Los Olivos Proyecto Inmobiliario Informe
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8/17/2019 Los Olivos Proyecto Inmobiliario Informe
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GESTIÓN DE PROYECTOINMOBILIARIO
LOS OLIVOS
MARIO HIDALGO
JONATHAN SÁNCHEZ
GRACIELA LLERENA
CARMEN PONCE
15 DE MAYO DEL 2015
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INDICE:
1. RESUMEN EJECUTIVO
2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN, MERCADOMETA Y POSICIONAMIENTO
a) El mercado inmobiliario en lima metropolitana y elcallao
b) Estudio de demanda de viviendasc) Segmentación de mercadosd) Mercado meta / cliente objetivoe) Oferta de mercado
3. BÚSQUEDA , EVALUACIÓN Y ELECCION DEL TERRENOPERFIL DEL PRODUCTO
a) Características y parámetros de valoraciónb) El terreno escogidoc) Análisis de cabidad) Perfil del productoe) Análisis de titulación y otros legalesf) Contrato preparatorio de compra y ventag) Puesta en valor del terreno
4. VIABILIDAD COMERCIAL
a) Definición del productob) Precio y forma de pago
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1. RESUMEN EJECUTIVO
El trabajo presenta un estudio del Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima ,
teniendo en cuenta una investigación previa del estudio de Mercado, el
Análisis de Oferta y Demanda de los diferentes distritos y al Cliente Objetivo.
Luego de esta investigación, la información recaudada nos servirá como
base para la elección de una ubicación adecuada para el desarrollo de un
nuevo proyecto inmobiliario.
Este se encontrara ubicado en Av. Universitaria cuadra 59 - Villa Sol en el
distrito de Los Olivos. Con estos datos el objetivo del trabajo será
desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de
vivienda multifamiliar en un terreno de 2175 m2.
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2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN,MERCADO META Y POSICIONAMIENTO
a) El mercado inmobiliario en limametropolitana y el callao
Se presenta cuadros del Mercado Inmobiliario:
En el año 2012 se vendieron24.143 viviendas nuevas enLima, ósea que aumento un12% mas que el 2011
Hubo además un arranquebajo en la primera mitad del2013:
1T2013: 22%2T2013: -30%
Fue en el año 2012 que sedio el boom inmobiliariodebido a las buenas ventasde unidades de viviendas,de hecho esto ya se veníadesde unos años atrás peroa partir del segundotrimestre esto fuedecayendo hasta un 25%.
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La época del 2012, y a principios del 2013 se otorgaron más créditosbancarios.
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Las ventas de viviendas cayeron significativamente en los distritos del cononorte como consecuencia de mayores restricciones al crédito.(Pressperu.com)
% de absorciónFuente: Layseca Asociados, Coyuntura Inmobiliaria, 2013
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a) Estudio de la demanda de vivienda
NOTAS :
Desde el 2006, la generación de puestos de trabajo viene creciendo 5.5%
anual . Esto genera el incremento de los ingresos y la capacidad
adquisitiva de las familias
Lademanda efectiva de viviendas ha aumentado sostenidamente
Durante la época del 2011 en adelante se mostró un buen panorama del
mercado inmobiliario, habiendo mucha demanda pero no cubriéndola en
su mayoría
La demanda de viviendas se vio afectada por la rápida moderación en el
crecimiento del empleo y el deterioro de expectativas a partir del 2T2013.
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DEMANDA EFECTIVA DE OFERTA TOTAL DE VIVIENDA DE LIMAMETROPOLITANA Y CALLAO - 2011
NOTAS :
Todavía hay desequilibrio de la demanda con la oferta ya que la oferta nollega a cubrir toda la demanda que existe.
En lo que va del año la demanda por alquilar en Lima se ha incrementado,
triplicándose la oferta de predios a rentar respecto al año pasado, con
más de 13,000 anuncios
Para ese rango, explicó, existe un stock de 100 mil unidades disponibles.
Los usuarios de los segmentos B y C prefieren pagar hasta el triple de
cuota inicial para reducir el costo mensual de sus créditos
La demanda potencial de viviendas es muy grande, pero el déficit de
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2.C SEGMENTACION DE MERCADO
La Segmentación es el proceso por el cual se divide o segmenta un mercado
en grupos uniformes. Estos grupos, más pequeños tienen características y
necesidades similares.
Conjunto 1
Variable Demográfica
Edad: Entre 25 y 34 años-comprador potencial en un 34%Hijos: 1.5 hijos (56% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 1, 991Soles.Nivel Socioeconómico: C
Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Progresistas y Modernas
Variable de Conducta• 66% quiere vivir en Los Olivos• 58% quiere adquirir un inmueble para independizarse• 86% no poseen ningún tipo de crédito.• 82% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crédito.
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2.C SEGMENTACION DE MERCADO
Conjunto 2
Variable DemográficaEdad: Entre 35 y 44 años-comprador potencial en un 40%Hijos: 2 hijos (80% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 2, 703 Soles.Nivel Socioeconómico: B
Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Progresistas y Modernas
Variable de Conducta
• 75% quiere vivir en Los Olivos• 57% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su
familia.• 60% no poseen ningún tipo de crédito.• 81% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crédito.
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2.C SEGMENTACION DE MERCADO
Conjunto 2
Variable DemográficaEdad: Entre 45 y 54 años-comprador potencial en un 22%Hijos: 2.7 hijos (94% Aprox. Tienen hijos)Ingreso personal mensual promedio: 1, 818 Soles.Nivel Socioeconómico: C
Variable PsicográficaEstilo de vida predominante: Adaptados y conservadoras
Variable de Conducta
• 63% quiere vivir en Los Olivos• 48% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su
familia.• 15% quiere comprar un inmueble para alquilar o revenderla.• 78% no poseen ningún tipo de crédito.• 60% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crédito.
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2.D MERCADO META/CLIENTE OBJETIVO
Cuadro de NSE por hogar-vertical
En el distrito de Los Olivos, los niveles socioeconómicos se encuentran entre
el B y el C. Sí bien a nivel del distrito, el predominante es el NSE es el C, a
nivel de Lima, el NSE B es el que mayor cantidad de habitantes tiene en
nuestra ciudad. Según la segmentación de mercado que hemos considerado,
nuestro cliente objetivo en el aspecto de NSE es el B y C.
El Cliente objetivo de nuestro sector es:Nivel Socioeconómico: B y CEstilo de vida: Progresistas y Modernas
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COMPETIDOR 2
COMPETIDOR 1
LUGAR SELECCIONADO
Dirección: Cl. Huastas Alt. Cdra 48Univ., Los Olivos
Dirección: Jr. San Bernardo255, Los Olivos
2.D OFERTA DE MERCADO
En el distrito de Los Olivos, hemos encontrado dos ofertas más de proyectos
de departamentos. He concluido que es fundamental para el
posicionamiento de nuestro proyecto, analizar las propuestas que ofrecen
estos obras, para establecer criterios de diferenciación para que nuestro
proyecto sea exitoso.
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Vista sala comedor Vista cocina
Vista exterior
Descripción:
1, 2 y 3 Dormitorios48 a 64 Metros 2 - Totales14 Cocheras/Estacionamiento5 Pisos / Plantas1 Ascensores
Precio : 205, 000 Soles.
Dormitorios: 2Baños: 2Sup. Útil: 44,65 M2Sup. Terraza: 3,55 M2
Dormitorios: 1Baños: 1Sup. Útil: 29,65 M2Sup Terraza: 3 5 M2
Dormitorios: 3Baños: 2Sup. Útil: 64,55 M2Sup. Terraza: 1,75 M2
Descripción:
Guardianía.Área de Juegos paraniños.Gimnasio.Sala de reuniones.Sala Wi FI
Cmpetidor 1
Cmpetidor 2
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4 VIABILIDAD COMERCIAL
a) Definición del producto
Se habilitarán el predio para la construcción de un edificio de departamentos
Ubicación del Predio: Distrito de Los Olivos.
Área aproximada: 2175 m2.aprox.
Nota: Con respecto a los retiros del terreno también serán trabajados con
pisos terminados de cemento pulido con espacios de áreas verdes, que
brindaran un espacio de bienvenida al edificio.
El proyecto incluirá:
• Gimnasios• Juegos infantiles• Parrillas• Sala de reuniones• Áreas verdes
Existirá diferentes tipos de departamentos con diferentes dimisiones y con
espacios adicionales para la calidad de vida de la familia
Área de 52m2:2 dormitorios1 bañosSala- comedorCocinaLavandería
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Acabados: Tenemos muy claro que la vivienda aquí presentada es una
vivienda para Sector B, por lo tanto que sus costos deben ser parcialmente
bajos para conseguir un producto final al alcance del mercado objetivo. Sin
embargo, es muy importante entregar los departamentos con acabados quehagan sentir al cliente que hicieron una buena inversión de tal manera que
Área de 65m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio
Área de 64m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio
Área de 68m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio
Área de 63m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio
Área de 67m2:3 dormitorios2 bañosSala- comedorCocinaLavanderíaEspacio de estudio
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a) Precio y forma de pago
Tomamos en cuenta que el precio de m2 en Los Olvidos es de $1732,
multiplicamos este por el área de departamento para obtener un precio final
y mostrar la distintas formas de pago.
Tipos de departamentos:
Área de 52m2 * $1732 = 90 064 dólares
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Área de 65m2 * $1732 = 112 580 dólares
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul
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Área de 64m2 * $1732 = 110 848 dólares
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul
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Área de 68m2 * $1732 = 117 776 dólares
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul
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Área de 67m2 * $1732 = 116 044 dólares
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul
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Área de 63m2 * $1732 = 109 116 dólares
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul
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3. Búsqueda, evaluación y elección del terreno – perfil del producto
3.1 Características y parámetros de valoración
-Según el cuadro de zonificación del distrito de Los Olivos, se puede ver que el distrito es
básicamente residencial.
-El objetivo del trabajo es el de crear un conjunto residencial de mínimo 100 viviendassiguiendo los parámetros urbanísticos y la normativa dictada por la Municipalidad de LosOlivos.
*Cuadro de elaboración propia basado enhttp://portal.munilosolivos.gob.pe/transparencia_mdlo/doc_transparencia/Normas_Emitidas/Ordenanzas/o_366.pdf
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3.2 El terreno escogido
*Luego de analizar varios terrenos durante esta etapa, se escogió este terreno por elmetraje y por estar cerca de parques y a un conocido colegio privado.
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-El terreno elegido tiene 2175 m2 y la calle del frente es el Jirón cacera
- Imágenes del interior y del frente del lote.
*El terreno, actualmente, se encuentra venta por medio de la página en internetwww.urbania.com . A media cuadra a la derecha se encuentra el colegio privado SacoOliveros y a una cuadra un gran parque. Para poder llegar al lote se tiene que ingresar por lacuadra 59 de la Av. Universitaria por medio de una tranquera. La zona es tranquila ysegura.
2175 M2
http://www.urbania.com/http://www.urbania.com/http://www.urbania.com/
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- Altura aproximada de la edificación.
- En la Av. Universitaria existen cuatro proyectos de otras inmobiliarias de edificios de 10 pisos aproximadamente
-El perfil urbano de la calle residencial contrastaría con la altura de nuestro edificio peroeso se puede solucionar con el diseño arquitectónico creando retranques.
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3.3 Análisis de la cabida
- AREA TOTAL 2175 m2-AREA LIBRE 35% 761.25 m2-AREA OCUPADA 75% 1413.75 m2-NUMERO DE PISOS PERMITIDOS 5 pisos según reglamento
-El terreno colinda con viviendas, en su mayoría, unifamiliares con lotes de 6 x 20 m.-El total de área construida planteada en el proyecto será de 5790 m2-Se han implementado departamentos de 2 y 3 viviendas y cada uno tiene una distribucióndiferente.
2175 M2
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-Se muestran unas tipologías de ejemplo.
Departamento de 2 dormitorios
70 m2
Departamento de 3 dormitorios
75 m2
Departamento de 2 dormitorios-tipo 2
70 m2
Departamento de 3 dormitorios-tipo 2
75 m2
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3.4 Perfil del producto
Zonificación
Area de estructuración urbana
Densidad Neta Maxima
Coeficiente de edificación
Area de terreno
Porcentraje minimo de área libre
Area libre
Ancho de via
Retiro municipal
Altura máxima
Indice de espacio de estacionamiento
N° de habitantes del proyecto
Area construida max
Area max por piso
N° de pisos
R-6
II
2250
4.50
2175 m2
35%
761.25
14 ml
5 m
5 pisos ( 15 m )
0.33
126 + 390 = 516
Area max por piso
3806.25
5
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3.5 Análisis de titulación y otros aspectos legales
-Propietario legal: El titulo está inscrito en registros públicos al lugar que pertenece el terreno y anombre de la persona encargada de la venta y de hacer la transferencia.
-Título libre de cargas: El terreno tendría que ser investigado mediante certificados de gravámenes ycopias literales del dominio. La idea es asegurarnos de que el predio no tenga hipotecas pendientes,
embargos o bloqueos, etc. Estos “obstáculos” podrían complicar el proceso de elección de terreno ode transferencia de la propiedad.
-Certificado de búsqueda en el poder judicial: Para poder conocer si el propietario no tiene algún juicio en su contra o algún proceso judicial.
-Certificado de restos arqueológicos (CIRA): No en todos los casos, pero cuando el predio seencuentra cerca a un lugar definido por el INC como patrimonio Arqueológico. Esta instituciónsolicita ciertos estudios que permiten garantizar la no existencia de patrimonios.
3.6 Contrato preparatorio de compra y venta
-Luego de analizar los temas del predio, debemos proceder a negociar y cerrar la compra con lamayor brevedad posible antes que otro comprador interesado nos gane la opción.
Los ingresos del NSE B varían entre 8204 soles y 4342 soles
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-En caso de que no todos los temas legales estén garantizados, se puede asegura el predio con uncontrato preparatorio de opción de compra (código civil art. 1419 y art. 1425 )
-Mediante este proceso, el optante se convertirá en un futuro en el comprador, y aparte de eso,tendrá potestad con derecho de opción.
-La firma de un contrato preparatorio es la mejor herramienta para poner en valor un terreno quemuestra algunas condiciones importantes a ser satisfechas previas a la compra definitiva sin correrel riesgo de perderlo porque otro comprador se nos “adelanto”.
3.6 Puesta en valor del terreno
-La puesta en valor del terreno se realiza siempre y cuando el terreno escogido no esté en la zonaurbana. Por lo tanto se elimina este punto ya que el terreno en Jesús María es de carácter urbano.