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Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan, Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua

Donostia-San Sebastián, 1 – Tel. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz

Estadística de OFERTA INMOBILIARIA 3er trimestre 2012

Diciembre 2012

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ÍNDICE

1. EL TRIMESTRE EN UN VISTAZO .................................................................5

2. PRINCIPALES INDICADORES DE LA OFERTA DE VIVIENDA .......................7

2.1. Precios de las viviendas en venta .......................................................... 7

2.2. Rentas de las viviendas de alquiler....................................................... 11

2.3. Volumen de viviendas en oferta........................................................... 13

3. OFERTA DE VIVIENDAS EN VENTA ..........................................................15

3.1. Precios del mercado libre .................................................................... 15

3.1.1. Viviendas de nueva construcción ............................................... 15

3.1.2. Viviendas usadas en venta ....................................................... 20

3.2. Precios del mercado protegido............................................................. 24

3.3. Caracterización de la oferta en venta ................................................... 25

3.4. Volumen de viviendas en oferta por Territorios Históricos ....................... 27

4. OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER.....................................................29

4.1. Rentas del mercado libre .................................................................... 29

4.2. Rentas del mercado protegido ............................................................. 32

4.3. Caracterización de la oferta en alquiler ................................................. 34

4.3.1. Vivienda usada ofertada en régimen de alquiler .......................... 34

4.3.2. Vivienda protegida ofertada en régimen de alquiler: comparativa

con la oferta protegida en venta................................................ 35

5. ANÁLISIS POR ÁMBITOS GEOGRÁFICOS .................................................37

5.1. Vivienda nueva libre en venta ............................................................. 37

5.2. Vivienda usada en venta..................................................................... 40

5.3. Vivienda protegida de nueva construcción............................................. 42

6. DINÁMICA Y PERSPECTIVAS DEL MERCADO............................................44

6.1. Dinámica actual................................................................................. 44

6.1.1. Calificación de la situación del mercado...................................... 44

6.1.2. Evolución de las ventas y plazos de materialización ..................... 45

6.1.3. Factores influyentes en la dinámica del mercado ......................... 48

6.2. Perspectivas...................................................................................... 50

6.2.1. Previsión de evolución de las ventas .......................................... 50

6.2.2. Previsión de evolución de los precios ......................................... 51

6.2.3. Previsión de inicio de nuevas promociones.................................. 52

7. ANEXO METODOLÓGICO..........................................................................53

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ÍNDICE DE CUADROS Página

Cuadro 1.1 Resumen de indicadores de oferta de vivienda CAPV. ............................................. 6 Cuadro 2.1 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda en la CAPV. ........................... 7 Cuadro 3.1 Precio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios Históricos.... 15 Cuadro 3.2 Precio por m2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos ......................................................................................................... 21 Cuadro 3.3 Precio por m2 útil de las viviendas nuevas protegidas en venta por Territorios Históricos ......................................................................................................... 24 Cuadro 4.1 Rentas mensuales de las viviendas usadas libres ofertadas en régimen de alquiler por Territorios Históricos .................................................................................... 30 Cuadro 4.2 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, 2004-II

trimestre 2012 ................................................................................................. 32 Cuadro 6.1 Índices de dinamismo del mercado inmobiliario por Territorio Histórico.................... 44 Cuadro 6.2 Evolución de las ventas respecto al trimestre anterior por Territorio Histórico .......................................................................................................... 46 Cuadro 6.3 Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista por Territorios Históricos......................................................................................................... 51

ÍNDICE DE GRÁFICOS Página

Gráfico 2.1 Evolución del precio por m2 cuadrado útil y de las tasas de variación anuales según tipo de vivienda......................................................................................... 8 Gráfico 2.2 Distribución de las viviendas nuevas libres y usadas según intervalos de precios en la CAPV ....................................................................................................... 10 Gráfico 2.3 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas ofertadas en régimen de alquiler ............................................................................................................ 11 Gráfico 2.4 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996). 2002-2012 Ofertadas en régimen de alquiler............................ 12 Gráfico 2.5 Evolución del número de viviendas ofertadas según tipo ........................................ 13 Gráfico 2.6 Distribución de la muestra de viviendas que constituye la base de la estadística de precios ....................................................................................................... 14 Gráfico 3.1 Precio medio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios

Históricos y peso relativo de las viviendas nuevas libres en venta en cada Territorio Histórico sobre el total de viviendas en venta de la CAPV ....................................... 16

Gráfico 3.2 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH.............................................................................................................. 17 Gráfico 3.3 Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de precios por Territorio

(%)................................................................................................................. 17 Gráfico 3.4 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres según

acabado de la vivienda ...................................................................................... 18 Gráfico 3.5 Precio medio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta según características

de las viviendas y peso relativo de cada tipo de vivienda sobre el total de viviendas nuevas libres en venta....................................................................................... 19

Gráfico 3.6 Precio medio por m2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos y peso relativo de las viviendas en cada Territorio Histórico sobre el total de viviendas usadas en venta ............................................................................................... 21

Gráfico 3.7 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH ....... 22

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Gráfico 3.8 Distribución de las viviendas usadas según intervalos de precios por Territorio (%)... 23 Gráfico 3.9 Comparativa del precio por m2 de las viviendas protegidas y las nuevas libres.......... 24 Gráfico 3.10 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y régimen.

2000-2012 ....................................................................................................... 25 Gráfico 3.11 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, 2000-2012 ....................................................................................................... 26 Gráfico 3.12 Evolución del número de viviendas nuevas libres en venta ofertadas por Territorio

Histórico .......................................................................................................... 27 Gráfico 3.13 Evolución del número de viviendas protegidas en venta ofertadas por Territorio

Histórico .......................................................................................................... 28 Gráfico 4.1 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de

alquiler ............................................................................................................ 30 Gráfico 4.2 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler 2006-2012 ....................................................................................................... 31 Gráfico 4.3 Evolución de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 2004-2012 .............. 33 Gráfico 4.4 Evolución de la superficie de las viviendas libres en alquiler, 2004-2012 .................. 34 Gráfico 4.5 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en alquiler

2000-2012 ....................................................................................................... 34 Gráfico 4.6 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, 2000-2012 ....................................................................................................... 35 Gráfico 4.7 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2012 ...................................................................................................... 36 Gráfico 5.1 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos ...................................................................................................... 38 Gráfico 5.2 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres en las capitales ......... 38 Gráfico 5.3 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales. 1996-2012 ....................................................................................................... 39 Gráfico 5.4 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos ...... 40 Gráfico 5.5 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas en las capitales. ................. 41 Gráfico 5.6 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida. 2002-2012 (venta + alquiler) ............................................................................. 42 Gráfico 5.7 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 2002-2012 ....................................................................................................... 43 Gráfico 6.1 Evolución de los índices de dinamismo por Territorio Histórico, 2005-2012 (Medias móviles-4)............................................................................................ 45 Gráfico 6.2 Evolución de las ventas respecto al trimestre anterior por Territorio Histórico (Medias móviles-4)............................................................................................ 46 Gráfico 6.3 Plazos medios de venta de las viviendas y Ritmos trimestrales de ventas................. 47 Gráfico 6.4 Factores influyentes en la dinámica del mercado................................................... 49 Gráfico 6.5 Evolución de los índices de previsión de ventas* (Medias móviles-4) ....................... 50 Gráfico 6.6 Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista. (Medias móviles-4).... 52 Gráfico 6.7 Previsión de inicio de oferta de nuevas promociones de viviendas en el próximo

trimestre. Proporción (%) de promotores que contestan afirmativamente. ............... 52

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1. EL TRIMESTRE EN UN VISTAZO

La estadística de Oferta Inmobiliaria presenta trimestralmente la evolución de los

precios medios y el volumen de la oferta de vivienda en la CAPV. El análisis de los

resultados que se incluyen en este informe no puede obviar que la vivienda es un bien

singular caracterizado por su heterogeneidad, de modo que en su precio ofertado

inciden diversos factores que pueden explicar el nivel de su precio, como la localización

o la tipología de la misma, según diversas variables.

En el caso de las viviendas libres de nueva construcción en este tercer trimestre de

2012 el precio promedio de las viviendas en oferta de venta por metro cuadrado útil ha

alcanzado los 3.730 €/m2, mostrando una tendencia decreciente ya observada en esta

Estadística en los últimos doce meses (-2,1%).

El precio medio de la vivienda de segunda mano en venta se sitúa en 3.684 €/m2 en

este tercer trimestre de 2012, registrándose un decremento del 4,5% respecto al tercer

trimestre del 2011, que resulta superior a la reducción del 2,3% observada en el

trimestre precedente.

La presente Estadística continúa evidenciando una reducción contenida de los precios de

las viviendas libres ofertadas en Euskadi, independientemente del tipo de vivienda que

se analice. No obstante, a pesar del contexto de debilidad en el que se encuentra el

mercado de la vivienda, el parque de vivienda en venta en el conjunto de la CAPV

continua decreciendo en este tercer trimestre de 2012, de acuerdo a la tendencia que

viene registrándose desde principios de año.

Los resultados observados en este tercer trimestre de 2012 refrendan las tendencias ya

registradas en los últimos trimestres al analizar la evolución de los precios en el medio y

largo plazo. Así, en relación a 2007 se registran tasas de reducción de los precios de la

vivienda libre ofertada nueva y usada del 9,3% y del 15,4% respectivamente.

En el mercado de vivienda protegida, el promedio del precio por metro cuadrado útil de

las viviendas ofertadas en venta en el tercer trimestre de 2012 se sitúa en los 1.562

€/m2, un 3,1% superior al promedio registrado hace un año.

El mercado de alquiler libre registra un decremento del 3,8% en los últimos doce meses

en la renta media manteniéndose por debajo de los 900 euros mensuales (870 euros),

lo que supone el mantenimiento de la tendencia decreciente de largo plazo que se venía

registrando en los últimos trimestres.

La renta media de alquiler de viviendas protegidas alcanza los 357 €/mes. Esta renta

promedio se alcanza ponderando las viviendas de VPO cuya renta media es de 401 €

mensuales y la renta promedio de las viviendas sociales que se sitúa en 149 €/mes.

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A pesar de los leves síntomas de recuperación que se han registrado respecto al

trimestre precedente, las perspectivas de evolución del mercado inmobiliario continúan

decreciendo en este tercer trimestre de 2012, en sintonía con la tendencia observada en

el último año. De esta manera, una mirada a más largo plazo de los indicadores

reafirma la percepción de estancamiento y de perspectivas negativas en la evolución de

las ventas y el dinamismo del mercado La situación económica, la creciente tasa de

desempleo y las dificultades para obtener crédito siguen suponiendo una rémora a las

posibilidades de reactivación del mercado de la vivienda.

Cuadro 1.1 Resumen de indicadores de oferta de vivienda CAPV

3º trimestre

2011

2º trimestre

2012

3º trimestre

2012

MERCADO LIBRE

Valores absolutos

Valores absolutos

Valores absolutos

% var. anual

1. VIVIENDA NUEVA EN VENTA Nº viviendas en venta 5.212 5.631 5.757 10,5% Precio/m2 (€) 3.809 3.735 3.730 -2,1% Precio/m2 – vivienda tipo*(€) 3.457 3.379 3.376 -2,3% 2. VIVIENDA USADA EN VENTA Nº viviendas en venta 27.762 28.192 26.676 (***) Precio/m2 (€). 3.858 3.771 3.684 -4,5% 3. VIVIENDA USADA EN ALQUILER Renta/mes (€). 904 883 870 -3,8% 3. INDICES DEL MERCADO** Dinamismo 8,9 4,5 7,0 -1,9 Previsión de ventas 51,6 44,7 48,7 -2,9 Previsión precios (a 1 año) 37,9 30,5 32,1 -5,8 MERCADO PROTEGIDO 3º 2011 2º 2012 3º 2012 % anual

1. VOLUMEN DE VIVIENDAS Nº de viviendas totales 6.977 5.321 4.416 -36,7% Nº de viviendas en venta. 6.209 4.682 3.766 -39,3% Nº de viviendas en alquiler 768 639 650 -15,4% % alquiler sobre el total en oferta 11,0 12,0 14,7 3,7 2. PRECIOS VIVIENDAS EN VENTA

Precio/m2 VPO (€) 1.515 1.545 1.562 3,1% 3. RENTAS VIVIENDAS EN ALQUILER Renta/mes vivienda social (€) 137 144 149 8,8% Renta/mes VPO (€) 297 392 401 35,0%

(*) Vivienda nueva, plurifamiliar, de promoción libre, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado normal y de superficie comprendida entre 60 y 90 m2.

(**) Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo/crecimiento). Variación anual de índices en términos de diferencia de puntos porcentuales

(***) A partir de 2011 con el ánimo de mejorar la calidad de la información estadística ofrecida, se ha incrementado la muestra de agencias inmobiliarias incluidas en el estudio lo que, se ha traducido, a falta de un proceso de elevación, en un notable aumento del número de viviendas ofertadas. Es por ello por lo que si se quiere estimar la variación anual del número de viviendas usadas en oferta entre el tercer trimestre de 2011 y 2012 es necesario analizar exclusivamente la información asociada a las agencias inmobiliarias que son comunes a la muestra de un trimestre del año y el mismo trimestre del año posterior. De este modo, el incremento anual del número de viviendas usadas en oferta de la muestra homogénea para el 3er trimestre de 2012 es del 0,7%

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3er trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

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2. PRINCIPALES INDICADORES DE LA OFERTA DE VIVIENDA

2.1. Precios de las viviendas en venta Las viviendas libres de nueva construcción en oferta en el tercer trimestre de 2012

alcanzan un precio medio por metro cuadrado útil de 3.730 €/m2; este promedio apenas

ha variado respecto al segundo trimestre de 2012(-0,1%), pero retrocede un 2,1%

respecto al mismo periodo del año anterior. Un análisis de largo plazo muestra que la

reducción del precio medio del metro cuadrado útil de la vivienda nueva libre en venta

se ha situado en el 9,3% desde su nivel más elevado, que se registró en 2007, cuando

alcanzaba un precio de 4.113,2 €/m2.

Cuadro 2.1 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda en la CAPV

VIVIENDA LIBRE €/m2

Total libre * Usada Nueva libre Vivienda

tipo

VIVIENDA PROTEGIDA

Datos anuales 2000 Media 2.168,2 2.339,4 1.839,1 1.562,6 749,8 2001 Media 2.360,5 2.408,4 2.219,7 2.155,6 814,6 2002 Media 2.530,6 2.594,5 2.345,6 2.242,8 897,8 2003 Media 3.060,1 3.338,4 2.510,0 2.419,7 965,9 2004 Media 3.327,1 3.596,4 2.905,2 2.785,7 1.084,9 2005 Media 3.715,0 3.935,5 3.369,0 2.960,2 1.237,2 2006 Media 4.046,9 4.272,8 3.646,3 3.153,6 1.285,1 2007 Media 4.283,9 4.356,4 4.113,2 3.221,4 1.322,9 2008 Media 4.160,4 4.199,0 4.053,8 3.428,4 1.372,0 2009 Media 3.846,6 3.778,9 4.032,5 3.338,1 1.468,9 2010 Media 3.888,3 3.891,0 3.877,4 3.496,2 1.474,3 2011 Media 3.830,3 3.841,6 3.769,5 3.447,7 1.532,3 Datos trimestrales 2011 I trimestre 3.871,3 3.880,1 3.832,1 3.475,4 1.493,4 2011 II trimestre 3.857,8 3.863,8 3.828,0 3.475,4 1.499,8 2011 III trimestre 3.850,1 3.857,9 3.808,5 3.457,0 1.514,9 2011 IV trimestre 3.830,3 3.841,6 3.769,5 3.447,7 1.532,2 2012 I trimestre 3.825,5 3.837,2 3.764,5 3.425,0 1.535,4 2012 II trimestre 3.764,9 3.771,0 3.734,6 3.379,1 1.544,9 2012 III trimestre 3.692,1 3.684,0 3.729,7 3.376,2 1.562,4 Tasa trimestral -1,9 -2,3 -0,1 -0,1 1,1 Tasa anual -4,1 -4,5 -2,1 -2,3 3,1 (*) Nueva y usada Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes. Gobierno Vasco. En cuanto al precio medio del metro cuadrado útil de las viviendas de segunda mano en

oferta, 3.684 €/m2, se ha producido un descenso del 2,3%en el tercer trimestre de

2012 respecto al trimestre anterior, y este retroceso en el precio casi se ha duplicado

sobre el mismo periodo del año anterior (-4,5%). En términos comparativos con el año

2007, en el que se registró el precio promedio más elevado (4.356,4 €/m2), se constata

una reducción del 15,4%. Respecto al mercado de vivienda protegida, el precio por metro cuadrado útil de las

viviendas ofertadas en el tercer trimestre de 2012 se sitúa en los 1.562 €/m2; este valor

supone un incremento del 1,1% en el último trimestre, y de un 3,1% respecto al

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promedio de hace un año. Así, puede decirse que este precio continúa su tendencia al

alza registrada desde comienzos de 2010. El gráfico que se observa a continuación evidencia la evolución del precio medio del m2

útil de la vivienda libre ofertada en la CAPV desde el año 2000. En él puede observarse

una significativa estabilidad en la trayectoria del precio ofertado en los dos últimos

años, frente al notable crecimiento que se pudo apreciar hasta 2007 y la reveladora

disminución de los precios promedio entre 2007 y 2009, especialmente en el caso de la

vivienda de segunda mano. A partir de 2010 la caída de los precios es menos acusada.

Gráfico 2.1 Evolución del precio por m2 cuadrado útil y de las tasas de variación anuales

según tipo de vivienda PRECIO / M2 ÚTIL DE VIVIENDA

TASAS DE VARIACIÓN ANUALES

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

Respecto al precio medio de la vivienda ofertada en venta en la CAPV en el tercer trimestre de 2012, en el caso de la vivienda nueva libre éste se sitúa en los 302.800 €. En términos evolutivos, la diferencia respecto al trimestre anterior es de 1.800 €, es decir, el precio ha disminuido un 0,6% en los últimos tres meses y un 2,9% en los últimos doce meses.

1.400

1.900

2.400

2.900

3.400

3.900

4.400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Usadas Libres N uevas Vivienda-t ipo

Serie trimestral Serie anual

-12

-7

-2

3

8

13

18

23

28

33

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 II 11 III 11 IV11 I 12 II 12 III 12

Usadas Libres N uevas

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La evolución territorial de esta reducción de precio ha sido de la siguiente manera: así,

en Álava el precio medio de la vivienda nueva libre (273.300 €) se contrae en el último

trimestre un 0,1% y un 4,6% en el último año, registrando la mayor caída anual de los

tres Territorios. En Gipuzkoa el precio medio por vivienda (316.100 €) es el más

elevado de la CAPV, pero el que en mayor medida ha visto su precio reducido en los

últimos tres meses (-0,8%); respecto al mismo periodo del año anterior, el precio se ha

reducido en un 3,6%. Por su parte, en el caso de Bizkaia, el precio medio de la vivienda

nueva libre (303.300 €) se ha reducido un 0,6% en los últimos tres meses, y acumula

un retroceso del 1,6% en el último año.

En el mercado de vivienda usada, el precio medio de la vivienda ofertada (321.600 €)

ha retrocedido casi 13.000 € en el último trimestre, lo que supone un índice de

contracción del 3,8%, y acumula una caída del 5,6% en los últimos doce meses.

El análisis territorial del precio medio de la vivienda de segunda mano en este tercer

trimestre de 2012 arroja los siguientes resultados: Álava registra la menor contracción

en el precio medio de la vivienda usada (249.900 €) de los tres Territorios, un 1,9%

respecto al segundo trimestre de 2012, pero acumula la mayor caída de la CAPV en el

último año (-7,5%). Gipuzkoa registra un retroceso del precio promedio (360.400 €)

superior al observado en Álava en los últimos tres meses (-2,9%), y acumula una caída

del 6,6% respecto al año anterior. En el caso de Bizkaia el precio medio de la vivienda

usada (330.200 €) retrocede considerablemente, observándose una caída del 4%

respecto al trimestre anterior y del 3,5% en los últimos doce meses.

No obstante, no hay que dejar de tener presente que el precio medio se obtiene de

promediar viviendas heterogéneas y con una gran dispersión de precios. Atendiendo a

este hecho, se observa que más de la mitad de las viviendas en venta se ofertan en

precios inferiores a los 300.000 euros, tanto en el caso de la vivienda nueva libre como

de la usada. En cambio, apenas existe oferta de vivienda por debajo de los 180.000

euros en la CAPV, mientras que resulta muy significativa la importancia relativa de las

viviendas ofertadas en precios superiores a los 400.000 euros (ver gráfico 2.2).

10



Gráfico 2.2 Distribución de las viviendas nuevas libres y usadas según intervalos de

precios en la CAPV

VIVIENDAS NUEVAS LIBRES

VIVIENDAS USADAS


0

5

10

15

20

25

30

Hast a 150 150 - 18 0 18 0 - 2 4 0 2 4 0 - 3 0 0 3 0 0 - 3 6 0 3 6 0 - 4 2 0 4 2 0 - 4 8 0 4 8 0 - 54 0 54 0 - 6 0 0 >6 0 0

Precio (miles € vivienda)

III 2012 III 2010 III 2011

0

5

10

15

20

25

30

Hast a 150 150 - 18 0 18 0 - 2 4 0 2 4 0 - 3 0 0 3 0 0 - 3 6 0 3 6 0 - 4 2 0 4 2 0 - 4 8 0 4 8 0 - 54 0 54 0 - 6 0 0 >6 0 0

III 2012 II 2010 III 2011

11



2.2. Rentas de las viviendas de alquiler Según los resultados obtenidos del análisis del mercado de alquiler, la vivienda usada

alcanza una renta media de 870 € mensuales en el tercer trimestre de 2012. Este

promedio supone una caída del 3,8% respecto al año anterior y del 1,5% sobre la renta

media registrada en el trimestre precedente. Por tanto, se aprecia un sesgo decreciente

en la evolución de la renta, que se mantiene a lo largo de los últimos trimestres. El análisis de largo plazo evidencia una contracción de la renta media en la CAPV de un

10,2% en términos nominales desde los 968,9 € de media registrados en 2008

coincidiendo con los momentos más altos del ciclo, hasta los referidos 870 € mensuales

en el tercer trimestre de 2012. Gráfico 2.3 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas ofertadas en régimen de

alquiler

869,9883,4895,1896,3904,4911,1917,5921,5

875,3968,9

890,2819,6807,4724,4693,1689,8

356,8333,1307,5279,2251,7231,0216,2204,0219,8205,4194,1263,2278,2257,3276,5202,8

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Alquiler libre Alquiler protegido

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes. Gobierno Vasco. En cambio, a diferencia de lo observado en las rentas del mercado libre de alquiler, en

el caso de la vivienda protegida la renta media se eleva un 7,1% en el último trimestre

y hasta un 41,7% en el último año, situándose en 357 €/mes, renta media que resulta

de la ponderación de 401 €/mes de las VPO y 149 €/mes de la vivienda social.

En todo caso, resulta necesario matizar que los incrementos en las rentas protegidas

están vinculados tanto al mayor peso relativo de las viviendas de VPO general en el

conjunto de viviendas protegidas ofertadas en alquiler, como a la diferente composición

de la oferta del trimestre. De este modo, entre las viviendas protegidas ofertadas en

alquiler en el tercer trimestre de 2012 ganan peso aquellas a las que correspondería un

mayor precio de venta y, por ello, una renta más alta, bien sea por su ubicación

geográfica como por su mayor tamaño.

12



Gráfico 2.4 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996). 2002-2012 ofertadas en régimen de alquiler

050

100150200250300350

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III11

IV11

I 12 II 12 III12

Índ

ice 1

99

6 =

10

0

Precios / m2 Rentas


2.3. Volumen de viviendas en oferta1

La Estadística de Oferta Inmobiliaria realiza una prospección entre una muestra de agentes de la propiedad inmobiliaria y entre aquellos promotores con una oferta suficiente de viviendas. Por tanto, aunque no constituye un censo de viviendas en oferta, sí es una muestra representativa que permite ofrecer una panorámica de la composición de la bolsa en oferta y su evolución. El parque de viviendas usadas en venta experimenta un continuo incremento hasta 2011, claro reflejo de las crecientes dificultades fundamentalmente vinculadas al contexto de crisis económica y de problemas de acceso al crédito que afectan a la venta de viviendas. Sin embargo, los datos correspondientes al tercer trimestre de 2012 dan continuidad a la reducción de la oferta disponible de vivienda usada en venta iniciada el trimestre precedente (-5,4%).

1 A partir de 2011 con el ánimo de mejorar la calidad de la información estadística ofrecida, se ha incrementado la muestra de agencias inmobiliarias incluidas en el estudio lo que se ha traducido, a falta de un proceso de elevación, en un notable aumento entre 2010 y 2011 e inicios del 2012 del número de viviendas usadas ofertadas.

13



Gráfico 2.5 Evolución del número de viviendas ofertadas según tipo


Concretamente, en el caso de la vivienda nueva libre en este tercer trimestre de 2012 se identifica un total de 5.757 viviendas en venta, lo que representa un incremento del 2,2% respecto al segundo trimestre de 2012. Respecto a la vivienda usada en venta, el número total de viviendas en oferta es de 26.676, apreciándose, como ya se ha apuntado anteriormente, un moderado descenso en relación al segundo trimestre de 2012 (-5,4%). La composición de la muestra de viviendas que constituye la base de la Estadística de precios del tercer trimestre de 2012 es la siguiente: 73,7% viviendas usadas (68,9% en venta y 4,8% en alquiler), 14,9% viviendas libres de nueva construcción y 11,4% viviendas de protección pública (9,7% en venta y 1,7% en alquiler).

0

5.0 0 0

10 .0 0 0

15.0 0 0

2 0 .0 0 0

2 5.0 0 0

3 0 .0 0 0

3 5.0 0 0

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

I 11

II 11

III 11

IV 11

I 12

II 12

III 12

Libres N uevas P ro tegidas (Venta + A lquiler) Usadas


14



Gráfico 2.6 Distribución de la muestra de viviendas que constituye la base de la estadística de precios


Venta: 9,7% Alquiler: 1,7%

Venta: 68,9% Alquiler: 4,8%

Vivienda nueva libre

en venta14,9%

Vivienda pro tegida

11,4%

Vivienda usada73,7%

15



3. OFERTA DE VIVIENDAS EN VENTA

3.1. Precios del mercado libre

3.1.1. Viviendas de nueva construcción

a) Análisis del precio por Territorios Históricos

En este tercer trimestre de 2012, el precio medio por metro cuadrado útil de las

viviendas libres de nueva construcción en venta en Bizkaia alcanza un valor de 3.809,9

€/m2 de forma que continúa a la cabeza respecto al resto de Territorios (3.726,4 €/m2

en Gipuzkoa y 3.405,9 €/m2 en Álava).

Cuadro 3.1 Precio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios

Históricos

Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV

2011 I trimestre 3.503,4 3.843,1 3.984,7 3.832,1 2011 II trimestre 3.492,9 3.849,9 3.955,5 3.828,0 2011 III trimestre 3.473,5 3.843,8 3.906,5 3.808,5 2011 IV trimestre 3.438,4 3.802,1 3.876,2 3.769,5 2012 I trimestre 3.436,9 3.820,8 3.826,9 3.764,5 2012 II trimestre 3.421,1 3.807,0 3.753,9 3.734,6 2012 III trimestre 3.405,9 3.809,9 3.726,4 3.729,7 Tasa trimestral -0,4 0,1 -0,7 -0,1 Tasa anual -1,9 -0,9 -4,6 -2,1 Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes. Gobierno Vasco.

Esta mayor carestía de la vivienda libre nueva en Bizkaia en relación al resto de

provincias de la CAE se ha mantenido gracias al leve incremento del 0,1% en el precio

medio de la misma en Bizkaia en este último trimestre, y al retroceso observado en el

resto de Territorios. Por otro lado, el mayor decremento en el precio respecto al

trimestre anterior se ha registrado en el territorio guipuzcoano, habiendo descendido un

0,7%.

No obstante, la mayor caída del precio medio por metro cuadrado de la vivienda libre

nueva se evidencia al estudiarse en términos anuales. En los últimos doce meses la

reducción del precio de la vivienda en Gipuzkoa alcanza un 4,6%, mientras que en

Bizkaia se sitúa en el 0,9%.

En el caso de Álava, tal y como se viene advirtiendo en trimestres anteriores, este

territorio registra en el tercer trimestre de 2012 un precio medio por metro cuadrado

útil de las viviendas libres de nueva construcción significativamente inferior al apreciado

en los otros dos Territorios. Así, el valor medio se sitúa en 3.405,9 euros, habiéndose

reducido en un 0,4% trimestral y un 1,9% anual.

16



El análisis territorial de la evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas

libres en el largo plazo refleja un comportamiento algo distinto.

De este modo, hasta 2009 Gipuzkoa estuvo mostrando una tendencia al continuo

incremento del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres. En 2010

comenzó a experimentar tasas de decremento moderadas, que han dado como

resultado una reducción del 14,8% desde su valor máximo alcanzando en el último

trimestre de 2009.

En caso de Bizkaia, la trayectoria decreciente del precio medio por metro cuadrado útil

de las viviendas nuevas libres comenzó en 2007, con anterioridad a lo observado en

Gipuzkoa. Desde entonces se vienen registrando ligeros descensos del precio medio,

salvo en el primer trimestre de 2012, cuando se produjo un moderado incremento. En

términos acumulados se ha producido un decremento del 14,3% desde el primer

trimestre de 2008 cuando se alcanzó el valor máximo.

El comportamiento del precio medio por metro cuadrado útil de la vivienda nueva libre

en Álava es significativamente distinto al resto de la CAPV. De este modo, fue el primer

Territorio en registrar un retroceso de este precio medio, comenzado esta tendencia

decreciente en el tercer trimestre de 2006, y prolongándose hasta el segundo trimestre

de 2008.

Gráfico 3.1 Precio medio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por

Territorios Históricos y peso relativo de las viviendas nuevas libres en venta en cada Territorio Histórico sobre el total de viviendas en venta de la CAPV



0,1% inferior al promedio

CAPV

PROMEDIO CAPV: 3.729,7€

3.7263.810

3.406

3.200

3.400

3.600

3.800

4.000

Gipuzkoa Bizkaia Álava

8,7% inferior al promedio

CAPV

2,2% superior al promedio

CAPV

Gipuzkoa29,1%

Álava15,0%

Bizkaia55,9%

17



No obstante, durante 2009 y 2010, el territorio alavés vino registrando ligeros

crecimientos de este precio medio para, a partir de 2011, encadenar sucesivos

decrementos trimestrales. En cualquier caso, la reducción acumulada desde el referido

máximo histórico en 2006 se sitúa en el 6,9%, algo menos de la mitad de la que se

advierte en Gipuzkoa y Bizkaia. Gráfico 3.2 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres

por TT.HH


Gráfico 3.3 Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de precios por

Territorio (%)


b) Análisis de los precios según características de las viviendas

El precio medio de una vivienda se ve afectado por una gran variedad de factores. Entre

los elementos que presentan habitualmente un mayor grado de incidencia destacan la

localización geográfica, el nivel de acabado, la superficie útil o la tipología de vivienda

(Colectiva/unifamiliar).

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

Á lava B izkaia Gipuzko a


11,3

4,1

32,9

19,4

25

26,0

26,1

28,9

17,2

31,1

30,1

12,6

17,9

11,8

5,4

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Álava

Gipuzkoa

Bizkaia

< 180 miles € 180 ‐240 miles € 240 ‐ 300 miles € 300 ‐ 420 miles € > 420 miles €

18



En cualquier caso, se debe tener en cuenta que no es posible analizar aisladamente la

influencia que dichos factores ejercen de manera individual en la configuración del

precio, ya que también concurren en este proceso otras cuestiones difíciles de objetivar.

A continuación se presenta la evolución que en el tercer trimestre de 2012 han

mostrado algunos de estos factores. Así, analizando el nivel de acabado de las viviendas

libres nuevas ofertadas en la CAPV, se advierte que las calificadas como viviendas de

“lujo” alcanzan un precio medio por metro cuadrado útil de 4.263 euros, lo que supone

un incremento del 1,8% en relación al trimestre anterior. El peso relativo de este tipo

de viviendas sobre la oferta total de la CAPV en este tercer trimestre de 2012 desciende

al 8,6%, frente al 9,2% del segundo trimestre.

Gráfico 3.4 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres

según acabado de la vivienda


Las viviendas de gama alta suponen el 48,6% del stock inmobiliario de nueva

construcción ofertado en el tercer trimestre de 2012, lo que viene a suponer un ligero

decremento en relación al segundo trimestre de 2012, cuando representaban el 49%.

Este tipo de viviendas alcanza un precio medio por metro cuadrado útil de 3.845,9

euros, no habiendo variado apreciablemente en relación al trimestre anterior (-0,02%).

En los que respecta a las viviendas de acabado normal, se mantiene el incremento de

su presencia relativa en el mercado inmobiliario ya detectado en trimestres anteriores,

de forma que representan en este tercer trimestre de 2012 el 42,8% de la oferta total

de viviendas libres de nueva construcción en la CAPV. El precio medio de estas

viviendas se sitúa en 3.325,3 €/m2, habiéndose reducido su precio medio en un 0,2%

en los últimos tres meses.

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

I 08 II 08 III 08 IV 08 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Euros/m2 útile

s

lujo alto normal

19



Gráfico 3.5 Precio medio por m2 útil de las viviendas nuevas libres en venta según características de las viviendas y peso relativo de cada tipo de vivienda sobre el total de viviendas nuevas libres en venta

MEDIA CAPV: 3.729,7 €

Acabado

Superficie

Edificación


3.846

3.325

4.263

3.000

3.200

3.400

3.600

3.800

4.000

4.200

4.400

Lujo Alto Normal

A lto48,6%

Lujo8,6%

N o rmal42,8%

3.749 3.665 3.633

2.817

4.160

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Hasta 60m2

De 61 a 75m2

De 76 a 90m2

de 91 a 120m2

M ás de 120m2

de 91 a 120 m221,9%

M ás de 120 m29,2%

D e 61 a 75 m226,0%

H asta 60 m2

11,0%

D e 76 a 90 m231,9%

2.743

3.730

2.500

3.000

3.500

4.000

Colectiva UnifamiliarC o lect iva

92,8%

Unifamiliar7,2%

20



Por último, y al igual que ocurriera en anteriores trimestres, las diferencias de los

precios por metro cuadrado en función de la superficie útil de las viviendas son

especialmente notables entre las franjas más extremas, mientras que en los tramos

intermedios las diferencias son menores.

Así, las viviendas con tamaño inferior a los 60 m2 útiles registran un valor de 4.169,8

€/m2 en el tercer trimestre de 2012, que se sitúan un 48,1% por encima del precio

medio por metro cuadrado útil de las viviendas que superan los 120 m2 (2.816,5 €/m2),

habiéndose reducido en 2,3 puntos porcentuales en comparación con el segundo

trimestre de 2012.

Este diferencial explica que las viviendas unifamiliares, que habitualmente disponen de

una superficie útil mayor que las viviendas colectivas, alcancen un precio por metro

cuadrado útil promedio menor que éstas, situándose este precio promedio en los

2.742,8 €/m2 frente a los 3.729,7 €/m2 en el caso de las viviendas colectivas.

3.1.2. Viviendas usadas en venta

a) Análisis del precio por Territorios Históricos

En Gipuzkoa, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda usada en oferta se sitúa

en este tercer trimestre de 2012 notablemente por encima del resto de Territorios. No

obstante, en el último trimestre se advierte una reducción significativa (-3,3%) hasta

situarse en 4.072,3 €/m2. En términos anuales, el decremento del precio medio en

Gipuzkoa registra una tasa del 9,4%.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda usada en oferta en Bizkaia se ha

reducido de forma moderada durante el último trimestre (-1,2%), hasta situarse en

3.748,7 €/m2. En términos de evolución anual, Bizkaia es el único Territorio en el que se

ha incrementado levemente el precio medio de la vivienda usada (+0,8%).

En Álava se advierte un descenso trimestral relevante del precio medio de la vivienda

usada (-2,3%), alcanzando 3.034,3 €/m2. En los últimos doce meses el retroceso de

este precio medio se sitúa en el 7,4%.

Si se analizan las diferencias de precio medio entre los diversos Territorios, se observa

que el precio medio en Álava resulta considerablemente inferior (en un 25,5%) al de

Gipuzkoa, habiéndose reducido este diferencial levemente respecto al del trimestre

anterior (26,2% II-2012).

21



Por su parte, en Bizkaia ha disminuido el precio medio por metro cuadrado de la

vivienda usada en oferta en el último trimestre, reduciéndose el diferencial con

Gipuzkoa hasta situarse en el 7,9%, frente al 9,8% en el trimestre anterior.

Cuadro 3.2 Precio por m2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos


2011 I trimestre 3.339,5 3.739,5 4.635,6 3.880,1 2011 II trimestre 3.308,0 3.729,2 4.561,1 3.863,8 2011 III trimestre 3.277,2 3.720,3 4.494,7 3.857,9 2011 IV trimestre 3.232,8 3.766,4 4.395,3 3.841,6 2012 I trimestre 3.174,0 3.820,3 4.312,8 3.837,2 2012 II trimestre 3.104,2 3.796,0 4.209,3 3.771,0 2012 III trimestre 3.034,3 3.748,7 4.072,3 3.684,0 Tasa trimestral -2,3 -1,2 -3,3 -2,3 Tasa anual -7,4 0,8 -9,4 -4,5 Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


En cuanto a la distribución por Territorio Histórico de las viviendas usadas en venta en

el conjunto de la CAPV en el tercer trimestre de 2012 se constata que Bizkaia absorbe la

mayor parte de la oferta (59,9% del total de la CAPV), mientras que en Gipuzkoa y

Álava se concentra el 22,2% y el 17,9% de la oferta de la CAPV, respectivamente.

Gráfico 3.6 Precio medio por m2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios

Históricos y peso relativo de las viviendas en cada Territorio Histórico sobre el total de viviendas usadas en venta

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


El análisis de la evolución del precio medio de la vivienda usada en los últimos años

pone de manifiesto que en Gipuzkoa el decremento registrado en el último año (-9,4%)

ha supuesto el mantenimiento de una tendencia al ajuste de este precio medio, que ha

llevado a situarlo en niveles similares a los de 2005.

10,5% superior al promedio CAPV

PROMEDIO CAPV: 3.684,0€

4.072,3

3.748,7

3.034,33.000

3.500

4.000

4.500

Gipuzkoa Bizkaia Álava

17,6% inferior al promedio CAPV

1,8% superior al promedio CAPV

Bizkaia

59,9%

Álava

17,9%

Gipuzkoa

22,2%

22



Por su parte, en Bizkaia entre 2008 y 2010 se registró un decremento considerable del

precio promedio del metro cuadrado útil de la vivienda usada ofertada. A lo largo de

2010 se registraron leves incrementos, mientras que en 2011 se encadenaron de forma

consecutiva tres trimestres de caída.

Más recientemente, en el último trimestre de 2011, se produce un repunte al alza que

se prolonga hasta el primer trimestre de 2012. A partir del segundo trimestre de 2012

comienza una tendencia bajista que se prolonga hasta este tercer trimestre,

registrándose un decremento del precio medio (-1,2% en relación a II-12).

En Álava, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda usada continúa

encadenando tasas de decremento moderadas desde el segundo trimestre de 2010,

alcanzando en este tercer trimestre de 2012 el valor más bajo desde que comenzó la

serie (primer trimestre de 2004). Gráfico 3.7 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH.

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Las viviendas de segunda mano más caras de la CAPV se ubican en territorio

gipuzkoano, tal y como confirma el estudio de los precios medios de las viviendas en los

diversos Territorios. Esta carestía se da incluso con un mayor grado de intensidad que la

apreciada al analizar el precio medio por metro cuadrado.

De este modo, en el tercer trimestre de 2012 el precio medio de una vivienda en

Gipuzkoa asciende a 360.400 euros, lo que supone un decremento del 2,9% en relación

al segundo trimestre del año.

En Bizkaia, el precio medio de la vivienda usada en oferta se sitúa en 330.200 euros,

experimentando una significativa reducción en el último trimestre (-4,0%), un 8,4% por

debajo del correspondiente a las viviendas de Gipuzkoa.

En Álava el precio medio de la vivienda usada en oferta resulta un 30,7% inferior a

Gipuzkoa y un 24,3% inferior a Bizkaia. Ambos diferenciales se han reducido en el

último trimestre ya que el precio medio en Álava ha disminuido solamente un 1,9%

trimestral.

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Á lava B izkaia Gipuzko a


23



Gráfico 3.8 Distribución de las viviendas usadas según intervalos de precios por

Territorio (%)


25,6

15,0

29,4

22,5

19,5

21,1

16,2

18,8

15,5

19

23,1

5,8

12,9

17,3

2,6

13

6,2

16,5

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Álava

Gipuzkoa

Bizkaia

< 180 mil € 180 ‐240 mil € 240 ‐ 300 mil € 300 ‐ 420 mil € 420 ‐ 600 mil € > 600 mil €

24



3.2. Precios del mercado protegido

Las viviendas protegidas ofertadas en régimen de venta en el tercer trimestre de 2012

tienen un precio medio de 1.562,4 €/m2, lo que supone un incremento del 1,1% en

relación al segundo trimestre de 2012, así como un 3,1% en los últimos doce meses.

Cuadro 3.3 Precio por m2 útil de las viviendas nuevas protegidas en venta por Territorios

Históricos


2011 I trimestre 1.505,4 1.493,5 1.485,6 1.493,4 2011 II trimestre 1.503,2 1.511,5 1.487,8 1.499,8 2011 III trimestre 1.489,0 1.554,4 1.489,2 1.514,9 2011 IV trimestre 1.513,0 1.564,3 1.505,6 1.532,3 2012 I trimestre 1.515,9 1.564,1 1.510,8 1.535,4 2012 II trimestre 1.524,5 1.570,2 1.518,9 1.544,9 2012 III trimestre 1.529,4 1.584,1 1.549,2 1.562,4 Tasa trimestral 0,3 0,9 2,0 1,1 Tasa anual 2,7 1,9 4,0 3,1 Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


Como en anteriores trimestres, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda libre

de nueva construcción resulta 2,4 veces superior al correspondiente a la vivienda

protegida.

Gráfico 3.9 Comparativa del precio por m2 de las viviendas protegidas y las nuevas libres


3.3. Caracterización de la oferta en venta 82,2 m2 es la superficie media de las viviendas libres de nueva construcción en oferta

de venta en el tercer trimestre de 2012. En promedio se mantiene prácticamente en la

misma magnitud que en el segundo trimestre de 2012, cuando se situaba en 82,6 m2. Gráfico 3.10 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y

régimen. 2000-2012

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.500

2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 10 I 11 II 11 II I 11 IV 11 I 12 I I 12 I I I 12

Vivienda pro tegida N ueva libre

Serie trimestral

Serie anual

25



65

70

75

80

85

90

95

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Su

perf

icie

/m

2

Nueva libre Nueva protegida Usada



La dimensión media de las viviendas de segunda mano en venta (89,4 m2) resulta 7,2

m2 superior a la observada en el caso de las viviendas nuevas libres, no presentando

variación en relación al segundo trimestre de 2012.

En cambio, las viviendas protegidas son notablemente más pequeñas que las viviendas

libres (72,6 m2), presentando en este tercer trimestre de 2012 una dimensión

levemente menor a la observada en el trimestre anterior.

Para profundizar en la caracterización de la oferta de viviendas nuevas libres, resulta

interesante analizar otros aspectos. Así, en lo que respecta al acabado de las viviendas,

se advierte que las calificadas de “lujo” disponen de un peso relativo del 8,6% sobre el

total de la oferta en el tercer trimestre de 2012, seis décimas por debajo del peso

registrado en el segundo trimestre de 2012.

Por su parte, las viviendas unifamiliares concentran en este tercer trimestre de 2012 el

7,2% de la oferta total de la CAPV, lo que supone un decremento de 0,7 puntos

porcentuales en relación al valor alcanzado en el trimestre anterior.


26



Gráfico 3.11 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta,

2000-2012

0

5

10

15

20

25

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III11

IV 11 I 12 II 12 III12

%

% unifamiliar % lujo % en proyecto % apartamentos




27



3.4. Volumen de viviendas en oferta por Territorios Históricos

Bizkaia concentra el 55,9% del total de viviendas libres de nueva construcción en oferta

en la CAPV, mientras que en Gipuzkoa y en Araba se localiza el 29,1% y el 15% del

total, respectivamente.

La distribución territorial de la oferta de viviendas libres de nueva construcción en la

CAPV en este tercer trimestre de 2012 es similar a la observada en el trimestre

precedente, de modo que en Bizkaia se incrementa un 2,3 puntos porcentuales el peso

relativo en comparación con el 53,6% del trimestre anterior, en detrimento de Gipuzkoa

(30,7% en el II-12) y Álava (15,7% en el II-12).

Gráfico 3.12 Evolución del número de viviendas nuevas libres en venta ofertadas por

Territorio Histórico

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

I 00

III

00

I 01

III

01

I 02

III

02

I 03

III

03

I 04

III

04

I 05

III

05

I 06

III

06

I 07

III

07

I 08

III

08

I 09

III

09

I 10

III

10

I 11

III

11

I 12

III

12

Nº v

ivie

nd

as

Álava Bizkaia Gipuzkoa



Atendiendo a la oferta de vivienda en el mercado protegido, las viviendas de este tipo

ofertadas en la CAPV en el tercer trimestre de 2012 se distribuyen territorialmente de la

siguiente manera: Bizkaia agrupa al 53% del total de viviendas, Álava el 34,5% y

Gipuzkoa el 12,5%.

En términos evolutivos se advierte un crecimiento de la importancia relativa de Bizkaia

en la oferta de vivienda protegida en el último trimestre (47,1% en II-12), mientras

que se reduce el peso relativo de Álava (36,3% II-12) y Gipuzkoa (16,6% II-12) en la

oferta de este tipo de vivienda.

En el último año se ha incrementado considerablemente el peso relativo en la oferta de

vivienda protegida de Bizkaia (38,5% III-11), y se ha reducido notablemente la

importancia de Álava (35,9% III-11) y Gipuzkoa (25,6% III-11).

28



Gráfico 3.13 Evolución del número de viviendas protegidas en venta ofertadas por Territorio Histórico

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000I

00

III

00

I 0

1

I II

01

I 0

2

III

02

I 0

3

III

03

I 0

4

III

04

I 0

5

III

05

I 0

6

III

06

I 0

7

III

07

I 0

8

III

08

I 0

9

III

09

I 1

0

III

10

I 1

1

III

11

I 1

2

III

12

Nº

viv

ien

das

Álava Bizkaia Gipuzkoa


29



4. OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER

4.1. Rentas del mercado libre

La renta media de las viviendas usadas propiedad de particulares y que son ofertadas

en el mercado del alquiler a través de agentes de la propiedad inmobiliaria en la CAPV

alcanza en el tercer trimestre de 2012 los 869,9 € mensuales, de modo que se registra

un decremento del 1,5% en el último trimestre y un retroceso del 3,8% en los últimos

doce meses.

Por lo tanto, este decremento supone la séptima caída trimestral consecutiva de la

renta media desde que comenzó esta tendencia a la baja en el cuarto trimestre de

2010.

Cuadro 4.1 Rentas mensuales de las viviendas usadas libres ofertadas en régimen de

alquiler por Territorios Históricos

€/mes Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV

2011 I trimestre 820,5 918,0 1.004,3 917,5 2011 II trimestre 823,7 904,8 1.005,8 911,1 2011 III trimestre 821,3 895,8 998,6 904,4 2011 IV trimestre 830,7 882,3 993,8 896,3 2012 I trimestre 831,2 886,5 971,5 895,1 2012 II trimestre 823,3 880,6 940,5 883,4 2012 III trimestre 807,5 874,9 909,0 869,9 Tasa trimestral -1,9% -0,6% -3,3% -1,5% Tasa anual -1,7% -2,3% -9,0% -3,8% Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


En cuanto al análisis territorial, este retroceso de la renta media de las viviendas usadas

en oferta se produce en los tres Territorios Históricos, tanto en términos de evolución

trimestral como en cuanto a la variación anual de la misma. En todo caso, la magnitud

de la reducción en cada uno de los Territorios es significativamente desigual.

En Gipuzkoa la renta media se sitúa en este tercer trimestre de 2012 en 909 euros

mensuales, registrándose la mayor caída trimestral (-3,3%) y anual (-9,0%) de los tres

Territorios.

En el caso de Bizkaia, el decremento trimestral es más moderado que el registrado en

Gipuzkoa (-0,7%) de forma que la renta media se contrae hasta situarse en un

promedio de 874,9 euros mensuales. Sin embargo, desde una perspectiva de evolución

anual, la disminución de la renta media en el Territorio es significativa (-2,3%).

Álava muestra la renta media más baja de los tres Territorios (807,5 euros mensuales),

registrándose un decremento de la misma en términos trimestrales (-1,9%) y anuales

(-1,7%).

30



A pesar del mayor decremento que ha sufrido la renta media en el caso de las viviendas

usadas en Gipuzkoa, en términos absolutos, continúa advirtiéndose un diferencial

considerable de la misma en comparación con Bizkaia (34,1 euros) y Álava (101,5

euros), aunque estas diferencias también se han reducido respecto a las registradas en

el trimestre anterior.

Gráfico 4.1 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en

régimen de alquiler

500

600

700

800

900

1.000

1.100

1.200

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

I 1

1

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 1

2

II 1

2

III

12

Eu

ros/

mes

CAPV Álava Bizkaia Gipuzkoa


Aunque la renta media de las viviendas usadas en la CAPV ha disminuido, la mayoría de

las mismas (70,8%) se sitúa por encima de los 720 € mensuales en este tercer

trimestre de 2012. Atendiendo a la evolución de los indicadores, se constata una ligera

reducción del porcentaje de viviendas con un precio superior a los 720 € mensuales en

relación al trimestre anterior, cuando ascendía al 73,4%.

Así, resulta coherente que el peso relativo de las viviendas usadas ofertadas con una

menor renta media se haya incrementado, de forma que actualmente representan el

29,2% del total de viviendas ofertadas, frente al 26,6% del segundo trimestre de 2012.


31



Gráfico 4.2 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler

2006-2012

5,8 3,8 7,6 6,0 6,8 7,1 6,7 6,5 6,2 6,9

12,8 12,5

18,1 17,4 18,7 19,5 19,3 19,5 18,8 19,7

19,2 20,1

25,822,5 22,3 22,0 21,4 20,8 20,6 21,1

20,8 21,6

18,823,9 23,1 22,3 21,1 21,4 21,3 20,0

13,89,3

8,1 8,8 8,8 9,3 11,1 11,9 12,4 12,314,8

16,5

10,9 10,2 10,2 9,8 10,2 10,0 10,1 9,9

13,0 16,310,7 11,2 10,2 10,0 10,3 10,0 10,5 10,0

7,511,8

21,714,5

21,922,6

19,820,1

10,712,9

9,19,9

9,38,3

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

<600 € 600-720€ 720-840€ 840-960€ 960-1080€ 1080-1200€ >1200€


32



4.2. Rentas del mercado protegido

La renta media de alquiler de viviendas protegidas alcanza los 356,8 €/mes en el tercer

trimestre de 2012. El cálculo de esta renta promedio se obtiene ponderando las VPO en

alquiler cuya renta media es de 400,8 € mensuales y la renta promedio de las viviendas

sociales que se sitúa en 149,3 €/mes.

Cuadro 4.2 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, 2004-

III trimestre 2012

VPO Viviendas sociales

Total viviendas protegidas

2004 385,4 164,4 257,3 2005 397,5 147,6 278,2 2006 384,9 141,0 263,2 2007 325,3 131,7 194,1 2008 380,3 118,0 233,8 2009 325,0 121,4 219,8 2010 277,0 122,7 204,0 2011 331,8 134,6 279,2 I trimestre 2011 273,5 125,4 216,2 II trimestre 2011 270,0 131,6 231,0 III trimestre 2011 297,0 136,8 251,7 IV trimestre 2011 331,8 134,6 279,2 I trimestre 2012 361,9 141,2 307,5 II trimestre 2012 392,1 144,3 333,1 III trimestre 2012 400,8 149,3 356,8 Tasa variación trimestral (%) 2,2% 3,5% 7,1% Tasa variación anual (%) 34,9% 9,1% 41,8% Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


El incremento de la renta media de las viviendas protegidas se asocia en gran medida al

considerable aumento trimestral de la renta media de las viviendas de VPO que se

produjo en el segundo trimestre (+8,3%) en consonancia con la tendencia observada

en los trimestres anteriores; en este tercer trimestre de 2012 el aumento trimestral ha

sido menor (2,2%), y la renta media de este tipo de viviendas se ha incrementado en

un 34,9% en términos anuales.

Respecto a las viviendas sociales, la renta promedio ha crecido en mayor medida que la

de las viviendas protegidas, en relación a la evolución durante el tercer trimestre de

2012 (+2,2%); pos su parte, la tasa de variación observada en los últimos doce meses

se mantiene en magnitud similar a la registrada en el trimestre anterior (+9,1%).

33



Gráfico 4.3 Evolución de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 2004-2012

RENTAS V.P.O. EN ALQUILER

384,9

277,0 273,5

400,8392,1361,9

331,8297,0

270,0

325,0380,3325,3397,5

385,4

150

200

250

300

350

400

450

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Euros/mes



Serie trimestral

RENTAS VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER

141,0122,7 125,4 149,3144,3

141,2

134,6

136,8131,6121,4

118,0

131,7147,6

164,4

50

100

150

200

250

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Euros/mes

Serie anual Serie trimestral

34



4.3. Caracterización de la oferta en alquiler 4.3.1. Vivienda usada ofertada en régimen de alquiler

La superficie media de las viviendas de segunda mano ofertadas en régimen de alquiler

se situaba en el tercer trimestre de 2012 en 82,3 metros cuadrados, es decir 7,1 metros

cuadrados inferior a la observada en la misma tipología de viviendas ofertadas en

régimen de venta.

El 46,9% de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler en el tercer trimestre

de 2012 dispone de una superficie inferior a los 75 m2, el 28,3% presenta un tamaño

comprendido entre los 76 y 90 m2 y el 24,8% restante supera los 90 m2 de superficie

útil. Gráfico 4.4 Evolución de la superficie de las viviendas libres en alquiler, 2004-2012

36,7 44,1 41,7 44,2 45,4 49,9 48,1 47,6 45,5 43,7 44,6 45,1 46,9

26,325,3 23,8 22,4 24,4

25,2 26,9 27,1 28,3 30,0 28,9 29,0 28,3

42,0 37,0 30,5 34,5 33,3 30,3 24,9 25,0 25,3 26,2 26,3 26,6 25,9 24,8

36,4

21,5

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

<75 m2 76-90 m2 >90 m2


Gráfico 4.5 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en

alquiler 2000-2012

8

10

12

14

16

18

20

22

24

I-00

III-

00

I-01

III-

01

I-02

III-

02

I-03

III-

03

I-04

III-

04

I-05

III-

05

I-06

III-

06

I-07

III-

07

I 08

III

08

I 09

III

09

I 10

III

10

I 11

III

11

I 12

III

12

%


35



4.3.2. Vivienda protegida ofertada en régimen de alquiler: comparativa

con la oferta protegida en venta

El peso relativo de las viviendas protegidas ofertadas en régimen de alquiler mantiene

la tendencia al aumento en el tercer trimestre de 2012, dando continuidad al

incremento observado en el primer trimestre del año.

Este crecimiento del peso del régimen de alquiler protegido supuso un cambio de

tendencia en el incremento del peso de la vivienda en venta que se venía registrando

desde 2009, cuando el alquiler protegido llegó a suponer más del 30% del total de la

vivienda protegida ofertada en el año.

El régimen de alquiler absorbe el 14,7% de las viviendas protegidas ofertadas en la

CAPV en este tercer trimestre de 2012, 2,7 puntos porcentuales más que en el

trimestre precedente (12,0%).

No obstante, el arrendamiento continúa disponiendo de una importancia relativa

notablemente inferior a la oferta de vivienda en venta dentro del mercado protegido.

Esta situación es claro reflejo de las crecientes dificultades que, en el actual contexto

económico-financiero, afectan a la promoción de viviendas en alquiler.

Gráfico 4.6 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia,

2000-2012

87,6 83,8 88,4 88,7 79,4 76,5 77,1 69 66 70,9 77,8 83,8 89 89,6 89,2 88 85,3

12,4 16,2 11,6 11,3 20,6 23,5 22,9 31,0 34,0 29,1 22,2 16,2 11,0 10,4 10,8 12,0 14,7

87,5

12,5

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Venta Alquiler


36



Gráfico 4.7 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2012

VIVIENDAS EN VENTA

7,5 6,7 10,4 16,2 22,7 22,9 22,0 20,1 18,8 18,8 19,8 20,0 21,4

38,6 41,2 37,0 29,332,5

33,3 38,9 41,7 43,0 42,1 41,3 40,4 40,0 40,5

45,9 54,0 52,2 56,0 60,3 51,3 44,0 37,8 36,3 37,0 39,1 39,9 39,8 40,0 38,0

7,011,9

42,6

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

<60 m2 60-75 m2 75 m2 >

VIVIENDAS EN ALQUILER

28,8 35,2 25,1 36,4 32,248,4 49,5 51,1 50,7 48,4 44,5 39,8 34,9

28,041,4 45,8

44,343,6

33,8

35,5 35,0 34,2 35,3 34,4 36,2 38,4 40,0

38,4 43,223,4 22,6 30,6 19,9

34,016,1 15,5 14,7 14,0 17,2 19,3 21,8 25,1

31,634,8

26,9

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

<60 m2 60-75 m2 75 m2 >


37



5. ANÁLISIS POR ÁMBITOS GEOGRÁFICOS

5.1. Vivienda nueva libre en venta

En el presente capítulo se realiza un análisis detallado en función de los siguientes

ámbitos geográficos: las capitales, los municipios pertenecientes a las áreas funcionales

capitalinas y el resto de municipios de la CAPV.

En el caso de las capitales, el precio medio de las viviendas libres de nueva construcción

ofertadas en venta en el tercer trimestre de 2012 se sitúa en 4.148 €/m2, lo que supone

una disminución del 0,8% en relación al segundo trimestre de 2012.

Gráfico 5.1 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos Geográficos

1.500

2.500

3.500

4.500

5.500

2000 2002 2004 2006 2008 2010 II 11 IV11

II 12

Eu

ros/

m2

Capitales Resto AF capitales Resto CAPV


En términos evolutivos, se constata el mantenimiento de la tendencia decreciente en la

evolución del precio medio de las viviendas libres de nueva construcción en las capitales

que se advertía desde el segundo trimestre de 2010 y que fue interrumpida con el

moderado incremento (+0,3%) advertido en el primer trimestre de 2012.

En cualquier caso, a pesar de esta tendencia decreciente, el precio medio de la vivienda

nueva en las capitales continúa siendo el mayor del conjunto de ámbitos geográficos

estudiados. Así, en el tercer trimestre de 2012 este precio medio supera en 236 euros el

precio medio de los municipios pertenecientes a las áreas capitalinas y en 739 euros al

resto de municipios de la CAPV.

Las viviendas libres de nueva construcción ofertadas en venta en los municipios

pertenecientes a las áreas capitalinas muestran un precio medio de 3.911 €/m2 en este

tercer trimestre de 2012, lo cual supone una reducción del 0,8% respecto al segundo

trimestre de 2012.

Serie anual

Serie trimestral

38



A diferencia de lo observado las capitales y en el de los municipios de las áreas

capitalinas, en el caso del resto de municipios de la CAPV el precio medio por metro

cuadrado de las viviendas libres se ha incrementado en un 0,5% en relación al segundo

trimestre de 2012 hasta 3.419 €/m2.

Analizando la evolución en el precio medio por metro cuadrado de la vivienda nueva en

el caso de las capitales de la CAPV se constata que Donostia continúa siendo la capital

con una mayor carestía de este tipo de vivienda (4.783 €/m2), superando el precio

medio por metro cuadrado de la vivienda nueva registrado en Bilbao (4.430 €/m2) y, de

forma más notable, el correspondiente a Vitoria-Gasteiz (3.586 €/m2).

Gráfico 5.2 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres en las capitales

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Eu

ros/

m2

Vitoria Donostia Bilbao


En las tres capitales se observa una disminución del precio medio por metro cuadrado,

en términos comparados con el segundo trimestre de 2012. Esta disminución resulta de

especial intensidad en el caso de Bilbao (-3,5%), siendo de menor magnitud en Vitoria-

Gasteiz (-0,9%) y en Donostia (-0,6%).

Esta dinámica trimestral, viene a confirmar la mayor intensidad en el ajuste del precio

medio por metro cuadrado de la vivienda nueva libre en Bilbao en los últimos doce

meses (-8,1%), en comparación con una reducción más moderada en Vitoria-Gasteiz (-

3,2%). En cambio, en Donostia se advierte un ligero incremento del precio medio por

metro cuadrado de la vivienda nueva libre en el último año (+0,5%).

Por lo que concierne a la distribución de la oferta de vivienda, el 24,2% de la oferta de

vivienda nueva libre se localiza en las capitales de la CAPV, mientras que el 75,8%

restante corresponde al resto de municipios de la CAPV.

Esta distribución observada en el tercer trimestre de 2012, supone un ligero incremento

del peso relativo de la oferta en las capitales dado que en el segundo trimestre de 2012

se situaba en el 23,2%, mientras que en el resto de municipios alcanzaba el 76,8%.

Serie trimestral

Serie anual

39



El 9,8% del total de viviendas libres en oferta en la CAPV se localiza en Vitoria-Gasteiz,

lo que supone una reducción de cuatro décimas porcentuales respecto al segundo

trimestre de 2012.

En cambio, se ha producido un crecimiento de la importancia relativa de la oferta en

Bilbao siguiendo la tendencia observada en anteriores trimestres de forma que en la

actualidad se ha convertido en el municipio de la CAPV con un mayor volumen de

vivienda nueva ofertada, lo que no sucedía desde 2007.

Por su parte, el peso relativo de las viviendas ofertadas en Donostia es el menor del

conjunto de capitales (4,4% del total de viviendas nuevas en oferta en la CAPV).

Los municipios pertenecientes a las áreas funcionales de las capitales agrupan al 27,9%

del total de las viviendas libres en oferta en el tercer trimestre del 2012, lo que supone

una disminución moderada en relación al 28,4% observado en el trimestre anterior.

En cualquier caso, la mayor parte de las viviendas nuevas en oferta (47,9%) se

localizan en el resto de municipios de la CAPV, reduciéndose ligeramente el peso

relativo de las mismas respecto al segundo trimestre de 2012 en cuatro décimas de

punto.

Gráfico 5.3 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las

capitales. 1996-2012

VIVIENDA NUEVA LIBRE

5,4 4,410,6 8,6 8,0 10,3 10,8 12,4

15,89,2 10,3

14,8 12,9 12,3 11,3 10,6 10,6 10,4 10,2 9,8

15,1

7,4 7,93,9 11,2 11,2 8,3 5,4

5,96,6

7,0 6,55,0

2,9 3,0 3,0 3,1 3,4 3,7 3,9 4,4

16,321,1

14,0 9,0

13,9

12,2 12,29,7

5,58,2

7,812,8 8,8

10,1

6,9 7,0 6,8 6,7 7,7 8,3 9,1 10,0

4,85,7

14,6

24,223,222,421,820,421,022,222,7

29,9

25,629,0

30,226,5

21,7

28,331,432,0

28,4

21,7

25,8

41,636,6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III11

IV 11 I 12 II 12 III12

% s

/tota

l of

erta

Vitoria Donostia Bilbao Total capitales

Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.

40



5.2. Vivienda usada en venta

Durante el tercer trimestre de 2012 se ha producido un decremento significativo en el

precio medio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas ofertadas en las capitales

(-3,2%), hasta situarse en un promedio de 4.020 €/m2.

Esta disminución viene a dar continuidad a la que se viene registrando desde el último

trimestre de 2011, acumulando este precio medio por metro cuadrado una reducción

del 5,2% en los últimos doce meses.

Gráfico 5.4 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos

geográficos

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

2000 2002 2004 2006 2008 2010 II 11 IV11

II 12

Eu

ros/

m2

Capitales Resto AF capitales Resto CAPV


En las tres capitales de la CAPV se ha registrado una reducción en el precio medio por

metro cuadrado de la vivienda usada en este tercer trimestre de 2012: en Vitoria-

Gasteiz se observa un decremento del 2,3%, en Bilbao del 1,7% y en Donostia del

1,5%.

En cualquier caso, el precio promedio en Donostia continúa situándose

significativamente por encima del resto de capitales. Así, mientras que en la capital

donostiarra el precio promedio del metro cuadrado útil de las viviendas de segunda

mano es de 5.530 €/m2, en Bilbao es de 4.292€/m2 (22,4% inferior al promedio de

Donostia) y en Vitoria es de 3.071 €/m2 (44,5% por debajo del promedio de Donostia).

El precio medio por metro cuadrado de la vivienda usada en los municipios

pertenecientes a las áreas funcionales capitalinas ha experimentado también una

disminución en este tercer trimestre de 2012 (-0,6%) hasta los 3.569 €/m2, aunque de

menor magnitud que la observada en el caso de las capitales.

En los municipios no pertenecientes a las áreas funcionales de las capitales, el precio

medio por metro cuadrado de la vivienda usada se ha reducido en un tasa del 1,6%

hasta situarse en un promedio de 3.042 €/m2


41



Gráfico 5.5 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas en las capitales

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Eu

ros/

m2

Vitoria Donostia Bilbao



Serie trimestral

Serie anual

42



5.3. Vivienda protegida de nueva construcción

El análisis de la distribución de la oferta de vivienda protegida de nueva construcción

permite apreciar que el 45,8% de la oferta de vivienda protegida (venta y alquiler) en la

CAPV en el tercer trimestre de 2012 se localiza en las capitales.

En términos evolutivos continúa la tendencia a la disminución del peso relativo de la

oferta en las capitales ya detectada en anteriores trimestres.

La notable importancia de la oferta de vivienda protegida en las capitales se asocia al

peso relativo de la oferta en la capital alavesa-. Así, a Vitoria-Gasteiz corresponden una

de cada tres viviendas protegidas en venta en la CAPV, porcentaje considerablemente

superior al observado en Bilbao y Donostia (9,6% y 1,6%, respectivamente).

En lo que respecta al resto de la CAPV, en los municipios de las áreas funcionales de

las capitales se localiza el 43,9% del total de las viviendas protegidas en venta en la

CAPV (frente al 40,3% del segundo trimestre de 2012), correspondiendo a los

municipios del resto de áreas funcionales el 12% (frente al 13,7% del anterior

trimestre).

Gráfico 5.6 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida.

2002-2012 (venta + alquiler)

VIVIENDA PROTEGIDA

73,2

55,4

46,7

58,5 6

7,2

65,9

63,9

60,8

59,4

54,4

51,7

49,9

47,7

47,4

46,6

45,8

13,8

25,6 3

4,6

27,5

22,4

15,1

14 15,6 20,2 27,8

31,7

34 37,1

37,8

39,8

42,6

13,0 19,1

18,7

13,9

10,4 1

9,0

22,1

23,6

20,4

17,8

16,7

16,0

15,3

14,8

13,6

11,6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

% s

/tota

l ofe

rta

Capitales Áreas Funcionales de las capitales excluidas éstas Conjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales



43



Gráfico 5.7 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 2002-2012

VIVIENDA PROTEGIDA

22,232,0

48,5 42,3 42,8 42,735,9 32,7 31,7 31,6 31,0 31,8 31,9 30,3

1,0

6,0

2,63,6

7,0 10,8 10,713,2

11,5 10,5 8,8 7,0 5,7 3,8 2,9

49,8

32,1 8,7

13,215,0 16,6 10,3 7,4 10,4

10,4 9,4 9,6 9,6 9,9 10,9 12,6

42,7

20,5

2,9

45,846,647,447,749,951,754,4

59,460,863,965,967,1

58,5

46,755,3

73,2

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I 11 II 11 III 11 IV 11 I 12 II 12 III 12

Vitoria Donostia Bilbao Total capitales


44



6 DINÁMICA Y PERSPECTIVAS DEL MERCADO

6.1. Dinámica actual

6.1.1. Calificación de la situación del mercado

Uno de los instrumentos para calificar la situación del mercado inmobiliario es el índice

general de dinamismo de dicho mercado elaborado a partir de las opiniones de los

operadores del sector acerca de la actividad del mismo. Este índice ha mostrado en el

tercer trimestre de 2012 un incremento desde 4,5 puntos a 7,0 puntos en una escala 0-

100, tras varios trimestres de continúas reducciones.

El incremento registrado supone un cambio de tendencia de signo positivo, tras haber

alcanzado este indicador un mínimo histórico en el segundo trimestre de 2012.

Se debe poner de relieve que esta mejora en la calificación de la situación del mercado

inmobiliario por parte de los operadores se produce en los tres Territorios Históricos de

la CAPV.

En todo caso, el incremento de este indicar es de especial intensidad en el caso de

Bizkaia donde se advierte un crecimiento desde 4,6 puntos en el trimestre anterior a

8,0 puntos en este tercer trimestre de 2012.

En Gipuzkoa también se constata también una mejoría de la valoración del dinamismo

del mercado, pasando este indicador desde 5,7 puntos en el segundo trimestre de 2012

a 8,0 puntos en este tercer trimestre.

En cambio, en el caso de Álava es donde la valoración de los operadores mejora aunque

de forma muy ligera de forma que este índice continúa en niveles cercanos al mínimo.

(0,4 puntos en este tercer trimestre de 2012). Cuadro 6.1 Índices de dinamismo* del mercado inmobiliario por Territorio Histórico


III trimestre 2009 15,9 15,5 14,9 15,6 IV trimestre 2009 28,7 18,6 20,6 20,6 I trimestre 2010 15,3 25,6 18,8 22,8 II trimestre 2010 4,8 21,9 16,3 17,5 III trimestre 2010 1,9 27,2 25,8 22,8 IV trimestre 2010 3,0 16,1 16,3 14,6 I trimestre 2011 4,2 21,8 14,8 17,1 II trimestre 2011 0,4 17,8 12,9 13,5 III trimestre 2011 1,2 12,2 6,9 8,9 IV trimestre 2011 6,8 12,6 6,6 9,5 I trimestre 2012 0,7 10,1 7,6 7,9 II trimestre 2012 0,0 4,6 5,7 4,5 III trimestre 2012 0,4 8,0 8,0 7,0 * Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


45



Gráfico 6.1 Evolución de los índices de dinamismo* por Territorio Histórico, 2005-2012 (Medias móviles-4)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

I 95

IV 9

5

III

II 9

7

I 98

IV 9

8

III

II 0

0

I 01

IV 0

1

III

II 0

3

I 04

IV 0

4

III

05

II 0

6

I 07

IV 0

7

III

08

II 0

9

I 10

IV 1

0

III

11

II 1

2

Índ

ice 0

-10

0


* Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


6.1.2. Evolución de las ventas y plazos de materialización

De forma coherente con la mejoría en la percepción de los operadores, en este tercer

trimestre de 2012 se aprecia también una dinámica trimestral positiva del índice de

evolución de las ventas del conjunto del mercado inmobiliario de la CAPV.

A diferencia de anteriores trimestres en los que se ha venido detectando un progresivo

empeoramiento de la evolución de las ventas, en el tercer trimestre de 2012 se asiste a

un incremento de este indicador hasta alcanzar un registro de 38,7 puntos en una

escala de 0 a 100 en comparación con 38,2 puntos en el segundo trimestre de 2012.

Esta mejora de las ventas en relación al trimestre anterior se circunscribe al territorio

de Gipuzkoa de forma exclusiva. Durante este trimestre se ha producido en el territorio

gipuzkoano un considerable incremento de este indicador de evolución de las ventas,

pasando de 39,8 puntos en el segundo trimestre de 2012 a 44,8 puntos en este tercer

trimestre de 2012.

En cambio, en Bizkaia se produce un moderado decremento en las previsiones de

ventas, de forma que el indicador decrece desde 33,7 puntos en el segundo trimestre

de 2012 hasta 31,3 puntos en el tercer trimestre de 2012.

En el caso de Álava, la tendencia trimestral observada es similar a la de Bizkaia, de

forma que el índice de evolución de las ventas se reduce desde un registro de 50 puntos

en el segundo trimestre de 2012 a 46,4 puntos en el trimestre actual.

46



Cuadro 6.2 Evolución de las ventas** respecto al trimestre anterior por Territorio

Histórico.


III trimestre 2009 53,2 53,3 55,3 53,9 IV trimestre 2009 57,5 56,6 59,2 58,2 I trimestre 2010 42,9 64,0 58,0 58,5 II trimestre 2010 60,2 45,6 48,0 49,0 III trimestre 2010 48,1 39,9 52,0 45,8 IV trimestre 2010 64,4 38,3 45,2 45,0 I trimestre 2011 53,8 41,6 39,9 43,4 II trimestre 2011 59,8 36,0 38,2 39,1 III trimestre 2011 46,4 35,6 35,3 37,0 IV trimestre 2011 57,9 46,1 35,8 43,4 I trimestre 2012 47,7 39,7 40,1 41,4 II trimestre 2012 50,0 33,7 39,8 38,2 III trimestre 2012 46,4 31,3 44,8 38,7 ** Oscilan entre 0 (empeoramiento generalizado de las ventas) y 100 (mejoría general) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes. Gobierno Vasco. Gráfico 6.2 Evolución de las ventas respecto al trimestre anterior por Territorio

Histórico (Medias móviles-4)

01020304050607080

IV 9

7

IV 9

8

IV 9

9

IV 0

0

IV 0

1

IV 0

2

IV 0

3

IV 0

4

IV 0

5

IV 0

6

IV 0

7

IV 0

8

IV 0

9

I 10

II 1

0

III

10

IV 1

0

I 11

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 12

II 1

2

III

12

Índ

ice 0

-10

0

Alava Gipuzkoa Bizkaia CAPV



En este tercer trimestre de 2012, el plazo medio necesario para vender una vivienda

usada es de 10 meses, lo que viene suponer el mismo plazo que el observado en el

trimestre precedente.

Por tanto, en términos comparados con anteriores períodos continúa registrándose un

plazo notable para poder vender las viviendas, de modo que este plazo medio (10

meses) supone el valor máximo registrado en la serie histórica que se corresponde con

el segundo trimestre de 2009.

Serie trimestral

Serie anual

47



Realizando un análisis específico de la dinámica del mercado en relación al ritmo de

ventas de las viviendas nuevas, se advierte que el mismo ha disminuido en 0,5

viviendas por trimestre, pasando de 1,7 viviendas/trimestre en el segundo trimestre de

2012 a 1,2 viviendas/trimestre en este tercer trimestre de 2012.

En cambio, en el caso la vivienda usada no se ha producido un descenso en el ritmo de

viviendas vendidas por trimestre de forma de forma que se mantiene en el mismo valor

que en el trimestre anterior (1,2 viviendas/trimestre).

Por último, también se mantiene constante en este tercer trimestre de 2012 el número

de viviendas alquiladas en relación al trimestre anterior, frente al decremento

observado en el trimestre precedente cuando se reducía en 0,4 viviendas/trimestre.

Gráfico 6.3 Plazos medios de venta de las viviendas* y Ritmos trimestrales de ventas

PLAZOS MEDIOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS* Viviendas Usadas en Venta (APIs)

0

2

4

6

8

10

12

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

I 09

II 0

9

III

09

IV 0

9

I 10

II 1

0

III

10

IV 1

0

I 11

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 12

II 1

2

III

12

mese

s

Plazo medio venta (meses)

RITMO TRIMESTRAL DE VENTAS Y ALQUILERES DE VIVIENDAS

0

2

4

6

8

II 0

6

III

06

IV 0

6

I 07

II 0

7

III

07

IV 0

7

I 08

II 0

8

III

08

IV 0

8

I 09

II 0

9

III

09

IV 0

9

I 10

II 1

0

III

10

IV 1

0

I 11

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 12

II 1

2

III

12

nº v

ivie

nd

as/

trim

est

re

Nuevas vendidas/ trimestre Usadas alquiladas / trimestreUsadas vendidas / trimestre

* Meses necesarios para vender una vivienda Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


Serie trimestral

Serie anual

48



6.1.3. Factores influyentes en la dinámica del mercado

De forma complementaria al estudio de los indicadores recogidos en los anteriores

apartados, la Encuesta de la Oferta Inmobiliaria en la CAPV incluye la consulta a los

operadores del sector sobre los factores que ejercen una influencia en el mercado de

carácter positivo o negativo.

Se trata, por tanto, de que estos operadores puedan identificar las causas que están

generando la situación actual del mercado inmobiliario vasco. A este respecto, la

valoración general de la influencia de la totalidad de factores analizados sobre el

mercado es claramente negativa.

En todo caso, continúan siendo tres factores los que explican en mayor medida la

situación de estancamiento del mercado.

El primero de ellos es la influencia negativa de la coyuntura económica actual, mientras

que la dificultad de acceso al crédito y el coste de las hipotecas son los otros dos

factores que están incidiendo de forma especialmente negativa en la evolución del

mercado.

Si se comparan los datos con los obtenidos en el trimestre anterior, se aprecia un

empeoramiento de la percepción de la situación económica, mientras que se advierte

una ligera mejoría de la percepción relativa a la influencia del coste de las hipotecas en

la situación del mercado inmobiliario en la CAPV.

49



Gráfico 6.4 Factores influyentes en la dinámica del mercado

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100I-

96

I 98

III

I 99

III

I 00

III

I 01

III

I 02

III

I 03

III

I 04

III

04

I 05

III

05

I 06

III

06

I 07

III

07

I 08

III

08

I 09

III

09

I 10

III

10

I 11

III

11

I 12

III

12

Índ

ice -

10

0-1

00

Tipos interésSituación económicaPrecios viviendasIncentivos compraDisponibilidad sueloPrecios sueloFacilidad/Dificultad de acceso al créditoAyudas e incentivos a la construcciónAdecuación de la características de la oferta a la demanda

* Oscilan entre -100 (máxima influencia negativa) y 100 (máxima influencia positiva) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


50



6.2. Perspectivas

6.2.1. Previsión de evolución de las ventas

En este último apartado se recoge una mirada al futuro mediante el análisis de la

perspectiva de la evolución de ventas para el próximo trimestre que muestran los

operadores consultados.

En este orden de cosas, en el tercer trimestre de 2012 se aprecia una mejora de las

previsiones de los operadores tanto en el caso de la venta de vivienda usada, como en

el de la promoción de vivienda nueva.

Esta dinámica positiva resulta destacable ya que viene a mostrar un cambio de signo

respecto a la evolución negativa de estas perspectivas detectada en el anterior

trimestre.

Gráfico 6.5 Evolución de los índices de previsión de ventas* (Medias móviles-4)

20

30

40

50

60

70

80

90

I-95

IV 9

5

III

II 9

7

I-98

IV 9

8

III

II 0

0

I-01

IV 0

1

III

II 0

3

I 04

IV 0

4

III

05

II 0

6

I 07

IV 0

7

III

08

II 0

9

I 10

IV 1

0

III

11

II 1

2

Índ

ice 0

-10

0

Promotores APIs

(*) Oscilan entre 0 (empeoramiento generalizado de las ventas) y 100 (mejoría general). Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


Analizando de forma detallada estas previsiones según el tipo de operadores se pone de

manifiesto que en el caso de los APIS el índice de previsión de ventas para el próximo

trimestre experimenta una mejora significativa, pasando de 36,0 puntos en el segundo

trimestre de 2012 a 42,2 puntos en el tercer trimestre de este año.

En el caso de los promotores de vivienda nueva se produce también una mejora de las

previsiones en relación al trimestre anterior pasando de 53,5 puntos en el segundo

trimestre de 2012 a 55,2 puntos en este tercer trimestre de 2012.

En conjunto, el índice de previsión de ventas del mercado inmobiliario de la CAPV

muestra una mejoría trimestral, alcanzado los 48,7 puntos en este tercer trimestre de

2012, frente a los 44,7 del trimestre anterior.

51



En cualquier caso, las perspectivas trimestrales sobre la evolución de las ventas en el

sector se sitúan todavía por debajo de los niveles alcanzados a finales de 2009 y

principios de 2010, cuando los registros superaron el nivel de 60 puntos en la escala de

0 a 100.

6.2.2. Previsión de evolución de los precios De forma paralela a la mejoría en la previsión de ventas analizada en el apartado

anterior, en el tercer trimestre de 2012 se asiste por primera vez en 2012 a la

previsión de un cierto incremento de los precios a un año vista.

En concreto, el índice de previsión de evolución de los previos se incrementa de 30,5

puntos en el segundo trimestre de 2012 a 32,1 puntos en el tercer trimestre de 2012.

En todo caso, el nivel alcanzado se encuentra notablemente por debajo de los valores

registrados con anterioridad al segundo trimestre de este año.

La evolución territorial de este índice de precios muestra un comportamiento desigual

según el territorio estudiado. Mientras que en Álava y Bizkaia los operadores

contemplan un moderado incremento de los precios a un año vista, en Gipuzkoa se

mantiene la tendencia de trimestres anteriores al ajuste en los precios.

De esta manera, en Bizkaia se alcanza un valor medio de 33,6 puntos en el tercer

trimestre de 2012 frente a 30,6 puntos en el trimestre anterior. En Álava también se

advierte un incremento de este índice desde un valor medio de 36,2 puntos en el

segundo trimestre de 2012 a 37,4 puntos en este tercer trimestre de 2012.

En cambio, en Gipuzkoa se prevé la disminución de los precios de las viviendas a un

año, de forma que el valor medio registrado en el tercer trimestre de 2012 se reduce

hasta 28,9 puntos, frente a 29,7 puntos del trimestre anterior. Cuadro 6.3 Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista por Territorios

Históricos*


III trimestre 2009 37,2 37,4 38,8 38,1 IV trimestre 2009 41,7 38,8 41,6 40,0 I trimestre 2010 39,6 44,7 41,4 42,6 II trimestre 2010 35,5 42,6 38,7 39,8 III trimestre 2010 39,1 41,2 41,7 41,0 IV trimestre 2010 45,3 40,0 39,2 40,3 I trimestre 2011 38,5 46,3 37,3 42,2 II trimestre 2011 45,0 41,3 34,7 38,5 III trimestre 2011 36,8 41,7 33,3 37,9 IV trimestre 2011 45,7 34,1 30,7 33,5 I trimestre 2012 33,1 36,5 30,3 33,9 II trimestre 2012 36,2 30,6 29,7 30,5 III trimestre 2012 37,4 33,6 28,9 32,1 * Oscilan entre 0 (disminución general de los precios) y 100 (aumento general de los precios) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y


52



Gráfico 6.6 Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista. (Medias

móviles-4)

20

30

40

50

60

70

80

90

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

I 10

II 1

0

III

10

IV 1

0

I 11

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 12

II 1

2

III

12

Índ

ice 0

-10

0

Evolución precios a 1 año Promotores APIs

(*) Oscilan entre 0 (disminución general de los precios) y 100 (aumento general de los precios). Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 3º trimestre 2012. Departamento de Vivienda, Obras

Públicas y Transportes. Gobierno Vasco. 6.2.3. Previsión de inicio de nuevas promociones

Estudiando la previsión de inicio de nuevas promociones que manifiestan los promotores

inmobiliarios para el próximo trimestre, se pone de manifiesto una mejora en el

porcentaje de promotores que prevé poner nuevas viviendas en el mercado.

Así, este indicador se incrementa desde el 4,5% registrado en el segundo trimestre de

2012 al 6,7% del tercer trimestre de este año. Este registro resulta el más elevado en

los últimos siete trimestres.

Gráfico 6.7 Previsión de inicio de oferta de nuevas promociones de viviendas en el

próximo trimestre. Proporción (%) de promotores que contestan afirmativamente

0

5

10

15

20

25

30

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

I 11

II 1

1

III

11

IV 1

1

I 12

II 1

2

III

12



Serie trimestral

Serie anual

Serie trimestral

Serie anual

53



7. ANEXO METODOLÓGICO

La metodología utilizada para la elaboración del Informe se ha basado en la realización

de sendas encuestas a los promotores con oferta de vivienda y a los agentes de la

propiedad inmobiliaria (APIs) de la CAPV. Se realiza una prospección entre el colectivo

de promotores, captando para la Encuesta a todos aquellos con oferta de vivienda

(promociones con más de cinco viviendas); asimismo se recoge información de una

muestra de 175 agentes inmobiliarios.

A través de la Encuesta se recoge de cada operador inmobiliario la cuantificación y

cualificación de la oferta de que dispone en el momento de la encuesta. En lo que

respecta a los promotores se trata, obviamente, de viviendas nuevas, mientras que en

los APIs se trata tanto de viviendas nuevas (vendidas por cuenta de promotores) como

usadas (vendidas por cuenta de particulares). Por otro lado, los operadores vierten su

valoración acerca de la situación actual y perspectivas del mercado inmobiliario.

En el informe se presentan todos los datos en forma de medias móviles de orden 4

(esto es, las medias de los últimos cuatro trimestres), con la salvedad del capítulo 6 en

el que las medias móviles sólo se utilizan allí donde expresamente se indica. Se utiliza

esta metodología con el objeto de suavizar las tendencias y variaciones bruscas que a

menudo se pueden producir al reflejar los datos muestrales.

Por otro lado, es preciso recordar que los precios reflejados son precios medios

ponderados2, de modo que su evolución es fruto de la conjunción de diversos factores:

la conjunción de los propios precios como tales, así como del número de viviendas de

cada nivel de precios y de la localización geográfica de la oferta.

En este sentido, las variaciones de precios en un ámbito espacial determinado deben

entenderse como variaciones en las medias. Es decir, por ejemplo, unos menores

precios respecto a períodos anteriores no deben interpretarse necesariamente como un

descenso generalizado del coste de las viviendas en oferta sino que podría

corresponderse con una configuración de una estructura de oferta en la que los pisos de

menor precio tienen una mayor presencia que antes.

2 Los precios medios de venta, tanto por vivienda como por metro cuadrado, se calculan efectuando una ponderación según el volumen de la oferta de cada tipo de vivienda.

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