En los últimos años, el mercado de créditos hipoteca-rios en el Perú ha venido cobrando un dinamismo sin precedentes, acorde al crecimiento de la economía y paralelamente al desarrollo inmobiliario, lo que respon-de a la fuerte demanda habitacional en el país ante lo cual las empresas bancarias continúan ampliando su oferta crediticia desarrollando productos según las ne-cesidades y posibilidades de sus clientes. A junio del 2011, el saldo de préstamos hipotecarios de la banca privada ascendía a S/. 17,400 millones, con un creci-miento anual de 26%. Dicho entorno ha favorecido la aparición de un instrumento que posibilita dinamizar aún más la intermediación financiera en este segmen-to, la titulización hipotecaria.

Titulización de activos

La titulización (en inglés “securitization”), constituye un método de financiación basado en la venta o cesión de determinados activos a un tercero, constituyendo un

patrimonio autónomo distinto al de la empresa origina-dora (los activos vendidos salen del balance de la enti-dad cedente), a cargo de un intermediario –ente tituliza-dor– que a su vez financia la compra emitiendo valores negociables respaldados por los activos adquiridos, los cuales se colocan entre los inversores.

De esta manera, la titulización consiste en un proceso a través del cual un conjunto de bienes es agrupado o “empaquetado” de manera que se transforma en títulos valores transferibles y potencialmente negociables en un mercado organizado. Ello permite que activos no líquidos puedan generar liquidez inmediata.

Entre los activos potencialmente titulizables destacan: créditos hipotecarios, contratos de arrendamiento con promesa de compra, créditos y derechos sobre flujos de pagos emanados del uso de obras públicas, dere-chos emanados de concesiones de infraestructuras, créditos y derechos en general que consten por escrito y que tengan el carácter de transferibles, entre otros.

Los participantes de un proceso de titulización son di-versos, siendo los principales según se detalla a conti-nuación.

Jueves 04 Agosto 2011 Año 1, Nº 14

LA TITULIZACION HIPOTECARIA

“...la titulización consiste en un proceso a través del

cual un conjunto de bienes es agrupado o

“empaquetado” de manera que se transforma en

títulos valores...potencialmente negociables...”

• Originador: entidad que posee el activo e inicia el proceso de titulización.

• Vehículo emisor o ente titulizador: sociedad que adquiere los activos titulizables y emite los ins-trumentos de inversión (bonos).

• Inversores: las empresas o particulares que ad-quieren los bonos.

• Clasificador de Riesgos: los bonos a emitir son clasificados por una entidad especializada que evalúe el riesgo.

La titulización tiene el incentivo de que ofrece a los ori-ginadores una forma de diversificar las fuentes de fi-nanciamiento, además de agilizar el balance financiero reduciendo activos y reservas, a la vez que permite retener un interés en el potencial positivo de la cartera (derechos a flujos residuales).

En cuanto a los inversionistas, el atractivo de la tituliza-ción radica en que puede proveer mejor rendimiento que otras inversiones de clasificación crediticia equiva-lente (los instrumentos estructurados tienden a ofrecer un margen adicional en su rendimiento). Asimismo, brinda la oportunidad de participar en sectores especí-ficos de la economía seleccionando el nivel de riesgo y el rendimiento. Por otro lado, el activo titulizado está total o parcialmente desvinculado del originador, lo que reduce los riesgos vinculados a éste.

Titulización hipotecaria

Mediante el proceso de titulización, los créditos hipote-carios son empaquetados, suscritos y vendidos en for- ma de títulos valores a inversionistas. Dicha modalidad vincula el mercado de capitales con el de vivienda a

través de la emisión de títulos respaldados por un con-junto de créditos hipotecarios.

En este caso, la cartera hipotecaria del originador constituye la fuente principal de riesgo de crédito en la transacción.

La titulización hipotecaria ofrece a la entidad originado-ra múltiples ventajas, entre las que destacan:

• Permite transformar una operación clásica de préstamo en una operación fuera de balance por la cual la entidad recibe una comisión por la ges-tión y administración de préstamos. Ello significa que el mismo volumen de negocio puede reali-zarse con menor cantidad de recursos propios.

• Mediante la titulización se dan de baja activos de un balance, sin que se vean afectados los recur-sos propios, con lo que la empresa puede acele-rar su crecimiento, constituyéndose como una alternativa a la ampliación de capital.

• La entidad titulizada (originadora) no pierde la gestión y administración de los flujos de caja procedentes de los activos titulizados, percibien-do las correspondientes comisiones. Sin incre-mentar los recursos propios, se produce un au-mento de las comisiones, mejorando los ratios asociados y consecuentemente incrementándo-se el beneficio para la entidad.

“La titulización hipotecaria ofrece a la entidad

originadora múltiples ventajas…”

• A través de la titulización hipotecaria, las entida-des de crédito originadoras pueden aislar el ries-go de la tasa de interés de los préstamos hipote-carios, mejorar sus condiciones de refinancia-ción y minimizar el riesgo de crédito. Con la tituli-zación de préstamos hipotecarios, las entidades crediticias liberan su pasivo de operaciones a largo o muy largo plazo, sin que por ello dejen de gestionar el cobro de los términos de la con-traprestación correspondientes a la operación de amortización financiera.

• La titulización de activos de un balance libera al originador de la obligatoriedad de cubrir el coefi-ciente de recursos propios y de provisionar di-chos activos, debido a que estos habrán desapa-recido de dicho balance, aumentando así la ren-tabilidad de los recursos propios.

La titulización hipotecaria en el mercado financiero pe-ruano

En el Perú, la titulización de créditos hipotecarios aún está en desarrollo, en la medida que es un producto relativamente nuevo en el país. Según datos de Tituli-zadora Peruana1, la cartera hipotecaria titulizada a ju-nio 2011 ascendía a S/. 66 millones, en tanto que el número de deudores de créditos hipotecarios tituliza-dos ascendió a 1,053.

Fuentes del mercado señalan que la fuerte competen-cia entre entidades financieras ha llevado las tasas de interés hipotecarias a niveles muy bajos, de modo que en el contexto actual resulta poco rentable efectuar titulizaciones, considerando los costos que esto implica para los originadores y emisores, lo cual explicaría el poco dinamismo observado a la fecha. No obstante lo señalado, la economía peruana ofrece las condiciones para una mayor profundización de la titulización hipote-caria, debido a que cuenta con un activo mercado de hipotecas. Esto responde a su vez a la creciente de-manda habitacional existente en el país, gran parte de la cual aún se encuentra insatisfecha, lo que a su vez significa un gran potencial de expansión para los crédi-tos hipotecarios. Asimismo, el mercado de capitales local cuenta cada vez con un número mayor de partíci-pes, tanto personas naturales como empresas, ávidos de nuevos instrumentos en los cuales invertir, especial-mente los inversionistas institucionales, que buscan diversificar sus portafolios. En ese sentido, la emisión de nuevos instrumentos, como los bonos de tituliza-ción, constituyen una alternativa interesante para dina-mizar aún más tanto los créditos hipotecarios como el mercado de capitales en el Perú. La consolidación de este tipo de operaciones posibilitará una mayor oferta del crédito hipotecario, abaratándolo y haciéndolo más atractivo y asequible para más peruanos.

1 Corresponde a información de carteras titulizadas originadas por 2 bancos comerciales del Sistema Financiero peruano.

“...la economía peruana ofrece las condiciones para

una mayor profundización de la titulización hipotecaria,

debido a que cuenta con un activo mercado de

hipotecas.”