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Gua del Inversionista Inmobiliario. Daniel DAmato B [email protected]

GUA DEL INVERSIONISTA INMOBILIARIO

Autor: Daniel DAmato B

ndice Introduccin Riesgos Inmobiliarios Tasa de Arriendo Valorizacin Inmobiliaria Rentabilidad Inmobiliaria Rentabilidad mnima exigida La Burbuja Inmobiliaria Glosario Referencias Introduccin El mercado de las inversiones financieras es un mercado para profesionales, para personas que estudian y viven el sistema, que conocen cuando entrar y cuando salir de una inversin, las personas que tenemos otras profesin y que debemos preocuparnos en el da a da de otros asuntos no tenemos ni los conocimientos ni el tiempo para analizar que tipo de inversiones nos conviene, por ello contactamos a los corredores de bolsa para que manejen nuestro patrimonio. Pero que pasa cuando se desea diversificar el portafolio de inversiones y agregar una inversin en propiedad raz?, el consultor inmobiliario es el profesional idneo que puede orientarlo en el tipo de inversin a efectuar, el como y el cuando. La inversin en propiedad raz se puede orientar a la especulacin, como se hace con las acciones por parte de las bancas de inversin, o a la inversin para el mediano y largo plazo, como complemento de otras inversiones personales o empresariales. La propiedad raz tiene una caracterstica que la hace ideal para hacer parte de un portafolio que incluya acciones; su correlacin es muy baja (no se comportan igual) y la volatilidad (subir y bajar abruptamente) es muy diferente, la de las acciones es muy alta y la de la propiedad raz es baja; por lo tanto, un

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inversionista que est pensando en el largo plazo debe incluir la propiedad raz en su portafolio. El objetivo de esta gua es ayudarle al inversionista en propiedad raz a tomar una decisin lgica desde el punto de vista financiero. Esta gua est orientada a la inversin en propiedad raz NO ESPECULATIVA, por lo tanto supone inversiones de mediano y largo plazo (mas de 5 aos), en los cuales se tienen ciclos positivos y negativos de la economa donde al hacer una adecuada seleccin de los inmuebles y una buena administracin de la inversin su rentabilidad debe estar por encima de la media del mercado. En el primer captulo, con RIESGOS INMOBILIARIOS se quiere mostrar que toda inversin conlleva implcita un riesgo, y que dicho riesgo debe ser administrado para poder minimizarlo, una forma de hacerlo es estudiando y analizando las inversiones, otra forma de hacerlo es entregndole a un experto la responsabilidad de ello. En el segundo captulo se explica que es la TASA DE ARRIENDO y como se calcula, para ello se utiliza como ejemplo un apartamento con un valor comercial de 100 millones de pesos arrendado en el ao 2006. Se muestra como ha sido la variacin del canon de arriendo en los ltimos 25 aos. El tercer captulo VALORIZACIN INMOBILIARIA detalla las causas que la generan y como los indicadores de la propiedad raz muestran que sta tiene sus ciclos positivos y negativos, siendo estos diferentes entre barrios y tipologas. El cuarto captulo RENTABILIDAD INMOBILIARIA calcula la rentabilidad obtenida por el propietario del apartamento utilizado como ejemplo en el ao 2006. Teniendo en cuenta la globalizacin de los mercados se analiza la rentabilidad inmobiliaria en USA y se compara con las acciones en dicho pas y la tasa libre de riesgo, en el quinto captulo se podr comparar con lo que sucede en Colombia. Es en el quinto captulo RENTABILIDAD MNIMA EXIGIDA en donde se analiza cuanto es lo mnimo que se debe esperar por una inversin en propiedad raz, este anlisis no se basa en el mercado inmobiliario, sino en el mercado financiero,

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pues el inversionista debe elegir en que sector invertir, siendo el inmobiliario uno de esos sectores. Es importante en este captulo reconocer que muchas inversiones pueden generar utilidades, sin embargo si dichas utilidades son inferiores a las que se deberan obtener por invertir en determinado sector, el inversionista puede estar destruyendo su patrimonio. En este captulo se muestra como el sector inmobiliario tiene sub-sectores de acuerdo a cada tipologa de inmueble. Se compara la rentabilidad de cada sub-sector con la tasa libre de riesgo en Colombia y la inversin en acciones. Una vez terminado este captulo, el lector tendr herramientas para decidir que tipo de inversin se ajusta ms a su perfil. En el ltimo captulo - LA BURBUJA INMOBILIARIA - se reconoce que la economa tiene sus ciclos y la inversin en propiedad raz tiene los suyos, y un anlisis cuidadoso de los datos puede ayudar al inversionista a diferenciar si se est en un mercado especulativo o no, para as tomar la mejor decisin. Para ayudar a reconocer los sntomas de los ciclos se muestran ndices histricos en USA y Colombia, observndose que los comportamientos son similares y que las seales que muestran los indicadores recomendaran acciones semejantes en ambos pases.

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RIESGOS INMOBILIARIOS RIESGO vs RENTABILIDAD En toda inversin financiera y de propiedad raz el anlisis del riesgo es un paso primordial y siempre se debe tener en cuenta el principio de a mayor riesgo, mayor rentabilidad. Para la propiedad raz se pueden determinar cuatro tipos de riesgos, los cuales deben ser analizados para cada una de las tipologas de inmuebles (Vivienda, Locales comerciales, Oficinas, Bodegas, Hoteles, Industrias etc): Liquidez: El inversionista no podr vender tan rpidamente su inmueble (liquidar la inversin) como cuando se desea vender las acciones de una empresa que cotiza en bolsa; en el mejor de los casos se puede demorar de 2 a 6 meses para vender el inmueble. Crdito: Es el riesgo por incumplimiento del pago del canon de arriendo por parte del inquilino (se puede minimizar con los seguros y fianzas que se ofrecen en el mercado). Vacancia: El riesgo de que el inmueble no se arriende, o que una vez desocupado no se encuentre rpidamente otro inquilino. Valorizacin: El riesgo de que el valor del inmueble se incremente por debajo de lo esperado, o incluso disminuya su valor, ello est muy ligado a la ubicacin, al estado de conservacin y al mercado (oferta y demanda), su magnitud depende de la orientacin que tenga la economa tanto regional como nacional. MANEJO DEL RIESGO Todas las inversiones conllevan un riesgo, y como ya se mencion, el inversionista espera percibir una mayor rentabilidad por asumir un mayor riesgo. Pero eso no quiere decir que esos riesgos no se puedan disminuir. En la inversin en propiedad raz el mejor manejo de los riesgos mencionados se hace cuando se estudian adecuadamente todas las alternativas y se efecta la inversin acompaado de un profesional en el rea; y ello no es solamente para la fase inicial, la de la compra del inmueble - momento en que se analiza el riesgo de Valorizacin y Vacancia - sino tambin durante el tiempo de la inversin cuando el riesgo de Crdito y Vacancia deben ser analizados constantemente.

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Por ltimo - el momento de liquidar la inversin- en donde el riesgo de la Liquidez puede destruir lo que se hizo bien desde el principio. Veamos las variables a tener en cuenta para el manejo del riesgo Ubicacin: Es la variable mas importante, y por supuesto est ligada al tipo de propiedad; una buena ubicacin para una tipologa normalmente no lo es para otra. Inquilino: Un inquilino que sea buena paga y que tenga deseos de permanecer un plazo largo asegura la rentabilidad. Tipologa: Cada tipo de inmueble tiene un mercado especfico (Comercio, Servicios, Industria, Vivienda), y dependiendo de como se comporte ese mercado afectar positiva o negativamente la rentabilidad del inmueble.

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TASA DE ARRIENDO Es la tasa de capitalizacin para el inversionista y se conoce como el porcentaje neto que deja el arrendamiento de un inmueble a su propietario. Es importante diferenciar la renta que recibe el propietario (que llamamos tasa de arriendo) del canon de arriendo que paga el inquilino. Para calcular la renta que recibe el propietario se parte de los principios contables generalmente aceptados; al ingreso bruto del arriendo se le debe restar todos los gastos en que debe incurrir el propietario para poder obtener dichos ingresos, como gastos de administracin, costo de mantenimiento, impuestos a la propiedad etc. En esta gua se utilizar, como ejemplo para los clculos, un apartamento con valor comercial de $100000.000 pesos y un canon de arrendamiento de $760.000 pesos mensuales; la tasa de arriendo se calcula para un inmueble que es administrado por una empresa inmobiliaria que cumple con todas las obligaciones fiscales y tributarias de ley. Ejemplo Ao 2006 Valor comercial Apartamento: $100000.000 Valores Mensuales + Canon de arriendo: $760.000 - Cobro empresa inmobiliaria mas iva: $88.160 - Costo propiedad horizontal: $90.000 - Impuesto predial: $65.000 - Costos seguros y mantenimiento: $30.000 -Tasa de vacancia: $72.000 Para poder comparar con otras inversiones como TES y Acciones, no se descuentan los impuestos nacionales, que normalmente se cobran con la retencin en la fuente. ------------------------------------------------------ Ingreso neto mensual: $414.840 Ingreso neto anual: $4978.080, que corresponden al 4.97% anual sobre el valor del inmueble al principio del ao. Ahora, si suponemos que el inmueble se valoriz solo la inflacin durante ese ao, y sta fue del 5% anual, el valor promedio del inmueble en ese ao sera de

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$102500.000, y la tasa de arriendo promedio anual de 4.86%, puesto que el canon de arriendo se mantiene sin modificar todo el ao. O sea que la tasa de arriendo mensual es del 0.396%, cuando siempre se ha dicho que la tasa debe ser cerca del 1% mensual; esto puede ser vlido para el inquilino, no para el inversionista. Comportamiento del valor del arriendo en los ltimos aos En la medida en que ha disminuido el costo de la inflacin, se han mejorado los procesos constructivos y se ha facilitado la financiacin de vivienda y de otro tipo de inmuebles, la oferta de inmuebles se ha incrementado y ello ha llevado a una disminucin en el valor real de los inmuebles y del arriendo. La siguiente grfica ilustra como el canon de arrendamiento real descendi en la dcada del 80, hasta ubicarse cerca del 50%, permaneciendo en ese rango con relativa estabilidad en los ltimos aos. ndice de Precios Real de Arrendamientos

45

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80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

Fuente: Elementos para orientar una poltica estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia Documento CEDE 2002 -14. Samuel Jaramillo. Clculos del autor CANON DE ARRIENDO Es el costo de arrendamiento (alquiler) que paga un inquilino por utilizar un bien inmueble. Para las empresas ste es el costo de capital, y est ligado a las tasas de inters, al costo de la inflacin y a la productividad empresarial e industrial

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La disminucin del valor real de los arriendos en la dcada de los 80, estuvo acompaada por una disminucin en el valor real de los inmuebles, por ello la relacin entre el canon de arriendo y el precio diminuy con una pendiente ms suave, veamos la siguiente grfica. Relacin Canon de Arriendo - Precio

0,7

0,75

0,8

0,85

0,9

0,95

1

1,05

1,1

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

Fuente: Documento CEDE 2002 -14. Samuel Jaramillo. Lonja. Camacol, Clculos del Autor De la grfica se puede observar como el en los aos 80 la relacin del canon de arriendo con respecto al precio pas del 1% al 0.85%; en los ltimos 15 aos la tendencia es a tener una estabilidad cercana al 0.8%. Esta disminucin est acorde con lo que le ha sucedido a la economa en Colombia, el costo del capital ha disminuido por incremento en la productividad y disminucin de la inflacin, como lo muestra la siguiente grfica.

Fuente: Working papers de Economa EAFIT Numero 1

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CONTROL A LOS ARRENDAMIENTOS Para los inmuebles tipo Vivienda el canon de arrendamiento no puede superar el 2% del avalo catastral; los incrementos anuales tienen como tope mximo la tasa de inflacin (IPC) del ao anterior. Para los inmuebles diferentes a vivienda no existe lmite legal, se conviene entre las partes.

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VALORIZACIN INMOBILIARIA Se conoce como valorizacin inmobiliaria el incremento en el valor econmico de un inmueble, puede ser negativa (desvalorizacin) cuando en lugar de aumentar, disminuye. La valorizacin de un inmueble se puede dar por varios hechos, unos pueden ser causados por el propietario, otros por el Estado y otros por los ciclos econmicos. Causada por el propietario: Cuando se incrementa la construccin, se mejoran sus especificaciones, se actualizan los acabados etc se le agrega valor al inmueble. Causada por el Estado: Cuando se mejoran las vas de acceso, se renueva urbansticamente el sector, se modifica la normatividad o se modifica el uso del suelo. Causada por los ciclos econmicos: En los ciclos expansivos de la economa se demanda ms espacio para la produccin, el comercio y los servicios; a ese incremento de la demanda debe responder una oferta inmobiliaria, si sta es escasa los precios se incrementan llevando a valorizaciones inmobiliarias. Por supuesto, tambin los actos del propietario, del Estado o los efectos de los ciclos econmicos pueden causar desvalorizacin. INDICADORES INMOBILIARIOS Los indicadores inmobiliarios son una gua importante para el inversionista en propiedad raz, La Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia, Camacol y el DANE calculan algunos de stos indicadores. El suelo, como requisito indispensable para la actividad inmobiliaria, acta como el mejor indicador para conocer el comportamiento de la propiedad raz. Veamos el ndice del precio de la tierra en Medelln en los ltimos aos.

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Valor del Suelo Vivienda

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1995

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2001

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2007

Indice promedio NominalIndice promedio REAL

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. Clculos del autor En la grfica se puede observar como hubo una desvalorizacin real de la tierra entre los aos 1997 al 2002; a partir del ao 2003 la tierra ha empezado a valorizarse nuevamente sobrepasando en 2007 los valores reales de 1997; sta tendencia en el valor del suelo es un reflejo de lo que sucede con la valorizacin o desvalorizacin de los inmuebles. Tambin existen indicadores para las diferentes tipologas de inmuebles, la Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia lo est calculando desde el ao 2006. ndice de precios de la propiedad Raz (IPPR) Tipo % 2006 % 2007 (1 sem) Apartamentos 14.3% 6.65% Casas 18.5% 6.75% Lotes 29.2% 8.13% Locales 19.1% 6.8% Oficinas 14.2% 9.37% Bodegas 30.9% 12.45% Total 18.4% 7.6% Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia CICLOS INMOBILIARIOS Al igual que la economa del pas y sus distintos sectores tienen sus ciclos positivos y negativos, el sector inmobiliario tambin los tiene, con la particularidad de tener diferentes tipologas que se comportarn de acuerdo a su ubicacin y al mercado que pertenecen.

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Por ello no todos los inmuebles se valorizan (o desvalorizan) a la misma tasa, y tampoco son consecuentes las diferencias entre las valorizaciones en los diferentes aos. Observemos los porcentajes de valorizacin (y desvalorizacin) de la tierra en varios sectores de Medelln en un periodo de 10 aos.

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

1996

1997

1998

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2000

2001

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2007

Parque BerrioAlpujarraSan JuanGuayabalLaurelesMilla de oro

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. Clculos del autor Aunque la tendencia en el largo plazo es semejante, en el corto plazo pueden ser muy diferentes como se observa en la grfica, mientras algunos sectores incrementan su valor otros lo disminuyen; por ejemplo en el ao 1999 San Juan se valoriz y la Milla de Oro se desvaloriz, en el ao 2002 La Alpujarra mantuvo su precio y San Juan se desvaloriz. Con los inmuebles Residenciales, Comerciales e Industriales se observa el mismo fenmeno, mientras en un sector geogrfico de la ciudad se valorizan los inmuebles comerciales, se puede desvalorizar los industriales; y mientras en un sector se desvalorizan los residenciales, en otro sector se valorizan. Por ello, para determinar la valorizacin que pudo obtener un determinado inmueble se debe efectuar un estudio inmobiliario del sector especfico en el cual se analizan los aspectos econmicos macro (nacional e internacional) y micro (desarrollo urbano del sector) que inciden en el precio.

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RENTABILIDAD INMOBILIARIA La rentabilidad inmobiliaria es el resultado de la unin de la tasa de arriendo del inmueble (para el inversionista) y la valorizacin que obtuvo el inmueble. Por ser clculos financieros independientes y que no influye el uno en el otro (directamente) la rentabilidad inmobiliaria es el resultado de la suma aritmtica de la tasa de arriendo y la valorizacin. Para ser fcil la comparacin con otras alternativas, en esta gua no descontaremos la inflacin; si se desea descontar se debe restar financieramente solo a la valorizacin, la tasa de arrendamiento es real y por lo tanto no tiene este componente. Ahora, continuando con nuestro ejemplo del apartamento con un valor comercial de 100 millones de pesos y un canon de arriendo mensual de 760.000 pesos; vamos a la tabla del IPPR y se observa que los apartamentos se valorizaron el 14.3% en el ao 2006. Por lo tanto el apartamento termina ese ao con un valor de $114300.000, con un valor promedio de $107.150.000, sobre el cual se calcular la tasa de arriendo. Tasa de arriendo: Ingresos netos / Valor promedio inmueble $4978.080 / $107150.000 = 4.65% (anual) Rentabilidad anual nominal: Tasa de arriendo + Valorizacin (nominal) 4.65 % + 14.3% = 18.95 % (anual nominal) Una rentabilidad anual del 18.95% sera la que obtuvo el inversionista propietario de ste inmueble. RENTABILIDAD EN USA En un mundo globalizado, donde efectuar inversiones financieras en cualquier pas es muy sencillo de realizar, es necesario observar el comportamiento de la propiedad raz como inversin y compararla con otras alternativas. La siguiente grfica compara la rentabilidad inmobiliaria en las diferentes tipologas y la rentabilidad en acciones en USA.

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Rentabilidad

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%19

97

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2000

2001

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2005

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2007

aptosoficinasindustriahotelRetailacciones

Fuente NCREIF. Elaboracin propia Se puede observar que la curva de las acciones es muy voltil, y promediando la rentabilidad en estos 10 aos su rentabilidad ha estado por debajo de la propiedad raz. De las inversiones en propiedad raz, la Vivienda, Oficinas e Industria se comportan muy similarmente, la inversin en Hotel es relativamente voltil y la del Comercio (Retail) es la de mejor comportamiento y baja correlacin con las otras tipologas. En la siguiente grfica se compara el rendimiento anual de la inversin en acciones y en las diferentes tipologas inmobiliarias con respecto a la tasa libre de riesgo en USA.

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Rentabilidad

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

1997

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2000

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2005

2006

acciones

libre deriesgo

Rentabilidad

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

1997

1998

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2001

2002

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2004

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2006

2007

aptos

oficinas

industria

hotel

Retail

libre deriesgo

Fuente NCREIF. Elaboracin propia Se observa que desde el 2003 todas las inversiones superan la tasa libre de riesgo; pero la de mejor comportamiento entre el 2000 y 2003 con respecto a esta tasa es el Comercio (Retail). En estos 10 aos la inversin en propiedad raz ha tenido una rentabilidad por encima de la tasa libre de riesgo del 6.5% promedio anual; las acciones la han tenido un 3.42% en promedio. Obtiene entonces un mejor comportamiento la inversin en propiedad raz, mayor rentabilidad y menor volatilidad. Si se analiza solo la tipologa inmobiliaria, sus rentabilidades son muy semejantes, siendo la mejor el Comercio (Retail), luego la Industria, despus las Oficinas, luego la Vivienda y por ltimo la Hotelera. La Hotelera es la inversin inmobiliaria que ms se asemeja en su comportamiento al de las acciones, pues es la ms voltil y tiene una correlacin ms alta con ellas.

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RENTABILIDAD MNIMA EXIGIDA Al analizar el mercado inmobiliario, el inversionista se encontrar con una amplia oferta de inmuebles que ofrecen distintas tasas de arrendamiento y diferentes posibilidades de valorizacin; pero cual de ellas escoger? Primero se debe conocer cual es la rentabilidad mnima a exigir por la inversin, de tal forma que el patrimonio del inversionista no se deteriore, como quien dice que en lugar de incrementar su patrimonio lo est disminuyendo; Esa rentabilidad mnima se calcula teniendo en cuenta el sector econmico en que se hace la inversin y el nivel de riesgo que desea tomar el inversionista. La tasa mnima de rentabilidad exigida (TmRE) estar determinada por la tasa de rentabilidad libre de riesgo (TLR) que se puede obtener en Colombia, mas una prima de riesgo (PRM) que el mercado paga a los inversionistas, esta prima de riesgo es diferente para cada sector industrial o de servicios y tambin es diferente para cada tipologa inmobiliaria; Incluso dentro de la tipologa inmobiliaria la PRM es diferente dependiendo de la ubicacin y estado de conservacin del inmueble. En esta gua consideramos la TLR como el TES, que en los ltimos aos ha tenido el siguiente comportamiento.

Promedio TES

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

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La TmRE calculada para inmuebles de diferentes tipologas, con buena ubicacin y buen estado de conservacin es la siguiente:

TmRE por tipologa

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

OficinaComercioIndustriaViviendaHoteles

Debido al riesgo se debe esperar una mayor rentabilidad en Hoteles y una menor en Vivienda. Es importante recordar que sta rentabilidad incluye la renta por arriendo neto anual visto anteriormente. El inversionista debe esperar entonces al menos esta rentabilidad, si percibe una menor est destruyendo riqueza en su patrimonio; si sta es mayor est generando riqueza. Continuando con nuestro ejemplo en el captulo de la rentabilidad inmobiliaria se encontr una rentabilidad anual del 18.95% (ao 2006) cuando la TmRE fue de 9.82%. Para ste caso la inversin gener riqueza para el inversionista.

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TmRE vs TES vs ACCIONES Veamos ahora la siguiente grfica comparativa entre la inversin en Acciones, la rentabilidad mnima exigida promedio en Propiedad Raz y los TES, en Colombia.

Renta anual

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Promedio TES% renta IGBCPromedio TmRE

El margen promedio anual entre el TES y la TmRE promedio fu de 5.13% anual. Se observa la alta volatilidad de la inversin en acciones, semejante a lo observado en USA. En el ao 2007 la rentabilidad promedio del IGBC es inferior a la rentabilidad mnima exigida para la propiedad raz. DECISIN DE INVERSIN Con la informacin de la Tasa Mnima que se le puede exigir a la inversin inmobiliaria (dependiendo de la tipologa) comparndola con la tasa de arriendo que est reconociendo el mercado y su posible valorizacin (informacin del consultor inmobiliario), el inversionista podr tomar una decisin lgica acerca de su inversin. Es importante tener en cuenta que al considerar la inversin en Propiedad Raz como una alternativa financiera, se puede caer fcilmente en el mercado especulativo en el cual unos obtienen excelentes rentabilidades con cargo a otros que ven disminuir su patrimonio.

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Por ello el inversionista en Propiedad Raz debe estar atento a los cambios en los precios de los inmuebles para poder reconocer cuando se trata de un mercado especulativo o de un mercado productivo. En el prximo captulo estudiaremos las seales a tener en cuenta para el anlisis de las inversiones.

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LA BURBUJA INMOBILIARIA Se conoce como burbuja inmobiliaria el incremento especulativo de los precios de los inmuebles muy por encima del IPC (ndice de precios al consumidor), durante varios perodos, sin estar acompaados estos crecimientos por otros indicadores econmicos. Normalmente la burbuja inmobiliaria est acompaada de un incremento alto en la construccin y compraventa de inmuebles y con crecimiento del crdito hipotecario. El resultado del fin de la burbuja sera una brusca cada de los precios en el corto plazo, provocada por la huida de los especuladores del mercado en el momento en que el precio llegue a un mximo y no exista capacidad del mercado para absorber la oferta. Aunque en Colombia tuvimos una fuerte disminucin en el precio de la propiedad raz de los aos 1998 a 2001, como lo confirma la grfica mostrada en el captulo de valorizaciones sobre el valor de la tierra, no se puede hablar de una burbuja inmobiliaria porque los precios no estaban sobrevaluados, y su desvalorizacin se produjo por un fenmeno mundial de recesin. SEALES A TENER EN CUENTA Basados en la reciente experiencia en USA y Espaa, se pueden determinar las siguientes 4 seales para detectar cuando un mercado est inflando la burbuja. 1. La Cantidad de negocios aumenta fuertemente

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2. Los precios se incrementan y se obtienen altas tasa de valorizacin

3. El canon de arrendamientos disminuye radicalmente

Canon de Arriendo promedio anual USA

8,00

8,50

9,00

9,50

10,00

10,50

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

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1999

2000

2001

2002

2003

2004

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Fuente: Internet. Elaboracin propia 4. La demanda y los precios disminuyen El mercado no puede absorber la oferta de nuevos y usados CLAVES PARA EL INVERSIONISTA NO ESPECULADOR Como se puede ver el canon de arrendamiento puede mostrar la tendencia de los precios en un futuro cercano, cuando exista un punto de inflexin (positivo o negativo) se debe esperar un cambio en la tendencia de los precios en el mismo sentido, un ao o ao y medio despus.

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De los estudios de Lonja y Camacol se observa lo que ha ocurrido en Colombia en los ltimos aos.

Fuente: Lonja y Camacol, Oscar Borrero La grfica muestra la variacin en la cantidad de inmuebles vendidos y el canon de arrendamiento. Se puede observar como en los puntos A y E en canon de arrendamiento se empieza a incrementar, y un ao despus la cantidad de inmuebles vendidos empieza a incrementar (puntos B y F). Lo mismo se observa en el punto C cuando el canon de arrendamiento empieza a decrecer y un ao despus lo hace la cantidad de inmuebles vendidos (punto D). Teniendo en cuenta que los ciclos son determinados por diferentes fenmenos econmicos tanto nacionales como internacionales, de sta grfica se podra esperar que el ciclo de la vivienda est entre 7 y 10 aos, pudiendo existir ciclos positivos y negativos de 4 o 5 aos.

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Glosario Rentabilidad Inmobiliaria: Es el retorno econmico que se obtiene de un activo (bien raz) destinado al la renta. Est compuesta por la tasa valorizacin del inmueble y la tasa de capitalizacin de dicho inmueble. Tasa de valorizacin: Es el mayor valor que adquiere el inmueble en el tiempo, si es nominal incluye la inflacin, si es real ya est descontada. Tasa de capitalizacin: Se calcula como la relacin entre los ingresos netos que se reciben por el arrendamiento del inmueble y el valor comercial de ste. Tasa de arriendo: Es la tasa de capitalizacin para el inversionista. TES: Ttulos de deuda pblica del Estado Colombiano Ingresos netos: Conocidos como INO (Ingresos netos operativos), a los ingresos brutos se le restan todos los gastos en que debe incurrir el propietario para obtenerlo dichos ingresos (principio de causacin). Costo de capital: Se calcula como la relacin entre canon de arriendo bruto que debe pagar el inquilino por el uso de un inmueble y el valor comercial de ste. Referencias Bibliogrficas (1) Costo del uso de capital en Colombia y tasa marginales efectivas de tributacin en Colombia Fedesarrollo Junio de 1998 (2) Working papers de Economa EAFIT Numero 1 Septiembre de 2007 (3) Costo del uso del Capital en Colombia 1997 2003 Archivos de Economa DNP Enero de 2005 (4) Elementos para orientar una poltica estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia Documento CEDE 2002 -14 (5) Determining Real Estate Betas for Markets an Property Types to Set Better Investment Hurdle Rates Journal of real Estate Portfolio Management - Manuel Breindenbach y otros Se permite la reproduccin total o parcial de la presente gua mencionando la fuente. Enero de 2008

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