Profesor: Mg. Paul Flores Ramos

Financiamiento Hipotecario y Técnicas de Evaluación Crediticia

1. Agenda1. Teoría

a. Financiamiento Crediticiob. Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecarioc. Principios Básicos de Matemática Financierad. Técnicas utilizadas por las entidades Financieras para la

calificación de créditos hipotecarios.

2. Casuística a) Casos reales a trabajar en equipos.

1.a Financiamiento Crediticio

¿Qué es un crédito Hipotecario?

1.a Financiamiento Crediticio

Es un préstamo a largo plazo que se debe utilizar para financiar inmuebles destinados a vivienda.

Bienes terminados (casas, departamentos)Bienes futuros (proyectos, aires)Terrenos (de playa o campo)Traslado de deuda (proveniente de otro banco)Construcción, Ampliación o Remodelación de una vivienda.Libre disponibilidad con Garantía Hipotecaria (dinero en efectivo)

1.a Financiamiento Crediticio

Características generales de los créditos hipotecarios:

Importe Desde US$ 10M a másPlazo Desde 1 a 25 añosCuotas Simples o dobles en Julio y

Diciembre.Tasa 10% en promedio. Fijas por todo el

plazo.Moneda Soles o Dólares, de acuerdo al

sueldo del cliente.

1.a Financiamiento Crediticio

Características generales de los Créditos Hipotecarios:

Cuota Inicial: Varía según el tipo de inmueble a comprar y la modalidad del crédito Hipotecario. El mínimo exigible es 10%.Seguro de Desgravamen: Cubre deudas por muerte. Negociar si es muy alto (0.056%) (D. Salud)Seguro de todo Riesgo: Cubre daños por incendio, sismos. Negociar si es muy alto (0.031%)

1.a Financiamiento Crediticio

Intereses+

TCEA = Comisiones+

Gastos (seguros)

Recuerda que…

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

Hay que diferenciar dos cosas:

Los tipos de créditos Hipotecarios que hay: Hipotecario Tradicional, Mivivienda y Techo Propio.

La forma en que puedes calificar para tu crédito hipotecario: Boletas de pago, ingresos de negocio, ahorro hipotecario, remesas del exterior.

Créditos Hipotecarios:

Puedes comprar cualquier inmueble destinado a vivienda: casas, departamentos, terrenos, construcción de terrenos, construcción en aires, compra de aires.

Depende que califiques crediticiamente, que la propiedad (VR o VC) cubra el valor del préstamo y que cumpla los requisitos para ser hipotecada.

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

Créditos Mivivienda:Casas y departamentos de primera venta (en proyecto o construcción), construcción sobre aires independizados ó construcción en terreno propio (promotor o constructor)

Ser mayor de edad, con o sin familia.

No tener vivienda propia ni el cónyuge ni los hijos menores, a nivel nacional.

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

No haber adquirido vivienda financiada con recursos del FMV, FONAVI, del Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda, ni dentro del Programa Techo Propio.

Las viviendas deben tener un precio de venta mínimo de 14 UITs (S/.51,100) hasta 50 UITs (S/.182,500), el premio del buen pagador es de S/.12,500. Para importes hasta 70 UITs (S/.255,500), el premio del buen pagador será de S/.5,000.

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

Techo Propio

Ser registrado y calificar como GRUPO FAMILIAR que debe constar de un JEFE DE FAMILIA Tener ingreso familiar promedio menor a S/. 1,620 nuevos soles.No haber recibido apoyo habitacional del Estado ya sea por FONAVI, ENACE, Banco de Materiales o Fondo MIVIVIENDA.

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

No tener vivienda propia ni terreno apto para vivienda.

Las viviendas en Techo Propio tienen un valor desde S/. 19,800 hasta S/.50,400), dependiendo del Proyecto.

No se pueden hacer Prepagos.

1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario

1.c Evaluación crediticia

Qué le pregunto al cliente?Qué le pido al cliente?Cómo van a evaluar al cliente?

1.c Evaluación crediticia

Qué es lo que desea adquirir. Cuál es su necesidad?El importe de sus Ingresos Brutos o Netos. De ser una Pyme, verificar si es necesaria una visita de campo para validar sus ingresos realesIngresos extras demostrables: incrementar el % de financiamientoAntigüedad Laboral o de su negocio: 1 año como mínimo, 2 para Pyme. Si es empresa, quién decide.Soltero o casado: incrementar su capacidad de pago.Calificación en el Sistema Financiero: Record crediticio (si es que ha tenido algún retraso)Deudas en el Sistema Financiero: Solicitar cronogramas de créditos en cuotas.

Crédito hipotecario tradicionalDirigido a personas naturales que sustenten ingresos con documentación.Con sustento de ingresos renta de 5ta, 4ta, 3era, 1era:

5ta: Boletas de pago, utilidades, bonos.4ta: Recibos por honorarios, DDJJ de ingresos, contratos.3era: DDJJ de 2 años como mínimo, visita de campo.1era: Alquileres sustentados con contratos, pago de impuestos, DDJJ anual, abonos en cuenta.

1.c Evaluación crediticia

Crédito hipotecario con Ahorro Local:

Dirigido a personas que tiene ingresos adicionales no sustentables pero que si pueden pagar cuotas mayores mensualmente. El cliente decide:

Hasta cuánto puede ahorrar mensualmente en una cuenta.El plazo de la operación (hasta 20 años)% de cuota inicial

En base a estos dos datos, se hace una simulación y se determina el importe máximo a otorgar y el plazo de Ahorro necesario para calificar.

1.c Evaluación crediticia

Los Créditos con ahorro Local son una alternativa que viene siendo utilizada con bastante frecuencia en este momento y tiene beneficios adicionales:

Por el importe de cuota inicial que el cliente aporte, el plazo de ahorro va a ser menor:

De 10 a 19% de inicial / 4 meses.De 20 a 29% de inicial / 3 meses.De 30 a más / Sólo inicial.

1.c Evaluación crediticia

De qué tienes que estar seguro?

Para qué importe califica tu cliente (pre evaluación).

Cuál es el valor VC y el VRI de la propiedad que va a comprar (tasación)

Si la vivienda no tiene ningún problema en RRPP o Municipalidad (CRI)

1.c Evaluación crediticia

1.c Evaluación crediticia PN

1.c Evaluación crediticia PJ - Formal

1.c Evaluación crediticia PJ - Informal

1.c Evaluación crediticia

2. Casuística Jorge trabaja en Kumara Foods S.A., ya tiene 10 años en la empresa y desea comprarse una casa. Su sueldo Bruto es de S/.10,000 y su sueldo neto es de S/.8,000. Él tiene otro Hipotecario por S/.300,000 por el cual viene pagando S/.2,800 mensuales y un vehicular por el que paga S/.950 mensuales. Solicita que le prestemos S/.150,000 a 20 años donde la cuota es de S/.1,250.

Califica a 20 años? Por qué?Considerar la capacidad de endeudamiento máxima al 45% del sueldo neto.

2. Casuística La empresa Creaciones Luchito EIRL. confecciona y vende camisas. Su DDJJ 2011 arroja una utilidad de S/.120M. Su único accionista, Luis Cancho, desea comprarse una casa de S/.220M a 20 años en donde la cuota es de S/.1,750. No tiene deudas ni como PN ni PJ y mensualmente se asigna un sueldo en boletas de pago por S/.1,700 brutos.

Califica para el préstamo? Califica para un plazo menor?Considerar la capacidad de endeudamiento máxima al 28% del Sueldo bruto.

Caso práctico grupal.

2. Casuística

Muchas gracias.