Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario

Isaac Castro EsquivelDirector de Departamento

División de Supervisión de Fondos de Inversión y Emisores

Marzo 2011

Agenda

• Antecedentes

• ¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario?

• ¿Cómo funcionan los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario?

• La figura en el contexto de la crisis financiera internacional.

• Riesgos experimentados

• Datos de la industria.

Antecedentes (1/5)

• Artículo 62 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores

• Los fondos de inversión s e r án patrimonios separados pertenecientes a una pluralidad de inversionistas. Con el concurso de una entidad de custodia, serán administrados por las sociedades administradoras reguladas en este título y se destinarán a ser invertidos en la forma prevista en el respectivo prospecto, dentro del marco permitido por esta ley y los reglamentos de la Superintendencia. El derecho de propiedad del fondo deberá representarse mediante certificados de participación. Para todo efecto legal, al ejercer los actos de disposición y administración de un fondo de inversión se entenderá que la sociedad administradora actúa a nombre de los inversionistas del respectivo fondo y por cuenta de ellos.

Antecedentes (2/5)

• Artículo 80 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores

– Existirán los siguientes tipos de fondos de inversión:

(…)

c) Fondos de inversión financieros abiertos o cerrados: son aquellos que tienen la totalidad de su activo invertido en valores o en otros instrumentos financieros representativos de activos financieros.

d) Fondos de inversión no financieros abiertos o cerrados: aquellos cuyo objeto principal es la inversión en activos de índole no financiera

Antecedentes (3/5)

• Artículo 94 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores

– Los fondos de inversión no financieros deberán sujetarse a los principios generales establecidos en este título. Sin embargo, la Superintendencia deberá establecer, vía reglamento, normas diferentes que se ajusten a la naturaleza especial de estos fondos. Estas normas, incluirán, entre otras, las disposiciones relativas a criterios de diversificación y valoración, el perfil de los inversionistas del fondo, las obligaciones frente a terceros, laconstitución de derechos de garantía sobre activos o bienes integrantes de su patrimonio, y la suscripción y el reembolso de participaciones. Asimismo, la Superintendencia podrá exigir que las sociedades administradoras de fondos de este tipo cumplan requisitos diferentes de capital mínimo y de calificación de los funcionarios encargados de administrar el fondo.

Antecedentes (4/5)

• Bajo este contexto normativo:

– En el 2006 se incorporó en el Reglamento General sobre Sociedades Administradora y Fondos de Inversión, los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario.

– En marzo de 2007, se inscribió el primer fondo de inversión de desarrollo inmobiliario.

– Durante ese año se inscribieron 13 fondos de este tipo.

Antecedentes (5/5)

494.8

1,413.3

173.2

845.0

1,668.4

225.6

9.7 153.5 -

500.0

1,000.0

1,500.0

2,000.0

2,500.0

Jun/

03

Dic/

03

Jun/

04

Dic/

04

Jun/

05

Dic/

05

Jun/

06

Dic/

06

Jun/

07

Dic/

07

Jun/

08

Dic/

08

Jun/

09

Dic/

09

Jun/

10

Dic/

10

Millo

nes d

e US$

Mercado de Dinero Inmobiliarios Otros (crec, ingreso, otros) Desarrollo Inmob.

Evolución del activo neto de la industria de fondos de inversiónPeríodo 2003-2010

¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario? (1/5)

• Artículo 89 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión:

– Los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario son patrimonios independientes que administran sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.

En forma complementaria, los fondos de desarrollo pueden adquirir terrenos o bienes inmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento.

¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario? (2/5)

• El mismo artículo señala que:

– Las actividades para el desarrollo de los proyectos deben ser realizadas por profesionales o empresas especializadas con, al menos, tres años de experiencia en desarrollo de proyectos inmobiliarios, en proyectos de una magnitud económica similar, contratadas por la sociedad administradora por cuenta del fondo de inversión, de manera que la sociedad administradora no realice actividades ajenas a su objeto exclusivo. Estos profesionales o empresas especializadas no deben pertenecer al grupo financiero del que forma parte la sociedad administradora.

Los fondos de desarrollo inmobiliario se constituyen como fondos cerrados y son de oferta pública restringida, de conformidad con la definición del Reglamento de Oferta Pública de Valores.

¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario? (3/5)

• Artículo 93 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión

– Los fondos de desarrollo inmobiliario pueden invertir en todo tipo de proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, dentro o fuera del territorio nacional.

Los proyectos inmobiliarios pueden estar localizados en propiedades ubicadas en todo o en parte en concesiones otorgadas en la zona marítimo-terrestre. En estos casos, debe revelarse en el prospecto las condiciones, el plazo y las limitaciones de la concesión.

¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario? (4/5)

• El mismo artículo señala que:

– Asimismo como parte del proyecto se pueden considerar activos intangibles y otros tipos de concesiones o derechos de usufructo o de explotación, siempre y cuando estén estrictamente relacionados con el proyecto y se revele claramente en el prospecto el alcance, las limitaciones y condiciones de los activos considerados.

Los activos del proyecto se pueden incorporar a través del uso de vehículos de estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y cuando sean exclusivos para ese fin. El Superintendente establecerá, por acuerdo, las revelaciones mínimas sobre la forma jurídica y tipo de estructura social, los participantes, sean éstos socios u otros que tengan relación directa o indirecta con el vehículo a utilizar y los riesgos asociados a esta estructura.

¿Qué son los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario? (5/5)

• Otros aspectos a considerar es que:

– Estos fondos solo se dirigen únicamente a inversionistas institucionales, es decir, intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos de inversión o de pensión y a inversionistas sofisticados que cuenten con un patrimonio neto igual o superior a $1.0 millón de dólares.

– El monto mínimo de la participación es de mil dólares de los Estados Unidos de América o su equivalente en colones costarricenses al tipo de cambio de referencia de compra del Banco Central de Costa Rica.

– La cantidad mínima que un inversionista debe mantener invertido en el fondo es de cincuenta participaciones.

Desarrollador Inmobiliario

Contrato llaveen mano

Obtiene permisos de construcción

Contrata proveedoresDesarrolla el proyecto

Inspección regularSeguimiento avance de obrasInforme al administrador del

fondo

Contrato deinspección

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO

Sociedadesadministradoras

Inversionistas

Inspección y seguimiento

¿Cómo funcionan los Fondos deinversión de desarrollo? (1/3)

¿Cómo funcionan los Fondos deinversión de desarrollo? (2/3)

¿Cómo funcionan los Fondos deinversión de desarrollo? (3/3)

La figura en el contexto de la crisis financiera internacional (1/3)

TASA DE PERMANENCIA/MUERTE DE LOS FONDOS

Fondos de

inversión de

desarrollo

inmobiliario

autorizados

Número de

fondos

desinscritos

Fondos de

inversión de

desarrollo

inmobiliario en

operación

Fondos de

inversión de

desarrollo

inmobiliario

con plazo para

iniciar

operación

Tasa de

permanencia

2007 13 9 4 0 31%

2008 16 2 3 11 19%

2009 5 0 0 5 0%

2010 1 0 0 1 0%

2011 0 0 0 0 n.d.

Total 35 11 7 17 0,2

La figura en el contexto de la crisis financiera internacional (2/3)

• Esta baja tasa de permanencia es consecuencia de:

– La restricción de crédito que experimentó el país, la banca local, tanto de capital nacional como extranjero, redujeron sus dotaciones de financiamiento.

– E incluso los fondos en operación al momento de la crisis, encontraron modificaciones a las condiciones de los préstamos, principalmente en el programa de desembolsos como en las condiciones de tasa de interés.

– La baja en la demanda de bienes inmuebles provocó que muchos proyectos solamente quedaron en las etapas de diseño. Y en los que se encontraban en proceso vieron afectados los plazos estimados de venta o arrendamiento.

La figura en el contexto de la crisis financiera internacional (2/3)

• Esta baja tasa de permanencia es consecuencia de:

– Limitaciones en el financiamiento y baja demanda por inmuebles, afectaron la rentabilidad esperada y provocó una reducción en la deseabilidad de las participaciones (afectación del mercado primario)

– Para los fondos en operación, el levantamiento de fondos vía mercado primario no fue una solución.

– Los proyectos en operación se dirigieron hacia inmuebles para oficinas (3), inmuebles relacionados a actividades turísticas (3) e inmuebles para uso de habitacional (1).

Riesgos experimentados (1/1)

• No todo se debe a la crisis, en algunos casos aforaron los riesgos propios de la industria:

– Reclamaciones a la calidad del inmueble.

– Resolución de la Sala Constitucional

– Menor velocidad en el ritmo de venta o arrendamiento

Detalle Dic-09 Oct-10 Dic 10Variación

Oct 10 – Dic 10

Activo Total (millones US$)

$215,9 $ 234,7 $ 221,6 -$ 13,1

Activo Neto (activo total – pasivos)

(millones US$)$127,8 $ 155,44 $ 153,45 -$ 1.9

Endeudamiento(pasivos / activo total)

(%)40,8% 33,8% 30,8% -3,0%

Inversionistas 420 440 440 -

Inversión promedio (miles US$)

$304,4 $ 353,2 $ 348,7

Clientes:Físicos

Jurídicos

43%

57%

40%

60%

40%

60%

20

Datos de la industria (1/2)

Fondo Proyecto Número de clientes Activo total

millones US$

F.I. Desarrollo Inmobilario Monte del

Barco (Aldesa)

Turístico Monte del Barco

166 $118,9

F.I. Desarrollo Inmobilario Improsa

Multipark 72 $34,8

BCR F.I. Desarrollo Inmobilario

Centro Empresarial La Sabana

66 $25,3

F.I. Desarrollo Inmobilario Improsa

Dos Cala Luna 57 $ 5,4

Interbolsa F.I. Desarrollo Inmobilario

Forum Dos 27 $25,5

F.I. Desarrollo Inmobilario Multifondos

ZEN Condominiun Tamarindo

47 $5,1

F.I. Desarrollo Inmobilario Mutual I

Hacienda San Antonio

5 $6,4

21

Datos de la industria (2/2)

Muchas gracias por su atención