EXPROPIACIONES -DERECHOS DE VIA-EDIFICIOS COMERCIALES-TERRENO CON VOCACION COMERCIALEXPOSITOR: ROBERTO LORIA GONZALEZ INGENIERO CIVIL - M.B.A.

-2012-

EXPROPIACIONES PROPOSITO DEL AVALUOAntes de realizar un avalo se debe tener bien claro el propsito u objetivo del avalo para aplicar la metodologa correcta. AVALUO PARA GARANTIA HIPOTECARIA. AVALUO PARA VENTA. AVALUO PARA ASEGURAMIENTO. El propsito del avalo de la exposicin es con fines EXPROPIATORIOS.

LA EXPROPIACION

EXPROPIARDesposeer de un bien a su propietario, dndole a cambio una indemnizacin patrimonial. Se efecta legalmente por motivos de utilidad pblica o inters social.

EXPROPIACIONLa expropiacin es una institucin de derecho pblico mediante la cual la administracin, para el cumplimiento de fines pblicos, logra coactivamente la adquisicin de bienes muebles o inmuebles, siguiendo un procedimiento determinando y pagando un precio que no menoscabe el patrimonio del expropiado. El derecho de propiedad privada tiene rango constitucional en Costa Rica. El artculo 45 de la Constitucin Poltica establece ese derecho, pero tambin le asigna restricciones en beneficio del inters social y hasta puede llegar a expropiarla.

INDEMNIZACION JUSTO PRECIOEl artculo # 45 indica INDEMNIZACION. La ley # 7495 indica INDEMNIZACION QUE REPRESENTE EL JUSTO PRECIO (artculo # 1) JUSTIPRECIO (artculo # 22) INDEMNIZACION (artculo # 40) Una resolucin de la seccin primera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, indic que se debe de cumplir con el PRINCIPIO DE INDEMNIDAD DEL PATRIMONIO.

INDEMNIZACION PATRIMONIAL

RELACION EXPROPIACION - PERITONo debe ser que dependiendo de los conocimientos del valuador, as ser el monto del pago por la expropiacin. El valuador que realiza el avalo debe de tener muy claro la afectacin que se le va a causar al expropiado. El dao que se le cause al expropiado no puede ir en deprimento de su Patrimonio. La expropiacin debe contemplar el dao directo (rea que se expropia), los daos indirectos (afectacin al o los remanentes), daos a edificaciones, plantaciones, econmico, etc. El valuador debe tener muy claro que lo que va a calcular es una INDEMNIZACION PATRIMONIAL, para cumplir con la mxima en expropiaciones: El expropiado no debe lucrar a expensas de este acto, ni que el estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a uno de sus ciudadanos.

ARTICULO 45 DE LA CONSTITUCION POLITICALa propiedad es inviolable; a nadie puede privase de la suya si no es por inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley. En caso de guerra o conmocin interior, no es indispensable que la indemnizacin sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se har a ms tardar dos aos despus de concluido el estado de emergencia. Por motivos de necesidad pblica podr la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de inters social . FUNDAMENTAL IIIINTERES PUBLICO LEGALMENTE COMPROBADO PREVIA INDEMNIZACION CONFORME A LA LEY

DECLARATORIA DE INTERES PUBLICO

DECLARATORIA DE INTERES PUBLICO

EXPROPIACIONESDERECHOS DE VIAS TERRENOS EDIFICACIONES PLANTACIONES

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PARA OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EN GENEREAL

TERRENOS EDIFICACIONES PLANTACIONES

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BIENES MUEBLES

MOBILIARIO OBRAS DE ARTE ETC. TERRENO EDIFICIO RENTAS DEJADAS DE RECIBIR

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EDIFICIOS COMERCIALES

LEYES Y ARTICULOS CON RELACION A LAS EXPROPIACIONES -ANTES 03 DE MAYO DE 1995a) Ley de Expropiaciones Forzosas, N 36, del 26 de junio de 1896 y su reforma por Ley N 78, del 24 de junio de 1938. b) Ley Expropiacin de los terrenos destinados al Aeropuerto Internacional El Coco, Ley N 1371, del 10 de noviembre de 1951. c) Ley Expropiaciones, trmite y devolucin de inmuebles expropiados no utilizados, Ley N 5123, del 22 de noviembre de 1972 y su reforma por la N 5404, del 9 de noviembre de 1973. d) Ley de Campos de aterrizaje, N 1550, del 13 de abril de 1953. e) Ley de Expropiaciones del INVU, N 1882, del 7 de junio de 1955. f) Ley Expropiacin de terrenos por emergencias volcnicas, Ley N 3382, del 12 de setiembre de 1964. g) El prrafo final del artculo 5 de la Ley de la Direccin General de Educacin Fsica y Deportes, N 3656, del 6 de enero de 1966. h) El prrafo segundo del artculo 66 y los artculos 67, 68 y 69 de la Ley de Planificacin Urbana, N 4220, del 15 de noviembre de 1951 y su reforma, N 4971, del 28 de mayo de 1972. i) Artculo 11 de la Ley Nacional de Emergencia, N 4374, del 14 de agosto de 1969. j) Del prrafo segundo del artculo 4 de la Ley Forestal N 4462, del 2 de diciembre de 1969 y su reforma, N 7174 del 28 de junio de 1990, del Poder Judicial Ejecutivo para que, por medio del Ministerio de Recursos Naturales Energa y Minas, realice las expropiaciones contempladas en el presente artculo, de conformidad con lo establecido en la Ley de Expropiaciones, N 36 del 26 de junio de 1896 y sus reformas.

k) Artculo 23 de la Ley General de Caminos Pblicos, N 5060, del 22 de agosto de 1972; excepto el inciso h) en lo que respecta a la existencia de un cuerpo especializado de peritos, en el MOPT. l) Artculos 157 a 170 del Cdigo Municipal. m) Artculos 233 a 241 del Cdigo de Educacin. n) Artculo 86 de Ley de Conservacin de la Vida Silvestre, N 7317, del 30 de octubre de 1992. ) El inciso ch) del artculo 2 y los artculos 63 a 77 de la Ley de Jurisdiccin Agraria, N 6734, del 25 de marzo de 1982. o) El inciso g) del artculo 11 de la Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, N 2726, del 20 de abril de 1961. p) El inciso 4 del artculo 27 de la Ley General de la Administracin Pblica, N 6227, del 2 de mayo de 1978.

As como se reformaron los siguientes textos legales: a) El prrafo primero, inciso e), artculo 5 de la Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, N 2726, del 20 de abril de 1961, cuyo texto dir: Tramitar las expropiaciones necesarias para el cumplimiento de sus fines. El artculo 20 de la Ley general de concesin de obra pblica, N 7404, del 3 de mayo de 1994 cuyo texto dir: Artculo 20.-Cuando sea necesario adquirir inmuebles o afectar derechos reales para los fines de esta Ley, se proceder conforme a los siguientes procedimientos: La administracin interesada podr adquirir, de forma o directa, mediante permuta de propiedades o por donacin, previo informe favorable de la Contralora General de la Repblica, los bienes o los derechos necesarios para sus objetivos, cualquiera que sea su valor, segn resulte del avalo efectuado para ese efecto. En el caso de compra directa, si el propietario no acepta el precio fijado, se proceder con los trmites estipulados en la Ley de Expropiaciones. Si se trata de inmuebles por donar, para que la administracin entre en posesin, bastar la donacin, ante tras testigos. El propietario estar obligado a otorgar la escritura pblica ante la Notara del Estado, dentro de los quince das posteriores a la fecha del documento privado. c) Se reforma el artculo 508 del Cdigo Procesal Civil, cuyo texto dir: El Estado, sus instituciones y las municipalidades tambin podrn someter a la decisin de rbitros o de peritos, conforme con los trmites de este captulo, las pretensiones estrictamente patrimoniales en las que figuren como partes interesadas. Del artculo 5 de la Ley Indgena, N 6172, del 29 de noviembre de 1977, se elimine la frase que dice: Ley N 2825, del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, para que en su lugar diga: Ley de Expropiaciones

b)

d)

LEYES DE EXPROPIACIONES N 7495 03-MAYO-1995 N 6313Instituto Costarricense de Electricidad -ICE-

AMPLIACION Y MODIFICACION A LA LEY # 7495A raz de una serie de denuncias que estaban ocurriendo, con las expropiaciones de una seccin de la Carretera Costanera Sur, tramo Ciudad Coln.-Orotina, la Ley N 7495 se reform por medio de la Ley N 7757 del 10 de marzo de 1998 -Tena 3 aos-. El artculo N 22 de la Ley N 7757 enumera aspectos a considerar para la determinacin del precio justo de un bien a expropiar. a) La descripcin topogrfica del terreno b) El estado y uso actual de las construcciones c) El uso actual del terreno d) Los derechos de inquilinos o arrendamientos e) Las licencias o los derechos comerciales, si procedieren conforme a la ley, incluidos, impuestos nacionales, municipales y seguros. f) Los permisos y las licencias o concesiones para la explotacin de yacimientos, debidamente aprobados y vigentes conforme a la ley, tomando en cuenta, entre otros, los costos de produccin, directos e indirectos, el pago de las cargas sociales, los impuestos nacionales, municipales y los seguros.

g) El precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la zona o el de las ventas efectuadas en el rea, sobre todo si se tratare de una carretera y otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, as como para obtener un valor homogneo y usual conforme a la zona. h) Los gravmenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el propietario para estas transacciones. i) Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoracin e indemnizacin. As como manifiesta que el avalo del bien ser solo sobre los daos reales permanentes, no se incluirn ni se tomarn en cuenta los hechos futuros ni las expectativas de derecho, tampoco podrn reconocerse plusvalas o sobre valores derivados del proyecto que origina la expropiacin.

artculo 36. PLAZO PARA RENDIR EL DICTAMEN Prrafo segundo. El dictamen deber sujetarse a lo dispuesto en el artculo # 22 de esta ley y su objeto ser revisar el avalo administrativo para que se ajuste al valor del bien en el momento en que fue valuado. Si el perito se apartase del avalo administrativo, deber explicar pormenorizadamente las razones por las que vara de criterio y estima que el bien tiene otro valor. Si el valuador al que el juzgado le dio la investidura de perito no conoce del tema, es un PELIGRO su OPINION, porque cabe preguntarse con que criterio va a desvirtuar un avalo administrativo. artculo 37. HONORARIOS DE LOS PERITOS Prrafo segundo. A peticin de parte o del juez los colegios profesionales fiscalizarn a los peritos en cuanto a los mtodos de clculo utilizados por ellos en los avalos, as como en cuanto al valor asignado al bien. Esto no se cumple en ninguna de las dos vas, el CFIA y el CIA, no tienen normativas para el clculo de las expropiaciones. Ni los jueces hacen consultas al CFIA ni al CIA.

PRINCIPALES DEFICIENCIAS QUE PRESENTABAN LAS LEYES QUE SE DEROGARON-No tenan reglamentos donde se indicaran las metodologas para la valoracin de bienes inmuebles y para las expropiaciones. -No reconocan el dao al remanente. -Consideran que si el expropiado retiraba el monto del avalo va administrativo, se consideraba que lo haba aceptado y no poda pedir revisin en va judicial (A excepcin de la Ley # 6313 del I.C.E.) La Ley de Expropiaciones y Constitucin de Servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad (I.C.E.) # 6313 de enero de 1979, introdujo un concepto renovador como fue, eliminar el artculo que indicaba que si el propietario retiraba el depsito del monto del avalo va administrativo, se entenda que se daba por satisfecho con su indemnizacin y se proceda a dictar la resolucin de fondo, determinndose la indemnizacin conforme a la suma retirada. Reforma que dio igualdad a los ciudadanos, adinerados o no, dado que con las leyes anteriores la gente poda esperar varios aos mientras que se resolva el caso en los Tribunales de Justicia, pero el pobre no tena otra alternativa ms que aceptar el monto del avalo va administrativo, necesitaba el dinero para adquirir otro inmueble donde vivir.

Se puede concluir que desde 1896 y hasta 1995, cada institucin aplicaba su propia ley, las cuales se crearon ms por ocurrencia, que con un buen criterio tcnico. La Ley N 6313, se consider la ms moderna durante varios aos, sin embargo en la parte tcnica carece de un reglamento. La Ley N 7495 introdujo un prrafo en el artculo # 4, que dice: La administracin deber indemnizar por los daos que causen las limitaciones irrazonables al derecho de propiedad, especialmente cuando afecten el uso econmico del bien, con lo cual se est legalizando el pago del dao al remanente. Con la aprobacin de la Ley N 7495, se pens que se iba a dar un paso trascendental en el campo de las expropiaciones, pero ocurri lo mismo que con las leyes anteriores, la ley careci de un reglamento. A pesar de que la ley consider el pago del dao al remanente, dej otro gran vaco y es que no indic como calcular ese dao sin embargo los valuadores nos hemos ido poniendo de acuerdo en como realizar su clculo, trayendo literatura, expositores y asistiendo a congresos en otros pases. Al igual que las leyes que se derogaron, las leyes actuales carecen de un reglamento.

LEYES ACTUALES-Ley del ICE -Ley de Expropiaciones -Ley de Expropiaciones N 6313 N 7495 N 7757 04/01/79 03/05/95 10/03/98

REGLAMENTOS- ICE - Direccin General de Tributacin - MOPT

INSTITUCIONES PUBLICASLas instituciones pblicas que realizan avalos, se los solicitan a la Direccin General de Tributacin o utilizan las Leyes antes citadas.

DEFICIENCIAS DE LA LEY N 7757La Ley N 7757 tampoco lleg a contemplar a travs de un reglamento la metodologa para realizar una expropiacin en un derecho de va o para otro tipo de expropiacin. La Ley N 7495 y su reforma, Ley N 7757 no llegaron a solucionar los grandes problemas que se han dado en el campo de las expropiaciones en Costa Rica, se puede concluir que la reforma fue un remiendo o parche.

ADQUISICION DEL INMUEBLE POR EL ESTADOAl declararse un bien de utilidad pblica (EXPROPIACION) el estado puede adquirirlo por: A- NEGOCIACION DIRECTA CON EL PROPIETARIO -AVENENCIAB- AVALUO ADMINISTRATIVO C- DILIGENCIAS JUDICIALES (JUZGADO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA)

METODOS DE VALORACIONVALOR VIA COSTOS: El valor de cotizacin o estimado de una construccin igual o equivalente a la existente. Considera los costos directos, indirectos, costos financieros, imprevistos y la utilidad. VRN = CD + C IND + CF + IMP + UTIL. VALOR VIA RENTABILIDAD: El valor de un inmueble que produce rentas (alquiler) se calcula a travs de las rentas que genera o las de mercado, a una tasa que sea atractiva para el inversionista y a un nmero de aos determinado. a) Vc = RNA i ( Perpetuidad )

b) VAN (Valor Actual Neto) c) Residual

VALOR DE MERCADO: El mayor precio estimado en unidades econmicas, en que se puede vender un inmueble, en un mercado libre de presiones en que un comprador est dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el propietario a venderlo a una fecha determinada y en un plazo de tiempo razonable. El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfaccin), escasez, deseabilidad y poder de compra o de adquisicin. a) Economtricos b) Estadsticos c) Homologacin d) Comparacin por urbanizaciones o sectores de niveles socio-econmico similares.

VALORACION PARA DERECHOS DE VIASA) VALORACION DEL AREA A EXPROPIAR B) VALORAR EL DAO AL REMANENTE SI LOS HAY METODO DE ANTES Y DESPUES C) VALORACION DE EDIFICACIONES EN EL AREA A EXPROPIAR -VALOR NUEVO DE REPOSICIOND) VALORACION DE LAS PLANTACIONES Y DE LOS ARBOLES EN EL AREA A EXPROPIAR E) DAO ECONOMICO POR ACTIVIDAD COMERCIAL QUE SE AFECTA

METODO PARA EL CALCULO DEL DAO AL REMANENTEEl ingeniero Santiago Briceo en el Manual de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles y el cual es auspiciado por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.), indica que dao es: Perjuicio derivado de la accin u omisin, previsto o imprevisto que ocasiona dao a bienes o a intereses de terceros. En la expropiacin, la prdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente despus de la toma, es la medida del valor de la parte tomada y la prdida en valor del remanente. Lo que nos lleva a aplicar la Metodologa denominada ANTES Y DESPUES para el clculo del dao al remanente. El mtodo consiste en realizar un avalo al inmueble en su estado original, aplicando los mtodos de costo o sustitucin, rentabilidad o productividad y mercado (ANTES). Luego realizar un avalo con el inmueble afectado por el proyecto.

La segunda valoracin (DESPUES) debe considerar: a) Area a expropiar (Derecho de Va) b) Remanente o remanentes, dependiendo de la ubicacin del derecho de va La diferencia de valor entre el avalo sin y con proyecto, ser el monto a indemnizar de ms al expropiado (dao al remanente). c) Edificaciones, rboles, cultivos, u otras mejoras que se tengan que demoler o cortar y que estn en el rea del derecho de va. d) Dao econmico por la afectacin de una actividad comercial.

DEFINICIONES DEL TERMINO DAO SEGUN EL ING. SANTIAGO BRICEODAOS: Perjuicio derivado de la accin u omisin, previsto o imprevisto que ocasiona dao a bienes o a intereses de terceros. En la expropiacin, la prdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente despus de la toma es la medida del valor de la parte tomada y la prdida en valor del remanente. Se reconocen dos tipos de daos: consecuenciales y de separacin. damages, losses. DAOS POR SEPARACION: Es la disminucin del valor de mercado del rea remanente, en el caso de una toma parcial, que surge (a) en razn de la toma (separacin) y /o (b) de la construccin de la mejora en la manera propuesta. severance damages. DAO INTENCIONADO: Aquel que ha sido originado a consecuencia de un acto humano voluntario tendiente a su produccin. Normalmente, los daos ocurridos intencionalmente estn excluidos de las plizas, saldo cuando su intencionalidad est justificada por el deseo de evitar daos mayores (actos de propio asegurado). Se indemnizan los daos intencionados causados por terceros pero la entidad aseguradora se reserva la facultad (subrogacin) de ejercitar contra ellos las acciones de reclamacin que procedan en cada caso. intentional damage.

DAO POR PROXIMIDAD: Un elemento de los daos por separacin causados por la proximidad del remanente a la mejora que est siendo construida, tal como una autopista. Puede tambin surgir de la proximidad a un terreno o mejora objetable, suciedad, polvo, ruido o vibracin. proximity damage. DAOS CONSECUENCIALES (E.U.A.): Un dao a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o inmediata de un siniestro o cambios extrnsecos a la propiedad. En muchos estados el dueo puede ser compensado por los daos resultantes de un cambio en la pendiente de una calle que afecta adversamente la entrada y la salida de la propiedad afectada. En algunos estados el propietario no tiene derecho al cobro por daos consecuenciales que afectan a su propiedad. El propietario no puede compensado por daos a los negocios, frustracin y prdida de valor de reputacin o clientela, resultante a consecuencia de la toma o construccin por el gobierno. Para distinguirlo del dao directo, se da este nombre a aquel que es consecuencia mediata o indirecta de un siniestro. Por ejemplo, en un incendio, dao directo es la prdida originada por el fuego y dao consecuencial puede ser el producido por el agua que ha utilizado los servicios de extincin para sofocar el incendio.consequential damages. DAOS EMERGENTES: Daos consecuenciales. consequential damages. DAOS INDEMNIZABLES: Aquellos daos ocasionados por el perjuicio verdaderamente recibido. Generalmente debe ocurrir una toma fsica de la propiedad o de alguno de sus derechos por un ente expropiante para que los daos derivados de la misma sean indemnizables. Vase daos consecuenciales, expropiacin inversa. compensable damages.

DAO AL REMANENTEINDEMNIZACION, medida en trminos monetarios, que se le hace al expropiado, para no causarle una grave afectacin, por el acto de expropiacin. El expropiado debe de quedar despus de la expropiacin en condiciones similares a las que tena antes de verse afectado. La indemnizacin o pago del dao al remanente tiene como valor mximo el monto que falta para igualar los valores de los avalos de la finca ANTES Y DESPUES del proyecto. El monto del dao al remanente puede oscilar desde cero (no se le ocasiona dao al resto del inmueble), hasta la expropiacin total de la finca. Depender de la ubicacin del rea a expropiar con relacin a la totalidad del inmueble. La valoracin del dao al remanente debe ser puntual, debe valorarse cada remanente por separado (si los hubiese) y NUNCA aplicar ecuaciones para su clculo. Lo que busca es que el expropiado no lucre a expensas de este acto, ni que el Estado perjudique a uno de sus ciudadanos aplicando su Ley de Imperio, que va a ser afectado en beneficio de las mayoras.

-50,00 m.Ubicacin del derecho de va Ubicacin del derecho de va

70,00 m.

Calle pblica

Calle pblica

SIN DAO AL REMANENTE

SE EXPROPIA LA TOTALIDAD DE LA FINCA

AVALUO EXPROPIACION DE TERRENO EN DERECHO DE VIAINSTITUCION EXPROPIANTE:MINISTERIO DE OBRAS PUBLICAS Y TRANSPORTES (M.O.P.T.) - PROYECTO X - Y -

UBICADO EN:............, ............., COSTA RICA

PROPIEDAD DE:SR. JUAN PEREZ ZAMORA

VALUADOR:ING. ROBERTO LORIA GONZALEZ M.B.A.

JULIO, 200--

San Jos, 5 de julio, 200--Seores Juzgado Contencioso y Civil de Hacienda Poder Judicial Estimados seores: El avalo de la expropiacin para el derecho de va de la Carretera X - Y, seccin 1-2, ubicado en la ................, propiedad del Sr. Juan Prez Zamora, tiene un valor de 17.525.000,00 (Diecisiete Millones Quinientos Veinticinco Mil Colones con 00/100). Desglosado en: a) b) c) Valor de la seccin a expropiar (derecho de va) Valor del dao al remanente Valoracin de las edificaciones a demoler 9.500.000,00 7.125.000,00 900.000,00

Atentamente Ing. Roberto Lora Gonzlez M.B.A. IC-1394

CONTENIDOI INTRODUCCION- Antecedentes - Metodologa

II

ANALISIS- Avalo de la finca madre -ANTES- Avalo del rea a expropiar (derecho de va) -DESPUES- Avalo de las reas remanentes -DESPUES- Clculo del dao al remanente - Avalo de las edificaciones ubicadas en el rea a expropiar - Avalo de los cultivos ubicados en el rea a expropiar

III IV

CONCLUSION ANEXOS- Planos catastrados (finca madre y rea a expropiar) - Plano con ubicacin de fincas en venta en la zona - Valores de fincas en la zona o en zonas de igual nivel socio-econmico - Fotografas

I- INTRODUCCION

ANTECEDENTES1) El Ministerio de Obras Pblicas y Transportes (M.O.P.T.), para la construccin de la carretera X - Y, tramo 1 - 2, tiene que expropiar una seccin de terreno, propiedad del Sr. Juan Prez Zamora, Conforme al tenor del artculo 45 de la Constitucin Poltica, realiz hace 3 meses una declaratoria de inters pblico en el peridico oficial La Gaceta, (4 de enero de 200---). Se realiz un avalo administrativo y el propietario del inmueble no lo acept, razn por la que el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda del II Circuito Judicial de Goicoechea ha nombrado al suscrito para realizar el avalo de la expropiacin. 2) El avalo que solicita el Juzgado es revisar el informe del avalo administrativo. 3) El valuador considera que el avalo va administrativo no consider el clculo del dao al remanente, razn por la que el suscrito se separa del criterio que utiliz el Estado para la realizacin del avalo. 4) El avalo se refiere a calcular el valor del terreno del derecho de va, as como el dao al remanente y las mejoras que se ubican en el derecho va (plantaciones, edificaciones, etc) que se tengan que demoler.

5) La visita de campo se realiz en marzo, del presente ao. 6) Se tuvo a la vista y se adjuntan al informe los planos catastrados de la finca madre y del derecho de va, as como se observ su ubicacin en campo. 7) El valuador declara no tener inters actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalo.

METODOLOGIAEl terreno se valor a precios de mercado, para ello se monitoreo el entorno para comparar valores de terrenos en venta (comparables) con el terreno (sujeto) a valorar, as como se tuvo de referencia el Banco de Datos del suscrito y por el mtodo de productividad. El dao al remanente se calcul aplicando el mtodo de ANTES Y DESPUES, el cual consiste en valorar primero la finca en su estado original, sin proyecto. ANTES El valor de la finca se calcul a partir de dos mtodos: a) Valor de mercado, para ello se realiz un inventario de precios de fincas vecinas en venta y del banco de datos del suscrito. b) Mtodo de productividad.

DESPUES Se valora la finca con proyecto, donde se consideran: -El rea del derecho de va y -Las reas remanentes El rea del derecho de va se valora a partir del valor calculado para la finca sin proyecto, as como las reas remanentes de la finca, a stas se les considera el estado en que quedaran, con o sin servicios pblicos, accesos y afectacin de la unidad geogrfica. Los montos de los avalos se comparan y la diferencia es el DAO ECONOMICO ocasionado a la finca por el proyecto y es el monto de dinero que se le debe pagar al expropiado de ms, para que quede en condiciones similares a las que tena antes de la expropiacin. El valor de las edificaciones, plantaciones u otras mejoras ubicadas en el rea del derecho de va, se valoran por separado y se agregan al valor de la expropiacin.

UBICACION DEL DERECHO DE VIA A EXPROPIARN Quebrada Ligia 200,00 m.

REMANENTE NORTE

50,00 m. derecho de va

500,00 m.

250,00 m.

REMANENTE SUR

190,00 m. CALLE PUBLICA

Area total de la finca Area a expropiar

= 95.000,00 m = 9 ha 5.000,00 m = 9.500,00 m

Area del remanente norte = 38.000,00 m = 3 ha 8.000,00 m Area del remanente sur = 47.500,00 m = 4 ha 7.500,00 m

II- ANALISISAVALUOS: -FINCA MADRE -AREA A EXPROPIAR -REMANENTES (NyS) -CALCULO DE DAO AL REMANENTE -EDIFICACIONES -PLANTACIONES

AVALUO DE LA FINCA MADREa) GENERALIDADESLa finca se ubica en el Distrito 5 .......... del Cantn 2........ de la Provincia Z........, frente al bar La Ultima Copa. Est catastrada al plano Z-4000-70 de fecha 27 de setiembre de 1970 y los linderos de la finca son: Norte: Sur: Este: Oeste: Quebrada Ligia Calle pblica asfaltada Juan Castro Rojas Alvaro Cerdas Marn

El rea segn el plano catastrado es de 9 ha 5.000,00 m y segn el informe registral es de 95.000,00 m. El inmueble est inscrito en el Registro de la Propiedad al Folio Real 200.000-000 del Partido de Z.

b) CARACTERISTICAS DE LA ZONALa zona donde se ubica el inmueble, est a 10,00 Km. al suroeste de la Ciudad de Z con accesos por vas asfaltadas en buen estado. Cuenta con los servicios pblicos de: Sistema de agua potable Sistema elctrico areo Sistema telefnico areo Sistema de alumbrado pblico Calles asfaltadas Servicio de buses Recoleccin de basura As como de equipamiento urbano: Escuela Iglesia Plaza de deportes Locales comerciales Centro de salud

La zona goza de un excelente clima, lo que hace que la misma sea muy apetecida para el desarrollo de quintas de recreo. El desarrollo de la zona ha sido paralelo a la carretera y las casas son de arquitectura moderna con buenos acabados y antiguas. Se han desarrollado proyectos habitacionales para diferentes niveles socio-econmicos, como son Hacienda Los Naranjos y las urbanizaciones los Mangos, las Orqudeas y las Flores en los ltimos aos. La principal actividad comercial de la zona es la agricultura, sobresaliendo las plantaciones de mango, maz y caa de azcar, las fincas, tienen un tamao promedio de 4 ha, la topografa es plana y con una altitud promedio de 850,00 m. sobre el nivel del mar La zona es drenada por la Quebrada Ligia y el Ro Colorado, la precipitacin promedio anual es de 1.500 m.m. y las horas de brillo solar son de 5 al da. Los suelos son de origen volcnico, del tipo vertisoles, de arcilla que se agrieta en el verano, de color oscuro y de un drenaje lento. La densidad de edificaciones es baja y la poblacin es menor a 50 hab / ha.

c) CARACTERISTICAS DE LA FINCALa finca tiene forma regular, medianera, con un frente a calle pblica asfaltada de 190,00 m. y un fondo de 500,00 m., para una relacin frente-fondo de 1:2.63 , la topografa es plana, est a nivel de calle y la vista panormica es normal. La finca est cerca de la iglesia, escuela y locales comerciales (600,00 m.). La finca es drenada por la Quebrada Ligia y le sirve para abastecerla de agua en el verano y se ubica por el costado norte. Actualmente est sembrada en parte con caa de azcar y maz. La finca presenta un buen drenaje, los suelos son tipo vertisoles con arcillas que se agrietan en verano y de fertilidad buena. Las otras caractersticas son las de la zona. La finca tiene: tres casas de habitacin, dos bodegas, un trapiche, un tanque de concreto para almacenamiento de agua potable y dos corrales.

d) VALORACION I ANTES DE LA EXPROPIACION

Para la valoracin se utilizaron los mtodos de productividad y mercado.

a) Mtodo de mercadoPara valorar la finca por este mtodo se realiz una investigacin de valores de fincas en la zona. -Oferta y demanda de tierras en la zona (mercado inmobiliario) -Se le asign a la parte anterior del predio una influencia de uso urbano o de quintas y a la parte posterior una influencia de uso agrcola.

b) Mtodo de productividad El mtodo consiste en calcular la rentabilidad de acuerdo a lo que est produciendo la finca, para ello fue necesario conocer costos de produccin (directos e indirectos) utilidad del productor as como la tasa de descuento. Realizado el anlisis se fij un valor de 10.000.000,00 / ha., para la finca.

Valor 95.000.000,00. (9 ha 5.000,00 m x 10.000.000,00 / ha)

AVALUO DEL AREA A EXPROPIARLa lnea de centro de la futura carretera, donde se ubica el rea de terreno a expropiar, est a 250,00 m. del lindero sur. La longitud de la franja es de 190,00 m., con un derecho de va (ancho) de 50,00 m., para una rea a expropiar total de 9.500,00 m; segn se pudo comprobar en el plano catastrado Z-300.000-2000 de fecha 30 de enero del 2000. El trazo de la lnea de centro, se observ por medio de estacas y con referencias a los rboles, durante la visita al sitio. La topografa en esta seccin es plana y est sembrada con caa de azcar y maz, as como tiene una bodega un corral y un tanque de agua. Las caractersticas de la finca madre son similares para esta seccin. La futura va dejar la finca cortada en dos secciones. Valor de la franja a expropiar (9.500,00 m x 1.000,00 / m) 9.500.000,00

AVALUO DE LOS REMANENTESREMANENTE NORTEEl rea de la seccin norte es de 3 ha 8.000,00 m, de topografa plana y est afectada por el retiro de la quebrada. El M.O.P.T. construir una calle marginal para darle acceso a esta seccin y ser asfaltada, segn informacin suministrada por funcionarios del Departamento de Diseo de Vas y no est proyectado incluirle los servicios pblicos de agua potable, sistema elctrico, alumbrado pblico, sistema telefnico ni servicio de transporte pblico. Condiciones que la afectan y no la hacen tan atractiva en el mercado inmobiliario como la seccin sur, por ser de uso bsicamente agrcola y por la distancia a que se encuentran los servicios pblicos, as como el costo que tendra dotarla de infraestructura bsica, factor que se tom en cuenta al justipreciarla. La determinacin del valor consider el MAYOR Y MEJOR USO a que puede ser destinado el terreno el cual fue el agrcola y se consideraron los mtodos antes descritos. Valor 19.000.000,00. (3 ha 8.000,00 m x 5.000.000,00 / ha).

REMANENTE SURConstituye la seccin principal de la finca y mantiene las caractersticas de la zona similares a la finca madre y queda con un rea de 4 ha 7.500,00 m. No tendr acceso a la carretera por el costado norte. El valor unitario se determin considerando los siguientes factores: 1.Mercado inmobiliario (oferta y demanda) 2.Se consider que el frente tiene segregacin inmediata por contar con los servicios pblicos bsicos. 3.Se utiliz el mtodo de mercado con influencia para el desarrollo urbano o de quintas ms que el mtodo de productividad. Valor 59.375.000,00. (4 ha 7.500,00 m x 12.500.000,00 / ha).

COMPARACION DE VALORES ANTES Y DESPUES DE LA EXPROPIACIONANTES DESPUES-Valor de la finca con proyecto -Valor del terreno a expropiar 9.500.000,00 (derecho de va) -Valor del terreno remanente norte 19.000.000,00 -Valor del terreno remanente sur 59.375.000,00 Total 95.000.000,00 87.875.000,00 7.125.000,00

-Valor de la finca sin proyecto 95.000.000,00

Diferencia

AVALUO DE LOS CULTIVOSEl terreno a expropiar (derecho de va) tiene una siembra de caa de azcar de la variedad Q-96 y de maz. Se le permiti al propietario del inmueble cortar y recoger los cultivos, pero no sembrar ms. Area sembrada 6.000,00 m. Valor de los cultivos --------

AVALUO DE LAS EDIFICACIONESEl rea del derecho de va afecta tres edificaciones, una bodega, un corral y un tanque para almacenamiento de agua construido de concreto armado con capacidad de 3,00 m. Para la valoracin se aplic el mtodo de costo y el valor de reposicin nuevo (VRN) es de 1.800.000,00.

III-

CONCLUSION

CONCLUSIONEl monto de la expropiacin de la faja de terreno de 9.500,00 m es de 18.425.000,00, desglosado en: a) Valor de la seccin a expropiar (derecho de va) b) Valor del dao al remanente c) Valor de los cultivos d) Valor de las edificaciones TOTAL 9.500.000,00 7.125.000,00 ----------------- 1.800.000,00 18.425.000,00

Con el monto de 18.425.000,00 se le est dejando al expropiado en condiciones econmicas similares a las que tena antes de la expropiacin. Se cumple de esta manera con la filosofa de una expropiacin, cmo es, que el expropiado no lucre a expensas de esta acto ni que el estado aplicando su ley de imperio, perjudique a uno de sus ciudadanos.

EXPROPIACION DE EDIFICIOS COMERCIALES

INMUEBLE URBANOAVALUO CASA DE HABITACION Area Valor por m (nuevo) VRN Dep. (R-H) VUT EDAD ESTADO FACTOR VNR VALOR DEL TERRENO Area Valor / m Valor total = = = 240,00 m 40.000,00 9.600.000,00 = = = = = = = = = 75,00 m 125.000,00 9.375.000,00 VUT, ED Y E.C. 50 aos 30 aos 8 (Regular) 0.4981 4.669.687,50

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE VNR VRN = = 14.269.687,50 18.975.000,00

Se debe pagar a Valor Nuevo de Reposicin y no a Valor Neto de Reposicin.

Ser ese monto el valor apropiado o justo para el expropiado, an dndosele la facilidad de que demuela la edificacin y se lleve los materiales? La respuesta es NO. Que pasa con los pagos de: a) Mudanza traslado del mobiliario b) Pago de alquiler de casa, mientras adquiere otra o construye c) Pagos legales al comprar un terreno d) Pago de permisos para construir (ingeniera + instituciones) e) Pago de lnea telefnica f) Pago de traslado a casa nueva g) Otros

EXPROPIACION DE UN EDIFICIO COMERCIAL CONSIDERANDO SOLO SUSTITUCION DEL EDIFICIO

ANTECEDENTES1 - El inmueble a valorar se ubica en --------- o 125,00 m. al este de la esquina noreste del------2 - El inmueble va a ser expropiado por el ------ para ampliacin de planta fsica y se realiz un avalo administrativo, el propietario no ha aceptado el avalo administrativo, razn por la que le han solicitado al suscrito realizar un avalo. 3 - El propsito del avalo es con fines expropiatorios. 4 - El valor del inmueble es al 10 de noviembre del 2009. 5 - El avalo se refiere a: - Terreno - Edificaciones - Rentas dejadas de percibir. 6 - El inmueble se visit el da 10 de noviembre del 2009 y el valuador no asume responsabilidad por aspectos fsicos y econmicos ocurridos despus de la fecha del avalo y que puedan afectar al informe. 7 - El plano catastrado y el informe registral se adjuntan al informe.

8 - No se realizaron pruebas fsicas de ingeniera y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las mismas. La vida til remanente se estima con base en la vida tpica esperada para cada estructura, la edad actual y el estado aparente. 9 - El valuador es el Ing. Civil Roberto Lora Gonzlez M.B.A. especialista en Costos y Valoracin de Bienes Inmuebles (C.F.I.A.) y declara no tener inters actual ni futuro en el bien objeto del presente avalo.

METODOLOGIAEl avalo del inmueble se llev a cabo considerando la siguiente metodologa: a) El terreno se valor considerando el banco de datos del suscrito e informacin de la zona, para ello se monitoreo el entorno para comparar precios de venta de terrenos (comparables) con el terreno (sujeto) a valorar, as como se compar con otros terrenos ubicados en zonas con rangos de valores econmicos similares. b) Las edificaciones se valoraron a partir del Valor de Reposicin Nuevo (VRN), el cual consiste en determinar lo que costaran hoy da construir las mismas en condiciones similares. Las edificaciones se deben de pagar al Valor Nuevo de Reposicin debido a que los edificios tienen 31 aos y 60 aos de construidos y no se pueden adquirir materiales con esas edades de uso en ningn depsito de materiales. El estado de los edificios es muy bueno.

c) Se consideraron valores de construcciones en el mercado a costos de ---d) El Valor de Avalo Fsico o Valor Nuevo de Reposicin del Inmueble se calcul mediante la suma del valor del terreno y el VRN de las edificaciones. e) Rentas dejadas al recibir El propietario del edificio va a verse afectado en sus ingresos. Dejar de recibir rentas por un perodo de tiempo, que va desde que recibe el pago por el edificio expropiado (SALE) hasta que finalice la construccin del otro edificio similar al que se le expropi. El periodo de tiempo debe considerar la elaboracin de planos, tramitologa de los permisos, construccin y tiempo para que el edificio est con ocupacin plena como estaba antes de ser expropiado. f) La Institucin que expropia negocia con los inquilinos de las oficinas, su salida. g) En edificios muy antiguos, se debe de calcular la vida til remanente y calcular la renta durante ese nmero de aos y compararla con el monto de pagar por el edificio a Valor Nuevo de Reposicin (VNR).

Se puede pagar solo el valor de terreno y las rentas de un determinado nmero de aos (VUR), para ello se traen los flujos futuros de efectivo netos a valor presente. Las rentas no se calculan son las que est generando el edificio y se incrementan anualmente segn lo que indica la Ley de Inquilinato, deben ser la que se reportan a TRIBUTACION DIRECTA o presentada por el contador del propietario.

A) AVALUO DEL TERRENOI GENERALIDADES 1 ) OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado de un terreno con vocacin comercial. 2 - ) PROPOSITO O DESTINO: Con fines expropiatorios. 3 - ) PROPIETARIO: ---4 )INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Folio Real Plano catastrado Fecha -------------

5 )LOCALIZACION Y UBICACION: (SEGUN DIVISION TERRITORIAL ADMINISTRATIVA) Provincia Cantn Distrito Ubicacin o direccin -------------

6 ) COLINDANTES: Norte Sur Este Oeste ---------

7 ) ASPECTOS LEGALES: Anotaciones: No hay Gravmenes: No hay Ver informe registral. 8 ) TIPO DE INMUEBLE: Terreno con vocacin comercial que soporta como mejoras un edificio de dos niveles de concreto armado y otro de un nivel.

II

CARACTERISTICAS DE LA ZONA 9 - ) DESCRIPCION: El terreno se ubica en una zona netamente comercial, a una cuadra y media -----------, hacia el este, que es la zona de ms alto valor, dado que va hacia el------En un radio de 75,00 m. se ubican los bancos privados Scotiabank, CITI y BAC San Jos, a dos cuadras al este estn los Banco de Costa Rica y el Banco Nacional de Costa Rica. As como el Banco Popular y Cooperativas. La zona cuenta con supermercado ----, hoteles como el -------- a pocos metros del inmueble. Adems de depsito de materiales, restaurantes, oficinas como INS, Patronato Nacional de la Infancia, estacionamientos pblicos, tiendas de artculos de lnea blanca y todo tipo de locales comerciales. La infraestructura de ----- presenta calles asfaltadas en buen estado, aceras, cordn y cao, iluminacin y todos los servicios pblicos. Las edificaciones en la zona son construcciones de edificios nuevos (pocos), remodelaciones y casas antiguas. Lo que le da un buen aspecto.

El ----- est a una cuadra, lo que le da un gran favorecimiento por el alto trnsito vehicular y peatonal. Otra fortaleza de la zona es que el Cuerpo de Bomberos con hidrante est al frente del edificio. En general se observa una ciudad con movimiento econmico. 10 - ) CLASIFICACION (USO DE SUELO): Comercial. 11 - ) CONTAMINACION AMBIENTAL: Baja. 12 - )DENSIDAD DE CONSTRUCCIONES Y POBLACION: Construcciones Poblacin 98% Altamente flotante

13 - )TIPO DE CONSTRUCCIONES DOMINANTES: Edificios nuevos, remodelados y antiguos.

14 - )SERVICIOS PUBLICOS: Sistema de agua potable Sistema alcantarillado sanitario Sistema alcantarillado pluvial Sistema elctrico areo Sistema telefnico areo Alumbrado pblico areo Transporte colectivo Servicios Municipales: Recoleccin de basura Limpieza de caos Obras Anexas: Calles Aceras Cordn y cao TV / Cable 15 - )COMUNICACION: Cuenta con buenos accesos. 16 - )EQUIPAMIENTO URBANO Y FACILIDADES COMERCIALES: La zona tiene escuela, Iglesias, estacin de servicio, agencias bancarias, restaurantes y todo tipo de locales comerciales. S S S S S S S S S Asfaltadas S S S (Acueducto)

(postes de concreto) (soportado por postes de concreto) (postes de concreto y con lmparas de mercurio tipo brazo)

III

CARACTERISTICAS DEL TERRENO 17 - )DESCRIPCION: Forma Situacin Frente Fondo Relacin frente-fondo Topografa Nivel del terreno Drenaje superficial Vista panormica Restricciones o afectaciones Rgimen de propiedad 18 - )AREA: 262,13 m 261,82 m Segn plano catastrado Segn informe registral Regular Medianero 11,65 m. 22,50 m. 1:1.93 El terreno es plano Est a nivel de acera Normal Normal No tiene Privado

IV

VALORACION DEL TERRENO 19 - )LOTE TIPO EN LA ZONA: De rea variable. 20 - ) VALOR POR METRO CUADRADO: (CONSIDERANDO FACTORES VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES) Para la valoracin del terreno se consider la capacidad edificable del terreno, uso del suelo permitido y la oportunidad de adquirir inmuebles similares en la zona. El terreno soporta un edificio de dos niveles y otro de un nivel que en cualquier momento pueden aumentar en nmeros de pisos, lo cual es diferente a pensar en que son expectativas a futuro. La zona comercial del centro de ----- de ms alto valor es alrededor del mercado central y abarca dos cuadras al este, una cuadra al sur, oeste y norte. En ese entorno solo se encontr un terreno en verde contiguo al Ms x Menos o frente al Banco BAC San Jos. La propietaria no est en condiciones de venderlo, pero se estima un valor por encima de los 400.000,00 / m. El inmueble est ubicado sobre----- que es la de mejor aspecto en el centro de------

El valor que se estim para la valoracin, no hace que con ese dinero se adquiera otro lote en la zona comercial principal de ----El propietario est perdiendo ubicacin, parmetro importante en la valoracin de inmuebles. Si bien se puede conseguir un terreno a 2 cuadras o 5 cuadras de ah, va a carecer de ubicacin, aspecto que se consider como vital para la valoracin del terreno.SECCION AREA m VALOR UNIT / m 350.000,00 COEFI- MOTIVO DEL CIENT COEFICIENT VALOR AJUSTADO / m 350.000,00 VALOR TOTAL 91.637.000,00

Unica

261,82

1,00

Normal

TOTAL

261,82

m

91.637.000,00

21 - )VALOR TOTAL: 91.637.000,00

21 - )VALOR TOTAL: 91.637.000,00 22 - )OBSERVACIONES: Se adjuntan copias del plano catastrado, del informe registral y fotografas.

Fecha del avalo

10/11/2009

Valuador Ing. Roberto Lora Gonzlez M.B.A. IC-1394

B) AVALUO DE LAS EDIFICACIONES -EDIFICIO DE DOS NIVELESI CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO Propsito: Destino: Valorar una edificacin para conocer su valor nuevo de reposicin VRNCon fines expropiatorios

Tipo de construccin: Edificio de concreto armado de dos niveles Calidad de la construccin:

Muy buena

Calidad del proyecto: Muy bueno Estado de conservacin: Muy bueno Edad de la construccin: 31 aos Vida til total estimada: 80 aos Distribucin arquitectnica: Primer nivel: Dos locales comerciales destinados al comercio Segundo nivel: Cuatro oficinas, una con servicio sanitario privado, pasillo y servicio sanitario

II ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Cimientos: Estructura: Paredes: Placas individuales y corrida de concreto armado Columnas y vigas de concreto armado formando marcos Mampostera de concreto armado y panelera liviana

Estructura de techo: Cerchas de madera Repellos: Entrepiso: Escalera: Cubierta: Cielos: Lisos Concreto armado Estructura de concreto armado y huellas con terrazo Lminas de hierro galvanizado ondulado con canoas y bajantes de PVC Concreto pringado en primer nivel y con suspensin de aluminio y fibra mineral en segundo nivel

Pisos: Sistema elctrico:

Terrazo, cermica y porcelanato Interno y entubado con caja breaker en cada local y lmparas de tubos fluorescentes empotrados en el cielo y tipo spot

Servicios sanitarios: Loza sanitaria blanca en cada local del primer nivel , oficina del segundo nivel y para el resto de oficinas Sistema agua potable: Proveniente del acueducto Ventanas: Marcos de madera y aluminio con vidrios fijos, celosas de aluminio y de correr Los locales comerciales tienen puertas con marco de aluminio y vidrio, as como cortinas metlicas de arrollar. En segundo nivel las puertas son de madera y vidrio. Buen estado 2,80 m. en cada nivel

Puertas:

Pintura: Altura: Ventilacin e iluminacin:

Muy buena

-EDIFICIO DE UN NIVELEdificacin con estructura de concreto armado en columnas y vigas formando marcos, paredes de mampostera de concreto reforzado, pisos de mosaico, estructura de techo de madera, cielos de fibrolit y cubierta con lminas de hierro galvanizado pintado. Puertas de tablero con llavn de perilla y loza sanitaria blanca. Paredes internas de panelera liviana y pintura en buen estado. Tiene como distribucin fsica: Area de estar y recepcin, tres oficinas, servicio sanitario completo y cocineta. Area Edad 74,75 m. 60 aos.

Estado muy bueno.

Los costos de un edificio se clasifican en: a) Costos directos b) Costos indirectos c) Costos financieros d) Imprevistos e) Utilidad I COSTOS DIRECTOS Los costos directos incluyen: Mano de obra Materiales Subcontratos II COSTOS INDIRECTOS a) Maestro de obras b) Guarda c) Herramientas, depreciacin y alquiler de equipo (2,00%)

d) Acarreos (2,50%) e) Letrina sanitaria (alquiler) f) Estudio de suelos g) Ingeniera y arquitectura (10,50%) h) Permisos CFIA-Munic (1.265%) i) Pliza del INS del valor de la edificacin el 35% se considera para la mano de obra y se aplica el 4,66% j) Pago de cargas sociales CCSS y liquidacin (36% de mano de obra) k) Gastos administrativos y otros 10% III IMPREVISTOS 5% DE CD + CI IV COSTO FINANCIERO 10% del monto del prstamo Lo que cobra el ente financiero que facilita el dinero

-Avalo -Honor. de abogado y derechos de registro -Fiscalizacin de la inversin -Pliza de incendio -Gastos administrativos -Otros V UTILIDAD 30% (CD + CI + IMPREVISTOS) Para el presente caso el costo financiero no se considera dado que el expropiante pagara al contado, por lo que el expropiado no tiene que hacer uso de prstamo para construir. La utilidad y los imprevistos los absorbe el contratista que va a realizar la construccin. El expropiado correr con parte de los costos indirectos como son: -Estudio de suelos -Ingeniera y arquitectura -Permisos -Gastos administrativos y otros

VALORACION DEL EDIFICIO DE DOS NIVELES A CONSTRUIRDESCRIPCION AREA m155,00 155,00

VALOR / m650.000,00 625.000,00

VRN 100.750.000,00 96.875.000,00 NO SE CONSIDERA LA DEPRECIACION, EL EDIFICIO DEBE PAGARSE A VALOR NUEVO DE REPOSICION (VNR)

Primer nivel Segundo nivel Area de primer nivel -FONDO-

15,80

300.000,00

4.740.000,00

TOTAL

325,80

m

202.365.000,00

VALORACION DEL EDIFICIO DE UN NIVEL A CONSTRUIRDESCRIPCION AREA m74,75

VALOR / m375.000,00

VRN 28.031.250,00

Edificacin

TOTAL

74,75

m

28.031.250,00

GRAN TOTAL

230.396.250,00

RENTAS BRUTAS QUE GENERA EL EDIFICIO DE DOS NIVELESDESCRIPCION DEL LOCAL RENTA / MES RENTA / AL AO

Sala de Belleza Tienda Oficinas

228.131,00 287.500,00 595.325,00

2.737.572,00 3.450.000,00 7.143.900,00

ES LA ACTIVIDAD COMERCIAL DEL PROPIETARIO. ALQUILER DEL EDIFICIO.

TOTAL

1.110.956,00

13.331.472,00

RENTA BRUTAS QUE GENERA EL EDIFICIO DE UN NIVELDESCRIPCION DEL LOCAL RENTA / MES RENTA / AL AO

Oficina

106.200,00

1.274.400,00

TOTAL GRAN TOTAL

106.200,00 1.217.156,00 mensual

1.274.400,00 14.605.872,00 anual

NOTA: INFORMACION FACILITADA POR EL PROPIETARIO.

CONCLUSIONDe acuerdo con el acto expropiatorio, el edificio tiene siete (7) inquilinos a los cuales se les debe indemnizar sus derechos, no se calculan en este informe. Con los costos del terreno, las edificaciones y un ao de pago de las rentas que est generando el inmueble al da del avalo (10/11/2009), se est en gran parte cumpliendo con la mxima de la valoracin de expropiaciones como es que el expropiado no lucre a expensas de este acto, ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a uno de sus ciudadanos. El valor del inmueble a expropiar es de Desglosado en: a-) Terreno b-) Edificio de dos niveles c-) Edificio de un nivel d-) Rentas por el perodo de un ao 336.639.122,00

91.637.000,00 202.365.000,00 28.031.250,00 14.605.872,00

EXPROPIACION DE UN EDIFICIO COMERCIAL CONSIDERANDO -SUSTITUCION DEL EDIFICIO -CALCULO DE RENTAS DURANTE LA VIDA UTIL REMANENTE

B) AVALUO DEL EDIFICIO I CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO Propsito: Destino: Valorar una edificacin para conocer su valor nuevo de reposicin -VRNy neto de reposicin -VNRCon fines expropiatorios

Tipo de construccin: Edificio de concreto armado de dos niveles Calidad de la construccin:

Muy buena para la poca en que se construy

Calidad del proyecto: Muy bueno Estado de conservacin: Regular a malo, le falta mantenimiento especialmente en las habitaciones y en el segundo nivel Edad de la construccin: 100 aos y no se le da mantenimiento Vida til total estimada: Se considera en 13 aos si no se le da mantenimiento Distribucin arquitectnica: Primer nivel: Cuatro locales comerciales destinados al comercio y tres destinados a habitaciones Segundo nivel: Area destinada a hospedaje del personal y bodega de materiales de la Empresa Constructora A-B-C

II ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Cimientos: Estructura: Paredes: Placas individuales y corrida de concreto ciclpeo Columnas y vigas de concreto armado formando marcos Ladrillo de arcilla repelladas y de panelera liviana pintadas

Estructura de techo: Cerchas de madera Repellos: Entrepiso: Escalera: Cubierta: Cielos: Pisos: Sistema elctrico: Lisos Madera Estructura de madera y huellas de madera Lminas de hierro galvanizado ondulado con canoas y bajantes en mal estado Plywood, fibrolit y segundo nivel sin cielo Mosaico, cermica, tabloncillo, tabla y concreto lujado Interno y entubado con caja breaker en cada local y lmparas de tubos fluorescentes de parche

Servicios sanitarios: Loza sanitaria blanca en cada local y en las habitaciones del primer nivel y en los del segundo nivel Sistema agua potable: Proveniente del acueducto Ventanas: Marcos de madera con vidrios fijos, linternillas, celosas de aluminio y rejas metlicas Los locales comerciales tienen puertas metlicas de dos hojas y las habitaciones con puertas de madera Regular a mal estado 3,25 m. en cada nivel

Puertas: Pintura: Altura: Ventilacin e iluminacin: NOTA:

Regular A pesar del estado de la edificacin, el edificio produce una renta mensual de 1.125.000,00 La estructura del edificio es buena, no as los acabados y principalmente en el segundo nivel.

VALORACION DEL EDIFICIONoviembre, 2009

DESCRIPCION

AREA m

VALOR / m

VRN

VUT EDAD FACT VALOR AOS AOS DEP NR - /m

VNR

VUR AOS

Primer nivel Bufete Tres locales comerciales (2 tiendas y barbera) Habitacin y dormitorio Habitacin Habitacin que se va a alquilar

35,00

300.000,00

10.500.000,00

125

100

0,1261

37.830,00

1.324.050,00

16

131,00 64,00 48,00 55,00

350.000,00 250.000,00 225.000,00 200.000,00

45.850.000,00 16.000.000,00 10.800.000,00 11.000.000,00

125 125 125 125

100 100 100 100

0,2200 0,1770 0,1261 0,0670

77.000,00 44.250,00 28.372,50 13.400,00

10.087.000,00 2.832.000,00 1.361.880,00 737.000,00

28 22 16 8

Sub-totalSegundo nivel Area de hospedaje y bodega

333,00 m

94.150.000,00

16.341.930,00

370,00

250.000,00

92.500.000,00

125

100

0,0670

16.750,00

6.197.500,00

8

Sub-total TOTAL

370,00 m 703,00 m

92.500.000,00 186.650.000,00

6.197.500,00 22.539.430,00

Fecha del avalo

10/11/2009

Valuador

Ing. Roberto Lora Gonzlez M.B.A. IC-1394

Los costos de un edificio se clasifican en: a) Costos directos b) Costos indirectos c) Costos financieros d) Imprevistos e) Utilidad I COSTOS DIRECTOS Los costos directos incluyen: Mano de obra Materiales Subcontratos II COSTOS INDIRECTOS a) Maestro de obras b) Guarda c) Herramientas, depreciacin y alquiler de equipo (2,00%)

d) Acarreos (2,50%) e) Letrina sanitaria (alquiler) f) Estudio de suelos g) Ingeniera y arquitectura (10,50%) h) Permisos CFIA-Munic (1.265%) i) Pliza del INS del valor de la edificacin el 35% se considera para la mano de obra y se aplica el 4,66% j) Pago de cargas sociales CCSS y liquidacin (36% de mano de obra) k) Gastos administrativos y otros 10% III IMPREVISTOS 5% DE CD + CI IV COSTO FINANCIERO 10% del monto del prstamo Lo que cobra el ente financiero que facilita el dinero

-Avalo -Honor. de abogado y derechos de registro -Fiscalizacin de la inversin -Pliza de incendio -Gastos administrativos -Otros V UTILIDAD 30% (CD + CI + IMPREVISTOS) Para el presente caso el costo financiero no se considera dado que el expropiante pagara al contado, por lo que el expropiado no tiene que hacer uso de prstamo para construir. La utilidad y los imprevistos los absorbe el contratista que va a realizar la construccin. El propietario correr con parte de los costos indirectos como son: -Estudio de suelos -Ingeniera y arquitectura -Permisos -Gastos administrativos y otros

RENTAS BRUTAS QUE GENERA EL EDIFICIO PRIMER NIVELINQUILINO POR LOCALBufete Tienda # 1 Tienda # 2 Barbera Shop Habitacin, habita inquilina de la barbera Alquiler nuevo Habitacin

RENTA BRUTA / MES98.000,00 158.396,00 192.000,00 150.000,00

RENTA BRUTA / AL AO1.176.000,00 1.900.752,00 2.304.000,00 1.800.000,00

30.000,00 35.000,00 7.279,00

360.000,00 420.000,00 87.348,00

TOTAL

670.675,00

8.048.100,00

SEGUNDO NIVELINQUILINO POR LOCALConstructora A-B-C

RENTA / MES454.325,00

RENTA / AL AO5.451.900,00

TOTAL GRAN TOTAL

454.325,00 1.125.000,00 mensual

5.451.900,00 13.500.000,00 anual

Nota: Informacin facilitada por el propietario.

CALCULO DEL VALOR DEL EDIFICIO Renta Bruta / Mes Renta Bruta / Ao Deducciones Renta Neta / Ao Valor del terreno Valor del edificio VRN Valor del edificio VNR 1.125.000,00

13.500.000,00 20% 10.800.000,00 141.561.000,00 186.650.000,00 23.100.000,00 (se acepta el monto del avalo administrativo) 100 aos

Edad del edificio ALTERNATIVA A Terreno Valor Nuevo de Reposicin Renta Bruta / ao TOTAL

141.561.000,00 186.650.000,00 (Pagar edificio como nuevo con 100 aos) 13.500.000,00 341.711.000,00

ALTERNATIVA B Valor del terreno Valor Neto de Reposicin del edificio AVALUO FISICO RENTA 13 AOS TOTAL Vc = RNA i = 10.800.000,00 x 100 = 7,63% 141.561.000,00 141.561.000,00 23.100.000,00 (No se considera) 141.561.000,00 148.924.739,20 290.485.739,20

i=

RNA V del inmueble (solo terreno)

Para un perodo de rentas de 13 aos (plazo que se estima para la vida til remanente del edificio), un 10% de aumento anual, deducciones del 20% anual y trayendo los flujos de efectivo a valor presente VAN, a la tasa del 7,63%, se obtiene una renta de 148.924.739,20

RENTAS NETAS PROYECTADAS A 13 AOS Y TRASLADADAS A PRECIOS DE HOY

13.068.000,00

14.374.800,00

15.483.040,00

19.132.858,80

21.046.144,68

23.150.759,16

25.465.835,07

28.012.418,56

30.813.660,40

10.800.000,00

11.880.000,00

0

1

2

3

4

5

6

17.393.508,00

7

8

9

10

11

12

13 aos

i = 7,63%Programa FC-100 Mode 4

Cada flujo est incrementado por un 10% anual y afectado en un 20% de deducciones

Mode 6 Shift AC 0+ CFj 10.800.000,00 CFj : : 33.895.026,48 CFj 7,63% COMP NPV

VPN = 148.924.739,20

33.895.026,48

II. ALTERNATIVA B No se considera el pago del edificio en el monto del valor de reposicin, por su edad y el estado de conservacin. El edificio est produciendo una renta bruta anual de 13.500.000,00 El valor del inmueble es 141.561.000,00 (solo el terreno). Lo que le da una tasa del 7,63% anual ( 10.800.000,00 / 141.561.000,00) x 100. Aunque al edificio le queda una vida til remanente que va desde 28 aos a 8 aos, se ha considerado por el grado de deterioro acelerado que puede tener por falta de mantenimiento, una vida til remanente de 13 aos. Por lo que las rentas con un incremento del 10% anual y a una tasa del 7,63%, el valor presente (VNR) de los flujos anuales futuros es de 148.924.739,20

El valor del edificio a expropiar es de 290.485.739,20 Desglosado en: Terreno Renta en 13 aos 141.561.000,00 148.924.739,20

En conclusin se tendra un techo o valor mximo de 341.711.000,00 (alternativa A) y un piso o valor mnimo de 290.485.739,20 Con lo que se estara cumpliendo con la mxima de la valoracin de expropiaciones como es que el expropiado no lucre a expensas de este acto, ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a uno de sus ciudadanos.

RESUMEN DEL AVALUO A) ALTERNATIVA A El valor del inmueble a expropiar es de Desglosado en: a-) Terreno b-) Edificio (VRN) c-) Rentas Brutas por un perodo de un ao B) ALTERNATIVA B El valor del inmueble a expropiar es de Desglosado en: a-) Terreno b-) Edificio (VNR) c-) Rentas por un perodo de trece aos 290.485.739,20 341.711.000,00

141.561.000,00 186.650.000,00 13.500.000,00

141.561.000,00 23.100.000,00 (No se considera) 148.924.739,20

CONCLUSION De acuerdo con el acto expropiatorio, el edificio tiene ocho (8) inquilinos a los cuales se les debe indemnizar sus derechos, no se calculan en el presente informe. Se consideraron dos alternativas para el clculo del valor del edificio a expropiar: Se consider el pago del edificio a costo nuevo, es decir a valor nuevo de reposicin dado que el mismo est produciendo una renta de 1.125.000,00 / mes a una tasa del 7,63% anual a pesar de la edad y estado de conservacin. Referente al estado, a la propietaria le ha faltado voluntad para darle un mantenimiento adecuado, dado que la estructura no se observa daada. Si al edificio se le arregla la precinta y alero del segundo nivel su aspecto vara, as como si se van mejorando las partes daadas (paredes y cielos) de algunos locales y se pinta. Se consider en un ao el tiempo para la elaboracin de planos, tramitologa de permisos y la construccin de un edificio nuevo. ALTERNATIVA B Se consider el pago del terreno y se calcul la vida til remanente, dependiendo del criterio del valuador se debe ajustar la VUR y calcular las rentas de ese periodo, sin considerar el valor del edificio.

VALORACION DE UN TERRENO CON VOCACION COMERCIAL SIN TERRENOS EN VERDE EN EL ENTORNO

ANTECEDENTES 1 - El Instituto Costarricense de Electricidad (I.C.E.) para la ampliacin de la Central Telefnica de ----- ha tenido que expropiar un terreno propiedad del Sr.-------, que se ubica al costado norte de la Iglesia Catlica. 2 - El ICE realiz un avalo administrativo con fecha ---- y el propietario no ha aceptado el valor de ste, razn por la que se ha solicitado al suscrito valorar el terreno que se expropi. 3 - Para realizar el avalo se visit el inmueble y se cont con informacin como el plano catastrado, folio real y dos avalos realizados uno por el ICE y otro realizado por el ------ nombrado por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda del II Circuito Judicial de Goicoechea. 4 - Se recorri la zona comercial de ---- para observar precios de venta y alquileres de locales comerciales y oficinas. 5 - El plano catastrado y el informe registral se adjuntan al informe. 6 - El valuador es el Ing. Roberto Lora Gonzlez M.B.A. especialista en Costos y Valoracin de Bienes Inmuebles (C.F.I.A.) y declara no tener inters actual ni futuro en el bien objeto del presente avalo.

METODOLOGIA El terreno se expropi en su totalidad. Para la valoracin del terreno se aplicaron los mtodos de mercado y rentabilidad, el mtodo de sustitucin no se utiliz por carecer de edificaciones el inmueble. Sin embargo para calcular el precio del edificio se utiliz el mtodo de Costos Valor Nuevo de Reposicin. Para el mtodo de rentabilidad, se aplic el clculo del valor residual, para ello se le coloc un edificio acorde con la zona, se monitoreo en la zona los precios de alquileres de locales comerciales y de oficinas. Referente al mtodo comparativo o de mercado, no se encontraron precios de terrenos en verde en -----, por lo que se observaron precios en -----y-------

AVALUO DEL TERRENO I GENERALIDADES 1 ) OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado de un terreno con vocacin comercial. 2 - ) PROPOSITO O DESTINO: Con fines expropiatorios. 3 - ) PROPIETARIO: -----4 ) INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Folio Real Plano Catastrado Fecha -----------Partido de Alajuela

5 ) LOCALIZACION Y UBICACION: (SEGUN DIVISION TERRITORIAL ADMINISTRATIVA) Provincia Cantn Distrito Ubicacin o direccin 02 Alajuela ----------Costado norte de la Iglesia Catlica

6 ) COLINDANTES: (SEGUN PLANO CATASTRADO) Noroeste: Noreste: Suroeste: Sureste: Olger Sols Castro Mara Isabel Serrano Ledezma Calle pblica asfaltada Calle pblica asfaltada

7 ) ASPECTOS LEGALES: Anotaciones: No hay Gravmenes: Reservas y restricciones Demanda ordinaria Ver informe registral.

8 ) TIPO DE INMUEBLE: Terreno con vocacin comercial en verde. II CARACTERISTICAS DE LA ZONA 9 - ) DESCRIPCION: La zona donde se ubica el terreno es urbana. Goza de todos los servicios pblicos a excepcin del alcantarillado sanitario y facilidades comerciales, como son estacin de servicio, agencias bancarias, hotel, restaurantes, supermercado y todo tipo de locales comerciales. As como oficinas del ICE, INS y estacin de bomberos, Municipalidad, Cruz Roja, Mutual Alajuela y oficinas de servicios profesionales. Las edificaciones son mezcla de nuevas y antiguas. Se observa una Ciudad con movimiento comercial. 10 - ) CLASIFICACION (USO DE SUELO): Comercial.

12 - ) DENSIDAD DE CONSTRUCCIONES Y POBLACION: Construcciones 98% Poblacin Altamente flotante 13 - ) TIPO DE CONSTRUCCIONES DOMINANTES: Edificios sencillos. 14 - ) SERVICIOS PUBLICOS: Sistema de agua potable Sistema alcantarillado sanitario Sistema alcantarillado pluvial Sistema elctrico areo Sistema telefnico areo Alumbrado pblico areo mercurio tipo brazo) Transporte colectivo Servicios Municipales: Recoleccin de basura Limpieza de caos Obras Anexas: Calles Aceras Cordn y cao

S No S S S S S S S

(T.S.) (postes de concreto) (soportado por postes de concreto) (postes de concreto y con lmparas de

Asfaltadas S Cuneta

15 - )

COMUNICACION: Cuenta con buen acceso.

III

CARACTERISTICAS DEL TERRENO16 - ) DESCRIPCION: Forma Situacin Frentes Fondos Relacin frente-fondo Topografa Nivel del terreno Drenaje superficial Vista panormica Restricciones o afectaciones Rgimen de propiedad Regular Esquinero 9,13 m. y 14,34 m. 14,32 m. y 8,90 m. --El terreno es plano Est a nivel de acera por el costado suroeste y ligeramente bajo nivel de acera por el costado sureste Normal Buena al parque y a la Iglesia No tiene Privado

17 - )

AREA:Segn plano catastrado Segn informe registral

129,19 m 129,03 m

IV

VALORACION DEL TERRENO18 - ) LOTE TIPO EN LA ZONA: De rea variable.

19 - ) VALOR POR METRO CUADRADO: (CONSIDERANDO FACTORES VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES) Se aplicar el mtodo residual por rentabilidad, el mtodo de comparacin de mercado y se analizaran los dos avalos realizados en los aos ----- y ----Para el mtodo residual por rentabilidad se partir de determinar el valor del terreno al construir un edificio de dos niveles en el mismo.

AVALUO VIA RENTABILIDAD Los edificios comerciales que son concebidos, diseados y construidos para producir rentas tienen su valor en funcin de su capacidad de producir rentas, por tal razn el avalo va rentabilidad est en relacin directa con las rentas que genere el inmueble. El valor se calcula a partir de las rentas brutas mensuales y el factor de capitalizacin. Valor de Bien RBM F.C. = = = RBM x F.C. Rentas Brutas Mensuales Factor de Capitalizacin

FACTOR DE CAPITALIZACION Para el clculo del factor de capitalizacin se deben de considerar dos variables que son: - Deducciones - Tasa

Las deducciones que debe considerar el propietario del inmueble son: -Desocupacin -Impuesto municipal -Impuesto sobre bienes inmuebles -Impuesto sobre la renta -Mantenimiento -Pliza de incendio y terremoto -Administracin El porcentaje de deducciones para una edificacin nueva oscila entre el 10 y el 15%. TASA El propietario del edificio tiene en el inmueble, una inversin (terreno + edificacin) y como tal se debe recuperar la inversin en un determinado tiempo y a una determinada tasa. Para que un proyecto como la edificacin que se ha propuesto, sea rentable, se debe de obtener una tasa que est entre el 7,50% y 8,50%; que es la tasa que estn obteniendo los fondos de inversin inmobiliarios en el mercado nacional RENTA BRUTA MENSUAL La renta bruta mensual es el monto al que debe alquilarse el inmueble, considerando el entorno (mercado inmobiliario de la zona).

CALCULO DEL FACTOR DE CAPITALIZACION Perpetuidad Vc RNA RNM RBM RNA =RNM x 12 DED Fc i Vc = RNM x 12 i RNM = RBM DED RNM = RBM ( 1 DED ) Vc = RBM (1 DED ) x 12 i = ( 1 DED ) x 12 i = RBM x Fc Vc = RNA i = = = = = = = Valor Va Capitalizacin Renta neta anual Renta neta mensual Renta bruta mensual Deducciones Factor de capitalizacin Tasa deseada

ADAPTACION DEL ING. LUIS CUELLAR ULLOA -MEXICO-

Fc

Vc

Deducciones i FC

= 15% = 8,00% = (1-0,15) x 12 0,080

= (1-deduc) x 12 Tasa = 127,50

FC

MEJORA AL TERRENO El terreno se ubica en una zona netamente comercial de bienes y servicios. Razn por la que se consider como mejora un edificio de dos niveles con dos locales comerciales en planta baja y tres oficinas en planta alta. De acuerdo con su ubicacin y localizacin, esquinero y frente a la Iglesia, se consider un retiro por el costado de los puntos 1-2. El rea de construccin de los dos locales ser de 45,00 m cada uno y tres oficinas de 30,00 m cada una, en el segundo nivel. El costo para construir 180,00 m en los dos niveles es de 450.000,00 / m. Valor de la edificacin 81.000.000,00

RENTAS ESTIMADAS Las rentas que se han considerado para el edificio de acuerdo con el mercado de ---son: Dos locales comerciales con reas de 45,00 m c/u. a 250.000,00 / mes = Tres oficinas con reas de 30,00 m c/u. a 100.000,00 / mes = TOTAL RBM Vc = Vc = Vc = = 800.000,00 RBM x Fc 800.000,00 x 127,50 102.000.000,00

500.000,00

300.000,00 800.000,00

El Valor Va Capitalizacin est conformado por la inversin (terreno y edificacin). Vtotal = Vc = Vt = Vc + Vt Valor de la construccin Valor del terreno

Vt =

102.000.000,00 - 81.000.000,00

Vt =

21.000.000,00

Vt = Area del terreno =

21.000.000,00 129,03 m

/ m =

162.752,85

VALOR DE MERCADO Para determinar el valor por comparacin de precios se monitoreo el entorno, no encontrndose terrenos en verde en venta. La Municipalidad de ------- no ha actualizado la plataforma de valores desde 1997. Por lo que se compararon valores de venta recientes en ------y------, que aunque son cantones con mayor grado de actividad econmico, son escenarios vlidos de observacin. ----- tiene ventas reales de terrenos de 100.000,00 / m frente a la radial y de 800.000,00 / m en el centro por el Parque. ----- un lote en el Centro se vendi a 250.000,00 / m. Considerando las caractersticas positivas del terreno como son: Esquinero, poca rea, plano, frente a la Iglesia, el alto trnsito peatonal, diagonal al parque, vocacin comercial, con todos los servicios pblicos a excepcin del alcantarillado sanitario, facilidades comerciales y lo ms importante va a ser expropiado. Se fija el valor / m en 175.000,00 / m.

CONCLUSION Para la determinacin del valor del terreno por la falta de precios de mercado, se utiliz el mtodo de rentabilidad residual, con el cual se lleg a determinar el valor del terreno de acuerdo con variables del mercado que si se pudieron encontrar como son, precios de alquileres de locales comerciales y de oficinas. As como precios / m cuadrado para la construccin. Se tuvo a la vista el avalo administrativo y se hacen los siguientes comentarios. En la descripcin de la zona se indica que la actividad econmica predominante en la zona es agrcola. Lo antes citado puede confundir al Sr. Juez, lo que se debe manifestar es que la zona DONDE SE UBICA EL INMUEBLE, es netamente urbana y comercial y se ubica al frente de la Iglesia Principal.

LEY DE EXPROPIACIONES # 7495

LEY DE EXPROPIACIONES # 7757

LEY DE ADQUISICIONES, EXPROPIACIONES Y CONSTITUCION DE SERVIDUMBRES DEL ICE # 6313

LEY DE EXPROPIACIONES DE PROPIEDADES PARA LOS FINES DE LA U.C.R. # 6653

CALCULO DEL DAO AL REMANENTE PARA EXPROPIACIONES EN DERECHOS DE VIAS Y SERVIDUMBRESAl realizar un avalo de expropiacin para la construccin de una va pblica, es muy importante conocer que el derecho de propiedad privada tiene rango constitucional en Costa Rica. El artculo # 45 de la Constitucin Poltica, establece ese derecho, pero tambin le asignan restricciones en beneficio del inters social y hasta puede llegar a expropiarla. El artculo # 45 dice: La propiedad es inviolable; a nadie puede privase de la suya si no es por inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley. En caso de guerra o conmocin interior, no es indispensable que la indemnizacin sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se har a ms tardar dos aos despus de concluido el estado de emergencia. Por motivos de necesidad pblica podr la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de inters social. Lo ms importante del artculo es: IIIInters pblico legalmente comprobado. Previa indemnizacin conforme a la Ley. Debe de darse una declaratoria de inters pblico para la obra que se va a llevar a cabo, publicacin que se hace en el Diario Oficial La Gaceta. El Estado debe pagar antes de tomar posesin de un inmueble.

Dentro del proceso valuatorio, para fijar el monto del avalo un aspecto muy importante a considerar es el DAO AL REMANENTE. El tema a desarrollar no es como realizar un avalo para un derecho de va, sino Qu se entiende por dao al remanente y cmo calcularlo?. El dao al remanente es un concepto que aparece por primera vez en la Ley de Expropiaciones # 7495, en el artculo # 4, prrafo tercero y dice....La Administracin deber indemnizar por los daos que causen las limitaciones irrazonables al derecho de propiedad, especialmente cuando afecten el uso econmico del bien. El citado artculo ha hecho a la Ley, una de las ms avanzadas en el Continente Americano. Al incluirse el artculo en la Ley, se est indemnizando al expropiado con el objeto de que quede en condiciones similares en lo referente al valor de su inmueble, una vez que se le expropiara una seccin de su predio. Es decir el dao al remanente es una compensacin econmica por una expropiacin o servidumbre que se le hace a determinada persona fsica o jurdica para realizar un proyecto de infraestructura. Por qu el inters de introducir dicho artculo en la Ley? Anterior a la promulgacin de la Ley # 7495, se pagaba solo el rea del inmueble que se iba a expropiar, sin considerar el efecto que la expropiacin o servidumbre le iba a causar al resto del inmueble, se poda cortar la finca en dos secciones, poda quedar sin agua, la topografa influa para que un canal cortara la finca en forma caprichosa, etc. y siendo la mxima en expropiaciones: que el expropiado no lucre a expensas de este acto, ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a sus ciudadanos que van a ser afectadas, en beneficio de las mayoras, aspecto de vital importancia, por lo que se consider en la Ley # 7495.

Durante muchos aos algunas Instituciones aplicaban leyes que no contemplaban este aspecto, sin embargo algunos valuadores externos, en los Peritajes que solicitaba el Juzgado Contencioso Administrativo consideraban este aspecto. Razonamiento que despus de varios aos de aplicacin (derecho privado), hizo que se considerara y quedara plasmado en la citada Ley. El Instituto Costarricense de Electricidad, fue la primera Institucin, que se manifest en pro de que se deba de acoger el avalo que consideraba el pago del dao al remanente, a pesar de que los valuadores de la Institucin no lo consideraban, dado que la Ley # 6313 no lo contemplaba y era la Ley que ellos aplicaban en esa poca (1992). Actualmente el ICE tiene la opcin de aplicar cualquiera de las Leyes y lo cual no es muy tico por la diferencia de contenido entre una y otra. Cul es la forma de calcularlo? De acuerdo con lo que indica el artculo # 4 de la Ley # 7495 el dao al remanente se relaciona con el aspecto econmico lo que hace que sea una INDEMNIZACION medida en trminos econmicos. El ingeniero Santiago Briceo en el Manual de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles y auspiciado por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.) y de la cual Costa Rica, a travs del Instituto Costarricense de Valuacin ICOVAL, forma parte, define que dao es: Perjuicio derivado de la accin u omisin, previsto o imprevisto que ocasiona dao a bienes o a intereses de terceros. En la expropiacin, la prdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente despus de la toma, es la medida del valor de la parte tomada y la prdida en valor del remanente.

Lo que nos lleva a aplicar la metodologa denominada ANTES Y DESPUES. El libro Manual de Tasaciones de Dante Guerrero, valuador Argentino y en el libro, Tratado de Valuacin de Stanley L. Mc Michael, escrito antes de 1949 se comenta de este mtodo. El mtodo consiste en realizar un avalo al inmueble en su estado original, aplicando los mtodos de costo o reposicin, rentabilidad o productividad y mercado (ANTES). Luego realizar un avalo con el inmueble afectado por el proyecto. La segunda valoracin (DESPUES) debe considerar. a) Area a expropiar b) Remanente o remanentes, dependiendo de la ubicacin del rea que se expropi La diferencia de valor entre los avalos SIN y CON proyecto, ser el monto a indemnizar al expropiado (dao al remanente). Con lo cual el expropiado queda despus de la expropiacin en condiciones iguales o ligeramente mejor a la original (sin proyecto). La indemnizacin o pago del dao al remanente tiene como valor mximo el monto que falta para igualar los montos de los avalos de los inmuebles ANTES y DESPUES del proyecto.

El monto del dao al remanente puede oscilar desde cero (no se le ocasiona dao al resto del inmueble), hasta la expropiacin total de la finca, depender de la ubicacin del rea a expropiar con relacin a la totalidad del inmueble. La valoracin del dao al remanente debe ser puntual, debe valorarse cada remanente por separado (si los hubiese) y NUNCA aplicar ecuaciones para su clculo. Durante el X Congreso de Ingeniera Civil realizado en Costa Rica en setiembre del 2004, se tuvo el honor de contar con la participacin de la Arquitecta Mara Emilia Pereira Colls, Presidenta de la Sociedad de Ingenieros de Tasacin de Venezuela -SOITAVE-, profesional de gran experiencia en este campo y reafirm que la metodologa que se debe de aplicar para el pago del dao al remanente es la citada en el presente artculo. El XXI Congreso Panamericano de Valuacin realizado en Cartagena de Indias - Colombia en setiembre del 2004, tuvo como una de las ponencias el tema de las SERVIDUMBRES, el cual fue desarrollado en forma excelente por el expositor Francisco Ochoa, el citado profesional al referirse al dao al remanente, mencion la metodologa de ANTES Y DESPUES, como la recomendada a utilizar. El Instituto Costarricense de Valuacin ICOVAL, realiz el 22 de noviembre del ao 2004 el I Congreso Nacional de Valuacin y I Encuentro Centroamericano de Valuadores, como expositor extranjero se invit al valuador Francisco Ochoa, para que hiciera nfasis de que el dao al remanente se debe de calcular por la Metodologa de ANTES Y DESPUES tanto para expropiaciones como para servidumbres y no utilizando ecuaciones o frmulas empricas que tienen ms soporte de ocurrencia que sentido tcnico. El mismo profesional present el tema en el Congreso de U.P.A.V., realizado en Caracas, Venezuela en abril del 2005, obsrvese lo importante de ir divulgando estos criterios a nivel latinoamericano.

Fue muy importante escuchar que para el pago del dao al remanente en servidumbres se tenga que aplicar la misma metodologa. Hace varios aos un grupo de profesionales fue conformado por el Ministerio Pblico (Seccin de Delitos Econmicos) para revisar los avalos que se haban realizado para las expropiaciones de derechos de vas en el proyecto de la carretera costanera (Seccin Ciudad Coln-Orotina). El suscrito represent al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica y se pudo observar en los informes de los valuadores que nombr el Poder Judicial y de partes, donde el estado, pag montos de dinero exorbitantes por malas valoraciones que el principal parmetro de esas malas valoraciones, fue el mal clculo del dao al remanente, perjudicando con ello gravemente al pas y por ende a todos los costarricenses. Fue consenso de la comisin integrada por profesionales de diferentes instituciones, entre ellas: Tributacin Directa, Colegio de Ingenieros Agrnomos, Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cmara Costarricense de Corredores de Bienes Races y del Ministerio de Obras Pblicas y Transportes, aplicar la Metodologa de ANTES y DESPUES, en las revisiones de las citadas valoraciones. Sin embargo todava se observa que algunas instituciones pblicas del pas siguen aplicando ecuaciones EMPIRICAS, sin ningn sustento tcnico y lo ms crtico, es que siguen sin entender lo que significa el trmino dao al remanente. Si se calcula el dao al remanente, como se hace en los pases ms adelantados que Costa Rica en Valuacin, estaramos en futuros procesos de expropiaciones y servidumbres, eliminando avalos mal elaborados, e ir creando jurisprudencia como se hizo durante varios aos antes de que el DAO AL REMANENTE, fuera incluido en la Ley de Expropiaciones #7495.

Tambin es muy importante que las Instituciones Pblicas que tienen que realizar avalos en estos campos, recurran a los libros antes citados y que si desde hace ms de 50 aos se conoce este mtodo y todava hoy da excelentes profesionales de Sur Amrica estn haciendo conciencia de que se aplique el mismo, Por qu no aplicarlo en Costa Rica?. Recientemente el Instituto Costarricense de Electricidad, public en la Gaceta un Reglamento para expropiaciones y servidumbres, es muy gratificante observar que para el dao al remanente en expropiaciones se recomiende utilizar el mtodo de ANTES Y DESPUES. Aunque para servidumbres recomiendan aplicar una ecuacin, la cual es emprica y sin sustento tcnico, se recomienda no utilizar esa ecuacin para el clculo del dao al remanente en servidumbres.