LAS MEJORAS EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN

Alejandro Borda

1. Introducción.-

El tema de las mejoras es complejo. Quizás tal complejidad encuentre su

origen en cierta confusión conceptual y en el cúmulo de disposiciones –algunas

contradictorias entre sí- que contenía el Código Civil de Vélez, a lo que debemos sumar

cierta dispersión normativa, como la que ahora exhibe el Código Civil y Comercial.

En efecto, podemos advertir que, además de las normas expresamente

dispuestas en el capítulo referido al contrato de locación, existen otras en el parágrafo

relativo a las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales (Libro

Tercero, Título I, Capítulo 3, Sección 1ª) y en el capítulo dedicado a los efectos de las

relaciones de poder (Libro Cuarto, Título II).

Intentaré en estas líneas, no sin algunas dudas, clarificar el régimen de las

mejoras en el contrato de locación.

2. Noción de mejora. Clasificación.-

La mejora es toda modificación material de la cosa que implique o

signifique un aumento de su valor1. O, con palabras del Código Civil y Comercial (C.C.

y C.), es el aumento del valor intrínseco de la cosa (art. 751).

El novel cuerpo normativo distingue dos tipos de mejoras, las naturales y las

artificiales.

Respecto de las mejoras artificiales, el Código explica que son las que

provienen del hecho del hombre (art. 751), es decir, de su trabajo y sus gastos. En

cambio, no hace ninguna aclaración respecto de las mejoras naturales; sin perjuicio de

ello, se puede afirmar, por exclusión, que son aquellas que provienen por hechos de la

naturaleza2, como sucede con los fenómenos de avulsión y aluvión.

No me he de detener en las mejoras naturales porque, más allá de la regla

general de que esta mejora autoriza al deudor a exigir un mayor valor, y que la

obligación queda extinguida sin responsabilidad para ninguna de las partes si el

1 TRIGO REPRESAS, Félix A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. IV, p. 145, Ed.

La Ley, 2015. 2 Conf. ÁLVAREZ, Agustín y CORNET OLIVA, Victoria, Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia Garrido

Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 32, t. II, Ed. Astrea, 2015.

acreedor no lo acepta (art. 752, C.C. y C.), es claro que esta disposición se refiere a los

casos en que la propiedad de la cosa se transmite de una a otra parte. Y éste,

obviamente, no es el supuesto de la locación, en el que el locatario es un simple tenedor

de la cosa. Por tal motivo, las mejoras naturales no tienen relevancia en el contrato de

locación.

En cambio, sí nos importarán las mejoras artificiales, las cuales pueden

clasificarse en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751, C.C. y C.).

A ellas cabe añadir una mejora más, la llamada de mero mantenimiento, pues, el propio

Código, más adelante, diferencia cuatro tipos de mejora. Ellas son:

i. la mejora de mero mantenimiento, que es la reparación de deterioros

menores originados por el uso ordinario de la cosa (art. 1934, inc. c);

ii. lamejora necesaria, es decir, la reparación cuya realización es

indispensable para la conservación de la cosa (art. 1934, inc. d);

iii. lamejora útil, esto es, la que es beneficiosa para cualquier sujeto de la

relación posesoria (art. 1934, inc. e);por lo tanto, se trata de una mejora que no es

indispensable para la conservación de la cosa; y,

iv. la mejora suntuaria, que es la de mero lujo o recreo o provecho

exclusivo para quien la hizo (art. 1934, inc. f).

3. Mejoras y reparaciones.-

Antes de analizar las mejoras que acabo de enunciar, conviene recordar que,

tradicionalmente, se ha diferenciado la mejora de la reparación, considerándose mejora

a toda modificación material de una cosa que aumente o acreciente su valor, y

reparación a las acciones que presentan un carácter meramente conservatorio3.

Sin embargo, esta distinción no es aplicable a todos los tipos de mejoras

regulados. En efecto, puede advertirse que los términos mejora y reparación son

sinónimos para el Código Civil y Comercial cuando estamos frente a las de mero

mantenimiento y a las necesarias (art. 1934, incs. c y d). En ambos casos, la mejora es

definida como una reparación, aunque de diferente envergadura.

3Conf. HERNÁNDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra, en NICOLAU, Noemí (dir.), Fundamentos de derecho

contractual. Parte Especial, p. 272, Ed. La Ley, 2009

En cambio, la distinción es clara cuando nos referimos a las mejoras útiles y

suntuarias. En estos casos, no pueden existir reparaciones propiamente dichas, sino que

estamos ante modificaciones que pueden o no realizarse y que, como se verá más

adelante, pueden ser retiradas por el locatario siempre que (i) no hubiera acordado con

el locador que quede en beneficio de la cosa, (ii) de la separación se siga daño para la

cosa, o (iii) separada ella no le ocasiona provecho alguno (art. 1224, párr. 1°, C.C. y C.).

4. El costo de las mejoras.-

Dentro del marco de los contratos paritarios, el régimen de asunción del

costo de las mejoras es materia disponible4. Por lo tanto, si las partes han pactado quién

las asumirá y de qué manera, habrá que estar –como regla- a lo convenido pues las

normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a

menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su

carácter indisponible (art. 962, C.C. y C.).

Con todo, entiendo que esta regla debe ser aplicada con prudencia, pues

puede estar transfiriendo pesadas obligaciones sin una contraprestación adecuada.

Pensemos en el caso de una mejora necesaria que debe hacerse para conservar la cosa,

como podría ocurrir con el apuntalamiento de todas las paredes de un inmueble, lo que

acarrea un costo elevado. Parece claro que el costo de tal mejora deba quedar en cabeza

del locador cuando estamos ante un contrato en el que se ha convenido el plazo mínimo

legal de duración previsto por el artículo 1198 del Código Civil y Comercial). En

cambio, no parecen haber objeciones, a priori, si el costo de esa mejora se hace recaer

en el locatario, cuando se han convenido los plazos máximos previstos por el artículo

1197 del referido cuerpo legal.

Por otra parte, tampoco es posible descartar la hipótesis de un contrato de

locación de consumo, en cuyo la atribución del costo de la mejora al locatario

importaría una cláusula abusiva en los términos de los artículos 1119 del Código Civil y

Comercial y 37 de la ley 24.240, con la consiguiente sanción de tener por no escrita a

esa cláusula.

4Conf. OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y Comerciales, p. 274, Ed.

AbeledoPerrot, 2011.

Sentado lo expuesto precedentemente, debemos abordar la cuestión que nos

importa: ¿qué sucede cuando las partes nada han pactado respecto de las mejoras? A

esto me referiré seguidamente.

5. Las mejoras que puede hacer el locatario.-

Antes de analizar el régimen jurídico de cada una de las mejoras, es

conveniente señalar que el locatario, como regla, puede realizar cualquier tipo de mejora

en la cosa locada. Esta regla está sujeta a los recaudos que contempla el artículo 1211,

párrafo 1º del Código Civil y Comercial: (i) que la mejora no esté prohibida en el

contrato5 (y, añado por mi parte, que no esté prohibida por la ley), (ii) que la mejora no

altere la substancia o forma de la cosa (alteración que podría acaecer, por ejemplo, si se

tiran abajo paredes interiores de una casa), o (iii)que el locatario no haya sido

interpelado a restituir la cosa, pues si es inminente la restitución -cuando la intimación a

desalojar es ajustada a derecho-la mejora realizada se tornaría abusiva6

.A estos

recaudos, cabe añadir uno más: que la mejora no resulte nociva para la cosa locada

(como lo sería una obra que afecte la estabilidad del inmueble). Así lo disponían

expresamente los artículos 1562, inciso 2, y 1566 del Código Civil de Vélez, solución

que puede ser considerada un uso o práctica en una situación no reglada legalmente, en

los términos del artículo 1º del Código Civil y Comercial7.

Ahora bien, si el locatario de todos modos realiza las mejoras prohibidas por

el artículo 1211, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que la recibió

(art. 1212, C.C. y C.). El Código Civil y Comercial le reconoce al locador, ante el

incumplimiento del referido deber de conservación, el derecho a resolver el contrato

(art. 1219, inc. b). Pero, además de ese derecho, es claro que locador puede (i) impedir

la realización de la mejora, promoviendo un interdicto de obra nueva (art. 619,

5 No está de más señalar que puede convenirse en el contrato la prohibición general de hacer cualquier

tipo de mejora (LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p. 411, Ed. RubinzalCulzoni, 2000). 6 En términos similares se expedía el Código Civil de Vélez, aunque sin mencionar la hipótesis de la

alteración de la substancia y consignando de manera expresa que la facultad del locatario no requería autorización especial del locador (art. 1533) 7Sobre esta cuestión, en general, puede consultarse con provecho, LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando (h.),

Código Civil y Comercial: subsistencia de reglas previstas en textos ya derogados, L.L. diario del día 7/10/16.

C.P.C.C.),(ii) demandar la demolición de la mejora hecha8

, y (iii) reclamar el

resarcimiento de los daños sufridos9. Más aún, y sin perjuicio de la aludida facultad

resolutoria, el locadorestá liberado de pagar la mejora realizada.

Respecto de esto último (no pagar la mejora realizada), es conveniente hacer

una aclaración: si se trata de una mejora útil o suntuaria hecha en violación a una

prohibición contractual, el locador podrá retenerla pagando el mayor valor que adquirió

la cosa10

; si no lo paga, el locatario podrá retirar la mejora siempre que su separación no

cause daño a la cosa locada (art. 1224). Por tanto, si la mejora útil o suntuaria, prohibida

por el contrato o por la ley, no es separable de la cosa, el locatario no tendrá derecho a

ser reembolsado por ella11

, incluso en el caso de que el contrato se resuelva por culpa

del locador12

, solución que se justifica en la prohibición existente.

6. Las mejoras necesarias.-

6.1. Concepto.-

La mejora necesaria es, como ya se dijo, la reparación cuya realización es

indispensable para la conservación de la cosa. Con otras palabras, si no se hacen tales

mejoras, la cosa no podrá conservarse en buen estado. Ejemplo de mejora necesaria es

la reparación de un caño que provoca humedad en las paredes.

6.2. La regla de que el locador debe pagar las mejoras necesarias.-

La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias.

En efecto, el locador está obligado a conservar la cosa locada de tal manera que el

locatario pueda usarla y gozarla de acuerdo a lo convenido contractualmente. De allí

que deba cargar con las reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o

defecto de la cosa –vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias-, por su propia culpa

8Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 728, Ed. La Ley, 10ª edición

actualizada por Alejandro BORDA. 9Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 770, Ed. La Ley, 10ª edición

actualizada por Alejandro BORDA. 10

No está de más aclarar que la razón por la cual debe pagarse el mayor valor que adquirió la cosa a raíz de la mejora, y no el costo de la mejora, es evitar un enriquecimiento sin causa del locador, el que podría darse si el costo de la mejora fuera inferior a la revalorización de la cosa que ella hubiera producido. 11

Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. VI, p. 372, Ed. La Ley, 2015. 12

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 743, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.

o de sus dependientes, o por hechos de terceros, o por caso fortuito –por ej., un

incendio-(art. 1201)13

.

Tradicionalmente, se entiende que las reparaciones que quedan a cargo del

locador son aquellas que pueden ser calificadas como más importantes; en tanto, que las

reparaciones menores, que hemos indicado como mejoras de mero mantenimiento, son a

cargo del locatario14

. Esta distinción también ha sido recogida por la legislación

comparada (Cód. Civ. italiano, art. 1576; ecuatoriano, arts. 1876 y 1881; peruano, arts.

1680, inc. 1º y 1681, inc. 6º; paraguayo, art. 825, inc. d; etc.).

6.3. El caso de que el locatario haya hecho la mejora necesaria.-

Consecuencia de lo expuesto precedentemente es que, si la mejora o

reparación necesaria fue hecha por el locador, nada podrá reclamar al locatario. Pero,

¿qué ocurre si el locatario la hizo y la abonó? El artículo 1202 del Código Civil y

Comercial aclara que el locador debe pagar las mejoras necesariashechas por el

locatario. Incluso, el artículo 1211, párrafo 2º, del citado cuerpo legal, reitera la idea al

consagrar que el locatario puede reclamar al locador el valor de las mejoras necesarias

que hubiera hecho. La solución es lógica pues, como se dijo, se trata de aquellas

reparaciones que deben hacerse indispensablemente para permitir la debida

conservación de la cosa. Y no ha de olvidarse que a quien más beneficia la conservación

de la cosa es al locador, toda vez que el locador es un mero tenedor de ella, con un

derecho limitado a su uso y goce.

Como regla que es, el locador debe pagar las mejoras o reparaciones

necesarias hechas por el locatario aun cuando nada hubiese pactado con el locatario (art.

1202). Por lo tanto, si las partes hubiesen convenido que deban ser solventadas por el

locatario, el locador –en principio- nada deberá (por aplicación de lo que dispone el

artículo 962), sin perjuicio de las reservas hechas más arriba (número 4).

6.4. La incidencia de la culpa del locatario.-

El mentado artículo 1202 añade que este deber del locador de pagar las

mejoras o reparaciones necesarias hechas por el locatario exige que el contrato se

13

En términos similares se expedía el art. 1516 del Código Civil de Vélez. 14

Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. VI, p. 297, Ed. La Ley, 2015; KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho Civil. Contratos, nº 591, Ed. La Ley, 2016.

resuelva sin culpa de este último, excepto que sea por destrucción de la cosa. Es

importante aclarar que cuando la norma se refiere a que el contrato se resuelva sin culpa

del locatario abarca una serie de supuestos: que se extinga por culpa del locador, o por

el mero vencimiento del plazo, o por desaparición de la cosa locada por caso fortuito, o

por rescisión unilateral del propio locatario, sea por la frustración del uso o goce de la

cosa (art. 1203), sea por la facultad prevista por el artículo 122115

.

De lo dicho, dos cuestiones deben resaltarse. La primera, que si el contrato

de locación se extingue por culpa del locatario, éste no podrá reclamar lo pagado por la

mejora realizada. En definitiva, se procura evitar que el locatario obtenga un rédito de

su propia conducta culposa. La segunda, que aun cuando el contrato concluya sin culpa

del locatario, puede ocurrir que el locador no deba la mejora hecha por el locatario. Esta

liberación del locador se da cuando el contrato se extingue por la destrucción de la cosa;

solución que se justifica por el hecho de que el locador no obtiene ningún provecho de

la mejora realizada. Tampoco deberá la mejora si el deterioro ha sido causado por el uso

anormal de la cosa por el locatario o por la falta de aviso tempestivo al locador del daño

que se estaba produciendo. En este último caso, debe tenerse en cuenta que el locador

no se ha negado a hacer la reparación, sino que no se ha enterado, lo que ha provocado

daños que pudieron ser evitados16

.

Con todo, parece necesario añadir que si la mejora necesaria tuvo que

hacerse en razón de la culpa del locatario, éste nada podrá reclamar al locador, por

cuanto el artículo 1938 del Código Civil y Comercial establece que todo sujeto de una

relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se

hayan originado por su culpa si es de mala fe.

6.5. La incidencia de la culpa del locador.-

15

Art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resueltoanticipadamente por el locatario:a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opciónresolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonaral locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y mediode alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción seejercita transcurrido dicho lapso;b. en los casos del artículo 1199 (los supuestos de excepción del plazo de mínimo legal de locaciones inmobiliarias), debiendo abonar al locador el equivalente a dosmeses de alquiler. 16

Conf. LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p. 404/5, Ed. RubinzalCulzoni, 2000.

Si el contrato se extinguiera por una causa imputable al locador17

, parece

razonable admitir que quedan a su cargo no solo las mejoras necesarias, sino también

las útiles y las suntuarias, a menos que estas dos últimas puedan ser retiradas sin daño a

la cosa (art. 753, C.C. y C.)18

. Ello es así pues el locatario contó con gozarlas hasta el

término normal del contrato y por ello las hizo, y si esta previsión se ha frustrado por

culpa del locador, es equitativo que éste pague tales mejoras por el valor que tienen al

resolverse el contrato19

.

6.6. Reparaciones necesarias. Distinción entre las que son urgentes y las que no lo

son.-

Para terminar, el artículo 1207, párrafo 2º, del Código Civil y Comercial,

dispone que si se trata de una reparación necesaria y, a la vez, urgente, puede ser

afrontada por el locatario, pero a costa del locadorsiempre que le haya dado aviso

previo.Con otras palabras, cuando la reparación es necesaria y urgente (esto es que la

falta de reparación agrave el daño sufrido por la cosa o cause otros dañosal locatario, a

la cosa o a terceros -como los familiares del locatario-20

, o que la reparación no pueda

demorarse sin causar más daños21

), el locatario puede realizarla a costa del locador con

el único recaudo de avisarle previamente a este último, y sin necesidad de esperar a que

el locador preste su conformidad para hacer la reparación. Con todo, parece razonable

afirmar que la falta de aviso al locador no es un impedimento para realizar la mejora y

17

Dispone el art. 1220: Resolución imputable al locador.El locatario puede resolver elcontrato si el

locador incumple:a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. 18

Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. VI, p. 302, Ed. La Ley, 2015. El Código Civil de Vélez expresamente preveía que si fuesen mejoras voluntarias (es decir, suntuarias) y el contrato se resolvía por culpa del locador, éste debía hacerse cargo de ellas (art. 1539, inc. 5). 19

Conf. KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho Civil. Contratos, nº 616, Ed. La Ley, 2016. 20

Conf. OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y Comerciales, p. 275, Ed. AbeledoPerrot, 2011. 21

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.

cobrar su costo,si le fue imposible al locatario dar el referido aviso22

o si existía una

urgencia tal que la demora en dar el aviso acarreara mayores daños23

.

La cuestión es algo más compleja si la reparación a realizar es necesaria,

perono urgente. A mi juicio, el locatario puede realizar la mejora y luego reclamar el

costo al locador, puesto que el artículo 730, inciso b, del Código Civil y Comercial,

faculta al acreedor a hacerse procurar lo debido por otro a costa del deudor. Sin

embargo, cabe exigir un recaudo previo: el locatario debe poner en mora al locador,

interpelándolo a efectuar la reparación en un tiempo prudencial, y si el locador se niega

o guarda silencio, el locatario podrá hacer la reparación24

. La interpelación es necesaria

pues estamos ante un caso de obligación de plazo tácito (art. 887, inc. a, C.C. y C.).

Más allá de lo expuesto, entendemos que si el locatario realiza una

reparación necesaria, urgente o no, y no ha hecho comunicación alguna al locador, de

todas maneras tiene derecho a reclamar su costo pues, de lo contrario, se produciría un

enriquecimiento sin causa del locador25

.

El precio que debe pagar el locador por la mejora es el costo que afrontó el

locatario, pues era indispensable para la conservación de la cosa26

.

7. Las mejoras útiles.-

Lamejora útil, hemos dicho, es la que resulta beneficiosa para cualquier

sujeto de la relación posesoria, expresión que se refiere tanto a la posesión como a la

tenencia27

. Resulta necesario, entonces, recordar que hay posesión cuando una persona,

por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose

22

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 23

Conf. KRIEGER, Walter F., Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 487, t. II, Ed. Astrea, 2015. 24

Conf. KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho Civil. Contratos, nº 592, Ed. La Ley, 2016; OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y Comerciales, p. 275, Ed. AbeledoPerrot, 2011.Lorenzetti añade que es necesario contar con una autorización judicial previa (LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p. 407, Ed. RubinzalCulzoni, 2000), opinión que no comparto. 25

Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. VI, p. 301, Ed. La Ley, 2015; BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 26

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 27

Conf. COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. IX, p. 301, Ed. La Ley, 2015.

como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909, C.C. y C.). Y hay tenencia

cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una

cosa, y se comporta como representante del poseedor (art. 1910, C.C. y C.).

Un ejemplo de mejora útil es el rellenamiento de un terreno o la instalación

de gas natural.

A mi juicio, si lamejora útiles la que resulta beneficiosa para cualquier

sujeto de la relación posesoria, es, entonces, la que resulta beneficiosa para el locador

(poseedor) o para el locatario (tenedor). De allí que quien realice la mejora útil y afronte

su pago, nada podrá reclamar a la otra parte. En esta línea de ideas, el Código Civil y

Comercial despeja toda duda cuando dispone que el locatario, si bien –como regla-

puede realizar mejoras de cualquier tipo en la cosa locada, no tiene derecho a reclamar

el pago de mejoras útiles que hubiera hecho (art. 1211).La norma se justifica en que la

ley quiere que el locatario no introduzca otras mejoras útiles que aquellas cuyo goce

durante el tiempo que resta del contrato, le compensen suficientemente el gasto

realizado28

. Esta norma, de carácter especial, impide la aplicación del artículo 1938 que

establece que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el pago de las

mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

Desde luego, las partes pueden convenir que el precio de la mejora útil sea

afrontado por el locador; en tal caso, lo que debe pagar es el mayor valor que la mejora

haya dado a la cosa, lo que coincide con su propio enriquecimiento29

.

8. Las mejoras suntuarias.-

También hemos dicho que la mejora suntuaria es la de mero lujo o recreo o

provecho exclusivo para quien la hizo. Bien se ha dicho que una mejora de mero lujo es,

por ejemplo, un revestimiento de materiales de muy alta calidad; que es de recreo, una

cancha de tenis; y que es de provecho exclusivo, una habitación insonorizada para un

músico30

.

28

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 732, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 29

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 30

COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. IX, p. 301, Ed. La Ley, 2015.

El Código Civil y Comercial establece que el locatariono tiene derecho a

reclamar el pago de las mejoras suntuarias que hubiera hecho (art. 1211). Por lo tanto, el

costo de la mejora suntuaria hecha por el locatario debe ser afrontado por él.

Con otras palabras, el locatario (que en el caso constituye uno de los sujetos

de la relación de poder) no puede reclamar indemnización al locador por las mejoras

suntuarias, pero sí puede retirarlas si al hacerlo no daña la cosa (conf. art. 1938, C.C. y

C.). Sin embargo, parece razonable afirmar que el locatario tiene derecho a ser

indemnizado por las mejoras suntuarias que no puede retirar, cuando el contrato se

extingue por culpa del locador, pues el locatario contó con gozarlas hasta el término

normal del contrato31

.

Tanto en este caso, como en el supuesto de que las partes hubieran

convenido que el precio de la mejora suntuaria sea afrontado por el locador, lo que debe

pagar este último es el mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo que coincide

con su enriquecimiento32

.

9. Disposiciones comunes a las mejoras útiles y suntuarias.-

Conforme lo señalado en los dos números anteriores, el locatario no puede

reclamar al locador el pago de las mejoras útiles y de las de mero lujo o suntuarias (art.

1211, párr. 2°, C.C. y C.). Lo que sí puede hacer el locatario es retirar tales mejoras al

concluir la locación, siempre que (i) no hubiera acordado que queden en beneficio de la

cosa, (ii) de la separación no se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le

ocasione provecho alguno, pues importaría un claro abuso del derecho (art. 1224, párr.

1°, C.C. y C.). En la misma línea, el artículo 753 del Código citado faculta al deudor a

retirar las mejoras útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias en tanto no deterioren la

cosa.

Debe recordarse, además, algo dicho más arriba (número 5): si la mejora,útil

o suntuaria, ha sido hecha en violación a una prohibición contractual, el locador podrá

retenerla pagando el mayor valor que adquirió la cosa, solución que se justifica en el

31

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 735, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA. 32

Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.

hecho de que el costo de la mejora puede no reflejar el mayor valor que la cosa ha

adquirido con ella y existiría un caso de enriquecimiento sin causa del locador33

.

10. Las mejoras de mero mantenimiento.-

La mejora de mero mantenimientoes la reparación de deterioros menores

originados por el uso ordinario de la cosa. Debe resaltarse que se trata de deterioros

menores, es decir, de poca monta. Si, en cambio, fuesen indispensables para conservar

la cosa, aun cuando proviniesen de su uso ordinario, estaríamos antes mejoras

necesarias34

. Ejemplo de mejoras de mero mantenimiento es la reparación de un timbre,

una canilla que gotea o un trabajo menor de pintura.

Es necesario distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Si es un inmueble,

el locatario tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento; si es mueble, además

de las mejoras mencionadas, tiene a su cargo los gastos de conservación (art. 1207, párr.

1°, C.C. y C.). La norma hace cargar al locatario las reparaciones de los deterioros

menores en todos los casos35

, pero al imponerle los gastos de conservación en la

locación de cosas muebles, parece indicar que las demás reparaciones que se hagan

sobre un inmueble quedan a cargo del locador36

.

Solo cabe añadir que el locatario nada puede reclamar al locador por estas

mejoras, solución que es corroborada por el artículo 1938 cuando dispone que ningún

sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero

mantenimiento. En definitiva, se trata de que el locatario mantenga y conserve la cosa

en el estado en que la recibió, respondiendo por cualquier deterioro que se le cause a la

cosa (art. 120637

).

11. Final.-

El tema de las mejoras en el contrato de locación no se agota con lo

expuesto. En efecto, existen otras cuestiones tales como, por ejemplo, la forma y prueba

de la autorización para hacerlas, la posibilidad de que el locatario pueda o no compensar

33

Conf. KRIEGER, Walter F., Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 500, t. II, Ed. Astrea, 2015. 34

Conf. COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. IX, p. 301, Ed. La Ley, 2015. 35

Tal como lo preveía el art. 1573 del Código Civil de Vélez 36

Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. VI, p. 320, Ed. La Ley, 2015. 37

En términos análogos, artículo 1561 del Código Civil de Vélez.

las mejoras hechas con los alquileres adeudados, o el derecho de retención del locatario

cuando el locador no haya pagado las mejoras a su cargo, que también merecen ser

estudiadas.

Con todo, lo expuesto en este trabajo parece suficiente para un primer

abordaje de un tema complejo.