Hotel 5 Estrellas

Resumen Ejecutivo Actualmente el estado de Tlaxcala cuenta con algunos hoteles que ofrecen servicios de hospedaje, para una entidad que recibió en el 2004 a 571,641

visitantes al año y que cuenta con aproximadamente 1 millón 100 mil habitantes, por lo que se requieren de hoteles que proporcionen servicios de calidad

para turistas nacionales y extranjeros. Motivo por el cual se proyecta la construcción de un Hotel categoría 5 estrellas que cuente con 100 habitaciones.

El presente estudio ofrece una evaluación privada a nivel de perfil, de la construcción de un Hotel, que permita ampliar la infraestructura de servicios al

turista en el estado. La evaluación se realizó utilizando los siguientes parámetros: beneficios, costos e indicadores de rentabilidad.

Beneficios:

La generación de 77 empleos directos aproximadamente.

La generación de 350 empleos indirectos aproximadamente durante su construcción.

Costos:

Inversión inicial (incluye terreno, proyecto ejecutivo, construcción y equipamiento) de 4 millones 97 mil euros.

Operación y mantenimiento de 2 millones 772 mil euros en el primer año de operación.

Indicadores de Rentabilidad:

Periodo de Recuperación de Capital: 5 años 1 meses.

Valor Actual Neto: $ 1’679,566

Tasa Interna de Retorno: 18.38 %

Conclusiones Como el VAN y la TIR es mayor que el costo de oportunidad promedio de los recursos del mercado de dinero internacional, el proyecto es rentable.

Proyecto Hotel 5 Estrellas

Gobierno del Estado de Tlaxcala – México 2

Indice Introducción

1. Origen del Proyecto 1.1 Antecedentes 4 1.2 Objetivos 5

2. Estudio Socioeconómico 2.1 Aspectos geográficos 6 2.2 Aspectos demográficos 7 2.3 Aspectos económicos 7 2.4 Impacto social y económico 11

3. Estudio de Mercado 3.1 Investigación de mercados 12 3.2 Análisis de la demanda 12 3.3 Análisis de la oferta 13 3.4 Balance oferta – demanda 13 3.5 Logística comercial 14

4. Estudio Técnico 4.1 Ubicación 16 4.2 Alcances 17 4.3 Opciones tecnológicas y/o arquitectónicas 17 4.4 Posibilidad de integración con otros proyectos 18 4.5 Concepto de diseño 18

5. Estudio y Evaluación Financiera 5.1 Estudio financiero 19 5.2 Evaluación financiera 20

Anexos 22



Introducción El desarrollo equilibrado del estado manifestado en el plan estatal de desarrollo, sustenta el progreso de las comunidades y las regiones de una manera

ordenada y en equilibro con el medio ambiente. El proyecto dimensiona las necesidades y carencias del estado y propone alternativas posibles; la

infraestructura es parte primordial del desarrollo estatal, es por ello que se presenta a continuación un proyecto a nivel perfil sobre la necesidad de contar

en el estado con un Hotel 5 Estrellas, así como su ubicación y dimensionamiento.

La importancia de este Hotel en Tlaxcala es trascendental, considerando que el estado no cuenta con las suficientes empresas que ofrezcan los servicios

de primer nivel con las características adecuadas tanto en instalaciones como en calidad en el servicio, que logre tener un impacto positivo en la

competitividad en cuanto a infraestructura de servicios para el sector turístico a nivel estatal.

El presente proyecto se divide en 5 capítulos. El primero aborda el origen del proyecto, empezando por los antecedentes, objetivos, impacto y beneficios

que originan el proyecto, el segundo los aspectos socioeconómicos, geográficos e infraestructura de servicios para la entidad. El tercer capítulo desarrolla

el estudio de mercado, iniciando con la investigación de mercado, análisis de la oferta y demanda del proyecto, logística comercial y conclusiones del

estudio.

El capítulo cuarto, desarrolla los aspectos técnicos del proyecto; analizando la ubicación, concepto del diseño, el perfil técnico y el programa arquitectónico

de las posibles opciones de ubicación del proyecto del Hotel. Finalmente el último capitulo, analiza los aspectos financieros del proyecto, elaborando el

programa de inversiones, cuantificando y diferenciando los distintos costos mediante una evaluación financiera.



1. Origen del Proyecto 1.1 Antecedentes A principios de los 70´s el estado se caracterizaba por ser eminentemente agrícola, situación que tendió a modificarse en la segunda mitad de la década,

cuando el estado experimenta un fuerte crecimiento industrial. Este desarrollo tiene efectos de arrastre e impulso en las diferentes actividades económicas

del estado. Los servicios públicos fueron expandidos hasta llegar al grado de que Tlaxcala sea una de las entidades de mayor cobertura en el país en lo

referente a electricidad, agua potable, drenaje y vías de comunicación.

El crecimiento industrial a través de los años, ha dado un impulso y un sitio importante al estado de Tlaxcala a nivel Nacional y Regional, por lo que la

economía del estado ha tenido una rápida evolución al pasar del sector primario al secundario principalmente, concentrándose en diversos corredores,

parques y ciudades industriales, así como en diversos municipios del Estado, sobresaliendo Tlaxcala, Chiautempan y Apizaco.

Para el turismo en el estado, se brindan una variada gama de servicios como son, 2,993 habitaciones en hoteles, 204 establecimientos de alimentos y

bebidas, así como una extensa diversidad de atractivos turísticos que van desde ruinas arqueológicas, monumentos históricos, fiestas tradicionales, la

historia y belleza de sus haciendas, su rica gama de artesanías en madera, cerámica, tejidos, así como su maravillosa fiesta taurina, además de su

excelente gastronomía.

El crecimiento económico e industrial del estado ha desarrollado una serie de necesidades en servicios, es por ello que la planeación e implementación de

infraestructura de primer nivel es necesaria y vital para garantizar el desarrollo equilibrado del estado.

Es importante señalar que el sector industrial contribuye con el 30.3% de la economía estatal, aunado al sector comercial y servicios con el 37.8%, es decir

el 68.1% del PIB estatal es aportado por dos sectores demandantes de bienes y servicios de primer nivel, tales como hoteles de cinco estrellas y

restaurantes, que por no contar con la infraestructura adecuada, son otras las ciudades foráneas beneficiadas con la derrama económica que debiera

realizarse en el estado.



Este desarrollo trajo también consecuencias no previstas en ese entonces, tales como el aumento de la demanda de servicios causado por el crecimiento

de las principales ciudades y la falta de planeación urbana. Si bien el estado ha proporcionado servicios básicos, no así en todos los sectores de la

población, específicamente en los servicios que demandan los diferentes sectores con elevado poder adquisitivo.

1.2 Objetivos 1.2.1 Objetivo General

Identificar la necesidad de un Hotel 5 estrellas en el estado de Tlaxcala, el cual cumpla con los estándares de calidad demandados por los

turistas nacionales y extranjeros, además de poder brindar más y mejores servicios en la entidad.

1.2.2 Objetivos Particulares o Fomentar la actividad turística de carácter Nacional e Internacional.

o Dotar de una infraestructura lo suficientemente amplia en hoteles de 5 estrellas, para la realización de diferentes eventos, que

den realce a la entidad.

o Impulsar las actividades de los diferentes sectores en general, beneficiados por la derrama económica que se genere de los

visitantes nacionales o extranjeros.

o Impulsar la promoción de los servicios turísticos, generando empleos para la población tlaxcalteca.



2. Estudio Socioeconómico La construcción de un Hotel 5 estrellas, es una de las principales necesidades de infraestructura del sector turístico del estado, destinado a impulsar

actividades turísticas y aumentar la oferta de cuartos en el estado. En este sentido, es necesario conocer los indicadores geográficos, demográficos,

económicos, infraestructura hotelera y seguridad pública del estado.

2.1 Aspectos Geográficos 2.1.1 Ubicación Geográfica

El estado de Tlaxcala se ubica en el centro oriente de la República Mexicana con una extensión territorial de 4 mil 37 kilómetros

cuadrados, que representa el 0.2 % de la superficie del país, cuenta con 60 municipios. Colinda al norte con los estados de Hidalgo y

Puebla; al este y sur con el estado de Puebla; al oeste con los estados de Puebla, México e Hidalgo.

2.1.2 Clima El clima que predomina en la mayor parte del estado es de tipo templado subhúmedo con lluvias en verano, una temperatura media anual

de 15.7 °C y una precipitación pluvial media anual de 806.4 mm.

2.1.3 Recursos Hidrológicos El estado se encuentra ubicado en la región y cuenca hidrológica del Balsas y Atoyac respectivamente, con el río Zahuapan como principal

corriente de agua.



2.1.4 Agricultura y Vegetación Tlaxcala tiene una orografía muy particular, en ella existen valles, lomeríos y montañas. De la superficie estatal el 84 % se dedica a la

agricultura, predominando cultivos de maíz, fríjol, cebada, trigo y papá; el 13 % es bosque y el 3 % restante son pastizales.

2.2 Aspectos Demográficos La población del estado en el año 2000 ascendía a 962 mil 646 habitantes, con una tasa media de crecimiento anual de 2.4 % en la década de los

noventa, superior a la tasa media nacional de 1.8 %. De la población del estado, el 71 % es mayor de 12 años.

Para el año 2005 se estima una población de 1 millón 100 mil habitantes en el estado, con una tasa de crecimiento similar a la observada en la década de

los noventa.

2.2.1 Población de la Zona Conurbada de la Ciudad de Tlaxcala La principal zona conurbada del estado, incluye los municipios de Tlaxcala, Chiautempan, Apet atitlan, Panotla y Totolac, con una población

estimada para el 2005 de 205 mil habitantes para la zona, que representan el 19 % de la población estatal.

2.3 Aspectos Económicos El crecimiento de la economía del Estado y la región, reflejado en los indicadores del PIB, Población Ocupada, Niveles de Ingreso, Infraestructura hotelera;

requieren en el corto y mediano plazo de instalaciones que ofrezcan servicios de hospedaje de excelencia para el visitante más exigente.



2.3.1 Producto Interno Bruto El Producto Interno Bruto (PIB) estatal ha observado un crecimiento anual de aproximadamente el 4 % en la década de los noventa,

ascendiendo en el año 2000 a 13 mil 900 millones de pesos aproximadamente, de los cuales la mayor participación corresponde al sector

terciario con un 57 %, mientras el sector secundario con 38 % y el primario con 5 %. En el 2005 se estima un producto Interno bruto estatal

de 9 mil 550 millones de pesos.

2.3.2 Población Ocupada La Población Ocupada en el estado para el 2000 ascendía a 328 mil 585 personas, destacando el sector servicios, -incluye Comercio,

Transportes, Gobierno, Servicios Financieros y Otros Servicios- con el 43%. El sector secundario con el 30 %, y finalmente el sector

primario emplea al 27% del total. Para el año 2005 se estima una población ocupada de 419 mil personas.

2.3.3 Personal Ocupado en Restaurantes y Bares El Personal Ocupado en restaurantes y bares durante el 2004 en el estado, asciende a 1 mil 996 personas, mientras que hoteles emplea a

1 mil 219 personas.

2.3.4 Niveles de Ingreso Los ingresos que percibe la población ocupada del estado, se clasifica por números de salarios mínimos. En el año 2000 la población que

percibe más de 10 salarios mínimos fue de aproximadamente 3 mil 900 personas con 1.12 % de la población ocupada en el estado.

En el año 2005 se estima que la población del estado que recibirá más de 10 salarios mínimos será de aproximadamente 6 mil 900

personas.



2.3.5 Infraestructura Hotelera La oferta disponible de sitios de hospedaje en el estado es de 145 unidades, entre hoteles y moteles, con 2 mil 993 habitaciones

distribuidas en: 4 hoteles de cinco estrellas con 258 cuartos; 5 de cuatro estrellas con 274 habitaciones; 22 de tres estrellas con 610

cuartos, 25 de dos estrellas con 403 habitaciones, 40 de una estrella con 547 cuartos y 49 moteles con 901 cuartos.

2.3.4 Afluencia Turística En realidad, la industria de los negocios turísticos en México no tiene más de 40 años. Esto configura un sector relativamente "joven", que

esta aún en formación y en el que la experiencia acumulada es aún escasa y poco sistematizada

Sin embargo, en los últimos años el Estado de Tlaxcala ha recibido una mayor afluencia de visitantes provenientes principalmente de la

Ciudad de México y de los Estados circunvecinos: Puebla, Hidalgo, México, Oaxaca y Veracruz; ya que la Entidad dispone de ventajas

comparativas para competir con éxito en los negocios del turismo y el esparcimiento.

A partir de 1993 cuando se inicia el registro de estadísticas de la actividad turística en el Estado, ya se contaban a 136,707 turistas-noche,

a partir de ese año hasta la actualidad en promedio el 95% de estos turistas provienen de los estados de la República Mexicana, mientras

que el 5% restante son visitantes provenientes de otros países.

Durante los años 1993 y 1994 en promedio el flujo de turistas había aumentado en 21.5%; y la derrama económica generada en este sector

ascendía de 25 a 39 millones respectivamente.

Fueron 196,303 turistas los que se internaron al Estado durante el año de 1995, registrándose temporadas altas en los meses de abril,

agosto octubre y noviembre, coincidiendo con períodos vacacionales, por lo que comenzaba a considerarse a Tlaxcala como un destino

turístico al igual que otros sitios del país.

Entre 1997 y 1998, se presentó un panorama favorable para la industria turística, incrementándose la afluencia de visitantes de 247,636 a

291,519 turistas, respectivamente.



En 1999, se rebasan los 300 mil turistas noche, lo que traducido en términos de derrama económica indica que se captaron 157 millones de

pesos, tomando en cuenta que el gasto promedio por turista es de 540 pesos.

Para el año 2000 se tuvo una afluencia turística de 373,534 visitantes con un crecimiento del 18% con respecto al año anterior, captándose

499 millones 686 mil pesos, el cual significa un aumento del 218% con respecto al año anterior y teniendo un gasto promedio por visitante

de 1,343 pesos. Considerando este gasto en pagos de servicio de hospedaje, alimentación y compras, aunado a estos últimos como

artesanías, diversión y/o transporte durante su estancia promedio en el Estado que es de 1.5 días.

Para el año 2004, se ha tenido una afluencia de 547,641 visitantes, que con respecto al mismo periodo del año inmediato anterior, muestra

un incremento del 9.2%, manteniendo una tendencia positiva con respecto a periodos anteriores.

2.3.5 Seguridad Pública En el 2004 Tlaxcala, según cifras del INEGI, presenta los menores índices de inseguridad pública en el ámbito nacional y de la región

centro del país, de acuerdo al registro de delitos en los Juzgados del Fuero Federal y del Fuero Común.

Respecto a delitos del Fuero Federal existieron 95, que representan el 0.3% del nacional, por debajo de los estados de Puebla con el

2.2%; Morelos con un 1.8%; Estado de México con un 3.7% e Hidalgo con un 0.9%.

En lo referente a delitos del Fuero Común, se registraron 1,618 que representan el 1.0% nacional; Puebla con el 2.9%; Morelos con 1.2%;

Estado de México con un 7.2% y finalmente Hidalgo con el 1.2%.

2.3.6 Apoyos a la Inversión o El estado ofrece una serie de apoyos destinados a impulsar la inversión productiva, tales como:

o Reducción del 50 al 100% en el pago de impuestos sobre nómina a empresas nuevas

o Reducción del 50 al 100% en el pago en impuesto predial por un periodo de 5 años

o Reducción del 50 al 100% en el pago de los derechos por licencia de construcción.

o Reducción del 25 al 70% en la inscripción al registro publico de la propiedad en las escrituras de reestructuración de adeudos.



o Reducción de un 25 al 70% en el pago de los derechos en el registro público de la propiedad en la inscripción de los contratos

de crédito refaccionarios o de avío y los hipotecarios.

o Becas de capacitación para los trabajadores.

o Programas de capacitación y consultoría, con la finalidad de aumentar la competitividad de las empresas a través del Programa

denominado Calidad Integral y Modernización (CIMO).

2.4 Impacto Social y Económico Los beneficios sociales de la construcción de un Hotel Cinco Estrellas o de Gran turismo, se reflejaran en la creación de aproximadamente 77 empleos

directos que beneficiaran a igual número de familias de la región.

Asimismo se generaran aproximadamente 350 empleos indirectos, entre trabajadores de la construcción, herrería, diseño y administración.

Otros beneficios se reflejaran en la derrama económica por concepto de venta de artesanías, souvenirs y todo tipo de mercancías posibles de ofrecer en el

proyecto.

Al contar con un Hotel 5 Estrellas en el estado, se brindarán los servicios necesarios a los usuarios, los cuales no tendrán que verse obligados a recurrir al

uso de otras instalaciones fuera de la entidad, logrando captar la derrama económica que esto genera en otros estados.

A la vez, esta situación promoverá a la entidad como un destino turístico a la altura de las ciudades que cuentan con la infraestructura suficiente.

Paulatinamente, el estado comenzará a experimentar una mayor y creciente afluencia de visitantes, los cuales generaran una derrama económica,

estimulando el mercado interno de la entidad.



3. Estudio de Mercado 3.1 Investigación de mercado El objetivo del estudio es identificar la necesidad de un hotel de 5 estrellas en el estado de Tlaxcala, el cual cumpla con los estándares de calidad

demandados por los turistas nacionales y extranjeros y se puedan brindar más y mejores servicios en la entidad.

En la ultima década, el mundo ha experimentado profundas transformaciones en las relaciones económicas, políticas, sociales y culturales entre naciones y

sociedades.

El turismo es uno de los sectores en donde ha habido las más notables repercusiones en los cambios sociodemográficos, culturales, laborales y

tecnológicos ocurridos en los países más desarrollados, dando lugar al surgimiento de nuevos segmentos de mercado y nuevos patrones de viaje.

Por lo que se prevé que la afluencia turística a la entidad continúe a un ritmo de crecimiento significativo, el cual durante los últimos 6 años ha mostrado un

crecimiento sostenido en promedio de aproximadamente el 12% anual, situación que se vislumbra como una gran posibilidad para la instalación de nueva

infraestructura de apoyo a este sector, tal es el caso de sitios de hospedaje.

De acuerdo a esta tendencia, en un periodo de mediano plazo, la infraestructura hotelera se verá superada por la demanda de habitaciones, sobre todo en

lo referente a hoteles de categoría 5 estrellas, de ahí la importancia de la creación de un hotel que cubra las necesidades en esta rama de los servicios.

3.2 Análisis de la Demanda La demanda potencial de un Hotel 5 estrellas esta enfocado a los turistas nacionales e internacionales que visitan la entidad, que de acuerdo a cifras

emitidas por la Secretaría de Turismo, en el 2004 existió una afluencia de 547,641 visitantes.



Para el año 2005 se estima la llegada de 600 mil turistas, de los cuales en promedio se estima que aproximadamente el 95% provenían de los estados de

la República Mexicana, mientras que el 5% restante fueron visitantes de otros países.

Considerando lo anterior, la captación de afluencia turística en hoteles ha sido del 10 %, es decir, se hospeden en una unidad de 5 estrellas, por lo que

se espera que para el 2005, 60,000 personas que resultarían en 30,000 habitaciones ocupadas en habitaciones de 5 estrellas.

3.3 Análisis de la oferta La oferta hotelera en el estado se encuentra representado por 96 hoteles y 49 moteles que suman 145 establecimientos, que van desde los de clase

económica hasta los hoteles de 5 estrellas, con un total de 2,993 habitaciones y, a nivel de cinco estrellas es de 258.

Durante el año 2004 se tuvo una inversión hotelera de 90 millones de pesos, destacando la apertura de 210 cuartos más. La tendencia de crecimiento

también se observa en el comportamiento del coeficiente de ocupación, ya que en el año de 2000 fue del 42%, en el 2004 se pasó al 50.8 % y se proyecta

que para los siguientes años se mantenga un crecimiento constante.

3.4 Balance Oferta – Demanda En el balance oferta – demanda, se considera un escenario con el comportamiento registrado por la afluencia turística del estado y otro por el

comportamiento a nivel nacional. Esta se considera como la demanda potencial para este hotel.

La proyección de la demanda se estima con una tasa del 11.7%, que es la registrada durante los últimos 5 años en el estado. La oferta se estima que

aumentará en una unidad cinco estrellas para el año 2005, este nuevo hotel que para el primer año se contempla pueda captar el 35% de su capacidad

total, para el siguiente año se incrementa al 40%, para llegar al 55% de su coeficiente de ocupación.



Estimación en base al crecimiento turístico del Estado

Año demanda habt. oferta de habt. brecha

2005 30,000 37,668 7,668

2006 33,510 40,862 7,352

2007 37,430 41,318 3,888

2008 41,809 41,318 -491

2009 46,700 42,230 -4,470

2010 52,164 42,230 -9,934

La proyección de la demanda se estima con una tasa del 11.7%, que es la registrada durante los últimos cinco años en el Estado. La oferta se estima que

aumentará en una unidad para el año 2005, este nuevo hotel que para el primer año se contempla pueda captar el 35% de su capacidad total, para el

siguiente año se incrementa en otro 40%, para llegar al 50% de su coeficiente de ocupación.

3.5 Logística Comercial Para la comercialización del hotel 5 estrellas, se deberán realizar las siguientes estrategias de promoción:

3.5.1 Para publicidad se propone lo siguiente: o La utilización de revistas especializadas de turismo, eventos y convenciones, etc.

o Anunciarse en la sección amarilla.

o Creación de una página web, para la gente que navega por internet.

o El uso de publicidad exterior como espectaculares, colocados en las carreteras del estado.

o Folletos y trípticos de calidad, para repartir en las agencias de viajes, aeropuertos, tiendas de artesanías, centros de convenciones,

Secretarías de Turismo de los estados de la región, etc.

o Anunciarse en el periódico, ya sea a nivel nacional o estatal.



o Utilizar los medios de comunicación masiva como T. V. y radio, ya sea a nivel nacional, regional o estatal.

3.5.2 Se recomienda para la promoción de ventas lo siguiente: o Aplicar tarifas especiales de descuento por grupo, familia, días, temporadas y convenciones.

3.5.3 Como relaciones públicas se recomienda que: o Se invite a la inauguración del hotel a los diferentes medios de comunicación del estado como a la prensa para que den a conocer

la noticia.

3.5.4 Se propone para la venta lo siguiente: o Venta persona a persona en las oficinas del hotel.

o Por medio de teléfono, fax y correo electrónico.

o A través de agencias de viajes del país.

Para lograr las estrategias de promoción se deben realizar alianzas con las agencias de viajes, aeropuertos, secretarías de turismo, tiendas de artesanías,

centros de convenciones, etc., a nivel nacional, regional o estatal, según sea el caso.

La descripción de las características del servicio deberán hacer que lo distingan de los demás competidores, entre las características principales se debe

señalar el tipo de servicio, localización, atractivos existentes, diseño, estilo, decoración, servicios complementarios, higiene, variedad, accesibilidad,

instalaciones, etc., así como por los elementos de apoyo al servicio mismo, tal es el caso del uso de máquinas y herramientas no contaminantes, etc.



4. Estudio Técnico Implementar un Hotel de 5 Estrellas en el municipio de Ixtacuixtla y Nativitas que detonen la economía y el desarrollo de la región sur del estado de

Tlaxcala.

Este sitio presenta las características idóneas para el desarrollo de una construcción de este nivel, en un contexto natural con paisajes adecuados,

superficie necesaria para cumplir con los requerimientos normativos, infraestructura vial existente que permite un desplazamiento rápido desde las

principales ciudades adyacentes.

Una propuesta del inmueble presenta condiciones arquitectónicas inmejorables, ya que su construcción data de fines del siglo XIX, lo que vendría a darle

un carácter propio que lo identificaría de los demás en la región.

El adecuado manejo de los espacios existentes con la mezcla de plazas exteriores, desniveles y áreas verdes, hará del sitio un destino empresarial

vanguardista.

4.1 Ubicación De la comparativa contextual, de algunos sitios dentro de la zona de estudio, se llego a la conclusión de que los sitios que presentan condiciones muy

favorables para la implementación de un Hotel de 5 Estrellas que permita ofrecer los servicios requeridos por un mercado exigente y selectivo.

Las alternativas de ubicación son Santa Cruz el Porvenir, en el municipio de Ixtacuixtla y en la Ex Hacienda de Santa Agueda, en el municipio de Nativitas,

que cuentan con vialidades primarias que los definen como sitios ideales.

Que el paisaje que presentan las vistas hacia los volcanes le dan al visitante un toque de descanso y placer para satisfacer sus necesidades de un sitio

propio y exclusivo para desarrollar actividades de negocio.



4.2 Alcances Dentro de los estudios técnicos para ubicar un Hotel de 5 Estrellas, se analizaron aspectos topográficos, de infraestructura existente y en proyecto a corto

plazo, uso de suelo, cartografía climática, vegetación existente, etc.

Se hicieron visitas de campo que permitieron hacer una comparativa entre los sitios probables de ubicación concluyendo que San Manuel presenta

condiciones favorables.

Desarrollo de propuestas conceptuales en la elaboración de laminas que permiten definir áreas específicas para cada área aprovechable del sitio:

o Habitaciones;

o Áreas públicas;

o Áreas de servicios;

o Estacionamientos.

4.3 Opciones Tecnológicas y/o Arquitectónicas El adecuado diseño de un proyecto de estas características deberá cumplir con las normatividades tecnológicas y arquitectónicas que permitan el

adecuado funcionamiento de un edificio de este nivel, esto es:

o Plantas de tratamiento de agua residual con sistemas bio-tecnológicos.

o Aprovechamiento de la energía solar para iluminación en áreas exteriores.

o Sistemas de riego automatizado para áreas verdes.

o Sistemas de construcción con tecnología de punta que disminuya costos y tiempos de fabricación.

o Costo de mano de obra de calidad y a precios competitivos en el ramo de la construcción.

o Costo de terreno accesible.

o Disponibilidad para la explotación de pozos para extraer agua potable.

o Redes de telefonía y eléctrica existentes.



4.4 Posibilidad de Integración con otros Proyectos La adecuada concepción de este desarrollo permitirá atraer actividades extras que permitan fomentar el turismo en el estado de Tlaxcala. Las necesidades

de la gente que hará uso de el Hotel 5 Estrellas y Centro de Convenciones, se verán incrementadas en la demanda de servicios complementarios que

traigan consigo una derrama económica que le dará una relevante importancia como proyecto detonante.

De ahí que se piense en proyectos complementarios al desarrollo de estos, que los hagan autosuficientes y que además tengan una serie de alternativas

para el turista que le permitan elegir entre varios destinos con sus diferentes actividades.

4.5 Concepto de Diseño Para el Hotel 5 estrellas se propone un diseño de concepto integral que permita albergar actividades de tipo turístico, empresarial y de tipo cultural esto es;

que, forme parte de un Centro de Convenciones que además contemple un espacio cultural que permita al visitante tener alternativas de uso.

El concepto de diseño contempla:

o Motor Lobby

o Lobby de acceso

o Restaurante internacional

o Snack Bar

o Locales comerciales

o Salón de usos múltiples

o SPA

o Área de albercas

o 100 habitaciones categoría 5 estrellas

o Estacionamientos

o Áreas verdes



5. Estudio y Evaluación Financiera 5.1 Estudio Financiero El estudio financiero del Hotel cinco estrellas en el estado se realizó a nivel de perfil, de acuerdo a las necesidades identificadas en el análisis de mercado y

a los parámetros del estudio técnico. Reflejando en el análisis financiero los ingresos, egresos y rentabilidad anual esperada del proyecto.

El proyecto considera la construcción del Hotel en una etapa. En esta etapa la inversión inicial es de 4 millones 97 mil euros, distribuidas de la siguiente

manera:

Concepto Superficie Euros

Terreno: 11,655.00 mts2 187,905.37

Construcción y Equipamiento 3,554,017.25

Proyecto ejecutivo: 355,401.73

Total: ? 4’097,324.35

El terreno para el presente proyecto tiene un costo aproximado de 15 euros el metro cuadrado. Mientras el costo de construcción y equipamiento por

habitación es de 35 mil 540 euros.

La construcción del hotel incluye: 100 habitaciones, motor lobby, lobby bar, restaurante, cafetería, bar, SPA, centro nocturno, salón de usos múltiples,

sanitarios, área de registro, oficinas, lavandería, cocina, ropería, almacén general, cuarto de maquinas, cuarto de basura, taller de mantenimiento,

elevadores, áreas de circulación y estacionamiento (ver anexo 1).



5.1.1 Ingresos Los ingresos que obtenga el proyecto es por concepto de habitaciones –master suite, suite, habitación doble, habitación sencilla- consumo

de alimentos y bebidas, otros servicios y otros ingresos. Existiendo en el primer año un coeficiente de ocupación del 45 %, con un

crecimiento anual del 5 % hasta lograr un coeficiente del 60 % en el cuarto año. Asimismo, se estima un 8 % de incremento anual en

ingresos y egresos, debido a una inflación esperada en el mismo porcentaje (anexo 2).

5.1.2 Costos Los costos del proyecto, se refieren a los costos de inversión que ascienden a ? 4’097,324.00 en el año cero y a los gastos operación de ?

2’772,327.00 en el primer año de operación (anexo 3).

5.1.3 Flujo de efectivo Los conceptos de ingresos y egresos se detallan en el flujo de efectivo proyectado durante un periodo de 10 años, considerado el horizonte

del proyecto (ver anexo 4).

5.2 Evaluación financiera Los métodos de evaluación financiera utilizados en este perfil son:

o Periodo de recuperación de la inversión o capital

o El periodo de recuperación del capital, considerando precios corrientes, es de 5 años 1 mes (ver anexo 4)

o Valor presente neto o Valor actual neto

o Considerando una tasa de descuento de 10.0 % anual, equivalente a la TIIE, el valor actual neto es de $ 1’679,566 euros (ver anexo 4)

o Relación Beneficio / Costo

o La relación beneficio costo es de 1.25, es decir, por cada euro invertido se obtienen 25 centavos de ganancia (ver cuadro 4)

o Tasa interna de rendimiento

o La tasa anual esperada de rendimiento del proyecto es de 18.38 % (ver anexo 4)



Estímulos para el Inversionista El estado de Tlaxcala ofrece interesantes incentivos a la inversión foránea, sea nacional o extranjera, siendo los siguientes:

o Reducción del 50 % al 100 % en el pago de los impuestos sobre nomina a empresas nuevas.

o Reducción del 50 % al 100 % en impuesto predial por un periodo de 5 años.

o Reducción del 50 % al 100 % en el pago de los derechos por licencia de construcción.

o Reducción del 25 % al 70 % en la inscripción al registro público de la propiedad, en las escrituras de reestructuración de adeudos.

o Reducción del 25 % al 70 % en el pago de los derechos en el registro público de la propiedad, en la inscripción de los contratos de créditos

refaccionarios o de avío y los hipotecarios.



Anexos



ANEXO 1 AREAS DE NECESIDADES

CONCEPTO

Áreas públicas

Motor lobby

Lobby bar

Restaurante internacional

Cafetería

Bar

Centro nocturno de espectáculos

Sala para banquetes y/o convenciones

Concesiones

SPA

Albercas

Sanitarios públicos

Pasillo o circulaciones de áreas públicas

Áreas de habitaciones

100 Habitaciones

Pasillo o circulaciones para habitación

Áreas de servicios

Registro

Oficina

Ropería y lavandería

Cocina (incluye refrigeración y congelación)

Pisos y cuartos

Comedor Empleados

Baños y vestidores de empleados

Almacén general

Cuarto de maquinas

Taller de mantenimiento

Cuarto de basura

Escalera y elevadores

Pasillo o circulaciones de servicio

Planta de tratamiento de aguas residuales

Áreas de estacionamiento

Estacionamiento para huéspedes

Estacionamiento para empleados

Estacionamiento para servicios

Superficie aproximada de Terreno 11,655 mts2 ( 1.16 Has. )



ANEXO 2

INGRESOS POR CONCEPTO (EUROS)

PRIMER AÑO

CONCEPTO MENSUAL ANUAL

Habitaciones 153,478.72 1,841,744.68

Alimentos 76,305.81 915,669.67

Bebidas 44,222.68 530,672.20

Otros servicios 9,538.23 114,458.71

Otros ingresos 5,491.71 65,900.47

Total 289,037.14 3,468,445.73

Nota: con un coeficiente de ocupación del 45 %



ANEXO 3

COSTOS Y GASTOS POR CONCEPTO (EUROS)

AÑOS

CONCEPTO 0 1

Costos de Inversión

Terrenos 187,905.37

Proyecto ejecutivo 355,401.73

Construcción y Equipamiento 3,554,017.24

Gastos de Operación

Costos 454,234.59

Remuneraciones 566,737.10

Gastos de administración 423,150.38

Publicidad 149,143.17

Servicios básicos 1/ 107,868.66

Mantenimiento 2/ 246,606.49

Otros gastos de operación 3/ 449,666.65

Impuestos (35 %) 374,863.54

Total 4,097,324.34 2,772,270.57

Otros: 1/ agua, luz eléctrica y teléfono.

2/ pintura y reparaciones menores de los edificios, servicio de mantenimiento

a vehículos y equipo.

3/ habitaciones, alimentos, bebidas y otros servicios



ANEXO 4 PROGRAMA DE FINANCIAMIENTO: INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO URBANO

FLUJO DE EFECTIVO (Euros) No. de años INGRESOS

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Valor

residual Total

HABITACIONES 1,841,744.68 1,968,768.08 2,165,644.89 2,362,521.70 2,457,022.57 2,555,303.47 2,657,515.61 2,763,816.23 2,874,368.88 2,989,343.64 24,636,049.76

CONSUMO ALIMENTOS 915,669.67 978,822.55 1,076,704.80 1,174,587.06 1,221,570.54 1,270,433.36 1,321,250.70 1,374,100.73 1,429,064.76 1,486,227.35 12,248,431.52

CONSUMO BEBIDAS 530,672.20 567,272.16 623,999.37 680,726.59 707,955.66 736,273.88 765,724.84 796,353.83 828,207.98 861,336.30 7,098,522.81

INGRESOS POR OTROS SERVICIOS 114,458.71 122,352.82 134,588.10 146,823.38 152,696.32 158,804.17 165,156.34 171,762.59 178,633.09 185,778.42 1,531,053.94

OTROS INGRESOS 65,900.47 70,445.56 77,490.12 84,534.67 87,916.06 91,432.70 95,090.01 98,893.61 102,849.36 106,963.33 881,515.90 TOTAL INGRESOS 3,468,445.73 3,707,661.17 4,078,427.29 4,449,193.41 4,627,161.14 4,812,247.59 5,004,737.49 5,204,926.99 5,413,124.07 5,629,649.04 3,740,386.70 50,135,960.63

No. de Años COSTOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total

INVERSION INICIAL

TERRENOS 187,905.37 187,905.37

ELABORACIÓN PROYECTO EJECUTIVO 355,401.73 355,401.73

CONSTRUCCIÓN Y EQUIPAM 3,554,017.25 3,554,017.25

COSTOS DE OPERACIÓN

DEPARTAMENTO DE HABITACIONES

SUELDOS Y SALARIOS 204,433.66 218,533.26 240,386.58 262,239.91 272,729.51 283,638.69 294,984.23 306,783.60 319,054.95 331,817.14 2,734,601.52

OTROS GASTOS 209,958.89 224,439.56 246,883.52 269,327.47 280,100.57 291,304.60 302,956.78 315,075.05 327,678.05 340,785.17 2,808,509.67

DEPARTAMENTO DE ALIMENTOS Y BEBIDAS

COSTOS 419,439.14 448,367.47 493,204.21 538,040.96 559,562.60 581,945.10 605,222.91 629,431.82 654,609.09 680,793.46 5,610,616.76

SUELDOS Y SALARIOS 332,658.63 355,601.78 391,161.96 426,722.14 443,791.03 461,542.67 480,004.37 499,204.55 519,172.73 539,939.64 4,449,799.50

OTROS GASTOS 225,629.33 241,190.77 265,309.85 289,428.93 301,006.09 39,036.95 40,598.43 42,222.37 43,911.26 45,667.71 1,534,001.70

DEPARTAMENTO OTROS SERVICIOS

COSTOS 34,795.45 37,195.26 40,914.78 44,634.31 46,419.68 48,276.47 50,207.53 52,215.83 54,304.46 56,476.64 465,440.40

SUELDOS Y SALARIOS 29,644.81 31,689.38 34,858.32 38,027.26 39,548.35 41,130.28 42,775.49 44,486.51 46,265.97 48,116.61 396,542.97

OTROS GASTOS 14,078.42 15,049.40 16,554.34 18,059.28 18,781.65 19,532.91 20,314.23 21,126.80 21,971.87 22,850.75 188,319.63

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN 423,150.38 452,334.66 497,568.13 542,801.60 564,513.66 587,094.21 610,577.97 635,001.09 660,401.14 686,817.18 5,660,260.02

DEPARTAMENTO DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD 149,143.17 159,429.43 175,372.37 191,315.32 198,967.93 206,926.65 215,203.71 223,811.86 232,764.34 242,074.91 1,995,009.68

DEPARTAMENTO DE ENERGIA, AGUA Y COMBUSTIBLE 107,868.66 115,308.26 126,839.09 138,369.91 143,904.71 149,660.90 155,647.34 161,873.23 168,348.16 175,082.09 1,442,902.35

DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO 246,606.49 263,614.71 289,976.18 316,337.65 328,991.16 342,150.80 355,836.84 370,070.31 384,873.12 400,268.05 3,298,725.31

IMPUESTOS (35%) 374,863.54 400,717.53 440,789.28 480,861.04 500,095.48 616,002.58 640,642.68 666,268.39 692,919.13 720,635.89 5,533,795.54

TOTAL DE EGRESOS 4,097,324.35 2,772,270.57 2,963,471.47 3,259,818.61 3,556,165.77 3,698,412.40 3,668,242.80 3,814,972.51 3,967,571.41 4,126,274.27 4,291,325.24 40,215,849.39 DIF. INGRESO-EGRESO: -4,097,324.35 696,175.16 744,189.70 818,608.68 893,027.64 928,748.75 1,144,004.79 1,189,764.99 1,237,355.58 1,286,849.80 1,338,323.80 3,740,386.70 9,920,111.24 FLUJO DE EFECTIVO ACUMUL:

-4,097,324.35 -3,401,149.19 -2,656,959.49 -1,838,350.81 -945,323.17 -16,574.43 1,127,430.37 2,317,195.35 3,554,550.94 4,841,400.74 6,179,724.54 9,920,111.24 19,840,222.48

Notas: se considera una ocupación del 45 % anual en el primer año con un incremento de 5 % anual hasta llegar al 60 % en el cuarto año, porcentaje de ocupación constante hasta el decimo año

se considera durante el horizonte del proyecto un incremento en los ingresos y egresos de acuerdo a la inflación esperada del 4 % anual

INDICADORES DE RENTABILIDAD FINANCIERA

Periodo de Recuperación de la Inversión 5 años 1 mes

Valor Actual Neto 1,679,566.57

Tasa Interna de Rentabilidad 18.38%

Relación Beneficio / Costo 1.25



Propuesta Arquitectónica



Directorio Gobierno del Estado de Tlaxcala

Lic. Héctor Israel Ortiz Orti z Gobernador Constitucional del Estado de Tlaxcala

Secretaría de Turismo Lic. Daniel Herrera Murga Secretario de Turismo

C.P. Jaime Montiel Coto Director de Planeación y Desarrollo Turístico

Lic. Maria de los Angeles Mendoza Arteaga Directora de Servicios Turísticos

Lic. Margarito Pérez Carro Director de Promoción

Ing. Marco Gonzalo Morales Tovar Director Administrativo

Av. Juárez esq. Lardizabal s/n Centro Histórico de la Ciudad de Tlaxcala, Tlax. C.P.90000 Tel: 01 (246) 465 09 60 Infosecture: 01 800 509 65 57 www.tlaxcala.gob.mx [email protected]

Hotel 5 Estrellas

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