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RECONVERSIÓN DE LA UNIDAD DE NEGOCIO DE PREFABRICADOS DE LA CCH

“ECUATORIANA DE PREFABRICADOS”

15 octubre de 2012

EXTRACTO DE PLAN DE NEGOCIO

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INDICE

RESUMEN EJECUTIVO DEL NEGOCIO

1. CONTEXTO

1.1. Antecedentes y justificación del proyecto de reconversión

1.2. Objetivos generales y específicos

1.3. Datos generales de la fábrica

2. NEGOCIO PROPUESTO

2.1. Descripción del negocio propuesto

2.2. Productos y servicios ofertados

2.3. Análisis del entorno: oportunidad identificada

2.4. Modelo de negocio

3. ANÁLISIS DE MERCADO

4.1 Análisis del entorno competitivo

4.2 Ventajas comparativas de los productos ofertados

4.3 Mercado objetivó

4.4 Análisis y pronóstico de la demanda

4. ESTRATEGIAS Y OBJECTIVOS OPERACIONALES

4.1. Estrategia de penetración del mercado

4.2. Estrategia de mercadeo

4.3. Estrategia de construcción de ventajas competitivas

4.4. Marketing mix

4.5. Metas

5. ANÁLISIS TÉCNICA Y OPERACIONAL

6.1. Desarrollo del sistema constructivo

6.2. Tipología de productos según sistema constructivo

6.3. Proceso productivo

6.4. Instalaciones y equipamiento requerido

6.5. Necesidades a futuro

6.7. Tamaño y ubicación de las instalaciones

6. MODELO OPERATIVO Y ORGANIZACIONAL

6.1. Misión y Visión

6.2. Análisis de cadena de valor y procesos clave

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EXTRACTO DE PLAN DE NEGOCIO PARA LA RECONVERSIÓN DE LA UNIDAD DE

NEGOCIO DE PREFABRICADOS DE LA CEMENTO CHIMBORAZO C.A.

1. CONTEXTO

1.1. Antecedentes y justificación del proyecto de reconversión

La planta “Ecuatoriana De Prefabricados”, fue creada como un área de la empresa Cemento

Chimborazo con la finalidad de producir durmientes de hormigón para satisfacer los requerimientos de

la FEEP para la rehabilitación de la vía férrea del Ecuador. Hasta la fecha se han entregado 287.000

durmientes y se están fabricando 50.000 adicionales. Sin embargo, la demanda está por agotarse por

lo que en el marco del encargo de la reconversión de la Fábrica de Prefabricados de Hormigón que

hiciera la EPCE, se inició un proceso de estudio de escenarios de reconversión de la fábrica hacia otras

líneas de negocio de prefabricados de hormigón con mejores perspectivas.

En este contexto, desde la Gerencia del Proyecto de Reconversión se coordinó el análisis de las

oportunidades de mercado y líneas de negocio potenciales que surgieron en base a: (i) la

sistematización de elementos teóricos, (ii) los resultados de la contratación de un estudio de mercado

especializado, (iii) entrevistas realizadas y reuniones mantenidas con actores clave así como con

posibles competidores, (iv) el relacionamiento con clientes potenciales en el sector público y privado;

y, (v) la recolección de información técnica y económica para la líneas de negocio de mayor

potencialidad.

Aprovechando la demanda del mercado y del sector público para soluciones constructivas rápidas,

modulares y estandarizadas, se armó un proyecto de creación de líneas de negocio de elementos

constructivos prefabricados de hormigón con el afán de reconvertir exitosamente la fábrica,

aprovechando al máximo la inversión realizada anteriormente y asegurando un negocio rentable y

sostenible en el tiempo.

El presente documento cumple con el objetivo de sistematizar los elementos de análisis y

orientaciones que apoyaron la toma de decisiones en cuanto al nuevo negocio propuesto.

1.2. Objetivos generales y específicos

Objetivo general.

Se destaca como objetivo general del proyecto el

“Fortalecer e incrementar la capacidad productiva y la posición de mercado de la Ecuatoriana de

prefabricadosen el sector,mediante un proyecto de reconversión que asegure un negocio rentable y

sostenible en el tiempo quepermitiráa la fábrica cumplir con su misión institucional y sus objetivos

económicos y sociales enmarcados con los de Gobierno”.

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Como empresa cuyos accionistas principales son estatales, la CCH /ecuatoriana de prefabricados debe

ser concebida como instrumento de la gestión pública, con doble rol o responsabilidad, la de ejecutar

una gestión altamente efectiva, pero alineada a la política pública.

En este sentido, comparte en su misión institucional el cumplimiento de objetivos de mayor alcance

tales como aquellos hacia la consecución del Buen Vivir así como los objetivos de la Política Industrial

del Ecuador: el coadyuvar “a cambiar el patrón de especialización primario, extractivo exportador de la

economía ecuatoriana hacia el fomento de actividades con ventajas competitivas dinámicas,

generadoras de mayor valor agregado, que propendan a la creación de empleo de calidad, impulsen

encadenamientos productivos, desarrollen tecnologías e innovación que eleven los niveles de

productividad, competitividad sistémica y reactiven la demanda interna, procurando el cuidado del

ambiente y el uso racional de los recursos naturales”.

Más a detalle los siguientes objetivos de política pública son perseguidos:

� Apoyar al Gobierno en la búsqueda de soluciones constructivas rápidas, modulares,

estandarizadas y de calidad para la infraestructura social del Buen Vivir.

� Desarrollar y promocionar soluciones constructivas prefabricadas tecnológicamente

innovadoras, que incidan en la industrialización de la construcción, generen mayor valor

agregado así como productividad y mejores condiciones de trabajo para la mano de obra del

sector de la construcción.

� Reducir la dependencia tecnológica y de materias primas hacia al exterior: por ejemplo frenar

la penetración en el mercado de estructuras de acero importado.

� Hacer crecer la participación del sector prefabricado en el mercado de la construcción.

Objetivos específicos

� Generar negocios entorno a la edificación constructiva prefabricada,que permitan diversificar

productos y clientesgarantizando la creación de valor para los accionistas presentes y futuros.

� Desarrollar sistemas constructivos prefabricados de hormigón.

� Desarrollar e implementar la capacidad productiva para las nuevas líneas de negocio.

� Alcanzar paulatinamente en el primero año niveles operativos equivalentes a un 80% de la

capacidad instalada máxima.

� Concretar el proceso de escisión eimplementar para la nueva empresaestructura

organizacional alineada con la estrategia.

� Concretar alianzas estratégicas y consorcios para asegurar los servicios de construcción en

obra.

� Lograr la venta de toda la producción de módulos escolares.

1.3. Datos generales de la fábrica

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La planta “Ecuatoriana De Prefabricados”, se encuentra ubicada en la parroquia San Juan Chico, en la

cuidad de Riobamba, Provincia de Chimborazo. Fue creada como un área de la empresa Cemento

Chimborazo CA.

▪Distribución física de las instalaciones: La fábrica cuenta con una superficie total de 15.892,18 m2,

conformada por las siguientes áreas: Nave industrial 140m*22,5m*altura 5m (3.330 m2); central de

hormigonado (139,8 m2); Tolvas (851,8 m2); área de carga de áridos (113,8m2); área de stock de áridos

(229,4m2) ; oficinas y servicios generales (218,5m2); bodegas y laboratorio (377 m2); área para

generador de vapor (24,5m2); Cámara de transformación (32,8m2) área de almacenaje de durmientes

(1.955,8m2), parqueaderos (429,1m2); patio de maniobras 6.855,2m2; área verde (1.545m2),área de

tratamiento de aguas residuales (593,9m2).

A continuación se presenta el croquis respectivo de la planta que cuenta actualmente con 3 líneas para

la fabricación de durmientes (sistema long- line) y su respectiva maquinaria y equipamientos.

▪Inversión total: La inversión total realizada para la creación y puesta en marcha de la fábrica fue de

12.013.445,29 USD.La capacidad de producción instalada permite la producción de un mínimo de 960

durmientes diarios.

▪Personal: Desde abril 2012, y debido a la diminución de ventas, la fábrica ha reducido el número de

operadores. La nómina incluye actualmente a 96 empleados, lo que representa $72.103 de gastos en

personal. Del personal antes nombrado 87 personas (operadores) son empleadas bajo el régimen

laboral del código de trabajo y 9 personas son empleadas bajo el régimen laboral de la LOSEP.

Desde el 30 de Agosto del 2012 la fábrica cuenta con un nuevo gerente.

El equipo promotor de las nuevas líneas de negocio presentadas en este plan está constituido por la

gerencia del proyecto de reconversión de prefabricados (EPCE) así como la gerencia de la “Ecuatoriana

de Prefabricados/CCH” con apoyo de la gerencia general de la CCH.

2 NEGOCIO PROPUESTO

2.1 Descripción del negocio propuesto para la reconversión de la fábrica

La nueva línea de negocio que se prevé desarrollarse enmarca en el segmento de mercado de la

edificación con elementos prefabricados de hormigón.

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La empresa reconvertida ofrecerá dos tipos de productos: edificios completos “llave en mano” o

elementos constructivos. Según dos modalidades distintas: “por encargo” o “en stock”.

Se ofrecerá:

(i) Soluciones constructivas completas prefabricadas de hormigón directamente al cliente, es decir

edificios “llave en mano” (por encargo) y,

(ii) Elementos constructivos prefabricados de hormigón (existentes en catálogo) como componentes

constructivos para el mercado de la construcción.

En el primer caso son los requerimientos de los clientes (según diseños arquitectónicos consensuados

y modulados en función de los requerimientos de la prefabricación y de los sistemas constructivos

desarrollados por la CCH) que definan las especificaciones de las piezas por fabricar.

En el segundo caso, las piezas son definidas por la CCH y la oferta comercial es función de la demanda

general del mercado y del aprovechamiento de la capacidad productiva máxima del equipamiento

instalado.

2.2 Productos y servicios ofertados

Productos:

En ambos casos, los elementos constructivos producidos son: Paneles (estructurales o de fachada;

macizos o de tipo sándwich), vigas y columnas, losas macizas o alveolares cuyas dimensiones pueden

variar en función de los diseños estructurales y de los pedidos de los clientes.

Las dimensiones de las piezas, dentro de los límites permitidos por los moldes, serán acorde al diseño

arquitectónico requerido. El espesor de los paneles portantes debe ser indicado por los cálculos

estructurales y el confort térmico y acústico deseado. En términos de acabados se puede ofrecer

acabados por molde directo, lo que significa que se da una textura a la parte visible del panel mediante

el molde y revestimientos.

Los paneles prefabricados salen de fábrica incluyendo ya los huecos para puertas y ventanas e

incluyen: elementos metálicos que sirven para junciones horizontales y verticales en obra; agujeros de

drenaje; cajas de instalaciones eléctricas; tubos para instalaciones eléctricas y sanitarias.

Servicios

Complementando la fabricación, en el caso de soluciones constructivas completas, los siguientes

servicios forman parte de la oferta comercial de la Unidad de Negocios de Prefabricados de la CCH:

(i)El pre diseño de la obra y de los elementos; (ii) el diseño técnico del proyecto de fabricación, (iii) el

transporte de los elementos en situ, (v) el montaje de los elementos y obra complementaria de

construcción del edificio.

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Los servicios de transporte así como la parte constructiva podrían ser ejecutados por un tercero bajo

la modalidad de subcontratación (transporte) y consorcio o alianza estratégica (parte constructiva).

2.3 Caracterización del entorno: Oportunidad identificada

Ecuador es el país de la región donde la construcción tiene mayor incidencia macroeconómica y las

actividades con relación directa al sector están incididas por los resultados que la construcción refleja.

La importancia de la construcción en la economía ecuatoriana se evalúa a través de la participación del

agregado bruto de la construcción al PIB, que pasó del 6,9% en el año 2000 al 10,2% en el año 2011.

▪Mercado atendido: El desarrollo del mercado de prefabricados sobre todo para edificación todavía es

incipiente y sigue siendo un complemento a la construcción tradicional y no todavía una sustitución.

Se ha mantenido un desarrollo acorde con las necesidades del mercado; la industria de prefabricación

en Ecuador se encuentra poco desarrollada, y, su producción se centra en la fabricación de bloques de

hormigón, adoquines, acueductos celulares, vigas de hormigón pretensado, columnas prefabricadas,

pilotes de hormigón, escaleras, estribos para puentes, losetas, muros de contención, postes, tubos,

paneles y bordillos. De los productos que se mencionaron, sólo los bloques, los adoquines, las tuberías

y los postes se encuentran bien posicionados en el mercado. El segmento de la obra civil se encuentra

bien atendido con empresas adecuadamente posicionadas.

▪Mercado potencial y oportunidad: No existe una demanda formal (expresada) para elementos

prefabricados industrializados en proyectos de edificación, no se explotan a fondo las ventajas de la

prefabricación en el sector de la construcción. Sin embargo se puede decir que existe una

demanda,sobre todo pública, para sistemas de construcción rápida y de calidad y que

preferentemente utilizan materias primas producidas en el país.

Existen necesidades y oportunidades que surgen del déficit habitacional y de infraestructura social en

el país (hospitales, etc.) y del cual se podría aprovechar ofreciendo una respuesta a través de

productos innovadores y de calidad para cerrar las brechas.

El volumen de obras que se quieren construir para el gobierno es tan grande que las capacidades

constructivas actuales disponibles en el país (principalmente construcción tradicional) no van a poder

abastecer.

Nos encontramos en un escenario favorable constituido por dos factores: por una parte, la existencia

de grandes proyectos que pueden constituir el elemento detonante que llevará al despeje del sector

de los prefabricados y por otra parte la existencia de un “mercado insatisfecho” es decir que busca

definitivamente las ventajas asociadas con los sistemas de construcción prefabricados tales como la

reducción del tiempo de edificación, mejor rendimiento de los materiales, y calidad estandarizada.

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▪Amenazacabe mencionar no obstante, que se desconocen los sistemas constructivos que incluyen

elementos prefabricados de hormigón y, que existen ciertos niveles de desconfianza injustificada

respecto al tema sísmico así como supuesta limitación de diseño que procuran estos sistemas.

2.4 Modelo de negocio

El modelo del negocio propuesto definido a partir del análisis del entorno y del estudio técnico y de

mercado se detalla a continuación1:

La propuesta de valor;la oferta de la unidad de negocio de prefabricados de la CCH reconvertida tiene

como objetivo satisfacer las necesidades de los clientes segmentados en función del sector al cual

pertenezcan: sector público o privado.

Los productos ofertados pertenecen a la familia de “Componentes estructurales y no estructurales

para edificación pública y privada”.

Los segmentos preferidos a corto y mediano plazo son: la edificación publica sin excluir abastecerel

sector privado de manera complementaria con productos “en catálogo”. Dentro del segmento de la

edificación pública, los sectores interesantes para la empresa tanto en respuesta a los objetivos del

gobierno así como para cumplir los objetivos sociales y empresariales son los siguientes: proyectos de

infraestructura social: infraestructura educativa, infraestructura para salud, vivienda social

multifamiliar y oficinas desconcentradas. Las preferencias de los clientes del sector público son

edificios completos llave en mano, mientras que para el sector privado, se pueden proponer

elementos constructivos tales como paneles estructurales y de fachada, vigas y columnas, losas

alveolares.

Como se ve, en el caso de comercialización de construcciones completas, la nueva línea de negocio

que se propone implica un cambio profundo en las actividades de la “ecuatoriana de prefabricados”

que debería volverse “constructora” a más de ser una empresa industrial. Aunque con respecto a la

naturaleza del negocio de construcciones prefabricadas se observa con frecuencia esta

integraciónvertical de las actividades de fabricación de elementos prefabricados y aquellas de

1Canvas del modelo de negocio de Osterwalder

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construcción con sistemas constructivos prefabricados, no es ausente de riesgos entrar en un mercado

y en actividades totalmente desconocidas. Por lo que, con el objetivo de captar y asegurar la demanda

por sus productos, la empresa reconvertida ofrecerá productos “llave en mano” para los cuales se

buscaráun socio estratégico o se desarrollará un consorcioque se responsabilizará de la parte

constructiva.

Relaciones con clientes:Para el sector público, las instituciones responsables de la definición de los

lineamientos de la infraestructura deseada y las que la usarán no necesariamente son las mismas que

influyen o realizan la compra de los edificios por construirse por lo que los esfuerzos de

relacionamiento conlos clientes deben dirigirse hacia todos estos actores.Para el sector privado, la

promoción de los elementos constructivos prefabricados se realizará mediante relaciones estrechas

con calculistas o con estructuralistas quienes pueden ratificar a modo de líder de opinión las ventajas

asociadas a prefabricados. Se buscarátener acercamientos con constructores de renombre como

mecanismo de aceleración de la penetración en el mercado.

En términos de canales de distribución, debido al hecho de que nos encontramos con productos en

etapa de introducción en el mercado, estos requieran conocimiento técnico especializado para su

comercialización por lo que el canal de distribución directo es la única opción.

De la misma manera, las recursos clave que se deberán desarrollar de inmediato a más de la

producción con calidad de los elementos constructivos prefabricados, son las capacidades de diseño

tanto de los edificios adaptando losdiseños arquitectónicos al sistema prefabricado, así como la

elaboración del diseño previo de las piezas y las cotizaciones correspondientes. En la fase de

introducción de los prefabricados, los precios de venta no deberán superar los precios de la

construcción tradicional. Las márgenes adicionales se lograrán con disminución de los costos de

fabricación en función de economías de escala dadas por el volumen de ventas.

Dentro de la estructura de costos, la empresa se encuentra bien posicionada en términos del acceso

preferencial a una materia prima estratégica como el cemento. Por otra parte, considerando que los

costos de transportación de los elementos a los sitios de construcción pueden tener un impacto

directo en la rentabilidad, se debería desarrollar estrategias específicas en función al volumen a

atender: seleccionar la demanda favoreciendo aquella que se encuentra en un radio de máximo 200

km cerca de la fábrica, o, se deberá considerar la alternativa de localizar otra planta en un punto

céntrico, cerca del mayor volumen de demanda.

3 ANÁLISIS DE MERCADO

3.1 Análisis del entorno competitivo

Como ya se mencionó anteriormente, el mercado de prefabricados para la edificación todavía es incipiente. El análisis del entorno competitivo abarca las perspectivas de competencia a nivel de los sistemas constructivos, los actores en el mercado así como los productos substitutivos.

3.1.1 Sistemas constructivos

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i) Para soluciones constructivas con prefabricados especialmente con sistemas de placas o paneles, la única compañía que ha tenido participación en el mercado es Panecons (Mutualista Pichincha), sin embargo su nivel de penetración en el mercado es bajo. Están presentes tanto en el mercado público (UPCs, casas MIDUVI) y privado. Su capacidad operacional instalada con tres turnos de trabajo es equivalente a 720.000 m2 de paneles o 3.750 casas al año de acuerdo con la información provista por la misma empresa, según la cual se ha invertido cerca de US$5.000.000 entre maquinaria y adecuación de la nave industrial. En el segmento de clase media Panecons ha intervenido a través de la oferta de su sistema de panelería Hormi2; sin embargo este sistema no ha sido demandado por constructores de renombre por considerarlo no acorde con sus estándares de apariencia.

ii) Otro sistema constructivo competitivo es el sistema de mampostería armada ofrecido por la empresa “Prefabricados y Equipos” en Pifo. El sistema está basado en muros auto portantes (estructurales) constituidos de bloques de hormigón reforzado por varillas de acero. Aunque los bloques son prefabricados en planta con sistemas robotizados, hay un fuerte componente de trabajos de albañilería en obra, por lo tanto se considera un sistema constructivo convencional. Se desconoce el nivel de penetración en el mercado de este sistema así como la capacidad instalada exacta de la planta, se sabe que puede producir 1 bloque de 12,5 cm cada segundo y, que la producción diaria abastece lo que se necesita para 20 vivienda sociales.

iii) El Sistema de estructura metálica (acero) completado por paneles de fibrocemento. Las estructuras metálicas se encuentran presentes en varios edificios del Ecuador, principalmente por la rapidez constructiva y porque presenta ciertas ventajas sobre las estructuras de concreto para acoplarse a suelos con características complejas. La estructura metálica se aplica como un sustituto de las vigas y columnas prefabricadas. Ha ganado espacio entre los constructores, a pesar de las desventajas de costos, riesgos de soldadura y dependencia tecnológica frente al exterior.

iv) Sistemas de industrialización constructiva tipo túnel. El denominado sistema Tipo Túnel conocido también como Tipo Mecanizado es el sistema estructural conformado por muros y placas macizas en concreto reforzado con mallas electro soldadas de alta resistencia, fundidas monolíticamente en el mismo lugar en el que se hace la construcción. La construcción con formaletas metálicas permite un buen acabado y el ensamble monolítico de muros y losas de entrepiso, lo que le confiere un buen comportamiento frente a la acción de sismos intensos. El sistema constructivo tipo túnel se usa para realizar estructuras de concreto armado compuestas por dos elementos estructurales: muros de carga y losas; cuyos espesores comparados con los del sistema constructivo tradicional son relativamente delgados. Los muros de carga también llamados muros de corte o muros de pared delgada son los principales componentes de este sistema. Ellos son utilizados como los principales miembros de resistencia de cargas laterales y también como miembros de transporte de las cargas verticales. Los muros y las losas presentan casi el mismo espesor debido a que estas son vaciadas de forma simultánea usando un solo encofrado en la operación. Los encofrados forman una U invertida y se colocan uno junto al otro de forma que al verter el concreto se forman los muros y las losas de forma monolítica. De esta forma se ahorra tiempo de ejecución, el montaje se realiza partiendo en la primera puesta de una losa de fundación en la que existen unos zócalos o resaltes que sirven de referencia y que constituyen el inicio de los muros. Esto se realiza sucesivamente es decir, se colocan dichos zócalos en cada losa de entrepiso para servir de apoyo a los muros del próximo nivel. Para obtener la continuidad de

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los muros a lo largo de todo el edificio éstos se unen mediante las mallas que los conforman las cuales poseen unas extensiones extras de su acero en la parte superior. Estas son usadas para solapar el acero de refuerzo de un muro ya realizado con el acero del muro nuevo.

Estos sistemas convienen para edificios repetitivos y para proyectos de escala. Las formaletas son costosas y se justifican solamente si se pueden aplicar en proyectos de gran volumen. También se requiere del uso de torres grúas para el manejo de las grandes piezas.

3.1.2 Actores en el mercado

Más allá de Ciport, Mavisa y Ditelme que cuentan con buena reputación en la manufactura de elementos para obras civiles de envergadura, no existen empresas prefabricadoras que se hallen debidamente posicionadas en los segmentos de mercado de edificación social, comercial, residencial, industrial, para oficinas, escuelas, centros de salud, centros de distribución y logística y centros comerciales. Mavisa cuenta con cierto posicionamiento relevante para la prefabricación de elementos de construcción. Existen muy pocos actores en la línea de negocio de panelería y otros elementos constructivos para edificación. En términos de producción cabe destacar que las principales empresas del país no cuentan con el nivel de tecnificación robótica necesario para la producción eficiente de paneles, losas alveolares, vigas o columnas tal como se aprecia en los mercados más avanzados de la región o europeos.

3.1.3 Productos substitutos La alternativa para todo elemento prefabricado constituye la construcción artesanal mediante vaciado de concreto in situ. Existen un sinnúmero de sustitutos para los prefabricados, a continuación se identifican solamente aquellos elementos que constituyen competencia directa de los prefabricados de hormigón relacionados con losas, vigas y paneles portantes. En este marco, se identifica el sistema drywall, el cual es un método constructivo consistente en placas de yeso (gypsum), fijadas a una estructura reticular liviana de madera o acero galvanizado. Por cuanto el sistema drywall es susceptible de aplicar aislante térmico o aislante acústico éste se convierte en una competencia directa para la panelería doble y en ciertos casos para los paneles tipo sándwich. Por su escasa resistencia no constituye competencia para los paneles estructurales. Sistema tipo Steel Deck, el steeldeck reemplaza la formaleta o encofrado durante la fundida de la losa de entrepiso y hace las veces del acero de refuerzo positivo durante la etapa de servicio de la misma. Constituye competencia directa para las losas alveolares de hormigón con la ventaja que no se

necesitan grúas para levantarlas al contrario de la losa alveolar pero, a nivel de precios, el sistema

Steel deckresulta más costoso.

3.2 Ventajas comparativas de los productos ofertados

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El modo de construcción tradicional es la actividad productiva menos eficiente y está asociada a:

siniestralidad elevada, baja especialización, precariedad de las condiciones de trabajo, dilatados plazos

de obra, altos costos por el elevado impacto de la mano de obra y defectos reiterados en la ejecución.

Frente a esto, la alternativa es la externalización de los elementos constructivos en plantas de

producción para beneficiar las ventajas asociadas a la industrialización constructiva como son ahorro

en costos directos e indirectos, economías de tiempo, de materiales, reducción de los riesgos

constructivos (particularmente los sísmicos), trazabilidad de elementos, estandarización dimensional,

certificaciones y constancia de calidad.También posibilita el almacenamiento de elementos de manera

tal que la producción puede adelantarse a la construcción reduciendo el tiempo total de la obra.

El concepto de construcción prefabricada, incluye aquellas construcciones en donde la mayoría de los

componentes estructurales son estandarizados y producidos en plantas cuya localización está alejada

del sitio de la construcción, siendo transportadas al sitio para ensamblarlas. Estos componentes son

manufacturados por métodos industriales basados en la producción en masa, con el objeto de

construir un gran número de edificaciones en tiempos cortos y a bajos precios. Las principales

características de estos procesos de construcción son: (i)La división y especialización de la fuerza de

trabajo humano,(ii) el uso de herramientas maquinarias y otros equipos, normalmente automatizados

en la producción de partes,(iii) productos estandarizados e intercambiables y, (iv) utilización de

equipos pesados en el montaje.

La prefabricaciónen ambientes controlados permite mayor control de la calidad de los materiales y

mano de obra que intervienen en la fabricación de una pieza en particular, la economía en mano de

obra, la eficiencia en la utilización de materiales (eficiencia productividad reducción al mínimo de

desechos), mayor rendimiento, y reducción de los tiempos de construcción.

En términos generales existen cálculos que evidencian que en obras de gran envergadura la economía

de materiales con prefabricación puede alcanzar hasta el 30%, la reducción del tiempo de ejecución en

un 45% y una optimización de la mano de obra del 40%.

Especial comentario merece la ventaja en reducción de mano de obra, pues parecería desde el punto

de vista social inequitativo reducir el empleo de mano de obra. Sin embargo la realidad constructiva

nos muestra que en el país, especialmente en Guayaquil, existe escasez de mano de obra calificada

comprometiendo con ello el desarrollo de obras e incluso la seguridad constructiva. De la experiencia

de otros países se evidencia que la aceleración del proceso construcción no provoco un incremento

del desempleo en el sector de la construcción, por el contrario la aceleración de obras permitió

distribuir la fuerza de trabajo entre un mayor número de proyectos en curso y además trajo consigo

beneficios como la especialización de los trabajadores.

El hormigón prefabricado permite llegar a niveles de resistencia controlada difícil de alcanzar en

construcción tradicional, permitan la utilización de elementos pretensados y eliminan la necesidad

de actividades en obra, cuyo incidencia en el tiempo es determinante, debido a los tiempos de

fraguado que requiere el hormigón, de este modo, reduciéndose, hasta un 80% del tiempo de

ejecución de la obra. El hormigón prefabricado a diferencia de otras estructuras prefabricadas por

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ejemplo de acero, ofrece durabilidad, resistencia, protección térmica y acústica, resistencia al fuego y a

deformaciones. Los materiales están disponibles localmente, solamente la maquinaria es de origen

externo, la ingeniería, la materia prima y los procesos corresponden a producción nacional. Las

tecnologías de la construcción no son patentadas, son de aplicación universal.

Adicionalmente, la prefabricación implica un diseño más riguroso y optimizado del proyecto de la obra

a construir así como la necesidad de adaptar las formas y geometrías de la misma a una modulación

determinada. Este lleva a un mejor aprovechamiento de los espacios, menores espesores de

cerramiento y en general obras más racionalizadas, lo que lleva economía de costos. Es bastante

flexible, se puede generar cualquier diseño bajo los mismos patrones y estándares y a partir de un

juego de piezas estructurales estandarizadas

En resumen, las características y ventajas de los prefabricados de hormigón responden a las

necesidades expresadas por potenciales clientes e evidenciadas en el mercado de la construcción

ecuatoriano.

3.3 Mercado objetivo

El mercado objetivó se definió en base al estudio de mercado realizado por la empresa estrategias&

soluciones2, el análisis de atractividad de los segmentos y priorización de líneas de negocio3 realizadas

por la gerencia del proyecto de reconversión. Se consideraron los siguientes elementos como

determinantes para definir el mercado objetivó: que sea lo más fácil y rentable para incursionar de

acuerdo a nuestra oferta, capacidad, conocimientos, expectativas y experiencia:

� El tamaño de mercado: El mercado para los elementos constructivos prefabricados de hormigón

tiene un potencial amplio y según tendencias observadas en otros países, un ritmo de crecimiento

rápido. Este negocio es viable y sostenible en el tiempo debido a la baja penetración actual de los

elementos constructivos de concreto industrializado especialmente paneles, losas y vigas. Es

especialmente el caso para la demanda pública.

� La intensidad de la competencia: No existe todavía un mercado formal y/o empresas prefabricadoras

debidamente posicionadas para atender los segmentos de edificación publica o social, para oficinas,

escuelas, centros de salud, hospitales etc. Este mercado no ha sido descremado aún, se puede

enfocar en nichos de alta rentabilidad. Actualmente no existen barreras a la entrada para oferentes.

Los sistemas constructivos substitutivos todavía no han tenido una penetración mayor.

� La rentabilidad esperada: . La demanda es suficientemente amplia para garantizar sostenibilidad a

largo plazo y permitir operar una planta en capacidad óptima. Adicionalmente permite desarrollar las

economías de escala que son una buena fuente de ventaja competitiva. La rentabilidad asociada a los

productos contemplados es de cerca del 20% y las inversiones necesarias, a más de permitir

recuperar parte de las instalaciones y capacidad instalada existente, se recuperaran en 2017.

2 Estrategias y soluciones : estudio para determinar el potencial de mercado de productos prefabricados de

hormigón en ecuador marzo-abril 2012 3Informe de priorización de líneas de negocio alternativas para la línea de prefabricados de hormigón de la CCH.

C Lammens Agosto 2012

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� La accesibilidad a segmento atractivo: Nuestra oferta responde y está perfectamente ajustada a las

necesidades sobre todo públicas para nuevas técnicas constructivas de calidad, estandarizadas y

rápidas. Además este segmento por ser público necesita edificios con características estructurales de

tecnología más avanzada (mayores luzes, edificios que tendrán un uso emergente como uso de

refugios en casos de calamidad,) para los cuales se podrían aprovechar de las ventajas competitivas

que tiene la fábrica (pretensado). Además dado los accionistas mayoritarios de la CCH/ “ecuatoriana

de prefabricado” que son públicos, resulta ventajoso apuntar hacia la captación de la demanda

publica lo que por el momento corresponde también a la mayor demanda para los sistemas

constructivos prefabricados.

En conclusión,

El mercado total potencial para nuestra oferta se divida entre el mercado público y privado con

comportamientos y necesidades distintas. Sin embargo, como se puede deducir de la sección anterior,

los clientes preferenciales es decir el mercado objetivo para nuestros productos prefabricados son las

entidades del Estado.

De manera complementaria se atendrá a las grandes compañías constructoras, aunque la captación

de clientes privados resulte más difícil debido a la dispersión de los clientes, la falta de información

sobre obras planificadas y de manera general el desconocimiento de los prefabricados como opción

constructiva. No obstante resulta ser un potencial explotable para el cual se desarrollara estrategias

específicas.

Dentro del segmento público, se ha priorizado la demanda del sector educativo por los volumen así

como por el hecho que al contrario del sector salud, las instalaciones (sanitarias, eléctricas, datos)

son más simples. También se ha podido inferir en una etapa temprana en los diseños arquitectónicos

que fueron desde el principio consensuados para incluir los requerimientos de la prefabricación.

Para el desarrollo del sistema constructivo, la empresa ha invertido anticipadamente en estudios de

ingeniería y diseños estructurales asegurando que se cumplen con las normas y los diseños

arquitectónicos y ofrecen total versatilidad para los diversos ambientes y sitios que se contemplan en

el proyecto de infraestructuras del Ministerio de Educación. Representan trabajos de ingenierías

importantes y costosos que llegaron a la definición de cada pieza constituyente del módulo escolar,

por lo que este segmento de mercado es el más interesante incursionar para la etapa de arranque de

la fábrica.

Sin embargo, los sistemas constructivosdesarrolladosson aplicables a cualquier tipo de edificios

mediante modificaciones dimensionales de los elementos estructurales que le constituyan y que son

factibles con los equipamientos que se contemplan comprar para la fabrica.

3.4 Análisis y pronóstico de la demanda

15

Se levantó el requerimiento público (fuentes: Senplades, cartera de Estado correspondientes y ICO),

así como la demanda potencial del mercado en general para productos prefabricados de hormigón en

el Ecuador (fuente estudio de mercado Strategies & Solutions)

3.4.1 Origen de la DemandaPública4

La SENPLADES presentó el Plan Nacional para el Buen Vivir 2009-2013 que incluye la Estrategia Territorial Nacional donde identifica y territorializa las principales intervenciones y proyectos estratégicos nacionales Los seis sectores tomados en cuenta en este ejercicio de SENPLADES son: � Ministerio de Educación MINEDUC � Ministerio de Salud Pública MSP � Ministerio del Interior � Secretaría Nacional de Gestión de Riesgos � Ministerio de Inclusión Económica y Social MIES � Ministerio de Justicia, Derechos Humanos y Cultos

Según la disposición constitucional contenida en el Art. 280, el Plan Nacional de Desarrollo, hoy denominado Plan Nacional para el Buen Vivir, es el instrumento al que se sujetarán las políticas, programas y proyectos públicos; la programación y ejecución del presupuesto del Estado; y la inversión y la asignación de los recursos públicos; y coordinará las competencias exclusivas entre el Estado central y los gobiernos autónomos descentralizados. Su observancia será de carácter obligatorio para el sector público e indicativo para los demás sectores. Este Plan proyectó entre otros puntos, la inversión necesaria en infraestructura siguiendo las políticas de descentralización y reorganización territorial. Para este efecto, la SENPLADES utiliza la nueva división política del país: 9 zonas / 140 distritos / 1134 circuitos. Cada una de estas divisiones tiene un listado de equipamiento mínimo indispensable para su desempeño. Las proyecciones establecen un plan decenal 2012 – 2022. Dentro de este contexto, y tomando en cuenta el plan está basado en información no siempre actualizada, la SENPLADES desarrolló esta propuesta ideal y ha subido los resultados al Sistema Nacional De Información “SIN” dónde constan los datos tanto de la “Infraestructura Ideal de Servicios en el Territorio”, punto que nos interesa particularmente para evaluar la demanda potencial de construcción para la cual se pudiera ofrecer prefabricados.

3.4.2 Oferta ideal de servicios en el territorio

El portal del SIN presenta el resultado de macro planificación. Esta información esta en constante transformación puesto que los diferentes sectores involucrados están a cargo de elaborar estudios de micro-planificación para afinar las propuestas concretas de infraestructura a construir. Sin embargo estos datos son la base para poder hacer cualquier tipo de proyección de infraestructura pública. Cabe recalcar que no todas las tipologías de infraestructura representan un mercado óptimo para los prefabricados puesto que debemos tomar en consideración temas de volumen y ubicación para poder incluir las

4 Informe Mathieu de Genot (CCH) Informe sobre el volumen de demanda de infraestructura pública en el país

16

variables de montaje y transporte dentro de los costos de implementación de prefabricados. Existen además ciertas limitaciones formales de diseño. Sin embargo, la gran mayoría de entre ellas puede ser construida con esta nueva metodología. Así pues, según las previsiones de la SENPLADES se necesitará construir: � Ministerio de Educación MINEDUC

o 148.884 Aulas Públicas o 140 Centros multiservicios o 140 Direcciones distritales o 140 Unidades de apoyo a la inclusión o 104 Unidades Educativas del Milenio

� Ministerio de Salud Pública MSP

o 1634 Centros de salud 8-12 horas o 461 Puestos de Salud o 140 Centros de Salud 24 horas o 143 Unidades Administrativas Distritales o 88 Hospitales

• Ministerio del Interior o 1252 Unidades de Policía Comunitaria remodeladas UPC o 730 UPC simples o 46 UPC compuestas o 104 Unidades de vigilancia Comunitaria UVC

� Secretaría Nacional de Gestión de Riesgos

o 437 Cuerpos de Bomberos Básicos 1&2 o 59 Cuerpos de bombero especializado o 139 Brigadas comunitarias

� Ministerio de Inclusión Económica y Social MIES

o 242 Centros de Protección de Derechos o 141 Familias Acogientes

� Ministerio de Justicia, Derechos Humanos y Cultos

o 52 Centros de Orientación Juvenil COJ o 42 Zonas de Aseguramiento Transitorio ZAT tipo D pequeño o 35 ZAT tipo C pequeño o 21 ZAT tipo B mediano o 5 ZAT tipo A grande

Estos proyectos no contemplan ni la demanda pública de otros sectores (Unidades de Asistencia técnica del MAGAP por ejemplo) ni proyectos de vivienda del MIDUVI (Edificios Fiscales, etc…); Sin embargo, y tomando en cuenta que estos números son resultantes de una macro planificación, se puede hacer ya una proyección de la cantidad de demanda estimada de prefabricados en el país a mediano y largo plazo..

3.4.3 Cuadro de la demanda potencial Publica:

17

A continuación se presenta un estimado de las ventas potenciales (en USD) correspondiente a la

demanda constructiva asociada a vivienda de interés social, educación pública y salud pública:

Años 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Ventas potenciales en millones usd

30 773 32493 34285 36150 38121 40206 42388 44695 47133

3.4.4 Demanda publica a corto plazo

La demanda expresada por el ICO encargado de la contratación de obras de infraestructura del sector

social es de 300 UPC, 200 centro de salud, 160 centros del buen vivir, 40 escuelas del milenio para los

años 2012 y 2013. Pero en función de las asignaciones presupuestarias, esta demanda podría variar.

También quedan financiadas unidades hospitalarias de 20, 60 o 120 camas.

Infraestructura - Cuadro de demanda potencial para e l 2012 / 2022

SectorTipo Cantidad Superifice Volumen % Prefabricado Volumen Total Fecha Contratación Plazo Entrega Ubicación % Cobertura a Plazo 100 % cobertura en:

Ministerio de EducaciónAulas Públicas 148.884 - 148.884 100% 148.884 2012 2022 - 4,35% 2228

Centros Multiservicios 140 - - - - - - - - -UEM Escuelas del Milenio 104 2200m2 30 módulos 100% 3120 Módulos 2012 2022 - 100,00% Abril 2017*

Viviendas para UEM - 500m2 - - - - - - - -Colegios Replica - - - - - - - - - -

Unidades de Apoyo a la Inclusión 140 - - - - - - - - -Escuelas Unidocentes - - - - - - - - - -

Direcciones distritales tipo A 760m2 - - - - - - - -Direcciones distritales tipo B 680m2 - - - - - - - -

Escuelas "Proyecto BID" 70 (1) 2200m2 25 módulos 87% (5) 1522 Módulos Enero 2013 Junio 2013 45 parroquias 19,70% Febrero 2015 *

Ministerio de SaludCentros de salud 8-12 horas 1634 - - - - - - - - -

Puestos de Salud 461 - - - - - - - - -Centros de Salud 24 horas 140 - - - - - - - - -

Unidades Administrativas Distritales 143 - - - - - - - - -Hospitalles 88 - - - - - - - - -

Centros de salud A 680m2 - - - - - - -Centros de salud B 1800m2 - - - - - - -Centros de salud C 2780m2 - - - - - - -

Centros de salud del seguro social campesino 12 (3) - - - - - - - - -

Ministerio del InteriorUPC remodeladas 1252 - - - - - - - - -

UPC simples 730 - - - - - - - - -UPC compuestas 46 - - - - - - - - -

Unidades de vigilancia Comunitaria UVC 104 - - - - - - - - -

Secretaría Nacional de Gestión de RiesgosCuerpos de Bomberos Básicos 1&2 437 - - - - - - - - -Cuerpos de bombero especializado 59 - - - - - - - - -

Brigadas Comunitarias 139 - - - - - - - - -

Ministerio de Inclusión Económica y Social MIESCentros de Protección de Derechos 242 - - - - - - - - -

Familias Acogientes 141 - - - - - - - - -CIBV centros infantiles del buen vivir tipo 40 - 490m2CIBV centros infantiles del buen vivir tipo 60 - 590m2 - - - - - - - -

Ministerio de Justicia, Derechos Humanos y CultosCentros de Orientación Juvenil COJ 52 - - - - - - - - -

Zonas de Aseguramiento Transitorio tipo D 42 - - - - - - - - -Zonas de Aseguramiento Transitorio tipo C 35 - - - - - - - - -Zonas de Aseguramiento Transitorio tipo B 21 - - - - - - - - -Zonas de Aseguramiento Transitorio tipo A 5 - - - - - - - - -

Ministerio de Agricultura, Ganadería, Acuacultura y P esca MAGAPUnidad de asistencia técnica MAGAP & MIES 60 (4) 90m2 2 módulos 100% 120 módulos - Diciembre 2012 X, T, H, B, C 0% Marzo 2015 *Unidad de asistencia técnica MAGAP & MIES 90 (4) 90m2 2 módulos 100% 180 módulos - Junio 2013 - 100% Abril 2013 *Unidad de asistencia técnica MAGAP & MIES 450 (4) 90m2 2 módulos 100% 900 módulos - a futuro - - Agosto 2013 *

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda MiduviVivienda Rural - - - - - - - - - -

Vivienda Urbana - - - - - - - - - -

Demanda PrivadaVivienda Prefabricada - - - - - - - - - -

Elementos modulares prefabricados - - - - - - - - - -

FUENTE: NOTAS:1: Info Contrato de Préstamo No. 2340/OC-EC Volumen : superficie equivalente en elementos prefabricados % Cobertura a plazo : Producción de la EPCE a la fecha plazo de entrega

2: Presentación PPT de UEMs % Prefabricado : % de construcción nueva VS refaccionada 100 % de Cobertura : Fecha proyectada con capacidad actual de la EPCE

3: Reunión 160812 con Alliance International & Partners Volumen Total : Cantidad X Volumen x % Prefabricado ? : Información faltante / no recibida a la fecha / no proporcionada por ICO

4: Reunión 140812 con Ing. Cesar Jaramillo / MAGAP Fecha y Plazo : Datos estimados * Fechas Aprox. caso por caso . De lanzar más de un proyecto a la vez5: Revisión estudios preliminares PNIUECC Ubicación : Información relevante para tipología y distribución estas cambiarían según el orden del proyecto en l a línea de fábrica

140

50 (3)

Junio 2013 (proyección de 300 a futuro)

18

En el sector educativo, la demanda para módulos escolares sea para todas las tipologías de escuelas o

para colegios del milenio alcanzara un total estimado de 4642 módulos escolares a mediano plazo de

los cuales se podría captar a corto plazo un cantidad de 1522 módulos escolares correspondiente a

87% de las escuelas del Programa Nacional de infraestructura para la universalización de la Educación

con Calidad y Equidad. Financiado con fondos BID.

Además según compromisos adquiridos en reuniones mantenidas con el Sr Ministro Pedro Jaramillo,

se está trabajando un compromiso institucional entre el ICO y la EPCE para captar parte de la demanda

de módulos escolares financiada por el presupuesto del Estado.

3.4.5 Perspectivas de ventasal sector público:

El volumen de producción de aulas en la actual fábrica alcanzara un total mínimo de 2 aulas diarias

trabajando 300 días al año. Es decir 600 módulos al añ0 lo cual no permite abastecer la demanda total

para la nueva infraestructura de educación.

La ejecución únicamente de las escuelas del proyecto BID sin considerar otros contratos mantendrá la

fábrica ocupada dos años y media.

Cabe mencionar que las capacidades productivas fueron calculadas tomando en cuenta supuestos muy

conservativos (trabajo en dos turnos, 300 días al año , considerando un porcentaje de desperdicios y

averías) las cuales podrían ajustarse y aumentar sobre la marcha.

Por lo expuesto anteriormente se considera razonable considerar como perspectivas de venta 50

módulos escolares mensuales una vez que la planta entre en su etapa de plena producción.

3.4.6 Demanda y perspectivas de ventas para el sector privado

Paralelamente, la demanda del sector privado representa ella sola un potencial de ventas de +/-5.7 y 5.9 % del

PIB construcción.

Para paneles y losas alveolares, los productos estrella para los cuales existe un mercado potencial y

que corresponde a una sobre producción considerando los elementos para dos módulos escolares

diario , existe la siguiente demanda proyectada:

19

4. ESTRATEGIAS Y OBJECTIVOS OPERACIONALES

4.1. Estrategia de penetración del mercado

En una fase inicial, se quiere cubrir el segmento de mercado de la edificación social pública con

soluciones constructivas completas. Las ventas deberían estar garantizadas en este segmento para al

menos 2 años y durante este tiempo, apoyándose sobre el efecto demostrativo generado, se deberá

realizar contactos con los grandes constructores privados con el afán de posicionarse de manera a

poder luego penetrar el mercado privado con elementos de hormigón prefabricado.

Penetración del mercado público: a través de estrategias giradas a

- Incidir en los elementos regulatorios normativa de la construcción

- Incidir en políticas estatales en cuanto a edificación publica

Frente al mercado privado :Para penetrar el mercado privado, se considera necesario contar con

aliados (profesionales calculistas, estructuralistas, academia ) quien puede ratificar a modo de líder de

opinión las ventajas asociadas a la industrialización constructiva . Se consideran como clientes

potenciales en el mercado privado, el público en general para soluciones constructivas completas

(ejemplo vivienda social)o, y los principales promotores de edificación residencial o comercial, los

grandes constructores para proveer elementos prefabricados de hormigón.

20

Para una penetración efectiva del mercado de prefabricado, se requiere invertir en capacitación tanto

a nivel de proyectistas como a nivel de constructores y de igual forma realizar actividades de difusión y

capacitación en universidades a fin de lograr integrar en los procesos constructivos la mayor cantidad

de posible de elementos prefabricados como elemento de ahorro y utilización racional de materias

primas.

4.2 Estrategias de mercadeo:

Se quiere posicionar el prefabricado en función de su ventaja en costo y rapidez de edificación versus

la construcción artesanal, posicionarlo como elemento seguro y trazable con capacidad de solventar

los nuevos requerimientos de la normativa de construcción;.De igual manera, el prefabricado también

es energéticamente responsable,coopera en favor de los ejes de la reconversión productiva en el país

reduce la dependencia tecnológico y de materias primas hacia al exterior. La prefabricación permite

ofrecer mejores condiciones de trabajo para los obreros.Todas ventajas que hay que difundir y

promocionar.

4.3 Estrategias de construcción de ventajas competitivas

Con el afán de hacer llegar a los clientes un buen producto, con las características que ellos desean, se

debe prestar particular atención a los aspectos de control de calidad, precisión dimensional,

trazabilidad productiva y respeto de los cronogramas de producción y montaje. También se quiere

ofrecer la versatilidad y el diseño modular. El servicio debe basarse en la puntualidad de las entregas

del producto.

Por otra parte, aprovechando de las reciente norma ecuatoriana de construcción que es desarrollada

con el fin principalmente de hacer frente a los riesgos sísmicos a los que está expuesto el país así como

a regular aspectos de confort térmico y acústico, se debe poner especial atención en estos aspectos

en el diseño y calculó de los elementos.

Se requiere elaborar estrategias para sujetar los elementos prefabricados a un proceso de certificación

y control de ente regulador con autoridad cognoscitiva.

Otra de las estrategias para crear ventajas competitivas es lograr que el diseño, permite que partes y

piezas se repitan se pueden alcanzar economías de escalas apoyado en los efectos de los costos de

producción.

4.4 Marketing mix

Las estrategias para ubicar los productos de la “ecuatoriana de prefabricados” en el mercado en

cuanto al diseño del producto, a los precios que usaremos, a la distribución y a la promoción se

detallan a continuación:

Producto: la especificidad de la oferta atada a los requerimientos del diseño arquitectónico del cliente no permite actuar sobre el diseño, características o estilo del mismo, sin embargo se prestara atención en la calidad, tolerancias dimensionales así como garantías técnicas.

21

Precio: Para penetrar este nuevo mercado, los precios de los productos ofrecidos no pueden superar

mucho aquellos de la construcción tradicional se buscara volumen de ventas con el afán de reducir los

costos de producción.

Plaza o Canales de distribución: Como ya mencionado, siendo productos complejos, se considera el canal de distribución directo. La oferta será disponible para una amplia cobertura geográfica si se trata de proyectos de escala caso contrario se daría preferencia a la demanda ubicada en un radio de 200 km alrededor de la fábrica. Promoción: Se desarrollaraplanes y estrategias específicas para promocionar los sistemas constructivos prefabricados de hormigón y sus ventajas frente a clientes, promotores, estudiantes, profesionales calculistas o arquitectos, mediante talleres, u otros eventos dirigidos hacia camera de la construcción o gremios profesionales. Normas constructivas: Este elemento no forma parte del “marketing mix” sin embargo, es necesario para la definición de las estrategias, enmarcarse en las normas vigentes en el sector de la construcción e incidir en la definición de normas mínimas de calidad para el sector de la construcción prefabricada de hormigón que necesitan respetar las empresas entrantes para comercializar sus productos/servicios.

4.5Metas

El siguiente esquema ilustra la secuencia de hitos a corto, mediano y largo plazo

A muy corto plazo, antes de cualquier inversión en maquinaria y equipamiento, se necesita socializar y

posicionar nuestro sistema constructivo prefabricado de hormigón y lograr su calificación por parte del

MIDUVI/ICO como alternativa viable a la construcción tradicional en la edificación pública. La

consecución de este objetivo será medido por la firma de compromiso interinstitucional con el

MIDUVI.

A nivel de participación de mercado asociado a los proyectos de edificación social, escuelas y centros

de salud, la meta es concentrarse en estos clientes estratégicos y captar el máximo de la demanda del

22

mercado objetivo que se encuentra geográficamente dentro del radio de 200 km alrededor de la

fábrica y en lugares accesibles, hasta llegar al máximo de capacidad productiva de la planta. Para

concretar este reto, es necesario asociarse a una empresa constructora.

Meta a corto plazo (primer año):operar la planta al nivel de producción de dos módulos escolares

diarios; 300 días al año en dos turnos y conseguir cantidades de ventas que correspondan a la

capacidad productiva de la planta.Paulatinamente, se incursionaráel mercado privado propiciando la

creación de alianzas estratégicas.

Meta a mediano plazo: para los años siguientes, operar la planta en capacidad óptima (100%)

aumentando turnos y días trabajados. (4 turnos, 7 días semana)

A largo plazo con el supuesto de haber participado al desarrollo de la industrialización constructiva y,

enmarcándose en su rol de empresa con accionistas públicos mayoritarios, actuando como

instrumento de la gestión pública, se debería promover la participación del sector privado en el

subsecuente desarrollo del mercado, y dedicarse a buscar e implementar innovaciones tecnológicas.

En el ámbito político los objetivos estratégicos de mediano plazo de naturaleza a favorecer la

sostenibilidad del negocio en el tiempo involucran:

(i) el desarrollo en conjunto con el Gobierno Central de una política de edificación sustentable

que permita priorizar la aplicación de prefabricados de hormigón como mecanismo de

aprovechamiento de los recursos estatales y,

(ii) a nivel normativo, aprovechar de la posición monopolística al entrar en un nuevo mercado

para promovercriterios normativos asociados a la producción de los elementos prefabricados

contando con la ventaja de poder ajustar sus procesos antes de que cualquier potencial

competidor sea capaz de hacerlo.

5. ANÁLISIS TÉCNICO Y OPERACIONAL

5.1. Desarrollo del sistema constructivo

Para incursar en el mercado de la edificación prefabricada de hormigón, sobre todo cuando los clientes

exigen soluciones constructivas completas, no es suficiente prever la fabricación de elementos

constructivos. Se tiene que desarrollar y ofrecer un sistema constructivo, el mismo que orientará la

determinación y combinación de las piezas prefabricadas.

El sistema estructural que se utilice constituye la base del sistema constructivo. La elección del mismo

se hace en función del tipo de edificación y de las necesidades del usuario.

La oferta de la Unidad de negocio de prefabricados “ecuatoriana de prefabricados” incluye 2 sistemas

constructivos 1º El sistema de tipo esqueleto con vigas y columnas y, 2º El sistema de paneles

portantes.

23

1. Sistema Constructivo Esqueleto con Vigas y Columnas:

El sistema constructivo de estructura tipo “esqueleto” en base a vigas y columnas prefabricadas de

hormigón armado es una tecnología mixta entre una construcción tradicional y una construcción

prefabricada. En este sistema, se prefabrica la estructura portante a base de columnas y vigas,

disponiéndosesobre ellos los elementos de cubierta y los elementos de cierres (que pueden ser

paneles de fachada prefabricados o muros tradicionales).

Este sistema tiene actualmente en el Ecuador una aceptabilidad muy grande, por ofrecer numerosas

ventajas asociadas con la prefabricación. Es flexible y permite respectar casi en su totalidad los diseños

arquitectónicos realizados para la construcción tradicional. Sin embargo, en la realización del proyecto

constructivo, la proporción que se elabora en fábrica es menor que en otros sistemas constructivos

prefabricados y requiere de trabajos adicionales en obra con métodos tradicionales de construcción.

Este sistema reduce los tiempos de construcción, pero no al máximo.Se considera que con este

sistema, el trabajo in situ podría llegar hasta un 40% de la obra;si este sistema se complementa con

paneles arquitectónicos para fachadas, podría llegar a un 80% de “prefabricación”.

2. Sistema constructivo con paneles portantes:

Es la tecnología más avanzada en el campo de la construcción de edificios. Permite construir con

rapidez y calidad. Comparada con una tradicional es mucho más rápida (2-3 veces), garantizando una

calidad constante (la prefabricación es controlada en fábrica). El montaje es muy simple y el trabajo

en obra es muy reducido por los pocos elementos a ensamblar. Se necesita de un equipo de izaje

(grúa) y de pocos trabajadores en obra además de ser una mano de obra no calificada.

Este sistema se compone de estructuras compuesta por grandes paneles conectados que forman

paredes y pisos tanto en forma vertical como en forma horizontal, de modo que los módulos de pared

permiten estar espaciados entre si, generando espacios cómodos . Ambos paneles tanto verticales

como horizontales, resisten las cargas por gravedad. Los vanos que forman los paneles de piso y techo

pueden ser construidos como losas de una o dos direcciones. Estos elementos horizontales actúan

como diafragmas que transfieren las cargas laterales a las paredes.

En este sistema, el transporte de los elementos puede ser difícil en condiciones de acceso reducido.

Tampoco se aplica fácilmente en proyectos constructivos con luces grandes. No es tan versátil a nivel

del diseño arquitectónicocomo el sistema de vigas y columnas.

Cabe mencionar queel sistema de paneles portantes representa un salto tecnológico muy importante y

por eso puede ser rechazado por desconocimiento de los arquitectos. Lo que más provoca

desconfianza son las junciones verticales y horizontales entre paneles, entre paneles y pisos, así como

entre paneles y cubierta. Sin embargo, la experiencia europea donde este sistema estasiendo utilizado

desde deceniosen zonas sísmicas y más recientemente la experiencia en México, demuestra gran

fiabilidad y resistencia. Por nuestra parte hemos ya socializado frente al ICO las soluciones

24

desarrolladas para uniones y fijaciones horizontales y verticales.Razones para la oferta de dos sistemas

constructivos

Como se menciona en la sección anterior, el sistema estructural a la base del sistema

constructivodepende del tipo de edificación a construir, consideraciones presupuestarias y de tiempo

así como preferencias personales de los promotores u otros profesionales tomadores de decisiones en

estos proyectos. Se decidió desarrollar y ofrecer estos dos sistemas constructivos para garantizar que

se podría atender de manera flexible la mayor demanda contando con la seguridad de que los

equipamientos que se requieran para la fabricación de ambos tipo de elementos estructurales son

idénticos.También considerando las tendencias de penetración de prefabricados en otros países de la

región, se destaca que el sector de la construcción es tradicionalmente poco sensible a los cambios e

innovación tecnológica y que el patrón de desarrollo de este mercado siempre ha sido una evolución

paulatina pasando del sistema de construcción tradicional, luego el sistema constructivo tipo

esqueleto antes de pasar al sistema de paneles estructurales que es el más innovador.

Otra de las ventajas de los dos sistemas surge del peso potencial de los elementos estructurales

portantes por lo quepara evitar ser limitados por la capacidad de carga de los equipos de montaje, se

ofrece para lugares difícil de acceso, el sistema más liviano de vigas y columnas.

5.2 Tipología de productos según sistema constructivo

Para el desarrollo de los sistemas constructivos, la empresa ha invertido anticipadamente en el

desarrollo de los diseños de los elementos estructurales y cálculos así como los sistemas de unión y

fijaciones. Los mismos que son específicos y exclusivos de los sistemas constructivos desarrollados

para Cemento Chimborazo - “Ecuatoriana de Prefabricados”. Representan trabajos de ingenierías

importantes y costosas.

El objetivo estratégico siendo atender el mercado captivo del sector público de la edificación social posicionándose y abriendo al mismo tiempo el mercado privado de la construcción, se veía indispensable poder proponer elementos prefabricados para los sistemas constructivos mixtos (estructura de hormigón prefabricado y cerramiento tradicional o al reverse, estructura tradicional o de acero por ejemplo y cerramiento de hormigón prefabricado). Razón por la cual según el diseño arquitectónico propuesto por el potencial cliente, se ofrecerá una solución constructiva completautilizando los sistemas constructivos desarrollados por la empresa o, se ofrecerá elementos constructivos prefabricados de hormigón compatible u complementario a sistemas constructivos que no ofrece la CCH. En este sentido se incluyó la losa alveolar en los sistemas constructivos propuestos por la razón que a más de convenir de manera excelente como elemento estructural para entrepiso con actuaciones en edificios con luces amplias, este elemento tienen en el sector privado un mercado propio. Sistema de vigas y columnas

Se definieron los elementos a producir para el mercado de la infraestructura escolar (tamaño libre del aula en planta 10,05m x 6,30m) de la siguiente manera:

25

La estructura estará formada por dos tipos de columnas y dos tipos de vigas que forman pórticos

en las dos direcciones. Las conexiones viga - columna se ejecutan "in situ" luego del proceso de

montaje de cimentación, columnas y vigas. La estructura se completa por un sistema de losas

alveolares para entrepisos así como por paneles de fachada. También se contempla una viga

específica para la cimentación.

Más a detalle:

� *Columnas (pilares) de sección "T", dimensiones exteriores 0,6m x 0,6m, espesor del ala y del alma

0,30m en la cabeza de columna. Las longitudes son de 3,40en planta baja y 3 en planta alta.

� *Columna intermedia: Sección rectangular 0,2 x 0,6: Las longitudes son de 3,40 - en planta baja y de 3 -

en planta alta

� *Viga tipo 1: de pórtico en sentido x - x: sección rectangular 0,6m x 0,30m con vaciados para generar la

conexión para cortante del tablero del losa y generar apoyo de montaje a las viguetas de la losa,

Longitud 9,80 m

� *Viga tipo 2: de pórtico sentido y - y: de sección "T", dimensiones exteriores 0,6m x 0,6m, espesor del

ala y del alma 0,20 m, longitud 6,20 m

� *Viga tipo 3: Riostras de cimentación de sección rectangular 0,40m x 0,25m, Longitud viga longitudinal

9,80 m y viga transversal 6,2 m

� Losa alveolar pretensada: ancho de 120 cm

� paneles de fachada

� losas macizas para caminatas

26

Cantidades de elementos prefabricados requeridos para módulo escolar tipo

Estos elementos son modulables es decir que convienen para toda la edificación escolar, combinándolos en módulos de aula, medio módulos de baños o de bar escolares, módulos dobles de gradas etc. Las piezas son repetitivas y permitan alcanzar economías de escala.

27

Sistema de paredes portantes:

Las piezas que se necesitan fabricar para aplicar el sistema de paneles portantes son paneles

estructurales de hormigón armado completados por losa alveolar como elemento de entrepiso y de

cubierta. Se calculó el diseño de las piezas de los módulos escolares bajo esta opción, sin embargo,

debido a la ampliación de tamaño de las aulas (y subsecuentemente de las luces) y los requerimientos

del diseño arquitectónico (retiros) se abandonó esta opción al beneficio del sistema de vigas y

columnas.

Los elementos se montan y acoplan en obra mediante sistemas de fijación mecánicas y armaduras. Las

juntas entre elementos se completan con hormigón armado. El detalle de las juntas verticales,

horizontales y aquellas horizontales a pie de los paneles se encuentran ya desarrolladas y están acorde

a cada sistema constructivo presentado, y bajo la responsabilidad de la empresa de prefabricado que

se encargara del montaje de los módulos in situ.

Respecto al cumplimiento de las normas técnicas, la estructura calculada satisface en exceso la norma

mínima del Código Ecuatorianos de la Construcción y las normas internacionales conexas.

5.3. Proceso productivo

5.3.1 descripción del proceso productivo

Las etapas del proceso productivo de los elementos prefabricados de hormigón es común para la

mayoría de los nuevos elementos a producir. Dentro de la actividad operativa de la planta se deben

destacar las siguientes fases productivas genéricas:

� Preparación del hormigón

� Moldes:El proceso de fabricación se inicia con la limpieza y preparación de los moldes a los que se les aplica el desencofrante.

� Trazado (plotting):Mediante un software se diseña el panel a fabricar indicando todas las medidas y forma que el mismo tendrá, luego se dibujan los lugares donde se colocan los imanes.

� Encofrado (formwork): Se colocan las armaduras y piezas metálicas (también llamadas límites) mismos que se ubican en función del trazado de la fase anterior. Colocación de insertos.

� Para los elementos pretensados: colocación de cables, pretensado (ajuste de cables para que tengan la tensión requerida).

� Relleno de hormigón: Posteriormente el hormigón se coloca en las áreas correspondientes del encofrado que luego será sometido al proceso de vibrado y curado.

� Curado: vapor para el proceso de fraguado del hormigón. � Para los elementos pretensados: quitar el pretensado. � Desmoldaje y transporte hacia el sitio de almacenaje. � Transporte hacia el sitio de la obra. � Montaje en obra.

El control de calidad constituye una actividad transversal. Se controla la calidad: (i) de las materias primas, (ii) del proceso de fabricación (prueba en hormigón fresco de forma que se pueda reparar

28

cualquier desperfecto antes del curado) y (iii) de los productos terminados especialmente el control de la resistencia. Otras actividades conexas: El procesamiento del acero y del hierro con maquinaria para corte y doblamiento

5.3.2 Materias Primas e Insumos

Las materias primas para los nuevos elementos prefabricados para la edificación son: hormigón seco

(losas alveolares) o húmedo (otros), desencofrantes, acelerantes, malla, acero. Para sistemas de

anclaje/ izaje de los paneles se requiere ganchos y piezas especiales de acero.

La planta debe tener suficiente abastecimiento de agua electricidad y diesel (para calderos requerido

para el fraguado).

Salvo las piezas de acero específicas para los paneles, las materias primas e insumos son idénticas a las

de durmientes por lo que existe la capacidad logística para abastecimiento.

Se prevé asistencia técnica por parte del proveedor de la maquinaria para los “nuevos” insumos.

5.3.3 Instalaciones y equipamiento requeridos

1. Instalaciones: tamaño y ubicación actual, necesidades a futuro

La fábrica está ubicada en Riobamba en la sierra central en la parroquia San Juan Chico, al lado de la

planta cementera. Esta cercanía a materias primas se considera ventajosa por lo que permite reducir

los costos de transporte asegurando también seguridad de abastecimiento. La planta cuenta con un

adecuado suministro de servicios básicos.

En cuanto a cercanía al mercado objetivo: se prevén edificaciones en todas las regiones así que no es

ni una ventaja ni una desventaja. Para la incursión en el mercado privado, la fábrica se encuentra lejos

de las áreas de mayor desarrollo constructivo pero, también alejado de la localización de la

competencia lo que permite captar la demanda cercana.

La planta actual tiene una superficie total de 15.892,18 m2con un galpón industrial de 3.300 m2.

Se considera que para la introducción el mercado de elementos prefabricados para la edificación, se

puede empezar con una planta de producción anual del equivalente a 2 módulos escolares diarios

capacidad misma que se irá ampliando a medida que la penetración de estos productos así lo permita.

La planta actual tiene limitación en relación al espacio disponible. Dado el nivel de las inversiones,

sería interesante disponer de más terreno para poder ampliar la capacidad productiva de la planta y

recuperar las inversiones más rápidamente.Se consideró ya esta opción en el layout a futuro.

Con este objetivo, está prevista la compra de un terreno atrás de la fábrica, 120 metros adicionales en

todo el largo el ancho actual de la fábrica. Esta compra permitirá el almacenaje de los productos

terminados utilizando el puente grúa existente dentro de la fábrica, permitiendo a futuro, ampliar las

instalaciones construyendo un galpón nuevo al lado del actual.

Adecuaciones internas de la nave industrial

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Actualmente, la planta cuenta con 3 líneas de fabricación para durmientes (sistema Long line) y su

respectiva maquinaria y equipamientos.

Se necesita obra civil para la restructuración interna de la nave industrial para permitir el montaje y

puesta en marcha de la nueva tecnología para la producción de los elementos prefabricados para la

edificación.

El nuevo lay out interno de la planta prevé dejar una línea de producción de durmientes al otro

extremode la planta hormigonera.

La segunda línea será de losas alveolares así como para moldes para pilares y moldes con estructura

auto-reactiva para vigas.

La tercera línea será la dedicada a la producción de paneles, para aquellos de tamaño más grande, con

mesas basculantes, y para los paneles de tamaño más pequeño, pista tipo Long line.

Áreas de almacenaje

Para el almacenaje de los durmientes y otros elementos prefabricados de hormigón se requiere

garantizar al mínimo el almacenaje de un mes de producción de los elementos. En una primera fase y

mientras tanto no se concreta la compra de terreno, existe la posibilidad de utilizar el espacio al lado

de la nave industrial, luego de la verificación de la capacidad portante del terreno y de la realización de

obra civil para adecuar las áreas al almacenamiento de los elementos prefabricados producidos.

Se requiere construir una estructura de 13,00 x 140,00 x 8,50 h. mt; una construcciones de columnas en

hormigón prefabricado armado, que incluye fundiciones para soportar el/los puente grúas para

estoquear los elementos prefabricados.

La estructura construida (columnas + viga puente + puentes grúas) debe permitir que en el futuro se

pueda transformar el galpón para la producción de otros elementos prefabricados. Por esto los

puentes grúas deberán ser instalados a una altitud mínima de 7,00 metros.

Cabe mencionar que se utilizarála capacidad productiva de la misma planta para la producción de

pilares en las adecuaciones y obra civil necesaria para desarrollar el área de almacenaje de paneles

que requiere la planta reconvertida.

1. Maquinaria y equipamientos

Se describe a continuación la maquinaria necesaria para fabricación de los nuevos elementos

prefabricados para la edificación sabiendo que las piezas prefabricadas correspondientes al sistema

constructivo de vigas y columnas (vigas, columnas, losas alveolares, paneles de fachada) o al sistema

de paneles portantes (básicamente paneles y losas alveolares) son hechas en los mismos

equipamientos.

Se necesita una planta hormigonera en capacidad de producir hormigón húmedo y hormigón seco:

Este equipo ya se encuentra funcionando en la fábrica, tiene capacidad suficiente para las nuevas

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producciones, solo se necesitaría realizar modificaciones mecánicas para realizar nuevo punto de

descarga hacia maquinas móviles distribuidoras de hormigón.

Luego se necesitan:

(i) Moldes (moldes para paneles, moldes para vigas, moldes para columnas);(ii) Accesorios (sistemas

de vibración, sistemas para curado, sistemas de vibración del hormigón, sistemas hidráulicos de

pretensión, sistemas de encofrados, equipamientos), (iii)Software, (iv) maquinas hormigoneras

móviles,(v) equipamientos para el procesamiento del acero, (vi) Equipamiento de transporte

(remolques), equipamientos de levantamiento (puente grúas).

Criterios de evaluación de la tecnología por comprar

El equipamiento difiere en sus características técnicas y damás o menos versatilidad en los productos

terminados. Nos interesa sobre todo tener equipamiento de calidad, y lo suficiente flexible para

permitir cambios dimensionales. A continuación los criterios manejados en los procesos de evaluación

de los equipamientos.

Opciones tecnológicas escogidas:

Los Paneles se pueden fabricar en mesas basculantes, moldes de batería y pistas largas. Se descartó la

tecnología de los moldes de tipo batería por el peso de los mismos que requieren de estructuras

reforzadas así como por la dificultad de manipular los encofrados en vertical para prever puertas y

ventanas aunque presentan ventajas a nivel de los acabados. Luego tanto las pistas que la mesas

basculantes tienen sus ventajas para la fabricación de paneles, para paneles de gran tamaño se

prefiere las mesas basculantes. En cuanto a paneles de tamaño pequeño o lozas macizas, las pistas son

más productivas.

Para las losas alveolares, se escogió las maquinas extrusoras sobre las moldeadoras por mayor

eficiencia (consumo menor de materias primas), curado más rápido y más productividad.

A la luz del problema de condensación actual en la fábrica de durmientes, se prevé un sistema de

fraguado por tubos de agua caliente conectado al sistema degeneración de vapor existente.

� Capacidad de producción (nominal)

� Calidad, Durabilidad,resistencia

� Flexibilidad (aumento o disminución de producción, evolución de la nomenclatura y de la gama de los productos, introducción de nuevos productos)

� Ergonomía y condiciones de trabajo

� Visibilidad, simplicidad del proceso productivo en planta (para los operadores y el gerente)

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Capacidad productiva

Técnicamente, la producción mínima diaria de la planta por tipo de elementos en dos turnos de 8horas es como sigue: . ELEMENTO CAPACIDAD PRODUCCION

LOSA ALVEOLAR 192 m2

VIGAs TIPO1 140 ml en total

COLUMNAS 44 ml

PANEL 20 CM 316 m2

.

6.1 Misión y Visión

La misión de la fábrica se puede definir como Producir elementos prefabricados con altos niveles de

eficiencia y calidad, para satisfacer las necesidades de nuestros clientes, contribuir al desarrollo del

sector con gestión altamente efectiva, y alineada a los objetivos de la política pública.

La visión se formulara en función del estado a futuro que se quiere para la empresa como por ejemplo

lo siguiente: la empresa ecuatoriana de prefabricado será reconocida como eficientemente activa en el

sector de la edificación pública y privada con altos niveles de calidad y compromiso de mejora

continua en la oferta constructiva del país .

6.2 Análisis de cadena de valor y procesos clave

A continuación se presenta la cadena de valor general aplicable para el sector prefabricador5 que

ofrece un punto de partida para definir la estructura organizacional futura así como las nuevas área

5 fuente Strategias y soluciones estudio para determinar el potencial de mercado de productos prefabricados de

hormigón en Ecuador. realizado para la EPCE abril 2012.

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que se requieran en el marco de la fábrica reconvertida y autónoma.

A continuación se detallan los procesos de valor agregado y operaciones de la fábrica reconvertida.

(i) Para el pre diseño de la obra, la fábrica contará con un departamento técnico encargado de

transformar el diseño arquitectónico al sistema prefabricado, realizar el diseño previo de los

elementos y las cotizaciones correspondientes.

(ii) Luego del pedido firme, se elaborará el “proyecto de producción” correspondiente es decir

que el departamento técnico realizará el cálculo/diseño estructural, el diseño definitivo mediante

software de cada uno de los elementos prefabricados incorporando a cada elemento diseñado los

cortes para puertas y ventanas, los refuerzos necesarios según memoria de cálculo, las ranuras,

perforaciones o espacios para instalaciones eléctricas, de datos, o sanitarias así como los elementos de

anclaje. Se planificará el listado de producción, el plan de los anclajes y el cronograma de producción

según programación de obra con el contratante.

(iii) Producción de los elementos prefabricados: Dentro de la actividad operativa de la planta se

deben destacar las siguientes fases productivas genéricas, mismas que pueden diferir dependiendo del

tipo de elemento (paneles, vigas, losas) y de la tecnología que se adquiera. El proceso de fabricación se

inicia con la limpieza y preparación de los moldes a los que se les aplica el desencofrante. Luego se

colocan las armaduras y piezas metálicas en caso de pretensado los cables, u otros elementos (para

instalaciones eléctricas, o plomería así como elementos para anclaje o gauchos de levante) los mismos

que se ubican en función del trazado realizado en la fase del diseño de los elementos. Posteriormente

el hormigón se coloca en las áreas correspondientes del encofrado que luego será sometido al proceso

de curado. Una vez desencofrado, a través de eslingas y puente grúa se levantan los elementos y

según necesidad se puede almacenar en planta o enviar directamente a la obra ya que el elemento ya

alcanzo un 65% de su resistencia de diseño.

El control de calidad también está presente durante todas las fases productivas para asegurar que el

producto final cumpla con los requerimientos

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(iv) Transporte de los elementos in situ Los elementos prefabricados estarán colocados en el

camión sobre caballetes o rastreles. El transporte se realiza en planchones con capacidad de 10 hasta

40 toneladas.

(v) Construcción y montaje del edificio:

Ejecución de la estructura y obra gruesa: Completada la fase de cementación, inmediatamente

se realizará el montaje en la obra de los elementos con equipo de izage : Auto grúas o grúa

torre. Se empezará con los paneles portantes y una vez que estén completamente rígidos, se

realizará el montaje de las losas.

(vi) Ejecución de los acabados: Los paneles puedan venir pintados desde la fábrica, no obstante, se

colocara un revestimiento exterior que garantice impermeabilidad y elasticidad (sobre juntas)de la

obra. Al interior, se prevé cielos rasos y según diseño utilización de tabiques de cartón yeso. Para los

suelos dependientes del uso (baños/aulas) se prevé baldosa o masillado de piso (5 cm) con paso

helicóptero.

Parte de los trabajos de acabados podrían ser ejecutados por un tercero, subcontratación con una

firma de servicios logísticos para transporte.