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• Profesor Emérito de 18Universidad Nacional de Córdoba.J- Reproducimos aquí nuestra disertación en el "Seminario Homenaje a Ethel Alecha de Vida]", Universidad Notarial,Córdoba, 29 de agosto de 200 I2- Cuando la R~al Academia de Jurisprudencia y Legislación me honró designándome miembro honorario, Ethelorganizó un acto que contó con la presencia del Cónsul de España: y en alguna otra oportunidad en que debía exponeraquí un tema y Ethel debía efectuar las presentaciones de ritual. como en aquella época casi todo el auditoriome conocíaporque habian sido alumnos y habíamos compartido tramos del camino del aprendizaje que recorrenjuntos profesor yalumnos en lugar de realizar una presentación formal. como la que ha hecho hoy el Dr. Ighina, prov oco la hilaridad detoda la concurrencia reduciéndose a expresar con alegre ironía: "No me extiendo porque aquí, en Córdoba, Moisset es"impresentable y lo dijo conmucha propiedad. pues quizá yo soy "impresentable" no solamente enCórdoba, sino entodas partes

En un Seminario realizado en recuerdo de Ethel Alecha de Vidal esforzoso comenzar con unas palabras relacionados con la vinculación quemantuvimos durante tanto tiempo y que se reflejó muchas veces enactividades desarrolladas en esta misma aula, donde encaramos juntosdiversas tareas que, como en un pantallazo, han pasado por mi recuerdo(2).En otra oportunidad, cuando por iniciativa de Ethel organizamos un actopara presentar el libro en que Mario Zinny se ocupa de "Las desventuras deBonsenbiante", como el personaje central es un verdadero "gourmet", quegusta paladear los platos más extraños y delicados, preparamos con Etheluna hojita que se entregó a todos los asistentes, en la que -junto al esquemade la exposición- se incluía la receta de una "tarta de cebollas", plato típicode Alsacia. Es que con Ethel estábamos convencidos que para que el trabajoserio resulte más fructífero, hay que matizarlo con algunos toques de humor,y la ocasión era muy apropiada.

Compartimos también con Ethel la actividad de múltiples jornadas ycongresos, dentro y fuera del país y el tema de exposición de hoy se vinculaprecisamente con el que analizó la Comisión 4 en el Congreso Internacionalde Derecho Registral efectuado en Roma en 1982. Al concluir el Congresofuimos juntos al aeródromo de Fiumicino, o Leonardo da Vinci, para viajarpor Iberia hasta Madrid, y de ese vuelo podría relatar otra anécdota por unepisodio del que Ethel fue testigo, pero mi esposa -con mucha sensatez- meha dicho que ese relato no es "impresentable", sino "incontable", al menosen este acto público -aunque quizá pueda quedar para que conversemossobre ese punto después de concluída la exposición- y motivó que Etheldurante mucho tiempo me gastase chanzas frente a numerosos amigoscordobeses. Como ustedes pueden apreciar hemos compartido momentos

Introducción

Luis Moisset de Espanés*

INEXACTITUDES REGISTRALES (1)

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3-ComodoroRivadavia.Argentina, 1980.-1- Verel trabajo de Jorge Horacio Altcriui, en colaboración con Néstor Luis Lloverás. titulado "Responsabilidad civilpor inexactitudes registraies", ED. 62-547.

a) Errores registra/es e inexactitudes registra/esUn par de años antes del Congreso de Roma se celebraron en Comodoro

Rivadavia las primeras Jornadas que, en nuestro país, estuvieron destinadasíntegramente a la "Responsabilidad Civil", en distintos campos del derecho.Uno de los temas fue la "Responsabilidad del Estado por errores registrales"y en mi carácter de Coordinador o Presidente de las Jornadas hice invitar aJorge HoracioAlterini para que tuviese a su cargo exponer el problema.

Se presentaron varias ponencias y ya durante el estudio en ComisiónJorge Horacio Alterini se preocupó en destacar que, a su criterio, mejor quehablar de "errores registrales" hubiese sido emplear el giro que emplea la leyespañola: "inexactitudes registrales"(4), que tiene mayor amplitud que elmero concepto de error.

En efecto, el "error" es sólo una especie dentro del género de las"inexactitudes" que pueden presentarse en el Registro y la ley 17.80 l utilizaese vocablo en el arto 34, ubicado dentro del capítulo 8, que trata de larectificación de los asientos, cuando dice que "se entenderá por inexactituddel Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptiblesde inscripción, exista entre lo registrado y la realidad extrarregistral".

Por su parte la Ley Hipotecaria española, que es un cuerpo legal muyextenso, en una de sus primeras normas, el arto 39, expresa que "Porinexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a losderechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral". Más adelante esa ley dedica todo un título, el VI (artículos 198 a210) a la forma de subsanar esas inexactitudes y obtener la concordanciaentre el Registro y la realidad jurídica. Pero esa misma ley destina el títuloVII (arts. 211 a 220) a la especie de inexactitudes que reciben ladenominación de "errores" y a la forma de subsanarlos.

El error, que puede ser material o de concepto, es una especie deinexactitud, que integra el catálogo de distintas causas de posiblesdiscordancias entre realidad y Registro y, en aquella oportunidad -al tratarlas hipótesis de "responsabilidad del Estado", nos había parecido máscorrecto hablar solamente de los "errores", que son los que pueden generar

Jornadas Australes de Derecho (3)

de trabajo y también de esparcimiento y entresacando de mis recuerdos untema de estudio común he seleccionado para hoy el problema de lasinexactitudes registrales,

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j, "Respcnsabilidad Civi! - Jornadas Australes de Derecho - Comodoro Rivadavia", coordinada por Luis Moisset deEspanés, Univ Nacional de Córdoba, Dirección General de Publicaciones, Córdoba, 1984 (distribuye ed. Zax alia)6- Roma, Italia, 19827, Fueron SIete, a saber: José Maria de Mena "'La inexactitud registral procedente de delito ", Tirso Carretero Garcia: Lainexactitud registral (Derecho Comparado)", Jase Maria Chico y Ortiz: La inexactitud registral. La rectificación de loinscripción": José Manuel Garcia: "El tÓpICOde la inexactitud registral en ,el principio de fe pública", Rafael Arnáiz:"Inexactitud registra1. La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad": Tomas de Zumalacarrcgui:"Inexactitud registral y concordancia entre Registro de la Propiedad y realidad jundica. Apuntes y sugerencias", yvarios autores: "La inexactitud registral. Sus causas, Medios derectiticación'

Algunos años después, en el Congreso Internacional de DerechoRegistral que se efectuó en Roma se incluyó el tema genérico de lasinexactitudes, que provoca seria preocupación a los juristas. La delegaciónespañola fue la que más ponencias aportó(7) y las conclusiones a que searribaron están contenidas en la recomendación final aprobada en elplenario, conocida con el nombre de "Carta de Roma", cuyos cinco últimospuntos hacen referencia a esta materia.(8)

Los efectos, sean sustantivos o procesales, de la inexactitud y de surectificación, deberán definirse, respecto de terceros, de acuerdo con el

Quinto Congreso Internacional deDerecho Registral(6)

el deber de resarcir a los particulares perjudicados por esa falta, ya que -enprincipio- ~l Estado no será responsable de cualquier inexactitud, sinosolamente de aquellas que tengan origen en un error cometido por laspersonas encargadas del Registro, es decir cuando la actividad específica delRegistro es la causa que ha provocado esa inexactitud. Además, aunque losasientos del Registro sean "exactos", y concuerden con la realidad extraregistral, la discordancia puede presentarse entre los asientos y la publicidadque de ellos da el Registro, caso en el cual la "inexactitud publicitaria" estambién fruto de un error del Registro.

Lo que responsabiliza al Estado es el "error", fruto de la actividadculposa o dolosa de sus agentes o funcionarios, que provoca la discordancia;pero si el documento que llega al Registro contiene ya las "inexactitudes" yel defecto se encuentra fuera del ámbito que puede observar el registrador enejercicio de la función calificadora, no estaremos frente a un "error" delRegistro, que ha reflejado fielmente en sus asientos -yen la publicidad quede ellos da- el documento portante, trasladando de esta forma a sus libros las"inexactitudes" que ese documento contenía. En resumen, entendíamos queen esos casos, aunque existiese "inexactitud", ella no generabaresponsabilidad para el Estado.

El debate sobre ese tema, y las Recomendaciones que se votaron enComodoro Rivadavia en 1980, pueden ustedes consultarlo en la obra quecontiene todo el material de las Jornadas Australes de Derecho(5).

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/1- Se trata de los pumas 27 a 31 de la Cana de Roma, que disponen lo siguiente:27.- Constituye principio universalmente aceptado del Derecho Registra] que el Registro se presume exacto e

integro cuando publica la existencia o extinción de un derecho o situación jurídica. mientras por sentencia firme no sedeclare lo contrario

28.- En caso de inexactirud. es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad,eficacia y seguridad. La consecución de estos medios y la integración de la realidad jurídica y la extrarregistral, a travésde su más completa adecuación. debe ser fines primordiales de toda legislación regisrral.

29 -la calificación rcgisuul. fundada en la estncta observancia de los principios de cada legislación, es una de lasformas más seguras para evitar y prevenir los supuestos de inexactitud

':;0.- El procedimiento de rectificacion del Registro podrá ser incoado por quienes tengan interés legitimo envirtud de su derecho o de su función. (l pOI" aquellos a quienes el ordenamiemo de cada país imponga este deber9- Carta de Buenos Aires XIV- [-.1registro se presume exacto e íntegro. tanto cuando proclama la existencia de underecho como cuando publica su exuu e ion. mientras porsenteucia firme inscripta no se declare lo contrario

b)Discordancias entre la realidadyel Registro.Lo que sucede en la práctica es que, lamentablemente, por distintas

razones se producen con frecuencia discordancias entre la realidadextrarregistral y lo que el Registro publicita.

Cuando el Registro no es meramente declarativo, como el nuestro, sinoque tiene carácter constitutivo, hay quienes se empeñan en decir que la únicarealidad jurídica será la que brinda el Registro, pero no debe olvidarse que laregistración no es más que una herramienta técnica ideada por el hombre, ylas realidades transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente ala "realidad registral' suelen darse "realidades extra registrales" diferentes a

a) Presunción de exactitud.Tomaremos como hilo conductor las declaraciones contenidas en esa

parte de la Carta de Roma, que nos brindarán un panorama bastantecompleto del problema que representan las inexactitudes registrales.

Comienza la Carta de Roma refirmando un principio que ya había sidoincluido en la Carta de Buenos Aires, que es la presunción de exactitud delRegistro, y lo hace diciendo que "constituye un principio universalmenteaceptado del derecho registral que el Registro se presume exacto eíntegro"(9), tanto cuando publica la existencia como la extinción de algunode los derechos o de las situaciones jurídicas que tienen reflejo registral.

Esta presunción de exactitud, es una presunción genéricamenteaceptada por todos los sistemas jurídicos, que al organizar sus Registros lohacen inspirados por e l propósito de que no tengan defectos, y sean exactos ycompletos.

contenido y la extensión que el derecho privado y el sistema registral de cadapaís atribuyan- a los principios de prioridad y publicidad, en susconsecuencias de legitimación y fe pública, y fueron elaborados por laComisión trabajando sobre las ponencias aportadas y aceptando inclusoalgunas propuestas que formuló oralmente Rafael Arnáiz, quien hasta nohace mucho tiempo era Registrador de Gerona.

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La Carta de Roma, en su parte final, dirige una exhortación a laslegislaciones locales,vinculada con larectificación de los asientos, para queregulen laforma de salvar las inexactitudesy dice:

" 28. Que en caso de inexactitud, es necesario que los medios parasubsanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad Laconsecución de estos medios y la integración de la realidad registral y laextrarregistral, a través de su más completa adecuación, deben ser finesprimordiales de toda legislación registral".

Se señalan de esta manera los principios rectores que deben orientar larectificación de inexactitudes, sea que la practique de oficio el registrador,sea que lo haga a petición de parte, sea que intervenga lajusticia. Todas laslegislaciones nacionales deben preocuparse por articular los medios para

La Carta de Roma

las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros constitutivos, quetambién tropiezan con realidades extrarregistrales diferentes de las que elRegistro ha consagrado yeso origina una serie de problemas que desvelan aaquellos que propician la adopción de sistemas constitutivos.

Hoy releía un autor español, José Manuel García, destacadoregistralista que hace una serie de referencias a la usucapión "contratabulas" en el modelo arquetípico de los registros constitutivos, el Registroalemán. Esos ejemplos nos permiten ver que, por más que los técnicos delderecho registral pretendan negar la posibilidad de la usucapión "contratabulas", los hechos de la realidad externa al registro tienen tanta fuerza queesa realidad extrarregistral termina imponiéndose, lo que hace que nuncapueda negarse la posibilidad, aunque sea restringida y limitada, de lausucapión contra tabulas, que es la vía por la cual esa realidad extrarregistralllega en algún momento a consolidarse, incluso contra las constancias delRegistro en un sistema constitutivo.

Las inexactitudes se presentan en cualquiera de los sistemas (en todos),yen el nuestro, lamentablemente, aparecen con mucha frecuencia.

El estudio de las inexactitudes registrales en nuestro país no haterminado con la participación de la delegación argentina en el Congreso deRoma, y la aprobación de la-Carta de Roma. Un par de años después sereunió en Mendoza el Cuarto Congreso Nacional de Derecho Registral yuno de los temas fue precisamente el de las inexactitudes registrales, perocomo se haría muy largo analizar todos estos antecedentes, hoy voy a centrarmi esfuerzo en el recuerdo de aquel momento compartido con Ethel Alecha,evocando las recomendaciones que se efectuaron en Roma con relación a lasinexactitudes.

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J ()- VerRecomendación 29 de la Carta de Roma en nota 6.11-VerRecomendación 30 de la Cana de Roma en nota ó

Permítanme, previamente, hacer una referencia a las normas queencontramos en la ley argentina sobre inexactitudes registrales y destacarque son muy escasas en comparación con las que se encuentran en el derechoespañol Más arriba hemos reproducido el arto39 de la ley española y hemosvisto también lo que dispone el arto 34 de la ley argentina. Pero el sistemaespañol, tanto en la propia ley hipotecaria, como en el Reglamento, contieneotras normas que dan mucho mayor desarrollo al tratam iento del tema de lasinexactitudes, mientras que en nuestro sistema al mencionado arto34 sólo sesuma en la ley de fondo lo previsto por el artículo 35, y escasas normas en lasleyes provinciales.

El arto 34 se limita a dar el concepto de inexactitud registral como ladiscordancia o desacuerdo entre lo que pasa fuera del Registro y lasconstancias registrales, en especial cuando esa discordancia se refiere aaspectos jurídicos, pero no a los aspectos materiales ya que, por ejemplo -como ustedes saben- si hay una inadecuada descripción de la finca eso,

Las inexactitudes y la ley registral argentina

salvar las inexactitudes registrales, porque si no lohacen el fin de seguridadjurídica perseguido por el Registro se desnaturalizaría y desaparecería.

La idea es válida para el sistema registral argentino, pese a laslimitaciones que tiene en materia de fe pública.

Tratándose de un Congreso de Registradores era lógico que se pusieseel acento sobre la importancia de la función que cumple el Registro paraimpedir de manera preventiva las inexactitudes, mediante el examen aconciencia del documento, por parte del registrador, examen que lepermitirá advertir los defectos y evitar que esos defectos plasmen en losasientos.

Entonces, dentro de los márgenes que concede cada legislación alregistrador en su función de calificación, ese examen del documento será elarma adecuada para que no accedan al Registro errores (1O); se refieretambién a las personas legitimadas para solicitar que se subsanen losdefectos o inexactitudes registrales, expresando que serán aquellas quetengan "interés legítimo", sea en razón del derecho que pretenden hacervaler, sea en razón de las funciones que desempeñan, que les imponen eldeber de velar por la seguridad jurídica, atendiendo a que en los registros nose reflejen errores o inexactitudes (11).

Estos son los principales aportes que en materia de inexactitudesregistrales efectuó el Congreso de Roma.

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aunque sea una inexactitud de hecho, no se toma en cuenta en nuestra ley silos derechos'con relación a la finca están bien especificados.

El artículo 35, que es el otro que contiene nuestra ley, expresa:"Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga

de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitudrespectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que lamotivó o resolución judicial que contengan los elementos necesarios a talefecto ...",

Aquí la ley se ocupa de inexactitudes provocadas por defectos en eldocumento portante, que no son aquellas a que hacíamos referencia cuandohablábamos del error del Registro, donde la actividad del Registrador, pese ala existencia de un documento portante correcto, introduce la inexactitud,

Nuestro artículo 35, en esa primera parte, se preocupa nada más que delos defectos que llegan por via documental, pues la discordancia se produceentre la realidad, y el documento portante que va a ser objeto de registración.Luego el segundo párrafo del artículo 35 nos dice:

" ...Si se tratare de error u omisión material de la inscripción conrelación al documento a que accede. se procederá a su rectificaciónteniendoa la vista el instrumentoque laoriginó ".

Aquí trata de las hipótesis en que el documento portante reflejabacorrectamente la realidad, y la discordancia ha sido introducida dentro delRegistro, porque el registrador ha omitido datos que estaban en eldocumento, o los ha volcado erróneamente.

Con esto se agotan las previsiones contenidas en la ley de fondoargentina sobre las inexactitudes registrales. Para proceder a la rectificaciónde la inexactitud en la primera de las hipótesis se necesitará que ingrese otrodocumento de la misma naturaleza que el que había dado origen a lainscripción, o un mandato judicial.

En cambio, en la segunda hipótesis la rectificación puede efectuarla elpropio registrador, mediante el cotejo del documento portante, que nocontenía defectos, y el asiento erróneo y podrá hacerlo aun sin petición departe, subsanando la inexactitud que se deslizó por el error cometido altranscribir los datos, para poner las cosas en buen estado, sin perjudicar a laspartes. Si el registrador no advirtiese la inexactitud, sería suficiente conpresentar el mismo documento que había servido de base al asiento, para queun cotejo permita salvar la errónea transcripción,

Estas rectificaciones las puede realizar el registrador de oficio, o apedido del titular del derecho, siempre que no existiesen tercerosinteresados que hubiesen tomado conocimiento del asiento y pudiesenfundar una pretensión en la publicidad registral que han recibido esos datos,es decir mientras la publicidad ha sido sólo "potencial"; pero si se hubiese

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12-No debe confundirse con "Suma", queesuna de lasoperaciones elementales de laAritmética.13-Textualmente expresaba: "De muchasgeneracionesa esta parte todos losmiembros, masculinos o femeninos, demihoy numerosa gens, hemos sido identificados así por nuestros condiscípulos, compañeros y amigos. Y a todos nos hahecho gracia este simpático apócope, justificable por demás en un apellido tan largo" (trabajo que citamos acontinuación, nota IO,p.1113)14-Tomásde ZumalacárreguiMartín-Córdova: Inexactitud Desacuerdo. Discordancia... Busquemos la concordia, en"Estudios jurídicos enhomenaje aTirsoCarretero",ColegiodeRegistradores deEspaña,Madrid, p. 1101-1132

a) Distintas hipótesis de inexactitudYa hemos dicho que la ley española es bastante más extensa que la

nuestra; Zumalacárregui va algo más allá porque la ley española -aunquecontiene numerosos detalles- ha sido severamente criticada en muchos desus términos. Zumalacárregui, entonces, propone una ley que contenga las

Efectuaremos ahora el análisis de un trabajo de Zumalacárreguiincluido en el Libro Homenaje a Tirso Carretero, para compartir con ustedesun material que difícilmente tengan a mano, pues esa obra no se encuentra enla Biblioteca del Colegio de Escribanos.

Tirso Carretero fue un destacado registrador, de gran predicamentoentre sus colegas por su dedicación al estudio y los frecuentes trabajos quepublicaba en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, aquella revista quefundara y dirigiera Jerónimo González y que hasta el día de hoy siguepublicando el Colegio de Registradores de España. Aunque no asistió alCongreso de Roma, aportó un valioso trabajo sobre "InexactitudesRegistrales", y poco después falleció; entonces el Colegio de Registradoresde España convocó a quienes lo conocíamos a que enviásemoscolaboraciones para un Libro Homenaje.

Entre los ensayos incluídos en esa voluminosa obra está incluido uno deotro registrador, de nombre Zumalacárregui o, más exactamente: Tomás deZumalacárregui Martín-Córdova. Él se reía de su largo apellido, diciendoque era muy difícil de recordar, y que desde las épocas en que estudiaba en laFacultad le decían "Zum a" (12) , porque resultaba más fácil(13).

Para el Libro Homenaje aporta una monografia que titula: "Inexactitud.Desacuerdo. Discordancia ..." y agrega "Busquemos la concordia", frente alas discordancias(14).

Reseña allí el estado el estado de la cuestión en España y aquípermítanme hacer una pequeña digresión.

Análisis del problema a través de un trabajo de Zumalacárregui.

informado sobre los datos erróneos a terceros, que presumen la "exactitud"de lo registrado, y pueden haber encarado un negocio jurídico sobre la basede esos datos, no puede efectuarse la rectificación sin su conocimiento yconsentimiento.

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soluciones que a su entender serían ideales.En lo que se vincu la con los aspectos de fondo -es decir la primera parte

de las inexactitudes registrales-, nos dice cuáles son los distintos casos enque podemos considerar que estamos frente a una inexactitud registral,contemplando cuatro posibilidades, tres de ellas específicas y una decarácter genérico.

1- Estima que el Registro es inexacto cuando no consta inscripto oanotado un acto de declaración, reconocimiento, modificación, transmisióno gravamen del dominio de un inmueble o de un derecho, carga o limitaciónsobre el bien.

Es decir, la falta de reflejo registral de una realidad existente. Se harealizado un acto por el cual se declara la existencia de un derecho, o semodifica un derecho existente, y ese acto no accede al Registro; o se haproducido un hecho que cambia la situación jurídica existente, sin que esehecho tenga reflejo registra!.

Se trata de un concepto sumamente amplio, porque coloca en el campode las inexactitudes la que resulta incluso de la muerte del titular registralque provoca temporariamente una discordancia, al menos hasta que accedanlos herederos al Registro para reemplazar al causante y tomar el lugar quecorrespondía al titular registral del derecho, gravamen o carga, sea que setrate de la titularidad del dominio, o de una hipoteca, y también en el caso deun usufructuario, aunque aquí la inexactitud es de otro tipo, porque a pesarde que el usufructo se ha extinguido y no hay herederos que reemplacen alusufructuario, hasta que llegue al registro la partida de defunción esapersona continúa apareciendo como titular del usufructo y el nudopropietario, que readquirió la propiedad plena, aparece con un derechorestringido.

Como ven, es muy amplia la gama de situaciones que en ese primerapartado o inciso del artículo proyectado, aparecen contempladas comoposibles inexactitudes del Registro.

2- En segundo lugar Zumalacárregui, prosiguiendo con las reformasque propone al arto 40 de la ley Hipotecaria española, menciona el caso deque no se hayan cancelado en el Registro gravámenes o cargas que ya se hanextinguido y que habían figurado anotadas o inscriptas preventivamente.

Se ha pagado la deuda hipotecaria, y no se ha efectuado la cancelaciónde la inscripción; había un gravamen de cualquier tipo que se ha extinguido,y no ha accedido al Registro ni se ha reflejado en él la extinción de esederecho.

A estas hipótesis podemos sumar en nuestro sistema jurídico el caso delas anotaciones preventivas, que tienen un plazo de validez. Puede sucederque pese al vencimiento de dicho plazo, que produce la caducidad, siga

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subsistiendo el asiento y se dé noticia de él porque no se ha efectuado elcontra asiento.que refleje la caducidad ya operada.y esa información crea laapariencia de que subsisten cargas o gravámenes cuya vigencia hacaducado, lo que a veces traba la actividad de los interesados.

Por ejemplo, el Registro de Córdoba informaba con frecuencia laexistencia de certificados que habían caducado, sin que dentro de su plazo devalidez se peticionase la registración de los derechos para los que se habíaefectuado una reserva de prioridad. Eso creaba un tipo de inexactitudregistral que embarazaba el adecuado funcionamiento del comerciojurídico.

Nosotros hemos insistido que ante circunstancias de esa índole, cuandoel informe que se entrega al escribano contiene la mención de una anotaciónque evidentemente ha caducado, como es la de un certificado que establecíareserva de prioridad, pero que no ha sido utilizado dentro de su plazo devigencia, esa anotación no debe entorpecer al usuario, ni afectar el nuevoacto que se desea realizar. Estamos simplemente frente a una inexactitudregistral originada en la circunstancia de que no se ha hecho funcionaradecuadamente la caducidad, dejando sin efecto con un contra asiento lanoticia de una mera expectativa temporal.

Lógicamente los autores españolas no hacen referencia a esa hipótesis,porque en España no existen los certificados con reserva de prioridad quecontempla nuestro derecho, y se limitan a hablar de "cancelaciones" dederecho, sin mencionar la caducidad de los certificados, pero creoimportante que nosotros nos refiramos a esa hipótesis.

También existe una posibilidad de inexactitud en los casos en que eltítulo portante se encontraba afectado por un vicio que lo hacía anulable. ElRegistro no advierte ese defecto y tampoco podría observarlo cuandoefectúa la calificación del documento porque las observaciones sóloproceden si la nulidad es manifiesta. Cuando el vicio no es manifiesto elregistrador asienta el título y a partir de ese momento hay una discordanciaentre lo que pub licita el Registro y la realidad extra registral, donde el actopuede perder validez cuando se declare la nulidad, o las partes reconozcan laexistencia del vicio. En ese momento tendrá que efectuarse la adecuadacorrección para que desaparezca la inexactitud registral,

3- Finalmente Zumalacárregui propone, refiriéndose a lasdiscordancias, un último apartado en el que se exprese que en general hayinexactitud siempre que el asiento no refleja fielmente, en todo o en parte, larealidad jurídica inscribible.

Es decir, una norma tan amplia que en realidad incluye todas lasposibilidades anteriores, dejando además abierta la puerta para otros casosen que haya discordancias.

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e) Rectificacion por víajudicial

btRectificacion de asientosA continuación Zumalacárregui analiza un problema que está tratado

con detalle en la ley española, y al cual la nuestra dedica el arto35, que es larectificación de los asientos inexactos.

¿Cómo se debe proceder para que desaparezca del Registro, mediantela adecuada corrección, esa discordancia existente entre las constanciasregistrales y la realidad extra registral?

Él propone, más o menos, esta redacción:"La rectificación del registro inexacto sólo podrá ser solicitada por el

titular del dominio o derecho real que no esté inscripto o anotado, que lo estéerróneamente, o que resulte lesionado por el asiento".

1-Titular del dominio no inscripto. Sin duda el primer interesado en quese rectifiquen las constancias registrales es el titular de dominio, cuando éstederecho que le corresponde no figura en el Registro. Se trata, en realidad, dela incorporación de una finca al Registro, pues si el inmueble estuviese yamatriculado debería figurar allí un titular distinto del dueño, y nosencontraríamos en la segunda hipótesis, a la que nos referiremos acontinuación.

2- Titular del dominio inscripto erróneamente. Encontramos aquí, deacuerdo a Zumalacárregui, dos hipótesis diferentes, a saber: se ha inscriptocomo titular de dominio a otra persona; o, ha ingresado su derecho con unadimensión diferente de la que realmente tiene supongamos el titular de unusufructo. El usufructo puede ser temporario o vitalicio; a él se le haotorgado un usufructo vitalicio, pero ha sido inscripto erróneamente comoun usufructo temporario. Está inscripto el usufructo, pero está inscriptoerróneamente. Entonces el titular del usufructo puede ser el que solicite,aportando los datos correspondientes, la rectificación de ese asientoinexacto.

3- Persona que resulte lesionada por el asiento. En realidad, al referirsea las personas legitimadas para solicitar la rectificación de las inexactitudes,no se limita a conceder legitimación sólo al titular del derecho de dominio,sino que la extiende a todos los titulares de otros derechos reales, cuyatitularidad resulte lesionada por el asiento inexacto. Pero puede tratarse deotra persona, que sin ser titular del dominio o de otro derecho real, resultetambién con sus derechos lesionados por el asiento inexacto.

Éste sería, para el mencionado autor, el ideal en la norma que regula lasinexactitudes registrales, y reemplazaría al actual artículo 40 de la leyhipotecaria española.

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Luego pasa a otro aspecto, analizando casos paralelos a loscontemplados en el art. 35 de nuestra ley, en que la rectificación debesolicitarse porvíajudicial.

La legislación española contempla este problema con bastantedetenimiento, pues no se reduce a lo previsto en los arts. 39 y 40 de la LeyHipotecaria, sino que en el Reglamento Hipotecario dedica a la rectificaciónde los asientos un extenso capítulo que en la versión del Reglamento quetengo en mis manos (Reglamento de 1947, con las modificaciones de 1959,1977,1982,1983,1984,1987,1988,1990,1992, 1994y 1998; no sési habráalguna modificación posterior), tiene dieciocho artículos (artículos 314 a331).

Esas normas del reglamento hipotecario se ocupan de la mecánica quedeben seguir los registradores para la rectificación de los errores oinexactitudes registrales, distinguiendo aquellos casos en que obrarán ainstancia de los interesados, que son quienes van a correr con los gastos de larectificación; de aquellos otros en que el registrador puede rectificar elregistrador de manera directa las inexactitudes, y determinando cuáles sonlos casos en que el registrador no puede efectuar rectificaciones sinconsentimiento de los interesados.

A estas hipótesis habría que agregar los casos en que la rectificaciónprocede porque así lo ordena una resolución judicial.

Pues bien, esa extensa normativa contempla la forma de subsanardeficiencias, mientras que nuestra ley sólo tiene ese artículo 35, que hemosleído.

Dice Zumalacárregui, en su proposición, que en los casos en que hayade solicitarse la rectificación por víajudicial, la acción debe dirigirse contratodos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar les concedaalgún derecho, porque son las personas que se van a ver afectadas por lamodificación del asiento, y esa modificación no puede realizarse sin quesean oídos, sin que tengan la oportunidad de defender el derecho de que vana ser privados en razón de la rectificación, si el asiento efectivamente eraerróneo.

Ante una pretensión de que el asiento era erróneo, o inexacto, debecitarse a todos los que pueden verse afectados por la modificación de eseasiento y esta acción se tramitará por la vía procesal del juicio quecorresponda.

Agrega algo que pone en claro un aspecto que no está expresado en laley argentina, y es que la rectificación efectuada obra hacia el futuro, es decirque no puede afectar en manera alguna derechos que se hayan adquiridosobre la base de la información registral inexacta. Se trata de la proteccióndel tercero registral de buena fe, que realiza un negocio jurídico atendiendo a

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a) Presunción de exactitudHemos tenido la curiosidad de examinar el proyecto de Código civil de

1998,para ver si mejora realmente en algo las falencias que encontramos enla ley 17.801con relación al procedimiento para rectificar las inexactitudesregistrales, aspecto que -como hemos dicho- está contempladodetenidamente en la legislación española por vía del ReglamentoHipotecario, pero sóloencontramos dos normasen el proyecto.

Una se refiere a la "presunción de exactitud". Es correcto que se laincluya de manera expresa, aunque el actual silencio de la ley no ocasioneproblemas porque nadie niega esa presunción de exactitud que, como yahemos dicho, está consagrada como principio básico de todo ordenamientoregistral en laCarta de BuenosAires, ratificada en este punto por la Carta deRoma.

La presunción de exactitud da sustento al Registro, porque nopodríamos imaginar que el Registro funcionara sin presunción de exactitud.

El arto2147 del Proyecto dice que los asientos registrales se presumenexactos en favor de los terceros interesados de buena fe, es decir aquellosque se apoyan en el asiento registral para realizar alguna operación, algúnactojurídico.

Agrega que "se presume la buena fe del tercero mientras no se pruebeque conocía, o hubo de haber conocido la inexactitud del asiento a través delestudio de los títulos".

En este aspecto no parece muy afortunada la redacción dada a la normaque seproyecta, ni tampoco la solución.

"Se presume" exacto; pero si conocía la inexactitud, o hubo de conocera través del estudio detítulos, se destruye lapresunción...

No podemos ahora profundizar demasiado en el proyecto, peroseñalamos que este dispositivo se contrapone con lo que prevé el último

la información que le ha dado ese registro presuntamente exacto, aunque enrealidad no lo era, lo que ha obligado a su rectificación.

El derecho que adquirió ese tercero está protegido registralmente; nimás, ni menos que lo que pasa en nuestro derecho cuando alguien adquierede buena fe derechos sobre un bien mueble, que estaba poseído por quien noera su propietario. El poseedor que ha adquirido de buena fe una cosamueble de quien no era el propietario, se convierte sin embargo enpropietario, aunque luego se pruebe que quien le transmitió carecía dederecho.

Aquí debe suceder lo mismo, protegiendo al tercero de buena fe quecontrata confiando en la información registral.Las inexactitudes registrales en el Proyecto de Código civil de 1998

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/s. Verpárrafo 292 de los Fundamentos./6· En los Fundamentosdel Proyecto. párrafo 292. nadase explica sobre las inexactitudes, ni sobre la mecánica decorrección

b) Inexactitudes. RectificaciónAlgo más adelante el Proyecto contiene un artículo sobre inexactitudes,

que funde en una sola norma los actuales artículos 34 y 35 de la leyInmobiliaria Registra!., sin desarrollar mayormente las ideas, dejandosiempre el vacío del procedimiento rectificatorio y de las diversas hipótesisen qué debe efectuarse y de cómo debe actuarse en cada caso(l6). Es el arto2151, que nos dice:

"La inexactitud registral consiste en todo desacuerdo entre loregistrado y larealidadjuridica extra registral ... ".

Repite el concepto genérico, que encontramos en el derechoespañol y que actualmente, palabras más, palabras menos, está expresado enla ley 17.801: "desacuerdo, falta de concordancia entre el Registro y lasituación extra registral".

Agrega luego que:" ... La inexactitud derivada del instrumento inscripto sólo es

rectificable por otro de la misma naturaleza opor resoluciónjudicial que lasanee .... ".

No habla de las personas legitimadas; no avanza sobre el tema,limitándose a mantener la idea de que podría rectificarse con otroinstrumento de la misma naturaleza, pero no establece los límites deprotección a los terceros que pudiesen verse afectados por la rectificación,aspecto que debió ser contemplado y que el proyecto deja totalmente en elaíre.

Es cierto que puede pedirse la rectificación, pero si hay tercerosinteresados que puedan haber hecho pie en ese asiento registral, no hay duda

párrafo del mismo artículo, cuando dice que "el solo conocimiento desituaciones jurídicas sin vigencia registral no es suficiente para excluir labuena fe de terceros"; y el estudio de títulos, si lo hubiésemos efectuado,sólo daría el conocimiento de una situación sin vigencia registra!. Resulta deaquí que si no hicimos el estudio de títulos, no tendremos buena fe, pero si lohicimos, y tomamos conocimiento de una situación, que evidentemente notiene vigencia registral, ¡el sólo conocimiento de la situación sin vigenciaregistral no destruiría nuestra buena fe!

En los Fundamentos del Proyecto se afirma que "se fijan los alcances dela exactitud a través del concepto de buena fe del tercero interesado", pero,como ustedes ven, la norma que habla de la presunción de exactitud no esnada feliz.

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Nuestro tiempo ha transcurrido, por lo que debemos finalizar para dejarlugar al expositor que nos sigue. Muchas veces con Ethel evocamos eseencuentro con tristeza por una causa que explicaremos antes de concluir.

El CINDER, que es el Centro Internacional de Derecho Registral, nacióen 1972, a instancias de la delegación argentina, en el Primer CongresoInternacional de Derecho Registral, que había sido convocado por elRegistro de Buenos Aires y la Universidad Notarial. En esa oportunidad seplasmó la unión de distintos países, dando nacimiento a ese CentroInternacional, con un Secretariado Permanente que tenía su sede, y deberíacontinuar teniéndola, enArgentina, como lo fijaba la Carta Fundamental.

En Roma, a diez años de distancia de la creación del CINDER, y conuna delegación argentina dividida en dos medios votos, a raíz de la apariciónen escena del Instituto de Estudios Registrales de la Federación Argentinade Colegios de Abogados, se privó a laArgentina de la sede permanente. Nosólo se eligió un nuevo Secretario, en reemplazo de Scotti, que habíadesempeñado ese cargo durante dos períodos, sino que con la designaciónde un español en reemplazo de Scotti, se accedió también a que la SedePermanente dejara nuestro país y fuera llevada a España, con la vagapromesa de que en alguna oportunidad retornaría, pero han pasado veinteaños y Argentina perdió aquello que era una conquista de su derechoregistral. Luego de la elección de Eugenio Fernández Cabaleiro como nuevo

Palabras finales

de que el registrador -y con igual razón la justicia si la rectificación se ha cepor víajudicial-, debe citar a los terceros interesados.

El registrador no podría efectuar por sí la rectificación, aunque letraigan un documento que diga lo contrario de lo que consta en el asiento;hemos destacado ya que hayuna serie de matices diferenciales, de hipótesisen las cuáles los procedimientos no pueden ser los mismos, debido a ladifusión que puede habertenido ya, la inexactitud registral.

Termina el arto2151 diciendo:" ... Si la inexactitud surge de error en la rogación o en el asiento

registral, la rectificaciónprocede mediante rogación idónea".La rogación no es más que el pedido, y el pedido debe contener una

descripción del documento, es decir que el llamad lo error en la rogación quese quiere contemplar aquí, se refiere a casos en que se haya rogado algodistinto a lo que el documento contenía.

Falta claridad en las disposiciones del proyecto de Reforma, que nomejoran las normas vigentes, ni agregan nada positivo, sino que -por elcontrario- en algunos aspectos pueden provocar confusiones.

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Secretario General, expresamos nuestra complacencia por ese hecho, perola profunda pena que nos ocasionaba el que la Argentina dejase de ser la sededeICINDER.·

Se trata de nuestra propia culpa, y debemos procurar que en el futuro nonos ocurran cosas semejantes y si alguna vez podemos recuperar para el paísla sede de ese Centro, procurar no perderla de nuevo, porque por encima detodo, por encima de los pequeños intereses personales, deben estar siemprelos intereses del país, que era la idea que inspiró siempre a nuestra querida yrecordada Ethel.