Estrategia de Transformación de Edificaciones de Alojamiento Turístico

STRATEGIAS DE

RANSFORMACIÓN DE

STABLECIMIENTOS DE

LOJAMIENTO

URÍSTICO

ETEATAplicación práctica de la Ley de Turismo 8/2012 de la CAIB

El progreso y el desarrollo son imposiblessi uno sigue haciendo las cosas

tal y como siempre las ha hecho.

Wayne W. Dyer

PRÓLOGO

Encontrar lugares de extraordinarios recursos naturales y magníficos ciclos

climáticos para vivir ha sido el deseo permanente de muchos, durante mucho

tiempo.

Nosotros hemos sido uno de esos pueblos afortunados que lo han conseguido.

Nuestra estrategia de compartir lo nuestro con otros nos ha permitido convivir con

ellos a través de un modelo económico que finalmente se ha transformado en

una forma de vida.

Durante años, este modelo ha sido imitado por muchos, en lugares parecidos al

nuestro.

Mantener este modelo económico nos ha exigido un esfuerzo territorial y un

consumo de recursos cada vez mayor. Confiar que los otros defenderían lo

nuestro a sido un error. El no darnos cuenta a tiempo no nos exime de nuestra

responsabilidad.

Si hemos sido parte del problema también lo somos de la solución.

El desgaste ha sido considerable y la responsabilidad debe ser compartida,

empezando por los arquitectos y urbanistas. Nuestros recursos no son inagotables

y nuestro territorio es limitado. El deterioro es evidente.

Reconocer la necesidad de cambiar las cosas implica intentar mejorarlas.

Reconocer los errores del pasado nos permitirá cambiar el presente para mejorar

el futuro. Nuestra responsabilidad con las generaciones venideras es dejarles un

lugar mejor del que nosotros encontramos.

Formemos parte del principio de algo nuevo y esperanzador. Otros nos seguirán.

Transformar lo existente en algo nuevo, es un reto que sólo puede hacerse desde

el compromiso y esfuerzo de muchos, la lealtad colectiva de todos y la convicción

personal de cada uno y el respeto por lo ajeno y la defensa de lo nuestro.

Al amparo de las importantes vías de solución que nos brinda la nueva Ley de

Turismo y a la espera de la aprobación de su reglamento, GRUPO BOXX se siente

comprometido en la consecución del reto aportando su equipo de trabajo y

conocimientos con el fin de mejorar en lo posible la situación actual para lo cual

contribuye con el presente trabajo esperando que sirva de ayuda en la ingente y

no menos ilusionante tarea que no espera.

Si intentamos cambiar el presente podremos mejorar el futuro. Empecemos hoy.

Paisaje inalterado(antes...)

Tradición combina con actualidad(ahora...)

Actualidad combina con tradición(ahora...)

Calidad, Respeto, Confort,...(mañana...)

PRESENTACIÓN

QUE SOMOS

GRUPO BOXX es un equipo técnico multidisciplinar y de opinión que está formado por un conjunto de profesionales de diferentes áreas como la

arquitectura, urbanismo, ingeniería, diseño, artes plásticas, etc. comprometido en el desarrollo tecnológico y la innovación de propuestas

alternativas como respuesta a los nuevos retos del fututo.

QUE HACEMOS

GRUPO BOXX conforma una oficina técnica de alta capacitación que ofrece a sus clientes la gestión integral de todas las necesidades hasta la

conclusión final del producto, integrando desde un gabinete jurídico de asistencia legal, fiscal y financiera hasta un departamento informático

con asistencia específica, marketing electrónico y entornos especializados.

COMO LO HACEMOS

GRUPO BOXX desarrolla gran parte de su actividad en la investigación industrial y desarrollo tecnológico de sus trabajos con la finalidad de dar

respuestas viables a problemas reales a través de propuestas alternativas e innovadoras, entre las cuales destacan:

1. Proyecto de Investigación, Desarrollo e Innovación (I+D+i). Sistema integral de construcción modular multifuncional industrializada.

2. Estudio para la renovación paisajística de áreas urbanas degradadas.

3. Estrategias de transformación de edificios existentes. Optimización de rendimiento energético y financiero. Métodos de actuación sobre

la planta hotelera.

4. Estudios de eficiencia energética. Auditorías energéticas. Aplicaciones de arquitectura pasiva y energías alternativas.

5. Propuestas innovadoras para nuevas infraestructuras deportivas.

6. Arquitectura flotante para usos turísticos.

7. Concursos nacionales e internacionales de arquitectura

ÍNDICE

STRATEGIAS DE

RANSFORMACIÓN DE

STABLECIMIENTOS DE

LOJAMIENTO

URÍSTICO

ETEATAplicación práctica de la Ley de Turismo 8/2012 de la CAIB

Prólogo

Necesidad

Importancia del sector turístico

Planificación y Desarrollo

Herencia del pasado

Los retos del futuro

Oportunidad

Principios generales de la Ley 8/2012

Propuesta

Descripción

Esquema de trabajo

Estrategia

Análisis Estadístico

Grado de modernización

Resumen de la Ley

Conclusiones de la Ley

Metodología

Esquema de estrategia

Ejemplos

Modernización y aumento de categoría

Transformación arquitectónica de fachadas y espacios exteriores

Modernización y diversificación de oferta turística

Reconversión y cambio de uso

Transformación urbana y mejora de bajos comerciales.

Viabilidad Financiera

Eficiencia energética

Conclusiones

Servicios Profesionales

LA NECESIDAD DE CAMBIAR LAS COSAS

DE MEJORAR EL PRESENTE PARA ASEGURAR EL FUTURO

LA OPORTUNIDAD DE PODER HACERLO

DE APROVECHAR LO QUE TENEMOS SIN RENUNCIAR A LO QUE QUEREMOS

LA ESTRATEGIA DE COMO HACERLO

PARA MEJORAR Y MODERNIZAR LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

IMPORTANCIA DEL SECTOR TURÍSTICO

Nuestras Islas ocupan el tercer lugar en España en cuanto a llegadas y gasto turístico de visitantes extranjeros sólo superadas por

Cataluña y las Islas Canarias.

Nuestra actividad turística supone el 44,2% de nuestro P.I.B., generando el 30,8% de nuestro empleo, dependiendo con intensidad de

cinco mercados emisores ya consolidados (82,26% de cuota de mercado) como son el nacional, el Reino Unido, Alemania, Francia e

Italia. El resto está compuesto por países europeos y del Este teniendo un valor residual los mercados “overseas” (EE.U.U., Canadá…)

Los mercados emisores a los caules vamos a dirigir nuestras estrategias son:

•Nacional•Reino Unido•Alemania•Francia•Italia

Mercados consolidados:

82,26%

Mercados en desarrollo:

•Suiza•Dinamarca•Bélgica•Austria•Irlanda

11,82%

Mercados incipientes:

•Rusia•Polonia•Israel•Bulgaria•República Checa•Ucrania

1,14%

Mercados Overseas:

•Canadá•EEUU

Residual

•Países Bajos•Portugal•Noruega•Suecia•Finlandia

En 2011, 12.312.907 de turistas visitaron las Islas de los cuales un 19% correspondió a turismo nacional y un 81% a turismo extranjero

dejando unos gastos en nuestra Comunidad de 10.894.334.844 €.

Nuestros principales mercados turísticos por número de turistas que reciben las Islas son:

1. Alemanes : 3.686.539, 29,9% del total de turistas que reciben las Islas

2. Británicos : 2.956.604, 24,0% del total de turistas que reciben las Islas

3. Españoles : 2.335.997, 19,0% del total de turistas que reciben las Islas

NECESIDAD

PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO

'60 '70 '80 '90

Construcción intensa con baja planificación urba-nística...

...se inicia una regulación apl icable al sector a mitad de década...

...existe cierta planifi-cación y construcción como si de una industria se tratara...

...proliferación de norma-tiva y creación de la Ley Turística...

FALTA DE INVERSIONES EN MODERNIZACIÓN

REDUCCIÓN GENERAL DE LA CALIDAD Y DE LA IMAGEN

DETERIORO DEL ENTORNO Y MASIFICACIÓN

??

'60 '70 '80 '90

NECESIDAD

... en definitiva, se empleó el proceso inverso, primero se construyó para más tarde intentar regular lo construido.

RESULTADO

CUESTIÓN

¿Cómo adaptar a la normativa actual a edificiosque no se construyeron para darle cumplimiento?

LA HERENCIA DEL PASADO

NECESIDAD

Los modelos turísticos de temporada producen desajustes urbanísticos y

sociales entre la actividad residencial y la actividad turística de las zonas

donde se ubican.

Estos desajustes pueden provocar una erosión territorial muy importante si

no existe una planificación económico – urbanística capaz de establecer

techos de población para garantizar la sostenibilidad de los recursos de la

zona y preservar las necesidades básicas de la población residente.

El modelo turístico de masas, exige una concentración de negocio y un

consumo de recursos muy elevado durante un periodo corto de tiempo.

Para mantener este modelo se han garantizar los flujos turísticos de

temporada. La aparición de nuevos destinos turísticos con modelos

similares al nuestro nos demuestra que esto no es posible.

La estrategia del abaratamiento económico de la oferta para garantizar la

ocupación implica un ajuste muy importante de los márgenes de negocio,

disminuye la capacidad de reinversión, una pérdida progresiva de

calidad de la oferta y finalmente, un aumento de la obsolescencia de los

establecimientos.

El resultado final ha sido una pérdida de competitividad respecto a otros

países como Turquía, Grecia, Croacia o Marruecos al disponer estos de

una planta turística de MAYOR CALIDAD (más moderna) y de MAYOR

RENTABILIDAD (estructura de costes y márgenes de beneficio más

atractivos).

Mantener esta situación durante más tiempo, llevará a la destrucción

parcial del tejido empresarial del sector turístico y una pérdida de la

gestión y control de la actividad al tener que depender, de manera

excesiva, de los intermediarios internacionales capaces de garantizar una

mínima ocupación por un precio cada vez menor.

LOS RETOS DEL FUTURO

NECESIDAD

Un modelo que prime la calidad de la oferta y el tiempo de duración sobre

la cantidad. Un modelo de negocio más sostenible con su entorno y que

permita un mejor equilibrio económico y social con el tejido residencial.

Construir este nuevo modelo exige una estrategia conjunta público –

privada dirigida a:

1. Prestar más atención al concepto de turista exigente y más

interesado en buscar EXPERIENCIAS ENRIQUECEDORAS.

2. Desarrollar MODELOS INNOVADORES, creativos, competitivos,

modernos, flexibles y sostenibles que ATRAIGAN LA INVERSIÓN en el

sector turístico para la RECONVERSIÓN DE UN MODELO que ha

quedado obsoleto y la DINAMICEN los recursos turísticos de las Islas

Baleares.

3. Abordar el problema de la ESTACIONALIDAD aprovechando los

valores de una OFERTA TURÍSTICA DIFERENCIADA dando cabida a

NUEVAS FÓRMULAS DE EXPLOTACIÓN en la que la CREATIVIDAD Y LA

CALIDAD marquen la diferencia respecto a otros destinos turísticos.

Para ganar los retos del futuro es necesario disponer de un marco jurídico y

legal que incentive la inversión, tanto pública como privada, con la

finalidad de consolidar un profundo proceso de transformación tanto de

las empresas turísticas como de sus establecimientos.

La nueva Ley General de Turismo de Baleares es la hoja de ruta de la

comunidad en materia turística para los próximos 20 años. En su articulado

se recogen medidas para eliminar las trabas administrativas, regular la

reconversión de los establecimientos obsoletos y mejorar la

competitividad del sector para así impulsar la recuperación económica

de Baleares.

El principal objetivo de esta Ley es consolidar el archipiélago como destino

turístico de referencia a nivel internacional a través de una oferta turística

de calidad y diversificada.

PRINCIPIOS GENERALES DE LA LEY 8/2012

OPORTUNIDAD

El objeto de la Ley es la ordenación, la planificación, la promoción, el fomento y la disciplina del turismo y la calidad en la prestación de servicios turísticos de las Islas Baleares.

ORDENAR LA OFERTA TURÍSTICA. Plan Integral Estratégico de Turismo, los Planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT), los planes de revalorización integral de zonas turísticas maduras (PRI) y los Planes de Desarrollo Turístico Insulares y Municipales.

DECLARAR PROYECTOS SINGULARES. Declaraciones de interés turístico autonómico, insular y municipal, así como las declaraciones de municipios turísticos.

ELIMINAR TRABAS ADMINISTRATIVAS. Conseguir seguridad jurídica, obligando a las relaciones interadministrativas, la creación de la ventanilla única, afianzamiento de la declaración responsable y la comunicación previa, así como la posibilidad de informes de viabilidad.

AFIANZAR DE LA RELACIÓN PÚBLICO-PRIVADO. Crear el Consejo Asesor del Turismo, la Comisión Interdepartamental de Turismo y la Mesa Municipal de Turismo.

REGULAR NUEVOS ALOJAMIENTOS. Empresas turístico – residenciales, establecimientos turísticos coparticipados, explotación conjunta, comercialización de estancias turísticas en viviendas, nuevas figuras de no alojamiento como los clubes de playa, los centros turísticos de recreo, deportivo, turismo activo, etc.

FOMENTAR LA ESPECIALIZACIÓN. Tematización e incorporación de aspectos competitivos en la aplicación de los principios de uso exclusivo y unidad de explotación. Fomento de la conversión o creación de establecimientos de máxima categoría.

RECONOCER LA MARCA TURÍSTICA DE MALLORCA, MENORCA, IBIZA Y FORMENTERA. Reposicionamiento mediante la creación, coordinación, modernización y diversificación del producto turístico.

IMPULSAR LA COMPETITIVIDAD EN EL ÁMBITO DE TURISMO RURAL. Posibilidad de uso turístico en todo tipo de suelo rústico y edificios catalogados, con lo que se fomenta la conservación del patrimonio.

FOMENTAR UNA ESTRATEGIA DE CALIDAD TURÍSTICA. Planes de calidad y modernización permanente, aumento medio de la categoría de los establecimientos, plazo de regularización de plazas turísticas.

FOMENTAR LA DESESTACIONALIZACIÓN. Creación de producto, programas de desarrollo e incorporación por parte de las administraciones de líneas de ayuda y medidas normativas de gestión liquidación y recaudación para aquellas empresas turísticas abiertas más de seis meses al año.

APOSTAR POR LA FORMACIÓN Y LA INNOVACIÓN. Formación para el empleo, planes de educación con incorporación del hecho turístico y el fomento a la modernización tecnológica.

FOMENTAR E IMPULSAR LA INVERSIÓN EN ZONAS TURÍSTICAS. Rehabilitación integral y cambio de uso, inversiones en las zonas turísticas provenientes del Consorcio de la Bolsa de Plazas, cesiones realizadas a los municipios por parte de la inversión privada, etc.

DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

PROPUESTA

DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

Lo que proponemos es una METODOLOGÍA de trabajo aplicable a cualquier tipo

de establecimiento o empresa turística para desarrollar propuestas viables desde

situaciones reales. Una metodología que no persigue ni resultados

predeterminados ni actuaciones singulares sino satisfacer las necesidades reales

de cada cliente, prestando especial atención a la viabilidad económica –

financiera y retorno de la inversión.

Esta metodología nos permite simular situaciones que si bien no responden a

ningún caso concreto se basan en hipótesis sobre tipologías representativas y así

poder definir el resto de las condiciones técnicas, administrativas, financieras y de

viabilidad económica.

Método para la valoración de la necesidad:

A. Análisis estadístico y tipológico de la planta hotelera: grupo, categoría,

tamaño y antigüedad.

Base de datos de la Consellería de Turismo elaborada en marzo de 2.011

como resultado de la presentación de autoevaluación en cumplimiento

del Decreto 20/2011 sobre 1300 establecimientos. Determinar tipologías

representativas.

B. Comprobación del estado de conservación. Trabajo de campo.

Estudio visual del estado de conservación por muestreo realizado en 16

municipios costeros. Elaboración de ficha informativa para toma de datos

de más de 70 ejemplos. Consulta catastro y normativa urbanística.

Diagnostico tipológico del estado de conservación.

Método para la valoración de la oportunidad:

C. Estudio de la Ley 8/2012

Clasificación simplificada y de fácil manejo de las afecciones,

obligaciones y actuaciones de la Ley en función de su situación actual y/o

de su estrategia de futuro.

Clasificación del grado de adecuación de cada tipología representativa

a la nueva Ley desde el tipo de empresa turística, tipo de establecimiento,

Servicios secundarios y/o complementarios, reconversión, cambio de uso

y regularización de plazas turísticas.

Clasificación de exigencias y tipos de actuaciones, en caso de

adecuación y/o transformación.

Ejemplos:

Desarrollo de ejemplos prácticos sobre las tipologías más representativas.

ESQUEMA DE TRABAJO

PROPUESTA

SITUACIÓN LOCAL SITUACIÓN MUNDIAL

NECESIDAD DE ACTUACION

ADMINISTRACION EMPRESARIOS

LEY8/2012

TRANSFORMACION DE LA PLANTA HOTELERA

€€€ €€€

ANALISIS DE LA LEY TRABAJO DE CAMPO

TIPOLOGIASACTUACIONES

EJEMPLO 1Transformaciónestética exteriory saneamiento

de espacios anexos

EJEMPLO 2Transformación

de bajoscomerciales

EJEMPLO 3Modernización

y aumentode categoría(gran escala)

EJEMPLO 4Cambio de uso

EJEMPLO 5Eficiencia

energética

EJEMPLO 6Modernización

y aumentode categoría

(pequeña escala)

EJEMPLO ...

CONCLUSIONES

ADMINISTRATIVAS TECNICAS FINANCIERAS

PRODUCTO¡ATRACTIVO!

DIFUSION PROYECTOSHOTELEROS

COLABORACIONADMINISTRACION PUBLICA

INFORMES

ESTUDIO Y ANALISIS

JORNADAS

CONFERENCIAS

...

PROPUESTA

TRAMITACION

EJECUCION

RETORNO INVERSION

INCREMENTO FACTURACION

REDUCCION COSTES

MEJORA CALIDAD

MEJORA IMAGEN

MEJORA ENTORNO

BENEFICIOS INDIRECTOS BENEFICIOS DIRECTOS

...

REGLAMENTO

...

.

ESTRATEGIAAnálisis estadístico

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

ĊĈĐ 3

ĊBDĈĐ 22

ÇBČEĐ 27

ĈBČEĊ 14

TOTAL 9.424 66

***** GL - -

***** 440 3

**** 10.114 37

*** 19.491 57

** 1.725 10

* 278 4

TOTAL 32.048 111

***** - -

**** 2.149 5

*** 9.316 19

** 36 1

* - -

TOTAL 11.501 25

*** 72 1

** 371 6

* 95 3

TOTAL 538 10

*** 86 2

** 180 4

* 386 10

TOTAL 652 16

32 2

- -

- -

CALVIA

23054.195

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

ÇÇĎ 2

EÐ 1

Ǽ -

TOTAL 544 3

***** GL - -

***** 330 1

**** 1.703 4

*** 109 1

** - -

* - -

TOTAL 2.142 6

***** - -

**** 414 2

*** - -

** - -

* - -

TOTAL 414 2

*** - -

** - -

* - -

TOTAL - -

*** - -

** 28 1

* - -

TOTAL 28 1

- -

- -

- -

ANDRATX

123.128

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

POBLACION:11.919 hab

EXTENSION:81 km²

COSTA:49.376 m

ANDRATXPOBLACION:

52.421 hab

EXTENSION:145 km²

COSTA:54.044 m

CALVIA


EXTENSION:209 km²

COSTA: m

PALMAPOBLACION:

36.959 hab

EXTENSION:327 km²

COSTA: m

LLUCMAJORLLUCMAJORLLUCMAJOR

Ĩ I Ė ĶĖ ĬĜĬ İ Ė ĘI ĜFH

MIENTOS

EĊĎ 1

Ǽ -

Ǽ -

ĈČĆ 1

TOTAL 1.056 2

***** GL - -

***** 300 1

**** 1.004 2

*** 6.683 20

** 1.969 8

* - -

TOTAL 9.956 31

***** - -

**** 164 1

*** 346 1

** - -

* - -

TOTAL 510 2

*** - -

** - -

* 161 3

TOTAL 161 3

*** - -

** 80 2

* 96 2

TOTAL 176 4

- -

20 1

660 1

LLUCMAJOR

4412.539

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

DÇĐ 5

ÐĐĊ 6

ĊDĎ 5

TOTAL 1.776 16

***** GL 637 2

***** 627 3

**** 10.658 42

*** 18.149 61

** 1.738 13

* 615 8

TOTAL 32.424 129

***** - -

**** 2.046 4

*** 1.880 6

** 355 3

* - -

TOTAL 4.281 13

*** - -

** 319 3

* 185 5

TOTAL 504 8

*** 239 2

** 494 10

* 852 21

TOTAL 1.585 33

151 4

12 1

- -

PALMA

20440.733

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

POBLACION:5.272 hab

EXTENSION:39 km²

COSTA: m

SES SALINESSES SALINESSES SALINESPOBLACION:

13.095 hab

EXTENSION:125 km²

COSTA: m

SANTANYISANTANYISANTANYI


MIENTOS

Ǽ -

ĈĆÐ 3

ĐČ 2

ĈEE 5

TOTAL 379 10

***** GL - -

***** - -

**** 1.789 6

*** 1.359 6

** - -

* - -

TOTAL 3.148 12

***** - -

**** 156 1

*** - -

** - -

* - -

TOTAL 156 1

*** - -

** 15 1

* 79 3

TOTAL 94 4

*** 54 1

** - -

* - -

TOTAL 54 1

- -

- -

- -

SES SALINES

283.831

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

ĈBÇČĊ 9

ČBĈĎĊ 18

ČĊÐ 11

TOTAL 3.824 38

***** GL - -

***** 759 1

**** 1.206 6

*** 2.910 11

** 244 3

* 76 1

TOTAL 5.195 22

***** 94 1

**** 1.164 3

*** 5.096 10

** 15 1

* - -

TOTAL 6.369 15

*** - -

** 274 5

* 195 5

TOTAL 469 10

*** - -

** 119 5

* 255 6

TOTAL 374 11

80 3

70 2

- -

SANTANYI

10116.381

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA


EXTENSION:170 km²

COSTA: m

FELANITXFELANITXFELANITXPOBLACION:

40.873 hab

EXTENSION:260 km²

COSTA: m

MANACORMANACORMANACOR


MIENTOS

Ǽ -

DÇE 3

ĈBČČĎ 13

ČEĆ 10

TOTAL 2.065 26

***** GL - -

***** - -

**** 884 2

*** 1.612 5

** 152 2

* 48 1

TOTAL 2.696 10

***** - -

**** 606 1

*** - -

** 336 1

* - -

TOTAL 942 2

*** - -

** - -

* 35 1

TOTAL 35 1

*** - -

** - -

* 75 2

TOTAL 75 2

- -

- -

- -

FELANITX

415.813

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

ĈČĊ 3

ÇĊĊ 4

EĆĈ 4

TOTAL 1.457 11

***** GL - -

***** - -

**** 695 2

*** 5.577 15

** 41 1

* 222 1

TOTAL 6.535 19

***** - -

**** 2.957 2

*** 2.612 4

** - -

* - -

TOTAL 5.569 6

*** - -

** 46 1

* 111 1

TOTAL 157 2

*** - -

** - -

* - -

TOTAL - -

63 2

- -

- -

MANACOR

4013.781

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA


EXTENSION:43 km²

COSTA: m

SON SERVERASON SERVERASON SERVERAPOBLACION:

8.963 hab

EXTENSION:82 km²

COSTA: m

SANT LLORENÇSANT LLORENÇSANT LLORENÇ


MIENTOS

Ǽ -

ĈBĆČE 6

DĊĆ 5

ÐĐĆ 18

TOTAL 2.429 29

***** GL - -

***** - -

**** 894 3

*** 1.813 10

** 550 4

* 346 2

TOTAL 3.603 19

***** - -

**** 1.929 5

*** 1.276 4

** - -

* - -

TOTAL 3.205 9

*** - -

** 80 1

* 49 1

TOTAL 129 2

*** - -

** 266 3

* 169 4

TOTAL 435 7

20 1

- -

- -

SON SERVERA

679.821

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

ĈÐÇ 1

ĎEĆ 7

ČČE 4

ĊĊĊ 3

TOTAL 1.436 15

***** GL - -

***** 1.042 3

**** 6.754 18

*** 2.440 11

** 330 1

* 175 1

TOTAL 10.741 34

***** - -

**** 5.755 11

*** 5.589 11

** - -

* - -

TOTAL 11.344 22

*** - -

** 94 2

* - -

TOTAL 94 2

*** - -

** 67 2

* 79 2

TOTAL 146 4

116 3

- -

- -

SANT LLORENÇ

8023.877

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA


EXTENSION:55 km²

COSTA: m

CAPDEPERACAPDEPERACAPDEPERAPOBLACION:

11.718 hab

EXTENSION:87 km²

COSTA: m

SANTA MARGALIDASANTA MARGALIDASANTA MARGALIDA


MIENTOS

Ǽ -

ĈBČÇĈ 8

DĐÐ 11

ĎĈČ 11

TOTAL 2.431 30

***** GL - -

***** 437 2

**** 3.442 13

*** 3.822 17

** 322 2

* 281 5

TOTAL 8.304 39

***** 64 1

**** 2.524 5

*** 1.696 6

** - -

* 106 2

TOTAL 4.390 14

*** 22 1

** 279 4

* 487 6

TOTAL 788 11

*** - -

** 83 2

* 100 3

TOTAL 183 5

- -

68 1

- -

CAPDEPERA

10016.164

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

Ǽ -

ČÐD 6

ČĐĆ 5

TOTAL 555 11

***** GL - -

***** - -

**** 875 2

*** 5.857 18

** 154 1

* 276 2

TOTAL 7.162 23

***** - -

**** 4.212 10

*** 647 5

** - -

* - -

TOTAL 4.859 15

*** 142 1

** 68 1

* 69 1

TOTAL 279 3

*** - -

** - -

* 64 2

TOTAL 64 2

- -

- -

- -

S.MARGALIDA

5412.919

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

POBLACION:6.970 hab

EXTENSION:59 km²

COSTA: m

MUROMUROMUROPOBLACION:

19.243 hab

EXTENSION:60 km²

COSTA: m

ALCUDIAALCUDIAALCUDIA


MIENTOS

Ǽ -

ĐČĆ 5

ÐÇ 1

Ǽ -

TOTAL 804 6

***** GL - -

***** 268 1

**** 2.657 5

*** 817 3

** - -

* - -

TOTAL 3.742 9

***** 272 1

**** 4.968 9

*** 3.594 6

** - -

* - -

TOTAL 8.834 16

*** - -

** - -

* - -

TOTAL - -

*** - -

** - -

* - -

TOTAL - -

- -

- -

- -

MURO

3113.380

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

ÇBDĈE 4

ČBDÇČ 16

ČĐĊ 5

TOTAL 7.334 25

***** GL - -

***** - -

**** 1.390 3

*** 7.205 14

** - -

* - -

TOTAL 8.595 17

***** - -

**** 2.668 8

*** 3.698 9

** 615 1

* - -

TOTAL 6.981 18

*** - -

** - -

* 76 2

TOTAL 76 2

*** - -

** 39 1

* 55 1

TOTAL 94 2

- -

- -

- -

ALCUDIA

6423.080

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA


EXTENSION:152 km²

COSTA: m

POLLENÇAPOLLENÇAPOLLENÇAPOBLACION:

14.148 hab

EXTENSION:43 km²

COSTA: m

SOLLERSOLLERSOLLER


MIENTOS

Ǽ -

ĈBČÐÇ 12

DĎÇ 9

ĊDD 8

TOTAL 2.203 29

***** GL - -

***** 283 2

**** 470 3

*** 1.651 8

** 190 2

* 47 1

TOTAL 2.641 16

***** - -

**** 849 4

*** 721 3

** - -

* - -

TOTAL 1.570 7

*** - -

** 127 3

* 60 1

TOTAL 187 4

*** - -

** 122 2

* 87 2

TOTAL 209 4

- -

- -

- -

POLLENSA

606.810

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

PLAZASESTABLECI

MIENTOS

Ǽ -

ÐČ 1

Ǽ -

ĈĆ 1

TOTAL 92 2

***** GL - -

***** 74 1

**** 182 3

*** 1.005 4

** 601 5

* 63 1

TOTAL 1.925 14

***** - -

**** - -

*** 208 1

** - -

* - -

TOTAL 208 1

*** - -

** - -

* 171 1

TOTAL 171 1

*** - -

** 50 1

* - -

TOTAL 50 1

15 1

- -

- -

SOLLER

202.461

C. de VACACIONES**

AP

AR

TAM

ENTO

HO

TEL

HO

TEL

AP

AR

TAM

ENTO

HO

STA

LH

OST

AL

RES

ID.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

Plazas/ establec.

1.437 / 5 317 / 3 936 / 1

16.278 / 90 446 / 2 3.517 / 22 547 / 5 108 / 3 1.423 / 9 549 / 3

13.974 / 123 98 / 1 4.297 / 27 873 / 6 72 / 2 2.163 / 18 1.226 / 13

6.120 / 101 1.293 / 14 356 / 5 120 / 1 199 / 5 238 / 11 290 / 10

TOTAL 37.809 / 319 544 / 3 9.424 / 66 1.776 / 16 1.056 / 2 379 / 10 3.824 / 38 2.065 / 26

***** GL 637 / 2 637 / 2

***** 5.264 / 18 330 / 1 440 / 3 627 / 3 300 / 1 759 / 1

**** 50.396 / 151 1.703 / 4 10.114 / 37 10.658 / 42 1.004 / 2 1.789 / 6 1.206 / 6 884 / 2

*** 75.786 / 261 109 / 1 19.491 / 57 18.149 / 61 6.683 / 20 1.359 / 6 2.910 / 11 1.612 / 5

** 8.016 / 52 1.725 / 10 1.738 / 13 1.969 / 8 244 / 3 152 / 2

* 2.427 / 27 278 / 4 615 / 8 76 / 1 48 / 1

TOTAL 136.625 / 491 2.142 / 6 32.048 / 111 32.424 / 129 9.956 / 31 3.148 / 12 5.195 / 22 2.696 / 10

***** 430 / 3 94 / 1

**** 32.561 / 71 414 / 2 2.149 / 5 2.046 / 4 164 / 1 156 / 1 1.164 / 3 606 / 1

*** 36.679 / 85 9.316 / 19 1.880 / 6 346 / 1 5.096 / 10

** 1.357 / 7 36 / 1 355 / 3 15 / 1 336 / 1

* 106 / 2

TOTAL 70.703 / 165 414 / 2 11.501 / 25 4.281 / 13 510 / 2 156 / 1 6.369 / 15 942 / 2

*** 236 / 3 72 / 1

** 1.673 / 27 371 / 6 319 / 3 15 / 1 274 / 5

* 1.773 / 33 95 / 3 185 / 5 161 / 3 79 / 3 195 / 5 35 / 1

TOTAL 3.682 / 63 0 / 0 538 / 10 504 / 8 161 / 3 94 / 4 469 / 10 35 / 1

*** 379 / 5 86 / 2 239 / 2 54 / 1

** 1.528 / 33 28 / 1 180 / 4 494 / 10 80 / 2 119 / 5

* 2.218 / 55 386 / 10 852 / 21 96 / 2 255 / 6 75 / 2

TOTAL 4.125 / 93 28 / 1 652 / 16 1.585 / 33 176 / 4 54 / 1 374 / 11 75 / 2

477 / 16 32 / 2 151 / 4 80 / 3

170 / 5 12 / 1 20 / 1 70 / 2

660 / 1 660 / 1

260.582 / 1.176 3.128 / 12 54.195 / 230 40.733 / 204 12.539 / 44 3.831 / 28 16.381 / 101 5.813 / 41

Plazas/ establec.

FELANITX

SANTANYI

ANDRATX CALVIA PALMA LLUCMAJOR SES SALINES SANTANYI

ANDRATX CALVIA PALMA LLUCMAJOR SES SALINES FELANITX

AP

AR

TAM

EN

TOH

OTE

L

TOTAL

HO

TEL

AP

AR

TAM

EN

TOH

OSTA

LH

OSTA

LR

ESID

.

CASA DE HUESPEDES

FONDA

C. de VACACIONES**

Camp de MarCamp de MarCamp de Mar

Santa PonçaSanta PonçaSanta Ponça

MagalufMagalufMagaluf

Arenal de LlucmajorArenal de LlucmajorArenal de Llucmajor

Colònia de Sant JordiColònia de Sant JordiColònia de Sant Jordi

Cala FerreraCala FerreraCala Ferrera

Porto ColomPorto ColomPorto Colom

Porto CristoPorto CristoPorto Cristo

Cala RajadaCala RajadaCala Rajada

Port dÁlcúdiaPort dÁlcúdiaPort dÁlcúdia

Platja de PalmaPlatja de PalmaPlatja de PalmaPalmanovaPalmanovaPalmanova

PegueraPegueraPegueraPort dÁndratxPort dÁndratxPort dÁndratx

Port de SóllerPort de SóllerPort de Sóller

Cala DÒrCala DÒrCala DÒr

Cala MillorCala MillorCala Millor

Port de PollençaPort de PollençaPort de Pollença

Platja de MuroPlatja de MuroPlatja de Muro

Can PicafortCan PicafortCan Picafort

184 / 1

123 / 3 1.029 / 6 690 / 7 1.241 / 8 720 / 5 4.519 / 4 1.284 / 12 82 / 1

433 / 4 530 / 5 229 / 4 578 / 11 285 / 6 84 / 1 2.542 / 16 564 / 9

901 / 4 870 / 18 333 / 3 612 / 11 270 / 5 273 / 5 355 / 8 10 / 1

1.457 / 11 2.429 / 29 1.436 / 15 2.431 / 30 555 / 11 804 / 6 7.334 / 25 2.203 / 29 92 / 2

1.042 / 3 437 / 2 268 / 1 283 / 2 74 / 1

695 / 2 894 / 3 6.754 / 18 3.442 / 13 875 / 2 2.657 / 5 1.390 / 3 470 / 3 182 / 3

5.577 / 15 1.813 / 10 2.440 / 11 3.822 / 17 5.857 / 18 817 / 3 7.205 / 14 1.651 / 8 1.005 / 4

41 / 1 550 / 4 330 / 1 322 / 2 154 / 1 190 / 2 601 / 5

222 / 1 346 / 2 175 / 1 281 / 5 276 / 2 47 / 1 63 / 1

6.535 / 19 3.603 / 19 10.741 / 34 8.304 / 39 7.162 / 23 3.742 / 9 8.595 / 17 2.641 / 16 1.925 / 14

64 / 1 272 / 1

2.957 / 2 1.929 / 5 5.755 / 11 2.524 / 5 4.212 / 10 4.968 / 9 2.668 / 8 849 / 4

2.612 / 4 1.276 / 4 5.589 / 11 1.696 / 6 647 / 5 3.594 / 6 3.698 / 9 721 / 3 208 / 1

615 / 1

106 / 2

5.569 / 6 3.205 / 9 11.344 / 22 4.390 / 14 4.859 / 15 8.834 / 16 6.981 / 18 1.570 / 7 208 / 1

22 / 1 142 / 1

46 / 1 80 / 1 94 / 2 279 / 4 68 / 1 127 / 3

111 / 1 49 / 1 487 / 6 69 / 1 76 / 2 60 / 1 171 / 1

157 / 2 129 / 2 94 / 2 788 / 11 279 / 3 0 / 0 76 / 2 187 / 4 171 / 1

266 / 3 67 / 2 83 / 2 39 / 1 122 / 2 50 / 1

169 / 4 79 / 2 100 / 3 64 / 2 55 / 1 87 / 2

0 / 0 435 / 7 146 / 4 183 / 5 64 / 2 0 / 0 94 / 2 209 / 4 50 / 1

63 / 2 20 / 1 116 / 3 15 / 1

68 / 1

13.781 / 40 9.821 / 67 23.877 / 80 16.164 / 100 12.919 / 54 13.380 / 31 23.080 / 64 6.810 / 60 2.461 / 20

S.MARGALIDA MURO ALCUDIA POLLENSA SOLLERMANACOR SON SERVERA SANT LLORENÇ CAPDEPERA

MURO ALCUDIA POLLENSA SOLLERMANACOR SON SERVERA SANT LLORENÇ CAPDEPERA S.MARGALIDA

1.157 100,00%

ANDRATX CALVIA PALMA LLUCMAJOR SES SALINES SANTANYI FELANITX MANACOR SON SERVERA SANT LLORENÇ CAPDEPERA SANTA MARGALIDA MURO ALCUDIA POLLENSA SOLLER TOTAL TOTAL

anteriores -

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

-

-

-

1

-

2

anteriores 0,17%

30s 1

-

2

-

-

1

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4

30s 0,35%

40s -

1

2

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

4

40s 0,35%

50s 2

18

20

1

1

2

1

1

1

-

7

1

-

1

5

8

69

50s 5,96%

60s 1

76

87

32

12

30

7

15

20

20

32

14

1

5

3

6

361

60s 31,20%

70s -

47

52

7

3

15

6

7

8

11

16

10

5

13

2

4

206

70s 17,80%

80s -

43

16

2

6

20

8

4

22

12

20

8

5

16

18

-

200

80s 17,29%

90s 5

33

7

-

4

26

15

11

13

23

21

10

16

24

9

-

217

90s 18,76%

00s 2

9

16

2

2

7

2

2

3

10

3

6

4

4

6

3

81

00s 7,00%

10s 1

3

2

-

-

-

2

-

-

3

1

-

-

1

-

-

13

10s 1,12%

HOSTAL HOSTAL RES.

***** **** *** ** * ***** **** *** ** * TODAS TODAS

anteriores - -

-

-

-

1

1

-

-

-

-

-

-

-

- -

30s - -

-

-

-

3

-

-

-

-

-

-

-

-

- 1

40s - -

-

-

-

-

1

1

-

-

-

-

-

-

- 1

50s - -

-

-

3

15

22

6

6

-

-

1

-

-

8 6

60s - -

-

2

3

52

132

33

16

-

6

11

2

-

39 48

70s - 5

9

4

1

37

91

10

3

-

1

8

1

1

10 19

80s 2 34

53

71

-

10

6

-

1

-

6

7

1

1

1 4

90s 1 42

53

19

5

12

6

2

-

-

35

41

-

-

- 1

00s 2 11

4

5

4

17

1

-

-

3

21

11

2

-

- -

10s - - 1 - 2 2 - - - - 2 5 1 - - -

APARTAMENTO HOTEL HOTEL APARTAMENTO

1128 ***** **** ***** ****

-

7

108

-

7

10,8%

3 5 22 - 41 6,3%

2

6

19

3

23

4,7%modernos

antiguos

80s 90s71

53

ALTAS

122

*** ***

5

247

20

24,1%

76 12 48 12,1%

11

1

16

2,5%

136

28

MEDIAS

272

** * ** * Hostal Hostal Res.

9

6

50

25

3

1

57 75

20,0%

106 90 2 1 1 1 1 5

18,4%

5

5

-

-

3

-

- -

1,2%

207

13

BAJAS

226

P o r n ú m e r o d e e s t a b l e c i m i e n t o s , l o s hoteles suman el 43% del total de establecimientos construidos de los cuales el 80% son de 3 y 4 estrellas, los edificios de apartamentos turísticos el 27% de los cuales el 70% son de 1 y 2 llaves, los hoteles apartamentos el 17% de los cuales el 90% son de 3 y 4 estrellas y el resto del 13% lo forman las pensiones, hostales, residencias.

El hotel de 3 estrellas es tipología más repetida, suma el 22% del total de e s t a b l e c i m i e n t o s y albergan el 30% de las plazas turísticas.

Por número de plazas, los hoteles albergan el 54% del total de plazas, de las cuales el 87% están situadas en categorías de 3 y 4 estrellas, l o s e d i f i c i o s d e apartamentos turísticos el 15%, de las cuales el 80% están en categorías de 2 y 3 l l a v e s , l o s h o t e l e s apartamentos el 27%, de las cuales el 97% están en categorías de 3 y 4 estrellas y el resto del 4% lo forman

La establecimientos de categoría baja, es decir, 1 y 2 estrellas, 1 y 2 llaves y las p e n s i o n e s , h o s t a l e s , residencias suman el 42% del total y albergan el 16% de las plazas turísticas, los de categoría media, es decir, 3 estrellas y 3 llaves, suman el 37% y albergan el 50% de las plazas y los de categoría alta, es decir 4 y 5 estrellas, suman el 21% y albergan el 34% de las plazas turísticas.

ESTRATEGIATrabajo de campo

FICHAS DE TRABAJO DE CAMPO

(1) ¿Es Hotel, Apartamentos turísticos, un Hotel rural…?(2) En la página www.hotelopia.es, encontraréis el año de construcción y el de reforma.(3) En el excel que tenemos colgado en: X:\03 proyectos\12007 - transformacion de edificios\fichas tenéis una lista con hoteles y la cadena a la que pertenecen.(4) ¿El Hotel está abierto todo el año o es de temporada? (5) ¿En qué zona urbanísitica se encuentra? Residencial, Turístico, Rústico… Si podéis, por favor, consultad la normativa municipal correspondiente(6) ¿Tiene acceso petonal, rodado, por barco?(7) ¿Es un edificio aislado o entre medianeras?(8) Para saber la superficie construída, basta consultar en http://www.sedecatastro.gob.es/, la página de la Oficina virtual del catastro. Allí os aparecerá la superficie construída d e l

inmueble.(9) En la página www.hotelopia.es(10) La orientación principal de las habitaciones.(11) ¿Cuál es, a simple vista, la composición constructiva de las fachadas? (12) ¿La cubierta es plana, inclinada, transitable…?(13) ¿De qué material es la carpintería principal del edificio?(14) ¿Qué valoración le dais al edificio como elemento arquitectónico? Rojo= Mala Azul= Regular Verde= Buena(15) ¿El edificio se mantiene fiel a lo que debió ser el proyecto original? ¿Se han cerrado balcones?, Sobretodo nos referimos a los cambios en fachadas(16) ¿Se han hecho añadido construcciones, volúmenes, piscinas?(17) ¿Hay bajos comerciales que den a la vía pública? ¿Si es así, en qué estado se encuentran?(18) ¿El hotel cuenta con zonas verdes, piscina, Spa, Aparcamiento, Zonas deportivas, salas de convenciones?(19) Por ahora sólo los que estén en Palma. Comprobar si tiene acometida de gas canalizado(20) ¿Tiene a simple vista depósitos de combustibles?(21) ¿Tiene aire acondicionado? ¿Mediante elementos visibles a simple vista? Es importante que aquí indiquéis el tipo y si están en fachada.(22) ¿Cuál es el combustible de la caldera utilizado para calentar el agua?(23) Nos referimos básicamente al tamaño del edificio y el impacto visual que tiene sobre el observador(24) Puede ser que a pesar de ser un gran hotel, se haya integrado bien en el paisaje. Como ejemplo, diremos que el Hotel de Coderch en Illetas, tiene un gran impacto visual, pero un

menor impacto paisajístico, pues hay un correcto tratamiento de las zonas verdes y queda parcialmente oculto desde la calle. Otro ejemplo podría ser un gran Hotel, es decir, gran impacto visual, dentro de una zona turística muy densa, entonces su impacto paisajístico podría ser menor.

Establecimiento

(1) Categoría turística

(2) Antigüedad/ Reforma

(3) Explotador

Situación

(4) Temporalidad

Entorno

(5) Zonificación

(6) Accesos

Tipología

(7) Aislada/ Adosada

(8) Sup. Construída

(9) Nº Hab

Nº Plantas

(10) Orientación hab

Construcción

(11) Fachada

(12) Cubierta

(13) Carpintería

Calidad arquitectónica

(14) Valores arq.

(15) Composición orig.

(16) Añadidos

(17) Bajos comerciales

Zonas complementarias

(18) Zonas verdes

Piscina

Spa

Aparcamiento

Z. deportivas

Salas de convenciones

Instalaciones

(19) Gas canalizado

(20) Depósitos combustibles visib

(21) Climatización

Calefacción

(22) Fontanería/ACS

Colectores solares térmicos

Alumbrado zonas comunes

Centro de transformación propio

Paneles solares fotovoltaicos

Infracciones

Nor. Municipal

Nor. Supramunicipal

Turísticas

Impacto ambiental

(23) Impacto visual

(24) Impacto paisajístico

Port de Sóller: 1

Peguera: 4Peguera: 4Peguera: 4

Santa Ponça: 3Santa Ponça: 3Santa Ponça: 3

Magaluf: 3Magaluf: 3Magaluf: 3

Arenal de Llucmajor: 7Arenal de Llucmajor: 7Arenal de Llucmajor: 7

Colònia de Sant Jordi: 1Colònia de Sant Jordi: 1Colònia de Sant Jordi: 1

Cala Ferrera:1Cala Ferrera:1Cala Ferrera:1

Porto Colom: 6Porto Colom: 6Porto Colom: 6

Porto Cristo: 3Porto Cristo: 3Porto Cristo: 3

Cala Rajada: 6Cala Rajada: 6Cala Rajada: 6

Port dÁlcúdia: 3Port dÁlcúdia: 3Port dÁlcúdia: 3

Platja de Palma: 8Platja de Palma: 8Platja de Palma: 8Palmanova: 2Palmanova: 2Palmanova: 2

Camp de Mar: 3Camp de Mar: 3Camp de Mar: 3Port dÁndratx: 3Port dÁndratx: 3Port dÁndratx: 3

Plano de muestreo, por zona túristica con indicación de número de muestras

Ficha de Toma de Datos:

Leyenda:

FICHA EJEMPLO

CONCLUSIONES DEL TRABAJO DE CAMPO

EVOLUCIÓN Y DESARROLLO TIPOLÓGICO

Durante los años 60 y 70, se construyen el 80% de los hoteles como respuesta a un

modelo turístico orientado a una demanda masiva de sol y playa. La oferta

turística se basa en un producto exclusivamente de alojamiento sin oferta

complementaria.

Durante estos años se construyen el 90% de los hoteles de 1,2 y 3 estrellas, Hostales

y Hostales – Residencias que suman el 45% del total de los establecimientos de

alojamiento turístico existentes en la actualidad. Estas tipologías se dejan de

utilizar a finales de los años 70.

Durante esta época sólo el 10% de los establecimientos tenían categoría superior

a 3 estrellas o 3 llaves.

Durante los años 80 y 90, se construyen el 90% de los apartamentos turísticos como

respuesta a un modelo turístico orientado a una demanda masiva de poder

adquisitivo más bajo que sobre todo busca ocio y diversión. Se trata de una

tipología de categoría no superior a 3 llaves y permite reducir los costes del

servicio e incrementar notablemente la capacidad de ocupación. Estas

categorías dejan de desarrollarse a finales de los años 90.

A partir de los años 90 y durante la primera década del 2000, se construyen el 80%

de los Hoteles – Apartamento, como respuesta a un modelo turístico más familiar,

de mayor calidad y que busca sobre todo el relax y el descanso a buen precio.

Las categorías más desarrolladas son las de 3 y 4 estrellas.

NIVEL DE MODERNIZACION

Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría baja: 1 y 2 llaves o

estrellas, hostales y hostales residencias, se han construido entre los años 60 y 70 y

tienen una oferta exclusiva de alojamiento sin servicios complementarios. Esta

situación ha dificultado su renovación y modernización. En la actualidad, no

pueden satisfacer otro modelo turístico que no sea el de sol y playa. Su

modernización pasa necesariamente por una rehabilitación integral.

Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría media: 3 estrellas o 3

llaves, superior, de tamaño medio (150 plazas) y situados en primera línea o en

zonas turísticas orientadas a mercados de alto poder adquisitivo han aumentado

de categoría y se han modernizado. El resto, se encuentran en la situación

anterior. Pueden aumentar de categoría y modernizarse para mejorar su

competitividad o transformarse en destinos temáticos y especializados

orientados a captar una demanda más específica.

Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría superior a los

anteriormente indicados han realizado obras de modernización a lo largo del

tiempo lo que les ha permitido mantener su nivel de competitividad.

ESTRATEGIAAnálisis de la Ley 8/2012

CONCLUSIONES DE LA LEY

ESTRATEGIA

CONCLUSIONES DE LA LEY

DINAMIZAR LA GESTIÓN Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

Eliminar trabas administrativas

a. Se acaba con la sobre regulación que desincentivaba la inversión en el sector turístico: la nueva ley aclara y simplifica para dar seguridad jurídica y

confianza.

b. No es una ley repleta de excepciones. Las únicas que se recogen están avaladas por informes vinculantes de cada una de las administraciones

competentes.

Dotar a los ayuntamientos de herramientas de control y desarrollo

a. Crea herramientas para facilitar y acelerar las actuaciones a realizar en las zonas turísticas, siempre y cuando sea voluntad del Ayuntamiento.

b. Los ayuntamientos pueden declarar actuaciones y/o proyectos de interés turístico municipal.

c. El informe del Ayuntamiento para el cambio de uso es preceptivo y vinculante.

Dotar a los Consells insulares de herramientas de gestión y planificación

a. Declaración de actuaciones de interés turístico insular.

b. Redacción de su plan de desarrollo turístico para mejorar el destino.

c. Necesidad del informe vinculante para proyectos emblemáticos y singulares.

MEJORAR LA CALIDAD DE LOS SERVICIOS Y LA MODERNIZACIÓN DE LOS ESTABLECIMEINTOS EXISTENTES

Favorecer el aumento de categoría de los establecimientos a 4 y 5 estrellas

a. Regula los establecimientos coparticipados (condohoteles) a un mínimo de 3 estrellas superior.

b. Limita las empresas turístico-residenciales a establecimientos de 5 estrellas.

c. No exige intercambios de plazas en algunos supuestos.

d. Permite aumentar la edificabilidad posible hasta un 40% para su modernización.

e. No permite nuevos establecimientos de menor categoría de 4 estrellas.

Condicionar la actividad al cumplimiento de los planes de calidad y modernización permanente

a. Todos los establecimientos turísticos deberán cumplir los Planes de modernización y de calidad

b. Los hostales-residencia, pensiones, campings, hoteles de 1 y 2 estrellas y apartamentos de 1 y 2 llaves tendrán un plazo máximo de 4 años. Transcurrido

el plazo pasarán a baja temporal.

c. Los establecimientos que ofrecen “todo incluido” cumplirán un plan de calidad específico.

d. Las estancias turísticas comercializadas en viviendas cumplirán un plan de calidad específico

Incentivar la oferta complementaria de calidad

a. Se incentiva el gasto en la oferta complementaria al regular el “todo incluido” impidiendo sacar del establecimiento comida y bebida.

b. Se regulan actividades turísticas “complementarias” como turismo activo, centros turísticos lúdicos, deportivos, culturales, etc.

Proteger y mantener el Patrimonio arquitectónico

a. El uso turístico en cualquier edificio catalogado debe tener el informe favorable del Ayuntamiento si la catalogación es municipal.

b. Permite que las posesiones ubicadas en cualquier suelo se destinen a turismo rural con el objeto de recuperar patrimonio y diversificar el producto y la

oferta.

Potenciar la reconversión y cambio de uso

a. Los Planes de Rehabilitación Turística Integral (PRI) serán los instrumentos para la mejora de las zonas saturadas o maduras y podrá incluir la

Declaración de Interés Autonómico y Turístico.

b. Se podrá instar un cambio de uso, previo informe favorable del ayuntamiento. Las autorizaciones estarán condicionadas a la rehabilitación integral

del establecimiento afectado.

c. Los hostales, hostales-residencia, pensiones, casas de huéspedes, campamentos de turismo y campings, las viviendas turísticas de vacaciones y las

viviendas comercializadas como estancias turísticas, podrán mantener su categoría o convertirse en otras empresas de alojamiento siempre que

cumplan la normativa específica y superen los planes de modernización que se establezcan.

ELIMINAR LA OFERTA ILEGAL

a. Se incrementan las sanciones en un 30%.

b. La existencia de la ventanilla única será básica para la coordinación entre las administraciones en los aspectos referentes a oferta ilegal, alegal,

intrusismo y competencia desleal.

FOMENTAR LA CREACIÓN DE PUESTOS DE TRABAJO.

a. Incentiva el aumento de categoría de los establecimientos turísticos.

b. Fomentar las reformas y los cambios de uso (condicionado a la reforma integral del edificio).

c. Generar confianza para atraer a grandes inversores.

RESUMEN LEY

RESUMEN GENERAL LEY 8/2012

CAP. TOMA DE DATOS CONDICONES CONCLUSIONES CONDICONES

CLASIFICACION EMPRESAS TURISTICAS SEGÚN LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999

A) EMPRESAS DE ALOJAMIENTO TURISTICO

Establecimientos hoteleros, Apartamentos turísticos, Turismo rural, Albergues y Refugios

Principio Uso Exclusivo: actividad según uso turistico solicitado + usos compatibles y secundarios declarados

Principio de Unidad de Explotación: afecta a la prestación de servicios de alojamiento del 100% de las unidades

(No incluye a las actividades a usos secundarios comptaibles con la actividad principal )

ALOJAMIENTO TURISTICO COPARTICIPADO O COMPARTIDO (CONDOHOTEL)

Es una fórmula de transmisión de la propiedad de alojamientos turisticos + 100% servicios complementarios

Condiciones: Regimen de propiedad horizontal, nuevos o existentes, mínimo *** superior o 3 llaves

PROYECTOS DE REFORMA

INTEGRAL

abiertos al público minimo 6 MESES, sometidos a unidad de explotación y uso exclusivo

Plazo maximo 2 años, desde declaracion responsable, cumplimiento PLAN DE MODERNIZACION Y DE CALIDAD art 80

ALOJAMIENTO TURISTICO BAJO LA MODALIDAD DE PENSION COMPLETA

Cumplimiento PLAN DE MODERNIZACION Y DE CALIDAD art 80

B) EMPRESAS TURISTICO - RESIDENCIALES

Empresas de establecimientos a partir de ***** o similar que ofrecen los mismos servicios a titulares de viviendas

de alojamiento residencial pertenecientes al mismo complejo

Hsata el 50% de las unidades de alojamiento se podrán destinar a RESIDENCIAS TURISTICAS RESIDENCIALES

si sup. Vivienda > 75 m2 de SC y tengan la misma prestación de servicios qe el resto

C) EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS

Prestación de servicios de alojamiento turistico en viviendas unifamiliares aisladas + servicios turisticos

Se trata de una cesion temporal del derecho de goce y disfrute por periodos no superiores a 2 meses.

D) EMPRESAS TURISTICAS DE RESTAURACION

Suministro de bebidas y comidas para ser consumidas en el mismo establecimiento.

Clasificación: Restaurantes, Bar - Cafetería

CUMPLIMIENTO DECRETO 20/2011. CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS.

Hotel / Hotel - apartamento*, **, ***, *** superior, ****, **** superior, *****, ***** gran lujo o superior.

Apartamentos turísticos: 1 llave, 2 llaves, 3 llaves, 3 llaves superior, 4 llaves, 4 llaves superior.

EXPEDIENTES EN TRAMITACION: plazo maximo 2 meses presentar documentacion categoria que desarrolle (TR1ª)

TIPOLOGÍA ESTABLECIMIENTOS CON CATEGORIA REGISTRADA . TR3ª

Plazo máximo 1 año, desde Decreto (30/03/2011) para presentar AUTOEVALUACION (fecha limite 29/03/2012)

INSTALACIONES Si categoria no coincide: tiene que adaptarse a los nuevos criterios. Plaxo maximo 6 AÑOS

CUMPLIMIENTO LEY 8/2012. CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS.

EQUIPAMIENTO NUEVAS PLAZAS CONDICIONADAS A LEGALIZACIONES (sin aumento categoria) O NUEVOS/AMPLIACIONES (desde ****)

SOLICITUD DE DSIPENSA DE CONDICONES PARA AUMENTO DE CATEGORIA POR IMPOSIBLE APLICACIÓN A LA REALIDAD FISICA (DA4ª)

EN EL CASO DE LEGALIZACIONES SE PUEDEN DISPENSAR DETERMINADOS REQUISITOS DE CLASIFICACIÓN. (DA5ª)

CATEGORIA MINIMA NUEVOS ESTABLECIMEINTOS. DA7ª

Ap. turisticos 3 llaves, Establecimeintos hoteleros ****, Hotel de ciudad ***, Hoteles de interior, resto establecimeintos alojamiento

CATEGORIA MINIMA ESTABLECIMEINTOS EXISTENTES. DA7ª

Hoteles, Hoteles - apartamento y apartamentos turisticos que AUMENTEN DE CATEGORIA o CAMBINE DE GRUPO

manteniendo una categoría similar , aunque no lleguen a la categoría de **** y 3 llaves.

HOSTALES, HOSTALES-RESIDENCIA, PENSIONES, POSADAS, CASAS DE HUESPEDES, VIVIENDAS TURISTICAS, ESTANCIAS TURISTICAS, ETC. DA7ª

Los legalmente establecidos a la entrada de la Ley, PODRAN MANTENER SU CATEGORIA o convertirse en OTRAS EMPRESAS DE ALOJAMIENTO

Siempre que cumplimiento de NORMATIVA y PLANES DE MODERNIZACION VIGENTES

LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999

ESPECIALIZACION: Hoteles, Hotesles - Apartamento y apartamentos turísticos. (art 40 y 42)

Podrán especializarse en función de la diferente temática u orientación hacia un producto turistico determinado

PRODUCTO cultural, deportivo, artistico, gastronomico, de salud, de accesibilidad, etc. QUE LO DIFERENCIE Y ESPECIALICE

TIPOS DE SERVICIOS LA ESPECIALIZACION SE ENTIENDE COMO FOMENTO DE LA DESESTACIONALIZACION

FOMENTO DE LA DESESTACIONALIZACION (ART 72)

Se impulsara actividades para la dinamizacion de la temporada baja y alargamiento de la temporada alta.

Los que tengan abiertos un minimo de 8 meses al año tendrán preferencia sobre futuras líneas de ayuda o subvenciones

Adopción de medidas de indole normativa, gestion y liquidacion para posibilitar beneficios fiscales a estas empresas.

Aacreditación de desestacionalización cuando apertura > 8 AÑOS

DECLARACION INTERÉS TURISTICO (ART 74)

Con la finalidad de invertir en complejos, servicios e infraestructuras turísticas que favorezcan la DESESTACIONALIZACION

Se aprobaran durante la tramitacion administrativa. Tendrán una tramitación preferente y rapida.

El procedimiento para obtener esta declaracion quedará fijado en el REGLAMENTO

LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999

ZONAS TURISTICAS SATURADAS O MADURAS. ART 77

Sona las que: sobrepasan limites de oferta turistica establecidos, causante problemas medioambientales, obsolescencia de las

infraestructuras del sector turistico, desequilibrios en la zona que dificulte desarroolo competitivo y sostenible, etc.

CONSEJOS INSULARES PODRAN: Aprobar Planes de Rehabilitacion Turistica Integral tendente a la mejora, recalificacion, revalorizacion,

rehabilitacion o reconversion de la zona

Los Planes de Rehabilitación Turistica Integral podrán llevar aparejada la DECLARACION DE INTERES AUTONOMICO Y TURISTICO.

RERECONVERSION Y CAMBIO DE USO. ART 78

MOTIVOS PARA CAMBIO USO: Incompatibilidad uso turistico en la zona, inviabilidad turistica y economica, obsolescencia en zonas no turisticas.

Tambien por criterios de oportunidad e idoneidad

ESTUDIO DE LA ZONA CAMBIO DE USO A RESIDENCIAL: SC minima vivienda 90m2, maximo 10% total viviendas de SC < 90m2 y > 35m2, minimo 120m2 edificacion/vivienda

minimo 10% edificacion para otros usos, 1 plaza / vivienda. EXCEPCIONES: 100% viviendas > 35m2 y < 90m2 previo INFORME VINCULANTE

ESTABLECIMIENTOS OBSOLETOS: acreditar falta de competitividad en condicones normales de explotacion y de mercado

DEMOLICION Y RECONSTRUCCION DE EDIFICIOS INADECUADOS: Cuando procede el cambio de uso y no es viable la rehabilitacion integral del edificio

Pago del 5% del PEM de la sup.cambio de uso. Destino: actuaciones e inversiones en la zona

Las obras realizadas al amparo de este articulo quedarán legalizadas

ADQUSICION PLAZAS SOLO AMPLIACIONES+NUEVOS HOTELES **** y ***** QUE REQUIERAN PLAZAS TURISTICAS

SI SOLICITUD ANTES DE 5 AÑOS TENDRÁN REDUCCION 50% COSTE DE LA PLAZA (transitoria 2ª)

EMPRESAS AUTORIZADAS E INSCRITAS EN EL REGISTRO ANTES DEL 01/01/2012

TIENEN PROCEDIMIENTO EXTRAORDINARIO (adicional 5ª)

Plazo máximo 1 año, desde Ley, para presentar solicitud de autorización

Se les puede dispensar de determinados requisitos de clasificación

regularización no incumplirá que relación sup.solar y nº.plazas menor 75% que autorizada

PLANES DE MODERNIZACIÓN PARA ALOJAMIENTOS ACOGIDOS A REGULARIZACION PLAZAS (art.80)

Plazo máximo 1 año, desde autorizacion de plazas, acreditar cumplimiento del plan

Objetivos: mejorar instalaciones declimatizacion, prestar nuevos servicios, medidas proteccion

mediambiente, y ahorro consumo de agua y energía, reduccion produccion residuos

APLICACIÓN DE LOS CONTENIDOS DE LOS PLANES DE CALIDAD. (art.81)

BAJA TEMPORAL, maximo 3 años (art.86).

BAJA DEFINITVA. Perdida de derechos declaracion responsable + nº de plazas (art.87)

se puede dar de baja un nº determinado de plazas. No computan para intercambio

INICIO DE ACTIVIDD TURISTICA o AMPLIACION DE PLAZAS CONDICIONADOS A BAJAS DEFINITIVAS (art 88)

Las plazas de baja definitiva permiten nuevos establecimientos desde ****

Computos apartamentos turisticos: 2 plazas/estudio(exist), 3 plazas/apart-1D(exist), 2 plazas/nuevos D

Computos hotel-apartahotels: 2 plazas/hab (hasta 10% hab.exist computan como ind). Sala estar: 2 plazas/wc

EXCEPCIONES ART 88.

turismo rural/estancias turisticas en viviendas/establecimeinto **** o superior ubicados en zonas hotel de ciudad

turismo de interior/establecimeintos ***** + 70m2.sc/plaza o 100m2.parcela/plaza

REGIMEN ESTBL. BAJA DEFINITIVA ART 90

Para nueva reapertura categoría minima ****. Cumplimiento PLANES DE MODERNIZACION Y CALIDAD VIGENTES

TIPO DE

ALOJAMIENTOS

TIPO DE

EXPLOTACIÓN

(cumplimiento de planes

de modernizacion)

PROYECTOS DE

ACTIVIDADES

IDONEIDAD DE OTROS

USOS

GRADO DE

DESESTACIONALIZACI

ON


INTEGRAL POR CAMBIO

DE USO

CALIDAD DE LOS

SERVICIOS

CONCEPTO DE

PRODUCTO TURISTICO

CALIDAD DE LOS

SERVICIOS

EXPEDIENTE

ADMINISTRATIVO

ESTUDIO DE

MERCADO

EXPEDIENTE

ADMINISTRATIVO

OFERTA DE SERVICIOS

RESULTADOS DE LA

EXPLOTACION

LEGALIDAD DEL

ESTADO ACTUAL

NECESIDADES PARA

ADECUACION

RECONVERSION DEL

USO TURISTICO

CATEGORÍA DEL

ESTABLECIMIENTO

EXPEDIENTE

URBANISTICO

EXPEDIENTE TURISTICO

(cumplimiento de planes

de modernizacion)

PROYECTOS DE

ACTIVIDADES


PARCIAL


INTEGRAL


PARCIAL

PROYECTOS DE

LEGALIZACION

Cumplimineto planes de

modernizacion antes de

1 año desde

autorizacion de las

plazas

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S

Cumplimiento planes de

modernizacion de

edificios ubicados en

zonas objeto de plan

revalorizacion integral

antes de 1 año desde

recepcion obras mejora

y rehabilitacion de las

ESTRATEGIA DE TRANSFORMACION

VALORACIONTURISTICA

COMPETENCIA

TIPO DEEMPRESA

INSTALACIONESSERVICIOS

COMPLEMEN-TARIOS

GRUPO YCATEGORIA

ESTADO DECONSERVACION

EQUIPAMIENTOS

SITUACIONGEOGRAFICA

ESTACIO-NALIDAD

SITUACIONADMINIS-TRATIVA

SITUACIONFINANCIERA

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NIVELES DE TRABAJO

ESTRATEGIA

La metodología del trabajo se estructura en 4 tipos de trabajos y 8 niveles distintos:

ESTUDIO PREVIO

NIVEL 1: Análisis Preliminar

Se realiza la toma de datos y la recepción de la documentación necesaria, por

parte del cliente, para realizar el análisis del entorno (zonificación,

emplazamiento, tipo de mercado, tipo de demanda), el análisis del

establecimiento (grupo, categoría, tipología, ocupación, condicionantes

administrativos, legales y jurídicos) y el análisis de la empresa turística (tipo de

oferta y explotación, grado de temporalidad, principales canales de difusión

comercial, tipo de negocio y rentabilidad)

NIVEL 2: Diagnóstico Actual

Se establece el grado de adecuación de la empresa, establecimiento y

actividad a la normativa de obligado cumplimiento urbanística, administrativa y

legal así como una valoración de las necesidades reales para poder afrontar el

grado de transformación más adecuado.

ANTEPROYECTO

NIVEL 3: Medidas Correctoras

Se definen las actuaciones necesarias para adecuar la empresa turística y el

establecimiento a la Normativa urbanística, administrativa y legal así como un

estudio preliminar de eficiencia energética y optimización de recursos y servicios.

NIVEL 4: Propuestas de Mejora y Modernización

Se define una ESTRATEGIA DE TRANSFORMACIÓN a partir de unas necesidades

reales y de acuerdo a la Ley 8/2012 así como los objetivos, las actuaciones

necesarias (obras de legalización, renovación, rehabilitación, reforma,

ampliación y/o reconversión),la valoración económica y el Plan de Etapas.

NIVEL 5: Estudio de Viabilidad Económica y Financiera

Se redacta la documentación económica - financiera necesaria para garantizar

la viabilidad técnica, administrativa y jurídica de la ESTRATEGIA DE

TRANSFORMACIÓN así como un Plan de Negocio y de Retorno de la Inversión

para presentar a los agentes económicos y comerciales.

PROYECTOS DE EJECUCIÓN

NIVEL 6: Elaboración de Proyectos Técnicos

Se redactan los proyectos técnicos y de ejecución de las Obras de Mejora y

Modernización según el Plan de Etapas, lo cuales serán redactados /

coordinados por GRUPO BOXX para poder garantizar el servicio integral ofrecido

y la calidad final del producto encargado.

NIVEL 7: Ejecución de las obras

Se ejecutan las obras de Mejora y Modernización de acuerdo al Plan de Etapas.

CONTROL Y SEGUIMIENTO

NIVEL 8: Seguimiento y Mantenimiento

Se ofrece un servicio de seguimiento técnico permanente de las obras finalizadas

para mantener los niveles de calidad, modernización y eficiencia energética a lo

largo del tiempo.

DONUT

MODERNIZACIÓN YESPECIALIZACIÓN

MODERNIZACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN

HOTEL 260 PLAZAScategoría: 3 estrellas

Platja de Palma

superficie edificada: 2.608 m2

Edificación situada en primera línea de la costa, en parcelas pequeñas y en zonas saturadas turística y residencialmente.

Edificación entremedianeras de planta baja y varias plantas piso con una ocupación de la parcela prácticamente del 100 %.

Planta baja destinada al 100 % por zonas comunes y servicios del establecimiento, plantas piso ocupadas totalmente por habitaciones, terraza de planta piso con

pequeña piscina, azotea plana para instalaciones.

Ampliaciones puntuales en planta baja y planta azotea a modo de cuerpos añadidos.

Abertura solo de temporada, sin poder cubrir todas las plazas.

Se debe realizar el mantenimiento de parte del edificio que no se emplea, redundando todo ello en el incremento de gastos.

Oferta sin diversificar únicamente dispone de una pequeña piscina en la planta primera y de una cafetería restaurante abierta al publico en general, en la planta baja.

Mal estado de la edificación tanto interiormente como exteriormente.

Las reformas o mejoras realizadas han consistido básicamente en pintado de paramentos y sustitución de parte de la carpintería por aluminio.

Elevado gasto energético, la edificación data de los años 70 y está realizada sin ningún tipo de aislamiento térmico.

Las zonas exteriores, abiertos al cliente externo, parecen más una barrera que una invitación, sensación que se ha incrementado con ampliaciones puntuales en planta

baja a modo de cuerpos añadidos.

Eliminación de dos plantas

ACTUACIONES:

ANALISIS:

ESTADO ACTUAL SITUACION

Eliminación de porche y cuerpos añadidos de la planta baja

Transformación de volumen central con eliminación de cuerpos añadidos

de la azotea

Cambio de imagen del cuerpo posterior

Eliminación de porche y de cuerposañadidos de la planta baja

Remodelación de la planta bajay de su espacio exterior

Realizar un cambio de imagen reduciendo su superficie

construida.

Supresión de plazas sin uso.

Diversificar la oferta.

Conversión en hotel temático.

Aumento de categoría.

Desestacionalización.

Reducción del gasto energético.

Eliminación de cuerpos añadidos de la planta baja y planta

azotea.

Se diversifica la oferta realizándose una piscina en la terraza de la planta segunda, un gimnasio con piscina climatizada y zonas de cafetería y restaurante.

Se convierte en hotel temático, tomándose como tema los deportes, tanto por las mismas instalaciones del establecimiento como su situación, justo en la primera línea de costa.

La reforma realizada supone una mejora consustancial lo que permitirá el aumento de categoría, de 3 a 4 estrellas, ajustándose para ello además las superficies de habitaciones, zonas comunes y servicios.

La conversión en hotel temático supondrá la desestacionalización.

Se reduce e l gasto energét ico mediante el aislamiento térmico de fachadas y cubiertas, el consumo eléctrico, calderas, ...

Se eliminan los cuerpos añadidos de la planta baja y se realiza un espacio exterior abierto y relacionado con el entorno urbano próximo.

E l e d i f i c i o s e t r a n s f o r m a completamente con el resultado de ofrecer una nueva imagen, más moderna y dinámica, en relación al hotel temático en que se convierte.

MODERNIZACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN

PROPUESTA:

MODERNIZACIÓN YDIVERSIFICACIÓN DE

OFERTA TURÍSTICA

MODERNIZACIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DE OFERTA TURÍSTICA

HOTEL 248 PLAZAScategoría: 3 estrellasMunicipio: Llucmajor


Edificación situada en interior de núcleo urbano costero junto a la playa de

llucmajor, destinado a usos, inicialmente residenciales, si bien en la actualidad

está turísticamente saturado de una oferta de alojamiento turístico y servicios

complementarios de calidad media — baja.

La edificación está regulada por parámetros de altura, ocupación y

retranqueos a linderos. El aprovechamiento urbanístico es muy elevado en

relación a la parcela y la mayoría de la edificabilidad se destina a la oferta de

alojamientos turísticos.

Edificio construido en la década de los años 70, con capacidad para 120

habitaciones y 240 plazas de alojamiento. La edificación está formada por

una planta baja destinada al 100% de zonas comunes y servicios del Hotel y 5

planta piso ocupadas totalmente por habitaciones, la azotea es plana y se

destina a instalaciones y el fondo de la parcela está ocupado por la piscina.

A partir de la década de los 90, se han realizado diferentes obras de

modernización que han consistido en la renovación de instalaciones y

equipamientos, en concreto: obras de ampliación puntual en función de las

necesidades, instalación de climatización en zonas comunes y habitaciones

(unidades exteriores en fachada), modernización de cocinas industriales

(salidas de humo por fachadas) y mejoras de mobiliario.

El resultado es una oferta orientada íntegramente hacia la temporada alta de

sol y playa ya que ni el tipo ni el tamaño de los servicios complementarios han

sufrido transformaciones relevantes.

Adecuación de laaccesibilidad y recorridos

de evacuación

ACTUACIONES:

ANALISIS:


Mejora de la eficiencia energética

Adaptación a la categoría deseada

Propuestas para alargar la temporada alta

Propuestas para dinamizarla temporada baja

DIAGNÓSTICO

NORMATIVA: Se detecta una falta de adecuación a normativas que afectan

a la habitabilidad, accesibilidad y seguridad de las personas, en concreto, la

normativa que regula la supresión de barreras arquitectónicas y la de

seguridad contra incendios.

EFICIENCIA ENERGÉTICA: Deficiente rendimiento de las instalaciones térmicas

debido a su antigüedad y falta de mantenimiento y elevadas pérdidas

térmicas a través de cerramientos y cubierta debido a su tipología

constructiva de temporada alta

DIMENSIONES: Las superficies destinadas a zonas comunes y servicios son

insuficientes para ofrecer una oferta complementaria de calidad a la oferta

de alojamiento, lo que ha provocado toda una serie de pequeñas

ampliaciones de carácter local que no solucionan este desajuste.

TIPO DE EXPLOTACIÓN: Se trata de una oferta turística exclusiva de

alojamiento sin servicios complementarios de calidad, por lo que la

rentabilidad del negocio está basada en un único producto sin

complementos lo que aumenta el riesgo y crea una dependencia excesiva

de la oferta complementaria externa.

MEJORA DE LA CALIDAD Y CUMPLIMIENTO PLANES DE MODERNIZACIÓN LEY 8 / 2012 PROPUESTAS DE DESESTACIONALIZACIÓN

ACCESIBILIDAD Y RECORRIDOS DE EVACUACIÓN. Adaptación de la PB con rampas o recorridos alternativos. Accesos a PP con ascensores y escaleras de evacuación exteriores. Son obras de ejecución sencilla. Permiten adaptar los accesos a los usos definitivos y al tipo de explotación desarrollado. El ascensor existente se destina al servicio y transporte del Hotel lo que mejora su funcionamiento interno.

MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA. Se proponen 3 líneas de actuac ión : a ) reduc i r pé rd idas con la me jo ra de l comportamiento térmico de los cerramientos del edificio (Fachadas y cubiertas), b) reducir gasto mejora del rendimiento de las instalaciones térmicas (reparación / sustitución) c) optimizar recursos (uso y mantenimiento). Se propone una actuación integral de segunda piel superpuesta a la existente que engloba las siguientes actuaciones: 1. Sustitución de carpinterías, colocación de protectores, introducción materiales de mantenimiento “0”, agrupar y ocultar instalaciones por fachada.

CLASIFICACIÓN DE LA CATEGORÍA. Se proponen 2 líneas de actuación: a) aumento de categoría a 4 **** para realizar obras de ampliación del 20% de la superficie edificada e introducir una oferta específica de nuevos servicios destinados a dinamizar la temporada baja, b) transformación de las plazas de alojamiento excedentes sobre la demanda real en servicios complementarios destinados a alargar la temporada alta. ( esta opción sustituye a la a si no hay aumento de categoría ).

OFERTA DE SERVICIOS COMPLEMENTARIOS. Persigue 2 objetivos: a) actuaciones destinadas a mantener al cliente durante más tiempo. Substituir la oferta de Sol y Playa por actividades similares que duren más tiempo. Ofrecer al mismo cliente algo similar durante más tiempo. Ejemplo: piscina climatizada con Spa, b) actuaciones destinadas a captar otros clientes durante más tiempo (turistas de otros hoteles o residentes). Ofrecer actividades relacionadas con las necesidades cotidianas y habituales de las personas. Ejemplo: centros de belleza, gimnasios, restaurantes temáticos, etc.

TIPO DE EXPLOTACIÓN. El hotelero debe asumir una inversión y un riesgo elevado. Sin embargo, el hotelero puede ofrecer a terceros un plan de negocio, ya que por ser el propietario del establecimiento puede ofrecer: a) el incremento de la edificabilidad que da la Ley, b) los clientes, c) la zona. Se propone una explotación compartida, donde las obras de ampliación para nuevos servicios estén financiadas por terceros a cambio de un derecho de explotación de una actividad secundaria

PROPUESTA:

MODERNIZACIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DE OFERTA TURÍSTICA

RECONVERSIÓN YCAMBIO DE USO

La propuesta parte de mantener el pasillo central y la comunicación vertical. Se proyectan 5 tipos de viviendas de 1 y 2 dormitorios. En la planta baja se disponen un local comercial con acceso directo desde la calle, el acceso lateral a las viviendas, aparcamiento, piscina y solarium. En cada planta piso se disponen 10 viviendas. El número total de viviendas es de 50. Debido a las condiciones del entorno se entiende que las viviendas resultantes lo serán como segundas residencias por lo que se tramitará la dispensa en cuanto a su superficie.

PROPUESTA:

RECONVERSIÓN Y CAMBIO DE USO

Plantas piso 1,2,3,4 y 5

Planta baja

Planta baja

Plantas piso 1,2,3,4 y 5

TRANSFORMACION ARQUITECTONICADE FACHADAS Y

ESPACIOS EXTERIORES

- 1. Recomposición de las fachadas y espacios exteriores circundantes. Si bien la edif icación no posee un gran valor compositivo, si es cierto que una actuación ordenada de “estilo definido” sobre sus paramentos y acabados exteriores puede potenciar su imagen de manera positiva y elevar el grado de calidad de la misma. Unificar criterios compositivos, colores y texturas mejora de manera rotunda la calidad arquitectónica y en consecuencia aumenta el atractivo de cara al futuro huésped. Entendemos por tanto que deberá ser una inversión que obtendrá su retorno y beneficio en un medio plazo de tiempo.

- 2. Ordenación del espacio trasero como zona ajardinada, aparcamiento parcial para los clientes, piscina y spa exterior. Entendemos que esta actuación mejoraría sustancialmente el establecimiento y podría ser motivo, junto a una posible reforma de los espacios interiores, para solicitar el aumento de categoría a hotel de 4 estrellas.

- 3. Reforma de la terraza en cubierta para creación de mirador y cafetería.

- 4. Estudio de las instalaciones del edificio y de sus posibles carencias y pérdidas a fin de aportar un plan de eficiencia energética a medio plazo con tablas de inversión-ahorro-beneficio.

TRANSFORMACION ARQUITECTONICA DE FACHADAS Y ESPACIOS EXTERIORES

PROPUESTA:

TRANSFORMACION ARQUITECTONICA DE FACHADAS Y ESPACIOS EXTERIORES

HOTEL 48 HABITACIONEScategoría : 3 estrellas

Puerto de Andratx

superficie edificada : 1.977 m2. Solar trasero anexo sin uso definido : 685 m2.

- Hotel de 48 habitaciones en primera línea de mar construido en el año 1960.

- Categoría 3 estrellas

- Tipología. Edificación aislada en interior de parcela compuesta por planta

baja y tres alturas. Porcentaje medio de ocupación de parcela debido al

desaprovechamiento de gran parte del solar.

- Arquitectura. Características volumétricas sencillas y escaso valor

compositivo.

- Usos. Planta baja destinada a zonas comunes y servicios del Hotel. Plantas

piso ocupadas por habitaciones. Azotea plana destinada a la ubicación de

las instalaciones.

- Obras. Se detectan añadidos de diversa índole que alteran la volumetría

original.

- Situación. Edificación situada en primera línea de núcleo costero de viales

estrechos, pequeñas parcelas y alta saturación turística. Compatibilidad de

usos residenciales y turísticos no planificados. Gran cantidad de locales de

oferta turística complementaria de calidad media-alta.

- Normativa. Falta de actuaciones de modernización y adaptación a

normativas de accesibilidad y seguridad de las personas.

- Eficiencia energética. A falta de realizar un estudio más profundo “in situ” se

deducen posibles pérdidas térmicas a través de sus huecos y cerramientos

debido a la antigüedad del establecimiento.

- El edificio de referencia posee un bajo nivel de mantenimiento externo lo

que es fácilmente detectable por el estado de sus paramentos. Se aprecian

diversos añadidos de importancia en las zonas traseras visibles desde la

calle. Posee además un solar trasero totalmente desaprovechado que

empeora la imagen del conjunto al estar en una situación de abandono.

Transformación de fachadas, unificando criterios

compositivos

Reforma de carpinterías y toldos

Demolición de añadidos Reforma para habilitación de azotea

Actuación sobre el solar posterior

ACTUACIONES:

ANALISIS:


EMPLAZAMIENTO

TRANSFORMACIÓN URBANAY MEJORA DE

BAJOS COMERCIALES

TRANSFORMACIÓN URBANA Y MEJORA DE BAJOS COMERCIALES

APARTAMENTOS TURÍSTICOS categoría: 2 llaves

Magalluf


Se trata de unos apartamentos turísticos de dos llaves, situados en Magalluf y construidos en 1979.

Son tres edificios de 10 plantas. En planta baja se sitúan los locales comerciales, la mayoría en régimen de

alquiler y la piscina, de uso restringido a los usuarios de los apartamentos. En plantas piso se ubican los

apartamentos, que se encuentran en buen estado de conservación.

La parcela, limítrofe a la Discoteca BCM, está situada en un área de reconversión turística, impulsada en parte,

por cadenas hoteleras cercanas. Reconversiones basadas mayoritariamente en la oferta complementaria y

que crean una marca y una imagen

ACTUACIONES:

ANALISIS:

TIPOLOGÍA

SITUACION

La planta baja tiene un rendimiento menor que el que cabría esperar dada la zona en la que está ubicada.

Además tiene algunas patologías de tipo constructivo y estructural. Está construida mediante materiales de

escasa duración y poco rendimiento energético, lo que resulta bastante costoso. Parte de los locales

comerciales se encuentran sin uso. Los accesos a los apartamentos están en mal estado de conservación y la

piscina no ofrece ningún valor añadido para el cliente.

La Planta baja es muy similar a la de otros edificios de los alrededores y no tiene una imagen unificadora, no

tiene imagen de marca.

ACTUACIONES

· Aumentamos las superficies destinadas a oferta

complementaria.

· Reordenamos y modernizamos toda la planta

baja.

· Separamos el uso del cliente de los apartamentos

y del cliente de los bares.

· Colocamos una barrera acústica en el límite con

BCM

Proponemos la construcción de tres cuerpos de locales comerciales, orientados en perpendicular a los existentes y con 745 m2 más de superficie construida.

Entre ellos se abren unas terrazas con pérgolas y al fondo las piscinas elevadas y acristaladas.

El acceso a los apartamentos se realiza por la zona posterior, separada del acceso a los locales.

Este acceso se cubre mediante unas terrazas, vinculadas al uso de la piscina y protegidas mediante una barrera acústica de la cercana discoteca BCM.

Las piscinas pueden actuar como un reclamo diferenciador en la zona.

Los locales comerciales se construyen con mater iales actuales, de alto rendimiento energético y con mucha mayor superficie de fachada y por tanto de expositor.

Los apartamentos se pueden conservar íntegros, sin necesidad de reformarlos pero con una oferta complementaria moderna y cómoda.

PROPUESTA:

TRANSFORMACIÓN URBANA Y MEJORA DE BAJOS COMERCIALES

VIABILIDAD FINANCIERA YEFICIENCIA ENERGÉTICA

VIABILIDAD FINANCIERA

Transformación del hotel

- Se diversifica la oferta- Se convierte el Hotel en temático- Se aumenta la coategoría- Se desestacionaliza- Se reduce el gasto energético

SE MEJORA EL PRODUCTO

Conclusiones

COMERCIALIZACIÓN

actual objetivo

- objetivos -

Reconducir la tendencia de erosión de márgenes y situarla en áreas de confort

Rediseñar el status quo de poder de negociación con los touroperadores

Aumentar las posibilidades que ofrece las OTA's para el producto hotelero adecuado

Maximizar la complementariedad de demandas vacacional, urbano como de nicho o segmento específico

Estrategia de inversión basada en:

Una asignación porcentual del margen neto que no afecte a la línea de rentabilidad del inversor. El margen neto según la media estadística de hoteles de tres

estrellas de septiembre de 2011 es de 3,9 € por estancia. Por ejemplo, un 10% sobre el margen neto sería 0,39 € por estancia. Suponiendo 100.000 estancias, da

un resultado total de 39.000 €/ año.

Un aumento porcentual en las tarifas resultantes de aplicar las medidas propuestas. En este caso, un incremento del 1% en los conceptos de "habitación y

pensión", "comidas pasantes", "banquetes" y una disminución del 1% en "energía", daría como resultado un efecto neto de 0,45 € x estancia.

Suponiendo 100.000 estancias da un resultado de 45.000 €/ año.

Estrategia de inversión

habi

taci

ón y

pen

sión

com

idas

pas

ante

s

bebi

das

supe

rmer

cado

banq

uete

s

otro

s

pers

onal

alqu

iler

alim

ento

s y

bebi

das

ener

gía

gest

ión

otro

s

38,4 €

4,0 € 3,1 €2,0 € 1,2 €

0,1 €

15,6 €

10,3 €

3,9 €2,2 € 2,1 €

9,7 €

Ingresos: 48,7 €

Gastos: 44,8 €

Margen neto: 3,9 €

habi

taci

ón y

pen

sión

com

idas

pas

ante

s

bebi

das

supe

rmer

cado

banq

uete

s

otro

s

pers

onal

alqu

iler

alim

ento

s y

bebi

das

ener

gía

gest

ión

otro

s

Ingresos: 49,13 €

Gastos: 44,78 €

Margen neto: 3,96 €

0'38 €

0'04 €0'01 €

-0'02 €

Inversión: 0,39 €Escenarios Ingresos y Gastos por estancia

DESESTACIONALIZACIÓN

HISTORICO

El objetivo de los estudios de eficiencia energética es la reducción del consumo de energía, manteniendo o incrementando el nivel de confort. El usuario de los

establecimientos turísticos es cada vez más consciente de la importancia de la sostenibilidad ecológica y la eficiencia energética se ha convertido en los

últimos tiempos en una "marca" que exigen usuarios y administraciones.

EFICIENCIA ENERGETICA

¿Qué es la eficiencia energética?

ecológico social

económico

desarrollosostenible

eficienciaenergética

En la primera fase, "antecedentes" se recogerán datos como la capacidad del establecimiento turístico, fechas de funcionamiento, datos de suministro, datos

constructivos. Durante la segunda fase, se profundizará en los datos obtenidos realizando campañas de mediciones. Posteriormente se evalúan todos los datos

obtenidos y se realizan unas propuestas de actuación según los criterios de la propiedad. Finalmente se propone una fase de seguimiento para que el ahorro

obtenido perdure con el paso del tiempo.

Fases de estudio

económicocampaña

medicionesanálisisdatos

propuestas seguimiento

Enumeramos algunas de las propuestas de actuación. Es importante recalcar que algunas se realizan SIN inversión y que no siempre es necesaria la compra de

maquinaria. Se trata de la gestión, control y optimización de las instalaciones del establecimiento.

Propuestas de actuación

administrativas activas pasivas de uso

tipo de suministro

potencia contratada

sistema de autoconsumo

normativa de autocompensación

tipo de combustible

tratamiento del agua

ajustes de presión de agua

diversificación de redes

control y gestión

cogeneración

envolventes

cerramientos

protección solar

energías renovables

intercambiadores de aire

materiales de acabado

procedimientos de utilización

procedimientos de mantenimiento

control instalaciones

educación medioambiental

Se trata del ahorro conseguido en un posible Hotel de 4 estrellas, realizando varias intervenciones de las antes mencionadas y teniendo en cuenta el periodo de

amortización de aquellas que necesitan inversión.

Ejemplo de ahorro energético en Hotel *** en Baleares

administrativasactivas

pasivas

de uso

7º año de amortización

administrativas

activas

pasivas

de uso


administrativas


amortización

amortización

de uso

pasivasactivas

SERVICIOS PROFESIONALES

CONCLUSIONES

GRUPO BOXX ofrece un servicio integral de asesoramiento técnico – jurídico –

económico y aplicable de manera total o progresiva con finalidad de poder

satisfacer las necesidades reales de cada cliente, prestando especial atención a

la viabilidad económica – financiera y retorno de la inversión de nuestras

propuestas.

Lo que proponemos es una metodología de trabajo aplicable a cualquier tipo de

establecimiento o empresa turística. Una metodología que no persigue ni

resultados predeterminados ni actuaciones singulares.

Entendemos nuestra participación en el proceso desde la colaboración y el

intercambio de conocimientos con el sector turístico. Por eso llevamos

desarrollando este trabajo desde hace tiempo, para poder presentarles una

herramienta útil de asesoramiento técnico, legal y financiero con el único

objetivo de poder responder a sus necesidades.

Nuestro trabajo pretende abarcar la mayoría de las situaciones que nos

podamos encontrar lo que nos obliga a tener presente multitud de variables de

distinta naturaleza que, una vez interrelacionadas, determinarán la casuística

real del sector.

SERVICIOS PROFESIONALES

ESTUDIO PREVIO NIVEL 1: Análisis PreliminarNIVEL 2: Diagnóstico Actual

ANTEPROYECTO NIVEL 3: Medidas CorrectorasNIVEL 4: Propuestas de Mejora y ModernizaciónNIVEL 5: Estudio de Viabilidad Económica y Financiera

PROYECTOS DE EJECUCIÓN NIVEL 6: Elaboración de Proyectos Técnicos NIVEL 7: Ejecución de las obras

CONTROL Y SEGUIMIENTO NIVEL 8: Seguimiento y Supervisión Técnica

Porto P i ,8 -10º a. 07015 Palma, Mal lorca. I l les Balears . España + 34 971 913 591 [email protected] | www.grupoboxx.com

Estrategia de Transformación de Edificaciones de Alojamiento Turístico

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