La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá.

La Ley de Intereses Preferencialesy su impacto en la economía de

Panamá

• Indicadores Macroeconómicos.

• Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño.

• Otros Incentivos

• Ley de Interés Preferencial.

• Resumen

• La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde 1904.

• Crecimiento económico entre 4 – 11% en los últimos 5 años.

• Tasa de inflación entre 2 – 6% en los últimos 5 años.

• Calificación de Grado de Inversión “BBB” tanto por S&P como Fitch y “Baa2” con Moodys.

• Un sistema bancario altamente regulado.

INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ

• 49 Bancos de Licencia General y 27 Bancos de Licencia Internacional.

• Crédito Interno provisto por el sector bancario equivale al 85% del PIB.

• Déficit Habitacional de 136,000 viviendas.

INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ

• 29% de ese crédito corresponde a la participación de la actividad hipotecaria.

• 11% de ese crédito corresponde al sector de la construcción.

INDICADORES MACROECONÓMICOS

Panamá El Salvador Colombia

PIB (US$) 1 42,648,100,000 24,259,100,000 378,147,773,316

Población 1 3,864,170 6,340,454 48,321,405

PIB/Persona (US$) 11,037 3,826 7,826

Hipotecas Residenciales (US$) 2 8,962,363,000 2,521,454,000 19,009,296,000

Hipotecas como % del PIB 21.01% 9.62% 5.02%

Hipotecas/Persona (US$) 2,319 397 393

Fuente:(1) World Bank, World Development Indicators Database para el año 2013. PIB en US$ reales.(2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia y DANE al 31 de diciembre del 2013. Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 31 de diciembre del 2013.Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S.A. al 31 de diciembre de 2013. Total de sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada.Datos de El Salvador: Sitio Web de la Superintendencia del Sistema Financiero y archivos de La Hipotecaria, S.A. de C.V. al 31 de diciembre de 2013. Total del sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada.

GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO

• Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 49 Bancos con Licencia General en este momento 20 participan activamente en el mercado hipotecario.

• Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 5.0% y 7.25%.

• Amortización de 30 años.

• Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).

• Muy poca morosidad. Hay menos del 1% arriba de 90 días.


Institución

Crédito Hipotecario Residencial

Saldo Porcentaje

1 Banco General, S.A. 2,279,700,000 25.4%

2 Banistmo 1,467,848,000 16.4%

3 Caja de Ahorros 915,350,000 10.2%

4 Bank of Nova Scotia 671,004,000 7.5%

5 Banco Nacional de Panamá 637,929,000 7.1%

6 Global Bank 487,562,000 5.4%

7 Banesco 376,931,000 4.2%

8 La Hipotecaria 366,935,000 4.1%

9 Banvivienda 345,849,000 3.9%

10 Banco BAC de Panamá 309,902,000 3.5%

• Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1984 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora.

• Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución. Bancos y Promotoras de Vivienda.

• Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3).

• Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.

LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL

Ene. 2011 Ene. 2012 Ene. 2013 Ene. 2014

Créditos Hipotecarios Residenciales(en miles de millones de $US) $6,013 $6,350 $7,335 $8,403

Con tasa preferencial $2,281 $2,478 $2,788 $3,116

Sin tasa preferencial $3,732 $3,872 $4,547 $5,286

% Con tasa preferencial 38% 39% 38% 37%


Subsidio de Tasa ¿Pero de qué tasa?

• Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP).

• Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas.

• Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.



Institución

Crédito Hipotecario Residencial

Saldo Porcentaje

1 Banco General, S.A. 2,279,700,000 25.4%

2 Banistmo 1,467,848,000 16.4%

3 Caja de Ahorros 915,350,000 10.2%

4 Bank of Nova Scotia 671,004,000 7.5%

5 Banco Nacional de Panamá 637,929,000 7.1%

6 Global Bank 487,562,000 5.4%

7 Banesco 376,931,000 4.2%

8 La Hipotecaria 366,935,000 4.1%

9 Banvivienda 345,849,000 3.9%

10 Banco BAC de Panamá 309,902,000 3.5%

- Trimestre

Año I II III IV

2009 6.50% 6.75% 6.75% 6.75%

2010 6.75% 6.75% 6.75% 6.75%

2011 6.75% 6.50% 6.50% 6.50%

2012 6.25% 6.25% 6.25% 6.00%

2013 6.00% 6.00% 6.00% 5.75%

2014 5.75% 5.75% 5.75%


Tasa de Referencia Hipotecaria

• Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal.

• Que la residencia financiada sea nueva.

• Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria.

• Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$120,000.

• Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años.

• El subsidio es válido por los primeros 15 años del préstamo.



Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés

$0-$20,000 5.00%

$20,001-$50,000 4.00%

1 9 8 5 - 2 0 0 5



$0-$30,000 Total = Tasa de Referencia

$30,001-$65,000 4.00%

$65,001 - $80,000 2.00%

2 0 0 6 - 2 0 1 1



$0-$40,000 Total = Tasa de Referencia

$40,001-$80,000 4.00%

$80,001 - $120,000 2.00%

2 0 1 2 - 2 0 1 4


• Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos máximo que el banco puede recibir en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado.

• Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio.

• Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos.

• Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.


Precio de Casa: $43,000.00

Subsidio Máximo: 4.00%

Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 5.75%

Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 1.75%


Caso 1: Tasa de Referencia sube al 6% y se mantiene la tasa del cliente.

Ingresos con Tasa de Referencia: 6.00%

Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75%

Diferencia Efectiva (A): 4.25%

Subsidio Máximo (B) : 4.00%

Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00%

Intereses totales para el Banco 5.75%


Caso 2: Tasa de Referencia sube al 6% y se sube la tasa 0.25% al cliente.




Subsidio Máximo (B): 4.00%

Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%

Intereses totales para el Banco: 6.00%


Caso 3: Tasa de Referencia se mantiene al 5.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente.




Subsidio Máximo (B) : 4.00%




Caso 4: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se mantiene la tasa del cliente.








Caso 5: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente.







• Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales.

• Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año 2,008 se hacía anualmente).

• Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.

• El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta.



Vivienda Típicas Financiadas

Altos del Tecal$41,000

Hacienda Los Molinos$40,896

Buenas Vista$35,000

El Edén de Arraiján$53,422

Altos de Villalobos $42,000

El Bambú$52,500


Salario de una maestra: $600.00

Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $180.00

Hipoteca Típica para una casa básica: $43,000.00

Cuota mensual sin Interés Preferencial

30 años / 5.75% / 98%LTV / más seguros: $276.00

Cuota mensual con Interés Preferencial:

30 años / 1.75% / 98%LTV / más seguros: $177.00

Desventajas

• Costo operativo para los bancos que tienen que preparar, revisar y negociar el cobro de estos intereses a través de un crédito fiscal.

• El ingreso por intereses del préstamo hipotecario esta fijo o topado al valor de la tasa de referencia del préstamo.


• Costo al gobierno en ingresos “no recibidos” $145,000,000 en el 2013 con proyecciones de seguir en aumento.

Ventajas

• Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora.

• No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño.

• Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia.


• Ley de Descuento Directo (1,974)

• Fondo Solidario para la Vivienda (2,009)

OTROS INCENTIVOS

• Ley de Intereses Preferenciales (1,984)

RESUMEN

• Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno.

• Ley de Descuento Directo y el fondo solidario de la vivienda ha incentivado a la banca y promotoras de viviendas a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.

• Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el “sueño americano”.

• Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario.

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Panamá

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