7/24/2019 La Compra y Venta de Bienes Inmuebles.

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Leccin 12. La Compra y Venta de Bienes Inmuebles.

La compra y la venta, actan independientemente, pero siempre coexisten lasdos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto siempre se

deben tomar los dos casos individualmente.

La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal querige para l, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo quetiene que ver con impuestos, gravmenes, servicios pblicos, etc.

El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago, delrecibo del bien inmueble, las caractersticas de la entrega, etc. dems decumplir con los compromisos que se !an pactado por las partes.

La compra venta de un bien inmueble o de un bien raz, como tambin se

llama al ob"eto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es unaactividad de doble va, que permite que dos individuos que tienen un ob"etivodi#erente, logren consolidar una misma y nica actividad, es decir para uno esla venta y para el otro la compra.

Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales $actan como intermediarios o a nombre de otros, con el ob"eto de #acilitar laslabores, trmites y actividades que se generan en el proceso de compra yventa de cualquier tipo de bien inmueble.

La venta de un inmueble se puede e"ecutar directamente sobre el ob"eto avender $ sobre el proyecto de e"ecuci$n.

12.1. El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientesetapas%

Consignaci$n del inmueble

&ercadeo del inmueble

Celebraci$n de la promesa de compraventa

'ramitaci$n de crditos ante entidades #inancieras

(irma de la escritura de venta e !ipoteca

Entrega del inmueble

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La consignaci$n del inmueble

En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicionecesario para realizar la venta de su inmueble. )ara ello gestiona una visitade la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalan suscaractersticas #sicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendarreparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modi#icaciones en el precio deacuerdo con las condiciones del mercado.

*na vez conocido el inmueble, se #ormaliza la consignaci$n a travs, de la#irma de un documento en el cual se relacionan las caractersticas del inmuebleen cuanto a nmero de !abitaciones, rea, precio, etc.% tambin se especi#icala comisi$n para la inmobiliaria.

+e pueden e#ectuar diversos #ormatos para la consignaci$n del inmueble a la

agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que seexigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble,tales como%

Copia de Escrituras de compraventa anteriores.

Copia de Certi#icado de Libertad.

ecibos de pago de servicios pblicos y cuotas de administraci$n, si las!ubiere.

continuaci$n se e"ecuta la actividad de promoci$n $ mercadeo, de acuerdocon las caractersticas espec#icas del inmueble de acuerdo como se !a !abladode ello en el presente texto y una vez sea promocionado el inmueble, se iniciala etapa de venta propiamente dic!a- se encuentra el cliente interesado encomprar- los trminos de la negociaci$n se plasman en el contrato de promesade compraventa.

12.1.2. Firma de la promesa de compra venta

En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen vendery comprar, respectivamente un bien inmueble, ba"o determinadascondiciones de precio, #orma de pago, #inanciaci$n, condici$n materialdel inmueble, #ec!a de entrega y otros.

MODELO CONT!TO DE "OME#! DE COM"! $ENT!. !NE%O & "!'. 11(

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"or )u* se celebra la promesa de compraventa+

)ara garantizar que en #ec!a #utura, comprador y vendedor celebrarnun Contrato de Compraventa.

)ara permitir al comprador tramitar los crditos que #uere necesarios.

)ara dar tiempo al vendedor y para #acilitar al comprador el anlisis delos documentos necesarios, tales como escrituras, declaraci$n deimpuesto predial, certi#icado de tradici$n y libertad expresar quienes!an sido los di#erentes propietarios del inmueble y las !ipotecas ogravmenes existen sobre el inmueble/, entre otros.

,-u* inormaci/n debe contener la "romesa de Compraventa+

0ebe incluir entre otros los siguientes aspectos%

"rimero0 identi#icaci$n del prometiente vendedor y de prometientecomprador. &odelo esumen del contrato de )romesa de Compraventa1ase en el e"emplo/

#egundo0 determinaci$n del inmueble ob"eto de contrato, se2alandoprincipalmente su direcci$n, linderos identi#icaci$n catastral y si est

sometido al rgimen de propiedad !orizontal. Tercero0determinaci$n del precio, #orma de pago, #inanciaci$n y

estipulaci$n de arras o clusula penal.

Cuarto, indicaci$n de la #ec!a y !ora y notara en que se per#eccionarla escritura de compraventa.

-uinto0indicaci$n del ttulo a travs del cual el prometiente vendedoradquiri$ el inmueble.

#eto0 estipulaci$n sobre la existencia de !ipotecas o gravmenes sobreel inmueble.

#*ptimo0indicaci$n sobre la #ec!a en que entregar el inmueble.

Octavo0determinaci$n de la #orma en que comprador y vendedor sedistribuirn los gastos de escrituraci$n.

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)osteriormente se e"ecuta la &inuta o Escritura de Compraventa, en la cual se#ormaliza la transacci$n de Compra y 1enta del inmueble, se entrega#sicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dic!oinmueble.

+e eleva a Escritura )ublica en una 3otaria a la que corresponda la zona $ elcontexto. 4sta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de lapromesa, y #irma el vendedor y los nuevos propietarios a satis#acci$n deambas partes.

MODELO DE MN3T! DE COM"!$ENT!. !NE%O &

12.2. Estrategias para la !d)uisici/n de nmuebles

)ara adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas#ormas de !acerlo, dentro de las cuales encontramos%

14.2.1. De Contado. 0onde el interesado paga la totalidad del montodel bien inmueble, al recibir el bien inmueble y #irmar la escritura deventa.

14.2.2. Mediante un Cr*dito 5ipotecarioa travs de una entidad#inanciera

14.2.6. "or Leasing0donde una empresa de leasing, se encarga decomprar un inmueble de carcter productivo, por encargo espec#ico deun cliente, para arrendrselo y posteriormente, dar la opci$n de compradel bien inmueble.

14.2.&. "or Titulaci/n nmobiliaria0donde las propiedades se elevana ttulos valores, para o#ertarlos al mercado inmobiliario.

14.2.1. De Contado7La compra y venta de un bien inmueble es una transacci$n de un montoalto de dinero, por lo tanto es muy di#cil encontrar la compra de un

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inmueble con el dinero en e#ectivo para e"ecutar lanegociaci$n. 5gualmente, se requiere de un determinado tiempo parae"ecutar la legalizaci$n de la compra y la venta, de las partes.

+e e"ecuta de la misma #orma como se viene describiendo en stecapitulo, cuando ya se tiene el comprador y ste cuenta con el valor delinmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva aEscritura, de manera que a la #irma de sta, se entrega el inmueble.

10.2.2. Crdito Hipotecario

Derec8os de los usuarios de un cr*dito 8ipotecario

0urante el trmite, gesti$n y duraci$n del crdito !ipotecario, los usuariostienen el derec!o a que la entidad crediticia les garantice transparencia total

en la liquidaci$n de las cuotas y les atienda en todo momento cualquierinquietud o reclamo.

Firma De Escrituras de Compraventa e 5ipoteca

probado el crdito y realizado el estudio de ttulos y el avalo, la corporaci$nsolicita la #irma de la escritura de compraventa e !ipoteca y sus

correspondientes trmites ante la notara y la o#icina de registro ybene#icencia.

La escritura de compraventa expresa la negociaci$n realizada entre compradory vendedor% precio de venta, #orma de pago y entrega del inmueble- contiene#undamentalmente los trminos de la promesa de compraventa, un modelo deminuta de contrato de compraventa, estos modelos se pueden encontrardentro del presente contenido temtico.

ealizados estos trmites, la corporaci$n realiza la liquidaci$n del prstamo ysu correspondiente abono al vendedor.

En sntesis, estos son los derec!os de los usuarios%

1. !ntes del cr*dito

0eben entregarle un #olleto con todas las caractersticas y requisitos delcrdito.

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)royecci$n del crdito as en el que se discriminen los abonos a capital ya intereses en *1 y pesos/.

1alores que le aplicarn por concepto de seguros.

2. Contenido m9nimo del pagar*

El sistema de amortizaci$n que se usar, los gastos en la #irma delcontrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento,identi#icaci$n clara del inmueble y monto de la !ipoteca en pesos y*1. 'ambin especi#icarse claramente que el deudor tiene la libertadde elegir la compa2a que le expida seguros necesarios para elcrdito.

6. Lo )ue no puede contener el contrato ni el pagar*

+anciones o penalizaciones por el pago anticipado del crdito o cuotas.

plicaci$n de intereses por encima de las tasas permitidas.

Clusulas que #aculten a la entidad para realizar modi#icacionesunilaterales a las condiciones del contrato.

estricciones para ceder o traspasar el crdito a otro establecimiento.

3otas o clusulas que permitan la capitalizaci$n de intereses.

&. Durante el cr*dito

La entidad solo puede cobrar interese despus del desembolso.

3o se puede cobrar un inters de mora por cuotas no vencidas.

En cualquier momento se pueden !acer abonos totales o parciales

+e puede pedir la cesi$n del crdito a otra entidad #inanciera- estetrmite no debe tardar ms de 67 !biles.

La cesi$n a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto detimbre.

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Envo de extracto mensual con todos los detalles del crdito

El primer mes de cada a2o, el banco debe enviar in#ormaci$n sobre% elcomportamiento !ist$rico del crdito, proyecci$n para el a2o en curso,supuesto claros de in#laci$n

+i la proyecci$n del a2o pasado no coincidi$, una explicaci$n de lascausas.

Cualquier abono al crdito se debe aplicar as% a/ )rimas de seguros b/5ntereses mora c/ Cuotas predeterminadas o vencidas en orden deantig8edad.

3unca le pueden trans#erir a los usuarios el cobro pre"urdico.

+i lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de #amiliainembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crdito sea in#erioral 97 por ciento del bien. 3o obstante este perder su vigencia cuando ladeuda sea menor al :7 por ciento de este.