Generalidades del proyecto

CARTILLA

PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

PRIMERA PARTE

DESARROLLO TEORICO

INTRODUCCIÓN

Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de

la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina,

hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos

usos a que pueden ser sometidas estas construcciones.

En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución

de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos,

según la magnitud de la obra.

Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida

por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de

la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como

aquellos que van a iniciarse en la misma.

El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo

correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños, técnico,

arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son:

presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades

se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”.

La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las

fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que

adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e

instalaciones, con las cuales se construye la edificación.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria

evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de

comprender.

Material educativo Centro Nacional de la Construcción

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1. TOMA DE DECISIONES

En el

desarrollo de un proyecto de construcción se comienza

con la toma de decisiones por parte del propietario,

con la asesoría de consultores especializados, los

cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean

las más convenientes. Para esta toma de decisiones es

preciso tener en cuenta los siguientes puntos:

EL CONSTRUCTOR PIENSA EN QUE TIPO DE EDIFICACIÓN VA A INVERTIR

1.1. FIJACION DE OBJETIVOS

Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los

objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura),

los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.


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1.2. ESTUDIOS DE

PREFACTIBILIDAD

Con los objetivos se formula un plan

y a éste se le hacen estudios de

prefactibilidad por medio de un

grupo de profesionales, los cuales lo

analizarán y presentarán sus

alternativas en lo que se refiere a la

inversión de capital y a la parte

técnica.

1.3. PROGRAMA

ARQUITECTONICO

Si el proyecto puede continuar, el

paso siguiente es la determinación

de las necesidades y espacios que

éste debe tener. Se dan a conocer

las áreas que forman el proyecto

con las características que se

requieran, así como también las

normas mínimas que se deben

cumplir.

En esta parte del planeamiento se

determinan las áreas comunes de la

edificación (patios, jardines, otros),

según las necesidades y los usos

para los cuales se empleará la

edificación y todas las demás áreas

que hacen parte de la construcción

y que deben satisfacer los objetivos

fijados de la mejor manera posible.

PATIO DE ROPAS

COCINA

JARDIN

ALCOBA ALCOBA

ACCES

Cipe

Tiene por objeto repfactores funcionales en

ORGA

1.4. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO

En la selección del grupo de trabajo se fijan los cr

selección del grupo que va a trabajar en el planeamien


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ZONA VERDE

SALA COMEDOR

O

rculación atonal

resentar la zonificación el programa arquitectóni

NIGRAMA GENER

iterios básicos para

to del proyecto com

ACCESO

GARAJE

SERVICOS SANITARIOS

resaltando losco

AL

hacer la

o son los

4

asesores en las diferentes áreas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y

Técnicos.

De: www.igsingenieros.com/inges.gif

2. ESTUDIOS PRELIMINARES

Definido el programa arquitectónico y conformado el equipo de trabajo se hacen los

estudios preliminares:

. Estudios de mercado

. Estudios del lote

. Factores determinantes del diseño

2.1. ESTUDIOS DE MERCADO

Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las

construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.

Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la

población.


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Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión

que representan, pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al

respecto.

Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado

porque la rápida venta del producto proporciona una mayor

rentabilidad del capital invertido.

De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm

2.2. ESTUDIOS DEL LOTE

Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o.

definitivos y éstos son:

a. Levantamiento Topográfico

Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de

aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el

teodolito, el nivel, la mira, la cinta métrica. el distanciómetro o la

estación total, entre otros.

Los datos de planimetría y altimetría permiten dibujar sobre un

papel el lote en otra escala, la cual debe tener las mismas

características del terreno en su estado real, y conocer el relieve

del terreno a través de la diferencia de altura que tiene un punto

con respecto a otro.


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Una vez determinado el

levantamiento, es.

preciso realizar

consultas con entidades

oficiales como el

Departamento

Administrativo de

Planeación (DAP), y la

Curaduría Municipal;

con el objeto de

determinar si existen

afectaciones por futuros

proyectos o si no está

incluido en los planos

de la ciudad.

b. Estudios de Suelos y Cimentación

El suelo está formado por materiales de diferente composición, producidos por la

desintegración de las rocas, la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas

presiones o la acción

del agua y del viento;

por efectos térmicos

como el calor y la baja

temperatura; por

efectos químicos como

la acción de ácidos y

otros productos; y por

el trabajo de

microorganismos.


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El suelo restante está formado por partículas

sólidas, agua. y aire. Entre las partículas sólidas

las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen

del grado de desintegración de la roca y de la

presencia de diferentes tipos de sustancias de

origen orgánico.

De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/

La parte más superficial del suelo está formada, por materia orgánica, la cual resulta

de la descomposición de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de

suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al

terreno mediante la cimentación.

Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede

contener o no materia orgánica. El subsuelo está formado por

estratos de diferente composición. En el estudio de suelos

se investigan las características de estos estratos con el fin

de diseñar y calcular una estructura que transmita en forma

adecuada el peso de la edificación al terreno.

Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a las

l conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se

excavaciones, las características generales del subsuelo y con estos datos determinar

si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones económicas

cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos.

E

pueden citar: inspección del terreno, análisis de los estudios y obras realizados en

terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de

penetración. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se

deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego

son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus características. Los

ensayos de penetración consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su

extremo un cono, está barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior


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de acuerdo a la profundidad que se

desee, las barras son empujadas dentro

del terreno por una máquina que al

mismo tiempo mide la fuerza ejercida

para la penetración de cierta longitud de

barra. Estos datos nos indican la

resistencia o capacidad portante del

terreno.

Con el informe del estudio de suelos, el

especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseño de

2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEÑO

Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la

Estos factores se clasifican en:

a) Factores legales y reglamentarios

normas municipales que rigen el diseño y la

s:

Índices:

de ocupación:

se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación, entre el área

De construcción:

ulta de dividir el área total construida por el área del lote.

la cimentación y el proceso constructivo más adecuado para ejecutar las

excavaciones.

concepción de un proyecto, limitándolo en su desarrollo.

Están conformados por el conjunto de construcción y regulan el desarrollo urbano, así por ejemplo para el municipio de Medellín son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se identifican los polígonos, usos del suelo y áreas especiales, Acuerdo 23/2000 que contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto Municipal en el cual se contemplan las normas genéricas de construcción.

Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspecto

Es el valor que

del lote.

Es el valor que res


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De Zona:

Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha

manzana.

. Áreas

Área del lote:

Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las

autoridades municipales competentes.

Área bruta:

Es el área total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las áreas

exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente.

Área cubierta:

Es la proyección sobre un plano horizontal del área transversal de la edificación sin

tener en cuenta las áreas pertenecientes a aleros, cornisas y balcones que

sobresalgan de la línea de construcción.

Área libre:

Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta.

.Densidad

Indica la ocupación de un terreno y la cantidad de personas que usan la construcción

levantada sobre éste.

. Alineamientos

Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia

para el trazado del edificio.

. Aislamientos

Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación, que

pueden ser:


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Laterales (zonas verdes)

Posterior (vías peatonales) Anterior (antejardín)

. Alturas

Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la

edificación o de los pisos.

. Usos

Es la designación que se da a un terreno para la construcción de una edificación con

una finalidad específica, bien sea ésta para la prestación de servicios de vivienda,

salud, educación, comercio, administración y otros servicios.

..

. Equipamiento Comunal

Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con

relación al tipo y la magnitud de estas áreas.

b) Factores económicos y financieros

Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que

realizar para la ejecución de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la

adquisición de créditos, las condiciones que presenta la comer- cializaci6n de las

unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parámetros

originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no

olvidarlas al hacer el diseño.

c) Factores físico-ambientales

Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización

geográfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografía,

características climatológicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como

es fácil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseño.


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d) Factores psico-sociales

Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad, confort,

belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al

usuario es lo primordial.

e) Factores funcionales

Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción, las cuales se

establecen al elaborar el programa arquitectónico y es así como establecen el grupo

inicial de factores que determinan el diseño.

Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al

elaborar el proyecto.

f) Factores tecnológicos

Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos,

conocimientos y herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre

para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la

vida del mismo. Están formados los factores tecnológicos por los siguientes:

• Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)

• Los materiales (con relación a la calidad, disponibilidad y costos.)."

• La mano de obra (con relación a la calidad, disponibilidad y costos).

3. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES

El proyecto es el producto obtenido. al final de un proceso que se inicia con la

elaboración de un programa o plan Arquitectónico seguido de una serie de estudios

con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construcción. A

los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos

para lo cual se hace una asesoría por parte de cada especialista y las

recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.


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Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se

redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y

además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de materiales y procesos

constructivos).

Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el

diseño y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza- das estas correcciones lo

mismo que compara- dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboración

del proyecto definitivo el cual está integrado por los siguientes documentos: planos,

memoria descriptiva y especificaciones técnicas de construcción.

3.1 PROYECTO ARQUITECTONICO

Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los

datos suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados.

Además juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente

y denominados factores determinantes del diseño; lo-mismo que los resultados del

estudio de suelos y el programa de necesidades.

El proyecto arquitectónico de la edificación debe cumplir la reglamentación urbana

vigente e indicar los usos de la edificación; debe ser firmado por un arquitecto con

matricula profesional vigente.

En la elaboración de un proyecto arquitectónico

transcurren las siguientes fases:

a) Esquema Básico

Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que

representa en forma total el conjunto del proyecto,

resaltando los aspectos más importantes. De este

esquema fundamental parte el proyectista para

elaborar el proyecto arquitectónico.

b) Anteproyecto Arquitectónico

Está constituido en esencia por un conjunto de


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planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más

importantes y esenciales de la solución ofrecida. Forman el anteproyecto

arquitectónico los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva

Es un documento en el cual se ofrece la información necesaria para poder comprender

el anteproyecto. En éste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la

investigación realizada con relación a los factores determinantes del diseño y otros

agentes; lo mismo que la información de todos los criterios utilizados en el diseño.

Planos Generales

Es la representación en forma gráfica (dibujo) y a escala de las diferentes imágenes

visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una

indicación de los mate. riales que deben ser usados para la construcción incluyendo

nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes:

• Planos de localización general

• Planos de Plantas

• Planos de Fachadas

• Planos de Cortes

Localización General:

Indica la ubicación de la construcción en el terreno

con respecto a las construcciones y de más

elementos que le son vecinos (vías, zonas verdes).

Debe colocarse la orientación señalando con una

flecha el norte en el plano

Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte

Plantas

Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación, estos planos indican la

forma como están distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores,

áreas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.


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De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas

Fachadas

Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación, vista

desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.

Cortes:

Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera, ya

sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes;.la imagen que

aparece es a lo que llamamos "corte".

. Perspectivas

Son la representación en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de

sus tres dimensiones tal y como las vemos.


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Maquetas

Es una reproducción a escala reducida aunque

conservando sus proporciones y aspectos de

una obra de arquitectura.

Una vez que se ha precisado en forma

definitiva el anteproyecto se hace

indispensable hacer una evaluación de la

inversión de capital que hay que hacer para

ejecutar la obra. Esta evaluación nos dará un valor más aproximado al valor real

porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores

serán mínimas.

Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos, tanto .técnicos como

funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones

dadas por el propietario, asesores, arquitecto, proyectistas, las cuales consideran

necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos.

c) Proyecto Arquitectónico

Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los

planos definitivos.

El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos:

. Planos Generales

Estos planos muestran el proyecto en toda su extensión en forma general; pero no se

muestran en ellos detalles de los elementos.

Para la obtención de la licencia de construcción se presentan estos planos junto con

los demás documentos necesarios' ante las autoridades municipales.


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Departamento de Planeación Distrital.

Secretaría de Obras Públicas

Dentro de los planos generales se tienen:

- Planos de localización general * - Plano de cubierta

- Planos de ejes-cimientos y desagües. - Planos de cortes '"

Planos de plantas de los diferentes niveles - Planos de fachadas

- Planos de detalles


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. Cuadro de Áreas

Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en

una edificación y que se relacionan con los siguientes:

- Área del lote

- Área construida en cada piso (sótanos, pisos) - Área total construida.

- Área libre

Especificaciones de Construcción

Estas especificaciones contienen toda la información sobre las características de los

diversos materiales que serán usados.

3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL

Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura

para transmitir las cargas al suelo.

La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante

comparación y adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones

técnicas que éste requiere.


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El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello,

según la ley 400 de 1997.

En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades:

a) Asesoría Previa

Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras

realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se

refiere a las diferentes opciones que se presentan para diseñar la estructura en

cuanto a factores técnicos del diseño como son la volumetría, altura, cargas otros.

b) Anteproyecto Estructural

Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman

la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace

mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no

indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das

cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente.

Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este

momento son importantes para hacer las variaciones

pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectónico

y así desarrollar los planos generales del mismo.

La compaginación entre los proyectos estructural y

arquitectónico, iniciándose desde la etapa de

anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el

chequeo de sus dimensiones, ofrecen la oportunidad de-

obtener unos planos constructivos que coinciden en

todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.


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c) Proyecto Estructural

Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos, planos y especificaciones; que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecución en la obra, el diseño estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma sismorresistente – NSR- 98.

. Memoria de Cálculos

Es la explicación de la forma como se realiza- ron los cálculos requeridos en el diseño

de la estructura y de los métodos y códigos usados.

Planos

Representan gráficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su

forma y la indicación de los materiales adicionales necesarios para su construcción

(formaletas) y de la misma manera la colocación el hierro. Estos planos se clasifican

en:

Planos de Formaletería

Muestran las dimensiones en planta y elevación de los elementos de concreto de la

estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse.

Planos de refuerzo

Señalan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento

estructural, su longitud, diámetro y en general todas las características de hierros

estructurales y flejes.


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Planos de Detalles

Son el complemento de los planos de formaletería y refuerzo, indican la forma y

dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los

otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamaño que facilite

mostrar en detalle las características constructivas.

Especificaciones Técnicas de Construcción

Expresa los requisitos de carácter técnico, que debe cumplir la estructura como

también los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución.

.Lista de Refuerzos

Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los

refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las características. (ver

tabla 1).

- Resistencia del acero

- Diámetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total

- Peso unitario y total

TABLA No. 1

No. 7451 5582 310

Localización V-2 V-2 V- 2

O 7/8” 5/8” 3/8”

Esquema

Cantidad 12 8 88

Longitud corte 4.50 5.80 1.10

Longitud total 54.00 46.40 96.80


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Peso varilla 3.04 1.55 0.56

Peso total 164.16 71.92 54.21

1 Se refiere al diámetro de la varilla y a la longitud, el número 745 indica varilla de

diámetro (7/8”) y longitud (4.50) m.

2. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo. V-2, indica viga No. 2

. Cantidad de obra

Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura;

concreto en metros cúbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la

determinación de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo:

Item: Cimentación

Concreto: 380 m3

Acero: 3.000 Kgr

3.3. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS

Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación

correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias.

También le corresponde a este proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y

equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar

gases, vapor o líquidos combustibles.

El diseño y cálculo de estas instalaciones

es hecho por personal especializado, y

debe cumplir con las disposiciones

contempladas en la norma NTC1500 o

Código Nacional de fontanería, para

alcanzar el óptimo funcionamiento y el

logro del resultado esperado para la

edificación.


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El proyecto comprende:

a) Asesoría Previa

Como toda asesoría, esta información es ofrecida por el especialista, con las

recomendaciones al propietario y al equipo de diseño, para el desarrollo de la mejor

alternativa.

b)Anteproyecto

Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de

evacuación. También se indica en este esquema la localización de cuartos de

motobombas, tanques subterráneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los

demás diseños en la fase de anteproyecto para que no resulten proyectos

encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la

red eléctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.

Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para

optimizarlo y adecuarlo en

concordancia con los demás

proyectos.

c) Proyecto

Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se

realiza el proyecto hidráulico y sanitario. Los cálculos se realizan con fundamento en

el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y

evacuación de aguas negras y aguas lluvias.


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Con este fin se busca toda la in- formación concerniente al tipo, localización y

características del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren

suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para

localizar exactamente sus conexiones y desagües.

En casos no muy frecuentes debe determinarse la localización de otros equipos que

sean alimentados por gas, vapor, combustibles y otros. Esta localización se hace

teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como técnicas.

El proyecto está integrado por:

- Memoria de Cálculos - Planos

- Especificaciones técnicas de construcción - Presupuesto Básico

3.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES

Dentro de este proyecto se hace un

estudio de las necesidades para con

base en estas, realizar el diseño y

cálculo de las obras eléctricas del

edificio y dentro de las cuales están:

instalaciones y equipos de iluminación,

instalaciones de fuerza motriz (para

hacer funcionar motores, máquinas

industriales), Instalaciones telefónicas e

instalaciones de intercomunicación y

sonido.

El diseño y construcción de este tipo de

instalaciones está regulado por la norma

NTC 2050 (NFPA 70) o Código eléctrico

nacional .


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Las fases que se desarrollan en el proyecto son:

a) Asesoría Previa

En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del

Ingeniero eléctrico, parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario

aplicados en los diseños arquitectónico y estructural. Estas indicaciones y

recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero

eléctrico

b) Anteproyecto

Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos

como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma

de corriente.

Dentro del proyecto, también se deben incluir las especificaciones más generales de

los materiales fundamentales (tuberías, cables); respetando en todo momento las

normas pertenecientes a la Empresa de Energía.

A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una

forma aproximada del valor de las cargas eléctricas que se van a necesitar para los

diferentes usos en la edificación y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van

a abastecer los sistemas que se utilizarán para su distribución en toda la edificación;

establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia,

subestaciones, distribuidores telefónicos. Recopilados los datos correspondientes a los

anteriores elementos se podrán conocer las áreas y los volúmenes necesarios para su

colocación.

c) Proyecto

Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones

necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa

coordinación con los demás diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico.


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De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes

parámetros:

Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía

eléctrica (electrodomésticos, motobombas, ascensores) y la previsión de futuras

obras de ampliación.

Indicaciones de la localización de aparatos en cocinas, baños, .zonas de ropas y otros

espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y

otros.

Características de la corriente eléctrica.

El proyecto de instalaciones eléctricas y afines, al igual que los demás proyectos está

compuesto por los siguientes documentos:

- Memoria de cálculos

- Planos

- Pliego de especificaciones técnicas de construcción

- Presupuesto

3.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES

Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones

mecánicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son

conocidos por medio de estudios. Dentro de las instalaciones podemos nombrar:

Ascensores, escaleras eléctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. Para

avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos:


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a) Asesoría Previa

Consiste esta asesoría en la información y las

recomendaciones que el especialista formula con la

finalidad de que sean cumplidas.

Toda esta información debe ser clara y sencilla y de

fácil interpretación.

b) Anteproyecto

Es un esquema general el cual tiene como objeto

mostrar en forma preliminar la localización de las

cajas de los ascensores, cuartos de máquinas,

calderas; localización de los equipos de calefacción

y refrigeración; ventiladores y los recorridos y

dimensiones aproximadas de las conducciones.

Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la

comparación y ajuste con los demás diseños.

c) Proyecto

Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños

correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones

pertinentes, resultantes de! análisis de las variadas opciones para el diseño de cierto

aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las mejores condiciones; se

procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor determinante

las necesidades que se tienen que satisfacer.

El proyecto consta de los siguientes documentos:

• Memoria de cálculos

• Planos

• Pliego de especificaciones técnicas de construcción

• Presupuesto


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Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la

norma NTC 2505 “Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos

residenciales y comerciales”

4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS

A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversión, la

programación de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal; dejando de esta

manera todo definido para la realización de la licitación y contrato de ejecución de la

obra o en caso de no ser necesarios estos pasos, empezar directamente la

construcción e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.

4.1. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION

Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la

obra.

El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que

prevee cada uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de

construcción se puede sacar el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que

realizar, agrupándose de acuerdo a su naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo,

panetes, puertas; estas agrupaciones se denominan "Items"; los cuales a su vez se

agrupan en unidades llamadas capítulos. (ver tabla 2).

Tabla 2

ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS

CAP

1 OBRAS PRELIMINARES

ITEMS Localización y replanteo Campamento Excavaciones mecánicas Instalaciones provisionales

2. CIMENTACION


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ITEMS Pilotes Cabezales Muros de contención

3. ESTRUCTURA

ITEMS Acero de refuerzo Losa de entrepiso Columnas Vigas Escaleras

4. MAMPOSTERIA

ITEMS Muros de Carga E: .25 Muros Divisorios E:.25

5. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS

ITEMS Redes de suministro Redes de evacuación Aparatos sanitarios

6. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES

ITEMS Red de alta tensión Redes de evacuación Aparatos sanitarios

7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES

ITEMS Aire acondicionado Calefacción

8. PISOS Y PAÑETES

9. CUBIERTAS

10. CARPEINTERIA METALICA

11. CARPINTERIA MADERA

12. ENCHAPES

13. CIELOS RASOS

14. VIDRIOS

15. CERRADURAS

16. IMPERMEABILIZACIÓN

17. DOTACION Y EQUIPOS

ITEMS a. Generales b. De cocina c. De lavandería


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El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de

los diversos items, establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de

los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que

agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administración (honorarios

a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelería, otros), los

costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal

tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general.

Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra, cambian

con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en

cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto

determinado o la ejecución de una actividad. Todo esto requiere de análisis

económicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer

mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las

condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse

periódicamente de manera fácil y rápida.

Las actividades que se desarrollan en la elaboración del presupuesto de construcción

son:

a) Asesoría Previa

Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste, se hace un análisis

para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con

anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto.

b) Presupuesto Preliminar

Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene

carácter provisional, porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las

especificaciones de construcción para calcular las cantidades de obra referentes a

cada ítem y analizar sus costos unitarios.

c) Presupuesto

Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un.

estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los


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elementos que van a necesitar- se para la ejecución de la obra; pero el presupuesto

definitivo no se podrá obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones

permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y

mano de obra.

4.2 PROGRAMACION DE OBRA

Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del

tiempo.

La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el

encadenamiento y sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con

facilidad los efectos que causaría el fallo en fa ejecución de determinada actividad.

En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando

una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el

derroche de tiempo y materiales.

Existen varios sistemas de representación gráfica de la programación de obra,

diagrama de Gantt, método de la ruta crítica (CPM) y evaluación de programas y

técnicas de revisión (PERT); siendo los anteriores los más utilizados.

Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una

obra son:

a) Asesoría Previa

Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las

actividades preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales

están: Estudios previos, proyectos, estudios complementarios y otros.

El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relación entre la parte

técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas

constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las

técnicas que se van a usar en la programación.

Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos

analizando tiempos y costos.


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b) Programa Preliminar

Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con

base en estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo; por

ejemplo cimentaciones, estructuras.

c) Programa

Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y

correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la

construcción de una obra, ordenadas de tal manera que se logren los mayores

rendimientos así mismo que la inversión sea correspondiente a la tenencia del capital,

es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Esto

último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo de ejecución

evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo.

4.3. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS

Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales

comerciales, una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a

la vez copropietaria con las demás personas de las restantes unidades, de bienes

comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento.

El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser

aprobado por las autoridades, protocolizado por escritura pública y registrado.

Este reglamento determina legalmente las condiciones, derechos, obligaciones y

limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio.

Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos,

basados en la legislación vigente que a este respecto existe.

En el proceso de elaboración de un reglamento de copropiedad se tiene:

a) Asesoría Previa

Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de

comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto


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arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y

dimensiones mínimas de los espacios, posición de los accesos, asignación de áreas

comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de

copropiedad.

b) Proyecto

El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de

documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las áreas,

coeficientes y las normas que regulan estos bienes.

Los documentos que integran el proyecto son:

• Reglamento de Propiedad Horizontal

• Planos de propiedad horizontal (mostrando áreas comunes y privadas,

delimitadas).

• El proyecto de división (es la indicación de los pisos y unidades en que se

divide el edificio).

• Memoria descriptiva del inmueble (descripción referente a la localización,

linderos, nomenclatura, especificaciones técnicas de construcción y condiciones

de seguridad e higiene)

• Cuadro de áreas y coeficientes para el avalúo catastral.

c) Reglamento de Propiedad Horizontal

Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura

pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros

de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números

de matrículas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el

avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente

escritura de compra venta, así cada unidad privada queda independiente desde el

punto de vista legal, catastral y fiscal.

5. LICITACIÓN Y CONTRATO

Para la ejecución de los trabajos de la obra, en la mayoría de los casos se recurre a

procesos de licitación y contrato. Para lo cual se deben elaborar los documentos que


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se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la

presentación de la propuesta:

5.1. LICITACIONES

La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o

firma para encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una

obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato.

El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes

personas sobre la prestación de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la

propuesta más conveniente desde el punto de venta económico y técnico. La licitación

se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector público, existiendo casos

especiales en que no es necesaria. En el sector privado también se aplica, pero no de

forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.

La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante

sobre el motivo de la licitación.

La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo

final en las mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que

se refiere al manejo de los dineros públicos, la licitación proporciona un procedimiento

limpio, puesto que ésta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en

igualdad de condiciones y su selección se hace con la mayor objetividad posible.

Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde

todo punto de vista en beneficio de todos.

5.2. CONTRATOS

Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual

nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen.

Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y

obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de


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carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que

cumplir lo pactado.

Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado

"minuta de! contrato".

Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son

considera- das básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado

legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen:

. La Capacidad:

Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente para poder suscribir un

contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté

incapacitada por ley.

. Libertad o Consentimiento:

Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el

contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación, error o engaño.

. Objeto:

Es la intención por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecución de una obra,

la prestación de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no esté en

contra de la ley ni de las buenas costumbres.

Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas:

Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no

representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas. Las personas jurídicas

que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto

común como son: Las sociedades y firmas.

Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican

en:


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a) Contratos Civiles

Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las

normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente.

b) Contratos administrativos

Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el

estado siempre es el que contrata. A estos contratos también se les llama "de obras

públicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público

o civil.

5.3 SISTEMAS DE CONTRATACIÓN

Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de

construcción los siguientes:

a) Contrato a precio unitario1

Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por

unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que

resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una

de ellas, dentro de los límites que el mismo convenio fije.

El contratista es el único responsable por la vinculación de personal, la celebración de

subcontratos y la adquisición de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre

y por cuenta y riesgo, sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna

por dichos actos.

b) Contrato a precio global2

Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las

prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneración una suma global fija

en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de

personal, de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo 1 Decreto 222 de 1983; artículos 88, 89,90, Guía LEC de la construcción. 2 Ibid


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cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueño de la

obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.

c) Contrato de administración delegada

Contratos de administración delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y

riesgo del contratante, se encarga de la ejecución del objeto del convenio. El

contratista es el único responsable de los contratos que celebre.


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Generalidades del proyecto

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