Ing. Antonio Fernández

LOCALIZACION DE PREDIOS Y/O INMUEBLES PARA EL DESARROLLO

DE ACTIVIDADES ECONOMICAS

DECISIONES DE LOCALIZACION

LA LOCALIZACION DE UNA ACTIVIDAD RESULTA DE TAL IMPORTANCIA QUE PUEDE DETERMINAR, POR SI MISMA, TANTO EL ÉXITO COMO

EL FRACASO DEL EMPRENDIMIENTO.

POR ELLO, LA LOCALIZACION DEL PREDIO, DEPOSITO O PLANTA (ESPECIALMENTE PARA EL CASO DE ACTIVIDADES INDUSTRIALES) DEBE ENTENDERSE COMO HITO DE LARGO PLAZO Y POR TENER ESTO REPERCUSIONES ECONOMICAS IMPORTANTES EXIGE ALCANZAR LA MAYOR EXACTITUD POSIBLE EN SU DETERMINACION.

LA “LOCALIZACION” PUEDE TENER, ADEMAS, UN EFECTO CONDICIONADOR SOBRE LA TECNOLOGIA UTILIZADA EN EL PROYECTO, TANTO POR LAS RESTRICCIONES FISICAS QUE IMPONGA COMO POR LA

VARIABILIDAD DE LOS COSTOS DE CAPITAL, OPERACIÓN Y/O DE MANTENIMIENTO DE LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS TECNOLOGICAS

ASOCIADAS CON CADA UBICACIÓN POSIBLE.

SU OBJETIVO PRINCIPAL ES MAS GENERAL E IMPORTANTE QUE LA UBICACIÓNEN SI MISMA….

“SE TRATA PUES DE ELEGIR AQUELLA UBICACIÓN QUE PERMITA OBTENER LA MAYOR VIABILIDAD Y RENTABILIDAD ENTRE TODAS LAS

ALTERNATIVAS CONSIDERADAS COMO FACTIBLES”

LA SELECCIÓN DE LA MACRO LOCALIZACION Y LA MICRO

LOCALIZACION ESTARA CONDICIONADA, ENTRE OTROS, AL RESULTADO

DEL ANALISIS DE LOS DENOMINADOS “ FACTORES DE LOCALIZACION ”,

LOS QUE PUEDEN AGRUPARSE O DEFINIRSE BAJO LA SIGUIENTE FORMA:

OBJETIVOS; SUBJETIVOS; INELASTICOS; PARTICULARES; GENERALES & OTROS

FACTORES GENERALES DE LOCALIZACION

• Disponibilidad de Materia Prima, subcomponentes y envases.

Principales fuentes de abastecimiento - Distancias.

Canales de distribución - Costo de diversos medios de transporte.

Uso de materiales sustitutivos.

Influencia de este factor en la localización.

• Zonas de Consumo y/o Mercados.

Distancias - Disponibilidad y costo de diversos medios de transporte.

Potencialidad relativa de los mismos.

Crecimiento o disminución del Mercado.

Competencia - Presente y futura.

Influencia de este factor en la localización,

• Suministro de Energía y Combustibles.

Principales fuentes de abastecimiento - Distancias.

Reservas futuras.

Sistemas de comercialización - Costos de los diversos transportes.

Influencia de este factor en la localización.

• Disponibilidad zonal de la Mano de Obra requerida en el emprendimiento.

Influencia de este factor en la localización.

• Ubicación geográfica.

Clima; Temperaturas Atmosféricas; Humedad; Precipitaciones;

Topografía del terreno; Resistencia de los estratos subyacentes.

Influencia de este factor en la localización.

• Infraestructura existente.

Necesidades de completarla/aumentarla.

Existencia de viviendas, energía, transportes, agua potable y para servicios,

desagües, etc.

Influencia de este factor en la localización.

• Beneficios.

Otorgados exclusivamente por la elección de la localización.

Influencia de este factor en la localización.

• Legislación y normas vigentes en el sitio.

Influencia de este factor en la localización.

• Otros.

METODOS Y PROCEDIMIENTOS BASICOS

PARA DEFINIR LA LOCALIZACION DE ACTIVIDADES

Cribado; Brown & Gibson; Centro de Gravedad; Delphi; Simulación; Otros…..

MACRO LOCALIZACION

A LOS EFECTOS E INTERES DE NUESTROS ESTUDIOS LA MACRO LOCALIZACION NO

RESULTARA DE DEFINIR UNA ZONA A NIVEL GLOBAL SINO PARTIENDO DE LA PREMISA

QUE SOLO INTERESA LOCALIZAR LA ACTIVIDAD EN ARGENTINA.

(FACTOR DE LOS ENUNCIADOS COMO “PARTICULARES”)

¿ EN QUE LUGAR/SITIO DE LA ARGENTINA SE UBICARA LA MEJOR

LOCALIZACION ?

METODO DE CRIBADO

En un método básico de Localización que consta fundamentalmente de dos pasos.

1er. Paso: Confección de planos para el Cribado. En este método se emplean varios mapas esquemáticos del país en el que interesa ubicar la Localización (tantos como intereses/factores de valor se hallan definido).

a- Sombrear, en cada uno de los mapas referidos, las zonas definidas como

INDESEABLES para cada uno de los factores que sucesivamente se vayan analizando (por ej. : materias primas, transportes, descarga de efluentes, mano de obra, etc. )

b- Superponer la totalidad de mapas.

Esta segunda operación posibilita definir zonas “blancas”, lugares en los

que se supone no se hallaron inconvenientes para la Localización.

1

2 3

Mapas esquemáticos

2do. Paso: Confección de la Matriz de Ponderaciones. Esta parte del método consiste en:

.

A) Ponderar, de acuerdo a su real importancia en los costos de la empresa, a los distintos factores intervinientes y/o adoptados en el estudio, de manera tal que la

sumatoria de ponderaciones tome el valor de 1.000 puntos.

B) Asignar una puntuación (para cada región seleccionada) a cada uno de los factores intervinientes en el estudio como “Grado de Perfección”. Este, tomara un valor unitario

(1 ó 100%) en el caso mas favorable de localización y de menor cuantía en las otras regiones en estudio.

C) Se realiza el producto entre el valor de Ponderación y el de Grado de Perfección, para cada factor y para cada una de las regiones o sitios de estudio, resultando el

mismo el llamado “Grado de Conveniencia”.

D) Finalmente, la sumatoria de los Grados de Conveniencia de la totalidad de factores para cada sitio da un determinado valor. El mayor de ellos, nos indica la región/sitio

mas adecuada para la localización.

Planilla de Cálculo - Ejemplo

2

METODO BROWN & GIBSON

En este método se combinan factores objetivos, posibles de cuantificar,

con factores subjetivos, a los que se les asignan valores ponderados de peso relativo. El método consta de cuatro etapas:

1- Calculo del valor relativo de cada factor objetivo (FOi) para cada

localización optativa viable.

2- Calculo del valor relativo a cada factor subjetivo (FSi) para cada

localización optativa viable.

3- Combinación de los valores objetivos y subjetivos asignándoles una

ponderación relativa para obtener con ello una dimensión de preferencia de

localización (DPL).

4- Selección de la ubicación que alcance la máxima dimensión de

preferencia de localización.

1- Cálculo del valor relativo de los Foi

Normalmente los FO son posibles de cuantificar en “términos de costo”,

lo que permite calcular el “costo total anual” para cada localización Ci.

Luego, el FOi resultante se calcula mediante la siguiente ecuación:

FOi = 1 =

La suma de los FOi, al ser siempre igual a la unidad, explican que el

valor que asuma cada uno de ellos será siempre un término relativo

entre las distintas alternativas de localización.

A modo de ejemplo, supongamos que para un determinado proyecto se

han identificado tres (3) localizaciones que cumplen con todos los

requisitos exigidos y que los costos anuales de

operación/funcionamiento de los mismos fueran los siguientes:

Localización

mas adecuada

2- Cálculo del valor relativo de los Fsi

Para cada localización se combina la calificación del factor de

importancia relativa Wj con su ordenación jerárquica Rij para poder

determinar así el Factor Subjetivo, de la siguiente manera:

FSi =

Continuando con el ejemplo del caso y habiendo definido como factores

subjetivos al clima, la vivienda y la educación, tenemos las siguientes

combinaciones pareadas: (donde se asigna la columna de

comparaciones pareadas un valor 1 al factor más relevante y 0 al menos

importante, mientras que cuando son equivalentes se asigna a ambos

un factor igual a 1)

PONDERACION DEFINIDA PARA LAS DETERMINACIONES

DEL EJEMPLO

CLIMA > VIVIENDA = EDUCACION

A partir del valor/ordenamiento que tomaron los Wj (importancia relativa)

se procede a determinar la ordenación jerárquica: (Recordemos que se le asigna un valor 1 al factor más relevante y 0 al menos importante, mientras que

cuando los factores son equivalentes se le asigna a ambos un valor igual a 1)

Tal como se ha calculado se tiene:

Reemplazando los valores obtenidos se tiene:

FSA = 0,5 x 0,5 + 0,25 x 0,25 + 0,25 x 0,25 = 0,375

FSB = 0,5 x 0,5 + 0,25 x 0,25 + 0,25 x 0,25 = 0,375

FSC = 0,0 x 0,5 + 0,5 x 0,25 + 0,5 x 0,25 = 0,250

1,000

Como se puede observar, la sumatoria de los FS es igual a la unidad

3- Cálculo de la dimensión de preferencia de localización DPL

Una vez valorados, en términos relativos, los valores objetivos y subjetivos

de localización, se puede calcular la dimensión de preferencia de

localización mediante la siguiente ecuación:

DPLi= K x (FOi) + (1 – K) x (FSi)

A los efectos de simplificar las determinaciones se considerara como válido

que los factores objetivos resultan ser tres veces más importantes que los

subjetivos, por lo tanto será:

K = 3 (1-K);

por lo que K = 0,75

A partir de dicha determinación, junto a los valores antes obtenidos

para los FO y los FS, se calculan los valores de DPLi

correspondientes:

FSA = 0,5 x 0,5 + 0,25 x 0,25 + 0,25 x 0,25 = 0,375

FSB = 0,5 x 0,5 + 0,25 x 0,25 + 0,25 x 0,25 = 0,375

FSC = 0,0 x 0,5 + 0,5 x 0,25 + 0,5 x 0,25 = 0,250

TOTAL 1

DPLi= K x (FOi) + (1 – K) x (FSi)

DPLA = (0,75) x (0,34193) + (0,25) x (0,375) = 0,3501

DPLB = (0,75) x (0,33319) + (0,25) x (0,375) = 0,3436

DPLC = (0,75) x (0,32488) + (0,25) x (0,250) = 0,3061

1,0

Como se puede observar la sumatoria de los DPL es igual a la unidad

4- Selección final del lugar de localización De acuerdo a los cálculos efectuados la alternativa de ubicación elegida es la “A” puesto que es ésta la que logra el mayor valor como dimensión de preferencia de localización. Vale tener en cuenta que si se hubiera comparado exclusivamente a los valores-factores objetivos esta opción de localización también recaería en la “A”, ya que la misma se halla posicionada como la mas atrayente. Resulta interesante observar como caen las diferencias (en % )

Factores Ob. únicamente ---- A respecto a B ------ 2,5% Factores Ob. + Factores Sub. ----- A respecto a B ------ 1,8%

Por ello, se debe tener en cuenta que cualquier cambio en la ponderación de los factores (objetivos o subjetivos ó bien en ambos) puede llevar a un cambio en la determinación y decisión de localización.

MICRO LOCALIZACION

A LOS EFECTOS E INTERES DE NUESTROS ESTUDIOS LA LOCALIZACION DEL LUGAR/PREDIO DONDE SE DESARROLLARA LA ACTIVIDAD DEBERA SITUARSE EN

AMBITOS DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

PARTICULARIDADES EXIGIBLES EN EL DISTRITO

1- USO DEL SUELO 2- IMPACTO AMBIENTAL DEL EMPRENDIMIENTO 3-CONSTRUCCION DEL EDIFICIO Y DE LAS INSTALACIONES 4-RED DE TRANSITO PESADO EXISTENTE 5- HABILITACION DE LA ACTIVIDAD 6- PUESTA EN MARCHA DEL PROYECTO

UBICACIÓN DE PREDIOS EN BARRIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES CONSIDERANDO LAS NORMAS DE USO DEL SUELO

• Verificar la existencia de predios en barrios con algún tipo de promoción

(impositiva, crediticia, etc.) que sirvan y/o interesen a los efectos de

minimizar costos de inversión y otros.

• Verificación existencia de predios en distritos acordes a los exigidos para el

emprendimiento – Ley CABA 449 (Código de Planeamiento Urbano) -

Delimitación de Distritos; FOS y FOT

• Definición de los límites del barrio – Ley CABA 2329

• Selección del predio en concordancia con las necesidades de superficie,

tipo de transporte involucrado y Red Vial existente. De ser posible se

deberán ubicar distintos predios que reúnan las exigencias (Alternativas A,

B y C)

TRANSPORTES EXTERNOS A PLANTA

SE REQUIERE LA VERIFICACION Y CUMPLIMIENTO DE:

• Ley de Tránsito Nacional – Ley 24.449, su Decreto Reglamentario Nro.

779/1995 y normas complementarias.

• Decreto Nacional 79/1998 – Cargas permisibles sobre ejes de

vehículos de Transporte de Cargas

• Código de Tránsito y Transporte CABA – Ley 2148

• Red de Tránsito Pesado CABA – Ley 216

• Normas para la Sujeción de Cargas – IRAM 5379

EXIGENCIAS BASICAS A CUMPLIR PARA LA OBTENCION DE LA

HABILITACION E INICIO DE LAS ACTIVIDADES

• Procedimiento Técnico Administrativo de Evaluación Ambiental CABA – Ley 123

• Código de Habilitaciones y Verificaciones CABA – Ordenanzas 33.266 y 34.421

• Manejo de Residuos CABA : Sólidos Urbanos – Ley de Basura Cero – Ley 1854; Tratamiento de Residuos Peligrosos – Ley 2214; Tratamiento de Residuos Patogénicos – Ley 154

• Contaminación Sonora con Fuentes Fijas y Móviles CABA – Ley 1540

• Calidad del aire CABA – Ley 1356

• Distintas prohibiciones para productos particulares en la CABA:

- Asbestos – Ley 1820; PCBs – Ley 962

• Otras

IV – CONSTRUCCION DE LA PLANTA Y SUS INSTALACIONES

CON EL RECONOCIMIENTO Y RESGUARDO DE LA TOTALIDAD DE NECESIDADES EN :

i - Áreas necesarias para la totalidad del emprendimiento (equipos e instalaciones de producción, administración, almacenes, servicios, mantenimiento, circulación, futuras

ampliaciones, etc.)

ii - Equipamiento para el manejo de la totalidad de materiales y partes involucrados en el emprendimiento (INTERNAS Y EXTERNAS A PLANTA)

• Código de la Edificación

• Otros

DE EXISTIR DIFERENTES PARCELAS CON IGUAL DISTRITO

VERIFICAR:

CUAL DE ELLAS SE ACOMODA MEJOR A LAS

EXIGENCIAS DEL PROYECTO

CON LAS UBICACIONES PRESELECCIONADAS COMO VALIDAS PARA LA IMPLANTACION DEL EMPRENDIMIENTO

SE DEBERA VERIFICAR:

- MEDIANTE UN TRABAJO DE CAMPO -

1- DISPONIBILIDAD

2- COSTOS

ALTERNATIVA PARA BUSQUEDA DE PREDIOS

CON LOS PASOS DADOS Y OBSERVANDO CUESTIONES IMPORTANTES COMO

DISPONIBILIDAD, COSTOS, FLEXIBILIDAD, ETC.

PODEMOS DEFINIR AHORA EL PREDIO MAS ADECUADO PARA EL PROYECTO E INICIAR LA CONSTRUCCION DE LAS INSTALACIONES