INFORME DE VALUCIÓN DE EDIFICACIÓN DE 7 NIVELES

GRUPO N° 01 – INTEGRANTES:

CORONEL DÁVILA, VÍCTOR ANDRÉSDÁVILA ZAVALETA, CATHERIN MARCIA

IRIGOÍN BUSTAMANTE, IDELSONPERALTA VÁSQUEZ, VÍCTOR RAÚL

TASACIÓN COMERCIAL Y REGLAMENTARIA DE EDIFICIO MULTIFAMILIAR

JULIO 2013

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

Docente: Ing. Emilio de la Rosa Ríos


CONTENIDO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA......................................................................................................................................... 3

1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO...............................................................................................3

1.2 NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN................................................................................3

1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA................................................................................3

1.4 FECHA DE A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACION.....................................................................................3

1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR....................................................................................................................... 3

1.6 UBICACIÓN............................................................................................................................................................. 3

1.7 LINDEROS Y PERÍMETRO.....................................................................................................................................3

1.8 ÁREA DEL TERRENO............................................................................................................................................ 4

1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.....................................................................................................4

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO................................................4

1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS.................................................................................5

1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN................................................................................................................. 6

1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN.............................................................................................................6

1.15 SERVIDUMBRES................................................................................................................................................. 6

1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL............................................................................................6

1.17 OBSERVACIONES.............................................................................................................................................. 6

2. VALUACIÓN REGLAMENTARIA..............................................................................................................................7

2.1 VALUACIÓN DEL TERRENO................................................................................................................................ 8

2.2 VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES................................................................................................................ 8

2.3 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLeMENTARIAS..........................................................................................11

2.4 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES..................................................................................11

2.5 ANEXOS................................................................................................................................................................ 12

2.6 FOTOGRAFÍAS..................................................................................................................................................... 13

UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”


INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE EDIFICACIÓN MULTIFAMILIAR 7 NIVELES



MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO

FERNANDEZ RODRIGO JOSE MARCO

1.2 NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN

FERNANDEZ RODRIGO JOSE MARCO

1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA

Determinar el Valor Reglamentario y Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la solicitante.

En la presente valuación se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por RMNº 469-99-MTC/15.04 de fecha 10/12/99, efectuándose por método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno.

1.4 FECHA DE A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACION

Noviembre del 2013.

1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

Noviembre del 2013.

1.6 UBICACIÓN

AV. Sesquicentenario (Ex Santa Victoria) N° 570, Urb. Santa Victoria, distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque, bajo el Régimen de Propiedad exclusiva y Propiedad Común.

1.7 LINDEROS Y PERÍMETRO

La forma geométrica del terreno es rectangular de 10m de frente por la AV. Sesquicentenario N° 570, 21m de costados derecho e izquierdo y 10m de fondo colindantes a otros lotes.

Primer Piso:Por el frente colinda con la AV. Sesquicentenario N° 570.Por el costado derecho entrando, colinda con los aires de AV. Sesquicentenario N° 572 en una longitud de 21 ml., por el costado izquierdo, entrando, colinda con los aires de AV. Sesquicentenario N° 570 en una longitud de 21 ml., por el fondo, colinda con las unidades 30 y 31 de la calle Los Álamos.

Segundo al séptimo Piso:

Por el frente, colinda con los aires delanteros en línea quebrada de 5 tramos que suman 11.5m y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 2.95m, voltea a la derecha, sigue el segundo tramo que mide 1.0 m, voltea a la izquierda, sigue el tercer tramo que mide 3.30m, voltea a la izquierda, sigue el cuarto tramo que mide 0.50m, voltea a la derecha y finaliza con el quinto tramo que mide 3.75m.



Por el costado derecho, entrando, colinda con Propiedad de terceros, en línea recta de 18.85 m y por el costado derecho, colinda con Propiedad de terceros, en línea recta de 18.35 m.

1.8 ÁREA DEL TERRENO

El área del terreno es de: 210 m2

NIVEL ÁREA CONSTRUIDA ÁREA LIBREPRIMER 145.30 m2 64.70 m2

SEGUNDO 143.63 m2 66.37 m2

TERCERO 143.63 m2 66.37 m2

CUARTO 143.63 m2 66.37 m2

QUINTO 143.63 m2 66.37 m2

SEXTO 143.63 m2 66.37 m2

SEPTIMO 126.70 m2 8.30 m2

AZOTEA 8.30 m2 201.70 m2

TOTAL 998.50 m2 681.50 m2

1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Este predio está destinado según la NORMAL M.P.P como se muestra en el siguiente cuadro.

ZONIFICACION CORREDOR COMERCIALUSOS VIVIENDA MULTIFAMILIARDENSIDAD NETA 850 hab/HaCOEFICIENTE DE EEDIFICACION 4.9AREA LIBRE 30%ALTURA MAXIMA 20 m – 7 PISOSRETIRO MINIMO FRONTAL 3 mESTACIONAMIENTO 1 cada 100 m2AREA DE TERRENO 998.50 m2

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

El inmueble ubicado en la AV. SESQUICENTENARIO N° 570 se encuentra en el distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque, esta zona consolidada cuenta con vías vehiculares pavimentadas con pavimento flexible, veredas, redes públicas y domiciliaras de agua y desagüe, servicios de teléfono, electricidad, esta se encuentra a vías secundarias como, calle los rosales, calle los álamos.

1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

Se trata de una edificación de 7 niveles más azotea, donde se plantean 01 local comercial, 5 departamentos tipo flat y 01 dúplex y una azotea común: los cuales presentan la siguiente distribución:

PRIMER PISO: El edificio presenta 2 ingresos independientes, siendo uno de ellos peatonal que nos conduce al hall de ingreso, ascensor y escalera de evacuación que nos conduce a los pisos superiores, jardín y baño para guardián y el segundo ingreso vehicular para los estacionamientos.



TIENDA: Zona de atención, deposito, medio baño.

SEGUNDO PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa al tercer piso, vestíbulo y hall.

DPTO 201: Tipo Flat , Sala - Comedor, Baño visita, cocina, bar, lavandería, dormitorio de servicio, baño de servicio, pasadizo, dormitorio 01 con Walking closet y baño incorporado, dormitorio 02, dormitorio 03, estudio y baño familiar.

TERCER PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa al cuarto piso, vestíbulo y hall.


CUARTO PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa al quinto piso, vestíbulo y hall.


QUINTO PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa al sexto piso, vestíbulo y hall.


SEXTO PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa al séptimo piso, vestíbulo y hall.DPTO 601: Tipo Flat , Sala - Comedor, Baño visita, cocina, bar, lavandería, dormitorio de servicio, baño de servicio, pasadizo, dormitorio 01 con Walking closet y baño incorporado, dormitorio 02, dormitorio 03, estudio y baño familiar

SEPTIMO PISO: Llega ascensor, escalera de evacuación y continúa a la azotea, vestíbulo y hall.DPTO 701: Tipo Dúplex , Sala - Comedor, Baño visita, cocina, bar, lavandería, despensa, escalera interior que conduce a la azotea, pasadizo, dormitorio 01 con Walking closet y baño incorporado, dormitorio 02, Terraza y baño familiar.

AZOTEA: Llega ascensor, escalera de evacuación, vestíbulo y hall y azotea común.DPTO 701: Tipo Dúplex, llega escalera, azotea, dormitorio de servicio, lavandería y medio baño.

1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

CIMENTACIÓN: Zapatas corridas c/viga, a manera de Te invertida ELEMENTOS ESTRUCTURALES: Albañilería portante de ladrillo tipo IV (f´c=130 kg/cm2). MUROS Y COLUMNAS: Placas de concreto (e=10 a 15 cm), albañilería armada, ladrillo o similar

con columna y vigas de amarre de concreto armado. TECHOS Y COBERTURAS: Aligerado o losas de concreto armado horizontales. PISOS Y CONTRAPISOS: Parquet de 1ra., lajas, cerámica nacional, loseta veneciana 40x40 cm,

piso laminado. CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado. CARPINTERIA DE PUERTAS, VENTANAS: Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta.



VIDRIOS: Vidrio tratado transparente (3). PINTURAS: Uso de pintura lavable (Látex). BAÑOS: Baños completos (7) nacionales con mayólica o cerámico nacional de color. INSTALACIONES SANITARIAS: De tipo empotrado, con servicio de agua y desagüe. INSTALACIONES MECANICAS Y ELECTRICAS: Sistemas de bombeo de agua potable,

ascensor, teléfono, agua caliente y fría.

1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

El año de inauguración del edificio completo: julio del 2010.Por lo que la edificación tiene una antigüedad de 3 AÑOS APROXIMADAMENTE.

El edificio multifamiliar y comercio tiene tres años en uso, las instalaciones sanitarias, eléctricas, aparatos sanitarios, grifería, cerrajería se encuentran operativos y en buen funcionamiento. E n general el estado de conservación del edificio es BUENO.

1.15 SERVIDUMBRES

No corresponde

1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

El inmueble se encuentra inscrito favor de los propietarios en la Partidas Nº S 11680042 y 11680043 de la Oficina Registral de Chiclayo.

1.17 OBSERVACIONES

No requerido



TASACIÓN REGLAMENTARIA

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (ART. I07): El nombre de tasación o valuación reglamentaria, cuando los valores utilizados en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terreno y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

2.0.- VALUACIÓN REGLAMENTARIA

2.1 VALUACIÓN DEL TERRENO

El valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano establecido y aprobado por la Dirección Nacional de urbanismo (Publicado por SATCH, plano anexo), para el terreno ubicado en Av. Sesquicentenario N° 570 con un solo frente a la vía pública, además aledaño al óvalo Francisco Bolognesi es S/.164/m2.

Frente: 10 m Triple cuadrado del frente: 300m2

Fondo : 21m Área Total: 210m2

VT= (210 m2)* (s/.164/m2)+ (90 m2)*(0.5*s/.164/m2)VT= S/. 41, 820.00

2.2 VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES



De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y a los valores /m2 de construcción de edificaciones en el cuadro de valores Unitarios de Edificaciones para la Costa, vigente desde el 01 al 31 de julio del 2013 se estima un valor unitario de la edificación.

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN – D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación (VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.

D = (P / 100) x AT x VUEEl valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:

VE = AT x VUE [1-(P /100)]

ÁREA TECHADA POR PISO:

VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIÓN:

CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIÓN

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR M2 DE AREA TECHADA

MURO S Y COLUMNAS 187.67TECHOS 166.79PISOS 78.93PUERTAS Y VENTANAS 68.49REVESTIMIENTOS 51.73BAÑOS 44.02INSTA.ELECT. Y SANITARIAS 178.28TOTAL 775.91

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

ANTIGÜEDAD (en años)

Material Estructural Predominante

Estado de Conservación

PORCENTAJE

3 Años LADRILLO BUENO 8 %

CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR NIVELES.


NIVEL AREA CONSTRUIDAPRIMER 145.30 m2SEGUNDO 143.63 m2TERCERO 143.63 m2CUARTO 143.63 m2QUINTO 143.63 m2SEXTO 143.63 m2SEPTIMO 126.70 m2AZOTEA 8.30 m2TOTAL 998.50 m2


D = (P / 100) x AT x VUE

NIVEL AREA TECHADA (m2)

VALOR UNITARIO (S/. /m2)

% DEPRECIACIÓN (s/.)

1 145.3 775.91 8 9019.1782 143.63 775.91 8 8915.5163 143.63 775.91 8 8915.5164 143.63 775.91 8 8915.5165 143.63 775.91 8 8915.5166 143.63 775.91 8 8915.5167 126.7 775.91 8 7864.624

AZOTEA 8.3 775.91 8 515.204

CÁLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO POR NIVEL.

VSN = AT x VUE

NIVEL AREA TECHADA(m2)

VALOR UNITARIO (s/. /m2)

VALOR SIMILAR NUEVO (s/.)

1 145.3 775.91 112739.7232 143.63 775.91 111443.9533 143.63 775.91 111443.9534 143.63 775.91 111443.9535 143.63 775.91 111443.9536 143.63 775.91 111443.9537 126.7 775.91 98307.797

AZOTEA 8.3 775.91 6440.053

FINALMENTE DETERMINAMOS EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE).VE = VSN – D

NIVEL VALOR SIMILAR NUEVO (s/.)

DEPRECIACIÓN (s/.)

VALOR DE EDIFICACIÓN

1 107292.717 8583.417 S/. 98,273.542 106059.552 8484.764 S/. 97,144. 043 106059.552 8484.764 S/. 97,144.044 106059.552 8484.764 S/. 97,144.045 106059.552 8484.764 S/. 97,144.046 106059.552 8484.764 S/. 97,144.047 93558.067 7484.645 S/. 85,693.44

AZOTEA 6128.903 490.312 S/. 5,613.70

VALOR DE LA EDIFICACIÓN TOTAL S/. 675,300.86

2.3 VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Entre las diferentes instalaciones complementarias tenemos:

Obras complementarias Descripción de materiales Und Metrado Pu (s/.) Valor



Ascensores

Se tiene un ascensor, el cual tiene como soporte a muros de concreto armado f'c = 210 kg/cm2, el ascensor es del tipo electromecánico. De dos puertas. Sube y baja en todo el edificio

und 1 S/. 180,000.00 S/. 180, 000.00

Sistema de alarmas

Entre los sistemas de alarma tenemos: detector de humo o calor, sirena sonora en caso de activarse estas alarmas, el sistema se encuentra en los 7 pisos

área 998.5 S/. 8.34 S/. 8,327.49

Sistema de bombeo de agua

uenta con un sistema de bombeo de cisterna subterránea y tanque elevado con una capacidad de 7200 lt y 2500 lt respectivamente además dos electrobombas de 1.50 hp c/u

und 1 S/. 10,000.00 S/. 10,000.00

Estacionamiento

Cuenta con tres estacionamientos en la parte inferior del edificio son de 16 m2 cuadros aprox. cada uno

área 3 S/. 1,200.00 S/. 3,600.00

TOTAL S/. 201,927.49

Estado de la edificación bueno

años de antigüedad 3 años

Valor de P= 5%

VALOR DE LA DEPRECIACION = (P/100)*VSN (valor similar nuevo)

Por lo tanto el valor de D será = S/. 10,096.37

Valor de las obras complementarias será VOC = S/. 191,831.12

2.4 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

RESUMEN GENERAL DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA

PRECIO EN NUEVOS SOLES (S/.)

VALUACIÓN DEL TERRENO (VT) 41, 820.00VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (VE) 675,300.86

VALUACIÓN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) 191,831.12VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) 908,951.99



2.5 ANEXOS

No necesario

2.6 PANEL FOTOGRÁFICO

VISTA COMEDOR



VISTA SALA

VISTA COCINA

DORMITORIO SIMPLE



BAÑO COMPLETO

2.7 BIBLIOGRAFÍA Y LINKOGRAFÍA

- REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONE DEL PERÚ, SETIEMBRE 2012.- http://www.satch.gob.pe/informacionTribNoTrib/impuestoPredial/legislacion.php - http://www.ibr.edu.pe/cliente/autoaprendisajes/pdf/CAD%20TECNICAS%20TASACION%20UNIDAD

%20IV.pdf.


INFORME DE VALUCIÓN DE EDIFICACIÓN DE 7 NIVELES

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