INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE

A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

AGROBANCO -

DATOS TÉCNICOS

VALOR DEL TERRENO : 3.3777 has. US$ 27,021.60 S/. 86,874.44

VALOR EDIFICACIONES : US$ 0.00 S/. 0.00

VALOR OBRAS COMPLEMENT. : US$ 0.00 S/. 0.00

VALOR DE REPOSICIÓN : US$ 27,021.60 S/. 86,874.44

VALOR COMERCIAL : 1.00 US$ 27,021.60 S/. 86,874.44

VALOR DE REALIZACIÓN : 0.80 US$ 21,617.28 S/. 69,499.56

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN : US$ 0.00 S/. 0.00

OTROS

TIPO DE CAMBIO US$ : 3.215 SOLES SBS /26/03/18

DATOS GENERALES

CLIENTE : BANCO AGROPECUARIO

PROPIETARIO(S) : BANCO AGROPECUARIO

SOLICITANTE : BANCO AGROPECUARIO - AGROBANCO

UBICACIÓN REGISTRAL : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR

MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO

7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA

UBICACIÓN IN SITU : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR

MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO

7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA

TIPO DE INMUEBLE : TERRENO RUSTICO

USO : DESOCUPADO

FECHA DE VALUACIÓN : 26 DE MARZO DE 2018.

INFORME DE VALUACIÓN DE PREDIO RUSTICO,

A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

I. DATOS GENERALES

1.1 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Finalidad : El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y

Valor de Realización del inmueble en el mercado, de acuerdo a la

Resolución S.B.S. Nº 11356-2008.

Instrucciones

Recibidas

: Recibimos por encargo del Banco Agropecuario, las

instrucciones para realizar la valuación del inmueble.

Informe de la

Labor Realizada

: La Inspección Ocular se efectuó el 26 de marzo de 2018, sin

contratiempos mayores, se contó con documentación del inmueble

proporcionada por el Banco y señalada en el Acápite VI.

1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Registral : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA

In Situ : PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA

1.3 DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE Terreno rustico desocupado, que se ubica rodeado de predios colindantes, no cuenta con

servidumbres o acceso hacia la carretera de servicio del canal Magdalena, para sacar la

producción agrícola.

Hay comentarios por los vecinos colindantes, de que el predio no cuenta con el área física que

certifica la partida registral Nº 02276467, que es de 3.3777 has., esta información se tiene que

verificar con el levantamiento topográfico oficial

El predio no presenta cultivo en este momento, se aprecia rastrojos de cultivos anteriores de

campañas agrícolas anteriores, también se observa redes de energía eléctrica que pasan por el

predio, cuenta con noria artesanal de 8 mts., de profundidad, esta edificación se encuentra

abandonada sin mantenimiento la cual no será considerada como referencia de valor en el

presente informe de valuación.

FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR

26 de marzo de 2017.

CARACTERISTICAS Y DETALLES DE UBICACIÓN

DESCRIPCION : Datos del Predio

Unidad Catastral Nº 66058,

Codigo de Predio 7_6509285_66058

Centroide E : 650721

Centroide N : 9288114

Predio PAVO REAL

Sector MAGDALENA PAYPAY

Distrito Jayanca

Provincia Lambayeque

Departamento Lambayeque

ÁREA INSCRITA PARTIDA Nº 02276467 OFICINA REGISTRAL CHICLAYO

Área Terreno : 3.3777 has.

1.4 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE TIERRAS

La naturaleza de los suelos es de Textura Franco –arenosa, libre de pedregrosidad, buen

drenaje, por lo general mecanizable, sin presencia visible de sales. La Topografía ligeramente

plana responde a prácticas de remoción y fertilización del suelo de naturaleza aluvial, según el

Reglamento Nacional de Tasaciones en su Artículo III.A.06, son terrenos de CLASE A, los

cuales mantienen condiciones agrologicas, que permiten la plantación de cultivos

estacionarios

1.5 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

El predio se riega con agua de gravedad, a través del canal Magdalena, que proviene del rio

La Leche, complementado en épocas de estiaje con agua del subsuelo, que provienen del pozo

tipo noria instalado en el predio de 8.00 mts., aproximadamente de profundidad, que en la

actualidad se encuentra en mal estado

1.6 ELEMENTO DE TRABAJO / MANO DE OBRA / FORMA DE EXPLOTACION

En el predio se trabaja con maquinaria agrícola y mano de obra, especializada que existe en la

zona la cual está calificada para los cultivos instalados en el predio, la forma de explotación

del predio es el sistema empleado es con maquinaria y personal del lugar.

1.7 ACCESIBILIDAD

Se toma como acceso inicial la ciudad de Batangrande, por carretera asfaltada desde el parque

principal, a la altura de la comisaria de la Policia, se sigue carretera a motupillo, se gira a la

izquierda a la altura del caserio tres puentes, se sigue trocha carrozable con dirección al

puente San Lucas, se pasa y se sigue hasta el canal Magdalena, se toma carretera de servicio

hasta llegar a la altura del predio.

1.8 ZONAS AMBIENTALES SENSIBLES O DE RIESGOS

El predio no presenta riesgo, solo el acceso que es por el rio La Leche, en épocas de fenómeno

del Niño, no se puede pasar

1.9 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

El dominio de la propiedad es a favor de BANCO AGROPECUARIO., inscrito en la Partida

N° 02276467, de los Registros Públicos – Oficina Registral de Chiclayo

GRAVÁMENES

En la Partida 02276467, no presenta gravamen.

OBSERVACIONES

El Predio Agrícola como está abandonado, sin guardianía, hay indicios de invasión.

1.10 DOCUMENTACION

Partida Nº 02276467,, RR.PP. – Oficina Chiclayo.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR

Se realizó la visita del inmueble, se verifico la ubicación, estado y conducción, se contó con

garantías personales para realizar dicha inspección, obtuvimos la localización por las

coordenadas obtenidas de la base de datos de COFOPRI.

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de

determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características

similares.

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde

a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y

toma de muestras fotográficas. Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S.

Nº 11356-2008 y el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Resolución Ministerial N°

172-2016- Vivienda.

3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Nº DESCRIPCIÓN PRECIO, US$ REFERENCIA

1

US$. 185,000.00, Es

un terreno de sembrío agrícola de 11.00 has., ideal para cultivos, de agro exportación, cuenta con abastecimiento de agua y plan de riego ya que está a cabecera de canal de agua,.

US$ 16,818.18/has No Inc. IGV

llamar al 978382532 https://ferrenafe.olx.com.pe/vendo-cerca-de-

11-hectareas-de-terreno-agricola-a-filo-de-canal-de-agua-pitipo-ferrenafe-iid-994799777

2

US$. $ 600,000.00,

Terreno en Venta en Batangrande, 100 HA EN BATANGRANDE, VENDO 100 HA EN BATANGRANDE, IDEAL PARA SEMBRAR UVA, MAIZ, CAÑA, YUCA, TDO CULTIVO.CUENTA CON 4 NORIAS , ARROJAN AGUA 4 ,3, 2,2 Y HAY OTRAS NORIAS

US$ 6,000.00/has No Inc. IGV

JULIO CÉSAR DÍAZ ALDANA - 074238202 979607071

https://www.laencontre.com.pe/inmueble/c48956

3

US$. 144.300.00, El

terreno se encuentra a la margen izquierda de la carretera Pítipo-Batangrande pasando el Canal Taymi, detrás del cementerio de Pítipo, la corriente eléctrica pasa recorriendo la carretera, primero de un área de 19.3704 Has de UC Nº 110638, el segundo de un área de 19.6318 Has de UC Nº 110639, los 02 suman 39 Has;

US$ 3,700.00/has No Inc. IGV

Contacto: Nicanor Salazar Beleván Teléfono: 979405855

http://www.doomos.com.pe/de/79132_terrenos-virgenes-para-cualquier-cultivo.html

4

US$. 29,300.00

Vendo tereno agricola 5 hectareas para todo tipo de cultivo con agua de pozo tubular el terreno es apto para sembrar ,cebolla,maiz.menestras,papaya ,

US$ 5,860.00/has No Inc. IGV

Cualquier informacion llamar al rpm #861827 0

979471851 http://peru.bienesonline.com/ficha-agricola-

venta-pitipo-ferrenafe_AGV7862.php?utm_source=casas.mit

ula.pe&utm_medium=referral

US$. TOTAL US$ 32,378.18/4 VALOR PROMEDIO US$ 8,094.545/has

(*) NOTA: son terrenos rústicos de la misma zona, con las mismas características agrologicas que se están ofreciendo en la web, para encontrar el valor del terreno, el valor promedio es US$. 8,094.545/has., redondeando US$. 8,000.00, valor estimado para este informe de valuación.

3.4 SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas

son las más razonables para determinar el valor del bien.

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

a. Valor de Terreno (VT) De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna un

Valor Unitario de Terreno en el siguiente cuadro:

ÁREA (has) US$ / has VT

Terreno Rustico 3.3777 8,000.00 27,021.60

TOTALES 3.3777 US$ 27,021.60

VALOR DEL TERRENODESCRIPCIÓN

b. Valor de la Edificación (VE)

No presenta

c. Valor de Obras Complementarias (VOC)

VOC = EDIF. X VUE (1-P/100)

No se considera

d. Valor de Reposición del Inmueble (VR)

VR = VT + VE + VOC + VPP + VEM

VT. TOTAL

Predio Rustico 27,021.60 27,021.60

TOTALES

DESCRIPCIONVE.

0.00

VALOR DE REPOSICION EN US$

US$

VOC

0.00

e. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de

reposición calculado refleja en la actualidad el valor comercial del inmueble, luego

VR x FM TOTAL

Predio Rustico 27,021.60 1.00 27,021.60 27,021.60

TOTALES 27,021.60 US$ 27,021.60

DESCRIPCIÓNVALOR COMERCIAL

VRFACTOR

MEJOR.

SON: VEINTISIETE MIL VEINTIUNO CON 60/ DOLARES AMERICANOS

4.2 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S.B.S.

Nº 11356-2008.

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría

recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está,

descontando los castigos y cargos por conceptos indicados en el punto 3.4. Las deducciones

aplicables son de 20% del valor comercial, luego:

DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%

- Depreciación durante la ejecución : 4.00%

- Mantenimiento : 2.00%

SUB TOTAL : 8.20%

- Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo

prudencial de 180 días y estableciendo que a la

fecha en el mercado la oferta es mayor que la

demanda para este tipo de inmuebles

consideramos un ajuste en el valor para cualquier

fin.

: 11.80%

TOTAL : 20.00%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

Nota: El Banco considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un

Valor de Realización Final.

DESCRIPCIÓNVALOR

COMERCIAL

DEDUCC.

100%-20%

VALOR DE

REALIZACIÓN

Predio Rustico 27,021.60 80% 21,617.28

TOTALES 27,021.60 US$ 21,617.28

SON: VEINTIUN MIL SEISCIENTOS DIECISIETE CON 28 / DOLARES AMERICANOS

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

- La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas

vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de

los documentos proporcionados por el solicitante, ni por los vicios ocultos que pueda tener el

predio rustico.

- Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 26 de marzo del 2019.

- El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de

Realización Final.

-

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito complementada

con datos de nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.

- Copia de la Partida Registral Nº 02276467 de los RR.PP. de Chiclayo.

26 de marzo de 2018.

VISTAS FOTOGRAFICAS DEL PREDIO RUSTICO

UBICACIÓN DEL PREDIO RUSTICO

PREDIO UC. Nº 66058, UBICACIÓN RURAL EN EL SECTOR MAGDALENA PAYPAY, VALLE LA LECHE, CODIGO DE PREDIO 7_6509285_66058, DISTRITO JAYANCA