EVALUACIÓNPlan EstudiosABOGACÍA - 2003 (DIST.)

MateriaDERECHO PROCESAL CIVIL

Semestre7

Período01/2012

TurnoNoche D

DivisiónA

EvaluaciónEVALUACIÓN PARCIAL Nº 4

Fecha15/03/2012 - 21/12/2012 

RespondeALARCÓN, MIRNA SOLEDAD

Actividad 1

Pregunta Nº 1:Se presenta es su estudio, muy alterada, la Sra. Filomena del Carmen LOPEZ ESTRADA, mujer mayor, que ha firmado contrato de locación

por un departamento en la Ciudad de Córdoba de su propiedad, con los esposos Sres. Juan José LINARES y Lucía GONZALEZ, para que

pudieran vivir sus hijos Carlos y Rodrigo, que venían a estudiar a Córdoba, ya que son oriundos y con domicilio en la Ciudad de Río Cuarto

(Pcia. de Córdoba), al igual que sus padres. Asimismo, en tal contrato, se obligaron como garantes, los Sres. Raúl QUIROGA y Pedro

TISEIRA, oriundos y con domicilio en Villa Dolores (Pcia. de Córdoba).

La alteración de la Sra. LOPEZ ESTRADA se produce porque los locatarios no le han abonado ya varios meses de alquiler, y ella expresa

que nunca le había sucedido esta situación. El problema para ella es que con el dinero que recaudaba mes a mes de tal alquiler, mantenía

sus gastos mensuales.

No quiere alquilarles más el inmueble a esta “gente” (así los llamó la cliente), por lo que le ha solicitado que gestione judicialmente la

recuperación del inmueble alquilado, y asimismo le solicita que realice los trámites judiciales para el cobro de los alquileres vencidos.

Situación primera: Analice qué tipo de proceso debe iniciar para recuperar el departamento dado en alquiler, y si como está planteado el

caso, ya puede iniciarse el proceso, o en su caso, qué debe cumplimentarse previamente.

El proceso que debe iniciar la Sra. Filomena del Carmen para obtener el cobro del alquiler y posterior recupero del inmueble, es el juicio sumario, dado que según lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Locaciones Urbanas Nº 23.091 antes de realizar la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. Posteriormente a la intimación a pagar lo adeudado, los locatarios no lo abonan, es posible iniciar el juicio de desalojo en una primera instancia, para luego proseguir con el de cobro del alquiler.

En cuanto al Juicio de Desalojo, el Código Procesal de la Prov. de Córdoba establece lo siguiente:

Artículo 750: El juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los enumerados en el Art. 2462 del Código Civil, siempre que no procediera su desocupación por vía de la ejecución de sentencia de otro juicio o que las leyes establecieran su procedimiento. La demanda podrá interponerse antes de expirar el plazo contractual o legal de la locación.

Artículo 751: El juicio de desalojo se sustanciará por el trámite del juicio abreviado con las modificaciones que se establecen en este título. No será admitido ningún tipo de reconvención, sin perjuicio de que el demandado haga valer sus derechos en acción independiente, que no interrumpirá los trámites ni suspenderá la ejecución de la sentencia de desalojo.

Artículo 765: El cobro de alquileres, mejoras o deterioros en la finca, no serán materia del juicio de desalojo, debiendo decidirse a su respecto en el juicio que corresponda, según la naturaleza e importancia de la reclamación.

Situación segunda: Analice la posibilidad de acumular las pretensiones en el mismo proceso, y viabilizar el reclamo de los alquileres

vencidos contra los demandados y los garantes.

No es posible acumular las pretensiones ya que de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 765 del mismo cuerpo legal el cobro de alquileres no es materia del juicio de desalojo, debiendo decidirse a su respecto en el juicio que corresponda, según la naturaleza e importancia de la reclamación.

Situación tercera: Ahora suponga que se ha iniciado el pleito ante el juzgado de 9ª nominación de la Ciudad de Córdoba, y se ha notificado

a los demandados. Comparecen los esposos Sres. LINARES y GONZALEZ, contestan la demanda y reconvienen en contra de la Sra.

LOPEZ ESTRADA por una deuda que ésta tiene para con aquéllos, supuestamente por unos arreglos que eran a cargo de la locadora.

¿Qué debe hacer el Tribunal frente a dicha reconvención?

No es posible realizar ninguna reconvención, ya que según lo establecido en el Art 751 del Cód. Procesal Civil de la Prov. de Córdoba, no se admite ningún tipo de reconvención, sin perjuicio de que el demandado haga valer sus derechos en acción independiente, que no interrumpirá los trámites ni suspenderá la ejecución de la sentencia de desalojo.

Situación cuarta: Los demandados en la contestación de demanda han alegado que ya han pagados los alquileres, y han ofrecido como

medios de prueba de tales pagos, la testimonial de veintitrés (23) personas, catorce (14) pruebas informativas y una inspección judicial.

¿Serán válidos dichos medios de prueba para acreditar la excepción articulada (pago)?

El Art. 757 del mismo código solo acepta como medio para probar el pago de alquileres la confesión de parte o el recibo en que conste que fueron pagados. Si el locatario alegare tener consignados los alquileres con anterioridad a la iniciación del juicio de desalojo, al contestar la demanda podrá pedir la acumulación de la consignación al desalojo, resolviéndose ambas acciones en la misma sentencia. El tribunal del desalojo, en este caso, podrá entender en la consignación aunque ésta pertenezca a otra competencia.

Situación quinta: Finalmente, se ha dictado resolución, ordenando el desalojo del inmueble. Los demandados han apelado dicha

resolución. ¿Qué requisito de admisibilidad deberán cumplimentar para que dicha apelación pueda ser concedida?

Para que la apelación sea concedida es necesario que cumplan con los requisitos establecidos en el Art. 758 del Código Proces. Civil de la Prov. de Córdoba, que son los siguientes:Acreditar dentro del plazo para recurrir, haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el Tribunal. Bastará presentar el recibo otorgado por el locador o depositar a la orden del tribunal el importe mensual que corresponda, conforme a lo estipulado en el contrato para esos períodos o lo que

surja del último recibo con los incrementos que establezca la ley de la materia, en su caso.

Actividad 2

Situación primera: Analice ahora qué tipo de proceso deberá iniciar a los fines de canalizar judicialmente el cobro de la deuda por

alquileres, determinando respecto de cada una de las personas a demandar, la finalidad de la citación, y ante qué Tribunal demandará.

El proceso que se debe realizar para lograr judicialmente el cobro de los alquileres es el Juicio Ejecutivo, para la preparación de la vía ejecutiva se debe citar a los locatarios a los fines de que reconozcan sus firmas, cuando el documento no trajere directamente aparejada ejecución, y se ejecuten los alquileres o arrendamientos, manifestando si son locatarios o arrendatarios, y en caso afirmativo, exhibir el último recibo.En el caso de los garantes se los debe citar para que del mismo modo reconozcan sus firmas.Además quedará preparada la vía ejecutiva en el caso de que el locatario confiese su calidad de tal durante el tiempo expresado en la demanda y no exhiba recibos que acrediten el pago de los alquileres que se reclaman, o el actor desconozca esos recibos.De acuerdo al Art. 7 del Código Proces. Civil de Córdoba se demandará ante el Tribunal donde se procuró anteriormente el desalojo.

Situación segunda: Determine, una vez notificada la demanda, qué defensas podrán interponer los demandados al progreso de la acción.

Al notificarse la demanda los demandados podrán interponer las siguientes defensas de acuerdo a lo establecido en el Art. 547 del Cód. Procesal Civil de Córdoba:

Incompetencia.

Falta de personería en el demandante, en el demandado o en sus representantes.

Falsedad o inhabilidad de título.

Litis pendencia o cosa juzgada.

Prescripción.

Pago, pluspetición, quita, espera, remisión, novación, transacción o compromiso documentado.

Compensación con crédito líquido y exigible que resulte de documento que traiga aparejada ejecución.

Situación tercera: Ya se ha dictado resolución en el presente caso, la que resultó favorable a su parte. ¿Podrán apelar los demandados?

¿En qué condiciones?

Los demandados podrán apelar, solo si han opuesto excepciones. Para llevar a cabo el recurso de apelación se deben seguir ciertas reglas:

1. Durante la instancia será aplicable el art. 515, salvo la resolución del incidente de nulidad promovido por el demandado con fundamento en vicios de la citación inicial.

2. Durante la ejecución de la sentencia serán apelables las resoluciones que la ley declara tales y las que recaigan en los incidentes de nulidad.

3. En ambas etapas se podrá apelar en los incidentes que no afecten el trámite del principal. En todos los casos los recursos no tendrán efecto suspensivo.

Situación cuarta: Ahora suponga que se concedió el recurso de apelación, y que la Cámara dictó resolución, confirmando el fallo de

primera instancia. ¿Pueden los demandados interponer algún recurso en contra de dicha resolución? ¿En qué casos?

De acuerdo a lo establecido en los Arts. 384 y 392 del Cód. Procesal Civil de la Prov. de Córdoba solo se podrá interponer contra la sentencia de la cámara recurso de casación por las siguientes razones:

A. Que el fallo se funde en una interpretación de la ley que sea contraria a la hecha, dentro delos cinco años anteriores a la resolución recurrida, por el propio tribunal de la causa, por el Tribunal Superior de Justicia, un tribunal de apelación en lo civil y comercial, u otro tribunal de apelación o de instancia única, de esta Provincia. Si el fallo contradictorio proviniere de otra sala del Tribunal Superior de Justicia, o de un tribunal de otro fuero, el tribunal de casación se integrará con la Sala Civil y con la sala que corresponda, del Tribunal Superior de Justicia.

B. Que el fallo contraríe la última interpretación de la ley hecha por el Tribunal Superior de Justicia en ocasión de un recurso fundado en el inciso precedente.

Situación quinta: A fines de proteger el crédito de su cliente, usted ha solicitado embargo sobre bienes de los demandados, con resultado

desfavorable, ya que aparentemente los demandados se han insolventado probablemente en forma fraudulenta, para evitar abonarle los

alquileres. Usted sabe que el Sr. QUIROGA posee un almacén de ramos generales en la Ciudad de Villa Dolores, que si bien su rentabilidad

no es importante, recibe diariamente ingresos interesantes. ¿Qué medida cautelar podría solicitarse y qué condiciones deberán

cumplimentarse? ¿Y si no pudiera trabarse, por ejemplo, por haberse transferido previamente el fondo de comercio, y no ser el mismo de

titularidad de QUIROGA, qué medida cautelar solicitaría?

En primer lugar solicitaría una intervención judicial, designándose un interventor recaudador, de acuerdo a lo establecido en los Arts. 476, 477 y siguientes.

Artículo 476.: A pedido de acreedor y a falta de otra medida cautelar eficaz o como complemento de la dispuesta, podrá designarse a un interventor recaudador, si aquélla debiere recaer sobre bienes productores de rentas o frutos. Su función se limitará exclusivamente a la recaudación de la parte embargada, sin injerencia alguna en la administración. El tribunal determinará el monto de la recaudación, que no podrá exceder del veinte por ciento de las entradas brutas y su importe deberá ser depositado a la orden del tribunal, dentro del plazo que determine.

Artículo 477: De oficio o a petición de parte, el tribunal podrá designar un interventor informante para que de noticia acerca del estado de los bienes objeto del juicio o de las operaciones o actividades, con la periodicidad que se establezca en la providencia que lo designe.

En el caso de haberse transferido previamente el fondo de comercio, y no ser el mismo de titularidad de Quiroga, peticionaría la inhibición general de sus bienes de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 481 del Cód. Procesal Civil de Córdoba: En todos los casos en que habiendo lugar a embargo, éste no pudiere hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cubrir éstos el importe del crédito reclamado, podrá solicitarse contra aquél la inhibición general de disponer de sus bienes, la que se deberá dejar sin efecto siempre que presentase a embargo bienes suficientes o diere caución bastante. El que solicitare la inhibición deberá expresar el nombre, apellido y domicilio del deudor, así como todo otro dato que pueda individualizarlo, sin perjuicio de los demás requisitos que impongan las leyes.