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• e l e s c a p a r a t e •

un papel de supervisor y creadorde los planes plurianuales con losque el Estado promueve la cons-trucción de pisos protegidos.

TTiippoollooggííaa yy vvaalloorraacciioonneess.. Esta Leydistingue entre dos tipos de suelo:rústico y urbanizado. Los primerosse valoran mediante la capitaliza-ción de las rentas agrarias anualesreales o potenciales (se opta por lasuperior). La renta potencial se cal-culará atendiendo al rendimientodel uso de que sean susceptibles losterrenos conforme a la legislación yutilizando los medios técnicos nor-males para su producción. Incluirácomo ingresos las subvencionesque, con carácter estable, se otor-guen a los cultivos y aprovecha-mientos considerados para su cál-culo y se descontarán los costesnecesarios para la explotación con-siderada. De esta forma se excluyende la tasación las expectativas de re-valorización futura de los terrenos,lo que desincentiva la especulaciónsobre el precio del metro cuadrado,aunque en un futuro el propietarioquiera acometer una transforma-ción a suelo urbanizable.

El valor del suelo rural así ob-tenido podrá ser corregido al alzahasta un máximo del doble en fun-ción de factores objetivos de locali-zación, como la accesibilidad a nú-cleos de población o a centros deactividad económica o la ubica-ción en entornos de singular valorambiental o paisajístico, cuya apli-cación y ponderación habrá de serjustificada en el correspondienteexpediente de valoración.

Para la valoración del suelo ur-banizado que no está edificado –oen que la edificación existente oen curso de ejecución es ilegal o seencuentra en situación de ruina fí-sica– la norma considera comouso y edificabilidad de referencialos atribuidos a la parcela por laordenación urbanística, incluidoen su caso el de vivienda sujeta aalgún régimen de protección quepermita tasar su precio máximoen venta o alquiler. Si los terrenosno tienen asignada edificabilidado uso privado por la ordenaciónurbanística, se les atribuye la edi-ficabilidad media y el uso mayori-tario en el ámbito espacial homo-géneo en que por usos y tipologías

la ordenación urbanística los ha-ya incluido.

Cuando se trate de suelo edifi-cado o en curso de edificación, elvalor de la tasación es el superiordel determinado por la tasaciónconjunta del suelo y de la edifica-ción existente que se ajuste a la le-galidad, por el método de compa-ración, aplicado exclusivamente alos usos de la edificación existenteo la construcción ya realizada.

DDeerreecchhooss ddee llooss cciiuuddaaddaannooss..Otra de las novedades de la Ley esla inclusión de un compendio dederechos y obligaciones de los ciu-dadanos en materia de vivienda, yno sólo los de los propietarios desuelo. Con ello, el Ejecutivo esta-blece un estatuto básico de ciuda-danía en relación con el suelo y elmedio urbano y rural y recuperala noción de ciudad como espaciocolectivo. En concreto, los ciudada-nos tienen derecho a disfrutar deuna vivienda digna, adecuada y ac-cesible; a utilizar, en condicionesno discriminatorias y de accesibili-dad universal, las dotaciones públi-cas y los equipamientos colectivos

DAVID NAVARRO

L A NUEVA norma entró envigor el pasado 1 de julio,una vez constituidos los eje-

cutivos autonómicos y localestras los comicios del 27 de mayo.Sustituye a la vigente desde 1998,

que fue elaborada por el primergobierno de Aznar e inició un pro-ceso de liberalización del suelo.

La nueva Ley intenta cercenarel espíritu especulador de los pro-pietarios de solares modificando elsistema de valoración de los terre-nos, que –por otra parte– es la úni-ca competencia que le queda al Es-

tado en materia urbanística segúnla famosa sentencia dictada en1997 por el Tribunal Constitucio-nal. Esta resolución del alto tribu-nal constataba que los principalesámbitos de decisión sobre políti-cas de vivienda se sitúan en los go-biernos regionales y locales, de-jando a la Administración Central

EscrituraPÚBLICA6

¿ES LA LEY DEL SUELO LA SOLUCIÓN AL PROBLEMADE LA VIVIENDA?

Los principalesámbitos dedecisiónsobre políticasde vivienda sesitúan en losgobiernosregionalesy locales.

LA ministra de Vivienda, Carme Chacón, considera que la nuevaLey del Suelo “corregirá y desincentivará las malas prácticas”.

Esta norma tiene entre sus objetivos básicos cumplir con el derechoconstitucional de que todos los ciudadanos tengan acceso a unavivienda digna. Después de tres años de debate con el sector inmo-biliario, las autonomías y los municipios, el Gobierno ha logrado suaprobación. Con ella pretende luchar contra la especulación y gene-rar una gestión del suelo más transparente.

Con la Ley del Suelo, el Ejecutivo pretende enfriar el mercado de la vivienda ysuperar épocas en las que los incrementos de precios superaban la inflación

SuelosforestalesincendiadosLA nueva ley dedica su disposición

adicional sexta a regular la situa-ción de los suelos forestales incen-diados. Según la norma, este tipo deterrenos se mantendrán en la situa-ción de suelo rural y estarán destina-dos al uso forestal, al menos duranteel plazo previsto en la Ley de Montes.

La Administración forestal debe-rá comunicar al Registro de la Pro-piedad esta circunstancia. Será títu-lo para la inscripción la certificaciónemitida por la Administración fores-tal, que contendrá los datos catas-trales y se presentará acompañadade un plano topográfico del terrenocalcinado.

La nueva normaintenta cercenarel espírituespeculador delos propietariosde solaresmodificando el sistema devaloración de los terrenos.

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8Escritura

PÚBLICA9

abiertos al uso público y a accedera la información de que disponganlas Administraciones Públicas so-bre la ordenación del territorio, laordenación urbanística y su eva-luación ambiental.

Además, la norma quiere quelos ciudadanos participen en losprocedimientos de elaboración yaprobación de los instrumentos deordenación del territorio o de or-denación y ejecución urbanísticasy de su evaluación ambiental me-diante la formulación de alegacio-nes, observaciones, propuestas, re-clamaciones y quejas.

En cuanto a los deberes, la ini-ciativa legislativa manifiesta laimportancia de respetar y contri-buir a preservar el medio ambien-te, el patrimonio histórico y el pai-saje natural y urbano, así comohacer un uso racional y adecuado,acorde en todo caso con sus carac-terísticas, función y capacidad deservicio, de los bienes de dominiopúblico y de las infraestructuras ylos servicios urbanos.

FFaaccuullttaadd uurrbbaanniizzaaddoorraa.. La nue-va ley excluye del haz de derechosintegrados en la propiedad la fa-cultad urbanizadora, que atribuyecon carácter exclusivo a la Admi-nistración, sin perjuicio de la in-tervención de la iniciativa privadamediante el agente urbanizador.Esta figura ha creado mucha polé-mica después de las denuncias dela Unión Europea a la Ley Urba-nística Valenciana, una de lasprimeras legislaciones autonómi-cas en apostar por este tipo degestión privada de suelo. De he-cho la Comunidad de Madrid pla-nea eliminarla, aunque el Gobier-no defiende que es un bueninstrumento para sacar suelo almercado cuando su propietariono cumple con las obligacionesque determina la ley.

El derecho de propiedad delsuelo comprende, cualquiera quesea la situación en que éste se en-cuentre y sin perjuicio del régi-men al que esté sometido por ra-zón de su clasificación, los deberesde dedicarlo a usos que no sean in-compatibles con la ordenación territorial y urbanística; conser-varlo en las condiciones legalespara servir de soporte a dicho usoy, en todo caso, en las de seguri-dad, salubridad y accesibilidad;así como realizar los trabajos demejora y rehabilitación hasta don-de alcance el deber legal de con-servación.

En el suelo urbanizado quetenga atribuida edificabilidad, eldeber de uso supone el de edificaren los plazos establecidos en lanormativa aplicable. En el terre-no que sea rural a los efectos el de-ber de conservarlo supone mante-

ner los terrenos y su masa vegetalen condiciones de evitar riesgosde erosión, incendio, inundación,para la seguridad o salud públi-cas, daño o perjuicio a terceros oal interés general, incluido el am-biental; prevenir la contamina-ción del suelo, el agua o el aire ylas emisiones contaminantes in-debidas en otros bienes y, en sucaso, recuperarlos de ellas; y man-tener el establecimiento y funcio-namiento de los servicios deriva-dos de los usos y las actividadesque se desarrollen en el suelo.

El ejercicio de estas facultadesobliga al propietario del suelo acostear y ejecutar las obras y lostrabajos necesarios para conservarel terreno y su masa vegetal, satis-facer las prestaciones patrimonia-les que se establezcan, en su caso,para legitimar usos privados delsuelo no vinculados a su explota-

La Comunidad de Madrid presentó a finales de agosto un recurso de inconstitucionalidad contra la nueva Ley de Suelo

La Ley incluye un compendiode derechos y obligacionesde los ciudadanos en materiade vivienda.

ción primaria. Además, deberá su-fragar y construir las infraestruc-turas de conexión de la instalación,la construcción o la edificación conlas redes generales de servicios yentregarlas a la Administracióncompetente para su incorporaciónal dominio público cuando debanformar parte del mismo.

VViivviieennddaa pprrootteeggiiddaa.. En relacióna la vivienda de protección públicala ley busca fomentarla, para loque contempla la obligación de es-tablecer una reserva de suelo del30 por ciento de los proyectos ur-banísticos para la construcción deeste tipo de casas. De esta forma, elGobierno quiere asegurar que lospromotores apuesten por este tipode inmuebles, aunque sea por im-perativo legal. La desaceleraciónde los precios de los inmuebles esotro de los factores que impulsalos pisos protegidos, ya que los me-nores márgenes del mercado librehacen que las empresas inmobilia-rias evalúen la posibilidad de en-trar en un mercado que, aunque

tiene menores retornos en térmi-nos de rentabilidad, puede seratractivo en un momento de en-friamiento de la demanda.

CCeessiióónn oobblliiggaattoorriiaa ddee ssoollaarreess..La norma fija a las promotoras yconstructoras un porcentaje de ce-sión obligatoria de suelo a losayuntamientos de entre el 5 y el 15por ciento con carácter general. Yes que las actuaciones de transfor-mación urbanística comportan, se-gún su naturaleza y alcance, los si-guientes deberes legales: entregara la Administración competente elsuelo reservado para viales, espa-cios libres, zonas verdes y restan-tes dotaciones públicas incluidasen la propia actuación o adscritasa ella para su obtención y facilitara la Administración competente, ycon destino a patrimonio públicode suelo, el suelo libre de cargas deurbanización correspondiente alporcentaje de la edificabilidad me-dia ponderada de la actuación, odel ámbito superior de referenciaen que ésta se incluya, que fije la

legislación reguladora de la orde-nación territorial y urbanística.

LLuucchhaa ccoonnttrraa llaa ccoorrrruuppcciióónn.. ElGobierno quiere que la nueva nor-ma sea un arma eficaz contra la es-peculación urbanística. En estesentido, establece la revisión de lasactuaciones urbanizadoras cuandoconlleven, por sí mismas o enunión a las aprobadas en los dos úl-timos años, un incremento supe-rior al 20 por ciento de la población

Objetivos del MinisterioPARA la ministra de Vivienda, Car-

me Chacón, la colaboración conel sector inmobiliario será una piezaclave en su mandato para poder facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda.

Chacón, que realizó estas decla-raciones en una Jornada sobre la Leydel Suelo organizada por la Asocia-ción de Promotores Inmobiliarios deMadrid, Asprima, señaló que uno delos principales objetivos de la Ley es“conseguir un desarrollo urbano sos-tenible, no despilfarrando los recur-sos”, lo que calificó de principio “ju-rídico e indispensable”.

Asimismo, explicó que la igual-dad en el acceso a la vivienda es otrode los objetivos fundamentales quepersigue la norma, por lo que apostópor la construcción de más viviendaprotegida. “En esta legislatura sehan iniciado más de 200.000 vivien-das protegidas y en los últimos nue-ve meses se han construido más queen los últimos 20 años”. En este sen-tido, aseguró que su trabajo irá enfo-cado a mejorar estas cifras, por loque destacó que en el Plan de Vivien-da 2005-2008 se ha duplicado la fi-nanciación de vivienda de protecciónoficial.

Carme Chacón abogó por prote-ger a los ciudadanos de los desajus-tes del mercado y por aumentar latransparencia.

Precios de las viviendas,salarios, IPC,medias anuales100 = 1997

0

50

100

150

200

250

300

1997 1998 1999 2000

Precios de las viviendas

100100100 105,8105,8105,8113,9113,9113,9

123,7123,7123,7135,9135,9135,9

157,2157,2157,2

185185185

217,2217,2217,2

247,4247,4247,4

273,2273,2273,2

291291291

100100100100100100100100100

102,3102,3102,3101,9101,9101,9100100100

104,6104,6104,6107107107104,2104,2104,2

115115115114,9114,9114,9

119,4119,4119,4118,4118,4118,4

122,7122,7122,7122122122

125,9125,9125,9126,1126,1126,1

130,2130,2130,2130,6130,6130,6

135,9135,9135,9133,7133,7133,7

107,8107,8107,8

100100100 100100100110,7110,7110,7111,5111,5111,5

100100100

100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100

IPC

Medias anuales

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

*Previsión. Fuente: INE y Ministerio de Vivienda

100100 105,8105,8113,9113,9

123,7123,7135,9135,9

157,2157,2

185185

217,2217,2

247,4247,4

273,2273,2

291291

100100100100100100

102,3102,3101,9101,9100100

104,6104,6107107104,2104,2

115115114,9114,9

119,4119,4118,4118,4

122,7122,7122122

125,9125,9126,1126,1

130,2130,2130,6130,6

135,9135,9133,7133,7

107,8107,8

100100 100100110,7110,7111,5111,5

100100

100100 100100 100100 100100 100100 100100

EscrituraPÚBLICA11

o de la superficie de suelo urbani-zado del municipio o ámbito terri-torial. Si, trascurrido un año desdela entrada en vigor de esta ley (esdecir, en julio de 2008), la legisla-ción sobre ordenación territorial yurbanística autonómica no estable-

ce en qué casos el impacto de unaactuación de urbanización obliga aejercer de forma plena la potestadde ordenación.

Asimismo, los representanteslocales, así como los miembros noelectos de la Junta de Gobierno Lo-

cal, deben formular declaración so-bre causas de posible incompatibili-dad y sobre cualquier actividad queles proporcione o pueda proporcio-nar ingresos económicos. Junto aesta obligación, tendrán que decla-rar sus bienes patrimoniales y de la

• e l e s c a p a r a t e •

Transparenciay participaciónciudadana

CON el fin de promover una mayortransparencia, la Administración

del Estado –en colaboración con lasComunidades Autónomas– impulsarála creación de un sistema público deinformación sobre suelo y urbanismo,que estará coordinado con otros siste-mas similares como el Catastro.

Los ciudadanos podrán solicitar ala Administración copias completasde los instrumentos de ordenación te-rritorial y urbanística vigentes en suámbito territorial, de los documentosde gestión y de los convenios urba-nísticos. Además, se publicarán pormedios telemáticos el contenido ac-tualizado de los instrumentos de or-denación territorial y urbanística envigor, del anuncio de su sometimientoa información pública y de cuales-quiera actos de tramitación que seanrelevantes para su aprobación o alte-ración. En los municipios menores de5.000 habitantes, esta publicaciónpodrá realizarse mediante los entessupramunicipales que tengan atribui-da la función de asistencia y coopera-ción técnica.

Cuando una alteración de la orde-nación urbanística no se efectúe en elmarco de un ejercicio pleno de la po-testad de ordenación, incremente laedificabilidad o la densidad o modifi-que los usos del suelo, deberá hacerseconstar en el expediente la identidadde todos los titulares de otros dere-chos reales sobre las fincas afectadasdurante los cinco años anteriores a suiniciación.

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Esta Leydistingue entredos tiposde suelo:rústico yurbanizado.

Se establece un estatuto básico de ciudadanía en relación con el suelo y elmedio urbano y rural que pretende recuperar la ciudad como espacio colectivo

EL Notariado es un observador,un usuario privilegiado de larealidad político-social. Hace

tiempo que este colectivo se propuso serun referente en el mundo de la defensadel usuario y del consumidor.

En coherencia con ello era preciso, portanto, elaborar un censo de los problemas que

afectan a los compradores de viviendas al objeto depoder situar el debate en el mundo de los hechos parapoder trasladarlo después al mundo del Derecho. Estasfueron las razones que impulsaron al Consejo Generaldel Notariado a la creación del Observatorio de laVivienda, junto con el bufete Garrigues Asociados.

Por otro lado, no conviene olvidar que una sociedaddemocrática lleva en sí misma un factor dinamizador yexpansivo, que podríamos denominar de desarrollo deexigencias y de profundización de derechos. Nuestrasociedad, en el ámbito del que nos estamos ocupando,no es la misma que la de hace veinticinco años, nisiquiera lo es, con relación a la de los últimos cinco odiez años, y una de las causas de esa diferencia es eldesarrollo imparable del nivel de exigencia en el ejerci-cio efectivo y en la plasmación práctica de los derechosde la ciudadanía. Es decir: en la convicción ciudadana

de que la proclamación de esos derechos implica laposibilidad de su exigencia y ejercicio, so pena quedicha proclamación se convierta en tautológica y vacía.

Esto mismo es lo que parece suceder, cada vez conmás fuerza, en la actividad urbanizadora. Por todoello la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que trata,en parte, de responder a estas necesidades, y quesupone un cambio indudable de la sensibilidad legis-lativa en la manera de entender la actividad urbani-

zadora, desde una perspectiva notarial, ha dejadopasar la oportunidad de atribuir a este colectivo res-ponsabilidades que bien diseñadas hubieran sido deuna gran utilidad social.

Del texto legal ha desaparecido toda referencia a laposibilidad de que los notarios intervengan en el proce-so urbanizador, que sin embargo si se incluyó en el arti-culado del Anteproyecto, donde se decía que “ (...) en losprocedimientos de los instrumentos de ordenación y eje-cución urbanísticas de iniciativa privada, la legislaciónpodrá permitir que el trámite de información pública serealice por el promotor ante notario...” El acta notarialtambién habría sido una herramienta útil al término delas actuaciones de urbanización. Posibilidad que tampo-co contempla la nueva ley del suelo.

Sin embargo, todo lo que suponga merma de la publi-cidad, de la transparencia, de la libertad, de la economíaprocesal administrativa, de las garantías de objetividady del abaratamiento de costes, en definitiva de la seguri-dad, todo lo que escape al control democrático de la ciu-dadanía no puede recibir una valoración positiva.

Con todo sí merecen una valoración positiva la regu-lación de otros supuestos muy cercanos a la actividadnotarial, como en la venta de cuotas, sociedades y pro-piedad horizontal. La nueva Ley deja vigente lo eficaz-mente regulado por la legislación anterior, por lo queen este apartado es lógico que sean escasas las noveda-des que incorpora. Por ejemplo mantiene el control delegalidad ejercido por los notarios, al determinar laobligatoriedad de hacer constar en el título traslativodel terreno ciertas menciones necesarias para teneruna completa información urbanística de la finca.También conserva como norma de rango legal nacional

la necesidad de que se acreditenante el notario, y así se hagaconstar en la correspondienteescritura de obra nueva enconstrucción o terminada, losdistintos procesos constructivoshasta la entrega a los usuarios yel otorgamiento de cuantasautorizaciones prevea la legisla-ción urbanística, lo que parecehacer referencia a la licencia deprimera ocupación.

En resumen, dejando delado la decepción de que no se

hayan considerado las ventajas de la intervención delnotario en el proceso urbanizador –con el fin de con-trolar la legalidad y como herramienta ahuyentadoradel fenómeno de la corrupción– la valoración de lanueva Ley en el ámbito estrictamente notarial ha deser positiva.

José Ignacio Navas Olóriz es notario. Coordinador del Observatoriode la Vivienda.

IGNACIO NAVAS

Oportunidadperdida

Era preciso elaborar un censo

de los problemas que afectan

a los compradores de viviendas

para situar el debate en el mundo

de los hechos

EscrituraPÚBLICA

participación en sociedades de todotipo, con información de las socie-dades por ellas participadas y de lasliquidaciones de los impuestos so-bre la Renta, Patrimonio y, en su ca-so, Sociedades. Tales declaraciones,efectuadas en los modelos aproba-dos por los plenos respectivos, sellevarán a cabo antes de la toma deposesión, con ocasión del cese y alfinal del mandato, así como cuandose modifiquen las circunstanciasdel hecho. Las declaraciones de bie-

nes y actividades serán publicadascon carácter anual, y en todo casoen el momento de la finalización delmandato, en los términos que fije elEstatuto municipal.

Por otra parte, durante los dosaños siguientes a la finalización desu mandato, a los representanteslocales que hayan ostentado res-ponsabilidades ejecutivas en lasdiferentes áreas en que se organi-ce el gobierno local, les serán deaplicación en el ámbito territorialde su competencia las limitacionesal ejercicio de actividades priva-das establecidas en la Ley de Regu-lación de los Conflictos de Intere-ses de los Miembros del Gobiernoy de los Altos Cargos de la Admi-nistración General del Estado.

RReeaacccciioonneess.. Como era de espe-rar, la aprobación de la Ley delSuelo ha generado todo tipo decontroversias entre diferentesgrupos políticos, asociaciones deconsumidores y empresarios delsector. La Comunidad de Madridpresentó a finales de agosto un re-curso de inconstitucionalidad con-tra la Ley de Suelo por considerarque vulnera las competencias au-tonómicas y atenta contra la pro-piedad privada.

Marcos Vaquer, director gene-ral de Urbanismo y Política deSuelo del Ministerio de Vivienda,la norma logra que: “todos los de-sarrollos urbanísticos respondan aunos estándares mínimos de soste-nibilidad y transparencia para queno se produzcan desarrollos insos-tenibles o desconocidos por los ciu-dadanos”.

Vaquer también se refiere a lascríticas de las organizacionesagrarias sobre la ley, asegurandoque no perjudica “a nadie que nopretenda especular con el suelo”,ya que “lo tasa por lo que es” y “no

anticipa plusvalías al momento co-mo hacía la ley anterior”. A su jui-cio, este régimen de valoracionescombate la especulación y retribu-ye “justamente” el valor de las co-sas según “la situación real”; porlo que –en consecuencia– lleva aun “desarrollo sostenible” del me-dio rural.

Asimismo, subrayó que el nue-vo documento permitirá a losayuntamientos fomentar un urba-nismo “más sostenible, menos es-peculativo y más transparente” yaclaró que se hará efectiva sobreaquellos Planes Generales de Or-denación Urbana (PGOUs) cuyoprocedimiento de aprobación seinicie a partir del momento deaplicación de la ley y que, por tan-to, no es retroactiva.

Por su parte, la nueva ministrade Vivienda, Carme Chacón, culpadel precio de los pisos a la ley im-pulsada por el PP, que, a su juicio,“optó por la liberalización salvajedel suelo allanando el camino a laespeculación”, por lo que felicitauna reforma que hace de la vivien-da “un derecho real”.

Carme Trilla, responsable deVivienda i Habitatge de la Genera-litat de Cataluña, a pesar de habermostrado su oposición al antepro-yecto de ley antes de su aprobaciónen las Cortes, considera que se hansolucionado algunos de los proble-mas de inconstitucionalidad enmateria de competencias autonó-micas, ya que los gobiernos regio-nales tienen potestad para elabo-rar sus leyes del suelo. Trilla semuestra satisfecha del cambio delrégimen de valoraciones del suelo:“desde el punto de vista de cómovalorar las expropiaciones de sola-res para realizar una política decompra, sobre todo para VPO o pa-ra otras finalidades urbanísticas ode infraestructuras, esta ley es

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Los promotores deberán destinar una reserva del 30 por ciento de susproyectos urbanísticos a viviendas de protección pública

“LA ley impulsada por el PP optó por la libe-

ralización salvaje del suelo allanando el

camino a la especulación”.

Carme Chacón, ministra de Vivienda.

“LA Ley logra que todos los desarrollos urba-

nísticos respondan a unos estándares míni-

mos de sostenibilidad y transparencia para que no

se produzcan desarrollos insostenibles o descono-

cidos por los ciudadanos”.

Marcos Vaquer, director general deUrbanismo y Política de Suelo del Ministeriode Vivienda.

“EL nuevo ordenamiento augura una retrac-

ción de la demanda y una menor oferta de

viviendas, lo que provocará un encarecimiento de

las mismas”.

Mariano Zabía, consejero de MedioAmbiente y Ordenación del Territorio de laComunidad de Madrid.

“ESTA Ley no identifica el origen del aumen-

to de los precios de la vivienda que no es

otro que la falta de suelo edificable”,

Pablo Matos, diputado del PP y portavoz desu grupo parlamentario en la Comisión deFomento del Congreso.

Posturasenfrentadas

lio con que con el dinero recibidono pueden adquirir dicho bien desustitución”.

LLaagguunnaass ddee llaa lleeyy.. Según la Red'Expertos Inmobiliarios', la nuevaLey no garantiza que se abando-nen prácticas corruptas ni que sefacilite el acceso de los ciudada-nos a la vivienda. Esta asociaciónha elaborado un informe sobre es-ta ley en el que se ha reflejado elescepticismo del sector de las

agencias inmobiliarias sobre losbeneficios que aportará respectoa los problemas actuales de la vi-vienda. “La eficacia de esta Leycomo instrumento que permitaatajar la corrupción urbanística,no se puede garantizar debido aque las exigencias de transparen-cia e incompatibilidades que seimpone a los responsables muni-cipales no son suficientes”, expli-ca Eduardo Molet, Presidente dela Red y Consultor Inmobiliario

de Entidades Financieras Nacio-nales y Extranjeras.

El acceso de los ciudadanos a lavivienda es otro de los puntos dis-cutidos por la Red de Expertos In-mobiliarios. En su opinión, la re-serva mínima del 30 por ciento dela edificabilidad residencial paravivienda de protección pública noes suficiente para solucionar elproblema, puesto que el precio dela vivienda no depende sólo de laregulación del suelo. Tienen ma-yor importancia otro conjunto defactores, como los tipos de interésde las hipotecas, la fiscalidad de lavivienda propia, la economía ge-neral o el crecimiento demográfi-co. Respecto a este aspecto, otra delas críticas va dirigida al hecho deque la ley no imponga a las auto-nomías la reserva de un porcenta-je mínimo de suelo residencial in-tegrado en el patrimonio público avivienda de protección oficial, alpermitirse que los terrenos de lospatrimonios públicos de suelo pue-dan destinarse, incluso íntegra-mente, a otros fines.

Otro aspecto negativo de estanorma es que permite a la legisla-ción urbanística autonómica ha-cer excepciones, sin limitación al-guna, a favor de los propietariosdel suelo en cuanto a la facultad deurbanizar, frente al criterio gene-ral de la norma de que la urbaniza-ción es un servicio público atri-buible mediante concurso público.De todas formas, será necesarioesperar unos meses para conocerlas repercusiones que tendrá laley en el mercado inmobiliario.Este sector es particular en cuantoa los plazos de las actuaciones ur-banísticas, porque no se trata es-trictamente de una actividad debienes y servicios, sino que conlle-va una serie de exigencias en ma-teria medioambiental, energética,de seguridad jurídica y desarrollosostenible para lograr hacer ciu-dad y, al mismo tiempo, garanti-zar a todos los ciudadanos el acce-so a la vivienda. n

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EscrituraPÚBLICA

muy importante. Marca unos crite-rios diferentes y establece pautasrelacionadas con la situación ac-tual y no con las expectativas de re-valorización, que es lo que existíahasta ahora y dificultaba la com-pra o expropiación. La nueva leycambia y habla de los valores delsuelo en el momento de partida yno de la situación futura. Esto faci-litará la compra y expropiación”.En este sentido, el Gobierno cata-lán reformará su legislación sobresuelo para adaptarse a las nuevasexigencias, especialmente en mate-ria de reserva de VPO.

EEnnccaarreecciimmiieennttoo ddee llaa vviivviieennddaa..Pablo Matos, diputado del PP y por-tavoz de su grupo parlamentario enla Comisión de Fomento del Con-greso de Diputados asegura que lanueva norma atenta contra el dere-cho constitucional a la propiedad yafecta, sobre todo, a los pequeñospropietarios de suelo, sin acabarcon la especulación. Por otra parte,afirma que no identifica el origendel aumento de los precios de la vi-vienda que, en opinión del PP, noes otro que ‘la falta de suelo edifica-ble’, además de denunciar que elobjetivo principal de la norma esabaratar las expropiaciones que re-alizan las Administraciones.

Una vez implantada la Ley, elconsejero de Medio Ambiente yOrdenación del Territorio de laComunidad de Madrid, MarianoZabía, augura “una retracción dela demanda y una menor oferta deviviendas, lo que provocará un en-carecimiento de las mismas”.

CCrrííttiiccaass ddee llooss pprroommoottoorreess.. LaAsociación de Promotores Cons-tructores de España (APCE) creeque la Ley “abona la corrupciónurbanística”. A su juicio, lejos defrenar la especulación el texto fa-

vorece la discrecionalidad deayuntamientos y comunidades au-tónomas y multiplica el poder deunas pocas empresas generandoverdaderos monopolios.

Los promotores aprovecharon lapresentación de su Informe de Co-yuntura 2006 para criticar de formaabierta dicha normativa. ManuelMartí, secretario general de la AP-CE, asegura que ninguna de las en-miendas introducidas en la ley porel PSOE puede actuar contra la co-rrupción. El argumento de la APCEse centra en que la norma aumentala discrecionalidad de ayuntamien-tos y comunidades autónomas al di-vidir el suelo en sólo dos categorías(rústico y urbano) y al declarar ur-banizable únicamente el que cadamunicipio entienda necesario parasu desarrollo. Un método que, se-gún esta asociación, dejará la ges-tión del suelo en manos de unas po-cas empresas.

Por otro lado, la patronal agra-ria ASAJA alerta de los posiblescambios y repercusiones sobre losterrenos que están siendo expro-piados por la Administración enestos momentos, ya que uno de losaspectos a tener en consideraciónpor parte de los expropiados es lanueva valoración del suelo rústicoque recoge la norma.

ASAJA recuerda que la Ley delSuelo establece un nuevo sistemade valoración, por capitalizaciónde renta, por lo que el precio delsuelo rural será bastante menorque el valor real, ya que por ejem-plo rondará los 12 euros/m2 paratierras de cultivos hortícolas, se-gún cálculos realizados por ASA-JA, mientras que el valor real ron-da los 36 euros/m2, lo que sin dudaperjudica a estos propietarios.

La asociación considera queesta nueva Ley, y en concreto suartículo 22, “es totalmente injusta

y atenta contra la propia natura-leza jurídica de la expropiaciónque persigue que el expropiado,con el importe del justiprecio,pueda adquirir un bien de idénti-cas características al que pierde,por lo que estos propietarios sepueden encontrar desde el 1 de ju-

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El gobierno catalán reformará su legislación sobre suelo para adaptarse alas nuevas exigencias, especialmente en materia de reserva de VPO

Se excluyen de la tasaciónlas expectativas de revalorizaciónfutura de los terrenos.

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PÚBLICA17

¿ E S L A L E Y D E L S U E L OL A S O L U C I Ó N A L P R O B L E M A D E L A V I V I E N D A ?B&N

BLANCO Y NEGRO

LA nueva Ley del Suelo (Ley8/2007, de 28 de mayo, BOE de29.5.2007) no es una nueva ley ur-

banística, sino más bien de bases o deprincipios, que relanza algunas ideasrectoras del urbanismo. No se trata,

pues, de una ley “de choque”, pero sí deuna norma que puede contribuir, entre

otros aspectos, a racionalizar el proceso urbanizador y a conectar este último con las actua-ciones de la política de vivienda. También podría fa-cilitar el ajuste de la economía española tras el cam-bio de signo del ciclo del mercado de la vivienda.

La nueva norma supone un enfoque urbanísticodiferente del que subyacía en la normativa hastaahora vigente (Ley del Suelo 6/1998 y Ley de Refor-ma 10/2003). Según dicho enfoque, la carestía de lavivienda se resolvería agilizando la transforma-ción de suelo. La abundancia de suelo calificado re-duciría el precio del suelo edificable, con lo que des-cenderían los precios de la vivienda.

Sin embargo, en los nueve años del periodo 1998-2006 se iniciaron cerca de 5,5 millones de viviendas

en España, que ocuparon una superficie equivalen-te al 1,4 por ciento del territorio nacional. Los pre-cios de las viviendas aumentaron en el mismo pe-riodo en un 185 por ciento y los precios del suelo seaproximaron en su aumento al 225 por ciento. Enesta etapa los precios de consumo y los salarios so-lo crecieron en algo más del 30 por ciento.

Lo sucedido en el último auge inmobiliario su-pone, pues, un rechazo expreso de la teoría subya-cente a la normativa de suelo vigente. Los merca-dos de suelo y de vivienda venden productos muy

diferenciados, funcionan en régimen de competen-cia monopolística y son, por tanto, muy ineficien-tes. El “todo urbanizable” no baja los precios de lavivienda.

Tras el derroche de suelo de los últimos nueveaños la nueva ley pretende racionalizar el procesourbanizador. El urbanismo debe de responder a losrequerimientos de un desarrollo sostenible, desti-nando suelo suficiente para usos productivos y pa-ra uso residencial. El carácter público de la ordena-ción territorial y urbanística permitirá laparticipación de la comunidad en las plusvalías ge-neradas por la acción de los entes públicos.

La ley 8/200 prevé la reserva, en el suelo a in-cluir en actuaciones de urbanización, de una su-perficie que permita realizar un mínimo del 30%de la edificabilidad residencial prevista en vivien-das protegidas o equivalentes. Esto puede aumen-tar la oferta de viviendas cuyo precio medio equi-vale al 50% del precio de mercado.

También se obliga a los promotores a entregar ala administración, con destino a patrimonio públi-co de suelo, de un porcentaje situado entre el 5% yel 15% de la edificabilidad de la actuación. Los bie-nes que integren tales patrimonios públicos debe-rán destinarse a la construcción de viviendas pro-tegidas o a otros usos de interés social.

La mayor adecuación a las necesidades reales delos desarrollos urbanísticos apoyará el ajuste de laeconomía española a la competitividad. Ello exigemenos suelo para vivienda y más suelo para usosproductivos. El nuevo sistema de valoración de losterrenos en caso del justiprecio en la expropiación

es otro aspecto relevante.El suelo rural se valorará,según la nueva ley, capita-lizando la renta potencial,según su estado, sin adi-cionar expectativas no rea-lizadas.

Los posibles efectos po-sitivos de la nueva norma-tiva de suelo tardarántiempo en advertirse. Laley crea un marco en el

que se pueden desarrollar las decisivas normativasurbanísticas autonómicas. Las autonomías debe-rán adaptar sus respectivas normativas de suelo alcontenido de la nueva ley, cuyo nivel de aplicacióndependerá sustancialmente de la voluntad políticade autonomías y ayuntamientos. El contenido de lanueva ley abre vías de racionalización del urbanis-mo depredador de los últimos años.

Julio Rodríguez López es doctor en Ciencias Económicas. Gerente dela Universidad de Alcalá.

Tras el derroche de suelo de los

últimos nueve años la nueva ley

pretende racionalizar el proceso

urbanizador

LA Ley del Suelo 8/2007 que haentrado ya en vigor, incide envarios aspectos normativos que

van más allá de lo urbanístico, aspiraa varios fines, en principio deseables,y nace en un contexto de cambio deciclo en cuanto a producción, demanda

y tipos de interés. Los grandes objetivos de la Ley pueden

resumirse en controlar la especulación urbanística,frenar la escalada de precios, aumentar la oferta deVPO y acotar el desarrollo no sostenible.Prácticamente todos los expertos coinciden en queplantea serios interrogantes en su aplicación y en laeficacia de sus pretensiones de frenar la especula-ción, la corrupción y contener precios. Las opinio-nes de algunos son bastante pesimistas y auguranque esta normativa no va a solucionar nada y perju-dicará a muchos. Otros ven en sus novedades laoportunidad de ordenar las transacciones de suelode las que parte cualquier actuación.

Precisamente para analizar y evaluar esta nuevaLey, Asprima organizó una Jornada el 24 de julio enla que expertos de distintas disciplinas y sectoresdebatieron los aspectos relevantes de la Ley bajodiferentes prismas, el legislativo, el legal, el econó-mico financiero y el empresarial.

Desde el sector de los promotores inmobiliariosmadrileños estamos en buena parte de acuerdo con

las conclusiones ya alcanzadas por el panel de exper-tos reunidos también para debatir esta cuestión enlos talleres organizados en la Conferencia inmobilia-ria celebrada en Madrid en mayo y con las declara-ciones realizadas por la patronal nacional APCE,que advierte del riesgo que supone un mayor inter-vencionismo y discrecionalidad por parte de lasadministraciones locales.

La finalidad de facilitar la obtención de suelos abajo coste para la ejecución de infraestructuras yservicios públicos y las valoraciones que no inclu-yan las expectativas a efectos expropiatorios puedeprovocar un cierto colapso judicial por los recursosinterpuestos contra resoluciones en este sentido.

Algunos expertos incluso apuntan a una vulnera-ción de algún derecho constitucional como el de per-cibir una indemnización justa y el cálculo de dichojustiprecio. La eliminación de las expectativas futu-ras generadas por la ordenación de usos puede cau-sar valoraciones alejadas del verdadero valor demercado de suelos urbanizables.

Esta regulación puede también dificultar la finan-ciación de las operaciones de compra de suelo, tantopor los valores de tasación un poco irreales de losmismos, como por el riesgo de expropiación por unvalor inferior al de adquisición.

Falta por ver que definición hacen lasComunidades Autónomas de aquellos casos en losque el impacto de una actuación obliga a revisar elplaneamiento general y establecer un límite. Éstascuentan con un plazo de un año para ello. De nofijarlo, este límite será automáticamente el delveinte por ciento de crecimiento en los dos últimosaños de la población o de la superficie urbanizadadel municipio o ámbito territorial afectado, dispo-sición que puede hacer inviables numerosos desa-rrollos urbanísticos ya previstos en toda España,sin tener en cuenta la relación entre estos proyec-tos y su entorno territorial y poblacional.Todosestos nuevos requisitos, no debemos olvidar,supondrán la necesidad de un importante esfuerzode profesionalización en los equipos municipales.

La ley cuenta también con aspectos positivos yloables como son el reconocimiento del derecho aindemnización por gastos en los que se ha incurridocuando la administración incumple su obligación deresolver en el plazo legalmente establecido los proce-dimientos de planeamiento o de ejecución de inicia-tiva privada. Otro de ellos consiste en que se imponela transparencia efectiva con la obligación de some-ter a información pública la tramitación de instru-mentos de ordenación, convenios urbanísticos ydemás. La prohibición de suscribir convenios en los

que las obligaciones de losprivados superen las indica-das en la Ley pone coto a lasimposiciones de cesiones“voluntarias” abusivas y alas situaciones de oferta demejoras por el sistema deagente urbanizador que aca-ban siendo repercutidas atodos los propietarios.

En general pensamos quesería muy importante conse-guir la mayor coordinación

entre la Administración del Estado y las de lasComunidades Autónomas para conseguir un marcolegal urbanístico estable y duradero.

Si la Ley controla o contribuye de maneraimportante a poner freno a la corrupción, bienve-nida sea. De momento somos muy prudentes ennuestra valoración y recordamos que es de vitalimportancia lanzar un mensaje tranquilizador yunívoco para los mercados en estos momentos decambio en los que la inseguridad jurídica sería lapeor compañera de viaje.

José Manuel Galindo es presidente de ASPRIMA ( Asociación de PromotoresInmobiliarios de Madrid)

JOSÉ MANUEL GALINDO

Seriosinterrogantes

Prácticamente todos los expertos

coinciden en que esta Ley plantea

serios interrogantes en su

aplicación

JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ

Nueva Ley del Suelo. Un pasopositivo