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IMPACTO DE AIRBNB EN EL ALOJAMIENTO TURÍSTICO DE CHILE En 2015, ingresaron al país 4,4 millones de turistas extranjeros, lo que significó un crecimiento inédito en

la historia del turismo nacional de los últimos 30 años, registrando un incremento de +21,9% en

comparación a 2014. Sin embargo, estos buenos desempeños no se vieron reflejados en las estadísticas

de la hotelería nacional, donde las pernoctaciones en establecimientos de alojamiento turístico sólo

reportaron un moderado incremento de +5%, cifra que concuerda con el incremento de +8% de las

llegadas de turistas extranjeros sin considerar al mercado argentino. Esta fuerte asimetría se explicaría

principalmente por la aparición de nuevas plataformas de comercialización con ofertas de arriendo de

viviendas residenciales a turistas, la que se encuentra fuera de todo contexto regulado y al día de hoy

representa una competencia desleal para la oferta formal de alojamiento turístico.

La principal plataforma de comercialización P2P (red entre pares) de arriendo de viviendas para uso de

alojamiento turístico en Chile es Airbnb, y al igual que en otros destinos internacionales, responde a los

incentivos del mercado, saturando los principales destinos urbanos de los países. Si bien aún no

perjudica los resultados de la hotelería a nivel macro, si está generando un fuerte impacto sobre la oferta

de Hostales, Bed & Breakfast, y otros pequeños y medianos empresarios de la industria turística. En

general son turistas que utilizan diferentes tipos de alojamiento en función de cada viaje y que buscan el

mejor precio posible. La participación de la demanda alojada en Airbnb va en aumento, y así se ha

podido constatar también en países como Estados Unidos, España, Francia y Alemania, entre otros, los

que ya han comenzado a trabajar en normas para regular esta oferta.

En Chile, al igual que lo que se ha podido constatar internacionalmente, la oferta y los ingresos de

Airbnb se concentran en unos cuantos destinos turísticos, siendo el Gran Santiago (principalmente

las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura) con 2.136 arriendos activos, el destino

que cuenta con la mayor oferta de este tipo de alojamientos en el país y representa alrededor del 30% de

las unidades de alojamiento formales de Santiago urbano (Santiago, Providencia, Las Condes,

Vitacura y Lo Barnechea) y cuyo precio de arriendo corresponde a un 40% del precio de la hotelería

tradicional, esta gran ventaja competitiva se deriva de la notable diferencia de costos regulatorios que

no le afectan. De los arriendos activos, un 74,4% corresponden a viviendas residenciales enteras

disponibles para alojamientos de corta duración, o a turistas, durante todo el año. La fuerte presencia de

la oferta de arriendos de viviendas turísticas ya genera impactos desfavorables sobre los modelos

urbanos, el mercado inmobiliario y la convivencia ciudadana., El cambio de uso de residencia

permanente de una casa o departamento a un alojamiento turístico empieza a mermar los niveles de

calidad de vida de la población residente en los barrios de Santiago más afectados por este

fenómeno. En el caso de España el 59% de las principales asociaciones de vecinos de las zonas urbanas

afectadas manifiesta haber sufrido un deterioro de su calidad de vida directamente imputable al alquiler

de corta estadía en viviendas de arriendo turístico. Ha comenzado a producirse una expulsión de la

población residente local por el encarecimiento del precio de arriendo de la vivienda. En España el

precio de arriendo en Airbnb en Madrid es un 46% mayor que el arriendo mensual para residencia

permanente y en Barcelona es incluso un 123% mayor.

2

Distribución geográfica de la oferta de arriendo de viviendas de Airbnb (izquierda) y oferta de alojamientos

turísticos formales en Santiago (derecha).

Fuente: Airdna, Tinsa.

No obstante lo anterior, FEDETUR reconoce que esta nueva oferta de alojamiento turístico genera una

serie de efectos positivos en la industria turística. El 35% de los huéspedes de Airbnb señalan que no

habrían viajado o su viaje hubiese sido por una estadía menor, logrando democratizar el acceso a

viajes turísticos a nuevos segmentos socioeconómicos tanto de chilenos como extranjeros, los que

permanecen y gastan en promedio 2 veces más que los turistas que no utilizan esta plataforma, y cuyo

gasto en un 42% lo realizan en los barrios en los que se alojan, generándose más ingresos fuera de los

barrios tradicionalmente hoteleros, fortaleciendo a las comunidades y los negocios locales.

FEDETUR ha estimado que el efecto producto de la operación de Airbnb en la industria de alojamiento y

en la recolección de impuestos en Santiago se traduce en un impacto económico negativo cercano a los

11.000 millones de pesos como se puede observar en el siguiente cuadro.

IMPACTO EN ALOJAMIENTO 9.464.953.261

IMPUESTOS 1.610.820.005

IVA 1.134.823.647

IMPUESTO A LA RENTA 283.948.598

PATENTES COMERCIALES 192.047.760

TOTAL 11.075.773.266

IMPACTO ECONÓMICO DE AIRBNB

Las ventas en alojamiento vía Airbnb se estiman en 9.500 millones de pesos, los que dejaría

de percibir la industria de alojamiento turístico y que afecta principalmente a pequeños y

medianos empresarios de la industria de alojamiento de Santiago, lo que representa el 3% de las

ventas de la industria de alojamiento turístico estimadas en 2015.

El Servicio de Impuestos Internos deja de recaudar al menos 1.400 millones de pesos en

impuestos debido a la elusión producida por esta oferta que requiere ser formalizada como

arriendo de viviendas residenciales a turistas.

Los municipios de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura, dejan de percibir al menos

192 millones de pesos por concepto de no pago de patentes comerciales.

3

Propuesta de aspectos a regular de la oferta de arriendo de viviendas para uso turístico

Los principales destinos del mundo ya están respondiendo a los retos del rápido crecimiento de la oferta

intermediada por plataformas P2P, estableciendo un marco normativo que responde a su crecimiento y

limita sus efectos adversos.

A continuación se enumeran una serie de aspectos a regular basados en la experiencia internacional.

Se debe proveer de una definición general de este tipo de alojamiento y del canal: se debe

definir de acuerdo a un concepto de alojamiento turístico que permita su tratamiento posterior en

la legislación. Los canales de oferta turística se refieren a personas físicas o jurídicas que de

forma exclusiva o no comercialicen o promocionen los alojamientos en viviendas de alquiler.

Se deben garantizar los derechos de los turistas relacionados con su adecuada protección:

la oferta de arriendo en viviendas residenciales a turistas deben adoptar una serie de normas ya

existentes relacionadas con la seguridad, la prevención de incendios y la accesibilidad referida a

establecimientos de alojamiento turístico.

Se deben garantizar los derechos de los turistas relacionados con el acceso a información

adecuada y suficiente: la libertad de elección por parte de los consumidores de cualquier

producto o servicio está indisolublemente ligada a la calidad y fiabilidad de la información a

disposición del cliente acerca de dichos productos o servicios.

Se deben garantizar los derechos de los turistas en términos de la calidad básica de la

oferta de alojamiento.

Se deben limitar los efectos sobre la población local residente:

o se deben conceder los mecanismos adecuados y suficientes para controlar la actividad

por parte de los vecinos del inmueble donde se localizan;

o se deben establecer una serie de reglas en el ordenamiento del alojamiento turístico

mediante el establecimiento de prohibiciones tanto para propietarios y huéspedes, tales

como: destinar el establecimiento a otro uso diferente al que se contrató (huéspedes),

realizar actividades que entren en contradicción con los reglamentos residenciales

(propietarios);

o los administradores municipales deberían intervenir en la regulación de esta oferta de

arriendo de viviendas residenciales;

o Para garantizar adecuadamente la seguridad nacional, se debe remitir el registro de

pasajeros, con la información relativa a cada uno de los huéspedes, a los cuerpos de

seguridad del Estado pertinentes, tal como lo hace la industria regulada.

Se debe velar por el cumplimiento de las regulaciones comerciales y tributarias: la gran

mayoría de los propietarios de estos establecimientos están realizando una o varias entregas de

bienes con el fin de obtener ingresos permanentes en el tiempo, por lo que deben ser

considerados como sujetos afectos a IVA.

Se deben cumplir los derechos de los trabajadores: el servicio de alojamiento turístico de

arriendo de viviendas se caracteriza porque la oferta está asociada a propietarios o arrendatarios

particulares que desarrollan esta actividad a título personal, generando reducidos niveles de

empleo., Esta naturaleza “entre particulares” provoca la existencia de un empleo latente,

difícilmente cuantificable pero existente con toda seguridad.