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ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

CARRERA INGENIERÍA EMPRESARIAL

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA

INMOBILIARIA Y/O CONSTRUCTORA, QUE OTORGUE

FINANCIAMIENTO DIRECTO O INDIRECTO PARA VIVIENDA EN

LA CIUDAD DE QUITO, PROVINCIA DE PICHINCHA.

PROYECTO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENI ERO

EMPRESARIAL

LORENA ELIZABETH BONILLA MONCAYO

[email protected]

DIRECTOR DR. FRANCISCO RON PROAÑO [email protected]

2009

DECLARACIÓN

Yo, Lorena Elizabeth Bonilla Moncayo, declaro bajo juramento que el trabajo

aquí escrito es de mi autoría; que no ha sido previamente presentada para

ningún grado o calificación profesional; y que he consultado las referencias

bibliográficas que se incluyen en este documento.

A través de la presente declaración cedo los derechos de propiedad intelectual

correspondientes a este trabajo, a la Escuela Politécnica Nacional, según lo

establecido por la Ley de Propiedad Intelectual, por su reglamento y por la

normatividad institucional vigente.

Lorena Bonilla Moncayo

CERTIFICACIÓN

Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Lorena Elizabeth

Bonilla Moncayo, bajo mi supervisión.

Dr. Francisco Ron Proaño.

DIRECTOR DE PROYECTO

AGRADECIMIENTO

Agradezco a Dios por ser mi fortaleza, mi guía y por permitirme alcanzar una

meta más en mi vida.

Gracias a mis padres por su cariño, comprensión y apoyo incondicional, por

su sacrificio y esfuerzo constante.

Al Dr. Francisco Ron Proaño por encaminarme compartiendo sus

conocimientos durante el desarrollo de esta tesis, así como a mis Lectores

Ing. Manuel Agustín Espinosa e Ing. Eddy Orozco, por su disposición y

ayuda brindada al acompañarme en el camino que culmina con el presente

proyecto.

De igual forma al Ing. Saúl Córdova por su aporte y colaboración en la

ejecución de esta tesis.

A la Escuela Politécnica Nacional por ser instrumento importante en mi

formación profesional.

Y finalmente, agradezco a mis amigos y compañeros de trabajo Paty, Kary

Vero, Sil y Mary por su gran calidad humana y su valioso aporte, quienes

me han ayudado a crecer como persona y como profesional.


2

DEDICATORIA

Esta tesis se la dedico con todo mi amor y cariño a Dios, por darme la

oportunidad de vivir y de regalarme una familia maravillosa.

Primordialmente a mis padres, Carlos y Mariana, que me dieron la vida y han

estado conmigo en todo momento, brindándome su apoyo y todo su amor.

Gracias por todo papi y mami, por formarme con buenos sentimientos, valores

y hábitos, por darme una carrera profesional y por creer en mí.

A mi hermano Carlos Xavier por estar conmigo, alegrarme y apoyarme siempre,

te quiero mucho.

A René David, por su ayuda, constancia de compañero y amigo, por ser parte

de mi vida.

A mis amigos, porque son parte de mi existencia, con quienes he compartido

momentos alegres y tristes, pues esos momentos son los que nos hacen

crecer, aceptar y valorar a las personas que nos rodean.


3

INDICE

Pág

. CAPITULO I……………………………………………………………………… 1 ANTECEDENTES…………………………………………………………….. 1

1.1 Identificación del Mercado Potencial y los Segmentos que se Trabajan………. 1

1.1.1 El Distrito Metropolitano de Quito y su zonificacion…………. 3 1.1.2 Ocupación de Suelo……………………………………………… 7 1.1.3 Tipologia de Ocupación y Edificabilidad………………………. 17 1.1.4 Construcción de Viviendas y Edificaciones……………………… 20 1.1.5 Análisis de Distribución Poblacional en Pichincha………………. 22 1.1.6 Análisis de Distribución de Viviendas por Familia…………… 24 1.1.7 Venta de Viviendas y Departamentos…………………………. 24 1.1.8 Análisis de Remuneración por Edades…………………………… 26 1.2 Diagnostico Estratégico………………………………. 27 1.2.1 Las cinco fuerzas de Michel Porter……………………………… 28 1.2.2 Análisis Externo…………………………………………………… 30

1.2.2.1 Macro Ambiente………………………………………………………….. 30

1.2.2.2 Microentorno…………………………………………………………. 50 1.2.2.3 Clientes Actuales……………………………………………………. 56 1.2.2.4 Clientes Potenciales………………………………………………… 58 1.2.3 Análisis de los Factores del Éxito Interno………………………. 69 1.3 Análisis Foda……………………………………………………… 75 1.3.1 Matriz de Resumen…………………………………………………. 76 1.3.2 Matriz de Holmes……………………………………………………. 80 1.3.3 Matriz EFE y EFI………………………………………………….. 83 1.3.4 Matriz de Acción…………………………………………………. 86 1.3.5 Matriz de Síntesis Estratégico………………………………….. 91 1.3.6 Filosofía Comparativa……………………………………………. 92 1.3.6.1 Misión………………………………………………………………… 95 1.3.6.2 Visión……………………………………………………………… 96 1.3.6.3 Objetivos Estratégicos…………………………………………… 97 CAPITULO II………………………………………………………………… 101 ANALISIS DEL MERCADO………………………………………………… 101 2.1 Descripción de los Productos y Servicios………………………… 101 2.2 Segmentación del Mercado………………………………………. 103 2.2.1 Identificación de las Variables de Macro Segmentación………… 104 2.2.2 Identificación de las Variables de Micro Segmentación…………. 105

2.2.3 Descripción del Mercado Meta por medio de la Investigación del Mercado 106

2.2.3.1 Introducción………………………………………. 107 2.2.3.2 Planteamiento del Problema…………………………………….. 108

4

2.2.3.3 Objetivos de la Investigación del Mercado……………………… 108 2.2.3.3.1 Objetivos Generales…………………………………………… 108 2.2.3.3.2 Objetivos Específicos……………………………………………….. 109 2.2.3.4 Tamaño del Universo…………………………………………….. 109 2.2.3.5 Muestreo y Tamano de la Muestra………………………………. 109 2.2.3.6 Intrumento de Recopilacion de Datos……………………………. 111 2.2.3.7 Fuentes de Información………………………………………….. 111 2.2.3.8 Procesamiento de Información………………………………….. 112 2.2.4 Características del Mercado Meta…………………………. 112 2.3 Mercado Potencial…………………………………… 112 2.3.1 Factores que afectan al Mercado Potencial……………………. 112 2.3.2 Estadísticas del Mercado Potencial…………………….. 113 2.4 Potencial del Mercado………………………………………. 114 2.4.1 Proyección Potencial…………………………………………….. 115 2.5 Potencial de Ventas…………………………………………… 117 2.5.1 Factores que afectan al Potencial de Ventas……………….. 117 2.5.2 Estadísticas del Potencial de Ventas…………………………… 118 2.5.3 Proyección del Potencial de Ventas……………………………… 119 2.5.4 Mercado Insatisfecho………………………………………….. 120 CAPITULO III………………………………………………………………… 122 PLAN DE MARKETING…………………………………………… 122 3.1 Análisis Estratégico…………………………………………………. 122 3.1.1 Matriz de Perfil Competitivo………………………………………… 122 3.1.2 Matriz de Ansoft…………………………………………………… 124 3.1.3 Matriz Estratégica de Porter…………………………………….. 125 3.2 Objetivos del Marketing……………………………………….. 127 3.2.1 Rentabilidad……………………………………………………… 128 3.2.2 Cuota de Mercado…………………………………………… 128 3.2.3 Conocimiento de Ingreso……………………………………. 129 3.2.4 Objetivos del Posicionamiento……………………………… 129 3.2.5 Objetivos Competitivos……………………………………… 130 3.2.6 Otros Objetivos………………………………………………… 130 3.3 Propuesta Estratégica del Marketing………………………… 131 3.4 Mezcla de Mercado………………………… 132 3.4.1 Producto…………………………………………… 132 3.4.2 Precio…………………………………………………… 136 3.4.3 Plaza……………………………………………………….. 136 3.4.4 Promoción……………………………………… 137 CAPITULO IV………………………………………………………… 138 ESTUDIO TECNICO……………………………………………………. 138 4.1 Objetivo del Estudio Técnico……………………………………… 138 4.2 Tamaño del Proyecto…………………………………………….. 138 4.2.1 Factores que afectan al Mercado…………………………………… 138 4.2.1.1 Mercado………………………………………………………….. 139 4.2.1.2 Recursos Financieros……………………………………………… 139

5

4.2.1.3 Disponibilidad de Mano de Obra Capacitad, Material e Insumo 140 4.2.2 Determinación Técnica del Proyecto…………………. 140 4.2.2.1 Tasa de Captación de la Demanda…………………………….. 141 4.2.3 Localización………………………………………………….. 142 4.2.3.1 Macro localización…………………………………………….. 142 4.2.3.1.1 Factores para la Macro localización…………………………….. 142 4.2.3.2 Micro localización………………………………………………….. 144 4.2.3.2.1 Factores para la Micro localización………………………… 144 4.2.4 Ubicación de las Construcciones………………………… 146 4.2.5 Ingeniería del Proyecto……………………………………… 146 4.2.5.1 Distribución de las Oficinas……………………………… 147 4.2.5.2 Requerimientos de Tecnología…………………………………… 149 4.2.5.3 Requerimientos de Mobiliario…………………………………… 149 4.2.5.4 Requerimientos de Personal……………………………………… 150 4.2.5.5 Costos de Construcción…………………………………. 150 4.2.5.6 Fuentes de Aprovisionamiento…………………………………….. 156 CAPITULO V…………………………………………………………. 157 ESTUDIO FINANCIERO…………………………………………………………. 157 5.1 Objetivos del Estudio Financiero……………………………… 157 5.2 Inversión………………………………………………………… 157 5.2.1 Activos Fijos………………………………………………… 158 5.2.2 Activos Diferidos……………………………………………… 159 5.2.3 Capital de Trabajo……………………………… 159 5.2.4 Consolidación…………………………………………………… 160 5.3 Ingresos………………………………………………………... 161 5.4 Costos y Gastos……………………………………………….. 163 5.4.1 Costos de Producción………………………………………. 164 5.4.2 Sueldos y Salarios……………………………………….. 164 5.4.3 Servicios Básicos……………………………………………….. 166 5.4.4 Presupuesto de Mantenimiento………………………………. 166 5.4.5 Presupuesto de Suministros………………………….. 167 5.4.6 Depreciaciones…………………………………………………… 168 5.4.7 Amortizaciones…………………………………………… 168 5.4.8 Presupuesto de Marketing………………………………….. 169 5.5 Estructura de Funcionamiento……………………………. 169 5.6 Estados Pro forma ………………………………………….. 170 5.6.1 Estados de Resultados ……………………………………….. 171 5.6.2 Flujo de Caja…………………………………………………….. 173 5.6.3 Balance General………………………………………… 175 5.7 Punto de Equilibrio………………………………………….. 177 5.8 Indicadores Finacieros………………………………….. 179 5.8.1 Análisis de Liquidez…………………………………………. 180 5.8.2 Análisis de Actividad………………………………………….. 180 5.8.3 Análisis de Endeudamiento……………………………………… 180 5.8.4 Anales de Productividad………………………………………. 181

6

CAPITULO VI…………………………………………………………………… 183 EVALUACION FINANCIERA…………………………………………… 183 6.1 Objetivos de la Evaluación Financiera………………………… 183 6.2 Tasa de Descuento……………………………………………… 183 6.3 Flujo de Fondos del Inversionista………………………….. 184 6.4 Indicadores de Evaluación Financiera……………………… 185 6.4.1 Valor Actual Neto…………………………………………….. 186 6.4.2 Tasa Interna de Retorno…………………………………….. 187 6.4.3 Payback……………………………………………………………… 188 6.4.4 Relación Beneficio/Costo…………………………………… 188 CAPITULO VII…………………………………………………………………. 190 CREACION DE LA EMPREAS CASA A SU MEDIDA……….. 190 7.1 Antecedentes…………………………………………… 190 7.2 Importancia…………………………………………………… 191 7.3 Definiciones de la Estructura Organizacional…………………… 191 7.3.1 Organigrama……………………………………………….. 192 7.3.2 Determinación de las funciones del Personal………………. 193 7.4 Marco Legal……………………………………………………. 197 7.4.1 Tramites Pertinentes…………………………………… 197 CAPITULO VIII…………………………………………………………………. 201 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES…………………….. 201 8.1 Conclusiones…………………………………….. 201 8.2 Recomendaciones…………………………………… 202 ANEXOS……………………………… 204

A.1 Empresas Registradas en la Súper Intendencia de Compañías…………….. 205

A.2 Encuesta………………………………………………………………………….. 210

A.3

Mezcla Promocional……………………………………………………………… 228

A.4 Requisitos de créditos para las PYMES……………………………………….. 229

A.5 Formas de pago de los Montos Financiados por Crédito Directo…………… 231

A.6 Credit Scoring………………………………………….. 232 A.7 Tablas de Amortización……………………….. 233 BIBLIOGRAFIA…………………………………… ………… 236

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RESUMEN EJECUTIVO

El presente trabajo corresponde al desarrollo de un proyecto donde se analizará

la factibilidad de implementar una empresa Constructora y/o Inmobiliaria en el

Distrito Metropolitano de Quito.

En el primer capítulo, se realizará una descripción del mercado potencial en

cuanto a sus características y necesidades, analizando preliminarmente las

normas regulatorias sobre el uso del suelo establecidas por la Municipalidad de

Quito, así como los tipos de construcciones permitidas, su zonificación,

distribución y edificación de las viviendas en el Distrito Metropolitano.

Consecuentemente se realizará un diagnóstico estratégico, tomando en

consideración factores que influyen tanto en el ambiente interno como en el

ambiente externo, de importancia para la ejecución del proyecto.

Es fundamental segmentar e identificar el mercado meta al que se dirigirá esta

empresa constructora, estableciendo el comportamiento de la oferta y las

demanda, las metodologías publicitarias y estratégicas a utilizarse para llegar al

cliente, así como sus objetivos de mercado que le permitan abordar en el

mercado constructor que se encuentra rodeado por una gran variedad de

ofertantes; pero que sin embargo no constituyen barreras de acceso para

incursionar en esta actividad.

La gestión que esta empresa desarrollará conlleva a realizar un estudio financiero

para analizar correctamente si la idea del proyecto es rentable; evaluando los

cuatro presupuestos principales: inversión, ingresos, costos y gastos del proyecto

así como su proyección a futuro.

El sector de la construcción se ha caracterizado por ser un medio para crear,

construir y comercializar espacios arquitectónicos que se adapten a las

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necesidades de los clientes, contribuyendo al crecimiento y bienestar de la

comunidad y es a donde se enfocará esta nueva perspectiva de negocio a la cual

se la ha denominado “Casa a su medida”.

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CAPITULO I

ANTECEDENTES

Durante las dos últimas décadas, la Provincia de Pichincha y su región

metropolitana han experimentado significativas transformaciones urbano-

espaciales. La ciudad históricamente conformada en el valle de Quito se vuelca

desde dentro hacia fuera, provocando un proceso de carácter expansivo. Esta

forma de crecimiento urbano ha creado un tipo de ciudad dispersa que

progresivamente incorpora varios poblados y áreas agrícolas, en los valles.

A efectos de acompañar la expansión y los cambios en el uso del suelo en la

ciudad dispersa, las obras públicas realizadas por la Municipalidad tales como

infraestructura vial y servicios (agua potable, electricidad, alcantarillado y

teléfonos) han estimulado el desarrollo de nuevas áreas de urbanización.

Paralelamente, en la ciudad de Quito se han suscitado cambios en los usos del

suelo y en la forma de organización y funcionamiento de las actividades urbanas,

sobre todo por la densificación y el deterioro de algunas áreas del centro, la

emergencia de nuevos estilos de vida y patrones de consumo, y por la existencia

de grandes áreas vacantes libradas a la especulación.

En Quito se ha logrado un significativo desarrollo urbanístico. Debido a la

concentración demográfica en el medio urbano y a la presencia de importantes

actividades vinculadas con el sector secundario, los servicios y el comercio.

10

1.1 IDENTIFICACIÓN DEL MERCADO POTENCIAL Y LOS

SEGMENTOS QUE SE TRABAJARÁN

“El sector de la construcción es considerado motor dinamizador de la economía,

puesto que genera encadenamientos con gran parte de las ramas industriales y

comerciales de un país.

El Estado participa en esta actividad a través de la inversión en obras de

infraestructura básica, vial, recreación, deportes y edificación; mientras que el

sector privado participa especialmente en la rama edificadora o de vivienda.

Este sector es un importante componente del PIB nacional. Durante el período

1999 al 2005, su participación en el PIB total llegó a niveles del 8.0%, en

promedio”1, PIB (VER GRÁFICO 1), permitiendo de esta manera garantizar su

contribución estándar de un sector clave para la economía del país.

Para ilustrar de mejor manera el aporte al PIB registrado en los últimos años por

el sector de la construcción se presenta el siguiente gráfico.

Gráfico No 1: PIB Sectorial

1 LINKS DE INTERNET: http://www.piaval.com/análisis económico.

11

Fuente: Banco Central del Ecuador

Elaboración: Lorena Bonilla

Gráfico No 2: Porcentaje de Participación del

PIB



Como se aprecia en el gráfico anterior, la construcción ha mantenido una

aportación constante e importante en el eje económico ecuatoriano, dando una

perspectiva sólida de crecimiento, fortaleciendo a este sector.

12

Este análisis macroeconómico permite generar importantes expectativas para la

creación de una empresa inmobiliaria, accediendo a un mercado potencial que

crece a un promedio considerable dentro la industria.

Es evidente la necesidad de vivienda en la Provincia de Pichincha, en el Distrito

Metropolitano de Quito, puesto que la cobertura en materia de construcción es

todavía ínfima.

1.1.1 EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y SU ZONIFICACIÓ N

En la ciudad de Quito se relacionan habitantes que viven y perciben la realidad de

manera distinta. Lo urbano simplemente no se ajusta a las necesidades de

aquellos que se ubican en una zona delimitada. La ciudad fomenta y crea

relaciones sociales entre sus habitantes, donde lo físico posee un significado

simbólico.

El gobierno central de la ciudad se ha preocupado porque la ciudad no sólo sea

reconocida por los espacios físicos naturales, sino también por lo que ha sido

edificado por los seres humanos.

El 27 de diciembre de 1993, se promulgó la Ley que crea el Distrito Metropolitano

de Quito, para que, con este nuevo ordenamiento administrativo y territorial, el

Municipio regule el uso del suelo, planifique y reglamente lo relacionado con la

transportación pública y privada en su jurisdicción, controle la contaminación

ambiental, y propicie la integración y participación de la comunidad en el

financiamiento, identificación y planificación de los proyectos.

Para generar y gestionar de una manera descentralizada y eficaz se crean las

Administraciones Zonales, que son las unidades responsables de desarrollar dos

ejes estratégicos básicos de la administración municipal:

� La Descentralización- Desconcentración Institucional

� El Sistema de Gestión Participativa.

13

El primero de esos ejes posibilita una atención más directa, inmediata y

permanente del Municipio a las zonas, sectores urbanos y parroquias rurales del

Distrito; el segundo articula la intervención directa y activa de la ciudadanía en la

gestión de gobierno local.

La distribución zonal en el Distrito Metropolitano de Quito tiene la siguiente

estructura:

1. Administración Zona Equinoccial La Delicia.

2. Administración Zonal Calderón.

3. Administración Zonal Norte Eugenio Espejo.

4. Administración Zonal Centro Manuela Sáenz.

5. Administración Zonal Sur Eloy Alfaro.

6. Administración Zonal de Tumbaco.

7. Administración Zonal Valle de los Chillos.

8. Administración Zonal Quitumbe.

Gráfico No 3: Mapa Zonal del Distrito Metropolitano de Quito



14

La ciudad de Quito, en los últimos años, ha estado sujeta a un gran cambio

urbanístico que la extendió hacia el norte, sur, los Valles de Tumbaco (hacia el

nororiente) y Los Chillos (en el suroriente); esto ha permitido un notable

crecimiento económico y poblacional que ha generado avances en la industria,

economía, comercio y en el sector constructor, pero además ha configurado

nuevos actores y nuevas demandas sociales.

Esto exigió del gobierno local una reorganización geográfica, administrativa y de

conducción gubernamental de la ciudad.

Además de las direcciones zonales descritas anteriormente existe también una

división administrativa local en la que coexisten hoy cerca de dos millones de

habitantes dentro de las parroquias metropolitanas centrales y suburbanas:

a) Parroquias Metropolitanas Centrales

Conformadas por: Guamaní, Turubamba, La Ecuatoriana, Quitumbe,

Chillogallo, La Mena, Solanda, La Argelia, San Bartolo, La Ferroviaria,

Chilibulo, La Magdalena, Chimbacalle, Puengasí, La Libertad, Centro

Histórico, Itchimbia, San Juan, Belisario Quevedo, Mariscal Sucre,

Iñaquito, Rumipamba, Jipijapa, Cochapamba, Concepción, Kennedy, San

Isidro del Inca, Cotocollao, Ponciano, Comité del Pueblo, El Condado,

Carcelén.

b) Parroquias Metropolitanas Suburbanas

Conformadas por las poblaciones de: Lloa, Nono, Pacto, Gualea,

Nanegalito, Nanegal, Calacalí, San Antonio, Pomasqui, San José de

Minas, Atahualpa, Perucho, Puéllaro, Chavezpamba, Calderón, Llano

Chico, Zámbiza, Nayón, Tumbaco, Cumbayá, Guangopolo, Alangasí, la

Merced, Conocoto, Amaguaña, Píntag, Guayllabamba, El Quinche,

Yaruquí, Tababela, Puembo, Pifo, y Checa.

Gráfico No 4: Parroquias Metropolitanas Centrales y Suburbanas

15

Fuente: Municipio de Quito


1.1.2 OCUPACIÓN DEL SUELO

La ocupación del suelo está dada por el destino que se ha dado a un espacio

superficial de un lugar de cualquier parte del mundo.

Se puede hacer alusión a la variación o transformaciones topográficas por las

distintas actividades económicas; el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito

ha establecido normativas para el uso y ocupación del suelo en la ordenanza Nº

0024 que establece las siguientes consideraciones generales.

“Art. 1.- Definición.- El Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS) es el

instrumento de planificación territorial que establece las disposiciones que se

contemplan en el régimen del suelo y fija los parámetros y normas específicas

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para el uso, ocupación, edificación y fraccionamiento del suelo en el territorio del

Distrito Metropolitano de Quito.

Art. 2.- Contenido.- El PUOS determina con carácter normativo el uso, la

ocupación y edificabilidad del suelo en la que se determinan los coeficientes y

forma de ocupación, la forma del fraccionamiento, el volumen y altura de la

edificación, la categorización, dimensionamiento del sistema vial y definición de

las áreas históricas.

Art. 3.- Objetivos.- El PUOS procura el mejoramiento de la calidad de vida de los

habitantes del DMQ, ordenando la estructura territorial, el desarrollo físico y la

distribución de usos y actividades, de manera que se respeten el patrimonio

histórico y cultural, la imagen urbana, las características morfológicas y la

preservación del entorno natural”2.

El uso del suelo está determinado de la siguiente manera:

Art. 10.- Uso Residencial.- Es el suelo destinado a vivienda en forma exclusiva o

combinada con otros usos del suelo y factible de implantarse en todo el DMQ.

Para efectos de regular la combinación de usos, el uso residencial se divide en las

siguientes categorías: Residencial 1, Residencial 2, Residencial 3.

Art. 11.- Uso Múltiple.- Corresponde a áreas de centralidad en las que pueden

coexistir residencia, comercio, industria de bajo y mediano impacto, servicios y

equipamientos compatibles o condicionados.

Tabla No 1: Uso Residencial y Múltiple

USO SIMBOLO TIPOLOGÍA SIMBOLO ACTIVIDADES/ ESTABLECIMIENTOS

Residencial R1 Viviendas con otros usos de barrio.

Residencial R2 Viviendas con usos sectoriales predominantes. Residencial R

Residencial R3 Viviendas con usos zonales condicionados.

Múltiple M Múltiple M1 Usos diversos de carácter zonal y de ciudad compatibles.

2 Municipio de Quito, Ordenanza Nº0024

17

Fuente: Municipio de Quito, Ordenanza Nº0024


� Residencial 1

Vivienda y otros servicios de proximidad (ej. guarderías, casas comunales,

subcentros de salud).

� Residencial 2

Vivienda y otros servicios de interés para un conjunto de barrios (ej.

colegios, bibliotecas, estación de bomberos).

� Residencial 3

Vivienda y funciones de carácter zonal (ej. parque, iglesia, cuartel de

policía, subestaciones eléctricas)

� Uso múltiple:

Residencia, comercio, cierto tipo de industrias, servicios y equipamientos

de carácter metropolitano (ej. hospitales, terminales de bus

interprovinciales)

Art. 12.- Uso Industrial.- Corresponde al uso del suelo destinado a la

implantación de locales para fabricación o procesamiento de productos

materiales.

Tabla No 2: Uso Industrial USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. ACTIVIDADES/ESTABLECIMIENTOS

Bajo Impacto Ii1

Manufacturas: Confites, mermeladas, salsas, pasteles y similares

Molinos artesanales. Taller de costura o ropa en general, Bordados,

alfombras y tapetes, calzado y artículos de cuero en pequeña escala.

Cerámica en pequeña escala, ebanistería, talleres de orfebrería y

joyería.

Imprentas artesanales, encuadernación, adhesivos (excepto la

manufactura de los componentes básicos), productos de cera,

artículos deportivos (pelotas, guantes, raquetas), instrumentos de

precisión (ópticos, relojes), instrumentos musicales.

Carpinterías, tapicerías y reparación de muebles.

Talabarterías, cerrajería, ensamblaje de productos (gabinetes, puertas,

mallas, entre otros), armado de máquinas de escribir, calculadoras,

fabricación de bicicletas, coches (niños o similares), motocicletas y

repuestos.

Confección de maletas, maletines y similares, paraguas, persianas,

toldos, empacadoras de jabón o detergente, panadería, fideos y afines.

Industrial I

Mediano Impacto Ii2A Producción de conductores eléctricos y tuberías plásticas, artefactos

eléctricos (bujías, lámparas, ventiladores, interruptores, focos),

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USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. ACTIVIDADES/ESTABLECIMIENTOS electrodomésticos y línea blanca.

Molinos industriales de granos, procesamientos de cereales y

alimentos infantiles.

Productos de corcho.

Fabricación de productos de yute y cáñamo.

Hielo seco (dióxido de carbono) o natural,

Bloqueras, tubos de cemento.

Ii2B

Procesamiento industrial de alimentos: productos cárnicos, naturales y

refrigerados.

Centrales frigoríficas.

Producción y comercialización de productos lácteos.

Procesamiento de frutas y legumbres.

Fabricación y refinación de azúcar, chocolate y confitería, café molido,

alimentos para animales.

Fabricación de medias, colchones

Producción y comercialización de muebles, puertas, cajas, lápices,

palillos y juguetes de madera y similares, aserraderos.

Productos farmacéuticos, medicamentos, cosméticos y perfumes,

veterinarios.

Muebles y accesorios metálicos.

Aire acondicionado.

Productos de caucho: globos, guantes, suelas, calzado y juguetes.

Artículos de cuero (ropa, zapatos, cinturones incluyendo tenerías

proceso seco).

Productos de plástico (vajillas, discos, botones).

Telas y otros productos textiles sin tinturado.

Fabricación de láminas asfálticas y otros revestimientos.

Productos de cal y yeso.

Cerámica, objetos de barro, losa, y porcelana (vajillas, piezas de baño

y cocina), baldosas y otros revestimientos.

Losetas de recubrimiento, grafito o productos de grafito, tabiques,

porcelanizados.

Fabricación de vidrio y productos de vidrio y material refractario.

Sistemas de encofrados para construcción, puntales, andamios.

Imprentas industriales (impresión, litografía y publicación de diarios,

revistas, mapas, guías), editoriales e industrias conexas.

Fabricación de papel, cartón y artículos (sobres, hojas, bolsas, cajas,

envases, etc.).

Fabricación de discos, cintas magnéticas, casettes.

Producción de instrumentos y suministros de cirugía general y dental,

aparatos ortopédicos y protésicos.

Fabricación, almacenamiento de productos químicos no considerados

en I3 e I4.

Laboratorios de investigación, experimentación o de pruebas.

Alto Impacto Ii3 Fabricación o procesamiento de productos estructurales (varilla, vigas,

rieles), maquinaria pesada eléctrica, agrícola y para construcción.

Industria metalmecánica (herramientas, herrajes y accesorios, clavos,

navajas, utensilios de cocina, máquinas y equipos para la industria).

Fabricación de productos primarios de hierro y acero, productos

metálicos (desde la fundición, aleación o reducción de metales hasta la

fase de productos semiacabados, acabados con recubrimientos).

Fabricación y montaje de vehículos motorizados, partes de

automóviles y camiones. Industrias de aluminio.

Asfalto o productos asfálticos, procesamiento de pétreos,

hormigoneras, fabricación de cemento, fósforos, destilación, mezcla,

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USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. ACTIVIDADES/ESTABLECIMIENTOS fabricación de bebidas alcohólicas y no alcohólicas, producción y

comercialización de: fertilizantes, abonos, plaguicidas, desinfectantes.

Fabricación de caucho natural o sintético (incluyendo llantas y tubos),

jabones y detergentes (fabricación), linóleums, procesamiento de

madera (triplex, pulpas o aglomerados), fabricación de películas

fotográficas, pinturas, barnices, lacas, resinas sintéticas y materiales

plásticos, procesamiento de productos fibras artificiales, curtiembre

(proceso húmedo), tintas, bodegas de chatarra, tinturado de textiles y

pieles, producción y distribución de energía eléctrica (centrales

termoeléctricas). Procesamiento de gelatinas.

Industria tabacalera.

Faenamiento de animales, planteles avícolas, procesamiento de

pescado, crustáceos y otros productos marinos.

Plantas frigoríficas, aceites y grasas animales y vegetales

Ladrilleras.

Peligrosa Ii4

Incineración de residuos, obtención, almacenamiento, comercialización

de los productos químicos peligrosos.

Fabricación de abonos y plaguicidas.

Fábricas de ácido sulfúrico, ácido fosfórico, ácido nítrico, ácidos

clorhídricos, pícrico, radioactivos (manejo y almacenamiento de

desechos radioactivos), solventes (obtención y recuperación),

explosivos y accesorios (fabricación, almacenamiento, importación y

comercialización cumpliendo las disposiciones de la materia).

Gas licuado de petróleo (almacenamiento, envasado), petróleo o

productos de petróleo almacenamiento, manejo y refinado),

almacenamiento de productos limpios de petróleo.

Asbestos.

Fabricación y recuperación de baterías de automotores.

Mixta Ii5 Industrias de diferentes tipologías.I1, I2, I3.



� Industrial 1

Industrias de bajo impacto (ej. panaderías, taller de costura, ebanistería)

� Industrial 2

Industrias de mediano impacto (ej. productos lácteos, envasado de frutas)

� Industrial 3

Industrias de alto impacto (ej. fabricación fósforos, abonos, fundición de

metales, planteles avícolas)

� Industrial 4

Industrias peligrosas (ej. incineración de residuos, explosivos, fungicidas,

insecticidas).

� Industrial 5

Parque industrial (ej. Sur de Quito, Panamericana Sur)

� Agrícola Residencial

20

Asentamientos humanos que están vinculados con las actividades

agrícolas, pecuarias, forestales, piscícolas y mineras. (Ej. Nayón)

Art. 13.- Uso Equipamiento.- Se refiere al suelo destinado a actividades e

instalaciones que generen bienes y servicios que posibiliten la recreación, cultura,

salud, educación, transporte, servicios públicos e infraestructura, y que

independientemente de su carácter público o privado puedan ubicarse en

combinación con otros usos en lotes o edificaciones, en concordancia con la

cobertura.

Tabla No 3: Equipamiento de Servicios Sociales

USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. ACTIVIDADES/ESTABLECIMIENTOS

Barrial EEB Preescolar, escolar (nivel básico).

Sectorial EES Colegios secundarios, unidades educativas (niveles: básico y bachillerato).

Zonal EEZ

Institutos de educación especial, centros de capacitación laboral, institutos técnicos y centros artesanales y ocupacionales, escuelas taller, centros de investigación y experimentación, sedes administrativas y dependencias de universidades.

Educación EE

Ciudad metropolitano EEM Campus universitarios, centros tecnológicos e institutos

de educación superior.

Barrial ECB Casas comunales.

Sectorial ECS Bibliotecas, museos de artes populares, galerías públicas de arte, salas de exposiciones, teatros y cines.

Zonal ECZ Centros de promoción popular, auditorios, centros culturales, centros de documentación. Sedes de asociaciones y gremios profesionales.

Cultural EC

Ciudad metropolitano ECM Casas de la cultura, museos, cinematecas y

hemerotecas.

Barrial ESB Subcentros de Salud.

Sectorial ESS

Clínicas con un máximo de quince camas, centros de salud, unidad de emergencia, hospital del día, consultorios médicos y dentales de 6 a 20 unidades de consulta.

Zonal ESZ Clínica hospital, hospital general, consultorios mayores a 20 unidades de consulta.

Salud ES

Ciudad metropolitano ESM Hospital de especialidades, centros de rehabilitación y

reposo, Hospital Geriátrico.

Barrial EBB Centros Infantiles y casas cuna.

Sectorial EBS Asistencia social, centros de formación juvenil y familiar, aldeas educativas, asilos de ancianos, orfanatos.

Zonal EBZ Albergues.

Bienestar Social EB

Ciudad metropolitano

EBM Centros de protección de menores.

Barrial EDB Parques infantiles, parque barrial, canchas deportivas, gimnasios y piscinas, escuela deportiva.

Sectorial EDS Parque sectorial.

Recreativo y deportes

ED

Zonal EDZ Parque zonal, polideportivos especializados y coliseos (hasta 500 personas), centro de espectáculos, galleras.

21

USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. ACTIVIDADES/ESTABLECIMIENTOS

Centros deportivos públicos y privados.

Ciudad metropolitano

EDM Parques de ciudad y metropolitano, estadios, coliseos, jardín botánico, zoológicos, plazas de toros.

Barrial ERB Capillas, centros de culto religioso.

Sectorial ERS Templos, iglesias. Religioso ER Ciudad

metropolitana ERM Catedral, conventos y monasterios.



� Equipamiento

Instalaciones de recreación, cultura, educación, salud, transporte, servicios

públicos e infraestructura. (ej. Centro Norte de Quito)

Art. 15.- Uso Patrimonial Cultural.- Se refiere al suelo ocupado por áreas,

elementos o edificaciones que forman parte del legado histórico con valor

patrimonial, que requieren preservarse y recuperarse.

Tabla No 4: Protección Patrimonial Cultural

USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. USOS

Áreas Patrimoniales H

Áreas históricas, hitos arquitectónicos urbanos y territoriales, y zonas arqueológicas.

H1

Para áreas históricas, hitos arquitectónicos urbanos y territoriales se observarán los usos asignados en el plano B1C de usos de suelo. Para asignación de usos en zonas arqueológicas se requerirá informe técnico de la DMPT y aprobación de la Comisión de Áreas Históricas.



� Patrimonial

Áreas, elementos o edificaciones históricas con valor patrimonial. (ej.

Centro Histórico)

Art. 14.- Uso de Protección Ecológica.- Es el uso de suelo destinado al

mantenimiento o recuperación de las características ecosistémicas del medio

natural por razones de calidad ambiental y de equilibrio ecológico.

Tabla No 5: Protección Ecológica

USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB. USOS

Protección ecológica PA

Bosques, reservas naturales, parques nacionales y

PAB Científicos, recreativos, turísticos y ecológicos: investigación de flora y fauna, microambientes naturales y silvestres, recorridos naturales,

22

vegetación protectora.

educación ecológica, viveros y áreas abiertas recreativas, pesca recreativa, pesca productiva, forestación y reforestación.

Sistema hídrico: manantiales, ríos, quebradas, arroyos, ciénagas, lagos, lagunas

PAH

Científicos, recreativos, turísticos, ecológicos: investigación de flora y fauna, microambientes naturales y silvestres, recorridos naturales, educación ecológica, áreas abiertas recreativas, canales de agua, represas, embalses.



Art. 16.- Uso de Recursos Naturales.- Se refiere al suelo destinado a

actividades e instalaciones de manejo, extracción y transformación de recursos

naturales.

Tabla No 6: Recursos Naturales

USO SIMB. TIPOLOGÍA SIMB ACTIVIDADES

NR1 Granjas de producción controlada, producción agrícola intensiva: cultivos agrícolas bajo invernadero, florícolas, hortícola, frutícolas y cultivo de flores de libre exposición.

NR2 Producción agrícola extensiva: cultivo agrícola de libre exposición, huertos hortícola, frutícolas y cultivos agrícolas extensivos. Almacenamiento de abonos vegetales.

Agrícola y Pecuario

NR3 Granjas de producción pecuaria: avícolas, ganaderas (acopio y crías de especies mayores y menores), almacenamiento de estiércol y abonos orgánicos.

Forestal NR4 Explotación forestal: terrenos y bosques dedicados a actividades silvestres (viveros forestales, tala de árboles).

Recursos naturales

renovables NR

Piscícola NR5 Explotación piscícola: predios y aguas dedicadas a la pesca y demás actividades acuícolas.

Recursos naturales no renovables

NN Minería NN1 Actividad minera: extracción de minerales metálicos y no metálicos como insumos para la industria de la construcción o las artesanías (canteras).



� Área Natural (ej. Parque Metropolitano)

� Bosques y vegetación protectora, sistemas orográfico e hídrico. (ej. Faldas

del Pichincha)

� Recursos Naturales No Renovables (RNNR) (ej. Beaterio)

Recursos naturales no renovables (minería). (Ej. Mitad del Mundo)

� Recursos Naturales Renovables (RNR) (ej. Nanegalito)

Recursos naturales renovables (actividades agrícolas, pecuarias,

forestales, piscícolas; (ej. Machachi)

Art. 18.- Uso comercial y de servicios.- Se refiere al suelo destinado a la

implantación de locales para la realización de actividades de intercambio de

23

bienes y servicios en diferentes escalas y coberturas, en uso exclusivo o

combinado con otros usos de suelo.

Tabla No 7: Uso Comercial y de Servicios

USO SIMB TIPOLOGÍA SIMB ESTABLECIMIENTOS

Comercio Básico CB1

Abarrotes, frigoríficos con venta de embutidos, bazares y similares, carnicerías, fruterías, panaderías, pastelerías, cafeterías, restaurantes (venta restringida de bebidas alcohólicas), confiterías, heladerías, farmacias, boticas, pequeñas ferreterías, papelerías, venta de revistas y periódicos, micromercados, delicatesen, floristería, fotocopiadoras, alquiler de videos.

Servicios Básicos CB2

Sucursales bancarias, cajas de ahorro, cooperativas, financieras, venta de muebles, carpinterías, tapicerías y reparación de muebles, recepción de ropa para lavado, lavado de alfombras y tapices, teñido de prendas, sastrerías, peluquerías, salones de belleza, de limpieza, mantenimiento, zapaterías, vulcanizadoras.

Oficinas administrativas

(1) CB3 Oficinas privadas individuales.

Comercio barrial CB

Alojamiento doméstico CB4 Casa de huéspedes, albergues, posadas,

residencias estudiantiles.

Comercios especializados

CS1

Alfombras, telas y cortinas, artesanías, antigüedades y regalos, artículos de decoración, artículos de cristalería, porcelana y cerámica, artefactos y equipos de iluminación y sonido, artículos para el hogar en general, deportivos y de oficina, venta de bicicletas y motocicletas, distribuidora de flores y artículos de jardinería, galerías de arte, artículos de dibujo y fotografía, instrumentos musicales, discos (audio y video), joyerías, relojerías, ópticas, jugueterías, venta de mascotas, electrodomésticos, librerías, licorerías (venta en botella cerrada), mueblerías, muebles y accesorios de baño, ropa, almacén de zapatos, repuestos y accesorios para automóvil (sin taller), venta de llantas, venta de pinturas, vidrierías y espejos, internet, cabinas telefónicas, cafenet y similares, ferreterías medianas, comidas rápidas, centros de cosmetología y masajes terapéuticos, baños turcos y sauna, centros de reacondicionamiento físico y servicios vinculados con la salud y la belleza (SPA). Venta, alimentos y accesorios para mascotas.

Comercio sectorial CS

Servicios especializados

A

CS2 Agencias de viajes, servicio de papelería e impresión, laboratorios médicos y dentales, consultorios médicos y dentales hasta 5 unidades, renta de vehículos y alquiler de artículos en general, reparación de electrodomésticos, reparación de relojes, reparación de joyas, talleres fotográficos, salas de danza y baile académico. Consignación de gaseosas. Consultorios y clínicas veterinarias. Entrega de

24


correspondencia y paquetes

Servicios especializados

B CS3

Cambios de aceite, lavadoras de autos y lubricadoras, gasolineras y estaciones de servicio, distribución al detal de GLP menores de 500 cilindros de 15 kg de gas, mecánicas livianas, mecánicas semipesados, mecánica general, electricidad automotriz, vidriería automotriz, mecánica de motos, pintura automotriz, chapistería, mecánica eléctrica, fibra de vidrio, refrigeración, mecánica de bicicletas, mecánica de precisión y patio de venta de vehículos livianos.

Comercios de menor escala

CS4

Picanterías, venta de fritadas y adicionales, patio de comidas, bodegaje de artículos de reciclaje (vidrio, cartón, papel, plástico). Centros comerciales de hasta 1.000 m2 de área útil, almacenes por departamentos, comisariatos institucionales.

Comercio temporal CS5 Ferias temporales, espectáculos teatrales,

recreativos. Oficinas

administrativas en general (2)

CS6 Edificios de oficinas privadas y corporativas.

Alojamiento 2 CS7

Hoteles, residenciales, hostales, hospederías y apart-hoteles de tiempo compartido, pensiones, mesones, servicios de albergues juveniles.

Centros de juego

CS8

Juegos de salón, electrónicos y mecánicos sin apuesta o premios en dinero, salas de billar sin venta de licor, ping pong, bingos, salas de bolos.

CZ1A Bares, billares con venta de licor, cantinas, vídeo bar, karaoke, pool-bar, discotecas, peñas.

Centros de diversión

CZ1B

Cafés - concierto, salones de banquetes y recepciones, salas de proyección para adultos, casinos, juegos electrónicos y mecánicos con apuestas o premios en dinero.

Comercio y servicios CZ2

Distribuidora de llantas y servicios, talleres mecánicos pesados, acopio y distribución de materiales pétreos de construcción, comercialización de materiales y acabados de la construcción, centros de lavado en seco, centro ferretero, mudanzas, casas de empeño. Distribuidoras de gas de 500 a 3.000 cilindros de 15 kg de gas.

Venta de vehículos y maquinaria

liviana

CZ3 Agencias y patios de vehículos (con taller en local cerrado), venta y renta de maquinaria liviana en general.

Almacenes y Bodegas CZ4

Centrales de abastos, bodegas de productos (elaborados, empaquetados y embasados que no impliquen alto riesgo), distribuidora de insumos alimenticios y agropecuarios. Centros de acopio de GLP. Bodegas comerciales de productos perecibles y no perecibles.

Centros de Comercio

CZ5

Comercios agrupados en general hasta 5.000 m2 de área útil, mercados tradicionales y centros de comercio popular, establecimientos de carga y encomiendas.

Comercio Zonal CZ

Alojamiento 3 CZ6 Complejos hoteleros con o sin centros comerciales y de servicios.

25


Alojamiento restringido (4) CM1 Moteles, casas de cita, lenocinios, prostíbulos,

cabarets. Venta vehículos

y maquinaria pesada

CM2 Áreas de exposición y ventas de maquinaria y vehículos y maquinaria pesada.

Talleres servicios y

venta especializada

CM3 Insumos para la industria, comercio mayorista.

Comercio de ciudad y

metropolitano CM

Centros comerciales

CM4 Comercios agrupados en general mayores a 5.000 m2 de área útil.


Elaboración : Lorena Bonilla

� Áreas Comerciales (ej. El Tejar)

� Áreas de desarrollo urbanístico con un régimen normativo específico (ej.

Ciudadela Quitumbe).

El siguiente mapa, muestra el uso del suelo en función de la Ordenanza descrita

anteriormente:

Gráfico No 5: Mapa de Ocupación del Suelo

26

Fuente: Unidad de Estudios e Información Metropolitana


1.1.3 TIPOLOGÍAS DE OCUPACIÓN Y EDIFICABILIDAD

Para desarrollar una concepción de la tipología para la construcción normalizada

en el Distrito Metropolitano de Quito se ha considerado la Ordenanza 0095 en el

nuevo régimen del suelo en su artículo 11 contempla.

Art. 11.- Tipologías de ocupación y edificabilidad. - Se definen las siguientes

tipologías:

Aisladas A: para edificaciones que observarán retiros frontal,

laterales, y posterior

Gráfico No 6: Construcción Aislada

27

Fuente: www.unal.edu.co/idea/proyectos/histamb2/imagenes


Pareada B: para edificaciones que observarán retiros frontal,

lateral, y posterior

Gráfico No 7: Construcción Pareada

Fuente: www.epecasa.com/img/fotosinm/35851_02.jpg


28

Continua C: para edificaciones que observarán retiro frontal y

posterior.

Gráfico No 8: Construcción Continua

Fuente: http://www.villasprincesa.com/plano%20villa%20coralina


Continua D: para edificaciones que observarán solamente retiro

posterior (línea de fábrica).

Gráfico No 9: Construcción Continua (Línea de Fábri ca)

Fuente: http://www.villasprincesa.com/plano%20villa%20coralina


29

Continua H: para edificaciones ubicadas en zonas históricas de

Guangopolo, Conocoto, Alangasí, La Merced, Amaguaña y Pintag.

Concertada ZC: para proyectos especiales a ser desarrollados en

forma concertada con la Municipalidad

Especial ZH: para proyectos a desarrollarse en los núcleos históricos

de las cabeceras parroquiales

1.1.4 CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS Y EDIFICACIONES.

“ En el Ecuador, debido a que el crecimiento acelerado de la población urbana ha

causado grandes desequilibrios entre la oferta y la demanda de la vivienda así

como de los servicios básicos, especialmente en las grandes y medianas

ciudades, se evidencia un déficit habitacional estimado de 1.2 millones de

viviendas; 500.000 en el sector urbano y 700.000 en el rural”3.

Esto permite generar grandes expectativas para el sector inmobiliario aplicando

herramientas innovadoras adoptadas de las experiencias de otros países como

Chile en la que se ha obtenido buenos resultados.

Chile es uno de los países con mayor desarrollo e innovación en el sur del

continente y más cercano a la realidad ecuatoriana, la estrategia generada es la

creación de un bono de arrendamiento; que consiste en que parte del arriendo

paga el Estado y la otra parte el beneficiario directo lo que genera mayor acceso a

cubrir el déficit habitacional mencionado anteriormente.

Uno de los mecanismos aplicado como instrumento crediticio es: el leasing

habitacional, que convierte a los arrendatarios en futuros propietarios de los

inmuebles que arriendan mediante un contrato de arrendamiento y un

compromiso de compra venta.

3 LINKS DE INTERNET: http://www.bce.fin.ec/frame.php?CNT=ARB0000955

30

El leasing habitacional no es más que un sistema de financiamiento de viviendas,

mediante el cual el interesado puede tener rápidamente y en forma más barata su

casa propia, pues se exige sólo desde un 5% de base.

“El Arrendamiento Financiero o Contrato de Leasing (de alquiler con derecho de

compra) es un contrato mediante el cual, el arrendador traspasa el derecho a usar

un bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo

determinado al término del cual el arrendatario tiene la opción de comprar el bien

arrendado pagando un precio determinado, devolverlo o renovar el contrato.

En efecto, vencido el término del contrato, el arrendatario tiene la facultad de

adquirir el bien a un precio determinado, que se denomina residual, pues su

cálculo viene dado por la diferencia entre el precio originario pagado por el

arrendador (más los intereses y gastos) y las cantidades abonadas por el

arrendatario al arrendador. Si el arrendatario no ejerce la opción de adquirir el

bien, deberá devolverla al arrendador, salvo que el contrato se prorrogue”.4

Este mecanismo, permite obtener la vivienda sin tener que esperar años de

ahorro o perder su arriendo en una casa que nunca será propiedad del

interesado.

Esto debido al alto índice de arrendamiento en el país como lo ilustra el siguiente

cuadro:

Tabla No 8: Tenencia de Vivienda

TENENCIA DE LA VIVIENDA PEA

Propia 434,894.00

Arrendada 329,074.00

En anticresis 3,540.00

Gratuita 39,078.00

Por servicios 20,548.00

Otra 5,543.00

Total 832,677.00

Fuente: INEC año 2006


4 LINKS DE INTERNET: http://www.utpl.edu.ec/ecc/wiki/index.php/Renting_Informático

31

Gráfico No 10: Tenencia de la Vivienda

Fuente: INEC, año 2006


1.1.5 ANÁLISIS DE DISTRIBUCIÓN POBLACIONAL EN PICHINCHA

La distribución poblacional de la Provincia de Pichincha es sin lugar a duda una

distribución concéntrica, principalmente por el poco desarrollo de las localidades

periféricas al Distrito Metropolitano de Quito.

“El examen de los tipos de empleo de la población urbana y rural de la región

expone una situación semejante.

En general, la economía de Quito está dominada por el sector terciario, con un

37% de la población total del Distrito Metropolitano empleada en servicios,

seguida por un 18.4% en la actividad comercial. El 17% de la población total

trabaja en manufactura e industria. Sin embargo, ciertas áreas dentro de la región

metropolitana tienden hacia la concentración de actividades económicas

específicas. Las regiones suburbanas más lejanas, tanto al Este (área de

Oyambaro) como al Oeste (área del Ungüi) contienen la mayor concentración de

población vinculada al sector agrícola primario.

Los distritos urbanos central-norte y central-sur de Quito (áreas de Urinsaya y

Yavirac), así como los valles suburbanos al Noreste y Sureste (áreas de

Carapungo y Los Chillos) contienen una mayoría de población vinculada al sector

industrial. Desgraciadamente, no existen datos para medir los tipos y velocidades

32

de cambio en los usos económicos del suelo urbano o en los tipos de empleo en

la zona de transición urbano-rural de Quito a lo largo del tiempo”5.

En el siguiente cuadro se presenta una distribución cantonal en cuanto a la

población de la Provincia de Pichincha.

Tabla No 9: Distribución Poblacional Año 2001

Total aproximado Provincia de Pichincha

CANTÓN Número de habitantes % del total provincial D.M. Quito 1’920.489 77.87%

Sto. Domingo. 296.882 12.04% Rumiñahui 74.397 3.02%

Mejía 60.660 2.46% Cayambe 56.429 2.29%

P. Moncayo. 17.694 0.72% Los Bancos 17.614 0.71% Puerto Quito 14.138 0.57%

P.V. Maldonado 7.943 0.32% PICHINCHA 2’466.246 100%

Fuente: www.pichincha.gov.ec


Gráfico No 11: Distribución Poblacional de Pichinch a

Fuente: www.pichincha.gov.ec


5 LINKS DE INTERNET: http://www4.quito.gov.ec/mapas/indicadores/proyeccion_zonal.htm

33

La tabla y el gráfico mostrados anteriormente, reflejan una clara concentración de

la población en el Distrito Metropolitano de Quito principalmente por la falta de

plazas de empleo y desarrollo en los lugares aledaños.

1.1.6 ANÁLISIS DE DISTRIBUCIÓN DE VIVIENDAS POR FAMILIA

Es importante analizar la distribución de las viviendas en la Provincia de Pichincha

que permita generar una perspectiva de demanda para los fines que persigue el

presente proyecto; a continuación se presenta una distribución de viviendas por

familia en función de la población económicamente activa.

Tabla No 10: Distribución de Viviendas por Familia

TENENCIA DE LA VIVIENDA PEA No DE FAMILIAS

PROMEDIODE 4 MIEMBROS %

Propia 434,894.00 108,723.50 52.23%

Arrendada 329,074.00 82,268.50 39.52%

En anticresis 3,540.00 885.00 0.43%

Gratuita 39,078.00 9,769.50 4.69%

Por servicios 20,548.00 5,137.00 2.47%

Otra 5,543.00 1,385.75 0.67%

Total 832,677.00 208,169.25 100.00%

Fuente: Cepal / Celade 2002 - 2006


Como se puede apreciar en el cuadro anterior, el 52% mantiene una vivienda

propia en la Provincia de Pichincha, en tanto que el 48% accede a otro tipo de

tenencia en la vivienda. Lo que genera una amplia expectativa para el mercado

inmobiliario.

1.1.7 VENTA DE VIVIENDAS Y DEPARTAMENTOS

La adquisición de una vivienda generalmente se lo realiza a través de crédito

otorgado por diversas entidades financieras del país, pues se hace necesario el

obtener un préstamo para financiar el monto del bien inmueble que luego

representará una alta plusvalía para su comprador.

34

“El comportamiento de los créditos totales para vivienda del año 2001 al 2006,

según reportes de la Superintendencia de Bancos, muestra un importante

crecimiento en el monto total colocado en el mercado. En ese período crecieron

los créditos en 2,53 veces, es decir de $263 millones en 2001 pasaron a $665

millones en 2006. Aunque el número de operaciones disminuyó en ese espacio,

los montos promedios por operación aumentaron de $8.430 a $22.641, lo cual

corresponde a una mayor capacidad para adquirir viviendas.”6

La siguiente tabla muestra la fluctuación de operaciones así como los montos

ejecutados por el sistema financiero en cuanto a los créditos para vivienda.

Tabla No 11: Operaciones y Montos

AÑO Número de operaciones

Montos de crédito en vivienda (USD)

2001 31,247.00 263,177,635.00

2002 36,217.00 325,010,651.00

2003 20,577.00 250,868,358.00

2004 29,794.00 442,075,371.00

2005 23,634.00 488,817,594.00

2006 29,354.00 664,602,736.00

2007 20,131.00 526,517,654.00

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros


Gráfico No 12: Venta de Viviendas y Departamentos

Fuente: http://ernestogamboa.com


6 LINKS DE INTERNET: http://ernestogamboa.com/tendenciasseptiembre07.pdf

35

1.1.8 ANÁLISIS DE REMUNERACIONES POR EDADES

La remuneración es el pago que percibe una persona en forma periódica a

cambio del trabajo sea este físico o intelectual que realice; en el Ecuador la

remuneración primaria promedio según el Banco Central del Ecuador y el INEC

fluctúa entre 1 a 300 dólares, que en su mayoría perciben los hogares

ecuatorianos.

“Ingreso monetario y/o en especies recibido por una persona en su condición de

asalariado; ingreso de una empresa no constituida en sociedad de capital y

administrada por su(s) dueño(s); y honorario o ganancia del trabajador por cuenta

propia”7.

El siguiente gráfico ilustra de mejor manera la percepción de las remuneraciones

por rango de edades.

Gráfico No 11: Remuneraciones por Rango de Edad



Como se puede apreciar en el gráfico las remuneraciones más altas perciben de

29 a 44 años quienes se encuentran en la posibilidad de acceder a adquisiciones

inmobiliarias.

7 LINKS DE INTERNET: http://www.bce.fin.ec/frame.php?CNT=ARB0000899

36

1.2 DIAGNÓSTICO ESTRATÉGICO

Se puede determinar como el mecanismo por medio del cual una organización

define en forma general la guía o ruta a encaminarse en busca de alcanzar un

objetivo común.

“Por estrategia para la administración básicamente se entiende la adaptación de

los recursos y habilidades de la organización al entorno cambiante, aprovechando

oportunidades y evaluando riesgos en función de objetivos y metas. Recurrimos a

la estrategia en situaciones inciertas, no estructuradas, no controlables, es decir

en aquellas situaciones donde hay otro bando cuyo comportamiento no podemos

pronosticar.”8.

Gráfico No 14: Diagnóstico de la Situación Actual

Fuente: es.geocities.com


Los gráficos anteriores permiten de una forma simplificada expresar el análisis de

una planificación estratégica así como los factores que intervienen en la

determinación de ésta.

� Elementos Externos; factores que rodean a la organización y tienen

efectos sobre esta. 8 LINKS DE INTERNET: www.gestiopolis.com/recursos/experto/catsexp/pagans/ger/43/estrategia.htm

37

� Elementos Internos; factores propios de la organización.

� Base de Datos; instrumentos de análisis.

� Análisis del Entorno; determinación de oportunidades y amenazas.

� Análisis de la Organización; determinación de fortalezas y debilidades.

� Visión de Futuro; estructurar lo que pretende alcanzar.

� Misión; razón de existir de la organización.

� Objetivos; pretensiones a alcanzar la organización.

� Estrategias; herramientas para alcanzar lo planteado.

1.2.1 LAS CINCO FUERZAS DE MICHEL PORTER

Gráfico No 15: Cinco Fuerzas de Michel Porter

Fuente: http://es.wikipedia.or


En función de lo descrito en el gráfico anterior se va a proceder a realizar un

análisis del mercado inmobiliario.

� Rivalidad entre los competidores existentes: En cuanto a este aspecto

se puede mencionar que existe una gran cantidad de inmobiliarias en el

mercado local pero la demanda de inmuebles es alta.

� Amenaza de productos o servicios sustitutos: En el sector inmobiliario

existe una amplia gama de productos sustitutos, sin embargo las

oportunidades de adquirir vivienda se van expandiendo.

38

� Poder de negociación de los clientes: El poder de negociación de los

clientes es bajo puesto que las condiciones son fijadas por las

constructoras, excepto en el caso en que se incrementa el nivel de

capacidad de compra.

� Amenaza de nuevos competidores: Los nuevos competidores siempre

estarán presentes, puesto que la demanda inmobiliaria crece cada día

conforme crece la población.

� Poder de negociación de los proveedores: Existe una organización por

parte de los proveedores, pero con un amplio mercado no es estable el

poder de negociación de los mismos, sin embargo es un punto a tener en

cuenta.

Tomando en cuenta las fuerzas de Porter detalladas, se plantean a

continuación los siguientes escenarios y las acciones para enfrentarlos:

• ESCENARIO 1: Incremento de más del 2,5% de inflación anual

o Estrategias contingentes:

� Replanteamiento de las proyecciones financieras a la tasa de

inflación vigente

� Análisis de precio para poder cubrir los costos en función de

las acciones que tome la competencia.

• ESCENARIO 2: Incremento de la tasa de interés para financiamiento


� Presentación del proyecto en la CFN (Corporación Financiera

Nacional).

� Financiamiento a través del mercado de valores.

• ESCENARIO 3: Incremento de la competencia en un mayor nivel que el

promedio esperado de la industria


� Establecer una diversificación de las líneas de productos que

ofrece la empresa.

� Creación de alianzas estratégicas para crear un conjunto de

organizaciones más fuertes.

39

• ESCENARIO 4: Falta de apoyo técnico en la logística de abastecimiento y

operación de la construcción.


� Integración en la cadena de abastecimiento.

� Creación de talleres de carpintería, plomería y electricidad

asociados a la empresa constructora, que permitan tener una

mayor capacidad de respuesta.

1.2.2 ANÁLISIS EXTERNO

Permiten identificar los factores fuera del alcance de la manipulación de la

organización, sin embargo, pueden reflejar sus efectos causando una recesión en

sus actividades cotidianas, con influencia directa en la productividad sea ésta a

corto o largo plazo.

1.2.2.1 Macroambiente

El macroambiente o macroentorno permite determinar de manera general los

aspectos externos de la empresa, constituyéndose en todos los elementos

externos a una organización que resultan relevantes para su operación, incluso

elementos de acción directa e indirecta.

Se puede identificar los siguientes factores más relevantes.

Gráfico No 16: Factores del Macroambiente

40

Fuente: Investigación propia


a) Factor económico

Hace referencia al poder adquisitivo, el nivel de ingresos, precios, ahorros y

políticas fiscales y tributarias.

Los siguientes aspectos económicos son los más relevantes para el caso de

investigación:

� Inflación

� Tasas de interés

� Precios y salarios

� Índice de confianza empresarial global

� Variación del personal ocupado en el sector de la construcción

� Precios de Insumos

1. La inflación

Es un indicador macroeconómico que mide el poder adquisitivo de una sociedad.

“En economía, la inflación es el aumento sostenido y generalizado del nivel de

precio de bienes y servicios, medido frente a un poder adquisitivo estable”9.

Sin duda este factor tiene una repercusión directa en la construcción y adquisición

de vivienda, puesto que por tratarse de montos elevados una variación mínima

genera un alto impacto y deterioro del poder adquisitivo en el mercado

inmobiliario.

La inflación fluctuante del país en los dos años anteriores se ilustra en el siguiente

cuadro.

9 LINKS DE INTERNET: http://es.wikipedia.org/wiki/Inflaci%C3%B3n

41

Tabla No 12: Inflación Mensual

FECHA VALOR

Febrero-29-2008 0.94%

Enero-31-2008 1.14%

Diciembre-31-2007 0.57%

Noviembre-30-2007 0.50%

Octubre-31-2007 0.13%

Septiembre-30-2007 0.71%

Agosto-31-2007 0.07%

Julio-31-2007 0.42%

Junio-30-2007 0.39%

Mayo-31-2007 0.03%

Abril-30-2007 -0.01%

Marzo-31-2007 0.10%

Febrero-28-2007 0.07%

Enero-31-2007 0.30%

Diciembre-31-2006 -0.03%

Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboración: Lorena Bonilla

Gráfico No 17: Inflación Mensual



Como lo muestran los datos mencionados anteriormente, la inflación ha sufrido

variaciones con tendencia a la baja.

Oportunidad

� Estabilidad en la oferta y demanda del mercado inmobiliario.

� Crecimiento y desarrollo de la empresa en el mercado.

2. Tasas de interés

Las tasas de interés son los porcentajes que se cobran por el uso del dinero;

generadas principalmente por las instituciones financieras, existen a aplicarse dos

42

tipos de tasas: una denominada activa y otra llamada pasiva, la primera a

aplicarse por crédito y la segunda a la inversión.

Como lo demuestra el siguiente cuadro:

Tabla No 13: Tasas de Interés Mensual

FECHA Tasa Activa Tasa Pasiva

Febrero-06-2008 10.50% 5.97%

Enero-02-2008 10.74% 5.91%

Diciembre-10-2007 10.72% 5.64%

Noviembre-30-2007 10.55% 5.79%

Octubre-31-2007 10.70% 5.79%

Septiembre-30-2007 10.82% 5.63%

Agosto-05-2007 10.92% 5.61%

Julio-15-2007 10.61% 5.02%

Junio-17-2007 9.87% 5.12%

Mayo-13-2007 10.26% 5.08%

Abril-15-2007 10.11% 5.54%



Gráfico No 18: Tasas de Interés

43



Los datos ilustrados anteriormente establecen una clara diferenciación entre las

tasas activa y pasiva lo que permite determinar el uso del dinero.

Oportunidad

� Acceso a créditos hipotecarios

� Las tasas de interés muestran una tendencia a reducirse

Amenazas

� Las tasas de interés pasivas muestran una tendencia a la baja, lo que no

permite incentivar al ahorro.

3. Precios y salarios

Los precios y salarios permiten identificar el valor real que las personas perciben

mensualmente bajo las leyes establecidas por el Estado.

Tabla No 14: Inflación vs. Salarios

Anual 3.32% 4.19%

�Mensual

Inflación Dic-07 Ene-08

Acumulada 3.32%

44

Mensual 0.57% 1.14%

�Salarios (USD) ��Salario mínimo vital nominal

Salario unificado nominal 339.17 200

45

Salario Real (b) 180.33 209.62 Fuente: Banco Central del Ecuador


Al analizar estos datos con relación a la inflación del último mes del año 2001, se

puede identificar el (IPC), Índice de Precios al Consumidor y el Salario Mínimo

Vital promedio que ha incrementado en los últimos tiempos, obteniendo un salario

real mayor en lo que va del año.

Oportunidad

� Mayor capacidad adquisitiva

� Incremento de la demanda.

4. Índice de Confianza Empresarial Global

A través de la información recabada a 800 empresas, que representan a cuatro

sectores productivos (comercio, construcción, industria y servicios), en enero el

Índice de Confianza Empresarial (ICE) registró una caída de 20.1 puntos, con lo

cual se cambia la tendencia del mes anterior que creció en 12.9 puntos.

Este indicador actualmente se sitúa en un valor de 185.20 puntos.

Gráfico No 19: ICE Agregado



46

Al analizar el comportamiento del Índice de Confianza Empresarial (ICE), se

encuentra que dos de los cuatro sectores reportaron crecimiento en el mes de

enero: Construcción (8.6 puntos), y Servicios (22.8 puntos). Sin embargo los ICE

del sector industrial y comercial en 29.5 y 28.1 puntos, respectivamente como

resultado de la menor actividad de estos sectores luego de la época de navidad y

año nuevo.

Gráfico No 20: ICE Construcción



El crecimiento registrado del sector de la construcción desprende una mayor

confianza de los empresarios del sector en dos meses consecutivos.

Este crecimiento se debería a un incremento de la demanda y en consecuencia

de un mayor valor de ventas en este sector, con relación a meses anteriores.

Oportunidad

� Crecimiento de la confianza empresarial para el sector de la construcción.

� Incremento de la demanda.

5. Variación del personal ocupado en el sector de l a construcción

El mes de Enero presentó una disminución del personal ocupado. Esta variación

negativa fue de 2.5% con relación al mes anterior, continuando la tendencia de los

últimos meses.

Gráfico No 21: Variación del Personal Ocupado

47



Los empresarios del sector de la construcción esperan que la demanda laboral

para el mes de febrero crezca 8.5%, con lo que se prevé un cambio de tendencia

del empleo en este sector.

Oportunidad

� Perspectivas de crecimiento para la demanda laboral en el sector de la

construcción.

� Crecimiento del sector inmobiliario en la economía.

6. Precios de Insumos

Los precios de los materiales de construcción muestran un crecimiento en el mes

de enero, cambiando la tendencia del mes anterior. Los empresarios encuestados

del sector de la construcción manifiestan que esta variable creció en 2.0%, nivel

superior al nivel de la inflación general que fue del 1.14%.

Gráfico No 22: Precio Promedio de los Materiales



Las perspectivas para el mes de Febrero tampoco son alentadoras, pues se

espera que continué incrementándose el precio de los insumos, en un 1.0%

respecto al mes anterior.

48

Amenaza

� Incremento del precio de los insumos.

� Existen problemas de proveeduría en los principales materiales de

construcción.

� Los precios del hierro sufren fluctuaciones importantes por la demanda

internacional.

� No existen instituciones calificadas que certifiquen calidad en los materiales

y procesos constructivos.

b) Factor tecnológico

Este factor es sin duda uno de los más dinámicos de los factores externos pues

su ritmo de cambio es muy acelerado y costoso pero incrementa la productividad

en todas las áreas.

1. Adelantos y aplicaciones

En el sector de la construcción se ha optado por acelerar el proceso de

producción, por lo tanto se ha diseñado nueva tecnología.

Hormigón

Maquinaria Nombre Utilización

Acanaladora de

pared

Rozadoras para realizar instalaciones eléctricas y acabados de paredes

Alisadora

Tipo Helicóptero para mayor cobertura en el alisado de pisos

Autohormigonera

Facilita la producción de hormigón en obra.

Rapidez, facilidad y economía

49

Concreteras

Autocargables

al momento de producir hormigón

Compactación


54

Compactadoras

Planchas

R

o

Vibroapisonadores

Diseñados para la compactación de suelos cohesivos, mixtos y granulares en áreas confinadas

Encofrados


Mordaza Rapid

Mordazas que trabajando en pareja sujetan las paredes del encofrado

Para Muros

De alta resistencia a la presión y al desgaste.

Para el sector de la construcción es indispensable trabajar con la maquinaria o

herramientas ya mencionadas, la empresa puede disponer de esta tecnología por

compra directa o por alquiler, pues existen varias compañías que se dedican al

alquiler de dicha maquinaria o herramienta.

2. Tecnología Inmobiliaria

Facilitan los canales de comunicación entre la inmobiliaria y el cliente debido a

que permiten estar informados con respecto a todos los productos y servicios que

ofrece la empresa inmobiliaria así como todas las posibilidades para financiar y

comercializar un bien inmueble.

Catalogo virtual

55

“Es una poderosa herramienta que permite demostrar los productos o servicios

que oferta una empresa a través de Internet.

Son una forma de presentar información con una completa tienda virtual de

manejo sencillo y con todas las prestaciones que el comercio en línea puede

necesitar”10.

Gráfico No 23: Modelo de Catálogo Virtual

Fuente: www.suportalinmobiliario.com


Esta herramienta permite una acogida masiva y de fácil acceso además de un

manejo sencillo para la oferta y demanda de bienes raíces.

Tecnología tridimensional en la Web

La tecnología tridimensional ayuda a identificar el deseo o necesidad que tiene el

cliente por un bien inmueble, permitiendo visualizar gráficamente el tamaño,

modelo, tendencias, etc.; del bien deseado.

Gráfico No 24: Ejemplo de Tecnología Tridimensional


Se podrá visualizar y probar las ideas de renovación y de diseño de una casa en

gráficos 3D.

Oportunidades

10LINKS DE INTERNET: http://es.wikipedia.org/wiki/Inflaci%C3%B3n

56

� Facilidad de comercialización de bienes raíces.

� Desarrollo de una comunicación directa con el interesado.

� Utiliza las tecnologías gráficas más avanzadas para crear un modelo foto

realista en 3D de la casa.

Amenaza

� Poca percepción directa de bienes raíces.

� Falta de objetividad para llegar al cliente final.

c) Factor Político - Legal

El factor político-legal permite el análisis integrado por las leyes, agencias

gubernamentales y grupos de presión que influyen en varias organizaciones e

individuos en la sociedad cortando su libertad de acción.

La importancia de este factor es analizar y determinar la situación política actual

del país y las leyes que rigen para establecer una compañía, ya que de esta

depende el desarrollo de diversos proyectos y la inversión del capital.

1. Aprobación y Desaprobación Presidencial

El mandatario mantiene el récord de aprobación en todo el período democrático

iniciado en 1979, ya que ningún presidente superó el 45% de aprobación después

de un año de gestión.

Gráfico No 25: Aprobación y Desaprobación Presidenc ial

57

Fuente: CEDATOS


Desde noviembre de 2007 la aprobación al mandatario entró en una tendencia a

la baja, con registros del 64% al 23 de diciembre y del 57% al 14 de enero de

2008. Esto se ha dado por la confrontación política, dirigida por el propio

Presidente quien, desde su programa radial fustigó a todos a quienes no

concordaban con su plan de “revolución ciudadana”.

2. Credibilidad del Presidente

La credibilidad inicial en enero de 2007 fue del 68%, con alzas y bajas a lo largo

del año, 74% en abril, 54% en agosto, una recuperación al 66% en octubre,

posterior a la elección de asambleístas y un quiebre a la baja con 55% en

diciembre 23 y del 48% al 14 de enero de 2008, indicador con el que cierra su

primer año de gobierno.

Gráfico No 26: Índice de Credibilidad Presidencial

Fuente: CEDATOS


Como se puede analizar en el gráfico la credibilidad siguió igual tendencia que la

aprobación debido a los mismos problemas, pero aún así la confianza y la

estabilidad que se ha generado ayudan a mejorar la reputación de un país

“ingobernable” para demostrar todo lo contrario.

Oportunidades

58

� Estabilidad política.

� Nuevas inversiones dentro del país por capital extranjero.

� Porcentaje aceptable de credibilidad y aprobación política.

� Existencia de subsidio para la construcción de vivienda.

� El gobierno cuenta cada vez con más recursos para la obra pública.

Amenazas

� Pérdida de credibilidad y aprobación.

� Los conflictos políticos pueden generar una desintegración política y

popular.

� Ausencia de políticas de apoyo para la vivienda por parte del gobierno.

� El riesgo país muestra tendencias a mantenerse en niveles altos.

3. Organismos Gubernamentales

Los organismos gubernamentales son instituciones que permiten la regulación de

la normativa vigente en un determinado país.

A continuación se presentan los principales organismos de relación

gubernamental y dentro de estos los organismos relacionados con la actividad

inmobiliaria en el Ecuador:

Superintendencia de Compañías

La Superintendencia de compañías exige la formación y funcionamiento de

compañías no contrarias al orden público o a las leyes mercantiles, se encarga

del control supervisión y apoyo al sector empresarial, así como también el

fortalecimiento de la actividad societaria propiciando un desarrollo económico y

productivo.

59

Servicio de Rentas Internas

El Servicio de Rentas Internas o SRI, es un organismo fiscal que se encarga de

recaudar los impuestos y realizar una operación descentralizada de todas las

actividades de la administración tributaria del país, pero con un sentido uniforme,

informando constantemente sobre los procesos que se llevan a cabo, con fines de

evaluación y ajuste.

Cámara de la Construcción de Quito

El objeto de las Cámaras es dar servicio a las empresas y fomentar el desarrollo

económico de su demarcación, siendo entidades consultivas de la administración.

La afiliación a la Cámara de Construcción trae beneficios como:

� INSTITUCIONAL : Defensa gremial, afiliaciones y actualización de

información, atención de reclamos y sugerencias, emisión de certificados

de afiliación, información y servicios, mediación y arbitraje (CENAMACO),

capacitación en el Centro de Estudios y Desarrollo de la Construcción

(CEDECON)

� ASESORÍAS : Técnica, jurídica, comunicación social, proyectos.

� MANUALES: Costos en la Construcción, Instalaciones Sanitarias, Mallas,

Electrosoldadas, Encofrados, Refuerzo Preformado, Análisis de Precios

Unitarios Referenciales - Viales, Ambientales, Parques y Jardines; Manual

Legal del Constructor, etc.

� EVENTOS INSTITUCIONALES: Feria Internacional Quito Construcción,

Feria Internacional de Vivienda Mi Casa en Ecuador, jornadas deportivas,

eventos de aniversario, eventos culturales, sociales, académicos, etc.

Superintendencia de Bancos y Seguros

60

La Superintendencia de Bancos y Seguros se encarga de proteger los intereses

del público y la confianza en las instituciones financieras y de seguros así como

del establecimiento de la solvencia y estabilidad de este sistema en el país.

Impulsa el desarrollo del sector financiero y de seguros en un contexto de libertad

de mercado y de amplia competencia.

Oportunidad

� Desarrollo inmobiliario en función del cumplimiento normativo.

� La Superintendencia de compañías apoya el desarrollo del sector

productivo.

� El SRI exige la correcta declaración de impuestos para evitar la evasión y

la elusión tributaria en el país.

� Grandes beneficios al afiliarse a la Cámara de Construcción.

� Mayor confiabilidad en las Instituciones Financieras.

� Seguridad al depositar el dinero en las Instituciones Financieras.

� Las barreras de entrada al sector inmobiliario son altas (gubernamentales).

Amenaza

� Crisis política por la determinación de la nueva constituyente.

� Costos altos para afiliase a la Cámara de Construcción.

� El sector inmobiliario será afectado por la reforma tributaria.

� Existe corrupción en los organismos públicos que encarecen los procesos

de construcción.

� No existen líneas de crédito en el sistema financiero privado para la

vivienda.

� El financiamiento para las empresas inmobiliarias y de construcción es

caro.

� No existe seguridad jurídica.

61

� Existe evasión y elusión tributaria en las empresas inmobiliarias y de la

construcción.

� El sistema financiero es oligopólico, gran poder de la Banca.

d) Factor ambiental

Este factor permite determinar el impacto y la vulnerabilidad aplicado a los

distintos proyectos inmobiliarios, evaluando afectaciones aledañas al desarrollo

inmobiliario.

“Comprende los recursos naturales con los que cuenta un país y la preocupación

porque las actividades industriales de las naciones no dañen irreparablemente el

entorno; ya que la insuficiencia de recursos naturales disminuye el crecimiento

económico”11.

Oportunidad

� Destacarse por dar cumplimiento a la normativa de conservación del

entorno.

� La conciencia ambiental de la población es cada vez mayor.

Amenaza

� Largos trámites a permisos para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios

e) Factor social

Los que afectan el modo de vivir de la gente, incluso sus valores (educación,

salud, empleo, seguridad, creencias, cultura). 12

11LIKS DE INTERNET: http://alan-carrasco-ccmk27.nireblog.com/post/2007/08/24/el-macroambiente-y-microambiente-de-las-organizaciones 12 SERNA, Humberto, Gerencia Estratégica, Ed. 3r, Quinta Edición, Bogotá 1997, Pág. 139

62

Las variables sociales que mayor incidencia tienen en la empresa y que se

analizarán para sacar conclusiones positivas y negativas son las siguientes:

1. Desempleo

Al cierre del año 2007, la tasa de desempleo urbana promedio de las tres

ciudades de Quito, Guayaquil y Cuenca, disminuyó por segundo año consecutivo

al pasar de 10.7% registrado durante el año 2005 a 10.1% durante el 2006. El

comportamiento cíclico de la desocupación a lo largo del año fue similar a lo

ocurrido durante el año 2005.

Desempleo



Vale destacar la tendencia decreciente a partir de septiembre (10.4%) debido a la

mayor demanda laboral característica de las festividades de fin de año, que

permitió terminar el año con una tasa de desempleo de 9.0%, la más baja desde

enero de 2003.

2. Migración

La migración ecuatoriana de fines de los noventa marca cambios importantes en

la tradición migratoria del país y sus consecuencias son muy grandes, no sólo en

la economía y cultura de las familias afectadas y sus comunidades, sino en todo

el país. Su comprensión objetiva e integral ayudará no sólo a Ecuador sino a los

países con quienes ha tejido sus lazos de trabajo y de vida, a tratar más objetiva y

efectivamente el tema migratorio y a pensar mejor en sus opciones de política.

Según estadísticas del Banco Central, 2.4 millones de ecuatorianos trabajan en el

extranjero. De lo que se sabe, según la Dirección Nacional de Migración, el 25%

63

de los viajeros legales no han retornado al Ecuador en el lapso entre 1998 y el

2000. Y, entre éstos dos años el saldo de los individuos que se quedan

incrementa paulatinamente año tras año.

El flujo de remesas de trabajadores que ingreso al país el cuarto trimestre de

2007, sumó USD 825.6 millones, cifra que significo un incremento del 3.0% con

respecto al flujo registrado en el mismo periodo de 2006 (USD 801.4 millones) y

1.4% con relación al tercer trimestre de 2007 (USD 814.5 millones).

.

Oportunidad:

� La disminución de población desocupada mejora la demanda de productos

y servicios de la empresa.

� El envío de remesas de los migrantes puede mejorar el nivel social de los

ecuatorianos y potencializar la demanda de los productos de la empresa.

� Concentración de la población en las grandes ciudades.

Amenaza :

� La migración de la población al exterior reduce la disponibilidad de mano

de obra.

1.2.2.2 Microentorno

El análisis del microentorno contempla examinar las fuerzas que afectan de

manera cercana y directa a la organización, lo que implica una cuidadosa

interpretación de estas fuerzas, pues de esto depende el éxito o fracaso en el

mercado objetivo.

a) El mercado

El mercado es la fluctuación constante de bienes y servicios que permiten

satisfacer las necesidades, en una sociedad organizada.

64

“Un mercado es un conjunto de compradores y de vendedores que se

interrelacionan, posibilitando realizar intercambios. En este punto, es importante

destacar la diferencia entre mercado e industria; el mercado es mayor que una

industria.

La industria será entendida como un conjunto de empresas que venden productos

idénticos o estrechamente relacionados entre sí. De hecho la industria se

constituye en el responsable de la oferta del mercado”13.

1. Posicionamiento en el mercado

El mercado inmobiliario en la Provincia de Pichincha se destaca por una gran

oferta de constructores, determinada por un amplio número de pequeñas

empresas, y un número reducido de empresas grandes.

Por lo tanto se estructura de la siguiente manera:

Gráfico No 27: Estructura del Mercado Inmobiliario

Fuente: Superintendencia de Compañías


En este sentido, la lideran dos organizaciones que se encuentran como las más

destacadas y forman parte de las 1000 más grandes entre los años 2002 a 2004

según la Superintendencia de Compañías.

13LINKS DE INTERNET: https://www.bves.com.sv/glosario/g_m.htm

65

Tabla No 15: Empresas Líderes de la Construcción Re gistradas en la

Superintendencia de Compañías

EMPRESA RANKING RESPECTO A:

66

Prestigio Calidad Total INMOBILIARIA DEL PACIFICO, IMPACSA S.A. 5 5 10 URAZUL S.A. 5 5 10

AGL ARQUITECTOS CIA. LTDA. 3 3 6 AGUAS ANDINAS ANDINAGUAS CIA. LTDA. 3.5 3 6.5 ALBRA CONSTRUCTORES S.A. 4.5 4 8.5 ALFREDO VALDIVIESO ARQUITECTOS CIA. LTDA. 2 4 6 ALPAYACU S.A. 5 2.5 7.5 ALPHAESTRUCTURAS S.A. 3 4 7

Fuente: Superintendencia de Compañías


Del cuadro ilustrado anteriormente se puede determinar que dos grandes

empresas tienen una destacada participación y captación del mercado

inmobiliario, a pesar de existir una gran cantidad de inmobiliarias en la Provincia

de Pichincha (196 registradas en la Superintendencia de Compañías) como se

aprecia en el anexo 1.

Oportunidad:

� La calidad de la construcción es deficiente.

Amenaza:

� Concentración del mercado en las inmobiliarias grandes.

� Gran posicionamiento de ciertas inmobiliarias.

� Mayor inversión para competir con inmobiliarias posicionadas.

� Existe competencia desleal entre las empresas del sector inmobiliario.

� No existen normas de seguridad industrial en el área de la construcción.

2. Proveedores

Son proveedores aquellas personas físicas o jurídicas que surten a la empresa de

existencias (mercaderías, materias primas, envases, etc.), que posteriormente

ésta venderá, transformará o elaborará en función del giro de negocios.

67

Por tratarse de una inmobiliaria los proveedores son múltiples puesto que los

requerimientos para este giro de negocios son diversos, entre los principales

proveedores encontramos:

� Holcim; Como proveedor de cemento, hormigón y agregados.

� Plastigama de Amanco; Como proveedor de: biotanque, cajas domiciliarias,

canales y bajantes, cintas aislantes, grapas, línea roscable, línea sanitaria,

línea soldable, etc.

� Andec; Como proveedor de varillas soldables.

� Intaco; Alquiler de sistemas de encofrado y venta de productos químicos

para la construcción.

� Hormipisos; Es el proveedor de adoquines.

� Electrocables; Proveedor de conductores eléctricos.

� IPAC; Proveedor de tubos de acero, carpintería, metálica, cañería,

laminados, galvanizados.

� Calizas Huayco; Proveedor de arcilla y limos.

� Indura; Proveedora de soldaduras, gases y equipos.

� Rooftec del Ecuador; Proveedor de superalum, teja, teja gravillada, losas

residenciales, base de teja, policarbonato y gypsum.

� Ideal de Alambrec; Es proveedor de varilla de construcción, cables

industriales, barras y platinas.

� Bloqcim; Proveedor de bloques y adoquines.

68

� Disensa: Proveedor todo en materiales para la construcción.

� Adelca: Proveedor de hierro, acero .

Los proveedores descritos anteriormente son los necesarios para el óptimo

desenvolvimiento de la inmobiliaria y con quienes la empresa contará para llevas

acabo el desarrollo de la actividad constructora.

Oportunidades

� Diversidad de proveedores en el mercado de la construcción.

Amenaza

� Monopolio de ciertos productos en el mercado de la construcción.

� Dependencia de importaciones en los materiales de construcción.

� Alza de materiales de construcción y acabados.

b) Tipos de mercado

Existen una gran variedad de clasificaciones por distintos factores, ya sea por la

oferta, por la demanda etc.

La clasificación más conocida y utilizada es la realizada por el economista

Stackelberg.

69

Gráfico No 28: Tipos de Mercado

Fuente: http://es.wikipedia.org


Compradores Vendedores Muchos Pocos Uno

Muchos Concurrencia perfecta Oligopolio Oferta Monopolio Oferta Pocos Oligopolio Demanda

Uno Monopolio Demanda Monopolio limitado Demanda

Monopolio Bilateral

Esta clasificación básica ayuda a establecer la orientación del mercado

inmobiliario en la Provincia de Pichincha, de modo que permita tener un

panorama claro al que se enfrenta la organización.

En el caso del mercado inmobiliario en función de lo analizado anteriormente se

aprecia un oligopolio pues la cuota la disputan pocas empresas.

Oportunidad

70

� Acceso a una cuota del mercado controlado por las inmobiliarias actuales.

Amenaza

� Destinación de demasiados recursos económicos para acceder a una cuota

de mercado.

1. Tamaño de Mercado

El tamaño del mercado permite determinar la amplitud de comercialización que

tiene la inmobiliaria, en esta oportunidad centra sus esfuerzos en el mercado

geográfico de la Provincia de Pichincha.

Gráfico No 29: Mapa de la Provincia de Pichincha

Fuente : www.pichincha.gov.ec


Oportunidad

� Acceder a clientes no satisfechos por la competencia en la provincia de

Pichincha.

c) Clientes

1.2.2.3 Clientes Actuales

Clientes actuales se refiere a los clientes que han interactuado en el mercado

inmobiliario.

71

Para realizar el análisis de los clientes actuales se ha recurrido al sistema

financiero nacional, que permite identificar mediante el número de operaciones en

volumen de crédito para viviendas, quienes han incurrido en el mercado

inmobiliario; es decir que el número de operaciones en créditos de vivienda

registrados en el sistema financiero nacional representa al menos una familia de

la Provincia de Pichincha que ha accedido a un bien inmobiliario.

"Entre el 50% y 60% de los proyectos habitacionales ubicados en el sur, norte y

los valles de la capital (Provincia de Pichincha) son comprados dijo María Isabel

Herrera, funcionaria de Mutualista Pichincha”14.

Esta apreciación permite determinar del total de operaciones en volumen de

crédito para vivienda alrededor del 55% se realizan para la Provincia de Pichincha

y la diferencia se ejecuta en las demás provincias del país. Para una mejor

ilustración a continuación se presenta un cuadro en el que se establece el

porcentaje de clientes actuales en la Provincia de Pichincha.

Tabla No 16: Clientes Actuales

AÑO Tasa de Crecimiento

Población de Pichincha

Número promedio de familias con

4 miembros

14 LINKS DE INTERNET: www.cajpe.org.pe/serv/boletin.

72

2001 0

2002 2,60% 2431036 607759

2003 2,60% 2494243 623561

2004 2,60% 2559093 639773

2005 2,60%

2006 2,20% 2683393 670848

2007 2,20% 2742428 685607

Fuente : INEC/Superintendencia de Bancos y Seguros


Gráfico No 30: Clientes Actuales

Fuente : INEC/Superintendencia de Bancos y Seguros


73

Para la ilustración de la tabla y gráfico anterior, se ha tomando como base el VI

Censo de Población y V de Vivienda 2001 y la tasa de crecimiento determinada

por el INEC (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos), en función de las

familias con promedio de 4 miembros, existentes en la Provincia de Pichincha.

Así se ha determinado que los clientes actuales de la inmobiliarias fluctúan entre

el 2.90% en el 2001 a 1.61% en el 2007 lo que manifiesta una captación mínima

respecto al número de familias existentes en la Provincia.

Oportunidad

� Grandes posibilidades de generar una buena cartera de clientes.

� Acceso a un mercado inmobiliario amplio.

Amenaza

� Limitados recursos económicos de las familias radicadas en la Provincia de

Pichincha.

1.2.2.4 Clientes Potenciales

“El mercado está formado por todos los clientes potenciales que comparten una

necesidad o deseo específico y que podrían estar dispuestos a participar en un

intercambio que satisfaga esa necesidad o deseo”15.

Podemos decir que son todos los posibles clientes que existen en el mercado

inmobiliario que no han logrado satisfacer su necesidad o deseo y que pueden ser

posibles clientes en un futuro cercano.

Para determinar quienes son los clientes potenciales es importante determinar la

tenencia de la vivienda con relación al PEA (Población Económicamente Activa)

de la Provincia de Pichincha, como primer parámetro de análisis; puesto que este

15 LINKS DE INTERNET: http://www.monografias.com/trabajos10/mercado/mercado.shtml

74

indicador económico permite identificar un grupo con poder de adquisición en el

mercado como lo demuestra el siguiente cuadro.

Tabla No 17: Población Económicamente Activa

AÑO Tasa de Crecimiento Población PEA

2003 2,60% 2494243 493762

2004 2,60% 2559093 475818

2005 2,60%

2006 2,20% 2683393 374090

2007 2,20% 2742428 331456

Fuente : INEC


La tabla anterior permite identificar la relación de la PEA respecto a la población

de la Provincia de Pichincha y como se puede apreciar existe una tendencia

decreciente del 20% en el 2003 al 12% en el 2007 esto como consecuencia de

varios factores como la migración, subempleo, entre otros.

Una vez identificada la PEA se ha realizado una segmentación respecto a la edad

y su remuneración identificado de manera puntual un segmento con capacidad de

adquisición. Como lo indica la siguiente tabla.

Tabla No 18: PEA por Edades en la Provincia de Pich incha

PICHINCHA URBANO

2003 2004 2005

75

ación

493762 475818 408494

10 a 17 años 22795 28845 34895

18 a 29 años 140579

30 a 39 años 119319 115391 111463

40 a 49 años 103292 91861 80430

50 a 64 años 82264 93321 70004

ación 25513 28875 17231 15591

Fuente : INEC


76

En conclusión se puede mencionar que un segmento potencial para el desarrollo

inmobiliario en la Provincia de Pichincha son personas de 30 a 49 años con

ingresos promedios de 301 a 700 dólares

Oportunidad

� Desarrollar un mercado constante en la Provincia de Pichincha.

� Generar un segmento de mercado de menor edad poco tomado en cuenta.

� Desarrollar productos inmobiliarios a los segmentos determinados.

Amenaza

� Incremento de la desocupación en la Provincia de Pichincha.

d) Competencia

La competencia se puede describir como el conjunto de organizaciones del mismo

giro del negocio.

“Son todas aquellas empresas que elaboran y venden lo mismo que usted y los

ofrecen a la misma clientela de su mercado meta.

La competencia es necesaria investigarla y analizarla, para ello debemos recabar

información sobre una muestra representativa de ella. ”16

Para el análisis de la competencia se ha tomado en cuenta un grupo de

inmobiliarias y se las ha estudiado en base a las siguientes interrogantes:

� Dónde están ubicados?

Se encuentran ubicado en la Provincia de Pichincha en la ciudad de Quito como

se detalla a continuación.

16LINKS DE INTERNET: http://www.eumed.net/libros/2006c/210.

77

Tabla No 19: Ubicación de las Empresas Constructora s

EMPRESA CONSTRUCTORA UBICACIÓN EMPRESA

Telf.: 2267580-3331678-3331679

Teléfonos (593 2) 2505 895

URIBE & SCHWARZKOPF Moreno Bellido #200 y Amazonas

Teléfonos: 2239312-2239313-22568097 1800-PROPIO KONCYSTE CONSTRUCCIONES CIA LTDA

SAN IGNACIO Y 6 DE DIC. ED CARDENAS OF 52 - Quito (Pichincha)

CR CONSTRUCTORA Av. República del Salvador 326 y Moscú

IZA CONSTRUCTORES Av. Eloy Alfaro N30-403 y Amazonas

Teléfonos:2508-050 2220-383 2505-777 2556-633 2556-634 2556-635 2556-636 2220-384

PROMOPINTO De los Cipreses 36 y Pintado

80

Fuente : Investigación propia


Oportunidad

� Ubicar a la inmobiliaria en el sector centro-norte al alcance de todos los

servicios.

� Cuántos son?

Existen múltiples empresas inmobiliarias en la Provincia de Pichincha, sin

embargo se han tomado las diez más representativas involucradas en el mercado

objetivo.

� Qué productos ofrecen?

Respecto a los productos que ofrecen podemos mencionar los siguientes:

Tabla No 20: Productos Ofertados por la Competencia

86



Oportunidad

� Insertar en el mercado productos nuevos y características innovadoras.

� Quiénes son sus clientes?

En función de una investigación de campo se ha establecido que sus clientes son:

Tabla No 21: Clientes de la Competencia

87

clase media alta, alta



Amenaza

� Saturación del mercado objetivo.

Entre los principales aspectos para las preferencias de los clientes podemos

mencionar los siguientes.

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Tabla No 22: Preferencias de los Clientes

LUGAR NARANJO & ORDOÑEZ

Valle de los Chillos Av. Orellana Bellavista Ponciano Monteserrin Cumbayá Tumbaco Quito Tenis El Bosque

Cumbayá Av. 12 de Octubre El Batán Ponciano Alto

URIBE & SHWARZKOPF desde $87287,5 Mitad del Mundo

San Rafael Colon y 9 Octubre Cordero y 9 de Octubre Amazonas y Arízaga El Bosque Carcelén República del Salvador 6 de diciembre y Gaspar de Villarroel Coruña y González Suárez Madrid y Valladolid Av. 12 de Octubre Amaguaña Cumbayá ubicado camino a la vía Marianitas, por las calle Las Cachas. Sector Calderón El Inca Llano Grande

KONCYSTE CONSTRUCCIONES CIA LTDA

desde $ 36120

Las casas en venta pueden ser canceladas de la siguiente manera: 10% de reserva 20% de entrada financiada a 12 meses sin intereses. 70% restante a través de crédito

bancario. Carapungo

CR CONSTRUCTORA desde Sector Av. República del

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Salvador Sector Av. de los Shyris Sector Japón, Moscú Av. 12 de Octubre

IZA CONSTRUCTORES desde $20000 Pomasqui

Sangolquí Conocoto San José y De los Nogales, Sect. Colegio SEK desde

$ 88150

Reserva $ 10.0000 Entrada: diferencia para completar

el 30% en 11 cuotas mensuales Cumbayá

70% con crédito hipotecario a la entrega de la casa San Rafael

CORUÑA INMOBILIARIA

González Suárez desde $68000

Entrada del 20% financiada a 12 meses Cumbayá

Santa Lucía

ANDINO & ASOCIADOS desde $37775

Financiamiento de la entrada hasta 24 meses sin intereses

Valle de los Chillos (Armenia) Sur El Bosque Valle de los Chillos Sector la Armenia Parque Metropolitano INNOVA

CONSTRUCTORES desde $55000

8% de reserva 22% de entrada financiada a 12 meses sin intereses. 70% restante a través de crédito

bancario. (ayudamos a gestionar)



Oportunidad

� Desarrollar nuevas modalidades de financiamiento.

� Innovar nuevos sectores de la construcción

� Cuáles son sus tácticas y formas de publicidad?

Los principales medios de publicidad son medios escritos, ferias inmobiliarias,

televisión, radio e internet.

� Cuáles son los canales de distribución?

90

Los canales de distribución que podemos encontrar son:

Productor cliente; es decir que se lo realiza en forma directa con la inmobiliaria y

el cliente.

Gráfico No 31: Canal de Distribución



Oportunidad

� Relación directa con el cliente para una mejor atención.

� Facilidades para dar seguimiento post venta

1. Productos sustitutos

Los productos sustitutos serán aquellos que realizan la misma función que la del

producto materia de análisis.

“Son productos que satisfacen las mismas necesidades básicas que los clientes

requieren.

Cuando los productos sustitutos se convierten en una amenaza, la organización

necesita tomar medidas para mejorar la calidad del producto o para buscar una

manera de diversificarlo”17.

17 LINKS DE INTERNET: http://www.monografias.com/trabajos10/mercado/mercado.shtml

91

Para determinar los posibles productos sustitutos al mercado inmobiliario se

analizara desde dos perspectivas.

Gráfico No 32: Productos Sustitutos



Por el tipo de vivienda se puede señalar la naturaleza de construcción, es decir

particularidades del bien inmueble, entre estos encontramos.

� Departamentos ; Nombre que se designa a una estructura generalmente

bloques, que se dividen en un espacio de uso para la vivienda

ergonómicamente distribuido.

Gráfico No 33: Departamentos

Fuente : www.ipirangabienesraices.com/


� Cuartos ; es el espacio físico dividido para uso de la vivienda sin una

distribución adecuada ni ergonómica.

92

Gráfico No 34: Cuartos

Fuente : www.casasdemaderavidanatural.com


Por la naturaleza del pago podemos desarrollarla en los siguientes aspectos.

� Arriendo : Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal del

inmueble a cambio de un precio y su devolución en perfecto estado tras la

extinción del contrato de arrendamiento.

� Anticresis : Es una garantía en virtud de la cual se entrega al acreedor una

cosa raíz para que se pague con sus frutos. Es escaso el interés práctico

que ofrece el estudio de esta garantía.

Si bien es un contrato real, ya que se perfecciona por la tradición del

inmueble (Art. 2363. C.C.), la anticresis no es un derecho real (Art.

2364.C.C.) y sólo constituye un derecho personal; en consecuencia, el

acreedor anticrésico únicamente puede perseguir el bien mientras estuviere

en el patrimonio del deudor, pero no una vez que ha salido de él. Esta

garantía tampoco otorga al acreedor el derecho de pagarse

preferentemente su crédito.

� Gratuidad : El tema de la gratuidad es denso (quizás porque no estamos

acostumbrados a pensarlo). En este caso se ceden los derechos de uso de

un bien inmueble, por lo general a una persona conocida sin que ella

cancele ningún valor por éste.

� Por servicios : Por lo general se da en el área rural para cuidado de los

bienes inmuebles se cede el derecho de uso.

93

� Otras formas : Sería la de compartir un bien inmueble con familiares o

amigos para satisfacer la necesidad de vivienda.

Oportunidad

� Direccionar los rubros de arriendo hacia la adquisición de su bien

inmobiliario como mecanismo de leasing.

Amenaza

� Incremento de la tendencia de la vivienda por anticresis, gratuidad y otras.

1.2.3 ANÁLISIS DE LOS FACTORES DE ÉXITO INTERNOS

El análisis de factores internos permite identificar de una manera puntual los

efectos en relación directa con la organización y la generación de mecanismos y

técnicas que permitan contrarrestarlos.

Existen varias formas de identificar estos factores, para la presente investigación

se procederá a estructurar en seis áreas de funcionamiento interno presente en

una organización ideal según Michael Porter como son:

� Administración

� Recursos Humanos

� Marketing

� Operaciones

� Finanzas

� Tecnología, Investigación y

Desarrollo

En función de las áreas descritas se procederá a organizarlas y desarrollarlas con

las perspectivas que se mantiene la inmobiliaria y determinar si representa para

esta una fortaleza o una debilidad

71

a) Administración

Para el análisis del área de administración se han seleccionado algunos factores

a fin de lograr el funcionamiento adecuado de la inmobiliaria.

Tabla 23: Factores de Análisis para el Área Adminis trativa

Manuales orgánico funcionales

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