!LOS!SEGUROS!EN!LA! CONSTRUCCION!Y!VENTA!DE… · Esquemade!parOcipes!y!relaciones!jurídicas!...
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Contenido
I. SÍNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA
III. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA
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Esquema de parOcipes y relaciones jurídicas
Constructor
Gerente de obra
Diseñadores
Comercializador
Interventor
Supervisor de obra
Dueño de la obra
• Persona natural
• Persona jurídica
• Sociedad proyecto
• Fiduciaria
Comprador / Sub adquirente Beneficiario de área / Sub adquirente
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DUEÑO
• Es el Ztular de la propiedad del suelo y de la construcción
• Es el Ztular de las licencias (urbanismo y construcción-‐Decreto 1469 de 2010)
• Puede ser simultáneamente el constructor, el gerente de obra, el diseñador y el comercializador
• En materia de vivienda es el enajenador (registro Ley 66/68)
• Puede estructurar los proyectos con diversas modalidades de contratos y subcontratos
• Es el vendedor 5
CONSTRUCTOR
• Ejecuta la obra (si es el mismo dueño)
• Se obliga a ejecutar la obra (contrato de ejecución de obra material art. 2060 C.C.)
• Responde frente al dueño por ruina por vicios de construcción
• Usualmente sub contrata materiales y mano de obra.
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NUEVOS CONCEPTOS EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
Consumidor o usuario Toda persona natural o jurídica que, como desZnatario final, adquiera, disfrute o uZlice un producto, cualquiera que sea su naturaleza para la saZsfacción de una necesidad propia, privada, familiar o domésZca y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su acZvidad económica
Producto Todo bien o servicio
Producto defectuoso Bien mueble o inmueble que por error de diseño, fabricación, construcción, embalaje o información no ofrezca la razonable seguridad
Productor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos. También se reputa productor, quien diseñe, produzca, fabrique, ensamble, o importe productos sujetos a reglamento técnico
Proveedor o expendedor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos
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APLICACIÓN DE LOS NUEVOS CONCEPTOS A LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA
Dueño (vendedor)
PRODUCTOR Constructor
Gerente de obra
Diseñador y profesionales
Comercializador PROVEEDOR O EXPENDEDOR
Comprador inicial
CONSUMIDOR Subadquirente
Arrendatario
Habitante 8
1. Responsabilidad durante la construcción por daños a terceros
Responsable Afectado Figura Norma Término
Constructor (dueño)
Tercero
RC extra contractual por acZvidades peligrosas
Art. 2356 C.C.
10 años
RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION
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2. Responsabilidad culminada la obra por perecimiento o amenaza de ruina por vicio de la construcción o del suelo-‐ esquema Código Civil
RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION
Responsable Afectado Figura Norma Término
Constructor
Dueño RC contractual
Art. 2060, num 3 C.C.
10 años
Constructor Terceros / compradores/ subadquirentes
RC extra contractual
Art. 2351 C.C. 10 años
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1. Responsabilidad esquema Código Civil
RESPONSABILIDADES POR LA VENTA DE VIVIENDAS
Responsable Afectado Figura Norma Término
Dueño Comprador
RC contractual por VICIOS OCULTOS
Art. 934 Co de Co.
6 meses
Dueño Compradores/ subadquirentes
GaranOa de CALIDAD E IDONEIDAD
Art. 932 del Co de Co. DL 3466 /82
2 años
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NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
1. GaranOas legales de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento (Decreto 735 de 2013)
• El Ztular del derecho es el consumidor (no el dueño) • Bienes inmuebles:
-‐ Acabados y líneas vitales: 1 año
-‐ Estabilidad: 10 años
• Responden solidariamente: productor y proveedor • Obligación de :
-‐ Reparar
-‐ Reponer
-‐ Devolver el precio +IPC
-‐ Reglas especiales cuando hay créditos hipotecarios 12
NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
• Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración) • Computo desde la entrega del producto al consumidor • Aplica la acción de protección al consumidor
• La Superindustria Zene facultades jurisdiccionales • Los demás perjuicios requieren un proceso ordinario • Régimen preferente frente el régimen común
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NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
2. Responsabilidad por daños causados por productos defectuosos
• El Ztular del derecho es el consumidor y cualquier otra persona
• Aplica para productos que sean bienes (incluidos los inmuebles)
• Se refiere a daños causados por productos defectuosos a: -‐ Personas (muerte o lesión corporal)
-‐ Bienes diferentes al producto defectuoso
• Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración)
• Responden solidariamente: productor y proveedor • No aplica la acción de protección al consumidor
• Régimen preferente frente el régimen común 14
SINTESIS DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
Responsables solidarios
Hecho generador
Afectado Figura Norma
Productor y proveedor
Falta de calidad y buen funcionamiento de acabados y líneas vitales
Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13
Productor y proveedor
Afectación de la estabilidad
Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13
Productor y proveedor
Daño causado por producto defectuoso
Cualquier perjudicado
Responsabilidad civil
Ley 1480/11
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MAPA ACTUAL DE COBERTURAS DE SEGUROS ConAngencia Tipo póliza asegurado Cobertura por
errores en diseño o
construcción RC durante la construcción
Todo riesgo construcción
Constructor NO
RC por errores de diseño y construcción
RC profesional Constructor/ diseñador
SI
Daños a copropiedad
Copropiedades copropiedad NO
Daños a las unidades individuales
Incendio y terremoto (hipotecas)
Banco/ Propietario
NO
Hogar Propietario NO 17
CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA
• Tomador: el constructor o enajenador de la vivienda • Obligatoriedad: para los tomadores (no para los aseguradores)
• Cobertura a propietarios: -‐ Perjuicios patrimoniales causados a los propietarios? -‐ Pero también dice que solo son los daños al inmueble? -‐ Gastos de alojamiento transitorio por orden de desalojo?
• Cobertura a terceros: perjuicios patrimoniales • Riesgos cubiertos: colapso, perecimiento o amenaza de ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso construcZvo, de suelo, de los materiales o de los diseños con los que se construyeron las edificaciones
• Acabados y líneas vitales: no se cubren 18
CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA
• Valor asegurado: valor comercial al momento de la expedición de la póliza, actualizado antes de la expedición del cerZficado técnico de ocupación
• Valor asegurado de daños a terceros: lo reglamentará el Gobierno
• Ajuste valor asegurado: anualmente con base en el Índice de Valoración Predial, IVP
• Vigencia: 10 años desde la expedición de la cerZficación técnica de ocupación
• Texto póliza: el Gobierno establecerá las garanOas y exclusiones
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CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA
• Control obligación de aseguramiento y del pago de prima: -‐ El supervisor técnico debe verificar la póliza al momento
de firmar el acta de inicio de obra -‐ La protocolización de la póliza y del recibo de pago de
prima es requisito para la EP del reglamento de propiedad horizontal y las escrituras de venta
• Prohibición a las aseguradoras: no se podrá condicionar la expedición del cerZficado de entrada en vigencia a peritazgos o verificaciones adicionales a la supervisión técnica
• Irrevocabilidad de la póliza • Régimen: Código de Comercio
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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA
Seguro de Daños (real) Seguro RC
Asegurado Propietario de la vivienda
Constructor y/o vendedor
Cobertura Daños al inmueble asegurado por los peligros nombrados
Perjuicios a propietario y a terceros
Siniestro Colapso, perecimiento o amenaza de ruina
Responsabilidad del asegurado por colapso, perecimiento o amenaza de ruina
Valor asegurable Valor comercial El que se exija o se pacte
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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA
Seguro de Daños (real)
Seguro RC
Infraseguro SI NO
Prescripción Para el asegurado (propietario) 2 años
Para el beneficiario (propietario) 5 años
Subrogación contra el responsable
SI, salvo renuncia por norma legal o contrato
NO
Jurisdicción Propietario vs constructor
Superindustria o juez Superindustria o juez
Jurisdicción Propietario vs aseguradora
Superfinanciera o juez
Superindustria (vía llamamiento en garanOa) o juez
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ASIMETRIAS ENTRE EL PROYECTO DE LEY Y EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
Régimen responsabilidad Estatuto del Consumidor
Seguro Proyecto de Ley
Definición de evento de estabilidad
Estabilidad de la obra (ley 1480/11 Afectación de la estabilidad de la estructura definida en la Ley 400 de 1997 (Decreto 735 de 2013)
Que la edificación colapse, perezca o amenace ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseños, con los que se construyan tales edificaciones
Daño causado por producto defectuoso
Genera responsabilidad solidaria para el constructor, dueño, etc, frente al consumidor y terceros
• Propietario: daño al inmueble (no generado por el producto)
• Terceros: perjuicios patrimoniales
Iniciación Desde la entrega Desde la expedición de la cerZficación técnica de ocupación
Monto Devolución precio +IPC+reglas especiales si hay crédito hipotecario
Valor comercial (sujeto a reglamento) + IVP
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COMPARATIVO CON FRANCIA Y ESPAÑA
Francia España Colombia Ámbito de la ley
• Control técnico de la construcción
NO • Control
técnico de la construcción
• Responsabilidad derivada de la construcción
• Responsabilidad derivada de la construcción
NO
• Seguro obligatorio de daños
• Seguro obligatorio de daños
Si?
• Seguro obligatorio de RC
NO Si?
Edificaciones para aseguramiento obligatorio
• Edificaciones en general (salvo algunas excepciones)
• Edificaciones en general (salvo algunas excepciones)
• Vivienda
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CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD FRANCIA-‐LEY 4 DE ENERO 1978
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Responsable Plazo Alcance Constructor 1 año GaranOa de acabados Constructor 3 años GaranOa de buen
funcionamiento de elementos de equipamiento y habitabilidad
Constructor Dueño-‐vendedor
10 años Responsabilidad por daños, incluidos los provenientes de vicios del suelo, que comprometan la solidez de la obra
CARACTERISTICAS SEGUROS FRANCIA-‐LEY 4 DE ENERO 1978
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Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada
Naturaleza
Dueño de la obra
Propietario Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanOa de buen funcionamiento
10 años 100% costo obra
Seguro de daño material
Constructor Dueño-‐vendedor Profesional Supervisor técnico
Los tomadores
Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanOa de buen funcionamiento
10 años 100% costo obra
Seguro de RC
CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD ESPAÑA-‐LEY 38 DE 1999
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Responsable Plazo Alcance
Constructor 1 año Acabados
Agentes del proceso de construcción
3 años Vicios de elementos construcZvos e instalaciones que garanZzan habitabilidad
Agentes del proceso de construcción
10 años Vicios o defectos que afecten elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad
CARACTERISTICAS SEGUROS ESPAÑA-‐LEY 38 DE 1999
Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada
Naturaleza
Constructor Promotor y compradores
Acabados
1 año 5% costo obra
Seguro de daño material o de caución (o 5% de retención al constructor)
Promotor (dueño)
Promotor y compradores
Defectos de los elementos de habitabilidad
2 años 30% costo obra
Seguro de daño material o de caución
Promotor (dueño)
Promotor y compradores
Defectos que afecten elementos estructurales
10 años 100% costo obra
Seguro de daño material o de caución
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