ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO …
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UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
MASTER EN
DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
UNIVERSIDAD
DEL ISTMO GUATEMALA
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE CONVENIENCIA UBICADO EN
SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA
EDGAR RODOLFO LÓPEZ OBREGÓN
Guatemala 31 de Agosto de 2012
UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño
UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE
CONVENIENCIA UBICADO EN SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA
EDGAR RODOLFO LÓPEZ OBREGÓN Ingeniero Civil Administrativo
Guatemala 31 de Agosto de 2012
UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño
UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA EN SERIE COMBINADO CON UN CENTRO DE
CONVENIENCIA UBICADO EN SAN JOSÉ PINULA, GUATEMALA
PROYECTO DE GRADUACIÓN
Presentada al Consejo de la Facultad de Arquitectura y Diseño
Por
Edgar Rodolfo López Obregón
Al conferírsele el título de
MASTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Guatemala 31 de Agosto de 2012
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE GENERAL .............................................................................................................................. 1
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ........................................................................................................... 3
1. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 1
2. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO .......................................................................................... 3
2.1. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO .............................................................................. 3
2.2. PROPUESTA DE ESTUDIO .............................................................................................. 4
2.3. ANALIS FODA .................................................................................................................... 5
2.4. SISTEMA FHA .................................................................................................................... 5
2.4.1 Condiciones de los inmuebles. .......................................................................................... 6
2.4.2 Condiciones de los compradores. ..................................................................................... 7
2.4.3 Calificación de préstamos hipotecarios. ........................................................................... 8
2.4.4 Trámites para obtener la emisión de seguros de hipoteca. ............................................ 9
3. ESTUDIO MACROECONÓMICO ............................................................................................. 12
3.1 INDICADORES ECONÓMICOS ...................................................................................... 13
4. ESTUDIO MICROECONÓMICO .............................................................................................. 19
5. ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................................................... 23
5.1 COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA ....................................................................... 25
5.2 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA .......................................................................... 26
5.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA.................................................................................. 27
5.4 EL MERCADO CONSUMIDOR ....................................................................................... 30
5.5 CENTRO DE CONVENIENCIA ....................................................................................... 34
6. ANALISIS JURIDICO ................................................................................................................ 38
7. ANALISIS FISCAL ..................................................................................................................... 40
8. ANALISIS URBANISTICO ........................................................................................................ 41
8.1 CONDICIONES DE LOCALIZACIÓN ............................................................................. 41
8.2 TIPOS DE VIVIENDA ELEGIBLES ................................................................................. 43
8.3 DESCRIPCIÓN TÉCNICA DE LA URBANIZACIÓN ...................................................... 43
8.3.1 Pavimentación. ............................................................................................................. 43
8.3.2 Drenaje sanitario. ......................................................................................................... 43
8.3.3 Drenaje pluvial. ............................................................................................................. 43
8.3.4 Agua potable. ................................................................................................................ 44
8.3.5 Área recreativa. ............................................................................................................ 44
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8.4 DISEÑO EXTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA ........................................... 44
8.4.1 Códigos y normas de construcción. ............................................................................ 44
8.4.2 Colores y materiales..................................................................................................... 44
8.4.3 Avisos. ........................................................................................................................... 44
8.4.4 Acceso, entrada y distribución..................................................................................... 45
8.4.5 Seguridad. ..................................................................................................................... 45
8.5 DISEÑO INTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA ............................................ 45
8.5.1 Utilización y asignación del espacio. .......................................................................... 45
8.5.2 Flujo del tráfico de clientes. ......................................................................................... 45
8.5.3 Decoración interior y ambientación. ............................................................................ 45
9. PLAN DE MARKETING Y COMERCIAL .................................................................................. 46
9.1 PROMOCION DEL PRODUCTO .................................................................................... 46
9.1.1 Diseño de estrategia promocional. ....................................................................... 46
9.1.2 Definición de la imagen. .......................................................................................... 46
9.1.3 Planteamiento inicial de campaña de medios. ................................................. 46
9.1.4 Uso de otros instrumentos de promoción. ............................................................ 47
9.2 DISEÑO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS ................................................................. 47
9.3 ANUNCIOS DE PRENSA ................................................................................................ 50
9.4 VALLAS PUBLICITARIAS................................................................................................ 50
9.5 PUBLICIDAD EN INTERNET .......................................................................................... 50
9.6 EVENTOS INMOBILIARIOS ............................................................................................ 51
9.7 VOLANTES PUBLICITARIOS ......................................................................................... 51
10. ANALISIS FINANCIERO ...................................................................................................... 52
10.1 FLUJO DE CAJA .............................................................................................................. 52
10.2 DESCRIPCIÓN DE LOS INGRESOS ............................................................................. 54
10.3 DESCRIPCIÓN DE LOS EGRESOS .............................................................................. 55
10.4 INTEGRACIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO ........................................................... 55
10.5 FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO ................................................................................ 57
11. CONCLUSIONES ................................................................................................................. 75
12. RECOMENDACIONES ........................................................................................................ 76
13. GLOSARIO............................................................................................................................ 77
14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................... 80
15. ANEXOS................................................................................................................................ 81
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ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
FIGURAS Página
1. Ubicación del proyecto 3
2. Regiones del departamento de Guatemala 23
3. Estratificación socioeconómica 24
4. Departamento de Guatemala 24
5. Líneas Isócronas 36
TABLAS
1. Población económicamente activa 17
2. Salario promedio nacional 18
3. Índices básicos de Guatemala 19
4. Índice de desarrollo humano 19
5. Total de hogares 20
6. Proyección habitantes 20
7. Metros cuadrados autorizados municipalidad 22
8. Nivel socioeconómico 25
9. Preferencia de ubicación de vivienda 26
10. Datos de la competencia 28
11. Complementos de urbanización competencia 29
12. Coeficiente de correlación 29
13. Relación entre dimensión y área de influencia 37
14. Reforma tributaria 40
15. Precios de venta de vivienda 47
16. Precios de venta de locales comerciales 49
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GRAFICAS
1. Déficit habitacional 12
2. Producción de vivienda por año 13
3. PIB, tasa de crecimiento 13
4. Crecimiento económico de la construcción 14
5. Crédito al sector construcción 15
6. Tipo de cambio 15
7. Crecimiento sector construcción 16
8. M2 construcción de vivienda FHA autorizados 16
9. Población 20
10. Zonas violentas 21
11. Curva de regresión 30
12. Cantidad de personas que integran el hogar 31
13. Qué busca en Expocasa 32
14. Cuota mensual que puede pagar 32
15. Forma de pago de la vivienda a adquirir 33
PLANOS
1. Propuesta de diseño 4
CUADROS
1. Flujo de caja con 25% de deuda 59
2. Flujo de caja con 50% de deuda 64
3. Flujo de caja con 65% de deuda 69
4. Comparación de flujo de caja 74
5. Ingresos vrs egresos 74
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1. INTRODUCCIÓN
De acuerdo a los registros de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, la
oferta de vivienda ha bajado de manera consistente desde el año 2006; actualmente
en el país el déficit habitacional es de 1.7 millones, pero se espera que para el año
2015 aumente en 24%. Esto representa una oportunidad para los inversionistas que
desean invertir en el sector inmobiliario y aprovechar la demanda insatisfecha de
vivienda que existe.
Para el presente trabajo de estudio, se evaluará la viabilidad y factibilidad de un
proyecto inmobiliario ubicado en San José Pinula, municipio del departamento de
Guatemala. Actualmente, dicho municipio representa una de las mayores tasas de
crecimiento poblacional a nivel nacional; ya que es un área que está siendo explotada
habitacionalmente debido a su cercanía a la ciudad capital. Se pueden encontrar
proyectos inmobiliarios de vivienda, apartamentos, comercio, oficinas, etc.
El terreno que se estudiará en este caso está ubicado frente a una calle donde
cada vez circulan gran cantidad de vehículos debido a los proyectos habitacionales
que se desarrollan en las cercanías. De tal forma que se pretende hacer y evaluar los
estudios necesarios para comprobar la factibilidad de desarrollar un proyecto
habitacional combinado con un centro de conveniencia.
Durante el desarrollo de este proyecto se estudiará la forma en que trabaja el
FHA, Fondo de Hipotecas Aseguradas, institución que da la oportunidad de adquirir
una vivienda propia a las familias asegurando el financiamiento que otorgan las
entidades aprobadas.
Las etapas que se estudiarán en este proyecto abarcan desde el estudio
macroeconómico de Guatemala hasta el microeconómico del sector en estudio; para
tener un mejor panorama de la situación económica del sector construcción se
evaluarán una serie de indicadores que ayudarán a determinar las expectativas para el
mercado inmobiliario.
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Otro de los estudios importantes es el estudio de mercados, donde se analiza la
oferta y demanda actual del sector donde se encuentra el terreno en estudio. Se
determina el segmento al cual irá dirigido el producto inmobiliario y en base a los
indicadores macro y microeconómicos y a la competencia, se determinan las
tendencias de precios y tipo de viviendas a construir.
En el aspecto legal, también se evalúan las alternativas legales que permiten la
constitución y escrituración del proyecto. Esto ligado al análisis fiscal, el cual da un
panorama de los impuestos en los que se debe incurrir durante todo el período que
dure el proyecto; teniendo en cuenta la actual modificación a las leyes del sistema
fiscal del país que se aprobaron en el año 2012.
Ya definidos ciertos parámetros, se hace un plan de marketing y de ventas para
promocionar el proyecto, eligiendo los medios adecuados para llevar el producto a los
consumidores potenciales.
Y por último se evalúa financieramente el proyecto inmobiliario para determinar
la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre, de manera que, se
seleccionará la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo.
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2. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO
2.1. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
El proyecto consiste en un terreno que se encuentra aproximadamente a 2 km
después del pueblo San José Pinula, en la Aldea Las Anonas, con una extensión de
área de 18,674 m2. Al frente colinda con una calle principal totalmente asfaltada,
hacia dos lados colinda con una calle de terracería y en otro lado con terreno vecino,
ver figura No 1.
El terreno, es lo suficientemente plano como para aprovechar toda el área para
urbanizar. Se estima que en su mayoría tiene una pendiente natural del 2% y una
mínima parte con una pendiente un poco más del 5%. Existen varios árboles que se
pueden aprovechar para diseñar un área recreativa. Aproximadamente a 100 metros
del terreno hay una quebrada que se puede aprovechar para drenar el agua pluvial
que producirá el área impermeable que se genera al momento de urbanizar el
proyecto.
Figura No. 1 ubicación del proyecto
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2.2. PROPUESTA DE ESTUDIO
El terreno se dividirá en dos partes, una para área residencial 16,350 m2, y el
otra área comercial 2,250 m2. Para el área residencial está contemplado construir un
total de 86 casas, cada lote con un área de 114 m2, 6 metros de frente por 19 metros
de fondo. Y para el área comercial un total de 17 locales comerciales, de
aproximadamente 35 m2 cada uno. Ver plano No.1
Plano No. 1 Propuesta de diseño urbano
La razón por la que se ha decidido estudiar este terreno con un área comercial
es por la cantidad de tráfico vehicular y peatonal que circula por la calle principal ya
que es una artería que conduce a Residenciales San José, un residencial que dentro
del mismo contiene una Calzada Principal totalmente comercial que es la que conecta
a varios proyectos habitacionales.
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2.3. ANALIS FODA
La definición del producto inmobiliario a ofrecer debe ser tal que se apoye en
las fortalezas, aproveche las oportunidades, supere las debilidades y minimice las
amenazas.
Fortaleza:
Entorno tranquilo
Acceso al terreno asfaltado
Áreas verdes
Acceso por carretera a El Salvador y por
carretera hacia Palencia
Proyecto aprobado bajo el sistema FHA
Oportunidad:
Menor precio de venta en comparación
con carretera a El Salvador y la ciudad de
Guatemala
Tasa de interés baja de los Bancos
Alta disponibilidad de mano de obra
Debilidades:
Terreno irregular
Seguridad perimetral
Amenazas:
Desarrollo de proyectos aledaños
Terrenos aledaños de segmentos
inferiores
La inflación puede llevar a un aumento en
los precios de los insumos
2.4. SISTEMA FHA
Las operaciones de Seguro de Hipoteca de FHA tienen por objeto ayudar en la
solución del problema de la vivienda, promoviendo la inversión de capitales privados
en viviendas destinadas a darse en propiedad a familiares que tienen niveles de
ingresos y ahorro adecuados y suficientes para su adquisición, pero que necesitan se
les concedan amplias facilidades de financiamiento.
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Se requiere que las operaciones respondan a los sanos principios que se
infieren de la Ley que rige al FHA y para ello es necesario el cumplimiento de
condiciones que garantizan un sólido respaldo de la inversión con el valor del
inmueble, que el mismo sea una inversión satisfactoria para el comprador ofreciéndole
seguridad y atractivo prolongado, y que sea adecuado a sus posibilidades.
Según las reglamentaciones vigentes se podrá asegurar hipotecas sobre
inmuebles destinados a vivienda ya sea de construcciones existentes o de
construcciones que se proyectan específicamente para ser construidas y vendidas bajo
el Sistema FHA.
En todo caso, para asegurar el cumplimiento de los principios enunciados
anteriormente, se requiere que se cumpla con requisitos mínimos en las condiciones
del Inmueble y en las características del comprador.
2.4.1 Condiciones de los inmuebles.
Todos los inmuebles objeto de seguro de hipoteca deberán llenar los siguientes
requisitos generales:
a) El Terreno
a. Localización que evite el uso inarmonioso a los fines residenciales,
contando con vías de comunicación y acceso adecuado por medio de
una calle terminada con aceras apropiadas.
b. Ser de área y proporciones adecuadas a la zona en que se localice.
c. Características físicas adecuadas a la construcción, sin presentar
riesgos de inundaciones, deslaves, erosiones, derrumbes,
hundimientos, etc.
b) La Construcción
a. Tener condiciones estructurales satisfactorias que garanticen duración
prolongada con un bajo costo de mantenimiento, y resistencia al uso y a
los elementos.
b. Calidad funcional como vivienda, con adecuada luz y ventilación
naturales.
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c. Calidades estéticas.
d. Suficiencia de servicios.
c) Los inmuebles existentes deberán estar al momento de solicitar el Resguardo
de Asegurabilidad, en un estado de conservación satisfactorio, que no
requieran de reparaciones inmediatas para su uso, excepto cuando el objeto
del préstamo hipotecario sea para hacer las reparaciones necesarias.
d) Las viviendas proyectadas deberán llenar además de los requisitos generales,
todos los aplicaciones de las Normas de Planificación y Construcción. Si la
construcción es en terreno que se deba urbanizar, es necesario que cumpla
con todos los requisitos mínimos de urbanización, según las normas ya
mencionadas.
e) El inmueble deberá constituir una Finca debidamente registrada y sin
anotaciones ni limitaciones que afecten la garantía hipotecaria a constituirse.
2.4.2 Condiciones de los compradores.
Los préstamos hipotecarios como inversiones, han de ser transacciones sólidas
desde el punto de vista económico. La política de préstamos hipotecarios en el
Sistema FHA se fundamenta en que el deudor quiera y pueda continuar cumpliendo la
obligación que adquiere en su calidad de dueño de la propiedad hipotecaria.
Los préstamos hipotecarios han de constituir obligaciones que guarden relación
apropiada con los ingresos de los que pagarán las amortizaciones de la obligación. En
este sentido el FHA determinará la aceptabilidad del deudor en todo préstamo
hipotecario.
Cuando el destino de la vivienda sea para que la ocupen sus propietarios,
deberá existir una relación apropiada entre el pago por concepto de vivienda y el
ingreso efectivo del deudor hipotecario, en tal forma que constituya una proporción
adecuada dentro del total de sus obligaciones.
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Considerándose asimismo que uno de los principales objetivos del Sistema
FHA es lograr que la mayor parte de las familias puedan adquirir su vivienda propia y
que el interés del comprador se estime en estos casos el de más alto grado, se permite
que el porcentaje de la deuda inicial al valor de la propiedad sea el máximo
reglamentado.
Cuando se trate de una transacción hipotecaria para financiar propiedades
destinadas a ser dadas en arrendamiento, se deberá tener una relación adecuada de
los ingresos que producirá por renta el inmueble, con los pagos que se deberán
efectuar para amortizar la deuda. Para ello deberá existir una inversión inicial del
comprador lo suficiente para que la parte en deuda pueda ser cubierta dentro de un
plazo razonable con los ingresos del mismo bien hipotecado.
2.4.3 Calificación de préstamos hipotecarios.
Para que sean asegurables los préstamos hipotecarios, se someterán a un análisis
previo, teniendo en cuenta los siguientes factores:
a) Que el inmueble sea adecuado y el destino que se le dará.
b) El riesgo en el préstamo hipotecario se considera como la combinación de la
probabilidad de que el deudor no cumpla la promesa de pago de acuerdo a lo
estipulado, con la probabilidad de resarcir, mediante la negociación del
inmueble recuperado, los gastos de hacer efectivo el seguro.
c) No se puede considerar la venta forzosa para liquidar la deuda como una razón
o fundamento económico para garantizar el préstamo, ya que aunque se
eliminasen mediante la ejecución de la propiedad las pérdidas en la inversión
del acreedor y del que asegura, esto constituirá una política inadecuada a los
intereses de los deudores hipotecarios.
d) La posibilidad de que el interés del deudor hacia la propiedad que garantiza la
hipoteca subsista por lo menos a través del período de la deuda.
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2.4.4 Trámites para obtener la emisión de seguros de hipoteca.
a) Procedimiento del seguro
Para llegar a la emisión de un Seguro de Hipoteca, se requieren
determinados procedimientos que en forma abreviada se presentan a
continuación.
Según el tipo de caso de que se trate, hay algunas variaciones de
procedimiento, aunque para todos inicialmente se necesita emitir un Resguardo
de Asegurabilidad, que viene a constituir una promesa de que cumpliendo los
requisitos indicados se emitirá el Seguro. Posteriormente en base al mismo se
constituirá la hipoteca, que al estar registrada será presentada al FHA para su
aseguramiento.
En todos los procesos, la comunicación entre el Instituto y los
vendedores, constructores y deudores se hará por medio de una Entidad
Aprobada. Los inmuebles objeto de hipoteca asegurable se clasifican en
Existentes y Proyectados, entendiéndose por Existentes aquellos en los cuales
el FHA no interviene en las diferentes fases de su construcción y Proyectados
aquellos casos en que se cumplió con los requerimientos del Instituto y se
inspeccionó su construcción. En el caso de inmuebles existentes, el FHA no es
responsable de la construcción.
Dentro de los casos Proyectados se pueden distinguir:
a. Aislados
Son casos en los cuales el terreno ya tiene condiciones de urbanización.
b. Colonias
En las cuales, tanto la construcción como la totalidad de la urbanización
del terreno están por efectuarse y colonias en las cuales la construcción
y parte de la urbanización estén por efectuarse.
c. Propiedad Horizontal
Son los casos que estarán sometidos a este régimen de propiedad.
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b) Procedimiento para casos proyectados en colonias
La compañía constructora planteará la operación de desarrollo y
construcción de la colonia una Entidad Aprobada.
La Entidad Aprobada acompañando los documentos necesarios
solicitará al FHA la factibilidad (obligatorio para el FHA cuando el proyecto esté
constituido por veinte o más viviendas, o cuando la Entidad lo solicite, aunque
la urbanización esté terminada).
El FHA estudiará las condiciones generales de la colonia propuesta y si
las encuentra adecuadas emitirá un Informe de Factibilidad.
La constructora desarrollará todos los planos y especificaciones y
obtendrá las autorizaciones y licencias necesarias.
Al tener toda la documentación, planos y autorizaciones para el
desarrollo propuesto los presentará al FHA a través de la Entidad Aprobada
para su estudio.
El FHA estudiará todas las condiciones de la lotificación y emitirá un
Informe de Aceptación Final en el que se fijarán las condiciones para desarrollo
de la colonia.
Posteriormente será tramitado caso por caso en forma separada
siguiendo el procedimiento indicado para casos proyectados aislados.
c) Procedimiento para caso proyectado aislado
El constructor planteará la operación a una Entidad Aprobada.
Si la Entidad Aprobada encuentra aceptable la operación, la presenta al
FHA con los correspondientes documentos, planos, y pago de solicitud.
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El FHA inspeccionará el terreno, examinará los planos y
especificaciones y si los encuentra adecuados hará la valuación en base a la
cual se determinará el monto máximo asegurable, emitiendo un Resguardo de
Asegurabilidad.
El constructor procederá a la ejecución física de la obra solicitando en su
oportunidad a través de la Entidad Aprobada las inspecciones fijadas en el
Resguardo.
Al momento de tener un comprador solicitará a la Entidad Aprobada que
se tramite la aprobación del mismo como deudor.
La Entidad Aprobada efectuará la investigación de crédito del deudor
propuesto.
Al recibir la información anterior de la Entidad Aprobada, el FHA
considerará la adecuación del deudor para la operación planteada.
Si se encuentra adecuado al deudor propuesto, se completará el
Resguardo de Asegurabilidad en la parte del deudor.
Con el Resguardo completo y el informe de inspección final se podrá
proceder a constituir la hipoteca con participación del vendedor, comprador y
Entidad Aprobada.
Una vez la hipoteca esté debidamente registrada, se presenta al FHA
para su aseguramiento.
Para los casos en que el deudor propuesto sea propietario del terreno,
se deberá presentar adjunto a los documentos y planos, la solicitud de
investigación de crédito del deudor, y el Resguardo de Asegurabilidad se
emitirá de una vez con deudor específico.
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3. ESTUDIO MACROECONÓMICO
La situación de la vivienda en Guatemala, no es posible analizarla de manera
aislada, debido a que la misma es producto de una serie de condicionantes
socioeconómicos que afecta a toda la población guatemalteca, siendo las personas
más afectadas aquellas de menores ingresos, quienes no encuentran alternativas ni
opciones que le permitan adquirir una vivienda que reúna las condiciones mínimas
para vivir con dignidad. Guatemala contará con una población de 14,7 millones de
habitantes para el año 2012, según estimaciones del Instituto Nacional de Estadística
el promedio de personas por familia fue de 5.1, en el área rural 4.7 y el mayor
promedio de personas por familia en el área urbana es de 5.6, teniendo a nivel
nacional un déficit habitacional de 1.7 millones, según la Asociación Nacional de
Constructores de Vivienda ANACOVI.
El déficit en vivienda actual es de 1.7 millones, pero se espera que para el año
2015 aumentará en 24%. De acuerdo a los registros de la Cámara Guatemalteca de la
Construcción –CGC-, la oferta de viviendas ha bajado de manera consistente desde
2006, y hasta la fecha no se ha logrado que el Gobierno invierta en trasladar al sector
vivienda el 1.5% de los ingresos tributarios comprometidos en los Acuerdos de Paz y
que podrían utilizarse en la construcción.
Gráfico No. 1
Fuente: Informe elaborado por Cámara Guatemalteca de la Construcción
1.398 1.475 1.553 1.625 1.699 1.773 1.849 1.927
0
0.5
1
1.5
2
2.5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Deficit habitacional por año (en millones de casas)
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13
2.53.2 3.3
5.46.3
3.3
0.5
2.8
0
2
4
6
8
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
%
Tasa de crecimiento PIB (2003-2010)-en porcentaje-
Por el lado de la construcción de vivienda, ésta se había comportado
positivamente, llegando en el 2006 a 47,673 unidades; sin embargo, en el 2007
empezó a disminuir, como efecto de la crisis financiera que impactó las tasas de
interés, y pasó de 45,947 registradas ese año a 20,328 en el 2010, según un informe
de la CGC. Asimismo, la mayoría de proyectos habitacionales son financiados por
entidades privadas, por lo que la participación del gobierno en el impulso de nuevos
programas de subsidios es vital, a fin de atender al gran número de familias que no
tienen capacidad para obtener crédito privado. En la actualidad, se construyen cerca
de 20 mil casas anuales.
Gráfico No.2
Fuente: Cámara Guatemalteca de la Construcción
3.1 INDICADORES ECONÓMICOS
El PIB muestra una tendencia de incremento para el año 2012, a pesar de la
caída que sufrió durante el 2008 y 2009 por efectos de la crisis económica que afectó
principalmente a Estados Unidos. Para el 2012 los expertos proyectan un crecimiento
del PIB que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas.
Gráfico No.3
Fuente: Banco de Guatemala
19,583 22,85230,990
47,673 45,947
29,99220,994 20,328
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Producción de viviendas por año (en unidades)
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14
2.4
3.9
2.53.2 3.3
5.4
6.3
3.3
0.5
2.8
3.83.3
0
1
2
3
4
5
6
7
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
Crecimiento Económico de la Construcción
en porcentaje
Los analistas estiman que la actividad económica para 2012, medida por el
Producto Interno Bruto Real, registrará un crecimiento del 3.0%. Para el 2013 el
crecimiento esperado sería de 3.2%. Según los analistas, los principales factores que
podrían incidir en el ritmo de la actividad económica en 2012 son: la evolución del
precio de los combustibles y el precio internacional del petróleo, el desempeño de la
política fiscal y la estabilidad en el nivel general de precios, entre otros.
Gráfica No. 4
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico CGC
Con información del Banco de Guatemala
A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una
fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan el mismo
comportamiento, el sector de la construcción es uno de los principales indicadores de
la lenta recuperación y para mediados del 2012 se observa que el índice tiende a
crecer.
Dada la naturaleza de la actividad constructiva, es decir, su carácter de medio y
largo plazo, cuyas inversiones demandan recursos significativos, el financiamiento es
un factor clave para su desarrollo. La apertura de créditos por parte de la banca local
impactó positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011, debido a
esto, muchas empresas inmobiliarias y constructoras han invertido en la construcción
de nuevos proyectos, aprovechando las bajas tasas de interés que ofrecen los bancos
a los compradores de nuevas viviendas. Se espera que para el 2013, el crédito para
construcción supere el obtenido en el 2008.
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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15
27
47
.47
27
23
.63
26
79
.58
22
18
.39
21
61
.96
24
07
32
34
.47
55
72
.49
68
25
.85 99
49
.46
11
51
2.2
98
01
.2
94
42
.66
10
06
7.5
4
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Crédito Total al Sector Construcción
en Millones de Quetzalez
Gráfico No. 5
Fuente: Banco de Guatemala
La grafica siguiente nos indica que el tipo de cambio tiende a la baja y
estabilizarse durante el año 2012, entendiéndose como una oportunidad para el sector
construcción para el desarrollo de nuevos proyectos ofreciendo mejores precios a los
clientes.
Gráfica No. 6
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
En lo que respecta al año 2012, el Banco de Guatemala proyecta un
crecimiento para el sector construcción. La proyección, después de los números
reflejados en los últimos cuatro años, es bastante alentadora, aunque, naturalmente,
en comparación con las cifras alcanzadas en el período pre-crisis del sector, son
bastantes inferiores. Este significativo aumento refleja la confianza de la actividad
económica nacional y que se ha traducido en una reactivación económica nacional y
que se ha traducido en una reactivación en la construcción de viviendas nuevas y de
proyectos habitacionales, principalmente a partir del segundo semestre de 2011.
7.62 7.59 7.667.55
8.158.04
7.77
7.20
7.40
7.60
7.80
8.00
8.20
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
Tipo de Cambio
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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El sector de la construcción guatemalteca ha tenido un crecimiento lento, se
puede apreciar que para el 2011 se recuperó de la crisis del 2009, pero existe la
amenaza de que la crisis económica europea pueda golpear nuevamente al sector.
Gráfica No. 7
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la
situación real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por
los altos picos que muestran el número de metros cuadrados construidos bajo el
sistema FHA.
Gráfica No. 8
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico CGC
Con información del FHA
12.115.4
-3.7
-8.9
4.5
13.18.8
-0.5
-10.8 -11.8
-1.4
-20
-10
0
10
20
Crecimiento del Sector Construcción
-
20,000.00
40,000.00
60,000.00
80,000.00
100,000.00
ene-
09
may
-09
sep
-09
ene-
10
may
-10
sep
-10
ene-
11
may
-11
Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHAAños 2009-2011
Metros Cuadrados
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De la población en edad de trabajar, el 62% (5,571,358 personas) trabajan o
buscan trabajo y constituyen la población económicamente activa (PEA); por tanto, el
38% restante es la población económicamente inactiva (PEI), personas que no
trabajan y no buscan trabajar.
La población económicamente activa urbana metropolitana representa el 19%,
aunque por extensión geográfica concentra la más alta densidad de trabajadores.
Constituye el otro polo a la ruralidad, muestra la menor participación indígena, la
población más adulta, la mayor escolaridad promedio y de presencia de mujeres de los
tres dominios.
Tabla No. 1 Población económicamente activa
Fuente: Encuesta Nacional de Empleo e Ingresos – Julio 2011
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El salario promedio nacional está por debajo del salario mínimo promedio
vigente en 2011. El salario del sector público es 58% superior al promedio nacional, y
el del sector privado es menor en 8% del nacional. El salario de los no
indígenas, adultos y hombres está ligeramente por encima del promedio nacional, pero
el de los indígenas, jóvenes y mujeres, en promedio representan 23% menos del
promedio nacional.
Tabla No. 2 Salario promedio nacional
Fuente: Encuesta Nacional de Empleo e Ingresos – Julio 2011
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4. ESTUDIO MICROECONÓMICO
El municipio de San José Pinula del departamento de Guatemala es
considerado uno de los más grandes territorialmente hablando, pues consta de 220
kilómetros cuadrados. Se encuentra situado a una altura de 1,752 metros sobre el
nivel del mar, a una distancia de 22 kilómetros de la Ciudad Capital y con una
población aproximada de 65,000 habitantes.
Tabla No. 3
Departamento de Guatemala
Indicadores Básicos
Población total, (miles de habitantes, 2010)
Densidad poblacional (hab/Km², 2010)
Mujeres (%, 2010)
Población rural (2006, %)
Población indígena (2006, %)
Total de hogares (miles, 2006)
Tamaño promedio de los hogares (2006)
Tasa global de fecundidad (2008)
Edad mediana (2006, años)
3,103.70
1,377.60
52.70%
13%
11%
721.9
4.1
2.7
23
Fuente: Instituto Nacional de Estadística INE
El Índice de Desarrollo Humano (IDH) es un indicador sintético que expresa tres
dimensiones básicas del desarrollo humano: salud, educación y nivel de vida. El valor
del índice del desarrollo humano puede ser entre 0 y 1, donde 0 indica el más bajo
nivel de desarrollo humano, y 1 indica un desarrollo humano alto.
Tabla No. 4 Índice de desarrollo humano
Fuente: INDH 2005, Guatemala
Municipio IDH Salud Educación Ingresos
Guatemala 0.826 0.877 0.857 0.745
Santa Catarina Pinula
0.803 0.876 0.813 0.720
San José Pinula 0.742 0.797 0.723 0.707
Fraijanes 0.727 0.744 0.728 0.708
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De los municipios que se mencionan en la anterior grafica, San José Pinula
ocupa el tercer puesto en IDH, mientras que en el total de los 17 municipios que
conforman el departamento de Guatemala, ocupa el octavo puesto.
La siguiente tabla contiene el total de locales de habitación particulares
(viviendas) ocupados con personas presentes, hogares por condición de tenencia del
local de habitación particular (vivienda). Se puede apreciar que en su mayoría las
personas prefieren tener vivienda propia.
Tabla No. 5 Total de hogares
San José Pinula Santa Catarina Pinula Fraijanes
Total de Hogares 9,515 13,623 6,186
En Propiedad 6,777 71% 10,370 76% 4,630 75%
En Alquiler 1,826 19% 2,454 18% 759 12%
Cedido (Prestado) 775 8% 638 5% 688 11%
Otra Condición 137 1% 161 1% 109 2%
Fuente: Investigación: DIGI-CEUR 2008
El municipio de San José Pinula cuenta con una cantidad de 72,161 personas.
Con esta información se puede inferir que el municipio tiene tasa promedio de
crecimiento anual de población de 0.034, en este aspecto se debe de considerar que
es uno de los municipios que hay más construcciones de colonias por parte de la
iniciativa privada, lo que contribuye a aumentar el número de habitantes.
Gráfico No. 9 Tabla No. 6
Fuente: Instituto Nacional de
Estadística
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Municipio Habitantes
proyección 2012
Guatemala 992,541 30.94%
Santa Catarina Pinula 89,876 2.80%
San José Pinula 72,161 2.25%
Fraijanes 45,167 1.41%
-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000
100,000
Habitantes
POBLACION
Santa Catarina Pinula San José Pinula Fraijanes
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La violencia se ha posicionado específicamente en determinados lugares, los
cuales han sido ubicados de acuerdo al monitoreo del GAM (Grupo de Apoyo Mutuo,
Guatemala), sin embargo pese a ello no se ha logrado observar por años que haya la
implementación de sistemas de seguridad que cambien esta realidad; en la siguiente
gráfica se puede apreciar las zonas de la región oriente del área metropolitana, entre
las más violentas aparece el municipio de San José Pinula.
Gráfica No. 10
Fuente: GAM, área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación
4
14
13
14
10
10
1
0
0 5 10 15
Fraijanes
Santa Catarina Pínula
San José Pínula
Zona 10
Zona 13
Zona 9
Zona 14
Zona 15
ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011
MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011
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En lo que se refiere a la superficie autorizada de construcción, la cual se mide
por la cantidad de metros cuadrados, se observa una disminución a partir del año
2008, que han sido autorizados por la municipalidad de San José Pinula. Aunque, se
observa una leve recuperación desde el año 2010 en lo que se refiere a metros
cuadrados autorizados para vivienda en serie, una señal alentadora para la inversión
de este tipo de vivienda.
Tabla No. 7 Metros cuadrados autorizados
Año Ampliaciones Comercio Industria Paredes Reparaciones Uso
Colectivo Vivienda en
Serie Vivienda
Multifamiliar Vivienda
Unifamiliar Grand Total
2002 877 1,827 - 6,190 702 - 7,601 - 16,574 33,771
2003 547 2,481 - 7,580 1,000 - 14,759 - 18,409 44,776
2004 1,730 2,359 701 7,867 330 - 14,534 1,500 23,864 52,884
2005 2,539 1,076 690 4,543 312 - 16,854 - 21,818 47,832
2006 3,247 7,935 2,024 4,679 259 430 16,065 - 27,255 61,893
2007 3,459 8,813 240 1,125 173 - 36,395 - 19,586 69,791
2008 16,995 14,902 - 981 - - 2,766 307 - 35,951
2009 1,970 280 3,800 4,150 398 - 5,614 - 12,642 28,854
2010 1,089 1,825 - 3,044 340 2,474 10,921 - 6,904 26,597
2011 754 735 - 1,625 554 92 12,096 - 6,902 22,758
2012¹ 1,115 160 - 695 41 - 9,251 - 4,151 15,413
TOTAL 34,322 42,393 7,455 42,478 4,109 2,996 146,856 1,807 158,104 440,520
Fuente: Elaboración de la CGC con información del Banco de Guatemala
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5. ESTUDIO DE MERCADO
Los sectores urbanos del área metropolitana del departamento de Guatemala
están agrupados en cuatro regiones, las cuales se distribuyen de la siguiente forma:
Figura No. 2 Regiones del departamento de Guatemala
Región Centro y Norte Región Occidente
Región Oriente Región Sur
Fuente: elaboración propia
La región centro y norte está comprendida por las zonas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 16, 17 y
18, Chinautla, San Pedro Ayampuc, Palencia y San José del Golfo
La región occidente está comprendida por la zonas 7,8 y 19, Mixco, San Pedro,
San Lucas y Santiago Sacatepequéz.
La región sur está comprendida por las zonas 11, 12, 20 y 21, Villa Nueva, San
Miguel Petapa y Amatitlán.
La región Oriente está comprendida por las zonas 9, 10, 13, 14 y 15, Fraijanes,
Villa Canales, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.
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De acuerdo al mapa de estratificación socioeconómica, la región oriente que
pertenece al municipio de Guatemala tiene alta presencia de niveles socioeconómicos
AB y C+, por lo que se descartarán estas zonas en el estudio de mercado del proyecto
en estudio.
Figura No. 3 Estratificación socioeconómica por sector
Fuente: Municipalidad de Guatemala
Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera
competencia para el terreno en estudio. Está área está integrada por San José Pinula,
Fraijanes y Santa Catarina Pinula.
Figura No. 4 Departamento de Guatemala
Fuente: Elaboración propia
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5.1 COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA
Debido a la ubicación del terreno la demanda para los proyectos que
actualmente compiten en el mercado está dirigida al segmento C- y C. Las personas
en su mayoría buscan una propiedad pequeña con mensualidades bajas, pero que
cuenten con todos los servicios básicos, seguridad y áreas recreativas.
Tabla No. 8 Nivel socioeconómico
Nivel socioeconómico Ingresos mensuales familiares
C- Q 9,000.00 C Q 12,000.00
C+ Q 17,500.00 B Q 27,500.00
A+ Q 37,500.00
Fuente: Elaboración propia
Nivel C: Estas personas tienen todas sus necesidades cubiertas y disfrutan de
ciertos lujos y holgura, dentro de su disponibilidad de ingreso. Tienen capacidad de
ahorro y, por lo general utilizan el financiamiento. Como un medio que les ayuda a
mantener su nivel de vida, por ejemplo: las tarjetas de crédito y los préstamos. Poseen
todos los bienes necesarios para proporcionarles una vida agradable. Poseen uno o
más vehículos. Viajan frecuentemente dentro del país y, sus viajes al exterior son
circunstanciales. Sus hijos se educan en colegios y universidades privadas, por lo
regular. Entre estas personas se encuentran, profesionales, comerciantes, pequeños
industriales, ejecutivos de mandos medios.
Nivel C-: Es un grupo de personas que aunque pertenecen a la clase media, no
son tendientes a superarse sino a quedarse en su nivel social, no son emprendedores.
Son personas que se preocupan por su arreglo y apariencia personal, no siendo así
con la apariencia, decoración y cuidado de su casa, la que generalmente es propia.
En su mayoría poseen solo un vehículo de modelo no reciente y sus hijos utilizan el
transporte público para movilizarse. Sus estudios llegan a nivel medio o con estudios
superiores incompletos. Los jefes de familia son empleados menores, así como
secretarias, enfermeras, contadores, cajeros, etc.
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No poseen capacidad de ahorro pero cubren sus necesidades básicas. Tratan
de economizar haciendo sus compras en despensas y mercados cantonales y por lo
regular su vestimenta o aparatos eléctricos no son de marca sino limitados. Sus hijos
estudian en colegios privados con un nivel de enseñanza pobre.
En un estudio de demanda habitacional realizado por la empresa Gamma
Servicios Integrados GSI en el año 2005, determinó la tendencia que existe a la hora
que el comprador decide comprar una casa ya construida, y su preferencia es en el
mismo sector donde actualmente vive. Ver tabla No 9.
Tabla No. 9 Preferencia de ubicación de la vivienda
Fuente: GSI, Evaluación de demanda habitacional, 2005
5.2 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA
La oferta de proyectos inmobiliarios en San José Pinula actualmente es amplia
y variada, cuenta con proyectos para diversos segmentos poblacionales, desde
vivienda popular hasta vivienda para clase alta.
En las áreas aledañas al terreno en estudio se han desarrollados varios
proyectos habitacionales enfocados al segmento C- y D, existen terrenos desde 72
m2 hasta 144 m2 y casas desde 40 m2 hasta 140 m2.
Total
%V
Centro y
Norte zonas1,2,3,4,5,6,1
6,18 y Salida al
Atlántico
Occidente zona 7, 8,19,
Mixco, San
Lucas, Sn
Pedro
Sacatepequez,
Santiago
Sacatepequez
Sur zona 11,12,21,
Petapa, Villa
Canales, Aguilar
Batres, San
Cristobal,
Amatitán, Villa
Nueva
Oriente zonas
9,10,13,15 Sta.
Catarina y Sn.
José Pinula,
Fraijanes
Carretera a El
Salvador
Centro y Norte 24 68 8 4 2
Occidente 34 9 73 12 10
Sur 29 9 12 73 26
Oriente 11 13 3 8 59
Otros 2 1 4 3 3
(507) (136) (194) (138) (39)
Ubicación en
donde proyecta
comprar
Base : Total entrevistados que tienen intención de
comprar una casa
Ubicación de vivienda actual
Evaluación de la Demanda
Preferencia de ubicación de la vivienda que proyecta comprar
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Entre los aspectos importantes cabe mencionar que los terrenos que ofrecen
son planos sin vegetación e incluyen los servicios básicos de la urbanización, tales
como drenajes pluviales, sanitarios, agua potable, alumbrado público y calles
asfaltadas. Los proyectos habitacionales incluyen garita de seguridad, muro
perimetral, áreas verdes y recreativas.
Debido a la lejanía que existe desde la ciudad hasta el terreno en estudio, los
precios se comportan de forma diferente con respecto a otros proyectos que están
entre la Carretera a El Salvador y San José Pinula. Se nota una caída en los precios
de la vivienda, por lo que la oferta se ha tenido que ajustar a la demanda que exige el
sector.
5.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
El estudio de la competencia conlleva doble finalidad de permitir conocer el
funcionamiento de los proyectos habitacionales similares y definir una estrategia
comercial que compita con ellos.
Al estudiar el mercado competidor, siempre será conveniente analizar su
comportamiento histórico además de la situación actual en que se encuentre. De esta
forma se podrá conocer qué estrategias comerciales de otros fueron exitosas y cuáles
fracasaron.
Adicionalmente, se deberá analizar si tiene inversiones en ejecución que hagan
prever un aumento en su capacidad de producción, de tal manera que pueda alterar
los actuales equilibrios e información del mercado.
Las variables de la competencia que deben ser estudiadas para conocer la
posición competitiva de cada uno de los competidores son las siguientes:
o Tamaño del lote
o Metros cuadrados de construcción de la casa
o Precio de la casa
o Numero de dormitorios
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Conociendo con detalle los otros proyectos inmobiliarios se podrá diagnosticar
las causas de éxito o fracaso de la competencia. Con base en estos antecedentes, se
podrá definir una estrategia comercial competitiva que permita lograr la participación
de mercado esperada.
La siguiente tabla muestra el levantamiento que se realizó de todos los
proyectos que están alrededor del terreno en estudio y que son la competencia directa.
De acuerdo a estos datos el promedio de metros cuadrados que tiene el lote es de
119.6m2, el promedio de metros cuadrados de construcción es de 87.16m2, en
promedio el precio de venta es de Q 353,100.00 por lo que el promedio de precio de
venta por metro cuadrado es de Q 4,105.64. Ver tabla No. 10
Tabla No. 10 Datos de la competencia
DATOS GENERALES DE TIPO DE CASAS DE LA COMPETENCIA
Tipo de casa
Nú
me
ro d
e
Niv
ele
s
Nú
me
ro d
e
do
rmit
ori
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Ca
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Áre
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a (
m2
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or
Ca
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Pre
cio
po
r ca
sa
Pre
cio
po
r m
2
Po
rce
nta
je d
e
ab
so
rció
n
Los Sauces 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 80.4 Q 305,000.00 Q 3,793.53 4
Los Sauces comercial 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 90 Q 340,000.00 Q 3,777.78 3
Los Sauces 100 2 3 0 108 3 0 Mampostería 100 Q 390,000.00 Q 3,900.00 3
Los Sauces Premium 2 3 0 108 3 0 Mampostería 86.2 Q 330,000.00 Q 3,828.31 1
Los Almendros 2 3 0 91.8 3 0 Concreto 80.4 Q 305,000.00 Q 3,793.53 4
Hortensias 1 3 0 108 1 0 Mampostería 52.23 Q 290,000.00 Q 5,552.36 5
Monja Blanca 2 3 0 147 3 0 Mampostería 116 Q 500,000.00 Q 4,310.34 0.5
Capuchinas 2 3 0 162 4 1 Mampostería 135 Q 532,000.00 Q 3,940.74 0.1
Magnolia 1 3 0 126 1 0 Mampostería 61.34 Q 228,000.00 Q 3,716.99 0.5
California 1 2 0 162 1 0 Mampostería 70 Q 311,000.00 Q 4,442.86 0.1
Fuente: Elaboración propia
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La siguiente tabla es el complemento de la anterior, y se puede concluir con la
importancia que representa la seguridad hoy en día. Todos los proyectos cuentan con
garita de seguridad; además la demanda exige área verde y recreativa para uso
familiar. Otro aspecto importante es el servicio de agua potable, el propietario prefiere
que el servicio sea privado y no municipal.
Tabla No. 11 Complementos de la urbanización
COMPLEMENTOS DE LA URBANIZACIÓN
Tipo de casa
Ca
nch
a
Po
lid
ep
ort
iva
Áre
a V
erd
e
Pa
rqu
eo
s
de
vis
ita
Ca
sa
Clu
b
Po
zo
Pro
pio
Ga
rita
de
se
gu
rid
ad
Los Sauces 1 1 1 0 1 1 Los Sauces comercial 1 1 1 0 1 1
Los Sauces 100 1 1 1 0 1 1
Los Sauces Premium 1 1 1 0 1 1
Los Almendros 1 1 1 0 1 1
Hortensias 1 1 0 0 1 1
Monja Blanca 1 1 0 0 1 1
Capuchinas 1 1 0 0 1 1
Magnolia 1 1 0 0 1 1
California 1 1 0 0 1 1
Fuente: Elaboración propia
Para determinar la tendencia de precios que existe en el mercado de la
competencia se procedió a analizar dos variables con alto grado de correlación, área
por casa y precio por casa, con un coeficiente de correlación del 0.94
Tabla No. 12 Coeficiente de Correlación
Tipo de casa Precio por casa Área (m2) por
Casa Tendencia (área
por casa)
Los Sauces Q 305,000.00 80.4 Q328,750.52
Los Sauces comercial Q 340,000.00 90 Q363,345.02
Los Sauces 100 Q 390,000.00 100 Q399,380.95
Los Sauces Premium Q 330,000.00 86.2 Q349,651.36
Los Almendros Q 305,000.00 80.4 Q328,750.52
Hortensias Q 290,000.00 52.23 Q227,237.28
Monja Blanca Q 500,000.00 116 Q457,038.45
Capuchinas Q 532,000.00 135 Q525,506.73
Magnolia Q 228,000.00 61.34 Q260,066.02
California Q 311,000.00 70 Q291,273.14
100.00 Q399,380.95
Coeficiente de Correlación 0.9407 Fuente: Elaboración propia
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30
La siguiente gráfica representa el pronóstico de precio por casa según los
metros cuadrados de construcción, determinándose que para una casa con precio de
100 m2, el pronóstico del precio sería de Q 400,000.00 aproximadamente. De acuerdo
a los resultados se procedió hacer el diseño de la casa. Ver anexo No. 1
Gráfica No. 11 Curva de regresión
Fuente: Elaboración propia
5.4 EL MERCADO CONSUMIDOR
La información que entrega el mercado consumidor es, por lo general, la más
importante para el proyecto. La decisión del consumidor para comprar una vivienda
tiene componentes tanto racionales como emocionales, por lo que la predicción del
comportamiento de la compra del producto que se ofrecerá se hace más compleja de
lo esperado. Los cambios en los gustos y preferencias, los hábitos de consumos y
motivaciones, o el grado de aceptabilidad o rechazo a una campaña promocional
varían para cada proyecto y lugar, dado el fuerte componente subjetivo de la decisión.
Q-
Q100,000.00
Q200,000.00
Q300,000.00
Q400,000.00
Q500,000.00
Q600,000.00
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Pre
cio
po
r c
as
a
Área (m2) por Casa
Área (m2) por Casa Curva de regresión ajustada
Precio por casa
Pronóstico Precio por casa
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Según la última edición de Expocasa, evento que se ha constituido en el más
importante del mercado inmobiliario nacional, que se celebró del 24 al 27 de
noviembre de 2011, se recabó información general de los potenciales compradores de
vivienda, para brindar a las empresas desarrolladoras de proyectos habitacionales
datos e índices que los puedan ayudar a identificar aspectos económico-financieros
ligados a la compra de vivienda.
En base a los resultados de la encuesta realizada en Expocasa, se puede
utilizar cierta información que ayude a identificar la demanda. Según las siguientes
gráficas y tablas proporcionadas por la Cámara Guatemalteca de la Construcción la
demanda se comporta de la siguiente forma:
Gráfica No. 12
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
En cuanto a la cantidad de personas que conforman las familias, se concluye
que el mayor porcentaje está formado por familias que cuentan con 4 integrantes, lo
cual representa un 26.5% del total; un 20.9% están conformadas por 3 integrantes;
18.8% por 2 integrantes y un 16.9% lo integran 5 miembros.
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Gráfica No. 13
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
En lo relativo a preferencias de vivienda, el 85.7% de entrevistados busca una
vivienda construida; tanto que un 13.2% respondió que cuenta con un lote o terreno y
desea construir.
Gráfica No. 14
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
Otro aspecto importante a considerar es la capacidad de compra de vivienda.
En este caso se les preguntó qué monto mensual podrían pagar al momento de
adquirir su vivienda, y del total un 75.9% puede pagar hasta Q3,649.00 mientras que
un 17.4% puede pagar una cuota de entre Q3,650.00 y Q5,800.00 el 4.1% puede
pagar una mensualidad de entre Q5,800.00 a Q8,399. Lo anterior da cuenta del tipo,
ubicación y tamaño, entre otros aspectos, de la vivienda que puede adquirir las
personas encuestadas.
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Gráfica No. 15
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
En cuanto a la forma en que se pagará la vivienda que se desea adquirir, ya
sea al contado o financiada, se tiene, como podría emplearse, que la mayor cantidad
de personas, es decir el 95% desea adquirir una vivienda de manera financiada;
mientras que el 4.1% prefiere adquirirla al contado.
Este resultado indica el alto porcentaje que el comprador desea la manera de
adquirir una vivienda, por lo que trabajar bajo el sistema FHA será una de las
fortalezas del proyecto en estudio, ya que se puede ofrecer un financiamiento más
cómodo con los bancos del sistema.
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5.5 CENTRO DE CONVENIENCIA
El éxito de un centro de conveniencia deriva, en última instancia, del nivel de
ventas que proporcionará sostenidamente a los comerciantes instalados, por lo que es
importante estudiar y evaluar con anticipación las características del mercado
potencial.
Partiendo de la localización prevista para el centro de conveniencia, se intenta
delimitar, en términos geográficos y de población, el área de influencia, también
designada como área de atracción teórica o área de atracción natural, que
corresponde a la zona geográfica donde, en teoría, acudirá la mayor parte de los
visitantes al nuevo espacio comercial.
Paralelamente, el área de influencia se descompone en sectores, jerarquizados
por el grado de influencia estimado a que estarán sujetos por el nuevo centro
comercial. Tras una demarcación inicial, sustentada en el diseño de curvas isócronas
y derivadas principalmente de los principales ejes urbanos y varios existentes, se
redefine gradualmente los sectores de influencia basados en la ampliación progresiva
del ámbito del análisis del entorno.
El análisis de localización y accesibilidades implica el estudio del terreno de
implantación, los límites de edificabilidad, visibilidad local, las accesibilidades viarias y
peatonales, el tráfico, la matriz socioeconómica circundante, la distancia a los centros
de población.
El análisis competitivo examina las estructuras comerciales que rodean el
centro comercial. Este análisis incide sobre todos los espacios comerciales que,
potencialmente, competirían con el centro de conveniencia a instalar, actualmente y en
el futuro.
El análisis demográfico contempla el estudio de cada sector del área de
influencia y proyección de sus futuras características, que incluye los siguientes
aspectos: evolución demográfica, flujos migratorios y características socioeconómicas,
nivel de renta.
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Clasificación de los centros comerciales en función del área de influencia:
Centro comercial de barrio:
o Área de influencia superior a 2.500 habitantes
o Superficie Bruta Alquilable (área susceptible de generar ingresos a
través de su explotación comercial, quedando excluidas las zonas
comunes y el aparcamiento) entre 2.000 y 10.000 metros cuadrados.
o Distancia en automóvil de 5 a 10 minutos
o Locomotora: supermercado
o Tipo de productos: de conveniencia
Centro comercial de Comunidad:
o Área de influencia 40.000 habitantes
o Superficie bruta alquilable entre 7.000 y 25.000
o Distancia en automóvil de 10 a 20 minutos
o Locomotora: Almacén popular
o Tipo de productos: De conveniencia y de compra esporádica
Centro comercial regional:
o Área de influencia 100.000 habitantes
o Superficie bruta alquilable de más de 25.000 metros cuadrados
o Distancia en automóvil de entre 20 y 30 minutos
o Locomotora: Uno o dos grandes almacenes
o Tipo de productos: De compra esporádica, ocio y restauración
Centro comercial superregional:
o Área de influencia de 300.000 habitantes
o Superficie bruta alquilable de más de 50.000 metros cuadrados
o Distancia en automóvil superior a los 30 minutos
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o Locomotora: tres o más grandes almacenes
o Tipo de productos: De compra esporádica, ocio y restauración
En la siguiente figura se demarcan las áreas de influencia de los principales
ejes urbanos existentes que se estiman estarán sujetos al nuevo centro de
conveniencia, delimitados por dos áreas una de 2 minutos cercanos al centro de
conveniencia y la otra área de 5 minutos. Dando un total de 3,500 viviendas
aproximadamente.
Figura No. 2 Líneas isócronas
Fuente: Elaboración propia
Para la implementación de un proyecto de centro comercial es importante
definir los objetivos y características de este, y para esos fines existen las definiciones
de centros comerciales de la ICSC, donde el tamaño ocupa un rol crítico en la
definición de un centro comercial. Como se puede observar en la siguiente tabla, el
tamaño del formato define áreas de influencia; por lo tanto, también la capacidad de
recepción de potenciales visitantes al centro comercial. En consecuencia, una
correcta estimación de la cantidad y necesidades del público objetivo en la zona de
influencia determina el tamaño del centro comercial.
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Tabla No. 13 Relación entre la dimensión y el área de influencia
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6. ANALISIS JURIDICO
Este análisis consiste en evaluar las alternativas legales que permitirán la
constitución y escrituración del proyecto.
Como primer paso se formará una sociedad anónima la cual comprará el
terreno y se inscribirá en el registro de la propiedad como nuevo dueño de la finca.
Se adjudicará un Contrato de Obra a la empresa constructora que se encargará
de la ejecución del proyecto de urbanización. El contratista deberá iniciar los trabajos
luego de la obtención de la licencia de urbanización, la cual se hará cargo de tramitar y
pagar el propietario del terreno, en este caso la sociedad anónima.
De igual forma se procederá con un Contrato de Obra a la empresa que
construya las viviendas y locales comerciales. El contratista deberá contratar un
seguro para que la construcción este asegurada contra todo riesgo, incluyendo
terremoto, robo, atraco, así como también responsabilidad de daños a terceros.
Todo contratista deberá contratar y entregar al propietario las fianzas de
cumplimiento y de conservación de obra.
En Guatemala existen diversas alternativas legales para la constitución de un
condominio y la división de las áreas comunes. La mayoría de los proyectos utilizan la
figura de Copropiedad, debido a las ventajas que presenta este régimen legal y por ser
una figura simple y fácil de manejar. Sin embargo, también se utiliza con mucha
frecuencia la figura de sociedad, en la cual se dividen las acciones en el número de
propietarios del condominio.
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En este caso se utilizará la figura de sociedad anónima. Una de las ventajas de
utilizar este régimen es que cada condómino es propietario de una acción de la
sociedad, la cual es dueña del área común del proyecto. A la hora de existir algún
inconveniente, como la falta de pago de algún condómino, la sociedad puede actuar en
contra de ellos por tener personalidad jurídica. Una desventaja es que cada accionista
no es dueño de la tierra sino de una acción.
Para mantener un orden común dentro del condominio, garantizar la vivencia
pacífica y evitar disputas por el mal uso de las instalaciones comunes, se realizará un
reglamento de condominio que explique cómo debe de convivir la gente, cual es el
monto mensual que se debe de cancelar por los diversos servicios comunes; como
seguridad, jardines, retiro de basura, etc. Así mismo dicho reglamento deberá normar
los cambios que son permitidos hacer al inmueble, color de fachadas permitidos,
permisos de fiestas, mascotas, etc. Otro aspecto importante a tomar en cuenta dentro
del reglamento es especificar como se formará el comité de vecinos y cada cuanto
serán las elecciones del mismo.
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7. ANALISIS FISCAL
La planeación tributaria es un proceso de mucha importancia para toda
empresa inmobiliaria o constructora, desde su creación y durante el desarrollo de su
actividad, este proceso permite tener una idea clara de lo que son las obligaciones
impositivas de la empresa, proporciona una seguridad jurídica a la entidad, genera
estabilidad y permite establecer procedimientos sencillos y claros que se puedan
implementar y que generen controles efectivos a los registros contables, con lo que se
pueda cumplir con las obligaciones tributarias evitando mayores costos generados por
las altas sanciones que conllevan su incumplimiento. La planeación tributaria permite
garantizar a la empresa que su nivel de tributación es el adecuado de acuerdo con su
caso particular, una adecuada planeación tributaria permite evaluar los diferentes
caminos frente a las operaciones diarias y ocasionales que genere la entidad, así como
también podrá evaluar los futuros proyectos con las diferentes implicaciones tributarias
que pueda llevar el desarrollo de esos proyectos.
La filosofía de la planificación, no es evadir, ni eludir el pago del impuesto, sino
optimizar y prevenir en la medida de lo posible, las consecuencias fiscales que las
decisiones de naturaleza económica conllevan, obteniendo de éstas acciones una
información valiosa y de ayuda para el logro de los objetivos perseguidos.
El actual cambio en la legislación tributaria de Guatemala, ha obligado a las
compañías a analizar su impacto y buscar estrategias inmediatas para reducirlo. En
este caso, la siguiente tabla indica cómo quedará la reforma a los dos tipos de
regímenes que actualmente se manejan en el país.
Tabla No. 14 Reformas tributarias
Descripción Año 2012 Año 2013 Año 2014 Año 2015
Tasa sobre ventas (ingresos) 5% 6% 7% 7%
Tasa sobre utilidades 31% 31% 28% 25%
Timbres fiscales sobre utilidades 3% 0% 0% 0%
ISR sobre dividendos 0% 5% 5% 5%
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8. ANALISIS URBANISTICO
8.1 CONDICIONES DE LOCALIZACIÓN
Para realizar este análisis se basará en las normas y reglamentos generales de
construcción del FHA.
El inmueble debe localizarse en áreas donde no hayan condiciones extremas
que le sean nocivas, tales como: humo excesivo, malos olores, ruido constante,
probabilidad de hundimiento, inundación y efectos de erosión, o sea que la salud y
seguridad de los futuros ocupantes estén plenamente garantizados.
8.1.1. Terreno.
Todo terreno que se ofrezca en garantía de hipoteca, deberá constituir un solo
cuerpo, comprendiendo un inmueble definido y capaz de ser vendido en el
mercado. Por lo mismo deberá estar convenientemente delimitado con muros
linderos, verjas, etc.
8.1.2. Servicio.
Cada unidad de vivienda deberá estar provista de los siguientes servicios:
a. Suministro adecuado y constante de agua potable, por el sistema
público correspondiente, o en su defecto por un sistema propio.
b. Sistema de drenaje que proporcione una evacuación adecuada y segura
de las aguas negras y pluviales del inmueble, con disposición final en
un colector público o en un sistema propio.
c. Energía eléctrica suficiente para una buena iluminación artificial y para
el equipo que se use en la vivienda. La localización de focos, toma-
corrientes, timbres, interruptores y bajadas de antenas, así como
teléfonos, etc. deberán ser en los lugares más funcionales.
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8.1.3. Acceso al inmueble.
Deben existir facilidades para el acceso directo de vehículos al inmueble
por medio de calles públicas o privadas que estén en buenas condiciones
y que se mantengan siempre en buen estado, debiendo estar protegidas
por una servidumbre de paso permanente. Las calles nuevas deberán
sujetarse a los requerimientos municipales correspondientes y del FHA.
8.1.4. Acceso a la vivienda.
Toda vivienda deberá tener acceso directo de la calle, así como
facilidades para los servicios necesarios. El acceso deberá ser tal que
permita la entrada de automóviles al lote, con una pendiente máxima del
10%, pudiéndose permitir hasta un 15% en casos especiales que lo
justifique, a juicio del FHA.
8.1.5. Acceso a los ambientes.
Todo dormitorio y el baño principal tendrán acceso directo del vestíbulo de
distribución.
8.1.6. Acceso a los patios posteriores.
Los jardines o patios posteriores deberán tener acceso del exterior por
medio de un pasillo o a través de áreas de servicio.
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8.2 TIPOS DE VIVIENDA ELEGIBLES
De acuerdo con las disposiciones de planificación adoptadas (tamaño del lote,
áreas verdes, etc.) podrán considerarse los siguientes tipos de vivienda.
o Vivienda aislada
o Vivienda semi-aislada (duplex)
o Vivienda en hilera
o Vivienda en propiedad horizontal
8.3 DESCRIPCIÓN TÉCNICA DE LA URBANIZACIÓN
8.3.1 Pavimentación.
El ancho de las calles será de 7.00 metros de ancho con banqueta de 1.00
metro en cada lado. La carpeta de rodadura será de asfalto de 3 cm de
espesor. Debajo de la carpeta de rodadura llevará una base y sub-base de 15
cm cada una, y debajo de la sub-base la sub-rasante de 15cm de espesor.
8.3.2 Drenaje sanitario.
La red de drenaje sanitario estará compuesta por tuberías de concreto que
pasan debajo de la banqueta y cada lote tendrá una caja domiciliar que conecta
la red interior de la casa con la red de la urbanización. Esta red recolectará
toda el agua sanitaria de las casas y locales comerciales llevándola hacia una
planta de tratamiento.
8.3.3 Drenaje pluvial.
La red de drenaje pluvial estará compuesta por un colector principal de tubería
de concreto que estará ubicado al centro de las calles que recolectará el agua
de lluvia que caerá sobre la calle. Además recolectará el agua de lluvia de
cada lote con una red secundaría que pasará debajo de la banqueta y la
conectará hacía pozos de visitas. Toda el agua de lluvia del proyecto drenará
hacia un río que queda aproximadamente a 100 metros de la urbanización.
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8.3.4 Agua potable.
Para el abastecimiento del agua potable se considerará la construcción de una
cisterna que almacenará la cantidad de agua necesaria para abastecer al
proyecto. En cuanto al servicio, se utilizará agua municipal.
8.3.5 Área recreativa.
Para proteger y aprovechar las potencialidades del medio natural urbano que
existe actualmente en el terreno se asegurará la conservación de aquellas
áreas naturales que constituyen recursos paisajísticos actuales o potenciales.
8.4 DISEÑO EXTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA
8.4.1 Códigos y normas de construcción.
En este aspecto, se debe conocer las normas de construcción que establece la
municipalidad de San José Pinula, tales como los códigos contra incendios,
normas de seguridad, entre otros aspectos que protejan al público consumidor.
8.4.2 Colores y materiales.
En el diseño del centro comercial se deben considerar los colores exteriores y
los materiales que se van a emplear en la tienda, acordes con el esquema
arquitectónico que se quiera desarrollar.
8.4.3 Avisos.
Estos instrumentos ayudan a crear y transmitir la personalidad del centro
comercial, resultan un nexo muy importante entre el centro comercial y su
publicidad.
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8.4.4 Acceso, entrada y distribución.
En el diseño del centro comercial se debe considerar los accesos hacia el
centro comercial con la finalidad de animar la visita del público, tanto para los
peatones como los vehículos particulares. La entrada al centro debe ser acorde
con el diseño integral del establecimiento. Al mismo tiempo, el diseño debe
incluir la distribución de las tiendas en cada punto estratégico.
8.4.5 Seguridad.
El diseño debe considerar un área panorámica que permita vigilar el flujo y
comportamiento de actos sospechosos, así como el acceso o salida de
productos no autorizados.
8.5 DISEÑO INTERIOR DEL CENTRO DE CONVENIENCIA
8.5.1 Utilización y asignación del espacio.
En este aspecto, el diseño debe contemplar las áreas asignadas para la venta,
los parqueos y áreas comunes orientadas a la comodidad del público.
8.5.2 Flujo del tráfico de clientes.
El diseño debe considerar los patrones de distribución que permitan controlar el
flujo y movimiento del público en el centro de conveniencia.
8.5.3 Decoración interior y ambientación.
Dentro del centro de conveniencia, se debe tener un aspecto visual agradable y
cómodo para el público, acorde siempre con el concepto arquitectónico del
local.
De acuerdo a lo planteado anteriormente se diseñó la planta arquitectónica de
la urbanización tomando en cuenta las necesidades básicas que demanda el cliente.
Ver anexo No. 2
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9. PLAN DE MARKETING Y COMERCIAL
El objetivo del marketing es generar y satisfacer demanda. La venta de un
proyecto viene acompañada de una serie de elementos necesarios para su
materialización. Es así que se convierte en una necesidad desarrollar los siguientes
elementos de apoyo a la gestión de ventas:
9.1 PROMOCION DEL PRODUCTO
En esta etapa se definirán las actividades encaminadas a dar a conocer el
producto inmobiliario, produciendo una actitud positiva respecto al producto para
propiciar una decisión de compra.
9.1.1 Diseño de estrategia promocional.
El mercado meta se definió en el capítulo de estudio de mercado, estará
dirigido a un segmento C-.
9.1.2 Definición de la imagen.
Se definirá una imagen del producto residencial proyectando
comodidad, seguridad y placer de convivir en familia alejados del ruido y
tráfico de la ciudad. Para el caso de los locales comerciales se
proyectará una imagen a los clientes potenciales que quieran invertir en
un negocio, asegurándoles un retorno positivo de su inversión.
9.1.3 Planteamiento inicial de campaña de medios.
Se diseñarán volantes para repartirlos en puntos de concentración de
personas, tales como centros comerciales en zonas geográficas claves.
Se diseñarán anuncios publicitarios que serán expuestos en los diarios
de mayor circulación del país, tales como Prensa Libre, Carretera News
y Publi News. Se creará una página web, la cual contendrá toda la
información necesaria del proyecto, planta arquitectónica de la
urbanización, planta arquitectónica de las viviendas y locales
comerciales, algunas vistas de las casas por dentro y por fuera;
información de los acabados y dimensiones de los ambientes.
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Se instalarán vallas publicitarias en las cercanías del terreno para
orientar a los posibles compradores.
9.1.4 Uso de otros instrumentos de promoción.
Se preparará un stand en la principal feria de la Expocasa que se
celebra 2 veces al año.
9.2 DISEÑO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS
Se definirán y calcularán los precios de ventas de acuerdo al área del terreno y
posición del inmueble en el diseño urbanístico. En la siguiente tabla se sugieren los
precios de venta de cada vivienda, donde la columna “condición” se refiere a la
posición o área de lote, si es normal, tiene el área estándar, si es mayor área, el lote
tiene mayor área que el estándar, y si es de esquina, su nombre lo indica. El precio
base de una vivienda es de Q 400,000.00 y puede variar con respecto a la condición
del lote y está ajustado por un factor de incremento del 3%, o sea que, un lote de
mayor área o de esquina tiene un mayor precio que el normal.
Tabla No. 15 Precios de venta de las viviendas
Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO
A 1 normal 1 Q 400,000.00
A 2 normal 1 Q 400,000.00
A 3 normal 1 Q 400,000.00
B 1 esquina 1.03 Q 412,000.00
B 2 normal 1 Q 400,000.00
B 3 normal 1 Q 400,000.00
B 4 normal 1 Q 400,000.00
B 5 normal 1 Q 400,000.00
B 6 normal 1 Q 400,000.00
B 7 normal 1 Q 400,000.00
B 8 mayor área 1.03 Q 412,000.00
B 9 normal 1 Q 400,000.00
B 10 normal 1 Q 400,000.00
B 11 normal 1 Q 400,000.00
B 12 normal 1 Q 400,000.00
B 13 normal 1 Q 400,000.00
B 14 normal 1 Q 400,000.00
B 15 normal 1 Q 400,000.00
B 16 normal 1 Q 400,000.00
B 17 normal 1 Q 400,000.00
B 18 normal 1 Q 415,000.00
B 19 normal 1 Q 415,000.00
B 20 normal 1 Q 415,000.00
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Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO
B 21 normal 1 Q 415,000.00
B 22 normal 1 Q 415,000.00
B 23 normal 1 Q 415,000.00
B 24 normal 1 Q 415,000.00
B 25 normal 1 Q 415,000.00
B 26 normal 1 Q 415,000.00
B 27 normal 1 Q 415,000.00
B 28 esquina 1.03 Q 427,450.00
C 1 esquina 1.03 Q 427,450.00
C 2 normal 1 Q 415,000.00
C 3 normal 1 Q 415,000.00
C 4 normal 1 Q 415,000.00
C 5 normal 1 Q 415,000.00
C 6 normal 1 Q 415,000.00
C 7 normal 1 Q 415,000.00
C 8 normal 1 Q 415,000.00
C 9 normal 1 Q 415,000.00
C 10 normal 1 Q 415,000.00
C 11 normal 1 Q 415,000.00
C 12 normal 1 Q 415,000.00
C 13 normal 1 Q 415,000.00
C 14 normal 1 Q 415,000.00
C 15 normal 1 Q 415,000.00
C 16 normal 1 Q 415,000.00
C 17 normal 1 Q 415,000.00
C 18 normal 1 Q 415,000.00
C 19 esquina 1.03 Q 427,450.00
C 20 esquina 1.03 Q 427,450.00
C 21 normal 1 Q 415,000.00
C 22 normal 1 Q 415,000.00
C 23 normal 1 Q 415,000.00
C 24 normal 1 Q 415,000.00
C 25 normal 1 Q 415,000.00
C 26 normal 1 Q 415,000.00
C 27 normal 1 Q 415,000.00
C 28 normal 1 Q 415,000.00
C 29 normal 1 Q 415,000.00
C 30 normal 1 Q 415,000.00
C 31 normal 1 Q 415,000.00
C 32 normal 1 Q 415,000.00
C 33 normal 1 Q 415,000.00
C 34 normal 1 Q 415,000.00
C 35 normal 1 Q 415,000.00
C 36 esquina 1.03 Q 427,450.00
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Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO
D 1 esquina 1.03 Q 427,450.00
D 2 normal 1 Q 415,000.00
D 3 normal 1 Q 415,000.00
D 4 normal 1 Q 415,000.00
D 5 normal 1 Q 415,000.00
D 6 normal 1 Q 415,000.00
D 7 normal 1 Q 415,000.00
D 8 normal 1 Q 415,000.00
D 9 normal 1 Q 415,000.00
D 10 normal 1 Q 415,000.00
D 11 normal 1 Q 415,000.00
D 12 normal 1 Q 415,000.00
D 13 normal 1 Q 415,000.00
D 14 normal 1 Q 415,000.00
D 15 normal 1 Q 415,000.00
D 16 normal 1 Q 415,000.00
D 17 normal 1 Q 415,000.00
D 18 normal 1 Q 415,000.00
D 19 esquina 1.03 Q 427,450.00
Fuente: Elaboración propia
Con respecto a los locales comerciales se utilizó un valor base de Q 8,800.00 por
metro cuadrado construido. De todos los locales solo dos tienen mayor área y
mayor precio, de acuerdo con la siguiente tabla.
Tabla No. 16 Precios de venta de locales comerciales
LOCAL AREA (m2) FACTOR PRECIO
1 50 1 Q 440,000.00
2 50 1 Q 440,000.00
3 50 1 Q 440,000.00
4 50 1 Q 440,000.00
5 115 1 Q 1,012,000.00
6 50 1 Q 440,000.00
7 50 1 Q 440,000.00
8 50 1 Q 440,000.00
9 50 1 Q 440,000.00
10 50 1 Q 440,000.00
11 50 1 Q 440,000.00
12 50 1 Q 440,000.00
13 50 1 Q 440,000.00
14 50 1 Q 440,000.00
15 205 1 Q 1,804,000.00
16 50 1 Q 440,000.00
17 50 1 Q 440,000.00
Fuente: Elaboración propia
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9.3 ANUNCIOS DE PRENSA
Se publicarán anuncios en los principales periódicos del país en las secciones
inmobiliarias para permitir llegar a los compradores potenciales. El anuncio será
diseñado para que salga en la mitad de una página, destacando una imagen donde se
aprecie la fachada de la casa y áreas verdes; tanto la ubicación de cómo llegar al
proyecto, la promoción y números telefónicos para comunicarse con los vendedores.
9.4 VALLAS PUBLICITARIAS
Se colocarán vallas publicitarias justamente en la carretera que conduce de la
ciudad capital hacia San José Pinula, otra al ingreso del municipio de San José Pinula;
estas vallas serán de gran tamaño donde se podrá ver el logotipo y nombre del
proyecto y números telefónicos para comunicarse con los vendedores. Desde el cruce
a San José Pinula, también se colocarán pequeñas vallas con flechas y colores
utilizados para guiar al comprador potencial hasta llegar al proyecto.
9.5 PUBLICIDAD EN INTERNET
Sabiendo que hoy en día el uso del internet es de gran accesibilidad para la
gente, se creará una página web bien estructurada donde se encuentre toda la
información del proyecto, tanto las plantas urbanísticas y plantas arquitectónicas de las
residencias; con toda la información de las dimensiones de lote, ambientes de la casa
y tipo de acabados que se incluyen.
Otro aspecto importante es que habrá una opción donde el cliente interesado
pueda calcular las mensualidades del financiamiento ingresando el enganche que más
le convenga.
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9.6 EVENTOS INMOBILIARIOS
En los últimos años se ha realizado la Expocasa, evento que reúne a la mayor
cantidad de desarrolladores inmobiliarios para promocionar proyectos habitacionales
orientados a diferentes segmentos. En este caso se planea tener un stand con la
mayor información posible del proyecto; se tendrán disponibles trifoliares y volantes.
9.7 VOLANTES PUBLICITARIOS
Se harán volantes publicitarios para repartirlos los fines de semana en puntos
estratégicos tales como centros comerciales cercanos al área del proyecto,
gasolineras, paradas de buses, etc.
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10. ANALISIS FINANCIERO
La mejor manera de plantear y resolver los problemas que implica la planeación
financiera de un proyecto inmobiliario es elaborando el flujo de caja que se espera
tendrá el proyecto.
10.1 FLUJO DE CAJA
El flujo de caja es una relación pormenorizada de todos los ingresos y egresos
asociados al desarrollo del proyecto, con indicación precisa de los momentos en que
se espera que dichos ingresos y egresos sucedan y de las diferencias periódicas entre
estos dos conceptos. Este permite hacer claridad, tanto sobre los factores
determinantes de su eficiencia financiera.
Todo proyecto de inversión lleva asociado a su ejecución un determinado flujo
de caja. Estimar como se desarrollará este flujo de caja es una de las labores más
importantes del planificador financiero, ya que en él se encuentran los elementos
necesarios para decidir si el proyecto es viable, si el proyecto es rentable y además
constituye la herramienta básica para adelantar el control financiero del proyecto.
De aquí surge la necesidad de estructurar el flujo de caja en forma tal que
permita realizar un análisis consistente y suficientemente detallado para obtener los
indicadores financieros de la viabilidad y rentabilidad de proyecto. Por esta razón, el
flujo de caja debe dar información detallada sobre los principales rubros de ingresos y
egresos que implica la ejecución del proyecto, factores importantísimos para el análisis
de la viabilidad del mismo, así como también, sobre los momentos en que se espera
ocurrirán dichos ingresos o egresos, ya que el monto de los ingresos y egresos,
conjuntamente con la programación respectiva determinan la rentabilidad del proyecto.
Entre más se aproxime el listado de ingresos y egresos a los valores reales y fechas
en que sucederán, mayor confianza se podrá tener en que el proyecto pueda llevarse a
cabo porque es viable obtener los recursos financieros que implica su ejecución, y que
pueda lograrse la utilidad y la rentabilidad esperadas sobre el capital invertido.
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Puesto que la elaboración del flujo de caja permite identificar las sumas
requeridas, las sumas disponibles en cada uno de los períodos de tiempo durante los
cuales se desarrollará el proyecto, a partir de esta información se podrá calcular la
diferencia entre los ingresos y egresos. Si los primeros exceden a los segundos,
existe un superávit de caja y por lo tanto el proyecto será viable, pero si se presenta un
déficit acumulado cuantioso o déficit temporales durante varios períodos consecutivos,
imposibles de absorber de una u otra forma, entonces no será viable adelantar el
proyecto bajo la alternativa en análisis. Sin embargo, es posible que pueda
desarrollarse a través de otra alternativa que implique un flujo de caja diferente
(básicamente por cambios posibles en el programa de desembolsos o en la
programación de obra). Si la situación de déficit subsiste para todas las alternativas
que puedan plantearse, definitivamente se concluye que el proyecto no es viable, pero
si se logra que alguna alternativa sea financiable, el proyecto será viable y deberá
analizarse desde el punto de vista de su conveniencia económica. Para esto hay
varias técnicas, siendo las más utilizadas el análisis de rentabilidad y la determinación
del valor presente neto, que serán utilizadas en el estudio de este proyecto.
El proceso de planeación, construcción y venta de un proyecto inmobiliario es
relativamente lento comparado con otros procesos productivos. La mayor o menor
duración de un proyecto inmobiliario, incluidas estas tres etapas, dependerá del
tamaño del mismo, de los sistemas constructivos que se utilicen, de las condiciones
del mercado y en buena parte de la disponibilidad de financiación.
Por esta razón, es necesario elaborar un programa detallado de todos los
ingresos y egresos asociados al proyecto. Para elaborar este programa se tienen
presente los siguientes elementos:
El presupuesto de costos incluyendo la etapa de planeación hasta la liquidación
final del proyecto.
El programa de avance físico de la obra.
La situación del mercado inmobiliario, la cual determinará la velocidad con que
la demanda podrá absorber la oferta que genere el proyecto y los precios de
venta.
Las reglamentaciones vigentes de licencias de construcción y otros permisos.
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Las posibilidades de obtener financiación.
10.2 DESCRIPCIÓN DE LOS INGRESOS
El rubro de los ingresos está compuesto por el dinero recibido por las ventas de
los inmuebles, así que para la proyección de la entrada del dinero, se hace necesaria
la información de la manera como ingresan al flujo de fondos del proyecto.
La información necesaria para determinar con precisión los presupuestos de
ingresos por ventas, comprende la siguiente:
Determinación de las áreas que se pueden vender, por tipo de inmueble, por
cantidad, por ubicación, por tamaño, etc.
Presupuesto de ventas, indicando para cada período la velocidad de ventas, los
incrementos en los precios de venta, el esquema de financiación de las ventas,
las formas de pago, políticas de descuento, etc.
Para una correcta determinación del monto de los ingresos a recibir y su
ubicación a lo largo de la vida del proyecto, o sea, la fecha en que se espera que se
presenten, se deben definir una serie de aspectos, entre los que figuran los siguientes:
Forma que se espera que los compradores de los inmuebles cancelen el valor
de compra de cada uno, indicando la forma de pago de la parte que se
considera como cuota inicial; y la forma de pago de la parte que se considera
como financiación que es cancelada por el comprador de manera indirecta a
través de una entidad del sector financiero.
La magnitud y la fecha en que los dueños del proyecto o sus inversionistas,
deben o se espera aporten la suma de dinero necesaria para la operación del
proyecto.
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10.3 DESCRIPCIÓN DE LOS EGRESOS
Los egresos relacionados con el proyecto están compuestos por la
determinación del aspecto cronológico y de todos los costos, ya sean directamente
relacionados con la construcción o que estén indirectamente relacionados con la
ejecución de las obras.
Para este proyecto se tienen en cuenta la siguiente clasificación de egresos:
Costo del terreno
Costo de urbanizar el terreno
Costo de construcción de las viviendas y comerciales
Gastos indirectos relacionados con el proyecto
Gastos por escrituración de los productos generados por el proyecto
Pago de impuestos
Costos financieros
10.4 INTEGRACIÓN DE COSTOS DEL PROYECTO
Ingresos
Ventas por vivienda Q 35,501,150.00
Unidades 86.00
Ventas por local comercial Q 9,416,000.00
Unidades 17.00
Total Q 44,917,150.00
Costo del terreno
Area del terreno (m2) 18,674.00
Area del terreno (v2) 26,725.30
Precio del terreno por v2 $ 11.00
Tipo de cambio 7.80
Total Q 2,293,030.00
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Costos de Planificación y Licencias
Diseño Urbano Q 57,270.00
Diseño Arquitectónico Q 10,000.00
Diseño estructural de obra civil Q 13,000.00
Estudio de impacto ambiental Q 17,000.00
Licencia de urbanización Q 5,000.00
Aprobación de proyecto FHA Q 2,000.00
Aprobación de planos casas FHA Q 2,000.00
Pago inspecciones FHA Q 197,800.00
Licencia de construcción Q 283,800.00
Total Q 587,870.00
Costos de Urbanización
Movimiento de tierras Q 400,550.00
Drenajes sanitarios Q 182,825.00
Drenajes pluviales Q 181,200.00
Desfogue drenaje pluvial Q 497,425.00
Agua potable Q 155,025.00
Pavimentación Q 704,330.00
Plataformas Q 103,200.00
Energizado y alumbrado público Q 170,940.00
Parque y jardinización urbana Q 156,800.00
Muro perimetral Q 155,232.00
Garita de ingreso Q 236,920.00
Cisterna Q 190,000.00
Planta de tratamiento Q 169,435.00
Total Q 3,303,882.00
Costos de Edificación de Vivienda
Costo por vivienda Q 200,000.00
Unidades 86.00
Total Q 17,200,000.00
Costos de Edificación de Comercio
Costo de local por metro cuadrado Q 1,900.00
Metros Cuadrados 1,070.00
Total Q 2,033,000.00
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Gastos Fijos
Gastos administrativos 4% Q 1,796,686.00
Gastos de publicidad 2% Q 898,343.00
Comisiones 5% Q 2,245,857.50
Total Q 4,940,886.50
10.5 FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO
Para realizar el flujo de caja del proyecto en estudio se utilizaron todos los
valores anteriormente descritos para determinar la rentabilidad del proyecto. En
cuanto a los ingresos se tomó como referencia los precios de venta de las casas de
acuerdo al pronóstico de ventas durante el periodo que dure el proyecto, cabe
mencionar que trabajando bajo el sistema FHA el cliente puede pagar la casa dando
un 5% de enganche pagados en 6 meses y luego se queda con el financiamiento del
95% con una entidad bancaria aprobado por FHA. Ver anexo No. 3
Para los egresos en que se incurrirá durante el tiempo que dure el proyecto se
tomó de la integración de los anteriores cuadros descritos, colocándolos según el
programa de construcción elaborado por la empresa que se subcontratará para realizar
dichos trabajos.
De igual manera se asignó para cada mes los gastos fijos que se deberán de
pagar a lo largo del período, estos gastos comprenden gastos administrativos, que
incluye los sueldos del personal administrativo a cargo del control y supervisión de los
trabajos de construcción, sueldo de secretaria, contador, abogado y un gerente general
de la empresa, incluyendo gastos de alquiler de oficina, papelería, electricidad, etc.
Los gastos de publicidad incluyen todo lo relacionado con promocionar el
proyecto. Se tiene previsto hacer un gasto del 20% en los primeros tres meses para
lanzar a la venta el proyecto y vender las viviendas en base a planos. Luego los
próximos 21 meses se destinarán los 80% restantes del total de gastos de publicidad.
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Para realizar las ventas se contratará a una empresa especializada en bienes
raíces, la cual cobra el 5% por comisiones del total de la venta de cada casa.
A continuación se presentan tres diferentes escenarios que se tiene para realizar
el proyecto, estructurando el flujo de caja en forma tal que permita realizar un análisis
consistente y suficientemente detallado para obtener los indicadores financieros de
rentabilidad del proyecto. En cada escenario se da la información detallada de los
principales rubros de ingresos y egresos en los momentos en que se espera ocurrirán,
y para cada uno se utilizó el 25%, 50% y 65% de deuda respectivamente, con el
propósito de analizar el nivel de endeudamiento que el proyecto puede soportar. Para
el financiamiento bancario se utilizó una tasa del 11% que es la que actualmente se
encuentra en el mercado.
Para cada escenario se evaluó utilizando el análisis de rentabilidad y la
determinación del valor presente neto, que son las herramientas mayormente
utilizadas por las empresas inmobiliarias para determinar que el proyecto logre la
utilidad y rentabilidad esperada sobre el capital invertido.
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Cuadro No. 1 FLUJO DE CAJA CON 25% DEUDA
MES Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero
0 1 2 3 4 5 6
INGRESOS
Apalancamiento financiero Q1,823,257.50
Aporte inversionistas Q5,469,772.50
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Total Ingresos Q0.00 Q7,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q2,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño Q26,756.67 Q26,756.67 Q26,756.67
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental Q17,000.00
Licencia de urbanización Q5,000.00
Aprobación de proyecto FHA Q2,000.00
Aprobación de planos casas FHA Q2,000.00
Pago inspecciones FHA
Licencia de construcción
Urbanización
Movimiento de tierras Q200,275.00 Q200,275.00
Drenajes sanitarios Q60,941.67 Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00 Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q84,519.60
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53
Comisiones
Intereses por préstamo Q16,713.19 Q16,087.43 Q15,455.93 Q14,818.65 Q14,175.52 Q13,526.50
Total Egresos Q0.00 Q2,336,499.86 Q42,844.10 Q68,212.60 Q271,240.09 Q476,458.22 Q494,224.97
UTILIDAD BRUTA Q0.00 Q4,956,530.14 -Q42,844.10 -Q68,212.60 -Q271,240.09 -Q476,458.22 -Q494,224.97
ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00
UTILIDAD NETA Q0.00 Q4,956,530.14 -Q42,844.10 -Q68,212.60 -Q271,240.09 -Q476,458.22 -Q494,224.97
Terreno -Q2,293,030.00
Capital de trabajo -Q5,000,000.00
Préstamo Q1,823,257.50
Amortización de préstamo -Q68,264.90 -Q68,890.66 -Q69,522.16 -Q70,159.44 -Q70,802.57 -Q71,451.59
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q5,469,772.50 Q4,888,265.24 -Q111,734.76 -Q137,734.76 -Q341,399.53 -Q547,260.79 -Q565,676.56
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MES Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto
7 8 9 10 11 12 13
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q0.00 Q44,000.00 Q178,200.00 Q222,200.00 Q266,200.00 Q310,200.00 Q382,800.00
Residencia Q0.00 Q13,433.33 Q26,766.67 Q40,200.00 Q53,533.33 Q66,866.67 Q80,700.00
Total Ingresos Q0.00 Q57,433.33 Q204,966.67 Q262,400.00 Q319,733.33 Q377,066.67 Q463,500.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33 Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q91,562.90 Q422,598.00 Q105,649.50
Plataformas Q4,800.00 Q4,800.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana Q78,400.00 Q78,400.00
Muro perimetral
Garita de ingreso Q78,973.33 Q78,973.33 Q78,973.33
Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33
Planta de tratamiento Q56,478.33 Q56,478.33 Q56,478.33
Edificación Residencia Q200,000.00 Q400,000.00 Q600,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53 Q59,889.53 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q2,871.67 Q10,248.33 Q13,120.00 Q15,986.67 Q18,853.33
Intereses por préstamo Q12,871.52 Q12,210.55 Q11,543.51 Q10,870.36 Q10,191.04 Q9,505.49 Q8,813.66
Total Egresos Q493,569.99 Q385,617.75 Q532,182.21 Q291,615.55 Q910,265.07 Q1,112,446.19 Q1,179,742.69
UTILIDAD BRUTA -Q493,569.99 -Q328,184.42 -Q327,215.54 -Q29,215.55 -Q590,531.73 -Q735,379.52 -Q716,242.69
ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00
UTILIDAD NETA -Q493,569.99 -Q331,630.42 -Q339,513.54 -Q44,959.55 -Q609,715.73 -Q758,003.52 -Q744,052.69
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q72,106.57 -Q72,767.54 -Q73,434.58 -Q74,107.73 -Q74,787.05 -Q75,472.60 -Q76,164.43
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q565,676.56 -Q404,397.96 -Q412,948.12 -Q119,067.29 -Q684,502.79 -Q833,476.12 -Q820,217.12
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61
MES Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo
14 15 16 17 18 19 20
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q998,800.00 Q2,171,400.00 Q864,600.00 Q820,600.00 Q776,600.00 Q1,104,400.00 Q660,000.00
Residencia Q1,612,500.00 Q1,601,807.50 Q1,613,607.50 Q1,602,707.50 Q1,603,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00
Total Ingresos Q2,611,300.00 Q3,773,207.50 Q2,478,207.50 Q2,423,307.50 Q2,379,807.50 Q2,764,607.50 Q2,320,415.00
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q9,600.00
Energizado y alumbrado público Q56,980.00 Q56,980.00 Q56,980.00
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral Q51,744.00 Q51,744.00 Q51,744.00
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00 Q323,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q23,175.00 Q130,565.00 Q188,660.38 Q123,910.38 Q121,165.38 Q118,990.38 Q138,230.38
Intereses por préstamo Q8,115.49 Q7,410.91 Q6,699.88 Q5,982.33 Q5,258.20 Q4,527.44 Q3,789.97
Total Egresos Q1,349,783.51 Q1,456,468.94 Q1,513,853.28 Q1,377,661.73 Q1,048,792.60 Q1,036,286.84 Q1,054,789.37
UTILIDAD BRUTA Q1,261,516.49 Q2,316,738.56 Q964,354.22 Q1,045,645.77 Q1,331,014.90 Q1,728,320.66 Q1,265,625.63
ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05
UTILIDAD NETA Q1,104,838.49 Q2,090,346.11 Q815,661.77 Q900,247.32 Q1,164,428.37 Q1,534,798.14 Q1,103,196.58
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q76,862.61 -Q77,567.18 -Q78,278.21 -Q78,995.76 -Q79,719.89 -Q80,450.66 -Q81,188.12
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q1,027,975.88 Q2,012,778.93 Q737,383.56 Q821,251.56 Q1,084,708.48 Q1,454,347.48 Q1,022,008.46
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
_________________________________________________________
62
MES Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre
21 22 23 24 25 26 27
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q616,000.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,683,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
Total Ingresos Q2,299,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q116,020.75 Q114,993.13 Q83,010.38 Q83,010.38 Q83,020.75 Q83,020.75 Q84,193.13
Intereses por préstamo Q3,045.75 Q2,294.70 Q1,536.77 Q771.89
Total Egresos Q1,031,835.52 Q1,030,056.85 Q997,316.17 Q996,551.29 Q995,789.78 Q995,789.78 Q996,962.15
UTILIDAD BRUTA Q1,268,026.98 Q630,150.65 Q662,891.33 Q663,863.71 Q664,625.22 Q688,072.72 Q663,245.35
ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53
UTILIDAD NETA Q1,107,036.60 Q513,936.12 Q546,676.80 Q547,634.66 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q81,932.34 -Q82,683.39 -Q83,441.32 -Q84,206.20
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q1,025,104.26 Q431,252.73 Q463,235.48 Q463,428.46 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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63
MES Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
28 29 30 31 32 33 34 35
INGRESOS
Apalancamiento
Aporte inv.
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
Total Ingresos Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
EGRESOS
Terreno
Planificación
Licencias
Est. Impacto ambiental
Licencia de urba.
proyecto FHA
casas FHA
Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00
Licencia const. Q13,200.00 Q13,200.00 Q19,800.00
Urbanización
Mov. de tierras
Dren. sanitarios
Dren. pluviales
Desfogue pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energ. y alumb.
Parque y jard.
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de trat.
Edificación Res. Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q700,000.00 Q500,000.00 Q300,000.00 Q100,000.00
Edificación Com.
Gastos fijos
Gastos adm. Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q83,010.38 Q83,361.40 Q82,669.73 Q83,150.44 Q81,276.02 Q80,584.35 Q79,892.69 Q118,866.38
Intereses
Total Egresos Q995,779.40 Q996,130.42 Q967,816.17 Q953,096.88 Q837,422.46 Q636,730.79 Q436,039.13 Q275,012.81
UTILIDAD BRUTA Q671,448.51 Q657,264.16 Q695,192.58 Q672,423.54 Q774,264.63 Q961,122.96 Q1,941,288.38 -Q275,012.81
ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00
UTILIDAD NETA Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización
FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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64
Cuadro No. 2 FLUJO DE CAJA CON 50% DE DEUDA
MES Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero
0 1 2 3 4 5 6
INGRESOS
Apalancamiento financiero Q3,646,515.00
Aporte inversionistas Q3,646,515.00
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Total Ingresos Q0.00 Q7,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q2,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño Q26,756.67 Q26,756.67 Q26,756.67
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental Q17,000.00
Licencia de urbanización Q5,000.00
Aprobación de proyecto FHA Q2,000.00
Aprobación de planos casas FHA Q2,000.00
Pago inspecciones FHA
Licencia de construcción
Urbanización
Movimiento de tierras Q200,275.00 Q200,275.00
Drenajes sanitarios Q60,941.67 Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00 Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q84,519.60
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53
Comisiones
Intereses por préstamo Q33,426.39 Q32,174.86 Q30,911.87 Q29,637.30 Q28,351.04 Q27,052.99
Total Egresos Q0.00 Q2,353,213.05 Q58,931.53 Q83,668.54 Q286,058.73 Q490,633.74 Q507,751.46
UTILIDAD BRUTA Q0.00 Q4,939,816.95 -Q58,931.53 -Q83,668.54 -Q286,058.73 -Q490,633.74 -Q507,751.46
ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00
UTILIDAD NETA Q0.00 Q4,939,816.95 -Q58,931.53 -Q83,668.54 -Q286,058.73 -Q490,633.74 -Q507,751.46
Terreno -Q2,293,030.00
Capital de trabajo -Q5,000,000.00
Préstamo Q3,646,515.00
Amortización de préstamo -Q136,529.79 -Q137,781.32 -Q139,044.31 -Q140,318.88 -Q141,605.14 -Q142,903.19
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q3,646,515.00 Q4,803,287.15 -Q196,712.85 -Q222,712.85 -Q426,377.62 -Q632,238.89 -Q650,654.65
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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65
MES Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto
7 8 9 10 11 12 13
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q0.00 Q44,000.00 Q178,200.00 Q222,200.00 Q266,200.00 Q310,200.00 Q382,800.00
Residencia Q0.00 Q13,433.33 Q26,766.67 Q40,200.00 Q53,533.33 Q66,866.67 Q80,700.00
Total Ingresos Q0.00 Q57,433.33 Q204,966.67 Q262,400.00 Q319,733.33 Q377,066.67 Q463,500.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33 Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q91,562.90 Q422,598.00 Q105,649.50
Plataformas Q4,800.00 Q4,800.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana Q78,400.00 Q78,400.00
Muro perimetral
Garita de ingreso Q78,973.33 Q78,973.33 Q78,973.33
Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33
Planta de tratamiento Q56,478.33 Q56,478.33 Q56,478.33
Edificación Residencia Q200,000.00 Q400,000.00 Q600,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53 Q59,889.53 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q2,871.67 Q10,248.33 Q13,120.00 Q15,986.67 Q18,853.33
Intereses por préstamo Q25,743.05 Q24,421.09 Q23,087.02 Q21,740.72 Q20,382.08 Q19,010.98 Q17,627.32
Total Egresos Q506,441.52 Q397,828.30 Q543,725.72 Q302,485.92 Q920,456.11 Q1,121,951.68 Q1,188,556.35
UTILIDAD BRUTA -Q506,441.52 -Q340,394.96 -Q338,759.05 -Q40,085.92 -Q600,722.77 -Q744,885.01 -Q725,056.35
ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00
UTILIDAD NETA -Q506,441.52 -Q343,840.96 -Q351,057.05 -Q55,829.92 -Q619,906.77 -Q767,509.01 -Q752,866.35
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q144,213.13 -Q145,535.09 -Q146,869.16 -Q148,215.46 -Q149,574.10 -Q150,945.20 -Q152,328.86
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q650,654.65 -Q489,376.05 -Q497,926.21 -Q204,045.38 -Q769,480.88 -Q918,454.21 -Q905,195.21
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
_________________________________________________________
66
MES Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo
14 15 16 17 18 19 20
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q998,800.00 Q2,171,400.00 Q864,600.00 Q820,600.00 Q776,600.00 Q1,104,400.00 Q660,000.00
Residencia Q1,612,500.00 Q1,601,807.50 Q1,613,607.50 Q1,602,707.50 Q1,603,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00
Total Ingresos Q2,611,300.00 Q3,773,207.50 Q2,478,207.50 Q2,423,307.50 Q2,379,807.50 Q2,764,607.50 Q2,320,415.00
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q9,600.00
Energizado y alumbrado público Q56,980.00 Q56,980.00 Q56,980.00
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral Q51,744.00 Q51,744.00 Q51,744.00
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00 Q323,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q23,175.00 Q130,565.00 Q188,660.38 Q123,910.38 Q121,165.38 Q118,990.38 Q138,230.38
Intereses por préstamo Q16,230.97 Q14,821.82 Q13,399.76 Q11,964.66 Q10,516.40 Q9,054.87 Q7,579.94
Total Egresos Q1,357,899.00 Q1,463,879.85 Q1,520,553.16 Q1,383,644.06 Q1,054,050.80 Q1,040,814.27 Q1,058,579.34
UTILIDAD BRUTA Q1,253,401.00 Q2,309,327.65 Q957,654.34 Q1,039,663.44 Q1,325,756.70 Q1,723,793.23 Q1,261,835.66
ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05
UTILIDAD NETA Q1,096,723.00 Q2,082,935.20 Q808,961.89 Q894,264.99 Q1,159,170.17 Q1,530,270.70 Q1,099,406.61
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q153,725.21 -Q155,134.36 -Q156,556.42 -Q157,991.52 -Q159,439.78 -Q160,901.31 -Q162,376.24
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q942,997.79 Q1,927,800.84 Q652,405.47 Q736,273.47 Q999,730.39 Q1,369,369.39 Q937,030.37
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
_________________________________________________________
67
MES Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre
21 22 23 24 25 26 27
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q616,000.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,683,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
Total Ingresos Q2,299,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q116,020.75 Q114,993.13 Q83,010.38 Q83,010.38 Q83,020.75 Q83,020.75 Q84,193.13
Intereses por préstamo Q6,091.49 Q4,589.40 Q3,073.54 Q1,543.78
Total Egresos Q1,034,881.27 Q1,032,351.55 Q998,852.94 Q997,323.18 Q995,789.78 Q995,789.78 Q996,962.15
UTILIDAD BRUTA Q1,264,981.23 Q627,855.95 Q661,354.56 Q663,091.82 Q664,625.22 Q688,072.72 Q663,245.35
ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53
UTILIDAD NETA Q1,103,990.85 Q511,641.42 Q545,140.03 Q546,862.77 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q163,864.69 -Q165,366.78 -Q166,882.64 -Q168,412.40
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q940,126.17 Q346,274.64 Q378,257.39 Q378,450.37 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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68
MES Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
28 29 30 31 32 33 34 35
INGRESOS
Apalancamiento
Aporte inv.
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
Total Ingresos Q1,667,227.92 Q1,653,394.58 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
EGRESOS
Terreno
Planificación
Licencias
Est. Impacto ambiental
Licencia de urba.
proyecto FHA
casas FHA
Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00
Licencia const. Q13,200.00 Q13,200.00 Q19,800.00
Urbanización
Mov. de tierras
Dren. sanitarios
Dren. pluviales
Desfogue pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energ. y alumb.
Parque y jard.
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de trat.
Edificación Res. Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q700,000.00 Q500,000.00 Q300,000.00 Q100,000.00
Edificación Com.
Gastos fijos
Gastos adm. Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q83,010.38 Q83,361.40 Q82,669.73 Q83,150.44 Q81,276.02 Q80,584.35 Q79,892.69 Q118,866.38
Intereses
Total Egresos Q995,779.40 Q996,130.42 Q967,816.17 Q953,096.88 Q837,422.46 Q636,730.79 Q436,039.13 Q275,012.81
UTILIDAD BRUTA Q671,448.51 Q657,264.16 Q695,192.58 Q672,423.54 Q774,264.63 Q961,122.96 Q1,941,288.38 -Q275,012.81
ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00
UTILIDAD NETA Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización
FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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69
Cuadro No. 3 FLUJO DE EFECTIVO CON 65% DE DEUDA
MES Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero
0 1 2 3 4 5 6
INGRESOS
Apalancamiento financiero Q4,740,469.50
Aporte inversionistas Q2,552,560.50
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Total Ingresos Q0.00 Q7,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q2,293,030.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño Q26,756.67 Q26,756.67 Q26,756.67
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental Q17,000.00
Licencia de urbanización Q5,000.00
Aprobación de proyecto FHA Q2,000.00
Aprobación de planos casas FHA Q2,000.00
Pago inspecciones FHA
Licencia de construcción
Urbanización
Movimiento de tierras Q200,275.00 Q200,275.00
Drenajes sanitarios Q60,941.67 Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00 Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q84,519.60
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53
Comisiones
Intereses por préstamo Q43,454.30 Q41,827.32 Q40,185.43 Q38,528.48 Q36,856.35 Q35,168.89
Total Egresos Q0.00 Q2,363,240.97 Q68,583.99 Q92,942.10 Q294,949.92 Q499,139.06 Q515,867.36
UTILIDAD BRUTA Q0.00 Q4,929,789.03 -Q68,583.99 -Q92,942.10 -Q294,949.92 -Q499,139.06 -Q515,867.36
ISR Q0.00 Q0.00 Q0.00
UTILIDAD NETA Q0.00 Q4,929,789.03 -Q68,583.99 -Q92,942.10 -Q294,949.92 -Q499,139.06 -Q515,867.36
Terreno -Q2,293,030.00
Capital de trabajo -Q5,000,000.00
Préstamo Q4,740,469.50
Amortización de préstamo -Q177,488.73 -Q179,115.71 -Q180,757.61 -Q182,414.55 -Q184,086.68 -Q185,774.15
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q2,552,560.50 Q4,752,300.30 -Q247,699.70 -Q273,699.70 -Q477,364.47 -Q683,225.74 -Q701,641.51
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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70
MES Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto
7 8 9 10 11 12 13
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q0.00 Q44,000.00 Q178,200.00 Q222,200.00 Q266,200.00 Q310,200.00 Q382,800.00
Residencia Q0.00 Q13,433.33 Q26,766.67 Q40,200.00 Q53,533.33 Q66,866.67 Q80,700.00
Total Ingresos Q0.00 Q57,433.33 Q204,966.67 Q262,400.00 Q319,733.33 Q377,066.67 Q463,500.00
EGRESOS
Compra de Terreno Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios Q60,941.67
Drenajes pluviales Q60,400.00
Desfogue drenaje pluvial Q165,808.33 Q165,808.33
Agua potable Q77,512.50
Pavimentación Q91,562.90 Q422,598.00 Q105,649.50
Plataformas Q4,800.00 Q4,800.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana Q78,400.00 Q78,400.00
Muro perimetral
Garita de ingreso Q78,973.33 Q78,973.33 Q78,973.33
Cisterna Q63,333.33 Q63,333.33 Q63,333.33
Planta de tratamiento Q56,478.33 Q56,478.33 Q56,478.33
Edificación Residencia Q200,000.00 Q400,000.00 Q600,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q59,889.53 Q59,889.53 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q2,871.67 Q10,248.33 Q13,120.00 Q15,986.67 Q18,853.33
Intereses por préstamo Q33,465.96 Q31,747.42 Q30,013.13 Q28,262.94 Q26,496.70 Q24,714.28 Q22,915.51
Total Egresos Q514,164.43 Q405,154.62 Q550,651.82 Q309,008.13 Q926,570.73 Q1,127,654.97 Q1,193,844.54
UTILIDAD BRUTA -Q514,164.43 -Q347,721.29 -Q345,685.16 -Q46,608.13 -Q606,837.40 -Q750,588.31 -Q730,344.54
ISR Q0.00 Q3,446.00 Q12,298.00 Q15,744.00 Q19,184.00 Q22,624.00 Q27,810.00
UTILIDAD NETA -Q514,164.43 -Q351,167.29 -Q357,983.16 -Q62,352.13 -Q626,021.40 -Q773,212.31 -Q758,154.54
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q187,477.07 -Q189,195.61 -Q190,929.91 -Q192,680.10 -Q194,446.33 -Q196,228.76 -Q198,027.52
SALDO FLUJO DE EFECTIVO -Q701,641.51 -Q540,362.91 -Q548,913.06 -Q255,032.23 -Q820,467.73 -Q969,441.06 -Q956,182.06
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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71
MES Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo
14 15 16 17 18 19 20
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q998,800.00 Q2,171,400.00 Q864,600.00 Q820,600.00 Q776,600.00 Q1,104,400.00 Q660,000.00
Residencia Q1,612,500.00 Q1,601,807.50 Q1,613,607.50 Q1,602,707.50 Q1,603,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00
Total Ingresos Q2,611,300.00 Q3,773,207.50 Q2,478,207.50 Q2,423,307.50 Q2,379,807.50 Q2,764,607.50 Q2,320,415.00
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q12,000.00 Q9,600.00
Energizado y alumbrado público Q56,980.00 Q56,980.00 Q56,980.00
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral Q51,744.00 Q51,744.00 Q51,744.00
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial Q285,000.00 Q285,000.00 Q285,000.00 Q323,000.00
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q23,175.00 Q130,565.00 Q188,660.38 Q123,910.38 Q121,165.38 Q118,990.38 Q138,230.38
Intereses por préstamo Q21,100.26 Q19,268.37 Q17,419.69 Q15,554.05 Q13,671.32 Q11,771.33 Q9,853.92
Total Egresos Q1,362,768.29 Q1,468,326.40 Q1,524,573.09 Q1,387,233.46 Q1,057,205.73 Q1,043,530.73 Q1,060,853.33
UTILIDAD BRUTA Q1,248,531.71 Q2,304,881.10 Q953,634.41 Q1,036,074.04 Q1,322,601.77 Q1,721,076.77 Q1,259,561.67
ISR Q156,678.00 Q226,392.45 Q148,692.45 Q145,398.45 Q166,586.53 Q193,522.53 Q162,429.05
UTILIDAD NETA Q1,091,853.71 Q2,078,488.65 Q804,941.96 Q890,675.59 Q1,156,015.25 Q1,527,554.24 Q1,097,132.62
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q199,842.77 -Q201,674.67 -Q203,523.35 -Q205,388.98 -Q207,271.71 -Q209,171.70 -Q211,089.11
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q892,010.94 Q1,876,813.99 Q601,418.61 Q685,286.61 Q948,743.54 Q1,318,382.54 Q886,043.51
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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72
MES Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre
21 22 23 24 25 26 27
INGRESOS
Apalancamiento financiero
Aporte inversionistas
Local comercial Q616,000.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,683,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
Total Ingresos Q2,299,862.50 Q1,660,207.50 Q1,660,207.50 Q1,660,415.00 Q1,660,415.00 Q1,683,862.50 Q1,660,207.50
EGRESOS
Compra de Terreno
Planificación y Diseño
Licencias y Permisos
Estudio de impacto ambiental
Licencia de urbanización
Aprobación de proyecto FHA
Aprobación de planos casas FHA
Pago inspecciones FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00
Licencia de construcción Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00 Q13,200.00
Urbanización
Movimiento de tierras
Drenajes sanitarios
Drenajes pluviales
Desfogue drenaje pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energizado y alumbrado público
Parque y jardinización urbana
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de tratamiento
Edificación Residencia Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00
Edificación Comercial
Gastos fijos
Gastos administrativos Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de publicidad Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q116,020.75 Q114,993.13 Q83,010.38 Q83,010.38 Q83,020.75 Q83,020.75 Q84,193.13
Intereses por préstamo Q7,918.94 Q5,966.22 Q3,995.60 Q2,006.91
Total Egresos Q1,036,708.72 Q1,033,728.37 Q999,775.00 Q997,786.32 Q995,789.78 Q995,789.78 Q996,962.15
UTILIDAD BRUTA Q1,263,153.78 Q626,479.13 Q660,432.50 Q662,628.68 Q664,625.22 Q688,072.72 Q663,245.35
ISR Q160,990.38 Q116,214.53 Q116,214.53 Q116,229.05 Q116,229.05 Q117,870.38 Q116,214.53
UTILIDAD NETA Q1,102,163.41 Q510,264.60 Q544,217.97 Q546,399.63 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización de préstamo -Q213,024.09 -Q214,976.82 -Q216,947.44 -Q218,936.12
SALDO FLUJO DE EFECTIVO Q889,139.31 Q295,287.79 Q327,270.54 Q327,463.51 Q548,396.17 Q570,202.35 Q547,030.82
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MES Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
28 29 30 31 32 33 34 35
INGRESOS
Apalancamiento
Aporte inv.
Local comercial Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00 Q0.00
Residencia Q1,667,227.
92 Q1,653,394.5
8 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
Total Ingresos Q1,667,227.
92 Q1,653,394.5
8 Q1,663,008.75 Q1,625,520.42 Q1,611,687.08 Q1,597,853.75 Q2,377,327.50 Q0.00
EGRESOS
Terreno
Planificación
Licencias
Est. Impacto ambiental
Licencia de urba.
proyecto FHA
casas FHA
Inspec. FHA Q9,200.00 Q9,200.00 Q9,200.00 Q13,800.00
Licencia const. Q13,200.00 Q13,200.00 Q19,800.00
Urbanización
Mov. de tierras
Dren. sanitarios
Dren. pluviales
Desfogue pluvial
Agua potable
Pavimentación
Plataformas
Energ. y alumb.
Parque y jard.
Muro perimetral
Garita de ingreso
Cisterna
Planta de trat.
Edificación Res. Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q800,000.00 Q700,000.00 Q500,000.00 Q300,000.00 Q100,000.00
Edificación Com.
Gastos fijos
Gastos adm. Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44 Q56,146.44
Gastos de pub. Q34,222.59 Q34,222.59
Comisiones Q83,010.38 Q83,361.40 Q82,669.73 Q83,150.44 Q81,276.02 Q80,584.35 Q79,892.69 Q118,866.38
Intereses
Total Egresos Q995,779.40 Q996,130.42 Q967,816.17 Q953,096.88 Q837,422.46 Q636,730.79 Q436,039.13 Q275,012.81
UTILIDAD BRUTA Q671,448.51 Q657,264.16 Q695,192.58 Q672,423.54 Q774,264.63 Q961,122.96 Q1,941,288.38 -Q275,012.81
ISR Q116,705.95 Q115,737.62 Q116,410.61 Q113,786.43 Q112,818.10 Q111,849.76 Q166,412.93 Q0.00
UTILIDAD NETA Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
Terreno
Capital de trabajo
Préstamo
Amortización
FLUJO Q554,742.56 Q541,526.54 Q578,781.97 Q558,637.11 Q661,446.53 Q849,273.20 Q1,774,875.45 -Q275,012.81
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Cuadro No. 4 Comparación de escenarios
Escenario % de deuda VAN TIR
1 25% (Q1,751,792.06) 7.04%
2 50% (Q641,767.81) 9.40%
3 65% Q24,246.74 16.07%
Fuente: Elaboración propia
El anterior cuadro resume los 3 escenarios que se evaluaron para este
proyecto, dando como mejor resultado el escenario 3, ya que se obtiene un VAN
positivo de Q 24,246.74, tomando en cuenta que los inversionistas esperan por lo
menos el 15% de retorno sobre la inversión; y una tasa interna de retorno del 16.07%
justamente arriba de lo esperado.
El siguiente cuadro muestra la relación entre los ingresos y egresos del
escenario 3, donde se aprecia gráficamente que en el mes 1 es donde se hace el
préstamo y se compra el terreno, en los siguientes meses se procede al desarrollo de
la urbanización donde los egresos son mayores que los ingresos. Pero es en el mes
14 donde se empiezan las ventas y se logra tener mayores ingresos que egresos y el
proyecto se vuelve autofinanciable.
Cuadro No. 5 Ingresos Vrs Egresos
Fuente: Elaboración propia
Q0.00
Q1,000,000.00
Q2,000,000.00
Q3,000,000.00
Q4,000,000.00
Q5,000,000.00
Q6,000,000.00
Q7,000,000.00
Q8,000,000.00
1 3 5 7 9 11131517192123252729313335
Din
ero
Mes
INGRESOS
EGRESOS
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11. CONCLUSIONES
Un proyecto inmobiliario es una combinación, en un determinado momento, de
ubicación, diseño, segmento a captar, competencia, comercialización y financiación lo
que lo hace único e irrepetible.
En este proyecto se evaluaron diferentes alternativas de financiamiento,
concluyendo que mientras más alto era el grado de apalancamiento, mayor es la tasa
de retorno sobre la inversión de los inversionistas. El escenario 3 fue la mejor
alternativa, obteniendo un VAN de Q 24,246.74 y una tasa interna de retorno de
16.07%.
Los proyectos de inversión inmobiliaria, por su duración y cifras involucradas,
enfrentan demasiadas incertidumbres en lo referente a costos, precios de venta,
duración de la obra y al horizonte del proyecto. Por tal razón, es necesario el estudio
de mercado para conocer las necesidades de la demanda y a los competidores
actuales, así como una evaluación minuciosa de los costos de construcción en que se
debe incurrir en el tiempo que dure la obra.
Un estudio adecuado del plan de marketing que tome en cuenta las fuerzas del
mercado actual, y satisfaga los deseos y necesidades del segmento objetivo más
efectiva que los competidores, reducirá ampliamente el riesgo del proyecto a
desarrollar.
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12. RECOMENDACIONES
Es primordial conocer las diferentes variables que afectan directa e
indirectamente un proyecto inmobiliario con la finalidad de que el inversionista tome las
decisiones adecuadas a la hora de cuantificar las ventajas y desventajas que implica
asignar recursos para el desarrollo del mismo.
Es de suma importancia realizar constantemente evaluaciones de las diferentes
alternativas de inversión para proyectos inmobiliarios, ya que impacta directamente en
el retorno esperado de la inversión.
El sector construcción es vulnerable a las crisis financieras globales, y para
este efecto las empresas inmobiliarias deben de asesorarse técnica y
económicamente para poder evaluar las factibilidades de los proyectos y no poner en
riesgo el capital de inversión.
Se recomienda manejar algún tipo de holgura a la hora de calcular el costo por
metro cuadrado de construcción de las viviendas y locales comerciales debido a que
los precios tienden a variar según la situación financiera global; esto permitiría hacer
mejores estimaciones financieras.
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13. GLOSARIO
Acreedor: Persona o entidad a la que se debe dinero.
Amortización: Cuando se refiere a activos de larga vida, generalmente significa asignar
los costos de los activos intangibles a los periodos que se benefician con ellos.
Arrendamiento: Contrato en virtud del cual un propietario concede el uso de una
propiedad a otro, a cambio de pagos de alquilar.
Consumidor: Persona u organización que demanda bienes o servicios proporcionados
por el productor o el proveedor de bienes o servicios.
Crédito: Es una manifestación en dinero donde una persona física o jurídica se
compromete a devolver la cantidad solicitada en el tiempo o plazo definido según las
condiciones establecidas para dicho préstamo más los intereses devengados.
Curvas Isócronas: Trazo de líneas curvas que indican tiempos de desplazamiento,
lugares situados a una misma distancia en tiempo desde un punto determinado.
Demanda: Cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser adquiridos por un
consumidor o conjunto de consumidores.
Deudor: Individuo o entidad que de debe dinero a otro.
Estado de resultados: Informe que resume los ingresos y gastos de una compañía;
mide el rendimiento de una organización por medio de comparar sus logros con sus
esfuerzos.
Finca: Es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de
terreno.
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Factibilidad: Se refiere a la disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo
los objetivos o metas señaladas.
Financiamiento: Medio que permite conseguir efectivo y créditos necesarios para
producir, transportar, almacenar, promover, vender y comprar productos.
Hipoteca: Es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye
para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien, el cual, aunque
agravado, permanece en poder de su propietario.
Inflación: Reducción general del poder adquisitivo de una unidad monetaria.
Oferta: Es la cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a
vender a los distintos precios de mercado.
PIB: Producto interno bruto, es una medida macroeconómica que expresa el valor
monetario de la producción de bienes y servicios de un país durante un periodo
determinado de tiempo.
Promesa: Es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan, dentro de
cierto lapso, sea por vencimiento de un plano o por el cumplimiento de una condición,
a celebrar un contrato futuro determinado.
Promoción: Comunicación de información entre el vendedor y los posibles
compradores u otros miembros del canal, con el fin de influir en las actitudes y en el
comportamiento.
Publicidad: Cualquier forma pagada de presentación no personal de ideas, bienes o
servicios, por un patrocinador conocido.
Rentabilidad: Capacidad de una compañía de ofrecer a los inversionistas determinada
tasa de rendimiento sobre su inversión.
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Segmentación de mercado: Proceso de dos etapas, designación de los mercados
generales de productos y segmentación de esos mercados generales con el fin de
seleccionar mercados meta y diseñar combinaciones adecuadas de marketing.
Tasa de rendimiento: Rédito ganado por un inversionista, que se expresa como
porcentaje de la cantidad invertida.
Valor presente: Valor actual de una entrada o salida futura de efectivo.
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14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
NASSIR Sapag Chain, Proyectos de Inversión: Formulación y Evaluación. 2ª edición,
Pearson Educación, Chile, 2011. 544 p.
McCARTHY y PERREAULT, Marketing. 11 edición, Madrid: Editorial McGraw Hill,
1997. 814 p.
ALCORTA Repetto, Evaluación de proyectos de Inversión Inmobiliarios. Argentina,
2010. 140 p.
Hincapié E. y Durán W. Evaluación financiera de proyectos inmobiliarios: variables que
intervienen en su elaboración. Tesis Universidad de Medellin, Colombia, 2006. 51 p.
Rocasermeño J. Estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario habitacional en
Santa Catarina Pinula. Tesis Universidad Francisco Marroquín, Guatemala, 2004. 64 p.
Superintendencia de Bancos. Análisis de sectores económicos. 15-16. 2011.
Cámara Guatemalteca de la Construcción. Boletín economía de la construcción (19):
16-26. 2011.
Unidad para el Desarrollo de Vivienda Popular (UDEVIPO). Plan operativo anual 2012.
Instituto Nacional de Estadística. Encuesta nacional de empleo e ingresos. 2011
Centro de Estudios Urbanos y Regionales. El anillo metropolitano: su impacto en el
crecimiento urbano de las cabeceras municipales del área metropolitana de
Guatemala. 2003.
Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Colección estadística
departamental. Cifras para el desarrollo humana Guatemala. 2011.
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15. ANEXOS
Anexo 1. Planta amueblada de la vivienda
Terreno de 6.00 x 19.00
100 m2 de construcción
3 dormitorios
3 baños
Dormitorio principal con walk-in closet
Sala-comedor
Bodega
Cocina independiente
Parqueo para 2 automóviles
Jardín interior
Amplio jardín
No incluye closets ni muebles de cocina
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Anexo 2. Planta de la urbanización
AREA RESIDENCIAL AREA COMERCIAL
Acceso asfaltado
Urbanización con amplias calles
Amplias áreas verdes
Parque con cancha polideportiva
Garita y muro perimetral
Parqueos de visita
17 locales comerciales
50 m2 de construcción
Excelente ubicación
25 parqueos
Entrada y salida independiente con
garita de control
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Anexo 3. Plan de ventas
Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES
A 1 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8
A 2 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8
A 3 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 8
B 1 esquina 1.03 Q 412,000.00 Q 20,600.00 Q 391,400.00 8
B 2 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9
B 3 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9
B 4 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9
B 5 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 9
B 6 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10
B 7 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10
B 8 mayor área 1.03 Q 412,000.00 Q 20,600.00 Q 391,400.00 10
B 9 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 10
B 10 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11
B 11 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11
B 12 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11
B 13 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 11
B 14 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12
B 15 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12
B 16 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12
B 17 normal 1 Q 400,000.00 Q 20,000.00 Q 380,000.00 12
B 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13
B 19 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13
B 20 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13
B 21 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 13
B 22 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14
B 23 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14
B 24 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14
B 25 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 14
B 26 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 15
B 27 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 15
B 28 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 15
C 1 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 15
C 2 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16
C 3 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16
C 4 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16
C 5 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 16
C 6 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17
C 7 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17
C 8 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17
C 9 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 17
C 10 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18
C 11 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18
C 12 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18
C 13 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 18
C 14 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19
C 15 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19
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Mz LOTE CONDICION FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES
C 16 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19
C 17 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 19
C 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 20
C 19 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 20
C 20 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 20
C 21 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 20
C 22 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21
C 23 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21
C 24 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21
C 25 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 21
C 26 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22
C 27 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22
C 28 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22
C 29 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 22
C 30 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23
C 31 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23
C 32 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23
C 33 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 23
C 34 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 24
C 35 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 24
C 36 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 24
D 1 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 24
D 2 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25
D 3 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25
D 4 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25
D 5 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 25
D 6 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26
D 7 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26
D 8 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26
D 9 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 26
D 10 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27
D 11 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27
D 12 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27
D 13 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 27
D 14 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28
D 15 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28
D 16 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28
D 17 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28
D 18 normal 1 Q 415,000.00 Q 20,750.00 Q 394,250.00 28
D 19 esquina 1.03 Q 427,450.00 Q 21,372.50 Q 406,077.50 28
TOTAL Q 35,501,150.00 Q 1,775,057.50 Q 33,726,092.50
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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85
LOCAL AREA FACTOR PRECIO ENGANCHE FINANCIADO MES
1 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8
2 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8
3 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8
4 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 8
5 115 1 Q 1,012,000.00 Q 303,600.00 Q 708,400.00 9
6 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9
7 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9
8 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 9
9 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10
10 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10
11 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10
12 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 10
13 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11
14 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11
15 205 1 Q 1,804,000.00 Q 541,200.00 Q 1,262,800.00 11
16 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 11
17 50 1 Q 440,000.00 Q 132,000.00 Q 308,000.00 12
TOTAL Q 9,416,000.00 Q 2,824,800.00 Q 6,591,200.00