Juventud y vivienda

Juventud y Vivienda

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Juventud y Vivienda

Primera edición 1990Segunda edición 1994Tercera edición 1998Cuarta edición 2002

© Del texto: Fundación de Derechos Civiles© De la edición: Centro Regional de Información y Documentación JuvenilDiseño de la Colección: Asturgraf S.L.

Edita: Servicio de Publicaciones del Principado de AsturiasPromueve: Instituto Asturiano de la Juventud. Consejería de Educación y Cultura.Coordina la colección: Evaristo Baizán Rodríguez (Centro Regional de Información y Documentación Juvenil CRIDJ)D. L.: As.-4479-2002Imprime: Grafinsa

1. Compra de vivienda nueva 9

1.1. Obligaciones del promotor en cuanto a la documentación a aportar a los clientes .................... 9

1.2. Cláusulas prohibidas, abusivas o nulas ...................................................................................... 11

1.3. La Ley de Ordenacion de la Edificacion ...................................................................................... 12

1.3.1. Obligaciones del promotor ................................................................................................. 12

1.3.2. Obligaciones de los propietarios y usuarios ...................................................................... 13

1.3.3. Responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación ................................... 13

1.4. Los seguros ................................................................................................................................. 13

1.5. Gastos asociados a la operación de compraventa ..................................................................... 14

1.5.1. Gastos a cargo del comprador .......................................................................................... 14

1.5.2. Gastos a cargo del vendedor ............................................................................................ 15

1.6. Gastos asociados a la subrogación del préstamo hipotecario ...................................................... 16

2. La compraventa entre particulares 17

2.1. Comprobaciones iniciales ............................................................................................................ 17

2.2. Información que debe facilitar el vendedor ................................................................................. 18

2.3. El contrato .................................................................................................................................... 18

2.4. La escritura pública ...................................................................................................................... 19

2.5. Liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales .......................................................... 20

2.6. La inscripción registral ................................................................................................................. 20

2.7. Modificación de la titularidad de la vivienda en el catastro ......................................................... 20

2.8. Gastos asociados a la operación de compraventa. Impuestos y gastos

notariales y registrales ................................................................................................................. 20

2.8.1. Gastos a cargo del comprador .......................................................................................... 21

2.8.2. Gastos a cargo del vendedor ............................................................................................ 22

2.9. Arancel de notarios y registradores ............................................................................................. 22

3. Régimen de las cooperativas 25

3.1. Requisitos de constitución ........................................................................................................... 25

3.2. Socios .......................................................................................................................................... 26

3.3. Órganos sociales ......................................................................................................................... 26

3.3.1. Asamblea General ............................................................................................................. 26

3.3.2. Consejo Rector .................................................................................................................. 28

3.4. Impugnación de acuerdos ........................................................................................................... 28

3.5. Auditoria de cuentas .................................................................................................................... 29

3.6. Gestión de cooperativas .............................................................................................................. 30

3.7. Obligaciones y derechos de los socios ....................................................................................... 30

4. Financiación de la compra de vivienda 37

4.1. La tasación y el nivel de ingresos ............................................................................................... 37

4.2. Tipos de préstamos ..................................................................................................................... 38

4.2.1. Tipos de préstamo según la modalidad del tipo de interés ............................................... 38

4.2.2. Tipos de préstamo según la modalidad de amortización .................................................. 39

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4.3. El plazo de amortización ............................................................................................................. 39

4.4. Las comisiones ............................................................................................................................ 39

4.5. Las obligaciones de las entidades financieras en materia de préstamos hipotecarios .............. 39

4.6. La tramitación del préstamo hipotecario paso a paso ................................................................. 41

4.6.1. Selección de la entidad ..................................................................................................... 41

4.6.2. Entrega de la documentación a la entidad financiera ....................................................... 41

4.6.3. Emisión de la oferta vinculante ......................................................................................... 41

4.6.4. Comprobación y firma de la escritura pública ................................................................... 42

4.6.5. Inscripción en el registro mercantil .................................................................................... 42

4.7. Los gastos asociados a la operación de préstamo ..................................................................... 43

5. Ayudas 45

5.1. Ayudas del Plan Estatal de Vivienda ........................................................................................... 45

5.1.1. Aplicación ........................................................................................................................... 45

5.1.2. Requisitos .......................................................................................................................... 46

5.1.3. Ayudas ............................................................................................................................... 46

5.1.3.1. Préstamo cualificado ..................................................................................................... 46

5.1.3.2. Subsidiación de la cuota ................................................................................................. 46

5.1.3.3. Ayuda directa a la entrada .............................................................................................. 47

5.2. Ayudas del Principado de Asturias .............................................................................................. 48

5.2.1. Subvenciones a la adquisición de vivienda ....................................................................... 48

5.2.2. Subvenciones al alquiler .................................................................................................... 49

6. El alquiler de vivienda 51

6.1. El contrato de arrendamiento o alquiler de viviendas ................................................................. 51

6.1.1. Concepto y regulación ....................................................................................................... 51

6.1.2. Formalización del contrato de arrendamiento ................................................................... 52

6.1.3. Contenido del contrato de arrendamiento ......................................................................... 52

6.1.4. Duración del contrato de arrendamiento ........................................................................... 52

6.2. Fianza .......................................................................................................................................... 52

6.3. Renta ........................................................................................................................................... 53

6.3.1. Concepto y requisitos ........................................................................................................ 53

6.3.2. Actualización de la renta .................................................................................................... 53

6.3.3. Mejoras que pueden elevar la renta .................................................................................. 53

6.4. Gastos generales y servicios individuales ................................................................................... 53

6.5. Obras en la vivienda arrendada .................................................................................................. 54

6.5.1. Obras del arrendador ........................................................................................................ 54

6.5.2. Obras del arrendatario ....................................................................................................... 54

6.6. Desistimiento por parte del arrendatario ..................................................................................... 54

6.7. Suspensión del contrato de arrendatario ..................................................................................... 55

6.8. Resolución del contrato de arrendamiento .................................................................................. 55

6.9. Enajenación de la vivienda arrendada ........................................................................................ 55

6.10. Subrogación ................................................................................................................................. 56

6.11. La cesión y el subarriendo ........................................................................................................... 57

7. La propiedad horizontal 59

7.1. Objeto .......................................................................................................................................... 59

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Juventud y Vivienda

7.2. El título constitutivo. Estatutos. Reglamentos interiores ............................................................. 61

7.2.1. El título constitutivo ............................................................................................................ 61

7.2.2. La cuota de participación ................................................................................................... 61

7.2.3. Estatutos ............................................................................................................................ 61

7.2.4. Reglamentos interiores ...................................................................................................... 61

7.3. Órganos de Gobierno de la Comunidad ...................................................................................... 61

7.3. La junta de propietarios ........................................................................................................ 61

7.3.2. El presidente ...................................................................................................................... 64

7.3.3. El vicepresidente ............................................................................................................... 64

7.3.4. Secretario y administrador ................................................................................................. 64

7.4. Derechos y obligaciones de los propietarios ............................................................................... 65

7.4.. Facultades de los propietarios ............................................................................................. 65

7.4.1.1. Modificaciones y obras ................................................................................................... 65

7.4.1.2. Divisiones, segregaciones y agregación ........................................................................ 65

7.4.2. Obligaciones de los propietarios ....................................................................................... 65

7.5. Obligaciones de la comunidad .................................................................................................... 66

7.6. Extinción de la comunidad ........................................................................................................... 66

8. Defensa de los consumidores y usuarios 67

8.1. Reclamaciones en materia de consumo ..................................................................................... 67

8.2. Trámite ......................................................................................................................................... 68

8.2.. Si se detecta infracción administrativa actuará de oficio .................................................... 68

8.2.2. La mediación ..................................................................................................................... 69

8.2.3. El arbitraje .......................................................................................................................... 69

8.2.4. Los tribunales .................................................................................................................... 71

9. Direcciones de interés 73

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Juventud y Vivienda

Introducción

Buscar casa es, sin duda, una de las decisio-nes más importantes, y en muchos casos difíci-les, que debemos tomar. La adquisición de unavivienda representará sin duda una de las mayo-res inversiones y una de las operaciones máscomplejas a la que nos enfrentaremos en nues-tra vida.

La opción del alquiler supone una menorinversión a largo plazo, pero de su correctanegociación y tramitación dependen también laposterior ausencia de problemas.

Por lo tanto resulta imprescindible recopilartoda la información disponible para afrontar lacompra o el alquiler de una vivienda con lasmáximas garantías.

En este sentido deberás tener en cuentaalgunas recomendaciones:

1. Debemos fijar las necesidades, posibilida-des y preferencias en la elección de lavivienda. ¿Qué necesito?: habitaciones,metros cuadrados... ¿Qué puedo pagar?:dinero disponible, piso actual, financia-ción... ¿Qué prefiero?: zona, altura, tipo devivienda... Conviene analizar la oferta dis-ponible, tanto de particulares, intermedia-rios inmobiliarios o promoción directa.

2. En el caso del alquiler, es importante exa-minar detenidamente la vivienda y lo quecontiene. Recuerda que las reparacionesnecesarias causadas por el uso cotidiano

son por cuenta del arrendatario, por lo queconviene analizar y hacer constar el esta-do en que se entrega la vivienda. Es reco-mendable exigir al arrendador que deposi-te la fianza en el organismo correspon-diente y pedir la copia del recibo justificati-vo de su depósito.

3. Comprobar que quien vende o alquila esquien dice ser y que tiene capacidad bas-tante para hacerlo: permisos y licenciasnecesarios en regla, situación urbanísticacorrecta e inexistencia de cargas y gravá-menes adicionales a los declarados (con-sultar en el Registro de la Propiedad).Comprobar también si la vivienda estásujeta a algún régimen de protecciónpública y por lo tanto tiene limitaciones enel precio. En casas de segunda mano,además, deberemos pedir el último recibodel IBI y el certificado de la comunidad depropietarios de estar al corriente de pago.En vivienda nueva, nos aseguraremos deque el promotor nos facilita toda la infor-mación a la que legalmente tenemosderecho. En todo caso, guardaremos todala documentación, incluso la publicidad, yaque puede necesitarse más tarde.

4. Si existiera intermediario o agente inmobi-liario se deberán concretar sus honorarios,indicando si están o no incluidos en el pre-cio y haciendo indicación expresa de quelas cantidades entregadas a cuenta sedescontarán del importe de la venta.

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5. Fijar o analizar pormenorizadamente todaslas condiciones de compra en un contratoprivado o de señal estableciendo clara-mente la distribución entre las partes delos gastos e impuestos de la operación(atención a las plusvalías), el precio y losefectos de incumplimiento del contrato.Conviene pactar un precio cerrado esta-bleciendo claramente los medios de pago,plazos, cantidades desglosadas en capitale intereses, detallando asimismo losimpuestos que correspondan y las garantí-as de las cantidades entregadas a cuenta.

6. Informarse de las ayudas que proporcio-nan las distintas administraciones para elacceso a la vivienda. Esforzarse en sucomprensión y analizar su aplicabilidad. Y,sobre todo, no desesperarse.

7. Si se solicita un préstamo hipotecario,conviene consultar con varias entidades ynegociar sus condiciones en conjunto:tipos de interés, comisiones, cancelacio-nes, formas de pago, gastos adicionales...Ten en cuenta que casi siempre es mejo-rable mediante negociación la primeraoferta que facilitan. Deberemos exigir unaoferta vinculante y analizarla en profundi-dad. Comprobaremos que la escritura delpréstamo contiene todo lo pactado y noincorpora elementos nuevos que lo haganmás oneroso, algo que ocurre con másfrecuencia de la que podríamos pensar.

8. En vivienda nueva, es importantísimo veri-ficar todos los aspectos técnicos de lavivienda que recoge el proyecto de ejecu-ción de la obra: superficie útil, distribución,instalaciones, zonas comunes y calidad delos materiales con el grado de concreciónsuficiente. Exigiremos planos acotados y aescala, huyendo de los aproximativos quefrecuentemente conducen a engaño.Recuerda que cualquier omisión, indefini-

ción, ambigüedad o contradicción en losmateriales o en las superficies no respon-de a la casualidad o al olvido y terminaresolviéndose en contra de tus intereses.

9. A la finalización de la construcción el pro-motor debe entregar un seguro de dañosmateriales o un seguro de caución paragarantizar durante 10 años el resarcimien-to por vicios o defectos del edificio. Seentregará también con carácter obligatorioel Libro del Edificio, que contendrá el pro-yecto, las modificaciones aprobadas, elacta de recepción, la relación identificativade los agentes que han intervenido duran-te el proceso de edificación y las instruc-ciones de uso y mantenimiento del edificioy sus instalaciones.

10. Ten en cuenta que solicitar cualquierpequeña modificación (cambiar el parquet,modificar un tabique, cambiar sanitarios,cambiar una puerta, etc.) durante la cons-trucción de la vivienda muchas veces sirvede excusa para encarecer exageradamen-te el precio. Por lo tanto, deberías consul-tar los precios de mercado de las modifi-caciones que se proponen y negociar conel constructor. A veces es más barato,aunque parezca absurdo, esperar a laentrega final de la casa y contratar porcuenta propia esas modificaciones.

11. En el caso de cooperativas o comunida-des de bienes se debe acudir al Registrode cooperativas para comprobar su exis-tencia y la composición de la Junta deGobierno. Conviene analizar sus estatutosy el contrato de adhesión, las formas departicipación, las funciones de la Junta deGobierno y de la gestora si la hubiera, ylas formas de adjudicación de las vivien-das y los anejos, que podrán ser pornúmero de orden de ingreso o bien porsorteo.

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Juventud y Vivienda

1. COMPRA DE VIVIENDA NUEVA1.1. Obligaciones del promotor en cuanto a la

documentación a aportar a los clientes.

1.2. Cláusulas prohibidas, abusivas o nulas.

1.3. La Ley de Ordenacion de la Edificación.

1.3.1. Obligaciones del promotor.

1.3.2. Obligaciones de los propietarios y usuarios.

1.3.3. Responsabilidad de los agentes que inter-

vienen en la edificación.

1.4. Los seguros.

1.5. Gastos asociados a la operación de compra-

venta.

1.5.1. Gastos a cargo del comprador.

1.5.2. Gastos a cargo del vendedor.

1.6. Gastos asociados a la subrogación del prés-

tamo hipotecario.

Obligaciones del promotoren cuanto a la documentación aaportar a los clientes

Toda oferta, promoción y publicidad dirigida ala venta de vivienda ha de ajustarse a las verda-deras características, condiciones y utilidad de lavivienda, debiendo expresar si la misma está enconstrucción o concluida. Debe hacerse ademásde manera que no pueda inducir a error a susdestinatarios.

Los datos, características y condiciones rela-tivas a la construcción de la vivienda, a su ubi-cación, servicios e instalaciones, adquisición, uti-lización y pago, que se incluyan en la oferta, pro-moción y publicidad, son exigibles aun cuandono figuren expresamente en el contrato celebra-do.

Quienes realicen las actividades de oferta,promoción y publicidad dirigidas a la venta devivienda están obligados a tener a disposicióndel público, y en su caso de las autoridades com-petentes, la siguiente información:

—Identificación completa del vendedor: nom-bre o razón social, domicilio y, en su caso, losdatos registrales.

—Un plano general del emplazamiento de lavivienda y otro de la vivienda misma, así como ladescripción y el trazado de las redes eléctricas,

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1. Compra de viviendanueva

1.1.

de agua, gas y calefacción, las garantías de lasmismas y las medidas de seguridad contraincendios con que cuente el inmueble.

—La descripción de la vivienda, con expre-sión de la superficie útil y la descripción generaldel edificio en el que se encuentra, de las zonascomunes y de los servicios accesorios.

—La referencia a los materiales empleadosen la construcción de la vivienda, incluidos losaislamientos térmicos y acústicos, así como losempleados en todo el edificio, zonas comunes yservicios accesorios.

—Las instrucciones sobre el uso y conserva-ción de las instalaciones que exijan algún tipo deactuación o conocimiento especial y sobre eva-cuación del inmueble en caso de emergencia.

—Los datos identificadores de la inscripcióndel inmueble en el Registro de la Propiedad o laexpresión de no hallarse inscrito.

—El precio total de la vivienda y de los servi-cios accesorios, así como la forma de pago.

Los promotores de viviendas para su venta,además de la información señalada en los apar-tados anteriores, deben tener a disposición delpúblico o de las autoridades competentes:

—Copia de las autorizaciones legalmente exi-gidas para la construcción.

—Copia de la cédula urbanística o certifica-ción acreditativa de las circunstancias urbanísti-cas de la vivienda. En todo caso es interesanteconsultar la copia del plan urbanístico de la zonadonde se va a ubicar la vivienda para conocertambién los aspectos urbanísticos del entorno: eltipo de viviendas que se van a construir o losequipamientos con los que va contar. Este planurbanístico se puede consultar en elAyuntamiento.

—Copia de la licencia o acto equivalente parala utilización u ocupación de la vivienda, zonascomunes y servicios accesorios

—Estatutos y normas de funcionamiento dela comunidad de propietarios, así como informa-ción de los contratos de servicios y suministrosde la comunidad.

—Información sobre los tributos de todas cla-ses que graven la propiedad o utilización de lavivienda.

—Forma en que está previsto documentar elcontrato con sus condiciones generales y espe-ciales, haciendo constar de modo especialmentelegible lo siguiente:

• Que el consumidor no soportará los gastosderivados de la titulación que correspondanlegalmente al vendedor.

• Que las partes podrán instarse a elevar adocumento público la compraventa.

• El derecho a la elección del notario quecorresponde al consumidor, sin que éste puedaimponer uno que, por su competencia territorial,carezca de conexión razonable con alguno de loselementos personales o reales del negocio.

• En el caso de que la vivienda, las zonascomunes o los elementos accesorios no seencuentren totalmente edificados, se debe hacerconstar con toda claridad la fecha de entrega y lafase en que se encuentra la edificación.

• Si se trata de primera transmisión debeindicarse además el nombre y domicilio delarquitecto y el nombre o razón social y domiciliodel constructor.

Asimismo el promotor ha de poner a dispo-sición del público y de las autoridades compe-tentes la información en relación al precio deventa de forma especialmente detallada, a tra-vés de una nota explicativa con los siguientesdatos:

—El precio total de la venta, en el que seentienden incluidos los honorarios del agente yel IVA (o, en su caso, la cuota que correspondade Impuesto de Transmisiones Patrimoniales yActos Jurídicos Documentados).

—La forma de pago. Si se prevén aplaza-mientos de pago, se debe indicar el tipo de inte-rés aplicable, las cantidades que corresponderáabonar por principal e intereses y las fechas devencimiento.

—Los medios de pago admisibles para lascantidades aplazadas.

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Juventud y Vivienda

—En el caso de subrogación del adquirenteen operaciones de crédito concertadas por elvendedor con garantía real sobre la vivienda, sedebe indicar el notario autorizante de la escritu-ra, la fecha de la misma, los datos de su inscrip-ción y la responsabilidad hipotecaria que corres-ponde a cada vivienda, con indicación de venci-miento y cantidades.

—Las garantías que deberá constituir el com-prador por el precio aplazado.

—Indicación de que cualquier cantidad acuenta entregada por el adquirente se ha de des-contar del importe de la venta.

Si la vivienda no se encuentra totalmente ter-minada, debe ponerse además a disposición delpúblico una copia del documento o documentosen los que se formalicen las garantías de lascantidades entregadas a cuenta. (Esta obliga-ción se regula en la Ley 57/1968 sobre el perci-bo de cantidades anticipadas en la construccióny venta de viviendas, en el Decreto 3114/1968,que extiende las normas de la Ley 57/1968 a lascomunidades y cooperativas, y en el Decreto2114/1968, que regula la entrega de cantidadesa cuenta anticipadas en el caso de las VPO.Asimismo, la Ley 38/1999 de Ordenación de laEdificación regula esta obligación).

En este sentido, la Ley de Ordenación de laEdificación dispone que la percepción de cantida-des anticipadas en la edificación por los promoto-res o gestores se cubrirá mediante un seguro queindemnice el incumplimiento del contrato y se apli-cará a la promoción de toda clase de viviendas,incluso a las que se realicen en régimen de comu-nidad de propietarios o sociedad cooperativa.

Además hay que tener en cuenta que lagarantía se extenderá a las cantidades entrega-das en efectivo o mediante cualquier efecto cam-biario, cuyo pago se domiciliará en la cuentaespecial prevista, y la devolución garantizadacomprenderá las cantidades entregadas más losintereses legales del dinero vigentes hasta elmomento en que se haga efectiva la devolución.

Por otra parte, las multas por incumplimientode la Ley 57/1968 de 27 de julio se impondránpor las CC.AA, en cuantía, por cada infracción,de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolu-ción deba ser asegurada.

Cláusulas prohibidas, abu-sivas o nulas

Con frecuencia se dan cláusulas prohibidas,abusivas o nulas cuya inclusión en los contratospuede ser recurrida legalmente.

Son las siguientes:

—Aquellas que no reflejen con claridad u omi-tan, en los casos de pago diferido, la cantidadaplazada, el tipo de interés anual sobre los sal-dos pendientes de amortización y las condicio-nes de amortización de los créditos concedidos ylas que de cualquier forma faculten al vendedora incrementar el precio aplazado durante lavigencia del contrato.

—Las cláusulas que impongan un incremen-to del precio por servicios, accesorios, financia-ción, aplazamientos, recargos, indemnizacioneso penalizaciones que no correspondan a presta-ciones adicionales efectivas que puedan serlibremente aceptadas o rechazadas por el com-prador o arrendatario con independencia delcontrato principal.

A estos efectos, las reformas de obra motiva-das por causas no previsibles en el momento de laaprobación de los proyectos de urbanización oconstrucción que hayan de originar modificacióndel precio estipulado han de ser previamentecomunicadas a los adquirentes, quienes deben darsu conformidad a la cuantía exacta de la reforma.

Asimismo las reformas que propongan losadquirentes se concretarán en un documentocon la descripción del contenido de la reforma ysu repercusión sobre el precio y el plazo deentrega.

—Las cláusulas que supongan la repercusiónal comprador o arrendatario de fallos, defectos oerrores administrativos o bancarios que no lessean directamente imputables.

—Las cláusulas que impongan en la primeraventa de viviendas la obligación de abonar losgastos derivados de la preparación de la titula-ción que, por ley o por naturaleza, correspondenal vendedor: obra nueva, propiedad horizontal,hipotecas para financiar la construcción o su divi-sión o cancelación.

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Compra de Vivenda Nueva

1.2.

Además, la Ley General para la Defensa deConsumidores y Usuarios y la Ley de Condi-ciones Generales de la Contratación son tam-bién de aplicación en la compra de viviendanueva, en tanto es habitual que este tipo de ope-ración se realice a través de contratos que elvendedor elabora unilateralmente para que seanaceptados por los compradores.

En este sentido, es importante reseñar que:

1. Existen cláusulas que se tendrán por no pues-tas, es decir, no quedarán incorporadas al contrato:

• Aquellas que el adherente (en este caso, elcomprador) no haya tenido oportunidad real deconocer de manera completa al tiempo de lacelebración del contrato.

• Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras oincomprensibles, salvo, en cuanto a estas últi-mas, hayan sido expresamente aceptadas porescrito por el comprador y se ajusten a la nor-mativa específica que discipline en su ámbito lanecesaria transparencia de las cláusulas conte-nidas en el contrato.

2. Serán nulas de pleno derecho las condi-ciones generales que contradigan lo dispuestoen la ley, y en particular las que sean abusivas,entendiendo por tales las que, en contra de lasexigencias de la buena fe, causen, en perjuiciodel consumidor, un desequilibrio importante delos derechos y obligaciones de las partes que sederiven del contrato.

El incumplimiento de las normas en materiade protección de los consumidores en cuanto ala información a suministrar en la compraventade viviendas se considera infracción en materiade protección del consumidor. (Estas infraccio-nes están reguladas en la Ley 26/1984 Generalpara la Defensa de Consumidores y Usuarios yel Real Decreto 1945/1983 que regula las infrac-ciones en materia de defensa del consumidor).

En particular, hay que tener en cuenta losiguiente:

—Será nula la renuncia previa de los dere-chos reconocidos a los consumidores y usuarios.

—La venta precedida de la reforma completao rehabilitación de vivienda se considera primeratransmisión.

—La publicidad, promoción y oferta de VPOse rige por su normativa específica y de formasupletoria por las normas expuestas.

—Se ha reconocido el carácter contractualde la publicidad de la oferta y promoción deviviendas, que es vinculante para el que ofertay exigible por el que adquiere. Los serviciosofertados son exigibles aun cuando no venganreflejados en el contrato y no es necesario nidolo ni culpa del ofertante. Si es mucha ladivergencia entre la realidad y lo ofertado, elcomprador puede optar entre exigir el cumpli-miento del contrato o promover la resoluciónpor incumplimiento.

—Los folletos de propaganda en los que seofrezcan zonas verdes, piscina, pistas de tenis,etc., son documentos que pretenden conseguirclientes, y se consideran como una oferta.

La Ley de Ordenación de laEdificación

1.3.1. Obligaciones del promotor

1. Ostentar sobre el solar la titularidad de underecho que le faculte para construir.

2. Facilitar la documentación e informaciónprevia para la redacción del proyecto; autorizaral director de la obra las posteriores modificacio-nes del mismo.

3. Gestionar y obtener las preceptivas licen-cias y autorizaciones administrativas.

4. Suscribir el acta de recepción de la obra.

5. Suscribir los seguros de daños materialeso de caución previstos en la Ley de Ordenaciónde la Edificación.

6. Entregar al adquirente la documentaciónde la obra ejecutada (Libro del Edificio) o cual-quier otro documento exigible por lasAdministraciones Competentes.

El libro del edificio está compuesto por lossiguientes documentos:

—El proyecto y las modificaciones aprobadaspor el director de la obra.

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Juventud y Vivienda

1.3.

—Acta de recepción suscrita por promotor yconstructor.

—Relación identificativa de los agentes quehan intervenido en el proceso de edificación.

—Instrucciones de uso y mantenimiento deledificio y sus instalaciones.

—Seguros con que cuente el edificio.

1.3.2. Obligaciones de los propieta-rios y usuarios

1. De los propietarios:

• Conservar en buen estado la edificaciónmediante un adecuado uso y mantenimiento.

• Recibir, conservar y transmitir la documen-tación de la obra ejecutada.

• Recibir, conservar y transmitir los seguros ygarantías de la obra ejecutada.

2. De los usuarios, sean o no propietarios:

• La utilización adecuada de los edificios o departe de los mismos de conformidad con las ins-trucciones de uso y mantenimiento.

1.3.3. Responsabilidad de los agen-tes que intervienen en la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación esta-blece las siguientes responsabilidades de losintervinientes en la construcción de las viviendas:

—Responsabilidad por los daños materialescausados en el edificio por vicios o defectos quetengan su origen o afecten a la cimentación, lossoportes u otros elementos estructurales y quecomprometan directamente la resistencia mecá-nica y estabilidad del edificio, DURANTE 10AÑOS.

—Responsabilidad por los daños materialescausados en el edificio por vicios o defectos delos elementos constructivos o de las instalacio-nes que ocasionen el incumplimiento de losrequisitos de habitabilidad, DURANTE 3 AÑOS.

—DURANTE UN AÑO, por los daños mate-riales por vicios o defectos de ejecución que

afecten a elementos de terminación o acabadode las obras.

Para cada una de estas responsabilidades, laLOE establece un seguro bien de daños mate-riales, bien de caución, aunque en la actualidadúnicamente es obligatorio el primero de ellos(seguro de 10 años por defectos estructuralesdel edificio), siendo voluntaria la suscripción delos seguros a 3 y 1 año.

Sin embargo es necesario reseñar que la noobligatoriedad de suscribir los seguros nosupone la no existencia de responsabilidad delos agentes que intervienen en la construcción,en los términos y los plazos que fija la propiaLOE.

Además, las responsabilidades anterioresson adicionales a las que ya existían sobrevicios ocultos y saneamiento de la vivienda, queviene recogidas en el Código Civil.

Los segurosEl tomador del seguro será el constructor

para el seguro de 1 año y el promotor para lasgarantías de 3 y 10 años, aunque se podrá pac-tar con el constructor para que éste sea el toma-dor del seguro en lugar de aquél.

Los asegurados serán siempre los sucesivosadquirentes del edificio o de parte del mismo.

El asegurador asume el compromiso deindemnizar al asegurado al primer requerimiento,sin que pueda oponer al asegurado las excep-ciones que puedan corresponderle contra eltomador del seguro.

Una vez tomen efecto las coberturas delseguro, no podrá rescindir ni resolverse el con-trato de mutuo acuerdo antes del transcurso delplazo (1 año para vicios de ejecución; 3 añospara vicios constructivos o de instalaciones; 10años para vicios estructurales, de resistencia yestabilidad del edificio).

El importe mínimo del capital asegurado.

—El 5% del coste final de la ejecución mate-rial de la obra, incluidos los honorarios profesio-nales, para las garantías de 1 año por vicios odefectos de ejecución.

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1.4.

—El 30% del coste final de la ejecución materialde la obra, incluidos los honorarios profesionales,para las garantías de 3 años por vicios o defectosde elementos constructivos o de instalaciones.

—El 100% del coste final de la ejecuciónmaterial de la obra, incluidos los honorarios pro-fesionales, para las garantías de 10 años porvicios o defectos de elementos estructurales, yque comprometan directamente la resistenciamecánica y estabilidad del edificio.

El asegurador podrá optar por:

1. El pago de la indemnización en metálicoque corresponda a la valoración de los daños.

2. La reparación de los daños.

Si el promotor o el constructor no suscribieralos seguros obligatorios, responderán personal-mente de los daños.

Las garantías no cubrirán, salvo pacto encontrario:

1. Los daños corporales u otros perjuicioseconómicos distintos de los daños materiales.

2. Los daños ocasionados a inmuebles conti-guos o adyacentes al edificio.

3. Los daños causados a bienes mueblessituados en el edificio.

4. Los daños ocasionados por modificacionesu obras realizadas en el edificio después de larecepción, salvo las de subsanación de los de-fectos observados en la misma.

5. Los daños ocasionados por mal uso o faltade mantenimiento adecuado del edificio.

6. Los gastos necesarios para el manteni-miento del edificio del que ya se ha hecho larecepción.

7. Los daños que tengan su origen en unincendio o explosión, salvo por vicios o defectosde las instalaciones propias del edificio.

8. Los daños que fueran ocasionados porcaso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o porel propio perjudicado por el daño.

9. Los siniestros que tengan su origen en par-tes de la obra sobre las que haya reservas reco-gidas en el acta de recepción, mientras que talesreservas no hayan sido subsanadas y las subsa-naciones queden reflejadas en una nueva actasuscrita por firmantes del acta de recepción.

No existirá responsabilidad de los agentes enel proceso de edificación cuando los daños seancausados por:

• Caso fortuito.

• Fuerza mayor.

• Acto de tercero.

• Acto del propio perjudicado por el daño.

Gastos asociados a la ope-ración de compraventa

La operación de compraventa de una vivien-da lleva aparejados una serie de impuestos y degastos de tramitación (escritura, inscripciónregistral) que incrementan significativamente elprecio de la vivienda.

Es importante señalar que los gastos de lacompraventa son independientes de los gastosdel préstamo hipotecario que habitualmente sesolicita para la adquisición de la vivienda, si bienal liquidarse todos ellos conjuntamente existecierta confusión sobre los importes y los porcen-tajes que suponen.

A continuación se detallan los gastos quecorresponden a la compraventa, así como laparte contratante obligada a su pago según lalegislación vigente. En este aspecto es impor-tante señalar que es válido todo acuerdo parala distribución de los gastos entre los intervi-nientes, si bien en el caso de que no existaacuerdo expreso se aplicará lo establecido en laLey.

1.5.1. Gastos a cargo del comprador

1. Gastos de notaría, correspondientes alotorgamiento de la escritura de compraventa y alas copias de la misma. El Código Civil estable-ce que los gastos de notaría se distribuyen entrelos contratantes de forma que el vendedor debe

14

Juventud y Vivienda

1.5.

hacerse cargo del coste de la matriz de la escri-tura (original) y el comprador está obligado alpago del coste de la primera y sucesivas copias.En la práctica habitual todos los gastos de nota-ría se asumen por la parte compradora.

Los gastos de notaría asociados a la compra-venta se calculan sobre el valor escriturado de lavivienda, sobre el que se aplica un arancel.

2. Gastos de registro, correspondientes a lainscripción en el Registro de la Propiedad de laescritura de compraventa, que también se calcu-lan aplicando un arancel sobre el valor escritura-do de la vivienda.

Tanto los notarios como los registradoresestán obligados a facilitar una informaciónexhaustiva sobre las liquidaciones que realizan,las cuales deben estar detalladas en la escriturapública. En este sentido, la Resolución de laDirección General de Registros y Notariado de14 de Julio de 1998 establece que los notarios yregistradores tienen las siguientes obligaciones:

• Incorporar al documento público la liquida-ción del arancel, con mención del número apli-cado y de los honorarios aplicables a cada acto.

• Entregar a los interesados la correspondien-te minuta de honorarios, debidamente firmada ycon mención expresa del recurso que contra ellacabe y el plazo para su impugnación.

• Tener a disposición del público un ejemplarcompleto del arancel, con sus normas de aplica-ción, y una tabla en la que figuren los derechoscorrespondientes a bases que sean múltiplos de601,01 � (100.000 pesetas.)

3. Impuesto sobre el Valor Añadido. Gravaúnicamente la compra de vivienda nueva, nuncalas segundas o posteriores transmisiones, lascuales están gravadas por el Impuesto deTransmisiones Patrimoniales. El tipo impositivoes del 7%.

4. Impuesto de Actos Jurídicos Docu-mentados. La escritura de compra de viviendanueva está gravada con el Impuesto de ActosJurídicos Documentados. El tipo de gravamen deeste impuesto en la Comunidad Autónoma delPrincipado de Asturias es del 0,5% y se aplicasobre el valor escriturado de la vivienda.

5. Gastos de gestión. Es el coste que sederiva de la intervención en el proceso de com-praventa de un gestor administrativo que seencarga de realizar todos los trámites de inscrip-ción de la escritura y liquidación de los gastos denotaría, registro e impuestos.

La contratación de este gestor es optativapara el comprador si únicamente tramita unaoperación de compraventa, ya que se puede ele-gir entre realizar las gestiones personalmente oa través del gestor.

Es obligatoria cuando la compra se tramitaconjuntamente con un préstamo hipotecario,debido a que las entidades financieras única-mente desembolsan el importe del préstamo a lafirma de las escrituras de compraventa e hipote-ca si tienen la garantía de inscripción en el regis-tro de las mismas. Por esta razón el banco o cajaimpone la participación de un gestor como con-dición para el pago inmediato de los préstamoshipotecarios. Este gestor debe ser elegido decomún acuerdo.

El coste de gestión se sitúa en torno a los 180euros por operación.

1.5.2. Gastos a cargo del vendedor

1. Gastos de notaría correspondientes a lamatriz (original) de la escritura de compraventa.Habitualmente, y aunque el Código Civil estable-ce que este gasto es a cargo del vendedor, sepacta su pago por el comprador. El coste se cal-cula aplicando un arancel sobre el precio escri-turado de la vivienda.

2. Impuesto sobre Incremento del Valor delos Terrenos de Naturaleza Urbana (antiguaplusvalía). Es un impuesto cuyo pago correspon-de al vendedor salvo acuerdo en contrario de laspartes.

El incremento del valor se calcula teniendo encuenta el valor catastral y el número de añostranscurrido desde la anterior transmisión. Sobreeste incremento se aplica el tipo de gravamen,que es un porcentaje establecido por cada ayun-tamiento de acuerdo a unos máximos y mínimosfijados por ley.

Es importante señalar que en caso de impa-go la administración municipal sólo puede ejer-

15


cer acciones contra el vendedor, aunque se hayapactado el pago por el adquirente, todo ello sinperjuicio de que posteriormente el vendedorexija el resarcimiento de las cantidades satisfe-chas al comprador.

Es un impuesto autoliquidable. La autoliqui-dación hay que presentarla en el ayuntamientoen un plazo de 30 días desde la firma de la escri-tura de compraventa.

3. Gastos de cancelación de cargas ante-riores. Corresponde al vendedor satisfacertodos los pagos derivados de las cargas quetuviera la vivienda con anterioridad a la compra-venta, tanto económicas como registrales,excepto si se pacta entre vendedor y compradorque determinadas cargas las asuma el compra-dor, como sucede en el caso de que el compra-dor se subrogue en un préstamo hipotecario quegrave la finca.

Gastos asociados a la ope-ración de subrogación del prés-tamo hipotecario

En muchas ocasiones, la compra de unavivienda nueva lleva asociada la subrogaciónen el préstamo hipotecario del promotor. Enotras ocasiones, la compra se realiza contra-tando un nuevo préstamo hipotecario. Los gas-tos que estas operaciones llevan aparejadosson diferentes, siendo, en principio, más intere-sante la subrogación por los menores gastosque conlleva, si bien siempre habrá que reali-zar un estudio exhaustivo para decidir qué op-ción elegir.

A continuación se detallan los gastos asocia-dos a la subrogación en el préstamo del pro-motor (los de constitución de nueva hipoteca serecogen en el tema de préstamos hipotecarios).

Todos estos gastos son a cargo del compra-dor que se subroga en el préstamo.

Comisiones

Esta partida incluye la comisión de subroga-ción del préstamo. La comisión de cancelaciónanticipada sólo se abonará si se produce.

Gastos de notaría

Corresponden a la elaboración de la escriturapública y se calculan sobre el importe del capitaldel préstamo (no sobre la garantía hipotecaria).

Registro

Corresponden a la inscripción en el registrode la escritura de préstamo, así como en su casoa la solicitud de la información sobre la viviendaque se va a comprar. También se calcula sobreel capital del préstamo.

Impuestos

La subrogación de préstamo hipotecario estáexenta del Impuesto de Actos Jurídicos Docu-mentados.

Seguros

Corresponden a la contratación de segurosobligatorios (incendios) o voluntarios (vida), queacompañan a los préstamos hipotecarios.

16

Juventud y Vivienda

1.6.

2. LA COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES2.1. Comprobaciones iniciales.

2.2. Información que debe facilitar el vendedor.

2.3. El contrato.

2.4. La escritura pública.

2.5. Liquidación del impuesto de transmisiones

patrimoniales.

2.6. La inscripción registral

2.7. Modificación de la titularidad de la vivienda

en el registro del catastro.

2.8 Gastos asociados a la operación de compra-

venta. Impuestos y gastos notariales y registrales.

2.8.1.Gastos a cargo del comprador.

2.8.2.Gastos a cargo del vendedor.

2.9. Arancel de notarios y registradores.

Comprobaciones iniciales

Una vez tomada la decisión en cuanto a lavivienda que se desea adquirir, el primer pasoantes de entregar una señal, o de firmar un con-trato, es la verificación de la situación jurídica ydel estado material de la vivienda elegida.

1. Situación jurídica. Registro de la Pro-piedad

Para verificar la situación jurídica hay que diri-girse al Registro de la Propiedad y solicitar unanota simple registral (fotocopia de la hoja delRegistro donde figura la finca) en la que compro-bar si realmente el vendedor es el propietario dela vivienda y si ésta se encuentra libre de car-gas, tales como embargos o hipotecas.

La nota simple registral conlleva un costemínimo (en torno a los 3 �+IVA) si bien presentaun inconveniente: al ser una fotocopia de la hojadel Registro, no incluye las actualizaciones de lasituación de la finca y por lo tanto pueden existirapuntes recientes, pendientes de su inscripción,que aún no figuren. Con el fin de asegurarse dela situación real de la finca, se puede solicitar alRegistro un certificado de dominio y cargas,en el cual el registrador certifica la situaciónactualizada de la finca, incluyendo los posiblesasientos pendientes de inscripción. Este certifi-cado conlleva un mayor coste (en torno a los 33�+IVA).

17

2. La compraventa entreparticulares

2.1.

Las cargas que figuran en el Registro de laPropiedad pueden ser exclusivamente registra-les, es decir, que estando canceladas económi-camente no se haya registrado este hecho (porejemplo: hipoteca totalmente pagada o letras decambio ya satisfechas). En este caso es el ven-dedor el que tiene la obligación de tramitar lascitadas cancelaciones con anterioridad a laventa.

2. Situación urbanística. Licencia de pri-mera ocupación.

Para verificar la legalidad urbanística de lavivienda hay que solicitar la copia de la licenciade primera ocupación bien al vendedor, bien alayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. Enmuchas ocasiones no se tiene el documento,pero el hecho de tener dados de alta todos lossuministros, impuestos, etc., hace que no seaimprescindible.

3. Situación económica. Impuesto de bie-nes inmuebles y cuotas de comunidad depropietarios.

Con el objeto de verificar que la viviendaestá al corriente de las obligaciones económi-cas que recaen sobre la misma, es imprescindi-ble solicitar al vendedor el último recibo delImpuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el últi-mo recibo de pago de la cuota de la comunidadde propietarios.

Esta verificación es de gran importancia, yaque, una vez realizada la operación de compra-venta, las deudas que pudieran existir tanto porimpagos del IBI como de la comunidad de pro-pietarios, recaerán sobre el nuevo propietario (Elartículo 9 de la vigente Ley de PropiedadHorizontal establece que quien adquiere un pisoo local responde con el propio inmueble adquiri-do de las cantidades adeudadas a la comunidadde propietarios por los anteriores titulares para elsostenimiento de los gastos generales. Sin em-bargo se fija su límite máximo en la cantidad quese deba en el año de la compra y el inmediata-mente anterior. Asimismo, la normativa que regu-la el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)establece que en los casos de cambio de pro-pietario, el inmueble queda afectado al pago delimpuesto). Si las deudas son significativas sepuede acordar con el vendedor que éstas se res-ten del precio de la compraventa.

Información que debe facili-tar el vendedor

El vendedor de una vivienda debe entregar alfuturo comprador, con el objeto de que éstepueda realizar las comprobaciones antes descri-tas, los siguientes documentos:

—Fotocopia de su escritura de compraventa,o, en su defecto, datos registrales de la vivienda.En caso de que el vendedor no facilite estosdatos, simplemente con la dirección de la viviendase puede acudir al Registro de la Propiedad.

—Fotocopia del recibo de pago de la últimaanualidad del Impuesto sobre BienesInmuebles (IBI), donde figurará el valor catastraldel inmueble, dato fundamental a efectos denumerosos impuestos y que se necesita paradiversos trámites.

—Fotocopia del recibo de pago de la últimacuota de la comunidad de propietarios, o cer-tificado expedido por la comunidad de propieta-rios de encontrarse al corriente de pago.

—El plano general de la vivienda, que senecesitará posteriormente para entregar al bancoo caja al que, en su caso, se le solicite el présta-mo hipotecario. En muchas ocasiones basta conel croquis descriptivo de la distribución.

—Los estatutos de la comunidad de propie-tarios.

El contrato

Una vez realizadas las comprobacionesnecesarias, y con el objeto de asegurar la opera-ción en tanto se tramita el crédito correspondien-te, es habitual firmar con el vendedor uno de lossiguientes contratos:

1. Contrato de señal. Habitualmente, la señal es un pago a cuenta

que se resta posteriormente del precio total de lacompra y que el comprador entrega para asegu-rarse la reserva de la vivienda durante un plazodeterminado.

Conviene establecer en el mismo contratocuáles serán las consecuencias en el caso de

18

Juventud y Vivienda

2.2.

2.3.

que se produjera incumplimiento, bien pordesestimiento del vendedor o bien por renunciadel comprador.

2. Contrato de opción de compra. En este caso el futuro comprador paga un

precio en concepto de opción de compra, esdecir, por el derecho que adquiere de comprar lavivienda en un momento determinado. Por lotanto, la cantidad satisfecha no tiene necesaria-mente que ser parte del precio final de compraen caso de que la operación se lleve a cabo.

3. Contrato privado de compraventa. En este caso lo que se pacta es la venta en

firme de la vivienda. Este contrato es perfecta-mente válido y eficaz para transmitir la propiedadde una vivienda si va acompañado de la entregade ésta, por lo que obliga a los contratantes y asus herederos en los términos acordados, demanera que ambas partes deberán cumplir lo quehan firmado. El contrato privado no es válido fren-te a terceros, por lo que es aconsejable elevarlo aescritura pública ante notario (así lo puede exigircualquiera de las partes) e inscribir el cambio detitularidad en el Registro de la Propiedad, paraevitar posibles fraudes por segundas ventas.

4. Redacción del contrato.La redacción del contrato se debe acordar

con el vendedor, pero son fundamentales encualquier caso las siguientes cláusulas:

—Identificación del vendedor y del compra-dor, el reconocimiento de su capacidad legalpara contratar y el carácter con el que actúan.

—Identificación del inmueble, los datos regis-trales, su descripción y emplazamiento y las car-gas que lo gravan.

—Estado de las obligaciones económicas dela vivienda (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ycuotas de Comunidad de Propietarios).

—Objeto del contrato (señal, opción de com-pra, compraventa).

—Precio de la compraventa y forma de pago,así como las garantías por la parte del precio depago aplazado.

—Si existe préstamo hipotecario, sus condicio-nes en el caso de subrogación en el mismo por

parte del comprador. Si la vivienda se adquierelibre de cargas, así se hará constar en el contrato.

—Reparto de los gastos asociados a la ope-ración de compraventa. Si no se dice nada, seráde aplicación lo establecido por ley. Lo habituales que el comprador asuma todos los gastos,excepto el Impuesto sobre Incremento del Valorde los Terrenos de Naturaleza Urbana –conocidocomo plusvalía–, que es a cargo del vendedor.

—Momento de la entrega de las llaves (habi-tualmente se pacta en el momento del otorga-miento de la escritura pública).

—Plazo para otorgar escritura pública (esaconsejable que no sea muy corto, con el objetode que dé tiempo a solicitar el préstamo y resol-ver otras cuestiones).

—Efectos de la rescisión del contrato, o delincumplimiento de las obligaciones de las partes.

—Fecha y firma de los contratantes.

La escritura pública

Si bien nuestro ordenamiento jurídico noexige el otorgamiento de escritura pública para lavalidez, eficacia y legalidad de los contratos, síque es necesaria si se quiere inscribir la adquisi-ción de la vivienda en el Registro de laPropiedad, acto imprescindible para que el títulode propiedad sea válido frente a terceros.

La escritura pública o la elevación a tal delcontrato privado de compraventa se redacta por elnotario, que será elegido por el comprador cuan-do sea éste el que vaya a satisfacer sus honora-rios. En la escritura constarán los siguientesaspectos, muchos de los cuales ya venían recogi-dos y pactados en el contrato entre las partes:

—Identificación y capacidad de los contratan-tes.

—Descripción física de la finca, título deadquisición e inscripción en el Registro de laPropiedad del título a nombre del vendedor.

—Cargas que pesan sobre la vivienda. Elnotario tiene obligación de realizar una últimacomprobación vía fax de la situación registral de

19

La Compraventa entre Particulares

2.4.

la finca, salvo que el comprador renuncie a ello(lo cual no resulta conveniente), declarándosesatisfecho por la información recibida del vende-dor y alegando razones de urgencia.

—Situación arrendaticia.

—Situación de los pagos de los gastos decomunidad.

—Justificante del pago del Impuesto sobreBienes Inmuebles (IBI). El notario incluirá comoparte de la escritura de compraventa una fotoco-pia del último recibo del IBI satisfecho por el ven-dedor.

—Precio de la compraventa y forma de pago.

—Sujeción a las disposiciones legales y a lasobligaciones fiscales que se derivan de la com-praventa.

—Distribución de los gastos de la operaciónentre el comprador y el vendedor.

—Liquidación de los gastos notariales, conmención expresa de la base de aplicación de losaranceles, número de arancel aplicado y loshonorarios que correspondan.

El notario está obligado a leer íntegramente, odar a leer a los intervinientes, la escritura en elmomento de la firma. En ocasiones los notarios selimitan a repasar someramente el contenido de laescritura, por lo que es muy conveniente solicitarque la lea completa (o leerla uno mismo) con el finde asegurarse de su contenido, pidiendo todas lasaclaraciones, precisiones y explicaciones necesa-rias al notario. El notario no sólo redacta y autori-za el contrato, sino que también asesora técnicae imparcialmente a ambas partes, advirtiéndolesde las disposiciones legales aplicables, serviciosya incluidos en sus honorarios.

La falsedad de las circunstancias contenidasen la escritura constituye delito penal, lo quesupone una garantía importante para todos.

Liquidación del impuesto detransmisiones patrimoniales

Una vez firmada la escritura pública y antesde su inscripción en el Registro de la Propiedad

es necesario liquidar en la administración corres-pondiente los impuestos que gravan la opera-ción, que en el caso de la transmisión de vivien-da de segunda mano es el Impuesto deTransmisiones Patrimoniales, cuyo detalle serecoge al final de esta guía.

La inscripción registral

Una vez firmada la escritura pública procedesu inscripción en el Registro de la Propiedad,si bien es requisito previo el pago de los impues-tos respectivos, en particular los impuestos quegravan la propia transmisión.

Aunque la inscripción en el Registro de laPropiedad es un trámite voluntario, es muy con-veniente hacerlo, no sólo porque es indispen-sable para cualquier nueva transmisión delinmueble, sino también para salvaguardar alcomprador de posibles fraudes de segundasventas por parte del anterior propietario.

Para la inscripción es necesaria la presenta-ción en el Registro de la Propiedad de la prime-ra copia de la escritura pública de compraventapara que sea convenientemente registrada.

La inscripción se llevará a cabo por un gestoradministrativo en el caso de que se tramite con-juntamente un préstamo hipotecario, con el obje-to de que el préstamo sea abonado en el mismomomento de su formalización.

Modificación de la titulari-dad de la vivienda en el registrodel catastro

Una vez realizados todas los trámites anterio-res hay que actualizar en el Centro de GestiónCatastral la titularidad de la finca cumplimen-tando para ello el impreso correspondiente.

Gastos asociados a la ope-ración de compraventa.Impuestos y gastos notariales yregistrales

La operación de compraventa de una vivien-da lleva aparejados una serie de impuestos y de

20

Juventud y Vivienda

2.5.

2.8.

2.6.

2.7.

gastos de tramitación (escritura, inscripciónregistral) que incrementan significativamente elprecio de la vivienda.

Es importante señalar que los gastos de lacompraventa son independientes de los gas-tos del préstamo hipotecario que habitualmen-te se solicita para la adquisición de la vivienda, sibien al liquidarse todos ellos conjuntamente exis-te cierta confusión sobre los importes y los por-centajes que suponen. Son dos operacionesdiferentes, que se pueden llevar a cabo demanera independiente.

A continuación se detallan los gastos quecorresponden a la compraventa, así como la partecontratante obligada a su pago según la legisla-ción vigente. En este aspecto es importanteseñalar que es válido todo acuerdo para la dis-tribución de los gastos entre los intervinien-tes, si bien en el caso de que no exista acuerdoexpreso se aplicará lo establecido en la ley.

2.8.1. Gastos a cargo del comprador

1. Gastos de notaría. Correspondientes alotorgamiento de la escritura de compraventa y alas copias de la misma. El Código Civil estable-ce que los gastos de notaría se distribuyen entrelos contratantes de forma que el vendedor debehacerse cargo del coste de la matriz de la escri-tura (original) y el comprador está obligado alpago del coste de la primera y sucesivas copias.En la práctica habitual todos los gastos de nota-ría se asumen por la parte compradora.

Los gastos de notaría asociados a la compra-venta se calculan sobre el valor escriturado de lavivienda, sobre el que se aplica un arancel.

2. Gastos de registro. Correspondientes a lainscripción en el Registro de la Propiedad de laescritura de compraventa, que también se calcu-lan aplicando un arancel sobre el valor escritura-do de la vivienda.

Tanto los notarios como los registradoresestán obligados a facilitar una informaciónexhaustiva sobre las liquidaciones que realizan,las cuales deben estar detalladas en la escriturapública.

3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimo-niales. Se trata de un impuesto estatal, cuya

gestión, rendimiento y regulación del tipo de gra-vamen está transferida a las ComunidadesAutónomas y que grava, entre otros actos, lassegundas y posteriores transmisiones de vivien-das.

El tipo de gravamen es del 6% en elPrincipado de Asturias, calculándose sobre elprecio de compraventa que aparece escriturado.

El obligado al pago es el comprador.

Es un impuesto autoliquidable, es decir, elcomprador está obligado a cumplimentar elimpreso de liquidación (Modelo 600), a calcularel importe que corresponda y a satisfacer dichoimporte.

El plazo de pago es de 30 días hábiles desdela firma de la escritura.

La presentación del impreso y el pago sedebe realizar en la administración de Haciendade la Comunidad Autónoma.

4. Gastos de gestión. Es el coste que sederiva de la intervención en el proceso de com-praventa de un gestor administrativo que seencarga de realizar todos los trámites de inscrip-ción de la escritura y liquidación de los gastos denotaría, registro e impuestos.

La contratación de este gestor es optativapara el comprador si únicamente tramita unaoperación de compraventa, ya que se puede ele-gir entre realizar las gestiones personalmente oa través del gestor.

Es obligatoria cuando la compra se tramitaconjuntamente con un préstamo hipotecario,debido a que las entidades financieras única-mente desembolsan el importe del préstamo a lafirma de la escrituras de compraventa e hipotecasi tienen la garantía de inscripción en el registrode las mismas. Por esta razón el banco o cajaimpone la participación de un gestor como con-dición para el pago inmediato de los préstamoshipotecarios. Este gestor debe ser elegido decomún acuerdo.

El coste de gestión se sitúa en torno a los 180� (30.000 ptas) por operación (recuerda quecompraventa e hipoteca son dos operacionesdiferentes).

21


2.8.2. Gastos a cargo del vendedor

1. Gastos de notaría correspondientes a lamatriz (original) de la escritura de compraventa.Habitualmente, y aunque el Código Civil estable-ce que este gasto es a cargo del vendedor, sepacta su pago por el comprador. El coste se cal-cula aplicando un arancel sobre el precio escri-turado de la vivienda.

2. Impuesto sobre Incremento del Valor delos Terrenos de Naturaleza Urbana (antiguaplusvalía). Es un impuesto cuyo pago correspon-de al vendedor salvo acuerdo en contrario de laspartes.

El incremento del valor se calcula teniendo encuenta el valor catastral y el número de añostranscurridos desde la anterior transmisión.Sobre este incremento se aplica el tipo de gra-vamen, que es un porcentaje establecido porcada ayuntamiento de acuerdo a unos máximosy mínimos fijados por ley.

Es importante señalar que en caso de impa-go la administración municipal sólo puede ejer-cer acciones contra el vendedor, aunque se hayapactado el pago por el adquirente, todo ello sinperjuicio de que posteriormente el vendedorexija el resarcimiento de las cantidades satisfe-chas al comprador.

Es un impuesto autoliquidable. La autoliqui-dación hay que presentarla en el ayuntamientoen un plazo de 30 días desde la firma de la escri-tura de compraventa.

3. Gastos de cancelación de cargas ante-riores. Corresponde al vendedor satisfacertodos los pagos derivados de las cargas quetuviera la vivienda con anterioridad a la compra-venta, tanto económicas como registrales,excepto si se pacta entre vendedor y compradorque determinadas cargas las asuma el compra-dor, como sucede en el caso de que el compra-dor se subrogue en un préstamo hipotecario quegrave la finca.

Arancel de notarios y regis-tradores

Resumen del en aquellos epígrafes que sonaplicables a la compraventa. Real Decreto

1426/1989 y 1427/89 de 17 de noviembre ymodificaciones (RD 6/1999 de 16 de abril y RD6/2000 de 23 de junio).

Gastos notariales

ARANCEL 2.Documento público según cuantía. Original de laescritura que queda en poder del notario. (La cuantíaes el valor escriturado).

Cuando el valor no exceda de 6.010,12 �. 90,15 �.

Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,60 �. 0,45%




Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 �. 0,03%

Por lo que excede de 6.010.121,04 �.La cantidad que se pacte entre las partes.

ARANCEL 4. Copias autorizadas (primera y sucesivas copias deloriginal, necesaria para liquidar los impuestos e inscri-bir la compra en el Registro).

3,01 � folio hasta el duodécimo..1,50 � folio a partir del duodécimo..

ARANCEL 4.Copias simples (para realizar trámites tales comocambiar titularidad en el catastro o en empresas desuministros).

0,60 � folio.

ARANCEL 7.N.º folios de la matriz (original).

A partir del quinto inclusive, 3,01 � por cara escrita.

Sobre la cantidad resultante de la liquidaciónse practicará una reducción del 25%, según seestablece en el RD 6/1999 de 16 de abril deMedidas Urgentes de Liberalización e Incre-mento de la Competencia.

22

Juventud y Vivienda

2.9.

Sobre esta nueva cantidad, el notario podrá(no implica obligación) practicar una reducciónde hasta un 10% (no se suman los porcentajes,se aplica uno y después otro), según el RD6/2000 de 23 de junio de Medidas Urgentes deIntensificación de la Competencia en losMercados de Bienes y Servicios.

Tras realizar las correspondientes reduccio-nes se aplica el 16% de IVA.

Gastos notariales

ARANCEL 1.Cuando el valor no exceda de 6.010,12�. 90,15 �.Asiento de presentación 6,01 �.

ARANCEL 2.Inscripción de derecho (sobre valor escriturado) 0

Cuando el valor no exceda de 6.010,12 �. 24,04 �




Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 �. 0,0,3%

Por lo que excede de 601.012,11 �. 24,04 � 0,02%

ARANCEL 3.Nota de afección de garantía de débitos fiscales 3,01 �.

ARANCEL 4.Nota simple informativa 3,01 � cada fincaCertificado de dominio 9,02 � cada fincaCertificado de cargas 24,04 � cada finca

Sobre la cantidad resultante de la liquidaciónse practicará una reducción del 25%, según seestablece en el RD 6/1999 16 de abril deMedidas Urgentes de Liberalización e Incre-mento de la Competencia.

Sobre la nueva cantidad se realizará unasegunda reducción del 5% según se estableceen el RD 6/2000 de 23 de junio de MedidasUrgentes de Intensificación de la Competenciaen los Mercados de Bienes y Servicios.

Tras realizar las correspondientes reduccio-nes se aplica el 16% de IVA.

23


3. RÉGIMEN DE COOPERATIVAS3.1. Requisitos de constitución.

3.2. Socios.

3.3. Órganos sociales.

3.3.1. Asamblea General.

3.3.2. Consejo Rector.

3.4. Impugnación de acuerdos.

3.5. Auditoria de cuentas.

3.6. Gestión de cooperativas.

3.7. Obligaciones y derechos de los socios.

Requisitos de constitución

Las cooperativas son sociedades constitui-das por personas que se asocian en régimende libre adhesión y baja voluntaria. Los sociostienen intereses comunes y su objetivo es acce-der a una vivienda de costes inferiores a los delmercado, evitando el precio añadido de laganancia del promotor y accediendo a suelo degestión pública y préstamos preferentes.

Sin embargo, la compra de vivienda en régi-men de cooperativa presenta en la práctica unaproblemática específica que hace imprescindibleel seguimiento de todo el proceso de construc-ción por parte del socio cooperativista.

La cooperativa tiene personalidad jurídicapropia, siempre y cuando se le haya otorgado laoportuna escritura pública de constitución y suposterior inscripción en el Registro de Socie-dades Cooperativas. Dicha inscripción tendráefecto constitutivo. Una vez constituida, poseeráplena capacidad de obrar, que estará limitadapor lo establecido en sus estatutos.

En los estatutos sociales se hará constar almenos:

—Identificación y funcionamiento de laentidad: denominación social de la sociedad,objeto social, domicilio, ámbito territorial deactuación, duración de la misma.

25

3. Régimen de cooperativas

3.1.

—Capital social mínimo.

—Aportación obligatoria mínima al capitalsocial para ser socio, forma y plazos de desem-bolso y criterios para fijar la aportación obligato-ria que han de efectuar los nuevos socios que seincorporen a la cooperativa.

—Forma de acreditar las aportaciones alcapital social. Todas las cantidades entregadasdeben ser ingresadas en una cuenta especial.Los comuneros deben tener derecho a conocerlos movimientos de dicha cuenta.

—Devengo o no de intereses por las aporta-ciones obligatorias al capital social.

—Clases de socios, requisitos para su admi-sión y baja voluntaria u obligatoria, así comorégimen aplicable.

—Derecho de reembolso de las aportacio-nes de los socios, así como el régimen de trans-misión de las mismas.

—Normas de disciplina social, tipificación delas faltas y sanciones, procedimiento sanciona-dor y pérdida de la condición de socio.

—Composición del Consejo Rector, númerode consejeros y período de duración en el res-pectivo cargo. Asimismo, determinación delnúmero y período de actuación de los interven-tores, y en su caso, de los miembros del Comitéde Recursos.

—Los estatutos pueden ser desarrolladosmediante un reglamento de régimen interno.

Socios

El número de socios ha de ser, como mínimo,de tres. En las cooperativas pueden ser socioslas personas físicas que precisen vivienda y/olocales comerciales, los entes públicos y las enti-dades sin ánimo de lucro, y las comunidades debienes.

Los estatutos pueden prever en qué casos seda la baja de un socio. Esta puede ser volunta-ria, como una decisión unilateral, en cualquiermomento y mediante el preaviso por escrito alConsejo Rector; la causa debe ser justificada, o

por el contrario, puede darse la baja obligatoriaen aquellos casos en los que los socios pierdanlos requisitos exigidos legalmente para serlo.

Los estatutos establecerán que en casos debaja justificada se le devolverán las cantidadesentregadas a las que se le aplicarán las deduccio-nes correspondientes. Las cantidades entregadas,así como las aportaciones del socio al capitalsocial, deberán reembolsarse a éste en el momen-to en que sea sustituido en sus derechos y obliga-ciones por otro socio, aunque en los estatutos sepuede imponer el no derecho al reembolso de lascantidades aportadas o incluso la permanenciaobligatoria de hasta de cinco años.

La transmisión de derechos por el socio sepondrá a disposición de la cooperativa, para quede esta manera se haga una oferta entre los soli-citantes que deseen ser admitidos como los pro-pios socios por orden de antigüedad, siendo elprecio igual a la cantidad desembolsada por elsocio que transmite sus derechos, incrementadacon la revalorización que haya experimentado.

Órganos sociales

3.3.1. Asamblea General

Es una reunión de los socios constituida conel objeto de deliberar y adoptar acuerdossobre aquellos asuntos que, legal o estatutaria-mente, sean de su competencia, vinculando lasdecisiones adoptadas a todos los socios de lacooperativa. La asambleas podrán ser ordina-rias y extraordinarias.

Convocatoria:La Asamblea General se convocará con una

antelación mínima de quince días y máxima dedos meses, siempre mediante anuncio expuestopúblicamente de forma destacada en el domiciliosocial y en cada uno de los demás centros enque la cooperativa desarrolle su actividad, en sucaso, sin perjuicio de que los estatutos puedanindicar además cualquier procedimiento decomunicación, individual y escrita, que asegurela recepción del anuncio por todos los socios enel domicilio designado al efecto o en el que cons-te en el libro registro de socios.

Cuando la cooperativa tenga más de quinien-tos socios, o si así lo exigen los estatutos, la con-

26

Juventud y Vivienda

3.3.

3.2.

vocatoria se anunciará también con la mismaantelación en un determinado diario de gran difu-sión en el territorio en que tenga su ámbito deactuación.

La convocatoria indicará, al menos, la fecha,hora y lugar de la reunión, si es en primera osegunda convocatoria, así como los asuntos quecomponen el orden del día, que habrá sido fijadopor el Consejo Rector e incluirá también losasuntos que incluyan los interventores y unnúmero de socios que represente el 10 % oalcance la cifra de doscientos, y sean presenta-dos antes de que finalice el octavo día posterioral de la publicación de la convocatoria. ElConsejo Rector, en su caso, deberá hacer públi-co el nuevo orden del día con una antelaciónmínima de cuatro días al de la celebración de laasamblea, en la forma establecida para la con-vocatoria.

Constitución de la Asamblea General:La Asamblea General quedará válidamente

constituida:

En primera convocatoria cuando estén pre-sentes o representados más de la mitad de losvotos sociales y en segunda convocatoria, almenos, un 10 % de los votos o cien votos socia-les. Los estatutos sociales podrán fijar un quó-rum superior. No obstante, y cuando expresa-mente lo establezcan los estatutos, la AsambleaGeneral quedará válidamente constituida ensegunda convocatoria cualquiera que sea elnúmero de socios presentes o representados.

Asimismo, los estatutos podrán establecer elporcentaje de asistentes, que deberán ser sociosque desarrollen actividad cooperativizada para laválida constitución en cada convocatoria, sinque, en ningún caso, la aplicación de estos por-centajes suponga superar los límites que se fijanen el párrafo anterior.

La Asamblea General estará presidida por elpresidente y, en su defecto, por el vicepresiden-te del Consejo Rector; actuará de secretario elque lo sea del Consejo Rector o quien lo sustitu-ya estatutariamente. En defecto de estos cargos,serán los que elija la asamblea.

Votaciones:La regla general es que a cada socio le

corresponde un voto.

Las votaciones serán secretas en los supues-tos previstos en la presente ley o en los estatu-tos, además de en aquellos en que así lo aprue-ben, previa su votación a solicitud de cualquiersocio, el 10 % de los votos sociales presentes yrepresentados en la Asamblea General.

El socio podrá hacerse representar en las reu-niones de la Asamblea General por medio de otrosocio, quien no podrá representar a más de dos.También podrá ser representado, excepto el socioque cooperativiza su trabajo o aquel al que se loimpida alguna normativa específica, por un familiarcon plena capacidad de obrar y dentro del grado deparentesco que establezcan los estatutos.

Adopción de acuerdos:Excepto en los supuestos previstos en la ley,

la Asamblea General adoptará los acuerdos pormás de la mitad de los votos válidamente expre-sados, no siendo computables a estos efectoslos votos en blanco ni las abstenciones.

Será necesaria la mayoría de dos tercios delos votos presentes y representados para adop-tar acuerdos de modificación de estatutos, adhe-sión o baja en un grupo cooperativo, transforma-ción, fusión, escisión, disolución y reactivaciónde la sociedad.

Los estatutos podrán exigir mayorías superio-res a las establecidas en los apartados anteriores,sin que, en ningún caso, rebasen las cuatro quin-tas partes de los votos válidamente emitidos.

Serán nulos los acuerdos sobre asuntos queno consten en el orden del día, salvo el de con-vocar una nueva Asamblea General; el de que serealice censura de las cuentas por miembros dela cooperativa o por persona externa; el de pro-rrogar la sesión de la Asamblea General; el ejer-cicio de la acción de responsabilidad contra losadministradores, los interventores, los auditoreso los liquidadores; la revocación de los cargossociales antes mencionados, así como aquellosotros casos previstos en la presente ley.

Los acuerdos de la Asamblea General produ-cirán los efectos a ellos inherentes desde elmomento en que hayan sido adoptados.

Acta de la asamblea:El acta de la asamblea será redactada por el

secretario y deberá expresar, en todo caso,

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Régimen de Cooperativas

lugar, fecha y hora de la reunión, relación deasistentes, si se celebra en primera o segundaconvocatoria, manifestación de la existencia dequórum suficiente para su válida constitución,señalamiento del orden del día, resumen de lasdeliberaciones e intervenciones que se hayasolicitado su constancia en el acta, así como latranscripción de los acuerdos adoptados con losresultados de las votaciones.

El acta de la sesión podrá ser aprobada por lapropia Asamblea General a continuación del actode su celebración, o, en su defecto, habrá deserlo dentro del plazo de quince días siguientesa su celebración, por el presidente de la misma ydos socios sin cargo alguno designados en lamisma asamblea, quienes la firmarán junto conel secretario.

Cuando los acuerdos sean inscribibles, debe-rán presentarse en el Registro de SociedadesCooperativas los documentos necesarios parasu inscripción dentro de los treinta días siguien-tes al de la aprobación del acta, bajo la respon-sabilidad del Consejo Rector.

El Consejo Rector podrá requerir la presenciade notario para que levante acta de la asambleay estará obligado a hacerlo siempre que, consiete días de antelación al previsto para lasesión, lo soliciten socios que representen almenos el 10 % de todos ellos.

El acta notarial no se someterá a trámite deaprobación y tendrá la consideración de acta dela asamblea.

Las competencias.

Serán las siguientes:

—Nombramiento y revocación de los miem-bros del Consejo Rector.

—Examen de la gestión social, aprobación delas cuentas anuales, de la distribución de exce-dentes o imputación de pérdidas.

—Modificación de los estatutos.

—Fusión, escisión y disolución de la sociedad.

—Aprobación de nuevas aportaciones obliga-torias, admisión de aportaciones voluntarias, etc.

3.3.2. Consejo Rector

Es un órgano de gobierno cuyas funcionesson, al menos:

—La alta gestión.

—La supervisión de los directivos.

—La representación de la sociedad.

—Acordar la modificación de los estatutoscuando consista en el cambio del domiciliosocial.

—Actos relacionados con las actividades queintegran el objeto social de la cooperativa.

El presidente, que lo es también de la coope-rativa, ostentará la representación legal de lamisma, dentro del ámbito de facultades que lesatribuyan los estatutos.

Sus miembros no pueden percibir remune-raciones o compensaciones por el desempeñodel cargo, sin perjuicio de su derecho a ser resar-cido por los gastos que se le origine.

Impugnación de acuerdosLos acuerdos de la Asamblea General

podrán impugnarse cuando:

—Sean contrarios a la ley. Estos serán acuer-dos nulos de pleno derecho

—Se opongan a los estatutos.

—Lesionen, en beneficio de uno o variossocios o terceros, los intereses de la cooperativa.

—Supongan un abuso de derecho

—Serán nulos los acuerdos contrarios a laley. Los demás acuerdos serán anulables. Laacción de impugnación de los acuerdos nuloscaducará, en el plazo de un año, con excep-ción de aquellos acuerdos que, por su causa ocontenido, resultaran contrarios al orden públi-co.

La acción de impugnación de los acuerdosanulables caducará (no se interrumpen ni sus-

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Juventud y Vivienda

3.4.

penden) a los cuarenta días desde la fecha deadopción del acuerdo o, en caso de estar elmismo sujeto a inscripción en el Registro deSociedades Cooperativas, desde la fecha en laque se haya inscrito.

Para la impugnación de los acuerdos nulosestán legitimados: cualquier socio; los miembrosdel Consejo Rector; los interventores; el Comitéde Recursos y los terceros que acrediten interéslegítimo.

Para impugnar los acuerdos anulables esta-rán legitimados: los socios asistentes a la asam-blea que hubieran hecho constar, en acta omediante documento fehaciente entregado den-tro de las 48 horas siguientes, su oposición alacuerdo, aunque la votación hubiera sido secre-ta; los ilegítimamente privados del derecho devoto y los ausentes, así como los miembros delConsejo Rector y los interventores. Están obliga-dos a impugnar los acuerdos contrarios a la ley olos estatutos, el Consejo Rector, los intervento-res y los liquidadores y, en su caso, el Comité deRecursos.

La demanda se deberá presentar ante elJuzgado de Primera Instancia correspondiente aldomicilio social de la cooperativa. Para solicitaren el escrito de demanda la suspensión delacuerdo impugnado, se exigirá que los deman-dantes sean o los interventores o socios querepresenten, al menos, un 20 % del total devotos sociales.

Por lo que respecta a la impugnación deacuerdos del Consejo Rector, éstos podránimpugnarse cuando se consideren nulos o anu-lables en el plazo de dos meses o un mes, res-pectivamente, desde su adopción.

Para el ejercicio de las acciones de impug-nación de los acuerdos nulos están legitimadostodos los socios, incluso los miembros delConsejo Rector que hubieran votado a favordel acuerdo y aquellos que se hubiesen abste-nido.

Están legitimados para el ejercicio de lasacciones de impugnación de los acuerdos anula-bles, los asistentes a la reunión del Consejo quehubiesen hecho constar, en acta, su voto contrael acuerdo adoptado, los ausentes y los quehayan sido ilegítimamente privados de emitir su

voto, así como los interventores y el 5 % de lossocios.

En los demás aspectos, se ajustará al proce-dimiento previsto para la impugnación de acuer-dos de la Asamblea General.

El plazo de impugnación de los acuerdos delConsejo Rector será de un mes computadodesde la fecha de adopción del acuerdo, si elimpugnante es consejero, o en los demás casosdesde que los impugnantes tuvieren conocimien-to de los mismos, siempre que no hubiese trans-currido un año desde su adopción.

Por último, en lo relativo a las acciones dedefensa de los derechos de los socios, es impor-tantísimo saber que la tipificación de los nuevosdelitos societarios abre unas vías de actuacióndirectas y de máxima efectividad, que puedenparalizar las acciones civiles o incluso ser utili-zadas en caso de caducidad o prescripción deplazos en dicha jurisdicción.

El Código Penal sanciona:

—El falseamiento de la información social.

—La adopción de acuerdos abusivos porparte de los socios mayoritarios o mediantemayorías ficticias.

—La obstaculización de funciones superviso-ras e inspectoras.

—La administración fraudulenta del patrimo-nio social.

—La negación o lesión de derechos de lossocios.

Auditoría de cuentas

Las cooperativas deben llevar una contabili-dad ordenada y adecuada. Será el órgano rectorel obligado a formular las cuentas anuales, elinforme de gestión y una propuesta de aplicaciónde los excedentes disponibles o de la imputaciónde pérdidas.

El informe de gestión también recoge varia-ciones habidas en el número de socios.

29


3.5.

Todos los libros sociales y contables han delegalizarse, con carácter previo a su utilización,por el Registro de Sociedades Cooperativas.

Antes de presentar las cuentas anuales a laAsamblea General para su aprobación, éstasdeben someterse a auditoria en los ejercicioseconómicos en que se produzca alguno de lossiguientes supuestos:

—Que la cooperativa tenga en promoción,entre vivienda y locales, un número superior a 50.

—Cualquier que sea el número de viviendas ylocales en promoción, cuando correspondan a dis-tintas fases, o cuando se construyan en distintosbloques que constituyan promociones diferentes.

—Que la cooperativa haya otorgado poderesrelativos a la gestión empresarial a personas físi-cas o jurídicas, distintas de los miembros delConsejo Rector.

—Cuando lo prevean los estatutos o lo acuer-de la Asamblea General.

Gestión de cooperativas

La cooperativa puede ser gestionada por símisma o bien promoverse, constituirse y gestio-narse por una empresa gestora (este es elsupuesto más corriente que suele darse en lapráctica). Frecuentemente, la realización de laobra se contratará asimismo con un tercero,constructor ajeno a la cooperativa, si bien cabenotras opciones, como la subcontratación.

La gestora actúa como representante de lacooperativa y de los socios frente a terceros(ejemplo: constructor, entidad bancaria, ayunta-miento, etc.). La cooperativa se encarga de lagestión interna del organismo cooperativo, for-mación de su voluntad y ejecución de lo pactado.

Existen varias posibilidades de actividad, más omenos completa, de la empresa gestora. Puedeincluir la promoción y gestión de la propia coopera-tiva o sólo la gestión, y la extensión de sus faculta-des ser muy amplia o estar limitada. En estossupuestos la cooperativa actúa como representan-te indirecto de los socios. La iniciativa de la cons-trucción puede partir asimismo de la propia gesto-ra.

En cuanto a la vinculación del socio a la ges-tora, puede realizarse mediante un contrato demandato y gestión o de servicios celebrado porla propia cooperativa o aceptado individualmen-te por cada socio en el momento de ingreso enla cooperativa.

De cualquier modo, la gestora responde desu actividad frente a la cooperativa.

No obstante, también pude suceder que seala propia cooperativa la que construya los inmue-bles por sí misma o bien subcontratando con ter-ceros para la realización de algunas tareas.

En estos supuestos el cooperativistaasume, de derecho, la iniciativa en la cons-trucción, por lo que se convierte en el promotorde la construcción, lo cual genera toda una seriede obligaciones, asumiendo asimismo el riesgode la construcción –que ésta finalmente no selleve a cabo, responsabilidad con los agentesque intervienen en la edificación, etc.–.

Los socios, individualmente o en copropie-dad, son propietarios de los inmuebles en trámi-tes de construcción, conforme lo aportado, con-virtiéndose posteriormente en propietarios indivi-duales. Los socios están obligados a costear losgastos efectivos de la construcción, puesto quelas viviendas son suyas y la cooperativa única-mente los representa frente a terceros.

Una vez constituida la cooperativa, su activi-dad es la de estudio del mercado, búsqueda desolares, redacción de los contratos de opción decompra o compraventa para la adquisición delsuelo, selección de la entidad bancaria para finan-ciar la construcción y posterior hipoteca, encargoal arquitecto, constructor, etc., así como la redac-ción de estatutos, convocatorias de asambleas,contabilidad, adjudicación de vivienda.

Obligaciones y derechos delos socios

Las obligaciones de los socios cooperativis-tas son cumplir los deberes legales y estatuta-rios. Las principales son:

a) Cumplir con las obligaciones económicasque le correspondan (esta es, obviamente, laobligación principal por excelencia).

30

Juventud y Vivienda

3.6.

3.7.

b) Cumplir los acuerdos válidamente adop-tados por los órganos sociales de la cooperati-va.

c) Participar en las actividades cooperativi-zadas que desarrolla la cooperativa para elcumplimiento de su fin social, en la cuantíamínima obligatoria establecida en sus estatu-tos.

d) Guardar secreto sobre aquellos asuntos ydatos de la cooperativa cuya pública divulga-ción pudiera perjudicar a los intereses socialeslícitos.

e) Aceptar los cargos para los que fueren ele-gidos, salvo justa causa de excusa.

f) No realizar actividades competitivas con lasactividades empresariales que desarrolle la coo-perativa, salvo autorización expresa del ConsejoRector.

En cuanto a los derechos de los socioscooperativistas en especial tienen derecho a:

a) Asistir, participar en los debates, formularpropuestas según la regulación estatutaria yvotar las propuestas que se les sometan en laAsamblea General y demás órganos colegiadosde los que formen parte.

b) Ser elector y elegible para los cargos delos órganos sociales.

c) Participar en todas las actividades de lacooperativa, sin discriminaciones.

d) El retorno cooperativo, en su caso.

e) La actualización, cuando proceda, y liqui-dación de las aportaciones al capital social, asícomo a la percepción de intereses por las mis-mas, en su caso.

f) La baja voluntaria.

g) Recibir la información necesaria para elejercicio de sus derechos y el cumplimiento desus obligaciones.

h) A la formación profesional adecuada pararealizar su trabajo los socios trabajadores y lossocios de trabajo.

Además, y como se tratará más adelante,todo socio de la cooperativa podrá ejercitar elderecho de información en los términos previs-tos en la ley, en los estatutos o en los acuerdosde la Asamblea General.

Si piensas adquirir una vivienda bajo el régi-men de cooperativa de viviendas, debessaber que:

1. Las ventajas de las cooperativas deviviendas son el evitar el precio añadido de laganancia del promotor y aprovechar las espe-ciales ventajas que se asignan en cuanto a laposibilidad de acceder a suelo de gestión públi-ca y préstamos preferentes.

Las cooperativas son sociedades persona-listas, en las que rige el principio de igualdadentre sus socios, por lo que nadie puede perte-necer a una cooperativa a título de empresario,contratista o capitalista, es decir, se evita el quese pueda realizar una aportación patrimonial losuficientemente importante como para influirdecisivamente en la voluntad social. No cabe,por tanto, la posición dominante o de control deun socio.

2. Valoraremos si es el cooperativista elque asume la iniciativa en la construcción,puesto que se convertirá en promotor de lamisma, lo cual generará toda una serie de obli-gaciones, asumiendo asimismo el riesgo de laconstrucción (como la responsabilidad con losagentes que intervienen en la edificación, sobre-precio, etc.).

Los socios, individualmente o en copropie-dad, son propietarios de los inmuebles en trámi-tes de construcción, conforme lo aportado, con-virtiéndose posteriormente en propietarios indivi-duales. Los socios están obligados a costear losgastos efectivos o reales de la construcción,puesto que las viviendas son suyas y la coope-rativa únicamente los representa frente a terce-ros.

3. La cooperativa puede promoverse,constituirse y gestionarse por una empresagestora (este es el supuesto más corriente quesuele darse en la práctica). Frecuentemente,para la realización de la obra se contratará a unconstructor ajeno a la cooperativa, si bien cabenotras opciones, como la subcontratación.

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En el supuesto común en que se utilice lafigura del gestor, es de suma importancia cer-ciorarse de:

• La plena solvencia de dicho gestor, asícomo si cuenta con una sólida y acreditadaexperiencia en el sector inmobiliario (otras pro-mociones terminadas).

• Verificar en el Registro Mercantil los datosde inscripción, así como estado social (si está “aldía”: presentadas cuentas anuales, domiciliosocial, quiénes son sus administradores o apo-derados, etc.).

• Los poderes que se otorgan a la gestora (ili-mitados, temporales, a persona/s determinadacon o sin posibilidad delegación bajo condición,con previsión de cláusulas indemnizatorias,.etc.).

• Exigir rendición de cuentas en todo momen-to.

• Los comuneros no están “atados” a la actua-ción del gestor, éste no deja de ser un meromandatario o arrendador de servicios, por lo queante cualquier irregularidad se le debe exigircuantas explicaciones se estimen oportunas,sustituyéndole en caso de que sus servicios noresulten efectivos o se produzcan incumplimien-tos por parte del mismo.

• No obstante, pese a la facultad de revoca-ción de dichos poderes y de resolución del con-trato con el gestor, se pueden prever indemniza-ciones para el caso de que dicha resolución seainjustificada. En caso de “blindaje” por parte delgestor que evite la revocación de los poderes, sepodrá acudir a los tribunales para exigir su desti-tución y el abono de los daños y perjuicios cau-sados.

5. Conviene controlar con quién se contra-ta tanto la dirección de obra como la construc-ción, exigiendo al constructor la determinaciónde un plazo de finalización, con la previsión depenalizaciones económicas para el caso deretrasos.

6. En cuanto al régimen normativo de estetipo de cooperativas, éste es bastante complejo.Las obligaciones de los socios dependen de laLey 27/1999, de 16 de julio, y legislación autonó-mica y de los estatutos.

Conviene leer detenidamente los estatutosde la cooperativa antes de entregar cantidadalguna, pues de este documento dependerántoda una serie de derechos y obligaciones. Hayque tener en cuenta que, además de la normati-va estatal (actualmente la Ley 27,1999, de 16 dejulio, de Cooperativas), existe legislación autonó-mica.

7. Es importante saber si las viviendasque se construyan se acogerán a algún régi-men de protección oficial, al objeto de cumpliro no los requisitos que la legislación específicaestablece para optar a este tipo de ayudas a laadquisición de viviendas. El hecho de que lasviviendas a construir se acojan a promoción deviviendas de protección oficial no supone la exo-neración de la obligación de responsabilidad ili-mitada de los socios por el coste de sus vivien-das.

8. En caso de adherirse a una cooperativaen el funcionamiento de la misma, cabe desta-car que, normalmente, se aprueban tácitamentetodas las actividades previas realizadas por lacooperativa, por lo que conviene informarse biensobre el estado económico actualizado así comoel grado de compromisos aprobados por la coo-perativa.

Nos cercioraremos si la propiedad del sueloes de la cooperativa o si cuenta tan sólo conalgún tipo de derecho (normalmente opción decompra) sobre el mismo, su duración y condicio-nes económicas.

Normalmente, no se fijan unos plazos deter-minados de entrega de las viviendas. Es fun-damental fijar dichos plazos así como las conse-cuencias que conllevaría su incumplimiento.Conviene saber previamente antes de obligarseo incorporarse a la cooperativa, si el precio serácerrado o bien sujeto a “proyecto económico” osimilar, lo cual implicaría que se podrían pedircantidades adicionales a las inicialmente previs-tas, por lo que el precio final de la vivienda puedeestar sujeto a modificación, que en ocasionespuede ser muy alta.

Por tanto, lo ideal sería incorporarse a unacooperativa con un precio prefijado, es decir,fijo, inmutable y asimismo con fecha de entregade las viviendas también determinado previa-mente.

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Juventud y Vivienda

9. En cuanto al derecho de información delsocio, éste tendrá como mínimo derecho a:

a) Recibir copia de los estatutos sociales y, siexistiese, del reglamento de régimen interno y desus modificaciones, con mención expresa delmomento de entrada en vigor de estas (deberáexistir constancia de que han sido recibidos).

b) Libre acceso a los libros de registro desocios de la cooperativa, así como al libro deactas de la Asamblea General y, si lo solicita, elConsejo Rector deberá proporcionarle copia cer-tificada de los acuerdos adoptados en las asam-bleas generales.

c) Recibir, si lo solicita, del Consejo Rectorcopia certificada de los acuerdos del consejo queafecten al socio, individual o particularmente (porlo tanto, el socio no tiene acceso libre y directo allibro de actas del Consejo Rector, sí indirecto desolicitar –por escrito– certificación de todos losacuerdos que le afecten individualmente), y entodo caso a que se le muestre y aclare, en unplazo no superior a un mes, el estado de su situa-ción económica en relación con la cooperativa.

d) Examinar en el domicilio social y en aque-llos centros de trabajo que determinen los esta-tutos, en el plazo comprendido entre la convoca-toria de la asamblea y su celebración (plazomínimo 15 días), los documentos que vayan aser sometidos a la misma (balance, cuenta depérdidas y ganancias y memoria explicativa, lapropuesta de distribución de excedentes y desti-no de beneficios extracooperativos o de la impu-tación de pérdidas) y en particular las cuentasanuales, el informe de gestión, la propuesta dedistribución de resultados y el informe de losinterventores o el informe de la auditoría, segúnlos casos.

El socio puede examinar la documentación y,además, exigir al Consejo Rector, por escrito yen el plazo desde la publicación de la convoca-toria hasta el quinto día hábil anterior a la cele-bración de la asamblea, las explicaciones o acla-raciones que le convengan sobre la situacióneconómica, para que sean contestadas en elacto de la asamblea.

e) Solicitar por escrito, con anterioridad a lacelebración de la asamblea, o verbalmente en eltranscurso de la misma, la ampliación de cuanta

información considere necesaria en relación alos puntos contenidos en el orden del día.

Los estatutos regularán el plazo mínimo deantelación para presentar en el domicilio social lasolicitud por escrito y el plazo máximo en el que elconsejo podrá responder fuera de la asamblea,por la complejidad de la petición formulada.

f) Solicitar por escrito y recibir informaciónsobre la marcha de la cooperativa en los térmi-nos previstos en los estatutos y en particularsobre la que afecte a sus derechos económicoso sociales. En este supuesto, el Consejo Rectordeberá facilitar la información solicitada en elplazo de 30 días o, si se considera que es inte-rés general, en la asamblea más próxima a cele-brar, incluyéndola en el orden del día.

g) Cuando el 10 % de los socios de la coope-rativa, o cien socios, si ésta tiene más de mil,soliciten por escrito al Consejo Rector la infor-mación que considere necesaria, éste deberáproporcionarla también por escrito, en un plazono superior a un mes

La negación de la información solicitada podráser impugnada mediante las reglas de impugna-ción de acuerdos sociales y de jurisdicción volun-taria en caso de lesión a los derechos de entregade estatutos, acceso a los libros y negativa deaclaración de su situación económica.

10. Se debe distinguir claramente cuálesson las aportaciones al capital social de lascantidades entregadas para financiar la cons-trucción o el pago de la vivienda. Estas últimas,o bien no se suelen determinar claramente oincluso se indican con carácter orientativo, por loque las cantidades que finalmente se pagan sonmuy superiores a las inicialmente pactadas.

11. Conforme al principio de puertas abier-tas rige la libertad del socio cooperativistapara su adhesión a la cooperativa y baja. Noobstante, conviene tener presente la prohibiciónlegal en las cooperativas de viviendas de enaje-nar o arrendar a terceros las viviendas coopera-tivizadas. Tan sólo se podrá vender o alquilar aterceros no socios los locales y edificacionescomplementarias.

Hay que tener en cuenta que la transmisiónde la condición de socio a un tercero sólo será

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admisible mediante el cumplimiento de ciertosrequisitos, respetando los derechos de tanteo yretracto de la cooperativa, los cuales podránejercitarse a su vez durante un plazo determina-do. En las cooperativas de viviendas, el socioque pretendiera transmitir inter vivos sus dere-chos sobre la vivienda o local, antes de habertranscurrido cinco años u otro plazo superior fija-do por los estatutos, que no podrá ser superior adiez desde la fecha de concesión de la licenciade primera ocupación de la vivienda o local, o deldocumento que legalmente le sustituya, y de noexistir, desde la entrega de la posesión de lavivienda o local, deberá ponerlos a disposiciónde la cooperativa, la cual los ofrecerá a los soli-citantes de admisión como socios por orden deantigüedad.

No obstante, es muy importante saber el régi-men previsto en caso de baja voluntaria, pueslos estatutos pueden imponer:

—El no derecho al reembolso de las cantida-des aportadas.

—Permanencias obligatorias (hasta de cincoaños).

—En el caso de baja no justificada por incum-plimiento del período de permanencia mínimo,se podrá establecer en los estatutos una deduc-ción sobre el importe resultante de la liquidaciónde las aportaciones obligatorias, una vez efec-tuados los oportunos ajustes, sin que ese por-centaje pueda superar un máximo del 50% y sinque el porcentaje a deducir pueda superar el 30% de las cantidades entregadas para financiar lavivienda. Estas deducciones tienen una finalidaddisuasoria, como sanción. No obstante, en casode que un nuevo socio sustituya al socio salien-te, deberán reembolsarse al socio saliente todaslas cantidades aportadas por éste. El plazo dereembolso no podrá exceder de cinco años apartir de la fecha de la baja. En caso de falleci-miento del socio, el reembolso a los causa-habientes deberá realizarse en un plazo nosuperior a un año desde el hecho causante.

12. Respecto a las cantidades pendientesde reembolso, estas no serán susceptibles deactualización, pero darán derecho a percibir elinterés legal del dinero, que deberá abonarseanualmente junto con, al menos, una quintaparte de la cantidad a rembolsar.

El socio saliente responderá de las deudas dela cooperativa hasta la fecha de baja durante elplazo de cinco años.

Un plazo de preaviso de hasta un año deduración (menor en algunas legislaciones auto-nómicas) y que deberá dirigirse por escrito alConsejo Rector. En caso de incumplimiento deeste plazo los Estatutos pueden imponer la obli-gación de indemnizar daños y perjuicios.

13. Existen causas de baja legalmente jus-tificadas en caso de cualquier acuerdo de laAsamblea General que implique la asunción deobligaciones o cargas gravemente onerosas, noprevistas en los estatutos (es necesario habervotado en contra del acuerdo o no haber estadopresente). En particular, habrá que estar a lo fija-do en los proyectos de construcción y en la pro-porción económica que corresponda sufragar con-forme a la financiación de la promoción.

Es importante observar la existencia de limita-ciones a la modificación de los estatutos cuandose esté en desacuerdo con cambio de clase dela cooperativa, transformación, fusión o escisiónde la misma

14. Se deberá conocer todos los datossociales relevantes, como inscripción en elRegistro de Cooperativas, identidad de los órga-nos sociales, domicilio social.

En el supuesto común en que se utilice lafigura del gestor, es de suma importancia cercio-rarse de la plena solvencia de dicho gestor, asícomo si cuenta con una sólida y acreditadaexperiencia en el sector inmobiliario (otras pro-mociones terminadas).

Verificar los datos inscripción, así como esta-do social (si está “al día”, tiene presentadas lascuentas, administradores,etc.).

15. Se comprobará en el registro la titulari-dad del terreno o solar, estado de gravámenesy/o cargas. Igualmente, conviene solicitar unacertificación urbanística, acreditativa tanto de laexistencia de licencia parcelación o reparcelacióndel suelo, como la edificabilidad de la misma.

16. Debe exigirse la constitución de lasgarantías obligatorias fijadas legalmente, comoson garantizar la devolución de todas las canti-

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Juventud y Vivienda

dades entregadas para la construcción (todas,incluyendo las entregas en efectivo, o efectocambiario que se vayan realizando), con el inte-rés legal del dinero anual, mediante contrato deseguro o aval solidario prestado por entidad ban-caria, para el caso de que la construcción no lle-gue a buen fin.

17. Todas las cantidades entregadasdeben ser ingresadas en una cuenta especialde la que únicamente podrá disponerse paragastos relativos a la construcción del inmueble.Los comuneros deben tener derecho a conocerlos movimientos de dicha cuenta.

18. Los socios tienen derecho a exigirentrega de documentación completa (planos aescala de emplazamiento y de la viviendamisma, descripción de la vivienda y su superfieútil, del edificio y de las zonas comunes y servi-cios accesorios, materiales empleados, asila-mientos térmicos y acústicos, memoria de cali-dades así como los datos del constructor, arqui-tecto o aparejador que realice la obra: nombre orazón social y domicilio).

19. Es muy recomendable suscribir un segu-ro de la construcción que responda en caso deulteriores defectos o ejecuciones defectuosas.

20. La cooperativa viene “obligada ahacer”, es decir, tiene una obligación, traspasa-ble a sus órganos rectores, de realizar lo encar-gado, hasta tal punto, que el incumplimiento con-tinuado durante más de 2 años deviene enincumplimiento absoluto es motivo de disoluciónde la cooperativa, por lo que en este supuestoserá exigible la indemnización por los daños yperjuicios causados a los socios por parte de losórganos sociales y de la propia gestora contrata-da, que en el supuesto (común) de haber asumi-do la gestión de la cooperativa deberá responderpor su incumplimiento.

21. En cuanto a los deberes económicos,la cooperativa de viviendas deberá someterse aauditoria externa en los siguientes casos:

a) Que la cooperativa tenga en promoción,entre viviendas y locales, un número superior acincuenta.

b) Cualquiera que sea el número de viviendasy locales en promoción, cuando correspondan a

distintas fases, o cuando se construyan en dis-tintos bloques que constituyan, a efectos econó-micos, promociones diferentes.

c) Que la cooperativa haya otorgado poderesrelativos a la gestión empresarial a personas físi-cas o jurídicas distintas de los miembros delConsejo Rector.

d) Cuando lo prevean los estatutos o loacuerde la Asamblea General.

Asimismo, en caso de que los auditores nosean nombrados, no acepten o renuncien, seacudirá al Registro de Cooperativas, quiendesignará a los auditores si así lo pide la asam-blea o al menos el 5% de los socios.

Los miembros del Consejo Rector en coope-rativas de viviendas, no podrán percibir remune-ración alguna por el ejercicio de sus cargos, sinperjuicio del derecho de reembolso de los gastosque se les irroguen.

22. Los deberes de los órganos de repre-sentación de la cooperativa se concretan en:

a) Deber de fidelidad: la cooperativa repre-senta y gestiona los intereses de sus socios. Espor ello la exigencia a ésta y a la gestora de uncomportamiento diligente y leal, en términossimilares a los administradores de las Socie-dades Anónimas. (En caso contrario se puedenderivar responsabilidades no sólo civiles, en elsentido de exigir la indemnización de los corres-pondientes daños y perjuicios, incluso penales,en supuestos de apropiación indebida, alzamien-to de bienes y falsedad).

b) Deber de comunicación: El derecho ala información del socio es uno de los dere-chos básicos que consagra la Ley deCooperativas, comprendiendo, como se havisto, el derecho a exigir copia de los estatu-tos, el acceso a libros y acuerdos de laAsamblea General y Consejo, el examen dedocumentos que se sometan a la asamblea, laampliación de información sobre el orden deldía, la marcha de la cooperativa o cualquierotra información necesaria.

c) Deber de rendición de cuentas: derivadodel general a la información, este derecho leimpone al Consejo Rector, con independencia de

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Juventud y Vivienda

que la gestión se haya delegado en una empre-sa gestora, la obligación de atender a un correc-to funcionamiento de la cooperativa, llevando suincumplimiento aparejada la posibilidad deimpugnación de acuerdos nulos y anulables.

d) Deber de realización de la gestión: esuna obligación de actividad, no de resultado,pues, pese a desplegar aquélla, puede que final-mente, por diversos motivos, no necesariamenteculposos o dolosos, la edificación no se llegue aconstruir o finalizar.

e) Deber de custodia de bienes: en estesentido, recordar la obligación de aplicar las can-tidades recibidas a la construcción, así como laobligación de constituir los avales y/o segurosque establece la LOE.

f) Deber de lealtad: debe de evitarse cual-quier posible conflicto de intereses entre socios,por lo que se deberán observar el régimen deincompatibilidades que prevé la ley y los estatu-tos, tanto al socio como a los miembros delConsejo Rector, interventores y sus parientes.

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4. HIPOTECAS4.1. La tasación y el nivel de ingresos.

4.2. Tipos de préstamos.

4.2.1. Tipos de préstamo según la modalidad del

tipo de interés.

4.2.2. Tipos de préstamo según la modalidad de

amortización.

4.3. El plazo de amortización.

4.4. Las comisiones.

4.5. Las obligaciones de las entidades financie-

ras en materia de préstamos hipotecarios.

4.6. La tramitación del préstamo hipotecario

paso a paso.

4.6.1. Selección de la entidad.

4.6.2. Entrega de la documentación a la entidad

financiera.

4.6.3. Emisión de la oferta vinculante.

4.6.4. Comprobación y firma de la escritura públi-

ca.

4.6.5. Inscripción en el registro mercantil.

4.7. Los gastos asociados a la operación de prés-

tamo.

La forma más habitual de financiar la adqui-sición de una vivienda es a través de un prés-tamo hipotecario. En este tipo de préstamos,además de la garantía personal del prestatario,la vivienda que se hipoteca queda vinculadacomo garantía de la devolución del préstamo.

La tasación y el nivel deingresos

En primer lugar hay que estudiar la cuantíaque se desea financiar, para lo que se debesaber que las entidades de crédito aplican doslímites a la hora de conceder un préstamo:

—Que el préstamo hipotecario no supere unporcentaje sobre el precio de tasación de lavivienda (el 80% o el 85%).

—Que la cuota de amortización resultante delpréstamo, compuesta por el capital y los intereses,no supere un porcentaje sobre los ingresos delcomprador. En este caso el porcentaje es variableentre entidades y entre clientes de la misma enti-dad, situándose en torno al 30 o 40% de los ingre-sos. Es un cálculo que las entidades realizan paraanalizar la capacidad de pago de los particulares.

En lo que se refiere a la tasación es precisosaber que la realiza una sociedad especializada,que habitualmente designa la entidad que va a tra-mitar el préstamo. El banco o caja debe facilitaral cliente una copia del certificado de tasación,

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4. Hipotecas

4.1.

ya que le pertenece por haberlo pagado, indepen-dientemente de que el préstamo se conceda o no.

Algunas entidades financieras cuentan conpréstamos que financian hasta el 100% del valorde tasación, si bien exigen garantías adicionales(avales personales, otras viviendas, etc.) pararesponder del porcentaje que no se encuentragarantizado con la hipoteca. El coste de la tasa-ción varía según la vivienda y se sitúa entre los90,15 � y los 240,40 �.

●4.2. Tipos de préstamos

En la actualidad el mercado ofrece unaamplia gama de préstamos según el tipo de inte-rés, la modalidad de amortización y el plazo de laoperación.

4.2.1. Tipos de préstamo según lamodalidad del tipo de interés

1. Préstamo a tipo fijo: son aquellos en losque el tipo de interés no varía a lo largo de lavida del préstamo.

Su principal ventaja consiste en conocerdesde el primer momento cuál es la cuota apagar hasta la finalización del plazo, estandototalmente asegurado contra las posibles evolu-ciones alcistas de los tipos de interés.

Por otra parte, su gran desventaja es la impo-sibilidad de beneficiarse de las bajadas de lostipos de interés del mercado. Además, normal-mente los plazos de amortización son menores(entre 12 y 15 años) y las comisiones de cance-lación son más altas (hasta un 4%).

2. Préstamo a tipo variable: son aquellosque se encuentran referenciados a un índiceque evoluciona al alza o a la baja recogiendolas oscilaciones del mercado, de forma que eltipo de interés del préstamo subirá conforme lohaga el índice y descenderá si desciende éste.En este tipo de préstamo, el plazo de amortiza-ción suele ser más amplio (hasta 25 o 30 años)y las comisiones por amortización anticipada sonmás bajas que en los préstamos a tipo fijo. Eneste caso lo importante no es sólo el tipo de inte-rés inicial que se contrata, que determinará lascuotas del primer período (un semestre o un año,normalmente) sino el índice de referencia según

el cual se va a revisar el tipo de interés en cadaperíodo semestral o anual.

El Banco de España recomienda diferen-tes tipos de referencia, que publica mensual-mente y que se suelen recoger en los periódicosy, en todo caso, en el Boletín Oficial del Estado:

—Índice de bancos: Tipo medio de los présta-mos hipotecarios a más de tres años para adquisi-ción de vivienda libre, concedidos por los bancos.

—Índice de cajas: Tipo medio de los présta-mos hipotecarios a más de tres años para adqui-sición de vivienda libre, concedidos por las cajas.

—Índice de referencia del mercado hipote-cario: Tipo medio de los préstamos hipotecariosa más de tres años para adquisición de viviendalibre, concedidos por el conjunto de las entida-des de crédito.

—Tipo activo de referencia de las cajas deahorro (también denominado como TARCA oCECA). Es una media de los tipos anuales equi-valentes (TAE) aplicados por las cajas de aho-rros tanto a los préstamos hipotecarios como alos préstamos personales.

—Tipo de rendimiento interno en el merca-do secundario de la deuda pública de plazoentre 2 y 6 años.

—Tipo interbancario a un año (MIBOR). Esel promedio del tipo de interés al que los bancosy cajas se prestan dinero en el mercado moneta-rio. A partir de la entrada en vigor del euro, esteíndice se ha sustituido por el EURIBOR, quepublica la Federación Bancaria Europea.

3. Préstamo a tipo mixto. Se denomina asía los préstamos que tienen un tipo fijo duranteun plazo determinado (de uno a tres años), sien-do variable a partir de ese momento, con revi-siones periódicas de acuerdo con lo que sepacte (semestrales o anuales). Se trata realmen-te de préstamos a tipo variable cuyo primer plazode revisión es mayor.

La revisión de los tipos de interés en lospréstamos a tipo variable.

La revisión de los tipos de interés se realiza através de la aplicación de los índices de referen-cia reseñados anteriormente. Las revisiones se

38

Juventud y Vivienda

4.2.

llevan a cabo periódicamente (normalmente conperiodicidad semestral o anual), tomando comonuevo tipo de interés el índice de referencia quese haya pactado más un porcentaje que se deno-mina diferencial. (Por ejemplo si el índice dereferencia en el momento de la revisión es un 5%y el diferencial es de un 1%, el nuevo tipo de inte-rés a aplicar al préstamo se situará en un 6%).

En las revisiones de los tipos de interés habi-tualmente se redondea por exceso, normalmen-te a un cuarto de punto (por ejemplo, si de larevisión tras aplicar el diferencial resulta un5,65%, se redondeará a un 5,75%). Este factor,que se denomina redondeo, debe venir estipu-lado en el contrato de préstamo.

4.2.2. Tipos de préstamo según lamodalidad de amortización

Los tipos de cuota son:

Cuota constante, su importe periódico essiempre el mismo (excepto si varía el tipo deinterés). Para ello los intereses se van reducien-do a medida que avanza la amortización delcapital. Esta es la forma más habitual de amorti-zar un préstamo hipotecario y la que ofrecen engeneral las entidades financieras.

Cuota creciente, su importe periódicoaumenta cada año a un porcentaje prefijado. Esuna forma inusual porque, aun teniendo la ven-taja de que se paga menos al principio, la cargaaumenta en el futuro y se pagan más intereses.

Cuota decreciente, se amortiza siempre lamisma cantidad de capital de forma que los inte-reses se van reduciendo progresivamente y lacuota a pagar va descendiendo. El inconvenien-te es que al principio se paga más.

Cuota fija, cuando permanece invariable,incluso con modificaciones en el tipo de interés, loque conlleva el reajuste continuo del plazo. Estaopción resulta interesante cuando se prevén osci-laciones importantes en los tipos de interés.

El plazo de amortización

El plazo de amortización, que es el tiempoque se establece en el préstamo para su totaldevolución, depende en numerosas ocasiones

de la modalidad que se escoja en cuanto al tipode interés. Así, los préstamos a tipo fijo tienenestablecido un período de amortización menorque los préstamos a tipo variable. Normalmenteentre 12 - 15 años frente a 25 - 30 años.

El plazo se fija normalmente en función dela cuota que se quiere pagar. Cuanto máslargo es el plazo menor es la cuota, pero sepagan intereses durante más años. Es esencialbuscar la mejor combinación entre el tipo de inte-rés y el plazo para que la cuota se ajuste a lasposibilidades de cada uno.

Las comisiones

Las comisiones son cantidades que cobrala entidad financiera por diferentes concep-tos en determinados momentos de la vida delpréstamo. Por una parte, es normal que la con-cesión de un préstamo por parte de una entidadconlleve el cobro de una comisión de aperturaque deberá integrar cualesquiera gastos de estu-dio del préstamo, concesión o tramitación delpréstamo hipotecario u otros similares inheren-tes a la actividad de la entidad prestamista oca-sionada por la concesión del préstamo, quesuele ser un tanto por ciento del importe delpréstamo con una cuantía mínima.

Otra comisión habitual es la de amortiza-ción/cancelación anticipada que sólo se aplicacuando efectivamente se produce tal situación.Varía según los tipos de préstamo (limitada al1% en los de tipo variable y algo superior en losde tipo fijo) y según el tipo de amortización/can-celación anticipada (parcial o total).

La amortización/cancelación anticipada impli-cará pagar una nueva cuota menor durante loque resta de plazo del préstamo o una mismacuota reduciéndose el plazo de la operación.

Las obligaciones de lasentidades financieras en mate-ria de préstamos hipotecarios

La Orden de 5 de mayo de 1994, de Trans-parencia de las condiciones financieras de lospréstamos hipotecarios, establece las obligacio-nes de las entidades de crédito en materia de

39

Hipotecas

4.3.

4.4.

4.5.

préstamos hipotecarios que cumplan los siguien-tes requisitos:

—Que la hipoteca recaiga sobre una vivienda.

—Que el prestatario sea persona física.

—Que el importe del préstamo solicitado seaigual o inferior a 150.253 � (25 millones de pesetas).

Así, las entidades de crédito deberán obliga-toriamente informar sobre préstamos hipoteca-rios a quien lo solicite mediante la entrega de unfolleto informativo cuyo contenido mínimo será:

—Identificación del préstamo: denomina-ción comercial, cuantía máxima respecto al valorde tasación del inmueble hipotecado y monedadel préstamo si no fuera la peseta.

—Plazo del préstamo: plazo total, plazo decarencia de amortización del principal y periodi-cidad de los pagos y sistema de amortización.

—Tipo de interés: modalidad, tipo, índice otipo de referencia y plazo de revisión del tipo deinterés.

—Comisiones: de apertura, de amortizaciónanticipada y otras.

Gastos a cargo del prestatario: serviciosque concertará o prestará directamente la enti-dad de crédito, indicando los conceptos y tarifasaplicables, la forma en que dichos gastos supli-dos se cobrarán o repercutirán al cliente, seña-lando expresamente aquellos que serán a cargodel solicitante aun cuando el préstamo no lleguea formalizarse; servicios que deberá obligatoria-mente contratar y abonar directamente el cliente,indicando los conceptos y, de forma orientativa,su cuantía; e impuestos y aranceles, indicandosu cuantía y, de forma aproximada, su baseimponible y el tipo porcentual aplicable.

Es de gran importancia señalar que, a partirde la entrada en vigor del RD 6/2000, las entida-des tienen la obligación de recoger en sus folle-tos informativos el derecho que asiste al presta-tario para designar, de acuerdo con la entidadprestamista, la entidad tasadora, el gestor admi-nistrativo y la aseguradora. También se haráconstar que la elección de notario se ajustará alo dispuesto legalmente.

Importe de las cuotas periódicas: tabla decuotas periódicas en función del plazo y del tipode interés.

La entrega del folleto será gratuita y su con-tenido tendrá carácter orientativo, lo que se indi-cará de manera expresa.

Una vez efectuadas la tasación y la compro-bación sobre la situación registral de la finca y lacapacidad financiera del solicitante del présta-mo, la entidad está obligada a entregar una ofer-ta vinculante de préstamo o a notificar la dene-gación del mismo.

Dicha oferta vinculante, formulada por escri-to, firmada por un representante de la entidad,con una validez no inferior a diez días hábilesdesde su fecha de entrega, especificará las con-diciones financieras relativas a:

Capital del préstamo.

—Amortización: fechas del primer y del últi-mo pago de amortización, número, periodicidady cuantía de las cuotas en que se divida la amor-tización del préstamo y las condiciones para elejercicio de la facultad de reembolso anticipado.

—Tipo de interés: si es fijo o variable, y eneste caso, índice de referencia, diferencial yredondeo que se aplicarán, así como la periodi-cidad de las revisiones y los límites máximos ymínimos a la variación del tipo de interés.

—Comisiones: comisión de apertura y comi-sión de reembolso anticipado.

—Tabla de pagos y tipo de interés anualequivalente: en los préstamos a tipo de inte-rés fijo, se hará constar la cuota total que debepagarse en cada fecha, y el coste efectivo de laoperación (calculado de acuerdo a las reglasestablecidas por el Banco de España).

Gastos a cargo del prestatario: se expresa-rán todos aquellos conceptos de gasto futuros opendientes de pago que sean o se pacten acargo del peticionario. Podrán incluirse:

—Gastos de tasación del inmueble.Aranceles notariales y registrales (relativos a

la constitución, modificación o cancelación de lahipoteca).

40

Juventud y Vivienda

—Impuestos.

Gastos de tramitación de la escritura ante elRegistro de la Propiedad y la oficina liquidadorade impuestos.

Los derivados de la conservación del inmue-ble hipotecado así como del seguro de daños delmismo.

Los derivados del seguro de vida del presta-tario (cuando fueran aplicables).

Los gastos procesales o de otra naturalezaderivados del incumplimiento por el prestatariode su obligación de pago.

Cualquier otro gasto que corresponda a laefectiva prestación de un servicio relacionadocon el préstamo, que no sea inherente a la acti-vidad de la entidad de crédito dirigida a la con-cesión o administración del préstamo.

—Intereses de demora: se especificará eltipo de interés de demora (ya sea en forma detanto por ciento anual o añadiendo un margen altipo de interés de referencia), la base sobre laque se aplicará y su forma de liquidación.

—Resolución anticipada por la entidad decrédito. Cuando se pacte, se indicará:

Las causas especiales, distintas a las gene-rales previstas en las leyes, que faculten a laentidad prestamista para resolver anticipada-mente el contrato de préstamo.

El importe de la penalización por resoluciónanticipada del contrato, cuando ésta se base en elincumplimiento por el prestatario de alguna de lasobligaciones derivadas del contrato de préstamo.

La tramitación del préstamopaso a paso

4.6.1. Selección de la entidadConviene solicitar información de présta-

mos hipotecarios a diferentes entidades, conel objeto de realizar la elección únicamente trasconocer las ofertas del mercado. Para proporcio-nar la información, la entidad sólo precisa cono-cer el importe que se va a solicitar, y en todo

caso, debe facilitar un folleto informativo tal ycomo se recoge en el apartado “Obligaciones delas entidades de crédito”.

Es importante realizar un estudio minuciosode las ofertas, y no perder de vista que es posi-ble negociar con las entidades las condicionesdel préstamo, consiguiendo mejores condicionesa cambio de determinadas compensaciones,como por ejemplo la domiciliación de la nóminao la contratación de servicios adicionales.

4.6.2. Entrega de la documentacióna la entidad financiera

La entidad de crédito precisa de diversadocumentación para estudiar:

—La capacidad de pago del solicitante.

—La situación registral de la vivienda y suvalor.

Por todo ello, es preciso entregar:

• Información personal: D.N.I./N.I.F y si elprestatario está casado en régimen de ganancia-les, también el del cónyuge. Si existiera separa-ción de bienes, habrá que facilitar las correspon-dientes capitulaciones.

• Información económica: últimas nóminasy certificado de empresa (que refleje antigüedaden la misma y salario bruto anual) en caso de tra-bajadores por cuenta ajena o justificante deingresos y últimos pagos fraccionados de I.R.P.Fe I.V.A si se trata de trabajadores por cuenta pro-pia. En ambos casos, la declaración del I.R.P.F yla del patrimonio (cuando se haya tenido obliga-ción de declarar por tales impuestos).

• Información relativa a la vivienda que seva a adquirir: nota simple o certificado de domi-nio y cargas de la vivienda (se obtiene en elRegistro de la Propiedad), copia de la escriturade propiedad del vendedor, contrato privado o deseñal y copia del último recibo del Impuesto deBienes Inmuebles.

4.6.3. Emisión de la oferta vinculante

Con la documentación en su poder, la entidadprocederá a tasar la vivienda y a estudiar lacapacidad económica del solicitante, tras lo

41

Hipotecas

4.6.

cual, en caso de concesión del préstamo, emiti-rá la correspondiente oferta vinculante. Estedocumento debe ser remitido al prestatario, quedebe estudiarlo minuciosamente comprobandoque las condiciones pactadas son las que serecogen en la citada oferta.

4.6.4. Comprobación y firma de laescritura pública

Normalmente, en un sólo acto y en presenciadel notario, se formalizará tanto la escritura decompraventa de la vivienda como la del présta-mo hipotecario.

Las escrituras públicas en las que se formali-cen los préstamos hipotecarios contendrán,debidamente separadas de las restantes, cláu-sulas financieras que ajustarán su orden y con-tenido a las descritas anteriormente en la ofertavinculante.

El contrato de préstamo se realizará ante unnotario, cuya elección está sujeta a lo dispuestoen el reglamento notarial y demás disposicionesaplicables, es decir, que el comprador/prestatariotiene derecho a elegir el notario, ya que es quienva a satisfacer sus honorarios.

El prestatario tiene derecho a examinar elproyecto de escritura pública de préstamo hipo-tecario en el despacho del notario al menosdurante los tres días hábiles anteriores a la firma.

El notario, en cumplimiento de la orden detransparencia de las condiciones financieras delos préstamos hipotecarios y, en especial, de sudeber de informar a las partes del valor y alcancede la redacción del instrumento público, deberá:

—Comprobar si existen discrepancias entrelas condiciones financieras de la oferta vinculan-te del préstamo y las cláusulas financieras deldocumento contractual, advirtiendo al prestatariode las diferencias que hubiera constatado y desu derecho a desistir de la operación.

—En el caso de préstamo a tipo de interésvariable, advertir expresamente al prestatariocuando se dé alguna de las siguientes circuns-tancias:

• Que el índice o tipo de referencia pactadono sea uno de los oficiales.

• Que el tipo de interés aplicable durante elperiodo inicial sea inferior al que resultaría teóri-camente de aplicar en dicho periodo inicial el tipode interés pactado para periodos posteriores.

• Que se hubieran establecido límites a lavariación del tipo de interés. En particular, cuan-do las limitaciones no sean semejantes al alza ya la baja, el notario consignará expresamente enla escritura esa circunstancia, advirtiendo de elloa ambas partes.

• En el caso de que esté prevista algunacantidad a satisfacer por el prestatario conocasión del reembolso anticipado del présta-mo, o que dichas facultades del prestatario selimiten de otro modo o no se mencionen expre-samente, consignar en la escritura expresa-mente dicha circunstancia, y advertir de ello alprestatario.

• En el caso de que el préstamo esté deno-minado en divisas, advertir al prestatario sobre elriesgo de fluctuación del tipo de cambio.

• Comprobar que ninguna de las cláusulasno financieras del contrato implican para el pres-tatario comisiones o gastos que debieran haber-se incluido en las cláusulas financieras.

• El notario debe verificar en el Registro de laPropiedad que el inmueble no ha sufrido ningúncambio entre el momento en que se hizo la pri-mera verificación y la firma de la escritura.

Tras la firma de la escritura se recibe elimporte del préstamo.

4.6.5. Inscripción en el registro mer-cantil

Tras la firma de la escritura procede inscribirel documento público de préstamo hipoteca-rio en el Registro de la Propiedad. Se debetener presente que la garantía hipotecaria sóloqueda constituida cuando la escritura notarial seinscribe en dicho registro.

Esta inscripción la realiza, junto con la de laescritura de compraventa, un gestor administra-tivo designado de común acuerdo con la entidadfinanciera, ya que en caso contrario ésta podríano abonar el importe del préstamo hasta elmomento en que la escritura de hipoteca sehubiera inscrito.

42

Juventud y Vivienda

Cuando finaliza el plazo del préstamo,habiendo devuelto a la entidad de crédito elimporte recibido y pagado los intereses pacta-dos, la garantía hipotecaria se considera cance-lada y es necesaria elevarlo a público medianteuna escritura de cancelación de hipoteca y sucorrespondiente inscripción en el Registro de laPropiedad.

Los gastos asociados a laoperación de préstamo

La financiación de la adquisición de la vivien-da con un préstamo hipotecario lleva asociadoslos siguientes gastos:

1. TasaciónSe abona a la sociedad autorizada que se

encarga de calcular el valor de la vivienda. Sise ha llevado a cabo hay que abonarla conindependencia de la contratación final o no delpréstamo hipotecario. El banco o caja debeentregar al interesado copia del certificado detasación.

2. ComisionesEsta partida incluye la comisión de apertura

del préstamo. La comisión de cancelación antici-pada sólo se abonará si se produce.

3. Gastos de notaríaCorresponden a la elaboración de la escritura

pública y se calculan sobre el importe de lagarantía hipotecaria.

4. RegistroCorresponden a la inscripción de la escritura

de préstamo, así como en su caso a la solicitudde la información sobre la vivienda que se va acomprar, y a la inscripción de la cancelación dela garantía hipotecaria. También se calcula sobreel importe de la garantía hipotecaria.

Tanto los notarios como los registradores estánobligados a facilitar una información exhaustivasobre las liquidaciones que realizan, las cualesdeben estar detalladas en la escritura pública.

5. ImpuestosCorresponden a la liquidación del Impuesto

de Actos Jurídicos Documentados, es decir, el0,5% de la garantía hipotecaria.

6. GestoríaCorresponden al pago de las tareas adminis-

trativas de gestión: registro, liquidación de gas-tos de notaría y registro, liquidación de impues-tos, etc.

7. SegurosCorresponden a la contratación de seguros

obligatorios (incendios) o voluntarios (vida), queacompañan a los préstamos hipotecarios.

Estos gastos (excepto la tasación y los segu-ros) se liquidan conjuntamente con los derivadosde la compraventa, para lo cual, en el momentode la firma del préstamo, se hace una provisiónde fondos que puede llegar a un 10% del impor-te del préstamo.

43

Hipotecas

4.7.

5. AYUDAS

5.1. Ayudas del Plan Estatal de Vivienda.

5.1.1. Aplicación.

5.1.2. Requisitos.

5.1.3. Ayudas.

5.1.3.1 Préstamo cualificado.

5.1.3.2. Subsidiación de la cuota.

5.1.3.3. Ayuda directa a la entrada.

5.2. Ayudas del Principado de Asturias.

5.2.1. Subvenciones a la adquisición de vivienda.

5.2.2. Subvenciones al alquiler.

Ayudas del Plan Estatal deVivienda

El Plan Estatal de Vivienda tiene por objetofacilitar el acceso a la vivienda, estableciendodistintas ayudas para aquellas personas que ten-gan unos ingresos determinados y reúnan unaserie de características.

Con carácter general, podría decirse queexisten tres tipos de ayudas que son: préstamocualificado, subsidiación a la cuota y ayudadirecta a la entrada.

5.1.1. Aplicación

Las viviendas de nueva construcción califi-cadas como protegidas.

Las viviendas ya existentes (viviendausada).

Estas viviendas deben cumplir los siguientesrequisitos:

—No superar los 90 metros cuadrados úti-les. En el caso de familias numerosas podrán lle-gar a los 120 metros cuadrados.

—Las viviendas tendrán los siguientes pre-cios máximos de venta.

45

5. Ayudas

5.1.

Vivienda Vivienda protegida por protegida de

Comunidad Autónoma Régimen Especial (1)

Oviedo y 943.77 � 771.92 �GijónZona 1 845.62 � 701.74 �Zona 2 848.33 � 701.74 �

Es importante señalar que las viviendas de nuevaconstrucción libres (no calificadas protegidas) no pue-den acceder a ninguna de las ayudas contempladasen este plan.

5.1.2. Requisitos

Destinar la vivienda a residencia habitual ypermanente de sus destinatarios.

Tener ingresos familiares corregidos inferio-res a los siguientes niveles, medido en número deveces el salario mínimo interprofesional (SMI).

5,5 veces el SMI Para la obtención 33.375 euros (*) de préstamo cualificado

4,5 veces el SMI Para la obtención de:27.307 euros (*) –Subsidiación de la cuota.

–Ayuda directa a la entrada que atiende a circunstanciaspersonales (3,5 veces el SMI)

21.239 euros.(*) Para la obtención de:–Subsidiación alternativa de la cuota.–Ayuda directa a la entrada en su modalidad básica.

Estos límites de ingresos no se refieren a losingresos familiares, sino a un porcentaje deéstos, que hay que determinar en cada caso.

No disponer de otra vivienda protegida entodo el territorio español.

No disponer de otra vivienda en la misma locali-dad, excepto si esa vivienda tiene un valor muy infe-rior a la nueva vivienda que se va a adquirir (segúnel RD 1/2002 de 11 de enero que regula el PlanEstatal de Vivienda y Suelo, no tener el pleno domi-nio o usufructo de una vivienda protegida).

No haber obtenido ninguna ayuda al ampa-ro de los planes estatales de vivienda durante

los 10 años anteriores a la nueva solicitud.Excepto en aquellos casos de traslado de resi-dencia del titular por motivos de trabajo o cuan-do se trate de familia numerosa que acceda auna vivienda de superficie superior a la ante-rior.

5.1.3. Ayudas

5.1.3.1. Préstamo cualificado

1. Son concedidos por entidades de créditoque hayan suscrito un convenio con el Ministeriode Fomento.

2. Los ingresos familiares deberán ser inferio-res a 5.5 veces el salario mínimo interprofesional(33.375 �*).

3. No se les aplicará ningún tipo de comi-sión, es decir, no tendrán gastos ni de aperturani de cancelación.

4. Las cuotas a pagar a la entidad de créditoserán constantes a lo largo de la vida del prés-tamo.

5. Los préstamos serán garantizados conhipoteca.

6. La duración será de 20 años (más 3 decarencia como máximo para los casos de auto-promoción).

7. La cuantía máxima será de hasta el 80 %del precio máximo de compraventa, si tuvieravinculados plaza de garaje o trastero la cuantíaglobal del préstamo, podrá incrementarse comomáximo el 80 % del precio máximo legal deventa.

8. El tipo de interés será revisable en el pri-mer trimestre de cada año. Para el año 2002 esdel 4,45%.

5.1.3.2. Subsidiación de la cuota

1. Consiste en la financiación de un porcenta-je de la letra del préstamo.

2. Los ingresos familiares deberán ser inferio-res 4.5 veces el salario mínimo interprofesional(27.307 �*).

46

Juventud y Vivienda

3. La cuantía y periodos serán los siguientes:

Este sistema es compatible con la obtenciónde la ayuda estatal directa a la entrada.

Subsidiación alternativa1. Hasta 3.5 veces el salario mínimo interpro-

fesional (21.239 �*).

2. Primer acceso a la vivienda.

3. Esta subsidiación es optativa y, en caso deoptar por ella, habría que renunciar a la ayudadirecta a la entrada en su cuantía básica.

(**) Aunque la duración sea superior a 5 años, cada 5

años se efectuará una revisión y se concederá por los 5

siguientes si los ingresos de la unidad familiar no difieren en

más o menos el 20% de los que dieron origen al reconoci-

miento de la misma.

5.1.3.3. Ayuda directa a la entrada

1. Cuantía básica: (hasta 3.5 veces el sala-rio mínimo interprofesional * 21.239 �).

Nota: estas cuantías se elevarán en un 10% para los

municipios de Oviedo y Gijón.

47

Ayudas

INGRESOS Menor 1,5 SMI Entre 1,5 –2,5 SMI Entre 2,5-3,5 SMI Entre 3,5-4,5 SMIFAMILIARES (9.102 *) (9.102 y 15.170 *) (15.170 y 21.239 *) (21.239 y 27,307 *)por nº veces SMI

CUANTÍA 20% 15% 10% 5% DURACIÓN (**) 10 Años 10 Años 5 Años 5 Años

INGRESOS Menor 1,5 SMI Entre 1,5 –2,5 SMI Entre 2,5-3,5 SMIFAMILIARES (9.102 *) (9.102 y 15.170 *) (15.170 y 21.239 *)por nº veces SMI

CUANTÍA 40% 30% 15%DURACIÓN (**) 10 Años 10 Años 10 Años

Ingresos familiares Cuantía básica

Menor a 1,5 veces SMI 11%(9.102 * ), Entre 1,5 y 2,5 veces el SMI. 8%(9.102 y 15.170 *) Entre 2,5 y 3,5 veces el SMI. 5%(15.170 y 21.239 *)

2. Cuantía especial: (hasta 4,5 veces el sala-rio mínimo interprofesional * 27.307 �)

Nota: estas cuantías se elevarán en un 10% para los

municipios de Oviedo y Gijón.

Ayudas del Principado deAsturias

5.2.1. Subvenciones a la adquisiciónde vivienda

Son ayudas que se convocan anualmente.

A. Para viviendas protegidas por laComunidad Autónoma.

Existirán 2 posibilidades:

A.1. Si los ingresos familiares son menores oiguales a 2,5 veces el salario mínimo interprofe-sional (15.170 �*), la subvención será del 10%del precio de la vivienda con el límite de7.813.15 �.

A.2. Si los ingresos familiares son menores oiguales a 3,5 veces el salario mínimo interprofe-sional (21.239 �*), la subvención será del 7% delprecio de la vivienda con el límite de 6.010.12 �.

Estas subvenciones pueden incrementasecuando el solicitante sea joven menor de 35 añoso se trate de familias con especiales dificultades(familias numerosas, unidades familiares forma-das únicamente por el padre o la madre y los hijos,y unidades familiares en la que algún miembro seapersona con movilidad reducida) siempre quecumplan los siguientes requisitos:

—Que los ingresos familiares sean menoreso iguales a 2.5 veces el salario mínimo interpro-fesional (15.170 �*).

—Debe tratarse de primer acceso a viviendaen propiedad.

—El solicitante no habrá optado por la ayudaestatal directa a la entrada del plan estatal.

B. Para las viviendas ya construidas:

Podrá solicitarse una subvención del 5% delprecio de venta de la vivienda siempre que losingresos familiares sean menores o iguales a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional(21.239 � *).

C. Autopromoción de viviendas:

Los solicitantes tendrán unos ingresos fami-liares inferiores o iguales a 3,5 veces el salariomínimo interprofesional (21.239 �*).

La subvención personal será del 20% delpresupuesto protegido, entendiéndose por talla suma del precio total del contrato de ejecuciónde obra, los honorarios facultativos y de gestión,y los tributos satisfechos por las actuaciones.

En caso de jóvenes con edad no superior a35 años, la cuantía de la subvención se incre-mentará en 901.52 �.

48

Juventud y Vivienda

Jóvenes

Edad no superior a 35 años deldestinatario que soporte la totali-dad o la mayor parte de los ingre-sos familiares

3.000 Euros

Familias numerosas

Nº de Hijos Euros

3 3.000

4 3.500

5 o más 4.200

Otras circunstancias

Unidad familiar formada por elpadre o la madre y los hijos, o quehaya personas con minusvalías enlas condiciones establecidas en lalegislación sobre el IRPF, o quetenga a su cargo alguna personade más de 65 años

900 euros

5.2.

5.2.2. Subvenciones de alquiler

Son subvenciones que se convocan anual-mente.

Las cuantías de las ayudas serán las siguien-tes:

—Si el solicitante tiene unos ingresos familia-res iguales o inferiores a 1,5 veces el salariomínimo interprofesional * (9.102 �), la cuantía dela ayuda será del 60% de la renta anual.

—Si el solicitante tiene unos ingresos familia-res iguales o inferiores a 1,5 y 2,5 veces el sala-rio mínimo interprofesional * (9.102 � y 15.170

�), la cuantía de la ayuda será del 40% de larenta anual.

La convocatoria anual establece un períodomáximo subvencionable y un precio máximo delalquiler.

En el supuesto de jóvenes con edad no supe-rior a 35 años o de otros colectivos con especialdificultad de alojamiento, la subvención se incre-mentará en una cantidad o porcentaje adicional.

Notas:

(1) Viviendas destinadas a familias con ingresos corregi-

dos inferiores a 2,5 veces el SMI (15.170 �)

(*) cantidades válidas hasta el 30 de junio de 2003.

49

Ayudas

6. EL ALQUILER DE VIVIENDA6.1. El contrato de arrendamiento o alquiler de

viviendas.

6.1.1. Concepto y regulación.

6.1.2. Formalización del contrato de arrendamien-

to.

6.1.3. Contenido del contrato de arrendamiento.

6.1.4. Duración del contrato de arrendamiento.

6.2. Fianza.

6.3. Renta

6.3.1. Concepto y requisitos.

6.3.2. Actualización de la renta.

6.3.3. Mejoras que pueden elevar la renta.

6.4. Gastos generales y servicios individuales.

6.5. Obras en la vivienda arrendada.

6.5.1. Obras del arrendador.

6.5.2. Obras del arrendatario.

6.6. Desistimiento por parte del arrendatario.

6.7. Suspensión del contrato de arrendamiento.

6.8. Resolución del contrato de arrendamiento.

6.9. Enajenación de la vivienda arrendada.

6.10. Subrogación.

6.11. La cesión y el subarriendo.

El contrato de arrendamien-tos o alquiler de viviendas

6.1.1. Concepto y regulación

El contrato de arrendamiento de vivienda esaquel en que el arrendador cede el uso y dis-frute de una vivienda para uso habitual y per-manente, por un tiempo determinado y acambio de una renta.

Este concepto también se aplica al mobiliario,los trasteros, las plazas de garaje y cualquierotra dependencia, espacio o servicio accesorio ala finca arrendada.

Estos contratos de arrendamiento de vivien-das destinadas a residencia habitual y per-manente se regulan por la Ley 29/1994 deArrendamientos Urbanos y son los que aborda-mos en este folleto.

Las viviendas de temporada, las de carácterprofesional o comercial, las viviendas universita-rias, las militares, etc., tienen características pro-pias y no son objeto del presente folleto, aunqueen la Oficina de Vivienda encontrarás la informa-ción que precises.

51

6. El alquiler de vivienda

6.1.

6.1.2. Formalización del contrato dearrendamiento

Si bien no es obligatorio, el contrato de arren-damiento se formalizará por escrito si así lodesea de alguna de las partes.

El modelo de contrato de arrendamientopuede comprarse en el estanco. Se trata de unimpreso de papel timbrado en el que constan losdatos básicos de un contrato de arrendamientopero no así las cláusulas particulares que quie-ran pactar las partes en cada caso concreto; noobstante, tiene la ventaja de que con la comprade dicho impreso se liquida el ITP y AJD(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales yActos Jurídicos Documentados).

El contrato de arrendamiento también sepuede redactar por las partes o bien por un pro-fesional del derecho, en cuyo caso el arrendata-rio deberá liquidar posteriormente el citadoimpuesto en la Oficina Tributaria de laComunidad Autónoma.

6.1.3. Contenido del contrato dearrendamiento

a) Identidad de los contratantes.

Arrendador. Quien cede el uso de la vivien-da.

Arrendatario. Quien adquiere el uso de lavivienda.

b) Identificación de la finca arrendada.

c )Duración pactada.

d) Renta inicial del contrato.

e) Las demás cláusulas que las partes hubie-ran acordado.

6.1.4. Duración del contrato dearrendamiento

La ley establece que la duración inicial delcontrato será la que libremente se pacte.

En los contratos de duración inferior acinco años el arrendatario tendrá derecho a pro-rrogar anualmente el contrato hasta que se cum-

plan los cinco años, pudiendo desistir de la pró-rroga, para lo cual deberá notificarlo con almenos un mes de antelación.

Excepción al sistema de prórrogas. La dura-ción del contrato puede ser menor en el caso deque el arrendador necesite ocupar la viviendaarrendada antes del transcurso de cinco añospara destinarla a vivienda permanente para sí,siempre que esta necesidad haya sido conocidaal tiempo de la celebración del contrato y consteexpresamente en él.

En este caso, el arrendador debe ocupar lavivienda en el plazo de 3 meses desde la extin-ción del contrato.

Los contratos de plazo indeterminado o enlos que no se establezca plazo se considerancelebrados por un año y también se aplican lasprórrogas anuales hasta los cinco años.

Prórroga tácita. Cuando transcurrido unmínimo de cinco años, a la fecha de vencimien-to ninguna de las partes notifica a la otra, con unmes de antelación, su voluntad de no renovar elcontrato, éste se continua prorrogando por pla-zos anuales hasta un máximo de tres años, sien-do el arrendatario el único que puede desistir dela prórroga con un mes de antelación a la fechade término de cada plazo anual.

En los contratos de plazo superior a cincoaños el arrendatario sólo podrá desistir del con-trato siempre que hubiere durado como mínimocinco años y dé un preaviso de dos meses deantelación.

Fianza

La ley fija la obligatoriedad de estableceruna fianza, que será una cantidad en efectivoequivalente a una mensualidad de la renta, sus-ceptible de actualización.

El arrendador queda obligado a depositarla fianza en el organismo oficial correspon-diente hasta la extinción del contrato. Sihubiese transcurrido un mes desde la finaliza-ción del contrato y el organismo competente nohubiera efectuado la devolución de la fianza,ésta devengará el interés legal correspondien-te.

52

Juventud y Vivienda

6.2.

En todo caso, además de la fianza en metáli-co se podrán pactar otro tipo de garantías: avalbancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.

Renta

6.3.1. Concepto y requisitosEs el precio que paga el arrendatario por el

uso de la vivienda.

La renta será la que libremente se acuerde.Si se alquilan viviendas de protección pública, larenta viene tasada por la administración.

El pago de la renta será mensual y se paga-rá en los 7 primeros días del mes, salvo que sepacte otra cosa.

El pago se efectuará en metálico y en lavivienda alquilada, salvo que se acuerde unaforma y lugar de pago diferente.

El arrendador está obligado a entregarrecibo del pago. También podrá el arrendatarioutilizar otros procedimientos (transferencia,ingreso en cuenta, etc ) que acrediten el cumpli-miento de la obligación del pago. En el recibodebe figurar el desglose de las cantidades abo-nadas por los distintos conceptos (renta, comu-nidad de propietarios, IBI, fianza, etc.).

El arrendador no podrá exigir el pago anti-cipado de más de una mensualidad de larenta.

6.3.2. Actualización de la renta

Durante los 5 primeros años, se podráactualizar la renta anualmente en función de lavariación porcentual del IPC (Indice de Precios alConsumo).

A partir del sexto año la actualización de larenta será la que libremente hayan pactado laspartes. En ausencia de pacto se aplicará la varia-ción porcentual del IPC.

La renta actualizada se exigirá al arrendatarioa partir del mes siguiente a aquel en que seanotificado por escrito por el arrendador. Seráválida la notificación efectuada por nota en elrecibo de la mensualidad anterior a la actualiza-ción.

6.3.3. Mejoras que pueden elevar larenta

El arrendador que transcurridos 5 años deduración del contrato hubiera realizado obrasde mejora tendrá derecho a elevar la renta,teniendo en cuenta determinadas condiciones ycircunstancias, salvo que existiera pacto en sen-tido contrario.

En todo caso la elevación se producirá en elmes siguiente a aquel en que las obras seanfinalizadas. Para ello, el arrendador deberánotificar por escrito al arrendatario la cuantíadel incremento y los cálculos que han determi-nado dicha cuantía. Además deberá acompa-ñar a la notificación las copias de aquellosdocumentos que indiquen el coste de las obrasrealizadas.

Gastos generales y servi-cios individuales

A. Gastos generales. Las partes podránpactar que los gastos generales para el adecua-do sostenimiento del inmueble, los servicios, tri-butos, cargas y responsabilidades que corres-pondan a la vivienda arrendada sean a cargo delarrendatario.

Para que este pacto sea válido se deberáhacer constar por escrito, determinándose elimporte anual de los gastos a la fecha del con-trato.

Durante los 5 primeros años la suma que elarrendatario deberá pagar por los gastos gene-rales, con excepción de los tributos, podrá serincrementada anualmente, si bien dicho incre-mento anual nunca podrá ser superior al doblede aquel en que pueda ser incrementada larenta una vez aplicada a ésta el IPC corres-pondiente.

B. Gastos por servicios. Deben individuali-zarse mediante aparatos contadores (luz, teléfo-no, agua, gas...), y serán por cuenta del arren-datario.

Tanto los gastos generales como los gastosindividuales se acreditarán mediante recibo depago facilitado por el arrendador.

53

El Alquiler de Vivienda

6.3.

6.4.

Obras en la vivienda arren-dada

6.5.1. Obras del arrendador.

1. Obras de conservación.

El arrendador está obligado a realizar todaslas reparaciones necesarias para conservar lavivienda en condiciones de habitabilidad siem-pre que el deterioro no sea imputable al arren-datario.

Estas obras no dan derecho a elevar la renta.

El arrendatario debe poner en conocimientodel arrendador la necesidad de reparación en elplazo más breve posible.

El arrendatario podrá realizar las que seanurgentes para evitar un daño inminente o inco-modidad grave y exigir su importe inmediato alarrendador.

Si la obra no pudiera esperar hasta el final delcontrato, el arrendatario debe soportarla.

Si la obra dura más de 20 días se debe dis-minuir la renta al arrendatario.

El desgaste por el uso ordinario de la vivien-da, es decir, pequeñas reparaciones, serán acargo del arrendatario (bombillas, grifos, llavesde la luz, persianas, etc.).

2. Obras de mejora.

El arrendatario está obligado a soportarlas sino se pueden demorar hasta la finalización delcontrato.

El arrendador debe notificar la obra por escri-to al arrendatario, con las siguientes condicio-nes:

—Notificación con al menos tres meses deantelación.

—Indicación de la naturaleza de la obra,fecha de comienzo, duración y coste previsto.

—El arrendatario tiene un mes desde la noti-ficación para desistir del contrato si las obras

afectan de forma relevante al uso y disfrute de lavivienda arrendada.

Si el arrendatario desiste el arrendador nopodrá comenzar las obras mientras no transcu-rran dos meses desde el desistimiento.

El arrendatario tiene derecho a una reducciónde la renta y, si se da el caso, a una indemniza-ción.

6.5.2. Obras del arrendatario

El arrendatario necesitará de consentimientoescrito del arrendador para realizar las siguien-tes obras:

—Obras que modifiquen la configuración dela vivienda o sus accesorios.

—Obras que supongan una disminución en laestabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza las obras sin con-sentimiento, podrá el arrendador:

—Resolver el contrato.

—Esperar a que concluya el tiempo previstopara la finalización del contrato y exigir al arren-datario que reponga las cosas al estado anterior(esta medida se exigirá de forma inmediata si laobra supone una disminución de la estabilidad yseguridad) o conservar la obra efectuada, sinque el arrendatario tenga derecho a que se leabone el coste de la obra.

El arrendatario, su cónyuge o persona queconviva con él en similar relación de afectividadpodrá realizar las obras necesarias para adecuarla vivienda a su condición de minusválido. Lasituación y grado de minusvalía deben ser certi-ficados por el organismo o administración públi-ca competente.

Desistimiento por parte dearrendatario

En contratos de duración pactada superiora cinco años, el arrendatario podrá desistircuando el contrato hubiera durado al menoscinco años y haya dado un preaviso con dosmeses de antelación al arrendador.

54

Juventud y Vivienda

6.5.

6.6.

En contratos de duración de hasta cincoaños la LAU no menciona nada pero el CódigoCivil establece que el incumplimiento de lo pac-tado dará lugar a que el arrendador pueda instarsu cumplimiento o resolver el contrato conindemnización de daños y perjuicios.

En este sentido, es habitual pactar en el con-trato de arrendamiento una indemnización para elcaso de desistimiento por parte del arrendatario.

Aun cuando el arrendatario manifieste suvoluntad de no renovar el contrato o de desistirde él, o cuando abandone la vivienda sin mani-festar su voluntad, el cónyuge que convivieracon él o la persona que conviva con análogarelación de afectividad en ese momento, podrácontinuar con el arrendamiento notificándolo alarrendador.

Si existen obras de conservación u obras quehacen inhabitable la vivienda, el arrendatariopuede optar por desistir del contrato.

Suspensión del contrato dearrendamiento

La suspensión del contrato supone la parali-zación del plazo del mismo y de la obligaciónde pago de la renta.

Son causas de suspensión del contrato:

—Obras de conservación.

—Obras que hacen inhabitable la vivienda yque son ordenadas por la autoridad competente.

La suspensión se mantendrá hasta la finali-zación de las obras.

Resolución del contrato dearrendamiento

En caso de incumplimiento de las obligacio-nes del contrato, la parte que lo hubiera cumpli-do tendrá derecho a exigir el cumplimiento de laobligación o a promover la resolución del contra-to.

Causas de resolución del contrato por elarrendador:

a) Falta de pago de la renta, o de cualquierade las cantidades asumidas por el arrendatario.

b) Falta de pago de la fianza o su actualiza-ción.

c) Subarriendo o cesión inconsentidos.

d) La realización por parte del arrendatario deobras en la finca no consentidas por el arrenda-dor.

e) Daños causados por el arrendatario en lafinca.

f) Que se realicen en la vivienda actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peligrosas, etc.

g) Que la vivienda no se destine a viviendahabitual y permanente del arrendatario.

h) Casos en los que el contrato se resuelvepor resolverse el derecho del arrendador.

El arrendatario podrá resolver el contrato siel arrendador se negase a realizar las reparacio-nes necesarias para conservar la vivienda encondiciones de habitabilidad para que sirva parasu uso.

También podrá resolver cuando el arrendadorno facilite el goce y uso pacífico de la vivienda,perturbando de hecho o de derecho al arrenda-tario en la utilización de la vivienda.

Enajenación de la viviendaarrendada

El que adquiere una vivienda arrendadaquedará subrogado en los derechos y obliga-ciones del arrendador. El arrendatario podrápermanecer en el arrendamiento al menos 5años o incluso más, dependiendo de las cir-cunstancias.

En caso de venta de la vivienda arrendada, elarrendatario tendrá derecho de adquisiciónpreferente sobre dicha vivienda, con arreglo adeterminadas condiciones (derecho de tanteo yde retracto).

El vendedor (propietario) de una viviendaarrendada deberá acreditar que ha realizado

55


6.7.

6.8.

6.9.

las notificaciones exigidas al arrendatario conel fin de que éste pueda ejercitar el derecho deadquisición preferente, como condición para ins-cribir en el Registro de la Propiedad el título deventa

El vendedor de una vivienda arrendada, parainscribir la venta, deberá expresarlo así en laescritura, bajo pena de falsedad en documentopúblico.

La renuncia por el arrendatario a los derechosde tanteo y retracto (derechos de adquisiciónpreferente) no es válida, aunque aparezca en elcontrato, salvo en alquileres de duración supe-rior a cinco años.

Subrogación

Es la situación jurídica en la cual una perso-na adquiere los derechos y obligaciones de otra.

1. La subrogación en vida del arrendatariose podrá dar en los casos de separación judicial,divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario,cuando su cónyuge decida continuar en el usode la vivienda arrendada y así se contemple enresolución judicial.

Requisitos:

—El cónyuge debe comunicar al arrendadoren un plazo de dos meses desde que le fue noti-ficada la resolución judicial su voluntad de seguircon el arrendamiento.

—La notificación al arrendador debe ir acom-pañada por copia de la resolución judicial o partede la de la misma que haga referencia a lavivienda.

2. La subrogación en caso de muerte delarrendatario.

En los contratos con un plazo de duraciónde cinco años, corresponderá por orden de pre-lación:

—Al cónyuge del arrendatario.

—La persona que conviva con el arrendatariode forma permanente en análoga relación deafectividad a la del cónyuge.

—Los padres mayores de setenta años.

—Los descendientes del arrendatario sujetosa su patria potestad o tutela (preferencia el máspróximo en grado).

—Los ascendientes del arrendatario (prefe-rencia el más próximo en grado).

—Los hermanos del arrendatario.

—Las personas distintas a las anteriores yparientes del arrendatario hasta un tercer gradocolateral que sufran una minusvalía igual o supe-rior al 65 %.

En todo caso, todas estas personas deberánhaber convivido con el arrendatario durantelos dos años anteriores a su fallecimiento. Sino existiera ninguna de estas personas el arren-damiento quedará extinguido.

Los casos de igualdad se resuelven a favorde quien tuviera alguna de las siguientes cir-cunstancias por el siguiente orden:

—Una minusvalía igual o superior al 65 %.

—Mayores cargas familiares.

—Descendiente de menor edad, ascendientede mayor edad o el hermano más joven.

Requisitos para subrogarse:

—Notificación al arrendador por escrito.

—Hecho del fallecimiento.

—Certificado registral de defunción.

—Identidad del subrogado.

—Indicación del parentesco con el arrendata-rio.

—Prueba de que cumple los requisitos legales.

Se dispone de un plazo de 3 meses para noti-ficar el fallecimiento.

La renuncia a subrogarse debe manifestarsepor escrito al arrendador en el plazo de un mesdesde el fallecimiento.

56

Juventud y Vivienda

6.10.

Todos los que no manifiesten su renunciaquedarán solidariamente obligados al pago de larenta de los tres meses de los que se disponepara notificar al arrendador el fallecimiento.

En los contratos con un plazo de duraciónsuperior a los cinco años las partes podránpactar que no haya derecho de subrogación encaso de fallecimiento del arrendatario, cuando seden determinadas circunstancias.

La cesión y el subarriendo

La cesión. Es la situación jurídica en la cualel arrendatario o persona que cede un determi-nado bien o derecho desaparece de la relacióncontractual, ocupando su lugar un tercero llama-do cesionario, con el cual el arrendador manten-drá las relaciones jurídicas derivadas del contra-to de arrendamiento.

Se requiere:

a) Que la cesión como tal sea gratuita, lo cualno impide que exista una renta en el contrato queha de pagar el cesionario.

b) Que haya consentimiento escrito por partedel arrendador. No se requiere que sea previopero, si una vez notificada fehacientemente alarrendador, éste no la consiente, se resolverá elcontrato.

El subarriendo. Es la situación o relaciónjurídica en la cual el arrendatario establece unarelación contractual con un tercero subarrenda-tario

Se requiere:

a) Consentimiento escrito previo del arrenda-dor.

b) El subarrendamiento sólo podrá ser par-cial.

c) El derecho del subarrendatario se extingui-rá, en todo caso, cuando lo haga el del arrenda-tario que subarrendó.

d) El precio del subarriendo no podrá exce-der, en ningún caso, del que corresponda alarrendamiento.

57


6.11.

7. LA PROPIEDAD HORIZONTAL7.1. Objeto.

7.2. El titulo constitutivo. Estatutos y cuotas de

participación. Reglamentos interiores.

7.2.1. El título constitutivo.

7.2.2. La cuota de participación.

7.2.3. Estatutos.

7.2.4. Reglamentos interiores.

7.3. Órganos de gobierno de la comunidad.

7.3.1. La junta de propietarios.

7.3.2. El presidente.

7.3.3. El vicepresidente.

7.3.4. Secretario y administrador.

7.4. Derechos y obligaciones de los propietarios.

7.4.1. Facultades de los propietarios.

7.4.1.1. Modificaciones y obras

7.4.1.2. Divisiones, segregaciones y agregación.

7.4.2. Obligaciones de los propietarios.

7.5. Obligaciones de la comunidad.

7.6. Extinción de la comunidad.

Objeto

La ley regula la “propiedad horizontal”,entendiendo como tal la forma de propiedad querecae sobre un edificio dividido en pisos o loca-les u otras partes con posibilidad de aprovecha-miento independiente.

Por tanto, resulta una propiedad de caráctercomplejo y especial, suma de elementos privati-vos y comunitarios. Es decir, una propiedad indi-vidual y una propiedad colectiva, que se disfru-tan, a la vez, de manera conjunta: en exclusivasobre la parte privativa y además en copropie-dad (propiedad en común) sobre los demás ele-mentos comunes.

Se considera como parte o elementos priva-tivos de la propiedad horizontal, la propiedadque recae en un edificio sobre sus diferentes:

a) Pisos o apartamentos (entendidos comosinónimo de vivienda).

b) Locales de negocios.

c) Aquellas partes de un edificio con posibili-dad de un aprovechamiento independiente, lascuales se consideran también como locales.Esto sucederá cuando esas partes del edificiotengan salida a un elemento común del propioedificio o bien cuando tengan salida directa a lavía pública.

59

7. La propiedad horizontal

7.1.

En la propiedad horizontal, la propiedad indi-vidual o separada (privativa) de cada piso olocal, implica también un derecho de copropie-dad sobre los elementos comunes del edificio.Como son:

—Suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas.

—Elementos estructurales: pilares, vigas, for-jados, muros de carga, fachada, revestimientosexteriores de terrazas, balcones, ventanas.

—Portales, escaleras, porterías, corredores,pasos, muros, fosos, patios, pozos.

—Recintos destinados a ascensores, ascen-sores, depósitos, contadores, telefonías y otrosservicios e instalaciones comunes.

—Conducciones y canalizaciones para eldesagüe y suministro de agua, gas y electrici-dad y las de aprovechamiento de energía solar;conducciones y canalizaciones de agua calien-te sanitaria, calefacción, aire acondicionado,ventilación, evacuación de humos; instalacio-nes de detección y prevención de incendios;portero electrónico, instalaciones de serviciosde seguridad, antenas colectivas e instalacio-nes de servicios audiovisuales y de telecomu-nicación, todas ellas hasta la entrada del espa-cio privativo.

—Servidumbres.

—Todos los elementos materiales o jurídicosque resulten indivisibles por su naturaleza o des-tino.

Derechos singulares y derechos en copropie-dad

A cada dueño le corresponde en su parte pri-vativa un derecho singular o en exclusiva desu piso o local, incluyendo los elementos arqui-tectónicos e instalaciones comprendidas dentrode los límites de su finca. Es decir, se requiereun espacio físico suficientemente delimitado.

En sentido contrario, no serán privativas lasinstalaciones o elementos arquitectónicos que, apesar de hallarse en el interior del piso o local,son comunes, si bien, para ciertos casos, seadmite, con ciertos requisitos, que pueda atri-buirse el uso exclusivo de algún elemento común

(ejemplo: terrazas de áticos) al propietario deuna parte privativa, siempre que no se trate deun elemento esencial o por naturaleza.

A cada dueño le corresponde igualmente estederecho privativo sobre los anejos que expre-samente hayan sido señalados en el título cons-titutivo. Por anejo debe entenderse aquellaparte, situada fuera del perímetro de la viviendao local, sobre la que, por previsión expresa deltítulo constitutivo, se extiende también la propie-dad exclusiva del dueño, como propiedad acce-soria a esta. Como ejemplos de anejos puedencitarse garajes, trasteros, buhardillas o sótanos.

De esta forma, se observa entonces que losderechos del dueño de cada piso o local sondos: uno principal, singular y exclusivo del pisoo local con los anejos expresamente señaladosen el título, y otro en copropiedad, con losdemás condueños de pisos o locales, de los ele-mentos, pertenencias y servicios comunes.

El disfrute, pues, de la parte privativa seregirá por el principio de libre disposición,consecuencia obligada de la propiedad exclusivaque ostenta el propietario sobre ella. En caso detransmisión del disfrute (por ejemplo usufructo,arrendamiento) esta transmisión del disfrute noafecta a las obligaciones derivadas del régimende la propiedad horizontal. Lo que quiere decirque, frente a la comunidad, el obligado es el pro-pietario; aunque haya cedido o transmitido el usode su piso o local, todo ello, claro está, con inde-pendencia de las relaciones internas entre eldueño y quien goce del disfrute del piso o local,quienes podrán establecer entre ellos los pactosque estimen oportunos al efecto de repercutirdichas obligaciones (por ejemplo pago de losgastos o cuotas por parte del arrendatario, segúnpermite la Ley de Arrendamientos Urbanos).

En caso de transmisión de la propiedad, elpiso o local siempre se transmite con la copro-piedad de los elementos comunes, de la que nose puede separar. Por otro lado, con la transmi-sión también se transmiten todas las obligacio-nes derivadas del régimen de la propiedad hori-zontal.

En cuanto al uso de la parte común, la reglageneral será la de que cada comunero o copro-pietario podrá usar de las cosas comunes, siem-pre que disponga de ellas conforme a su destino,

60

Juventud y Vivienda

sin perjudicar el interés de la comunidad y sinimpedir a los demás propietarios el uso.

El título constitutivo.Estatutos y cuotas de participa-ción. Reglamentos interiores

7.2.1. El título constitutivoCreación

El título constitutivo de la propiedad horizon-tal es un documento resultado de un acto onegocio jurídico en virtud del cual, sobre unaedificación, se crea una situación jurídicaconsistente en que cada piso o local o parte sus-ceptible de aprovechamiento separado se inde-pendiza de los demás, manteniendo, no obstan-te, una comunidad sobre los elementos y servi-cios comunes. Es decir, materialmente es el actopor el que se divide un inmueble y se decide quesu propiedad quede sometida a las reglas de laLey de Propiedad Horizontal.

El título se otorga por acuerdo unánime delos propietarios en documento público o priva-do, por laudo arbitral o por resolución judicial. Sise quiere que el título goce de la protección ypublicidad que deriva de los principios hipoteca-rios, deberá constar en documento público(escritura ante notario), sentencia o laudo e ins-cribirse en el Registro de la Propiedad.

La modificación del título requiere las mis-mas normas que para su constitución, exigien-do así la unanimidad de todos los propietarios.

Contenido del título

En él se hará constar:

• La descripción del inmueble en su conjunto,haciendo constar los servicios e instalacionesdel mismo (lo que incluye elementos comunestales como ascensores, portería, etc.).

• La descripción de cada piso o local, asig-nándoles un número correlativo y expresando suextensión, linderos, planta en que se sitúan, asícomo los anejos (garaje, buhardilla o sótano).

• La cuota de participación de cada piso olocal.

• Los estatutos de la comunidad de propieta-rios, en su caso.

7.2.2. La cuota de participación

La cuota de participación representa laparte de copropiedad que cada propietariode los elementos privativos conserva sobrelos elementos comunes y, muy especialmen-te, sobre el solar (cuota de copropiedad).

Asimismo, representa la parte de los gastoscomunes que cada propietario va a tener quesufragar o cuota de participación en los gas-tos, la cual puede ser objeto de modificaciónposterior.

Para la determinación de la cuota se tomaránlos siguientes criterios:

—Superficie útil de cada piso o local en rela-ción al inmueble en su totalidad.

—Emplazamiento interior o exterior de cadapiso o local.

—Situación o uso que vaya a efectuarse delos servicios o elementos comunes.

Es necesario señalar, en cuanto a la partici-pación en los gastos comunes, que el hecho deque no se utilicen algunos servicios comunes noexime de contribuir a su sostenimiento.

7.2.3. Estatutos

El título constitutivo puede contener tambiénlos estatutos de la comunidad de propieta-rios: son las reglas de constitución y ejerciciodel derecho (sobre los elementos privativos ycomunes de la propiedad) y las disposiciones enorden al uso y destino del edificio, sus diferentespisos o locales, sus servicios, gastos, adminis-tración y gobierno, seguros, conservación yreparaciones.

Estas reglas constituyen los estatutos de lacomunidad y, como el título, han de ser aproba-dos por todos los propietarios (unanimidad).

Podrán ser otorgados, bien en el mismomomento de constitución del título o bien en undocumento distinto en un momento posterior. Aligual que el título constitutivo de la propiedad

61

La Propiedad Horizontal

7.2.

horizontal, los Estatutos pueden inscribirse en elRegistro de la Propiedad.

7.2.4.Reglamentos interiores

Dentro de los límites contenidos en la ley ylos estatutos, la comunidad de propietariospuede adoptar normas de convivencia y utili-zación de los servicios y elementos comu-nes, que tendrán el carácter de reglamentosinteriores de la comunidad de propietarios.

Los reglamentos interiores no forman partedel título constitutivo, para su adopción o modifi-cación será suficiente el acuerdo mayoritario delos miembros de la comunidad de propietarios.

Órganos de gobierno de lacomunidad7.3.1. La junta de propietarios

Es el órgano de gobierno soberano de lacomunidad, siendo sus decisiones las de másalto rango dentro de la propiedad horizontal.

A. Composición y convocatoria.

Está constituida por todos y cada uno delos titulares (propietarios) de cada piso o local odel edificio.

Se reunirá, al menos, una vez al año con lafinalidad de aprobar los presupuestos y cuentasde la comunidad. La citación para esta juntaordinaria anual se hará, como mínimo, con seisdías de antelación. Las demás reuniones de lajunta, que tendrán el carácter de extraordina-rias, se citarán con la antelación que haga posi-ble que sea comunicada a todos los propieta-rios.

La convocatoria indicará los asuntos a tra-tar, lugar, hora y día en que se celebrarán la pri-mera o segunda convocatoria y la relación depropietarios que no están al corriente del pago.

B. Asistencia y voto

La asistencia a la junta es personal omediante representación legal o voluntaria,

acreditándose ésta mediante escrito firmado porlos propietarios representados en el cual mani-fiesten su delegación de voto a favor de la per-sona que desean que les represente, con identi-ficación del nombre y apellidos de ésta.

Si a la reunión de la junta no concurren en pri-mera convocatoria la mayoría de los propietariosque representen a su vez la mayoría de las cuotasde participación, se convocará una segundasesión (sin necesidad de quórum o número de pro-pietarios asistentes determinado), en el mismolugar que la primera convocatoria, pudiendo cele-brarse media hora después que la anterior.

C. Funciones de la junta de propietarios

Corresponde a la Junta:

a) Nombrar y remover o cesar los órganos degobierno (presidente, secretario y administrador).

b) Resolver las reclamaciones efectuadas porlos titulares contra la actuación de los órganosde gobierno.

c) Aprobar el plan de gastos e ingresos previ-sibles y las cuentas correspondientes.

d) Aprobar los presupuestos y la ejecución deobras de reparación, sean ordinarias o extraordi-narias.

e) Ser informado de las medidas urgentesadoptadas por el administrador.

f) Aprobar y modificar los estatutos y las nor-mas de régimen interior.

g) Decidir los demás asuntos de interés parala comunidad, acordando las medidas que seannecesarias o convenientes.

D. Mayorías necesarias para la adopciónde acuerdos

a) Modificación del título constitutivo o de losestatutos. Se requiere unanimidad.

b) Establecimiento o supresión de servicios:mayoría de 3/5.

c) Supresión de barreras arquitectónicas:mayoría.

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Juventud y Vivienda

7.3.

d) Infraestructuras de telecomunicación oenergéticas: mayoría de 1/3.

e) Actos de administración, resto de acuer-dos: mayoría.

E. Adopción de acuerdos por la junta depropietarios: el acta.

Los acuerdos de la junta se reflejarán enun libro de actas, que deberán ser diligenciadospor el registrador de la propiedad al expedir ellibro por primera vez y los posteriores ejempla-res.

El acta contendrá:

Fecha y lugar de celebración, orden del día,convocantes, carácter ordinario o extraordinariode la reunión, indicando la celebración en prime-ra o segunda convocatoria.

Relación de asistentes, propietarios repre-sentados y cuotas de participación de cada uno.

Acuerdos adoptados, indicando los nombres delos propietarios que hubiesen votado a favor o encontra así como sus cuotas de participación si ellofuese relevante para la validez de los acuerdos.

El acta quedará cerrada con las firmas delsecretario y presidente al término de la reunión oa los 10 días naturales siguientes.

Los libros de actas serán custodiados por elsecretario de la junta de propietarios, debiendoconservar durante 5 años las convocatorias,comunicaciones, apoderamientos y demás docu-mentos relevantes.

F. Impugnación de acuerdos

Los acuerdos de la junta son impugnablesjudicialmente en los siguientes supuestos:

—Cuando sean contrarios a la ley o a losestatutos (habrá que entender que cabe laimpugnación contra acuerdos contrarios a la pro-pia Ley de Propiedad Horizontal y, asimismo,cabe la impugnación cualquiera que sea lanorma legal supuestamente infringida).

—Cuando resulten lesivos para los interesesde la comunidad en beneficio de uno o varios

propietarios. Ha de entenderse que además delcarácter lesivo del acuerdo, el perjuicio para lacomunidad ha de ser grave.

—Cuando supongan grave perjuicio paraalgún propietario que no tenga la obligación jurí-dica de soportarlo o se hayan adoptado conabuso de derecho. Así pues, el propietario queresulte perjudicado por el acuerdo estará legiti-mado para interponer la acción de impugnación,cualquiera que sea su cuota de participación.Ejemplos de este supuesto de impugnación pue-den ser una distribución abusiva de cargas ogastos en perjuicio de determinado grupo de pro-pietarios o la denegación, sin un motivo real-mente serio, de determinada autorización solici-tada.

Legitimación.

Pueden impugnar los acuerdos las siguientespersonas:

—Los propietarios que hubiesen salvado suvoto en la junta, o lo que es lo mismo, que hubie-ran hecho constar en el acta su voto contrario alacuerdo.

—Los ausentes a la reunión de la junta porcualquier causa. Previamente a la impugnación,estos deberán formular, en el plazo máximo detreinta días contados desde la recepción delacuerdo y en forma fehaciente (requerimientonotarial, telegrama, burofax, copia firmada porrepresentante de la comunidad), su expresa dis-crepancia u oposición al acuerdo.

—Los indebidamente privados de su derechoa voto (caso de inclusión injustificada en la listade copropietarios morosos).

Para poder ejercitar la acción de impugnaciónjudicial, los impugnantes deben estar al corrien-te del pago de la totalidad de las deudas o pro-ceder a su consignación judicial.

Plazo

La acción de impugnación caduca en elplazo de 3 meses (se incluyen días festivos)desde que se hubiere adoptado el acuerdo,salvo en caso de acuerdos contrarios a la ley oestatutos en cuyo caso la acción caduca alaño.

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7.3.2. El presidente

Es el órgano ejecutivo de la comunidad.La importancia de su cargo radica en que osten-ta la representación legal de la comunidad, enjuicio y fuera de él, en todos los asuntos que leafecten.

El presidente es quien debe otorgar los opor-tunos poderes de representación procesal. Sinembargo, puede ocurrir que, por omisión, el pre-sidente no defienda los intereses de la comuni-dad. En este caso el resto de copropietariosestán también legitimados para interponer lascorrespondientes demandas o contestarlas.Aun así, en caso de que sea un copropietarioquien actúe y no el presidente, el resultado sólovinculará al resto de propietarios en cuanto lessea beneficioso y no en cuanto les pueda perju-dicar.

También es importante resaltar que la facul-tad del presidente de actuar en todos los asun-tos que afecten a la comunidad no requierede autorización de la junta (pero tampocopuede oponerse claramente a la opinión de lajunta y actuar manifiestamente en contra de lodispuesto por ésta, los estatutos o las normas derégimen interior).

Es nombrado entre los propietarios,mediante elección (por mayoría) o por sorteo oturno rotatorio.

El nombramiento es obligatorio, aunque eldesignado pueda solicitar al juez su sustitución,resolviendo éste lo procedente y designando alsustituto hasta que se proceda a una nuevadesignación en el plazo determinado por la reso-lución judicial.

7.3.3. El vicepresidente

Su existencia no es obligatoria, realizándosesu designación por el mismo procedimiento que elestablecido para la elección del presidente.

Sustituye al presidente en los casos deausencia, vacante o imposibilidad de éste y loasistirá en sus funciones en los términos queestablezca la junta de propietarios. Una vez queel vicepresidente ocupa el lugar y funciones delpresidente, le son aplicables las reglas descritasen el apartado anterior.

7.3.4. Secretario y administrador

Pueden acumularse estos cargos en lamisma persona o asignarlos separadamente.Las funciones del secretario y administradorserán ejercidas por el presidente, salvo que losestatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, dis-pongan la provisión de estos cargos separada-mente de la presidencia.

El cargo de administrador, de secretario o deadministrador-secretario pueden ser ejercidospor cualquier propietario o por personas físicascon la cualificación profesional suficiente y legal-mente reconocida para ejercer estas funciones.

Corresponde al secretario:

a) La firma y custodia de los libros de actas yla conservación, durante 5 años, de convocato-rias, comunicaciones, apoderamientos y demásdocumentos relevantes.

b) La certificación de los acuerdos de laJunta, con el visto bueno del presidente.

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, susinstalaciones y servicios, haciendo para ello lasoportunas advertencias y apercibimientos a lospropietarios.

b) Preparar y someter a la junta el plan degastos, proponiendo medidas para acometerlos.

c) Atender la conservación y mantenimientodel inmueble, disponiendo reparaciones y medi-das urgentes dando cuenta de las mismas al pre-sidente o a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos referidos a obras.

e) Efectuar los pagos y realizar los cobrosprocedentes.

f) Actuar, en su caso, como Secretario y cus-todiar los documentos de la junta.

Otras atribuciones que le atribuya la junta.

El nombramiento de presidente, vicepre-sidente, secretario y administrador se hará por elplazo de 1 año.

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Juventud y Vivienda

Derechos y obligaciones delos propietarios

7.4.1. Facultades de los propietarios

7.4.1.1. Modificaciones y obras

Los propietarios pueden modificar los ele-mentos arquitectónicos, instalaciones o serviciosde sus pisos o locales cuando la alteración noafecte a la seguridad del inmueble, estructura,configuración o estado exterior y siempre que nose perjudique los derechos de otros propietarios,comunicando previamente tales obras al repre-sentante de la comunidad.

El principio que rige es el de la libertad demodificación de la parte privativa o de hacerobras en ella, con las limitaciones expuestas,pero si las obras afectan a la seguridad, estruc-tura o configuración exterior del edificio, seránecesario la aprobación por unanimidad detodos los copropietarios.

La comunidad podrá exigir al propietario lademolición y retorno al estado anterior de lasobras prohibidas, incluso aunque estas obrashubieren sido realizadas por el arrendatario depiso o local.

7.4.1.2. Divisiones, segregaciones y agre-gación

Los propietarios podrán dividir los pisos olocales para formar otros y también podrán agre-gar otros colindantes del mismo edificio o dismi-nuirlos por segregación.

Es necesario, en estos casos, el consenti-miento de los propietarios afectados y la aproba-ción de la junta por unanimidad, que fijará nue-vas cuotas de participación para los pisos refor-mados, sin poder alterar las cuotas restantes.

Los propietarios podrán acordar en junta,siendo necesario la unanimidad, la construcciónde nuevas plantas y la alteración de la estructu-ra o fábrica del edificio modificando para ello eltítulo constitutivo y fijando en el acuerdo la natu-raleza de la modificación, las alteraciones en ladescripción de la finca, pisos o locales, la varia-ción de cuotas y los titulares de los nuevos pisoso locales.

7.4.2. Obligaciones de los propietarios

Obligaciones generales

Cada propietario está obligado a:

—Respetar las instalaciones y elementoscomunes, ya sean de uso general o privativo.

—Hacer un uso adecuado de los elementos.

—Evitar causar daños o desperfectos.

—Mantener en buen estado de conservaciónde su piso o local y los elementos privativos,para evitar perjudicar a otros copropietarios yreparar los daños causados por su descuido.

—Consentir en su vivienda las reparacionesnecesarias que exija el inmueble.

—Consentir las servidumbres necesariaspara la creación de servicios comunes, conformea lo establecido para la adopción de acuerdos,siendo compensado por los daños y perjuiciosque le pudieren ocasionar.

—Permitir la entrada en su piso o local paratodas las finalidades anteriores.

Las actividades molestas

Están prohibidas las actividades contrarias alos estatutos, las dañosas para la finca o las quecontravengan las normas sobre actividadesmolestas, peligrosas, insalubres, nocivas o ilícitas.

Las obligaciones de pago

Cada propietario contribuirá según su cuotade participación (título constitutivo) o según loestablecido (estatutos), a los gastos generalesde conservación, servicios y cargas del inmueblecuyos costes no sea posible individualizar.

Dentro del concepto de gastos generales debenentenderse incluidos tanto los ordinarios (los quese devengan de forma habitual o periódica y sesatisfacen con cargo a los presupuestos anualesde la comunidad) como los extraordinarios.

Los créditos a favor de la comunidad causa-dos por esta obligación de pago y correspon-dientes a las cuotas vencidas de la anualidad

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7.4.

vigente y al año natural anterior, gozarán de pre-ferencia y prioridad sobre aquellos que pudieranostentar otros acreedores frente al mismo pro-pietario deudor de los gastos generales.

La afección real: el propietario responde enpersona y en último término con su propio piso olocal del impago de cuotas por gastos comunes.

En la transmisión, el transmitente (vendedor)debe declarar estar al corriente del pago de aque-llos gastos o declarar los que adeuda aportandocertificación de dichas deudas coincidente con sudeclaración. Certificación otorgada en el plazo de7 días naturales desde su solicitud por el secreta-rio con el visto bueno del presidente, respondien-do ambos de la demora y de la exactitud de losdatos contenidos en la certificación. Sin aquellacertificación no se otorgará documento de trans-misión, es decir, el notario no autorizará la trans-misión de la propiedad, salvo que el transmitentefuese exonerado por el adquirente.

El plazo de prescripción de estas deudas debeentenderse que es el general, de quince años.

Fondo de reserva

Cada propietario contribuirá según sucuota de participación al fondo de reserva dela comunidad para afrontar obras de repara-ción y conservación. El fondo no podrá serinferior al 5% del último presupuesto ordinario.Con cargo al fondo de reserva, la comunidadpuede suscribir un seguro de daños sobre lafinca o formalizar un contrato de mantenimiento.

Otras obligaciones de los propietarios

Cada propietario responderá individual-mente de los daños causados a la comunidady a los demás titulares. Responderá, igualmente,de las obligaciones y sanciones que impongan lasautoridades competentes en caso de que se opon-gan o demoren las órdenes dictadas al efecto.

En caso de cambio de domicilio, el propie-tario debe comunicar al secretario su domicilioen España a efectos de citaciones y notificacio-nes, así como el cambio de titularidad de lavivienda o local.

Los propietarios no podrán exigir nuevasinstalaciones, servicios o mejoras que no

sean necesarias para la adecuada conserva-ción, habitabilidad y seguridad del inmueble.Si se adoptan válidamente acuerdos para reali-zar innovaciones no exigibles, cuyo coste seasuperior a tres mensualidades ordinarias de gas-tos comunes, el propietario disidente (que voteen contra) no resultará obligado, aunque puedadisfrutar de la mejora. Eso sí, si posteriormentedesea participar de las ventajas entonces debe-rá abonar su cuota actualizada aplicado el inte-rés legal correspondiente.

La responsabilidad por incumplimiento deobligaciones de pago: procedimiento espe-cial, juicio monitorio de propiedad horizontal.

Las obligaciones de pago de los gastosgenerales de sostenimiento y de la dotación delfondo de reserva se cumplirán en el tiempo yforma que hubiese establecido la junta de propie-tarios. En caso de impago, el presidente o admi-nistrador, previo acuerdo de la junta, podrán exi-girlo judicialmente a través del proceso monitorio.

Obligaciones de la comunidad

La comunidad de propietarios viene obligada arealizar las obras necesarias para la adecuadaconservación y sostenimiento del edificio ysus servicios, de modo que este reúna las debi-das condiciones estructurales, de estanqueidad,habitabilidad o seguridad, por lo que cada propie-tario está obligado a hacer frente a tales gastos,según su cuota de participación y quedandoafecto su piso o local al pago de los mismos.

La junta de propietarios resolverá las dis-crepancias sobre la naturaleza de las obraspudiendo solicitar arbitraje o dictamen técnico.La comunidad responderá de sus deudas frentea terceros con los fondos y créditos a su favor.

Extinción de la comunidad

Por destrucción del edificio salvo pacto encontra. o por conversión en propiedad o copro-piedad común.

Así pues, puede distinguirse entre la desapa-rición física del inmueble y la jurídica del régimende la propiedad horizontal por un cambio en laforma de propiedad.

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Juventud y Vivienda

7.5.

7.6.

8. DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES8.1. Reclamaciones en materia de consumo.

8.2. Tramitación de la reclamación.

8.2.1. Si se detecta infracción administrativa

actuará de oficio.

8.2.2. La mediación.

8.2.3. El arbitraje de consumo

8.2.4. La denuncia ante los tribunales.

Reclamaciones en materiade consumo

El consumidor y el usuario tienen derecho aser indemnizados por los daños y perjuiciosdemostrados que el consumo de bienes o lautilización de productos o servicios les irro-guen, salvo que aquellos daños y perjuiciosestén causados por su culpa exclusiva o por lade las personas de las que deba respondercivilmente.

Cuando nos sentimos engañados o insatisfe-chos en la compra de una vivienda que se haadquirido como un bien de uso personal o fami-liar, lo primero que se ha de hacer es hablar conel vendedor/promotor/ constructor/inmobiliaria,etc., lo que puede conducir a una solución rápida ysatisfactoria. Si después de intentar esta soluciónamistosa no se subsana el problema, puedeelegir varias vías:

La voluntaria: mediación, arbitraje de consu-mo o tramitación de la reclamación ante la admi-nistración.

La via judicial.

La reclamación se debe dirigir ante la admi-nistración de consumo (Oficina de Informaciónal Consumidor –OMIC– o ante la propia Direc-ción General de Consumo).

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8. Defensa de los consumidores

8.1.

Este organismo posee capacidad para inspec-cionar las promotoras, constructoras, inmobilia-rias, etc. e instruir expedientes sancionadores(imponer multas) a las mismas. Si bien no po-drán obligar a que se repare el perjuicio que ustedha sufrido (para exigir una indemnización dedaños y perjuicios se acudirá a los Tribunales deJusticia) sí se puede prever por la propia normati-va autonómica la posibilidad de reducción de lassanciones en caso de que se haya procedido a lareparación del daño causado, incentivando deesta manera indirectamente su reparación.

En todos los casos se han de exponer hechosciertos y comprobados y es conveniente presen-tar la reclamación con la siguiente documenta-ción, a modo de ejemplo: facturas, recibos, pre-supuestos, publicidad, contratos de compraven-ta, planos, comunicaciones realizadas a laempresa, peritaje realizado por profesionalescualificados y colegiados que acredite la preten-sión del consumidor.

Se entrega en la administración solicitud dehoja de reclamación o denuncia bien directa-mente ante las oficinas de consumo municipaleso regionales o por carta certificada.

Formato de las hojas de reclamación

1. Han de tener hojas de reclamaciones laspersonas físicas o jurídicas que comercialicenproductos o bienes, presten servicios a consumi-dores o usuarios (promotores, constructores,inmobiliarias, bancos, etc.).

2. En ellas se pueden formular quejas, denun-cias o reclamación civil.

3. Cada juego de hojas está compuesto portres ejemplares autocopiativos.

4. La utilización de las hojas de reclamaciónes gratuita para el consumidor.

5. En las hojas de reclamación se haránconstar los datos identificativos del reclamante,los hechos en que fundamente su queja,denuncia o reclamación, y en el caso de seruna reclamación, la petición aducida frente alreclamado.

El reclamado también hará constar su identi-ficación (nombre, denominación social, domicilio

y teléfono de la empresa contra la que se recla-ma), los hechos en que fundamente su oposicióna la queja, denuncia o reclamación civil plantea-da o cualquier otra consideración.

6. Finalmente se consignará el lugar, fecha yfirma de ambas partes.

7. El reclamante se quedará con el original yuna copia y la otra copia se quedará en poder delreclamado, quien la conservará a disposición delas autoridades administrativas durante un añodesde que se formuló.

8. Las hojas sólo se podrán tramitar cuandoel consumidor o usuario presenta el original antela administración (hay que ver el modelo de hojade reclamación en cada comunidad autónoma).Es en ese momento cuando se inicia el procedi-miento administrativo. La primera hoja es blanca(para entregar a la administración); la segundahoja es rosa (para el propio reclamado) y la ter-cera hoja es verde (se queda en poder del recla-mante).

9. Es conveniente adjuntar a la hoja de recla-maciones presentada ante la administracióncompetente en consumo, las pruebas documen-tales y de otro tipo que quiera aportar el recla-mante.

Tramitación de la reclamación

El organismo administrativo encargado detramitar la reclamación, a la vista de la docu-mentación aportada, decidirá el trámite aseguir:

1. Si se detecta infracción administrativaactuará de oficio.

2. Si puede intentarse una solución volunta-ria, esta se llevará a cabo a través de la media-ción o del arbitraje.

3. Si se tienen indicios de delito se dará cono-cimiento a la fiscalía.

8.2.1. Si se detecta infraccciónadministrativa actuará de oficio

Procederá a desarrollar una función inspecto-ra, incoándose un expediente en el cual, si se

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Juventud y Vivienda

8.2.

considera infracción administrativa en materia deconsumo, se procede a la apertura de un expe-diente sancionador para disuadir de conductaslesivas mediante multa.

En este procedimiento, a quien se da parte esal denunciado para que presente alegaciones yproponga pruebas en el trámite de audiencia,etc. La resolución adoptada se comunica aambas partes denunciante y denunciado.

Si como consecuencia de la reclamación seha sancionado al promotor/constructor/inmobilia-ria, etc. y el denunciante, a pesar de ello, quiereacudir ante los tribunales, el juez puede solicitarde la administración el expediente sancionadorpara que se incluya como prueba en el procedi-miento.

8.2.2. La mediación

Si ha decidido acudir a los órganos admi-nistrativos competentes en consumo, se haninstrumentalizado unos sistemas operativos(mediación) para la resolución voluntaria deconflictos y reclamaciones en materia de con-sumo. Se intenta aproximar la voluntad de laspartes a fin de resolver los problemas conindependencia de las actuaciones de inspec-ción y sanción que corresponda a los organis-mos administrativos.

Esta mediación se traduce en que el promo-tor/constructor/inmobiliaria, afectado acepta laspretensiones del consumidor o usuario en su tota-lidad, o que se llegue a un acuerdo intermediopara ambos. Este procedimiento no conllevaningún coste para ambas partes implicadas,pero el acuerdo adoptado, en caso de incumpli-miento por las partes, no les vincula jurídica-mente.

La mediación es independiente del someti-miento al sistema arbitral para la resolución delos conflictos planteados, pero en caso de queéste se produzca, se intenta la misma con carác-ter previo a la celebración de la vista.

Si por la vía de la mediación no se llega a unacuerdo satisfactorio para las partes, se podráoptar por otra vía de solución como:

—Tramitación de oficio por parte de la admi-nistración.

—Arbitraje de consumo.

—Demanda judicial.

8.2.3. El arbitraje de consumo

El arbitraje de consumo es una vía extraju-dicial que permite resolver con carácter vincu-lante y ejecutivo para ambas partes, las quejaso reclamaciones que puedan surgir entre con-sumidor/usuario y vendedor/prestador de servi-cios.

Ofrece un procedimiento ágil que se caracte-riza por:

• Gratuidad. Que alcanza hasta el coste delas pruebas cuando son propuestas por la Junta

• Rapidez. Resuelve en un máximo de 4meses (se puede prorrogar 2 más).

• Ejecutividad o carácter vinculante. Loslaudos que se dicten son de obligado cumpli-miento, teniendo la misma eficacia que una sen-tencia judicial.

• Voluntariedad. Porque sólo se puede utili-zar si ambas partes lo solicitan.

• Sencillez. El procedimiento se inicia median-te la cumplimentación por el consumidor de unasolicitud de arbitraje, cuyo impreso se puedeobtener y presentar en la Junta Arbitral deConsumo o en cualquier Oficina del Consumidorde la Comunidad Autónoma respectiva.

• Imparcialidad. Oídas ambas partes garan-tiza amparar sólo a quien acredite tener la razón.

El sistema arbitral sólo comienza a instanciade parte, los consumidores y usuarios presenta-rán personalmente o a través de asociaciones deconsumidores y usuarios las solicitudes de arbi-traje.

No podrán ser objeto de arbitraje de consu-mo:

—Las cuestiones sobre las que exista resolu-ción judicial firme y definitiva.

—Aquéllas en que las partes no tengan poderde disposición.

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Defensa de los Consumidores

—Tampoco será posible el arbitraje de con-sumo en las cuestiones en las que según lalegislación vigente deba intervenir el MinisterioFiscal.

—Cuando concurra intoxicación, lesión,muerte o existan indicios racionales de delito.

Los órganos que intervienen en el sistemaarbitral de consumo serán:

Juntas arbitrales de consumo. Encargadode la administración del arbitraje.

El ámbito territorial de las Juntas Arbitrales deConsumo es el siguiente:

—Existe una junta arbitral nacional que conocede las solicitudes de arbitraje cuyo ámbito territorialexcede de una comunidad autónoma, por contro-versias que superan dicho ámbito.

— Junta arbitral autonómica.

— Junta arbitral provincial.

—Junta arbitral de mancomunidad de princi-pios.

—Junta arbitral municipal.

La existencia de juntas arbitrales de distintoámbito territorial no implica superposición de fun-ciones, en los acuerdos de constitución se fija elámbito territorial y funcional de las mismas.

A la hora de elegir la junta arbitral de consu-mo se otorga preferencia al domicilio del consu-midor. Si existen varias juntas arbitrales, se irá ala de ámbito territorial inferior. En todo caso, sesalvaguarda la libertad de elección de la Juntapor las partes.

Las juntas arbitrales están compuestas porun presidente y un secretario, cargos que recaenen personal al servicio de la administración públi-ca.

• Colegios arbitrales. Son quienes conocende la controversia concreta y emiten el laudo. Elprocedimiento arbitral de consumo comenzarácon la designación del colegio arbitral. Éste, seconstituirá específicamente para cada caso,estando compuesto por tres árbitros.

Sólo los consumidores y usuarios están legi-timados para presentar solicitudes de arbitraje,quedan excluidos los empresarios y profesiona-les que carecen de legitimación activa para soli-citar el arbitraje de consumo y que, por tanto, tansólo participan en el procedimiento legitimadospasivamente, como parte demandada o contra laque se deduce la pretensión.

Recibida la solicitud de arbitraje (deberáespecificar la persona frente a la que se reclama)y aceptada por la junta arbitral de consumo, sedará traslado de la misma a la empresa recla-mada para su aceptación (15 días para aceptar-la o rechazarla), salvo que esté adherida al sis-tema arbitral, en cuyo caso no será necesario.En caso de no aceptarse el arbitraje se archiva-rá el expediente en esta vía, y quedará abierta lavía judicial.

También debemos tener en cuenta el arbitra-je de derecho o de equidad. Esto quiere decirque los árbitros dictarán el laudo con sujeción alas normas y leyes establecidas o según su lealsaber y entender. La decisión de optar por elarbitraje de derecho o el de equidad correspon-de a las partes. En caso de que se opte por el dederecho los árbitros deberán ser abogados enejercicio.

En caso de aceptación o adhesión, sedesignará un colegio arbitral para conocerdel asunto, señalándose fecha y lugar de laaudiencia. El colegio arbitral tiene una compo-sición tripartita:

—Un representante de la administración.

—Un representante de los intereses de losconsumidores.

—Un tercero representando al sector empre-sarial.

Se dará audiencia a las partes, podrán con-currir solas o acompañadas de representantelegal. Al igual que pueden no comparecer perso-nalmente y autorizar por escrito a una personapara que las represente, o remitir sus alegacio-nes por escrito a la junta arbitral. Durante laaudiencia, las partes expondrán sus posturas,aportarán pruebas de que dispongan o propon-gan la práctica de procedimiento probatorio. Elcolegio arbitral determinará si procede la realiza-

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Juventud y Vivienda

ción de prueba, a la que serán convocadas laspartes. No es obligatorio, pero es conveniente laasistencia.

El colegio acordará la práctica de las prue-bas pertinentes. Si estas se acuerdan de oficiopor el colegio arbitral, serán costeadas por laadministración de la que dependa la junta arbi-tral de consumo. En caso de que se propongapor las partes, el pago de las pruebas será asu-mido por éstas, salvo que alguna de ellas ten-gan el beneficio de la justicia gratuita (asimis-mo, en caso de apreciarse por el colegio arbitraltemeridad o mala fe se podrá imponer el gastode las pruebas a una de las partes).

Una vez practicadas las pruebas, los árbitrospodrán acordar la convocatoria de las partespara oírlas nuevamente.

El procedimiento termina por el dictado de unlaudo, que deberá producirse en el plazo máxi-mo de cuatro meses desde la designación delcolegio arbitral. Este obliga a las partes a sucumplimiento y es ejecutivo desde su notifica-ción.

En caso de incumplimiento del laudo arbitralse podrá solicitar su ejecución ante el juez deprimera instancia. El laudo arbitral cierra la posi-bilidad de acudir a los tribunales ordinarios por lamisma causa.

Contra el laudo arbitral sólo cabe recurrir porcausas formales, no entrándose en debatir sobreel objeto de la reclamación, toda vez que el laudoarbitral tiene los mismos efectos que una senten-cia judicial firme. Los recursos que proceden son:

—Recurso de aclaración. Ante el colegioarbitral para la aclaración de errores de cálculo,copia o similares o de concepto oscuro.

—Recurso de anulación. Ante la audienciaprovincial por defecto formal del laudo.

—Recurso de revisión. Ante el Tribunal Su-premo.

Si las partes llegaran a un acuerdo por sí mis-mas a lo largo del procedimiento, éste será reco-gido en un laudo llamado conciliatorio, con elfin de que tengan también la misma eficacia quesi de una sentencia judicial se tratase.

Ventajas del sistema arbitral para consu-midores y usuarios.

Las formalidades a observar son mínimas yfáciles de cumplimentar.

El resultado del arbitraje de reclamaciones deconsumo se produce en un tiempo breve.

La composición tripartita del órgano arbitral legarantiza la defensa de sus derechos.

El procedimiento arbitral es ágil, eficaz, rápi-do y generalmente no le ocasiona costes.

8.2.4. La denuncia ante los tribunales

En este caso se les aconseja acudir a lasasociaciones de consumidores o a despachosde abogados expertos en materia civil o penal entemas inmobiliarios según los casos. Los hechosdeberán acreditarse mediante documentos, tes-tigos, informes periciales, etc.

Por la vía civil

Se puede reclamar en concepto de indemni-zación de daños y perjuicios sufridos una canti-dad económica. Las demandas que en este casose plantean suelen venir motivadas por el incum-plimiento de un contrato de reserva, compraven-ta, etc, por la entrega de viviendas y edificios condefectos y vicios y por negligencias profesionales.

Por la vía penal

Cuando se vulneran derechos de los consumi-dores y de esas actuaciones se deriven hechosque pueden ser tipificados como delitos o falta,por ejemplo conductas que utilicen engaños parainducir a realizar actos en perjuicio propio, estafas(artículo 248 y siguientes del Código Penal),publicidad de la venta de inmuebles que realicenalegaciones falsas o manifiesten característicasinciertas de los mismo (artículo 282 del CódigoPenal), de modo que puedan causar un perjuiciograve a consumidores o usuarios, el delito dedefraudación por ejemplo en los arrendamientos(artículos 255 y 283 del Código Penal), en la fal-sificación de documentos, etc. Dichas conductaspodrán ser castigadas con pena de multa y priva-ción de libertad, pudiendo llegar a la inhabilitacióntemporal para el desempeño de la profesión.

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Defensa de los Consumidores

Por esta vía se podrá obtener el castigo delresponsable penal, como la reparación o indem-nización a que tenga derecho el consumidor per-judicado como consecuencia de la acción civilsubsidiaria ejercida. La instrucción de una causapenal ante los tribunales de justicia suspenderála tramitación de un expediente administrativosancionador incoado por los mismos hechos.Para su iniciación, puede bastar la denuncia enuna comisaría de Policía Nacional o GuardiaCivil, quienes darán traslado al juzgado de guar-dia, iniciándose en su caso, el procedimientopenal.

Justicia gratuita

Procedimiento diseñado para quienes care-cen de recursos económicos para litigar ante los

tribunales. Tienen derecho a él las personascuyos recursos o ingresos cumplan los requisitoseconómicos conforme a los baremos estableci-dos (básicamente, no percibir más de 2,5 vecesel salario mínimo interprofesional, si bien aten-diendo a ciertas circunstancias se puede ampliareste requisito), así como las asociaciones deconsumidores declaradas de utilidad pública.

El beneficio de la justicia gratuita permite elasesoramiento, orientación previa al proceso, ladefensa y representación en el juicio por aboga-do y procurador, cuando sean necesarios para lainterposición de recurso, la obtención gratuita decopias de determinados documentos notariales,y la reducción sustancial del coste de obtenciónde escrituras y documentos expedidos por losregistros públicos.

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Juventud y Vivienda

Consejería de Vivienda y Bienestar Social

Dirección General de ViviendaServicio de Promoción y Financiación de laViviendaC/ Alférez Provisional, s/n33005 OviedoTel.: 985 105 500 / Fax: 985 106 578

Servicios de información delPrincipado sobre vivienda

Información en OviedoPlanta plaza del Edificio Administrativo.C/ Coronel Aranda,2Tfno: 985 10 54 85

Información en Gijón/XixónC/ Cabrales,39-1ºTfno: 985 17 58 21

Información en AvilésC/ José Manuel Pedregal, 12Tfno: 985 56 88 28

Información en VegadeoC/ Milagrosa, 16(los martes de 10 a 13 horas)Tfno: 985 47 63 37

Oficinas de infomación sobre vivien-da para jóvenes

Oficina de información sobre viviendajoven

Conseyu de la Mocedá de XixónC/ Manuel LLaneza,6633208-XixónTfno: 985 15 50 72E-mail: [email protected]

Oficina de Vivienda JovenC/ Campomanes 10-1233008-Oviedo/UviéuTfno 985 21 66 80

Oficina de información de vivienda jovenen alquiler (CIVE)

C/ Manuel Llaneza,6633208-XixónTfno: 984 29 09 77

Oficina de información de vivienda jovenen alquiler (CIVE)

Facultad de Económicas (junto aula 42)Avda del Cristo s/n33006-Oviedo/UviéuTfno: 985 10 39 34E-mail: [email protected]

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9. Direcciones de interés

Defensa del consumidor

Agencia de Sanidad Ambiental y ConsumoC/ Santa Susana, 20 – 2º33007 OVIEDOTel.: 985 10 83 00 / Fax: 985 10 83 10e-mail: [email protected]

Oficinas Municipales de Información alConsumidor

• AvilésSan Bernardo, 3- 3º c33400 AvilesTel.: 985 52 11 55

• Cangas de OnísConstantino González, 5 - bajo33550 Cangas de OnisTel.: 985 84 89 99

• CarreñoBraulio Busto, 2-1º33430 CandásTel.: 985 87 11 11

• CorveraRubén Darío, s/n33400 Covera de AsturiasTel.: 985 57 58 56

• GijónCabrales, 2 (Antigua pescadería municipal)33201 Gijon/XixónTel.: 985 34 10 00

• GradoAlonso de Grado, 333820 GradoTel.: 985 75 20 98

• LenaMarqués de San Feliz, 733630 Pola de LenaTel.: 985 49 38 09

• Mancomunidad Valle del NalónAvda. de Bimenes, s/n33960 BlimeaTel.: 985 67 20 57

•MieresLa Vega, 32 - bajo33600 MieresTel.: 985 45 20 56

• NavaPl. Manuel Uría, 133520 NavaTel.: 985 71 60 13

• PraviaNúmero, 15 - bajo33120 PraviaTel.: 985 82 28 29

• RibadesellaAyuntamientoPl. Reina Mª Cristina, 133580 RibadesellaTel.: 985 86 02 55

• SieroPlaza de Abastos33510 Pola de SieroTel.: 985 72 22 89

• TineoAvda. González Mayo, 16 – 2º33870 TineoTel.: 985 80 06 13

• ValdésPilarín, 2 – 1º33700 LuarcaTel.: 985 47 01 76 /77

• VegadeoPlaza Ayuntamiento, s/n33770 VegadeoTel.: 985 63 45 39

Asociaciones de consumidores yusuarios de Asturias:

• Asociación de amas de casa, consumido-res y usuarios “Sta. Mª de Covadonga”

Santa Clara, 10 – 1º33001 Oviedo/UviéuTel.: 985 22 51 12

• Federación regional de la unión de con-sumidores y usuarios de asturias (UCE)

Foncalada, 34 – entreplanta, 1º d33002 OviedoTel.: 985 21 09 57

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Juventud y Vivienda

• Asociación de inquilinos y usuarios devivienda “El Llar”

Periodista Adeflor, 3 – entlo. D33205 Gijon/XixónTel.: 985 35 76 64

• Asociación de enfermos crónicos y deusuarios de la sanidad pública y privada deasturias “ASENCRO”

Apartado de correos 146833080 Oviedo

• Unión cívica de consumidores delPrincipado de Asturias “UNAE”

Policarpo Herrero, s/n (bajos estadio CarlosTartiere) 33006 OviedoTel.: 985 96 61 73

• AvilésSan Bernardo, 3- 3º c33400 AvilésTel.: 985 52 11 55

Registro de la PropiedadInmobiliaria

C/Arzobispo Guisasola, 42Oviedo/UviéuTfno: 985 22 32 55

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