INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN · ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN MAESTRÍAENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "Evaluación de lossoportes técnicos convencionales utilizados para depreciarla construcción" TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIAE INDUSTRIAL PRESENTA: ARQ. RAFAEL ACEVES PRECIADO ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL PORLA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORMEALACUERDO RVOE SEP N. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003. GUADALAJARA. JALISCO. JUNIO 2006
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"Evaluación de los soportes técnicos convencionales utilizados para depreciar la construcción"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E
INDUSTRIAL PRESENTA:
ARQ. RAFAEL ACEVES PRECIADO
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO
RVOE SEP N. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.
GUADALAJARA. JALISCO. JUNIO 2006
Agradecimientos
> A Dios, por haberme permitido culminar una etapa más en mi vida,
esperando retribuir con honorabilidad y profesionalismo en el campo laboral
> A mi esposa Rosalía y a mis hijos Rosalía, Rafael y Diego, por aguantar
fines de semana sin poder compartir momentos familiares como ellos
hubieran querido. Gracias por su apoyo, los quiero
> A mi Madre por haber sido la mejor guía en la orientación de mi vida, con
profundo agradecimiento, amor y respeto
> A Gaby y Eva mis compañeras y amigas, por su apoyo durante y al término
de la maestría. Gracias por su amistad
> Al Arq. Juan Manuel Bravo Armejo, por su apoyo incondicional, sus
atinados consejos y por su amistad.
> A los profesores, por su disposición de trasmitir sus conocimientos
> A mis compañeros, por su paciencia, tolerancia y amistad, a todos y cada
uno de ellos, gracias
índice
¿ ¡ ¿ ¡ . ^ ¿ ¿ ^ á s S l s ^ S S S i l j i á *"<te> .
Introducción 1-4 Capítulo I - Monografía de la valuación inmobiliaria 1 1 Antecedentes 5-6 1 2 Problemática 7-10 Capítulo II - Construcción del marco teórico 2 1 Estado del conocimiento 11-13 2 2 Voces autorizadas 14-39 2 3 Avalúos inmobiliarios 40-42 Capítulo EQ - Confrontación, evaluación y ponderación 3 1 - consideraciones del análisis de las condiciones previas 43 -4 5 IV Resultados 46-47 Conclusiones 48 Anexos 49-87 Bibliografía 88-89
Introducción
INTRODUCCIÓN 8 j ü L I D 1 E C ¿\
Toda vez que formamos parte del desarrollo y crecimiento de las ciudades, no
podemos ser ajenos a las particularidades especificas del contexto urbano y en
ese sentido, el mercado inmobiliario es factor primordial en la planeación de
cualquier localidad.
Ahora bien, ante ésta perspectiva ¿cuáles son las características generales del
mercado inmobiliario?
Surgen de la necesidad de satisfacer una demanda respecto a un genero
determinado -habitacional, comercial, industrial...... Sin embargo, las
implicaciones propias de los bienes raíces, requieren de un conocimiento pleno
en la materia sabedores de su repercusión en el ámbito comercial de la
transacción de los inmuebles.
"Las transacciones en bienes raíces no tienen la misma visibilidad que las
transacciones en los mercados accionarios; las transacciones de propiedades
inmobiliarias son menos frecuentes, menos visibles y a menudo toman lugar a
puerta cerrada. Además, aunque algunas de estas transacciones sean visibles,
esto no es suficiente para hacer una lectura precisa de los diferentes sub-
mercados ya que el mercado inmobiliario es muy fragmentado'".
Dominique Achour
Si bien es cierto, en la comercialización de los inmuebles el mercado representa
un peso especifico en el valor de venta, más inclusive en él genero habitacional,
empero, en la conformación del bien cada parte es representativa -terreno,
construcción- del valor final.
1 ACHOUR, Dominique. "Opacidad del Mercado". En: Bienes raíces con aplicaciones a la economía Mexicana. Grupo Noriega Editores. México. 1992. p. 9.
1
El presente texto, aborda los casos y cosas de las técnicas establecidas para
depreciar las construcciones determinando los parámetros conducentes para su
valoración mediante la comparación de los modelos encontrados para tal efecto.
Asimismo, el transmitir y compartir conocimientos nos retroalimenta, además de
ser un incentivo en la preparación y búsqueda de nuevas formas de ser y hacer
de la valuación inmobiliaria.
Por ello, pretende ser más que un texto de apoyo en la materia, una invitación a
transitar innovando en esta ardua labor de la actividad valuatoria.
Hoy en día, es palpable el avance teórico-práctico en materia de valuación,
siendo una especialidad cuan importante en la sociedad por lo que representa
en términos cuantitativos y cualitativos las inversiones inmobiliarias, que a la
vez, redundan en la conservación, consolidación e incremento del patrimonio
familiar.
De allí, la trascendental relevancia de llevar a cabo la valuación de bienes
inmuebles concientes del papel que jugamos en la sociedad al determinar el
justo valor de sus propiedades. Para ello, en la práctica de la valuación, se han
desarrollado técnicas de soporte del valor de acuerdo a las características
particulares inmersas en la conformación del bien edificado -terreno,
construcción, productividad, mercado....-
En materia propiamente de la construcción, se han establecido modelos2 que
reflejan una depreciación mediante el uso y aplicación de ecuaciones
aritméticas, que contemplan entre otros factores: la edad y el estado de
conservación, sin embargo, en ese sentido, su aplicación se da conforme al
criterio de cada valuador.
2 Ross y Heidecke, Kuentzle.- Han implementado modelos para depreciar las construcciones mediante ecuaciones aritméticas.
2
Asimismo, el tomar en consideración el estado de conservación de los bienes
edificados, se justifica en la ponderación del valor, ya que como lo cita Marqués:
"....no podemos igualar en valores dos propiedades similares y de igual
antigüedad, cuando una de ellas tiene un permanente servicio de mantenimiento
y la otra un absoluto estado de abandono"3. Así también, en los parámetros
utilizados por Heidecke, "quien introduce el concepto de depreciación por estado
de conservación y aconseja aumentar las depreciaciones calculadas por
cualquiera de las fórmulas...., en porcentajes que ponderan el estado de
mantenimiento y conservación"4; la clasificación y porcentajes establecidos
aducen a la perspectiva particular del valuador respecto al inmueble a valuar
para su "correcta" aplicación.
Esta situación, llega a generar discrepancias considerables en el valor neto de
reposición5 con repercusión directa en el valor final del bien edificado en
beneficio o detrimento de los propietarios.
Por ejemplo: partiendo de la premisa que de acuerdo al estado de conservación
de las construcciones, les corresponde un porcentaje para depreciarlas,
independientemente de su edad y las consecuentes particularidades del mismo
-proyecto, superficie....-, se contrata a tres valuadores para la valuación de una
finca: uno considera un estado de conservación "normal, con una depreciación
del 2.52 %"; otro lo considera "regular con una depreciación del 8.09 %"; y el otro
considera que requiere de "reparaciones sencillas con una depreciación del
18.01 %"6
3 MARQUÉS, Tapia, Mario R. "El estado de conservación como factor de depreciación". En: Criterios metodológicos para ¡a valuación de inmuebles urbanos, tomo I: Fundamentos de Valuación Inmobiliaria. Apuntes. México. 2000. p. 30. "ídem. 5 Ibidem.. "Principales conceptos en la valuación de inmuebles", p.15. "Valor Neto de Reposición.- Es el valor que tiene un bien expresado en términos monetarios a la fecha del dictamen, con base en las condiciones físicas en que se encuentra de acuerdo a su edad, estado de conservación y grado de obsolescencia respecto a otros bienes más avanzados; en otras palabras, después de aplicarle los deméritos correspondientes por concepto de depreciacicón Física y Tecnológica (pudiendo ser ésta Funcional o Económica). *Ibidem. "El estado de conservación como factor de depreciación", p. 30.
3
De tal forma, estaríamos hablando de una diferencia del 5.57 % y del 15.49 %,
con relación al primero que se refleja en el valor de las construcciones.
Así también sucede con los criterios para determinar las expectativas de vida útil
de las construcciones7 y el uso de las técnicas empleadas para depreciarlas por
su vida consumida8.
Dado lo álgido y escabroso que representa la aplicación de las técnicas
empleadas para depreciar las construcciones con incidencia directa en el valor
de los inmuebles, es menester de todo aquel profesionista dedicado a la
valuación de bienes raíces, aportar en la instrumentación de mecanismos que
permitan el desarrollo eficaz en la materia.
En la práctica profesional de la valuación, nos hemos desarrollado en un marco
referencial teórico práctico, sí con avances importantes, pero con las limitaciones
propias que trae consigo su uso y aplicación conforme a los criterios
establecidos, en donde la apreciación de cada valuador representa un papel
fundamental, en la determinación de los valores manifestados.
Es por ello, que estableceremos los parámetros utilizados para depreciar las
construcciones, evaluando y comparando los modelos encontrados, permitiendo
de esta manera, facilitar el uso de las técnicas empleadas para tal fin.
7 Ibidem "Vida probable de las construcciones " p 24-25 8 Ibidem "Métodos de depreciación" p 26-34
4
Capítulo I.- Monografía de la valuación inmobiliaria
C I i r I B L I Q T r p A
CAPÍTULO I.- Monografía de la Valuación Inmobiliaria L - *-•' A
1.1 ANTECEDENTES
Cabe hacer un alto en el camino y reflexionar sobre el quehacer de la valuación
inmobiliaria remontándonos al precepto inicial de su concepción.
"...Jos primeros trabajos de valuación inmobiliaria en forma técnica, se iniciaron
a fines del siglo pasado, exclusivamente con fines de tributación predial cuando
se establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México".
Los estudios valuatorios posteriores, correspondieron a la fijación de
garantías en los primeros créditos hipotecarios concedidos en ese entonces.
Desde esa época, se definen claramente los propósitos de esta disciplina
que dan origen a los primeros criterios en la expedición de los avalúos o
dictámenes valuatorios unos, con fines meramente impositivos y catastrales y
otros, basados en las garantías inmobiliarias que requerían las instituciones,
tanto públicas como privadas
Cabe señalar, que los procedimientos de valuación seguían las normas
establecidas por el Catastro del Departamento del Distrito Federal, pero con un
criterio comercial, es decir, con valores que debían reflejar las realidades del
mercado inmobiliario prevaleciente en la localidad'6.
Podemos apreciar la aplicación de la valuación bajo dos perspectivas
significativas en sus distintos campos de actuación; uno "con fines de tributación
predial" y el otro, "basado en las garantías inmobiliarias". Asimismo, en la
valoración comercial, los valores pretendidos debían reflejar "las realidades del
mercado inmobiliario", lo cual, ha permitido la búsqueda de criterios y normas
para la formulación de los dictámenes de valor, por parte de los organismos
involucrados10.
9 LUIS, Javier. "Introducción". En: Apuntes: Valuación Inmobiliaria. México. 1990. p. 1-2. 10 Las direcciones de los Catastros de las distintas entidades y la Comisión Nacional Bancaría en su tiempo, respectivamente.
5
"En México, la formación del valuador se ha dado generalmente bajo la
tutela de un valuador experimentado y de reconocido prestigio.
Tradicionalmente se ha considerado como un profesional autodidacta,
que requiere del conocimiento de varias disciplinas y aunque esta especialidad
se ha dado principalmente en las diversas ramas de la ingeniería (civil,
mecánica, química, textil, industrial) y en la arquitectura; a la fecha no existe
reconocimiento por parte de la Dirección General de Profesiones.
Todo ello, ha originado que diversos organismos y entidades que
requieren de la participación de los valuadores para el cometido de su función,
emitan disposiciones técnicas y administrativas que regulen la práctica de esta
actividad, tanto en los criterios y metodologías que deben aplicarlos valuadores
en la emisión de sus dictámenes, como en los requisitos que deben reunir las
personas que aspiren a contar con el reconocimiento de alguna autoridad en
particular"11.
De allí, la preocupación de profesionalizar la práctica de la valuación, normando
e innovando procesos, técnicas y/o métodos de valuación, que al día de hoy,
han culminado inclusive, con la implementación de postgrados en la materia que
propician la investigación en sus diferentes ámbitos de participación con la
conducente acreditación por parte de la Dirección General de Profesiones12.
Por lo que debemos contribuir al desarrollo y crecimiento de la valuación
inmobiliaria, a través de la profesionalización de todos y cada uno de los
involucrados en sus diversos campos de actuación con repercusión directa en la
valoración de los bienes raíces, siendo menester del profesional en la valuación,
adentrarse en el arduo camino de la investigación, con la intencionalidad de
siempre encontrar algo que redunde en beneficio de la comunidad.
11 LUIS, Javier Ibidem. "Perfil del valuador". p. 17-18. 12 Vía cédula profesional de: "Especialidad en valuación inmobiliaria"
6
1.2 PROBLEMÁTICA
Se ha dado una evolución considerable en cuanto a los aspectos técnicos
valuatorios: física y/o directa, productividad, mercado; cada cual con su grado
específico de importancia en la determinación del valor comercial.
Ahora bien, en lo que respecta a las construcciones, se han adoptado modelos
para depreciarlas13 susceptibles de inferir factores en beneficio o detrimento del
bien edificado al libre albedrío del valuador en turno, generando con ello, por un
lado, el riesgo de otorgar valores bajos y/o altos a las construcciones y por otro,
siendo lo más lamentable, la desconfianza de los clientes quienes depositan en
ellos, valga la redundancia, toda la confianza para encontrar el valor justo a sus
bienes inmuebles que representa a la postre, su patrimonio familiar.
Si bien es cierto, el hablar de aspectos numéricos en el contexto de la valoración
de las construcciones, conlleva a clasificar y ponderar adecuadamente los
materiales, expectativas de vida útil y su estado de conservación14 tratando de
englobarlos de la manera más apropiada con las particularidades conducentes
de cada caso, pretendiendo con ello, encontrar los factores acordes a su
realidad, sin embargo, no obstante el conocimiento y destreza del valuador, no
deja de ser subjetiva en mayor o menor grado su valoración, por lo tanto,
durante la presente investigación se pretende comprobar la siguiente hipótesis:
1. Las técnicas de valuación utilizadas para depreciar las construcciones
mediante ecuaciones aritméticas; infieren valores subjetivos cuando la
estimación de su vida útil y el estado de conservación denotan
deficiencias en las consideraciones respectivas para su aplicación.
13 MARQUÉS, Tapia, Mario R. Ibidem, p. 26-34 14 En la valoración de la edificación se contempla además de la calidad de los materiales; su resistencia, y durabilidad en condiciones óptimas de uso, por lo tanto, el mantenimiento adecuado en tiempo y forma, alarga la vida de las construcciones.
7
2. La expectativa de vida de las construcciones es especulativa respecto a
su vida real, cuando existen carencias en la ponderación de los
materiales.
La direccionalidad de este trabajo estará orientado hacia la: "definición de los
parámetros a utilizar para depreciar las construcciones, evaluando, comparando
y/o ponderando los modelos existentes para el mismo objeto, permitiendo de
esta manera, facilitar el uso de las técnicas aritméticas empleadas para tal fin".
De allí, esquematizo de forma conceptual el objeto de estudio en el marco
integral de la presente investigación.
r Ross y Heklecke
*• KuenzKe
r Edad r Edo. De
^ conservación r Superficie *• Proyecto r Materiales
Bajo ese tenor, la metodología a seguir se desarrollará de la siguiente manera:
En primer termino, partimos de la construcción del marco teórico, permitiendo
así, conocer, interpretar y evaluar lo que se ha dicho en materia de valuación
inmobiliaria y específicamente lo referente a las técnicas reconocidas para
depreciar la construcción.
8
Conccptualizacion Identificar
í Ponderar
4 Incidencias
Modelos de valuación para depreciarlas
construcciones
fím
Factores: Edad / conservación m2. Superficie: COS y CUS Características del Proyecto
Técnicas
Determinar
1 Variables
Vida útil 4 -
Para el desarrollo del presente estudio, consideramos conveniente involucrar a
los profesionistas en la materia, con la finalidad de ponderar con objetividad los
parámetros utilizados para depreciar las construcciones. De esta manera, los
referentes teóricos nos marcarán los lineamentos del objeto de estudio.
De allí, que el trabajo, se centrará en la investigación etnográfica15 del objeto de
estudio, conceptualizado desde la perspectiva referencial de Bertely Busquéis
María en: "conociendo nuestras escuelas"16 En donde lo define como una
orientación epistemológica17 que se mueve en distintos niveles de
reconstrucción, incorpora diferentes enfoques interpretativos y se inicia a partir
de la inscripción e interpretación de subjetividades.
Por lo tanto, se construirá mediante la inscripción de la información con base en
la observación, pretendiendo:
• Construir inferencias y conjeturas18.
a Sistematizar categorías empíricas19.
Q Dialogar con los conceptos teóricos de otros autores.
a Producir el texto.
Su configuración será a partir de la triangulación permanente de tres tipos de
categorías:
1. Sociales.- Representaciones y acciones sociales inscritas en los discursos y
prácticas lingüísticas de los actores.
15 Etnografía.- Parte de las ciencias humanas que se dedica a la descripción y clasificación de las razas. Aplicable en este caso: a la descripción y clasificación de sucesos. Tomado del diccionario enciclopédico ilustrado Larousse. Quinta edición, tomo 1,2 y 3. México. 1992. p. 330. 16 BERTELY, Busquets, María. "Construcción de un objeto etnográfico". En: Conociendo nuestras escuelas. Ed. Paídos. México. 2000. pp. 63-93. 17 Epistemología.- Estudio filosófico de la ciencia que abarca la metodología.... Tomado del diccionario enciclopédico ilustrado Larousse. Quinta edición, tomo 1,2 y 3. México. 1992. p. 306. 18 Inferir.- Sacar una consecuencia de una cosa. Conjetura.- Opinión basada en apariencias, en probabilidades. Ibidem, p. 445 y 197 respectivamente. 19 Categorías.- Según Aristóteles, cada una de las nociones más generales. El lugar y el tiempo son categorías. En la crítica de Kant, cada una de las formas del entendimiento a saber cantidad, cualidad, relación y modalidad. Empírica. -Que se apoya exclusivamente en la experiencia y la observación y no en una teoría. Ibidem, p. 163 y 293 respectivamente.
9
C I i r ite.- Se aesprenclerrtle la rasiórr'enl^ 2. Del interprete.- Se desprenden "tie la fasiórr'ernfe su propio horizonte
significativo y el del sujeto interpretado.
3. Teóricas.- Producidas por otros autores, relacionadas con el objeto de
estudio en construcción.
Del interprete incorpora ^ Teóricas (voces autorizadas)
tlvaclón
Sociales (Especialistas en la materia) Lectura e interpretación de avalúos
Todo ello, mediante el involucramiento de los profesionales de la valuación a
través del conocimiento de los métodos empleados para depreciar las
construcciones en la práctica valuatoria, mediante la lectura e interpretación de
sus avalúos inmobiliarios y entrevistas en su caso.
Para tal efecto, se presentará el diagnóstico y evaluación, entre otras cosas,
mediante:
• Gráficas
a Comentarios
• Bosquejos
a Anexos.-Avalúos
10
Capítulo II.- Construcción del marco teórico
CAPÍTULO II.- Construcción del marco teórico
2.1 ESTADO DEL CONOCIMIENTO
Para dar inicio al estudio, se parte del conocimiento general del tema, en donde
el primer planteamiento que nos hacemos, es: ¿porqué hacer el avalúo de un
inmueble?
"El factor más importante en la comercialización de un bien raíz es situar
correctamente su precio de venta, ya que de éste depende prácticamente el
éxito de la operación.
Con un precio adecuado, que contemple condiciones reales de oferta y
demanda, así como condiciones físicas, políticas y económicas, podremos tener
la fuerza y contundencia para comercializar eficientemente un bien raíz.
Es posible afirmar que existe demanda para todo bien, aunque esto
depende fundamentalmente de que el precio sea adecuado. Encontrar el precio
adecuado de algo, implica conocer su valor. El principio detrás de todo ello es
que nadie está dispuesto a pagar más del valor de lo que para él tiene un bien,
aunque, como es bien sabido, las personas valoran las cosas de manera
diferente. ¿Cómo determinar, entonces, el valor de un inmueble?....
La fórmula es recurrir a las técnicas y criterios reconocidos y que han
dado resultados exitosos a través del tiempo. Principalmente, éstos son:
1. Cálculo por avalúo físico
2. Cálculo por capitalización de ingresos
3. Comparación de mercado'20
En lo concerniente al "Cálculo por avalúo físico", este lo conforma
sustancialmente la suma de los valores encontrados del terreno y la
construcción, siendo de vital importancia, emplear las técnicas adecuadas para
determinar su justo valor, es allí, donde adquiere un valor agregado la utilización
del enfoque idóneo que nos permita valorar y ponderar las características
20 VALLES, Septién, José Manuel. Caneino Castillo, Luis A. "¿Por qué haca- el avalúo de un inmueble?. En: El negocio de bienes raices en México. Real Estate Education Company. Chicago, E.U. p. 3.
11
particulares de las partes que conforman el bien a valuar, siendo el objeto de
estudio en nuestro caso: la depreciación de las construcciones.
Empero, en el mercado inmobiliario dependiendo su genero, será más
representativo un criterio u otro en la determinación de su valor. En el genero
habitacional, donde se tienen comparables significativas en un mercado activo,
la "Comparación de mercado" predomina en su valor de comercialización.
Sin embargo, al hablar de comparables en el mercado, implica un análisis
exhaustivo de los factores intrínsecos y extrínsecos de los bienes susceptibles a
homologar21. El valor del terreno en una zona determinada, nos lleva a conducir
el estudio a un análisis residual22, que nos permita valorar y ponderar
adecuadamente los factores con incidencia en el valor de las construcciones.
Asimismo, en lo referente a la "Capitalización de rentas", será predominante en
los inmuebles usufructuados a través de su uso con fines comerciales, en
primera instancia, partir de la productividad del bien en función de su valor físico,
esto es, ver el inmueble como una inversión, la cual debe redituar vía renta,
mediante la aplicación de la tasa pertinente de acuerdo al enfoque respectivo23
utilizado para tal fin.
Por lo tanto, desde esta perspectiva incide nuevamente de manera directa el
valor del terreno y construcción con la conducente técnica, modelo y/o enfoque
utilizado para su depreciación.
21 Homologar- Reconocer de modo oficial o privado, la conformidad de una técnica de ejecución con las características ñjadas de antemano. En valuación, acción y efecto de ponderar los factores intrínsecos y extrínsecos del bien, para confirmar, corroborar y revalidar su valor. 22 Residual- Parte que queda de un todo. En valuación, acción y efecto de encontrar un valor mediante la descomposición del bien, en el caso de los predios edificados; terreno y construcción. 23 Enfoques de productividad- BRAVO Armejo, Juan Manuel. "Apuntes: La valuación de inmuebles ". México. 1991; LARIOS, González, Carlos S. "Apuntes de capitalización y renta de inmuebles". IMVJ. México. 2001; HERNÁNDEZ, Ruiz, Enrique A. "Apuntes de valuación inmobiliaria". En: Maestría de Valuación Inmobiliaria e Industrial. CMIC. México. 2005.
12
Con base en las apreciaciones señaladas en cada uno de los citados métodos;
podemos destacar la relevancia del valor de las construcciones en el resultado
final del avalúo comercial.
Por ello, es fundamental el conocimiento pleno de lo que contempla en si, las
técnicas utilizadas para depreciar las construcciones.
"La depreciación puede ocurrir por deterioro físico o por obsolescencia. El
deterioro es una pérdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste
ordinario por uso, desintegración, y exposición a los elementos a lo largo del
tiempo. Ejemplos de deterioro pueden ser un techo deteriorado que necesita
tejado nuevo, pintura que se descascara, ventanas agrietadas y otras
manifestaciones físicas que hacen a la propiedad menos deseable para
compradores potenciales. La obsolescencia puede ser funcional o externa.
La obsolescencia funcional es una pérdida de valor causada por deficiencias
dentro de la propiedad, tales como pasillos mal diseñados, deficiente distribución
de habitaciones y presencia de sistemas y aparatos en malas condiciones.
La obsolescencia externa es una pérdida de valor causada por condiciones
negativas fuera de la propiedad, tales como falta de demanda de viviendas en el
área, cambios de uso del suelo o el surgimiento de inconvenientes y peligros y
exposición a contaminantes tales como ruido excesivo, humo y tráfico'24.
Hasta aquí, hemos planteado primicias generales en el quehacer de la
valuación, que nos permitirán ahondar en el marco teórico a partir de los
cuestionamientos derivados de los objetivos particulares trazados, más no por
ello, únicos.
24 WILLIAM, L. Ventólo Jr. Williams, Martha R. "Técnica del cálculo de costos". En: Técnicas del avalúo inmobiliario. Real Estate Education Company. Chicago, E.U. 1997. p. 27.
13
2.2 VOCES AUTORIZADAS
Ahora bien, quienes se han dado a la tarea de implementar instrumentos que
nos permitan depreciar las construcciones mediante modelos aritméticos, de
alguna manera nos invitan a seguir buscando nuevas formas o alternativas de
valorar los bienes edificados, sin embargo, sus estudios y avances en la materia,
han sido fundamentales en el uso y aplicación de los factores que inciden en la
valoración integral de los bienes raíces.
El presente estudio de investigación, conlleva al análisis global de los aspectos
con inferencia en el valor de las construcciones, encontrando para tal efecto, las
siguientes particularidades:
> Número de pisos
> Altura de entrepiso
> Perímetro a superficie
> Edad
> Estado de conservación
> Proyecto
> Superficie
En principio, cabría clasificar la construcción de acuerdo a25:
PULIDO, Raúl J. "Apuntes: Valuación inmobiliaria". MARQUÉS, Tapia Mario R. Ibidem, p. 31.
14
uso
Habitacional
Comercial
Industrial
Otros
-
-
EDAD
i
Moderna
Semi
moderna
Antigua
•
-
4
^
CALIDAD
De lujo
Superior
Media
Económica
-
CONSERVACIÓN*5
i
Nuevo
Bueno
Medio
Regular
Reparaciones
sencillas
Reparaciones medias
Reparaciones
importantes
Daños graves
En desecho
Inservible
-
ELEMENTO DE LA
CONSTRUCCIÓN
Obra aruesa:
Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Azoteas
Bardas
Revestimientos v acabados
Aplanados
Plafones
Lambrines
Recubrimientos especiales
Escaleras
Muebles sanitarios •
Muebles de cocina
Instalaciones
Sanitaria
Hidráulica
Gas
Eléctrica
Complementos
Carpintería
Herrería
Vidriería
Cerrajería
Fachada
Elementos accesorios -
Instalaciones especiales
Ahora bien, con base én las característica propias de la edificación,
ahondaremos en cada uno de los casos mediante la lectura, análisis e
interpretación de las voces autorizadas en la materia, determinando así, el
Factor de Valor de Construcción (FVC)
15
> Factor número de pisos (Fnp)
Al hablar del valor de reposición nuevo, implica cuantificar los elementos
constructivos de acuerdo a la calidad de los terminados y los sistemas utilizados
de manera generalizada, empero, los parámetros empleados para referenciar los
valores por metro cuadrado, contemplan si, la clasificación del valor acorde a
diferenciación de sus acabados y a los señalamientos estructurales de los
edificios en cuanto a la longitud de los claros.
i
En ese sentido, no se ve reflejado el número de niveles de los inmuebles,
debiéndose considerar por el:
"costo de "acarrear" verticalmente los materiales de construcción haciendo uso
de diferentes medios que van desde el tradicional "boteo" sobre los hombros de
peones, malacates, grúas-torre, elevadores y bombeo de concreto.
Otro e/emento que afecta el costo en función del número de pisos, es la
sección de robustez de las columnas.
Se sugiere utilizar 0.2 % por piso adicional a los dos primeros. Por
ejemplo, para un edificio de 10 pisos, el incremento de costo por metro cuadrado
sería:
Fnp=1 + ((np-2) *(0.002)) = 1 + ((10-2) *(0.002)) = 1.016'*7
> Factor de altura de entrepiso (Fae)
Al igual que el punto anterior, este aspecto no es puntual en los parámetros de
valor utilizados en el ámbito de la valuación (BIMSA, PRISMA, Libro Azul....),
siendo necesaria su contemplación, "en razón del mayor costo que implica una
mayor altura de columnas, instalaciones, muros, acabados, ductería y en
general elementos constructivos que son en función de la dimensión de
entrepisos. Se propone utilizar el Fae siguiente:"28
MALDONADO, Mercado, Julio. "Apuntes de valuación Inmobiliaria", En: Maestría de Valuación Inmobiliaria e Industrial. CMIC. México. 2005. 26 ídem.
27 ídem.
16
a) Para aptos y hoteles b) Para oficinas c) Para casas
Entrepiso
2.4 m
2.7 m
3.0 m
3.3 m
3.6 m
3.9 m
Fae
0.96
0.98
Entrepiso
1.00 (base)
1.02
1.04
1.06
3.0 m
3.3 m
3.6 m
3.9 m
4.2 m
4.5 m
0.96
0.98
1.00 (base)
1.02
1.04
1.06
Entrepiso
2.4 m
2.7 m
3.0 m
3.3 m
1.00 (base)
1.02
1.04
1.06
i
> Factor de perímetro a superficie (Fps)
En lo que ve a este factor, pretende ponderar la regularidad del área de
desplante mediante la relación frente-fondo 1:1, partiendo de la implementation forma
beneficia el proyecto
el proyecto independientemente de las implicaciones implícitas por la totalidad
de la superficie edificada. Asimismo, "la regularidad de la planta de un edificio
tiene también sus repercusiones en el costo de la construcción, debido a una
mayor cantidad de fachadas y muros de colindancia."29
Se propone:
Donde:
Fps = 1 + {(IRPE-1)*(FCPE)}
IRPE = Incremento relativo de perímetro = Pr/Pe
Pe = Perímetro estándar o equivalente a un cuadrado
Pr = Perímetro real del edificio que se analiza
FCPE = Factor de costo por perímetro, el cual esta correlacionado
con el área de desplante (AD).
AD (m2)
36
150
250
500
Pe/AD
0.67
0.33
0.25
0.18 I
FCPE
0.15
0.12
0.10 •i
0.08
AD (m2)
1000
1500
10000
Pe/AD
0.12
0.06
0.04
-
FCPE
0.06
0.04
0.03
17
Partiendo de este criterio, podemos intercalar categorías correlacionando el
perímetro con el área de desplante. P n c = P a r t n r rio n e i - í m o t r n a c n n o r f i f - i o AD IRPE incermento relativo de perímetro = PR / PE 1.069601617 1.55
PE perímetro estándar o equivalente a un cuadrado 46.37 32.00 PR perímetro real del edificio que se analiza 49.60 49.60
FPS =1 + ((IRPE-1)*FCPE) 1.0O7395907 1.069561413 FCPEfactor de costo por perímetro, correlacionado con el área de desplante (AD)
AD(m2) LADOPERÍMETRO PE/ADFCPE (pe/adHpefed) «actor de apoyo 36 6.00 24.00 0.666666667 0.1500 0.340068034 0.O300.15 - .1: 60 64 72 75 90 96
100 115.2
120 126
134.40 m2 150 180 192 200 210 230 250 280 300 320 350 380 410 450 480 500
1000 5000
10000 EJEMPLO:
24.00 m
7.75 8.00 8.49 8.66 9.49 9.80
10.00 10.73 10.95 11.22 11.59 12^5 13.42 13.86 14.14 14.49 15.17 15.81 16.73 17.32 17.89 18.71 19.49 20.25 21.21 21.91 22.36 31.62 70.71
100.00
16.80 m
8.00 m
30.98 32.00 33.94 34.64 37.95 39.19 40.00 42.93 43.82 44.90 46.37 48.99 53.67 55.43 56.57 57.97 60.66 6325 66.93 69.28 71.55 74.83 77.97 80.99 84.85 87.64 89.44
126.49 282.84
400.00 ST =
cos = AD =
Relación f:F = f =
F = P =
Relación f:F = f =
P =
0.516397779 0.5
0.471404521 0.461880215 0.421637021 0.40824829
0.4 0.372677996 0.365148372 0.356348323 0.34503278
0.326598632 0.298142397 0288675135 0.282842712 0.276026224 0.263752189 0.252982213 0.239045722 0.230940108 0.223606798 0.213808994 0.20519567
0.197545919 0.188561808 0.182574186 0.178885438 0.126491106 0.056568542
0.04 192.00 m2
0 7 v . f
134.40 m2 2.1 mayor
8.00 m 16.80 m 49.60 m
1 11.59 m 46.37 m
0.1367 0.1353 0.1328 0.1319 0.1284 0.1272 0.1265 0.1241 0.1234 0.1226 0.1216 0.1200 0.1123 0.1097 0.1081 0.1063 0.1029 0.1000 0.0962 0.0941 0.0921 0.0894 0.0871 0.0850 0.0826 0.0810
0.08 0.06 0.04
0.03
0.150268887 n itiftfíttftfífíi U.1DOOOOOO/ 0.195262146 0.2O4786451 0.245029645 0.258418376 0.266666667 0.29398867
0.3O1518295 0.310318344 0.321633887 0.07361642
0 028456235 0.037923498 0.O4375592
0.050572409 0.062846443 0.074096775 0.013936491 0.022042105 0.029375415 0.039173219 0.047786542 0.O55436293 0.064420404 0 070408027 0.052394332 0.O69922564 0.016568542
a1 i U ¿ 3 — 1 « J H V i l C l U V I U l I 1 I C
Fps = AD =
f = total =
1.032778517 11.59 m 8.00 m
19.59 m
0.O133 0.O147 0.O172 0.0181 0.0216 0.0228 0.0235 0.0259 0.0266 0.Q274 0.0284 0.0200.12-.1 0.0077 0.0103 0.0119 0.0137 0.0171 0.0200.1 - .08 0.0038 0.0059 0.0079 0.0106 0.0129 0.0150 0.0174 0.0190 0.0200.08 - .01 0.0200.06 - .0-0.0100.04-.O:
n t , o
0.591693023 0.596C 0.408306977 0.4367
1 1.0327
18
> Factor de edad (Fe)
En este apartado, encontramos diversos modelos empleados para determinar ei
factor de edad aplicable a los inmuebles, mismos que a continuación se
describen e interpretan:
a Distrito Federal 30
Parte de la unidad expresada mediante la división entre el dividendo y el divisor
de la vida probable con la aplicación en el dividendo de dos factores, uno directo
a la vida probable del 0.1 y el otro a la vida útil remanente del 0.9 con la
intención clara y especifica de otorgarle mayor peso a lo que le queda de vida al
bien edificado, de forma tal que si la vida útil remanente es igual a la vida
probable; el factor de edad será igual a 1.
"Fe = [(0.1 *vp) + (0.9*vur)] / vp
Fe = Factor de edad
vp = Vida probable
vur = vida útil remanente = vp-e
e = edad
Para tal efecto, considera la vida probable de las construcciones según sea la
calidad de su edificación:
1. Interés social sin acabados 40 años I
2. Interés social con acabados 60 años
3. Interés medio 70 años
4. Semi lujo 80 años
5. Lujo 90 años »31
La fórmula denota una solución aritmética de primer grado, reflejando la perdida
de su valor mediante una línea recta contraria al comportamiento real de los
bienes edificados, además, cabría la reflexión en cuanto al valor de los factores
asignados para ponderar la depreciación de las construcciones -0.1 y 0.9-.
30 ídem. 31 ídem.
19
v i i <r I 6 L I n T E C A
Fe =
|Edad 0 5
10 15 1 w
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
EDAD 20
Fcator de edad Vida
interés social ¡c/acabados \\ 40j 1
0.8875 0.775
0 6625 0.55
0.4375 0.325
0.2125 0.1
v"P Fe = 90
a Línea recta32
«q i
0.925 0.85
0.775 0.7
0.625 0.55
0.475 0.4
0.325 0.25
0.175 0.1
probable iteres medio
70 i
0.93571429 0.87142857 0.80714286 0.74285714 0.67857143 0.61428571
0.55 0.48571429 0.42142857 0.35714286 0.29285714 0.22857143 0.16428571
0.1
Distrito Federal
semi-lujo |lujo 80i 1
0.94375 0.8875
0.83125 0.775
0.71875 0.6625
0.60625 0.55
0.49375 0.4375
0.38125 0.325
0.26875 0.2125
0.15625 0.1
= [(0.1*vp)+(0.9*vur)] / vp Fe 9
0.1 0.9
•
70.00 63 72
0.8 •
90 1
0.95 0.9
0.85 0.8
0.75 0.7
0.65 0.6
0.55 0.5
0.45 0.4
0.35 0.3
0.25 0.2
0.15 0.1
Factor 0.2 y 0.8
90 1
0.95555556 0.91111111 ft QfifiCfiCC7 w.OOOOOOO i
0.82222222 0.77777778 0.73333333 0.68888889 0.64444444
0.6 0.55555556 0.51111111 0.46666667 0.42222222 0.37777778 0.33333333 0.28888889 0.24444444
0.2
i = [(0.2* vp)+(0.8*vtir)] / vp 18
0.2 0.8
70.00 56 74
0.82222222
"La depreciación es una función lineal de la edad y su representación gráfica
por lo tanto una recta"33
Fe = 1-(e/vp)
Fe = Factor de edad
e = edad
vp = Vida probable
32 MARQUÉS Tapia, Mano R. Ibidem, p. 26-27 31 Ibidem. "Método de la linea recta ". p. 26
20
En donde al dividir la edad entre la vida probable, obtenemos su vida consumida
porcentual y al restarle la unidad, encontramos representado en factor, lo que le
queda de vida a las construcciones.
Edad
Fe = Factor de edad
0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
40 1
0.875 0.75
0.625 0.5
0.375 0.25
0.125 0
63 Vida probable
73 1
0.83333333 0.75
fl RRftRftRR7
0.58333333 0.5
0.41666667 0.33333333
0.25 0.16666667 0.08333333
0
1
Línea recta
80[ 90 1 1
0.92857143 0.85714286 0.78571429 0.71428571 0.64285714 0.57142857
0.5 0.42857143 0.35714286 0.28571429 0.21428571 0.14285714 0.07142857
0
0.9375 0.875
0.8125 0.75
0.6875 0.625
0.5625 0.5
0.4375 0.375
0.3125 0.25
0.1875 0.125
0.0625 0
0.94444444 0.88888889 0.83333333 0.77777778 0.72222222 0.66666667 0.61111111 0.55555556
0.5 0.44444444 0.38888889 0.33333333 0.27777778 0.22222222 0.16666667 0.11111111 0.05555556
0
1
Ahora bien, en lo que ve a estos dos modelos -Distrito federal y Línea recta-,
partiendo de una vida probable de 90 años, se presenta la gráfica ilustrativa de
sus factores de edad.
Factor de edad
•— ---• - — _. - - . - • 7 - J _ - . , . . . _ , _ _ . _ - ^ - . - _ - . _,_
100
Edad
21
Cabe mencionar, que por las atenuantes señaladas respecto a la depreciación
de las construcciones a través de fórmulas aritméticas de primer grado, queda
prácticamente sin uso y aplicación a los bienes edificados.
• Kuentzle 34
"A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida de va for con eí tiempo,
es decir, que la pérdida es menor en los primeros años de la vida del bien y
aumenta con el correr del tiempo, elArq. Jorge Kuentzle estableció una ecuación en i
la cual se tiene en cuenta esto que hemos mencionado, es decir, que la
depreciación se incrementa a medida que pasan los años en forma progresiva.
La representación de la formula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado
que acusa en general valores menores para la depreciación que los de la línea recta
con la que coincide en los extremos, es decir, para el comienzo y el final de la vida
del bien'*5
Fe = 1 -(e/vp)2
Fe = Factor de edad
e = edad
vp = Vida probable
Al ser una ecuación aritmética de segundo grado, refleja la perdida de su valor
mediante una parábola considerándose acorde a la depreciación física de las
construcciones en condiciones normales de uso.
34 Ibidem. "Fórmula deKuenztle". p. 28 35 ídem.
22
Pe =
Edad
Factor de edad Kuentzle 1 Vida probable
Provisional 5
Madera y Lamina
15
Interés social
48 Intermedia
6Q Residencial
75
Residencial de Lujo
80 0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60 65 70 75 80
1 1 0 0.88888889
0.55555556 0
1 0.98914931 0.95659722 0.90234375 0.82638889 0.72873264
0.609375 0.46831597 0.30555556 0.12109375
0
1 0.99305556 0.97222222
0.9375 0.88888889 0.82638889
0.75 0.65972222 0.55555556
0.4375 0.36
0.30555556 0.15972222
0
1 0.99555556 0.98222222
0.96 0.92888889 0.88888889
0.84 0.78222222 0.71555556
0.64 0.5904
0.55555556 0.46222222
0.36 0.24888889 0.12888889
0
1 0.99609375
0.984375 0.96484375
0.9375 0.90234375
0.859375 0.80859375
0.75 0.68359375
0.64 0.609375
0.52734375 0.4375
0.33984375 0.234375
0.12109375 0
a Ross36
El criterio que utiliza Ross prevé al igual que Kuentzle, "valores suaves de la
depreciación al principio de la vida útil del bien, agudizándose luego y
haciéndose muy rápida hacía el final de su vida."37
Fe = 1-[l4*{(e/vp) + (e/vp)2}]
Fe = Factor de edad
e = Edad
vp = Vida probable
"La expresión anterior, es la media aritmética de los valores dados por los
métodos de la línea recta y de Kuentzle."38
' Ibidem. "Método de Ross ". p 28 ' ídem, 'ídem.
23
Fe = Factor de edad Ross 0.5
Edad
Vida probable
Provisional 5
0 1 5 0
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60 65 70 75 80
Madera y Lamina
15 1
0.77777778 0.44444444
0
Interés social
48 1
0.94249132 0.87413194 0.79492188 0.70486111 0.60394965 0.4921875
0.36957465 0.23611111 0.09179688
0
Intermedia 6G
1 0.95486111 0.90277778
0.84375 0.77777778 0.70486111
0.625 0.53819444 0.44444444
0.34375 0.28
0.23611111 0.12152778
0
Residencial Residencial de Lujo
75 1
0.96444444 0.92444444
0.88 0.83111111 0.77777778
0.72 0.65777778 0.59111111
0.52 0.4752
0.44444444 0.36444444
0.28 0.19111111 0.09777778
0
80 1
0.96679688 0.9296875
0.88867188 0.84375
0.79492188 0.7421875
0.68554688 0.625
0.56054688 0.52
0.4921875 0.41992188
0.34375 0.26367188 0.1796875
0.09179688 0
• Catastro de León Guanajuato39
"Los factores de depreciación se determinan en función de la vida útil total, la
antigüedad del inmueble y su estado de conservación; este factor se
obtendrá multiplicando el factor de calificación por el resultado obtenido de
restara la unidad la potencia 1.4 del cociente de la edad entre la vida útil de
la construcción."40
En lo que respecta al estado de conservación de las construcciones, se
ejemplificará su aplicación en cada uno de los modelos referidos a la edad, en el
apartado correspondiente a la determinación del Factor de estado de
conservación (Fee).
Por lo tanto, se expresará la citada fórmula sin considerar por el momento, el
estado de conservación de las edificaciones.
39 Tesorería Municipal de León Guanajuato. "Valuación d e las construcciones". En: Manual de Valuación Catastral. México. 2004. p. 21. 40 Ídem.
24
Fe = 1-(e/vp)14
Fe = Factor de edad
e - Edad
vp = Vida probable
De allí, se obtiene una depreciación similar al criterio de Ross.
re =
Edad 0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60 65 70 75 80
Factor de edad Catastro León 1 Vida probable
Provisional 5 1 0
Madera y Lamina
15 1
0.785202 0.43314467
0
Interés social
48 1
0.9578478 0.88875967 0.80375887 0.70643501 0.59878397 0.48211656 0.35737513 0.22527735 0.08639222
0
Intermedia 60
1 0.96915774 0.91860678 0.85641271
0.785202 0.70643501 0.62107086 0.52979904 0.43314467 0.33152408 0.26831192 0.22527735 0.11468869
0
Residencial Residencial de Lujo
75 1
0.97743308 0.94044555 0.89493889 0.84283486
0.785202 0.72274206 0.65595956 0.58523871 0.51088413 0.46463255 0.43314467 0.35222826 0.26831192 0.18154853 0.09207184
0
80 1
0.979382689 0.94559059
0.904015351 0.856412706 0.803758873 0.746694993 0.68568198
0.621070858 0.553139942 0.510884134 0.48211656
0.408190703 0.331524078 0.252256378 0.170509772 0.086392225
0
Ahora bien, en lo que ve a la vida probable de las construcciones,
Márquez41 cita un ejemplo aplicado a una vivienda moderna de calidad media,
tomando en consideración la calidad y expectativa de vida útil de los materiales
utilizados en la construcción, ponderándolos globalmente de acuerdo a su
participación económica en el valor total de las construcciones.
' MARQUÉS, Tapia, Mario R. Ibidem. "Vidaprobable de las construcciones", p. 24 y 25.
25
Clave
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Concepto
Cimentación
Muros, cadenas y castillos
Trabes y losas
I mpermeabi I izaciones
Pisos
Acabados y recubrimientos
Cancelería
Carpintería
Instalaciones hidráulicas y sanitarias
Instalaciones eléctricas
%
Pintura
Total:
7.05
12.25
10.50
1.67
1.11
29.26
5.62
11.43
11.73
2.53
6.86
100
Vida útil
100
100
100
80
50
50
60
30
30
25
5
Ponderación
7.05
12.25
10.5
1.33
0.55
14.63
3.37
3.43
3.52
0.63
0.34
57.62
"De lo anterior se deduce queja vida útil total ponderada pana las construcción
cuyos datos aparecen en la tabla anterior es de aproximadamente 58 años. Es
conveniente asentar que los porcentajes de participación de los diferentes
conceptos, difieren en función de cada tipo de inmueble; por lo que la vida útil
total de las construcciones es variable de acuerdo con sus características
constructivas.
A continuación se incluye como referencia informativa una tabla de vidas
útiles de diferentes tipos de construcción, como complemento a la información ya
asentada, calculada de acuerdo al procedimiento ilustrado con anterioridad'42
v
42 Ibidem, p. 25
26
Vivienda Unifamiliar:
Provisional
De madera y lámina
Interés social
Intermedia
Residencial
Residencial de lujo
Condominios:
Interés social
Nivel medio
Semi-lujo
Lujo
Años:
5
15
48
60
75
80
Años:
70
85
90
90
Con base en estos señalamientos, a continuación se presentan las gráficas
ilustrativas de la depreciación de la construcción en los modelos de Kuentzle,
Ross y Catastro de León, considerando una expectativa de vida útil de: 48, 60,
75 y 80 años:
1.2 1
0.8 0.6 0.4 0.2
0
i
Factor de edad: 48 años
n • n * -
• -?r-
20 40
Edad
• Kuenztle
• Ross
Catastro León
60
27
Factor de edad: 60 años
'•2i „ 0.8-o S 0.6 a
"• 0.4-
0.2-
' n n • * H * *
" n * •
n%. ' ^
*
0 20 40 60 80
Edad
• Kuenztle
= Ross
Catastro León
1.2
Factor de edad: 75 años
5 0.8 t5 0.6 co «• 0.4
0.2 0
1 r*-f\ ^ • — n • *
ft =_r •_*_
20
r^*** -' * an
40
Edad
60 80
# Kuenztle
«Ross
Catastro León
1.2 J 1 " ^
w 0.8 o "§ 0.6 co
"" 0.4
0.2
0
Factor de edad: 80 años
r ^ r * ^ -
20
^ - ^ 51
40 60
Edad
80
-Kuentzle
Ross
Catatsro León
100
28
Reitero, se aprecia ilustrativamente, una curva conservadora de degradación del
inmueble y análoga en cada una de las expectativas de vida útil consideradas,
reflejando menor castigo el modelo de Kuenztle, sin embargo, el más utilizado
en la practica profesional de los especialistas en la materia, es el de Ross con la
inclusión del factor de estado de conservación de Heydecke.
> Factor de estado de conservación (Fee)
Si bien es cierto, resulta interesante el darse a la tarea de normar un criterio para
la determinación del factor de demérito por edad, más inclusive, cuando el
deterioro en condiciones normales de uso evidencia un depreciación equivalente
a una parábola, en donde se manifiesta menor desgaste al inicio de su vida útil,
conservador en su etapa media, acrecentándose al final del periodo de su
expectativa de vida útil.
En tal virtud, Heydecke43 insta a que se considere además de la edad, el estado
de conservación de las construcciones en la valoración integral del bien
edificado.
"....no podemos igualar en valores dos propiedades similares y de igual
antigüedad, cuando una de ellas tiene un permanente servicio de mantenimiento
y la otra un absoluto estado de abandono.
Heydecke, introduce el concepto de depreciación por estado de
conservación y aconseja aumentarlas depreciaciones, calculadas por cualquiera
de las fórmulas antes mencionadas, en porcentajes que ponderen el estado de
mantenimiento y conservación.
Establece para ello, cinco estados posibles y le asigna a cada uno un
porcentaje de "plus-depreciación" que identifica con la variable "c", como a
continuación se establece:
Ibidem, p. 29-32.
29
ESTADO
1
2
3
4
5
CONDICIÓN
Nuevo o muy bueno
Medio con conservación normal
Reparaciones sencillas necesarias
Reparaciones importantes necesarias
Estado de demolición inservible
DEPRECIACIÓN "c"
0.00 %
2.52 %
18.10%
52.60 %
100.00%
Interpolando se pueden crear estados intermedios. Por lo que en la práctica
común de la valuación se han agregado adiciona/mente otros cinco estados de
conservación...."44
ESTADO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
CONDICIÓN
Nuevo
Bueno
Medio
Regular
Reparaciones sencillas
Reparaciones medias
Reparaciones importantes
Daños graves
En desecho
Inservible
% DEPRECIACIÓN
0.0000 %
0.3200 %
2.5200 %
8.0900 %
18.1000%
33.2000 %
52.6000 %
75.2000 %
86.5000 %
100.0000%
FACTOR
1.0000
0.9968
0.9748
0.9191
0.8190
0.6680
0.4740
0.2480
0.1350
0.0000
De acuerdo con estas condicionantes, se tabula la depreciación de la
construcción en los modelos: Kuentzle, Ross y Catastro León, considerando una
expectativa de vida útil de: 48, 60, 75 y 80 años, así como un estado de
conservación regular.
Ibidem, p. 30-31.
30
Vida Fe y ec = Factor de edad y estado de conservación probable = 48.00 años
Edad Kuentzle Ross Cat. León 0.5 1 0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48
0.9191 0.909127127 0.879208507 0.829344141 0.759534028 0.669778168 0.560076563 0.43042921
0.280836111 0.111297266
0
0.9191 0.86624377 0.80341467 0.7306127
0.64783785 0.55509013 0.45236953 0.33967606 0.21700972 0.08437051
0
0.9191 Estado de conservación ( c ) : 0.88035791 Regular =0.9191 0.81685901 0.73873478 0.64928442 0.55034234 0.44311333 0.32846348 0.20705241 0.07940309
0
Vida Fe y ec = Factor de edad y estado de conservación probable = 60.00 años
(Edad |Kuentzle |Ross (Cat 0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60
0.9191 0.912717361 0.893569444 0.86165625
0.816977778 0.759534028
0.689325 0.606350694 0.510611111 0.40210625
0.330876 0.280836111 0.146800694
0
0.9191 0.87761285 0.82974306 0.77549063 0.71485556 0.64783785 0.5744375
0.49465451 0.40848889 0.31594063
0.257348 0.21700972 0.11169618
0
León 0.5 1 0.9191 Estado de conservación ( c ) :
0.89075287 Regular =0.9191 0.84429149 0.78712892 0.72167915 0.64928442 0.57082623
0.4869383 0.39810326 0.30470378 0.24660548 0.20705241 0.10541037
0
31
Fe y ec = Factor de edad y estado de conservación Edad Kuentzle ¡Ross |Cat
0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60 65 70 75
0.9191 0.915015111 0.902760444
0.882336 0.853741778 0.816977778
0.772044 0.718940444 0.657667111
0.588224 0.54263664
0.510611111 0.424828444
0.330876 0.228753778 0.118461778
0
0.9191 0.88642089 0.84965689
0.808808 0.76387422 0.71485556
0.661752 0.60456356 0.54329022
0.477932 0.43675632 0.40848889 0.33496089
0.257348 0.17565022 0.08986756
0
León
Vida probable = 75.00 años
0.5 1 0.9191 Estado de conservación ( c ) :
0.89835875 0.8643635
0.82253833 0.77464952 0.72167915 0.66427223 0.60289243
0.5378929 0.46955361 0.42704378 0.39810326 0.32373299 0.24660548 0.16686126 0.08462323
0
Fe y ec = Factor de edad y estado de conservación edad Rúentele |Ross Cat
0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 55 60 65 70 75 80
0.9191 0.915509766 0.904739063 0.886787891 0.86165625
0.829344141 0.789851563 0.743178516
0.689325 0.628291016
0.588224 0.560076563 0.484681641 0.40210625
0.312350391 0.215414063 0.111297266
0
0.9191 0.88858301 0.85447578 0.81677832 0.77549063 0.7306127
0.68214453 0.63008613 0.5744375
0.51519863 0.477932
0.45236953 0.3859502
0.31594063 0.24234082 0.16515078 0.08437051
0
León
Regular =0.9191
Vida probable = 80.00 años
0.5 1 0.9191 Estado de conservación ( c ) :
0.90015063 0.86909231 0.83088051 0.78712892 0.73873478 0.68628737 0.63021031 0.57082623 0.50839092 0.46955361 0.44311333 0.37516808 0.30470378 0.23184884 0.15671553 0.07940309
0
Regular =0.9191
A continuación se presentan la gráficas ilustrativas de las depreciaciones
correspondientes.
32
Factor de edad y estado de conservación: 48 años
0.8
o 0.6 o « 0.4
0.2
0
n • n •
— i —
20 40
Edad
• Kuenztle
• Ross
Catatsro León
60
Factor de edad y estado de conservación: 60 años
1 i ,
0.8
o 0.6 o a u. n 0.4
0.2
0
L¡ • 4
20 1 —
40
Edad
60
• Kuenztle
«Ross
Catastro León
80
1
0.8
2 0.6 u £ 0.4
0.2
0
Factor de edad y estado de conservación: 75 años
* * * • 4
u-TT-r-A - ^
LrH_*-n •
• Kuenztle
iRoss
Catastro León
— i —
20 40
Edad
60 80
33
Factor de edad y estado de conservación: 80 años
mm
I
1 1 .
0.8
0.6
£ 0.4
0.2
0
- ^ • j J ^S
^5% 3s; - v A.
20 40 60
Edad
Kuentde
Ross
Catastro León
80 100
> Factor de Provecto (FP^
En lo concerniente al proyecto, podemos destacar la encomiable labor del Arq.
Campirano,45 en los estudios pertinentes para considerar la depreciación de la
construcción por la calidad, estética y funcionamiento de sus proyectos
arquitectónicos.
De tal forma, implemento un esquema de participación de aquellos aspectos que
inciden en mayor o menor mediad en la evaluación y ponderación integral del
proyecto, asignándoles valor para la determinación de su factor.
Aspectos a considerar:
> Núcleo de noche disgregado
> Falta de privacidad
> Olores del baño
> Vista del interior
> Reducción de espacios por muchos tránsitos
> Ventilación forzada (baños)
> Vista poco o nada agradable
3
2
3
2
3
2
1
45 CAMPIRANO, Ramírez Jorge E. "Ponencia: Factor del proyecto en las construcciones". En: Diplomado Bienes Raíces. EDUCON. México. 2001.
34
> Iluminación escasa 3
> Espacios reducidos 2
> Tránsitos cruzados o excedidos 2
> Conflicto de puertas 2
> Amueblamiento forzado por tránsitos 2
> Recorridos muy largos 1
> Vinculaciones deficientes 3
Estos son algunos casos que se pudieran presentar y que deben ser valorados
objetivamente, siendo inclusive despreciados por no encontrarnos con estas
vicisitudes en un proyecto dado.
Se propone no demeritar más del 15 % en la evaluación y ponderación de los
aspectos a considerar, de acuerdo a las particularidades de cada caso en
específico.
> Factor de superficie (Fs)
Este es un factor que resulta fundamental en la valoración de la construcción,
cuando se dan situaciones de hecho que contrastan con la ponderación de la
superficies edificadas en su contexto urbano.
Para tal efecto, partimos de la ponderación de la intensidad de construcción
permitida en la zona respecto a la del predio a valuar, reflejada en los
coeficientes de ocupación y utilización del suelo (eos y cus).
Fs = (Feos + Fcus) / 2
Fs = Factor de superficie
Feos = Factor de coeficiente de ocupación del suelo
Feos = {1 +(cospz / cospv)} / 2
Fcus = Factor de coeficiente de utilización del suelo
Fcus = {1 +(cuspz / cuspv)} 12
cospz = Coeficiente de ocupación del suelo preponderante de la zona
35
cospv = Coeficiente de ocupación del suelo del predio a valuar
eos = AD / ST
AD = Área de desplante
ST = Superficie de terreno
cuspz = Coeficiente de utilización del suelo preponderante de la zona
cuspv = Coeficiente de utilización del suelo del predio a valuar
cus = SC / ST
SC = Superficie construida
ST = Superficie de terreno
Para la aplicación de la fórmula, el factor de eos se considerará igual a 1
EJEMPLO:
Lote tipo = 8.00 m * 24.00 m
Superficie de terreno = 192.00 m2
eos = 0.7000
AD = ST * cus
AD = 192.00*0.7000= 134.40 m2
cuspz = 1.0000
SCpz = ST * cuspz
SCpz = 192.00 * 1.0000 = 192.00 m2
SCpv = 350.00 m2
cuspv = SCpv / ST = 1.8229
Fs = (Feos + Fcus) /2
Fcos = 1
Fcus = {1 +(cuspz / cuspv)} / 2
Fcus = {1 +(1.0000 / 1.8229} / 2 = 0.7743
Fs = (1+0.7743) / 2 = 0.8871
Sustituyendo en la fórmula los coeficientes de utilización del suelo por las
superficies construidas respectivas y simplificando la fórmula, tendríamos:
36
Fs = "i + M + (scpz/scpvn
{(3*SCpv) + SCpz} / (4*SCpv)
Desglose: SCPV + SCPZ
{1 + (SCpz/SCpv)} / 2 = SCPV = SCPV + SCPZ
2 2SCpv 1
2SCPV + SCPV + SCPZ 3SCPV + SCPZ [1 + {(SCpv + SCpz) / 2SCpv}] / 2 = 2SCPV = 2SCPV
3SCPV + SCPZ
2SCPV = 3SCPV + SCPZ
2 4SCpv 1
Corroborando, sustituyendo valores en la nueva fórmula considerando el mismo
ejemplo, encontramos:
SCpv = 350.00 m2.
SCpz= 192.00 m2
Fs = {(3 * 350) + 192} / (4 * 350) = (1050 + 192) /1400 = 0.8871
Ahora bien, recapitulando respecto a las alternativas presentadas para la
determinación del factor de valor de las construcciones, se visualizan dos
aspectos a considerar:
1. Con base en las particularidades de los parámetros del mercado, para
obtener los valores de reposición nuevo (VRN) aplicables por metro
cuadrado a los distintos tipos y acabados de construcción, pondera
aspectos específicos generales.
De forma tal, los modelos encontrados, prevén en alguna medida
con la implementación de los factores de: número de pisos (Fnp), altura
de entrepiso (Fae) y perímetro de superficie (Fps); una consideración al
valor de reposición nuevo, toda vez que infieren aspectos intrínsecos del
37
bien edificado pudiéndose interpretar como un factor de ajuste (FA)
número de pisos
FA = Fnp * Fae * Fps
Genero habitacional unifamiliar: -mayor costo
mayor costo"*"* 40 m
E r
2.40 m Hura piso a techo terminado f = 1 F _ r ^
Que aplicado a su valor de reposición nuevo, obtendríamos su valor de
reposición nuevo ajustado (VRNA)
VRNA = VRN * FA
2. Así, los factores restantes traen consigo mérito o demérito por las
condicionantes propias de la construcción -edad, estado de
conservación, proyecto-, así como el contar con mayor o menor
superficie edificada respecto a la predominante en su contexto urbano.
Por lo tanto, bajo estas consideraciones encontramos su factor de
valor de construcción (FVC), que al multiplicarlo por el valor de
reposición nuevo ajustado (VRNA), nos arroja su valor neto de
reposición (VNR).
FVC = Fe*Fec*Fp*Fs
VNR = VRNA * FVC
EJEMPLO:
Se tiene un bien edificado tipo medio en tres niveles de 2.70 m. de altura
cada piso, con una superficie construida de 350.00 m2., en un terreno de 192.00
m2. Se contempla una edad de la finca de 20 años con una vida probable de 80
años y un estado de conservación regular.
Asimismo, se considera una superficie construida preponderante en la
zona de 192.00 m2., en dos niveles con un coeficiente de ocupación del suelo
(eos) de 0.7000.
38
24.00 m
ST = SC =
f = F =
192.00 m2 350.00 m2
8.00 m 16.80 m
cos = 0.7 AD= 134.40 m
VRN = $4,900.00 SCpz = 192.00 m2
FACTOR DE AJUSTE (FA) = Fnp * Fae * Pps = 1.0555
8.00 m
Factor número de pisos: Fnp = 1.002 Fnp =1 + ((np-2) * (0.002)) Fnp = 1 + ((3-2) * (0.002))
ver pagina 16
Factor de altura de entrepiso: Fep = 1.02
ver pagina 17 Factor de perímetro a superficie
Fps= 1.03277852 Fps =1 + {(IRPE-1) * (FCPE)}
ver pagina 18
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO AJUSTADO (VRNA) = VRN * FA VRNA= $4,900.00 * 1.0555 = $5,172.15
FACTOR DE VALOR DE CONSTRUCCIÓN (FVC) Factor de edad: Ross
Fe = 0.84375 Fe =1 - [1/2 * {(e/vp) + (e/vp)2}]
Ver pagina 24 Factor de provecto:
Fp=1
Fe * Fee * Fp * Fs = 0.6880 Factor de estado de conservación:
= 0.9191 ver pagina 29
Factor de superficie: Fs = 0.8871 Fs ={(3*SCpv) + SCpz} / (4*SCpv)
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VNR) = VRNA * FVC VNR= $5,172.15 * 0.6880
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (VC) = SC * VNR VC= 350.00 m2 * $3,558.29
$3,558.29
$1,245,401.33
39
2.3 AVALÚOS INMOBILIARIOS
Una vez contextualizados e interpretados los enfoques implementados para
depreciar las construcciones, se hace necesario conocer los utilizados por los
especialistas en el área, mediante la lectura de sus avalúos inmobiliarios.
En tal virtud, se visualizaron las técnicas empleadas, así como, las
variables contempladas que inciden en el resultado final de los valores
manifestados, para su confrontación y/o comparación que conlleve a la
evaluación de los citados enfoques valorativos de las construcciones.
En la lectura e interpretación de los avalúos de cita, encontramos los
siguientes modelos utilizados y consideraciones pertinentes:
Caso 1: Avalúo comercial practicado por el Arq. Juan Manuel Bravo Armejo-
Síntesis valor físico de la construcción.
Inmueble que se valúa: Fecha del avalúo: Domicilio: Fraccionamiento: Municipio: Medidas del terreno: Superficie de terreno: Superficie construida!: Superficie construida2:
cos = AD =
e = vp =
Fec = Fe =
Casa habitación tipo medio Enero 18 de 2006 Manzanares No. 2376 Jardines del Country Guadalajara, Jalisco. 6.00 m * 20.00 m
120.00 m2 144.00 m21.-M-M-B 41.80m22.-M-E-B
0.8000 VRN, =$4,200.00 96.00 m2 VRN2 =$3,600.00
4 años 65 años
1 Comparado como nuevo Heydecke 0.96733728 3.27% Ross 1 0.5
* La superficie construida, la pondera en la comparativa del mercado activo de la zona, mediante el criterio Que utiliza Dante Guerrero para demeritar la superficie del terreno. También contempla el factor de edad y estado de conservación de los bienes comparables, con el método de Ross y Heydecke.
VNRi =VRNi * FVC = $4,062.82 VNR2 =VRN2 * FVC = $3,482.41
Valor de la construcción (VC) = (Sd * VNR^ + (SC2 * VNR2) = $730,610.50 Asimismo, valora las obras complementarias asignándoles un valor ya depreciado de: $70,535.75
40
Caso 2. Avalúo comercial practicado por el Ing. Javier Martínez Díaz.- Síntesis
valor físico de la construcción.
Casa habitación en condominio Marzo 2 de 2005. Parque Tolteca No. 110 Parques de Guadalupe Zapopan, Jalsico 7.00 m * 19.00 m
133.00 m2 173.96 m2M-M-B
VRN =$5,410.66
Inmueble que se valúa Fecha del avalúo: Domicilio: Fraccionamiento: Municipio: Medidas del terreno: Superficie de terreno: Superficie construida:
eos = 0.8000 AD = 106.40 m2
e = Nueva vp = 60 años
Fee = 0.92 8.00% Fe= 1
* El Factor de demérito aplicado del 8 % se refiere a los acabados pendientes de aplicar, siendo el sellado y laqueado de toda la carpintería y pintura vinílica interior de la casa El estudio de mercado, contempla el factor de edad y estado de conservación de los bienes comparables, Con el método de Ross y Heydecke.
VNR =VRN * FVC = $4,977.81 Valor de la construcción (VC) = SC * VNR = $865,939.34
Caso 3: Avalúo comercial practicado por el Ing. Carlos García Curiel.- Síntesis
valor físico de la construcción.
Inmueble que se valúa Fecha del avalúo: Domicilio: Fraccionamiento. Municipio: Medidas del terreno: Superficie de terreno: Superficie construida:
Casa habitación en condominio Marzo 17 de 2006. San Valerio No. 1490-13 San José del Valle Tlajomulco de Zuñiga, Jalisco 4.06 m* 16.50 m
66.99 m2 70.15 m2M-E-B
Cos = 0.6850 VRN =$4,000.00 AD = 45.89 m2
E = Nueva Vp = 60 años
Fee = 1 0.00% Fe= 1
*No se aplico el factor de valor de construcción (FVC), por tratarse de una construcción nueva, asimismo, el estudio comparativo del mercado, se realizo sobre inmuebles nuevos en su entorno inmediato
VNR =VRN * FVC = $4,000.00 Valor de la construcción (VC) = SC * VNR = $280,600.00
41
Caso 4: Avalúo comercial practicado por el Ing. Honorato Martín Villa Zamora.-
Síntesis valor físico de la construcción.
Inmueble que se valúa: Fecha del avalúo: Domicilio: Fraccionamiento: Municipio: Medidas del terreno: Superficie de terreno:
Superficie construida-i:
Superficie construidas
Superficie construida3:
Superficie construida^
cos = AD =
e = vp =
Escuela Noviembre 21 de 2005 Calzada Las Fuentes No. 75 Las Fuentes Zapopan, Jalisco fN, 23.19 m FS, 24.71 m LO, 1,237.00 m2
443.00 m21.-SM-M-B
219.16 m22.-A-M-B
17.45 m23.- M-E-B
10.00 m24.-M-E-B
0.6000 •• 742.20 m2
17 añosedad ponderada 47 años
*Se determino el factor de edad y estado de conservación, método de Ross y Heidecke
VNR, sVRN, * FVC, =
VNR2 =VRN2 * FVC2 =
VNR3=VRN3*FVC3 =
VNR4 =VRN4 * FVC4 =
$3,784.86
$2,437.60
$2,992.68
$3,168.72
58.69 m
VRNv
VRN2:
VRN3;
VRN4:
con el 1
LP, 49.03 m
=$4,300.00
=$4,000.00
=$3,400.00
=$3,600.00
Fe y ec
0.8802
0.6094
0.8802
0.8802
&k$
KB5B«3HÉÉi fy • P^UMN? *****
[p l a ^gS
% Demérito
11.9800%
39.0600%
11.9800%
11.9800%
•sí¿.
i5l|pWiipH|fc'''-r ^ J Í M B ^ M É I ^ ' ~~
if^^9BSíS-~_
Valor de la construcción (VC) = ( S d * VNR,) + (SC2 * VNR2) + (SC3 * VNR3) + (SC4 * VNR4) = VC= $1,676,692.98 + $534,224.42 + $52,222.27 + $31,687.20 VC = $2,294,826.86
Asimismo, valora las obras complementarias asignándoles un valor ya depreciado de: $1,105,798.42
42
^
i
i
•
I
I
'
r
i
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i
Capítulo III.- Confrontación, evaluación y ponderación
CAPÍTULO III.- Confrontación, evaluación v ponderación
i
3.1 CONSIDERACIONES DEL ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES PREVIAS
En lo que ve a los que se han dado a la tarea de implementar enfoques y/o
modelos aplicables a la valuación inmobiliaria, manifiestan preocupación por la
edad y estado de conservación de las construcciones, situación que se refleja en
el desempeño de los especialistas en la materia, quienes lo toman en
consideración como aspecto medular en la depreciación de las construcciones
utilizando el criterio de Ross y Heidecke;
"hay metodologías, la más usada es la de Ross y Heidecke que prácticamente
es la que hoyen día recomiendan aplicar para efecto de demeritarlos inmuebles
por su edad y estado de conservación. Así determinamos los valores netos de
reposición"46.
Así también, no obstante el incremento de rangos de valor en cuanto a factor se
refiere tratando de delimitar los parámetros para determinar el estado de
conservación de las edificaciones, queda simple y llanamente, a la apreciación
del valuador pudiendo caer en errores involuntarios al momento de arrojar los
valores
"hay que tomar en cuenta que muchas veces puedes apreciar un inmueble con
falta de pintura o con humedades y eso no significa que afecte demasiado el
valor del bien inmueble, si se sacan costos de lo que puede ser ese tipo de
reparaciones vemos que en cuanto al valor del inmueble no es significativo,
entonces si hay que tener cuidado en eso. "*7
Por ello, cuan importante resulta ser la experiencia del valuador en materia
edificatoria para la determinación del factor del estado de conservación, empero,
la calidad de los materiales no visibles, así como su mano de obra, difícilmente
se percibe en la inspección física, situación que de alguna manera dentro de la
^MARTÍNEZ, Díaz, Javier. "Factor de valor de la construcción". En: entrevista. Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 10 de 2006. 47 Idem.
43
objetividad misma de evaluación del inmueble, da pie a una valoración subjetiva
de la construcción.
"La sensibilidad del valuador para determinar el estado de conservación del
inmueble, es fundamental, ya que podemos tener 10 rangos distintos, entonces
el valuador tiene que ser puntual, ósea una apreciación mala si te puede llevara
un error grande en pesos"48.
"La experiencia debe ser en forma lineal entre los que participan en la valuación,
ósea no creo que sea tan distante la apreciación entre uno y otro ¿no?, si tiene
humedad pues la vamos a ver, si tiene esto, lo vamos a ver....pero también
debemos considerar que por mucho mantenimiento que le des a una casa, no
deja de ser una casa usada, no sabemos que hay dentro de la casa, a lo mejor si
la pintamos, pero ya hubo un uso de tubería, de instalaciones. Porque a lo mejor
si podemos quitar el enjarre halla algo oculto, que no lo conocemos y que va a
salir no sabemos cuando"49.
En cuanto a los demás aspectos a considerar sujetos a la implementación de un
factor de valor de construcción, se percibe su uso y aplicación de manera
sucinta, discrecional, sin embargo, no se reflejó del todo en los avalúos
comerciales de los profesionistas reconocidos que tuvieron a bien contribuir en
este estudio.
Asimismo, los puntos de referencia citados en el apartado correspondiente a la
voces autorizadas en lo que respecta a la determinación de un factor de ajuste
que impacte al valor de reposición nuevo; no se manifiesta en la práctica
valuatoria, denotando su obtención mediante el modelo paramétrico de los
valores publicados en el mercado nacional -BIMSA, PRISMA, Libro Azul......
48 BRISEÑO, Bass, Daniel. "Factor de valor de la construcción". En: entrevista. Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 23 de 2006. 49 GONZÁLEZ, Uribe, Raúl y Ruiz, Bojorquez, J. Alberto. 'Factor de valor de la construcción". En: entrevista. Guadalajara, Jalisco, México. Febrero 23 de 2006.
44
Lo anterior, más allá de los señalamientos precisos en lo que ve a situaciones
específicas de las construcciones a valuar -número de pisos, altura de
entrepisos, perímetro a superficie-, requiere de un modelo flexible por partida,
que permita valorar integralmente cada bien, de acuerdo a sus características
particulares.
"lcp"= "Dante" - Indagación de
Superficie
\
Factor de valor de
construcción
/ Proyecto
"Campirano"
V, •&F
Edad
Estado de r.nn<w»rvar.¡ñn
"Heydecke" - Rangos
Factor de Ajuste
%*í»
I '¿S€HÍ¿* »,•*(<%> £"*-*«•" "«.
Número de pisos Altura de entrepiso Perímetro a superficie
"Maidonado" - Nojse percibe
45
IV. Resultados
CAPÍTULO IV
Resultados
El presente estudio nos lleva a reflexionar en la imperiosa necesidad de la
profesionalización en la materia, toda vez de las implicaciones que trae consigo
la aplicación de los modelos, métodos y/o técnicas valorativas de los bienes
edificados, así como la implementación de nuevos enfoques técnicos que nos
permitan día con día, evaluar y ponderar con mayor eficacia todos y cada uno de
los factores que inciden en la determinación de su valor.
De allí, partiendo de los aspectos considerados en el presente trabajo y
haciendo énfasis en la hipótesis planteada; surgen nuevos temas de análisis
para investigaciones posteriores:
> Análisis, evaluación y ponderación de la expectativa de vida útil de los
materiales empleados en la construcción
> Implementación de un modelo valorativo de la construcción, con base en
la participación económica de cada una de sus partes en e l bien edificado
> Determinación de la depreciación del factor de valor de construcción, por
la valoración económica de su deterioro físico
- Estado de conservación • Materiales
I Construcción I
Costo Duración
; Resistencia Calidad
Expectativa de vida útil
\
VRN
Deterioro físico cuantificable Enfoques para
depreciar
Participación económica Modelo
valorativo
De forma tal, que independientemente de las contemplaciones minuciosas de los
aspectos a considerar para determinar su estado de conservación, al igual que
46
los parámetros planteados para ponderar la expectativa de vida útil de las
construcciones; se hace necesario desarrollar estudios específicos en la materia,
que nos permitan en ese sentido, implementar modelos precisos cuantitativos y
cualitativos, coadyuvando así, a generar mayor certidumbre y/o nuevos
enfoques en la valuación inmobiliaria y por ende, con mayor objetividad dentro
de la subjetividad misma de las particularidades encontradas en el mercado de
los bienes raíces.
Si bien es cierto, los modelos aritméticos implementados para depreciar las
construcciones, han sido un bastión importante para unificar los criterios en la
determinación de su valor, sin embargo, como en cualquier actividad profesional,
debemos propiciar con nuestro actuar, conocimiento, habilidades y destrezas;
innovaciones en las formas de hacer la práctica valuatoria rompiendo esquemas
o paradigmas si fuese el caso, en pro de la valuación inmobiliaria.
47
Conclusiones
CONCLUSIONES
Con la participación interactiva entre los actores de la valuación inmobiliaria en
la búsqueda incesante de instrumentar, fortalecer, reencontrar las formas y
técnicas de valuación inmobiliaria, nos invita a reflexionar sobre el actuar de
todos y cada uno de los profesionistas en la materia ¿qué hemos hecho o qué
hemos dejado de hacer?
En estos tiempos de cambio resulta inminente el involucrarnos en las tareas que
atañen a la comunidad, más aún en el quehacer profesional en el que nos
desenvolvemos, de allí, el compromiso que debemos asumir por la relevancia de
los resultados implícitos y explícitos de nuestra actividad en el valor de ios
inmuebles, con repercusión directa en la sociedad al significar la consolidación,
conservación e incremento de su patrimonio familiar.
Por ello, en la medida que hagamos propios los casos y cosas de la valuación
inmobiliaria, será en la misma medida que reaccionaremos para fortalecer y
coadyuvar en la práctica profesional de nuestra especialidad.
48
Anexos
}
» * • - * " * ,r x r a n
ANEXOS
^ i ^ " &
- • , . ' . - - _ . ^
— ; í' •:
PORTADA
- ' • -
: . - • - T ^ - - - '
CONTENIDO
Carpintería Instalaciones hidráulica y sanitaria,
i Muéblesele ANTECEDENTES cocina
Ofertas de ventas de terrenos Ofertas de rentas
Xli
Xiii rnMCinCDArmMcc
PREVIA A i A
s
Precios de inmuebles CONCLUSION afines Valores de construcciones
ll íi - ^ A ^ i — — í
> , . - . ' • - _ . - ' . r
. . - : . \ - r > - ' ^ ' - - - . . .
CARAC ¡ hKib Í iuAi eléctricas URBANAS Servicios públicos y equipamiento urbano.
-'-'"->&& •'..'-
I f f f i t
Herrería Vidriería Cerrajería Ir ;
TERRENO Croque de ubicación Medidas y linderos
elementos accesorios y
obras
complementarias Fachada.
VIH APLICACIÓN
DE ENFOQUE
COMPARATIVO DE MERCADO
'--
XIV ^Oñietüsiow
V I
CONS1DERACIONE ^
•iS.
•---¿y- • -•• - • - --
•^ \ ^ ^ r • . _ •_ ._. -
• - • J " -.-
" , . • - -
'1-:-
IV
DESCRIPCIÓN
INMUEBLE
Uso actual Dtsíriboctón Tipos de construcciones
PREVIAS <HL M V M L U U
.'<"V^ - ^ ' - : .
Continuación de
A
APLICACIÓN DF ENFOOUB DE COSTOS
FOTOGRAFÍAS
v" _^ u ^ S Í - <•-
4¿í • • - ^ - • - x _ -
" , J _ - Y • • ' - í - ' ' ' " - ' • ^ .
T-;-:VS - -
i^.-..-í' -• - - - "?- $$•"•<&>, - '
BRAVO VALUAfcT S. C, A/V'/^LILJ'".. t ^ í JL>'-_'£ V -VN.^ ' r -L ' t^
PERITO VAiU^DOH - I í"
M. A.-. ARO. JUAN MANUEL BRAVO ARME JO
ELEMENTOS DE UUN5 ! KUUCíUN
Obra Gruesa Revestimientos y
interiores ; t ^ i i . a ^
previas al avalúo Exclusiones del avalúo
Vil * J ^ v u-O
DE MERCADO DE ENFOQUE DE INGRESO ^->
49
\ n I I f*, , , B L , O T E C A
& Vfi j IJQ INMOBILIARIO
KI<- n c c cDwr jn 6-i*i-2l4
Avalúo inmobi l iar io
I A N T E C E D E N T E S zBMmaatHÉSZi
NOMBRE DE SOLICITANTE: ATENCIÓN DE: PERITO VALUADORES : N° DE REGISTRO OTORGADO POR LA INSTITUCIÓN : FECHA DEL AVALUÓ: INMUEBLE QUE SE VALÚA: UBICACIÓN: COLONIA: ¡CÓDIGO POSTAL: POBLACIÓN: MUNICIPIO: ESTADO: REGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: OBJETO DEL AVALUÓ: PROPÓSITO: CUENTA PREDIAL: CLAVE CATASTRAL: CLAVE SIAPA (AGUA i :
BLANCA ISELA DUEÑAS PENA BLANCA ISELA DUEÑAS PENA 4RÜ. Jl AN MAM EL BKA\ O AkMLJO \ MU), J l VN JO>AÍ CATASTRO ESTADO JALISCO No 639 ESPECIALIDAD EN INMUEBLES Miercole-. 18, Enero 2006 ( i> \ H VBIT \C 1< >N MANZANARES N™ 2376 JARDINES BEL COUNTRY
GUADALAJARA GUADALAJARA JALISCO PRIVADA PARTICULAR DL.-» i l « . ft I O t L - 1 L U t l ' . I O r t ! M
ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CONOCER VALOR CGMERC ÍAL 43-188-7 D65-JU-«2)-025 Í4 - ÍP02Í -0025-VÍ
lí) BKA\ O C \Si LUUVNOS
H CARACTERÍSTICAS URBANAS CLASIFICACIÓN DE LA ZONA. TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE DE SATURACIÓN •
Habitacional de segundo orden Casas habitación de uno y dos niveles de tipo semi-moderno y de calidad media y buena.
85% normal
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL Satisfactoria de acuerdo a normas de La Comisión Estatal de Ecología del Estado de Jalisco
USO D t L SUELO; Habitacional de segundo orden.
VI4S DE ACCESO E IMPORT ANCLA DE LAS MISMAS < JERARQUÍA DE LAS VIALIDADES ¡ ; Av. Montevideo, Av. De Las Americas, Av. Pablo Neruda. Vías primarias v vías principales.
SERVICIOS PÚBLICOS YEQUIPAMIENTO URBAffQ SER^ í( IOS COMPLETOS: 4&UA • DRENAJL \ ALCANTARILLADO ELECTRIFICACIÓN .
BANQUETAS : MACHUFI OS
LINFAS |)F r O M L M T A r i O ^ FOí ÍIPÁ*VTÍFNTO URBAJEO
TRANSPORTE URBANO PUNTOS D£ LNTERES-ESTRATO SOCIO £C O M J M K O.
SI
con suministro mediante tomas domiciliaria con sistema de recolección mixto con tendido aéreo con posteria de concreto. con cableado visible con postes de concreto y con luminarias incandescentes. de cemento de 1,0o m, apros. De ancho. de concreto hidráulico tipo L de concreto de tres carriles. líneas de teléfono con tendido aéreo con postes de concreto. escuelas, iglesias, plazas comerciales, restaurantes, oficinas administrativas, de s e n icios
Av. Patria y Av. Fidel Velázquez. Parque Ávila Camacbo y Club De Golf Country Club. Medio
avaluó juan manuel bravo armejo -'pagina 2.00
Is Ml~ u t - f » i f l v i w Í.-III - ' ) J
AV.ALUQ iNMOBi!.lARlO
mTERRENO
,Se encuentra ubicado en la acera oriente con respecto a la manzana. Entre las calles de H 4 v H3.
8 PSTRIi Mm A _ ^ • * * * »•»«" *
¿v. ADUM
FIDEL VELAZQUEZ
«fosea k w Caíemaco SE U ütü'./CDCír.An
-í ¿tf ss. ,/, fé~
C*5
05 ^ G l í Z B , ,
* * * * * * * *
w a r * cv v *
MANZANARES
r v OKTANCn AIA eSOU*M IMS ntáxnu Of METKOS:
«*S*& efe/ HpZ.**** X^b
MEDIDAS Y LINDEROS SEGÚN ANTECEDENTE DE FECHA : L,cntura N° 27,761 \;;; .-:;:• í :, Silvia Blanca Silva Barragán
VitsnaPuMicaJV 7 De Tlaquepaque, Jal. O i ro Datos proporcionados por el solicitante
A L N ORTE 6.0© m. Con los lotes N* 12 y 13.
i 7 C T ' T Í
\ L ORIENTE 20.00 m. Con fracción Oriente del lote N* 25.
AL PONIENTE 20.00 m. Con fracción Poniente del lote N° 26.
AREA SEGÚN" : KM!» AREA TOTAL { PRIVADA ) S 20 ilíi
AREA SEGÚN INDIVISO
f i n n ^ F í í 1
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: .CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Densidad de habitantes por Ha.. (2) -"»' Coeficiente de ocupación del suelo ( C .O. S.) (2) n M> ¡Coeficiente de utilización del suelo (C . U. S .) (2) i H !
(2) Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco ¡SERVIDUMBRES Y / O RESTRICCIONES:
*SEGUN: m<-<»íi •-SEGÚN AV^ INDIVISO: iiHMHrV.»
Densidad de vivienda por Ha.. (2)
,H i ! eme üt' i A \ fv serií i,i
avaluó juan manuel bravo armejo ^Página 3 00
IV W ¡ ~ U i n , ¡ l í f V í W ÍS-IH-"' ( J
ü y a i tin IÑMOBIUAPJG
IV DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
l_ <\5A Ft AÍ5Í J A t !U v USO ACTUAL: DISTRIBUCIÓN:
"LAMA B A) A Cochera semi-cubierta para dos automóviles, estancia, comedor, patio interior con cascada escalera, medio baño, cocina, patio de servicio, coarto de lavado, escalera de servicio.
P R1M r R P i s o Cubo de la escalera, dos recámaras con closet, baño completo, recámara principal con closet vestidor y baño completo, escalera de servicio y cuarto de servicio
TIPOS DE CONSTRUCCIONES, CALIDADES Y CLASIFICACIONES :
NUMERO DE NIVELES: ESTADO DE CONSERVACIÓN:
DOS BUENO
CALIDAD DE PROYECTO: Bueno
CALIDAD Y CLASD7ICACTON DE LA CONSTRUCCIÓN: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTAR: CASA HABITACIÓN
MQD £!<>«"»-MEDiO-B'JF^O
V ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS Y OBSERVADAS EN LA VISITA A LA OBRA SALVO ERROR l' OMISIÓN
miMm&mmimmfflfflm A.1) CIMIENTOS: ptondbie de manipostería oe piedla oia/a ramieio c u uem amirm i
A.2) ESTRUCTURA: h i-sV !*• l im ine rip- • ! !<. ' ) ! Í i í len !^ ^ < iMílfrw ¡h ow ipf i i i m i í
A3) MUROS: lillHOs ÜL uii iqiic ii>|0 ÍÍ.K. « . i dwiCn 1/ tü* s t.* u c JÜLJU I u M ¡ i\ M U l ü h u i K luí;
A4) ENTREPISOS: I < N ali_endi ae-onu\.t< .IIIJKIÜO e n m i n cim-
A.5) TECHOS:
A.6) BARDAS: uno*- uc laoiutie IOK> ILCOUM** lejoí/uuo^ o n u ¡cit ¡ < --. IM* tii LOIURIÍ ¡ IIÍ
A.7) AZOTEAS: i 1 ! - i , » , , . , 1 ! . f - I I I I 1 II
mmmmmmmmmmmmmmmmmmBmm B.1) APLANADOS:
M i ¡ i n t [ t / n i L t i - ) i t i ¡ i n it f "i ¡ i s i n m i l u n
!B.2) PLAFONES: s ' K ™erJ mUiii;!ii ih 1 iv a rol i ! i ¡
ÍB.J) LAMBRINES: " • ' „ • !L . " • a.._- "
¡B.4> PISOS: ' ! > i ^ ' "ll'i. i I « i ' ^ ""' i > u '< d i . K 4 -i' _P ¿n n,
.ZOCLOS: ' „ v.„> , ,, . B.5) PINTURA:
HI' l lL 1 t, 1 H i l l ! . s ^ III 1IOIU v
B.6) ESCALERA: i Í (i Í * í \ m i Í. . h"s í i u i r
! J 1
B.7) ITCCT'BMMÍÉOTOS ESPECIALES:
avaluó juan manuel bravo armejo -Wgina 4 00
4 s/ALÜO iNMuBiuARiU C) CARPINTERÍA:
|CU) PUERTAS DE INGRESOS: - . , , u. . a, M I . . . c , . - ^ - . 4 . C.2) PUERTAS DE COMUNICACIÓN : Í V . N „ U , U „ „ . ..,.>„ ,, „ .m K , ,-.¿^ ¡M . , .. • . .„! . ^ .MU , . , u,l „ , ,«. ,J | C 3 ) P U E R T A S D E C L O S E T S : ^ im'-> > ae i pi c . i i i v Í S . I H I H 1 e > - n m c i e _ . ,_ c ! M i Ule ¡
|C4) INTERIORES DE CLOSETS: . . lM.u.. - . . . , . , . ,.k , „ ,. A , , , .., . , M"-«" IC.4) OTROS: i »
D.1) INSTALACIONES HIDRÁULICA: D.2) INSTALACIONES SANITARIA: D.3) LAVABOS:
D.4) MUEBLES SANITARIOS : D.5) ACCESORIOS D.6) CANCELES DE BAÑO : D.7) VARIOS:
D) INSTALACIONES HIDRÁULICA Y SANITARIA: ' > c u ' ' >. . ' „ ( . „ . _ ' i . , » _ l
C ijl 1 U l d l t " ÜC tilt 1.1 J s l i e C H ] ¡C*
BHi.u s Jv , ¡ , v l U J ^ , ¡ J J v . , . H . , . l , ! . l „ i > , J . . ' . . V ^ J M I M J . , 'I. 1 t lUiiiu . o i n e i u i)
i : ! ' 1 lv
T- n 1
i ) , ¡ l l í l l l i tm 111 d i / IL 11 UC ! 1 I kUU íd l 1. t t í l l t
t üi i ue nano i ^i i uu i peí >U¡I ¡
l " O M Í J v
E) MUEBLES DE COCINA: ( on u lámete > interiore*» * «¡i'penoie*- de m ^du i sr IKÍ Í d t PUK en cah ido 1 iqu* K1O ^on j » cub'er11 1t, f 1 vm ' t m v n «Hi-- le Kvi inoMd í i i le •> e ri'l 1 s
F) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: 11 5 ' > . ! = ' J , í ! 1 I 1 _ I i 1 i
\ n i t j e \ u c m i 1 ^< JÍ ¡)\ i i u u i t ü u t i u i c u u i » i _ t u t ! L J I i m i m i i u t i J I U U ui» ^ a n u i~> n . n ¡ u i ( l d > % i i i t ^ u t u u t i c i m . -> i) ML a \ M l Ú l S UL 11 Ct s MU 1 l i l i) I S L ! ^
G) HERRERÍA: i De ilunvnj'» m o d a d o eq color b! 'iic"> en U i -»• h j e o r»e i¡ai - 1
1
H) VIDRIERÍA: ¡ i lililí"**, t UC lllMt l_li V-UllOi VÍJ1V.V 111V.UHJJ1 |
I) CERRAJERÍA: Hi Id'ill lies u t tullidle I i It'll til't Sui l la_ecnai . i t ¡ui l Itiu 1
1
J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
] _ jí ¡ \ l i i i U ' l O N t M l l l > i e s
! f -i - rot rot ( \ u ior Í n m
I
K) FACHADA : \ l < > U C i i M t i l ¡111. IS R L 1 IS . i l l ] 11)1 111 !U S UL l i l C / e t I L I I M l M k l ^ C I 1 111 11.1111 U t LS CI i l l f C I I C ¡ I I ? S1U1 ¡ 1 C U l U J l l C
avaluó juan manuel bravo armejo -fc&gina 5 00
Nc DESERVICÍQ &.ñi.3i4
-a^fíKSfflEMíaONESfBEMykSJkL^MMd^ •VALOR DE REPOSICIÓN NUfc'Vo. < V. K. N. ): es el costo a precios actuales de ira bien nuevo similar, que tenga la utilidad o (unción equivalente mas | próxima al bien que se esta valuando, con las características que la técnico tecnología hubiera introducido dentro de l o s modelos considerados equivalentes. ! | VALOR NETO DE REPOSICIÓN. ( V. N. R. ): es la cantidad estimada en términos monetarios, a partir del valor d e reproducción nuevo o reposición nueve ¡deduciendo deméritos existentes, debidos al deterioro físico, o a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada bien valuado. | ¡ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO» : Es la estimación de valor por medio de análisis de costos necesarios para reponer o construir tú jbieu con las mismas características, y condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo depreciándolo en ¡función de su estado y condiciones. FNFOQUE DE INGRESOS : e s la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de las posibles ingresos o beneficios futuros de un bien ( o ide su posesión ). y es usualmente medido mediante la capitalización de un nivel especifico de ingresos o rentas. | VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes d e un bien I igual o similar al valuado para concluir en el precio mas probable de venta. Siempre deberán homologar los bienes comparables al sujeto. i VALOR COMERCIAL : Es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las i condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados, y suponiendo que el precio no ¡esta afectado por un estimulo indebido, implícita en esta definición es la consumación de una venta en una fecha determinada, y la transferencia de l titulo ¡del vendedor al comprador bajo condiciones en las que comprador y vendedor están típicamente motivados.: ambas partes están bien informadas o bien ¡aconsejadas y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés: se permitió un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto: el pago es hecho en termino de contado en moneda nacional o en términos a un arreglo comparable a este: El precio representa la condición normal para la propiedad vendida sin ser afectado por un financianúento especial o creativa, o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha venta. PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: el valor de reemplazo de una propiedad es establecido por el valor de otra igual o similar y que preste la misma función, le nal esta fundamentado en que no es razonable que un comprador pague más por un bien que esta siendo valuado que el costo de un equivalente sustituto.
ALCANCE DEL AVALUÓ < EXCLUSIONES V / O LIMITACIONES: En la estimación del Valor Neto de Reposición, tanto para las construcciones como para las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, el enfoque de valor empleado fue el de "COSTOS" En el caso de la estimación del valor del terreno, el enfoque de valor empleado foe el "COMPARATIVO DE MERCADO" Los siguientes factores se contemplan en la homologación de mercado: FACTOR DE SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN : corresponderá el factores aplicables por las diferencias de áreas de terreno ó construcciones entre los comparables y el inmueble valuado. FACTOR DE USO: corresponderá al aplicable por las diferencias de usos de suelo, e intensidad de construcciones permisibles, entre los comparables y el bien valuado. FACTOR DE UBICACIÓN : es el aplicable por las diferencias de localization en la manzana . calidad de servicios, cercanía a centros de importancia. FACTOR DE FORMA: es cuando hay diferencias por irregularidad o regularidad entre los comparables y el inmueble. FACTOR DE NEGOCIACIÓN : es la variación que se observa entre un valor de oferta y un valor de cierre. FACTOR DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : es el que pertenece por las diferencias en el deterioro físico, obsolescencia funcional y económica entre los analizados y el valuado. DEPRECIACIÓN ( PARA FINES DE AVALÚO l: es la perdida real de valor de un bien debido a su edad, desgaste físico, servicio, uso. obsolescencia. funcional y o económica. Los factores que determinan la depreciación son : Deterioro físico Obsolescencia funcional Obsolescencia económica. Y este es el orden en el cual se debe de ir afectando el valor de reposición nuevo por cada factor de depreciación estimado. ¡VALOR : es la cantidad actual, utilidad, o importancia de un bien tangible o intangible en función de su utilidad, demanda y oferta < No necesariamente ¡equivale a precio o a costo )
El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en la circular 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores con fecha 14 de febrero de 2000.y el Manual de BANCOMER BBVA de inmuebles . Para estimar el valor se realizó una investigación de mercad y de los antecedentes y condiciones actuales del inmueble, asi como el aprovechamiento del mismo, el valor comercial, las rentas de inmuebles similares en ¡ la zona, así como el propósito del avalúo. La opinión de valor se encuentra apoyada en los costos unitarios que son analizados de acuerdo a datos de Biinsa. i C. M. I. C. de Jalisco, estudios de mercado en la zona o zonas similares. Libro Azul de Inmuebles de Guadalajara, y archivos personales, considerando el I valor unitario neto de reposición de acuerdo al demérito correspondiente por edad y estado de conservación. No fue motivo del presente estudio el verificar I la propiedad legal, ni la existencia de gravámenes o reservas de dominio sobre las unidades descritas. I
" 5 ^ avaluó ]uan manuel bravo armejo 'agina 6.00
N' DE SERVICIO fi-f)i.*¿iú
ip f i t j f f i f f^ f t f t f^
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N°
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A V OFERTAS DI VENTAS DE TERRENOS EN LA ZONA O EN SITIOS SEMEJANTES i COLONIA | CAUJEVCARACTERiSfnCAS
TERRENO VALUADO JARDINES DEL COUNTRY JARDINES DKL COUNTRY JARDINES DKL COUNTRY JARDINES DEL COUNTRY JARDINES DEL COUNTRY
LA MARÍSCALA» 1656 FIDEL VELAZ<jUEZN 2175 AV PRESA W 2004 CORDOBANES N 2007 NAYARIT 1^2016
N*
IT 2T 5T 4T 5T
SUPERFICIE. DE INDIVISO
14000 137 00 17900 16000 1490Ú
PRECIO/M2
* 6.07143 $ 4.62007 $ 4.373 60 $ 3.118 75
5.10067
i, 4,438.56
Fuente / obsemcioaes ]
VALORRES1DUAL 1 VALOR RESIDUAL VALOR RESIDUAL VALOR RESIDUAL VALOR RESIDUAL
MEDIAARMÓNICA 1
AREA EN M2 12tUtt> 14000 13700 17*00 16000 14") 00
\'AL<*T<:rrAL
$ 850.000 00 ' $ 632.950 0U í 782.875 Oil $ 499.000 « i $ 760.00000
\ Al.OKF.S RESI1TAIVJKS OF 1 ERKENOS
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CÍ tt.11I.75
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1 2 3 4 5
N*
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B),- RENTA DE INMUEBLES PARECIDOS EN EL Ll«GAR O TERRTTORIOS SIMILARES. UBICACIÓN
BIEN RAÍZ VALUADO
NO \1>1JCA M CANO 0F ESTIMO
TERRENO CONSTRUCCIÓN ] 85.80
RECAMARAS 3
BANCS 2.1
CAJONES
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| EDAD 1
4 1 i % í i
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IR 2R 3R 4R 5R
Renta Renta AI2 FUENTE DE INFORMACIÓN
MEDH ARMÓNICA " " T *
OBSERVACIONES NIVELES 1
I | 1 ?
avaluó juan manuel bravo armejo -* Página 7.00
"uVif'íCi S-M-'ji/,
O.- PRECIO DE INMUEBLES AFINES EN LA COLONIA O EN ESPACIOS ANÁLOGOS
N* UBICACIÓN TERRENO coNamatviow RECAMARAS BAÑOS CAJONES EDAD HNCA VALORADA
IP Jardines del Country. La Maríscala n 1656 1-40 « i 12500 2P Jardines del Country. Jardines del Country. Jardines del Country. 157 00 261 00 3P 4 P 5P
Jardines del Country. Jardines del Country. Jardines del Country 179W 29i M «i
Jardines del Country. Cordobanes rT 2007 16000 233 00 Jardines del Country. Navant M* 2016 14900 15000
* CCMPARABEL1 Y 3 EDAD NUEVAS
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PrecioS
$ $ $ $ $
| .6I . I , I««II«I
l.690.0"O00 1.990.00000 1.590.000 M0 1.400.00000
P.l<nitari»/M2
í J 2.800 00 $ 6.47510 $ 6.862 07 t 5.96567
Fócate / •bserociMKs
C21 XxcdeocJa 3132-4580 C21 Cúspides 3121421 GcBeradénGpoL 3Í6J-8867 DtaadeSaadl 3133-3833
$ 9.35333 Cakhrdl Banker 3341-4127
S 7 ,656 .26 t 7.945 50
nfEDU .ARMÓNICA ~ ~ ~ |
OBSERVACIONES ' 1
JN1YELES I
i 1 I 1 1
D.- VALORES DE CONSTRUCCIONES
N* VALORES DE INMUEBLE ANALIZADO UPO DE CONSTRICCIÓN •rraat» «ocm. »»MniMi t eoMBiam,
\ AUlK M T V r t n F S Í P O i J C U l X VHf H 4l><> 3.400.00 4.200.00 4.900.00 S 5.600.00 FUENTE DE INFORMACIÓN COSTO UNITARIO POR M2
ICE PE UTTER CIUDAD JfflMSA PARA GUADALAJARA,. •.984 IV COSTOSP.ARAMETRITúSBft.tS.A-VAH'ADÚR 1 l-Oct-2005 3.255 50 4.11650 4.72? 20
LIBRO AZUL añoló-N 192 5.60000 4.300»
IJ^^LARMOISU* 3.418.98 4 .85; .66
avaluó juan manuel bravo armejo 5P>ágina 8.00
tf- DESERVfCIO fi-01-214
AVALUÓ INMOBILIARIO 3m«3ff i íKi i3af f lBEE?ff i^ f f i£BIf f i f f iSf f lef f lKH^^®ff i
l i l i i i iás i l f ^^ N* PRECIO/M2
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Uso | Ubicación | Suporte» | Forma | Servicios | COTO I Negociación
Factor Resultante
VALOR PORM2 RESULTANTE
T I T : T Í T4 T>
$6.071.43 $4.620.07 $4.373.60 $3.118.75 $5.100.67
1.0000 0.9000 0.9OO0 1.0000 1.0000
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
1.2500 12500 1.2500 1.2500 1.2500
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
1.000 1.000 0.700 0.700 1.000
0.9500 0.95OO 0.95OO 0.95O0 0.9500
1.1875 1.0688 0.7481 0.8313 1.1875
$ 7.209.82 $ 4.937.70 $ 3.272.00 $ 2.592.46 $ 6.057.05
MEMA ARMÓNICA > - ¡ . i ' - i "?
•U00.00 VALOR APLICADO AL TERRENO VALUADO $
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PREOO/M2. FACTORES OE HOMOLOGACIÓN
Uso Ubicación SUPERFKE AMUEWArm Edad y
mantenimiento ACABADOS Nagociaeiori Factor
Resultante
MEDIA A R M Ó N I C A
RENTA PORM2 RESULTANTE
RENTA UNITARIA PEL BIEN RAÍZ VALUADO l
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PRECIO/ M? DE CONSTROCCIOMEÍ
$ $ $ $ $
8.096.00 4.270.50 4.269.66 3.081.55 5.161.33
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$ $ $ $ $
4.200.00
4.200.00 4.200.00 4.200.00 4.200.00
USO
1.0000 1.0000 1.0000
1.0000 1.0000
UBICACIÓN
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
Superficie de conalruo&ioft
0.9182 1.1012 1.1402 1.0635 0.9518
Edad y mantenimiento
0.9900 1.1700 1.1100
1.2600 1.3100
ACABADOS
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
Negoáadoft
0.95O0 0.95O0 09SOO 0.95O0 Q.95O0
OTRO
1.0000 1.0000 1.0000 1 0 0 0 0 1.0000
Fsctof RratMsaftate
0.8636
1.2240 1.2023 1.2730 1.1846
M E D H ARMÓNICA
VALOR PORM2 RESULTANTE
$ 6.991.38 $ 5.226.94 $ 5.133.60
$ 3.922.87 $ 6.113.87 <s S ÍTf> V,
VALOR UNITARIO DEL INMUEBLE ANALIZADO $ 5,300.00
OBSERVACIONES:
CONCEPTO SUPERFICIES VALOR PNTTARK)
SUPERFICIE DE TERRENO 120.00 m1 $ 4,260.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE EN Eí 185.80 m2 $ 5¿00.60
CX5STO PROMEDIO $ 8.013.99
COEFICIENTE MOTIVO 1.0000 INTEGRO
VALOR TOTAL
$ 504,600.00
S 984,740.00
VALORES POR ¡V¡2 RESULTANTE
$ 1 0 , 0 0 0 . 0 0 ^
REM' i / r ANDO f "X \ ALOR OE L K APLN V< ION Í)11. EN'FOOT'F í 0\H> \KATIVO ¡>E Sll'Hi. Ai>0 OF ^ l ^ S W O ,
avaluó juan manuel bravo armejo J 'Página 9 00
WALl?0 INMOBILIARIO
fX APO€A€fON OEÍ;«NPOQLF BE COSTOSrVftlttff FISÍCOO ©ÍRECTO ) Lote tipo o predominante; Valores de calle o de zona:
10 * 30 No hay VINA D E L M A R - $ 4.200-00
. - . : . . J ' - . '
Datos caiastraies y planos pi-op&riittoadm por el salicitanU « ¡
ÁREAS SEGVN:
.• J . i r i •• y J'i • •>• -— .TIPOS t ) P W -=&UP£$ÍFfG£-^fti£>fc^^Áf8&~^M#üM*©é
.^KJE^v::--~7:^tt^R3^ffím:
COCHERA. SERVICIO Y MARO T2
TODA LA CASA T I
TOTALES. -
144.00 $ 4,200.00
41.80 $ 3.600.00
604,800.00
150.430.00
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COSTO rROMHHODECONSTOHXTON:Y.N.R >
3.266%
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8.500.00 20,000.00 2.500.00 12.000.00
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VALOR PROMEDK) POR M2 DE CONSTRUCCtOMES E INSTALACIONES ESPECIALES : $379.63 1 VALOR DE TERRENO, CONSTRIKXTONES E INSTALACIONES BSTEClAlJEa VALOR DE TERRENO, CONSTRtKXTONES E INSTALACIONES ESPECULES EN Nl^lEROS REDONDOS EN MILES
POR « 2 DE CONSTRUCCIÓN CON RESPECTO AL VALOR FÍSICO VALOR 2 1 »
H g ^ a j ^ l l l J ^ 1J70.0O
225.0O 7,650.00
18,000.00 2^50.00
10,800.00
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18.000.00 13.500.00 10^00.00
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Demerito noró^bsoléscw S
avaluó juan manuel bravo armejo 5^ gina 10.00
h". np cpps//r»r B.ri-'.oiá
AVALUO INMOBILIARIO
RENTAS MENSUALES REALES O EFECTIVAS, ESTIMADAS DE MERCADO O COMBINADAS Reata estimada no se realizo estudio de mercado Deducciones estimadas, no lueron proporcionadas completas las reales
wmvmmmmjmmx
"^m^m^^m^Hm^mrnm^s^mm^m^mm^mm^^^^^^smmmm.
n T2 T3 T4
IDESALQITLERES. 11 Vacíos D GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 11 Honorarios de administrador 2 7 Primas de seguros.
IH GASTOS DE OPERACIÓN 310 mantenimiento y conservación. [V IMPUESTOS \ PAGOS DE SERVICIOS 41 Impuesto predial 4 2 Consumo de agua
45LS.R.
144.00 $ 41.80
185.80
RENTA PROMEDIO POR M2 $38.75
50.00
TOTAL DE DEDUCCIÓN MENSUAL í*jtócki^*lB»8#aM«^afÍ:. Producto líquido mensual Producto liquido ¡
mmm:!
333*/fc
3 00V.
904V.
0 68*/. 113V» 7 50*/.
SUMA :
iíiM«®tja^SWÍBEM«S ¡ tasa de valuación aplicable al caso RESULTANDO UN ÍNDICE DE CAPTIALIZACION DE
333%
300%
904%
9.31%
24.69%
$7.200.00
SS2Í
$240.00
$216.00
$650.93
$49.08 $81.54
$540.00
(M/ ' -SOO)
$5,422.00 $65.064.00
VALOR DE CAPITALIZACIÓN EN NÚMEROS REDONDOS
zsim*,tmá± $714480.00
mmmmsmummmmsm VALORES CALCULADOS EN N.R( Nl<MEROS REDONDOS )
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ENFOQUE DE COSTOS ENFOQUE DE INGRESOS
K = COEFKTENTE DE RELACIÓN ENTRE ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO \ EL ENFOQUE DE COSTOS
OBSERV ACIONES i / O COMENTARIOS
$ 1,489,000.00 $ 1,305,000.00 $ 714,180.00
K=I
i~V>sto por KI2 de terreno \ construcciones coa respecto al valor comercial $8.013.99
M M W S M É I S I I M ^ ^ Se ha realizado la Bnesngación del mercado de valores de terrenos, valores netos de reposición, de mmueMes en renta y de venta, de los antecedentes, condiciones actuales, perspectivas fiskas. Askmsmo se estimó el valor neto de reposición, el valor de capitaMzación de rentas considerando el mejor aprovechamiento del inmueble, con las rentas brutas, reales, estañadas o combinadas y deducciones por desalquilares, gastos de administración, gastos de operación e impuestos y pagos de servicios, se calculó la tasa de capitaMzación de acuerdo al tipo de edificio, edad, uso. vida probable, oferta y demanda, candad de construcciones estado de i conservación, ubicación, zona de ubicación y por ultimo en base a un análisis de kt anterior se concluye con la ponderación de los ¡enfoques comparativo de mercado, costos e ingresos
avaluó juan manuel bravo armejo ^ Página 11 00
ff DE SERVlC!0 S-Q1-2U
AVALUÓ INMOBILIARIO
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E^FOQLEBE COSTOS
CONSTRUCCIÓN
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MSTALAOONES ESPECIALES
5%
1
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^Mi&mdEm/mmMz XJN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL PESOSM/MM KLN.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL A LA FECHA DE: MKI C,.¡< V ¡ s hn - i » 2(¡Oí,
FOKAJ < i U\1F ÍNTEGR Vi DE FS1 i \ \ ^11 O i V SJGI IFNFF Dtí í Í'MFNÍ v». ÍG'^ TNv * ?Rpv>rt víj i ii r kE^FNl f i->111ijí'/ no" ' . ' - ESTE AVALÚO NO ES PARA FINES DE LITIGIO
¡ " ESTE AVALÚO NO ES VÁLIDO PARA FINES DIFERENTES DEL PROPÓSITO CONSIGNADO AVAUPO CON CARATVLA
EOTOGRAFUS 16
TOTAL DEL ESTUDIO
AyHÜúovaHáoaempreycuandoHostana¡ieradailata>n£áoiu$fiácayitproftctoM
inmu^>U,porchxuntíanciatielum¿tlaHo,conáuumeip<Mtica,K>áaltt,namnlny/o €COHOMttCÚM.
BRAVO VALUART S. C.
IHIIHUHIIIII
M.A.E. ARQ JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO Especialidad m* inmuebles
REGISTRO DE CATASTRO DEL ESTADO N° 173 ARQ, JUAN K3NACI0 BRAVO CASTELLANOS
avaluó juan manuel bravo armejo " f tgina12 00
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
• AVALUÓ-INFORMES GENERALES EL PRESENTE AVALUÓ SE PRACTICA A PETICIÓN DEL SOLICITANTE LIC OSCAR LEANDRO MÁRQUEZ PALAZUELOS, SEGÚN SOLICITUD DE
FECHA 25 DE FEBRERO DE 2005 CON EL OBJETO DE ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE QUE SE CITA A CONTINUACIÓN PARA EFECTOS D E CRÉDITO
HIPOTECARIO
I.-ANTECEDENTES INSTITUCIÓN QUE PRACTICA EL AVALUÓ:
SOLICITANTE DEL AVALÚO: LIC. OSCAR LEANDRO MÁRQUEZ PALAZUELOS
VALUADOR: ESPECIALIDAD: REGISTRO DE LA INSTITUCIÓN
FECHA DEL AVALÚO:
INMUEBLE QUE SE VALÚA:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
ING JAVIER MARTINEZ DIAZ INMUEBLES
2 de Marzo de 20» * FECHA DE INSPECCIÓN:
CASA HABITACIÓN EN CONDOMINIO HORIZONTAL
1 de Marzo de 2005
CALLE AV GUADALUPE No 6490 CALLE INTERIOR Y NUMERO PARQUE TOTECA No 110 COLONIA PARQUES GUADALUPE CÓDIGO POSTAL 45010
MUNICIPIO
CIUDAD DE
ZAPOPAN
ZAPOPAN, JAL
RÉGIMEN DE PROPIEDAD:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
OBJETO DEL AVALÚO:
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
NUMERO DE CUENTA PREDIAL:
CLAVE CATASTRAL:
NUMERO DE CUENTA DE AGUA:
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:
DENSIDAD DE POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
PRIVADA EN CONDOMINIO
GIG DESARROLLADORES INMOBILIARIOS, S.A. DE C.V.
ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL
CRÉDITO HIPOTECARIO
U-133-120-212154
D65G373001105
254741-0002-00
SE OBSERVA MIXTA HABITACIONAL UNFAMILIAR, DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL DE PRIMER ORDEN
DENTRO DEL CONDOMINIO HORIZONTAL SE OBSERVAN CASAS HABITACIÓN SIMILARES DE BUENA CALIDAD
85%
NORMAL
SE CONSIDERA BAJA DADAS U S CARACTERÍSTICAS DE UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA METROPOLITANA
EN LA CLASIFICACIÓN DE AREAS Y EN LA DETERMINACIÓN DE USOS, DESTINOS Y RESERVAS CONFORME
AL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO SUBDISTRITO URBANO ZPN-5/15 "ARCOS DE
GUADALUPE/RESIDENCIAL PLAZA GUADALUPE', DISTRITO URBANO "ZPN-5 VALLARTA PATRIA", SE SEÑALA
H4-U Y H4-H HABITACIONAL DENSIDAD ALTA UNFAMILIAR Y PLURIFAMILIAR HORIZONTAL
RESPECTIVAMENTE * FÍSICAMENTE SE OBSERVA, H3-U Y H3-H, HABITACIONAL DENSIDAD MEDIA UNIFAMILIAR Y PLURIFAMILIAR HORIZONTAL RESPECTIVAMENTE.
CASA HABITACIÓN VACIA
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE U S AL SUR VIALIDAD PRINCIPAL VP-5 AV GUADALUPE Y AL PONIENTE VIALIDAD REGIONAL AV MANUEL MISMAS:
SERVICIOS PÚBLICOS: SUMINISTRO DE AGUA
ELECTRIFICACIÓN
DRENAJE Y ALCANTARILLADO
PAVIMENTOS
VIALIDADES
BANQUETAS
GUARNICIONES
USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
GOMEZ MORIN (PERIFÉRICO PONIENTE)
SE OBSERVA SUMINISTRO CONSTANTE A TRAVÉS DE REDES DOMICILIARIAS EN DIÁMETROS DE 13 MM
SE OBSERVA B. SUMINISTRO D a CABLEADO POR RED SUBTERRÁNEA
RED COLECTORA MIXTA DE AGUAS RESDUALES Y PLUVIALES CON POZOS DE VISITA EN ARROYO VEHICULAR
CONCRETO HIDRÁULICO EN US CALLES INTERIORES D a CONDOMINIO
LA AVENIDA PRINCIPAL CON CAMELLÓN CENTRAL ARBOLADO Y TRES VÍAS POR SENTDO
DE CONCRETO HIDARULICO
DE CONCRETO HDRAUUCO TIPO PECHO PALOMA COLADAS INDEPENDIENTES DE LAS BANQUETAS HOJA 2 DE 9
61
No. AVALUÓ: 2005W004/JAL
ALUMBRADO PUBLICO
EQUIPAMIENTO URBANO:
TaEFONIA
TRANSPORTE
RECOLECCIÓN DE BASURA
VIGILANCIA
SEÑALIZACIÓN
OTROS
ESTRATO SOCIO-ECONOMICO:
FLUIDEZ DE LAS VÍAS DE ACCESO A LA ZONA
POSTERIA METÁLICA CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO
SE OBSERVA CABLEADO SUBTERRÁNEO CON POZOS DE VISITA Y CAJAS DE REGISTRO
SOBRE LA AVENIDA GUADALUPE SE OBSERVAN LINEAS DE TRANSPORTE URBANO SERVIDO CON CAMIONES Y MINIBUSES
SE OBSERVA FRECUENTE YA QUE LA ZONA ESTA CONSOLDADA Y CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS
POR TRATARSE DE UN CONDOMINIO CUENTA CON VIGILANCIA PRIVADA Y CASETA DE ACCESO CONTROLADO
NOMENCLATURAS DE CALLES BUENAS, SE OBSERVA DE RECIENTE COLOCACIÓN
AL PONIENTE D a CONDOMINIO SE UBICA a INSTITUTO MIGUa ANGa DE RECIENTE CONSTRUCCIÓN, SOBRE LA AV GUADALUPE SE OBSERVAN TODO TIPO DE COMERCIOS Y RESTAURANTES AL NORTE D a CONDOMINIO SE LOCALIZA a PARQUE METROPOLITANO DE GRAN EXTENSION
MEDIO-BUENO
LAS VÍAS DE ACCESO DONDE SE LOCALIZA EL INMUEBLE SON BUENAS, TANTO POR LA AVENDIDA
GUADALUPE, COMO POR B. PERIFÉRICO
HI.-TERRENO
CROQUIS DE UBICACIÓN ] Cra«*a*A«&A*CV.f lN
53 i 9
HNCOüáDA M.
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<?Po W Acanteado \Po. del Aíaranjo-
P^COÍJC fvlcTPOPOLITA:
Parque < Azteca-*
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PFRiFFPICO PONIENTE
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«M^PPE H i MM.,?» nfiAnAnli * 3 _ _ ^ $ suu AMe« GUADAIUM * v \ \ % CHAPALITA iNN
UBICACIÓN DE INMJEBLE
S Jo «
V, ! • • ' ? t t i * m f c r e s » DW bts
« o .
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
AL NORTE SU UBICACIÓN CALLE INTERIOR PARQUE TOLTECA, AL SUR AV GUADALUPE LOTES
COMERCIALES DE POR MEDIO, AL ORIENTE CON EL CONDOMINIO HORIZONTAL JARDINES DE CHAPALITA
Y AL PONIENTE CON LA AV MISIÓN DE SAN LORENZO INSTITUTO MIGUEL ÁNGEL DE PORMEDIO
DATOS DE ESCRITURA TOMADOS DE:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS D a TERRENO:
ESCRITURA PUBLICA No 10,375 DE FECHA 26 DE FEBRERO DEL 2001, FORMALIZADA EN LA ZONA
METROPOLITANA DE GUADALAJARA POR EL LIC SERGIO ALEJANDRO LOPEZ RIVERA, NOTARIO PUBLICO
TITULAR No 64
AL NORTE EN
AL SUR EN
AL ESTE EN
AL OESTE EN:
14710 M COLINDA CON LIMITE DE PROPIEDAD
151 00 M COLINDA CON LA AVENIDA GUADALUPE
299 89 M COLINDA CON LIMITE DE PROPIEDAD
310 46 M COLINDA CON FRACCIÓN 4 CUATRO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 44,763.52 m» DATOS PROPORCIONADOS EN LA ESCRITURA PUBLICA CITADA
COLINDANCIAS DE LACASA HABITACIÓN EN CONDOMINIO HORIZONTAL INDIVISO: 0 436454%
AL NORTE EN:
AL SUR EN:
AL ESTE EN
AL OESTE EN
7 00 M CON LA VIALIDAD CONDOMINAL PARQUE TOLTECA
7 00 M CON LA UNIDAD PRIVATIVA O LOTE COMERCIAL NUMERO 3 TRES
19 00 M CON LA UNIDAD PRIVATIVA O LOTE NUMERO 109 CIENTO NUEVE
19 00 M CON LA UNIDAD PRIVATIVA O LOTE NUMER0111 CIENTO ONCE HOJA 3 DE 9
62
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
SUPERFICIE CONSTRUIDA:
SUPERFICIE DEL TERRENO:
CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:
DENSIDAD HABÍTACIONAL PERMITIDA:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
CALIDAD DEL SUELO
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
173.96 m» DATOS PROPORCIONADOS EN, LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
133.00 m1 DATOS PROPORCIONADOS EN LA ESCRITURA CITADA
LA FORMA DEL TERRENO ES REGULAR, PLANA, A NIVEL Y UN SOLO FRENTE
LAS PROPIAS DEL CONDOMINIO HORIZONTAL
MEDIA DE 195 HAB /HA A DENSIDAD MAXIMA DE 210 HAB./HA
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS.) 1.4, PARA H3-U Y H3-H
LOS SUELOS DE LOS MUNICIPIOS DE GUADALAJARA Y ZAPOPAN, ESTÁN COMPUESTOS BÁSICAMENTE DE
ARENA AMARILLA Y JAL, POR LO QUE SE DEBERÁ REALIZAR UN ESTUDIOS DE MECÁNICA DE SUELOS A
FIN DE DETERMINAR LA CAPACIDAD DE CARGA.
DE CONFORMIDAD AL REGLAMENTO DE ZONIFICACION DEL ESTADO DE JALISCO Y AL PLAN PARCIAL DE
DESARROLLO URBANO SE REQUERE 30% DE FRENTE JARDINADO Y 3.00 M. DE RESTRICCIÓN FRONTAL Y
POSTERIOR.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL
USO ACTUAL:
CASA HABITACIÓN
EN PLANTA BAJA CONSTA DE: COCHERA SEMICUBIERTA PARA DOS AUTOS, ESTANCIA, COMEDOR, COCINA, AREA DE LAVADO, JARDÍN POSTERIOR,
ESTUDIO, Í4 BAÑO Y BAR DEBAJO DE LAS ESCALERAS
PLANTA ALTA: TRES RECAMARAS, LA PRINCIPAL CUENTA CON VESTIDOR Y BAÑO COMPLETO, OTRA CUENTA CON VESTIDOR Y LA OTRA
SOLAMENTE CON CLOSET, BAÑO COMPLETO PARA SERVICIO DE DOS RECAMARAS Y DISTRIBUIDOR.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
NUMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN:
VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA:
VIDA ÚTIL REMANENTE:
CLAVE Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
CAUDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
TIPO-1 PARA LA CASA HABITACIÓN EN CONDOMINIO
T-1 MODERNO DE BUENA CALIDAD
DOS Y AZOTEA.
NUEVA
60 AÑOS
60 AÑOS
BU, BUENO
BUENO
UNA
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA:
CIMENTACIÓN:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS-
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
PROBABLE MAMPOSTERiA DE PIEDRA, REMATADA CON DALA PERIMETRAL A BASE DE CONCRETO ARMADO, SOBRE SUaO MEJORADO, TRADICIONAL EN ESTOS CASOS. A BASE DE MUROS DE CARGA, CON CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y ALGUNAS TRABES DE CONCRETO ARMADO, EN SEPARACIONES Y DIMENSIONES REGLAMENTARIAS A BASE DE TABICÓN ARENA-CEMENTO, CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO COMO CASTLLOS EN SEPARACIONES REGLAMENTARIAS
A BASE DE LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO, CLAROS MEDIANOS.
A BASE DE LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO, CLAROS MEDIANOS.
CON SISTEMA TRADICIONAL A BASE DE RELLENOS DE TEPETATE PARA DAR PENDIENTE, CON ENLADRILLADO Y MEMBRANA ASFÁLTICA CON ANTIREFLEUANTE DE TERRACOTA
POSTERIORES DE TABICÓN LIGERO. CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO, APLANADAS EN MEZCLA ACABADO FINO, CON ALTURA APROXIMADA DE 2.20 M TERMINADAS EN PINTURA VINILICA
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES.
PLAFONES
CON MORTERO DE MEZCLA CAL-ARENA AMARILLA ACABADO APALIXADO (FINO)
CON MORTERO DE MEZCLA CAL-ARENA AMARILLA ACABADO APAULUDO (FINO)
EN GENERAL A BASE DE MORTERO CAL-ARENA AMARILLA ACABADO FINO, EXCEPTO EN BAÑO(S) Y COCINA DONDE SON LISOS.
LAMBRINES EN BAÑO(S) A BASE DE CERÁMICAS 25 X 33 CM. EN TODOS LOS MUROS DE PISO A TECHO Y EXTERIOR CON CENEFA E N COCINA A BASE DE CERÁMICAS 15X25 CM EN
TODOS SUS MUROS DE PISO A TECHO DE BUENA CALIDAD
PISOS EN TODA LA CASA A BASE DE CERÁMICAS 43 X « CM, CERÁMICAS EN BANO(S) DE BUENA CALIDAD 25X25 CM INCLUYENDO AREA DE CHAROLA DE REGADERA
ZOCLOS: MOLDURA DE MADERA (SIN LAQUEAR) ESCALERAS: A BASE DE RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALONES FORJADOS DE TABIQUE CON RECUBRIMIENTOS DE LOSETA DE CERÁMICA DE BUENA CALIDAD
HOJA 4 DE 9
63
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
PINTURA. A U FECHA UMCMCN1E SE TIENE » MEAS EXTERIORES DE V M U ^
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES TODOS LOS MUROS DE LOS VEST1DORES ESTÁN FORRADOS CON TRIPLAY DE CAOBIUA A LA FECHA FALTA APLICARLE SELLADOR Y
LAQUEAR
CARPINTERÍA PUERTAS PUERTAS DE TAMBOR, DOBLE FORRO DE TRIPLAY DE CAOBIUA SIN ACABADO, CHAMBRANAS DE PINO EN AMBOS LADOS SIN TERMINAR, FALTA SaLAR Y LAQUEAR
TODA U CARPINTERÍA
ESCALERAS PASAMANOS Y BARANDAL CON BARROTES TORNEADOS DE PINO DE PRIMERA (FALTA SELLAR Y LAQUEAR LA MADERA)
GUARDARROPAS A BASE DE PUERTAS ABATIR, CON ENTREPAÑOS Y CAJONERÍA DE CAOBIUA FALTAN LOS TERMINADOS EN BARNIZ Y LAQUEADO
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: COMPLETAS, CON AUMENTACIONES DE COBRE, DESAGÜES CON TUBO DE CONCRETO A COLECTOR Y BAJADAS DE P V C
MUEBLES DE BAÑO - MUEBLES DE COLOR, PLANCHA DE CONCRETO RECUBIERTO CON LOSETA DE CERÁMICA (FALTA OVAUN), PUERTAS DE MADERA ACCESORIOS CROMADOS, C A N C a DE
ACRlLICO Y ALUMINIO EN ZONA DE REGADERA
MUEBLES DE COCINA: PAQUETE INTEGRAL EN COCINA EN ESCUADRA SIN ESTUFA UNA TARJA DOBLE TINA SIN MEZCLADORA GABINETES DE MADERA EMPOTRADOS EXTRACTOR Y MESETA MEALIMINICA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS: COMPLETAS, OCULTAS, SAUOAS NORMALES (NO SE HAN COLOCADO LAS TAPAS DE LOS APAGADORES Y CONTACTOS)
PUERTAS Y VENTANERÍA: A B A S E 0 E SECCIONES DE ALUMINIO NEGRO EN CALIBRES COMERCIALES DE BUENA CALIDAD
VIDRIERÍA: MEDIO DOBLE
CERRAJERÍA: NO SE HAN COLOCADO LAS PERILLAS EN LAS PUERTAS DE INTERCOMUNICACIÓN
FACHADA: E S T 1 L 0 MODERNO EN LINEAS RECTAS, CON TERMINADOS EN APLANADOS DE MEZCLA CEMENTO-ARENA EN ACABADO FINO Y PINTURA VINIUCA DE EXTERIORES
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
INSTALACIONES ESPECIALES PROPIAS DEL INMUEBLE NO HAY
OBRAS COMUNES DEL CONDOMINIO CALLES INTERIORES TRANQUILIZADAS DE CIRCULACIÓN EXCLUSIVA DE LOS CONDOMINOS, CASA CLUB Y JARDÍN UBICADO DENTRO D a CONDOMINIO
Vi- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y LIMITACIONES QUE, EN SU CASO CONDICIONARON LA PRACTICA DEL AVALUÓ EN EL PRESENTE AVALÚO SE CONSIDERAN LOS ENFOQUES DE COSTOS, DE INGRESOS Y COMPARATIVO DE MERCADO PARA LA ESTIMACIÓN DEL
VALOR COMERCIAL
PARA LA APLICACIÓN DE ESTOS ENFOQUES, SE REALIZÓ UNA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS EN VENTA, ASÍ COMO INMUEBLES EN
VENTA Y EN RENTA EN LA ZONA Y ZONAS SIMILARES
EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS, SE FUNDAMENTA EN DATOS OBTENIDOS DE MANUALES DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN COMO EL BIMSA Y EL PRISMA
DEFINICIONES VALOR COMERCIAL- ES EL VALOR CON EL QUE GENERALMENTE SE CONCLUYE UN AVALÚO BANCARIO REPRESENTA EL PRECIO MAS PROBABLE
QUE TENDRÍA EL BIEN VALUADO EN EL MERCADO ABIERTO AL QUE POR SU NATURALEZA ENTRARÍA, EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES
EN LA FECHA DEL AVALÚO, PARA SER ADQUIRIDO EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, CON EL COMFKADOR Y EL VENDEDOR ACTUANDO
PRUDENTEMENTE Y CON CONOCIMIENTO, SIN QUE DICHO PRECIO SE VEA AFECTADO POR ESTÍMULOS INDEPENDIENTES AL INTERÉS DEL
COMPRADOR Y EL VENDEDOR DEL BIEN, EN ADQUIRIRLO O VENDERLO RESPECTIVAMENTE
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.).- ES EL COSTO QUE TENDRÍA PARA EL PRETENDIENTE COMPRADOR, PRODUCIR UN INMUEBLE NUEVO, DE CARACTERÍSTICAS SEMEJANTES AL INMUEBLE VALUADO Y QUE SATISFICIERA IGUALMENTE SUS NECESIDADES
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V.N.R.).- TAMBIÉN DENOMINADO VALOR FÍSICO ES EL VALOR RESULTANTE DE LA APLICACIÓN DEL "ENFOQUE DE
COSTOS" Y SE OBTIENE DE RESTAR AL "VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO", EL MONTO NECESARIO PARA LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS
NECESARIAS PARA RESTITUIR AL INMUEBLE VALUADO, LA CONDICIÓN DE "NUEVO" LA PRÁCTICA CONSISTE EN APLICAR AL VALOR UNITARIO DE
REPOSICIÓN NUEVO, UN FACTOR RESULTANTE (FRE), QUE SE OBTIENE DE MULTIPLICAR EL FACTOR DE EDAD (FED) (QUE REFLEJA EL DEMÉRITO
POR LA OBSOLESCENCIA DERIVADA DE LA EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN) POR EL FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO) QUE REFLEJA EL PREMIO O
DEMÉRITO POR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE VALUADO
HOJA 5 DE 9
64
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- ES EL VALOR RESULTANTE DE LA APLICACIÓN DEL "ENFOQUE DE INGRESOS' TIENE SU FUNDAMENTO
EN LA TESIS DE QUE NINGÚN COMPRADOR BIEN INFORMADO, ESTARÍA DISPUESTO A INVERTIR EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE CAPAZ DE
GENERAR UN INGRESO, UN MONTO MAYOR QUE EL QUE TENDRÍA QUE INVERTIR EN OTRO INSTRUMENTO DE INVERSIÓN (CON CONDICIONES
SEMEJANTES DE RIESGO Y LIQUIDEZ) PARA OBTENER EL MISMO INGRESO QUE LE GENERA EL INMUEBLE FOR TANTO SE CONCLUYE QUE EL
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DEL INMUEBLE ES EL MONTO QUE HABRÍA QUE INVERTIR EN OTRO INSTRUMENTO PARA OBTENER EL INGRESO QUE
EL INMUEBLE GENERA, DEDUCIENDO LOS IMPUESTOS Y GASTOS NOTARIALES DERIVADOS DE LA COMPRA
VALOR DE MERCADO.- ES EL VALOR RESULTANTE DE LA APLICACIÓN DEL "ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO" SU DEFINICIÓN
CORRESPONDE CON LA DEL VALOR COMERCIAL EN LA PRACTICA CONSISTE EN IDENTIFICAR EL VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE
REFLEJE LAS CONDICIONES ABSOLUTAS EN QUE ESTA SE ENCUENTRA, INCLUSO, LA CANTIDAD DE SUELO QUE OCUPA SUS LIMITACIONES
DERIVAN DEL HECHO DE QUE NINGÚN INMUEBLE ES IDÉNTICO A OTRO (AL MENOS VARÍA SU POSICIÓN GEOGRÁFICA), POR LO TANTO,
GENERALMENTE ES NECESARIO "HOMOLOGAR" CONSIDERANDO U S CARACTERÍSTICAS QUE AGREGAN O RESTAN VALOR AL INMUEBLE OBJETO
DE AVALUÓ, RESPECTO DE LOS QUE CONSTITUYEN LA MUESTRA DE LA QUE SE HAN OBTENIDO VALORES UNITARIOS EN LA INVESTIGACIÓN DE
MERCADO SI LAS PIEZAS DE MUESTRA DEL ESTUDIO DE MERCADO SON SUFICIENTES (% AL MENOS), LAS DIFERENCIAS ENTRE ÉSTAS Y EL
INMUEBLE VALUADO SON DESPRECIABLES POR NO SER APRECIADAS POR LA POBLACIÓN DEMANDANTE Y, SI DE ACUERDO CON EL PROPÓSITO
DEL AVALÚO, EL VALOR A CONCLUIR ES EL VALOR COMERCIAL, EL RESULTADO DE ESTE ENFOQUE SERÁ EL VALOR CONCLUIDO
VALOR DE RESCATE.- ES EL VALOR QUE CONSERVA LA CONSTRUCCIÓN DE UN INMUEBLE, UNA VEZ CONCLUIDA SU VIDA ÚTIL
VIDA ÚTIL (V.U.).- LAPSO DURANTE EL CUAL RESULTA ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE PARA EL PROPIETARIO, POR RAZONES DE USO O DE
OBTENCIÓN DE INGRESOS, INVERTIR EN LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN DE ESE INMUEBLE SE EXPRESAFÍÁ EN
AÑOS
VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.- LAPSO DE VIDA ÚTIL ESPERADO PARA UN INMUEBLE NUEVO, CONSIDERANDO SU USO Y
CATEGORÍA SERÁ EXPRESADA EN AÑOS
EDAD.- LAPSO TRANSCURRIDO DESDE LA TERMINACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DE UN INMUEBLE Y EL MOMENTO DEL AVALÚO SERÁ EXPRESADA
ENANOS
VIDA ÚTIL REMANENTE (V.U.R.).- LAPSO DE VIDA ÚTIL ESPERADO DESDE EL MOMENTO DE REALIZACIÓN DEL AVALUÓ HASTA LA CONCLUSIÓN DE
LA VIDA ÚTIL DE LAS CONSTRUCCIONES
HOJA 6 DE 9
65
No. AVALUÓ: 2005/0004AJAL
VIL- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
CONSTRUCCIÓN:
TIPO
TOTAL
SUPERFICIE M1
17396
V.UNrTAMOSiP
9,30000
NOTA SE HACE DEDUCTIVA POR LOS ACABADOS POR REALIZAR
F-i- I - " ,_~j E^C L E TOD- L^ ^ < - F P T E ^ I - F K « E I I TEFTPE
VALOR UNITARIO RESULTANTE:
VALOR DE MERCADO:
V. RESULTANTES
1.617,82800
^ 1 4" J
8,980.00
1,588,681 JO
VIII.- APUCACION DEL ENFOQUE DE COSTOS
a) DEL TERRENO: LOTE TIPO O PREDOMINANTE 11500 m' VALORES DE CALLE O DE ZONA $ 4,580.00 /m»
FRACCIÓN
TOTAL
TIPO DE
PROPIEDAD C ó P SUPERFICIE n>
13300
V.U. SUELO $ta>
4.58000
FRe:
100
V.U. RESULT. $ta*
4.58000
V. RESULTANTE $
$ 609,14000
SUPERFICIE TOTAL
VALOR UNITARIO HEDIÓ DE TERRENO CLAVE CATASTRAL
VALOR S/TABLAS
133.00 m' INDIVISO 04364540% $4,580.00/IP SUBTOTAL (a): $ 609,140.00
$ 1.865.00 <lff CLAVE
RU ML NO BU
CONSERV FACTOR
RUINOSO 000
MALO 080
NORMAL 100
BUENO 110
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO
T-1 PARA LA CASA
VALOR UNITARK
CLAVE
USO-WV-CLASE
NORMAL
TOTAL
0 MEDIO DE CONST
SUPERFICIE
17396
173.96
$ 4.97781
V.UJRJL
5,41066
An2
F. DEM. USO
CLAVE-BU
00800
V.UJtR
4,97781
SUBTOTAL (b):
V.N.R.
$
865,93934
$ 865,839.34
NOTA EL FACTOR DE DEMERITO APLICADO DEL 8%, SE REFERE A LOS ACABADOS PENDENTES DE EJECUTAR, SENDO EL SELLADO Y LAQUEADO DE TODA LA CARPENTEMA Y LA PINTURA V m i C A INTERIOR DE LA CASA.
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
C U VE coNceno UNIDAD CANTIDAD VJJJUL
«UNKMD EDAD ANOS
FRe:
VALOR TOTAL
SUBTOTAL (c):
RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS. VALOR FÍSICO 0 NETO DE REPOSICIÓN (a+to+c):
V.N.R.
$
.
$ 1,475,079.34
HOJA 7 DE 9
66
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
RENTA BRUTA MENSUAL
TIPO
TOTAL
CLASIFICACIÓN
NORMAL
SUPERFICIE 0
CANTBADM1
173.96
RENTA UNITARIA
MENSUAL « « M E S
6200
SUMA
RENTA MENSUAL
$
10,78552
$ 10.78S.52
DEDUCCIONES ANUALES
CONCEPTO
a)- IMPUESTO PREDIAL b).-SERVICIO DE AGUA
c) CONSERVACIÓN Y MANTENIMENTO d) ADMINISTRACIÓN e) ENERGÍA ELÉCTRICA Q SEGUROS g) CUOTA CONDOMINOS h) VACÍOS
TOTALES
MONTO
*
$ 356.96 $ 125.00 $ 541.00 $ 42446
$ 400.00 $ 89900
$ 2,746.42
%
3.31% 1.16% 5.02% 3.94%
3.71% 8.34%
25.40%
CALCULO DE LA RENTA NETA ANUAL (R.NJL)
CONCEPTO
RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA)
RENTA BRUTA ANUAL DEDUCCIONES ANUALES
RENTA NETA ANUAL:
MONTO
$ 10,786 $ 129,432 $ 32,958
$ 96,474
RENTA UNTARÍA DE «MUEBLES SMLARES
PRECIO UMTAMO DE INMUEBLES SUMARES
TASA BRUTA
RENTA NETA ANUAL
TASA DE CAPITALIZACIÓN
$59.80
$9,729.12
19.52%
96,474.50
7.57%
RESULTADO POR EL ENFOQUE DE INGRESOS $ 1,274,431.95
X.-RESUMEN
RESULTADOS POR ENFOQUE:
COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO): N.R. $ 1,559,000.00
COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): N.R. $ 1,475,000.00
INGRESOS (VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS): N.R. $ 1,274,000.00
HOJA 8 DE 9
67
No. AVALUÓ: 2005/0004/JAL
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
LA FECHA DE VIGENCIA QUE INDICA EL AVALUÓ, ES SOLO PARA EFECTOS Y REQUISITOS DE LA INSTITUCIÓN, POR LO QUE EL PERITO NO SE HACE
RESPONSABLE DURANTE CUALQUIER SUCESO TANTO FISCO COMO ECONÓMICO, EN EL LAPSO POSTERIOR TRANSCURRIDO A ESTE QUE
PUDIERA SUFRIR EL INMUEBLE
EL VALUADOR DECLARA QUE NO TIENE INTERÉS PRESENTE O FUTURO B4 LA PROPIEDAD VALUADA
EL PRESENTE AVALUÓ SE HA HECHO DE CONFORMIDAD Y SUJETO A TODOS LOS REQUERIMIENTOS DE UN AVALUÓ BANCARK3
TODAS LAS CONCLUSIONES Y OPINIONES SOBRE LA PROPIEDAD QUE SE VALUÓ, HAN SIDO PREPARADAS POR EL VALUADOR QUE FIRMA EL
AVALÚO Y CADA UNA DE SUS HOJAS a VALUADOR NO TENDRÁ RESPONSABILIDAD POR NINGÚN CAMBIO REALIZADO EN EL REPORTE SIN SU
AUTORIZACIÓN
EL VALUADOR NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR LAS CONDICIONES LEGALES QUE GUARDA EL INMUEBLE EN ESTUDIO, YA QUE EL
PRESENTE REPORTE SUPONE QUE a PROPIETARIO MANTIENE LA PROPEDAD EN CONDICIONES ÓPTIMAS
EL VALUADOR NO ESTA OBLIGADO A DAR TESTIMONIO O ACUDIR A TRIBUNALES POR HABER REALIZADO EL PRESENTE REPORTE, A MENOS QUE
SE HAYA ACORDADO PREVIAMENTE CON EL SOLICITANTE
EL VALUADOR ASUME QUE LA PROPIEDAD NO TIENE FALLAS O CONDICIONES ESPECIALES, DEL SUBSUELO O DE LA ESTRUCTURA, QUE
AFECTARAN EL VALOR DE LA MISMA, a VALUADOR NO ASUME RESPONSABILIDAD POR ESTAS CONDICIONES
a VALOR DE TBUIBK) «JE SE APLJCA ES COMS»ERA>»0 U S WSTALACK)»CS PROPIAS Y LAS AREAS COMUNES D a CONDOMINIO. LOS
VALORES DE U S MUESTRAS DE MERCADO DE LOS INMUEBLES CONSIDERAN LAS CONDKXWES EN OJE SE ENCUENTRAN, ES DECIR SI ESTOS
SE UBICAN EN CONDOMINIO HORIZONTAL O EN CALLES MUNK3PALES, Y PARA LOS AJUSTES CORRESPONDENTES SE HOMOLOGARON U S
MUESTRAS CONSIDERANDO SU UBICACIÓN Y EL EQUIPAMIENTO PROPIO. POR LO TANTO EL FACTOR DE INDIVISO SOLO ES MFORMATtVO YA
QUE a VALOR D a TERRENO TOMA EN CUENTA LAS AREAS COMUNES DEL 0)NDC*BN», POR CWISIGUeiTE EN LAS MUESTRAS DE MERCADO
SE APUCA a MISMO CRITERIO
XII-CONCLUSION
VALOR COMERCIAL: | $ 1 ,559 ,000!oo l
UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS OOrtOO MU. 1 ESTAS CANTIDADES SE ESTIMAN AL DÍA:
2 de Marzo de 2005
m-VALOR REFERIDO (En su caso)
VIGENCIA DEL AVALUÓ 6 MESES Hasta el Lunes, 29 DE Agosto de 2005
VALUADOR INSTITUCIÓN DE BANCA MULTIPLE
INQ. JAVIER MARTINEZ DIAZ LIC. ESPECIALIDAD: INMUEBLES. GERENTE FIDUCIARIO
REGISTRO INSTITUCIÓN:
GERENTE DE AVALÚOS
NOTAS- ESTE AVALUÓ NO TENDRÁ VALIDEZ SI CARECE D a SELLO Y FIRMA DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR ESTA INSTITUCIÓN Y NO SERA VALIDO PARA
PROPÓSITOS DISTINTOS AL ESPECIFICADO EN LA CARÁTULA SI LA CONCLUSIÓN ES a "VALOR COMERCIAL- SE ANEXAN REPORTE FOTOGRÁFICO, HOMOLOGACIÓN DE VALORES
— — — — — HOJA 8 PES
68
FoBo interno da avalúo ( I D ) : Expedienta o folio: Fecha del Avalúo: Clave Única da Vivienda:
VGPO-IN000135-03/06
17 de Marzo de 2006
- . i . . * • • • • - - . * -^>v^v .*"***• í¿;„ . f,"^^":
¡'T.1G&V&S.ZA&&
Institución que practica y certifica al avaluó:
Controlador
Vaniador.
Solicitante:
Nombre: Clave de Registro S.H.F.:
- n j / . n j . - ^ - . _ ' - ' ' - - . r - l - - - - " - . . ' L . , • . , _ ,
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S A DE CV. 14006
r-_- _ _ r-
GARLOSGARCIA CURIEL INGENIERO ESPECIALISTA EN VALUACIÓN 0406975 HONORATO MARTIN VILLA ZAMORA INGfJflERO MAESTRÍA EN VALUACIÓN 0301069 GIG DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S A DE CV
Caite y No: AV. VALLARTA 5846 Colonia: JARDINES VALLARTA
Deleoactón/Mumcipio: ZAPOPAN Entidad Federativa: JALISCO
Nombre: Profesión: Postgrado (en su caso): Autorización S.H.F.: Nombre: Profesión: Postorado (en su caso): Autorización S.H.F.: Nombre:
Cédula Profesional Cédula Profesional:
425425 4371667
Cédula Profesional; Cédula Profesional
962235 4494993
Entidad Otorgante del Crédito:
Constructor (soto en caso de vivienda nueve):
Propósito del avalúo:
Hipotecaria Su Casita, S. A de C. V.
GIG DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S A DE CV.
ORIQNAOÓN
É9ñHCM(Eh' su caso):
No. Interior (o
Tipo de Inmueble a valuar: CASA EN CONDOMINIO Ubicación del inmueble: Calle: SAN VALERIO
Na Exterior (o equivalentes): 1490 Nombre del conjunto (en ser caso): CONDOMINIO SAN HERIBERTO REAL DEL VALLE
Colonia: SAN JOSÉ DEL VALLE CP.: 45650
Detegadón/Municipio: TLAJOMULCO DE 2UÑIGA Entidad Federativa: JAUSCO
Nombre: GIG DESARROLLOS Ir#K»LIARIOS/S A DE CV Case y No: AV. VALLARTA 5846
Propietario del Inmueble, «** »*»« «"*»
13
97 14
KZAPOPAN Entidad Federativa: JALISCO
Régimen de propiedad:
Número de cuenta predial:
Numera de cuenta de agua:
PRIVADA (CONDOMINAL)
No se proporcionó
Nose t i , t i * r
Declaraciones: SE REALIZARON LAS SIGUIENTES VHURCAaONES: X LA IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE COINCIDE CON LO SEÑALADO EN LA
DOCUMENTACIÓN. X SI COINCIDE
NO COINCIDE
X LASSUPBWaESHSICASCeSERVADASaSNaDr^OONWDCOJMENTAaÓf (CON LA APROXIMACIÓN ESPERADA PARA ALCANCE DE AVALÚO)
X SE VERIFICÓ EL ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN D a INMUEBLE (CON a ALCANCE ESPERADO PARA EFECTOS DE AVALÚO)
X a ESTADO DE OCUPAaÓN DEL INMUEBLE Y SU USO-
X SI COINCIDE NO COINCIDE
X UOONSTRLKXIC** D & 1NMIÍBU SEGÚN EL PLAN DE DESARROLLO URBANO VIGENTE (EN SU CASO).
X SI a INMUEBLE ES CONSIDERADO MONUMENTO HISTÓRICO POR a I .NAH
X SI ES CONSIDERADO PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO POR a I.N.BA
X SI COINCIDE NO COINCIDE
SI ES CONSIDERADO X NO ES CONSIDERADO
SI ES CONSIDERADO X NO E5 CONSIDERADO
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S A DE CV. CALLE; JUSTO SIERRA * 1830,
COL AMERICANA, GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00. FAX (33) 38-26-69-00 2 DE 14
69
PoNo Interno de avalúo ( ID) : Expediente o folio: Feci» del Awtúo: Clavo (Ink» do VMomta:
\A3P<>IN0b0Í35^3/O6
17 de Marzo de 2006
w-wv "-*.-: Vi Í W
Advertencias: i ác uFOTFTrAmrnMFc D F A I T 7 * r u c V « f i e i A I U C F U « ADAOTAnn np "DFTIARACTONFS" fiF EFECTÚAN O LAS VERIFICACIONES REALIZADAS Y SEÑALADAS EN EL APARTADO DE "DECLARACIONES" SE EFECTÚAN CON LAS LIMITACIONES SEÑALADAS EN EL APARTADO "LIMITACIONES DEL AVALÚO", POSTERIORMENTE.
NO SE DISPUSO DE DOCUMENTACIÓN RELEVANTE. ESPECIFICAR:
• - - K - \ _K-
NO SE ENCUENTRAN OFERTAS DEL MERCADO EN LA ZONA SUFICIENTES PARA CONSIDERAR a ENFOQUI COMPARATIVO DE MERCADO.
EXISTE DUDA SOBRE a USO D a INMUEBLE O DE ALGUNA SECCIÓN DEL MISMO
EXISTEN OBRAS PÚBLICAS O PRIVADAS QUE AFECTAN LOS SERVICIOS Bí LA COLONIA
SEÑALAR AQUÍ OTRAS, EN SU CASO:
-.- r ^ j
EL PRESENTE AVALÚO CONSTITUYE UN DICTAMEN DE VALOR PARA USO EXCLUSIVO DEL PROPÓSITO EXPRESADO EN
a PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN PERITAJE EN MATERIA ESTRUCTURAL, DE aMENTAQÓN O DE C U A I X ^ ARQUITECTURA QUE NO SEA LA PROPIA VALUACIÓN, POR LO QUE NO P0EDE SER UTILIZADO PARA RNES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD EN CUANTO A LOS VICIOS OCULTOS NI A OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER DETECTADAS EN LA INSPECCIÓN FÍSICA OCULAR PARA EFECTOS DE AVALÚO Y, EN EL CASO DE QUE SE APRECIARAN I ^ N ^ ANCW^ALES CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSEW ÚTIL CONSUMIDA- D a INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA, a PERITO VALUADOR NO ASUME OTRA RESPONSABILIDAD QUE NO SEA EL DE SEÑALARLAS EN a REPORTE, Y
REALIZAR a AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLK*BLB SEGÚN a PROPÓSITO D a MISMO.
a PRESENTE AVALÚO SE REALIZA SIGUIENDO LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL VIGENTES EMITIDAS POR LA METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VMEND\ DE GENERALMENTE ACEPTADOS SEGÚN SU ALCANCE,
* « 3» •ayii
HIPOTECARIA FEDERAL QUE ESTABLECEN LA A LOS CRITERIOS Y PRINCIPIOS DE VALUACIÓN
NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASÍ SE INDIQUE EN a AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN a INMUEBLE O a ESTADO DEL MISMO, EN a KEN O EN SUS CERCANÍAS.
LOS DATOS D a SOUCITANTE, PROPIETARIO, CUENTA PREDIAL, CUENTA DE AGUA Y LA UBICACIÓN D a INMUEBLE SE CONSIGNAN SEGÚN LA INFORMACIÓN DOCUMENTAL Y VERBAL PROPORaONADA POR a CUENTE EN LA SOLICITUD DE AVALl3o. POR U> QUE EN CASO DE ERRORB, OMISK)NB ^ REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO LO PUEDE SER a REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y a COMERCIO, CATASTRO, U OTRAS, NO SE ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA.
LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALÚO FUERON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN ESTE REPORTE. CUANDO SE INDICA SEGÚN MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HÁBITOS DE MEDICIÓN EXISTENTES, POR LO QUE SU RESULTADO PUDIERA SER APROXIMADO Y SOLO PARA RNES DE CALCULO D a AVALÚO.
LA EDAD D a INMUEBLE SE CONSIDERA EN BASE A LA INFORMACIÓN DCCUMENTAL EXISTENTE (UCENOAS DE CONSTRUCC^ Y EN SU CASO, ESTIMADA DE ACUERDO A LO APRECIADO EN LA INSPECCIÓN, O CONTADA A PARTIR DEL ÚLTIMO MANTENIMIENTO MAYORAL INMUEBLE.
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S A DE C.V. CALLE; JUSTO SIERRA # 1B30,
COL AMERICANA, GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00, FAX (33) 38-26-69-00 3 DE 14
70
Folio fntarno de avalúo ( ID) : VGPQ-IN000135-03/06 Expediente o Folio: Facha del Avalúo: 17 de Marzo de 2006 Clava Única da Vivienda;
"- r ¡K-^^V /Avtv-i-v--- -
CfasfficacJon da zona: HABTTAaONAL DENSIDAD ALTA PIURAFAMIUAR HORIZONTAL
Referencia de proximidad urbana ' CVPAMCIÓM
SHF¡
Tipo de construcción predominante en caries circundantes:
CASAS HABTTACION EN DOS NIVELES DE MEDIANA CAUOAD EN PRIVADAS
índice de saturación en la zona: 60%
Densidad de población:
Nivel socioeconómico: •_ - i -i
Vías de acceso e Importancia de las mismas:
Infraestructura disponible en la
Otros servicios:
Equipamiento Urbano:
• ^ - ^ -
ALTA
MEDIO BAJO
ANILLO PERIFÉRICO SUR: VTA DE ACCESO CONTROLADO, AV. ADOLF B. HORN: ARTERIA COLECTORA
** - - ---' X AGUAPOTABLE X DRENAJE YALCANTARIUADC
X ELECTRIFICACIÓN
X ALUMBRADO PUBLICO X VIALIDADES
. i
X BANQUETAS Y GUARNICIONES 100 PORCENTAJE TOTAL DE INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE
X CON SUMINISTRO AL INMUEBLE X CON CONEXIÓN AL INMUEBLE
FOSA SÉPTICA RED AEREA SUBTERRÁNEA
X MIXTA AÉREO
X ASFALTO CONCRETO
SIN SUMINISTRO AL INMUEBLE SIN CONEXIÓN AL INMUEBLE
X CON ACOMETIDA SIN ACOMETIDA
X SUBTERRÁNEO TERRACERÍA
ANCHO: 8 m.
X GAS NATURAL X RED TELEFÓNICA
X SEÑALIZACIÓN Y NOMENCLATURA X TRANSPORTE URBANO/SUBURBANO X VIGILANCIA MUNICIPAL O PRIVADA X RECOLECCIÓN DE BASURA MUNICIPAL O PRIVADA
X CON SUMINISTRO AL INMUEBLE X RED AÉREA
SUBTERRÁNEA
SIN SUMINISTRO AL INMUEBLE X CON ACOMETIDA
SIN ACOMETIDA
PROXIMIDAD: 1000 mts.
X IGLESIA X MERCADO X PLAZA PÚBLICA
X PARQUE/JARDÍN X ESCUELA X HOSPITAL
X BANCO EST. TRANSPORTE:
PROXIMIDAD GRAL: 3000 m,
Croquis de jocaizacjjon: Macrolocalbadon: Mterolocafcaáón:
t s.
Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:
r"
i w
$ > CaHe{s) con frente: SANHERIBERTO X 1 Frente Calle transversal: SAN VALERIO
2 Frentes Caite transversal: LIMITE DEL FRACC2ONAMQNT0 3 Frentes Calle «mftrofe: SANTA JOSEFINA 4 o más frentes
Orientación: ORIENTE Orientación: PONIENTE Orientación: NORTE
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S A DE C.V. CALLE; JUSTO SIERRA # 1830,
COL. AMERICANA. GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00, FAX Í33) 38-26-6&-00 4 DE 14
71
- - ^ í foso Interno d« avalúo ( ID) : VGFO-IN000135-03/06 Expediente o Folio: reel» del Avaluó: 17 de Marzo de 2006 Clave Única de VMonda:
Configuración y topografía:
Características panorámica*:
Uso d«l suato:
Coeficiente de utilización del suelo (CUS): Densidad haMtadonal:
REGULAR, PIANO
NINGUNA
HABITAQONAL DENSIDAD ALTA PLURIFAMIUAR HORIZONTAL (H4-H)
0.685
87 VIVIENOAS POR HECTÁREA j _ _ _ _
FRONTAL 2 M, POSTERIOR 3 M
Fuente: ESCRITURA PUBLICA
Servidumbre y/o restricciones:
Medidas y coUndancias:
UNIDAD PRIVATIVA O LOTE NUMERO 13 TRECE.- Identificada oon la nomenclatura oficial 13 trece de la vialidad condominal San Heriberto del condominio San Heriberto Real del Valle de la Manzana "11** once de la Fracción 13 trece del fraccionamiento San José del Valle, en el municipio de Tlajomuko de Zúñiga, Jalisco, con una superficie de 66.99 m2 sesenta y seis metros noventa y nueve decímetros cuadrados y las siguientes mecidas y colindandas: — AL NORTE: En 4.06 cuatro metras seis centímetros con la manzana rKjmero 10 diez. — AL SUR: En 4.06 cuatro metros seis centímetros oon Sa vialidad condominal San Heriberto. — AL ESTE: En 16.50 dieciséis metros dncuenta centímetros oon la unidad privativa o lote numero 14 — AL OESTE: En 16.50 dieciséis metros dncuenta centímetros con la unidad privativa o lote numero 12
•net
• • *
Al inmueble anteriormente 5.762184%
i z-?m corresponde un porcentaje inciviso sobre las área comunes del condominio
- i ^ X > ^ - ^ " > ^ - ' ^ " w ^ n r i - r \ • .- . - - x _ •L • T" & _ \ ±\ - V > _ • * - > t -• > * • ' - ^ x - . " i
Usoactuab -jT - _ • .1 •t - .• ^ _
>J • J
l in • ! • de dos niveles, modela SELVA SIN EQUIPAR, consta de: T I : PB: estancia - comedor, codna, 1 recámara, baño completo bajo escalera, distribuidor, baño completo, 2 recámaras con espacio para guardarropas cada una. servicio posterior. Estacionamiento descubierto para un automóvil al frente.
Ingreso, ; PA:
Patio de
Clasificación de las construcciones privativas:
Tipo Descripción Clase
1 CASA HABITACIÓN INTERÉS SOCIAL
Superficie
70.1500
Fuente
PLANOS
No. No. Niveles del Niveles del cuerpo o
tipo núcleo de 2 2
Edad aproximada
^ ^ ^
Avance de Obra:(K)
100.00
Vida útil
•ente 60
Estado de conservad
ón NUEVO
Calidad del proyecto:
Clase general del inmueble:
Estado de conservación:
Edad aproximada: (años)
VWa útil remanente: (aftas)
MUY BUENO
INTERÉS SOCIAL
NUEVO
0
60
0 MESES
720 MESES
Avance de obra general: (*¿) Avancé de obra en áreas comunes en condominios:; f • * ) Unidades rentables:
Unidad»» rentaba» en el núctoo ét
Unidades rentables del conjunto: (en condominios):
VtAfiC GRUPO INMOBILIARIO, S A OE C.V. CALLE; JUSTO SIERRA # 1830.
COL. AMERICANA, GUADALAJARA, JAL. TEL. {33) 38-26-70-00, FAX (33) 38-26-69-00
100
100
1
5 DE 14
72
Fotto Interno de avalúo ( ID ) : VGPO-IN000135^)3/06 Expedienta o Folio: Fecha del Avalúo: 17 de Marzo de 2006 Clave Única de Vivienda:
Total del terrario: — ESCRITURA* FECHA: NOTARÍA: (Número vEstado)
32,636 Indiviso (%): 22/12/2005
14 Lote Privativo:
5.762184
66.99 '--:-. -'-7'-'-'. - -^;y^r^-~^"-'---:-'----'---7'.-y----sTrr¡.-r-;'-^---'-^,^-^'-¡-:'^'^^^^^ , : — - - J i " -L~~ ' " • - " - " — ir'-n- - - - •• —'---" --—.•-S— *—z^ -----. V - —-—^ .-'-.-J-".—-t - : , •- .- : " . - / , : — ; - * - • -».- : _~.T- -—v— ---J7.-—"--::, r-.-:' - - :- - -r.".— < " ' - — : * --.- '. '- - - ^ - -r-' * . - J—-J
L->_r — r—-T.-:-rÍ-^.-''-r^^ - - • " • - ' - " - > J l - - . - -*-••-- - - ' - - : : . ^ - ' - - - ':-:'•-£-n-'--.-_^±^-r' ' i ^ ' ; - . - : . - . ^ , : - . -__; , , .L ._- . , - - ' . " •>- - . J — * - **J;:~J..-~- -
Concepto
Terreno Total:
Indiviso*»:
Lote Privativo:
fm2) 1 J s i / X. , •' • - » • -
5.;
Fttento de Información
ÉSCRTTÜRAS _ V t - "• - r" - \ n ^r_"n
_ _ _ _
Terreno Proporcional:
66.99
102-41
ESCRITURAS
Concepto
Superficie construida:
Superficie accesoria:
Superficie vendible:
Superficie (m2)
70.15
70.15
Estructura:
Cimentación:
Entrepisos y Techos:
Muros:
Trabes y columnas:
Probable losa de cimentación con contratrabes de concreto reforzado sobre plataforma compactada
Probable losa lena de concreto reforzado i
Probable de tabiques asentados con mortero
Forjada en d lugar, rampa recta, escalones recubíertos con alfombra para tranco pesado
Acabados:
Espacio:
Sate:
Comedor:
Cocina: - -i ^ \s J K " n - "• * i •••_ h - . •_
Recámaras:
Baños:
Patio de servicio:
Estacionamiento:
Terraza
Otro (especificar): . - — - - - — i . . . ,
Otro (especificar):
Otro (especificar):
Fachada:
Instalaciones:
Hldráuttco-sanftarias:
. - - - — - . . , . - • ' . • - -
Pisos:
CEHFUTO i . - _ " i n s -r s -. t j.-.-. J.,
CEMEOTO
CEMENTO
CEMENTO
CEMENTO . • - " - • • •
CEMFJÍTO .. - ó „
HUELLAS DE CONCRETO
NO APLICA
Muros:
PASTA TDCTURIZADA
PASTA TEXTURIZACvX
PASTA TEXTURIZADA
PASTA TEXTURIZADA
AZULEJO USO
APLANADO APAULLADO
NOAPUCA
NOAPUCA
MODERNA DE LINEAS RECTAS, APLANADO APAULLADO Y PINTURA
"i - . X
Redes de alimentación ocuftas probable tubería de polipropileno y PVC sanitario
Plafones:
PASTA TEXTURIZADA
PASTA TDCTURIZADA
PASTA TEXTURIZADA
PASTA TEXTURIZADA
PASTA TEXTURIZADA
NOAPUCA
NOAPUCA
NOAPUCA
Eléctricas;
Cancelería y comunicaciones:
Carpintería:
Red oculta monofásica, con acometida a la red municipal
De tambor de triptay de eucaptac, marco rnetá^co acabado con píitura de esmalte
Herrería: de aluminio anodizado natural
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, SA. DE C.V. CALLE; JUSTO SIERRA» 1830,
COL. AMERICANA, GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00, FAX (33) 38-26-69-00 6 DE 14
73
VIASC £*,«*L^l !>£v- O*- LT\?Jík.*%~ V'ÍL.
InctalacioMt especiales y obras complementarias: PRIVATIVAS;
Edad i : - - * , . . . Descripción Cantidad Unidad aprow- " » * > «
mada ™*™«*< Bardas 4.80 ML 0 NUEVO Cisterna 1.00 PIEZA 0 NUEVO Pat» descubierto 4.60 N2 0 NUEVO Huellas en estacionamiento 1.00 LOTE 0 NUEVO
Foto Interno de avalúo ( I D ) : VGPO-IN00013S-03/06 Expedíante o FoHo: Fecha del Avalúo: 17 de Mano de 2006 Cnwe Única de VMenda:
COMUNES: (EN CASO OE CONDOMINIOS)
Descripción Cantidad Unidad aproa- (¡onsgrvaoén mada
i-jstsamm^^zkés
PARA LA DETERMINACIÓN D a VALOR COMERCIAL D a INMUEBLE SE CONSIDERAN LOS SIGUIENTES ENFOQUES:
rz*^ss&gv*~v~=?z
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:
PARA LA APLICACIÓN D a ENFOQUE COMPARATIVO OE MERCADO SE RI3AUZA UNA MVESTIGAaÓN D a MEROtDO INMCffiUARTO AL INMUEBLE SUJETO A VALUACIÓN PARA BIENES CON IGUALES O SIMILARES CARACTERÍSTICAS AL VALUADO, LA CUAL ARROJA UN VALOR UNITARIO DE VENTA, AL CUAL SE LE APLICAN LOS FACTORES NECESARIOS PARA HOMOLOGAR SUS CARACTERÍSTICAS CON a SUJETO EN ESTUDIO Y ASÍ DETERMINAR UN VALOR UNITARIO DE VENTA APLICABLE A ESTE ENFOQUE.
LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO REALIZADA, ASÍ COMO LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Y MÉTODOS ESTADÍSTICOS UTILIZADOS, SE DESCRIBEN EN LOS APARTADOS CORRESPONDIENTES A CADA UNO.
ENFOQUE DE COSTOS-
PARA LA APLICACIÓN D a ENFOQUE DE COSTOS SE TOMARON EN CUENTA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
a VALOR UNITARIO DE VENTA DE TERRENO SE DETERMINA MEDIANTE LA REALIZACIÓN fJE UNA INVESnGAaÓN D a MEIKACIO iriMCWUARIO EN LA ZONA O EN ZC»4A SIMILAR, COMPARANDO TERRENOS CON CARACTERÍSTICAS SIMILARES AL Cía SUJETO EN ESTUDIO M VALUAOÓN, O EN SU DrJBTTO, ANAUZATK» IWIUEBLES CON CONSTRUCCIONES Y APLICANDO B. MÉTODO RESIDUAL
EL VALOR UNITARIO DE REIK}SiaÓN NUEVO APUCADO A CADA TIPO K CONSTRUOnCM PUBLICADOS POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS EN COSTOS POR METRO CUADRADO DE CX>ISTRU(riCM, TALES OOMO LOS CATALCKSOS DE OOSTC6 B1MSA Y WSMA, REALIZANDO LOS AJUSTES NECESARIOS PARA SU ADECUACIÓN AL TIPO K OONSTR1KXICM VALUADO. A ESTE VALOR SE LE AUCAM LC« ROORES DE EHOENOA DE U CONSTRUCaÓN POR CONCEPTO DE VIDA ÚTIL CONSUMIDA Y ESTADO DE OONSERvAaCM PARA UOTJNaUSÓN D a VALOR NETO DE REPOSiaÓN.
LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO, ASÍ COMO LOS CRITERIOS UTILIZADOS PARA U AmCAaCVí DE LOS FACTORES DE ERQENOA L ^ TBÍRENO Y M CONSTRUCCIÓN SE DETALLAN EN LOS APARTADOS CORRESPONDIENTES.
FMFnpuF nr iwtyRffif;
PARA LA APLICACIÓN D a ENFOQUE OE INGRESOS SE CONSIDERA UN VALC*UNTTARIOC)E RENTA PARA CADA TIPO MCC»c^T<lKX3ÓN RESULTANTE DE LA INVESTIGACIÓN D a MERCADO INMOBILIARIO PARA INMUEBLES StJSCrJTIBLES A RI3NTARSE CCW CARACTERÍSTICAS IGUALES O SIMIARES AL VALIJADO, EN W ZONA DE UBICACIÓN DE ÉSTE O EN ZONA SIMILAR.
A LA RENTA MENSUAL PARA SUPERFICIES SUSCEPTIBLES A RENTARSE D a INMUEBLE VALUADO SE LE APUCANI^CCDUCCICMESCORRESPONDIENrBY AUTCWZADAS POR LEY PARA LA OBTENCIÓN DE LA RENTA NETA MENSUAL, A LA QUE SE LE CONSIDERA UNA TASA DE CAITTALCAaC»! DE ACUERK) A U INVESTIGAaÓN D a MERCADO INMOBILIARIO PARA LA OBTENCIÓN O a VALOR POR CAPTTAUZAaÓN DE RENTAS.
LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO, ASÍ COMO LOS CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA OBTENCIÓN DE LAS DEDUCCIONES Y LA TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE, SE DETALLAN EN LOS APARTADOS CORRESPONDIENTES. APUCABILIDAD DE LOS ENFOQUES:
ENFOQUE COMPARATIVO PE MERCADO:
X SI SE APLICA NO SE APLICA CAUSA DE NO APLICACIÓN:
BlFQaK K COSTOS X SI SE APLICA
NO EXISTEN COMPARABLES, DEBIDO A:
NO EXISTE MUESTRA SUFICIENTE EN a MERCADO.
t«E)aSTENCC)MPARABLES,YAC«EaifWUEBLESEErCUr3nT<AENCC#c3TRUCaÓN.
ENFOOWEDEINGRFSiS-SI SE APLICA
X NO SE APLICA CAUSA DE NO APLICACIÓN: NO EXISTEN COMPARABLES, DEBIDO A: NO EXISTE MUESTRA SUFICIENTE EN a MERCADO
NO EXISTEN COMPARABLES, YA QUE B. INMUEBLE SE ENCUENTRA EN CONSTRUCaÓN.
X NO SE REQUIERE LA EJECUCIÓN
VIASC GRUPO INMOBILIARIO S A DEC V CALLE, JUSTO SIERRA « 1830
COL AMERICANA GUADALAJARA JAL TEL (33) 38-26-70-00 FAX ¡33) 38-26-69-00 7 DE 14
74
VIASC Polo Interno de avalúo ( ID): VGPO-IN000135-03/06 Expedienta o Folio: Fecha del Avalúo: 17 de Mano de 2006 Clava Única da Vivienda:
«i , -«• V íM ÍVr" * '*< 'A*
mmüki'i í.'^p^^^K^-~J~^s^-^fs- >
No. Caao
1
2
3
4
5
e
Calle
PRIVADA SANTA CLARA
RIO SECO
MODELO BEUAGIO PLUS
MODELO ONEGA
MISIÓN DEL VALLE I I
MODELO LORETO
No. Colonia
4 SANTA ANITA
NO SAN MATEO RESIDENCIAL
ND VILLA FONTANA
ND VILLA FONTANA
ND MISIÓN DEL VALLE I I
ND MISIÓN CAPITRANO
Atonden
CEPROVI ARO-V
GRUPO vea
GRUPO VGI
HABTA
VIVENDI
Tet./e.mail
3615-5294
3630-9737
3560-2626
3560-2626
3647-9328
3123-2316
Caco Valor de Oferta Uso Suelo
32S.000.00 HABITACIONAL
485,000.00 HABITACIONAL
411,000.00 HABITACIONAL
393,000.00 HAoTTACIONAL
520,000.00 HABrrAdONAL
440/100.00 HABtTAaONAL
Cancteriencasde Ubicación (en b>
cafla)
1 FRENTE
1FRENTE
1FRENTE
1 FRENTE
1 FRENTE
1FRENTE
Superficie de <»2)
6000
77.50
72.00
68.00
66.00
90 00
Superficie de Construcción
(«2)
61.12
87.50
74.00
7000
9200
74.00
Edad (•«o»)
INTERÉS SOCIAL
MEDIO
MEDIO
MEDIO
MEDIO
MEDIO
Conservación Proyecto
NUEVO
NUEVO
NUEVO
NUEVO
NUEVO
NUEVO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
FCom = Factor de Comercialización
FEd = Factor de Edad
FCo = Factor de Conservación
FCI » FactordeClase
FUb = Factor de Ubicación en la Manzana (Número de Frentes)
FPr = Factor de Proyecto o Avance de Obra
FLo = Factor de Locakzaaón (Tipo de Colonia)
FSu = Factor de Superficie
FUs = Factor de Uso de Suelo
Case
1
2 3
4 5
6
FCom
1.00
1.00
1.00
LOO
100
1.00
Valor Ajustado
$ 325,000.00
$ 485,000 00
$ 411,000.00
$ 393,000.00
$ 520,00000
$ 440,000.00
Superficie Vendible
(ma>
6112
87 50 74.00
70.00
92 00
74 00
Valor Untarlo Ajustado de
Venta
$ $ $ $ $ $
5,31741
5,542 86
5¿S4 05
5,614.29
5,65217
5,945.95
red
100
100
1.00
100
100
100
FCo 1.00
100
1.00
1.00
100
IX»
FCI FUb FPr FLo
100
095
0.95
0.95
095
095
100
100
1.00
1.00
100
1.00
100
1.00
1.00
IX»
1.00
100
108
1.06
107
107
1.06
1.13
FSu
103
1.07
1.05
1.03
108
1.05
FU»
1 J »
1.00
l.OO
l.OO
l.OO
l.OO
FR»
1.11
1.08 1.07
LOS
1.09
1.13
Valor Unitario d e Venta Homologado
* $ $ $ $ *
5,902.32
5,986.29 5,942.84
5,895.00
6,160.87
6,718.92
Detalle sobra la utHzacJoa del Factor de Proyecto: Valor Unitario da Venta Homotoaado Promedio: $ 6,101.04
Valor Unitario da Venta a Aplicar. $ 6,100.00
3^jfe^r^gS**feS-™2Eí5ás&F^3' eSrSsSsi-^S^.iíS'SSíSgSfe
Valor Unitario de „ _ . . . _ . , . . „ _ ^ . No. V«rt,Homoloa«lo V * , o r U : » ? * ¿ ' V • " t , „ S "£^ f f t o .
6,10104 $ 6,10000
(m2)
7015
Deacrlpclón
CASA HABITACIÓN
Valor Parcial
427,915.00
RESULTADO DE LA APLICACIÓN D a ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR DE MERCADO): 427,915.00
VIASC GRUPO INMOBILIARIO S.A DECV CALLE JUSTOSIERRA* 1830
COL AMERICANA GUADALAJARA JAL TEL (33)38-26-70-00 FAX (33) 38-2849-00 8 DE 14
75
fVIASC Folio Interno de avalúo ( I D ) : VGPCHÑ00013SO3/06 Expedienta o Folio: Facta del AvaMo: 17 de Marro de 2006 Clava Única da " M a n d a :
Calle
HACIENDA DE LAS FLORES CEDRO NORTE
AV. BOSQUES DE SANTA ANITE
No. Colonia
ND HAdENOÁREAL NO FRACC. TRES PINOS ND ARBOLADA BOSQUES DE STA ANITA
Atención
CONSORCIO INMBG ARKRECH PREMIER
CONSOROO TERRENOS
Tel./ejnail
3134-3400 3640-0635 3540-4801
Caso ValordaOferta Uto Suato
$ 198,144.00 HABTrACIONAL $ 231,000.00 HABITAaONAL $ 418,500.00 HABITAaONAL
Características de Ubicación (an a
ca l») 1 FRENTE 1FRENTE 1FRENTE
Superficie de (n>2)
99.00 105.00 180.00
^xXri*sn&zm?r£'¿«z--<~ig ^^,, '^.«_^^
DETERMINACIÓN DFI VALOR UNITARIO DE TERRENO A APLICAR:
FZo * Factor de Zona FFo ~ Factor de Forma FUb = Factor de Ubicación ( # frentes; FSu - Factor de Superficie FFr « Factor de Frente FTo= Factor de Topografía
FUs « Factor de Uso de Suelo FLo= Factor de LocaKzadón (Tipo de Colonia; FRe = Factor Resultante
HOMOLOSAdON A LOTE TITO X HOMOLOGACIÓN A SUJETO
8
1 2 3 4
Fcout Valor Ajustado del Valor Unitario del
1.00 $ 0.95 $ 0.90 $
198,144.00 $ 219,451X00 $ 376,650.00 $
Factores da Homologación
2/101.45 2,090.00 2,092.50
FZo 1.05 1.05 1.05
FUb 1.00 1.00 1.00
FFr 1.00 1.00 1.00
FFo 1.00 1.00 1.00
FSu 1.00 1.00 0.98
FTo 1.00 1.00 1.00
FUs 1.00 1.00 1.00
FLo 1.00 0.90 0.87
FRa 1.05 0.95 0.90
Valor Unitario d e
Promedio Valor Unitario de Terreno Homologado Promedio: $ Valor Unitario de T a m a o a Aplican *}
2,101.53 1,975.05 1,873.27
1,983.28 1,980.00
VIASC GRUPO INMOBILIARIO. SAOEC.V . CALLE; JUSTO SIERRA # 1830,
COL. AMERCANA, GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00, FAX (33) 38-28-69-00 9 DE 14
76
VIASC '*».,
- í ^ y J " J^^Í-SÍ-
Falo Interno de evalúa ( I D ) : Expediente o Folio: Focha del Avaluó: Clave Única de Vivienda:
VGPO-IN000135-S/06"
17 de Marzo de 2006
A) DEL TERRENO
Loto tipo: 99 00 m2 Abrav. Connoto Valor Motivo del factor.
FZo = Factordezona = 100 CALLET1P0 FUb = Factor de ubicación - 100 1 FRENTE FFr = Factor de frente = 100 FRENTE>=7m
No. Fracción
Abrav. Concepto FSu = Factor de superhae FFo = Factor de forma FRe = Factor resultante
Motivo del factor. 100 RELACIÓN DE SUPERFICIES 100 FORMA DEL TERRENO 100 RESULTANTE
1 100 2 3 Indiviso (en cato de condominios):
Superficie
(m1) 1,777 26 $
Valor Unitario
1,98000 FZo 100
Factores de Eficiencia
FUb FFr FSu FFo 100 1.00 100 100
FRe 100
Valor Unitario Neto Valor de la Fracción
$ 1,98000 $ 3,518,974 80
5.762184
VALOR DEL TERRENO: 202,769 80
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
Soporte de la aplicación de la Deprecación -
Depreciación a las construcciones. ^ ^
B.1) CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS
No. Tipo Descripción Clase 1 1 :ASA HABITAdOr INTERÉS SOCIAL
3 . . .
4 - -5 - - -VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS:
Valor Untar» de Reposición Nuevo x -Edad
Vida UU Total
(En caso de tapo en proceso de obra, la depredador resulta de la obra fallante en funoon al avance de obre encontrado)
Superficie Valor Unitario de (n a ) Reposición Nuevo
7015 $ 4,00000
Valor Unitario Neto de Reposición
$ 4,000.00 $
Valor Parcial
280,60000
280,600 00
B.2) CONSTRUCCIONES COMUNES (AREAS CUBIERTAS) (EN CASO DE CONDOMINIOS)
No. Tipo D - r f p d ó . O - e * * £ * ££££££
Indiviso (en caso da condominios): — % VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES:
VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES (PfUVATIVAS+COMUNES):
Valor Unitario Neto de Reposición
Valor Parcial
$ 280,600 00
C) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS (OBRA O V I L DESCUBIERTA) V ELEMENTOS ACCESORIOS C l ) PRIVATIVAS
Ho.
1 2 3 4
5 6
Descripción
Bardas Cisterna
Fabo descubierto Huellas en estacnnamientc
—
Cantidad
480 100 460 100
- - -
Unidad J *» * « • * * • * Reposición Nuevo
ML $ PIEZA $
M2 $ LOTE $
-
750.00 5,00000
160.00 1,500.00
-
Oaeredactén
----
. . . - - -
Valor Unitario Neto
$ $ * $
de Reposición 750.00
5,00000 160 00
1,500.00
. VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMP. Y ELEM. ACC PRIVATIVAS:
C.2) COMUNES (EN CASO DE CONDOMINIOS)
No. Descripción Cantidad Unidad Valor Unitario de Reposición Nuevo
1 2
Indiviso (en caso da condominios): — % VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMP. Y ELEM. ACC COMUNES:
VALOR TOTAL DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMP. Y ELEM. ACC (PRIVATIVAS + COMUNES):
Valor Unitario Neto de Reposición
Valor Parcial
3,60000 5,000 00
736 00 1,500 00
10,836 00
Valor Parcial
10,836 00
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): 494,205.80
VIASC GRUPO INMOBILIARIO S.A D E C V CALLE JUSTO SIERRA # 1830
GOL AMERICANA GUADALAJARA JAL TEL (33) 38-26 70-00 FAX (33) 38 26-69-00 10 DE 14
77
•
tVIASC FoNo interno d« «valúo ( I D ) : VGFO-IN000135-03/06 Expediento o Fono: Facha dalAvilúo: 17 de Marzo de 2006 Clava Única da Vivienda:
w-ifct«4# DE i jV^í í í ¿'«.*- Cíííí : O Di • * ? r ^ - - ^ £ 3 «3^5^ . i í ;
^ •*<°W;^*&&*1^ ^
Caso 1 2 3
Caso ValordeOferta
No. Colonia Atención TeJ./e.mail
Uso Suelo Características de c - n - H S d - d . Superficie de Ubicación ( e n » 5 " ¡ ¡ * _ ¡ V ? ! Construcción
« Toiienu IM2J #__.»% caHa) (m2)
Edad (altos)
Conservación Provecto
FCom FEd FCo
" *X^T-~V ^ - C ^ * 1 ! . * ^
factor de Comercialización Factor de Edad Factor de Conservaaón
Fa « Factor de dase FUb = Factor de Ubicación en la Manzana (Numero de Frentes FPr » Factor de Proyecto o Avance de Obra
Superficie Valor Unitario FCom Valor Ajustado Rentable «justado da
( » 2 , FEd FCo
Factores de Homologación
F a FUb FPr FU»
ao FSu FUs
FSu
» Factor de Locafeaoón (Tipo de Cotonía; = Factor de Superficie = Factor de Uso de Suelo
FRe FUs
Valor Unitario de Renta
Homologado
Valor Unitario da Renta Homologado Promedio: Valor UnKano de Renta a Aplicar.
ANÁUSIS DE LA RENTA MENSUAL:
No. Tipo Superficie ( m 2 ) Renta por m* Valor Pardal 1 1 7015
70.15 SUMA
Renta bruta
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES:
Concepto Monto ( $ ) a) Vados. — b) Impuesto predial c) Servicio de agua d)Conserv yman t — e) AdmmBtraoón f) Energía eléctrica
Deducciones mensuales Producto Liquido Mensual: Producto Liquido Anual:
ANÁLISIS DE TASA DE CAPITALIZACIÓN:
TASA DE REFERENCIA 5 50%
Monto {•*) Concepto g) Seguros h) Otros i) Depreciación Fiscal j ) Deduce Fiscales k)I.S.R SUMA:
Monto ($ ) Monto ( % )
$ 1,214 32
TIEMPO DE VENTA GASTOS DE VENTA VIDA UTO. REMANENTE
Tasa real 6 Meses Tasa de íqwdez
Años Tasa de recuperación Ti
550% 239%
167%
MTasa real'(Tempo de venta 12) /(I-Gastos de Venta))
-I/Vida Ut i Remanente e n Entas» financiara: 10.06% «Suma de Tasas
Valor Uratano de Renta Promedio
Valor Unitario de Venta Promedio $ 5,604 45 T * u Enteque «eUcrraoo: 0.00%
Tasa de capitalización aplicable al caso
Numero de periodos considerados (años)
Enfoque Financiero Enfoque de Mercado 0.00%
Igual a la Vida Ulil Remanente
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)
VIASC GRUPO INMOBILIARIO SA D E C V CALLE JUSTO SIERRA* 1830
COL AMERICANA. GUADALAJARA, JAL TEL (33) 38 26-70-00 FAX (33) 38-26 69-00 11 DE 14
78
''• -CSrT-VIASC
FoBo interno de avalúo "(ID): VGK>'lN000135-03/06 Expediente o Folio: Fecha del Avalúo: 17 de Marzo de 2006 Clava Ónice de VMenda:
COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR DE MERCADO): COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS):
427 915 00 494.205.80
UNA \ ^ ANAUZADOS LC6 RESULTACOS DC UKVALO^TÉCrflCOS OBTENIDOS, COf^DERAMOS QUE a VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO ES R MAS REPRESENTATIVO D a VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.
VALOR CONCLUIDO:
Importe en letra: CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MU. PESOS 00/100 M.N.
4ÍI,0M.M
Observaciones:
Institución que practica y certifica e l ] N o m b r e :
avalúo: Autorización S.H.F.: VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. 14006
(cello)
CARLOS GARCIA CURIEL INGENIERO
Postgrado (en su caso): ESPECIALISTA EN VALUACIÓN Autorización S.H.F.: 0406975
Cédula Profesional: 425425 Cédula Profesional: 4371667
(Firma)
Va mador:
(Firma)
Nombre: HONORATO MARTIN VILLA ZAMORA Profesión: INGENIERO Postgrado (en su caso): MAESTRÍA EN VALUACIÓN Autorización S.H.F.: 0301069
Cédula Profesional: 962235 Cédula Profesional: 4494993
VIASC GRUPO INMOBILIARIO, S A DE C.V. CALLE; JUSTO SIERRA « 1830,
COL. AMERICANA. GUADALAJARA, JAL. TEL. (33) 38-26-70-00. FAX (33) 38-26-69-00 12 DE 14
79
AC000073
~
SOLICITANTE
VALUADOR
No. DE REGISTRO OTORGADO CATASTRO
ESPECIALIDAD
FECHA DEL AVALUÓ
INMUEBLE QUE SE VALÚA
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
COLONIA:
MUNICIPIO:
CÓDIGO POSTAL:
REGIMEN DE PROPIEDAD
PROPIETARIO DEL INMUEBLE
OBJETO DEL AVALUÓ
PROPOSITO DEL AVALUÓ
CUENTA PREDIAL
CLAVE CATASTRAL:
BOLETA DE AGUA
LANTECEDENTES
GLENN SWARTHOUT
ING. HONORATO M. VILLA ZAMORA
299
INMUEBLES
Noviembre 21,2005
Ecueta
Calzada Las Fuentes 75
Las Fuentes
Zapopan
45070
Privada individual No se proporcionó
ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
U114 098178
D65-G3-008-23-001
No se proporcionó
H. CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE ZONA HABITACIONAL Densidad Baja PkirifamiSar Horizontal según Plan Parcial de Urbanización
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN Casas habitación de 1 y 2 niveles
ÍNDICE DE SATURACIÓN 85%
POBLACIÓN Normal
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL Baja no es perceptible la contaminación en el ase por polvo y humo USO DE SUELO HABITACIONAL Densidad Baja PlurifamWar Horizontal Según Plan de Desarrollo
Urbano, Distrito Urbano ZPN06 LAS ÁGUILAS
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA Av. López Mateos Sur; Anillo Periferia)
SERVICIOS PÚBLICOS
Abastecimiento de Agua Potable : Red de abastecimiento de agua potable con toma domiciliaria
Red de recolección de aguas residuales: Red de alcantarilado con descargas domicliarias
Red de Electrificación: Red de electrificación con servicio de baja tensión, instalación aerea
Alumbrado público: Red de alumbrado público sobre poste CFE, instalación aerea
Paramento de vialidades Machuelo de concreto hidráulico, de sección trapecial
Banquetas: De concreto hidráulico
Vialidades: Calles locales de 9 m
Pavimentación de cales: Empedrado
Red de telefonía: Red telefónica con instalación aerea y acometida domiciliaria
Suministro de Gas Natural- Suministro directo con citndros y tanque estacionario
Recolección de desechos solidos: Servido municipal
Transporte: Servicio urbano colectivo EQUIPAMIENTO URBANO Templo, Nomenclatura de calles y Señalización
2 de 10
80
AC000O73
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES,
LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN
CROQUIS DE UBICACIÓN
IH. TERRENO
En la acera Sur de la calle Calzada Las Fuentes entre las calles Circunvalación Sur \ La Catana
Norte tí 1525
113m
0 y /
/
ñ'v Á /
Ul. T E R R E N O
MEDIDAS Y COUNDANCIAS SEGÚN: Departamento de Catastro Municipal de fecha: Enero 0,1900
Escritura Pública No.:
Notario No . '
ante el Lie., del Municipio de: «¡VALOR!
A) DEL TERRENO AREA: 1237.00
INDIVISO: 100.0000%
ORIENTACIÓN PISTANCtA LjMQEBQS
m2
Al Norte: en 23.19 m con Calzada Las Fuentes Al Sur: en 24.71 m con propiedad privada
Al Oriente: en 58.69 m con propiedad privada Al Poniente: en 49.03 m con propiedad privada
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS
DENSIDAD HABITACIONAL
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN
SERVIDUMBRES Y RESTRICCIONES
Sensiblemente plano, irregular
Ninguna
0.6 Según Reglamento de ZoniRcación del Estado de Jalisco
1.2 Según Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco
Frente 5 m. Lateral - m. Posterior 3 m Según Reglamento de Zonificación
3 de 10
81
AC0OOO73
IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
USOftCTWl; Escuela, consta de T1: Edificio 1: PB: Area de baños de hombres y de mujeres
T2: Edificio 2: Area de oficinas administrativas, área de biblioteca, 5 aulas; T3:
de oficinas, 5 aulas; PA. 7 aulas
; T4: Expendio de dulces
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN
DE LA CONSTRUCCIÓN
NUMERO DE NIVELES
EDAD APROXIMADA (AÑOS)
VIDA ÚTIL REMANENTE (AÑOS)
ESTADO DE CONSERVACIÓN
CALIDAD DEL PROYECTO
UNIDADES RENTABLES
T I P 0 1 : Semi Moderno Medio TIPO 2: Antiguo Medio TIPO 3: Moderno Económico TIPO 4: Moderno Económico TIPO 5: Semi Moderno Medio
Dos
17
30
Bueno condiciones normales
Adecuado
Ecueta
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN A) OBRA NEGRA Q GRUESA CIMENTACIÓN Probabteámentacicii corrida de mamposteria de piedra braza ESTRUCTURA A base de muros de carga confinados por cadenas y castillos de concreto reforzado MUROS Probable de tabiques asentados con mortero cat-arena amarina ENTREPISOS Probable losa a base de bóveda de cuña de ladrillo sobre vigas de acero TECHOS Probare losa a base oe bóveda de ojra de ladrito sobre vigas de acero AZOTEAS Recubiertas con ladrillo de azotea lechadeado con cemento gris, con pretiles y zavafetas. impermeabilizadas
BARDAS De tabique asentados con mortero cal-arena amarüa B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES APLANADOS Aplanados interiores con mortero cal-arena amarüa acabado rustico PLAFONES TI: Aparente. T2: Aplanados interiores con mortero cal-arena amaraa acabado apatizado L A M B R I N E S Ajuleio decorado 2(1x30 cm de p»e a lecho en teñe*
PISOS Loseta ceramca en generaren Atener
ZOCLOS De loseta cerámica recortada E S C A L E R A S Forjada de eertuctura de acero
PINTURA Viniíca sobre muros y plafones, esmalte en herrera en buenas condiciones normales T2: en regulares condiciones RECUBRIMIENTOS ESPECÍALE I * V I » Cl CARPINTERÍA Puerta Principal «¡REF1 Puertas tnteroDrninioaáon: Detambordetriplaydecaobilla. marco oompteto. acabado en laca Guardarropas: No tiene Otros:
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS Redes de alimentación ocultas probable tubería galvanizada y PVC sanitario, atbañales de concreto MUEBLES SANITARIOS Color de linea. Inodoro de borde alargado, ovaiín en losa recubierta de azulejo- accesorios de porcelana MUEBLES DE COCINA #¡RER
CONTINUA..
4 de 10
82
AC00O073
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS Redes ocultas monofásica en normal numero de salidas n HERRERÍA Puertas y ventanas de herrería tubular de terrina con protecciones de cuadrado estructura!
G) VIDRIERÍA
Cristal Claro de 4 mm en general
H) CERRAJERÍA
Cerraduras de perita, acabado latonado
» FACHADA
Volúmenes recubiertos con aplanado y pintura, esSto moderno
J l INSTALACIONES ESPECIALES. OBRAS COMPI EMENTARÍAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
IE -1 - Bardas
IE-2.- Pavimenlos
IE-3.- Reja
IE-4- Tejaban
IE-5-
_ _ V I . CONSIDERACIONES PREVIAS A L A V A L U Ó
Se emplearon los enfoques de costos o físico, el de ingresos y el de comparación de mercado El enfoque de costos consiste en estimar el valor de un bien nuevo, con características constructivas y de utilidad similares al que se valúa para integrar el valor de reposición nuevo, al que se le aplicarán deméritos por edad y uso, obsolescencia funcional. El costo de reposición nuevo se analiza de acuerdo a los costos publicados por BMSA vigentes y a archivos personales, en el demérito por edad, uso y estado de conservación se aplica el criterio de ROSS-HEIDECKE El valor del terreno se estima de homologar las ofertas de terrenos en la zona o zonas similares. El enfoque de ingresos consiste en un anátsede las ofertas de rentas de inmuebles con características semejantes al valuado, haciendo una homologación para ajusfar los comparables. Las deducciones y la lasa de capitalización aptcada es la que se aplica er este tipo de inmuebles. Para el cálculo de la deducción por ISR, se consideran las condiciones establecidas por la ley del impuesto sobre la renta para personas físicas, suponiendo que se trata de su único ingreso. El enfoque de comparación de mercado consiste en un análsis de las ofertas de ventas de inmuebles con características semejantes al valuado, haciendo una homologación para ajusfar los comparables. Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.). Es el costo a precios actuales de un bien nuevo stmüaf, que tenga la utilidad o función equivalente más próxima al bren que se está valuando, con las características que ta técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Valor Neto de Reposición (V.N.R.). Es la cantidad estimada en términos monetarios a parar del Valor de Reposición Nuevo, deduciendo deméritos existentes debido al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la Obsolescencia económica de cada bien Valuado. Vida US Remanente: es la vida física que le resta a un bien. Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien, de los de ta vida útH. Edad aproximada: Es la edad o vida del inmueble expresada en años. El avalúo se realizó bajo las siguientes premisas: Se contó con información suficiente para identificar el inmueble. No se investigaron: la titularidad, ni gravámenes, por lo que no se asume responsabilidad al respecto. Que la propiedad es legal y no Cene problemas de linderos o superficie, ni posesión. Que los datos aportados por terceras personas son correctos y ciertos. Que no se han descartado ni sobre estimado datos importantes Que los procedimientos para encontrar el valor y los parámetros usados son los más comunes y adecuados para este tipo de avalúos
5 de 10
83
AC0000T3
V». INVESTIGACIÓN PE MERCADO |
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
REFE RENCIA
1-T
2-T
3-T
4-T
UBICACIÓN
AV. MOCTEZUMA Y CALLE LABNA CIUDAD OEL SOL PRIV. CIRCUITO MADRIGAL COUNAS DE SAN JAVIER SAN ELÍSEO SANTA ISABEL SAN GONZALO SAN BERNARDO
AREA M2
1,000.00
830.00
951.00
950.00
VALOR TOTAL
4.000,000.00
3,735,000.00
4.279.500.00
4,279.500.00
VALOR UNITARIO
4,000.00
4,500.00
4,500.00
4,504.74
«FORMO
GRUPO INMOI
PROMOTORA
PROMOTORA
PROMOTORA
TELEFONOS
36157975
36321480
36321480
36321480
OFERTA DE TERRENOS EN RENTA (EN SU CASO) REFE RENCIA
1-TR
2-TR
3-TR
4-TR
UBICACIÓN AREA M2
VALOR TOTAL
VALOR UNTTARIO
INFORMO TELEFONOS
OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES) EN RENTA REFE RENCIA
1-R
2-R
341
4-R
5-R
UBICACIÓN
CALZADA LAS FUENTES LAS FUENTES
-
*
•
AREA T
1.237.00
AREA C
M M 1
RENTA TOTAL
50,000.00
.
.
RENTA UNITARIA
72.50
INFORMO
DIRECTA
TELEFONOS
DIRECTA
.
OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES) EN VENTA REFE RENCIA
1-V
2-V
3-V
4-V
5-V
UBICACIÓN
NEZAHUALCOYOTL CIUDAD DEL SOL GUADALUPE ZUÑO AMERICANA PASEO DEL PARQUE SANTA ANITA CLUB DE GOLF PASEO VISTA HERMOSA LOMAS DEL VALLE
AREA T
U 3 U »
X3BOJ0O
ijoono
1.M0O0
AREA C
Tsam
mué
mam
nam
VALOR TOTAL
7.200,000.00
6.850,000.00
5,950.000.00
8.500.000.00
VALOR UNITARIO
9.600.00
9,841.95
9,916.67
10,897.44
INFORMO
CONTEMPOBI
LLOYDGRUPC
SCORPIO
INMOBILIARIA
TELEFONOS
36159998
36475047
36343680
36162120
6 de 10
84
AC0OO073
Vi l . APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
a) Terreno
REFE RENC1A 1-T
2-T 3-T 4-T
b ) Construcciones
Renta
REFE RENC1A
1-R
2-R 3-R 4-R
b) Construcciones
Venta
REFE RENCIA 1-V 2-V
3-V 4-V
POR TANTO:
Superficie del inmueble e
RES
VALOR
UNITARIO 4,000.00
4,500.00 4,500.00 4.504.74
FACTORES APLICABLES
Zona 0.76
0.69 0.69 0.69
Ubic. 1.00
1.00 1.00 1.00
Sup 1.00 1.00
1.00 1.00
Forma 1.00
1.00 1.00 1.00
Topogr 1.00
1.00
1.00 1.00
Com 0.95
0.95 0.95 0.95
FACTOR
RESULTANTE 0.7193 0.6533 0.6533 0.6533
VALOR RESULTANTE MEDIA ARMÓNICA VALOR UNITARIO A APLICAR
VALOR UNITARIO
7Z50
FACTORES APLICABLES Uso
1.00
---
Zona 1.00
---
Edad y (
1.00
---
P r y C a 1.00
---
Com 1.00
---
FACTOR RESULTANTE
1.0000
---
VALOR RESULTANTE MEDIA ARMÓNICA RENTA UNITARIA A APLICAR
VALOR UNITARIO
9.600.00 9,841.95
9.916.67 10.897.44
FACTORES APLICABLES Aprov
1.03 0.83
0.95 0.97
Zona 1.00 1.00
1.00
1.00
Edad y ( 1.05 1.03 1.03
1.00
P r y C a 1.00 1.00
1.00
1.00
Sup Com 055 0.95 0.95
0 5 5
FACTOR RESULTANTE
1.0323 0.8105
0.9246 05283
VALOR RESULTANTE MEDIA ARMÓNICA VALOR UNITARIO A APLICAR
Valor unitario
@ n estudio: 689.61 m2 9.736.77 = S
ULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR
HOMOLOGADO 2,877.25
2539.72 2,939.72 2,942.82
2.924.62 2,920.00
VALOR HOMOLOGADO
72.50
---
72.50 72.50
VALOR HOMOLOGADO
9.909.92 7,977.15
9,168.79
10,116.63
9,736.77
9,736.77
6.714.575.09
6.714.575.09
7 de 10
85
AC00O073
DC APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO)
TERRENO FRACCIÓN
1 2 3 4
AREA m2
1.237.00
VALOR UNITARIO
2.920.00
INDIVISO
100.0000%
COEFICIENTE
120
VALOR UNITARIO
3,504.00
CONSTRUCCIONES TIPO
1 2 3 4 5
INSTALACIONES ESPECIALES. TIPO
Bardas
Pavimentas
Reja
Tejaban
AREA m2
443.00 219.16
17.45 10.00
689.61 OBRAS COMPL Unidad |Cant medrción
m
m2
pza
m2
74.49
76558
1.00
105.40
/ALOR DE REPOSICIÓN NUEVC UNITARIO
4.300.00 4.000.00 3,400.00 3,600.00
EMENTARÍAS Y
TOTAL 1.904.900.00
876,640.00 59,330.00 36,000.00
2.876,870.00
ELEMENTOS M /ALOR DE REPOSICIÓN NUEVC
UNITARIO
2.073.02
1,100.00
6.000DO
1,200.00
TOTAL
154.41926
842.138.00
6.000.00
126.480.00
1,129,037.26
DEMERITO
% 11.9792% 39.0625%
11.9792% 11.9792%
TOTAL
4,334.448.00
4,334.448.00
VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIO
3.784.90 2,437.50 2,992.71 3,168.75
XESORIOS
* I
Indiviso
8.10%| 1.0000
000% 1.0000
810%| 1.0000
810%j 1.0000
TOTAL 1,676,708.85
534202.50 52,222.76 31,687.50
2.294,821.61
VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIO
1,905.11
1,100.00
5514.00
1,102.80
TOTAL
141,911.30
842.138.00
5514.00
116235.12
1,105,798.42
RESULTADO DE INAPLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) | 7,735.068.03
X. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)
RENTAS ESTIMADAS. (MERCADO) •npo
1
2 3 4 5
AREA m2
443.00 219.16
17.45 10.00
689.61
RENTA UNITARIA
72.50 72.50 72.50 72.50
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NÚMEROS REDONDOS-
IMPORTE DE DEDUCCIONES: 23.78% VACOS 4.17%
ADMINISTRACIÓN 8.33%
MANTCMMICNTO 6.23%
SCGUROS 3 35%
PREDIAL 1.38%
OTROS 0.32%
ISR V PTU 0.00%
RENTA NETA MENSUAL: RENTA NETA ANUAL: CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO. RESULTA: VALOR DE CAPITALIZACIÓN
RENTA TOTAL 32,117.50 15,889.10
1265.13 725.00
49,996.73 50,000.00
38.108.98 457.307.74
7.9504%
5,752,041.02
8 de 10
86
AC000073
XI. RESUMEN DE VALORES
Resultado de la aplicación de los enfoques utilizados:
Enfoque comprativo de mercada (Valor comparativo de mercado) t 6,714,575.09
Enfoque de costos (Valor tísico o directo, neto de reposición) $ 7.735,068.03
Enfoque de ingresos (Valor de capitalización de rentas) S 5,752.041.02
JM. CONSIDERACIONES PREVIAS A JA CONCtUSIOH
1 El présenle avaluó se pracScaen base sá expedente proporckinato por et sofcátarte 2 El vatof fisco se estima en íunckxt de las especifkacioi.^ del ronuebte y depredándolo en íunaon de la edad apasente y estado de oonservacton detnrñsmo 3. El valor de capitalización derentasyel vatordernercadoseestmanenluncx^ inmobiíano detectado al momento de practicar la inspección de ta zona en que se ubica el «mueble que se esta valuando 4. En base a los indues obtenidos en el presente estudk) considerando las características propias del inmueble valuado, así como la oferta y demarida existente para este tipo te mmueble. se ooiisidera para se concluye con el siguiente valor comercial estimado.
XW. CONCLUSION
IVALOR COMERCIAL (VC) 6.830.000.00
SEIS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL PESOS 007100 M.N.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL (VC) DEL INMUEBLE AL DÍA
GUADALAJARA, JALISCO A Noviembre 21, 2005
ING. HONORATO M. VILLA ZAMORA
CÉDULA PROFESIONAL 8*2235
ESPECIALIDAD: INMUEBLES
REGISTRO CATASTRO 299
Noviembre 21 2005
CSTC DICTAMEN VALUATOR» CONSTA DC «1 HOJAS NUMERADAS PROGRCSIVAMCNTC.INCLUYENDO UN ANEXO rOTOGRAriCO OC 1 HOJA
9 de 10
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