EL CONTRATO DE PROMESA

1. Razones de su existencia

El contrato de promesa tiene necesariamente una causa y esta puede encontrarse en circunstancias de hecho (materiales) o d derecho (jurídicas)

El contrato de promesa en cualquier situación en la que tengan imposibilidad para una determinada contratación presente, pero si desean efectuarla obligatoriamente en el futuro.

La promesa de contrato tiene funciones económicas pero sobre todo jurídicas importantes para los contratantes y para la sociedad.

2. Antecedentes

a) Derecho Romano: pacto de contrahendo era admitido como promesa de celebrar contrato pero con carácter de pacto nudo (sin efectos jurídicos obligatorios).

b) Edad Media: con la característica d q su eficacia era limitada n l sentido d q el incumplimiento dl obligado no permitía la celebración coactiva dl contrato prometido, sino únicamente el resarcimiento d los daños y perjuicios q se hubieren causado.

c) Actualidad: el contrato de promesa en el sentido d q su cumplimiento es obligatorio y en caso de negativa injustificada a celebrar el contrato definitivo, lo otorga el juez en rebeldía del obligado.

d) Código Civil 1877: no reguló la promesa unilateral, sino únicamente la bilateral.

e) Código Vigente: articulo 1674 – le da coercibilidad plena tanto a la promesa unilateral u opción, como a la bilateral.

3. Concepto

El contrato de promesa es el acuerdo de voluntades x l q las partes se obligan a celebrar, dentro dl plazo q al efecto convengan o el q señale la ley, un contrato determinado, licito y posible.

La obligación de celebrar el contrato futuro es reciproca, serán a la vez promitentes (q prometen u ofrecen) y promisorios (a quienes se promete u ofrece) y la promesa tendrá carácter bilateral.

Solo una d las partes se obliga y la otra únicamente tiene el derecho d exigir, pero no la obligación de celebrar el contrato futuro, la primera – obligada (prominente) y la segunda – la exenta d obligación (promisoria)

4. Elementos

a) Subjetivo o personal:

Partes q contratan: x un lado promitente o persona q promete el otorgamiento d determinado contrato n un plazo cierto. El promisorio o persona a cuyo favor se promete la celebración del contrato definitivo. Ambos civilmente capaces.

Incapaces. Fueren personas carentes d capacidad, celebrarán el contrato sus respectivos representantes legales. Es legalmente necesario obtener previa autorización judicial, dicho requisito no es exigible para la celebración dl contrato d promesa, sino pa la celebración dl contrato prometido.

b) Objeto real:

El objeto dl contrato de promesa es la celebración n l futuro d un contrato definitivo. Este debe ser lícito y posible, compatible con la ley, la moral y las buenas costumbres.

Imposibilidad: todo aquello q por ser d naturaleza personal, patrimonio inalienable, no material d las personas puede ser objeto de determinados negocios jurídicos pero jamás objeto d 1 contrato.

Identificación: l contrato definitivo q las partes se obligan a celebrar debe quedar claramente identificado y adecuadamente descrito en la promesa. Art. 1677 – debe contener las condiciones en las q ha de realizarse lo convenido.

Contratos gratuitos: hay algunos en los q no podría exigirse su otorgamiento. Los contratos q, x su absoluta gratuidad, constituyen liberalidades o convenios generosos. Si el consentimiento del donatario no es menos cierto q de hecho cuando una persona quiere hacer a otra una liberalidad hay casi

siempre entre ellas un acuerdo preliminar, una convención por la q el donante se compromete con el donatario.

El precontrato alcanza hasta donde llega el concepto del contrato.

c) Elemento Formal: la promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato q se promete celebrar.

Aceptación: la aceptación del optante debe ser expresa.

Celebración mediante mandatario: solo podrá el mandatario celebrar contratos de promesa si esta expresamente facultado, por el mandante.

5. Caracteres

a) consensual – se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, no es necesario entregar ninguna cosa.

b) Principal – subsiste por si mismo, entidad propia, independiente d cualquier otro contrato. Crea el compromiso obligatorio d la celebración dl contrato definitivo.

El contrato de opción (promesa unilateral) si puede ser accesorio, cuando se celebra como pacto dependiente de otro contrato, artículo 1677 “la opción puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro”.

c) Gratuito – es para las dos partes siendo la celebración del contrato el único objeto del contrato de promesa, en el mismo no hay provecho ni detrimento económico para ninguno de los contratantes. Las ganancias o pérdidas ocurrirán en l contrato definitivo.

d) Formal – su validez formalidades q la ley establece. Artículo 1680 “cuando la promesa se refiera a la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad”. La inscripción registral de muebles como inmuebles impide la enajenación del bien correspondiente mientras esté vigente el plazo de la promesa, evitar que mediante la enajenación a tercero pueda evitar el cumplimiento d lo prometido.

e) No tiene carácter intuita personae – la promesa unilateral (opción) artículo 1678 “la aceptación del optante debe ser expresa y no puede ceder a

otro su derecho de opción, si no estuviere expresamente facultado por el promitente”.

6. Naturaleza Jurídica

a) Premisa: la promesa unilateral como la bilateral constituye en sí misma un verdadero contrato.

b) Discusión: artículo 1589 código napoleón – la promesa de venta equivale a venta, cuando hay consentimiento sobre la cosa y sobre el precio.

c) Diferencias: Contrato de Promesa una prestación de hacer celebrar un determinado contrato en un plazo cierto, Contrato Definitivo produce el nacimiento d prestaciones de dar, hacer o no hacer, según sea su naturaleza. El Contrato de Promesa prepara la celebración del contrato definitivo y crea la obligación de otorgarlo. Relación inescindible diferentes tanto en su contenido como en su finalidad y efectos y x lo mismo son independientes uno del otro.

d) Derecho guatemalteco – CC 1877 se hizo la distinción entre el contrato preliminar (promesa de vender) y el contrato definitivo (venta), la primera (promesa) no transfiere el dominio, ni el riesgo, ni el provecho al comprado, esta transferencia es efecto jurídico de la segunda (venta).

De la promesa – la acción de exigir su cumplimiento, q se celebre y efectúe el contrato q se prometió hacer.

7. Diferencia con otras instituciones

A) Oferta de contrato - a) la promesa de contrato, su propósito, celebración posterior de un contrato definitivo. La oferta de contrato es solo la primera fase d un contrato definitivo cuya celebración ha propuesto una persona a otra. b) El obligado n l contrato de promesa no cumple voluntariamente cn celebrar el contrato definitivo, se le conmina judicialmente a otorgarlo y en caso de rebeldía, lo otorga el juez. La oferta de contrato la retira injustificadamente o por su culpa se torna imposible de cumplir, queda obligado al resarcimiento de los daños o perjuicios q hubiere causado, pero no se le puede obligar al otorgamiento dl contrato.

B) Contrato Condicional – nace desd q hay acuerdo de voluntades y simultanea a su nacimiento las partes lo sujeta a una o varias condiciones,

cuyo acaecimiento produce el inicio de los efectos contractuales (si la condición es suspensiva) o la extinción d dichos efectos (si la condición es resolutoria).

Con el contrato de promesa no nace n ese momento el contrato definitivo, lo q nace s la obligación d las partes de celebrarlo n un momento posterior.

C) Contrato a cargo de tercero – a) el contrato d promesa l promitente se obliga a celebrar cn la otra parte un contrato definitivo. El contrato a cargo d tercero l promitente afirma (promete) q un tercero celebrará un contrato definitivo cn la otra parte. El promitente no se obliga a celebrar él un contrato definitivo sino a procurar q el tercero lo celebre. b) el contrato a cargo d tercero, si éste no acepta o no cumple con celebrar el contrato definitivo, no se puede obligar al promitente a q lo celebre él, solo se le obliga a l resarcimiento d los daños y perjuicios q hubiere causado.

8. Clases (artículo 1675)

A) Promesa unilateral u opción - Su unilateralidad tiene q ver cn sus efectos, no cn su constitución, como todo contrato necesita dx lo menos 2 partes contratantes. Su unilateralidad radica n q una sola d las partes (promitente) queda obligada a la celebración dl contrato definitivo y la otra parte (optante) no tiene obligación alguna d celebrar tal contrato, sino el derecho d escoger (optar) entre celebrarlo o no.

Los requisitos esenciales d la opción son los siguientes:

1. concesión x una parte a la otra d la facultad d decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna d esta

2. concesión de modo exclusivo.

3. por plazo cierto

4. sin otra condición q el propio juicio dl optante.

El contrato definitivo tiene carácter intuita personae el optante no puede ceder a otro su derecho sin consentimiento del promitente.

La única diferencia sería q n vez d celebrar el contrato definitivo cn el optante originario, lo celebraría con un optante distinto (el cesionario).

B) Opciones especiales – a) Si se hubiere de poner n explotación todo o parte d la cosa común, cualquiera d los comuneros tendrá derecho preferente a obtenerla en igualdad d condiciones dl q ofrezca la mejor propuesta. b) el arrendatario tendrá derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre q haya cumplido voluntariamente todas las obligaciones q contrajo a favor dl arrendador.

C) Promesa Bilateral – ambas partes quedan obligadas al otorgamiento dl contrato definitivo. El contratante q ya cumplió su prestación o garantizó su cumplimiento, tiene pleno derecho d exigir extrajudicial o judicialmente según fuera el caso, el otorgamiento dl contrato prometido.

Redacción: si se está celebrando un contrato d promesa unilateral (opción) o uno de promesa bilateral hay q redactarlo correctamente.

(Promesa bilateral de venta – debería decirse prometo vender a fulano d tal, por X precio, dentro de X plazo, el bien tal y le concedo la opción de celebrarlo o no.)

(Promesa bilateral tendría q decirse: A promete vender a B, por X precio, dentro d X plazo, el bien tal. B promete a A q n l precio y plazo señalados, se obliga a comprar dicho bien. Redactado de esa manera quedaría claro q tanto el promitente como el promisorio, tienen obligación d celebrar el contrato prometido y asiste a ambos el derecho d exigir su otorgamiento. Ambos son promitentes y promisorios a la vez.

9. Efectos Jurídicos

A) Cumplimiento - El contrato de promesa tiene cmo único efecto el nacimiento d una obligación d hacer: celebrar el contrato prometido.

Cmo consecuencia dl cumplimiento se extingue ipso jure el contrato d promesa x la sencilla y clara razón d haber alcanzado su finalidad.

a. Plazo: Para el cumplimiento pueden fijarlo las partes d común acuerdo, sin exceder los límites q establece la ley. Estos límites son imperativos, las partes pueden convenir plazos menores q los legales, pero nunca mayores.

i) el plazo dl contrato de promesa no podrá exceder d dos años si se tratare d bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos y d un año si se tratare d otros bienes o prestaciones.

ii) Si no se fija plazo convencional, se entenderá q las partes se sujetan al plazo señalado n l artículo anterior.

b. Rigidez: artículo 706 C Comercio “En la promesa o la opción de compraventa d cosas mercantiles, las partes son libres d pactar l plazo sin limite alguno.

c. Conservación: queda obligado el promitente a conservar las cosas n l estado adecuado para l celebración dl contrato prometido y así como le pertenecen los frutos y acrecimientos d las mismas x razón d q aún s su propietario, le corresponden también los gastos d conservación y los riesgos d deterioro, destrucción o perdida.

El deber de conservación d las cosas se fundamenta n q antes d la celebración dl contrato prometido, el promisorio solo tiene derecho a las cosas es decir a adquirirlas mediante el cumplimiento d la promesa, pero no sobre las cosas o en las cosas. Este último lo adquiere a partir d la celebración dl contrato definitivo.

d. No Retroactividad: aunque la promesa sirve d antecedente al contrato definitivo, ambos son contratos independiente, lo cual hace q la promesa este vigente desde su celebración hasta el otorgamiento dl contrato definitivo, momento n l cual se extingue y n l q se inicia la vigencia dl contrato definitivo.

e. Fallecimiento: si antes d la celebración dl contrato definitivo falleciere alguna d las partes dl contrato de promesa, los derechos y las obligaciones propias d la promesa pasan a los correspondientes herederos o sucesores, salvo q hubiere convenio en contrario.

B) Incumplimiento - ocurre cuando l promitente omite o se niega a otorgar el contrato definitivo. El artículo 1683 “si el promitente se negare a otorgar el contrato prometido, n su rebeldía lo hará el juez, salvo q la cosa haya pasado a tercero d buena fe, en cuyo caso la promesa se resolverá en l pago d daños y perjuicios”.

a. Procedimiento: para obtener el otorgamiento d la escritura pública para dar forma legal al contrato. Artículo 338 CPCYM “Si la obligación consiste n l otorgamiento d escritura publica, al dictar sentencia haciendo lugar a la ejecución, el juez fijara al demandado el termino d 3 días para q lo otorgue.

En caso rebeldía, el juez otorgará d oficio la escritura, nombrando pa l efecto al notario q l interesado designe a costa d este ultimo.

b. Título d ejecución: el titulo cn l q se promueve la ejecución espacial será necesariamente el testimonio d la escritura pública n la cual se celebró l contrato d promesa. Tendrá q llevar razón d estar inscrita la promesa n l Registro d la Propiedad.

c. Caducidad: artículo 1684: “La acción pa exigir l cumplimiento d la promesa, deberá entablarse dentro d los tres meses siguientes al vencimiento dl plazo convencional o legal. Vencido el plazo a q se refiere l párrafo anterior para entablar la acción, sin q esta se haya ejercitado, las partes quedan libres d toda obligación.

d. Daños y perjuicios: a tenor dl párrafo segundo dl artículo 1683 la promesa se resolverá n l pago d daños y perjuicios cuando la cosa haya pasado a tercero d buena fe. Solo es posible cuando la promesa se refiera a cosas o derechos q no puedan registrarse o cuando no obstante q el objeto d la promesa lo constituyen bienes o derechos registrables, el interesado no registra la promesa.

e. Tercero d mala fe: promitente enajenó la cosa a tercero d mala fe, es decir a persona q estaba enterada d la existencia dl contrato d promesa. El promisorio n su calidad d acreedor puede ejercitar una acción revocatoria cuyo propósito sería q se declare revocado el contrato celebrado por el promitente cn el tercero de mala fe. Una vez firme la sentencia q declare revocado el contrato celebrado x el promitente y el tercero d mala fe, tiene q volver la cosa al patrimonio dl promitente, lo cual permitiría al promisorio demandar el otorgamiento dl contrato prometido.

f. Responsabilidad penal: El pro misario q n vez d otorgar el contrato prometido, enajena d mala fe la cosa a un tercero, además d la responsabilidad civil n q incurre, podría incurrir también en responsabilidad penal. Código Penal 264. La responsabilidad penal ocurriría x razón d q aunque la cosa es aún de su propiedad en tanto no haya otorgado l contrato definitivo, no puede disponer d ella cmo libre, pues la misma tiene la limitación d estar prometida n venta u otro tipo de enajenación al promisario.

g. Garantía: Contrato d promesa puede garantizarse cn cualquiera d las garantías previstas n la ley. El artículo 1685 regula el caso d q las partes hayan incluido n l contrato de promesa una clausula d indemnización para el caso de incumplimiento. “cuando en la promesa se conviene n l pago d una multa sin expresar q este pago s sin perjuicio del cumplimiento dl contrato, pagada la multa cesa la obligación d celebrar el contrato prometido. Si la intención d las partes fuere q el incumplido pague la indemnización y además cumpla con el otorgamiento dl contrato prometido, lo deberán expresar categóricamente pues de lo contrario se entenderá q la indemnización sustituye al cumplimiento.

h) Resolución: la ejecución especial d escriturar, si bien es la forma más expedita y llana d reclamar el cumplimento d la promesa, no es de obligatorio ejercicio si se trata d promesa bilateral. Impide al promisario q ha cumplido su prestación o garantizado su cumplimiento, y ha recibido la negativa dl promitente d otorgar el contrato definitivo, q n lugar d ejercitarla opte x demandar la resolución dl contrato d promesa y el pago d los daños y perjuicios q l incumplimento dl promitente le hubiere causado. Artículo 1535 “en todo contrato bilateral hay condición resolutoria y esta se realiza cuando alguna d las partes falta al cumplimiento d la obligación n lo q le concierne. El interesado puede pedir la resolución dl contrato o reclamar su ejecución y en ambos casos el pago d daños y perjuicios si los hubiere”.

i) Arras: SE CONVIBE A LAS ARRAS COMO SEÑAL D CELEBRACIÓN D CONTRATO (ARRAS CONFIRMATORIAS) l, como sanción par quien incumple su obligación d celebrar el contrato prometido (arras penitenciales) o como cantidad q debe pagar la parte q se arrepienta o desista unilateralmente del cumplimiento de su obligación contractual (arras d arrepentimiento o de desistimiento). Las arras constituyen un contrato accesorio (no pueden existir sin un contrato principal, en este caso el contrato de promesa) tienen carácter real, pues deben ser entregadas materialmente al acreedor.

j. Código Civil 1877: artículo 1504 “si n la promesa se da alguna cantidad x arras, cualquiera d las dos partes puede revocar su consentimiento perdiendo las arras el q las dio o devolviéndolas dobladas el q las recibió”.

k) Código vigente: artículo 1684 “vencido el plazo a q se refiere el párrafo anterior para entablar la acción sin q esta se haya ejercitado, las partes quedan libres d toda obligación. En este caso si hubo arras, las devolverá

quien la recibió”. Ahora bien transcurridos tres meses de vencido el plazo para otorgar el contrato prometido este no se celebra sin q el promisario exija judicialmente su celebración, el contrato caduca, quedan liberadas las partes y subsiste únicamente la obligación de devolver las arras x quien las recibió.

Artículo 142 “las arras dadas en garantía d cumplimiento d una obligación, constituyen l equivalente d los daños y perjuicios provenientes d la inejecución, siempre q mediare culpa, y si el incumplimiento procediere de quien las recibió este deberá restituir el nombre d lo q hubiere recibido”.

DE LA NORMA TRANSCRITA SE DEDUCE Q:

1. El código concibe las arras como garantía d cumplimiento d una obligación,

2. el monto d las arras constituye el equivalente d los daños y perjuicios causados x el incumplimiento,

3. si el incumplimiento fue a causa d caso fortuito o d fuerza mayor, no ha lugar a la perdida d las arras, las q deberán ser devueltas a quien las entrego,

4. si el incumplimiento culpable proviene d quien las recibió, este devolverá duplicadas las arras.

l) Diferencia entre arras y clausula d indemnización:

a. el fin de las arras no es la de presionar l animo dl obligado para q cumpla, sino la d compensar los daños y perjuicios derivados dl incumplimiento.

b. finalidades d la clausula d indemnización si está la de presionar al obligado a que cumpla, con la advertencia expresa o tacita d q si no lo hace el acreedor podrá optar entre exigir judicialmente el cumplimiento más lo daños y perjuicios derivados dl retardo.

c. en la clausula d indemnización las partes no se entregan nada al momento d celebrar la obligación. En la arras el interesado n la celebración dl contrato futuro entrega el monto d las arras n l momento mismo d la celebración dl contrato d promesa.

m) Imposibilidad d ejecución dl contrato d promesa: artículo 1683 “si el promitente se negare a otorgar la escritura para dar forma legal al contrato prometido, n su rebeldía lo hará el juez, salvo q la cosa haya pasado a tercero

de buena fe, en cuyo caso la promesa se resolverá en el pago de daños y perjuicios.

n) Solución general: la solución general dl asunto hay q buscarla n las posibilidades d ejecución d obligaciones d dar y d obligaciones d hacer q proporciona la ley, de acuerdo cn las normas generales siguientes:

1. obligaciones positivas o activas d dar o d entregar, “la obligación d dar cosa determinada comprende su entrega y la de sus accesorios y pertenencias así como los frutos q produzca desde q se perfecciona el convenio”, “El interesado puede pedir la resolución dl contrato o reclamar su ejecución y en ambos casos el pago de daños y perjuicios si los hubiere”.

2. obligaciones positivas o activas d hacer: “si el acreedor prefiere la prestación x l deudor, pedirá q se le fije un termino prudencial pa q cumpla la obligación y si no la cumpliere, será obligado a pagar daños y perjuicios”.

10. Promesas Especiales

A) Retroventa – Consiste n q al celebrar un contrato d compraventa, los contratantes convienen q la parte compradora queda obligada a vender a la parte vendedora, dentro de cierto plazo y por determinado precio, el mismo bien objeto dl contrato dentro dl cual pactan la retroventa.

B) Pacto d adición en día o d mejor comprador – Puede estipularse n l contrato q la venta se rescindirá a solicitud del vendedor si dentro d un término fijado hubiere quien de mas por la cosa. Este termino no podrá exceder en ningún caso d seis meses si se tratare d inmuebles o d tres si se tratare d otros bienes y se contará de la fecha d la celebración del contrato.