1

LIBRO

ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO:

REGIMEN TRIBUTARIO APLICABLE A LOS CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Marcelo Pablo Lerner

2

PALABRAS PRELIMINARES

A través del presente capítulo trataré de explicar someramente los conceptos más importantes del sistema tributario argentino y en general su aplicación a los Consorcios de Propiedad Horizontal. El lector debe tener en cuenta que el presente trabajo es una simplificación a los efectos de poder comprender el funcionamiento de nuestro sistema y a su vez ser una guía de ayuda para poder medir las posibles contingencias por parte de los Administradores de consorcios en materia tributaria. Lo desarrollado en este capítulo será constantemente modificado por la normativa futura y por interpretaciones provenientes del organismo recaudador y por la justicia.

INTRODUCCIÓN

• Finanzas Públicas

Desde el punto de vista filosófico la función básica del estado es satisfacer necesidades públicas. Hoy en día no cabe dudas que los estados modernos cumplen infinidades de otras (regulación de la economía, comercio, fomentar el empleo, etc.). Para lograr dicho objetivo el estado utiliza el gasto público produciendo bienes y servicios. Para financiar dicho gasto, necesita recursos. La Constitución Nacional establece en su artículo 4º la fuente de los ingresos del estado nacional, existiendo otros no mencionados por esta. Sin lugar a dudas el ingreso más importante del estado son las contribuciones que equitativamente y proporcionalmente a la población la imponga el Congreso General. La doctrina las definió como tributos y las clasificó en impuestos, tasas y contribuciones.

• Impuestos

Los impuestos son las prestaciones en dinero o en especie asignadas por el Estado en virtud del poder de imperio a quienes se hallan en las situaciones consideradas por la Ley como hechos imponibles, para financiar las funciones del Estado, representadas por bienes o servicios que el estado entrega de manera indivisible. Por ejemplo el Impuesto a las Ganancias.

• Tasa

La tasa es la prestación pecuniaria exigida compulsivamente por el Estado y relacionada con la prestación efectiva o potencial con una prestación de bien público que afecta al obligado. Los bienes o servicios que el estado entrega lo realizan en forma divisible. Por ejemplo la tasa de justicia.

3

• Contribuciones

Se pagan como contrapartida de un beneficio especial recibido por el contribuyente y lo que recauda el Estado lo destina a ese beneficio especial. Por ejemplo cuando el estado asfalta una calle de tierra se benefician los frentistas de los inmuebles

• Federalismo Fiscal

Para entender el funcionamiento del sistema tributario argentino es necesario conocer la distribución que establece nuestra Constitución Nacional al respecto La Nación Argentina adopta para su gobierno la forma representativa, republicana y federal. En nuestro esquema federal existen tres niveles de gobierno: Nacional, Provincial y Municipal. Desde el punto de vista tributario tenemos que entender que un sujeto tributario va a estar influido, (posiblemente al mismo tiempo) por impuestos, tasas y contribuciones que responden a los tres niveles mencionados. La misma Constitución Nacional distribuye el poder tributario entre los distintos niveles de estado y establece la coparticipación federal de los impuestos, entre la Nación, las Provincias y la Ciudad de Buenos Aires por el cual en base a los servicios, funciones y competencias que cada uno de ellos asumen. El objetivo de la Coparticipación de impuestos es evitar la doble imposición que se puede producir entre los distintos niveles de estado. De todas formas el objetivo no se logra totalmente. A continuación se enumeran algunos impuestos y tasas que gravan los distintos partícipes de nuestro esquema federal:

Estado Nacional:

Impuestos: a las ganancias, a la ganancia mínima presunta, sobre los bienes personales, a la transferencia de inmuebles, al valor agregado, internos, sobre los combustibles líquidos y el gas natural, entre otros.

Estados Provinciales:

Impuestos: sobre los ingresos brutos, sobre manifestaciones parciales de patrimonio (inmuebles y automotores), de sellos.

Estados Municipales:

Tasas retributivas de servicios y derechos específicos.

• Capacidad contributiva

El estado (por lo menos desde su intención) debe gravar con tributos a los sujetos que tiene mayor capacidad contributiva o sea mayor capacidad económica. Hay impuestos que respectan mas esta filosofía, como ser el impuesto a las Ganancias de las personas físicas, definiendo deducciones de diversos tipos y el establecimiento de una escala progresiva del impuesto. Otros impuestos no analizan dicha capacidad como ser el impuesto al valor agregado.

4

En tiempos modernos la forma de medir la capacidad contributiva se realiza a través del ingreso, el patrimonio y los consumos. Existen impuestos que gravan las tres manifestaciones de capacidad contributiva mencionadas.

CONCEPTOS TRIBUTARIOS BASICOS PARA COMPRENDER LOS IMPUESTOS

• Hecho Imponible

El hecho imponible es una situación o supuesto de hecho prevista por el legislador a través de la ley, que al verificarse en la realidad y en casos concretos generan la obligación impositiva. El hecho imponible de cualquier impuesto que se analice debe contener estos cuatro elementos:

o Sujeto: responde a la pregunta quién está gravado. o Objeto: responde a qué negocio o situación está gravada. o Ámbito territorial: indica en que lugar se va a aplicar el impuesto o Ámbito espacial: indica en que momento se va a aplicar el impuesto, el período

fiscal de liquidación (por ejemplo el impuesto a las Ganancias el período fiscal es anual y el impuesto al valor agregado es mensual)

• Actividades gravadas, no gravadas y exentas.

Una actividad se encuentra gravada cuando está alcanzada por un impuesto, dado que así lo establece la ley impositiva. Es decir, las operaciones gravadas deben estar específicamente definidas en la ley de creación del gravamen. Una actividad es no gravada, cuando no se encuentra dentro del ámbito de aplicación del impuesto, por lo que esa actividad se encuentra excluida de pagarlo. Operación exenta es la actividad que se encuentra gravada por un tributo (porque así lo determina la ley de creación del mismo) pero, en virtud de otra disposición legal contenida en la misma ley o en otras leyes, ya sea por situaciones políticas, económicas o sociales el legislador dispuso que la actividad sea excluida del ámbito del impuesto. El efecto desde el punto de vista práctico es similar al de las operaciones no gravadas.

• Obligaciones del contribuyente

El sujeto tributario básicamente tiene dos obligaciones importantes en su relación con el fisco: a) de dar y b) de hacer. La función de dar mas importante es de pagar el impuesto que le corresponde. Respecto a la obligación de hacer, puedo destacar la confección de declaraciones juradas, la contestación de requerimientos sobre información personal del contribuyente o de terceros, cumplir la normativa sobre el domicilio fiscal, llevar registraciones de sus operaciones, etc.

5

El no cumplimiento de cualquiera de las obligaciones (de dar o hacer) va traer aparejado la aplicación de sanciones o intereses según corresponda.

• Sistema de liquidación tributaria nacional Argentino

El sistema tributario argentino adopta como regla general la autoliquidación, es decir, el contribuyente tiene la obligación de liquidar su propio impuesto sin interferencia de las autoridades fiscales. (Por ejemplo, el impuesto a las Ganancias, IVA, Bienes personales, etc.). La Administración fiscal tiene amplias facultades de verificar lo actuado por el contribuyente, pero luego de la liquidación. De no ser correcta la liquidación practicada por el sujeto por alguna omisión, o en el caso que el contribuyente no haya confeccionado su declaración jurada a la fecha de vencimiento y tenía obligación de hacerlo, podrá el fisco como excepción utilizar el mecanismo de Determinación de oficio, es decir, el fisco va a determinar el impuesto.

• Regímenes de Retención, Percepción y Anticipos del impuesto.

En el ámbito Nacional (lo mismo sucede en las jurisdicciones provinciales a través de la normativa correspondiente) la ley de Procedimiento Fiscal autoriza a la Administración Federal de Ingresos Públicos a crear mecanismos para que el contribuyente anticipe el impuesto que en definitiva debe tributar cuando llegue el vencimiento de su obligación. Los Regímenes de Retención, Percepción y los anticipos son pagos a cuenta del impuesto que el contribuyente va a liquidar al vencimiento de la obligación.

IDENTIFICACIÓN DE LOS CONTRIBUYENTES

Con el objetivo de lograr un adecuado control del cumplimiento de las obligaciones fiscales y previsionales, la Administración Tributaria Nacional estableció que todos los sujetos deben tener una clave de identificación fiscal. La normativa vigente establece estas tres claves de identificación:

o C.U.I.T.: Clave Única de Identificación Tributaria. Se le va a otorgar a aquel sujeto que desarrolle actividad en forma independiente.

o C.U.I.L: Clave Única de Identificación Laboral. Se le va a otorgar a aquel sujeto

que desarrolle actividad en relación de dependencia.

o C.D.I.: Clave de Identificación. Se le va a otorgar a aquel sujeto que no desarrolle actividad, es decir, no ejerza actividad en forma independiente ni en relación de dependencia. Esta identificación le será requerida cuando realicen trámites ante algunos organismos públicos y/o privados por los cuales existan convenios con el estado, por ejemplo, entidades financieras regidas por la ley 21.526, Registro de la propiedad inmueble, Registro de propiedad automotor, etc.

6

Cuando un sujeto trabaje al mismo tiempo en relación de dependencia y en forma independiente, tendrá C.U.I.T. y C.U.I.L., pero su número asignado será el mismo. El C.U.I.T., C.U.I.L. o C.D.I. según corresponda, se compone de once números que se dividen en tres grupos:

XX – YYYYYYYY - Z Primer grupo (X): En general este grupo está representado por dos dígitos que para personas físicas responde al sexo, por ejemplo el número 20 corresponde a los varones y el 27 para mujeres. Las personas jurídicas y otros entes están representadas por el 30, o 33. De todas formas existen otros códigos como el 23, 24, etc. Segundo grupo (Y): En el caso de las personas físicas estos ocho dígitos corresponden al número de documento de identidad.- En el caso de los demás sujetos es un número que asigna la AFIP. Tercer grupo (Z): este dígito –número verificador o de control-, surge de un cálculo producto de un programa informático que posee la AFIP.

CONSTATACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DETERMINADOS CONTRIBUYENTES

• Situación fiscal de clientes – Obligación de realizar la consulta -

A diferencia de lo que sucedió años atrás cuando la situación impositiva de los sujetos con los cuales se contrataba se debía acreditar mediante copia de la inscripción en los distintos impuestos, hoy en día la tendencia es que se realicen todas las consultas vía Internet en la página Web de la AFIP. De acuerdo a lo que establece la Resolución General AFIP Nº 1817/2005 y sus modificaciones, la situación fiscal que, con relación a los impuestos y/o regímenes que se encuentran a cargo de esta Administración Federal, revisten los adquirentes, locatarios, prestatarios, otorgantes, constituyentes, transmitentes, así como los titulares de actos, bienes o derechos, debe ser obligatoriamente consultada por los siguientes sujetos:

a) Los responsables inscritos en el impuesto al valor agregado, b) los designados como agentes de retención, c) los escribanos públicos, d) los organismos incluidos en la planilla anexa del artículo 1° del Decreto N° 1108

de fecha 21 de setiembre de 1998 (1.1.), y e) los organismos que deban cumplir con la obligación de registrar la Clave Única

de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), el Código Único de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o la Clave de Identificación (C.D.I.), conforme a las normas emitidas por los Estados Provinciales y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

7

La citada obligación se cumplirá en oportunidad de efectuarse la primera transacción u operación. No resultará obligatoria una nueva consulta durante el transcurso del período de validez que será de 180 días. No corresponderá realizar la consulta cuando:

a) De tratarse de responsables inscritos en el impuesto al valor agregado: cuando realicen operaciones con sujetos que revistan la calidad de consumidor final,

b) cuando la transacción u operación, objeto de la respectiva consulta, se realice por un monto inferior a CIENTO CINCUENTA PESOS ($150.-), excepto de tratarse de entidades bancarias.

Los Consorcios de propietarios regidos por la Ley 13.512; cuando sean sujetos inscritos en el impuesto al valor agregado, adopten una figura asociativa o societaria desarrollando hechos imponibles en el IVA o en el caso de los administradores por el cumplimiento de sus tareas, en la medida que su situación frente al impuesto valor agregado sea Responsable inscrito o deban actuar como agente de retención, deberán consultar en la página Web de la AFIP, la situación impositiva de sus clientes antes de realizar la primera operación y cuya validez será de 180 días, de acuerdo a las previsiones que se efectuaron precedentemente.

SISTEMA DE CLAVE FISCAL

La Resolución General AFIP 1345/2002 establece un régimen especial de presentación de declaraciones juradas, correspondientes a las obligaciones impositivas y de los recursos de la seguridad social, mediante la transferencia electrónica de datos a través de la página "Web" de este organismo (http:// www.afip.gov.ar), Luego a través de la Resolución General AFIP 2239/2007 y otras normas complementarias, se tornó obligatorio la para presentación de declaraciones juradas, consultas tributarias y otros trámites ante la AFIP la utilización de la clave fiscal. En el caso de tratarse de personas jurídicas o entidades de cualquier tipo obligatoriamente lo deben realizar a través de la clave fiscal de su representante legal, que a los fines de utilizar y/o interactuar con los servicios informáticos habilitados. El sistema quedará habilitado para ello a partir de la presentación de la documentación que acredite tal carácter. Para poder relacionar la persona jurídica o la entidad de cualquier tipo, a la clave fiscal del representante legal, éste, deberá tener un nivel de seguridad 3 en su clave fiscal personal, que se obtiene solicitándola en forma personal ante la dependencia de AFIP, con la presentación de su D.N.I. Es decir que si el consorcio de propietarios debe presentar una declaración jurada impositiva o provisional lo debe hacer a través de la página Web de la AFIP ingresando con la clave fiscal del Administrador (Representante Legal), habiendo previamente relacionado su CUIT al del administrador.

8

Los elementos que el administrador debe presentar en la AFIP para que se relacione el CUIT del consorcio de propietarios con la clave fiscal del administrador se detallan a continuación:

a) Copia certificada del Documento de identidad del representante legal (LE, LC o DNI).

b) Copia autenticada del Reglamento de copropiedad, contrato social y estatuto de la sociedad, según corresponda.

c) Copia certificada del Instrumento que acredite el carácter invocado.

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

El impuesto a las ganancias es un impuesto Nacional y en el caso de personas físicas es el que mejor analiza la capacidad contributiva del sujeto. Grava los resultados netos obtenidos por personas físicas, sucesiones indivisas y personas jurídicas residentes en el país, obtenidas en la Argentina o en el extranjero, concepto este que se conoce como renta mundial. Por las rentas obtenidas en el extranjero, se podrá computar como crédito de impuesto el gravamen análogo ingresado en el país extranjero, hasta el incremento de la obligación fiscal resultante de incorporar dicha renta en la declaración jurada del contribuyente local. Los sujetos que no son residentes en el país, tributarán sólo por sus rentas de fuente argentina en base a distintas presunciones de renta neta establecidas por la ley. En este caso el impuesto retenido al beneficiario del exterior reviste el carácter de pago único y definitivo.

• Personas Físicas o sucesiones indivisas. Para que una renta esté alcanzada en el impuesto a las Ganancias se deben cumplir con los requisitos en forma conjunta:

o Periodicidad: o Habitualidad o Permanencia de la fuente productora de ingresos.

En la medida que se cumplan estos requisitos estamos en condiciones de decir que una ganancia esta gravada en el impuesto a las Ganancias. También van a estar gravadas en el impuesto a las ganancias el resultado neto por la venta de bienes muebles amortizables y aquellas situaciones previstas en cualquiera de las cuatro categorías que no necesiten las condiciones previstas precedentemente. Como regla general se intenta gravar en las personas físicas y sucesiones indivisas las rentas que se repiten en el tiempo.

• Sujetos empresa

9

En el caso por ejemplo de sociedades regulares e irregulares, explotaciones unipersonales, y otros, se va a considerar como renta gravada por el impuesto toda la ganancia obtenida, sean periódica o no. Es decir todas las rentas van a estar gravadas por el impuesto.

• División de las rentas por categorías La ley del impuesto divide a las ganancias en Cuatro categorías de rentas:

o Primera: las rentas producidas por la locación o arrendamiento de inmuebles o Segunda: las rentas de capitales, locación de cosas muebles y otros o Tercera: que están constituidas por las rentas empresariales de cualquier tipo; o Cuarta: las rentas del trabajo personal (Sueldos en relación de dependencia,

Jubilaciones y pensiones, cargos públicos, profesiones liberales – como ser contador público, abogado, etc.-)

Debemos considerar que cualquier tipo de renta obtenida por una “empresa” es siempre considera de tercera categoría. Por ello si el alquiler de un inmueble es obtenido por una persona física la renta es de primer categoría en cambio si el titular del inmueble esa una Sociedad Anónima, la renta es de la tercera categoría.

• Forma de imputación de las rentas La imputación de la renta se realiza de la siguiente manera:

o Primera y Tercera categoría se imputa por el criterio de lo devengado (en el momento que se genera el derecho a cobrar y pagar según corresponda).

o Segunda y Cuarta por el criterio de lo percibido (cuando se realiza el efectivo

cobro o pago según el caso).

• Período fiscal El ejercicio fiscal del impuesto a las Ganancias es anual. Para las personas físicas y sucesiones indivisas comienza el 1º de enero de cada año y culmina el 31 de diciembre. Para los sujetos que confeccionan estados contables le período fiscal coincide con el ejercicio comercial. Por lo tanto una SRL que cierra ejercicio en el mes de Febrero de 2008, deberá incorporar las rentas - netas de las deducciones y gastos admitidos - obtenidas entre el 1º de Marzo de 2007 al 29 de Febrero de 2008.

• Deducciones admitidas (conceptos que se pueden restar de las rentas gravadas) Los contribuyentes pueden deducir de sus ganancias brutas los gastos efectuados para obtener, mantener y conservar las ganancias gravadas. Debemos considerar por ejemplo: todos los gastos del giro del negocio, las amortizaciones de bienes de uso muebles e inmuebles, sueldos y cargas sociales, donaciones a entidades benéficas hasta un monto máximo, impuestos y tasas que recaen

10

sobre bienes que produzcan ganancias, honorarios al directorio o a socios administradores de SRL respetando los topes que fija la ley, etc.

• Deducciones generales La ley permite deducir de sus ingresos gravados, ciertos conceptos que no son directamente necesarios para obtener, conservas y mantener ganancia gravada. Va a analizar la situación personal del contribuyente y diferenciar las necesidades de los distintos sujetos. Por ejemplo: van a ser deducibles un porcentaje sobre las cuotas o abonos a instituciones que presten cobertura médico asistencial, una parte de los gastos médicos realizados por el contribuyente y sus cargas de familia, entre otros, y los montos fijos que se detallan a continuación:

Monto de deducciones generales Valores en pesos

Gastos de sepelios 996,23

Intereses de créditos hipotecarios 20.000,00

Primas de seguros 996,23

Planes de seguro de retiro privado 1.261,16

Servicio doméstico 7.500,00

• Deducciones personales

Existe un valor mínimo de renta por la cual ninguna persona física o sucesión indivisa va a tributar impuesto (Ganancia Mínima no imponible). Se considera que el sujeto que tenga ingresos menores no tiene capacidad contributiva para que recaiga la carga tributaria. Otra deducción son las cargas de familia. La ley considera que dos sujeto que tienen igual valor nominal de renta, quizás no estén en la misma situación de tributar el impuesto. No es lo mismo un sujeto soltero, sin hijos y que no tiene cargas de familia, que otro sujeto que tiene esposa, varios hijos y que a su vez tiene otras personas a su cargo. También existe una deducción especial que se aplica a la cuarta categoría (trabajo personal) y algunas situaciones de la tercera categoría (por ejemplo a los integrantes de las sociedades de hecho). Es por ello que las personas físicas y sucesiones indivisas residentes en el país gozan de deducciones personales, las que podrán ser descontadas de sus rentas netas de gastos, y son las siguientes:

Deducciones Personales Valores en pesos

Ganancia Mínimo no imponible 7.500,00

Cargas de familia -

11

- Cónyuge 8.000,00

- Hijos 4.000,00

- Otras cargas – padre, madre, abuelo, abuela, nieto, nieta, etc. - 3.000,00

- Máximo de entradas netas de los familiares a cargo 7.500,00

Deducción especial [L. 23 c)]

- Deducción especial de 4º categoría (sueldos, jubilaciones y cargos públicos) 36.000,00

- Deducción especial de 4º categoría (situaciones no incluidas en el punto anterior) y rentas de 3º siempre que trabajen personalmente en la actividad de la empresa

7.500,00

Nota: montos para el período fiscal 2007.

El monto de tales deducciones computables va decreciendo a medida que suben las rentas netas, en base a una escala de cercenamiento de las deducciones personales. Para las personas con un ingreso neto que supere los $ 91.000 sólo podrá computar el 50% de las deducciones mencionadas que le correspondan, hasta llegar a los sujetos que sus ingresos netos anuales superan $ 221.000 no tendrá derecho al cómputo de deducciones personales.

• Alícuotas del impuesto Las personas físicas y las sucesiones indivisas - mientras no exista declaratoria de herederos o testamento declarado válido - tributarán sobre sus rentas netas sujetas a impuesto de acuerdo a la siguiente tabla progresiva:

Ganancia neta imponible acumulada

Pagarán

MÁS DE $ A $ $ MÁS EL % SOBRE EL EXCEDENTE

DE $

0 10.000 - 9 -

10.000 20.000 900 14 10.000

20.000 30.000 2.300 19 20.000

30.000 60.000 4.200 23 30.000

60.000 90.000 11.100 27 60.000

90.000 120.000 19.200 31 90.000

120.000 en adelante 28.500 35 120.000

Las sociedades anónimas, SRL, fideicomisos, sociedades en comandita simple, asociaciones civiles y fundaciones tributarán el 35% sobre sus rentas netas, independientemente del monto de las mismas. La tasa es proporcional. También tributarán el 35% de sus rentas netas los establecimientos estables en el país pertenecientes a sujetos del exterior.

12

• Aplicación a los consorcios de propietarios. En general los Consorcios de Propietarios no desarrollan actividad comercial, industrial o de servicios. Sus ingresos provienen del cobro de expensas con el objetivo de solventar los gastos de mantenimiento y reparación de partes comunes del edificio, no existiendo en estos casos conceptos gravados por el impuesto. Pero a veces el Consorcio de Propietarios desarrolla actividad económica como ser la locación de inmuebles. En tal sentido tenemos que analizar si este ingreso puede estar alcanzado por el impuesto a las Ganancias. Cuando un edificio de propiedad horizontal actúa como locador de un inmueble se pueden dar las siguientes situaciones:

o Alquiler del departamento cuyo destino era la casa del encargado. o Alquiler de locales comerciales. o Alquiler de la azotea con el objetivo de instalar antenas correspondientes a

proveedores de telefonía celular. o Locación de un espacio del edificio para publicidad.

En estos casos el consorcio va a tener ingresos cuya fuente es distinta al cobro de expensas. En primer lugar tenemos que definir si cuando hablamos de un Consorcio de propietarios regidos por la ley 13.512. ¿Estamos en presencia de una persona física, persona jurídica u otro sujeto? Sin entrar a profundizar sobre la cuestión jurídica y de las distintas teorías que existen al respecto, lo concreto es que el fisco a través de distintos dictámenes a lo largo del tiempo sostuvo que los Consorcios de Propietarios a los efectos tributarios se lo puede asimilar a un condominio. (Dictamen 1/82 – DATyJ; Dictamen 39/83 DATyJ entre otros). Por otro lado los alquileres de inmuebles están gravados en el impuesto a las Ganancias como renta de primera categoría en el caso que dichas rentas pertenezcan a personas físicas o sucesiones indivisas o de tercera categoría en el caso que pertenezcan a sujetos empresas. A su vez el Decreto Reglamentario del impuesto a las Ganancias en su artículo 57 establece que la parte de cada condómino será considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. De lo analizado surge que la renta por alquiler de inmuebles va estar gravado en el impuesto a las ganancias, no en cabeza del Consorcio de Propietarios dado que no es sujeto del impuesto, pero sí en cabeza de cada copropietario de acuerdo a su participación en el edificio que establece el Reglamento copropiedad. Dicho copropietario deberá incluir esta renta dentro de su declaración jurada del impuesto a las ganancias personal (siempre y cuando corresponda presentar la declaración jurada del impuesto porque sus ingresos netos gravados por todas sus actividades superen los valores mínimos establecidos).

13

Situación distinta es cuando estamos en presencia Barrio Cerrado, un Country, Clubes de Campo que adoptan un formato jurídico de asociación, de sociedad comercial, etc., por ejemplo una Sociedad Anónima. En este caso el tratamiento desde el punto de vista del impuesto a las ganancias va a ser idéntico al de cualquier sociedad comercial, por lo tanto todos sus ingresos van a estar gravados en el impuesto (provenientes de alquileres, actos de comercio, u otros).

Régimen General de Retención del Impuesto a las Ganancias, Resolución General AFIP Nº 830/2000- Alquileres o arrendamiento de inmuebles, venta de bienes muebles y locaciones y prestaciones de servicios -

• Conceptos sujetos a Retención, alícuotas, montos no sujetos a Retención. Mediante la presente Resolución General quedan sujetos al Régimen de Retención del impuesto a las Ganancias los conceptos indicados en el Anexo II. Si observamos la operatoria posible de un Consorcio de Propietarios encontramos estas actividades entre otras:

ALÍCUOTAS

CONCEPTOS SUJETOS A RETENCIÓN Inscripto (%)

No Inscripto (%)

IMPORTE NO SUJETO A RETENCIÓN

Alquileres de bienes muebles o inmuebles 6 28 $ 1.200

Enajenación de bienes muebles y bienes de cambio

2 10 $ 12.000

2 28 $ 5.000 Locaciones de obra y/o servicios no ejecutados en relación de dependencia no mencionados expresamente en otros incisos.

2 28 $ 1.200

Profesionales liberales, oficios, albacea, mandatario, gestor de negocio. Corredor, viajante de comercio y despachante de aduana.

s/escala 28 $ 1.200

Escala para aplicar la alícuota para profesiones liberarles.

Más de $ a $ $ más el % s/excedente de $

0 2.000 0 10 0

2.000 4.000 200 14 2.000

4.000 8.000 480 18 4.000

8.000 14.000 1.200 22 8.000

14.000 24.000 2.520 26 14.000

24.000 40.000 5.120 28 24.000

40.000 y más 9.600 30 40.000

14

Los montos no sujetos a retención se consideran por cada mes. Si se realizan varios pagos en un mes a un mismo sujeto, se deberán sumar dichos importes a los efectos del cálculo de la retención con el objetivo que se utilice solamente un monto mínimo por cada mes.

• Sujetos obligados a practicar la Retención Deberán actuar como agentes de retención los sujetos domiciliados o radicados en el país, indicados en el Anexo IV. De la mencionada enumeración aparecen prácticamente todos los sujetos, entidades públicas y privadas, sociedades, entidades financieras, cooperativas, las personas físicas y sucesiones indivisas, solo cuando realicen pagos como consecuencia de su actividad empresarial o de servicios, etc. Resulta interesante lo que describe el inciso c) del mencionado Anexo: “Las sociedades comprendidas en el régimen de la Ley Nº 19.550 y sus modificaciones, las sociedades y asociaciones civiles, las fundaciones, las empresas o explotaciones unipersonales, las uniones transitorias de empresas, los agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios y asociaciones sin existencia legal como personas jurídicas y las demás entidades de derecho privado, cualquiera sea su denominación o especie. ¿Un Consorcio de Propietarios puede ser Agente de retención del impuesto a las Ganancias cuando realice pagos incluidos en los conceptos sujetos a retención? En mi opinión está incluido en el inciso c) del Anexo IV de la Resolución General AFIP Nº 830/2000 y por lo tanto deberán actuar como agente de Retención del impuesto a las Ganancias por los pagos que realicen respecto a conceptos sujetos a retención. Sin embargo el último antecedente que tenemos sobre la cuestión, que ratifica el Dictamen DET. y J. 39/1983, es el Dictamen 57/2000 (Boletín Nº 44, 01/03/2000) cuyo sumario indica lo siguiente:

“Los consorcios de propiedad horizontal regidos por la Ley Nº 13.512, poseen personería jurídica, razón por la cual no podría considerárselos incluidos en el referido Anexo. II.- Cuando los Administradores de los consorcios de propiedad horizontal efectúen pagos por cuenta de terceros en el desempeño de sus funciones, en tanto se verifiquen las circunstancias previstas en el artículo 1° de dicha resolución general, deberán practicar retención en cada pago que los mismos realicen cuando no se hubiera procedido a hacerlo, independientemente de que esos terceros sean agentes de retención o no”

El Dictamen concluye que los Consorcios de Propiedad Horizontal regidos por la Ley Nº 13.512 dados que poseen personería jurídica propia al no estar específicamente enumerados, no deben actuar como agentes de retención en el impuesto a las Ganancias, en todo caso cuando corresponda es el Administrador quien debe actuar.

No comparto el criterio sustentado por el Dictamen dado que no existe norma positiva que indique que los Consorcios de Propietarios tienen personería Jurídica propia,

15

indistintamente que los mismos por razones prácticas son aceptados en juicios y que algunos autores sostengan que estamos en presencia de una persona jurídica.

Por otro lado la norma menciona a los Consorcios como sujetos obligados a actuar como agentes de retención en el impuesto.

• Retención Mínima La suma mínima a retener es de $ 20 tanto para inscriptos como para no inscriptos en las situaciones mencionadas precedentemente. En el caso de alquileres y arrendamiento de inmuebles para no inscriptos el monto mínimo es $ 100- Cuando los beneficiarios sean no inscriptos en el impuesto, no corresponderá considerar monto no sujeto a retención.

• Liquidación y pago El Agente de Retención debe presentar una declaración jurada en forma mensual, vía Internet a la página Web de la AFIP, a través del aplicativo denominado SICORE . Las retenciones practicadas deben depositarse por quincena, venciendo conforme a la terminación del número de CUIT del Agente de Retención, a partir del día 21 de cada mes las que fueran practicadas entre el día 1 a 15 del mismo mes, y a partir del día 10 del mes siguiente las retenciones efectuadas entre el día 16 y el 28/29/30/31 según corresponda.. Los pagos se deben realizar en los bancos habilitados o vía transferencia bancaria en el caso que tenga habilitado el servicio.

• Conceptos varios Para saber si un sujeto está inscripto en el impuesto a las ganancias, deberá consultar su condición frente al impuesto del vendedor locador, prestador o profesional en la página Web de la AFIP: www.afip.gov.ar. En oportunidad de practicarse las retenciones, el Agente de Retención debe entregar un comprobante, considerándose a tal como el "Certificado de Retención.

• Casos en que no procede la retención: Sujeto retenido acredita su condición de monotributista Sujeto tiene certificado de no retención del impuesto a las ganancias vigente (se debe consultar a través de la página Web de la AFIP). Sujeto exento en el impuesto (se debe consultar la veracidad de la situación en la página Web de la AFIP)

• Sujetos pasibles de Retención Las retenciones del impuesto a las Ganancias serán practicadas a los sujetos detallados en el Anexo V de la presente resolución, sólo cuando se domicilien o residan o estén radicados en el país, siempre que sus ganancias no se encuentren exentas o excluidas el ámbito del impuesto.

16

Del mencionado detalle se incluyen las personas físicas o sucesiones indivisas, empresas o explotaciones unipersonales, sociedades comerciales, sociedades o asociaciones civiles y demás personas jurídicas de carácter público o privado entre otros. También se incluyen en su inciso f): “los integrantes de las uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios, asociaciones sin existencia legal como personas jurídicas”. A su vez el artículo 8º de la Resolución, en su parte pertinente indica lo siguiente:

“En aquellos casos en que se realicen pagos por conceptos comprendidos en el Anexo II de la presente, a varios beneficiarios en forma global, la retención se practicará individualmente a cada sujeto, debiendo los beneficiarios entregar al agente de retención una nota suscripta por todos ellos.

Idéntico procedimiento se aplicará cuando se trate de pagos a uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios y asociaciones, sin existencia legal como personas jurídicas…”

Nota, en la que se consignará por cada beneficiario: 1. Apellido y nombres o denominación. 2. Domicilio fiscal. 3. Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.). 4. Proporción de la renta que le corresponde. 5. Condición en el impuesto a las ganancias. El artículo 2º de la Resolución General AFIP Nº 924/2000, complementaria de la Resolución General AFIP Nº 830/2000, aclaró que “Los consorcios de propietarios constituidos conforme a las previsiones de la Ley N° 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) y normas complementarias, no se hayan comprendidos entre los sujetos pasibles de retención indicados en el Anexo V de la Resolución General N° 830 y sus complementarias”. Aclaración que a mi entender es obvio, dado que la norma indica que los sujetos pasibles de retención del impuesto son los integrantes de los Consorcios y no los consorcios en particular. Por el otro lado cuando analizamos el impuesto a las Ganancias observamos que los Consorcios de Propietarios no son sujetos del impuesto, por lo tanto no se puede practicar un pago a cuenta a un sujeto que en definitiva no lo va a ser del impuesto. Sin embargo el fisco a través del Dictamen D.A.T. Nº 75/2001 (Boletín Nº 58, 01/05/2002), sobre una consulta concluyó que;

“Con relación a la segunda cuestión sometida a consulta -la aplicación del régimen retentivo previsto en la Resolución General (AFIP) Nº 830-, debemos señalar que a través del dictado del artículo 2° de la Resolución General (AFIP) N° 924 -

17

modificatoria y complementaria de su par N° 830-, se aclaró que "Los consorcios de propietarios conforme a las previsiones de la Ley N° 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) y normas complementarias, no se hayan comprendidos entre los sujetos pasibles de retención...".

En síntesis, esta asesoría interpreta que son las personas físicas o jurídicas integrantes del consorcio de propietarios, quienes resultarán contribuyentes del tributo por el eventual alquiler de espacios comunes, razón por la cual correspondería -en principio- que se aplique sobre los mismos la retención dispuesta en el inciso b) del Anexo II de la Resolución General N° 830, sus complementarias y modificatorias -Alquileres o arrendamientos de bienes muebles o inmuebles-.

No obstante ello, y en atención a las conclusiones emanadas de la Actuación N° ..., conformada por la Nota N° ... cabe considerar aquí también el mencionado principio de realidad económica, razón por la cual se interpreta que tampoco procedería la aplicación del régimen retentivo respecto de sus consorcistas”.

A modo de conclusión entiendo que son sujetos pasibles de retención en el impuesto a las ganancias los copropietarios del un Consorcio de Propiedad Horizontal, distribuyendo la renta de acuerdo a lo que establece el Reglamento de Copropiedad del Edificio conforme a lo que establece el artículo 8º de la Resolución que comentamos precedentemente. Asimismo y como se desprende del Dictamen comentado precedentemente por aplicación de la realidad económica, consideramos que el fisco no intentaría sancionar a un agente de retención que no la haya practicado a los integrantes de un Consorcio de Propietarios.

• Autorretención Cuando por algún motivo exista imposibilidad de practicar la retención el agente de retención no practicará la retención. En este caso, corresponderá que el sujeto retenido practique una autorretención en caso de corresponder, de acuerdo a lo que establece el artículo 37 de la Resolución General AFIP Nº 830/2000.

IMPUESTO A LA GANANCIA MINIMA PRESUNTA.

• Objeto Este impuesto grava los activos compuestos por todos los Bienes y Derechos que tienen los sujetos alcanzados en el país y en el exterior. El período fiscal es anual y se computan los activos a la fecha de cierre de ejercicio. El valor de los activos se va a determinar de acuerdo a los parámetros que establece la ley del impuesto.

• El impuesto solo se aplica a los siguientes sujetos:

a) Sociedades, asociaciones civiles y fundaciones domiciliadas en el país. b) Empresas o explotaciones unipersonales ubicadas en el país, pertenecientes a

personas

18

c) domiciliadas en el mismo. d) Organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016, no incluidos en

los e) incisos precedentes. f) Personas físicas y sucesiones indivisas por la titularidad de inmuebles rurales. g) Fideicomisos y Fondos Comunes de Inversión constituidos en el país. h) Establecimientos estables domiciliados o ubicados en el país, pertenecientes a

sujetos del exterior.

• Monto exento y alícuota En la medida que el monto de los bienes del activo gravados en el país, determinado de acuerdo a las normas legales sea igual o inferior a $ 200.000, el sujeto no va a estar alcanzado por el impuesto. Esta cifra se incrementará cuando existan activos gravados en el exterior, de acuerdo a una proporción. La alícuota es del 1%, aplicable sobre todo el activo en la medida en la medida que supere le monto exento.

• Pago a cuenta del impuesto a las ganancias

El impuesto a las Ganancias determinado en el período fiscal se podrá computar como pago a cuenta del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta. Es decir, si el impuesto a las ganancias es superior al impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, éste último no va a ser costo económico para el sujeto. Por otro lado si el IGMP es superior al Impuesto a las Ganancias, este valor se podrá trasladar y utilizar como pago a cuenta del IG en los próximos 10 ejercicios fiscales, respetando los topes que establece la ley. Este impuesto es complementario al impuesto a las Ganancias y va a tener relevancia en los Consorcios de Propiedad Horizontal en la medida que adopten formatos asociativos o societarios como ser en los Countries, Barrios Cerrados, etc.

IMPUESTO A LOS BIENES PERSONALES-

• Objeto y sujeto Este impuesto grava:

a) Las personas físicas domiciliadas en el país y las sucesiones indivisas radicadas en el mismo, por los bienes situados en el país y en el exterior

b) Las personas físicas domiciliadas en el exterior y las sucesiones indivisas

radicadas en el mismo, por los bienes situados en el país. La ley del impuesto establece la forma que se van a valuar los bienes sujetos al impuesto.

19

• Período fiscal y alícuotas

El período fiscal es el año calendario y grava la tenencia de bienes al 31 de diciembre de cada año.

Valor total de Bienes Gravados Alícuota aplicable

Más de $ 305.000 a $ 750.000 0,50%

Más de $ 750.000 a $ 2.000.000 0,75%

Más de $ 2.000.000 a $ 5.000.000 1,00%

Más de $ 5.000.000 1,25%

Vigente a partir del período 2007.

• Bienes personales acciones y participaciones en sociedades Respecto a las acciones o participaciones en el capital de las sociedades regidas por la Ley de Sociedades Comerciales N° 19.550, cuyos titulares sean personas físicas y/o sucesiones indivisas domiciliadas en el país o en el exterior, y/o sociedades y/o cualquier otro tipo de persona de existencia ideal, domiciliada en el exterior, será liquidado o ingresado por las sociedades regidas por dicha Ley, es decir, la sociedad a la cual participa la persona física o sucesión indivisa en lugar de este. La alícuota que se va a aplicar es el 0,50% sobre el patrimonio neto de la sociedad, sin considerar monto mínimo. El impuesto así ingresado tendrá el carácter de pago único y definitivo. Las sociedades responsables del gravamen tendrán derecho a que le reintegren el importe abotonado por parte de los socios o accionistas. Esto quiere decir que si estamos en presencia de un Consorcio de Propietarios que adoptó la estructura de sociedad comercial deberá tributar anualmente el 0,50% por la parte del patrimonio neto que corresponda a personas físicas o sucesiones indivisas. El Dictamen D.A.T. Nº 68/2005 (Boletín DGI Nº 107, 01/06/2006) respecto a una consulta efectuada consideró que: “Las asociaciones organizadas bajo alguno de los tipos societarios previstos en la Ley N° 19.550, quedan comprendidas en el régimen previsto por el artículo agregado a continuación del artículo 25 de la Ley de Impuesto sobre los Bienes Personales, por encontrarse las mismas regidas por la Ley de Sociedades Comerciales.” Este Dictamen hace referencia a la Nota Externa N° 5/2005 (AFIP), originados en el Memorando N° .../2004 de fecha 29/07/2004 de la Dirección Nacional de Impuestos, con motivo de una consulta efectuada por la Federación Argentina de Clubes de Campo sobre el tratamiento frente al Impuesto sobre los Bienes Personales de las tenencias accionarias de los complejos urbanísticos que, revistiendo el carácter de asociaciones civiles sin fines de lucro, han sido constituidos bajo la forma de sociedades anónimas al amparo de lo previsto en el 3° de la Ley N° 19.550.

20

Mediante el citado pronunciamiento del área ministerial, se vierte el criterio arribado por la Subsecretaría de Ingresos Públicos en la nota SSIP N° ..., en el sentido que "... las tenencias accionarias correspondientes a countries, clubes de campo, barrios cerrados y/o urbanizaciones especiales, emitidas por sociedades anónimas constituidas de conformidad al artículo 3° de la Ley N° 19.550, texto ordenado en 1984 y sus modificaciones, deben someterse al régimen de ingreso del gravamen con carácter de pago único y definitivo, previsto en el artículo sin número incorporado a continuación del artículo 25 de la Ley de Impuesto sobre los Bienes Personales...". Asimismo, se advierte que "De la letra de la ley surge claramente que el legislador no hace distingo entre los tipos societarios emisores de acciones o participaciones sociales ni de las actividades que estas últimas desarrollen", concluyendo en consecuencia que "... atendiendo a que el aspecto subjetivo constituye un elemento esencial del hecho imponible, el Poder Ejecutivo Nacional está impedido constitucionalmente de modificar el tratamiento previsto en la ley del gravamen para las acciones emitidas por las sociedades anónimas de que se trata, razón por la cual éstas deben actuar como responsables sustitutos de conformidad al texto normativo que rige a dicho tributo".

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

• Conceptos gravados

El artículo 1 de la Ley de impuesto al valor agregado estable que el impuesto se aplicará sobre:

1. Las ventas de cosas muebles situadas o colocadas en el territorio del país; 2. Las obras, locaciones y prestaciones de servicios incluidas en el artículo 3;

realizadas en el territorio de la Nación. Con la generalización del IVA prácticamente todas las locaciones y prestaciones de servicios están gravadas;

3. Las importaciones definitivas de cosas muebles; 4. Las prestaciones comprendidas en el inciso e) del artículo 3:, realizadas en el

exterior cuya utilización o explotación efectiva se lleve a cabo en el país, cuando los prestatarios sean sujetos del impuesto por otros hechos imponibles y revistan la calidad de responsables inscriptos (conocidas como importación de servicios).

Como se observa, el impuesto grava las importaciones y deja de lado las exportaciones, permitiendo el recupero de créditos fiscales correspondientes a éstos últimos. De esa forma permite la competencia de los productos exportados cuando llegan a los países de destino. Se dejó al margen de la tributación la transferencia de inmuebles y la cesión de derechos o créditos. Respecto a la transferencia de inmuebles hay que tener presente que están gravadas las obras sobre inmueble propio realizada por una empresa constructora (que es aquél sujeto que realiza una obra con el objetivo de lucrar con su posterior enajenación o ejecución de la misma). Lo que va a estar gravado es la obra realizada y no el terreno. Esta situación lleva muchas veces a la confusión, en pensar que la venta inmuebles está

21

gravado por el IVA, pero no es así. Lo que está gravado es la obra realizada por empresa constructora. Sobre los derechos van a estar gravados en los siguientes casos: “Cuando se trata de locaciones o prestaciones gravadas, quedan comprendidos los servicios conexos o relacionados con ellos y las transferencias o cesiones del uso o goce de derechos de la propiedad intelectual, industrial o comercial, con exclusión de los derechos de autor de escritores y músicos.”

• Sujetos del impuesto al valor agregado Respecto al sujeto alcanzado en el IVA, a diferencia de lo que sucede en el impuesto a las ganancias, van a ser sujetos del impuesto, personas físicas, sucesiones indivisas, personas jurídicas, y también quienes, revistiendo la calidad de uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios, asociaciones sin existencia legal como personas jurídicas, agrupamientos no societarios o cualquier otro ente individual o colectivo en la medida que realicen hechos imponibles en el impuesto. Entre las situaciones más importantes encontramos aquellos sujetos que: a) Hagan habitualidad en la venta de cosas b) Importen definitivamente cosas muebles a su nombre, por su cuenta o por cuenta de terceros. e) Presten servicios gravados. f) Sean locadores, en el caso de locaciones gravadas.

• Período Fiscal El período fiscal es el mes calendario, independientemente del cierre de ejercicio comercial del contribuyente. En ciertas situaciones sólo los contribuyentes que desarrollaren actividades exclusivamente agropecuarias podrán contar con el período anual de determinación. La obligación de presentar la declaración jurada y pago del impuesto vence a partir del 18 de mes siguiente al que se esté liquidando, dependiendo del código verificador del CUIT.

• Alícuotas La alícuota general es 21%. Existe una alícuota diferencial del 27% para ciertos servicios públicos y una alícuota diferencial inferior del 10,50% para ciertas actividades que el legislador quiso fomentar (algunas operaciones agropecuarias, intereses y comisiones de préstamos otorgados por entidades regidas por la Ley 21.526, la venta e importación de determinados bienes de capital, etc.)

• Forma de liquidación Al valor de las ventas realizadas en el período fiscal por bienes, prestaciones o locaciones de servicios, se le adiciona el IVA correspondiente, que se denomina débito fiscal. Al dicho débito obtenido, se le debe restar los créditos fiscales que provienen de las compras de bienes, locaciones o servicios realizadas que estén

22

relacionadas con las operaciones gravadas por el impuesto. Al valor resultante en caso que los débitos fiscales sean superiores a los créditos fiscales, se debe ingresar al fisco. De generarse un saldo a favor del contribuyente (por ser los créditos fiscales superiores a lo débitos fiscales) se podrá computar en los meses futuros hasta su total agotamiento. El saldo a favor que proviene de excedentes entre los débitos fiscales y créditos fiscales no absorbidos en el futuro, no pueden compensarse contra otros impuestos, no se pueden transferir y no se pueden solicitar devolución. Este saldo a favor se conoce como de 1º párrafo o saldo técnico. Además de débitos fiscales y créditos fiscales, pueden existir pagos a cuenta que realice el contribuyente vía regímenes de retención y/o percepción del impuesto al valor agregado. Estos pagos a cuenta serán descontados de la liquidación. En el caso de haber excedente que provengan de los pagos a cuenta realizados, estos se pueden compensar contra el mismo impuesto en los períodos siguientes, o en su defecto se pueden compensar contra otros impuestos nacionales (Ganancias, Bienes personales, etc.), se puede transferir a otros sujetos, o se puede solicitar devolución. Este saldo a favor se conoce como de 2º párrafo o saldo de libre disponibilidad. ¿Están gravadas por el impuesto al valor agregado las locaciones realizadas por un Consorcio de Propietarios? Los alquileres y arrendamientos de inmuebles están alcahazados por el IVA según lo establece su artículo 1 y 3 de la Ley del tributo. Desde el punto de vista del sujeto, el Consorcio de Propietarios es sujeto en el impuesto al valor agregado en la medida que desarrolle hechos imponibles en el impuesto. Por todo ello el alquiler de un inmueble en el cual el Consorcio de propietarios es locador está alcanzado por el impuesto al valor agregado. Por otro lado el artículo 7º de la ley del impuesto establece en el inciso h) punto 21 que están exentas del impuesto: “La locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean el ESTADO NACIONAL, las Provincias, las Municipalidades o la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016. La exención dispuesta en este punto también será de aplicación para las restantes locaciones —excepto para inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares. —, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto que al respecto establezca la reglamentación.

23

A continuación se describe el resumen de las exenciones sobre alquileres:

Referencia Locatario Destino Importe igual o

superior a $ 1.500-

Importe superior a $

1.500-

1 Persona Física Casa habitación del locatario y su familia

Exento Exento

2 Cualquier sujeto Inmuebles Rurales afectados a la actividad

agropecuaria

Exento Exento

3 El estado (Nacional, provincial, Municipal y

reparticiones)

Cualquiera Exento Exento

4 Cualquier sujeto Distinto a 1 y 2 (por ejemplo: comercial, industrial, profesional,

etc.)

Exento Gravado

5 Cualquier sujeto Conferencias, reuniones, fiestas y similares

Gravado Gravado

La Resolución General AFIP 1032/2001 establece que cuando los condóminos de un inmueble lo den en locación y siempre que se trate de locaciones gravadas, corresponderá al condominio inscribirse ante este Organismo en carácter de responsable del tributo. A su vez el artículo 8º de la mencionada resolución establece: “Cuando el importe del alquiler mensual, por unidad y por locatario, más los complementos del mismo (vgr. valor llave, mejoras) prorrateados en los meses de duración del contrato supere la suma de UN MIL QUINIENTOS PESOS ($ 1.500.) mensuales, la locación se encuentra gravada por el impuesto. No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. En el caso que los complementos a que se refiere el primer párrafo no fueran pactados en el contrato original (vgr. mejoras introducidas por el locatario que el locador no está obligado a indemnizar) su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la finalización del contrato.”…

• Computo de créditos fiscales cuando existen copropietarios inscriptos en el impuesto al valor agregado.

Un comerciante, industrial, profesional, o cualquier sujeto que desarrolle actividad económica gravada en el impuesto al valor agregado puede computar como créditos fiscales en su declaración jurada todos aquellos gastos vinculados con su explotación en la medida que cumpla ciertos requisitos. Que sucede con un propietario o locatario de un inmueble que está afectado a su actividad gravada por el impuesto, y paga expensas que incluyen gastos gravados con el IVA.

24

¿Se puede computar los créditos fiscales involucrados en los gastos que realizó el consorcio?. Desde el punto de vista legal no hay norma positiva que lo regule el cómputo de créditos fiscales de manera indirecta, pero desde el punto de vista del principio de igualdad no cabe dudas que se podrían computar. Esto encontraría sustento en Dictámenes emitidos por el fisco antiguamente como ser los Dictámenes 47/83 y 41/85. En estos casos, el Consorcio de Propietarios actúa como un puente de transferencia de créditos fiscales a los copropietarios y/o inquilinos responsables inscriptos en el impuesto. La declaración jurada del Consorcio debe quedar siempre en cero. Para proceder a su cómputo se debe respetar lo siguiente:

1. Consorcio de Propietarios inscripto en el impuesto al valor agregado. 2. Las facturas que recibe el consorcio deben cumplir con la normativa vigente. 3. Liquidación de expensas debe tener el IVA discriminado. 4. El Consorcio de propietarios del debe facturar las expensas con el IVA

discriminado a los sujetos inscriptos en proporción a lo que establece el reglamento de propiedad del edificio respecto a la unidad funcional.

5. El Consorcio de propietarios cumpla con lo que establece la Ley 25.345 (pagos superiores a $ 1.000- realizados según lo definido en la norma – Cheque, tarjeta de crédito, tarjeta de débito, etc.)

• REGIMEN DE FACTURACION Y REGISTRACION .

Facturación La Resolución General AFIP Nº 1415/2003 establece el Régimen de Facturación y registración de las operaciones y su artículo 1º dice lo siguiente: “Establécese un régimen de emisión de comprobantes, de registración de comprobantes emitidos y recibidos e información, aplicable a las operaciones que se detallan a continuación:

a) Compraventa de cosas muebles. b) Locaciones y prestaciones de servicios. c) Locaciones de cosas. d) Locaciones de obras. e) Señas o anticipos que congelen el precio de las operaciones. f) Traslado y entrega de productos primarios o manufacturados. g) Pesaje de productos agropecuarios.

Los comprobantes que respaldan la operación realizada:

1. Facturas. 2. Facturas de exportación.

25

3. Comprobantes de compra de bienes usados a consumidores finales, emitido por el comprador de dichos bienes.

4. Recibos emitidos por profesionales universitarios y demás prestadores de servicios.

5. Notas de débito y/o crédito. 6. Tiques emitidos mediante la utilización de máquinas registradoras, por los

pequeños contribuyentes adheridos al Régimen Simplificado (Monotributo) hasta el día 12 de febrero de 1999, inclusive, siempre que dichas máquinas hayan estado habilitadas y utilizadas, por los citados sujetos, con anterioridad a la fecha mencionada.

7. Tiques, facturas, tiques factura, notas de débito y demás documentos fiscales emitidos mediante la utilización del equipamiento electrónico denominado "Controlador Fiscal", homologado por este organismo, y las notas de crédito emitidas por medio de dicho equipamiento, como documentos no fiscales homologados.

8. Documentos equivalentes a los indicados precedentemente. A su vez el Anexo I, de la Resolución General AFIP Nº 1415/2003, establece las excepciones a la obligación de emisión de comprobantes respaldatorios de las obligaciones, y su inciso A) punto o) establece: “Las personas de existencia visible, por la locación de un único inmueble, sólo cuando el importe de la misma no supere la suma mensual de UN MIL QUINIENTOS PESOS ($ 1.500.-).” Por consiguiente los Consorcios de Propietarios regulados por la Ley 13.512 siempre deberán emitir facturas cuando sean locadores de inmuebles. Solicitud de Facturas Clase A, Responsables inscriptos. A partir del 20 de octubre del año 2003, con la vigencia de la Resolución General AFIP 1575/2003 los contribuyente que deben imprimir por primera vez facturas Tipo A, deberán observar los requisitos de la mencionada resolución. A partir de la sanción de la mencionada norma los sujetos que deseen emitir facturas tipo A, deberán acreditar sustento patrimonial a los efectos que el fisco autorice a emitir este tipo de documentación respaldatoria. Caso contrario los autorizará a emitir en reemplazo de las facturas tipo A, la facturas clase M o facturas clase A con la leyenda “PAGO CON C.B.U. INFORMADA”. Se va a entender como sustento patrimonial: Personas Físicas: presentación de la declaración jurada del impuesto a los bienes personales del último periodo fiscal vencido a la fecha de solicitud, o titularidad de inmuebles o automotores cuyos valores superen los $ 50.000- Resto de Responsables (incluye a los Consorcios de propietarios): el cumplimiento de la entidad o por el 33 como mínimo de los componentes que otorguen la voluntad social de:

26

La presentación de la declaración jurada del impuesto a los Bienes Personales del último periodo fiscal vencido a la fecha de solicitud o del impuesto a la Ganancia Mínima Presunta según corresponda o la titularidad de inmuebles o automotores cuyos valores superen los $ 50.000-. Cumplidas las condiciones para acreditar el sustento patrimonial el fisco va a autorizar la emisión de facturas tipo A. Caso contrario el contribuyente podrá optar por facturas clase M o facturas clase A con la leyenda “PAGO CON C.B.U. INFORMADA”. Facturas clase M Estas facturas tienen la particularidad que en operaciones cuyo valor neto supere los $ 1.000- el adquirente, locatario o prestatario inscripto en el IVA que reciba este tipo de comprobante actuará como agente de retención por el 100% del IVA. Esto quiere decir, que si al momento de la liquidación del impuesto por parte del vendedor, prestador o locador, tiene compras vinculadas con operaciones gravadas, automáticamente su liquidación va a generar saldo a favor en el impuesto, que si no se utilizan en el corto plazo puede generar problemas financieros para dicho sujeto. Facturas clase A con la leyenda “PAGO CON C.B.U. INFORMADA La característica de este comprobante es que los adquirentes, locatarios o prestatarios que revistan la calidad de responsables inscriptos en el impuesto al valor agregado deben cancelar el monto total de la operación cuyo monto sea superior o igual a $ 300- mediante transferencia bancaria o deposito en la cuenta cuya C.B.U. fuera oportunamente denunciada por el vendedor ante la AFIP. El objetivo que tuvo en miras el fisco es la bancarización de la operación. Información de las operaciones (C.I.T.I. ventas) Esta resolución creo adicionalmente un sistema de información de operaciones a través del aplicativo denominado C.I.T.I. ventas. Se deberá informar por cada cuatrimestre calendario las operaciones de ventas, locaciones o prestaciones que se hayan realizado en el transcurso de cada cuatrimestre calendario, siempre que el período informado tenga como mínimo operaciones correspondientes a dos meses calendarios. Esta obligación se cumplirá:

a) De tratarse de sujetos obligados a emitir facturas o documentos equivalentes clase "A": por el término de CUATRO (4) períodos cuatrimestrales contados desde la fecha en que fue autorizada la emisión de dichos comprobantes.

b) De tratarse de sujetos obligados a emitir comprobantes clase "A" con leyenda: por el término de un período cuatrimestral.

c) De tratarse de sujetos obligados a emitir comprobantes clase "M": hasta el momento en que sean autorizados a emitir comprobantes clase "A", y a partir de dicha autorización por el término de TRES (3) períodos cuatrimestrales.

27

En la práctica un Consorcio de Propietarios que solicite por primera vez facturas clase A, lo mas probable es que le otorguen facturas tipo M o Facturas clase A con la leyenda “PAGO CON C.B.U. INFORMADA, dado la dificultad de acreditar el sustento patrimonial. Si estamos en presencia de un formato societario, posiblemente esta situación sea más fácil.

Condiciones que puede tener un Consorcio de Propietarios frente al impuesto al valor agregado.

1. En la medida que no desarrolle ninguna actividad económica va a ser Consumidor Final.

2. En el caso que desarrolle actividad económica exenta en IVA (por ejemplo sea locador de un inmueble destinado a casa habitación), su condición va a ser sujeto Exento.

3. En el caso que sea locador de un inmueble gravado en IVA o haya adoptado un formato jurídico de Sociedad comercial u obtenga otros ingresos gravados por el impuesto, va a ser Responsable Inscripto.

¿Que tipo de facturación se debe realizar en cada situación?

1. Cuando el Consorcio es Consumidor Final por no desarrollar actividad económica no emite ningún tipo de facturación.

2. Cuando su actividad sea exenta en el IVA, el consorcio debe inscribirse como IVA exento y emitir facturas tipo C.

3. Si el consorcio es Responsable Inscripto en el IVA, debe emitir facturas tipo A o facturas tipo B (con la salvedad que el fisco autorice a emitir en reemplazo de las Facturas clase A, las facturas Clase M o clase A con la leyenda “PAGO CON C.B.U. INFORMADA.

Los responsables inscriptos deben emitir facturas clase A, a otro responsables inscriptos discriminando el IVA en la factura. Los responsables inscriptos deben emitir facturas clase B, al resto de los sujetos (exentos, responsable monotributo, consumidores finales).

Registración

La Resolución General AFIP 1415/2003 establece que las facturas que se emitan o se reciban, como respaldo documental de las operaciones realizadas, serán registradas en libros o registros.

La registración se efectuará en forma manual o mediante la utilización de sistemas computarizados.

Los libros o registros se encontrarán en el domicilio fiscal del contribuyente y/o responsable, a disposición del personal fiscalizador de esta Administración Federal.

Cuando las registraciones se efectúen mediante métodos manuales, los libros o registros deberán estar encuadernados y foliados.

28

La registración de los comprobantes emitidos o recibidos se efectuará dentro de los primeros QUINCE (15) días corridos del mes inmediato siguiente a aquel en el cual se haya producido su emisión o recepción.

Cuando se trate de sujetos que poseen el carácter de responsables inscritos ante el impuesto al valor agregado, la registración de los comprobantes emitidos o recibidos en cada mes calendario se realizará hasta el día hábil inmediato anterior —del mes inmediato siguiente— a aquél en el cual corresponda presentar la declaración jurada mensual del citado impuesto.

IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

• Introducción El impuesto a los ingresos brutos es jurisdiccional, es decir, va a existir un impuesto a los ingresos brutos por cada provincia más la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Es decir, existen 24 leyes de ingresos brutos que se encuentran vigentes.

• Ingresos brutos en general –

Objeto y sujeto

El impuesto grava “el ejercicio habitual y a Título oneroso en la Jurisdicción (por ejemplo la Ciudad de Buenos Aires) del comercio, industria, profesión, oficio, negocio, locaciones de bienes, obras y servicios o de cualquier otra actividad a Título oneroso, cualquiera sea el resultado obtenido y la naturaleza del sujeto que la preste, incluidas las cooperativas y todas las formas asociativas que no tienen personería jurídica, cualquiera fuera el tipo de contrato elegido por los partícipes y el lugar donde se realiza (zonas portuarias, espacios ferroviarios, aeródromos y aeropuertos, terminales de transporte, edificios y lugares del dominio público y privado, y todo otro de similar naturaleza), se paga un impuesto de acuerdo con las normas que se establecen en el presente Capítulo”

. La imposición también puede establecerse en casos especiales mediante una cuota fija en función de parámetros relevantes, todo lo cual debe surgir de la ley que así lo disponga.

Como observamos grava el ejercicio habitual y a título oneroso de una actividad.

La ley establece que situaciones no se consideran habituales y por lo tanto no alcanzadas por el impuesto:

1. El trabajo personal ejecutado en relación de dependencia, con remuneración fija

o variable. 2. El desempeño de cargos públicos. 3. La percepción de jubilaciones u otras pasividades en general.

Respecto al sujeto observamos que van a estar alcanzadas tanto las personas físicas, sucesiones indivisas, personas jurídicas y aquellos entes aunque carezcan de personalidad en la medida que desarrollen actividad alcanzada por el impuesto.

29

Por lo tanto un Consorcio de propietarios que sea locador de inmuebles y no le corresponda la aplicación de alguna exención deberá inscribirse y tributar el impuesto a los ingresos brutos en la jurisdicción que corresponda. Base imponible El gravamen se determina sobre la base de los ingresos brutos devengados durante el período fiscal, por el ejercicio de la actividad gravada, salvo expresa disposición en contrario. También hay ciertos supuestos especiales de base imponible por ejemplo entre los valores de compra y venta o en bases a otros parámetros. Período fiscal y liquidación El período fiscal para la determinación del gravamen es el año calendario, salvo expresa disposición en contrario de este Código. Se liquida mediante 12 anticipos mensuales, siendo el último anticipo la liquidación final Alícuotas La alícuota va a depender de la actividad desarrollada por el sujeto y de lo que determine la jurisdicción. La alícuota general en la C.A.B.A. es el 3% por ejemplo aplicable a administradores de consorcios. La alícuota de locaciones de inmuebles es de 1,50%. La alícuota general en la provincia de Buenos Aires es 3.50% aplicables por ejemplo tanto a administradores como a la locación de inmuebles. Exención aplicable a la locación de inmuebles La locación de inmuebles está alcanzada por el impuesto a los ingresos brutos. Las jurisdicciones provinciales eximen ciertas locaciones. A continuación describo el tratamiento que le dan la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires.

o Ciudad de Buenos Aires. El inciso 8) del artículo 139 del Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, estable que están exentos del gravamen Los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos (2) unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria. Nota: La Ley 2.568 (B.O. de la Ciudad de Buenos Aires: del 28/12/2007), en su artículo 61, establece dicho importe en $ 1.200 mensuales para el período 2008.

o Provincia de Buenos Aires

30

El artículo 158 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires establece que no están alcanzadas por el impuesto: El Alquiler de hasta dos (2) propiedades, en los ingresos correspondientes al propietario, salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio o que se trate de un fideicomiso.

IMPUESTO A LOS SELLOS

Al igual que el impuesto a los ingresos brutos es un impuesto jurisdiccional, es decir, corresponde su aplicación a todas las provincias, mas la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Es un impuesto de tipo instantáneo, se configura el hecho imponible en el momento de la instrumentación de un contrato a título oneroso en la jurisdicción, ya sea por instrumento público o privado. Alcanza también a los contratos por correspondencia.

Lo que grava este impuesto es el instrumentación y no el contrató en sí.

Se entenderá por instrumento toda escritura, papel o documento del que surja el perfeccionamiento de los actos, contratos u operaciones, de manera que revista los caracteres exteriores de un título jurídico por el cual pueda ser exigido el cumplimiento de las obligaciones sin necesidad de otro documento y con prescindencia de los actos que efectivamente realicen los contribuyentes.

¿El Consorcio de Propietarios regidos por la Ley 13.512 puede estar alcanzado por el impuesto a los sellos?

Cuando se instrumenta un contrato de locación de inmuebles ya sea por instrumento público o privado, nace el hecho imponible en el impuesto a los sellos en la jurisdicción que está ubicado el bien, en la medida que esté alcanzado.

En las jurisdicciones provinciales van a estar gravadas en el impuesto todas aquellas instrumentaciones de contratos de alquiler de inmuebles.

A continuación se desarrolla el tratamiento específico en las siguientes jurisdicciones:

o Ciudad de Buenos Aires

Solamente van a estar gravados por el impuesto la instrumentación de los contratos sobre inmuebles de locación y sub-locación, cesión de uso, leasing, o cualquier otra forma de contrato por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de dinero a la otra a cambio de que ésta le proporcione el uso, disfrute o explotación de una cosa inmueble, para desarrollar en éstos actividades comerciales. La alícuota vigente es del 0,50%.

o Provincia de Buenos Aires.

Todas las instrumentaciones de contratos de alquiler van a estar gravadas con las siguientes particularidades:

31

Locación y sublocación Por la locación o sublocación de inmuebles, excepto los casos que tengan previsto otro tratamiento.

10‰

Por la locación o sublocación de inmuebles en las zonas de turismo, cuando el plazo no exceda de los ciento veinte (120) días y por sus cesiones o transferencias.

5%

Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $ 60.000.

0

Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal supere $ 60.000.

5‰

La base imponible va a estar dado por el valor de todo el contrato el contrato de alquiler. A dicho valor se le debe aplicar la alícuota vigente.

RÉGIMEN DE INFORMACIÓN ADMINISTRADORES DE "COUNTRIES", BARRIOS PRIVADOS, EDIFICIOS DE PROPIED AD HORIZONTAL Y OTROS

La Resolución General AFIP 2159/2006 establece un régimen de información a cumplir por los administradores de determinados inmuebles.

Están obligados a informar todos los Administradores de:

a) Countries; b) Clubes de campo; c) Clubes de Chacra d) Barrios Cerrados; e) Barrios Privados; f) Urbanizaciones privadas y; g) Consorcios de Propietarios afectados al Régimen de Propiedad Horizontal.

Se debe realizar por cada semestre calendario, cuyos vencimientos operan:

a) Primer semestre calendario: hasta el último día hábil del mes de julio de cada año.

b) Segundo semestre calendario: hasta el último día hábil del mes de febrero de cada año.

La información a suministrar se refiere a cada ocupante, propietario o sujeto obligado al pago de las contribuciones para gastos del complejo urbanístico. Consiste en la totalidad de los importes abonados en cada semestre con relación a los inmuebles, en concepto de expensas, contribuciones para gastos comunes o extraordinarios, incluyendo cuotas sociales permanentes y de pago periódico, ya sean determinadas o pagadas. Para que exista obligación de informar se deben superar dos parámetros en forma concurrente;

32

Espacio físico del inmueble

o En el caso de barrios privados, clubes de campo, clubes de chacra, barrios

cerrados y demás urbanizaciones, cuya superficie ocupada por el inmueble sea igual o superior a los 400 metros cuadrados, considerando para determinar esta superficie la construida y la de los terrenos sin superficie construida.

o En el caso de edificios de propiedad horizontal, u otros inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal (L. 13512), o de prehorizontalidad (L. 19724), la superficie de los departamentos o unidades funcionales deberá ser mayor o igual a 100 metros cuadrados considerando a tal fin las superficies que correspondan a cocheras y bauleras.

De tratarse de inmuebles con construcciones o mejoras, la superficie total que deberá informarse estará constituida por las superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas. Importe total de de las expensas y/o contribuciones: igual o mayor a $ 3.600. Corresponde también suministrar información cuando el pago de las expensas se encuentre a cargo de los mismos sujetos, o pertenezcan a los mismos propietarios, o correspondan a distintos consorcios, pero se encuentren bajo la gestión o responsabilidad de un mismo Administrador y siempre que la sumatoria de los parámetros antes mencionados superen los mínimos establecidos. Deberá tenerse en cuenta que la información ha de ser suministrada aun cuando las expensas y los gastos se encuentren adeudados total o parcialmente.

En el caso de que en un período no exista información a suministrar (dentro de los parámetros ya descriptos), se informará "sin movimientos". Cuando se verifiquen al menos 3 presentaciones semestrales sucesivas "sin movimientos", los responsables podrán dejar de informar hasta que se produzca una nueva información alcanzada por el régimen.

Las infracciones o los incumplimientos al régimen de información serán sancionados de acuerdo con las previsiones del artículo incorporado a continuación del artículo 38 de la ley procedimental (infracciones formales: multa por la no presentación de DDJJ informativas que parte de $ 5.000).

PROCEDIMIENTO FISCAL: APLICACIÓN DE INTERESES

La ley 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones) define los intereses que se deben abonar por pagos fuera de término de la obligación tributaria.

• Interés resarcitorio

Cuando el contribuyente no cumple en tiempo y forma con su obligación de ingresar el impuesto, la retención, percepción, anticipo o cualquier otro pago a cuenta, automáticamente sin necesidad de interpelación corresponde abonar juntamente con el capital adeudado los intereses resarcitorios.

33

Los intereses se deberán abonar desde la fecha de vencimiento de la obligación tributaria y hasta el momento del efectivo pago... El pago de estos intereses no exime al contribuyente de pagar otras multas que le pudieran corresponder.

En caso de cancelarse total o parcialmente la deuda principal sin cancelarse al mismo tiempo los intereses que dicha deuda hubiese devengado, éstos, transformados en capital, devengarán desde ese momento los intereses previstos en este artículo

• Interés punitorio

Cuando el fisco necesite recurrir a la vía judicial para hacer efectivos los créditos y multas ejecutoriadas, los importes respectivos devengarán un interés punitorio computable desde la interposición de la demanda, hasta el efectivo pago de la obligación.

• Tabla de evolución de la tasa de interés

PERIODO NORMA RESARCITORIO MENSUAL

PUNITORIO MENSUAL

Desde el 1/7/2006

R. (MEyP) 492/2006

2,00 3,00

1/9/2004 - 30/6/2006

R. (MEyP) 578/2004

1,50 2,50

1/6/2004 - 31/8/2004

R. (MEyP) 314/2004

2,00 3,00

1/2/2003 - 31/5/2004

R. (ME) 36/2003 3,00 4,00

1/7/2002 - 31/1/2003

R. (ME) 110/2002

4,00 6,00

1/10/1998 - 30/6/2002

R. (MEyOySP) 1253/1998

3,00 4,00

Las mencionadas tasas serán de aplicación al pago fuera de término de tributos nacionales. Respecto a impuestos jurisdiccionales hay que consultar la ley de procedimiento fiscal que corresponda a la provincia que se esté analizando.

IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS RESPECTO AL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

o Impuestos Nacionales

En el caso que un Administrador de Consorcios sea persona Física o una sociedad de hecho o irregular hasta tres integrantes, podrá optar (en el caso que los parámetros así lo permitan) inscribirse en el Régimen Simplificado para pequeños Contribuyentes (Monotributo) o al Régimen General que comprende la inscripción en el impuesto a las Ganancias, Impuesto al valor agregado y aportar al Régimen de trabajadores autónomos.

34

Si el Administrador es una persona jurídica distinta a las mencionadas precedentemente no puede optar por el monotributo, por lo tanto debe inscribirse en el impuesto a las Ganancias y en el impuesto al valor agregado.

o Impuestos Provinciales

A su vez se debe inscribir en el impuesto a los ingresos brutos en la jurisdicción que desarrolle actividad.

Hay jurisdicciones como la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires, donde existen regímenes simplificados en el impuesto a los ingresos brutos, los cuales en el caso de estar incluidos dentro de los parámetros establecidos el mismo es obligatorio.

Si la actividad la ejerce un Profesional en Ciencias Económicas no estructurado e forma de empresa, está exento en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Sin embargo ante la consulta efectuada por el Grupo de enlace del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a La Dirección General de Rentas de la Ciudad responde que la actividad de administración de consorcios se encuentra alcanzada por el impuesto sobre los ingresos brutos, con independencia del sujeto que la ejerza. Por cuestiones de estricta igualdad y equidad en el tratamiento a los contribuyentes, no resulta razonable hacer distinciones entre los sujetos que desarrollen la actividad

En la provincia de Buenos Aires no existe exención alguna aplicable a los profesionales universitarios.

En el caso que desarrolle actividad en más de una jurisdicción se va a tener que inscribir en el Convenio Multilateral, cuyo objetivo es la distribución de la base imponible de ingresos brutos para de evitar la doble y múltiple imposición en el tributo.

Si el administrador es una persona jurídica no es aplicable el Régimen simplificado.

Respecto a la facturación, registración son aplicables los conceptos vertidos en los puntos referidos a este tema.

REGIMEN SIMPLIFICADO PARA PEQUEÑOS CONTBIBUENTES (MONOTRIBUTO)

Se consideran pequeños contribuyentes las personas físicas que realicen venta de cosas muebles, obras, locaciones y/o prestaciones de servicios, incluida la actividad primaria, las integrantes de cooperativas de trabajo, en los términos y condiciones que se indican en el Título VI y las sucesiones indivisas en su carácter de continuadoras de las mismas. Asimismo, se consideran pequeños contribuyentes las sociedades de hecho y comerciales irregulares (Capítulo I, Sección IV, de la ley 19550 de sociedades comerciales y sus modificaciones), en la medida que tengan un máximo de tres (3) socios. Los conceptos comprendidos son los siguientes:

35

• Impuesto a las Ganancias • Impuesto al Valor Agregado • Autónomos

Los sujetos que opten por inscribirse al Régimen Simplificado para pequeños contribuyentes deberán categorizarse de acuerdo a los parámetros (ingresos brutos, superficie afectada a la actividad, energía eléctrica consumida), optando por la categoría por la cual el parámetro sea mas elevado.

En el caso de venta de bienes existe un parámetro adicional que es el precio unitario del producto que no puede superar los $ 870-

Se deberá ingresar un importe mensual fijo de acuerdo a las categorías de contribuyentes establecidas de acuerdo a los parámetros mencionados

Locaciones y/o prestaciones de servicios

Magnitudes físicas

Categoría Ingresos brutos Superficie

afectada

Energía eléctrica consumida anualmente

Cuota mensual

Aporte autónomos/ Obra social

Total

A Hasta $ 12.000

Hasta 20 m2

Hasta 2.000 KW

$ 33 $ 72 $ 105

B Hasta $ 24.000

Hasta 30 m2

Hasta 3.300 KW

$ 39 $ 72 $ 111

C Hasta $ 36.000

Hasta 45 m2

Hasta 5.000 KW

$ 75 $ 72 $ 147

D Hasta $ 48.000

Hasta 60 m2

Hasta 6.700 KW

$ 128 $ 72 $ 200

E Hasta $ Hasta 85 Hasta $ 210 $ 72 $ 282

Resto de actividades

Magnitudes físicas Total

Categoría Ingresos brutos Superficie

afectada

Energía eléctrica consumida anualmente

Cuota mensual

Aporte autónomos/ Obra social

Total

F Hasta $ 12.000

Hasta 20 m2 Hasta 2.000 KW

$ 33 $ 72 $ 105

G Hasta $ 24.000

Hasta 30 m2 Hasta 3.300 KW

$ 39 $ 72 $ 111

H Hasta $ 36.000

Hasta 45 m2 Hasta 5.000 KW

$ 75 $ 72 $ 147

I Hasta $ 48.000

Hasta 60 m2 Hasta 6.700 KW

$ 118 $ 72 $ 190

J Hasta $ 72.000

Hasta 85 m2 Hasta 10.000 KW

$ 194 $ 72 $ 266

36

K Hasta $ 96.000

Hasta 110 m2

Hasta 13.000 KW

$ 310 $ 72 $ 382

L Hasta $ 120.000

Hasta 150 m2

Hasta 16.500 KW

$ 405 $ 72 $ 477

M Hasta $ 144.000

Hasta 200 m2

Hasta 20.000 KW

$ 505 $ 72 $ 577

Los contribuyentes que adoptaron este sistema se deben recategorizar en forma cuatrimestral, computando los ingresos brutos, energía eléctrica del último año y analizar los demás parámetros mencionados...

• Las causales de exclusión del régimen pueden ser los siguientes:

a) Los ingresos brutos correspondientes a los últimos 12 meses, superen los correspondientes a la última categoría ($ 72.000 para locaciones y/o prestaciones de servicios, y $ 144.000 para el resto de actividades).

b) Los parámetros físicos superen los correspondientes a la última categoría (según se trate de locaciones y/o prestaciones de servicios, o para el resto de actividades).

c) Sujetos que efectúen operaciones de venta de cosas muebles, cuyo valor unitario supere los $ 870

d) Realicen más de 3 actividades simultáneas o posean más de 3 unidades de explotación. No impedirá la categorización en el Régimen Simplificado -entre otras- la obtención de ingresos en relación de dependencia, jubilaciones, pensiones o retiros, o provenientes de la dirección, administración, conducción de sociedades no comprendidas en el Régimen Simplificado (RS) o comprendidas y no adheridas al mismo.

e) Adquieran bienes o realicen gastos injustificados por un valor incompatible con los ingresos declarados.

f) Hayan perdido su calidad de sujetos del presente régimen.

g) Realizando la actividad de prestación de servicios o locaciones se hubieran categorizado como si realizaran las restantes actividades.

• Renuncia y/o exclusión del Régimen Simplificado

a) Imposibilidad de nueva opción al Régimen Simplificado hasta después de transcurridos 3 años calendarios al de efectuada la renuncia, salvo que la renuncia se deba a cese de actividad, situación por la cual puede reingresar en cualquier momento.

b) Quedarán comprendidos en los regímenes generales de los impuestos a las ganancias, al valor agregado y a la seguridad social.

37

Adoptado el Régimen Simplificado para pequeños contribuyentes, el sujeto está exento del Impuesto a las Ganancias, al valor agregado y el pago de autónomos.

El Régimen es optativo, es decir el administrador del consorcio que encuadre dentro de las previsiones que se establecen precedentemente pueden inscribirse en el monotributo o hacerlo en el Régimen General

El consorcio de propietarios en ningún caso se puede inscribir en el presente régimen.

MARCELO PABLO LERNER