR EL COSTO
CUADRO DE ÁREAS CONSTRUÍDAS SEGÚN MEDICIONES VALOR REPOSICIÓN
Costos Asociados al Promotor
3. Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector
Agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre anterior
al de elaboración del informe de avalúo. Es usado en Edificaciones,
Construcciones Rurales
4. Banco de datos del tasador
5. Empresas constructoras: ubicadas en la localidad donde reside el tasador
COSTOS INDIRECTOS
Costo Asociado Descripción
Uni
fam
iliar
Apa
rtam
ento
Ofic
ina
Loca
l Com
erci
al
Gal
pón
Hot
el
Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM) 2,00% 2,00% 5,00% 5,00% 2,00% 5,00%Estudio de suelo (ES) 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 2,50%Levantamiento Topográfico (LT) 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1,00% 2,00%Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI) 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 7,00%
Gastos Legales (GL) 7,00% 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Gastos Técnicos (GT) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 7,50%
Intereses Financieros (IF) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 5,00%
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,00%
Impuestos Municipales (IM) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Primas de Seguro (PS) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Derechos de Incorporación (DINC) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Publicidad y Venta (PV) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00%
Administración (ADM) 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00%60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00%
COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN
Fuente: Prof. Miguel Camacaro
Estudios Básicos (EB)
TOTAL
Asesorías (AS)
Financiamiento (FIN)
Administración, Servico y Ventas (ASV)
¿Qué bienes se valúan?Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad lo que se valúa mas que el activo tangible o intangible de acuerdo
al siguiente esquema:
ACTIVOS TANGIBLES
Terrenos
Edificios y Construcciones
Maquinaria y Equipo
Mobiliario y Equipo de Oficina
Equipo de Computación
Equipo de Transporte.
ACTIVOS INTANGIBLES
Marcas
Patentes
Diseños Industriales
Cartera de Clientes
Derechos de propiedad literaria
Bibliotecas, Filmotecas
Composiciones, Trabajos literarios
PRINCIPIO DE LOS RENDIMIENTO CRECIENTES Y DECRECIENTES
PRINCIPIO DEL USO MEJOR Y MAS PRODUCTIVO
PRINCIPIO DEL BALANCE O DEL EQUILIBRIO
PRINCIPIO DE LA OFERTA Y DE LA DEMANDA
PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD PRINCIPIO DE INTEGRACION
PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA PRINCIPIO DEL NIVEL DE PRECIOS
PRINCIPIO DE LA UTILIDAD PRINCIPIO DE LA PREDICCION
PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION PRINCIPIO DEL CAMBIO
VALOR DE MERCADO DEL
INMUEBLE
PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN:
Privado o particular
TIPOS DE AVALÚOS
Solicitud de Crédito
Contables:
Expropiaciones
Judiciales
Sucesiones
TERMINOLOGÍA BÁSICA• VALOR: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasación .
• PRECIO: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado
• VALOR INICIAL O DE COMPRA: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar suconstrucción o edificación. Se llama también valor histórico.
• VALOR DE REPOSICIÓN: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmuebleigual o semejante al que se está tasando, pero nuevo.
VR = BD + r., donde BD es la base depreciable
• VALOR RESIDUAL: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se lellama también valor de salvamento, valor de chatarra. Elio D´Caires en suManual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor.
r = VR – BD.
• VIDA ÚTIL: El número de años que se considera que el inmueble prestará susservicios en condiciones normales
• AÑOS DE USO: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido.
• EDIFICACIONES CONVENCIONALES: Son las que se construyen mediante un
proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y
supervisada por un equipo de profesionales universitarios.
• EDIFICACIONES NO CONVENCIONALES: Son aquellas que se construyen sin
proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no
son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.
• EDIFICACIONES AISLADAS: Es la que no está adosada a otra edificación por
ninguno de sus lados.
• EDIFICACIÓN PAREADA: Es la que está adosada por uno de sus costados.
• ÁREA BRUTA DE LA PARCELA: Área total del terreno.
• ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN: Es la suma del área techada de una
edificación, incluyendo las áreas con pérgolas y sótanos.
• ALTURA DE FACHADA: Medida vertical de la fachada de una edificación
• ZONIFICACIÓN: Clasificación del uso del suelo en el área urbana
• PARCELA: superficie delimitada de terreno, resultante de un proceso de
Parcelamiento o de urbanización, y por tanto provista de servicios en las
condiciones y requerimientos establecidos en la zonificación correspondiente,
totalmente aprovechable para el uso que se le haya asignado, o que le
corresponda según la zona donde ella esté localizada.
• APARTAMENTO: Unidad de vivienda superpuesta a otras unidades, que
integran una edificación y comparten bienes y servicios comunes en una misma
parcela.
• GALPÓN: Construcción formada por un techo soportado por columnas con
cerramientos.
• COBERTIZO: Construcción formada por un techo, soportada por columnas sin
cerramientos.
• CANEY: Construcción formada por un techo de forma cónica sin cerramientos.
• ACABADO. Último tratamiento superficial que recibe un elemento de la
construcción
• ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS: Son todos aquellos elementos que
constituyen la parte esencial de una estructura. Podemos nombrar
fundaciones, columnas, muros, vigas, paredes, revestimiento, instalaciones
eléctricas, instalaciones sanitarias, herrería, y demás elementos de una
edificación
OBRAS PRELIMINARES: Son aquellas que se hacen antes de iniciar la
construcción. Ejemplo: Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de
escombros.
MOVIMIENTO DE TIERRA: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes,
muros, gaviones.
ESTRUCTURA: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se
dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
INFRAESTRUCTURA: Es el sistema estructural diseñado y construido para unir la
superestructura con el suelo y/o subsuelo, se le conoce como las fundaciones de la
edificación.
SUPERESTRUCTURA: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas,
que afloran desde el suelo de fundación hasta la altura de diseño de la
edificación, a través de esta se transmiten las cargas a la infraestructura y de allí
al suelo y/o subsuelo.
CUBIERTA DE TECHO: tipo de material que cubre la parte superior de la
edificación, esta puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto,
machihembrado con teja, tabelones en perfiles metálicos, losa maciza, loseta
prefabricada con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zinc
ENFOQUE DEL COSTO: Se basa en la premisa que un comprador bien
informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra
casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes
VALOR DE REPOSICIÓN: Consiste en determinar el valor de una construcción
considerando el monto en dinero que es necesario desembolsar para obtener una
obra similar a la que estamos avaluando. Similitud que debe existir en cuanto a los
materiales constructivos, acabados, áreas terminadas y otros detalles
APROXIMACIÓN AL COSTO: Son las estimaciones necesaria que se hacen para
aproximarnos al costo de reposición, cuando las características constructivas del
bien avaluado no se consiguen en un mercado por estar en desuso.
VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES:
Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo puede ser
de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad de materiales con que se
construyeron. Las edificaciones en América datan de la Colonia y en su mayor parte
han tenido que ser reconstruidas como monumentos históricos. La vida física de las
construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 años con
los materiales que se hacían en dicha época en nuestras ciudades.
Vida Técnica: es el periodo que dura una construcción hasta cuando es
utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales
o reconstrucción en sus partes esenciales. Durante su uso es lógico que se
apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes
tales como instalaciones hidráulicas, eléctricas, pisos, enchapes, aparatos y
equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De acuerdo con la
experiencia de diferentes países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre
los 60 y 80 años. El criterio del avaluador deberá definir el tipo de construcción y la
duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo porque es la base para
aplicar la depreciación de una construcción.
Vida Económica: es el periodo que dura una edificación para el uso económico
que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su
explotación como edificación. Cuando se hace una casa se destina a la
habitación de familias y tanto su uso como su explotación es la vivienda familiar o el
alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales,
carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría transformarse en local
comercial o en casa para oficinas. Asimismo es posible que la casa ya no tenga
utilidad mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más conveniente
demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado y la
construcción carece de valor, adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.
Están sujetos a la pérdida de su valor por obsolescencia funcional, física y
Económica.
La transformación a otro uso es Costosa
Requieren tiempo para su ejecución.
Tienen vida finita.
CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES
VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN
VA = VR - DA
Valor Actual = Valor de Reposición – Depreciación Acumulada
Cualquier edificación a la que se le ha calculado según sus áreas y costo de
reposición a nuevo, debe ser depreciado o adaptado a su condición actual,
ajustar los valores calculados a la realidad física, funcional, de
mantenimiento y obsolescencia funcional propias de esa edificación, se
debe calcular ese valor de ajuste que se conoce como DEPRECIACIÓN
ACUMULADA
DEPRECIACIÓN: Es la perdida del valor de una edificación por causa del tiempo,
mal uso, causas de agente externos, falta de mantenimiento, desuso, obsolescencia
física o funcional del bien
La depreciación en las edificaciones se originan por causas:
1. Causas Físicas: Ocurre por causas intrínsecas al inmueble, tales como: edad,
causas contingentes (explosión, agua, fuego, vandalismo)
2. Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por
diseños arquitectónicos inadecuados falta o exceso de facilidades estructurales,
equipos pasados de moda, sub utilización de espacios construidos.
3. Obsolescencia Económica: se debe a causas extrínsecas a la construcción,
mala ubicación (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias,
quebradas, avenidas o calles de mucho transito vehicular, cambios de
zonificación, vecindarios indeseables)
TIPOS DE DEPRECIACIÓN
Tasativo: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,
debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado
y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar
y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año
de uso, vida útil, considera otros como son:
Estado de Conservación.
Mantenimiento
Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la
realidad.
¿ COMO SE CALCULA LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA
EN LOS BIENES INMUEBLES ?
1. Línea Recta Mejorada
2. Parábola de KUENTZLE
3. De ROSS
4. Criterio de ROSS-HEIDECKE
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA : Consiste en considerar la depreciación
como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de
su vida útil.
Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos
factores:
• años de uso y
•vida útil,
Para la demostración de la formula anterior, se usa el siguiente argumento
El valor de reposición (VR), está constituido por dos valores: la base depreciable
(BD) y el valor residual o de salvamento ( r )
( )
−−=
TnrVRVA *11*
DAVRVA −=
rBDVR +=
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
Donde ( r ) es un porcentaje del valor de reposición (VR), determinado por el
avaluador, que, según Elio D’ Caires oscila entre 5 y 15%.
La depreciación anual (CD) es la relación entre la base despreciable y la vida útil.
, representa la depreciación anual y n es la cantidad de años del activo,
la Depreciación Acumulada seria:
Se tiene , despejando
Y sustituyendo
FdBDDA *=
TBDCD =
TBD
rBDVR +=
nT
BDDA *=
VrVRBD −=
rVRVr *=
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
DAVRVA −=
( )rVRBD −= 1*
( )TnrVRVRVA *1* −−=
Donde se tiene que el valor de rescate (Vr) es igual al valor de reposición del
bien, para el momento del avalúo, por el porcentaje (r) que oscila entre 5 a 15%
)*( rVRVRBD −=
Volvemos a la expresión:
( )[ ]FdrVRVA *11* −−=
TnFd =
nT
BDDA *=
Inicia 100% el valor depreciable (Vd) en el año “0” en el cual VR = BD + Vr
La base depreciable va disminuyendo de acuerdo a la depreciación de manera
uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo
queda el valor residual
LINEA RECTA
10 50 20,00
20 50 40,00
30 50 60,00
35 50 70,00
40 50 80,00
50 50 100,00
DEPRECIACIÓNT años
n años
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
MÉTODO DE KUENZLE: La representación de la fórmula de Kuentzle es una
parábola, que tiene un decrecimiento reducido en los primeros años y se expresa el
factor de depreciación a través de la fórmula
= 2
2
TnFd
KUENTZLE %
10 50 4,00
20 50 16,00
30 50 36,00
35 50 49,00
40 50 64,00
50 50 100,00
DEPRECIACIÓNT años
n años
( )[ ]FdrVRVA *11* −−=
( )
−−= 2
2
*11*TnrVRVA
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
MÉTODO DE LÍNEA PARABÓLICA INTERMEDIA “ROSS”: Ross prefiere un
intermedio entre los métodos de la Línea Recta y el de Kuentzle, con el fin de
Obtener una depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como
el Método de Parábola o Kuentzle. Se expresa a través de la fórmula:
+= 2
2
*21
Tn
TnFd
Ninguno de los métodos vistos, consideran el estado de conservación ymantenimiento del inmueble a valorar, por ello HEIDECKE, implementó uncoeficiente por conservación y mantenimiento
DEPRECIACIÓNRoss
10 50 12,00
20 50 28,00
30 50 48,00
35 50 59,50
40 50 72,00
50 50 100,00
T años
n años
( )[ ]FdrVRVA *11* −−=
( )
+−−= 2
2
*21*11*
Tn
TnrVRVA
LINEA RECTA KUENTZE Ross
10 50 20,00 4,00 12,00
20 50 40,00 16,00 28,00
30 50 60,00 36,00 48,00
35 50 70,00 49,00 59,50
40 50 80,00 64,00 72,00
50 50 100,00 100,00 100,00
DEPRECIACIÓNT años
n años
1: LÍNEA RECTA2: KUENZLE3: ROSS
VA
r
Bs
3
Valorn
1
2
BD
VR
0 n
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
1. Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en
el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baños y cocinas, estado de
los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades, impermeabilización de
cubiertas.
2. Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o
eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos
sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas
filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes
(repellos o enlucidos).
3. Reparaciones importantes. Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y
cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de
las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento
de pisos o peligros en la estructura.
HEIDECKE
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por el estado de
conservación del inmueble y se simboliza por la letra “C”. Esta depreciación se
añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross
Estado Condiciones Físicas Coeficiente C1 Nuevo 0,00%
1,5 Entre nuevo y regular 0,32%2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 32,20%4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%5 Sin Valor 100,00%
Depreciación Física Heidecke
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
ROSS – HEIDECKE: El Método de Ross nos permite depreciar por edad una
construcción. Pero con la misma edad es posible que una construcción esté mejor
conservada que otra. El estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la
visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos
constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y
solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de
construcción o reparación nos pueden indicar cómo calificar una construcción usada: .
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
CAAFRH *)1( −+=
C= Estado de conservación y mantenimiento (Heidecke)
A= Factor Ross
+= 2
2
*5,0Tn
TnA
( ) ( )[ ]{ }CAArVRVA *1*11* −+−−=
( ){ }FRHrVRVA *11* −−=
PROCEDIMIENTO AVALÚO:
Valoración del Terreno: Enfoque Comparación Directa (Método de
Mercado): Obtención de los referenciales, correcciones y homogeneización de la
muestra por Métodos Tradicionales: Estadística Descriptiva; o por Cálculos
Avanzados: Regresión Múltiple. 1.- Métodos Directos: Enfoque de Mercado: Buscar
referenciales, depurar y homogenizar la muestra, bien sea por Métodos
Tradicionales (Homogeneización) o por Métodos Avanzados: Regresión Lineal.
Cálculo Precio Unitario (Bs/m2)
Área Total (m2)
Valor Total del Terreno (Bs)
2.- Métodos Indirectos
Valoración de la Edificación: Enfoque del Costo
1. Determinación de la Cantidades de Obra:
1.1. Unidad de Obra de construcción.
1.2. Metro cuadrado de obra, según su tipología
2. Estimación del Costo de Reposición:
2.1. Bien por Presupuesto de Obra Nueva
2.2. Por obra por análisis porcentual del costo de Reposición por Tipología de obra
3. Estimación de la Depreciación: por el Método seleccionado
4. Valor Edificación: VR – DA
Valor final del Inmueble: Suma del Valor de la tierra más el valor de la edificación.
EQUIPO PARA REALIZAR INSPECCIÓN
Cinta métrica.
Cámara fotográfica
GPS (ubicación y levantamiento de áreas extensas de terreno)
Libreta de anotaciones u hoja de inspección
Lápiz
PASOS PRÁCTICOS – INSPECCIÓN1. Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos,
documentación municipal (cédula Catastral, Solvencias, Patentes, etc.) y otros
documentos que así lo ameriten.
2. Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: documento (sirve para identificar el inmueble), Cámara
fotográfica, tabla de apoyo, papel o instrumento, portaminas, G.P.S ó plano
cartográfico.
3. Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características
cualitativas externas e internas del inmueble a tasar
4. Realizar análisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,
servicios, población, actividades económicas predominantes, tipos de
construcción del sector, nombre de las urbanizaciones cercanas.
5. De el documento de propiedad el avaluador le interesa la siguiente
información: nombre del propietario, numero de cédula de identidad,
dirección, propiedad, linderos, área, cita de registro (Nº del documento,
tomo, protocolo, año, trimestre), datos de condominio si es el caso
6. Mide el terreno, para comparar con las medidas del documento de
propiedad.
7. Medición de la Bienhechuría
8. Elaborar la memoria descriptiva. Infraestructura, Superestructura, Entre
pisos, Pisos, Ventanas, Paredes, Puertas, Cocina, Revestimientos,
Instalaciones eléctricas, Instalaciones sanitarias.
9. Años de uso, Vida útil, Área, Distribución.
10. Elaborar un croquis de distribución del inmueble
11. Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades
económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias,
instituciones públicas, principales avenidas y calles. Google Maps – Earth.
12. Realizar las mediciones correspondientes
13. Toma de fotografías. MEMORIA FOTOGRÁFICA
14. Establecer el estado del conservación de la edificación según Heidecke
Terreno
Aleros
b
a
Terreno
Aleros b
a
Área = a * b
MEDICIÓN DE LAS BIENHECHURÍAS
A2A1
Planta Alta Planta BajaB
A1
A2
Aleros
Salientes de losas
Área = (A1 * b) + (A2* b)
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:•Infraestructura: fundaciones, vigas de riostra, bases de pavimento
•Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
•Entre pisos:
•Pisos:
•Ventanas:
•Paredes:
•Puertas:
•Cocina:
•Revestimientos:
•Instalaciones eléctricas:
•Instalaciones sanitarias:
Además:
•Años de uso:
•Área (m2):
•Estado de conservación según Heidecke:
Aplicación de la depreciación a la Construcción usada
1. Determinamos: área, edad, estado de conservación
2. Se define tipología y se busca la fuente de información (costo directo)
3. Se le agrega el costo indirecto (1,25 – 1,60)
4. Calculamos valor residual (r), 10%, que corresponde al saldo del valor de la
construcción final (demolición)
5. Base depreciable
6. Calculo depreciación total
7. Al valor de reposición se le resta la depreciación
8. Valor total de la construcción: valor actual por área de construcción
9. Si es el caso se le suma el valor del terreno
Para el costo indirecto el Profesor Oscar Borrero Ochoa, en su libro Avalúos de Inmuebles y garantías, propone los siguientes multiplicadores en condiciones normales:
Vivienda Popular = 1,3
Vivienda Media = 1,35
Vivienda Media Alta = 1,4
Vivienda Alta = 1,45
Oficinas Rango Media = 1,4
Oficinas Rango Alto = 1,5
Bodegas = 1,4
Esta información debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y país ya que depende de las características propias del sector construcción en cada lugar
Costo Asociado Descripción
Uni
fam
iliar
Apa
rtam
ento
Ofic
ina
Loca
l Com
erci
al
Gal
pón
Hot
el
Estudio de Factibilidad y Mercado (EF 2,00% 2,00% 5,00% 5,00% 2,00% 5,00%
Estudio de suelo (ES) 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 2,50%
Levantamiento Topográfico (LT) 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1,00% 2,00%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería ( 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 7,00%
Gastos Legales (GL) 7,00% 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Gastos Técnicos (GT) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 7,50%
Intereses Financieros (IF) 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 5,00%
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 5,00%
Impuestos Municipales (IM) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Primas de Seguro (PS) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Derechos de Incorporación (DINC) 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Publicidad y Venta (PV) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00%
Administración (ADM) 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00%
60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00%
COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN (INDIRECTOS)
Fuente: Prof. Miguel Camacaro
Estudios Básicos (EB)
TOTAL
Asesorías (AS)
Financiamiento (FIN)
Administración, Servico y Ventas (ASV)
¿QUE FOTOGRAFÍAS DEBEMOS TOMAR ?
1. Frente
2. Fachada lateral:
Izquierda
Derecha
3. Fachada posterior
4. Áreas internas:
Salas, pasillos
5. Cocina – comedor
6. Habitaciones
7. Salas sanitarias (opcional)
8. Garaje
9. Áreas verdes, Piscinas, bohíos, cercas perimetrales, anexos
10. Entorno urbano
BIBLIOGRAFÍA
1. ABUNAHMAN, Sergio A., (2.005) Curso Básico de: INGENIERÍA LEGAL Y DE TASACIONES. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela
2. ALVES D., Rubens. (2.002) INGENIERÍA DE TASACIONES: Una introducción a la metodología científica. Traducción al español. Editorial PINI Ltda. Barquisimeto. Venezuela
3. AZNAR, Jerónimo, et al. VALORACIÓN INMOBILIARIA, Métodos y Aplicaciones, Editorial Universidad de Valencia. España e Iberoamérica, 2.012
4. BORRERO O. Oscar, (2.002) Avalúos de Inmuebles y Garantía. Colombia
5. CABRITA P. Raúl. El Justiprecio Inmobiliario. 2da. Edición
6. CONTRERAS S. José. (2.008) Manual de Avalúo Bienes Inmuebles I y II.
7. DESEDA M. Luis. (2.002) Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002
BIBLIOGRAFÍA
8. GUERRERO, Dante. (1.984) MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y rurales. Editorial Alsina. Buenos Aires.
9. HERNÁNDEZ J. Samuel. (2.006) Métodos Estadísticos Como Herramienta en la Valoración de Bienes Inmuebles.
10. MAIA NETO, Francisco. (2.006) Manual práctico de experticias y peritajes judiciales. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela
11. STUMPF GONZÁLEZ, Marco Aurelio. (2.006) Metodología para la Tasación de inmuebles. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela
12. Piol, Roberto (1.994). Valuación de Edificaciones Inconclusas. Caracas -Venezuela
http://www.grc.com.ve/grc/
Precios de ConstrucciónInsumosEquiposMano de ObraPartidasE.1 Obras PreliminaresE.2 Movimiento de TierraE.3 EstructurasE.4 Obras de ArquitecturaE.5 Instalaciones EléctricasE.6 Instalaciones SanitariasE.8 Obras de ServiciosE.9 TransporteR RemodelacionesC Vialidad
http://www.apvobras.com/descargas.php#Guía de Costos
Guía de Costos
Precios Vigentes desde el 01 de Septiembre de 2012 *
Distribuidora 3HP, C.A., informa que por disposición del SENIAT, en su decreto N°5.770 publicado en la Gaceta Oficial N° 38.839 de fecha 27 de Diciembre del 2007, pasamos a ser Contribuyentes Ordinarios, por lo que a desde el 1ro. de Abril del 2008 toda nuestra facturación se emite con el impuesto al valor agregado (IVA).NUEVO FORMATO DE VENTA E INSTALACIÓN DE LAS GUÍAS REFERENCIALES DE COSTOS
ACTIVACIÓN POR INTERNETLa piratería y la venta ilegal de la información contenida en las bases de datos que se entregan con cada edición de las Guías Referenciales de Costos delColegio de Ingenieros de Venezuela han puesto en grave peligro la elaboración de las mismas con la calidad y seriedad acostumbradas.Para intentar revertir esta tendencia y evitar la desaparición de las Guías, ha sido necesario limitar el número de instalaciones permitidas por cada licenciaotorgada, además de iniciar otras acciones que se están tomando conjuntamente con los cuerpos de seguridad del estado para castigar a quienes incurrenen prácticas ilegales que abiertamente dañan al Colegio de Ingenieros y a quienes laboramos en Distribuidora 3HP, C.A.A partir de la edición de SEPTIEMBRE 2011 de las Guías Referenciales de Costos para la Construcción del Colegio de Ingenieros de Venezuela, esnecesario activar Visor antes de poder utilizarlo.Para esto es imprescindible que el computador en que se desean instalar las Guías Referenciales tenga una conexión estable y confiable a Internet, ya queel programa Visor debe validar la licencia que intenta instalar. Esto se hace automáticamente al iniciar Visor luego de la instalación. Dependiendo del tipo delicencia que adquirió, usted tiene 1, 2 o 3 activaciones. Una vez utilizadas estas activaciones, no podrá efectuar una nueva instalación de la misma edición ylicencia a menos que adquiera activaciones adicionales.
Guía de Costos COLEGIO INGENIEROS DE VENEZUELA
GUÍAS REFERENCIALES DISPONIBLES Valor de la Unidad en Bs. *
GUÍA 1 - EDIFICACIONES
GUÍA 2 - REPARACIONES, REFORMAS Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES EXISTENTES y OBRAS MENORES NUEVAS
GUÍA 3 - URBANISMO
GUÍA 4 - ELECTROMECÁNICA
GUÍA 5 - VIALIDAD
GUÍA 6 - ELÉCTRICA (REDES AÉREAS)
GUÍA 7 - SANEAMIENTO AMBIENTAL
LICENCIA DE UNA (1) GUÍA 610
Departamento de Análisis y Costos, Piso 3, Colegio de Ingenieros de Venezuela, Sede Principal, Caracas o comuníquese por los siguientes
Teléfonos: (0212) 576-6415, 576-4917, Fax: 577-5184e-mail: [email protected]
[email protected]ágina web: www.distribuidora3hp.com
Unidades en Propiedad
Horizontal (I) Terrenos Urbanos (II)
Casas, quintas y
bienhechurías (III) Galpones (IV)
Terrenos con
construcción en proceso
o paralización (V)
Conjunto de Unidades
no sujetas a
Propiedad Horizontal
Terrenos extraurbanos,
Fincas, Predios, Haciendas
(VII)H = 0,03% * MA + 50 UT H = 0,03% * MA + 80 UT H = 0,03% * MA + 120 UT H = 0,03% * MA + 150 UT H = 0,03% * MA + 180 UT H = 0,03% * MA + 200 UT
MA= Monto del Avalúo H= Honorarios 1 UT = Bs. (2015) 150
MONTO AVALUO (Bs.)
500.000,00
1.000.000,00
1.000.000,00
1.000.000,00
1.000.000,00
2.000.000,00
5.000.000,00
Fuente :SOITAVE
TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS
AVALÚO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES
H = 0,03% * MA + 300 UT
UT= Unidad Tributaria Vigente
EJEMPLO DE APLICACIÓN
CLASE DE INMUEBLE CALCULO DE HONORARIOS HONORARIOS (Bs.)
Unidad en Propiedad Horizontal H = 0,03 % * 500.000 + UT * 50 7.650,00
Terrenos Urbanos H = 0,03 % * 1.000.000 + UT * 80 12.300,00
Casas, Quintas H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 120 18.300,00
Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios,
Haciendas H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 300 46.500,00
Galpones H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 150 22.800,00
Conjunto de Unidades no sujetas a Propiedad
Horizontal (Edificios) H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 200 30.600,00
Terrenos con construcción en proceso o
paralizaciónH= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 180 27.300,00
“Ante todo un cordial saludo, por medio de la presente se le informa que elvalor al realizar la valoración de los inmuebles y muebles no sedeben redondear. "
Agradeciendo la atención a la misma se despide,
Atentamente,
Dr. Marco SarmientoJefe del Departamento de Inspección y Avalúos.
COMUNICACIÓN FOGADE