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Informe del Mercado De Locales Comerciales
Resumen ejecutivo
Abril 2013
2013
aguirrenewman.com
Locales Comerciales
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1. INTRODUCCIÓN………..………….……………………………….……….………….……….……….……..3
2. CONCLUSIONES……………………………………………………………………....………….……….......4
3. PERSPECTIVAS…………………………………………...……………………………………….……….......8
4. COYUNTURA GLOBAL DEL MERCADO……...……………………………….………...……...10
10.
22 de julio de 2008
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
INDICE DE CONTENIDO
Abril 2013
Estudio del Mercado Locales en Madrid y Barcelona
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
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1.- Introducción En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales
comerciales en ejes “high street” se analizan las principales variables que han afectado a
este mercado en las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga durante el año 2012 así
como las perspectivas de evolución para el año en curso.
El objeto del presente informe es analizar las características principales de la evolución
del mercado de locales comerciales durante el año 2012. Al igual que en años anteriores,
el contexto macroeconómico ha condicionado el comportamiento del mercado comercial,
originando una importante caída en las ventas en el comercio minorista. Se ha observado
a lo largo del año un comportamiento diferencial entre los mejores ejes comerciales y el
resto. Mientras los primeros mantienen tasas de disponibilidad ajustadas, una demanda
activa por parte de operadores comerciales y una estabilización de las rentas de alquiler,
los ejes comerciales peor posicionados siguen mostrando incrementos en la
disponibilidad, ajustes en las rentas y un escaso interés para la demanda.
El informe está organizado en 7 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del
mercado en 2012 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado,
evolución del mercado de locales en Madrid, Barcelona y Málaga, comparativa nacional e
internacional de rentas en zonas “high street” y análisis del mercado de inversión.
Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta
a las siguientes preguntas:
¿Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso?
¿Cuáles son los ejes que presentan mayor volumen de oferta disponible?
¿Se mantendrá la tendencia bajista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses?
¿Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión?
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2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe:
Mercado de Madrid
• Como en años precedentes, a lo largo de 2012, se ha observado un
comportamiento heterogéneo de los precios de alquiler en las diferentes zonas
analizadas. Continúa el ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses,
aunque de menor intensidad que en periodos anteriores. Los ajustes de rentas en
zonas prime comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo
de corrección en precios esté en su fase final. Destaca la calle Gran Vía, que un año
más muestra el incremento en precios de alquiler más relevante del mercado.
De media, los ejes prime han ajustado desde sus niveles máximos de 2009 un
6,2%. Los ejes secundarios muestran un ajuste conjunto desde niveles máximos de
los años 2008-2009 de aproximadamente un 30%, mientras que los comerciales
ajustan un 11,5%.
La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha continuado
aumentando en los últimos 12 meses, situándose de media en el conjunto de los
ejes analizados, en el 6,7% frente al 5,7% del año anterior. El incremento ha sido
generalizado en las tres categorías de ejes analizados (prime, comerciales y
secundarios), siendo especialmente relevante el incremento en aquellos ejes
menos representativos (comerciales y secundarios). Los ejes “prime”, a pesar de
haber visto incrementada su disponibilidad, han mostrado un mejor
comportamiento.
La calle Preciados por primera vez en los últimos años presenta disponibilidad
en su tramo más comercial. Este hecho da una idea de la complicada situación del
mercado de locales comerciales.
En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, (en base a las
peticiones de espacio recibidas), se mantiene la tendencia clásica del mercado de
Madrid en la que el sector de “hostelería” es la actividad comercial más activa. El
38% de las peticiones de espacio registradas se corresponden con esta actividad.
Las peticiones de espacios para la actividad de “moda y complementos” ocupan el
segundo lugar representando un 18% del total.
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El análisis de las superficie demandadas permite observar una fuerte
concentración de la misma en locales pequeños (menos de 200 m2) que han
representado el 82% del total peticiones frente a una media del 70% en los últimos
5 años. El crecimiento de demandas en este rango de superficie responde a una
mayor demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva
actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena. El interés se
centra principalmente en locales pequeños y ejes comerciales de segundo nivel
ante los menores costes que implica la explotación los mismos.
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Mercado de Barcelona
• Siguiendo la tendencia iniciada en 2011, durante el año 2012 se ha producido en el
mercado de Barcelona una estabilización generalizada de los precios de
alquiler. En líneas generales, los descensos en las rentas de alquiler en los
últimos 12 meses han sido de menor intensidad que en periodos anteriores. Parece
por tanto, que los ajustes de rentas en los ejes comerciales de la ciudad de
Barcelona comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo
de corrección en precios esté en su fase final.
• La tasa de desocupación en el mercado de Barcelona se ha incrementado
ligeramente desde el 2,8 % hasta el 4,2%. Prácticamente todas las calles analizadas
en el presente informe han visto incrementada su disponibilidad. Por zonas, se
observa que las calles que pertenecen a la zona prime mantienen una tasa de
desocupación media del 3,78% ligeramente por debajo del 4,60% de las calles
ubicadas en los ejes secundarios.
• El análisis de los sectores de comerciales más activos (en base a las nuevas
aperturas en 2012) muestra que un año más ha sido la actividad de “moda y
complementos” la que mayor número de aperturas ha supuesto con un 39,7% del
total. El sector “servicios” (bancos, telefonía, tintorerías, peluquería, farmacia,…)
ha supuesto el 19,6% de las nuevas aperturas y “hostelería” un 16,2%.
El 74% de las demandas se concentra en locales pequeños, por debajo de
los 200 m². Esto supone un importante incremento en esta tipología de locales
frente a la situación de años precedentes en los que las peticiones de esta tipología
de locales no supera de media el 50%. Al igual que en el caso de Madrid este
incremento de peticiones en este rango de superficies responde a una mayor
demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva
actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena. El interés se
centra principalmente en locales pequeños y ejes comerciales de segundo nivel
ante los menores costes que implica la explotación de los mismos.
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Mercado de Inversión
El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales ha sido
de aproximadamente de 700 MM€. Asimismo, ha existido un importante volumen
de oferta de locales comerciales en inversión en mercados secundarios, donde es
muy complicado establecer el nivel final de transacciones realizadas, ante la
dispersión y opacidad del mercado.
Un año más el producto “sale & leaseback” de entidades financieras, que
empezó a mostrar signos de agotamiento en el año 2011, ha significado un
importante impulso para el mercado (72% volumen de inversión).
El inversor privado sigue siendo el principal protagonista del mercado de
locales (100% del volumen de inversión). Inmobiliaria Carso (Carlos Slim) con
más del 60% (428 MM€) del volumen de inversión y Pontegadea, con la
adquisición del Flagship de Apple en Barcelona, 80 MM€, han sido los principales
actores en 2012.
El mínimo ajuste en rentas registrado en las zonas Prime, en comparación con
otros mercados inmobiliarios, como el de oficinas o residencial, hace de los locales
comerciales situados en el eje Prime el producto más demandado por los
inversores.
La tasa de rentabilidad en ejes prime se ha situado en torno al 5,50%. Los
precios en ubicaciones prime se han mantenido respecto al año pasado.
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3.- Perspectivas El consumo privado volverá a contraerse en 2013, según la totalidad de los
analistas de mercado, afectando de lleno a las ventas en el comercio minorista y a
la facturación de los operadores comerciales. No obstante, la gran mayoría de los
operadores ya han renegociado sus rentas y adaptado la dimensión de sus redes a
la actual situación del mercado en un proceso iniciado en los años 2008-2009, lo
que hace su situación actual más sostenible desde el punto de vista económico-
financiero.
Se mantendrá la tendencia observada durante 2012 en cuanto a precios,
disponibilidad e interés por parte de los operadores comerciales. Se espera que se
sigan acentuando las diferencias entre los mejores ejes comerciales y el resto de
inmuebles no integrados en este grupo.
Habrá importantes oportunidades en el mercado para usuarios que podrán
acceder a ubicaciones en unos niveles de precios a los que antes no
podían, o en las que antes no había oferta disponible. Grandes operadores
comerciales, tanto nacionales como internacionales tendrán mayores opciones.
No se debe olvidar que desde el inicio de la crisis económica han aprovechado esta
circunstancia para entrar en España numerosas marcas internacionales.
Se deberá observar el efecto que la finalización de los contratos de renta
antigua tenga sobre la oferta de locales comerciales en el mercado, especialmente
en aquellas zonas más comerciales. Igualmente, es importante mencionar los
efectos que puede tener sobre la disponibilidad el cierre de sucursales bancarias
por parte del sector financiero. En algunos casos se trata de locales bien ubicados,
con fachadas amplias, instalaciones nuevas o semi-nuevas y superficies en línea
con las necesidades de la demanda.
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Mercado de Inversión
Durante el año 2013 la actividad se centrará en los mercados prime de las
grandes ciudades. El exceso de producto en localizaciones secundarias, con unas
condiciones de venta (obligado cumplimiento, garantías,…) en muchos casos no
adaptadas a la demanda de inversión actual, seguirá penalizado este mercado de
inversión.
La tasa de rentabilidad exigida por los inversores se verá incrementada en
las localizaciones más secundarias, si bien, en los ejes “prime” se
mantendrán estable.
La escasez de financiación y el coste de la misma dificulta la actividad inversora
para el inversor institucional. Será un año más el inversor privado el que mayor
presencia inversora muestre.
Las operaciones de “sale & leaseback”, seguirán estando presentes en el
mercado, si bien, en menor media ante la finalización de muchos de los procesos
en marcha en los últimos años y ante el riesgo que supone el cierre de sucursales
en el que está inmerso el sector financiero.
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4.- LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO
La economía española ha seguido mostrando una elevada debilidad en 2012, reflejada en
una evolución del Producto Interior Bruto (PIB) que muestra crecimientos negativos
desde el cuarto trimestre de 2011. En el conjunto del año 2012 el ajuste del PIB se ha
situado en un 1,4%. La importante desaceleración de la economía española es
consecuencia de la contracción de la demanda interna (consumo por parte de las
administraciones públicas, empresas y hogares), que no está pudiendo ser compensado
por un mejor comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios, ni
por el turismo. Durante el año 2013, según la mayor parte de los analistas de mercado, la
economía mantendrá un crecimiento negativo en niveles similares al 2012. Este nuevo
descenso en el crecimiento económico será consecuencia del mal comportamiento del
consumo interno, lo que afectará directamente al resultado operativo en el comercio
minorista.
Producto Interior Bruto. PIB. (%)
Fuente: INE
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PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%)
El mercado de trabajo ha mostrado un deficiente comportamiento a lo largo de 2012 con
importantes incrementos en el número de parados. La situación de contracción
económica en la que va a estar inmersa la economía durante el año 2013 seguirá
afectando de lleno al mercado de trabajo en forma de un incremento en la tasa de paro.
No obstante, se observa una estabilización en el proceso de destrucción de empleo en el
sector privado, mientras que el ineludible ajuste de las finanzas públicas mantiene en
descenso el número de puestos de trabajo del sector público.
Tasa de Paro (%) / Población Activa / Población Ocupada
5%
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20%
25%
30%
10.000
12.500
15.000
17.500
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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Activos Ocupados Tasa de Paro
Fuente: INE
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No obstante, se han producido avances importantes en el año 2012. Cabe destacar la
reforma del sistema financiero que ha transformado de lleno la situación de partida,
concentrándose la actividad en 14 entidades. Por otro lado, mediante diferentes decretos
se ha incrementado la obligación de dotar provisiones a las entidades financieras por la
exposición al mercado inmobiliario, creándose en última instancia una sociedad
(SAREB), en la que aquellas entidades financieras que han sido intervenidas o han sido
ayudadas por el Estado, han transferido la mayoría de sus activos/deuda inmobiliaria. De
esta manera el riesgo inmobiliario de las entidades financieras queda, en principio,
“controlado”.
Otra reforma significativa llevada a cabo durante el año 2012, ha sido la reforma fiscal.
Esta ha supuesto el incremento de los impuestos sobre las rentas y de los impuestos
indirectos con el fin de alcanzar el objetivo fiscal acordado con Bruselas. Esta reforma
está afectando de manera relevante al consumo ante la menor capacidad económica que
genera en las familias. Finalmente, la reforma laboral ha flexibilizado el mercado de
trabajo acercándolo a los modelos europeos, facilitando el despido en el actual contexto
aunque previsiblemente mejorando la contratación en los periodos de crecimiento
económico.
Se mantiene una elevada incertidumbre sobre la situación futura de la economía. Las
tensiones financieras, las dudas sobre la consecución del objetivo de consolidación fiscal
y la complejidad que está suponiendo la toma de decisiones por parte de la UEM, invitan
a la cautela en las perspectivas para 2013. Se mantiene la necesidad de alcanzar acuerdos
en la UEM, que ayuden a resolver definitivamente la crisis de deuda en Europa y limiten
las tensiones existentes.
Previsión Crecimiento PIB 2013 (%)
-1,1
-1,4
-1,1
-1,3-1,2 -1,2
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-1,4 -1,4
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Fuente: INE
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Tal y como se ha mencionado anteriormente, el mal comportamiento de la economía
española está relacionado con la evolución del consumo interno, tanto por parte del
sector público, como de las empresas y las familias. Es el comportamiento del consumo
de los hogares-familias el que más interesa al mercado de locales comerciales. Siguen
siendo varios los factores que limitan el comportamiento del consumo de las familias y
consecuentemente el gasto en comercios ya sea en calle o en centros comerciales. Entre
estos factores cabe destacar:
Elevada tasa de paro, que se mantendrá en crecimiento en 2013.
Reducción en la remuneración de los asalariados. Crecimientos de sueldos por
debajo de IPC, supresión de pagas extras o recortes salariales, incremento de la
presión fiscal, etc.
Efecto precaución de aquellos que aun teniendo capacidad de gasto deciden no
consumir y ahorrar ante las negativas perspectivas y falta de confianza en el
futuro.
Proceso de desapalancamiento de los hogares españoles después del fuerte
endeudamiento asumido en el periodo 2000-2007. Esto supone para los hogares
destinar recursos económicos al pago de la deuda y, por lo tanto, reducir su
capacidad de consumo.
Los siguientes gráficos presentan la evolución de los principales indicadores de consumo,
los cuales muestran un importante retroceso del mismo en los últimos 12 meses:
• Evolución consumo final de los hogares: El tercer trimestre del año
(último dato conocido) ha supuesto el sexto descenso consecutivo en el consumo
de los hogares. Los factores nombrados anteriormente están afectando de
manera muy profunda a los ingresos de las familias y consecuentemente a su
capacidad de gasto. En el último trimestre del año El gasto en consumo final de
los hogares ha acelerado su decrecimiento de manera muy considerable, en línea
con el ajuste en la remuneración de los asalariados, principal recurso de los
hogares para enfrentarse al gasto en consumo y el incremento de los tipos del
IVA que se produjo en septiembre.
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Evolución Consumo de los Hogares. Variación Interanual (%)
• Índice de Confianza del Consumidor: Índice realizado a partir de una
encuesta a consumidores y que valora dos elementos, a) la situación actual de la
economía familiar, de la economía española y del empleo, respecto a la que
existía seis meses antes, y b) sus expectativas al respecto para los próximos 6
meses. El ICC puede tomar valores que oscilan entre 0 y 200. Por encima de
100, indica una percepción positiva de los consumidores y por debajo de
100 una percepción negativa.
El último ICC, correspondiente al mes de enero, muestra un importante
incremento consecuencia de una mejor valoración de la situación actual como
por un incremento de las expectativas. A pesar de esto, el ICC se sitúa hoy más de
12 puntos por debajo del obtenido hace un año y en niveles cercanos a los
observados en 2009.
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Indicador de Confianza de los Consumidores
• El Índice de comercio al por menor (según modo de distribución)
(gráfico 3), muestra la evolución del comercio al por menor, es decir, la
evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista en
España. Se desglosa por modo de distribución entre empresas unilocalizadas (un
único local), pequeña cadena (menos de 25 locales), gran cadena (25 o más
locales) y gran superficie (local con superficie superior a 2.500 m²). En términos
generales, en 2012 las ventas en comercio minorista han ajustado un 6,8%
respecto a 2011 (-10,2% en € constantes). Durante el año 2012, la media de las
ventas tiene una variación negativa respecto a 2011 en todos los modos de
distribución (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas, grandes cadena y
grandes superficies). Grandes cadenas muestra el menor descenso con 4,4%,
mientras que los otros tres modos de distribución han sufrido ajustes superiores
al 11%. Han sido las pequeñas cadenas, aquellas con menos de 25 locales
abiertos, los que mayor ajuste han mostrado con un 13,8%.
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INDICADOR CONFIANZA DEL CONSUMIDOR SITUACIÓN ACTUAL EXPECTATIVAS
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Índice de Comercial al por menor (Modo de distribución).
Variación Anual (%)
• Un año más los modos de distribución que más han visto afectado su nivel de
ventas han sido las pequeñas cadenas (menos de 25 locales) y las empresas
unilocalizadas. Las posibilidades del pequeño empresario de adaptarse a una
contracción económica tan profunda y larga en el tiempo son más limitadas. En
el caso de la empresa unilocalizada, su carácter familiar permite una adaptación
menos traumática en cuanto a salarios y horarios de trabajo que en el caso de las
pequeñas cadenas. Estas dos tipologías de empresas se han visto además
especialmente perjudicadas por las dificultades de acceso a financiación, algo
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Grandes Cadenas Grandes Superficies
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2008 2009 2010 2011 2012
Empresas Unilocalizadas Pequeña Cadena
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menos problemático para las grandes cadenas y grandes superficies dada su
posición de fuerza como grandes corporaciones a nivel internacional.
Si se analiza el Índice de comercio al por menor por grupos de venta, se
observa como en todas las categorías de productos, las ventas han ajustado a lo
largo de 2012, siendo especialmente relevante la evolución de las ventas en
“equipamiento del hogar” donde el ajuste ha sido superior al 10%. Es el grupo de
gasto de “alimentación” el que ha ajustado en menor medida en los últimos 12
meses, aproximadamente un 2,5%.
Índice de Comercial al por menor (Grupos de Venta).
Variación Anual (%)
-20,00
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5,00
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
General del comercio minorista Alimentación
Equipo personal Equipamiento del hogar
Otros Bienes
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T +34 91 319 13 14 ·
F +34 91 319 87 57
BARCELONA
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F +34 93 419 23 24
MÁLAGA
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