Los Mercados Inmobiliarios - Prayde Gestionprayde.com/Cuadernos/CU26 Los Mercados Inmobiliarios...

Los Mercados

Inmobiliarios

www.AnalisisInmobiliario.com

www.prayde.com/wordpress

www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRÁCTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2016/26 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

http://www.analisisinmobiliario.com/

http://www.prayde.com/wordpress

http://www.gestinmo.blogspot.com/

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

ÍNDICE

26.1.- CARACTERÍSTICAS DE LOS MERCADOS ECONÓMICOS 2

26.2.- LOS SECTORES ECONÓMICOS EN ESPAÑA ........... 3

26.3.- CICLOS Y BURBUJAS ECONÓMICAS ...................... 6

26.3.1.- TEORÍA DE LOS CICLOS ECONÓMICOS ......... 7

26.3.2.- CONCEPTO DE BURBUJA ECONÓMICA ......... 8

26.4.- MAGNITUDES MACROECONÓMICAS Y SOCIALES QUE INCIDEN SOBRE EL FUNCIONAMIENTO DEL SECTOR

INMOBILIARIO ......................................................... 10

26.4.1.- LOS TIPOS DE INTERÉS Y EL SISTEMA FINANCIERO 11

26.4.2.- LA EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE REFERENCIA 14

26.4.3.- EL DÉFICIT PÚBLICO .................................... 17

26.4.4.- LA TASA DE INFLACIÓN ............................... 21

26.4.5.- EL DESEMPLEO ............................................ 21

26.4.6.- LA DEMOGRAFÍA ........................................ 25

26.4.7.- EL CRECIMIENTO ECONÓMICO ................... 29

26.5.- CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO 30

26.5.1.- PRODUCTO INMOBILIARIO......................... 31

26.5.2.- OFERTA INMOBILIARIA ............................... 31

26.5.3.- DEMANDA INMOBILIARIA .......................... 34

26.5.4.- INFORMACIÓN DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS 34

26.6.- LOS TIPOS DE MERCADOS INMOBILIARIOS ....... 35

26.6.1.- EL MERCADO DEL SUELO ............................ 35

26.6.2.- MERCADO DE LA VIVIENDA LIBRE Y SUS SUBMERCADOS 37

26.6.3.- MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA.... 39

26.6.5.- EL MERCADO DE RESIDENCIAS Y RESORT .. 40

26.6.6.- EL MERCADO DE LOS LOFT ......................... 41

26.6.7.- EL MERCADO DE LOS APARTAMENTOS Y ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS 41

26.6.8.- EL MERCADO DE EDIFICIOS DE USO TERCIARIO 42

26.6.8.- EL MERCADO DEL RETAIL ........................... 42

26.6.9.- EL MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES ..... 43

26.6.10.- EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO 44

26.6.11.- OTROS MERCADOS INMOBILIARIOS ........ 46


CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

- Amortización - Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII), antes de Impuestos (BA), Neto (BN) - Burbuja Económica, Inmobiliaria - Cobro - Coeficiente de Caja Bancario - Costes Fijos, de Producción, Variables - Demanda - Demografía - Desembolso - EBITDA - Economía Nacional - Gastos Comerciales (GC), Generales (GG), Financieros (GF) - Impuesto de Sociedades (IS) - Ingreso por ventas, por alquileres - Local comercial - Loft - Macroeconomia - Magnitudes macroeconomicas - Márgenes Bruto y Netode Explotación - Oferta - Outlet - Población española - Pagos - Parque de Viviendas - Producto Interior Bruto (PIB) - Resort - Vivienda Libre, de Protección Pública (VPP), de Protección Oficial (VPO), Social, de

Promoción Pública, de Precio Tasado (VPT)


26.1.- CARACTERÍSTICAS DE

LOS MERCADOS ECONÓMICOS

Un mercado económico es el punto de

encuentro de las oferta y la demanda de un

determinado producto, cuyo precio de

mercado se determina en un mercado

perfecto como punto de equilibrio entre la

curva de oferta y demanda, como puede verse

en la figura 26.1

En la figura podemos observar cómo, en

general, el volumen de la demanda de

cualquier producto aumenta si desmulle el

precio, mientras que la oferta puede seguir

distintas trayectorias en función de los costes

de producción, pero en general, la oferta

aumenta cuando aumenta el precio.

FIGURA 26.1

Esto sucede en mercados con el de Valores,

conocido como la Bolsa, en donde las

empresas ofrecen sus acciones u obligaciones

al público en general para que realicen la

compra de estos valores, con cotización oficial

en dicho mercado en base a la concurrencia

de oferta y demanda de estos títulos, que si

existe una demanda superior a la oferta suben

en su cotización y si sucede al revés, la oferta

es superior a la demanda bajan en su

cotización.

Se trata de un mercado regulado (por

normativa propia, no todos pueden acceder a

dicho mercado) y Casi perfecto en la

formación de sus precios.

Esto sucede en los mercados perfectos no

regulados por el Estado, que fija precios

limitados para algunos productos básicos

como sucedía con el mercado de la energía

eléctrica hasta que desaparece tal regulación y

se abre el mercado a la libre competencia y los

precios se fijan diariamente y libremente por

a oferta y la demanda de las empresas en un

mercado parecido a al de la Bolsa de valores,

en donde las empresas que tienen acceso al

mismo cotizan sus acciones en libre


Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 2

competencia y la cotización diaria de las

mismas depende de la oferta y la demanda.

Pero también existen mercados no regulados

e imperfectos, como pueden ser los

siguientes:

- Oligopolio de oferta, mercado con muy pocas empresas ofertantes.

- Monopolios, con una única empresa ofertante

La Constitución Española en su artículo 38

consagra el principio de la libertad de

mercado en la economía nacional y prohíbe

los monopolios.

Históricamente se han abierto a la

competencia mercados como el de las

telecomunicaciones (que solo ejercía la

empresa Telefónica), el del petróleo (que solo

ejercía CAMPSA) o el de la electricidad (que

solo ejercían determinadas empresas, muy

pocas españolas exclusivamente).

También han desaparecido los sectores con

precios regulados por el Estado como el trigo,

desde la entrada en la UE.

Estos tipos de mercados, como el

Monopolio de las Telecomunicaciones que

ejercía en solitario TELEFÓNICA o del

petróleo que ejercía CAMPSA, están

desapareciendo de la Economía Española,

sobre todo desde la firma de la

Constitución Española (CE) de 4 de

diciembre de 1978, que en su artículo 38

dispone lo siguiente:

Artículo 38 de la Constitución española

Se reconoce la libertad de empresa en el

marco de la economía de mercado. Los

poderes públicos garantizaran y protegen su

ejercicio y la defensa de la productividad de

acuerdo con las exigencias de la economía

general y, en su caso de la planificación.

Del texto del artículo se desprenden tres

conceptos clave que es preciso interpretar:

-Libertad de empresa

- Economía de Mercado - Productividad - Planificación

Y para proteger estos derechos se instituye la

Ley de Defensa de la Competencia y se

prohíbe la Competencia Desleal.

La Economía no puede desligarse de la Política

y las distintas opciones políticas de distinta

ideología, han gobernado durante las distintas

etapas de la democracia han tendido como

marco común los principios instaurados en

nuestra CE.

La cronología de los partidos políticos que han

gobernado en España en esta etapa y que va a

protagonizar las distintas legislaciones y

apoyos que han recibido los sectores

económicos y de manera especial el sector

inmobiliario, ha sido la siguiente:



PERIODO PARTIDO PRESIDENTE

1977 – 1981 UCD Adolfo Suarez

1981 – 1982 UCD Calvo Sotelo

1982 – 1996

(tres

legislaturas)

PSOE Felipe González

1996-2004 PP José María Aznar

2004 – 2011

(dos

legislaturas)

PSOE José Luis

Rodríguez

Zapatero

2011 – 2015 PP Mariano Rajoy

El 20/12/2015

se celebran

nuevas

elecciones

Escaños

PP 123

PSOE 90

POD 69

CIUD 40

Hasta finales de

Abril de 2016 no

se ha podido

formar Gobierno.

Y se celebraran

nuevas

elecciones

26.2.- LOS SECTORES

ECONÓMICOS EN ESPAÑA

Un sector económico agrupa distintos

mercados que tienen un origen

común. Por ejemplo el sector

Industrial agrupa mercado como el del

automóvil, la siderurgia, la fabricación

de motores, maquinas herramienta,

aviones, etc.

En España se suelen considerar cuatro

sectores económicos llamados

principales, que son los siguientes:

- Agricultura, Ganadería , Pesca y Minería (A)

- Industria (I) - Construcción (C) - Servicios (S)

Que a su vez incluyen otros sectores

económicos. Por ejemplo: El Sector

Inmobiliario se considera dentro del

Sector de la Construcción y el Sector

Turísticos está dentro del Sector

Servicios.

Cada uno de estos sectores tiene una

producción anual que se incluye,

según los criterios de la Contabilidad

Nacional, como un elemento

contributivo del Producto Interior

Bruto (PIB) del país, es decir sin

considerar las amortizaciones de

aquellos elementos susceptibles de tal

deducción como por ejemplo sucede

con el caso de las viviendas (pero no

del valor del suelo donde se

construyen que no es amortizable).



Así pues, cada año el valor del PIB da

una idea de la riqueza del país en

bienes y servicios.

TABLA 26.1.- Estructura del PIB por sectores económicos en España (en %).

Año

Agricul-

tura y

pesca

Indus-

tria y

energía

Construc-

ción Servicios

1970 11,0 34,0 8,8 46,3

1980 7,0 28,6 7,9 56,5

1990 5,5 25,1 8,8 60,6

2000 4,4 20,9 8,3 66,4

2005 3,1 18,4 11,6 66,8

2009 2,5 15,1 10,7 71,7

2010* 2,7 15,6 10,1 71,6

2010** 2,6 16,1 11,9 69,3

2011 2,7 16,9 11,5 69,0

2012 2,5 17,4 8,6 71,5

2013 2,6 17,5 7,8 72,1

*Base 2000;

** Base 2008. Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Contabilidad Nacional del INE.

En la Tabla se observa cómo en España desde 1970 y hasta 2009, se registra una disminución paulatina de la contribución de la industria en el PIB, mientras que el sector servicios ha ido adquiriendo una importancia creciente con el transcurso del tiempo.

Desde el año 2010 la construcción es el sector que más porcentaje pierde en el PIB: 11,9% en 2010 al 7,8% en 2013.

La industria, que tuvo una fuerte contracción hasta el año 2009, empieza a recuperar participación a partir del año 2010: pasa de representar el 15,1% en 2009 a sólo el 17,5% en 2013. La industria ha recuperado en parte su participación en la estructura económica de los sectores económicos.

En el cuadro 1 también se observa cómo, en España, desde 1970 el sector servicios ha ido adquiriendo una importancia creciente con el transcurso del tiempo pasando de representar el 46,3% del PIB en 1970 al 72,1% en 2013. Esta tercerización es habitual en el proceso de desarrollo económico de la mayoría de los países. En este sentido, además, España es muy competitiva en el sector servicios, buena parte de la inversión española en el exterior está en los sectores bancarios, distribución, ingeniería, gestión y construcción de infraestructuras (aeropuertos, autopistas, etc.), gestión de aguas y basuras, hoteles, producción y distribución de energía, energías renovables, seguros, telefonía, etc.

En el año 2013 ganan participación en el PIB la agricultura, la industria y los servicios y pierde la construcción.

TABLA 26.2.- Estructura del empleo de la economía española.

Agricultura y pesca

Indus-tria

Construcción Servicios

1970 29,3 25,3 8,9 36,5

1980 18,6 27,2 9,3 44,9

1990 11,5 23,7 9,9 55,0

2000 6,6 20,0 11,2 62,3



2005 5,3 17,3 12,4 65,0

2007 4,6 16,0 13,3 66,3

2009 4,2 14,4 9,7 71,7

2010 4,4 14,2 8,5 72,8

2011 4,5 14,2 7,2 74,1

2012 4,6 14,0 6,4 75,0

2013 4,7 13,6 5,8 75,9

2014 4,1 13,9 5,9 75,7

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE.

En la Tabla se observa cómo en España, desde 1980 y hasta 2013, se registra una disminución paulatina de la contribución de la industria al empleo. Así, mientras que la población empleada en el sector servicios ha ido aumentando su porcentaje sobre el total de los trabajadores ocupados, en cambio la industria ha ido reduciendo su participación. El cuadro muestra también la caída espectacular de la participación del sector de la construcción en el total del empleo, desde el año 2007.

En el año 2013 ganan participación en el empleo la agricultura y los servicios y pierden la construcción y la industria.

El sector inmobiliario ha sufrido a lo

largo de la historia varias crisis

económicas pero ninguna tan

profunda como la iniciada en 2008

que todavía continua y de la que nos

ocuparemos en epígrafes siguientes.

En las épocas de “boom” inmobiliario,

particularmente largo ha sido el

último que ha durado desde qoo7

hasta 2007, esto es diez años, el

sector ha sido una “locomotora” de la

economía española por su aparente,

con “luces y sombras” como

comentamos, al enumerar sus

facilidades de:

- Creación de empleo directo, como consecuencia de que la construcción está poco industrializada y usa abundante mano de obra, aunque poco cualificado y sueldos extraordinariamente altos.

- Creación de empleo indirecto en otros sectores relacionados con la construcción, tales como muebles, servicios de todo tipo, etc. Se calcula que por cada empleo directo se crean AA de indirectos.

- Reversión al Estado, CCAA y Ayuntamientos por fiscalidad del XX % del coste, aunque el fraude en este sector estaba muy generalizado

Para que el sector funcione a ritmo

adecuado, en la época del último “boom”

la velocidad fue realmente excesiva, tanto

que se produjo un brusco

descarrilamiento, en el que los analistas

económicos empezaron a relacionarlo con

fallos estructurales de mucho peso, es

necesario que existan dos factores clave:

- Un Sistema Hipotecario eficiente y de fácil acceso.

- Magnitudes macroeconómicas favorables de las que nos ocuparemos en el epígrafe siguiente.

En cuanto al sistema de créditos y

préstamos es evidente que las ventajas

para las entidades que componían el

sistema financiero español era el

préstamo con garantía hipotecaria del

propio solar o terreno adquirido por las

empresas promotoras y de la edificación

que se realizaba sobre dicho suelo.



Previamente se tasaba, por una entidad

Tasadora, que figuraba en el Registro

Público del Banco de España, lo que

representaba una cierta garantía

adicional, y se concedía un préstamo

hipotecario por un cierto porcentaje del

valor de tasación en función de la

solvencia profesional y técnica de la

empresa promotora que pretendía

adquirir ese suelo, con total

independencia del precio por el que se

hubiera convenido la operación.

Posteriormente, una vez elaborado el

proyecto de edificación y concedida

licencia de obras, se ampliaba el préstamo

con objeto de financiar la construcción y la

posterior adquisición de los productos

inmobiliarios construidos.

El importe inicial más el ampliado se

dividía en dos partes; un 80 % - 85 % se

podría disponer en función de la obra

ejecutada, siendo la primera disposición

para cancelar el préstamo al solar y el

porcentajes restante se disponía por el

promotor cuando se subrogara el

comprador en el mismo, lo que suponía

entregar la obra y otorgar e inscribir en el

Registro de la Propiedad la

correspondientes escritura pública de

compraventa.

Todo el proceso estaba tutelado por la

Empresa Tasadora que valoraba el

proyecto y su viabilidad económico

financiera estimando su precio de venta,

sobre el que se aplicaba un porcentajes

del 70 % - 80 %, del mismo, y asimismo

comprobaba la obra ejecutada cada mes

para que la entidad pudiera aprobar son

seguridad y con las garantías adecuadas

cada disposición del préstamo.

La última fase de cobro se demoraba

hasta la subrogación del comprador lo

cual suponía una cierta demora desde la

terminación de las obras hasta su entrega

y sobre todo la presencia de un

comprador supuesto a realizar el

otorgamiento de la escritura pública y la

correspondiente subrogación en el

préstamo otorgado al promotor ya que

desde ese momento el préstamo entra en

periodo de amortización y el comprador

se compromete a pagar la cuota total,

generalmente mensual de intereses y

capital amortizado, por un periodo que ha

ido aumentando sucesivamente desde los

10 – 12 años pasa a 25 – 30 y

posteriormente a finales del boom hasta

50 años, como caso extremo.

Sin esa ayuda financiera especializada en

plazos tan largos en las que,

fundamentalmente, eran las Cajas de

Ahorro y posteriormente entraron en liza

las entidades bancarias, los compradores

tendrían dificultades de financiación para

el acceso a por ejemplo, la vivienda, y

serian escasos los que podrían tener

acceso a su adquisición.

26.3.- CICLOS Y BURBUJAS

ECONÓMICAS

Vamos a estudiar previamente dos

fenómenos económicos que requieren

explicación complementaria especial,

como son: los ciclos económicos y la

aparición de burbujas económicas, sobre

los cuales algunos economista no creen

mucho, pero haberlos “hailos”, como

dicen los gallegos sobre las “meigas” y

que han aparecido en numerosas

ocasiones a lo largo de la historia. Tal vez

sea la regularidad de estos fenómenos, en

los que no se cree, los que los hace dignos

de meditación



26.3.1.- TEORÍA DE LOS CICLOS

ECONÓMICOS

Son fluctuaciones de la actividad

económica global que dan lugar a una

serie sucesiva de fases ascendentes y

descendentes denominadas:

- Depresión: es el periodo descendente de un ciclo económico

- Expansión: es el periodo ascendente de un ciclo económico

- Auge: periodo en el que el ciclo se mantiene en el punto elevado del ciclo. En el sector inmobiliario se conoce como periodo de “boom”

-

- Recesión: es la fase descendente del ciclo económico caracterizado por una caída importante de la inversión, la producción y el empleo. Los economistas emplean esta denominación, cuando la economía de un país registra crecimientos negativos del PIB durante dos trimestres consecutivos.

- Figura 26.2

- Según esta definición: Japón entra en recesión en 2008, Gran Bretaña e

Italia le seguirán; sin embargo según el Comité de Investigación del Ciclo Económico de la Oficina nacional de Investigación Económica (NBER) de los EEUU, aplican la siguiente definición: “una recesión es un descenso de la actividad económica que se extiende a través de sus sectores, que dura más de unos pocos meses normalmente visible en producción, empleo, ingreso real y otros indicadores”. Para el panel de economistas, la recesión comienza cuando la economía alcanza un “pico” de actividad y termina cuando toca “suelo”. Entresuelo y pico, la economía está en expansión. En base a estas consideraciones estiman que en EE.UU. se alcanzó un pico en Diciembre de 2007, tras determinar que el subsiguiente declive fue lo suficientemente amplio para calificar como una recesión. La última fase de

- expansión económica duro por tanto

seis años y un mes. La precedente expansión en los años noventa había durado 120 meses (diez años exactos).

CICLOS ECONOMICOS

VOLUMEN DE

ACTIVIDAD

EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL

70 85 90 95 2006

CICLO DE 36 AÑOS

75 80



- Las dos recesiones precedentes en EEUU habían durado respectivamente ocho meses desde julio de 1990 hasta marzo de 1991, y desde marzo a noviembre de 2001. La más prolongada crisis, la llamada “Gran Depresión” estalló tras el crack bursátil de 1929 y duro hasta marzo de 1933.

La recesión de diciembre de 2007 tuvo

como origen la crisis de las hipotecas

“subprime”: la liquidación de dos

fondos especulativos que operaban

con ese tipo de productos, en los

cuales invirtió masivamente el banco

Bears Stears.

En la figura tratamos de representar esa

evolución en el ciclo inmobiliario,

descompuesta en los siguientes periodos:

- 1969 – 1974 ……… BOOM 5

años

- 1975 – 1985 ……… DEPRESIÓN 10

años

- 1986 – 1991 ………. BOOM 5

años

- 1991 – 1997 … …….DEPRESIÓN 6

años

- 1997 – 2007 ……… . BOOM 10

años

- 2008 ………………. DEPRESIÓN 1 año

TOTAL 37 AÑOS

Periodos cuyas características y

situaciones del entorno de la economía

española y global, vamos a describir a

continuación.

26.3.2.- CONCEPTO DE BURBUJA

ECONÓMICA

Una burbuja económica, también llamada

burbuja especulativa, burbuja de

mercado, burbuja financiera, es un

fenómeno económico que se produce en

los mercados con un componente

especulativo importante que se

caracteriza por una subida de precios no

explicada por razonamientos puramente

económicas, y que se prolonga en el

tiempo, de un activo, producto o servicios

de forma que dicho precio se aleja cada

vez mas de su valor real intrínseco.

El proceso especulativo lleva al comprador

a invertir cada vez más, en un proceso

compulsivo, para vender a un precio

superior, proceso que provoca una espiral

de subidas de precios excesivamente

altos hasta que la burbuja acaba

estallando porque no existen

compradores que estén dispuestos a

pagar precios tan altos.

El fenómeno se produce en casi todos los

mercados, pero fundamentalmente en el

mercado bursátil, muy dado a la

especulación de valores que son títulos

que, en general, no se ajustan al

verdadero valor de las empresas que los

emiten, sino que su cotización sube y baja

influida por acontecimientos económicos

que no tiene mucha relación directa con el

mundo empresarial.



Las burbujas económicas históricamente

son las siguientes más notorias y

significativas:

- 1637, Holanda extendida a los Países Bajos, la de los Tulipanes, que empezaron a apreciarse en toda Europa, desatando la euforia de su fácil cultivo de bulbos, para su exportación, que todos los nativos de los Países Bajos, debido a los fuertes precios que alcanzaban en los mercados, gasta que los europeos no estaban dispuestos a pagar tan altos precios y, en consecuencia las plantaciones dieron en quiebra generalizada.

- 1720 Inglaterra la de la Compañía de los Mares del Sur, creada para la exclusividad del comercio con los países de Sudamérica y las Indias Occidentales, motivada por el Tratado de Utrecht, que puso fin a la Guerra de Sucesión Española, como parte de los pagos a Inglaterra de las indemnización por su intervención en dicho conflicto, Atraídos por los rumores de grandes beneficios procedentes de las riquezas de estos países inversores de todas las clases sociales vieron hincharse la burbuja de precios de las mismas que, en la fecha indicada, cuando se conocieron las condiciones verdaderas de la concesión sufrieron un desplome tal que produjeron la tuina de muchos ingleses.

- 1929, Nueva York (EEUU) El crac bursátil de Wall Street, que en sucesivas y fuertes caídas de la cotización de las acciones de las principales compañías, conocidas como sesiones del Lunes Negro, Martes Negro y Jueves Negro, dieron lugar, no solo a que los inversores perdieran todo su dinero, sino a que por contagio la industria y el empleo sufrieran profundas recaídas extendiéndose a todo el país, en tres días perdieron el empleo 100,000 norteamericanos. se resintiera. Dando lugar a un periodo de la economía

norteamericana y mundial conocido como Gran Depresión,

- 1990, Japón, Burbuja Financiera e Inmobiliaria, iniciada la burbuja en la década de los 80, fruto de la especulación financiera e inmobiliaria que duro 10 años. La crisis fue tan profunda que mantuvo al país en recesión hasta los años 2006. El precio de la vivienda no empezó a subir tímidamente un 0,m9 % hasta catorce años después de iniciada la burbuja,

- 1997, Asia, Crisis financiera, iniciada por problemas financieros en Tailandia que tuvo que depreciar su moneda y extendida a todos los países emergentes, Taiwán, Hong Kong, Corea del Sur, Filipinas, etc.,

- Burbuja.com Fue un período entre 1997 y 2001 de

exagerado crecimiento bursátil de

empresas vinculadas a Internet,

designadas comúnmente empresas

“punto com”, basado más en expectativas

puramente especulativas que en un

análisis desapasionado de los valores

fundamentales de una empresa. Tuvo que

ver también con la transformación que

habían sufrido los mercados financieros

en esos años.

- 2008, Crisis Global, que tuvo su origen en el sector inmobiliario de EEUU, con la venta masiva de paquetes de títulos de hipotecas subprime, que eran mezcladas en el paquete con hipotecas de clientes solventes, pero que, en su conjunto gozaban de las máximas calificaciones de seguridad y solvencia por las agencias internacionales de calificación más prestigiosas. Los bancos europeos las compraron de forma masiva y se produjo un crac de los sistemas financieros de los países europeos y americanos, como luego veremos detenidamente.,



- Burbuja inmobiliaria en Espala 1997 – 2007, en España, en esta década, se produjo el aumento de precios de los inmuebles, debido a las causas que explicaremos con detalle más adelante, y la burbuja se rompió violentamente en el año 2006, como consecuencia del contagio del crac financiero y de la cris global que cogió a la economía española excesivamente dependiente del sector inmobiliario que, en aquellas década era el motor principal de la economía, creador de más empleo directo (construcción y servicios de agencias inmobiliarias) e inducido de forma indirecta, en otros sectores (mobiliario y decoración de interiores, muebles de cocina, electrodomésticos, etc.

El fenómeno de las burbujas financieras

fue estudiado por Norman Minski, que las

asocio a las facilidades de crédito, a la

innovación tecnológica t a las variaciones

del tipo de interés.

26.4.- MAGNITUDES

MACROECONÓMICAS Y

SOCIALES QUE INCIDEN

SOBRE EL

FUNCIONAMIENTO DEL

SECTOR INMOBILIARIO

Las magnitudes macroeconómicas son con

las que se observa el pulso de la economía

de un país y se publican mensualmente en

varios informes económicos elaborados

por el Banco de España que emiten las

cifras de las siguientes magnitudes

macroeconómicas, es decir que afectan a

la economía del país, pero que poco

tienen que ver, en general, con la de una

empresa en particular o un ciudadano

concreto, que son, por el contrario

magnitudes que pertenecen al campo de

la microeconomía que es la que da idea de

un determinado sector empresarial o

familiar.

Pero esta diferenciación no quiere decir

que la evolución de las magnitudes

económicas no afecten a la economía

empresarial de un determinado sector o a

la economía familiar, lo que sucede es que

más pronto que tarde si la economía de

un país, que se refleja por la evolución de

las magnitudes macroeconómicas, la

microeconomía se verá, es verdad, que

unos sectores más rápido y más profundos

que otros.

Así pues los promotores inmobiliarios no

podemos obviar estas datos, y los análisis

que de los mismos efectúan las entidades

y organismos públicos especializados,

como el Banco de España o los Bancos

privados, sino todo lo contrario, debemos



permanecer muy atentos a ellos,

comprenderlos y tenerlos muy presentes

en nuestras decisiones de inversión.

No podemos caer, otra vez, en el error de

no atender los comentarios que en el año

2003 y 2004, es decir mucho antes de la

crisis de primeros meses del 2008,

realizaba el Banco de España, en relación

al peligroso sobreendeudamiento de los

hogares españoles.

Las principales magnitudes

macroeconómicas son las siguientes:

- Índice de Precios al Consumo (IPC) - Tasa de Paro - Evolución del PIB - Déficit Presupuestario - Coeficiente de Endeudamiento - Déficit (Superávit) de la Balanza de

Pagos

Todas influyen el sector aunque algunas

de ellas, que veremos en los subepigrafes

siguientes, son más directas y su evolución

merece una atención especial.

En ese sucinto análisis que a continuación

realizamos, no se trata de exponer un

tratado especializado de economía, sino

de intentar que las magnitudes

macroeconómicas sean sea comprensibles

y podamos seguir sin problemas un

estudio y análisis, especializado sobre las

mismas.

26.4.1.- LOS TIPOS DE INTERÉS Y

EL SISTEMA FINANCIERO

Los tipos de interés surgen en los

mercados financieros como consecuencia

del equilibrio entre la oferta de las

entidades de crédito que tienen liquidez

pata `prestar a otros bancos que

demandan efectivo por falta de liquidez

en un momento determinado. Así por

ejemplo, surge el tipo Euribor, formado

por la oferta y demanda de los bancos

europeos más importantes de los países

miembros.

Otros tipos de interés no se obtienen en

base a estos equilibrios de mercado, sino

que vienen dados como consecuencia de

decisiones de política monetaria que en

estos momentos a nivel europeo la ejerce

el Banco Central Europeo (BCE), que es el

organismo que fija el conocido como tipo

oficial del dinero, que es el aplicado a los

bancos que desean préstamo del BCE para

obtener liquidez y que, este baja o sube,

cuando la política monetaria exige menos

o más liquidez.

Existen también tipos de interés que no

están ligados al mercado y que se basan

en decisiones gubernamentales

destinados a políticas concretas, como en

España, los que anualmente establecen las

leyes de Presupuestos Generales del

Estado y que son:

A) Tipo de Interés Legal. Utilizado para reclamar deudas civiles. Actualmente para 2016 en el 3,00 %

B) Tipo de Interés Legal de Demora, que es el empleado por Hacienda para



reclamar las deudas de los contribuyentes morosos. Actualmente está fijado en 2016 en el 3,75 %.

C) Tipo de Interés de Demora, para reclamar deudas comerciales. Se fija por semestres y actualmente para el primer semestre del año 2016 está en el 8,05 %

En la práctica financiera los inversores que

estudien invertir en un determinado país,

tienen que tener en cuenta las diferencias

entre tipo de interés nominal (IN) y tipo

de interés real (IR), como consecuencia de

la tasa de inflación (IPC) existente en el

país. La fórmula que los liga es la del

economista norteamericano Fisher

IN - IPC

IR = -----------------

1 + IPC

Observando la formula pueden ser que el

IR sea negativo con tasas de inflaciones

muy altas, como sucede en los países

sudamericanos.

Otra de las precauciones que debe tomar

el inversor es el riesgo país, que

lógicamente influyen en los tipos de

interés. En economía este efecto se mide

por la prima de riesgo de un país, que

cotiza en las bolsas de cada país, fijando

diariamente los puntos básicos que la

inversión en este país tiene de diferencia

con respecto a la inversión en Alemania,

en el mismo producto. Por ejemplo si la

prima de riesgo de España está

actualmente en unos 140 puntos básicos,

significa que en inversor exige a la deuda

pública española un interés superior al

tipo alemán + 1,40 %, para productos

similares.

El concepto de riesgo es fundamental en

una inversión y, las entidades de crédito

cuando conceden un préstamo lo tienen

en cuenta en la elaboración del tipo de

interés aplicable, ya que en su desglose de

costes lo incluyen como una prima más el

riesgo que deben asumir por impago. Así

pues, fijan el tipo de interés:

A. Coste del dinero que obtiene para prestar de la remuneración de sus depósitos, de los préstamos de otros bancos, mercado interbancario o del BCE.

B. Coste de los recursos no utilizados por la retención de los coeficientes de caja establecidos por el BED.

C. Prima de riesgo del sector a que vaya dirigido el crédito

D. Prima de Riesgo por la situación de solvencia de la empresa a la que va dirigido

E. Gastos Generales y beneficio industrial.

Con todos estos criterios valorados

adecuadamente, se configura el tipo de

interés del préstamo o crédito o

descuento de efectos cambiarios

utilizados por los clientes de las

instituciones de crédito del que debemos

distinguir:

Tipo de Interés Fijo, si es el mismo a lo largo de la vida de la operación financiera, hasta su vencimiento.



Tipo de Interés Variable, si varia en periodos de tiempo determinados en función de la variación de un tipo de interés de referencia que, en general publica el BCE

Obviamente el riesgo de aplicar un tipo

fijo es superior al de tipo variable ya que,

en este caso la entidad asume mayor

riesgo en cuanto a la evolución futura de

los mercados y de la economía en general.

Como podemos cubrirnos del riesgo,

mediante un contrato adicional de

aseguramiento hasta cantidades

determinadas de variación, que se

denominan contratos swaps.

Además en los casos de interés variable

las entidades de crédito suelen imponer

cláusulas suelo o techo que limiten la

variación excesivamente amplia. Las

cláusulas suelo establecidas están muy

denostadas públicamente y la justicia

parece que está dando la razón a los que

reclaman que sean anuladas.

En estos préstamos existe un tipo nominal

y un tipo efectivo, que solo son iguales en

caso de que los interés del préstamo se

liquiden y abonen al final de cada año,

pero si se realizan más liquidaciones y

pagos a lo largo del año, ya hay que

distinguir claramente de lo que se habla.

La relación entre ambas magnitudes se

obtiene de despejar, en cada caso, el

término que nos interese de la ecuación

de la equivalencia financiera:

(1 + INA) = (1 + IEA/N)

Siendo:

INA = Tipo de Interés nominal anual

IEA = Tipo de interés efectivo anual

N = Numero de periodos de liquidación

de interés al año; si es mensual N = 12; si

es trimestral N = 4; si es semestral N = 2

Con la aplicación de esta fórmula

podemos comprobar que si hablamos de

un 3,00 % nominal anual y se nos exigen

liquidaciones mensuales no podemos

calcularlas con el 3,00/12 = 0,25 %

mensual sino con el efectivo anual

Por ultimo señalemos que además de los

intereses de un préstamo la entidad nos

aplica también comisiones, tales como:

A. Comisión de Apertura B. Comisión de Disponibilidad C. Comisión de cancelación

anticipada

Que son las más habituales. En todos

estos casos existe, para el cliente una Tasa

Anual Equivalente (TAE) que se calcula

con la misma fórmula de la equivalencia

financiera, pero en este caso agregando el

efecto de las comisiones, con lo que

obtenemos el coste total para el cliente.

Veamos un sencillo ejemplo:

Sea un préstamo de 1.000 U.M. con

vencimiento al final del año dos y con

liquidación de intereses trimestral con un

tipo de interés nominal anual del 6 % y

una comisión de apertura del 1 % y unos

gastos de cancelación del 2 %.

El cálculo del coste efectivo para el

cliente, que será el TAE se realiza

planteado la ecuación de equivalencia

financiera:

(1.000 – 10) (1 + TAE/4) = (1.000 + 20)

De donde TAE = 4* (1020/900 – 1) =

3,33%



Como hemos señalado los tipos de interés

se producen en los mercados financieros y

se aplican por las entidades financieras

integrantes del Sistema Financiero

español y las que funcionan en España de

origen extranjero.

Está formado, en su época pasada más

reciente por 43 entidades de crédito entre

Cajas de Ahorro que no tenían casual

social ni accionistas y Bancos privados con

capital social y accionistas.

El organismo supervisor era el Banco de

España (BE), creado en 1856 bajo el

nombre de Banco San Carlos, proveniente

de la fusión de los Bancos Privados de San

Fernando y de Isabel II, que

posteriormente en 1889 tomo su nombre

actual de Banco de España, que se

mantuvo con capital y accionistas privados

hasta su nacionalización en 1962,

transformándose en organismo autónomo

independiente del poder político en 1994,

como consecuencia de las exigencias de la

UE para la entrada de España en la zona

euro que se produjo en 1998, aunque la

moneda única, el euro, entro en

circulación el 1 de enero de 2002. Otra

fecha significativa de la evolución del BE

es la de 2014 en la que se establece el

Mecanismo Único de Supervisión (MUS)

Las Cajas de Ahorro venían funcionando

desde el siglo XIX como Montes de Piedad

y, poco a poco fueron transformando sus

actividades, siempre en el marco de los

créditos y depósitos de clases populares,

especializándose en el mercado

hipotecario, por lo que estaban muy

próximas al sector inmobiliario.

En el boom inmobiliario de 1997 – 2007

los bancos entraron en competencia en

créditos hipotecarios y las cajas en

competencia con la comercial de los

bancos y su expansión. Pero no cabe duda

que unas tuvieran dueño y las otras no y

este factor fue unos de los detonantes de

su desaparición, tras la operación de

acciones preferentes de tan mal recuerdo,

sobre todo entre los pequeños inversores.

Otro de los detonantes fue la politización

cada vez más localista y ambiciosa,

repartiéndose los órganos de gobierno y

control a personas poco profesionales de

un sector como el financiero de gran

complejidad y riesgo, que tomaban

decisiones al dictado y según interés

privados espurios, sin criterio económico

alguno.

26.4.2.- LA EVOLUCIÓN DE LOS

TIPOS DE REFERENCIA

Hemos señalado que la mayoría de los

préstamos, sobre todo los hipotecarios,

que cada día son de mayor plazo de

vencimiento son a tipo de interés variable

cuyas variaciones vienen establecidas de

forma periódica con tipos de referencia,

siendo el más utilizado el Euribor a un año

que publica mensualmente el BE-

A continuación ofrecemos una Tabla de la

evolución del tipo de interés oficial, del

Euribor y del tipo de rendimiento de la

deuda pública española de plazos de

vencimiento entre 2 y 6 años, que se

utiliza para las valoraciones de suelo

según el Reglamento de la Ley del Suelo.

TABLA 26.3



Deu = Tipo de rendimiento interno en el

mercado secundario De la Deuda

Pública de plazo entre 2 y 6 años

Euri= Referencia interbancaria A 1 Año

(Euríbor)

BCE= Tipo oficial del dinero del BCE

Deuda Euribor BCE

2016 Ene 0,545 0,042

Feb 0,525 -0,008

Mar 0,455 -0,012 0

2015 Ene 0,758 0,298

Feb 0,712 0,255

Mar 0,655 0,212

Abr 0,585 0,180

May 0,535 0,165

Jun 0,555 0,163

Jul 0,573 0,167

Ago 0,579 0,161

Sep 0,641 0,154

Oct 0,665 0,128

Nov 0,654 0,079

Dic 0.597 0.059

2014 Ene 2,427 0,562

Feb 2,222 0,549

Mar 2,067 0,577

Abr 1,888 0,604

May 1,720 0,592

Jun 1,523 0,513 0,15

Jul 1,359 0,488

Ago 1,213 0,469

Sep 1,064 0,362 0,05

Oct 0,968 0,338

Nov 0,883 0,335

Dic 0,828 0,329

2013 Ene 3,992 0,575

Feb 3,667 0,594

Mar 3,510 0,545

Abr 3,338 0,528

May 3,087 0,484 0,5

Jun 2,974 0,507

Jul 2,943 0,525

Ago 2,910 0,542

Sep 2,816 0,543

Oct 2,741 0,541 0,25

Nov 2,711 0,506

Dic 2,603 0,543

2012 Ene 4,267 1,837

Feb 4,109 1,678

Mar 3,935 1,499

Abr 3,905 1,368

May 3,802 1,266

Jun 4,021 1,219

Jul 4,389 1,061 0,75

Ago 4,705 0,877

Sep 4,896 0,740

Oct 4,849 0,650

Nov 4,725 0,588

Dic 4,450 0,549

2011 Ene 3,304 1,550

Feb 3,510 1,714

Mar 3,676 1,924

Abr 3,896 2,086 1,25

May 4,020 2,147

https://www.boe.es/boe/dias/2016/02/02/pdfs/BOE-A-2016-1005.pdf






http://www.boe.es/boe/dias/2015/02/03/pdfs/BOE-A-2015-1004.pdf












































































































Jun 4,055 2,144

Jul 4,161 2,183 1,5

Ago 4,212 2,097

Sep 4,272 2,067

Oct 4,286 2,110

Nov 4,459 2,044 1,25

Dic 4,445 2,004 1

2010 Ene 2,351 1,232

Feb 2,371 1,225

Mar 2,366 1,215

Abr 2,368 1,225

May 2,457 1,249

Jun 2,650 1,281

Jul 2,739 1,373

Ago 2,758 1,421

Sep 2,850 1,420

Oct 2,885 1,495

Nov 3,005 1,541

Dic 3,122 1,526

2009 Ene 3,682 2,622 2

Feb 3,464 2,135

Mar 3,202 1,909 1,5

Abr 2,980 1,771 1,25

May 2,832 1,644 1

Jun 2,748 1,610

Jul 2,663 1,412

Ago 2,572 1,334

Sep 2,496 1,261

Oct 2,470 1,243

Nov 2,437 1,231

Dic 2,372 1,242

2008 Ene 4,058 4,498

Feb 3,943 4,349

Mar 3,860 4,590

Abr 3,823 4,820

May 3,859 4,994

Jun 3,975 5,361

Jul 4,130 5,393

Ago 4,249 5,323

Sep 4,341 5,384

Oct 4,315 5,248 3,75

Nov 4,190 4,350 3,25

Dic 3,960 3,452 2,5

2007 Ene 3,727 4,064 4,25

Feb 3,786 4,094

Mar 3,836 4,106

Abr 3,907 4,253

May 4,013 4,373

Jun 4,139 4,505

Jul 4,236 4,564

Ago 4,270 4,666

Sep 4,309 4,725

Oct 4,309 4,647

Nov 4,254 4,607

Dic 4,181 4,793

Elaboración propia, con datos del Banco

de España































































http://www.boe.es/boe/dias/2008/02/23/pdfs/A11020-11020.pdf


















































26.4.3.- EL DÉFICIT PÚBLICO

La diferencia entre ingresos y gastos

públicos de un ejercicio si es positiva se

llama superávit público y si es negativa se

denomina déficit público.

En el caso de que las cuentas públicas

arrojen déficit hay que financiarlo con

deuda pública, que son emisiones de

títulos de variada denominación según su

plazo de vencimiento Letras del Tesoro,

Bonos y Obligaciones del Estado, etc.).

La deuda emitida significa que el Estado

debe pagar intereses, más altos, cuanto

más desconfianza exista en el resto del

mundo que la suscribe, los inversores

internacionales, en la capacidad de pago

del país que la emite, cuyos gobiernos

toman medidas correctoras, a medio y

largo plazo para intentar demostrar al

mundo que crean en su capacidad de pago

y en la evolución positiva de sus cuentas

anuales.

Los inversores necesitan estabilidad de los

gobiernos y sobre todo puntualidad en los

pagos. Los interés que los inversores

internacionales exigen a un país

perteneciente a la zona euro, viene

medido por la prima de riesgo de cada

país, que es los puntos básicos que están

por encima de la misma inversión

realizada en Alemania, que se considera el

mas seguro.,

Un déficit elevado tiene tres

consecuencias importantes:

- Aumenta considerablemente los gastos públicos en el concepto de pago de intereses.

- Eleva la posibilidad de incumplimiento y, en consecuencia prima de riesgo-

- Produce inestabilidad política

Así pues el déficit publico aumenta el

endeudamiento y crea más déficit por

pago de intereses y, en consecuencia, se

forma una espiral difícil de parar para los

nuevos gobernantes. El máximo

endeudamiento debe estar, de forma

prudente, por debajo del PIB. EL Pacto de

Estabilidad de la Unión Europea obliga a

que no debe sobrepasar el 60% del PIB,

pero eso, hace años que no se cumple

Cuando España entra en la UE, como

miembro de la zona euro, se le exige un

máximo endeudamiento del 3,00 % de

PIB, pero se le daba un plazo para

cumplirlo que, debido a la crisis de 2008,

ha sido sucesivamente aplazado, no solo

para España, sino para el resto de países

de la UE.

Por el camino no han podido pagar y han

tenido que ser rescatados por la UE con el

consiguiente desembolso económico:

Irlanda, Portugal, Malta, y,

recientemente Grecia.

La evolución del déficit público desde la

crisis de 2008, ha sido la que refleja la

siguiente tabla

Figura 26.3 y 26.4 4 DE CUMPLIMIENTO

DEL DÉFICIT PÚBLICO



Tabla 26.4

Millones € % PIB

2015 -54.965 -5,08%

2014 -61.319 -5,90%

2013 -71.241 -6,90%

2012 -108.903 -10,40%

2011 -102.908 -9,60%

2010 -101.445 -9,40%

2009 -118.237 -11,00%

2008 -49.385 -4,40%

2007 21.620 2,00%

2006 22.144 2,20%

2005 11.229 1,20%

2004 -364 0%

2003 -2.960 -0,40%

2002 -3.106 -0,40%

2001 -3.839 -0,50%

2000 -6.608 -1,00%

1999 -7.861 -1,30%

1998 -16.260 -2,90%

1997 -20.333 -3,90%

Las previsiones para los dos próximos

ejercicios que el Ministro de Economía en

funciones Sr. De Guindos, tiene que

presentar en el Plan de Estabilidad

Presupuestario, a finales de abril del 2016

(y que se aprobara o no) son las

siguientes:

Año 2016 ………. 3,6 %.

Año 2017 …….. 2,90 %

Y, el lector se preguntara que relación

tiene el déficit con el sector inmobiliario,

pues dos muy importantes:

A. Aumento de ingresos, lo que probablemente signifique aumentar los impuestos, lo que para el sector inmobiliario puede significar:

Aumento del IVA

Disminución de la renta disponible de los potenciales.

Supresión de las deducciones por inversión en vivienda habitual

Supresión de la subvenciones a las VPP

Supresión de las subvenciones por alquiler

Aumento del tipo del Impuesto de Sociedades

Supresión de los beneficios fiscales de sociedades cuyo objeto social exclusivo es el alquiler de viviendas

B. Disminuir los gastos, lo que probablemente signifique reducir las nóminas de los funcionarios o reducir las inversiones en infraestructuras, lo que para el sector inmobiliario significa:

D) Disminución de la renta disponible de los clientes potenciales



más seguros para el sector como son los funcionarios

E) Disminución de la cartera de obras de las empresas constructoras, con la consiguiente disminución de su liquidez y, en consecuencia de su capacidad inversora en obras privadas de urbanización de terrenos.

Esta son algunas consecuencias del déficit

público, sin contar con las generales de

disminución generalizada, ante situación

de inestabilidad económica o política, de

la inversión extranjera o del turismo, que

son potentes motores de la economía

Española.

26.4.4.- LA TASA DE INFLACIÓN

Mide la mayor o menor estabilidad de los

precios en el tiempo a través de la

evolución de precios de ciertos alimentos,

la cesta de la compra, de compra de

activos, como la vivienda o los derivados

del el petróleo y de servicios.

Los productos y servicios es homogéneo

para todos los países de la UE y con un

tratamiento estadístico uniforme y con

estimación del peso de cada uno de ellos,

se obtiene el llamado Índice de Precios al

Consumo (IPC), como tipo general del

que pueden deducirse otros, como es el

de Vivienda, que refleja la evolución

mensual de estos productos, en la

siguiente tabla:

CUADRO 26.5 EVOLUCIÓN ANUAL IPC

Variación anual

(Diciembre - diciembre)

2003 2,6

2004 3,2

2005 3,7

2006 2,7

2007 4,2

2008 1,4

2009 0,8

2010 3,0

2011 2,4

2012 2,9

2013 0,3

2014 -1,0

2015 0,0

Unidad: Base 2011=100 Fecha 13 de Abril de 2016 Fuente: INE. Índice de Precios de Consumo.

Marca la estabilidad o la volatilidad de los

precios de un país y en base al mismo se

define la Tasa de Inflación que es una

característica económica que, cuando está

controlada da confianza para invertir.

En el sector inmobiliario se utiliza como

previsión de futuro de los siguientes

parámetros de la promoción inmobiliaria:

- Coste de Construcción



- Precios de venta de los inmuebles

- Evolución de la renta de alquileres

- Evolución de los tipos de interés

26.4.5.- EL DESEMPLEO

Es uno de los problemas más importantes

del sector inmobiliario, no solo es el paro

el que frena el desarrollo, sino para el

sector, es también importante, el empleo

precario y la confianza en las empresas del

país.

Es decir, aun con ausencia de paro (en los

países siempre existe un mínimo nivel de

paro, que se llama paro estructural), si el

empleo, aunque sea pleno empleo, no

reúne las dos condiciones esenciales

siguientes:

- Que el empleo es precario

- Que no es estable, es decir, dada la situación económica del país, exista desconfianza en el futuro de la actividad empresarial.

Así pues, si se dan estas dos

circunstancias, el sector inmobiliario se

verá amenazado, incluso antes de la

existencia de paro realmente significativa

Tradicionalmente en el mercado de la

vivienda, las familias pagan una entrada y

firman unas letras hasta la entrega de la

vivienda, con fondos que proceden del

ahorro o que complementan con su

nominal para hacer frente a los

vencimientos hasta llaves. Pero el resto,

aproximadamente un 80 % - 64 % del

precio de venta se abona por medio de

una hipoteca que devenga cuotas

mensuales, de capital e intereses, durante

20 o 30 años.

Hipotecas que son concedidas por las

entidades de crédito que, consideran al

cliente adecuado para contraer esa deuda

cuando la cuota no rebasa el tercio de la

nómina o nominas mensuales de la

familia, y estas deben ser procedentes de

contratos laborales de naturaleza

preferentemente indefinidos, aunque a

veces estas reglas no se cumplan, como

veremos en la etapa del boom

inmobiliario de 1997 – 2007.

Si no existe tal capacidad económica que,

a veces se suple, con otras garantías o

avales, el sistema financiero no concederá

las hipotecas y el cliente no podrá acceder

a la vivienda deseada,

Pero esta situación, no solo deviene por

insuficiencia de nómina, que puede

subsanarse por aumentos de plazo de la

hipoteca, venta de su piso actual t rebaja

consiguiente de su nominal, etc., sino de

las decisiones del propio cliente, ante una

situación de desconfianza generalizada en

la economía del país o en la precariedad y

estabilidad de su empleo. La reacción,

generalizada, ante rumores de ERE den su

empresa o en las empresas de sus amigos

y familiares próximos le hará retraerse en

la decisión de adquirir una vivienda nueva,

cuando procede del alquiler o de una

antigua vivienda, que prefiere remodelar.

Es por eso por lo que las crisis del sector

inmobiliario, como luego veremos, son tan

bruscas, cuando existe desconfianza,

aunque exista empleo y la nómina sea del

volumen adecuado, el cliente potencial

huye de las grandes inversiones a tan



largo plazo y prefiere continuar con su

nivel de gasto habitual sin querer saber

nada de nuevas aventuras.

Así que la situación de que un empleado

se quede en paro, aunque afecta a la

población del país, en cuanto que

personas con empleo e hipotecadas, ven

como no pueden pagar sus cuotas

hipotecarias, situación que afecta

fundamentalmente al sector financiero, y,

como, en virtud de la ley española cuando

se ejecuta la hipoteca el deudor responde

según el Código Civil, con todos sus bienes

presentes y futuros, se lleva la

desagradable sorpresa de que:

- Se queda sin vivienda

- Sigue debiendo la diferencia entre el capital garantizado de la misma, que incluye principal pendiente de amortizar e intereses de demora y las costas y gastos judiciales que se hayan producido con la ejecución y el valor obtenido por la vivienda en su ejecución.

La diferencia se hace más grande si el

valor obtenido en la ejecución hipotecaria

dx menor, como sucede en la situación

actual del mercado, en el que el valor de

las viviendas, como media han disminuido

en un 50 % y, sin que la entidad crediticia

asuma ningún riesgo en cuanto a la

cantidad tasada en su día, ni tampoco lo

asuma la entidad tasadora que figura

inscrita en el Registro Especial del Banco

de España y, a la que se le ha exigido este

al corriente de las pólizas de riesgos.

Esta situación injusta ha sido abordada

por el Tribunal Supremo Europeo que en

su sentencia obliga al estado español a

modificar nuestra actual Ley Hipotecaria,

modificación que no ha sido llevada a

cabo por el actual gobierno del PP,

actualmente en funciones, pero que

consta en los acuerdos del PSOE y

CIUDADANOS, aunque no han conseguido

formar nuevo gobierno.

La situación actual del paro es que España,

tras la crisis de 2008, se encuentra con un

índice de paro algo superior al 20% (muy

cercano a los 4 millones de personas), el

doble que la media europea, con una

población activa, en esas mismas fechas

de cerca de 18,5 millones personas

Mucho de ese paro viene procedente

originalmente de la construcción, con

personal poco cualificado que ha sido

prácticamente imposible de reconducir

hacia los nuevos empleos.

Sin entrar en las discusiones de

culpabilidad que unos y otros partidos se

echan en cara, es importante señalar que,

en estos últimos años el paro se va

reduciendo, durante el gobierno del PP, lo

ha hecho en cerca de medio millón de

personas, y en estos últimos meses

continúan los descensos, tal como se

desprenden de los dos documentos

básicos para su medida y control:

- El número de parados inscritos en las listas tal como se refieren las normas comunitarias.

- La Encuesta de Población Activa (EPA)

La Diferencia fundamental entre ambas

magnitudes es la siguiente:



Los parados inscritos son efectivamente

los que se han apuntado en las listas de

desempleo del Ministerio de Trabajo y es

una cifra cierta

La EPA es una encuesta; es de ir, se va

preguntando y se extrapolan datos

Los parados son los que han decidido

apuntarse, pero hay más gente

desempleada, los que ya no buscan

empleo, por diversas causas

Y la EPA refleja a los que están buscando

empleo, aunque no se hayan apuntado a

las listas de parados

Ambas magnitudes difieren según sea el

ciclo económico; en momentos de

expansión, convergen mucho y, por el

contrario, en momentos de recesión

económica difieren sustancialmente,

porque en estos momentos hay gente de

“se rinde” y ya no se apunta al paro,

aunque no tenga trabajo

La evolución de estas dos magnitudes la

podemos seguir en la tabla siguiente:

Tabla 26.6 encuesta de población activa

Trimestre Activos Parados % de

paro

4T 2015 22.873,7 4.779,5 20,90

3T 2015 22.899,5 4.850,8 21,18

2T 2015 23.015,5 5.149,0 22,37

1T 2015 22.899,4 5.444,6 23,78

4T 2014 23.026,8 5.457,7 23,70

3T 2014 22.931,7 5.427,7 23,67

2T 2014 22.975,9 5.622,9 24,47

1T 2014 22.883,9 5.933,3 25,93

4T 2013 23.070,9 5.935,6 25,73

3T 2013 23.173,4 5.943,4 25,65

2T 2013 23.207,9 6.047,3 26,06

1T 2013 23.308,4 6.278,2 26,94

4T 2012 23.360,4 6.021,0 25,77

3T 2012 23.491,9 5.824,2 24,79

2T 2012 23.489,5 5.731,0 24,40

1T 2012 23.433,0 5.667,9 24,19

4T 2011 23.440,3 5.287,3 22,56

3T 2011 23.482,5 4.998,0 21,28

2T 2011 23.466,2 4.844,2 20,64

1T 2011 23.347,3 4.921,2 21,08

4T 2010 23.377,1 4.702,2 20,11

3T 2010 23.404,4 4.585,4 19,59

2T 2010 23.406,4 4.655,3 19,89

1T 2010 23.270,5 4.617,7 19,84

4T 2009 23.225,4 4.335,0 18,66

3T 2009 23.219,8 4.121,4 17,75

2T 2009 23.293,4 4.139,6 17,77

1T 2009 23.302,6 4.018,2 17,24

4T 2008 23.262,1 3.206,8 13,79

3T 2008 23.157,1 2.600,7 11,23

2T 2008 23.032,6 2.385,7 10,36

1T 2008 22.810,4 2.190,5 9,60



4T 2007 22.659,9 1.942,0 8,57

3T 2007 22.559,6 1.806,2 8,01

2T 2007 22.354,1 1.773,2 7,93

1T 2007 22.130,8 1.863,2 8,42

4T 2006 22.014,8 1.819,4 8,26

3T 2006 21.857,8 1.766,9 8,08

2T 2006 21.726,0 1.834,4 8,44

1T 2006 21.521,3 1.942,8 9,03

4T 2005 21.369,5 1.860,3 8,71

3T 2005 21.205,6 1.783,5 8,41

2T 2005 21.129,7 1.969,1 9,32

1T 2005 20.857,4 2.121,3 10,17

4T 2004 20.667,7 2.176,9 10,53

3T 2004 20.488,9 2.199,8 10,74

2T 2004 20.266,5 2.247,6 11,09

1T 2004 20.080,0 2.309,8 11,50

4T 2003 20.017,1 2.276,7 11,37

3T 2003 19.893,5 2.247,5 11,30

2T 2003 19.639,2 2.216,0 11,28

1T 2003 19.421,2 2.328,5 11,99

4T 2002 19.224,3 2.232,4 11,61

3T 2002 19.115,3 2.196,0 11,49

2T 2002 18.870,2 2.103,3 11,15

1T 2002 18.635,1 2.152,8 11,55

4T 2001 18.292,0 1.943,8 10,63

3T 2001 18.164,0 1.869,7 10,29

2T 2001 17.932,1 1.855,8 10,35

1T 2001 17.814,7 1.948,3 10,94

En el cuadro macroeconómico elaborado

por el Ministerio de Economía, que el

ministro en funciones debe presentar a

Bruselas a finales del mes de abril de

2016, figuran los siguientes datos, muy

esperanzadores para el sector inmobiliario

y, sobre todo para la resolución de la lacra

social que supone tan alto desempleo:

Tasa de paro prevista a finales de

2014 22,1%

2015 19,9%

2016 17,9% Número de parados

en

Diciembre

de 2011

4.422.359 recién formado

el nuevo

gobierno del PP

en Enero de

2013

4.980.778 a partir de

mediados del

este año, se

empieza a

reducir el paro y

a comenzar la

salida de la crisis

En marzo de

2016

4.094.770

26.4.6.- LA DEMOGRAFÍA

Trata sobre los estudios de la evolución de

la población española y, sobre todo de su

composición que es un dato fundamental

para encarar el futuro del sector,

previendo, en base a estos datos, cuáles

serían las necesidades de la población en

un futuro y tratar de ofrecerles el

producto inmobiliario idóneo.



Es preciso conocer cuál sería la

composición familiar que se espera

prevalezca en el futuro, según la evolución

futura del número de miembros que

componen la familia, como les afectan los

posibles separaciones y/o divorcios, y a

qué edad los jóvenes se emancipan y

pasan a formar nuevas familias, como era

la situación anterior, o bien se

transforman en solteros con vivienda

propia o alquilada pero separada del

núcleo familiar o en familias

monoparentales,

Desde la década de los años 80 la familia

española está sufriendo una gran

transformación y no solo en los aspectos

comentados, sino también en otros

fundamentales como son:

- La natalidad, cada vez menor

- La esperanza de vida cada vez mayor

- La composición de la familia, muy distinta después de la incorporación de la mujer al mundo laboral y la legalidad de la separación y el divorcio.

- La edad de emancipación real de los jóvenes, con el abandono de la familia y la creación de otra nueva o vida en soltería, que es cada vez mayor.

Estos profundos cambios, en la edad de la

población y en la composición familiar

hacen que sus necesidades inmobiliarias

evoluciones con los tiempos y que sea

absolutamente imprescindible que el

sector inmobiliario adapte sus productos a

los nuevos tiempos.

A esto se une el fenómeno ya vivido, en

las últimas décadas, de los movimientos

migratorios, consecuencia de la diferente

calidad de vida en los países

subdesarrollados de África y América del

sur, incluso de amplias zonas de Asia.

Este fenómeno se agudiza con la actual

crisis de refugiados que los países de

Europa están viviendo en la actualidad,

procedentes de la guerra de Siria,

Afganistán y otros países árabes atacados

y violentados por el llamado estado

islámico.

A estos fenómenos se unen la

globalización del empleo en los países de

la UE y la necesidad de empleo de los

jóvenes españoles, generalmente

titulados universitarios, que emigran a

otros países en búsqueda de empleo.

En los últimos años en España hemos

vivido un importante aumento de la

población extranjera que ha establecido

su residencia y trabajo en España y que,

por tanto han sido nuevos solicitantes de

vivienda.

Estas circunstancias, jamás vividas

anteriormente, han sido también, como

luego veremos un nuevo motor que ha

acelerado la formación de la burbuja

inmobiliaria, ya que por lo general, era

una población poco solvente y con

contratos laborales precarios.

Todos estos fenómenos demográficos así

como su evolución de futuro son datos

que para el sector inmobiliario son

absolutamente necesarios.

A continuación vamos a reseñar algunos

datos del pasado, como los siguientes:

EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN Y DEL

PARQUE DE VIVIENDAS

Establecer una comparación entre las

variaciones de población y de número de

viviendas existentes nos puede dar idea

de hasta donde se cubren las necesidades

básicas de nuevo alojamiento y hasta

donde hay una



mera intención especulativa en la construcción de viviendas, porque, a pesar de lo que diga el

pensamiento único, no todas las viviendas se hace para “forrarse”. Algunas son para que viva la

gente dentro

FIGURA 26.5

(*) RESPECTO AL AÑO ANTERIOR

AÑO PARQUE (Mº.

Fom.)

(*) Incre

mento anual

POBLACION

(fuente INE)

(*) Incr.

Población

2007 24.034.966 541.194 44.784.659 774.690

2008 24.569.715 534.749 45.668.938 884.279

2009 24.908.126 338.411 46.239.271 570.332

2010 26.106.251 198.125 46.486.621 247.350

2011 26.249.053 142.802 46.667.175 180.554

2012 26.382.415 133.362 46.818.216 151.041

2013 26.441.306 58.891 46.727.890 -90.326

2014 26.492.335 51.029 46.512.199 -215.691

2015 46.449.565 -62.634



En los años previos a la crisis se produjo

un espectacular incremento de

población, muy intenso y muy rápido, no

debido a la evolución natural de los

nacimientos y defunciones, sino a un

movimiento migratorio externo sin

parangón desde la II Guerra Mundial,

pasando de 41 millones de personas en

2002 a 46,6 en 2009 Y AUMENTANDO EL

NUMERO DE EXTRANJEROS EN CASI 4

MILLONES

Esos nuevos 5,5 millones de personas,

necesitadas de alojamiento explican en

una parte el incremento del parque de

viviendas, un elemento más, y no

despreciable, de la aceleración de la

burbuja inmobiliaria que, entendemos, no

se ha debido exclusivamente a la avaricia

del promotor, sino también a la demanda

de alojamiento de esos 5,5 millones de

nuevos residentes

También podemos observar en el cuadro

que, en los últimos años el aumento del

parque ha sido muy reducido, al tiempo

que disminuía la población. Aun se

estiman del orden de 300.000 a 500.000

las viviendas vacías

Otro de los grandes fenómenos es el

incremento del turismo, en los últimos

años, que se ha convertido en nuevo

motor de la economía española, tal vez

propiciado por que países limítrofes como

los africanos y los europeos o asiáticos

que tradicionalmente han sido nuestra

competencia, no alcancen niveles de

seguridad o estén envueltos en conflictos

étnicos o religiosos que a los turistas

tampoco les sean agradables, pero que

tradicionalmente habían captado un flujo

importante de turismo porque eran más

baratos que España.

Nuestro sol y nuestras costas permanecen

inmutables y con un urbanismo menos

agresivo y tumultuoso, por lo que

confiamos plenamente en que el

fenómeno permanezca.

Si el sector permanece atento a sus

exigencias, previendo que capten cada vez

más jubilados del norte de Europa, con

buenos ingresos para que trasladen sus

domicilios a nuestras costas.

Con respecto al futuro recomendamos

leer estudios que marcan las líneas

fundamentales de las previsiones

razonables sobre la evolución futura de la

población, cuyo contenido se sale de los

límites de este texto, aunque dejamos

explícitamente confirmados, los

siguientes, que, con toda seguridad traen

consigo un profundo cambio de modelo

del sector inmobiliario:

- Envejecimiento de la población

- Cambios en la composición familiar y aumento considerable de las familias monoparentales

- Continuidad de los procesos de acogida de extranjeros.

- Aumento del turismo



26.4.7.- EL CRECIMIENTO

ECONÓMICO

Se mide por la evolución del Producto Interior

Bruto del país; así, si el PIB es negativo

durante tres trimestres consecutivos,

técnicamente se dice que el país está en fase

de recesión,

Por el contrario si es positivo el país está

creciendo, pero existe un crecimiento mínimo,

distinto para cada país, de modo que si la

evolución del PIB es superior a este mínimo, el

crecimiento de la economía hace que el país

sea capaz de crear empleo.

La evolución del PIB se refleja en la siguiente

tabla:

Imagen 26.6 DE EVOLUCIÓN ANUAL DEL PIB

En España, ese mínimo ha estado

históricamente cercano al 3 %. Y el gran

mérito del gobierno del Partido Popular ha

sido hacer unas reformas que han bajado ese

mínimo a algo cercano al 1 – 1,5%, con lo

que, no solo ha cambiado el modelo

productivo el España, sino que ha hecho que

se pueda crear empleo con mucho menos

crecimiento

Historialmente también (al menos desde el

inicio de la transición) el paro de España,

independientemente de si se estaba en

euforia o en depresión, ha estado siempre en

el doble de la media europea. Hoy tenemos

una oportunidad de rebajar ese diferencial y

empezar a solucionar de una vez nuestra

mayor lacra económica: el exceso de paro

Como se observa en el gráfico, al inicio de la

crisis se crecía al 4%, por encima de la media

europea, y hubo una caída brusca, en el 2008,

al -1,6 % (nuevas elecciones ganadas por el

PSOE negando la existencia de la crisis.

Recuérdese el polémico debate entre Pizarro y

Solbes) e incluso en el 2009 al -4,3% cuando



aún desde el gobierno del PSOE se resistían a

emplear la palabra crisis.

Se produjo la prevista, por algunos expertos,

salida en W (con un rebrote del PIB en 2010,

que sirvió para que Zapatero dijera que

salíamos de la crisis, aunque temporalmente,

para volver a caer en 2011

Numerosos estudios de organismos

nacionales, como los bancos privados y

también el Banco de España y el Gobierno que

en ese momento esté gobernando, aunque

sea en funciones como es el caso actual de

barril de 2016, así como organismos

internacionales como la OCDE o el FMI, se

encargan de realizar previsiones de

crecimiento para los años venideros, que se

van actualizando conforme evolucionan los

acontecimientos no solo del país en cuestión

sino de la economía mundial que también

influye.

Para 2016 y 2017 el cuadro macroeconómico

esperado por el gobierno en funciones, es

muy esperanzador, a pesar de que la situación

política española, no es muy favorable a la

evolución positiva de la economía, los datos

provisionales para estos dos próximos años

son, según el Ministro de Economía en

funciones Sr. De Guindos, indica en el plan de

estabilidad presupuestaria que a finales del

mes de abril está previsto se envíen a

Bruselas)

- Año 2016 ……… 2,7% - Año 2017 ……… 2,4%

Es pues un dato al que el sector inmobiliario

debe estar atento sobre todo a las previsiones

de futuro.

26.5.- CARACTERÍSTICAS

DEL SECTOR INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario es el que comercia

con bienes inmuebles de naturaleza urbana y,

en consecuencia el sector aglutina tantos

mercados inmobiliarios como tipos de

inmuebles de esta naturaleza existen y tiene

características singulares, como la de

cualquier otro mercado, que son:

- El producto, distinto para cada uno de los mercados y submercados que los componen.

- La oferta inmobiliaria de características distintas en cada mercado.

- - La demanda, igualmente distinta

- La información

- Las empresas que lo componen

Pero en todos estos elementos, como

estudiaremos en los epígrafes siguientes,

existen algunos elementos comunes y otros

singulares que también veremos cuando

estudiemos con detalle los tipos de mercado

existentes dentro del sector.

El sector inmobiliario junto a la construcción

tiene un peso específico importante en la

Economía española, representa el 2007 un

17% del PIB (Producto Interior Bruto) y una

fuerte participación en el mercado laboral, ya

que ocupa entre un 8% - 10% de la población

activa ocupada. Tiene una capacidad para

generar empleo, ya que 1 puesto de trabajo

en la construcción, genera 2,2 en otros

sectores en un periodo de dos años.



Por cada 100.000 viviendas menos que se

inicien anualmente 200.000 personas deben

buscar trabajo en otros sectores.

La demanda inducida en otros sectores tales

como el de electrodomésticos, seguros,

muebles, etc., es un 30% de la inversión,

revertiendo por fiscalidad al estado un 40% de

la inversión

26.5.1.- PRODUCTO INMOBILIARIO

Los productos inmobiliarios son los inmuebles

de naturaleza urbana o que sean susceptibles

de adquirir esta naturaleza, sin urbanizar o

urbanizados y sin construir o construidos, que

dan lugar a dos clases de mercados:

El mercado del suelo

El mercado de la Edificación terminada que a su vez se divide en:

Mercado de Nueva Edificación

Mercado de Edificación Usada o de Según da Mano

Mercado de la Edificación Rehabilitada.

Pero la característica común del producto en

estos diferentes mercados es la misma: están

enraizados en una ubicación determinada y

fija.

Así pues, se ofertan (fabrican o construyen) y

tienen demanda en un mismo lugar, a

diferencia de lo que sucede, por ejemplo, en

el mercado del automóvil que se fabrica en un

lugar y tiene demanda en otro lugar distinto

y, en general , muy alejado del punto de

oferta. Esto no quiere decir que no exista

demanda alejada del punto de oferta, sino

que la demanda se restringe a los que lo

quieren usar en el punto donde esta ubicado

sin que puedan trasladarlo a otro sitio distinto.

Por lo que este uso restringido a donde se

ubican es la característica que les distingue

como singularidad diferenciadora sobre el

resto de los mercados.

Otra de las características de los productos

inmobiliarios son las siguientes:

- Son bienes de inversión

- De larga duración

- De alto precio

Estas características no son diferenciadoras

sino que existen en muchos otros mercados,

sin perjuicio de las características propias y

singulares de cada uno de ellos

26.5.2.- OFERTA INMOBILIARIA

La oferta del mercado inmobiliario al tratarse

de un bien de inversión, se caracteriza por tres

elementos:

- Periodo de maduración muy dilatado en el tiempo, denominado así, como el periodo que media entre la inversión inicial y la recuperación de toda la inversión.

Poca liquidez, al contrario que una inversión

en bolsa, en mercados cotizados que, en

general permiten hacerla liquida con gran

rapidez con independencia, eso sí, de los

beneficios o perdidas que comporte la

operación, lo que no sucede en el mercado



inmobiliario que, en general, es difícil vender

una construcción sin terminar y, en general,

cuesta tiempo recuperarla si esto es posible.

- Alto riesgo, como consecuencia de las dos

características anteriores y la de ser intervenida por la administración en el caso de licencias, aprobación de planes urbanísticos, etc. Como consecuencia de estas características la

oferta es muy rígida u no se ajusta con

facilidad a variaciones en la demanda ya que si

esta aumenta el periodo de aumento de la

demanda necesita de un margen grande de

tiempo para aumentar la oferta como

consecuencia de los dos grandes periodos de

ajuste de materia prima, que es el suelo y la

construcción que son los dos grandes

problemas que tiene la oferta para ajustarse a

un incremento de demanda-

El primer periodo porque, en general, se

necesita suelo que tenga aprobado el

planeamiento y posteriormente sea ejecutado

el planeamiento, en un proceso administrativo

de que implica el acuerdo de más del 50 de los

propietarios afectados por la actuación

urbanística y la ejecución posterior de la

reparcelación, el proyecto de urbanización y

su ejecución ya que, en general las empresas

promotoras no disponen del suelo preparado

como solar que tampoco se encuentra

fácilmente en el mercado.

A este periodo le sigue el proceso inmobiliario

constituido por la tramitación de las licencias

de construcción y la ejecución de las obras de

edificación

El Periodo de Maduración de la Inversión, en

el sector inmobiliario es extremadamente

largo, como vemos en el ejemplo, en el que

hemos indicado los tiempos medios para

realizar: la gestión de transformación del suelo

en suelo urbanizable, la urbanización del

mismo, hasta su conversión en solar (suelo

apto para edificar), la gestión de la promoción

inmobiliaria (proyectos, licencias, contratación

de la obra), la posterior fase de construcción

de la edificación y su comercialización.

El ejemplo pone de manifiesto la rigidez de la

oferta ante variaciones de la demanda, lo que

no sucede en otros mercados como el del

automóvil en el que, ante un incremento de

demanda de coches, colocan más turnos o

nuevas instalaciones relativamente fáciles de

montar con las que hacen frente a esa nueva

demanda.

CARACTERISTICAS DE LA

ACTIVIDAD INMOBILIARIA

SUELO

URB.

BRUTO

SUELO

LISTO

PARA

URBANIZAR

SUELO

URBAN.SUELO

CON

LICENCIA

GESTION SUELO URBANIZACION LICENCIA EDIFICACION

3 - 7 AÑOS 1 - 3 AÑOS 3 - 9 MESES 18 - 24 MESES

FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4

PROMOCION SUELO

URBANIZADO

PROMOCION

INMOBILIARIA

SUELO

EDIF.



También se explica fácilmente que ante caídas

bruscas de la demanda, por el sistema de

producción que tiene la promoción

inmobiliaria, no exista procedimiento que

permita adaptarse a la nueva situación ya que

la construcción hay que terminarla entera y no

es fácil dejarla a medias, lo que es imposible

en edificios de un solo bloque y tampoco lo es

en edificios de varios bloques que pertenecen

a una misma urbanización,

Este efecto puede verse en el gráfico de

producción inmobiliaria adjunto, cuando se

enmarca, reducido la escala conveniente, para

ver su efecto en una etapa en donde el ciclo

económico está en baja, observándose como

se adquiere el solar y se construye en una

época de boom inmobiliario y en las ventas

nos encontramos con un ciclo bajista,

Esta situación hacia que el sector acometiera

las promociones con un fuerte

apalancamiento (relación entre fondos ajenos

y totales), lo que evidenciaba un incruento

notable del riesgo.

Se efectuaban compras de suelo a precio de

repercusión (precio dividido por techo

edificable sobre rasante) que desde el punto

de vista económico – financiero, cuando se

analizaba con “seriedad” la viabilidad de la

promoción, solo se sostenían por la, en esos

momentos, “evidencia” de que el precio del

producto inmobiliario ofrecido iba a subir

indefinidamente.

Una y otra vez, el hecho se comprobaba con

los datos del mercado, y cualquier llamada a la

“prudencia” era desoída, tachándola de

catastrofista.

El ciclo se repite, con la compra de un nuevo

solar, momento del ciclo, decidido en función

de la financiación aportada por la operación

anterior, o por cuestión es de pura

“oportunidad”, con nueva financiación

aportada (propia o ajena).

CICLO DE LA PROMOCION

INMOBILIARIA

TIEMPO

VOLUMEN DE

ACTIVIDAD CICLO PROMOCION

INMOBILIARIA

PERMISOS

CONSTRUCCION

COMERCIALIZACION

VENTAS

RESIDUALES

NUEVA

PROMOCION



26.5.3.- DEMANDA INMOBILIARIA

Para cada tipo de mercado la demanda era

distinta, por ejemplo:

- Para el mercado del suelo la demanda la constituían las empresas promotoras con necesidades de materia prima que no tenían capacidad para emprender el proceso de transformación de suelo y que preferían comprar solares dispuestos para la edificación.

- Para el mercado de Edificaciones existen dos tipos de demanda;

o La demanda de inversores

o La demanda de usuarios

La demanda de inversores tiene como único

criterio la rentabilidad inmediata en el caso de

la reventa del inmueble o diferida en el caso

del alquiler del inmueble.

En el primer caso era usual que el inversor

comprara al promotor, en contrato privado, el

inmueble en plano o en construcción

enajenándolo a un tercero cuando está

terminado y, antes de formalizar la escritura

pública de venta con el promotor,

Este anulaba el contrato privado y formalizaba

la escritura con el tercero designado por el

inversor que cobraba la diferencia de precios

existente entre la oferta inicial y el aumento

de precios que experimentaba la promoción

en ese periodo, por supuesto en dinero negro

(opaco a Hacienda).

Por ejemplo un inmueble que tenía un precio

inicial de 300.000 euros por el que el inversor

había pagado un 10 % de entrada y firmado 24

letras mensuales de vencimiento mensual

hasta la entrega de llaves.

26.5.4.- INFORMACIÓN DE LOS

MERCADOS INMOBILIARIOS

Los mercados inmobiliarios, en general, son

“opacos” a la información y ofrecen, en

general información sesgada y la mayoría de

las veces incoherente.

No hay que malpensar en que esto se haga

conscientemente, sino que la efectividad de la

información contiene datos que son muy

caros de conseguir ya que todos los datos que

figuran en las escrituras públicas de

compraventa contienen además del precio

datos importantes, en su interior que son

esenciales para clasificar la estadística pero

que alguien tiene que leer el contenido de la

misma con formación suficiente para

comprenderlos y clasificarlos adecuadamente

y, en general este proceso seria lento y

costoso. Así pues, el Estado, a través de la

Dirección General de Registros y Notariado,

obliga trimestralmente a los notarios y

registradores a facilitar el número de

compraventas, quedándose la información

facilitada en la naturaleza del inmueble y el

precio.

Y, en el caso de citar el inmueble como

vivienda y dar su precio podemos tener una

estadística de esta tipología, pero si hacemos

lo mismo con el suelo y, añadimos

simplemente los metros cuadrados de

superficie bruta (su extensión superficial)

tendremos la evolución del precio del suelo

por metros cuadrado y, en este saco

meteremos todo tipo de suelo edificable o de

naturaleza rustica, pero nos quedaremos por

saber la repercusión del suelo que es

parámetro que necesitamos, ya que el sector,

en el mercado del suelo, utiliza como

elementos comparativo cuanto es el precio de

suelo por metro cuadrado construible sobre



el mismo (el techo máximo concedido por el

urbanismo para cada tipo de suelo así como el

uso asignado al mismo, con independencia de

que al final se construyan otros usos

compatibles con aquel) y, en consecuencia la

estadística del precio del suelo será opaca al

exterior, salvo que los Ayuntamientos decidan

informar con este detalle requerido

26.6.- LOS TIPOS DE

MERCADOS INMOBILIARIOS

26.6.1.- EL MERCADO DEL SUELO

Es un mercado cuyo producto son los distintos

tipos de suelo calificado urbanísticamente

como.

- Urbanizable No Sectorizado - Urbanizable Sectorizado - Urbano No Consolidado - Urbano Consolidado - Solar

La demanda de estos tipos de suelo es

exclusiva de las empresas promotoras,

especializadas en la transformación

urbanística de los cuatro primeros tipos hasta

convertirlos en solares y, del quinto tipo para

su edificación tras realizar el proyecto y

obtener la Licencia Municipal de Obras

correspondiente.

El proceso, en general, es muy largo por

problemas de eficiencia de la administración

(aunque ahora ha mejorado notablemente y,

por lo menos se puede seguir por el

ordenador, donde está en cada momento el

procedimiento) y, evidentemente por el

proceso natural de la construcción (que no es

inmediato y se necesita tiempo para el

fraguado del hormigón, el asentamiento de los

forjados, etc.). Comprende las siguientes

fases_

A) FASE APROBACIÓN PLANEAMIENTO

PENDIENTE

- Plan de Actuación Urbanística (PAU) o Plan Especial (PE) en el caso de terrenos urbanizables no sectorizados o no programados

- Plan Parcial (PP) en el caso de sectores urbanizables o Plan Reforma Interior (PERI) en el caso de terrenos urbanos no consolidados

- Proyecto de Detalle - Ejecución de dicho planeamiento que, en

general contempla: o Constitución Junta de Compensación. o Proyecto Reparcelación o Proyecto de Urbanización o Oferta Contratistas o Adjudicación Obras de Urbanización o Acta Replanteo o Ejecución de la Urbanización o Acta de Recepción o Acta Recepción Municipal

B) FASE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

- Ejecución Proyectos de Edificación - Tramitación de Licencia Municipal de

Obras - Oferta Contratistas - Adjudicación Contratista - Acta Replanteo - Comercialización, que puede

simultanearse con la ejecución de la obra e incluso vender en plano

- Ejecución de la Obra



- Documentación Entrega - Acta Recepción Obras - Licencia de Primera Ocupación - Licencia Actividad (en el caso de

edificios de uso terciario y en los de uso residencial solo el garaje y, en su caso, piscina)

El proceso en sus tiempos medios, (muy

optimistas en general) puede alcanzar los

plazos totales medios que figuran en el

siguiente esquema:

FIGURA 26.7

Es importante señalar que el periodo que

media entre que se realiza la inversión en la

compra de suelo, hasta que se recupera por

medio de la venta, o por medio del alquiler, lo

que los economistas llaman Periodo de

Maduración de la Inversión, en el sector

inmobiliario es extremadamente largo, como

vemos en el ejemplo, en el que hemos

indicado los tiempos medios para realizar: la

gestión de transformación del suelo en suelo

urbanizable, la urbanización del mismo, hasta

su conversión en solar (suelo apto para

edificar), la gestión de la promoción

inmobiliaria (proyectos, licencias, contratación

de la obra), la posterior fase de construcción

de la edificación y su comercialización.

El ejemplo pone de manifiesto que la oferta

del sector inmobiliario es muy rígida frente a

un aumento de la demanda, al contrario de lo

que sucede en otros sectores, (como por

ejemplo el del automóvil, que frente a un

aumento de demanda, la reacción es muy

rápida, se aumenta el número de cadenas de

producción, se aumentan los turnos de

trabajo, se fabrica y distribuye el producto

desde otros productos, etc.), ya que el ciclo

productivo es largo, complejo y está muy

CARACTERISTICAS DE LA

ACTIVIDAD INMOBILIARIA

SUELO

URB.

BRUTO

SUELO

LISTO

PARA

URBANIZAR

SUELO

URBAN.SUELO

CON

LICENCIA

GESTION SUELO URBANIZACION LICENCIA EDIFICACION

3 - 7 AÑOS 1 - 3 AÑOS 3 - 9 MESES 18 - 24 MESES

FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4

PROMOCION SUELO

URBANIZADO

PROMOCION

INMOBILIARIA

SUELO

EDIF.



condicionado a las políticas del suelo de las

administraciones públicas. Esta características

hace que, normalmente se produzcan

desajustes entre oferta y demanda, en la que

casi siempre manda la primera, y este hecho

genera lógicamente tensiones de precios,

siendo una de las causas (evidentemente no la

única) de la subida de aquellos El largo plazo

del ciclo y su fuerte dependencia de

cuestiones administrativas, hace que el riesgo

de la inversión sea muy alto, lo que unido a

que dicha inversión tiene muy poca liquidez a

lo largo del ciclo (a diferencia de otra inversión

alternativa como la de la Bolsa de valores, en

la que por ejemplo si se invierte en acciones

de Telefónica, el valor podrá fluctuar en su

cotización, y por lo tanto en el momento en

que decidamos hacerla liquida podremos

ganar o perder, pero su liquidez será

inmediata).

Es útil resumir señalando las características de

la inversión inmobiliaria, que son

independientes del ciclo económico, para que

nunca las perdamos de vista:

CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS DE LAS

INVERSIONES INMOBILIARIAS:

- LARGO PERIODO DE MADURACIÓN - ALTO RIESGO - ESCASA LIQUIDEZ

26.6.2.- MERCADO DE LA VIVIENDA

LIBRE Y SUS SUBMERCADOS

La vivienda es un bien protegido por el

artículo 47 de la Constitución Española (CE)

que a estos efectos señala lo siguiente:

Todos los españoles tienen derecho a

disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Los poderes públicos promoverán las

condiciones necesarias y establecerán las

normas pertinentes para hacer efectivo este

derecho, regulando la utilización del suelo de

acuerdo con el interés general, para impedir

la especulación. La comunidad participara en

las plusvalías que genere la acción

urbanística de los entes públicos.

El precepto constitucional marca no solo el

derecho sino la obligación de los poderes

públicos, el Estado y las CCAA que tienen

transferidas las competencias en materia de

vivienda a hacer efectivo tal derecho.

Se configura así el mercado inmobiliario cuyo

producto principal es la edificación de edificios

de uso residencial, con un carácter diferencial

importante: el precio o el alquiler de este tipo

de edificios es libre, quedando supeditado al

mercado en cada momento.

Generalmente en este tipo de edificios se dan

los siguientes tipos de productos:

o En plantas sótano: plazas de garaje y trasteros, que en esa ubicación no computan en el cálculo del techo máximo edificable.



o En planta baja: viviendas o locales comerciales que también pueden ubicarse en parte de su superficie en planta semisótano (almacén del local) o sótano o en entreplanta. También pueden ubicarse plazas de garaje y/o trasteros con la problemática de que, en este caso, su edificabilidad computa urbanísticamente.

o En plantas de pisos viviendas, salvo

en planta bajo cubierta en donde pueden ubicarse trasteros que pueden computar o no según la normas municipales de cada Ayuntamiento.

Hay que tener en cuenta que en la

comercialización de un edificio de uso

residencial existen dos zonas totalmente

diferenciadas:

- Zonas privativas destinadas a uso de vivienda, y locales comerciales o también viviendas en planta baja.

- Zonas Comunes, definidas como tales por la Ley de Propiedad Horizontal tales como portales escaleras, ascensores, fachadas, cubierta, etc.,

Cada zona privativa es una finca registral

independiente y sus titulares tienen derecho a

una parte indivisa e indivisible de las zonas

comunes, de acuerdo a un coeficiente de

propiedad que, precisamente se define en

escritura pública inscrita en el Registro de la

Propiedad, denominada División Horizontal

del edificio.

A cada vivienda o local se le puede vincular

registralmente una plaza de garaje y/o un

trastero, constituyendo junto a la vivienda o

local, una única finca registral, aunque tengan

una superficie discontinua y estén ubicados en

distintas plantas del edificio.

Pero también las plazas de garaje y/o los

trasteros, generalmente ubicados en plantas

sótano del edificio, pueden constituir dos

fincas independientes, comercializándose

cada unidad como parte indivisa de la finca a

la que pertenecen o bien construirlas como

fincas independientes,

También hay que tener en cuenta que en la

comercialización de este tipo de edificios se

utiliza como base comparativa de mercado el

precio del metro cuadrado construido con

zonas comunes y para las plazas de garaje y

los trasteros el precio se determinada en el

mercado, generalmente por unidades.

También es útil recalcar que no todas las

zonas privativas de un edificio calen lo mismo.

En general el precio medio determinado en el

estudio de viabilidad se descompone por:

a) Superficies privativas con su parte proporcional de superficie construida de las zonas comunes.

b) Por alturas de las plantas de pisos, Cuanto más alto más caro.

c) Por su orientación y vistas

d) Por su tipología. Las plantas ático son, generalmente, las más solicitadas. Y las viviendas en planta baja, más pequeñas que las de las plantas de pisos, por la presencia del portal y escaleras en ellas, son las que más cuesta vender.

En general, se considera que un edificio es de

uso residencial, también a efectos fiscales,

cuando la superficie dedicada a otros usos



distintos de la vivienda no supera el 50 & de la

superficie total del edificio.

El mercado inmobiliario de la vivienda es el

más importante en volumen de todos los

mercados inmobiliarios existentes en España y

contiene los siguientes submercados:

- Vivienda de Nueva Construcción - Vivienda Rehabilitada - Vivienda Usada

La vivienda de nueva construcción es la

ofertada por las empresas promotoras

públicas o privadas

26.6.3.- MERCADO DE LA VIVIENDA

PROTEGIDA

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo

37 de la CE, la ley estatal del suelo de 2007,

obliga a que en todas las actuaciones

urbanísticas de uso residencial, se reserve por

parte de los agentes actuantes, cualquiera que

sea su naturaleza jurídica, pública o privada,

un parcelas edificables y urbanizadas, en

donde pueda ubicarse como mínimo un 30 %

de la edificabilidad residencial total del ámbito

de actuación, con destino a la edificación de

Viviendas cuyo precio de venta sea

A lo largo de la historia son viviendas que han

recibido distinta denominación y responden a

normativas estatales distintas, como:

- Vivienda Subvencionadas

- Viviendas de Protección Oficial (VPO)

- Viviendas Sociales

- Viviendas de protección Pública (VPP) y, dentro de esta tipología existen:

- VPP de Régimen Especial

- VPP de Régimen General

- VPP de Precio Tasado

- Viviendas de Promoción Pública (VPPu) que son las promovidas por empresas del sector público.

Actualmente solo está vigente, a nivel estatal,

la VPO desde la última normativa aprobada en

1978, y en las CCAA la normativa vigente para

las VPP. Las características principales de este

mercado son las siguientes:

- Utilización exclusiva como vivienda habitual

- Régimen de la protección mínimo 20 años.

- Superficie útil máxima de 90 m2 a la que puede vincularse una plaza de garaje y un trastero.

- Precios y Rentas máximas limitadas

por la legislación en función de la

superficie útil.

- Acceso a venta y renta limitado en función de los ingresos familiares ponderados, limitado para cada tipo en función del IPREM.

- El valor o el predio del suelo urbanizado esta también limitado en algunas CCAA en función del precio máximo de venta.

Es pues un mercado a las familias con pocos

recursos y que tradicionalmente ha contado

con ayudas del estado o de las CCAA, en forma

de subvenciones y préstamos cualificados a

los usuarios y a los promotores cuando las



promociones se destinaban a alquiler por un

plazo de 10 o 20 años, que eran las dos

modalidades últimamente existentes.

Nunca ha superado en volumen al mercado de

viviendas libres, suponiendo en sus mejores

épocas apenas un 10 % del total anual de la

producción de viviendas en España,

Uno de los dos factores más determinantes

en este tipo de promociones es:

- Que el precio del solar esta, en general, muy por encima de los límites legales.

- Aunque este parámetro este encajado, hay que tener en cuenta que los costes de construcción se caculan sobre todo lo que se construye y sin embargo lo que se vende es el metro cuadrado útil, definido de acuerdo a la normativa y no a la realidad, ya que no cuenta la superficie útil de las zonas comunes el portal y la escalera y ascensores, por ejemplo,

Estos dos condicionantes son un hándicap

importante para que la viabilidad económico

financiera de una promoción inmobiliaria de

este tipo encaje dentro de una rentabilidad

que permita asumir el riesgo de ventas o

alquiler de este tipo de promociones que,

tradicionalmente tenían colas para su acceso,

pero que en los tiempos actuales no existen ya

que las diferencias de precios con las viviendas

libres se han reducido notablemente.

Sin embargo las grandes constructoras las

promocionan tal vez por razones espurias de

difícil justificación,

26.6.4.- EL MERCADO DE

RESIDENCIAS Y RESORT

Por el contenido son edificios de uso

residencial dotados de alojamientos

individuales, dobles o triples con zonas

comunes, análogas a los edificios de vivienda

(escalera, portal, garaje, etc., (y además, lo

que no es usual en los edificios de viviendas,

de espacios para zonas de servicios comunes,

tales como comedor, sala de TV y juegos,

biblioteca, servicios médicos, etc.

El destino es el alquiler de tercera edad,

estudiantes universitarios, profesores y/o

científicos. En los últimos planes de Vivienda,

se incluían estas residentes en la tipología de

residencias protegidas.

Los clientes abonan las rentas por alojamiento

y además los servicios utilizados que tienen

coste directo tales como; comedor y servicios

médicos.

Por el contrario los Resort son urbanizaciones

compuestas de edificios de viviendas que

tienen como las residencias unas zonas

comunes de espacios para uso común, tales

como comedor, servicios médicos, etc.,

Y, al contario que las residencias que son

propiedad del promotor y simplemente se

alquilan, el resort puede ser con esta

modalidad o con la variante de que los

propietarios lo sean de las viviendas y de las

zonas y espacios para uso común, pero que los

servicios sean prestados por empresas

especializadas contratadas directamente por

la comunidad.



26.6.5.- EL MERCADO DE LOS LOFT

Se designa con la palabra inglesa Loft, a un

local de uso doble: taller de artesanos o

despacho profesional y, además vivienda,

Su diseño es de un local de dos plantas,

generalmente, en el que en la planta alta se

dispone la vivienda comunicada con el taller o

el despacho por una escalera interior. Se

ubican en las plantas bajas de los edificios o

en edificios exclusivos de loft, en los que se

suelen disponer rampas interiores para acceso

de vehículos a todas las plantas donde existen

loft.

Los Loft viven en un limbo legal, ya que no

suelen, por el momento, estar claramente

permitidos o prohibidos por la normativa

urbanística municipal.

En los casos en que se autorizan, los

adquirentes deberían demostrar que están

dados de alta como autónomos en la

profesión o artesanía que pretenden ejercer,

cosa que no se les pide casi nunca, y que

ejercen una actividad económica en ese

espacio, cosa que tampoco.

Los Ayuntamientos saben que se usan

principalmente como viviendas, y hacen la

vista gorda, no queriendo “mojarse” al

legislar y perjudicando a los habitantes, que

son sus votantes, por otra parte

Si no son viviendas, no cuentan a la hora de

dotaciones, plazas escolares, etc. y su

fiscalidad, en compraventa o alquiler, es

mucho mayor que la de la vivienda

El IVA que tienen que soportar, tanto si es

venta como si es alquiler, es el tipo general,

actualmente vigentes para 2016 del 21 %.

26.6.6.- EL MERCADO DE LOS

APARTAMENTOS Y ALOJAMIENTOS

TURÍSTICOS

Los apartamentos turísticos en cuanto a su

diseño y utilización generalmente, no suelen

diferenciarse de los edificios de uso

residencial habitual de viviendas, salvo que:

- Sean de menor superficie

- No sean el domicilio habitual, sino simplemente la segunda residencia de vacaciones.

- Se ubiquen en la costa o en la montaña o, en pueblos rurales pintorescos.

La explotación de estos apartamentos

turísticos puede ser en las siguientes

modalidades:

- Venta

- Alquiler con o sin opción de compra

- Alquiler con prestación de servicios

- Resort en propiedad

- Aprovechamiento por turno

Para explotar un apartamento turístico en las

variadas tipologías de alquiler, se necesita

tener una autorización especial de Agente

Turístico según la legislación autonómica

vigente, ya que tal explotación realizada por

particulares está totalmente prohibida,

aunque sea práctica generalizada, el no dar de

alta el apartamento turístico, lo que supone

una competencia desleal evidente, contra la

que está luchando denodadamente la

administración autonómica.



26.6.7.- EL MERCADO DE EDIFICIOS

DE USO TERCIARIO

En el uso terciario destacan la promoción de

edificios de Oficinas generalmente destinados

al alquiler con rentas cuantificadas en el

mercado por metro cuadrado útil.

El mercado es muy sensible a la vida

empresarial ya que son estos los clientes que

demandan este tipo de productos.

Desde el punto de vista del promotor tiene

que tener una solvencia económica y

financiera elevada y una estructura de

personal capaz de administrar y mantener el

inmueble, incluida su seguridad de accesos de

personas y de evacuación y contraincendios.

Otro de las promociones habituales son los

Hoteles que, en general la labor del promotor

es su construcción, para su posterior

transmisión, generalmente por alquiler a largo

plazo a una cadena hotelera que se encarga

de su amueblamiento y equipamiento general,

y de su explotación.

Y, por ultimo están los edificios de

Aparcamiento, a nivel, en plantas de pisos o

subterráneos, que se explotan en régimen de

concesión cuando están construidos en

terrenos públicos.

26.6.8.- EL MERCADO DEL RETAIL

El “retail”, o Comercio de proximidad, es el

mercado de locales comerciales que pueden

estar ubicados en edificios aislados o, lo que

es más habitual en las plantas bajas de los

edificios de uso residencial.

En efecto, las plantas bajas pueden usarse,

según la normativa urbanística, como

viviendas o como locales comerciales. En

muchas ocasiones esta normativa exige un

mínimo de locales comerciales en función del

número de viviendas, pero los excesos o el

cambio de uso lo determinada libremente el

promotor en función de las características

comerciales de las calles donde esta se única.

La comercialización de estos locales se suele

realizar cuando las viviendas ya están a punto

de finalizar y las estrategias son variadas en

función de que el promotor decida

quedárselos para su comercialización

posterior una vez que el barrio este

consolidado o bien comercializarlo a través de

inversores interesados o de una empresa de

inversión directamente controlada por la

promotora.

Los locales de mayor valoración son:

a) Con fachada a la calle más comercial

b) Con máxima altura de techo de entre las permitidas por las Ordenanzas Municipales, máxime cuando esta también permiten las entreplantas de superficie inferior a la total del local,

c) Cuando están dotados de las preinstalaciones o conductos de salida



de humos, ventilación, calefacción y aire acondicionado.

d) Cuando disponen de un sótano para

almacenaje.

Existen como en los mercados de vivienda un

mercado de locales nuevos y otro de segunda

mano, en los que prevalecen

Los locales comerciales se entregan en

estructura, generalmente, si acaso se realiza la

fachada o parte de la misma, dejando el

equipamiento o su distribución interior a

voluntad del titular que lo adquiere, que es la

obligado a solicitar la correspondiente licencia

de apertura del Ayuntamiento.

Las posibilidades de abrir determinado

comercio deben estar previamente

consensuadas con el promotor ya que, si por

ejemplo quiere abrir un restaurante el

promotor debe en la construcción prever

salida de humos, sistema de aire

acondicionado, rótulos en fachada, etc.

Siempre se debe huir de dejar estas

instalaciones para después de la construcción

y evitar los permisos de la comunidad para su

ejecución posterior.

.

26.6.9.- EL MERCADO DE NAVES

INDUSTRIALES

Es el mercado de edificios de uso industrial

derivado de actuaciones urbanísticas citadas,

generalmente, en urbanizaciones de

polígonos industriales, generados,

generalmente, por los Ayuntamientos o por el

SEPI que es un organismo estatal dependiente

del Ministerio de Fomento dedicado a la

reconversión industrial de zonas deprimidas, o

por la inactiva privada directamente o en

régimen de concesión.

Una vez urbanizado el polígono y dorado de

los servicios necesarios para que en ellos se

establezca las empresas de estos tipos de

actividad:

- Industria Pesada

- Industria Ligera

- Tecnológicas: I + d + i

- Logística

Evidentemente los requerimientos en uno y

otro caso son totalmente distintos, ya que por

ejemplo una industria pesada necesita

grandes parcelas con usos distintos de nave y

campa de almacenajes, unos accesos a

estaciones ferroviarias o a muelles de carga y

grandes potencias eléctricas.

Sin embargo, distintos requerimientos son

necesarios para las empresas tecnológicas con

infraestructuras potentes de redes de

comunicaciones o la logística que precisan

grandes alturas de nave.



En general la explotación de un polígono

industrial puede tener las siguientes

modalidades:

- Venta de suelo urbanizado en grandes parcela para la industria pesada

- Venta de pequeñas parcelas

- Venta de naves edificadas con criterios homogéneos, de pequeña superficie y destino la industria auxiliar o de almacenaje y distribución.

- Alquiler de naves del caso anterior

Nunca debemos pretender realizar

edificaciones de naves grandes ya que la

industria de cierto nivel requiere

especificaciones concretas que un promotor

no sería capaz de identificar salvo que la

construcción se realizara por encargo, como

por ejemplo; luz libre mínima, altura de nave,

características, en su caso, del puente grúa,

resistencia del suelo, etc.,

Las Naves Industriales homogéneas destinadas

a la venta o al alquiler suelen estar dotadas de

un espacio para vestuarios de los operarios, y

de un espacio, situado en el interior de la

nave, en altillo, comunicado con escalera, para

oficinas,

26.6.10.- EL MERCADO DE CENTROS

COMERCIALES Y DE OCIO

La familia tradicional española, en la que la

mujer todavía estaba poco incorporada al

mercado laboral, hacia su acopio de

alimentos, con una periodicidad casi diaria y

en los mercados centrales, ubicados en los

centros de las ciudades y en sus barrios

periféricos cuando se trataba de grandes

núcleos urbanos muy poblados y, en donde

exclusivamente se podía adquirir; fruta,

verdura, carne y pescado.

Con la introducción masiva de frigoríficos y

congeladores, la expansión de las ciudades y la

incorporación, también masiva de la mujer al

mundo laboral dichos hábitos cambiaron y la

periodicidad se hizo más dilatada en el tiempo

y, en general se disponía de menos tiempo

para realizar la compra.

Como consecuencia se requerían nuevos

espacios con más fáciles aparcamientos y más

diversidad de productos en venta.

La respuesta a estas nuevas necesidades

fueron primero los Supermercados, que eran

locales de más amplia superficie,

Posteriormente surgieron los grandes Centros

Comerciales que agrupaban además de los

supermercados tiendas de otros artículos,

como el vestido, el calzado, los

electrodomésticos, etc.

Posteriormente se integró en ellos los centros

de ocio: cines, restaurantes, bares, gimnasios,

etc.



Y, actualmente los Centros de Ocio, se

desintegran de los centros comerciales y

perviven de forma autónoma.

Tales centros, tanto comerciales como de

ocio, se ubican en la periferia de las ciudades,

necesitan grandes espacios de terreno, para

resolver en ellos la construcción de un gran

edificio con grandes aparcamientos y accesos

fluidos que no perjudiquen i incidan de forma

notoria en el tráfico de las zonas limítrofes.

Estas circunstancias junto a la política de que

no desaparezca el comercio minorista de

proximidad, hace que las CCAA tutelen la

implantación de este tipo de centros

sometiéndolos ha autorización previa y, en

épocas, restringiendo su número y el número

de centros que una determinada firma podía

poseer, así que, en el caso de que tuviera la

intención de abrir un centro nuevo, debía

cerrar uno o varios de los antiguos ya en

funcionamiento

Una vez obtenida la autorización previa de la

CCAA el proyecto se sometía a la tramitación

de Licencia Municipal de Obras, uno de los

documentos importantes era el estudio de

tráfico y los sistemas de evacuación y medidas

de seguridad, aparte de dotación de

aparcamientos en superficie y/o en sótano

capaces para la población usuaria en los días

de máxima afluencia.

El negocio consiste en disponer en el interior

del edificio de una gran superficie de ventas

parcelada en locales de distintas superficies.

Además el promotor del centro seleccionaba

las tiendas y alquilaba sus locales cobrándoles

el mantenimiento y la seguridad del centro.

En esta selección de marcas muchas veces se

usaban para seleccionar las marcas reclamo a

través de contratos muy favorables que,

algunas veces llegaban al gratis toral salvo los

gastos de mantenimiento generales, por un

número determinado de años.

La empresa promotora inmobiliaria,

generalmente, era el titular del terreno y,

ejecutaba las obras necesarias, transmitiendo

la explotación del centro a profesionales

especializados en este tipo de negocios i

formando una sociedad con ellos.

La proliferación de estos Centros ha sido

impresionante a lo largo de todo el territorio

español, como da fe la tabla siguiente:

FIGURA 26.7



26.6.11.- OTROS MERCADOS

INMOBILIARIOS

En España están también desarrollados los

mercados inmobiliarios que se crean

alrededor de un centro deportivo que se

urbaniza con respeto al medio ambiente y a

las condiciones paisajistas y de servicios como

el agua de riego, por ejemplo, y de acuerdo

con Planes Urbanísticos Especiales y

normativa de las CCAA específicas para ello.

Alrededor de esa actividad y con ese atractivo

especifico, se crean urbanización en su

entorno que sirven como desarrollo de

promociones inmobiliarias específicas.

En España, tenemos como ejemplo de estas

singularidades, las siguientes, en función de

los focos de atracción:

- Campos de Golf - Estaciones de Esquí - Puertos Deportivos - Embalses y Lagos Navegables - Casas Rurales



Autores

An ton io Capa rrós Nava rro .

I n g en i e ro de Cam ino s . L i cen c i a do

e n C ien c i a s Em pre sa r i a l e s .

L i cen c i a do en De recho . 4 2 año s de

e xp er i e nc i a e n e l s e c to r

I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e fón i c a ,

GESM AD ISA) . Amp l i a e xp er i e nc i a

do ce n te ( EO I , Un i v .Co mi l l a s ,…) en

t e ma s i nmo b i l i a r i o s

Juan Fe rnández Capa rró s .

I n g en i e ro d e Cam ino s . Fu nc ion a r i o

e n ex ce den c i a . 3 2 a ños d e

e xp er i e nc i a en l o s se c to re s

I n fo rm át i co , I nm ob i l i a r i o y en l a

Adm in i s t r a c ió n d e l E s t ado .

D i re c to r d e P r a yde Ge s t ión y de

I n v e r s ion e s Urb an a s Re un id a s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “E l An á l i s i s de

V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S

D E L P R O M O T O R Y G E S T O R

I N M O B I L I A R I O “

So f twa re d e Aná l i s i s d e

V i ab i l i d ad eco nóm ico -

f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,

I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,

I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de

P r ayde Ges t ió n , SL

E l l i b ro “ Manua l de

Ge st ión Inmobi l i a r ia ” , 7 ª

e d . d e l Co l e g io d e

I n g en i e ro s de Cam i no s ,

Can a l e s y Pue r to s








SINOPSIS . -

El texto que se ofrece a continuación es un repaso a las características del sector inmobiliario en

España y de los distintos mercados que lo componen, así como su evolución, sus etapas de crisis

y su previsible futuro.

Para su análisis utilizaremos términos macroeconómicos que describiremos sucintamente en

términos generales y con el deseo de facilitar al lector su mejor comprensión.

En un próximo Cuaderno nos detendremos especialmente en la crisis del sector iniciada en los

primeros meses del año 2008 y que todavía padecemos que nos tiene que enseñar errores que

no deberemos volver a cometer.

Y, en función de estas enseñanzas encarar el futuro con seguridad.

Pues bien, en este Cuaderno el protagonista seguirá siendo el mismo, pero ahora nos

volcaremos en la forma jurídica con la que actúa.

.

.

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

Cuaderno nº 28.- La crisis y el boom inmobiliarios 1997-2016

Cuaderno nº 30.- Sociedades Anónimas y sus características.

Cuaderno nº 32.- Sociedades de Responsabilidad Limitada y sus características

Cuaderno nº 40.- Funcionamiento interno y Parámetros Económicos de una

Inmobiliaria.

CU

AD

ER

NO

S P

RÁ

CT

ICO

S

2016/2

6. L

OS

MER

CA

DO

S IN

MO

BIL

IAR

IOS

Los Mercados Inmobiliarios - Prayde Gestionprayde.com/Cuadernos/CU26 Los Mercados Inmobiliarios...

Documents

Transcript of Los Mercados Inmobiliarios - Prayde Gestionprayde.com/Cuadernos/CU26 Los Mercados Inmobiliarios...