Formalización de la Propiedad Informal
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Formalización de la Propiedad InformalFormalización de la Propiedad Informal
Profesor: Jorge Ortiz PascoProfesor: Jorge Ortiz Pasco
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Antecedentes de la Informalidad
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Hacia mediados de los años 90, existía un gran número de posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en innumerables invasiones producidas en los últimos 50 ó 60 años, el mismo que no había podido ser resuelto por diversas entidades públicas.
Introducción
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Más del 50% de la actividad económica del país, se concentra en el sector informal.
El índice de inversión en propiedad informal, supera los US$ 80,000 millones.
El origen de la informalidad se debe a factores sociales, económicos, políticos, culturales y jurídicos, éstos últimos nos interesan.
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El acceso a la propiedad informal, ha sido al revés, es decir, primero la ocupación, luego el asentamiento y por último el saneamiento y la entrega del título.
En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garantía la propiedad.
Así nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar éstos activos muertos o la conversión de los mismos en activos líquidos.
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Antecedentes
Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad norteña de Sullana.
1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras ordenanzas para regula la habilitación en nuevos barrios residenciales.
1930, Gobierno de Sánchez Cerro se da el primer reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la reubicación de asentamientos informales.
Análisis Legal
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1940, las barriadas ocupan el 1% de la población de Lima.
1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios, Comas y 27 de Octubre (hoy San Martín de Porres).
1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero de 1961), Ley N° 13517.
1970, primera invasión con violencia, Villa Salvador o Villa El Salvador (Salvador Saldivar).
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1980, se promulga:
– Decreto Legislativo N° 51, Ley de Municipalidades (Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos).
– Ley N° 23853, Ley Orgánica de Municipalidades (Dirección General de Asentamientos Humanos).
– Ley N° 24513, Declaración de necesidad y utilidad y preferente interés nacional del Saneamiento, Físico Legal de Asentamientos Humanos.
– Se eleva a la categoría de distrito Villa El Salvador
1990, Decreto Legislativo N° 803, Ley de creación de COFOPRI.
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1990, Inversión Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$ 8,320 millones.
vs.
1990, Inversión Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.
Análisis Económico
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Avance de la Informalidad por cada 100 casas:
Año Informales Formales1940 4 961945 15 851948 19 811945 28 721961 41 591968 57 431975 62 381979 65 351985 69 31
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1943: Ley N° 9807
Por la construcción de Infraestructura básica de otorgaba el Título de Propiedad.
Bustamante y Corporación Nacional de Vivienda.
Rivero
Odría Invasión 27 de octubre (fecha de golpe) San Martín de Porres.
Manuel Prado Ley N° 13517 y se crea Instituto Nacional de Vivienda
Análisis Político
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Belaunde Fusiona CNV + INV JNV
Velasco Crea el Ministerio de Vivienda a través de la Dirección General para la Promoción Comunal Urbana.
C. Tributario 1970 Procedimiento Uso de la Tierra Urbana.
(D.S. N° 063-70-VI)
Procedimiento Especial Regularización de las Barriadas.
1989 - Ley 25102 Restituye Competencia Municipal.
Fujimori Ley 25314 Amplió plazo para la Titulación.
Fujimori Ley 26264 Amplio plazo para la Titulación.
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Intervención de diversos organismos estatales:
Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Policía.
Instituto Nacional de Vivienda.
Corporación Nacional de Vivienda.
Junta Nacional de Vivienda.
Análisis Socio-Político-Institucional
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Ministerio de Vivienda.
SINAMOS.
Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos
Dirección General de Asentamientos Humanos.
ENACE.
Superintendencia de Bienes Nacionales.
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Represión.
Tolerancia.
Concesión de Derechos.
Reconocimiento.
Evolución del Marco Institucional:
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Características de la Formalización de la Propiedad
Simplificación
Desregulación
Aplicación de economías de escala (Ejecución de los Trámites)
Ejecución masiva de sus actos
Inicio e impulso de oficio.
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Plazos para Formalizar
31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803)
22 Marzo 1996 (Ley 27046)
31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391)
31 Diciembre 2004 (Ley 28687)
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Etapas del Proceso de Formalización
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Etapas del Proceso de Formalización
Asumir Competencia
Identificación
Diagnóstico
Reconocimiento
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Etapas de la Formalización de la Propiedad
Proceso 0.- Diagnóstico de la Informalidad
Desarrollo de Investigaciones y Estudios Recopilación de Información Organización de acervos documentarios
para
Identificar Número Definir Derechos
y ubicación de y limitaciones
Posesiones Informales que pudieran
existir
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Proceso 1.- Formalización Integral
Realización de Estudio e Informe Físico
Realización de Estudio e Informe Legal
Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir
Finalidad de Identificar las Características Físicas Ocupación
Solicitar la Inscripción de la Titularidad del Derecho de Propiedad
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Proceso 2.- Formalización Individual
Se inicia cuando culmina el Proceso 1
Identificar mediante el Empadronamiento
Calificar a los Poseedores
Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno
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Proceso 1.- Etapas
Estudio e Informe Físico:
Análisis y definición de la situación y ubicación física del predio.
Estudio e Informe Legal:
Análisis e identificación de derechos establecidos sobre el predio.
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Acciones de Saneamiento Físico.-
Posesiones Informales en Zonas Arqueológicas.
(D.S. N° 017-98 y 046-98 PCM)
Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de condiciones de Higiene y Salubridad.
Riesgo Características de Suelos
Cercanía de Ríos
Cercanías elementos de transmisión eléctrica
Higiene y Salubridad Basurales
Rellenos Sanitarios
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Posesiones Informales sobre vías
Coordinación con Municipios o MTC
(vías primarias) (vías secundarias)
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Acciones de Saneamiento Legal.-
Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o Municipal.
Posesiones Informales en Propiedad Comunal.
Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros.
Posesiones Informales en Terrenos Ribereños.
Posesiones Informales colindantes con Establecimientos Penitenciarios
Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa Nacional.
Posesiones Informales en Propiedad Privada.
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Inscripción en el Registro.-
Levantamiento
Aprobación del famoso PTL
Inscripción
Plano de Trazado y Lotización
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Proceso 2.- Etapas
Evaluación de Documentos otorgados por otras Entidades:
Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron títulos a Poseedores.
Difusión de la Formalización Individual.-
Informar a los Poseedores:
Contenido Medios Probatorios
Beneficios Publicación del Padrón
Gratuidad
Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificación)
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Empadronamiento y Verificación.-
Se realiza en cada uno de los lotes:
Empadronamiento:– Determinar la condición en la cual se ejerce la Posesión.– Identificar a los Titulares.– Determinar el destino respectivo.
Verificación:– Existencia de Títulos o Contratos Inscritos.– Existencia de Títulos o Contratos No Inscritos.
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Calificación Individual e Impugnación.-
Luego del Empadronamiento o verificación (según sea el caso) se efectúa la calificación individual de la documentación entregada.
Publicación del Padrón de Poseedores
Solicitar Impugnar la calificación de un
correcciones poseedor (acreditar el mejor
derecho de posesión)
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Titulación y Solicitud de Inscripción Registral.-
Casos:
Lotes No Titulados.-
Emisión del Título y Registro
Lotes Titulados no registrados.-
Envió de los Títulos (de ser el caso con los instrumentos de rectificación).
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Lotes Titulados Registrados.-
Envío (de ser el caso) de los instrumentos de rectificación).
Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados).-
Solicitar “reconstrucción”:
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Aspectos Registrales en los Asentamientos Humanos
Desde el Reglamento de la Ley 28687 (Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA)
yDesde el Reglamento de las Inscripciones del
Registro de Predios
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Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artículo 4) Inscripción del Dominio
Los terrenos se inscriben a nombre del Estado, representado por la Municipalidad Provincial.
En la Partida Matriz “deberá” dejarse constancia de que “el predio se encuentra en proceso de formalización”
Las Muncipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para emitir y otorgar todos los actos jurídicos y administrativos
Las Municipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para solicitar la inscripción en el Registro de Predios
Con la sola intervención del Municipio se “entiende cumplido”, el requisito del Tracto Sucesivo (2015 Código Civil y VI Titulo Preliminar Reglamento General de los Registros Públicos)
Cuando exista “convenio”, Cofopri representa al Estado
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Documentos que dan mérito a la inscripción (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)
Son tres tipos de documentos:
Las Resoluciones Municipales o las emitidas por Cofopri
Las Actas de Conciliación (OJO)
Los Instrumentos de Formalización
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Regla para el Registrador cuando califica (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5)
Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculación, Independización, Acumulación, Subdivisión, Otra modificación del predio y “demás actos inscribibles”
El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de Conciliación o Instrumentos de Formalización.
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Rectificación o Modificación de Planos (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 6)
Procede la Rectificación o Modificación de Planos aprobados en el proceso de formalización
Para su Inscripción en el Registro de Predios se deberá aplicar lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Supremo 009-99-MTC y demás normas complementarias
Aún se trate de predios inscritos a favor de terceros.
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Reglamento de Inscripciones del Registro del Registro de Predios (artículos 44 al 50)
Inscripción del plano perimétrico con resolución administrativa que lo aprueba y el plano perimétrico y de ubicación aprobado por el organismo competente (artículo 44)
Inscripción del plano de trazado y lotización, se requiere la inscripción como acto previo del plano perimétrico. El PTL debe ser aprobado por resolución administrativa y además adjuntar esta. Asimismo, en el PTL deben constar las manzanas y lotes, de lo contrario se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por último debe constar en el PTL , la superposición del plano de linderos (artículo 45)
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Inscripción de la Modificación del Plano de Trazado y Lotización, siempre que, exista una resolución de aprobación y además la titularidad se encuentre registrada a favor del organismo competente (artículo 46)
Inscripción de los lotes individualizados, siempre que se encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y lotización. ¿Era necesario que el Reglamento disponga , “que los propietarios tendrán plena facultad para ejercer cualquier acto de disposición o gravamen? NOOOOO...........(artículo 47)
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Predios de Propiedad Privada,además de los requisitos de los artículos 44 y 45 se debe adjuntar la “autorización del propietario”, la que no requiere inscripción en el Registro de Mandatos y Poderes y consta en documento privado con firma certificada X notario o en el acta de conciliación (artículo 49)
Suspensión del proceso , procede como CARGA de acuerdo con el quinto párrafo del artículo 22 del DS 013-99-MTC, siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de organismo competente (artículo 48)
PTL en Zonas Arqueológicas de Emergencia con la CARGA correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a favor del organismo competente (artículo 50)
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Beneficios de la Formalización
Seguridad Jurídica
Eliminación de conflictos
Incentivo a la Inversión
Propiedad como valor de intercambio
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Beneficios Económicos
Necesidad de convertir en agentes económicos formales a vastos sectores de la población actualmente excluidos, promoviendo mecanismos e instrumentos que faciliten:
el acceso al crédito la creación de un mercado inmobiliario la generación de empleo directo e indirecto.
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El proceso de la formalización ha permitido insertar al mercado, un inmenso capital dormido, constituido por construcciones que al ser informales se mantenían al margen del mercado financiero
Número Anual de Hipotecas Registradas
3,839
7,474
8,922
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
1999 2000 A Oct 2001
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Beneficios Legales y Registro
Saneamiento del predio
Evitar superposición
Evitar doble inscripción
Eliminar conflictos
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El Perú es predominantemente Urbano
debido
Fuerte proceso de Migración
del
Campo a la Ciudad
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Lima y Callao 25% Población Nacional
40% Población Urbana
Nacional
76.8%
Arequipa, Chiclayo Población
Trujillo, Chimbote 19.7% Población Urbana Urbana
Iquitos, Piura Nacional Nacional
Huancayo, Cusco
21 ciudades restantes 17.1% Población Urbana
Nacional
Estadísticas
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Lima Techos de Estera 40%
Techos de Calamina 17 a 18%
Cusco Techos de Calamina (Urbano) 43%
Techos de Ichu (Rural) 41%
Cajamarca Techos de Calamina (Urbano) 35 a
Techos de Ichu (Rural) 27%
(*) Fuente Universidad del Pacífico
Condiciones de Vivienda: