EL PRESENTE UNA APROXIMACIÓN EMPÍRICA REACTIVACIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN FUENTE: DANE.

EL PRESENTEEL PRESENTE

UNA APROXIMACIÓN EMPÍRICAUNA APROXIMACIÓN EMPÍRICA

REACTIVACIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓNAREA APROBADA PARA VIVIENDA SEGUN LICENCIAS

TERCER TRIMESTRE (MILES DE M2)

6.589,6

4.019,2

6.127,9

4.072,0

6.516,4

3.866,1

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

1997 1998 1999 2000 2001 2002

Año

Mile

s d

e M

2

FUENTE: DANE

EVOLUCI ÓN DEL PRECI O DEL METRO CUADRADO DE VI VI ENDA / I PC

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

No

v-8

6

No

v-8

7

No

v-8

8

No

v-8

9

No

v-9

0

No

v-9

1

No

v-9

2

No

v-9

3

No

v-9

4

No

v-9

5

No

v-9

6

No

v-9

7

No

v-9

8

No

v-9

9

No

v-0

0

FECHA

PR

EC

IO D

EL

M2

/IP

C

Desplome delos precios realesde la vivienda

Fuente: CAMACOL

121

81

120

55

65

75

85

95

105

115

125

94 E JI

95 E JI

96 E JI

97 E JI

98 E JI

99 E JI

00 E JI

01 E Jl

02 E Jl

Rango Bajo Rango Medio Rango Alto

ÍNDICE DE PRECIOS RELATIVOS DE LA

VIVIENDA NUEVA PARA BOGOTÁ*

Fuente: DNP

EVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA

224,953

193,960

195,377

127,044

134,771

117,523

123,442

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

220,000

240,000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Año

No

. de

Un

ida

de

s

Unidades de ViviendaNueva

LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA EN LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA EN COLOMBIACOLOMBIA

LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA

DESCRIPCIÓNSISTEMA

TRADICIONARAICES (2)

FONDEO

Costos financieros de captación IPC + 1 N.A.Costos administrativos 6.5% (1) N.A.Rendimiento Títulos Hipotecarios N.A. IPC + 6.65

MARGEN DE INTERMEDIACIÓN 6% (1) 1.5%

COSTOS DE TRANSFORMACIÓN DE CARTERA EN TÍTULOS 0% 2.85%

COSTOS MEDIOS TOTALES IPC + 13,5 IPC+ 11

Fuente: 1) Revista del Banco de la República, 2) Cálculos grupo de trabajo raices

?

FUENTES DE FINANCIACION DE VIVIENDA

35%19%13%

31%

50%

65%81%87%69%

50%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

1998 1999 2000 2001 2002

Financiado por Bancos Financiado por otras fuentes

Fuente: DANE e ICAV

LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIALA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA

EL RETOEL RETO

LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA,

¿Cuál es el mercado potencial en Colombia?¿Cuál es el mercado potencial en Colombia?

Hogares VIS con capacidad de endeudamiento.

POLÍTICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO POLÍTICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO NACIONALNACIONAL

Nuevo esquema de financiación de vivienda

- Originación: origina hipotecas, vende créditos de vivienda y derechos sobre la administración de los créditos (comisiones por originación).

- Inversión: financia los créditos y los mantiene en su portafolio (margen financiero)

- Administración: adquiere los derechos sobre el servicio de los créditos (comisiones de administración).

EL FUTUROEL FUTURO


Un asunto de costosUn asunto de costos

DESCRIPCIÓNSISTEMA

TRADICIONARAICES (2)

FONDEO

Costos financieros de captación IPC + 1 N.A.Costos administrativos 6.5% (1) N.A.Rendimiento Títulos Hipotecarios N.A. IPC + 5.65

MARGEN DE INTERMEDIACIÓN 6% (1) 1.5%

COSTOS DE TRANSFORMACIÓN DE CARTERA EN TÍTULOS 0% 2.85%

COSTOS MEDIOS TOTALES IPC + 13,5 IPC+ 10

Fuente: 1) Revista del Banco de la República, 2) Cálculos grupo de trabajo Raíces


Un asunto de costosUn asunto de costos

GASTOS DE TITULARIZACIÓN DE RAÍCES TASAS NMVAdministración de la cartera titularizada 1.500%

FIDUCIARIAS 0.488%Renovación en el Registro Nacional de Valores 0.008%Revisión de la calificación 0.060%Renovación a la inscripción en bolsa 0.025%Provisión por riesgo de no pago 0.674%Impuesto de Industria y Comercio (% de la tasa del pagare) 0.274%DECEVAL 0.038%Provisión cartera que no renta (% de la tasa del pagare) 0.456%FOGAFIN 0.807%TOTAL GASTOS 4.330%

Las coberturas de riesgo tienen un costo de 1.937%

ESQUEMA OPERATIVO DE FINANCIACION DE VIVIENDA

TITULARIZA LACARTERA

VENTA DE HIPOTECAS A UNA SOCIEDAD TITULARIZADORA

ESTRUCTURACIÓN DETITULATIZACIONES Y

VENTA BOLSA

ESQUEMA SIMPLIFICADO DEL NEGOCIO

Fuente: Proyecciones del grupo de trabajo y Estados financieros reportados, disponibles en la página de internet de la Superintendencia Bancaria.

AÑOFONDOS DE PENSIONES

OBLIGATORIAS

FONDOS DE

CESANTIAS

CIAS DE SEGUROS DE

VIDA

FONDOS DE PENSIONES

VOLUNTARIAS

CIAS DE SEGUROS

GENERALES

SOCIEDADES DE CAPITALIZA-

CIONTOTAL

2002 15.7 2.4 2.7 2.9 2.1 0.6 26.42003 20.3 2.7 3.5 2.3 2.0 0.7 31.52004 25.5 3.0 3.8 2.5 2.1 0.7 37.62005 30.6 3.4 4.2 2.8 2.2 0.7 43.92006 34.9 3.7 4.5 3.0 2.3 0.8 49.2

CIFRAS EN BILLONES DE PESOSESTIMACION DEL MONTO DEL PORTAFOLIO DE INVERSION 2002 - 2006

PROYECCION DEL MERCADO DE CAPITALES INSTITUCIONAL

FUENTES DE RECURSOSFUENTES DE RECURSOS

MERCADO DE INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES

ACTIVIDADES REALIZADAS

Diseño y elaboración del software para la administración de la cartera hipotecaria de vivienda en UVR o en Pesos Colombianos, que cuenta con los siguientes módulos y componentes:

Componentes Módulos

• Provisiones• Cobranzas

I. Mortgage Scoring

II. Formalización

III. Administración

• Evaluación y Calificación Clientes Deudores (SARC) 1

• Causación

• Valorización• Avalúos Índices y Valoración de Campo

• Pagos• Clasificación

• Facturación

• Constitución de Garantías• Desembolso

• Confirmación Información• Constitución de Seguros• Gastos

1 En desarrollo


Elaboración de manuales, procedimientos, procesos operativos, flujogramas y mapas, para el desarrollo de las siguientes actividades:

1. Marco Legal

2. Normas para la Protección de Accionistas

3. Reglamento Interno de Trabajo

4. Manual para la Prevención del Lavado de Activos

5. Código de Buen Gobierno

ASPEC

TO

S

LEG

ALE

S

6. Manual de Otorgamiento de Crédito7. Manual de Administración de Activos de Riesgo8. Manual de Titularización9. Manual de Evaluación de Riesgo10.Manual de Análisis y Comportamiento de la Cartera11.Manual de Tesorería12.Manual de Mesa de Dinero13.Manual de Contabilidad14.Manual de Patrimonio Técnico15.Manual de Recursos Humanos16.Manual de Servicios Generales17.Manual de Identidad

OPER

AC

IÓN

DE L

A

SO

CIE

DA

D

TALLER DE PARÁMETROSTALLER DE PARÁMETROS


Esquema Funcional del Sistema

CO

NT

AB

ILID

AD

CO

NT

AB

ILID

AD

SCORE

CLIENTES

FORMALIZACIÓN

PAGOS

CAUSACIÓN

CONSULTAS

PROVISIONES

ONLINEEVALUACIÓN DE CLIENTES

CLASIFICACIÓN

GARANTÍAS

FACTURACIÓN

BASEPROVISIONES

CUOTAS

BASE DE

CLIENTES

1

2

3

4

5

5

6

7

8

7

9

UNA PROPUESTAUNA PROPUESTAFONDOS RECUPERABLESFONDOS RECUPERABLES

LA FINANCIACIÓN DE VIS

Un asunto de ingeniería financiera no Un asunto de ingeniería financiera no necesariamente de recursos a fondo perdidonecesariamente de recursos a fondo perdido

LA FINANCIACION DE VIS,

La propuesta de RaícesLa propuesta de Raíces

1. Que el Gobierno modifique su política de otorgamiento de

subsidio para la compra, como recursos a fondo perdido,

para compradores con 1,30 SMLM.

2. Que el Gobierno cree papeles de inversión, que adquiridos

como deuda de largo plazo por el comprador de vivienda, le

sirvan como instrumento de pago de la vivienda, hasta una

cuantía igual al subsidio actual.

Esos papeles tendrán liquidez secundaria, y su pago se

atenderá con el recaudo de las cuotas de amortización del

deudor.

Recursos Comprador

Crédito Raíces

Títulos Gobierno reembolsables

Prestamo a 5 añosPrestamo a 5 años

Ahorro programadoAhorro programado



Financiación Financiación suplementaria 15 añossuplementaria 15 años

Comprador

Raíces

Gobierno

Préstamo a 5 añosPréstamo a 5 años

Financiación Financiación suplementaria 15 añossuplementaria 15 años

Ahorro programadoAhorro programado



Mercado de

capitales


ResultadoResultado

• El Estado El Estado no tiene que utilizar recursos del no tiene que utilizar recursos del presupuesto nacionalpresupuesto nacional para otorgar subsidios a fondo para otorgar subsidios a fondo perdido, puesto que cada operación de financiación es perdido, puesto que cada operación de financiación es servida por el deudor.servida por el deudor.

• Titularizadas las deudas, principal Titularizadas las deudas, principal y suplementariay suplementaria, es el , es el mercado de capitales quien provee los fondos.mercado de capitales quien provee los fondos.

• El mercado de capitales, El mercado de capitales, Los Inversionistas, Los Inversionistas, recuperan sus recuperan sus recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores

• El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se mantenga constante en relación con el ingreso.mantenga constante en relación con el ingreso.


ResultadoResultado

• El Estado El Estado no tiene que utilizar recursos del no tiene que utilizar recursos del presupuesto nacionalpresupuesto nacional para otorgar subsidios a fondo para otorgar subsidios a fondo perdido, puesto que cada operación de financiación es perdido, puesto que cada operación de financiación es servida por el deudor.servida por el deudor.

• Titularizadas las deudas, principal Titularizadas las deudas, principal y suplementariay suplementaria, es el , es el mercado de capitales quien provee los fondos.mercado de capitales quien provee los fondos.

• El mercado de capitales, El mercado de capitales, Los Inversionistas, Los Inversionistas, recuperan sus recuperan sus recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores

• El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se mantenga constante en relación con el ingreso.mantenga constante en relación con el ingreso.


¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?

• Asumamos lo siguienteAsumamos lo siguiente

HoyHoy, una persona desea adquirir vivienda de 43 , una persona desea adquirir vivienda de 43 SMLMVSMLMV

equivalentes a $14.209.600equivalentes a $14.209.600

Requiere:Requiere:

Ahorro programado:Ahorro programado: $1.420.960$1.420.960Subsidio:Subsidio: $7.636.000$7.636.000Crédito:Crédito: $5.152.640$5.152.640

Cuota fija mensual en pesos a 5 años:Cuota fija mensual en pesos a 5 años: $127.810$127.810Requiere ganar como mínimo:Requiere ganar como mínimo: 1.28 SMLMV1.28 SMLMV


¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?• La persona toma el crédito por intermedio de Raíces por La persona toma el crédito por intermedio de Raíces por

$12,788,640 con una cuota mensual de $127.810, la cual $12,788,640 con una cuota mensual de $127.810, la cual crece anualmente en la inflación, como el salario mínimocrece anualmente en la inflación, como el salario mínimo



• El valor total del crédito se descompone de la siguiente El valor total del crédito se descompone de la siguiente manera:manera:

Crédito suplementarioCrédito suplementario $ 7.636.000$ 7.636.000

Crédito principalCrédito principal $ 5.152.640$ 5.152.640

Crédito total Crédito total $12,788,640 $12,788,640

El crédito que otorga Raíces es a 5 años con una cuotaEl crédito que otorga Raíces es a 5 años con una cuotafija en pesos, el excedente a esa cuota fija se destinafija en pesos, el excedente a esa cuota fija se destinaa amortizar el crédito suplementario de 15 años.a amortizar el crédito suplementario de 15 años.

La tasa de interés es equivalente a inflación + 8.29%La tasa de interés es equivalente a inflación + 8.29%



CUOTA RAICES

CUOTA QUE AMORTIZA LAFINANCIACIÓN

SUPLEMENTARIA



CONCEPTO TASATasa de títulos emitidos por Raíces (IPC+) 5.65%Costos de transformación 2.85% Comisión por administración 1.5%Tasa de hipotecas (IPC+) 10.0%

CONCEPTO TASATasa de títulos emitidos por Raíces (IPC+) 4.357%Costos de transformación 0.893% Comisión por administración 2.75%Tasa de hipotecas (IPC+) 8.0%

Costo financiero del crédito principalCosto financiero del crédito principal

Costo financiero del crédito suplementarioCosto financiero del crédito suplementario

Gracias por su atenciónGracias por su atención

Fuente: Estados financieros reportados, disponibles en la página de internet de la Superintendencia Bancaria.

EVOLUCIÓN DE LA CARTERA DE VIVIENDAEVOLUCIÓN DE LA CARTERA DE VIVIENDA

Incremento de lacartera vencida

Incremento de laprovisión

LA FINANCIACION DE VIVIENDA,

¿Por que es posible?¿Por que es posible?

• El estado no desembolsa recursos ya que la financiación de la El estado no desembolsa recursos ya que la financiación de la realiza de diferentes maneras:realiza de diferentes maneras:

• Redescontando las operaciones financiadas por Raíces las Redescontando las operaciones financiadas por Raíces las cuales posteriormente titulariza.cuales posteriormente titulariza.

• Emitiendo bonos hipotecarios contra los cuales se otorgan los Emitiendo bonos hipotecarios contra los cuales se otorgan los créditos que son desembolsados contra el descuento de los créditos que son desembolsados contra el descuento de los bonos en el mercado de capitalesbonos en el mercado de capitales

• Desembolsando los recursos y titularizando posteriormente la Desembolsando los recursos y titularizando posteriormente la cartera generada.cartera generada.

En todo caso el estado puede financiar gracias al bajo costo En todo caso el estado puede financiar gracias al bajo costo financiero de sus recursos (Tasa libre de riesgo) y a su acceso a financiero de sus recursos (Tasa libre de riesgo) y a su acceso a mercados de largo plazo (Curva de rendimientos a 12 años en UVR mercados de largo plazo (Curva de rendimientos a 12 años en UVR y a 10 en tasa fija)y a 10 en tasa fija)

LA FINANCIACION DE VIVIENDA,

¿Por que es posible?¿Por que es posible?

• Raíces es un originador y administrador especializado que:Raíces es un originador y administrador especializado que:

• Otorga crédito basado en su sistema de mortgage scoring, lo Otorga crédito basado en su sistema de mortgage scoring, lo cual genera eficiencias y minimiza costos.cual genera eficiencias y minimiza costos.

• Administra crédito aplicando técnicas estadísticas que Administra crédito aplicando técnicas estadísticas que permiten disminuir la asignación unitaria de costos, por tanto permiten disminuir la asignación unitaria de costos, por tanto es capaz de operar pequeñas operaciones de crédito con un es capaz de operar pequeñas operaciones de crédito con un costo financiero inferior.costo financiero inferior.

• El obtener recursos de largo en el mercado de capitales le El obtener recursos de largo en el mercado de capitales le permite una mayor capacidad de fondeo y el calce de plazos permite una mayor capacidad de fondeo y el calce de plazos entre la cartera y los títulos.entre la cartera y los títulos.

UNIDADES

DE VIVIENDA

1 DEFICIT DE VIVIENDA EN COLOMBIA 1,130,000

2 VIVIENDAS SUSCEPTIBLES DE MEJORAMIENTO 870,000

3 HOGARES NO PROPIETARIOS DE VIVIENDA CON CAPACIDAD CREDITICIA (PAGAN ARRIENDO) 2,612,275

4 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR NUEVA CONFORMACIÓN DE HOGARES (8 PRINCIPALES CIUDADES DE COLOMBIA) 120,000

DESCRIPCION

TAMAÑO DEL MERCADO DE VIVIENDA

EN COLOMBIA

Fuente: Documento CONPES 3200 de Septiembre de 2002

EL MERCADOEL MERCADO

1. MERCADO DE VIVIENDA

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