Lectura 1 - Conceptos Baísicos de Valoraci+¦n

7/26/2019 Lectura 1 - Conceptos Basicos de Valoraci+n

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Mdulo1

Unidad 1

Lectura 1

Conceptos Bsicos de

Valoracin

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Profesor: Eduardo Ordoez/Ivana Zabala


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Materia: Tasaciones, Subasta y CorretajeProfesora: Eduardo Ordoez/Ivana Zabala | 2

Unidad 1: Conceptos Bsicos

de Valoracin

1.1 Introduccin: Antecedentes. Legislacin.

Conceptos

NovsimaRecopilacin de lasleyes de Espaa

Se trata de unasistematizacin delderecho espaol,editada en 1806.Constituye una reformade la nueva recopilacinrealizada por el SeorDon Felipe II, en 1567.

Fue utilizada como textode estudios jurdicosdurante el SXIX.

Antecedentes Histricos

Desde hace aproximadamente cuatrocientos aos en la historia aparecen lasprimeras referencias de la tasacin. En efecto, desde aquellas pocas existen

breves menciones del tasador como aquella persona que bien por razones

de su cargo o por designacin especial, fijaba y determinaba el precio justode una cosa.

Por otra parte surge de la Novsima Recopilacin ; exista en la audienciaun Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividadtambin se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzasde 1554.

Ms adelante, Felipe II, rey de Espaa, en el ao 1556 ordena reglamentarel procedimiento a seguir para la realizacin de las tasaciones. Finalmentees Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podan percibir el Tasadordel Consejo y los tasadores de las Audiencias.

Conceptos Bsicos

Como una aproximacin inicial a los conceptos bsicos de la asignatura,podemos mencionar que Tasar en una primera y bsica aseveracin puedeconceptualizarse como una determinacin del valor econmico deunbien.

Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximacin paraarribar a un concepto acabado de Tasacin. Debemos comenzar por definirconforme al Diccionario el acto de tasar y entonces podemos expresar quees: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Por otra

parte, valorar conforme al mismo compendio, tiene un significadosimilar, aunque excluye de la definicin la palabraoficialmente. De lo expresado, podemos concluir citando a DanteGuerrero: Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quientenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quieneshaciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere


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cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valorde una cosa1

A su vez, podemos definir a la tasacin como el justo precio, o avalo de lascosas. Siguiendo la definicin de valuacin llegamos a la de valorar, quesignifica: sealar a una cosa el valor correspondiente a suestimacin; ponerle precio, y precio es el valor pecuniario en

que se estima una cosa.

De las definiciones sealadas hasta este punto, podemos expresar que latasacin es efectuada con los fines de poder dar con el precio de unacosa, basndose en las caractersticas de la misma y en unmomento determinado. De esta aseveracin, cabe observar que siempreuna tasacin deber ser realizada sobre aquellas cosas, objetosmateriales capaces de modificar su valor, que desde el punto de

vista jurdico responden al nombre de bienes y que los mismosconstituyen parte del patrimonio de un individuo, sean stosmuebles, inmuebles o semovientes2

Por otro lado, hay autores que sealan que Tasar, en sentido estricto,significa: estimar el valor econmico de un bien, ya que determinamos unprecio potencial, probable. Slo hay precio, en sentido estricto, cuandose produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cualesuno de ellos es moneda. El concepto precio potencialalude a la idea delprecio que tendra el bien en una compraventa libre, si esta se produjere3.

El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el econmico,descartando toda mencin de aquellas valoraciones personales o histricasque pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que sepuedan presentar.

De esta manera, homogeneizando los elementos hasta ac sealados con lasdefiniciones esbozadas, podemos concluir con que:

Tasar es: Estimar el valor econmico de un bien, basndose enlos elementos que emergen de aquel, en relacin con un

mercado actual y aplicando una metodologa determinada

Una vez determinada con exactitud la definicin arribada, podemos sealarotras definiciones, a saber:

Justiprecio, avalo de las cosasReal Academia Espaola.

Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedadesdeterminadas Anson Marston y Thomas.

Se tasa con el objeto de determinar una medicin de valor McMichael.

1 Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial

Alsina. Buenos aires 1984.2

Definicin conforme el Cdigo Civil de la Repblica Argentina. Artculos 2311 y 2312.3 Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasacin Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial

Juris. 4 Edicin reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.


Profesora: Eduardo Ordoez/Ivana Zabala | 3


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Medir el valor de una propiedad en funcin de la unidadmonetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo Chandas.

Marco RegulatorioProvincial

Recuerde identificar ytenersiempre presente lalegislacin que regula laactividad de los Martilleros

y Corredores en laprovincia donde ejercersu profesin.

Legislacin

Como marco regulatorio podemos sealar a nivel nacional la ley25.028, la cual establece el llamado Rgimen legal de Martilleros yCorredores. Dicha ley, de vigencia en toda la Repblica Argentina,regula lo referente al ejercicio de la profesin de Martillero y CorredorPblico, estableciendo requisitos de carcter tcnico a tales fines ydefiniendo derechos y obligaciones de los profesionales que seencomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.

En lo que se refiere a la legislacin especfica de la conducta que deberobservarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de latasacin, debemos sealar que en la actualidad en nuestro pas no seencuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas

provincias , como Crdoba, a travs de la ley 7.191 y susmodificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente lacorrespondiente habilitacin que otorga el Colegio Profesional deMartilleros y Corredores de Crdoba.

En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrcula deMartillero Pblico y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional deMartilleros y Corredores Pblicos de la Provincia de Crdoba,Organismo reglado por su estatuto.

1.1.1 Definiciones y diferencias de: Valor-Precio/Valuar-Tasar

Diferencias entre Valuar, Cotizar y Tasar

Valuar

Valorar

Valor

Transitivo deValorar

Sealar el precio

Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer l

necesidades o proporcionar bienestar o deleite..

Cotizar Estimar, particularmente de forma pblica, a alguien o algo enrelacin con un fin determinado.

Tasar Fijar oficialmente el precio mximo o mnimo para unamercanca.


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El primer grupo de trminos hacen referencia a conceptos similares.

Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todosnosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en funcinde nuestras preferencias. Segn las teoras de algunos economistas, elmotivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO

empleado para producir la cosa, as como el trabajo que su adquisicin nosevita. (Manual de Tasaciones Ing. Dante Guerrero, 2 Edicin, Librera yEditorial Alsina, Bs. As. Ao 1984, Pg. 1.)

En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, deforma pblica, algo) es una actividad que solo puede realizar una personaque posea una formacin, idoneidad, pericia, o experiencia. Asimismo debeser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea reconocidocomo un agente publico.

As estamos haciendo referencia a la actividad de losMartilleros y Corredores Pblicos, cuando realizan un informe

a pedido de su cliente antes de la venta o locacin de un bien ya

sea mueble o inmueble.

Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuadacon los fines de poder dar con el precio de una cosa, basndose en lascaractersticas de la misma y en un momento determinado.

De lo expresado, podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo unatasacin como especialidad, quienes poseen formacin tcnica, y en el ejerciciode ello certifican el precio o valor de una cosa. En este caso los Martilleros y

Corredores Pblicos, cuando realizan esta tarea en forma judicial comoPerito Tasadores, actan a solicitud del juez, y de manera oficial de un

organismo estatal. La formacin profesional que recibe el martillero y corredoren el mbito de las tasaciones es sin perjuicio de que otros profesionalestambin puedan valuar, tales por ejemplo: arquitectos, ingenieros, contadorese inclusive abogados para los casos de estimacin y particiones de bienes queconforman un patrimonio.

En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que

realiza tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el

mbito en que lo hace (particular u oficial).

El acto deValuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de

Cotizar, solo por personas con formacin e idoneidad, y cuando estos

profesionales son requeridos por un rgano del Estado, estn realizando la

actividad de Tasar.


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No est de ms aclarar, ya que es muy comn que se tengan como sinnimos,estos conceptos, pero como vemos no se trata de lo mismo, ms an,dependiendo de la visin conceptual de los expertos en la materia podemosobservar en distintas publicaciones variaciones en sus conceptos.

Definiciones

Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definicionesliminares que iremos utilizando a medida que ahondamos en la currcula,para este apartado creemos conveniente conforme Artemio Daniel Aguiarseguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por losorganismos de Tasacin encargados de emitir Estndares que regulen latasacin a nivel internacional

Tasador

Conforme el Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones deValuacin (UPAV), se define como tasador como Un experto profesionaluniversitario o profesional legalmente habilitado en su pas, con alto nivelde competencia tcnica e impecable integridad, que analiza todos losaspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos,usos y fuerzas sociales, econmicas, polticas y fsicas, que por suinteraccin influyen en su valor; procesa todos los datos en formaordenada, objetiva, sistemtica y coherente, dentro de un sano criterio deapreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambio

por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado,considerando un uso y propsito especficos4.

De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador esobservar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esaobservacin y un posterior anlisis una valoracin del respectivo bien. Porende, es fundamental para que dicha valoracin sea aceptada, que eltasador que la efecta cuente con el respeto y la aceptacin por parte de lasociedad. Refirindose a este tema, Stanley Mc Michael ha escrito: Losmdicos, dentistas, qumicos, ingenieros y dems profesionales se formancon el estudio; as tambin debern formarse quienes deseen llegar a sertasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nuncacompletamente a los tasadores para un desempeo eficiente y constructivo.

Es necesario poseer una experiencia de carcter intensamente prctico ypersonal, una absoluta integridad, una voluntad constante de estudio ymejoramiento, cimentadas en el elemento ms til de todos: un criteriosano y maduro5.

4Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV): Art. 3

5Mc Michael, Stanley: Op. Cit.




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Precio

Conforme la definicin otorgada por el Comit Internacional de Normas deTasacin (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definircomo el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada

por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea de conocimiento pblico oreservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o interesesespeciales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagadopor los bienes o servicios puede o no tener relacin alguna con el valor quepueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo,generalmente el precio es una indicacin del valor relativo que elcomprador y/o vendedor en cuestin dan a los bienes y servicios encircunstancias particulares.6

Costo

Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar paraadquirir un bien, siguiendo los estndares internacionales se lo puededefinir como: el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidadrequerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluidosu produccin, su costo es un hecho histrico. El precio pagado por un bieno servicio se convierte en el costo para el comprador.7

Mercado

Conforme lo define la ciencia econmica, mercado es cualquier conjuntode transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios

ente compradores y vendedores. En contraposicin con una simpleventa, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existecierta competencia entre los participantes.

Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efecta elintercambio de bienes y servicios teniendo como caracterstica lahabitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, lasmismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes acambiar. De esta manera cada parte responder a las relaciones de oferta ydemanda y otros factores de fijacin de precios, de acuerdo a sus propiascapacidades y conocimientos, su comprensin de la utilidad relativa de los

bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado

puede ser local, regional, nacional o internacional.8

6 Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.7

Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.8

Aguiar, Daniel Artemio. Op Cit.




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Demanda

Podemos definirla como el acto, actitud o predisposicin de adquirir bienesy/o servicios, para prever la satisfaccin de las necesidades, por parte deuno o ms consumidores, en un mercado determinado y durante un perodode tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demandareal o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si lademanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce comodemanda potencial.

Oferta

Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes estndispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en undeterminado momento y en un determinado mercado.

Valor de Un Bien

Podemos ensayar una aproximacin inicial acerca de lo que es el valor deuna cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objetoes la estimacin que le asignamos en nuestras preferencias.Diversos economistas a travs de la historia trataron de encontrar el motivode esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto dela economa poltica, no llegando acabadamente a una respuestasatisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante estasituacin, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quienafirma que: Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa soncomplejos y subjetivos y se acerca ms a la verdad la acepcin e algunoseconomistas modernos de que la dificultad de su adquisicin es una causa

importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dichoconcepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda,

forjadoras del precio de una propiedad9.

Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de lacomparacin de bienes y riquezas en funcin de una unidad monetaria paraun mercado dado y en un determinado tiempo.

Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosaexisten varios valores o un solo valor, ante esta discusin doctrinaria

y atento a los fines didcticos del presente manual, podemos respondersomeramente citando a lo ya sealado por la Convencin Panamericana de

Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: el valorde un inmueble en un momento dado es nico, cualquiera sean los fines

para los que se avala este valor es ideal y el objeto de una valuacin esaproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin de unavaluacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya seatributario, hipotecario, comercial ojudicial.

9 Guerrero, Dante: Op. Cit.




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De lo expuesto podemos inferir que en efecto slo existe un valor, sinembargo existen a su vez diversas metodologas para arribar al mismo,estas dependern del objetivo que se persigue mediante la obtencin deste, e incidirn en la mayor o menor profundidad con que se hayacontemplado los diversos elementos del objeto avalorar.

Por su parte, existen autores enrolados en la posicin de que se puedenencontrar diversos tipos de valores en relacin con la finalidad de larespectiva tasacin que se realiza, entre ellos esta Rivarola, quien nos diceque La tasacin de un inmueble tiene siempre una finalidad prcticadeterminada, y cualquiera que sea la teora que alrededor de estaoperacin se desarrolle ser forzoso reconoce que, dado su carcternetamente utilitario, su aplicacin a los casos concretos no podr escapara la influencia de la naturaleza de aquella finalidad10.

A su vez, el Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC) expresa:Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor11, particularmenteeste Organismo distingue entre dos tipos:

a) Valor Basado en el Mercado: Las valoraciones de propiedadesbasadas en el mercado, asumen la operacin de un mercado en elcual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzasajenas al mercado12.

b) Valores Ajenos al Mercado: Las valoraciones de propiedadesno basadas en el mercado, usan mtodos que consideran la utilidadeconmica o funciones de un activo ms que su capacidad de sercomprado o vendido por los participantes del mercado , o el efectode condiciones de mercado atpicas o inusuales13.

Diversos mbitos deValor

A modo de aclaracin previa para no caer en una aparente contradiccin detrminos utilizados, repetimos una vez ms la afirmacin expresada UtSupra de que en efecto el valor de un bien es nico. No obstante, seencuentran diversos mtodos o caminos para arribar a ese valor, conformede los diversos objetivos que se persigan con la realizacin de la tasacin, deesta manera nos encontramos con el llamado valor tributario o fiscal, deliquidacin, de garanta hipotecaria, etc.. Estas son expresiones quedenominan determinados elementos de juicio, que conforme Chandas,indican distintos elementos de comparacin o bases de clculo quesirven para determinar el valor, pero que no son el valor en s. Deah el subttulo particular de este acpite denominado mbitos de Valor

en vez de Tipos de Valor. De esta manera, podemos encontrar:

10Rivarola, Jorge Vctor: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Criterios. Ediciones Zanetti, 3

Edicin. Buenos Aires 196711 Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). International Valuation Standards

200712

Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.13

Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.




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Valor de Mercado:

Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor porla venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificadotcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo unacomercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un

vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor,actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamientoparticular en la operacin.

Valor del Costo de Reposicin (CR)

El valor del costo de reposicin puede ser:

Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesariaspara reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo

de sus mismas caractersticas.

Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB ladepreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el casode bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno.

Valor de Uso

Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de lautilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacinslo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representaun valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado.

Valor de Tasacin

Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin. Lafinalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso).

Valor Presente Valor Futuro

Esta dicotoma se plantea doctrinariamente entre los escritores de lamateria que nos ocupa, la misma se basa en una dicotoma entre dos teorasdiferenciadas, a saber:

a) Teora de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental laconsideracin del valor de un inmueble solamente en su aspectopresente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo quepueda preverse a futuro, esto es el llamado valor potencial de unbien.

b) Teora de la Aptitud:Adelantamos opinin diciendo que es la queconsideramos correcta, entre otras razones porque es la ms acorde


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a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de unbien por circunstancias ajenas o propias a l. En efecto, esta teoratoma en cuenta tanto el valor Actual de un bien como su Aptitud,esto es, el valor potencial que puede preverse al da de hoy y para elfuturo.

Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos

coincidir con Chandas cuando dice que: la teora de la actualidadexclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir laactualidad, son un trmino importantsimo del problema, pero no debe

perderse de vista que toda estimacin de valores presentes se funda en losbeneficios futuros.14

Valuacin para Expropiacin

En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacindel Valor Objetivo del bien, entendido, en funcin de la Ley N 21.499, comola suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bienafectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en

condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener encuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, gananciashipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. (Vergrafico anexo, en pgina siguiente.)

14 Chandas, Mario Eduardo: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Ediciones Alsina. Buenos

Aires 1954


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,

Valuacin Tcnico Contable

En la valuacin tcnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata deobtener el valor neto de realizacin o el valor de reposicin depreciado.

Valuacin para Venta oAdquisicin

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentementeobtenido por el mtodo comparativo.

Valuacin para Locacin o Concesin de Uso

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por elmtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccinfundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta uotro mtodo financiero apropiado.


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Valuacin para Garanta

El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria,ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontadosun porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trminorelativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y loscostos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin.

Valuacin para Subasta

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o costo dereposicin depreciado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la

base de remate que determinar el comitente segn la legislacin vigente.

Valuacin para Seguros

El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo dereposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor delterreno.

Valuacin a efectos Impositivos o de Catastro

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo dereposicin depreciado, afectado por un coeficiente que determinar laautoridad de aplicacin.

Valuacin para Servidumbres

El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por loscoeficientes de restriccin segn el caso.

Otros Valores

Dentro del campo de la Tasacin, diversos autores son partidarios de laexistencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a travsde la realizacin de una tasacin. A modo de ilustracin se presentanalgunos de los tipos de valor que propicia el Comit Internacional deNormas de Tasacin (IVSC).

Dicha institucin ha considerado que los inmuebles pueden tasarse sobrebases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a preciosque no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases

alternativas pueden ser reflejo de una utilidad econmica o funcional ajenaa su capacidad de comercializacin o de condiciones inusuales y ajenas almercado15

15Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC). Op. Cit.


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De esta manera, podemos encontrar, entre otros:

a) Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para uninversionista en particular, o una clase de inversionistas, paraobjetivos de inversin especficamente identificados. Este conceptosubjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistasespecficos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o

criterios de inversin claramente identificables.b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un

todo. El concepto involucra la tasacin de una empresa enoperaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valorconjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en laproporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partespor s mismas constituye una base del valor de mercado.

c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo,considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar deconsiderar una continuacin de su uso sin hacer reparacionesespeciales o adaptaciones.

d) Valor de Liquidacin o de Venta Forzosa. Es el importe que

razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentrode un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempode comercializacin de la definicin de valor de mercado. Enalgunos pases, el valor de venta forzosa, en particular, puedeinvolucrar tambin a un vendedor no dispuesto y a un comprador ocompradores que compran con pleno conocimiento de la desventajadelvendedor.

e) Valor Especial. Es un trmino que se relaciona con un elementoextraordinario cuyo valor est por encima del valor de mercado. El

valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica,funcional o econmica de una propiedad con algn otro inmueble,como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser

aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietarioo usuario potencial del inmueble, ms que al mercado en general, esdecir, el valor especial se aplica slo a un comprador con un intersespecial.

Actividad de Aplicacin:

Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a quebusquen ejemplos de lo trabajado en el punto anterior. Ante cualquierconsulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.


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Valor Mercado

Valor Costo de Reposicin

Valor de Uso

Valor de Tasacin

Valor Presente Valor Futuro

Valuacin para Expropiacin

Valuacin Tcnico Contable

Valuacin para Venta o Adquisicin

Cuadro Resumen: Esquema de los Diversos mbitos de Valor

mbitos de

Valor

Valor de Inversin

Otros Valores Valor de Negocio en Marcha

Valor de Rescate

Diferencias entre Valor y Precio

Valor Precio

Compara dos riquezas entre s. Evidencia econmicamente una riqueza en s

Se representa en funcin de otra cosadistinta.

Se representa en moneda de curso legal.

Es el valor que asignamos a nuestraspreferencias (es subjetivo).

Surge cuando el valor es comparado yexpresado en papel moneda.

Es anterior.(Trueque)

Es posterior.(Valor expresado en moneda = Precio)


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1.1.2 Variabilidad del Precio - El Principio de la

escasez

El principio de la escasez, constituye el problema econmico msimportante, y se presenta por que las necesidades humanas son ilimitadas,

mientras que los recursos econmicos son limitados y, por lo tanto tambinlos bienes. Asimismo, la variabilidad del precio, est estrechamenterelacionado con la oferta y la demanda de determinado producto o servicioen un momento y mercado (Lugar) determinado. Esta es la razn por la quelos precios sufren variaciones. Cuando las cantidades de esos bienesdemandados son escasas, el precio se incrementa, por que la demanda esmayor a la oferta. Cuando ocurre lo contrario el precio disminuye, en virtudque los oferentes poseen gran cantidad de ese producto y los demandantesno se encuentran lo suficientemente interesados por adquirirlo.


Nuevamente los invito a que analicen situaciones de la vida cotidianadonde hayan podido verificar que se de este Principio deEscasezy

citen algunos ejemplos.

1.1.3 Principios Generales de Tasacin

En funcin de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tresprincipios fundamentales:

Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalenteal de otros activos de similares caractersticas sustitutivos deaqul.

Principio de temporalidad: El valor de un bien est enfuncin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo deltiempo.

Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin

condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

Motivos que hacen necesario el Avalo

En efecto, podramos preguntarnos por la verdadera importancia delconstante esfuerzo por parte de profesionales acadmicos para llegar aperfeccionar cientficamente la funcin de la tasacin, esto es precisamente:


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Tiene importancia en la sociedad la profesin del tasador debienes?

Y la respuesta radica precisamente en que dicha funcin tiene un profundosentido social en cuanto a la riqueza de los pases, ya que se puedeconsiderar a Dante Guerrero cuando dice que: As como los filsofos yhumanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos,nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y eldesarrollo econmico de los pases y contribuimos, con nuestroasesoramiento , a un mejor aprovechamiento de los bines que hacen a lavida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.16

Podemos observar que en la modernidad son varios los fenmenos quesuman importancia a la constante necesidad por parte de las diversassociedades de tasar los bienes con que cuentan. De esta manera, comoacontecimiento histrico, podemos sealar las diversas y atroces guerras delas que la humanidad toda fue vctima durante el siglo XX; dichos conflictos

blicos ocasionaron una destruccin sin precedentes en la historiamoderna, lo cual trajo aparejado con la finalizacin de dichos sucesos, lareconstruccin de ciudades enteras, con la consecuente necesidad deestablecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarn lasconstrucciones destinadas al Estado para su posterior expropiacin.

Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolucin de losEstados, la creciente industrializacin ha hecho necesaria la participacinde tasadores conjuntamente con las grandes empresas al momento de elegirprudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que incidenen el crecimiento de los activos.

Nociones de tica Profesional

Todo profesional debe necesariamente desempear su funcin, cualquieraque sea, observando detalladamente normas fundamentales de tica, dichasnormas pueden o no encontrarse plasmadas en un compendio especfico yson las encargadas de reglar el ejercicio de la profesin, detallando deberes

y derechos de aquellos que la practican.

Para el caso del Tasador, la funcin particular que ejerce valorando losbienes de sus clientes, hace que su actividad est profundamente ligada a loms ntimo de la sociedad, razn por la cual ste, al momento de ejercer suprofesin, debe observar profundamente las normas legales, pero nosolamente stas, sino tambin aquellas normas ticas que regulan elejercicio de su profesin.

Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de suclientela y de la sociedad en su conjunto.

Para ahondar en el tema de la tica en la profesin, tema fundamental atratar dado su enorme importancia en el desempeo diario de la tarea delprofesional, podemos citar a un gran filsofo como Hegel, quien nos dice:Las leyes de la tica no son algo extrao al sujeto, sino que est implcito

16 Guerrero, Dante: Op. Cit.




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el testimonio que de ella hace el espritu, como su propia esencia y en elcual el sujeto tiene un sentimiento de s o vive con un elemento distinto des mismo.

En efecto, hay leyes de tica que se encuentran directamente en la esenciahumana, esto es, las podemos aprehender sin necesidad de que estnescritas en un cdigo determinado de ley positiva.

Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que:el valor tico es regulador por excelencia en virtud de que es el que

propone al hombre sobre su conduccin. Dicha conduccin moral seencuentra basada en la existencia de dos facultades primordiales: razny la voluntad cuyas intervenciones respectivas se traducen en elinterpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lgicaestudia la posicin indispensable para que la razn logre la verdad, lamoral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombrese gue hacia el bien, que acompaado con la razn aclarar msconceptos del bien17.

De esta manera, podemos observar que la tica regula el obrar humanohacia el camino del bien, dicha regulacin ir siempre ms all de toda leyescrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de lacreacin divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar yseguir para el correcto alcance de sus fines esenciales.

En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de latasacin deber observar estrictamente durante el ejercicio de su actividadlas reglas de la tica y la moral; dicha sujecin a este tipo de normas estestablecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para eldesempeo de su profesin, que exigen como contrapeso un estrictosometimiento a las normas ticas, las cuales estarn basadas a su vez, en la

verdad y la moral.

Una vez ms y para cerrar este acpite, podemos coincidir con el MartilleroLapa, quien razona que: El tasador debe hallarse plenamentecompenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesin uninquebrantable deber de conciencia puesto que est estrechamentevinculado e identificado con los nobles principios sociales18.

17Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.

18Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.




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1.1.4 Categoras de las tasaciones

Se clasifican las tasaciones en las siguientes categoras:

1. Estimativas: La apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza

por impresin del experto basada en comparaciones de valores noanalizados tcnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito

al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimacin.

2. Ordinarias: La apreciacin del valor se funda en la comparacin de

valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas tcnicas. Se

acompaar de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea

ejecutada. Los planos necesarios para la tarea sern proporcionados por

el comitente.

3. Extraordinarias: Cuando adems de las que caracterizan a las

Ordinarias se realiza una o ms de las siguientes tareas:

a)Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean

aplicables.

b) Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc.,

correspondientes a una poca anterior en cinco aos, por lo menos, a la

fecha de la encomienda.

c)Actuacin conjunta con otros profesionales.

Casos en los que es necesaria una Tasacin

Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo debrindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspectoterico sino tambin prctico, de la materia, dar una serie de ejemplos que asu vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria latasacin de un bien que ser objeto de un negocio u operacin determinada,sea de carcter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto,nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:

a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones decarcter monetario, la compraventa tiene como objeto principal elintercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio.

Ahora bien, dentro de esta situacin en particular, es esencial el preciodeterminado por el cual se desarrollar el negocio, siendo una correcta

y acertada tasacin, por definicin, la que nos dar el monto por el cualse realizar el intercambio.




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b) Divisin de condominio: Ms all del concepto vulgar de lo quees un condominio, podemos definir este derecho real como aquelderecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parteindivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

La ley prev mecanismos para la divisin de un condominio, ya queCada propietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la

divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a unaindivisin forzosa19.

La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisin de uncondominio a dos requisitos, a saber:

Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamenteconstituida segn lo establecido en la norma.

Que el condominio no est sometido a un estado de indivisinforzosa.

La tasacin que resulte en consecuencia del accionar del perito,designado en ese pleito, ser vital para llegar a una justa divisin del

condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bienpueden tener distintos valores entre s.

c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en esteapartado, ms comnmente conocida como de Propiedad Horizontal,establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueblesometido al rgimen establecido por ella sufra menoscabos de diversanaturaleza, a saber:

Art. 12: En caso de destruccin total o parcial de ms de dosterceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la

venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podrrecurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuese menor, lamayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin,

quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, aadquirir la parte de sta, segn valuacin judicial. Sin ahondar en lasolucin dada por la ley al caso planteado, podemos observar como esen virtud de una correcta tasacin que se puede llegar a definirexactamente si la destruccin en cuestin llega o no al requisito legal.

Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayora que representems de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta delterreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora nopodr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir laparte de los disconformes, segn valuacin judicial. Para el casoplanteado, es una vez ms un perito tasador quien a travs de unacorrecta y minuciosa valoracin el que cuantificar el valor del terreno

y de los materiales que conforman el inmueble en estado devetustez.

d) Garanta de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebracin deun prstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real afavor del mutuante, esto es, ofrecer en garanta de la correctadevolucin del monto especificado con un inmueble determinado, elcual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.

19 Cdigo Civil. Artculo 2692




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En el caso en anlisis, cabe observar que ser de vital importancia unatasacin sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia,

ya que ser sta la que nos dar el valor que se le puede atribuir alinmueble ofrecido en garanta, el cual deber ser proporcional al valordel monto que afianza.

e) Daos y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzcaalgn tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa delaccionar de un individuo determinado, la ley establece como principalconsecuencia el deber de indemnizar dicho dao.

Por su parte, para determinar correctamente la cuantificacin delmonto a abonar en concepto de indemnizacin, es necesarioindividualizar con exactitud el dao ocasionado, y si el mismo lo essobre algn bien en particular, ser necesaria una correcta tasacin delmismo para valorar el menoscabo causado.

f) Expropiaciones: La expropiacin es el poder legal por parte delEstado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bieninmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de

dinero y previa una declaracin de utilidad pblica del bien objeto delprocedimiento.

A modo de conceptualizar el instituto de la expropiacin y sin ahondaren nociones de procedimiento ni del dictamen de tasacin, las cualessern tratadas en el acpite titulado: El informe de Valuacin,podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; estoes as por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de unprincipio liminar de nuestro orden constitucional como es el de lapropiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitucin Nacional,que reza: La propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacinpuede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.

La expropiacin por causa de utilidad pblica, debe ser calificada porley y previamente indemnizada.

Es para la cuantificacin de la indemnizacin que resulta fundamentaluna tasacin del bien objeto de la expropiacin. Mac Michael nos diceal referirse a este caso que: es una de las tasaciones ms complicadas

y que la prueba de la compensacin incumbe a tasadores competentesy calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea tcnica ala que una persona debera dedicarse slo despus de aos depreparacin y experiencia en la especialidad20.

g) Confeccin de un Inventario: En este caso se ordena unatasacin para que su resultado sea plasmado en un inventario debienes.

Es necesaria la tasacin toda vez que el valor que se dictamine por losbienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una personadeterminada en carcter de activos.

20 Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasacin. Editorial Labor. Buenos Aires 1949




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h) Regulacin de Honorarios: Muchas veces la regulacin de loshonorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines secondice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuacin.

Para los supuestos en que las partes no estn de acuerdo en el preciodel bien en cuestin, se recurre a la tasacin como remedio paradeterminar su verdadero valor para que un Juez competente,

basndose en el dictamen que resulte regule los honorarioscorrespondientes por el servicio prestado.


Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o

familiares, en donde fue necesario realizar una tasacin para concluir un pleito, ya sea

judicial o extrajudicial. Se animan?

Aspectos Jurdicos-Tcnicos- Econmicos.

Bases para efectuar una correcta Tasacin

Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemosmencionar que: La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes)constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucraindiscutiblemente tres aspectos: jurdico, econmico y tcnico; aspectos queson concurrentes y determinan el punto de partida en la labor delprofesional21

De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurdico de un bienes tomar como punto de vista la situacin particular que tiene el propietariodel bien con respecto a la cosa en s misma. En efecto, innumerablesproblemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellaspersonas que requieren una tasacin de un inmueble con motivos de sufutura transmisin, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendode lo que en derecho se expresa como ttulo perfecto y que es el que

casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar unatransferencia de un bien inmueble conforme a derecho.

Por otra parte, tambin puede darse el caso de que uno o varios sucesoresde una persona fallecida soliciten la tasacin de un bien inmueble parte delacervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos dehaber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez

21 Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasacin. Ediciones

Alveroni, Crdoba 2005.




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competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente paraefectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.

Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio delinmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quierentransferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debehacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasacin arealizar.

Tambin es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto encuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan ensu existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble quese pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que seexigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, tambin se puededar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construccin sin planosdebidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por lasordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construccin. Estassituaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa porsaneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.

A su vez y siguiendo con el anlisis del objeto a tasar, debe observarse elparcelario; en l consta entre otros datos la superficie y ubicacin exactasdel inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental suexamen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que sepueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de loasentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en queel inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a lainversa, que otro lote est invadiendo terreno perteneciente al inmuebleque se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela AgustinaIbez y Antonio Topalian cuando expresan que: El desempeo de la

funcin seria y responsable, no es slo visitar el inmueble a tasar en eldomicilio de ubicacin que se sita, ya que esa situacin no nos garantizaque realmente se sea el bien objeto de la tasacin; por ello se debe recordarque el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y seubica el parcelario, que representa la designacin oficial. Con amboselementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicacin22.

Dentro del denominado aspecto econmico es necesario efectuar unacabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentrasituada la comercializacin del bien en cuestin. En este aspecto enparticular juega un papel altamente preponderante la economa del pas, la

provincia, la ciudad y hasta la zona geogrfica en que se encuentre

situado el bien.Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del

valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma,todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.

22 Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.




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Por ltimo, nos encontramos en el aspecto tcnico, ste es aquel queproveer orden metodolgico a toda la informacin que ser recabada porel tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado.

De esta manera, el tasador deber enfrentarse ante la tarea que lo esperabasndose en una minuciosa labor profesional, la cual deber tener comopiedra fundamental el criterio pero deber a su vez valerse de la tcnicacomo elemento fundamental para lograr una correcta determinacin delprecio de una cosa.


Les propongo que busquen dos o ms tems que correspondan a cada aspecto y lorelacionen con los contenidos mnimos del informe de tasacin que se encuentra acontinuacin. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurdico); Ubicacin(Aspecto Econmico); Mtodo (Aspecto Tcnico)

1.1.5 Informe de Valoracin Aspectos

FormalesContenidos Mnimos

Podemos definir al Informe de Valoracin como el documento en el cualconstar toda la informacin recabada por el tasador durante el ejercicio desu actividad.

El mismo, viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuadopor el profesional de la tasacin, durante el cual recab informacin en loatinente a los elementos constitutivos del bien, comparacin de distintos

bienes situados en la zona con similares caractersticas, estudio de lasdiversas operaciones realizadas en la zona, etc. El estudio pormenorizadode la metodologa a seguir se realizar por razones didcticas en el Modulonmero dos.

El llamado informe de valoracin ser emitido por un profesional del rubroante un requerimiento formulado ya sea por un particular o por unapersona jurdica que requiera sus servicios.

Por otra parte, este informe a su vez deber ser emitido toda vez que unprofesional de la materia acte en sede judicial como perito en un litigiodeterminado.

En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie unbien inmueble por utilidad pblica, conforme la legislacin vigente ennuestro pas al respecto (Ley 21.625, de fecha 19/07/1997 y ley 21.499,21/01/77), debe intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travsde un dictamen en los casos en que se de controversia acerca del monto




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Legislacin Provincial

A modo ilustrativo,sealamos aqu lo indicadopor la legislacin deCrdoba. Recuerde quecada profesional debermantenerse informadosobre las leyes aplicablesen el mbito de susprovincias depertenencia.

indemnizatorio: No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienesinmuebles, la cuestin ser decidida por el juez quien, respecto a laindemnizacin prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros mediosprobatorios requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin elque deber pronunciarse dentro de los noventa das23

Por su parte, en el mbito provincial , encontramos la ley 6.394 que regulasobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial en laProvincia de Crdoba, que reza en su articulado: Declarada la utilidadpblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente delpropietario dentro del valor mximo que en concepto de totalindemnizacin fije el Consejo General de Tasaciones de la Provinciaincrementado en un 50%....; No habiendo avenimiento, el juez de primerainstancia en lo civil y comercial decidir la diferencia por el trmite de juicio

verbal, en todo cuanto no est modificado expresamente por esta ley,fijando la indemnizacin en base a las actuaciones y dictmenes que deberelaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estosefectos con arreglo a lo dispuesto por el Art. 6 Inc. c) de la ley 5.330. Dicho

tribunal deber pronunciarse dentro de los noventa (90) das delrequerimiento del juez. Juntamente con el requerimiento a Consejo Generalde Tasaciones de la Provincia, el juez intimar al expropiado para quedentro del trmino de diez (10) das comparezca su representante a integrarel Tribunal Administrativo, bajo apercibimiento de prescindir de suintervencin.24

Contenido del Informe

Tomando en cuenta que la Tasacin es esencialmente una opinindebidamente fundada en una experiencia anterior y una investigacin

actual de las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos sealaruna serie de requisitos fundamentales que deber contener el informe apresentar, ya sea destinado a sede judicial y bien efectuado ante unrequerimiento meramente privado, para su enumeracin se sigue losealado por Eduardo L. Lapa25:

a) Planos, croquis, mensura, cmputos y valores referencialesagregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen.

b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentespara la determinacin de los valores.

c) Utilizacin y explicacin de los coeficientes admisibles segn loscasos.

d) Mencin de factores excepcionales, si los hubiere.

e) Tasacin del terreno

f) Tasacin de la Construccin

g) Tasacin de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo.

23 Ley N 21.499. Art. 1524

Ley N 6.394 Provincia de Crdoba. Arts. 14 y15.25

Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.




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h) Reduccin de los resultados parciales a la conjuncin o tasacinfinal global.

i) Toda otra consideracin u observacin especial.

j) ndice de la actualizacin devalores.

k) Cuenta de gastos y estimacin de honorarios.

l) Ofrecimiento de cuanta explicacin surgiere como motivo deltrabajo

m) Fotografas del frente del inmueble y si se encontrare con edificio,diversos ambientes del mismo.

A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuandoafirma: en el texto del dictamen agregar adems, los factores referencialesobtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valoresque luego usar a cotejo y aproximacin, compulsando y requiriendoinformes a distintos registros pblicos u oficiales, protocolos de escribanosconsultados, resultado de subastas judiciales; registro de ventasparticulares de martilleros y corredores, informes de instituciones

bancarias y crdito inmobiliario, etc.26

Lectura de Inters

A continuacin, se presenta como anexo un ejemplo de informe de Cotizacin queser de utilidad para complementar los aspectos tericos estudiados en el mdulo yvisualizar la manera prctica la informacin que debera tener el documento .

26 Lapa, Eduardo L. Op. Cit.




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Modelo de Informe de Cotizacin de un

departamento en Propiedad Horizontal en

B Nueva Crdoba- Crdoba Capital

INFORME DE COTIZACION

Sra.

Graciela Whaite

S..../..D:

Ivana Andrea Zabala, Martillera Judicial,

Corredor Inmobiliario, Perito Tasador M.P. N 06-553 con domicilio

constituido en Arturo M. Bas N 258 C.C. N 21 , de esta Ciudad

designada a los efectos de realizar la tasacin del inmueble extiende el

presente informe y respetuosamente manifiesta:

I - Que de acuerdo a la tarea encomendada, la

dinmica de trabajo que se ha adoptado para la correcta interpretacin,

consiste en: Realizar la descripcin que corresponde a las

caractersticas extrnsecas del objeto (Ciudad Barrio - Manzana

Cuadra) y caractersticas intrnsecas del mismo como son las

Dimensiones Superficie - Orientacin y Mejoras de forma individual.

II - Asimismo se manifiesta que la tasacin es una

especialidad que la conforman tres aspectos que se relacionan entre s a

saber: JURIDICO, TECNICO y ECONOMICO, sobre dicha metodologa se

proceder al desarrollo de la actuacin profesional a fin de brindar la

mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que constituye la

pericial de tasacin.

PRINCIPIO DE AVALUO

- Que este dictamen se encuentra basado sobre un conjunto de

accidentes de tiempo, lugar y modo determinantes. Teniendo en cuenta lo

expresado por el Ing. Mario Chandas ...el valor es nico objetivo y

privativo del bien examinado de la misma manera que son sus



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dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades... (Tasaciones de

bienes urbanos- Edicin Alsina)

- Que para determinar el valor, he tomado como referencia

diversos aspectos de los mtodos ms conocidos, directo o comparativo,

indirecto y emprico aplicando luego Tcnicas de Balance.

- Que la determinacin fue lograda teniendo en cuenta la

inspeccin ocular efectuada personalmente, los informes, estadsticas y

antecedentes de venta en el barrio. Teniendo presente los criterios de

especialistas en la materia: ...Saber tasar no significa - como muchos

creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas

de la ciudad o pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los

antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado... (Ing. Dante

Guerrero Manual de Tasaciones- Propiedades urbanas y rurales 2da

Edicin) ...Sin informacin no hay valuacin... (Ing. Mario Chandas -

Tasaciones de bienes urbanos- Edicin Alsina).-

CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:

CIUDAD: Crdoba Provincia de Crdoba.-

BARRIO: Nueva Crdoba es un barrio de la ciudad de Crdoba, ubicadoen el sector centro-sur del ejido urbano. Forma, junto al centro de la

ciudad, uno de los sectores ms dinmicos de la vida econmica, cultural y

de recreacin cordobesas.

Geografa

El barrio, al igual que la mayora de los barrios de la ciudad, tiene un

tamao medio. Comprende 97 manzanas, subdivididas en 2.520 parcelas,

la mayor parte de ellas edificadas.

Al transitar sus calles y espacios pblicos se pueden notar pendientes

pronunciadas y elevaciones importantes. La altitud del terreno de Nueva

Crdoba es superior a la del Centro.

Demografa



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El barrio es uno de los ms densamente poblados, con alrededor de

60.000 habitantes. La particularidad es que la mayor parte de su poblacin

proviene de otros puntos de la provincia y del pas, debido a que se trata

en gran parte de estudiantes que hacen sus carreras en alguna institucin

cordobesa, en especial en la Universidad Nacional de Crdoba, que est

en el mismo barrio.

Esto le ha dado un aire caracterstico a Nueva Crdoba, ya que es un

barrio de jvenes en su mayora, por lo tanto diversas actividades estn

planeadas teniendo en cuenta esto. Basta mencionar que es un lugar

donde abundan bares y pubs, libreras, fotocopiadoras, gimnasios y

tiendas de ropa.

Economa

El barrio es econmicamente activo. Los sectores de servicios y comercio

continan destacndose como la actividad ms importante con un 36% y

51% respectivamente. En los ltimos aos se ha producido un gran

crecimiento en la apertura de nuevos comercios.

Torre Ecipsa y Torre Galeno. Crdoba es un importante polo de industrias

y empresas de alta tecnologa enArgentina.

Sin embargo el negocio por excelencia en Nueva Crdoba es el

inmobiliario. Se trata del barrio que ms edificios en construccin tiene. Los

proyectos son numerosos, principalmente en lo que hace a la arquitectura

en altura, siendo habituales los edificios superiores a doce plantas. La



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expansin inmobiliaria se vio favorecida aos atrs por el buen momento

de la produccin agrcola en el pas y la provincia, que gener interesantes

capitales para invertir. En la actualidad la cantidad de propiedad horizontal

(PH) es cercana a las 24.500.

El sostenido ritmo de construccin es acompaado por un incremento en

los precios de cotizacin superiores al 18% con relacin a aos anteriores

(2005-2006).

De igual modo, Nueva Crdoba es un importante polo de industrias y

empresas de alta tecnologa, especialmente en lo que hace a las

telecomunicaciones.

Educacin

El barrio cuenta con importantes instituciones educativas, tanto de

enseanza primaria como secundaria.

Pero el principal centro educativo del barrio es la Universidad Nacional,

ubicada en el lmite sur de Nueva Crdoba, en proximidad al Parque

Sarmiento.

La Universidad Nacional de Crdoba es una de las ms importantes de

Latinoamrica; con una matrcula de alrededor de 114.000 alumnos. LaCiudad Universitaria es el campus de la Universidad, con una importante

extensin. Cuenta con un total de 23 edificios en donde se localizan las

sedes del Rectorado y de la mayor parte de las Facultades que integran a

la Universidad. All se desarrolla el dictado de clases de grado y postgrado,

tareas de investigacin cientfica y distintas actividades culturales. Uno de

los edificios principales es el Pabelln Argentina, una imponente

construccin que data de mediados de la dcada de 1950, en el cual est

ubicado el Rectorado e importantes secretaras.

Tambin la Universidad Tecnolgica Nacional se encuentra en cercanas

del barrio. El nmero de alumnos asciende a 6.800. Es una casa de altos

estudios exclusivamente tcnicos e ingenieriles.

En cuanto a las instituciones privadas se encuentra la Universidad

Empresarial Siglo 21 y varios institutos terciarios.



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Cultura y ciencia

Nueva Crdoba cuenta con una gran variedad de museos, entre los ms

reconocidos est el Museo Superior de Bellas Artes Eva Duarte de Pern

(tambin conocido como Palacio Ferreyra), que alberga la coleccin de

artes visuales, fotografa y escultura de la provincia en una muestra

permanente.

El edificio construido en 1916 muestra en su arquitectura de comienzos del

siglo pasado la influencia del modelo surgido de la Escuela de Bellas Artes

de Pars adoptado por el arquitecto francs Ernst-Pal Sansn. La casona

evidencia el innegable esplendor decimonnico francs trasladado a la

Argentina y expresado tanto en su desarrollo tcnico como en el uso de las

artes decorativas.

El Museo Provincial de Ciencias Naturales, ubicado hacia el noroeste

sobre Avenida Lugones, tiene una exposicin de la fauna de la provincia

de Crdoba.

En frente a la Plaza Espaa y en el parque, est el Museo Provincial de

Bellas Artes Emilio Caraffa (refaccionado y ampliado en 2007).

Por avenida Irigoyen se encuentra el Paseo Cultural del Buen Pastor,

centro de exposiciones, sala de eventos, locales comerciales, fuente de

aguas danzantes y espacio de encuentro y recreacin, en un edificio

reciclado, donde funcionaba la Crcel de Mujeres del Buen Pastor, que

combina arquitectura clsica y moderna.

Sobre el este se puede apreciar la Iglesia de los Capuchinos con una

impresionante arquitectura gtica.

Parques y paseos



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Vista hacia el barrio Nueva Crdoba, desde el Parque Sarmiento.

El Parque Sarmiento (Crdoba) es uno de los ms antiguos de

Sudamrica. Fue planeado por el arquitecto francs Carlos Thays. Hacia el

noroeste del parque est el Anfiteatro Griego, refaccionado durante 2008,

donde se realizan distintos tipos de eventos.

En el Parque hay lugares a los que se puede ir a pasear, salir a comer y

disfrutar del aire libre y la naturaleza, como el lago con sus islas o el

rosedal. Tiene integrado un parque de diversiones y el antiguo Jardn

Zoolgico, naturalmente embellecido por sus antiqusimas barrancas a las

que se aadi el arte, con algunas esculturas, lagos artificiales, un

simptico y antiguo mini ferrocarril, romnticas prgolas y fontanas.

MANZANA: la misma presenta una forma regular, las calles que la

delimitan son Chacabuco, Derqui, Obispo Oro y Obispo Salguero. La

altimetria de la manzana es buena ya que no presenta problemas de nivel

respecto de otras de la zona.

UBICACIN DEL EDIFICIO DENTRO DE LA CUADRA: se trata de un

edificio medial con orientacin oeste (positiva) y vista hacia el frente. (La

orientacin Norte y Oeste se consideran positiva, mientras que la

orientacin Sur y Este son negativas debido a que los ambientes son

hmedos y la edificacin se expone a ms deterioros, resultando enalgunos casos menos saludables o bien que sufran altas temperaturas en

horarios vespertinos).

CARACTERISTICAS INTRINSECAS:



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I - EL INMUEBLE

Ubicacin: Chacabuco 775 / 781 - 8 vo Piso - B Nueva Crdoba

Vista al frente.

Designacin: Parcela Horizontal Ocho Unidad Ocho.-

Identificacin catastral en la MUNICIPALIDAD DE CRDOBA N

04/09/033/050/00008/4.

Identificacin en DIRECCION GENERAL DE RENTAS N 110122270971

Descripcin: Se trata del octavo piso del edificio, que consta de living

comedor, sala de estar, dos dormitorios, cocina comedor diario,

despensa, bao y toilette, baulera y cochera.-

Antigedad del Edificio: 25 aos

Destino: Vivienda (Residencial)

Estado de conservacin del edificio: Conservacin Normal (Estado 2)*

Estado de conservacin de la unidad funcional: Muy bueno (Estado 1)*

*(Segn criterios de Ross Heidecke)

SUPERFICIES:

SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (Dpto.): 94,77 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (baulera): 5,18 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (cochera): 13,45 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA TOTAL: 113,40 m2

SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcn 1): 4,28

m2

SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcn 2): 15,05

m2

SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO TOTAL: 19,33

m2

PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: 8,45 %



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SERVICIOS: Todos (agua, luz, gas natural, cloacas, telfono, Internet y

televisin por cable).-

SITUACIN JURDICO REGISTRAL: La unidad funcional se encuentra

inscripta a nombre de Natalia Carlota Montes, como nuda propietaria y de

los esposos Graciela Whaite y Juan Jos Montes les corresponde el

usufructo vitalicio, inscripto bajo la matricula N 234.832 / 8 Departamento

Capital (11).

MEJORAS: Desde la va pblica se ingresa por el ascensor principal o el

de servicio hasta el octavo piso, donde se encuentran dos ingresos (Ppal o

de Serv.) ambos cuentan con aberturas blindadas. El departamento en

general es muy luminoso y ventilado, de gran categora, con molduras a la

altura del techo, paredes empapeladas y en las zonas hmedas revestidas

en porcelanato color manteca. Las aberturas son: en el caso de las

puertas, de Roble, aluminio o placa segn corresponda. Las ventanas son

de aluminio con persianas de Raul.- Los herrajes son de bronce

igualmente que las luminarias. La grifera y los sanitarios existentes son de

excelente calidad y diseo.-

Todos los ambientes cuentan con aire acondicionado y calefaccin central,

en los baos se encuentran instalados extractores de aire.

La cocina se encuentra equipada con alacena mesada de piedra grantica

con y bajo mesada. Adems de un modular, campana, cocina, lavavajillas

y calefn.

Por el comedor de diario se ingresa a una despensa donde se ubica la

mercadera.

Ambos dormitorios tienen placard con sus respectivos interiores y

valijeros, aunque solo uno de ellos tiene balcn (el N 2).-

La baulera y la cochera se encuentran en el primer subsuelo.

Nota: Forman parte del presente dictamen un DVD con 80 tomas

fotogrficas tomadas en el inmueble, ilustrando las caractersticas y

comodidades del mismo.-



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II COMENTARIOS FINALES:

A) El presente inmueble se encuentra ubicado en un barrio de gran

categora y con caractersticas bien definidas. En una propiedad urbana la

ubicacin es determinante y Nueva Crdoba es EL barrio por excelencia.

Este factor decididamente configura una importante plusvala.

B) Como ya fue desarrollado con anterioridad hago presente lo que se

refiere a la estupenda funcionalidad, ventilacin y luminosidad de la

unidad funcional, todo lo que constituye otro factor de plusvala.

C) El edificio cuenta con nueve unidades funcionales, ubicndose una por

cada piso, todo lo que habla de la categora y la exclusividad de ser pocos

departamentos. El objeto de la presente valuacin el piso Octavo donde a

esa altura el ruido no reviste importancia, la ventilacin es buena y el nivel

de humo / smog son menores que en las unidades ms bajas.

D) Cabe destacar el estado de las mejoras: Como se puede visualizar en

las fotografas, el inmueble presenta un estado de conservacin

inmejorable, adems cuenta con caeras e instalaciones que fueron

renovadas hace 4 aos (caeras de luz, agua y gas) agregando aos en

vida til al realizar la zona hmeda a nuevo (Cocina y Baos).-

E) Para todos los clculos he utilizado como referencia: Antecedentes de

venta y oferta de inmuebles de la zona debidamente homogeneizados,

como la revista Costo de Obra, el diario la Voz del Interior (ver recorte

anexo) Cedulones de Municipalidad y Rentas, Mtodo de Ross Heidecke,

Mtodo Emprico, criterio y experiencia profesional.

F) Conviene sealar en ltimo trmino que el valor final queda establecido

sin tener presente deudas o crditos, presentes o futuras de la naturaleza

que sean, para lo cual se deber adicionar o deducir dichos importes del

valor que arroja el presente informe.-

G) Se sugiere, al momento de efectuar una posible comercializacin,

tener en cuenta la tendencia econmica del barrio, ya que en los ltimos

aos se ha producido un boom inmobiliario, por lo cual indico adicionar al

precio objeto de la presente un porcentaje no menor a un 15 %

dependiendo del tiempo en que transcurra la venta, a los efectos de

intentar obtener un precio mayor. Esto es debido a que el valor que arroja



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el presente dictamen se logra de manera tcnica (es decir a travs de

mtodos, formulas, coeficientes etc...) y el valor comercial que se abona

por un inmueble es dinmico depende de las tendencias econmicas del

mercado, que por el momento se encuentra en alza.-

III VALUACION:

Teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a criterio de esta

profesional, asigno el siguiente valor: Dlares Estadounidenses Ciento

Cuarenta Mil (U$S 140.000).- En la ciudad de Crdoba a Quince (15)

das del mes de Enero de 2011.-

Por todo lo expuesto pido que se tenga por acompaado en tiempo y

forma el informe pericial solicitado, sus respectivas copias y el DVD que

contiene las (80) tomas fotogrficas.

Sin otro particular, hago propicia la ocasin para saludar a Ud. con la

mayor deferencia.

Atentamente.

IVANA ANDREA ZABALA

Martillera Pblica Judicial

Corredor Inmobiliario

Perito Tasador




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Bibliografa Lectura 1

Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasacin Inmobiliaria - Urbana yRural. Editorial Juris. 4 Edicin reelaborada, ampliada y actualizada.Rosario 2006.

Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. EditorialAbelardo Perrot. Buenos Aires 1979.

Chandas, Mario Eduardo: Tasacin de Inmuebles Urbanos. EdicionesAlsina. Buenos Aires 1954

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IVSC - Comit Internacional de Normas de Valuacin. InternationalValuation Standards 2007

UPAV- Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin(UPAV): Art. 3

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas yRurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de laTasacin. Ediciones Alveroni, Crdoba 2005.

Lapa, Eduardo L.: Tasacin Inmobiliaria. Editorial La Caada. Crdoba2007.

Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasacin. Editorial Labor. Buenos Aires1949

Musto, Nstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires2000

Rivarola, Jorge Vctor y Rivarola, Carlos Hctor: Tasacin deInmuebles Urbanos: Criterios. Valuacin de terrenos para PropiedadHorizontal. Mtodo de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires1967

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