II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020 ...
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Información del fondo Comentario del Manager
Objetivo y Estrategia del FondoEl fondo invierte en propiedades inmobiliarias destinadas a la renta en Chile. Cuenta con un portafolio diversificado depropiedades incluyendo oficinas, propiedades industriales y comerciales. El crecimiento está basado en la adquisición deactivos y el desarrollo a través de asociación con gestores comerciales, buscando una administración eficiente de los activos ybúsqueda de reparto de dividendos periódicos.
Comentario de mercadoSegún los últimos informes de Colliers del primer trimestre del 2020 del mercado de Santiago, las oficinas clase A y Bmantuvieron estables sus niveles de vacancia con respecto al trimestre anterior, en niveles de 4,7% y 4,3% respectivamente. Adiferencia de la estabilidad en los niveles de vacancia, el precio de arriendo a las oficinas de ambas clases sufrieron bajas, de3,8% y 4,8% respectivamente. En los últimos informes semestrales de bodegas del segundo semestre del 2019, se vio una bajaen los niveles de vacancia, ubicándose en 5,2% (vs 5,6%), acompañado de una baja en su canon de arriendo promedio,ubicándose en 0,119 UF/m2 (vs 0,124). Los Strip Center tuvieron un alza en su nivel de vacancia, llegando a 4,0% (vs 3,6%) yuna baja en el canon de arriendo promedio, ubicándose en 0,68 UF/m2 (vs 0,73), debido en parte a su mayor dependencia alcomercio del país, el cual se ha visto más afectado desde octubre.
Novedades del fondoEl segundo trimestre el fondo tuvo un pequeño aumento en la vacancia de su cartera directa, ubicándose en 5,3%, encomparación con un 4,4% el trimestre anterior. La filial de strip-centers Arauco Express cuenta con una vacancia de 9,4%,estable en comparación al primer trimestre del año. Nuestro perfil de vencimientos se mantiene por sobre los 8 años, con el37% de los contratos de arriendo superando el largo de 10 años. Sobre nuestros arrendatarios, uno no renovó su contrato deuna de nuestras oficinas, pero decidiendo cambiarse a otra de nuestro portafolio. A pesar de que este trimestre ya se vio unaumento en la vacancia, no descartamos que esta tendencia se mantenga por algunos períodos más. Según la últimavaloración en nuestro portafolio de Arauco Express (“AEX”), el valor de nuestra participación disminuyó 3,5%, lo que impactaráun ~0,6% el valor cuota a la baja. Respecto al plan de adquisiciones del fondo, durante el segundo trimestre se materializarondos compras por un total de UF 80.000, correspondientes a dos oficinas, una en Providencia y otra en Las Condes, en edificiosdonde ya manteníamos posición. Respecto a las compras pendientes más relevantes, el Centro Comercial Plaza América seestá analizando una prórroga o término de la promesa de compraventa debido a las condiciones sanitarias y económicas; elactivo comercial en la calle Puente acaba de obtener la recepción municipal y procederemos a materializar la compraventa enjulio o agosto; y la operación de sale & lease con un operador de casinos ha sido cancelada definitivamente. Por último, elfondo está en procesos de negociación por UF 1.000.000 que esperamos anunciar y materializar en el corto plazo.
El fondo pagará el dividendo correspondiente al 2Q durante el mes de julio, el cual será anunciado en los próximos días.
Nota: A partir de la ficha técnica del presente trimestre, hemos cambiado el criterio para mostrar los resultados de AEX. Losgráficos y tablas no consolidarán los resultados de esta sociedad. Se mostrarán únicamente el resultado de las sociedades queel fondo controla (el “portfolio” o “cartera directa”). Con el objetivo de mostrar de menor manera los resultados de AEX,hemos creado un nuevo apartado que muestra la información de esta sociedad de manera independiente.
Rentabilidad del fondo Reparto de dividendos
Rentabilidad del fondo (incluye dividendos) Últimos 6 repartos de dividendos Otros indicadores de dividendos
Evolución Valor Cuota (Base 100) Reparto de dividendos trimestrales (pesos por cuota)
Indicador CLP$ / cuota %
Diviend Yield UDM (1) 934 3,02%
Amortización de Deuda UDM 383 1,24%
Dividend yield + Amortización UDM 1.317 4,26%
Cap rate NOI (2) 5,9%
Fecha de inicio 27/12/2012
Fecha vencimiento 22/12/2024 (prorrogable)
Moneda del fondo CLP
Código bolsa CFIBCHREN1
N° cuotas suscritas 3.596.136
Valor cuota NAV $32.377 (al 30/06/20)
Valor cuota bolsa $32.196 (última transacción al 03/06/20)
Remuneración fija 1,19% anual IVA incluido
Remuneración variable
23,8% IVA incluido sobre los repartos de dividendos que excedan un 5% real anual
Clasificación de riesgo
1era clase nivel 1 (Humphreys)1era clase nivel 3 (ICR)
Equipo Banchile Bernardo Dominichetti H.Gerente InmobiliarioRonald Green B.Subgerente Administración de ActivosJavier Muñoz C.Portfolio Manager InmobiliarioConstanza Vásquez V.Analista Inversiones
Comité Vigilancia Adolfo Wurth M.Julio Gálvez B.Rafael Silva M.
Auditores KPMG
Tasadores Real Data y Real Source
(1) UDM: Últimos 12 meses. (2) Cap rate NOI = Tasa de descuento utilizada por los tasadores externos al 31/12/2019. Cap rate NOI= Resultado operacional / Valor inmueble
Fecha Real (UF) Nominal (CLP)
Desde el Inicio anualizada 4,6% 7,6%
30 Días (0,4%) (0,5%)
90 Días (0,1%) 0,2%
Acumulado año (0,1%) 1,2%
365 días (0,2%) 2,7%
0
100
200
300
400
500
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2016 2017 2018 2019 2020
Pes
os
/ cu
ota
Fecha CLP Millones CLP / Cuota
09-01-2019 480 417
01-04-2019 400 348
15-08-2019 130 60
31-10-2019 531 245
31-01-2020 800 370
30-03-2020 857 259
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
80
100
120
140
160
180
200
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ajustado por dividendo Índice valor cuota
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
Update Covid-19
Como es de público conocimiento, durante el mes de marzo de 2020 se ha producido una expansión a nivelmundial del denominado Coronavirus (Covid-19), siendo catalogado como “pandemia" por la OrganizaciónMundial de la Salud ("OMS") el día 11 de marzo de 2020. Los gobiernos de las zonas afectadas y las empresas delsector privado han adoptado diversas medidas y formulado recomendaciones a fin de proteger a la población ycontener la propagación del Covid-19, las que tendrán impacto económico tanto a nivel nacional como global. Anivel nacional, y en forma paralela al decreto de Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe por parte delPresidente de la Repúbilca a contar del día 19 de marzo de 2020, las autoridades han implementado, entre otrasmedidas, el control de la movilidad, cuarentenas parciales y cierre de ciertas actividades.
Las medidas anteriormente expuestas han afectado los ingresos de algunos de nuestros arrendatarios, así comotambién a otros les ha imposibilitado hacer uso de los inmuebles.
El equipo de administración del Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias I (el “Fondo”) se encuentra en constanteestado de evaluación y monitoreo del avance de esta pandemia global, tomando medidas para apoyar a laautoridad y minimizar el impacto en la operación y capacidad de generación de flujos del Fondo. Los esfuerzos sehan concentrado principalmente en:
• Continuidad operacional de nuestros activos.• Permanente contacto con nuestros arrendatarios.• Establecer comités de contingencia para monitorear la capacidad de pago y gestionar la cobranza.• Monitorear la liquidez del Fondo.• Evaluar los plazos de cierre de los inmuebles en proceso de adquisición.
Actualmente, el Fondo mantiene una vacancia de su cartera directa en mínimos históricos, ubicándose en 5,3%mientras que la filial de strip-centers Arauco Express cuenta con una vacancia cercana al 9%. Adicionalmentenuestro perfil de vencimientos de los contratos de arriendo supera los 8 años. Aun tomando en consideracióntodo lo anterior, no descartamos que producto del Covid-19, aumente el nivel de vacancia y morosidad de lacartera y, como consecuencia, se vea afectada la generación de flujos del Fondo y el consiguiente reparto dedividendo en el corto plazo.
Hoy el Fondo cuenta con una adecuada posición financiera y de liquidez, permitiendo asegurar la continuidad delnegocio y el servicio de la deuda en el corto y largo plazo. Los ingresos por arriendo recibidos mensualmente porel Fondo permiten cumplir con creces nuestras obligaciones. Al mismo tiempo, los aumentos de capital realizadosdurante enero y marzo de 2020, totalizando aportes por UF 1.600.000, nos permiten estar aún más tranquilosrespecto a nuestra posición financiera.
Durante el segundo trimestre de 2020, el fondo llegó a un acuerdo con su principal arrendatario, Cinépolis, paraque pague el 50% de la renta durante el periodo abril – septiembre de 2020, debiendo resumir los pagos normalesa partir de noviembre y a partir de enero de 2020 deberá pagar la rebaja realizada durante el 2020 con una tasade interés.
Finalmente, la administración del Fondo continuará monitoreando atentamente la evolución de la pandemia y susefectos económicos, así como también adoptando decisiones que aseguren su continuidad operacional, lageneración de flujos de largo plazo y sustentabilidad financiera de nuestros arrendatarios.
Cobranza (1)
% de ingresos según reprogramación
Ingresos (1)
(1) Montos IVA incluido. Los ingresos según facturación corresponde a lo que los contratos de arriendo señalan que se debiese facturar, mientras que los ingresos según reprogramación incluyen los acuerdos que el fondo ha cerrado con algunas arrendatarios, principalmente Cinépolis, para diferir el pago de un porcentaje de la renta contra un mayor pago futuro. La recaudación se mide sobre el segundo.
Loan to value 48%
Caja actual UF 1.120.000
Cobranza YTD 91%
Vacancia 5,3%
Principales indicadores Covid-19
17%
5%
18%
10%
4% 4%1% 2% 3%
0%
37%
0 - 1año
1 - 2años
2- 3años
3 - 4años
4 - 5años
5 - 6años
6 - 7años
7 - 8años
8 - 9años
9 - 10años
> 10años
35%
30%
28%
7% Oficinas
Activos Comercialesex AEX
Arauco Express (AEX)- Comercial
Bodegas
Estadísticas Operacionales y Financieras del Fondo
Estadísticas de diversificación
Composición por Tipo de activo (1)
Estadísticas financieras del fondo
Ratio cobertura servicio de deuda (RCSD) (3)
Ratios de apalancamiento (3)Principales Arrendatarios (2)
Vacancia (% ingresos potenciales) (4)
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
Diversificación Geográfica
Perfil vencimiento de contratos
Promedio ponderado 8,7 años
Perfil vencimiento de deuda
(1) Como porcentaje del valor comercial de los activos totales del fondo. (2) Ratio ServicioCobertura de la Deuda= NOI / (Intereses financieros + amortización deuda). (3) DFN/NOI=(Deuda financiera – caja) / NOI. DF/NOI= Deuda financiera / NOI (4) Vacancia incluye activosvacantes y meses de gracia de activos arrendados.
Top 10 arrendatariosIngresos mes
(UF) % Cartera
directa
Cinépolis 3.900 18%
Walmart 1.815 8%
GTD Manquehue 1.792 8%
Iansa 1.528 7%
Ingram Micro 1.051 5%
SURA 971 4%
Stantec Consultoria Chile Ltda 950 4%
Bice Vida 655 3%
MJM 653 3%
Corpbanca 639 3%
Top 5 arrendatarios 10.086 48%
Top 10 arrendatarios 13.956 67%
Total 20.953 100%
Región % Ingresos Potenciales
R. de Coquimbo 1,1%
R. de Valparaiso 1,6%
R. del Bio Bio 8,3%
R. del Maule 5,7%
R. Metropolitana 83,2%
Total general 100,0%
1,8x
2,3x
2,7x
0,0x
0,5x
1,0x
1,5x
2,0x
2,5x
3,0x
2019 1Q '20 2Q '20
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 > 2029
Cu
ota
(U
F m
iles)
Leasing y mutuos Línea crédito Pagarés (bridge)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
jul.-
15
oct
.-1
5
ene.
-16
abr.
-16
jul.-
16
oct
.-1
6
ene.
-17
abr.
-17
jul.-
17
oct
.-1
7
ene.
-18
abr.
-18
jul.-
18
oct
.-1
8
ene.
-19
abr.
-19
jul.-
19
oct
.-1
9
ene.
-20
abr.
-20
0,0x
2,0x
4,0x
6,0x
8,0x
10,0x
12,0x
0,x
0,2x
0,4x
0,6x
0,8x
1,x
2019 2020 1Q 2020 2Q
Deuda / Patrimonio (izq.) DFN / NOI (der.) DF / NOI (der.)
Portafolio de Inversiones Directa
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
Estados Financieros
Estado de Resultados no consolidado (al 31/03/20)Balance General no consolidado (al 31/03/20)
Balance General consolidado (al 30/06/20) (1)
Efectivo y equivalentes 1.514.931
Inversiones minoritarias (AEX) 714.837
Activo por deuda intercompany filiales 580.988
Inversiones cartera directa (VPP) 1.252.248
Otros activos corrientes 3
Total activos 4.063.006
Deuda financiera 0
Otros pasivos corrientes 3.094
Otros pasivos no corrientes 0
Pasivos 3.094
Patrimonio 4.059.912
Total Pasivos y Patrimonio 4.063.006
1Q ‘20
Dividendos de filiales 11.103
Intereses de filiales 14.899
Cambios valor razonable inversiones minoritarias (3.423)
Resultado en inversiones cartera directa (VPP) 31.788
Total ingresos de la operación 54.367
Gastos de la operación (9.545)
EBITDA 44.822
Margen EBITDA 82%
Costos financieros (362)
Resultado del ejercicio 44.460
Margen neto 82%
Caja 1.227.356 Deuda financiera 1.895.985
Propiedades cartera directa 4.185.042 Otros 439.125
Arauco Express (valor equity) 687.896 Pasivos 2.335.110
Otros 288.866 Patrimonio 4.054.050
Activos 6.389.160 Pasivos + Patrimonio 6.389.160
2Q '20 Últ. 12 meses
Ingresos sociedades 61.805 256.598
NOI sociedades 49.830 205.351
Dividendos Arauco Express 1.943 17.478
Gastos fondo -10.447 -37.088
Resultado operacional 41.325 185.740
Gastos financieros -15.315 -75.682
Utilidad antes de impuestos 26.010 110.058
Montos en UF
Estado de Resultados consolidado (al 30/06/20) (1)
(1) Balance: Sumatoria horizontal de las sociedades que controla el fondo (cartera directa) más la caja y deuda del fondo y la valorización del equity correspondiente al 49% de AraucoExpress. Estado de resultados: Ingresos sociedades y NOI sociedades corresponde a la sumatoria horizontal de los resultados en las sociedades que controla el fondo (cartera directa). Gastosfinancieros incluye los de la cartera directa y del fondo.
Inmueble UbicaciónM2 arrendables
(GLA)Vacancia UF (1) % Cartera directa % Fondo
Oficinas 22.380 5,4% 50% 36%
Palladio Providencia 8.524 10,4% 21% 16%
El Cóndor 760 Huechuraba 4.594 0,0% 6% 4%
Mistral Las Condes 3.049 0,0% 9% 7%
Apoquindo Las Condes 1.933 0,0% 4% 3%
Padre Mariano Providencia 1.649 0,0% 3% 2%
La Industria Las Condes 2.104 18,1% 5% 3%
Noguera Office Providencia 527 7,6% 1% 1%
Activos Comerciales 40.604 5,2% 40% 29%
Nacimiento - Stand alone Nacimiento 1.876 19,6% 2% 1%
Teatinos - Local comercial Santiago 683 0,0% 2% 2%
Coquimbo - Local comercial Coquimbo 456 0,0% 1% 1%
Pedro de Valdivia - Local comercial Providencia 481 41,1% 1% 1%
Viña del Mar - Local comercial Viña del Mar 616 0,0% 2% 1%
Chiguayante - Stand alone Chiguayante 7.364 0,0% 7% 5%
San Joaquín - Strip center San Joaquín 1.620 20,9% 5% 4%
Cinépolis La Reina - Stand alone Ñuñoa 27.508 0,0% 20% 14%
Bodegas 31.540 5,2% 10% 7%
Las Palmas Curicó 17.387 5,4% 5% 3%
Los Pinos San Bernardo 8.081 0,0% 3% 2%
Portezuelo Quilicura 6.072 12,5% 2% 2%Total Portafolio Directo 94.524 5,3% 100% 73%
Arauco Express - Resumen
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
Strip Center UbicaciónM2 arrendables
(GLA)Vacancia m2 (%) % Propiedad % Fondo
SC Colón Las Condes 1.214 0,0% 49%
SC La Reina La Reina 1.431 4,6% 49%
SC Reñaca Viña del Mar 694 6,4% 49%
SC Calama Calama 802 0,0% 49%
SC Irarrázaval Ñuñoa 2.000 0,0% 49%
SC Pajaritos Maipú 5.726 2,1% 49%
SC Ciudad Empresarial Huechuraba 1.681 0,0% 39%
SC Las Brujas La Reina 3.613 10,7% 49%
SC El Carmen Huechuraba 543 0,0% 49%
SC Ciudad Empresarial II Huechuraba 4.790 14,0% 49%
SC Manuel Montt Ñuñoa 963 0,0% 49%
SC Recoleta Recoleta 3.524 8,1% 49%
SC Antofagasta Antofagasta 7.029 24,1% 49%
SC Coquimbo Coquimbo 3.046 7,6% 49%
SC El Peñón Puente Alto 2.575 4,8% 49%
SC Luis Pasteur Vitacura 985 13,0% 49%
Total Arauco Express 40.616 9,4% 28%
62%
30%
8%
Tienda menor
Supermercado
Otros
Distribución superficie arrendable
GLA 39.015 m2
# Strip centers16
Vacancia9,4%
Valor activosUF 3,0 mm
Deuda UF 1,6 mm
LTV53%
Ingresos 2019UF 232.235
EBITDA 2019UF 154.700
Mg EBITDA 201967%
Principales indicadores (1)
Top 10 arrendatarios % GLA
Líder Express 12,8%
Tottus 11,6%
Santa Isabel 10,3%
Cruz Verde 5,0%
Pacific Gym 3,2%
Meds 2,8%
Sportlife 2,5%
Universidad Católica 2,0%
Papa John’s Pizza 1,7%
Registro Civil 1,4%
Top 5 43,0%
Top 10 53,2%
Top 5 strip centers % GLA
Antofagasta 17,2%
Pajaritos 14,0%
Ciudad Empresarial 2 11,7%
Brujas 8,9%
Recoleta 8,6%
Top 5 60,4%
Top 10 86,6%
AntofagastaRecoleta
Pajaritos Ciudad Empresarial 2
(1) Consideran el 100% de la sociedad
Propiedad Banchile49%
Propiedad Parque Arauco51%
Vencimiento deuda2024 (bullet)
Portfolio
Diversificación Geográfica Inmuebles
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)
Algunos Activos del Portafolio
Ed. Palladio – ProvidenciaEd. Apoquindo – Las Condes
Bodegas Las Palmas – Curicó
Centro Comercial Colón
Ed. El Cóndor 760 – Huechuraba
Ed. de La Industria – Las CondesEd. de La Industria – Las Condes
Ed. Mistral – Las Condes
Cinépolis – La Reina
Strip Center Vicuña Mackenna Centro Comercial Luis Pasteur
Centro Comercial Las Brujas Centro Comercial Ciudad Empresarial II
Ed. Mistral – Las Condes
II TRIMESTRE 2020 (Información al 30 de junio de 2020)