LUIS NIEVES TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS 2015

LNI CURSO DE ADMINISTRADOR DE CONDOMINIOS Y URBANIZACIONES ©

LUIS NIEVES TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS 2015 © 1



Esta obra es utilizada exclusivamente en el Luis Nieves Institute of Real Estate, Finance & Law CA Núm. 36/76 (LNI) para el Curso Administrador de Condominio y Urbanizaciones y el Módulo Fundamental del Programa de Desarrollo y de Mejoramiento Profesional para los Corredores y Vendedores de Bienes Raíces. Advertimos que esta guía dentro de sus fines no incluye, el que sea utilizado como un sustituto de una opinión legal, para ello deberá usted consultar a un abogado autorizado en Puerto Rico. Esta magnífica obra ha sido realizada enteramente por el Profesor Luis Nieves. La obra ha sido publicada por LUJON PUBLISHERS ® Dirección postal: P.O. Box 190080 San Juan, Puerto Rico, USA. 00919-0080 787.486.5858/615.5858 http://www.luisnieves.com http://www.administradorcondominio.com e-mail: [email protected] Esta prohíbida la reproducción parcial o total sin la debida autorización correspondiente de LUJON PUBLISHERS ® y el Profesor Luis Nieves. Omitir esta especificidad se expone a sanciones punitivas y económicas ante el Tribunal Federal y Local de Puerto Rico, U.S.A. Toda la obra está con Derechos Reservados© 2013 . Impreso en Puerto Rico. Registrado en The Library of the Congress, y en el Departamento de Estado del Estado Libre Asociado, sección de Propiedad Intelectual.©

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Registro del Libro

Libro #______ Cliente #______ LP-MLR______ Fecha ___/___/2015



DEDICATORIA

LE DEDICO ESTA OBRA MIS QUERIDOS HIJOS LUIS MIGUEL Y JOSÉ MIGUEL.



TABLA DE CONTENIDO

DEDICATORIA .................................................................................................. 3

TABLA DE CONTENIDO ................................................................................. 5

1 ............................................................................................................................. 8

LOS ASPECTOS LEGALES ............................................................................. 8

Y CONTRATOS DE BIENES RAICES ........................................................... 8

EL OBJETO CIERTO ...................................................................................... 20

LA CAUSA ......................................................................................................... 20

EL FORMATO BASICO DE LOS CONTRATOS ....................................... 21

LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: ............................................... 23

2 ........................................................................................................................... 35

2.LA ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES INMUEBLES ................. 35

3 ........................................................................................................................... 45

LOS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS ....................................... 45

DEL ..................................................................................................................... 45

CONDOMINIO ................................................................................................. 45

3.5 CONTRATO DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO ............... 60

4 ........................................................................................................................... 64

5 ........................................................................................................................... 71

EL REGIMEN DEL CONDOMINIO ............................................................. 71

6 ........................................................................................................................... 81

6.1 ........................................................................................................................ 88

CONDOMINIO “UPDATE” ............................................................................ 88

6.2 ........................................................................................................................ 92

LA URBANIZACIÓN PRIVADA ................................................................... 92

6.3 ...................................................................................................................... 100

LAS CONDICIONES RESTRICTIVAS. ..................................................... 100

LAS SERVIDUMBRES DE EQUIDAD ....................................................... 100

6.4 ...................................................................................................................... 118

7 ......................................................................................................................... 139



EL REGIMEN DEL CONDOMINIO ........................................................... 139

LOS ELEMENTOS COMUNES ................................................................... 139

Y ........................................................................................................................ 139

OBLIGACIONES DE LOS TITULARES .................................................... 139

8 ......................................................................................................................... 147

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO BAJO EL

REGIMEN DEL CONDOMINIO ................................................................. 147

9 ......................................................................................................................... 157

LAS REUNIONES. OBLIGACIONES DE LOS TITULARES EN EL REGIMEN

DEL CONDOMINIO. ..................................................................................... 157

10 ....................................................................................................................... 165

EL PROCEDIMIENTO PARLAMENTARIO ............................................ 165

11 ....................................................................................................................... 183

GUIA PARA PLANES DE EMERGENCIAS DE CONDOMINIOS ........ 183

PROPÓSITO ................................................................................................... 183



1

LOS ASPECTOS LEGALES

Y CONTRATOS DE BIENES RAICES

I. Introducción.

El Administrador de Propiedades Inmuebles en la jurisdicción de Puerto Rico es un profesional,

comerciante y contratista independiente cuyas funciones

comprenden el conocimiento de la administración en general, de

las leyes federales y estatales así como todas las

reglamentaciones, aplicables a la administración de la propiedad,

el código civil y mercantil, leyes hipotecarias y del registro de la

propiedad, de corporaciones entre otras regulaciones para poder darle curso a todas las distintas

operaciones que surgen en el ejercicio de la profesión.

La salvaguarda y la protección de la propiedad de cada titular quedarán a su cargo de forma

contractual, dentro de las obligaciones del Administrador resaltan: el de cuidar con un gran celo

profesional dichos bienes, demostrar peritaje en las operaciones diarias que estarán a su cargo,

así como la conducción prudente de todos aquellos actos necesarios en el manejo adecuado de

las operaciones diarias, de las documentaciones legales y financieras que conllevan su puesto. Por

último, deberá con su arte profesional evitar contratiempos con la propiedad, con los titulares y

de aquellos terceros que se relacionen con la comunidad que bien administra.



II. Los Bienes Inmuebles y los Bienes Muebles

La palabra bienes es aplicable en general a cualquiera cosa que puede constituir riqueza o fortuna. Esta palabra hace relación al mismo tiempo a la palabra cosas que constituye el segundo objeto de la jurisprudencia, según la cual sus principios y reglas se refiere a las personas, a las cosas y a las acciones. 31 L.P.R.A. sec. 1021

Son bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del pueblo de los Estados Unidos, del pueblo de Puerto Rico y de los municipios, los pertenecientes a particulares individual o colectivamente. 31 L.P.R.A. sec. 1026

Los bienes inmuebles, son los que no se pueden mover del lugar al estar adheridos a la tierra en forma permanente. Las accesiones tales como lo son los árboles, antenas parabólicas, cisternas, aires acondicionados son catalogadas como bienes inmuebles si estos están adheridos. El apartamento, el walk up, la finca, el edificio, la casa, son bienes inmuebles por su naturaleza. Los bienes muebles unidos a un bien inmueble se convierten en inmuebles por su destino. Por lo tanto podemos mencionar que, los Bienes Muebles por su naturaleza son los que se pueden mover de un sitio a otro.

III. LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES:

El Código Civil establece la siguientes clasificaciones: (1) Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo. (2) Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble. (3) Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto. (4) Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma, que resulten unidos de un modo permanente al fundo. (5) Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma. (6) Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente. (7) Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que esté en las tierras donde hayan de utilizarse.



(8) Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas. (9) Los diques y construcciones que aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa. (10) Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las siguientes cosas incorporales son consideradas como inmuebles por razón del objeto al cual se aplican:

(1) El usufructo y el uso de las cosas inmuebles. (2) Cualquier derecho u obligación constituido sobre una propiedad inmueble. (3) Toda acción para recobrar o reivindicar la propiedad inmueble para reclamar el todo de una herencia. 31 L.P.R.A. sec. 1043

En la redacción del contenido de los contratos de opción el Corredor de Bienes Raíces siempre deberá estar pendiente que se incluyan y se describan debidamente los bienes muebles, que formarán parte del bien inmueble en la transacción , la omisión o negligencia de incluir o no incluir el bien en el documento legal, podrá ser objeto de incumplimiento creando una situación abierta para ser demandado el Corredor de Bienes Raíces por incumplimiento ,daños y perjuicios.

IV. El Derecho de Propiedad La Constitución Federal y Estatal en su articulado crean el derecho fundamental de protección de la Propiedad Privada. El derecho de propiedad sobre los bienes puede ser establecida en: la plena y entera propiedad, o sea el derecho de usar, disfrutar o enajenar las cosas, en el derecho a ciertas servidumbres constituidas sobre los bienes inmuebles y en el derecho a usarlas o disfrutarlas o ambas cosas a la vez por otro particular que no es el titular. 31 L.P.R.A.1112

Nuestro Código Civil es quien define el derecho de propiedad como “aquel en virtud en que se le permite a una persona poseer una cosa con exclusión a cualquier otra.¨

En Puerto Rico NO existe un derecho absoluto de la propiedad. Sin embargo, el derecho de la propiedad privada puede clasificarse en Pleno o menos Pleno.

El uso, goce ( Uti Frui) y disposición que un dueño tendrá sobre su propiedad va a estar subordinado a los intereses sociales. Nuestro Código Civil concede al dueño, el derecho de gozar y disponer de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes”. T.31 L.P.R.A 1111.

Por lo tanto, el bien inmueble en Puerto Rico puede servir para un uso privado o uso público.



El Derecho Pleno es el que está sujeto a una serie de limitaciones y restricciones necesarias para la realización de objetivos y valores sociales colectivos y a las limitaciones que el ordenamiento le impone al propietario. Soc. Gananciales v. G. Padín CO, Inc. 117 D.P.R. 94.

El Derecho de Propiedad menos pleno es aquel que tiene el titular cuando cede al poseedor sólo el uso y disfrute y, no el título de Propiedad, éste puede establecerse por un contrato o por una disposición de Ley. or Ej; la servidumbre, el derecho de superficie, el arrendamiento, usufructo contractual o viudal entre otros.

El derecho puertorriqueño otorga al titular de un bien inmueble el derecho a la posesión de la propiedad, a transferirla mortis causa por donación, herencia o legado, a usar la misma, transferirla en vida por cesión, venta o donación, a gravarla y a reivindicarla. El disfrute de la propiedad inmueble se extiende a las accesiones o estructuras, el espacio aéreo, el terreno o el suelo.

V. LA COMUNIDAD DE BIENES La Propiedad Privada puede establecerse en una Comunidad de Bienes, esto es poseerla entre uno o varios propietarios. Ejemplos:, una comunidad hereditaria, el Consejo de Titulares en un régimen de Condominio, una comunidad voluntaria, la Sociedad de Bienes Gananciales entre otros.

En la comunidad de bienes cada uno de los co-dueños tiene un porcentaje en común pro-indiviso y si no se expresa el porcentaje se presume la igualdad por partes iguales. En la comunidad de bienes si un copropietario vendió su parte a un extraño, los demás comuneros tendrán el derecho de retracto. Con este derecho los demás comuneros podrán adquirir del extraño la parte que debió ser ofrecida a estos inicialmente por la vía del derecho de tanteo. En otras palabras el comunero deberá ofrecer su parte de la propiedad en primer lugar a los demás condueños, y de venderla a un tercero éstos podrán adquirirla de éste, compensando el mismo precio acordado. Si hay más de un comunero que quiera usar el retracto, se deberá hacerlo a prorrata de la porción que tengan en común.

VI. FORMAS DE ADQUIRIR O DISPONER DE LA PROPIEDAD La Propiedad se puede adquirir o disponer de diferentes maneras, a saber:

A. La Herencia o La Donación

Los herederos forzosos, voluntarios, legatarios y donatarios que acepten la herencia o donación pueden adquirir la propiedad inmueble de su causante o donante.



La herencia puede transmitirse mediante testamento abierto, cerrado u ológrafo (testada) o por disposición de Ley mediante una sentencia de declaratoria de herederos o bien por escritura pública de donación. Para inscribir el derecho de los herederos en la sucesión testada, será necesario presentar en el Registro de la Propiedad copia certificada del testamento, certificado de defunción y certificación del Registro de Testamento, acreditando que el testamento está debidamente registrado y no revocado. En el caso de sucesión intestada, los herederos tendrán que acudir al Tribunal de Primera Instancia solicitando una sentencia Declaratoria de Herederos, en estos momentos está aprobada la ley pero no ha entrado en vigor en el cual un notario podrá estar facultado a realizar una Declaratoria de Heredero por vía de una escritura pública.

Los Herederos deberán conseguir los siguientes documentos para solicitar la Declaratoria de Herederos, estos son: una certificación negativa de testamentos, certificado de defunción del causante, certificado de matrimonio del causante, certificado de nacimiento de cada uno de los herederos, relevo de Hacienda del Caudal Relicto, estudio título actualizado de la propiedad inmueble. Una vez conseguida la sentencia habrá que presentarla ante el Registro de la propiedad. Una vez inscrita la Resolución, los herederos formarán una comunidad hereditaria germánica, el cual cada uno de los herederos tiene el derecho sobre su parte correspondiente.

B. La Edificación en Terreno Ajeno

Nos menciona el artículo 294 del Código Civil que:¨todo lo edificado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hecha en ellos, pertenecen al dueño. Si el constructor edifica de mala fé, sin el consentimiento del dueño del terreno, perderá lo construido sin compensación alguna. Si construyó de buena fe, con permiso del propietario del terreno o creía que éste era suyo, tendrá derecho al reembolso del costo de los materiales y mano de obra, o del costo de reproducción de la misma menos la depreciación al momento que el dueño ejerza su acción, lo que resulte mayor o a obligar al que fabricó que pague el precio del terreno. Art.297Cc.

C. La Prescripción Adquisitiva o Extintiva (usucapión)

La Usucapión es una figura jurídica creada por el derecho Romano, es un modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de dueño, continuada por el tiempo establecida en la ley. Su esencia está en la posesión junto con otros requisitos legales impuestos para evitar que la prescripción ampare el fraude y se convierta en una legitimación del despojo.

La Usucapión Extraordinaria es de 30 años. En La Extraordinaria, no se exige ni buena fe, ni justo título pero siempre la posesión en concepto de dueño, debe haber una creencia de los vecinos que el usucapiente es el verdadero dueño, lo que deberá demostrarse al Tribunal, cuando se presente la demanda solicitando el reconocimiento de su derecho adquirido.

La usucapión Ordinaria es de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes. Con el transcurso del tiempo la persona que ocupa un inmueble puede adquirir por usucapión, siempre que cumpla con los requisitos, que son los siguientes: Justo título adquirido de



buena fe, posesión continúa y no interrumpida de forma pública, pacífica y en concepto de dueño.

D. La Compraventa o La Permuta; se explicarán con detalles en la sección de los contratos especiales.

E. La Aluvión y La Avulsión.

La Avulsión: implica la pérdida de parte del terreno por la erosión causada por el río. La Aluvión: como una de las formas de adquirir la propiedad por accesión. Ocurre

cuando un terreno cercano a la ribera de un río se produce un acrecentamiento al recibir los sedimentos que éste arrastra de otros terrenos. Este concepto no es aplicable cuando hay un cambio del cauce del río.

F. La Compensación. Se extinguen las obligaciones en la cantidad concurrente cuando dos o más personas por derecho propio sean recíprocamente acreedoras y deudoras. Resulta ser un pago abreviado con función práctica en el derecho mercantil. Por ejemplo en la cesión en pago de servicios o deudas. Por el pago por daños y perjuicios.

Sus requisitos son dos deudas independientes, dos o más personas se deben mutuamente y el objeto de la prestación en ambas deudas son de igual especie y calidad.

Hay distintas clases de compensación por ejemplo: legal, convencional y facultativa. En la legal las deudas son líquidas, están vencidas ambas deudas y cada persona está obligada entre sí sin haber retención. Walla v. Banco Com. 114 D.P.R. 216 (1983).

G. La Expropiación

Nuestro Código Civil en art. 282 establece que: Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente, por causa justificada de utilidad pública o beneficio social, y mediante el pago de una justa compensación que se fijará en la forma provista por ley. El Estado podrá privar del derecho de propiedad a un ciudadano siempre que le pague la Justa Compensación y el propósito sea de utilidad y necesidad pública. Constitución de PR art. II.



LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO

EL CONSENTIMIENTO 1. INTRODUCCIÓN Los contratos resultan ser una parte muy importante de toda transaccion para el Corredor o Vendedor de Bienes Raíces, requiere esta profesión el conocimiento legal que víncula a las partes que se envuelven en una transacción de bienes raíces.

Usualmente el contrato por excelencia es el contrato de compraventa, pero existen otros que requieren su estudio como lo son: la permuta, la cesión de derechos, el arrendamiento, la opción de compraventa, el contrato de corretaje, el depósito entre otros.

En todo contrato existen unas obligaciones y unos elementos que la integran, estos son : a) un sujeto activo, que tiene la facultad de exigir la prestación un sujeto pasivo que es el obligado, b) un objeto consistente en una actividad que ha de desplegar el deudor, que es una prestación y un vínculo jurídico entre los sujetos, por el cual el deudor queda ligado al acreedor y obligado a satisfacerle la oportuna prestación. José Castán, Derecho Civil, Derecho de Obligaciones, 1986, tomo 3 Pág. 163.

Según nuestro sistema legal un contrato es:¨un convenio para hacer o dejar de hacer determinado acto, otorgado con el consentimiento de las partes contratantes, en relación con un objeto cierto que sea materia del contrato, y por virtud de la cual que se establezca¨ Quevedo v. Sucesión Pino 15 D.P.R. 686 (1909).

Nos dice el Código Civil que un contrato es: ¨un acuerdo de voluntades entre las partes y existe desde que una o varias de las personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio¨.

Para que exista el contrato deben concurrir los elementos del consentimiento de los contratantes, que el objeto del contrato sea cierto y que la causa de la obligación sea establecida. Si falta uno de

CONTRATO

CONSENTIMIENTO OBJETO CAUSA



estos elementos del contrato tendrá la consecuencia de ser nulo e inexistente. 31 LPRA 3391. Los vicios del consentimiento son: error, dolo, violencia o intimidación. 31 LPRA 3404.

Las partes contratantes podrán pactar las cláusulas y condiciones que estimen convenientes, siempre y cuando no sean contrarias a las leyes, a la moral y al orden público. 31 LPRA 3372.

Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. 31 L.P.R.A 3451

Por la naturaleza del vínculo que producen los contratos pueden ser unilaterales, los que sólo originan una obligación para una sola de las partes contratantes como ocurre en el contrato de opción de compraventa o de arrendamiento. Y los bilaterales (obligaciones sinalagmáticas) , como son: el préstamo, la hipoteca, el de compraventa, el arrendamiento, entre otros.

2. LA EDAD LEGAL PARA CONTRATAR

Las partes que se obligan en un contrato deben poseer una capacidad jurídica para la validez del contrato, en Puerto Rico la edad es de 21 años cumplidos y hay que estar mentalmente capacitado.

No tienen capacidad legal para contratar en Puerto Rico los incapacitados legalmente, los menores no emancipados, los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir. 31 LPRA, 3402.

Los Tribunales de Primera Instancia son los que tienen jurisdicción para restringir derechos civiles como el de la incapacidad mental, demencia o locura. Existe un procedimiento riguroso para aquellas situaciones y un registro Civil que informa sus decisiones.

3. LA EMANCIPACION Y LA MAYORIA DE EDAD

3.1.1. Mayor edad; efectos. (31 L.P.R.A. sec. 971).La mayor edad empieza a los veintiún años cumplidos. El mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, salvo las excepciones establecidas en casos especiales por este título. Clases de emancipación. (31 L.P.R.A. sec. 901)

3.1.2. La ley reconoce cuatro clases de emancipación: (1) La emancipación por concesión del padre o de la madre que ejerza la patria potestad. (2) La emancipación por el matrimonio. (3) La emancipación por concesión judicial. (4) La emancipación por la mayor edad.

3.1.3. Emancipación por el padre o por la madre; declaración; anotación.



El menor puede ser emancipado para regir su persona y administrar sus bienes, o para el solo efecto de la administración de los últimos, por su padre, por su madre o por el padre y la madre conjuntamente o por el de ellos que ejerza sobre el menor la patria potestad, cuando dicho menor hubiese cumplido la edad de dieciocho años. Esta emancipación tendrá lugar por la declaración del padre o de la madre, o de ambos cuando ejerzan conjuntamente la patria potestad, hecha ante notario público en presencia de dos testigos y con el consentimiento del menor. Deberá anotarse en el registro civil, no produciendo efecto entre tanto contra terceros.

3.1.4. Emancipación por decisión judicial. (31 L.P.R.A. sec. 912) El menor que hubiere cumplido dicha edad de dieciocho años puede también ser emancipado por decisión del Tribunal de Primera Instancia para el efecto de la administración de sus bienes, en la forma prescrita en las [31 LPRA secs. 951 a 955] de este código. La emancipación puede ser pedida, bien por un pariente del menor, o por el menor mismo.

3.1.4.4. Emancipación contra la voluntad de los padres. (31 L.P.R.A. sec. 913)El menor puede ser emancipado contra la voluntad de su padre o de su madre, cuando le diesen mal trato o rehusasen sostenerlo y educarlo o le diesen ejemplos corruptores.

3.1.5. Capacidad de menor emancipado. (31 L.P.R.A. sec. 915) La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor. Toda persona de dieciocho (18) años o más emancipada por sus padres o por aquél con patria potestad podrá regir sus bienes y contraer promesa y obligación sin necesidad de la autorización de éstos.

3.1.6. Emancipación no es revocable. (31 L.P.R.A. sec. 916) Concedida la emancipación, no podrá ser revocada.

3.1.7. Emancipación por matrimonio; restricciones con respecto a bienes inmuebles y a préstamos. (31 L.P.R.A. sec. 931).

3.1.8. Toda persona queda de derecho emancipada por el matrimonio. No obstante, para enajenar o hipotecar bienes inmuebles o tomar dinero a préstamo, necesitará el menor emancipado por razón de matrimonio el consentimiento de su padre, en su defecto el de su madre, y, en su caso, el de su tutor en aquellos casos en que éste no haya cumplido los dieciocho (18) años.

3.1.9. Comparecencia en corte. (31 L.P.R.A. sec. 932) El menor emancipado por razón de matrimonio puede comparecer en el Tribunal Primera Instancia representando sus derechos en los casos de ley. Emancipación de huérfano por concesión judicial. (31 L.P.R.A. sec. 951)El menor de edad y huérfano de padre y madre puede obtener el beneficio de la mayor edad por concesión de la sala del Tribunal Primera Instancia de su domicilio, oído el fiscal.

3.1.11. Requisitos. (31 L.P.R.A. sec. 953) Para la concesión expresada en las secciones anteriores se necesita: (1) Que el menor tenga dieciocho años cumplidos y revele aptitud bastante para el manejo y administración de sus bienes. (2) Que el menor consienta en la emancipación. (3) Que se considere conveniente al menor la emancipación.



3.1.12. Inscripción de la emancipación. (31 L.P.R.A. sec. 954) La emancipación deberá hacerse constar en el registro de tutelas y anotarse en el registro civil.

3.1.13. Alcance del decreto judicial. (31 L.P.R.A. sec. 955). Al decretar el Tribunal Superior la emancipación del menor, deberá disponer que se considere a éste como mayor de edad para todos los efectos legales, sin excepción alguna.

4. LOS PODERES LEGALES Si una de las partes de la transacción o bien el titular de un derecho (poderdante) se halla fuera de Puerto Rico, podrá otorgar un poder a favor de un tercero (apoderado) para realizar el acto como si estuviese presente.

De otorgarse el poder fuera de los Estados Unidos, deberá ser autenticado por un Oficial de la Embajada de los Estados Unidos, salvo que el TRATADO DE LA HAYA disponga lo contrario en cuanto a determinado país, en cuyo caso se utilizará la apostilla.

De otorgarse el poder se otorga en los Estados Unidos, deberá hacerse ante Notario, autenticándose la firma del mismo ante el “County Clerk” en el Departamento de Estado, según sea la “lex fori”del Estado.

Al recibirse el documento legal en Puerto Rico, éste deberá ser protocolizado ante Notario Público mediante escritura pública, la que deberá ser registrada en el Registro de Poderes.

Según por la Ley Federal, en particular el Capítulo 53 del Título 10 de United States Code, la Sección 1044 (a) expresamente exime que la firma del Notario Militar (Oficina del Judge Advocate) tenga que autenticarse, o que el poder tenga que protocolizarse en Puerto Rico.

Si el poder fuera otorgado en una base militar del Ejército de los Estados Unidos de ser el caso.

Recordemos que de otorgarse el poder en Puerto Rico, deberá hacerse mediante escritura pública y registrarse en el Registro de Poderes.

Los Poderes pueden ser generales o específicos para determinada transacción.



Los Poderes deberán expresar con claridad en las cláusulas específicas los actos o negocios jurídicos para que la transacción sobre bienes inmuebles sea válida. Por ejemplo decir que se le autoriza a :cancelar las hipotecas, permutar, vender, ceder, hipotecar, , etc.

El Notario deberá notificar al Registro de Poderes, los poderes otorgados o autorizadas por él dentro del término de 72 horas.

Los poderes se extinguen por muerte del poderdante o por la incapacidad. o la revocación del mandante, renuncia del mandatario o quiebra de alguno de ellos.

El mandatario no podrá adquirir los bienes cuya administración estuviere encargada a menos que el mandante lo autorice expresamente.

5. LAS CORPORACIONES.- La persona que represente a una corporación deberá estar debidamente autorizado mediante Certificación de Resolución Corporativa, otorgada ante un Notario Público.

6. LAS SUCESIONES- Deberán comparecer todos los herederos para vender, tanto en el contrato de corretaje como en la opción y en la compraventa. Deberán proveer la declaratoria de herederos o testamento con el certificado de defunción y el relevo del Departamento de Hacienda.

7. LA CORTE DE QUIEBRAS- El deudor en posesión(debtor in possesion) al presentar el documento de quiebra personal, capítulo 7(total) o 11(reorganización) en ese instante está entregando todas sus propiedades al Gobierno Federal, quien emitirá un documento llamado “Automatic Stay” el cual paraliza todos los procesos de ejecución de propiedades y transacciones de bienes raíces como es la compraventa.

Cualquier persona que esté bajo la Jurisdicción de la Corte de Quiebras, deberá obtener el consentimiento del Juez Administrativo previamente, para llevar a cabo la transacción, ya que todas, sus propiedades están en la posesión de la Corte Federal. El Corredor de Bienes Raíces deberá informarle y solicitarle permiso al Síndico de Quiebras para que le solicite al Juez una autorización para poder vender el bien inmueble. Cualquier venta sin la debida autorización resultará ser nula y puede conllevar penalidades.

8. EL ALBACEA El artículo 823 del Código Civil establece que: “los albaceas tendrán todas las facultades que expresamente le haya conferido el testador y que no sean contrarias a la ley”. Sus facultades emanan de la asignación expresa del testador o de la ley. Cuando no se determinen por testamento el artículo 824 nos dice que: Vigile la ejecución en juicio y fuera de él su validez, de todo lo ordenado en el testamento y sostenerlo siendo justo, tomar las precauciones necesarias para la conservación y custodia de los bienes, con intervención de los herederos presentes.

El albaceazgo es una administración acompañada de un derecho de representación para cumplir con las funciones de conservación del caudal relicto. En el caso de Vilella v Registrador 36 D.P.R



795 se resolvió que otorgada una venta de un inmueble por un albacea a quien el testador le confiera, sin limitación alguna, la facultad extraordinaria de vender inmuebles, la finca vendida pasa del dominio del testador, por mediación del albacea al adquirente sin necesidad de que se efectúe la inscripción previa a nombre de los herederos. Excepto cuando existe un menor como heredero.

El Tribunal tiene jurisdicción ante la eventualidad de interpretar una cláusula del testamento, la interpretación no puede recaer en el heredero o albacea. Es un nombramiento administrativo constituido mediante testamento en donde el testador lo nombra para que se encargue de cumplir con su última voluntad. Este NO tiene capacidad para vender propiedades inmuebles de los herederos forzosos, a menos que el Tribunal así lo haya dispuesto, o lo disponga el testamento expresamente.

9. EL CONSEJO DE TITULARES- El Proxy es un documento que permite a una persona ser sustituida por otra, quien no podrá asistir a una votación convocada por el Consejo de Titulares, le da el poder para votar. En la comprar, venta o gravamen de hipoteca de elementos comunes se requiere el consentimiento unánime de los titulares.

10. EL RÉGIMEN DE BIENES GANANCIALES- Es un sistema económico matrimonial de comunidad de adquisiciones a título oneroso por el cual se hacen comunes los productos del trabajo de los esposos, las economías realizadas con tales productos y las adquisiciones a título oneroso durante el matrimonio.

La Sociedad Legal es “sui generis”, que quiere decir única en su especie, tiene propia personalidad jurídica, distinta a sus componentes individuales. Tiene la capacidad de demandar y ser demandada.

Cuando el marido y la mujer adquieren una propiedad lo hacen para beneficio común de la Sociedad Legal de Gananciales. Un bien inmueble de la Sociedad Legal de Gananciales no podrá ser comprado o vendido, sin el consentimiento de ambos. El marido y la mujer no podrán venderse bienes recíprocamente, sino cuando se hubiese pactado la separación de bienes(Escritura Pública de Capitulaciones) o cuando hubiera separación judicial de los mismos bienes 31 LPRA, Sec. 3772. Bajo el Régimen de Capitulaciones, las partes sí pueden vender o donarse bienes adquiridos en comunidad o privativos.

11. EL CONTRATO DE MANDATO- es el que se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer una cosa, por cuenta o encargo de otra. Este puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado. La aceptación puede ser tácita o expresa. El mandato en términos generales sólo comprende los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de dominio se necesita un mandato expreso. El mandatario no puede pasar los límites del mandato. Salvo que sea ventajoso para el mandante. Tampoco puede adquirir los bienes dados a su cargo



EL OBJETO CIERTO

I. CONCEPTO

El objeto en los contratos son todos los que están en el comercio, aquellos servicios que no sean contrarios a las leyes, o a las buenas costumbres. Código Civil, art. 1223. No pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles. El objeto de la transacción deberá ser cierto y definido, susceptible de ser vendido. El objeto puede referirse tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles.

El Corredor de Bienes Raíces al contratar sus servicios para mercadear y poner a la venta una propiedad debe verificar que el bien inmueble esté legalmente y físicamente disponible para efectuar la transaccion en un tiempo determinado, que es el objeto de la transacción, porque de existir algún problema puede dar lugar a la nulidad, anulabilidad o rescisión del contrato con daños y perjuicios.

Los problemas relativos a que se declare la anulabilidad o nulidad del contrato por verse afectado el objeto pueden ser los siguientes supuestos que se enumeran a continuación, pero sin limitarnos: a) La propiedad se encuentra en un proceso de expropiación, b) Esta bajo la protección de la Corte de Quiebra, c) el bien sufrió una invasión de terreno Ajeno (“Encrouchment”), d) Propiedad no está inscrita a favor del vendedor, e) La propiedad vendida no cumple con requisitos de la Zonificación para ser utilizada con un uso comercial., f) La propiedad no fue informada que está ubicada en un área inundable, g), el solar es incorrecto o con cabida reducida o en exceso h) el solar está contaminado con desperdicios tóxicos, i) La hipoteca tiene una cláusula pagadera a la venta y no se informó al banco del nuevo deudor , j) La propiedad se encuentra en un proceso de ejecución de hipoteca, k) el bien está embargado por el CRIM, l) problemas con el suelo, entre otros.

LA CAUSA

I. CONCEPTO

El Derecho Civil en el artículo 1226 establece que los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.

Constituye la causa de un contrato la razón esencial que mueve a una parte a obligarse a dar, hacer o no hacer una cosa o servicio. Por ejemplo constituye la causa de un contrato la razón esencial que impulsa al deudor a obligarse. 103 D.P.R. 6 (1974). Es causa suficiente para un contrato de



compraventa de una finca hipotecada el hecho que el comprador asuma el pago de la hipoteca que grava o pesa sobre la propiedad. Santiago v Tribunal Superior 75 D.P.R. 225.

Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o la moral. CC art. 1227 En la simulación relativa tiene lugar cuando bajo la falsa apariencia se encubre un negocio real que los contratantes desean no decir a terceros, es la situación de simular una compraventa cuando se realiza una donación inter vivos, la simulación absoluta se produce cuando el acto jurídico no tiene nada de real, y meramente crea la apariencia de un negocio jurídico. En este último inciso el contrato es nulo, inexistente y carece de efectos jurídicos. La expresión de una causa falsa en los contratos dará a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita. CC Art. 1228. Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. CC Art. 1229.

Ejemplo de Contrato Nulo: Colegio Internacional Sek vs. Escribá, RE88-103, Opinión del Tribunal Supremo de Puerto Rico de fecha 5 de abril de 1994; se resolvió que un notario no puede cobrar comisión de corretaje al no tener licencia de corredor de bienes raíces y no existir una relación de abogado-cliente entre las partes. El contrato es nulo por tener causa ilícita.

EL FORMATO BASICO DE LOS CONTRATOS

1. Titulo 2. Fecha 3. Comparecencia: Todas las partes con interés deberán comparecer y se indicarán sus

circunstancias personales y se identificarán con un instrumento autorizado. 4. Descripción de la Propiedad, tanto inmueble como mueble. 5. Cláusula de Transferencia de Título o de Negocio en Particular. 6. Precio, Términos de Pago y Acuse de Recibo del Mismo. 7. Firma de todos los Otorgantes.



LOS CONTRATOS Y LOS ASPECTOS LEGALES

A. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA La promesa de vender o comprar. (31 L.P.R.A. sec. 3747).La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente subtítulo. Este es un contrato bilateral que directa o indirectamente, de inmediato, o en forma aplazada, obliga a las partes al acto de hacer la transferencia del título de una propiedad localizada en o fuera de Puerto Rico. No confiere en el perfeccionamiento el título sino cuando se ejerce la promesa es cuando nace una obligación de hacer. Otorga la acción de requerir el cumplimiento de que se realice la compraventa en el futuro pactado.

B. CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA Se define como un convenio por el cual una parte concede a la otra por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad que se deja exclusivamente a su arbitrio , de decidir respecto a la celebración de un contrato principal. Rosa Valentín v Vázquez, 103 DPR 796 (1975). Se clasifica como un contrato unilateral. Sólo la parte el Optante quien tiene la obligación de ejercer el derecho de comprar o no comprar, de ejercer su derecho a comprar el Titular está obligado por este contrato a venderle, a realizar el acto de la compraventa. La Ley Hipotecaria establece que la inscripción de un contrato de opción en el Registro de la Propiedad no podrá ser eficaz por más de cinco(5) años. Este contrato es preparatorio de otro. Cuando se ejercita la opción surge la obligación de hacer el contrato de compraventa. Usualmente en las transacciones ocurre que un propietario, el concedente mantiene una oferta de venta de la propiedad a un precio fijado por un tiempo donde el comprador, el concesionario u Optante, tiene la opción o no de comprar, a cambio de un depósito. Bajo esta situación el propietario queda obligado a vender si el comprador ejercita su opción. Y el comprador puede perder el depósito si no compra. C. CONTRATO DE COMPRAVENTA El artículo 1334 CC establece que:Una parte transmite o se obliga a transmitir una cosa o un derecho a la otra parte a cambio de que ésta le pague un precio cierto o signo que lo represente.



Resulta ser el contrato por excelencia, es el más utilizado en las transacciones de bienes raíces, es consensual, bilateral y oneroso. El Contrato ocurre entre un comprador y un vendedor en el cual el propietario se obliga a vender y el comprador a pagar el precio en los términos acordados. El precio tiene que ser cierto y la cosa debe ser determinada, lícita y real. Se puede hacer de forma verbal o por contrato privado o por escritura pública. La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Art. 1339 (31 L.P.R.A. sec. 3746). Por lo tanto es válido desde que se llega a un acuerdo y pactado el precio, aunque no se haya entregado la propiedad todavía. Cuando se da la Traditio o la Tradición se pasa del contrato perfeccionado al contrato consumado. La firma de las escrituras equivale a la entrega del bien inmueble.

Las Obligaciones del Comprador: i. Derecho a la reclamación si falta la cabida siempre y cuando el precio pactado fue establecido

por medida o número. ii. De existir una reducción mayor del 10% o más de la cabida pactada del bien inmueble. Tiene

la potestad de solicitar la rescisión del contrato o rebaja proporcional del precio. Si es menor del 10% sólo pide la rebaja proporcional. Ocurre las mismas soluciones antes explicadas si al recibir una propiedad es de calidad inferior a la pactada.

iii. Comprador paga la primera copia de la escritura original, los comprobantes de inscripción más los sellos notariales., salvo pacto en contrario.

iv. El comprador tiene el derecho de escoger al notario. v. Debe pagar el precio en los términos acordados que pueden ser:

a. Precio alzado, en éste no se especifican cuánto por metro o pies. b. Precio Total c. Aplazado d. Con o sin garantía hipotecaria e. Precio por unidad de medida. f. En cheque certificado, efectivo, o de gerente

Las Obligaciones del Vendedor: i. Entregar el objeto en las condiciones que se encontraba cuando se firmó el contrato, con la

cabida pactada. ii. El vendedor no podrá reclamar si el precio fue alzado(Lump Sum). iii. De existir un exceso del 20% o más el propietario puede reclamar la diferencia o rescindir el

contrato. Puede reclamar si hay un exceso de la cabida y el precio pactado fue establecido por medida o número.

iv. Otorgar la escritura pública. v. El Propietario-vendedor paga los costos de la escritura original, la cual se queda en el

protocolo del Notario, los sellos notariales más honorarios de Notario.



vi. Responder por los Vicios Ocultos vii. Responder por la Evicción.

D. OBLIGACIONES CONDICIONALES EN LOS CONTRATOS

1. Las Condiciones Puras-Son aquellas que no están sujetas a circunstancia alguna que limite sus efectos, es decir ni condición ni plazo. 2. La Condicion Resolutoria-Será exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren. También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución. Pej: En un Contrato de arrendamiento a 20 años de término, en el que se establece una condición resolutoria que dice lo siguiente: 5 años antes del vencimiento del término del contrato deberá el arrendatario notificar por escrito al arrendador su intención de renovar o no el contrato por un término no menor de 8 años. Llegado el término y cumpliendo el arrendatario en el modo pactado afirmando su voluntad de permanecer en el contrato, este se renueva por 8 años más al vencer el contrato anterior de arrendamiento. De esta manera se resuelve una expectativa. 3. La Condicion Suspensiva-La cláusula suspensiva más utilizada es la que se establece en los contratos de corretaje, que dice lo siguiente:’se pagará el tanto por ciento % del precio de venta o permuta al corredor si consigue un comprador del bien inmueble..” El pago de la comisión está en suspenso hasta que se venda la propiedad, ésta es una condición suspensiva porque dependemos de alguien que no conocemos y que termina comprando, es un hecho incierto porque no sabemos cuándo es que éste aparecerá comprando, ocurre en el futuro. Al pactar con una cláusula de este tipo que tienen el efecto de suspender o detener el cumplimiento de un contrato hasta que se completen o se cumplan tales condiciones. Si no se cumplen las condiciones suspensivas, se queda liberado del cumplimiento del contrato. En resumen la comisión pactada es una condición suspensiva que está sujeta a un hecho incierto y futuro. Hasta que la condición no se cumpla, el acto pactado no genera obligaciones, está en suspenso hasta que suceda el hecho pactado

H. SANEAMIENTO EN GENERAL En virtud del saneamiento a que se refiere la seccion 31 LPRA sec. 3801del código, el vendedor responderá al comprador:

(1) De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. (2) De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Los requisitos para reclamar la acción son: a) que el defecto no se vea, b) Se tiene encuenta el conocimiento y la información recibida por el comprador, c) Que el vicio haga la cosa impropia para su uso, d) que el vicio exista antes de la venta, e) que sea grave, f) que disminuya la utilidad del objeto de tal forma que no la hubiera adquirido el comprador de haber conocido.

a) Saneamiento en caso de evicción - Cuándo tiene lugar la evicción; responsabilidad del vendedor. (31 L.P.R.A. sec. 3832)



Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y a virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. b) Derechos del comprador si se realiza la evicción. (31 L.P.R.A. sec. 3835) Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor: (1) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. (2) Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. (3) Las costas del pleito que haya motivado la evicción y en su caso las del seguido con el vendedor para el saneamiento. (4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. (5) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. c) Saneamiento será exigible solamente después de sentencia firme. (31 L.P.R.A. sec. 3837) El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma. d) Notificación al vendedor de la demanda de evicción. (31 L.P.R.A. sec. 3838) El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. e) Saneamiento por defectos o gravámenes ocultos. (31 L.P.R.A. sec. 3841) El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. f) Defectos desconocidos por el vendedor. (31 L.P.R.A. sec. 3842) El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos en la cosa vendida aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. g) Opción entre desistir del contrato o reducir el precio; daños. (31 L.P.R.A. sec. 3843) En los casos de las [31 LPRA secs. 3841 y 3842] de este código, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.



h) Pérdida a causa de vicios ocultos. (31 L.P.R.A. sec. 3844) Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. Plazo del Saneamiento en vicios ocultos:

(1) Si el vendedor no sabía de los vicios ocultos, el comprador tiene 6 meses para reclamar.

(2) Si lo sabía, tiene hasta 4 años. I. CONTRATO DE PERMUTA La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Art. 1428(31 L.P.R.A. sec. 3981). Si se permute un objeto por dinero si el valor del objeto es mayor que el valor del dinero se considerá como permuta. J. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Contrato mediante el cual una parte se obliga a dar a otro el uso o disfrute de una propiedad por un término a cambio de un canon de arrendamiento.

A. Obligaciones del arrendador.(31 L.P.R.A. sec.4051) El arrendador está obligado: (1) A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. (2) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Las Reparaciones necesarias son: las que ocurren por el uso normal y ordenado del arrendatario, del caso fortuito o fuerza mayor, del desgaste natural de las cosas, como consecuencia del transcurso del tiempo. (3) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. (4) A suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho por éste. B. Obligaciones del arrendatario.(31 L.P.R.A. sec. 4052) El arrendatario está obligado: (1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. (2) A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. (3) A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato. a) Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el registro de la propiedad. b) Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.



c) Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en la parte de la compraventa. En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa. d) El arrendatario no puede variar la forma de la cosa arrendada. C. Reparaciones urgentes.(31 L.P.R.A. sec. 4055) Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de cuarenta (40) días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato. D. Aviso del arrendatario en caso de usurpación, novedad dañosa y necesidad de reparaciones.(31 L.P.R.A. sec. 4056) El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el inciso (2) de la [31 LPRA sec. 4051] de este código. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario. . El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. E. La Tácita reconducción.(31 L.P.R.A. sec.4063) Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince (15) días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen las [31 LPRA secs. 4083 y 4092] de este código, a menos que haya precedido requerimiento. Los requisitos son que: exista un contrato y sea válido, el dueño no haya requerido al inquilino previamente la terminación, se extinga el contrato, el arrendatario después de la terminación se queda 15 días, con conocimiento del arrendador y no le solicito el desalojo, entonces hay un nuevo contrato, no es una prórroga. Que durará según el canon establecido.



F. Causas para el desahucio del arrendatario por el arrendador.(31 L.P.R.A. sec. 4066). El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1) Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en las [31 LPRA secs. 4083 y 4092] de este código. (2) Falta de pago en el precio convenido. (3) Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. (4) Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el inciso (2) de la [31 LRPA sec. 4052] de este código.

G. Terminación del arrendamiento por venta El comprador de una propiedad arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. La Ley hipotecaria en el artículo 38 establece que los contratos de arrendamientos pueden ser sujeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Debe constar en escritura pública, que las partes pacten la inscripción o que el arrendamiento sea por seis(6) o más años, o se haya establecido por contrato la inscripción. Una vez inscrito el arrendamiento, por el principio de Fe Pública Registral, el arrendamiento queda protegido contra terceros que quieran o compren la propiedad. Existe un efecto real. Si existen menores, el término del alquiler no puede sobrepasar o ser mayor a cuando adquieran la mayoría de edad de 21 años. Si el término es mayor que cuando alcanzaría la edad de 21 años hay que acudir al Tribunal para su aprobación.

K. EL CONTRATO DE HIPOTECA El Contrato de Hipoteca es el cual una persona toma un préstamo o deuda y coloca a la propiedad como garantía de pago. Es un contrato de garantía que busca una garantía adicional, del cumplimiento de las obligaciones, a favor del acreedor,y con independencia de la responsabilidad patrimonial del deudor. El contrato de hipoteca es un derecho real de garantía que sujeta directa e inmediatamente el cumplimiento cuya seguridad otorga al constituirse. Este derecho debe otorgarse mediante escritura pública realizada ante Notario Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca: 1) Los bienes inmuebles enajenables. 2) Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes.

a) Como requisito indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, es que el documento público en que se constituya sea inscrito en el registro de la propiedad. b) Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y de los municipios por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro. Enmendado en el 1952, Const., art. IX, sec. 4)



c) La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados o en virtud de expropiación por causa de utilidad pública, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley, así en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó, como en el de pasar a manos de un tercero. d) El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley. e) El acreedor podrá reclamar del tercer poseedor de los bienes hipotecados el pago de la parte de crédito asegurado con los que el último posee, en los términos y con las formalidades que la ley establece. f) La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su constitución, modificación y extinción, y a lo demás que no haya sido comprendido en las [31 LPRA secs. 5041 a 5047] de este código, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria que continúa vigente. g) Se declara nulo el pacto autorizando al hipotecario para adjudicarse la finca del hipotecante por virtud de incumplimiento del contrato garantizado con la hipoteca.

En resumen: 1. La hipoteca se convierte en un gravamen sobre esa propiedad. 2. La hipoteca es indivisible y específica. 3. La hipoteca grava, sujeta la propiedad sin importar el dueño. 4. Se constituye por escritura pública. 5. Se puede registrar o no. 6. Si no se registra, se convierte en préstamo personal, sin la garantía hipotecaria.

L. CONTRATO DE ANTICRESIS Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. M. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. (31 L.P.R.A. sec. 1631).También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. 31 L.P.R.A. sec. 1632) Todas las servidumbres que afectan a las tierras pueden ser divididas en dos clases: personales y reales. Las servidumbres personales son aquéllas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo, uso y habitación. Las Servidumbres reales, que son también llamadas servidumbres prediales, son aquellas que disfruta el propietario de una finca, constituidas sobre otra propiedad vecina para beneficio de aquélla. Se llaman servidumbres prediales, porque estableciéndose para



beneficio de una propiedad, las obligaciones que la constituyen se prestan respecto de dicha propiedad y no respecto de la persona que sea su dueño. 31 L.P.R.A. sec. 1633) 1. Las servidumbres se constituyen por: a.Contrato b.Ley c. Usucapión

d.Signo aparente 2. Clases de servidumbres:

a. Servidumbre de paso b. Servidumbre legales (de agua, luces y vistas) c. Servidumbre de medianería d. Servidumbre de equidad

I. LA SERVIDUMBRES DE PASO

1. Derecho de paso para salir a camino público. (31 L.P.R.A. sec. 1731) El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente, sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

2. Sitio por donde debe darse. (31 L.P.R.A. sec. 1732).La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en cuanto fuere conciliable con esta regla por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.

3. Ancho de la servidumbre. (31 L.P.R.A. sec. 1733).La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a la necesidades del predio dominante.

4. Cuándo debe concederse sin indemnización. (31 L.P.R.A. sec. 1734)Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

5. Extinción de la servidumbre. (31 L.P.R.A. sec. 1735)Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

En Resumen a. Gravamen impuesto sobre una propiedad en beneficio de otra propiedad. b. Predio dominante: a favor de quien se constituye la servidumbre. c. Predio sirviente: el que sirve, sufre, queda gravado. d. Ejemplos: (1) Fincas enclavadas, AEE, AAA, PRTC

II. SERVIDUMBRE DE EQUIDAD O CONDICIONES RESTRICTIVAS

a. Restricciones aplicables a una comunidad. b. Cada propiedad de esa comunidad queda gravada, obligada. c. Ejemplos de restricción:



(1) uso (2) tamaño de lotes (3) tipo de estructura (4) otros

d. Requisitos: (1) Por escritura pública registrada. (2) Con propósito lícito por el bien de la comunidad. (3) Razonable (4) Se modifica con consentimiento unánime.

III. SERVIDUMBRES LEGALES 1. Objeto de las servidumbres legales. (31 L.P.R.A. sec. 1701).Las servidumbres impuestas por la

ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. 2. Leyes que gobiernan las servidumbres de utilidad pública. (31 L.P.R.A. sec. 1702) Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y en su defecto, por las disposiciones de la presente parte.

En Resumen a. Establecidas por ley. b. Para beneficio del interés público. c. Tipos:

(1) Servidumbre de agua: El dueño del predio superior no puede agravar el paso natural de las aguas; ni el del inferior impedirlo.

IV. SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

1. Las Ventanas o huecos - En pared medianera. (31 L.P.R.A. sec. 1771)

Ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventana o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

2. Ventanas y balcones. (31 L.P.R.A. sec. 1773).No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay sesenta (60) centímetros de distancia. (Enmienda en el 1953, ley 90)

3. Medida de las distancias. (31 L.P.R.A. sec. 1774)Las distancias, de que se habla en la sección anterior, se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.



V. LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA 1. Las Leyes que la regirán. (31 L.P.R.A. sec. 1751).La servidumbre de medianería se regirá por

las disposiciones de esta parte y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a ella, o no esté prevenido en la misma.

2. Cuándo se presume la servidumbre de medianería. (31 L.P.R.A. sec. 1752).Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario: 1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. Zanjas y acequias entre heredades. (31 L.P.R.A. sec. 1754).Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario. Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halle de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

3. Costo de reparación y construcción. (31 L.P.R.A. sec. 1755). La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

4. Derribo de edificio apoyado en pared medianera. (31 L.P.R.A. sec. 1756). Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

5. Construcción o reconstrucción de pared medianera. (31 L.P.R.A. sec. 1757). Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de lo que estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por la razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y si para ello fuere necesario daría mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

6. Propiedad en la elevación, profundidad o espesor. (31 L.P.R.A. sec. 1758)Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.

7. Uso de pared medianera. (31 L.P.R.A. sec. 1759)Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el



medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.

En Resumen Servidumbre de medianería:

• Medianeras: paredes o verjas entre propiedades. • Pertenecen a ambos colindantes en común pro-indiviso. • Consentimiento de ambos para modificarla.

VI. SERVIDUMBRES DE DESAGUE DE EDIFICIOS 1. Construcción de tejados. (31 L.P.R.A. sec. 1791)El propietario de un edificio está obligado a

construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

2. Servidumbre de desagüe. (31 L.P.R.A. sec. 1793)Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicio ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda

VII. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

1. Un propietario vende o cede el vuelo (espacio aéreo sobre el techo) o el suelo a un superficiario. 2. Requiere acta de edificación (afecta la estructura existente). 3. Por término temporal o perpetuo.

VIII. DERECHO REAL DE USUFRUCTO 1. Definición. (31 L.P.R.A. sec. 1501)Usufructo es el derecho de disfrutar de una cosa cuya

propiedad es ajena, percibiendo todos los productos, utilidades y ventajas que aquélla produzca, con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

2. Cómo se constituye. (31 L.P.R.A. sec. 1502).El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de las partes manifestada en actos entre vivos o en última voluntad y por prescripción.

3. Formas de usufructo. (31 L.P.R.A. sec. 1503).Podrá constituirse el usufructo, en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible. En resumen: 1. Usufructuario adquiere derecho a disfrutar una propiedad ajena percibiendo los frutos. 2.Se establece por escritura pública , testamento o ley. 3. Ejemplo:a. Cuota viudal usufructuaria mientras viva el viudo o viuda. b. Restante por término establecido por propietario o testador.



IX. DERECHO REAL DE USO Concede a una persona disfrutar de una propiedad percibiendo los frutos. X. DERECHO DE HABITACION Concede a una persona derecho a ocupar las habitaciones necesarias en una vivienda. El derecho real de uso y el de habitación son:1.Inscribibles en el Registro de la Propiedad. 2.Se establecen por testamento o contrato.3. Personalísimos.



2

LA ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES INMUEBLES

2.1. INTRODUCCIÓN

2.1.1. DEFINICIÓN DEL CONCEPTO DE LA ADMINISTRACIÓN DE BIENES

¨La Administración es el sistema organizado de los principios, técnicas y prácticas que tiene como fin máximo el de apoyar a la obtención de los objetivos establecidos de una Comunidad de Bienes.

La Administración de Propiedades es quien provee los medios para coordinar en una forma congruente, eficiente y eficaz el mayor aprovechamiento y rendimiento de un personal, recursos técnicos, materiales y financieros cuyo objetivo principal es el de; dar constante apoyo a la Comunidad de Bienes para que ésta a su vez, obtenga el resultado exigido por el ordenamiento jurídico¨. Luis Nieves

2.2 DEFINICIONES POR DISTINTOS AUTORES:

a. GUZMÁN VALDIVIA: “Es la dirección eficaz de las actividades y la colaboración de otras personas para obtener determinados resultados”.

b. E. F. L. BRECH: “Es un proceso social que lleva consigo la responsabilidad de planear y regular en forma eficiente las operaciones de una empresa, para lograr un propósito dado”.

c. J. D. MOONEY: “Es el arte o técnica de dirigir e inspirar a los demás, con base en un profundo y claro conocimiento de la naturaleza humana”. Y contrapone esta definición con la que da sobre la organización como: “la técnica de relacionar los deberes o funciones específicas en un todo coordinado”.

d. PETERSON AND PLOWMAN: “Una técnica por medio de la cual se determinan, clarifican y realizan los propósitos y objetivos de un grupo humano particular”.

e. KOONTZ AND O’DONNELL: consideran la Administración como: “la dirección de un organismo social, y su efectividad en alcanzar sus objetivos, fundada en la habilidad de conducir a sus integrantes”.



f. G. P. TERRY: “Consiste en lograr un objetivo predeterminado, mediante el esfuerzo ajeno”.

g. F. TANNENBAUM: “El empleo de la autoridad para organizar, dirigir, y controlar a subordinados responsables (y consiguientemente, a los grupos que ellos comandan), con el fin de que todos los servicios que se prestan sean debidamente coordinados en el logro del fin de la empresa”.

h. HENRY FAYOL: “administrar es prever, organizar, mandar, coordinar y controlar”. i. F.M. FERNÁNDEZ ESCALANTE: “Es el conjunto de principios y técnicas, con autonomía

propia, que permite dirigir y coordinar la actividad de grupos humanos hacia objetivos comunes”.

j. A. REYES PONCE: “Es un conjunto sistemático de reglas para lograr la máxima eficiencia en las formas de estructurar y manejar un organismo social”.

2.3 ¿QUIÉN ES EL ADMINISTRADOR DE PROPIEDADES?

El Administrador de Propiedades es un profesional que requiere la habilidad de manejar el

funcionamiento y las operaciones generales de una propiedad. Su objetivo principal es la de

relevar a los dueños de la carga pesada y del manejo diario de una propiedad. El

Administrador es quien establece la operación efectiva, financiera y económica que

redunde en una mayor ganancia para los dueños, es quien directamente responde por la

custodia, conservación y mantenimiento de la propiedad a los dueños o con quien lo

contrate para realizar dichas obligaciones. Actúa por mandato y debe actuar en interés de

los dueños y al mismo tiempo mantiene unas buenas relaciones con los inquilinos o titulares

que tengan alguna relación con la propiedad bajo su mandato.

2.4 FORMAS DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDADES

Puede ser establecido por una persona natural o jurídica osea bien un particular individual o

bien en una forma de Sociedad Mercantil o Corporativa.



2.5 LAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA ADMINISTRACIÓN

(a) La Planificación implica que los administradores proyectan con anticipación sus

acciones y metas.

(b) La Organización significa que los administradores deben coordinar a las personas

de la organización y los recursos materiales y financieros.

(c) La dirección es el ambiente que crean los administradores para influenciar y dirigir

a sus subordinados para que estos rindan con unos resultados.

(d) El control es lo que los administradores tratan de afianzarse para que la

organización se proyecte en la dirección adecuada en la obtención de sus metas.

La Administración de Propiedades se incluye entre las materias de estudio de Bienes Raíces

porque trata sobre la propiedad inmueble, la materia trata sobre la protección de una

inversión de capital, de la protección de una riqueza establecida. Esta profesión requiere de

una regulación de orden público y es por ello que el Departamento de Asuntos del

Consumidor (DACO) le otorga un reconocimiento especial en la Reglamentación de

Condominios donde establece los requisitos mínimos para fungir la función de Síndico en

los Condominios, entre sus requisitos menciona el de tener conocimiento de

administración, de operación, de mercadeo y de mantenimiento, entre otros.

Un administrador de Propiedades puede ser para propiedades públicas o privadas por

ejemplo: casas, apartamientos, condominios residenciales y comerciales, de edificios

comerciales e industriales, Propiedades de las Agencias de Gobierno Estatal, Federal y

Municipales, Residenciales Públicos, parques, de centros comerciales entre otros.

ADMINISTRACION

PLANIFICACION ORGANIZACION DIRECCION CONTROL



2. LAS FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR

a) GENERAL

El encargado de la administración de la propiedad debe tener conocimiento de los sistemas

operativos del lugar tales como el sistema de máquinas, el sistema eléctrico, sistemas

sanitarios, pluviales, de comunicación. Además requiere ser buen orador en la

comunicación y cortés en el trato con la gente.

El Administrador de Propiedades actúa como enlace entre los dueños, los inquilinos, los

empleados y todo personal contratado siendo responsable por el activo tangible que

contiene la propiedad. En el diario vivir debe concentrarse en la administración

propiamente y en la supervisión de las operaciones de día a día de la propiedad.

El Administrador debe crear su propio plan de administración factible y viable para la

propiedad que tiene a su cargo. El cual requiere de la aprobación del dueño. Este plan,

entre otros, debe conducir eficientemente en todos los aspectos de la propiedad, tales

como:la planta física, las finanzas, la relación entre inquilinos, el mercadeo, las normas de

funcionamiento y la imagen ante la comunidad entre otros.

Como clave al éxito en las funciones del Administrador de Propiedades está en que se

mantenga al día los récords de ingresos y gastos para estar pendiente del desarrollo

financiero de la propiedad.Y está continuamente resolviendo problemas para hacer sentir

complacidos al personal suyo y a los dueños de la propiedad.

b) TAREAS Y DEBERES PRINCIPALES ESPECÍFICOS

Entre las tareas y deberes que requiere la toma de decisiones diariamente está en atender

cada día una variedad de asuntos y servicios:

(a) el punto de vista de la Contabilidad está el de preparar: informes mensuales (de

ingresos y gastos), análisis de presupuesto, análisis de renta, cobros (rentas, facturas,



morosidad), informes bancarios, pagos y establecer archivos de documentos del

gobierno.

(b) Desde el punto de vista del Personal debe estar en constante reclutamiento, brindando

orientación, supervisando a su Flota trabajadora y dando adiestramiento y establecer

itinerario de trabajo.

(c) Desde el punto de vista Legal debe ser conocedor y dar cumplimiento a los códigos de

construcción, fuego, contaminación y otros, saber negociar y dar seguimiento a los

contratos de servicios, dar cumplimiento de las leyes y reglamentos de alquileres y

mantener los seguros al día.

(d) Desde el punto de vista Operacional debe inspeccionar la propiedad saber los detalles

físicos de tamaño de las estructuras, las unidades en pies o metros cuadrados, atender

los requerimientos y quejas de los inquilinos, establecer un programa de emergencia y

seguridad, nombres, teléfono, dirección de inquilinos, cánones de rentas, récords de

mantenimiento, seguros copias de contratos, arrendamientos y otros documentos,

nóminas, gastos, mantenimiento preventiva, supervisar los sistemas eléctricos y

mecánicos, mantenimiento del inventario, administrar y supervisar programas

recreativos

El Administrador debe hacer la supervisión de toda construcción por parte de los titulares o

inquilinos de un apartamento o del Complejo , mantener toda clase de informes diarios,

actualizar y preparar un plan de seguimientos diario y de continuidad de la obra

En conclusión, una persona con la preparación que le confiere esta certificación profesional

está apto para ser un administrador de una propiedad inmueble. Su mayor responsabilidad

es la de proteger el valor de la propiedad a la que ha sido contratado.. Su aptitud, actitud y

eficacia debe ser positiva, en todo momento para superar todos sus escollos, menesteres y

gajes diarios del oficio. El aumento de valor de la propiedad y del nivel de satisfacción de

todos los propietarios del bien tiene que ser su meta profesional y personal.



2.8 EXPLICACIÓN DE LAS TRES FUNCIONES PRINCIPALES DEL ADMINISTRADOR DE UN

CONDOMINIO

1. La Administración Operacional

2. La Administración en General

3. La Administración Financiera

a. LA ADMINISTRACIÓN OPERACIONAL

a. Esta clase de administración conlleva las funciones de Supervisión de los

servicios contratados por el Condominio. El marco de actuación de esta

supervisión es la siguiente, sin limitarnos:

i. Realiza visitas frecuentes al área , ofrece un mantenimiento

periódico.Verifica que el equipo esté en un buen estado para su uso, si

tiene el mantenimiento adecuado y establece para ello un plan

preventivo.

ii. Informa a la Junta de Titulares dentro de dos días laborales de cualquier

hallazgo en el Condominio o Urbanización. Y le presenta alternativas

aunque sean mínimas para resolver el asunto.

iii. Procura que las instrucciones recibidas sean claras y por escrito en cada

instante para poder estar autorizado para resolver las situaciones

particulares en el Condominio, que no requieran la inspección o visita de

un experto o especialista. Por ejemplo: la cisterna, portones eléctricos,

planta eléctrica, alarmas planta eléctrica etc.

iv. Posee la capacidad para adiestrar a los miembros de la Junta para que

sepan manejar los aparatos en caso de emergencia. o de una forma

efectiva.

v. Actúa en control constante de la verificación de las cláusulas y

obligaciones de los acuerdos contractuales, del Consejo y su Reglamento,



de la Leyes y procura que se cumplan estas normas en todo momento

para operar adecuadamente el Complejo

vi. Entiende las instrucciones de las guías orientativas en el manejo

operativo, asiste continuamente a los seminarios de mejoramiento

profesional sobre los distintos aparatos, y conoce las responsabilidades

que conlleva cada aparato en su uso.

vii. Está al tanto del cumplimiento y del término de la caducidad de las

garantías de los aparatos, de los trabajos de reparación por ejemplo del

tratamiento de techos entre otros.

viii. Procura diariamente tener el conocimiento de las necesidades de cada

Condominio, porque cada uno tiene sus particularidades.

a. LA ADMINISTRACIÓN EN GENERAL

1.a.2 La Autorización es delegada por el Consejo y el Reglamento.

i. Redacta memos, cartas de reclamación de cobro de cuotas

ii. Redacta todo comunicado necesario para establecer el buen manejo y

funcionamiento del Condominio.

iii. Mantiene actualizado todos los archivos con la información

administrativa y operacional del condominio

iv. Conoce la Ley 104 del 1958, y sus enmiendas, Ley 103 de 2003, su

Jurisprudencia, la escritura matriz, los planos y el Reglamento.

v. Establece una comunicación efectiva y constante con la Junta de

Titulares, los suplidores contratados, titulares, residentes y visitantes.

vi. Ejerce a cabalidad las disposiciones de las leyes federales y locales.

vii. Establece un Registro de Querellas, Agravios y Peticiones de los

residentes, visitantes y le da seguimiento.

viii. Verifica el cumplimiento de las leyes laborables federales y locales, las de

inmigración.



ix. Solicita cotizaciones para la contratación de servicios de necesidad para

el Condominio y las somete a estudio y aprobación a la Junta de Titulares.

x. Asiste a todas las reuniones de la Junta y del Consejo de Titulares

b. LA ADMINISTRACIÓN FINANCIERA

a. La Contabilidad Básica debe ser llevada por el Administrador y mantener

todas las gestiones de cobros al día.

b. Realizar los cobros de las cuotas de mantenimiento y derramas según lo

establecido por ley. Verificar previamente a la desconexión de los elementos

comunes si hay algún problema de salud con el titular o inquilino residente.

c. Crear plan de pagos o pagos parciales condicionados con la aprobación de la Junta de

Titulares.

d. Aplicar a los titulares morosos los debidos recargos y penalidades establecidas por la

ley.

e. Requisiciones para efectuar los pagos por servicios prestados

f. Preparar los pagos de todos los servicios contratados y recoger las firmas de la Junta

para emitir el pago correspondiente

g. Actualizar la cuenta de reserva.

h. Realizar el cobro de dinero devuelto

i. Envio mensual a los titulares de su estado de cuenta

j. Trimestralmente preparar un estado financiero del Condominio junto al estado de

ingresos y Gastos del Condominio.

k. Realizar las cartas de Certificación de Cuotas de Mantenimiento en caso de traspaso de

titularidad por venta, cesión, permuta o donación del apartamento.

l. Verificar si el apartamento está alquilado o no, debido a que hay que estar de acuerdo al

procedimiento establecido en el Código Penal en caso de corte de suministro de

servicios básicos a un inquilino.

m. Contratar un contable o CPA externo para asegurarse de las operaciones,

reconciliaciones de cuentas y estados financieros. Debe ser nombrado y elegido por

la Junta.



n. El contrato del Administrador debe contener una sección que regule las funciones

financieras y el limite de dinero autorizado a gestionar.



3

LOS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS

DEL

CONDOMINIO

3.1. INTRODUCCION

Los Procedimientos Administrativos de cada condominio deben ir acompañados por un archivo

general que guardará toda la información y operación del condominio.

1. Los expedientes necesarios para el manejo

administrativo en forma efectiva son:

a. Cada Apartamiento debe tener su propio

expediente individual identificado por el

número del apartamiento.

b. Un archivo correspondiente al gasto

según presupuestado. Por mejoras,

reparaciones ordinarias o extraordinarias.

c. Abrir un expediente por cada empresa contratada para servicios continuos con

contratos por categorías y servicios. Y mantener al día todos los documentos de

esa empresa. Por Ej Núm. Patronal.

d. Manuales de equipos u operaciones con sus debidas instrucciones y números de

contactos por si necesitan ser reparados con sus garantías y fechas de uso.

e. Cuando se contratan servicios no continuos las facturas deben guardarse en el

expediente con el nombre de la partida en la que se realizó el pago.



f. Cartas de cobro, Cartas de pagos incompletos o parciales, Carta de Violaciones,

Carta de Multas.

g. Carta de fianzas por remodelaciones o mudanzas, carta por cheque devueltos.

h. Asambleas Extraordinarias con sus comprobantes de acuse de correo certificado

por año.

i. Asambleas Ordinarias con sus comprobantes de acuse de correo certificado por

año.

j. Presupuestos Operacionales de todos los años aprobados.

k. Expediente de Estados de Ingresos y Gastos de todos los años.

l. Expediente de Estados Financieros de todos los años.

m. Utilities del Condominio por separado; teléfono, agua, luz.

n. Certificaciones de Deudas

o. Actividades-uso de las facilidades

p. Entrega de mudanzas y enseres.

q. Propuestas por categorías de forma anual.

r. Informes diarios de seguridad de forma anual.

s. Listado de Titulares por nombres y por apartamentos, así como marca del

vehículo y número de tablilla.

t. Archivo de formularios y todos aquellos expedientes que sean necesarios abrir

para facilitarle el trabajo diario.

REGLA: LA ORGANIZACIÓN ES LA BASE DEL ÉXITO, A MAYOR

ORGANIZACIÓN MAYOR DESEMPEÑO.



3.3. EL PROCEDIMIENTO DE CONTRATACIÓN

3.3.1. INTRODUCCIÓN

Para poder establecer una cotización como Administrador de Condominios necesitamos

obtener la siguiente información:

1. Identificar el número de apartamentos del complejo.

2. Demostrar conocimiento de la Ley 104 de 1958, ley 103 de 2003 y sus reglamentos

así como su jurisprudencia del Tribunal de Apelaciones y el Tribunal Supremo.

3. Identificar los elementos comunes del edificio tales como la cantidad de

ascensores, facilidades comunales, dimensiones y área, cisternas, plantas

eléctricas entre otras.

4. Estudiar la escritura matriz del condominio.

5. Debemos hacer una inspección década uno de los elementos comunes.

3.2.2 Las investigaciones que debes realizar son

a. Tiempo de construido el condominio.

b. Fecha del origen de la primera administración y conocer todos los

administradores que han estado en el condominio o bien quien es el actual.

c. Conocer las necesidades que requiere el condominio en el momento de la

investigación.

d. Quienes componen la Junta con sus nombres para evitar conflictos.

e. Investigar las deficiencias de la administración anterior, numero de quejas de los

Titulares.



f. Estudiar las querellas pendientes o que están sometidas a DACO y aclara la

responsabilidad que usted tendrá que asumir. Piso 4to en el edificio Minillas en

Hato Rey.

g. Investigar acuerdos recientes del Consejo de Titulares, acuerdos impugnados y

los que enmiendan al Reglamento interno.

Su misión es transformar, organizar una nueva administración, imponer un nuevo estilo, dirigir,

procesar y saber transmitir la información del condominio entre los distintos órganos.

La información la usaremos para realizar un plan de trabajo centrado en lograr los objetivos del

Consejo y de la Junta de Titulares.

El tipo de relación contractual con el Consejo debe quedar establecido en el contrato de forma

clara y entendible para que no exista duda de las tareas, deberes y obligaciones del

administrador.

3.3. LAS CLASES DE CONTRATACIÓN

3.3.1 Introducción

1. Contratista Independiente

2. Empleado Regular

3. Empleado Exento o Profesional

Hay que conocer las leyes laborales locales y federales y el

administrador debe conocer de actividades de Recursos Humanos, por lo menos

debe atender algún seminario con este tipo de materia para desarrollo

profesional.

Recuerde que usted podrá tener a su cargo sus propios empleados y los

contratados por la Junta de Titulares y deberá supervisarlos. En específicamente

los contratos de seguridad y de mantenimiento.

La administración debe ser efectiva y evitar los disloques posibles causados por

los empleados contratados.



La ley otorga distintos tratamientos jurídicos según la clasificación del empleado.

Deben conocerse los procedimientos de contratación laboral para empleados

parciales y regulares al igual que las causas para su despido o aceptación de

despido. Evite demandas en el departamento del Trabajo y Recursos Humanos.

Hay leyes como:

i. Ley 379 que establece el pago de las horas extras

ii. Ley 45 del Fondo del Seguro del Estado

iii. Ley #139 SINOT,

iv. Ley de madres Obreras,

v. Ley # 16 sobre la Salud y Seguridad en el Trabajo.,

vi. Ley #80 sobre el despido,

vii. Ley #180 de Salario Mínimo. Hay que establecer una política de

Hostigamiento sexual en el Empleo.

viii. Ley 100, ley 45 y ley American Dissabilities Act (ADA) sobre Políticas anti-

discrimen, igualdad de personas con Impedimento Físico, Mental y

Sensorial.

3.3.4 Datos que hay que tener en cuenta en la contratación:

1. Normas sobre Salud y Seguridad en el empleo.

2. Medidas Disciplinarias

3. Política de evaluación de la ejecución

4. Manual del empleado, normas de conducta, proceso disciplinario

5. Nóminas, Fondo del Seguro del Estado, Pólizas de desempleo, SINOT

6. Solicitud de empleo, verificación de referencias, certificado de salud(anual)

7. Certificado de antecedentes penales, evidencia académica, pruebas de dopaje,

documentos de exención para la retención del Depto. Hacienda, Informe de empleado

nuevo de la administración para el sustento de menores ASUME.

8. Forma I-9 documento de elegibilidad para empleo en territorio americano. Se valida

mediante tarjeta de seguro social, pasaporte etc.

9. Abrir expediente de salud del empleado.



10. Información de Seguro por Incapacidad Privado, Reclamación de reembolsos del plan

medico., Documentos del Fondo del Seguro el Estado.

11. Vacaciones, enfermedad y bono de navidad. ACCA



3.4. EL CONTRATO DEL ADMINISTRADOR

EXPLICACIÓN JURISPRUDENCIAL

EN EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES

CIRCUITO REGIONAL VII DE CAROLINA Y FAJARDO

RAFAEL ÁNGEL MUÑOZ GONZÁLEZ Y MARÍA V. IGARTÚA Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA ENTRE AMBOS

Demandantes-Apelantes v.

CONDOMINIO COSTA LUQUILLO SU COMPAÑÍA DE SEGUROS ABC, LA JUNTA DE DIRECTORES Y OTROS

Demandados-Apelados SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de agosto de 2002. Apelan ante nos Rafael Ángel Muñoz González, María V. Igartúa Ubiña y la sociedad legal de bienes gananciales por ellos compuesta (los demandantes-apelantes). Solicitan que revoquemos una sentencia sumaria dictada el 29 de mayo de 2002, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo (Hon. Ismael Colón Pérez, Juez). La referida sentencia tuvo el efecto de desestimar con perjuicio una demanda sobre reclamación de salarios, despido injustificado y discrimen por razón de edad radicada por los demandantes-apelantes contra el Condominio Costa Luquillo y su Junta de Directores (los demandados-apelados). Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia objeto de este recurso. I El 16 de mayo de 2000, Rafael Ángel Muñoz González, María V. Igartúa y la sociedad legal de bienes gananciales por ellos compuesta radicaron demanda sobre reclamación de salarios, despido injustificado y discrimen por razón de edad contra el Condominio Costa Luquillo y su Junta de Directores compuesta por Jorge Rodríguez Garrido, René Flores Acuña y Augusto Muñoz Lacot. También figuraba como demandada la compañía aseguradora Royal & SunAlliance Ins., Inc. La demanda se radicó al amparo de las disposiciones procesales de la Ley Núm. 2 de 17 de octubre de 1961. Las alegaciones de la demanda exponen en síntesis que el codemandante-apelante, Muñoz González, comenzó a laborar en el Condominio Costa Luquillo en el año 1977, por tiempo indeterminado y con un salario mensual de $350.00.



También se alega que el codemandante-apelante, Muñoz González, ostentó el cargo de Administrador del Condominio Costa Luquillo por espacio de veintitrés (23) años, “posición que ocupó de forma excelente y eficiente”. Ap. Apel., pág. 271. Se alega además que para el 15 de marzo de 2000, la Junta de Directores del Condominio Costa Luquillo despidió “sin justa causa” a Muñoz González luego de éste haber trabajado veintitrés (23) años de forma “continua e ininterrumpida”. Id. El salario de Muñoz González al momento del “despido” alegadamente ascendía a $1,005.00 mensuales. Id. Como parte de las alegaciones de la demanda, se expone que la actuación de los demandados-apelados, Condominio Costa Luquillo y su Junta de Directores, no fue un hecho aislado, sino una cadena de hechos realizada en concierto y común acuerdo en donde se destituyó al codemandante-apelante, Muñoz González, “por razón de edad”. Ap. Apel., pág. 272. En la demanda se reclama el pago de licencia por vacaciones regulares, licencia por enfermedad, bono de navidad y la “mesada” dispuesta en ley. También se reclama la cantidad de $1,500,000.00 por concepto de los sufrimientos y angustias mentales alegadamente sufridos por los demandantes-apelantes, Muñoz González e Igartúa Ubiña. El Consejo de Titulares del Condominio Costa Luquillo y su Junta de Directores contestaron la demanda y negaron prácticamente todas las alegaciones de la misma. A esos efectos, el Tribunal de Primera Instancia declaró como incontrovertidos los siguientes hechos: 1. El Sr. Rafael Angel Muñoz González, el demandante, fue contratado en 1977 por la parte demandada para fungir como Administrador del Condominio Costa Luquillo. Alegaciones de la Demanda y Transcripción de Deposición del demandante. 2. El Condominio Costa Luquillo es un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. 3. La contratación del demandante, en un principio, fue por tiempo indefinido. 4. En abril de 1994 al demandante se le extendió un Contrato escrito intitulado: “Contrato de Servicios Administrador Condominio Costa Luquillo 5. El contrato firmado lee como sigue: “Este es un contrato de Servicios del Administrador del Condominio Costa Luquillo, el señor Rafael A. Muñoz y los condómines del Condominio Costa Luquillo, representados por el presidente de la Junta de Directores del Condominio, el Sr. Rafael A. Carballo. Este contrato estará vigente desde el 1ero de abril de 1994 hasta marzo 31 de 1997; para un término de 3 años. El pago al administrador por servicios prestados al condominio será el actual que es de $10,400 por año con una revisión anual a abril 1ro de cada año subsiguiente del % que haya aumentado el costo de la vida. Los deberes y responsabilidades del administrador serán los siguientes:

Mantener las facilidades del condominio; edificio, estacionamiento, área de piscinas, maquinaria y equipo, áreas comunes en condiciones óptimas de excelencia.



Ejecutar todos los procedimientos de contabilidad y políticas del condominio según reglamento del condominio y Ley de Propiedad Horizontal del gobierno de Puerto Rico.

Este contrato podrá cancelarse en el momento que el administrador ejecute cualquier acto inmoral, conflicto de intereses o cualquier acto que afecte el mejor funcionamiento de este Condominio. Firma: Rafael A. Carballo, Presidente Junta de Condómines; Augusto Muñoz Lacot, Tesorero y Rafael A. Muñoz, Administrador.”.

El 25 de marzo de 1997 el Sr. Augusto Muñoz Lacot como Presidente, Félix Lebrón como tesorero y Rafael A. Muñoz, Administrador, suscribieron Contrato de Servicios Administrador Condominio Costa Luquillo. El referido contrato, se distingue del anterior únicamente en su vigencia: “desde el 1ero de abril de 1997 hasta marzo 31 de 2001 para un término de 4 años” y en el pago del Administrador que aumentó a “11,040 por año con una revisión anual a abril 1ro de cada año del % que haya aumentado el costo de vida”. Además, añadía una cláusula en manuscrito que lee: “Nota: El 5 de aumento anual pagado hasta este momento ha sido un 3% anual. Firma Augusto Muñoz, 9/16/99”. 7. Ambos contratos podían ser cancelados por prerrogativa de la Junta de Directores en los casos provistos en los mismos.

El referido contrato es uno de servicios de administración y no de empleo; no se estipuló que al Sr. Muñoz se le descontarían partida alguna de su pago.

El referido contrato se firmó a instancias y por sugerencia del entonces Presidente de la Junta de Directores y testigo del demandante, Sr. Rafael Carballo

Que el 15 de marzo de 2000, el Sr. Augusto Muñoz, presidente de la Junta de Directores del Condominio suscribió comunicación escrita al demandante, Administrador, informándole la intención de la Junta de Directores de cancelar sus servicios como Administrador por las razones que se exponen en dicha comunicación que le fue entregada al demandante.

Que al momento de recibir la carta el Sr. Rafael Muñoz era el Administrador del Condominio Costa Luquillo.

El Sr. Rafael Muñoz admite que era el Administrador para todos los fines del Condominio Costa Luquillo en su Demanda

Que a la fecha de la comunicación de la Junta de Directores al demandante el 15 de marzo de 2000, éste último recibía por sus servicios de Administrador el pago de $1,005.00 mensuales. Además recibía el pago de gasolina, celular, millaje y seguro de automóvil.

Que en el Condominio Costa Luquillo no se llevaba registro alguno de vacaciones del Sr. Rafael Muñoz.

El Sr. Muñoz como administrador trabajaba con poca supervisión.

Que al 15 de marzo de 2000 el demandante tenía más de cuarenta años de edad. 17. Que al 15 de marzo de 2000 existía un contrato de servicios de Administración por tiempo definido entre el Condominio y el demandante.



Que la Junta de Directores del Condominio Costa Luquillo determinó cancelar el contrato de servicios de administración del demandante por las razones que le expresan en la comunicación que le notificaran y que son: fallas administrativas, falta de diligencia en el trámite administrativo, inacción ante los planes de trabajo que le somete la Junta, constante negativa a permitir el acceso y examen de documentos tales como facturas, libros de contabilidad y otros, inacción ante los reclamos de los residentes por el mantenimiento de las áreas comunales. Contenido de la carta del 15 de marzo de 2000

Que el pago por servicios de administración al Sr. Muñoz era íntegro, sin deducción alguna por concepto de desempleo, seguro social, contribuciones, seguro por incapacidad, no ocupacional u otras.

Que el Sr. Rafael Muñoz no firmaba nómina alguna ni ponchaba tarjeta, ni se regía por un Reglamento de Trabajo.

Que el Sr. Rafael Muñoz no tenía espacio de oficina designado en las facilidades físicas del Condominio y realizaba las funciones desde una oficina en su residencia en Luquillo, P.R.

El Sr. Muñoz no tenía un horario fijo de trabajo establecido; entraba y salía del Condominio libremente y no estaba allí todo el tiempo; no trabajaba por hora

Que las funciones del Sr. Rafael Muñoz en el Condominio Costa Luquillo eran las siguientes: llevar libros de contabilidad, contratar y supervisar proveedores de servicio al Condominio, firmar contratos, administrar el dinero de la caja chica, cumplimentar y firmar cheques, colaborar en la preparación del presupuesto anual para la consideración del Consejo de Titulares, efectuar compras, preparar informes, entrevistar personal, custodiar documentos, hacer pagos, velar por el mantenimiento de las áreas comunes del Condominio, revisar facturas, cobrar las cuotas de mantenimiento, entre otras funciones de administración.

A partir de la cancelación de los servicios del Administrador, todos los miembros de la Junta de Directores del Condominio comenzaron a ejercer las funciones de administración, cada uno de acuerdo a las funciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Desde la cancelación de servicios del Sr. Muñoz, el 15 de marzo de 2000, el Consejo de Titulares del Condominio ni su Junta de Directores han designado a persona jurídica o natural alguna como Administrador del Condominio. Esas funciones las ejerce la Junta de Directores a través de sus miembros.

Cónsono con estas determinaciones de hechos, el tribunal resolvió que el contrato vigente entre las partes era uno de servicios a tiempo determinado. Por otro lado, el tribunal resolvió que la relación existente entre un administrador y un condominio es una de mandato, por lo que la Junta de Directores se encontraba en su derecho de revocar el mandato de administración otorgado por contrato al codemandante-apelante, Muñoz González. En cuanto a las reclamaciones para el pago de licencia por vacaciones y licencia por enfermedad, el tribunal expuso que la Ley Núm. 180 de 27 de julio de 1998, según enmendada,



29 LPRA sec. 250 y ss., excluye específicamente de su aplicación a las personas que caen bajo la clasificación de administradores, profesionales y ejecutivos. A esos efectos, el foro de primera instancia resolvió que la posición, funciones, paga y naturaleza de los servicios prestados por el codemandante-apelante, Muñoz González, eran las de un administrador según definidas en el Reglamento Núm. 13 de la Junta de Salario Mínimo y por lo tanto, éste estaba excluido de los beneficios concedidos por la Ley Núm. 180, supra. Respecto a la reclamación de la mesada que hiciera el codemandante-apelante, Muñoz González, el tribunal resolvió lo siguiente: Según surge claramente de la faz de la Ley Núm. 80, supra, el demandante está expresamente, por su propia admisión, excluido de los beneficios que provee la misma. Esta ley únicamente aplica a empleados contratados por tiempo indeterminado y excluye expresamente a los “administradores”, por lo cual su reclamación de una mesada es improcedente. Sobre la reclamación por discrimen por razón de edad, el tribunal resolvió que conforme lo resuelto por el Tribunal Supremo en Díaz Fontanez v. Wyndham, Opinión de 24 de octubre de 2001, 2001 J.T.S. 146, el codemandante-apelante, Muñoz González, no probó un caso prima facie de discrimen. Específicamente, el foro de primera instancia resolvió que conforme a los hechos incontrovertidos, Muñoz González no fue sustituido en su empleo por una persona más joven, requisito importante para probar su caso. Expuso el tribunal que el Condominio Costa Luquillo no ha contratado a ningún administrador para sustituir al codemandante-apelante, Muñoz González, en sus funciones Por último, el Tribunal de Primera Instancia desestimó sumariamente la demanda e impuso a los demandantes-apelantes, Muñoz González e Igartúa Ubiña el pago de las costas en que hubiese incurrido la parte aquí demandada apelada y el pago de los honorarios por la temeridad demostrada durante el proceso. Inconformes con la sentencia sumaria dictada, acuden ante nos los demandantes Muñoz González e Igartúa Ubiña mediante recurso de apelación. Alegan que erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia sumaria. Contando con la comparecencia de las partes y luego de estudiado el derecho aplicable y los autos del recurso, resolvemos. II El Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. sec. 1293(b), mejor conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que al Consejo de Titulares le corresponde elegir por voto afirmativo de la mayoría al agente administrador del Condominio. Dispone la ley en el inciso (a)(2) del Artículo 38, id., que el agente administrador podrá no pertenecer a la comunidad de titulares y a su vez, la Junta de Directores podrá delegar en esta persona aquellos deberes y facultades que le permita delegar el reglamento del inmueble. El reglamento podrá permitir que se le deleguen al agente administrador todas las facultades que enumera el Artículo 38-D, supra, sec. 1293b-4, o bien se pueden restringir las facultades a sólo algunas de las allí enumeradas . La ley es clara al decir que a menos que el reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos se harán por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.



Sobre este funcionario, el Profesor Godreau nos dice que su ámbito de acción tendrá que buscarse primeramente en el reglamento. En ausencia de reglamentación aplicable, regirán las determinaciones del Consejo de Titulares. Michel Godreau, El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico, San Juan, Editorial Dictum, 1992, a la pág. 142. Por lo general, el Agente Administrador desempeñará su cargo a cambio de una remuneración y de acuerdo a un contrato conforme a lo que disponga el Reglamento del Condominio o los acuerdos tomados por el Consejo de Titulares. Id., a la pág. 144. Sobre la clasificación laboral del Agente Administrador se ha dicho lo siguiente:

Debe quedar claro que, no empece la existencia de un contrato entre el Agente Administrador y el Consejo de Titulares, la relación entre el Consejo, como parte contratante y el Agente no es la del contrato de trabajo. La disposición clara del citado artículo 38, inciso (b), § 1293b(b), coloca al Consejo de Titulares en una posición similar a la de un mandante, quien puede en cualquier momento dar por terminado el mandato. Si el cargo de director, que sólo puede recaer en un titular, está constantemente a merced del Consejo de Titulares, con más razón aún la subsistencia en el cargo de Agente Administrador dependerá de la confianza que el Consejo deposite en la persona que lo ocupe. Siendo un cargo de estricta confianza del Consejo, el Agente Administrador no podrá reclamar ninguna remuneración que no sea la correspondiente a los servicios ya prestados.

En términos similares, se ha dicho lo siguiente:

Al Consejo le corresponderá elegir, criticar y remover en todo caso al Director o a la Junta de Directores y al agente administrador.... En ningún caso, ni el presidente, ni el Secretario, ni el Director, ni cualquier otro miembro de la Junta de Directores, ni el agente administrador, se hallan en relación laboral con respecto al Consejo. Es de aplicación la teoría del mandato que se acaba con su revocación, sin más requisito que el que la misma llegue al conocimiento del mandatario. Contra las decisiones del Consejo, los destituidos, retribuidos o no, no tienen recurso alguno, así tampoco contra las advertencias, indicaciones y apercibimiento que aquél les haga. Federico Hernández Denton, La Ley de Propiedad Horizontal-Un Análisis de las Enmiendas del 1976, 44 Rev. Col. Abog. P.R., Núm. 2, mayo 1993, pág. 274

COMO VEMOS, LA POSICIÓN DE AGENTE ADMINISTRADOR NO ES UNA QUE CAIGA BAJO LA CLASIFICACIÓN DE UN CONTRATO DE TRABAJO, ES MÁS BIEN PARECIDO A UN MANDATO. El Artículo 1600 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4421, expresa que, mediante el contrato de mandato, se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por



cuenta o encargo de otra. El mandato y la aceptación puede ser expreso o tácito. Art. 1601, id., sec. 4422. Además, el mandato es general o especial. El primero comprende todos los negocios del mandante y el segundo, uno o más negocios determinados. Artículo 1603, id., sec. 4424. Por otro lado, y a falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito. Sin embargo, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo. Art. 1602, id. sec. 4423. El mandato puede terminarse por (1) revocación; (2) por la renuncia del mandatario y por (3) muerte, quiebra o insolvencia del mandatario. Art. 1623, id. sec. 4481. El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato. Art. 1624, id. sec. 4482. Incluso, se ha resuelto que el mandante tiene facultad para revocar, cuando le plazca, la comisión que confiera al mandatario, y el solo hecho aislado del ejercicio de esa facultad no puede servir de base para una reclamación de daños y perjuicios. Laborde v. Toro, 23 D.P.R. 92 (1915). AL EXAMINAR EN CONJUNTO LOS DOCUMENTOS QUE OBRAN EN AUTOS, PODEMOS LLEGAR A LA CONCLUSIÓN DE QUE MUÑOZ GONZÁLEZ REALIZABA TAREAS IDÉNTICAS A LAS DESGLOSADAS POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, LAS CUALES PUEDEN SER DELEGADAS AL AGENTE ADMINISTRADOR POR PARTE DE LA JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO. Incluso, Muñoz González declaró que siempre realizó las mismas funciones por lo que sus tareas después de la firma de los contratos no cambiaron “en lo más mínimo”. En otras palabras, no cabe duda de que Muñoz González, era el Administrador del Condominio Costa Luquillo. Por cierto, el propio Muñoz González, expuso en su demanda que su puesto era el de “Administrador del Condominio” pero después durante el pleito cambió su posición al decir que “nunca fui administrador pues la Junta nunca delegó en mí funciones importantes. Mis funciones se limitaban a supervisar empleados del Condominio, pagados por el Condominio”. Un análisis integral de todo el expediente ante nuestra consideración nos lleva a la conclusión de que Muñoz González realizaba labores de administración en el Condominio Costa Luquillo, las cuales se extendían mucho más allá de la mera supervisión de empleados. Ante esta situación, y conforme con la relación existente entre el Condominio Luquillo y Muñoz González, este último no está cobijado bajo las leyes aplicables a un contrato de trabajo. Como sabemos, esas leyes cobijan sólo a personas clasificadas como empleados. Por ejemplo, el Artículo I de la Ley Núm. 80 de 30 de mayo de 1976, 29 L.P.R.A. sec. 185ª, establece que todo empleado de comercio, industria, o cualquier otro negocio o sitio de empleo, donde trabaja mediante remuneración de clase alguna, contratado sin tiempo determinado, y que fuere despedido sin justa causa, tendrá derecho de recibir de su patrono, en adición al sueldo que hubiese devengado, el salario correspondiente a un mes por concepto de indemnización, conocida ésta como la indemnización básica y una indemnización progresiva adicional equivalente a una semana por cada año de servicio. Díaz Fontánez v. Wyndham Hotel Corp., supra; Ruy Delgado Zayas v. Hospital Interamericano, 137 D.P.R. 643 (1994).



Los requisitos necesarios para que sea de aplicación la Ley Núm. 80, supra, son los siguientes:

en primer lugar, debe existir una relación de empleado-patrono. Esto quiere decir que previamente tiene que haberse dado el acto de emplear a la persona que presta servicios, por parte del recipiente de los mismos. La ley no es de aplicación si la relación existente es una de contratista independiente. Guía Revisada para la Interpretación y Aplicación de la Ley Núm. 80, Departamento del Trabajo y Recursos Humanos; a la pág. 25.

En segundo lugar, el trabajador debe prestar sus servicios a cambio de algún tipo de compensación o mediante remuneración.

Tercero, el trabajador tiene que haber sido contratado sin tiempo determinado. Por último, si el empleado fue contratado por tiempo determinado, la plaza que ocupa es una de duración indeterminada por lo que existe una expectativa de continuidad en el empleo . Id.

Por otro lado, en el Artículo 4 de la Ley Núm. 180 supra, sec. 250b., mejor conocida como Ley de Salario Mínimo, Vacaciones y Licencia por Enfermedad, se definen los términos 'obrero', 'empleado' o 'trabajador' como que incluyen toda persona que ejerza, desempeñe o realice cualquier arte, oficio, empleo o labor bajo las órdenes o para beneficio de otro, a base de contrato de arrendamiento de servicios o mediante remuneración de alguna clase o promesa expresa o tácita de recibirla, en cualquier industria. No incluye contratistas independientes. Sin embargo, el Artículo 8 de la ley, id. sec. 250f establece que sus disposiciones no serán de aplicación a los "Administradores", "Ejecutivos" y "Profesionales", según dichos términos son definidos mediante el Reglamento Número 13 de la Junta de Salario Mínimo o según fuese subsiguientemente enmendado por el Secretario del Trabajo y Recursos Humanos al amparo de las facultades que le concede dicha Ley . Bajo las anteriores disposiciones de ley no nos cabe duda sobre la inaplicabilidad de las mismas al caso del codemandante-apelante, Muñoz González. Como se expuso anteriormente, al existir una relación similar a la del mandato, el Condominio podía revocar el contrato . Art. 1624 del Código Civil, supra, sec. 4482. En cuanto al aspecto de discrimen por razón de edad, es sabido que la Ley Núm. 100 de 30 de junio de 1959, según enmendada, supra, sec. 146, dispone que incurrirá en responsabilidad civil todo patrono que despida, suspenda o discrimine contra un empleado suyo por razón de su edad, raza, color, sexo, origen social o nacional, condición social, ideas políticas o religiosas. El propósito de esta sección es proteger a los trabajadores y aspirantes a empleo contra discrimen en la relación de empleo. El objetivo principal es la protección a los empleados de la empresa privada contra todo tipo de discrimen aun cuando, por excepción, se extiende la protección a los empleados de las agencias e instrumentalidades del gobierno que operan como negocios o empresas privadas. Santini v. Serv. Air, 137 D.P.R. 1, 4 (1994).



El Artículo 6 de la Ley Núm. 100, supra sec. 151 (2), define el término patrono de la siguiente forma: “incluye a toda persona natural y jurídica que emplea obreros, trabajadores o empleados, y al jefe, funcionario, gerente, oficial, gestor, administrador, superintendente, capataz, mayordomo, agente o representante de dicha persona natural o jurídica. Incluirá aquellas agencias o instrumentalidades del Gobierno de Puerto Rico que operen como negocios o empresas privadas”. Es importante señalar además que la Ley Núm. 100, supra, está disponible para ejecutivos, administradores y empleados gerenciales que son objeto de discrimen por parte de su patrono. Piñero v. A.A.A., Opinión de 23 de octubre 1998, 98 J.T.S. 140. Por otro lado, el Título VII de la Ley Federal de Derechos Civiles, 42 U.S.C.A. sec. 2000e, cual declara como práctica prohibida de empleo que un patrono suspenda, segregue o clasifique a sus empleados, o que de cualquier otra forma discrimine contra éste con respecto a su compensación, términos y condiciones de empleo por razón de raza, color, religión, sexo u origen nacional. Lcdo. Alberto Acevedo Colom, supra, a la pág. 212. Parecida al Título VII resulta la Ley Federal Contra el Discrimen en el Empleo por Razón de Edad (A.D.E.A.), 29 U.S.C. sec. 621. La única diferencia radica en que ésta última está dirigida exclusivamente al discrimen por razón de edad. Id., a la pág. 247. Contrario a la Ley Núm. 100 que cubre el discrimen desde la edad mínima en que legalmente se permite trabajar a los menores, la A.D.E.A. sólo protege a aquellas personas que cuenten con cuarenta (40) o más años de edad. Id., a la pág. 247. Como vemos, estas leyes están dirigidas a aquellas personas consideradas como empleados. Como no existe una relación de empleado-patrono entre el Administrador y el Consejo de Titulares, sino una relación parecida a la de mandante-mandatario, estimamos que la relación existente entre el Condominio Costa Luquillo y el codemandante-apelante, Muñoz González, no se encuentra cubierta por la legislación que prohíbe el discrimen en el empleo. POR ESA RAZÓN, RESOLVEMOS QUE EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA TAMPOCO ERRÓ AL DESESTIMAR LA CAUSA DE ACCIÓN POR EL ALEGADO DISCRIMEN POR RAZÓN DE EDAD CONTRA EL CODEMANDANTE-APELANTE, MUÑOZ GONZÁLEZ. VII POR LOS FUNDAMENTOS ANTES EXPUESTOS, SE CONFIRMA LA SENTENCIA SUMARIA DICTADA POR EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA. Lo acordó y ordena el Tribunal, y lo certifica la Secretaria General. Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria General



3.5 CONTRATO DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO

En la ciudad de _____________________de Puerto Rico, el día___ de _________de 201__.

COMPARECEN

DE UNA PARTE: EL CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO

_________________representados por el Sr(a) __________________presidente de la Junta de

Titulares, mayor de edad y el Sr. (a)_____________________secretaria de la Junta de Titulares,

mayor de edad, ambos vecinos de ________________, Puerto Rico en adelante denominados

como la JUNTA.

DE OTRA PARTE MANAGEMENT CORP representado en este acto por el Sr.

__________________________casado, ejecutivo y residente de _________________, Puerto

Rico, autorizado a representar dicha corporación según surge de la resolución corporativa con

fecha de _______________de 200___en adelante el ADMINISTRADOR. Encontrándose en el

libre disfrute de sus derechos civiles y teniendo su juicio la capacidad legal para ello por medio

del presente documento.

EXPONEN

PRIMERO: Que el día ___de___________de 200__ mediante asamblea celebrada por el

Consejo de Titulares evaluó, aprobó y aceptó la propuesta del ADMINISTRADOR la cual se hace

formar parte del presente contrato como ANEJO A. En esa misma fecha se autorizó a la Junta de

Titulares a otorgar el presente contrato

SEGUNDO: Que la JUNTA ha aceptado contratar los servicios del ADMINISTRADOR como

CONTRATISTA INDEPENDIENTE.. las partes comparecientes han convenido en otorgar el

presente contrato para la Administración del Condominio_________________, el cual se ubica

en __________________, Puerto Rico.

TERCERO: EL ADMINISTRADOR EN ESTE CONTRATO será un proveedor de servicios y no un

empleado de la JUNTA.

CLAUSULAS



PRIMERA: EL ADMINISTRADOR se obliga a proveer todos los servicios detallados en la

propuesta sometida por el Administrador y aceptada por el Consejo de Titulares, identificada

como ANEJO A y la obligaciones del presente contrato.

SEGUNDA: EL ADMINISTRADOR se obliga a proveer el personal necesario . a tenor con las

especificaciones previamente estipuladas en la mencionada propuesta y en el presente

contrato.

TERCERA: EL ADMINISTRADOR presentará los servicios a la JUNTA que se describen y se

enumeran en el ANEJO A.

CUARTA: Los Honorarios a pagar por la JUNTA a el ADMINISTRADOR ascienden a la suma de

______________________________($__________________.00). Pagaderos de forma mensual

por los servicios de Administración del Condominio___________________________________.

El cual se efectuará de la siguiente

manera:______________________________________.(establecer claramente método y día de

pago y las horas de contratación).

QUINTA: EL TERMINO El presente contrato entrará en vigor el día______de___________de

200___ hasta el día______de___________de 200___. Este contrato deberá ser ratificado por el

Consejo de Titulares en un tiempo razonable de treinta días a la firma de este contrato.

SEXTA: La CANCELACIÓN del presente contrato podrá ser resuelto, es decir dejado sin efecto ni

vigor alguno, en cualquier momento, con o sin causa previa notificación por escrito dirigida por

acuse de recibo o entrega personal a el ADMINISTRADOR por lo menos con treinta días de

antelación a la fecha de la cancelación del mismo y será responsabilidad de el ADMINISTRADOR

entregar todos los documentos , material, y equipo que pertenezca al Consejo de Titulares y

que obren en su poder.



SEPTIMA: LAS ENMIENDAS. Cuando cualquiera de las partes pretenda enmendar este contrato,

deberá notificarle su intención a la otra parte por lo menos treinta días con anticipación a la

fecha de efectividad de la enmienda propuesta disponiéndose que si la otra parte no está de

acuerdo con la enmienda solicitada, sólo bastará que así se le comunique a la parte solicitante

para que entonces el contrato quede inalterado hasta el día de su vencimiento. Cada enmienda

para que sea válida deberá ser aprobada por el Consejo de Titulares.

OCTAVA: EL ADMINISTRADOR deberá presentar a la JUNTA copia de la póliza de

Responsabilidad Pública la que tendrá una cubierta de un millón de dólares(1,000,000.00). EL

CONSEJO podrá exigir un endoso conocido como Hold Harmless Agreement que es un acuerdo

en donde se exime de responsabilidad el CONSEJO DE TITULARES de las acciones del AGENTE

ADMINISTRADOR o por daños ocasionados por Tercero. También podrá exigir un endoso a

favor del CONSEJO DE TITULARES Y LA JUNTA DE TITULARES como asegurado adicional en la

póliza de Responsabilidad Pública, Error & Omissions o seguro Automóvil, Póliza del Seguro del

Estado (mínimo 1 empleado). EL ADMINISTRADOR RELEVA de responsabilidad a la JUNTA en

caso de cualquier reclamación por motivo de cualquier daño a personas y/o propiedades

debido a su negligencia o la de sus oficiales, empleados o agentes y asume toda responsabilidad

por los daños y perjuicios que ocasione a la JUNTA, el CONSEJO DE TITULARES y/o cualquier

otra persona en particular. Además el ADMINISTRADOR releva a la JUNTA de cualquier

responsabilidad o de cualquier reclamación de sus empleados por razón de violaciones de

cualquier otra ley laboral asumiendo la total responsabilidad por cualquier reclamación. De

igual forma la JUNTA releva al Administrador de en caso de cualquier reclamación por motivo

de cualquier daño a personas y/o propiedades debido a su negligencia o la de sus oficiales,

empleados o agentes y asume toda responsabilidad por los daños y perjuicios que ocasione al

Administrador y sus empleados.

EL ADMINISTRADOR se compromete a entregar los antecedentes penales de todas las personas

que prestarán servicios en el Condominio y someter copia del contrato establecido entre ésta

persona y el suplidor de servicio.



EL ADMINISTRADOR tendrá una política de detección de sustancias controladas y contra el

Hostigamiento sexual en el empleo. EL ADMINISTRADOR será responsable del pago de los

salarios y las aportaciones al Seguro Social y otras contribuciones federales o estatales del

personal que contrate. Deberá tener una política de No divulgación de la información obtenida

de los titulares del Condominio.

LAS PARTES AQUÍ FIRMANTES ASI LO ACUERDAN

____________________________ __________________________

PRESIDENTE SECRETARIO

ADMINISTRADOR



4

LA PROPUESTA PARA LA ADMINISTRACIÓN

DEL CONDOMINIO

I. LOS COBROS

Uno de los servicios básicos dentro de la administración de propiedades es el cobro eficiente de

los pagos de cuotas de mantenimiento, arrendamientos, derramas y otros pagos según

apliquen. Por consiguiente,________________________ implementaremos un procedimiento

que incluirá lo siguiente:

1. Mensualmente se enviará a cada residente una factura requiriendo el pago del monto

adeudado por el concepto correspondiente.

2. Recibiremos y depositaremos los pagos en la correspondiente cuenta bancaria del

cliente. Dichos pagos serán identificados y registrados adecuadamente de manera que

se emita un estado de cuenta individual para cada titular en el momento que sea

necesario.

3. Mantendremos un Registro de Cuentas por Cobrar el cual será actualizado diariamente.

4. Enviaremos avisos de cobro al titular que no haya efectuado cualquier pago vencido.

5. Se iniciarán los procedimientos correspondientes en los casos que sea necesario y de

conformidad con el reglamento y leyes aplicables para el cobro de las cuentas morosas.

6. Se rendirá al cliente los reportes relacionados con el estado de las cuentas por cobrar.

7. El procedimiento antes delineado podrá ser ajustado a las necesidades operacionales

específicas del cliente según sea requerido. Todo procedimiento legal relacionado con

cobros será costeado por el cliente.

II. LA CONTABILIDAD

Basado en los documentos e información bajo nuestra custodia, proveeremos:



1. La información financiera pertinente a la propiedad administrada. Esto incluirá

Estado de Ingresos y Gastos, Estado de Situación, Lista de Residentes y Registro

de Cuentas por Cobrar, Listado de Suplidores y el Registro de Cuentas por Pagar.

2. Mantendremos para la propiedad administrada informes y registros de

contabilidad a base de sistema de acumulación ("accrual basis").

3. Coordinaremos con la firma de contabilidad correspondiente la auditoría anual

de las finanzas de la propiedad administrada y cooperaremos en todo lo que sea

necesario para el proceso de la misma.

III. EL MANTENIMIENTO DE CUENTAS

Mantendremos bajo nuestra custodia los cheques, estados bancarios, resoluciones bancarias de

firmas autorizadas, hojas de depósitos, y demás documentos e información relacionada con las

finanzas de la propiedad administrada, y por consiguiente:

a. Prepararemos y someteremos las resoluciones bancarias en la apertura de las

cuentas bancarias y en los cambios de las firmas autorizadas.

b. Llevaremos registro cronológico de todos los depósitos bancarios y cheques

emitidos.

c. Prepararemos la reconciliación mensual de cuenta bancaria.

d. Preparemos y someteremos al cliente un informe de análisis y reconciliaciones

presupuestarias para el presupuesto de la propiedad administrada, basado en un

estudio de los gastos reales en el período fiscal anterior. Luego de su visto

bueno, se presentará el presupuesto final.

IV. EL MANEJO DE SITUACIONES, RECLAMACIONES Y DISPUTAS

_________________________tiene vasta experiencia en el manejo de las situaciones comunes

y percances inesperados que conlleva la administración de una propiedad comercial o

residencial. Por tal razón dedicamos gran parte de nuestros recursos a la planificación y

anticipación de dichos eventos mediante los siguientes mecanismos:



1. Realizando mantenimiento preventivo de los equipos y facilidades comunes.

2. Estableciendo reservas adecuadas para pago de reparaciones y reemplazos.

3. Suscribiendo contratos con los suplidores de servicios necesarios.

4. Mantendremos disponibilidad de servicio constantemente, las 24 horas, todos

los días, de manera que además del servicio regular en horas laborables, la

propiedad administrada cuente con el apoyo necesario en caso de emergencias

o situaciones extraordinarias.

5. Toda solicitud de servicio será atendida con la eficiencia, prontitud y

profesionalismo requerido y se llevará un registro de las mismas el cual estará a

disposición del cliente.

Nuestro personal estará a cargo de dar el mantenimiento adecuado al registro de titulares o

residentes de la propiedad administrada. Asimismo mantendremos copia de los contratos de

arrendamiento (si aplica), completaremos y custodiaremos el formulario de registro de

residentes y el registro de vehículos, y mantendremos el manejo y control de expedición de

llaves de las facilidades comunes (si aplica).

_______________________________se encargará del manejo de cualquier disputa relacionada

con nuestras gestiones y agilizará su solución mediante los siguientes mecanismos:

1. Mantenimiento adecuado de expedientes de titulares y suplidores.

2. Documentación escrita de toda comunicación relevante relacionada con la

administración de la propiedad, incluyendo comunicaciones con titulares,

residentes, suplidores, agencias de gobierno, etc.

3. Mantenimiento adecuado de informes financieros mensuales.

4. Manejo y custodia adecuada de las reconciliaciones bancarias y resoluciones de

firmas autorizadas.

5. Manejo y custodia de la póliza de seguros de la propiedad administrada.

6. Referiremos prontamente a la compañía de seguros cualquier reclamación que

nos sea notificada y cooperaremos con los trámites de la misma hasta donde sea



necesario y razonable de manera que las mismas sean resueltas de forma rápida

y eficiente. También gestionaremos el cobro de las primas correspondientes

cuando sea necesario.

V. LAS COMPRAS

Estableceremos un procedimiento para el manejo de las compras o contratación de servicios,

materiales, reparaciones, equipos, etc. el cual podrá incluir:

1. Solicitud de cotizaciones previo a la compra o contratación.

2. Emisión de órdenes de compra.

3. Verificación de cada factura antes de ser pagada.

4. Emisión y firma de los cheques para pago de facturas por compras y servicios.

5. Se obtendrá la autorización previa del cliente en caso de compras o contrataciones que

estén fuera del presupuesto o por situaciones extraordinarias. En caso de que el cliente

determine la necesidad de sub-contratar la realización de alguna reparación o mejora se

procederá a:

a. De ser requerido por el cliente, se contratará, a su costo, un perito en la materia

para la preparación de especificaciones sobre la obra a realizarse.

b. Se obtendrán cotizaciones para someterse a consideración del cliente.

c. Se ordenará y coordinará el trabajo con la empresa seleccionada por el cliente.

d. De ser requerido por el cliente, se obtendrá, a su costo, inspección de la obra por

el perito que corresponda, para que certifique si el trabajo se realizó conforme a

las especificaciones sometidas al contratista como requisito para emitir el pago

por la obra.

e. De no ser requerido por el cliente la certificación de la obra, éste será

responsable por la aceptación del trabajo realizado por el contratista.

VI. LA LIMPIEZA

Nuestra empresa hace la gran diferencia cuando a limpieza respecta, pues brindamos un

enfoque sistemático a la limpieza evitando de esta manera la falta de adecuada conservación



de los activos del proyecto o la empresa. Además para nuestra empresa es un hecho el que los

titulares de condominio en su mayoría no viven los condominios sino que duermen en ellos, por

lo tanto el plan de trabajo está destinado a crear un ambiente de limpieza en las áreas

neurálgicas por las que caminarán a diario la mayoría de los titulares específicamente en la

primera hora de la mañana y la última hora de la tarde y el resto del condominio en los horarios

intermedios.

Antes de comenzar a proveer nuestros servicios de limpieza y mantenimiento, nuestro

departamento de operaciones preparará un plan de trabajo detallado que incluirá tareas

individuales asignadas por horario a cada empleado para de esta manera simplificar los

procesos de supervisión y asegurar un adecuado adiestramiento de tareas sin pasar por alto la

limpieza de detalles que en ocasiones suelen hacer la diferencia entre una localidad limpia y

una sucia.

Nuestros empleados reciben un adiestramiento previo de términos generales de limpieza y

mantenimiento en el cual se le enseña los adecuados procesos de limpieza de pisos, ventanas,

puertas, cristales, ascensores, paredes, estacionamiento, aceras y cunetas, zócalos, lámparas,

escaleras, barandales, marcos, zafacones, baños, oficinas, áreas verdes y otros.

Posterior a dicho adiestramiento los empleados reciben un adiestramiento adicional en el

proyecto específicamente de cada tarea a realizarse, el cual contendrá las expectativas de la

empresa en términos de tiempo y calidad. Dicho plan de trabajo podrá prepararse en conjunto

con la administración del proyecto ya sea con la Junta de Directores del proyecto, con el

desarrollador del proyecto y/o con el administrador de dicho proyecto.

Nuestro equipo de supervisión tendrá presencia continua y diaria en los proyectos

garantizando de esta manera que lo propuesto en nuestro plan de trabajo se lleva a cabo de

acuerdo a lo planificado. Nuestro equipo gerencial se encontrará a la disposición de nuestro

cliente en todo momento para discutir asuntos relacionados al proyecto, el proyecto contará



con los números de teléfono de nuestras oficinas y los teléfonos móviles del equipo de

operaciones para atender de esta manera sus inquietudes y comentarios.

VII. EL MANTENIMIENTO

__________________________________también le ofrece, el personal necesario para realizar

la limpieza y mantenimiento de las áreas y equipo comunes de la propiedad administrada.

Además de la rutina regular de trabajo, nuestro personal realizará inspecciones periódicas de

los equipos comunes (generales y limitados), atenderá señalamientos de los residentes y

actuará conforme a las instrucciones del cliente. Como parte de dichas responsabilidades se

tomarán los siguientes pasos:

Se dará seguimiento al servicio correspondiente a los contratos de mantenimiento preventivo

que estén vigentes.

Al ser detectada una falla o defecto de funcionamiento en algún equipo o sistema se notificará

al perito correspondiente para que inspeccione el mismo y se proceda de conformidad con el

resultado.

De ser necesario se notificará a cualquier suplidor sobre las deficiencias encontradas en

cualquier equipo, sistema o servicio y se dará el seguimiento correspondiente para que sea

corregido con la prontitud necesaria.

Se notificará al cliente sobre cualquier situación extraordinaria que implique mejoras o

reparaciones significativas a la propiedad.

VIII. LA JARDINERÍA

___________________________________provee servicios diseñados específicamente para las

necesidades de su proyecto, no obstante adjunto le presento el procedimiento estándar que

seguimos para proveer un servicio exitoso. En caso de que este procedimiento no se ajuste a

sus necesidades particulares, gustosamente ajustaremos la propuesta para atemperarla a sus

necesidades.

Recortamos la grama con tractor, podadoras y/o “Trimmer” (según aplique).

Poda de Arbustos.



Poda de Árboles menores de 10’.

Deshierbo de alrededores de las plantas y arbustos.

Aplicación de herbicidas selectivos (donde aplique)

Aplicación de herbicida en la periferia (donde aplique)

Mantenimiento de verjas del perímetro.

Cerquillos hechos a maquinas con terminaciones a mano en estructuras y

árboles.

Poda de Arbustos de hasta 9 pies de altura.

Desyerbo a mano y con maquinaria en los Jardines.

Corte de grama en grietas del cemento en pasillos y aplicación de herbicidas para

evitar futuro crecimiento (solo aceras y pasillos de áreas contratadas).

Recogido de desperdicios producido por el mantenimiento y depositado en lugar

designado por el cliente.

Aplicación de fertilizantes a grama, plantas y arbustos según sea necesario.

Poda o desenganches de árboles mayores de 10’ se realizarán en las mismas

fechas de servicio a solicitud del cliente, pero dicho servicio será cotizado aparte.

___________________proveerá los químicos herbicidas totales, herbicidas selectivos y abonos,

dentro del servicio estándar cotizado, en caso de que el cliente necesite productos

especializados, el cliente será responsable de la compra de los mismos y ___________________

gustosamente hará la aplicación de los mismos en las fechas de servicio.

De requerir cualquier aclaración se comunique con nuestras oficinas a la brevedad posible al

787-____________. Para más información visite nuestro website www.__________.com



5

EL REGIMEN DEL CONDOMINIO

5.1 INTRODUCCIÓN

El Regimen de Condominio o de la Propiedad Horizontal está actualmente regulada por la Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, y según enmendada en el 1976, la ley núm. 43 del 21 de mayo de 1996 y la Ley 103 de 2003. Ante la escasez de terrenos disponibles para el desarrollo urbano en zonas densamente pobladas y donde el costo de la vivienda fue en alza se estableció el Régimen de Propiedad Horizontal. De esta forma las familias puertorriqueñas pudieron acceder a la obtención de su

hogar que de otra forma no hubiera sido posible ante la realidad socio-económica del país. Actualmente de cada tres transacciones que ocurren en el negocio de bienes raíces dos tienen que estar relacionadas con la ley de Condominio.

5.2 ETIMOLOGÍA Y SEMÁNTICA DEL CONCEPTO ¨CONDOMINIO¨

• Condominio: Dominio que dos ó mas personas ejercen sobre un bien inmueble.

• Cum-Dominus del latín

• Cum significa con

• Dominus significa dominio del señor, dueño

• Con-dueño se convierte en Condómino

• No utilizar Condómine lo correcto es Condómino.

5.3 FUENTES LEGALES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

A) La ley de Propiedad Horizontal #104 de 1958 y sus enmiendas B) Ley Hipotecaria de 1979 y su Reglamento C) El Código Civil de Puerto Rico D) Reglamento sobre Condominios establecido por DACO. E) La Escritura Matriz del Condominio F) Los Planos del edificio. G) El Reglamento Interno del Condominio



H) Los Acuerdos del Consejo de Titulares

5.4. LA CREACIÓN DEL REGIMEN. El régimen puede ser creado en fincas cuya propiedad está:

a) arrendada b) en usufructo (uso y disfrute) c) propiedad en pleno dominio

El dueño o desarrollador del condominio o todos los condóminos: a) declararán EXPRESAMENTE su deseo a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal. b) declarar ese deseo en una escritura pública. c) inscribir esa escritura en el Registro de la Propiedad.

Cada apartamento se inscribe individualmente.

5.5 LOS PRINCIPIOS RECTORES DEL CONDOMINIO

• El apartamiento es el centro del régimen.

• La exigencia de la buena fe en todos los actos.

• La prohibición de actuar caprichosamente en el ejercicio de los derechos dominicales;

• Se fija un término prescriptivo de dos años, para presentar las impugnaciones de acciones u omisiones por violaciones a la Ley o al Reglamento;

• Adopta a la vez medidas para evitar la presentación de querellas frívolas.

• La designación de un síndico en aquellos casos en que ningún titular pueda o quiera asumir la dirección del condominio, al tiempo que se provee para que a la brevedad se elijan el director o la junta de directores donde no existe.

• Establece el requisito de agotar un procedimiento interno antes de recurrir al Tribunal o al Departamento de Asuntos del Consumidor para poder impugnar las acciones u omisiones de la Junta de Directores o del

Consejo de Titulares,

• Se reduce el número necesario de titulares para establecer el quórum en las primeras convocatorias de las asambleas anuales; un tercio de los titulares del condominio.

• Para atender la diferencia que existe entre los condominios exclusivamente residenciales, los mixtos, y los exclusivamente comerciales o profesionales;

• Reduce el número necesario de votos, a dos terceras partes, para aprobar obras de mejora, siempre que existan fondos para realizarlas;

5.6.1Nuevas Normas Específicas y La Protección del Derecho del Consumidor

• Reclasifican los elementos comunes necesarios y voluntarios, aclarándose varios aspectos relacionados con los estacionamientos;

• Flexibiliza la utilización de áreas comunes para beneficio de uno o varios apartamientos;



• Se clarifica la diferencia entre obras urgentes, necesarias, extraordinarias y de mejora y los requisitos para la realización de cada una de ellas;

• Aclaran los deberes de los titulares respecto a la utilización de sus apartamientos.

• Para salvaguardar la estabilidad de los condominios en los que se han realizado cambios manifiestos en los elementos comunes con el consentimiento de los titulares, se fijan las limitaciones que tendrán los adquirentes para cuestionar dichos cambios al momento de adquirir.

• Se detallan las obligaciones del desarrollador desde la venta del primer apartamiento hasta el momento de entregar la administración interina del condominio.

• El desarrollador tendrá la opción, por un lado, de asumir todos los costos de mantenimiento de las áreas comunes hasta que haga entrega de la administración, o por el otro, de cobrarle a los titulares la parte proporcional de dichos costos de acuerdo al porcentaje asignado a cada apartamiento en la escritura matriz, debiendo el desarrollador aportar el porcentaje restante por los apartamientos no vendidos o construidos aún.

• Se crea un Comité de Transición integrado por titulares para que se haga cargo de obtener toda la información y documentación necesaria sobre la administración interina;

• Se duplica la responsabilidad del llamado adquirente involuntario de pagar por las cuotas de mantenimiento atrasadas adeudadas por el anterior titular;

• Se dispone para que las Juntas de Directores tengan que consultar con el Consejo de Titulares todo lo concerniente a la indemnización y reparación de los daños provenientes de un desastre, a la vez que se le exige a los condominios la preparación de un plan de manejo para este tipo de fenómeno.

• Se crea una División Especial dentro del Departamento de Asuntos del Consumidor para que atienda, exclusivamente, todo lo concerniente a los condominios.

6. DEFINICIONES

1. EL CONDOMINIO es todo edificio de unidades múltiples, las cuales son propiedades

individuales que se hayan establecido bajo el régimen de Propiedad Horizontal. 2. EL APARTAMENTO es cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada,

consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.

3. LA ESCRITURA MATRIZ: es la escritura constitutiva que rige la forma de llevarse los

condóminos o titulares y que una vez inscrita en el Registro de la Propiedad obliga a terceros.

a. LA ESCRITURA MATRIZ INCLUYE: i. Descripción legal del edificio.

ii. Descripción legal de cada apartamento. iii. Descripción de áreas y elementos comunes.



iv. Declaración del uso v. Declaración del % que cada apartamiento comparte en gastos, ganancias

y áreas comunes. vi. Descripción de la administración.

vii. Reglamento del edificio.

4. LOS PLANOS DEL EDIFICIO : La Ley de Propiedad Horizontal aplica al edificio entero con sus áreas comunes, NO a los apartamientos individuales. Cada dueño tiene el derecho exclusivo a su propio apartamiento y compartir la propiedad de los elementos comunes sin definir. 5. SIN DEFINIR: se refiere a un porcentaje de todos los elementos comunes y no a una parte en particular.

6. EL PORCENTAJE DE LOS ELEMENTOS COMUNES sin definir que le corresponde cada propietario equivale al área de su apartamiento como porcentaje del área total de todos los apartamientos.

7. ELEMENTOS COMUNES GENERALES DEL INMUEBLE (31 L.P.R.A. sec. 1291i)

Se consideran elementos comunes generales del inmueble aquellos que son para el aprovechamiento y disfrute de todos los titulares: (a) El terreno, el vuelo y toda área destinada a actividades recreativas. (b) Los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación. (c) Los sótanos, azoteas, patios y jardines, salvo disposición o estipulación en contrario. (d) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados, salvo disposición o estipulación en contrario. (e) Los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares. (f) Los ascensores, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común. (g) Toda área destinada a estacionamiento, salvo disposición o estipulación en contrario. (h) Todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del inmueble o necesario para su existencia, conservación, seguridad y adecuado uso y disfrute. Dentro de los elementos comunes generales podemos distinguir aquellos que son voluntarios y necesarios. Los necesarios por su naturaleza tienen que ser comunes, ej; la piscina. Y los voluntarios son aquellos comunes que pueden convertirse en el uso exclusivo de un titular o bien limitado o de uso privativo.

8. ELEMENTOS COMUNES LIMITADOS DEL INMUEBLE



También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos. Se restringen al uso de los elementos comunes a cierto número de condóminos.

Cuando en la escritura matriz no se establezca los elementos limitados, se presume que son de los elementos generales y por lo tanto todos los titulares tienen derecho a ser uso y disfrute. Para convertir un elemento común general en limitado requiere el consentimiento unánime de todos los condóminos.

Todos los elementos comunes generales y limitados están sometidos a un régimen de indivisión forzosa. y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo.

Áreas comunes que se pueden hipotecar únicamente con el consentimiento unánime de todos los apartamientos:

a) terrenos, áreas recreativas, patios, jardines b) cimiento, paredes maestras, techos, pasillos, vestíbulos, escaleras,

sótanos, entradas, salidas, paseos c) ascensores, estacionamientos, oficinas, cobachas d) instalaciones centrales de servicios (electricidad, gas, agua,

acondicionadores de aire, cisternas, bombas de agua, incineradores) El uso y disfrute de lo elementos comunes están sujetos a las siguientes reglas:

1. uso- el declarado en la escritura matriz 2. ningún ruido ni molestia que altere la paz de los demás 3. ninguna actividad contraria a la ley, la moral o comportamiento normal 4. no se cambian las fachadas-nada distinto al resto del edificio 5. cambios en apartamientos que afectan áreas comunes necesitan el

consentimiento unánime de los demás dueños 6. cada condómino paga:

a) mantenimiento b) limpieza c) contribuciones de áreas comunes de acuerdo d) gravámenes con su porcentaje de participación. e) Los servicios de seguridad se suman a la cuota de mantenimiento. f) los propietarios son responsables del comportamiento de sus invitados,

familiares, empleados e inquilinos.



9. EL VUELO: es el espacio que queda por encima del suelo. En un condominio es una proyección vertical de la superficie, que puede comenzar desde el techo del edificio. El vuelo es el espacio susceptible de ser edificado.

10. SOBREELEVACIÓN: es el acto de utilizar el derecho a edificar sobre la columna de aire que

queda directamente sobre el suelo.El vuelo y el derecho a sobre elevación son exclusivos de todos los condóminos.

11. EL TECHO: es aquella parte estructural de un edificio que lo cubre y cierra. 12. LA AZOTEA: es aquel tipo particular de techo cuya configuración permite su utilización

como terraza o como superficie por la cual se puede andar. Es un elemento común voluntario

13. EL ESTACIONAMIENTO: tiene la característica que puede ser un elemento privativo de un

titular, elemento común general o elemento común limitado. Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos, tales espacios serán ocupados por los titulares que primero arriben al área de estacionamiento.

5.7 LAS CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES

•(1) El disfrute del apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la preservación del requisito de consentimiento unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute;

•(2) El carácter privilegiado de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno;

• (3) El principio de que sea el Consejo de Titulares y no una Junta de Directores el órgano donde resida el control último de las decisiones sobre la administración del inmueble;

•(4) El reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares;

• (5) El carácter catastral de este régimen voluntario;

• (6) La necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singularísima de los problemas que surgen en la horizontalidad; y, finalmente,

• (7) La disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen son postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse.



5.8 LOS ÓRGANOS ADMINISTRATIVOS:

5.8.1 LA ADMINISTRACIÓN:

a) La administración original la lleva a cabo el titular (dueño) que registró el edificio. b) Esta Administración es la que transfiere al Consejo de Titulares los dineros y las

cuentas inspeccionadas por un Contador Público Autorizado.

5.8.2. EL CONSEJO DE TITULARES:

a) Organo gubernativo supremo del Régimen. b) Único con personalidad jurídica para demandar y ser demandado. c) Son todos los condóminos. d) Elige a la Junta de Directores en reunión cuando se venda más de la mitad de los

apartamientos o los que represente el 51% de las áreas comunes. e) Elige al Administrador. f) Debe reunirse por lo menos 1 vez al año para aprobar libros y presupuesto. g) Se reúne sin convocatoria especial si todos los dueños acuerdan. h) No puede constituirse en forma corporativa. i) De las determinaciones del Consejo y de la Junta se podrá recurrir por cualquier

titular perjudicado ante DACO o ante el Tribunal de Primera Instancia cuando no hay vivienda familiar.

5.8.3. LAS REUNIONES DEL CONSEJO:

a) Quórum para las reuniones será UN TERCIO DE LOS TITULARES. b) Si no hay quórum, en otra reunión los presentes forman el quórum. c) En decisiones que tienen que ser unánimes, se le notifica a los ausentes; tienen 30

días para disentir por escrito. No contestar es aceptar. d) Lo mismo para enmendar el Reglamento (requiere mayoría de 2/3). El cambio es

efectivo cuando esté en una escritura inscrita en el Registro de la Propiedad. e) Actas: completamente detalladas.

5.8.4 LA MAYORIA EN CASO DE VOTACION:

a) La mitad más uno del total de los condóminos. b) La mitad más uno de los condóminos cuyo apartamientos representen el 51% de los

elementos comunes sin definir. c) Cada titular tendrá derecho a un voto irrespectivamente del número de

apartamientos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble.



5.8.5 LA NOTIFICACIÓN DE REUNIÓN ESPECIAL:

a) Asunto, hora, fecha, lugar, firmas b) Entregada en cada apartamiento/correo certificado a los que no viven. c) Convocan: (1) el Presidente: en cualquier momento; (2) 1/5 de los condóminos que

representen el 20% de las áreas. d) El Reglamento establece la fecha de la reunión anual regular. e) Avisar con 10 días de anticipación. f) No se necesita una reunión para una acción específica si se logra el consentimiento

por escrito.

5.8.6. LA ASISTENCIA A REUNIONES: en persona o poder (Proxy) escrito; un voto por condómino, no importa las unidades que posea. 5.8.7. EL REGLAMENTO INTERNO: tiene todas las normas y reglas relacionadas con el uso de propiedad, apartamientos, derechos, instalaciones, servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones, sin limitarse. 5.8.8 LA JUNTA DE DIRECTORES: 1 Presidente ,Vice-presidente, Tesorero y Secretario y los vocales. En Condominio 15 o menos titulares se permite 1 Presidente o Director de Titulares y Tesorero.

a) Órgano ejecutivo que dirige y supervisa. b) Prepara el presupuesto anual. c) Aprueba los proyectos especiales. d) Recauda fondos necesarios. e) Puede ser destituida por mayoría en reunión especial convocada para ese propósito. f) Supervisa la Administración. g) Lleva contabilidad y las cuentas del banco. h) Tiene la lista de condóminos. i) Lleva cuenta de traspasos y arrendamientos.

En el caso que no se establezca una Junta habrá en su lugar un Director.

5.8.8.1 EL PRESIDENTE: preside todas las reuniones y representa al condominio en y fuera de los Tribunales.

5.9 LA CUOTA DE MANTENIMIENTO:

a) Los condóminos contribuyen proporcionalmente (Pro rata) con los gastos de

administración, mantenimiento y reparación de los elementos comunes. b) Ninguno puede eximirse a sí mismo de pagar el mantenimiento. c) La cantidad se determina al principio del año regular o fiscal. d) Se paga mensualmente. e) Los pagos atrasados, pagan intereses al tipo máximo legal.



f) Dos pagos atrasados o más se le podrá suspender el servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono y cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble.

g) Tres atrasos consecutivos o más, tiene una penalidad del 1% por mes del adeudado; no tiene voto hasta que pague; puede ser demandado.

h) La cuota de mantenimiento es un gravamen sobre la propiedad. (No sale en el Registro de la Propiedad).

i) Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones o asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad.

5.10 LOS SEGUROS: Una mayoría de los condóminos puede asegurar la propiedad en su totalidad con una póliza sin limitar los derechos de los dueños particulares de asegurar sus apartamientos independientemente. Las indemnizaciones de seguros se usan para reconstruir la propiedad. Si hay destrucción por ¾ partes o más, no es obligatoria la reconstrucción



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Sinopsis Ley 103 de 2003 Condominio Nuevas enmiendas©

Artículo Materia Cambios en Ley 104 de 1958

1-A Oposición por Capricho Prohibe el abuso del derecho

1-A Principios Generales del Derecho

Se reconocen expresamente los principios de la buena fe, la prohibición de ir contra los propios actos y el abuso del derecho.

11 Area Recreativa Puede privatizarse con ciertas restricciones.

11 (a) Elementos comunes necesarios

Se designan ahora como elementos comunes no susceptibles de propiedad individual:

1. El vuelo; 2. Los cimientos. Paredes maestras y

de carga, techos, galerías, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación;

3. Los locales para instalaciones de servicios centrales que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos;

4. Los ascensores cuando sean necesarios para el disfrute del apartamiento;

5. Las áreas verdes y árboles requeridos por el E.L.A.

11(b) Elementos comunes voluntarios

Se designan como elementos comunes voluntarios;

1. El terreno, los sótanos, azoteas, patios, y jardines.

2. Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados;

3. Las áreas destinadas o estacionamiento;

4. Ciertas áreas recreativas.

11-A Elementos Procomunales Se designan como tales las áreas



susceptibles de aprovechamiento independiente cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares.

13 Acceso para la realización de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes.

Impone la obligación de permitir el paso por elementos comunes limitados cuando sea necesario para la realización de obras o de mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. Se coordinará para obstaculizar lo menos posible el disfrute del apartamiento.

13 Elementos comunes limitados

Su mantenimiento estará a cargo de los titulares que se benefician de los mismos.

14 Equipos y maquinaria en el techo y otros lugares.

Se permite la instalación de equipos para el disfrute de un número limitado de titulares, siempre y cuando éstos se hagan cargo del costo que ello conlleva y de su posterior mantenimiento.

14(a), 14ª,

38(e)

Menoscabo del disfrute Cualquier acción que menoscabe el disfrute de un titular sobre su apartamiento requerirá el voto a favor de éste.

14-A Estacionamientos Comunes

Se adopta el mecanismo de sorteo para los casos en que haya menos espacios de estacionamientos comunes que apartamientos. Se autoriza habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, por votación de 2/3 partes de los titulares, que a su vez reúnan 2/3 partes de las participaciones en las áreas comunes del inmueble.

15 Entrada áreas por repaciones

Impone la obligación de permitir la entrada al apartamiento para las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble.

15(j) Condición manifiesta (As is)

El comprador acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente el momento de adquirir.

16 Elementos comunes-uso más eficaz

Las disposiciones dirigidas a lograr un uso más eficaz de los elementos comunes pueden aprobarse por mayoría, siempre



que no se menoscabe el disfrute de un apartamiento.

17 Reembolso de gastos por obras urgentes o necesarias pagadas por un titular.

El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta(30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta(30 días), si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al art. 38(d)2. No se realizará el reembolso si el Consejo de Titulares había decidido posponer o no efectuar las obras.

36A Administrador Interino Cuotas de mantenimiento. El desarrollador tiene dos alternativas:

1. Asumir los costos de mantenimiento hasta que se haya vendido el 51% o el 75% de los apartamientos. A partir de ese momento todos los titulares, incluido el desarrollador pagarán de acuerdo al porciento de participación que les corresponda a cada uno de los apartamientos, incluidos los no vendidos.

2. Cobrarle a los nuevos dueños desde la primera venta a base de un presupuesto de gastos comunes reales. Cada titular pagará según el % de su escritura debiendo el desarrollador pagar el % correspondiente a los apartamientos no vendidos o no construidos aún.

36-A(e) Comité de Transición Podrá ser designado en asamblea convocada por cualquier titular antes de elegir la primera Junta de Directores y previo al traspaso de la administración a ésta. Su función será obtener toda la información y documentación pertinente relativa a la gestión de la admnistración interina. Podrá requerir del desarrollador



prueba sobre la prestación de las fianzas, incluida la de fidelidad por $25,000.00 para responder por el desempeño negligente en la administración interina.

36-A(f)(12)

Fianza del desarrollador El desarrollador tendrá que prestar fianzas de fidelidad para cubrir:

1. El 100% de las cuotas de mantenimiento que adeudare al transferir la administración interina.

2. El desempeño negligente o culposo de sus funciones como administrador interino, por un mínimo de $25,000.00

37-A Condominio Mixto. Apartamientos residenciales junto con apartamientos no residenciales

El Reglamento deberá incluir disposiciones específicas sobre:

1. Integración de un director que sea titular de un apartamiento no residencial.

2. Acceso de los usuarios del área no residencial a ésta, conforme al destino del apartamiento o del área.

3. Medidas y restricciones necesarias para la paz y tranquilidad de los ocupantes de apartamientos residenciales.

4. Seguros de las áreas y facilidades comerciales y sobre el mantenimiento de las mismas.

38 Fondo de reserva obligatorio

El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese año. El fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al 2% del valor de reconstrucción del edificio.

38 Responsabilidad personal de los condóminos.

El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento.

38(a)(1) Director No Titular No puede ser electo a los puestos de



Presidente, Secretario, Tesorero.

38(a)(1) Directores/Junta de Directores

Responden personalmente sólo por delito, fraude o negligencia crasa.

38(a)(2) Directores/Junta de Directores

Podrá recibir del Consejo de Titulares, del Director o de la Junta de Directores las facultades por reglamento puedan delegar. El secretario de DACO podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los agentes administradores.

38-(d) 2 Directores/Junta de Directores

No hace falta quórum para asambleas de emergencia.

38(d)(1) Directores/Junta de Directores

El presidente y el tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear obras extraordinarias, previa autorización mayoritaria del Consejo.

38(i) Cuotas de Mantenimiento

Se dispone para el corte de luz, agua,etc, a los dos meses de atraso. (Debe estar autorizado en el reglamento).

38(j) Multa Las multas al titular o residente que viole las normas de convivencia dispuestas en la escritura matriz, la ley o el reglamento podrán ser de hasta $100.00 por cada violación. (Requiere autorización en el Reglamento).

38-B Proxy En los condominios residenciales, el proxy podrán llevarlo personas mayores de edad que , a su vez sean titulares, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, su cónyuge, su mandatario en virtud de poder otorgado ante notario, el abogado del titular o los arrendatarios del titular del apartamiento.

38-C Asambleas/Quórum El quórum será de 1/3 parte de los titulares para primeras convocatorias.

38-C Capricho Prohibe el capricho y requiere que la oposición se fundamente expresamente.

38-C(c) Mayoría Se aclara que en las reuniones celebradas en segunda convocatoria, la mayoría



requerida para la adopción de acuerdos se computará a base del número de titulares presentes o representados al momento de adoptarse el acuerdo.

38-C(d) Unanimidad La oposición a un acuerdo que requiera la unanimidad deberá fundamentarse expresamente y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta.

38-D Junta de Directores Se faculta a la Junta para relevar de sus funciones al Administrador, por justa causa, debiendo convocar al Consejo de Titulares no más tarde de 30 días del relevo.

38-D(3) Mejoras Se podrán aprobar mejoras dirigidas a aumentar el valor de la propiedad mediante votación de 2/3 partes siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:

1. Que existen fondos y no sea necesaria una derrama;

2. Que no menoscabe el disfrute de ningún apartamiento

(de lo contrario requerirá el consentimiento del titular afectado); y 3. Que no se afecte la seguridad, la

solidez ni la fachada del inmueble.

38-D(g) Autenticación de firmas El libro de propietarios se utilizará para autenticar las firmas de los titulares cuando sea necesario.

38-G Síndico Cuando no se pueda constituir una Junta, cualquier titular puede solicitarle al DACO que nombre un síndico por seis meses. Sus Honorarios se pagarán como parte de las cuotas de mantenimiento.

39 Pérdida Voto Se dispone la pérdida temporera del derecho al voto luego de tres meses de atraso, incluídos asuntos que requieran unanimidad. Podrá imponerse penalidad de 10% sobre la cantidad adeudada, pasados 15 días de



atraso. (Debe estar autorizado en el reglamento).

41 Adquirente Involuntario Será responsable de las deudas por gastos comunes surgidas y no satifechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.

42 Comerciantes: Jurisdicción en querellas contra la Junta.

Los titulares de apartamientos comerciales o profesionales presentarán sus querellas en el Tribunal, no en el DACO.

42 Impugnación de acciones Se conceden 30 días para las acciones adoptadas legalmente por la Junta o el Consejo pero que el titular entienda perjudiciales. Se limita a dos años el término para impugnar acciones de la junta de directores o el consejo de titulares que fuesen contrarias a la ley (por requerir unanimidad), la escritura matriz o el reglamento.

42 A Comité de Conciliación Mediará en las reclamaciones contra el Agente Administrador o la Junta de Directores. Será electo por el Consejo de Titulares en la asamblea anual y estará compuesto por tres titulares, uno de los cuales se escogerá de entre la Junta de Directores, excluido el Presidente.

42(c) Prescripción de actos que requieran unanimidad

La impugnación de actos que violen la Ley, el reglamento o la escritura Matriz prescribe a los dos años.

44 Seguro Le corresponde al Consejo de Titulares decidir lo concerniente a las ofertas de indemnización y la prioridad de las obras y gastos en que se utilizará el dinero obtenido del seguro.

48 DACO Se crea una división en el DACO, especializada en condominios, para atender querellas.



6.1

CONDOMINIO “UPDATE” 1- PLAN DE EMERGENCIA Dispone la Ley 134 de 2009 que obligatoriamente se debe tener listo y en operaciones, y notificado un plan de emergencia y racionamiento. Multas de hasta $40,000 pudieran ser impuestas si se resolviera una querella a favor de un titular que reclamara que el Plan no se ha implantado conforme a la Ley. Dispone la Ley de Condominios, en su Art. 53: “Los condominios sometidos al régimen de la presente Ley, deberán aprobar y mantener un plan de desastre y emergencia, que deberá actualizarse por lo menos cada tres años. Dicha revisión deberá realizarse en consulta con las entidades gubernamentales, municipales y federales que sean pertinentes para la protección de la vida y la propiedad. Además, deberán tomarse las medidas que sean necesarias para que el referido plan se le comunique a todos los titulares de la forma más eficaz posible y con el tiempo suficiente para ser estudiado y comprendido. Dicho plan deberá incluir las medidas que tomarán antes, durante y después de un desastre. Durante el mes de enero de cada año, cada condominio notificará al Cuartel de la Policía de Puerto Rico correspondiente, a la Defensa Civil Municipal y al Departamento de Bomberos de Puerto Rico, el nombre y teléfono de los miembros de la Junta de Directores y del agente administrador, de forma que se mantenga un registro de las personas a llamarse en un momento de emergencia. Asimismo, los condominios deberán aprobar un plan de racionamiento de agua y de energía eléctrica para ser implantado durante los períodos de desastre, o cuando se decrete un racionamiento por las agencias concernidas, con el fin de garantizar, equitativamente, un mínimo de uso de dichos recursos a todos los condóminos”. Las situaciones de emergencias, como los desastres naturales deben preocuparnos y mantenernos alerta para preparar planes de acción, mitigación y prevención. 2- ANTENAS Si se va a otorgar un contrato de antenas de celulares para darle un refuerzo al presupuesto del condominio, deben seguirse las pautas establecidas en Rivera vs. Junta, 2008 TSPR 56, que dispuso:



“… que es nulo el contrato que ceda derechos sobre el uso de los elementos comunes a un tercero ajeno al régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los titulares. Resolvemos igualmente que el arrendamiento de un elemento común de un condominio residencial para fines comerciales constituye un acto que altera su uso y destino. Por consiguiente, el contrato de arrendamiento entre el Consejo de Titulares y SunCom es nulo toda vez que altera el uso y destino de la azotea y cede a terceros el uso de los elementos comunes en un condominio de vivienda, todo ello sin el consentimiento unánime de todos los titulares”. 3- REPRESENTACIÓN DE LOS INTERESES DE LOS TITULARES POR EL CONSEJO Esto se discute en el caso Hernández v. Halvorsen, 2009 TSPR 121, donde el Tribunal Supremo resuelve que si el Consejo inicia una acción en nombre de los titulares y éstos no objetan dicha acción, luego no podrán objetar los resultados que esta gestión conlleve. No necesariamente creemos que la decisión dado por nuestro más Alto Foro es el más adecuado para la operación democrática de los condominios, pero eso no significa que no debamos cumplirlo. Hay que atenerse al dictamen dado. Dispuso el Tribunal Supremo: “la personalidad jurídica que ostenta el Consejo de Titulares es un instrumento para servir a los intereses comunes de los titulares que lo integran”. 4- CORTE DE SERVICIOS A MOROSOS La enmienda a la Ley de Condominios de fecha 4 de agosto de 2009 por la Ley 50, prohíbe que se lleve a cabo la suspensión de servicios básicos y de telecomunicaciones los días viernes, sábado, domingo, feriados, ni el día laborable anterior al feriado, sin que medie una notificación escrita emitida 15 días antes de la fecha de suspensión, por correo certificado o entrega personal a un ocupante del apartamento. 5- CONDOMINIOS SE ADICIONA ART. 14-B Ley Núm. 31 de 18 de marzo de 2010 (P. de la C. 2019) Para añadir un Artículo 14-B a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como "Ley de Condominios", a los fines de disponer que los titulares de apartamientos residenciales o comerciales tendrán prioridad al momento de venderse o alquilarse un estacionamiento, pertenecientes a una persona que no sea titular residente u ocupante en el pertinente condominio. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS La Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como "Ley de Condominios", tiene como característica fundamental el disfrute del apartamiento como núcleo del régimen de propiedad horizontal y de ahí la preservación del requisito de consentimiento



unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute. El titular de un apartamiento que forma parte de un edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las áreas comunes, siempre y cuando no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades. El Artículo 14-A de la Ley Núm. 104, supra, establece que cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. El artículo en cuestión le concede un remedio a los titulares cuando el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles. Este remedio consiste es un sorteo entre los interesados en el uso del estacionamiento durante el período de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados. La Ley Núm. 104, supra, nada contempla sobre la venta o alquiler de lotes de estacionamientos privados, tampoco sobre la disposición de estacionamientos que a través de los años han sido adquiridos por personas que no residen en el condominio. El problema estriba en que actualmente en un gran número de condominios existen espacios para estacionamientos, los cuales pertenecen a personas que no son titulares de unidades de vivienda en el condominio. Esta situación causa que los lotes de estacionamientos sean escasos en comparación con el número de residentes o titulares que habitan por cada apartamiento y el número de vehículos de motor que ostenta cada titular.Esta situación atenta contra el propósito del Régimen de Propiedad Horizontal de fomentar el disfrute individual del apartamiento en comunidad, entre los titulares del condominio e incorpora personas ajenas al condominio. Con esta Ley se pretende dar prioridad a los titulares de apartamientos residenciales o comerciales de un condominio al momento de venderse o alquilarse un estacionamiento, pertenecientes a una persona que no sea titular de un apartamiento en el condominio. Mediante la presente Ley, esta Asamblea Legislativa pretende garantizar y proveer a todos los residentes y titulares de apartamientos en condominios el total disfrute de los mismos, los cuales tienen que ser utilizados conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás. DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO: Artículo 1.-Se añade un Artículo 14-B de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada y conocida como "Ley de Condominios", para que lea: "Artículo 14-B.-Alquiler y Venta de Estacionamientos Todo titular de un estacionamiento individualizado, que no esté sujeto a la titularidad de un apartamento, que desee vender o alquilar el mismo, deberá dar notificación adecuada y



prioridad a los titulares comuneros del condominio. El titular del estacionamiento vendrá obligado a colocar un anuncio visible en el condominio por un período de treinta (30) días y tendrá que notificar su intención de vender o arrendar el estacionamiento a la Junta de Directores del Condominio en un término de diez (10) días con anterioridad al período de treinta (30) días de colocar el anuncio de venta o arrendamiento en el condominio. Se autoriza a la Junta de Directores del condominio, con la anuencia del Consejo de Titulares, a adquirir mediante compra o arrendamiento aquellos estacionamientos que estén a la venta por titulares de estacionamientos. Cualquier transacción o venta de un lote de estacionamiento contrario a lo dispuesto en esta Ley será nula." Artículo 2.-La regulación para vender y/o alquilar lotes de estacionamiento a personas que no sean titulares de apartamientos del condominio tendrá aplicación prospectiva. Los contratos de alquiler convenidos a esta fecha continuarán su vigencia, pero no podrán ser renovados a partir de la aprobación de esta Ley, a menos que el contrato tuviere una cláusula de renovación automática y se ejercitare la misma, en cuyo caso no será de aplicación lo dispuesto esta Ley. Artículo 3.-Vigencia Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.



6.2

LA URBANIZACIÓN PRIVADA I. Delimitación. Urbanización, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es «acción y efecto de urbanizar», y urbanizar significa «convertir en poblado una porción de terreno o prepararlo para ello», lo que hoy se debe traducir por dotarlo de los servicios necesarios a fin de que sean habitables, en condiciones normales, los edificios a construir sobre el mismo. En el lenguaje usual el término urbanización queda referido al resultado final, una vez que sobre el terreno urbanizado se edifica transformando el conjunto en una zona habitable. La creación o adecuación del medio ambiente que los hombres precisan en la sociedad moderna, poniendo a su disposición los recursos que la técnica proporciona para una vida material más cómoda y grata como soporte de una vida espiritual más digna, es decir, la acción de urbanizar, por la complejidad de los problemas a resolver y de los medios a emplear, así como por la necesaria correlación entre todas las zonas o terrenos transformables que integran la unidad de población, desde la recuperación de la vieja aldea hasta la ordenación de la gran ciudad, obliga a que tanto el planteamiento como la ejecución sean competencias del poder público, lo cual no impide que por éste se acepte la colaboración de los particulares en la elaboración y en la ejecución de los planes de urbanismo. Y así lo hace el legislador, respetando en la acción urbanística de los entes públicos la iniciativa privada de los propietarios del suelo e incluso de quienes no lo fueren, como los promotores. Aunque no emplee los términos de «urbanizaciones particulares» o de interés particular, esta referencia basta para que desde un principio se formulen los planes urbanísticos dando cabida a las urbanizaciones privadas, lo que no obsta para que se promuevan en función de un plan ya aprobado, con las modificaciones o complementos que pertinentes fueren. Pues una cuestión es ordenar el suelo desde un punto de vista urbanístico, esto es, la regulación de su uso y aprovechamiento, que a los entes públicos corresponde, y otra la normativa aplicable a las relaciones entre los particulares propietarios de los edificios o del suelo edificable, que a ellos corresponde dentro de los límites legales. El resultado final de la urbanización, en su estructura física o material, es el mismo: parcelas, edificios, vías e instalaciones para su servicio y espacios y obras de esparcimiento, unas imprescindibles y otras más o menos necesarias, conforme a la finalidad perseguida. Pero jurídicamente es distinto: las parcelas y los edificios son los mismos en la urbanización pública y en la urbanización privada, en ambas de propiedad particular, pero en esta última, además de las normas legales que la amparan y a la vez obligan, cual en la pública, se sujetan a unos



estatutos propios, con limitaciones y correlativos derechos que configuran el dominio de cada parcela y de las zonas y servicios de uso común, que en la urbanización pública tienen carácter de bienes públicos y en la privada son elementos comunes de pertenencia y uso exclusivo de los condueños, sin perjuicio de que puedan haber otros de carácter público. II. Situación actual. La urbanización privada nace por dos razones: sustituir la iniciativa pública por la particular para conseguir, ante la imprevisión de aquélla, el conjunto habitable en un plazo más corto o en condiciones mejores, y disponer de un conjunto de bienes comunes, cuyo disfrute corresponda en exclusiva a los copropietarios. En la actualidad, puesto que sólo se puede edificar sobre suelo urbano, así determinado ab initio por transformación del suelo urbanizable, no cabe la configuración de la urbanización privada pura o al límite, es decir, aquella en la cual todo su terreno es de propiedad particular o común, sean calles, zonas deportivas, jardines, etc., con las consiguientes limitaciones, incluso prohibición absoluta de entrada para los extraños. Lo normal será conjugar los espacios comunes con los públicos, con la existencia de calles y otras zonas públicas que separan no ya los edificios con sus terrenos anejos de propiedad particular, como es la regla general del urbanismo, sino también zonas acotadas o cerradas propias, tan sólo de la urbanización privada, aunque estén separados por vías públicas, pues no obstaculiza su consideración y regulación jurídica como unidad. Y así sucede no sólo en las de reciente planeamiento, sino también en las reguladas como puras inicialmente, pero cuyos viales particulares han pasado a ser públicos al quedar incluidas en planes que las absorbían. III. Concepto y naturaleza. La urbanización privada es el resultado de convertir un terreno en soporte apto para la construcción de edificios y casas que reúnan, como mínimo, las condiciones normales de habitabilidad hasta alcanzar, en una sucesiva gradación de superiores objetivos, la satisfacción de más altas necesidades o intereses de la comunidad asentada en ella, y a tal fin disponer de los servicios adecuados para cubrir sus exigencias, tales como comunicaciones, agua potable, energía eléctrica, desagües y demás que constituyen en la actualidad la infraestructura mínima, más todo un amplio campo facultativo, desde atender otras necesidades secundarias (aparcamientos) hasta dar satisfacción a los más variados servicios de educación (colegios), espiritualidad (iglesias o capillas), esparcimiento (instalaciones deportivas), convivencia y diversión (centros sociales y locales de espectáculos), que por ello puede definirse como una forma especial del dominio, cuyo objeto es un conjunto de parcelas y edificios de propiedad independiente con zonas y servicios comunes para su servicio, sometido a una regulación que sujeta, en interdependencia de cargas y derechos, a unos y otros. 1. Soluciones de tipo asociativo.



La atribución de la titularidad completa a una persona jurídica singularizándose la de cada particular en la parte de asociado, cuota, acción o título de cooperador, tiene graves inconvenientes prácticos al no reconocer como propietario pleno y por vía directa a quien de su parcela pretende serlo. Por ello, cuando esta solución se ha adoptado ha sido respetando la propiedad particular de la parcelas y confiriendo al ente social la de los elementos comunes por una de estas dos vías: a) La de la cooperativa, que adquiere la totalidad de terrenos y transmite a sus socios la titularidad independiente de su parcela, incorporando al título de cooperador el derecho a los elementos comunes. Los cual, una vez terminado el proceso, obliga a mantener una cooperativa de servicios, titular de aquellos elementos, en discordancia con la esencia de este tipo social, o a la disolución de la misma, asumiendo la junta de propietarios las funciones del ente extinto. b) La de la asociación creada para regir y gobernar la propia urbanización, declarando que sus estatutos obligan a todos los propietarios, aunque no tengan personalmente la condición de socios. c) Y la de la sociedad civil, adquiriendo cada propietario su parcela independiente y constituyendo entre todos la sociedad que compra los terrenos destinados al uso común, adscribiéndose el título de socio al de propietario de la parcela, vivienda o local. Pero lo cierto es que por estos caminos se llega, de modo encubierto, a la misma solución del condominio, si bien la dependencia directa de los elementos comunes a las propiedades particulares se encubre con la cooperativa o la sociedad civil, cual una contiene una junta de propietarios. 2. Soluciones por interrelación de propiedades. Consiste en mantener como propiedades independientes y separadas las de cada parcela, por una parte, y la de la totalidad de los elementos comunes, como finca común, por otra, llegándose a ella: - Bien porque el promotor y propietario inicial ha retenido la propiedad de estos últimos, ante la incierta evolución futura de la urbanización, cuyos límites podrían reducirse o extenderse, con la consiguiente alteración de los espacios destinado a viales, zonas verdes o deportivas, vía ésta que acaba en una situación irregular cuando aquél renuncia a su «propiedad», incluso por eliminación de cabida registral, quedando los elementos comunes en propiedad ficticia o indeterminada, con o sin soporte en el Registro de la Propiedad. - Bien quedando la zona común en copropiedad de los titulares de las parcelas, que adquieren una cuota indivisa al tiempo que su parcela o vivienda, como derecho anejo de aquélla, situación hipotecariamente heterodoxa.



Y aunque cierto sea que cuando se han tomado estas soluciones no han surgido problemas si se sujeta la zona de elementos comunes a una servidumbre a favor de las parcelas particulares, conforme al destino que se les asigna, y que absorbe por completo el contenido efectivo de su propiedad, no menos cierto es que por camino distinto hemos llegado a un resultado similar a el condominio, con el inconveniente práctico de duplicar la titularidad -la de la parcela más la de cuota en la zona común- o dejarla muerta si se mantiene la del promotor o la de los primeros copropietarios sin transmisiones posteriores, aunque fuere sin peligro de ataques de terceros por estar desprovista de otra utilidad distinta que la del servicio que la sujeta. IV. Elementos. Como la urbanización privada precisa del acto jurídico que la crea, a la distinción clásica de sus elementos nos atenemos. 1. Personales. Son los copropietarios, titulares de las parcelas independientes, sin perjuicio de que pueda en principio ser uno solo el promotor, siempre que el destino fuere el de pertenecer a una pluralidad de personas físicas y jurídicas. Pues si se tratare de alcanzar el mismo fin de disfrute, sin alterar la unidad del dominio, cual sería la de urbanizar para arrendar, no estaríamos ante la urbanización privada, sino ante una propiedad ordinaria, como la del edificio no constituido en propiedad horizontal y arrendado por separado, en sus locales y viviendas, a distintas personas. 2. Reales. Forman el soporte territorial de la urbanización privada, cuya habitabilidad es causa de su nacimiento. a) Privativos: que son las parcelas independientes, con los edificios en ellas construidos, en propiedad ordinaria, copropiedad, condominio, multipropiedad o cualquier otra forma del dominio en que pudieran configurarse. b) Comunes: para el servicio de los privativos: calles particulares; redes de energía eléctrica, suministro de combustibles, aguas, desagüe, etc.; zonas de esparcimiento, de recreo, deportivas o de simple ornamento, y cualquier otro tendente a cubrir el servicio y las necesidades de los habitantes de la urbanización. Elementos éstos que pueden ser de carácter general o particulares de un grupo de parcelas o edificios. Y todo ello sin perjuicio de que existan vías y servicios de carácter público, que crucen la urbanización, rompiendo su continuidad física, pero sin alterar la unidad jurídica. Esta configuración, que la realidad nos ofrece, forzosamente lleva a parangonar la urbanización privada con el condominio, pues si ésta precisa un tratamiento unitario por la unidad sustancial del edificio, aquélla la requiere por su destino, con una adecuación práctica en razón de su



similitud, cual si se hubiese tumbado o proyectado el edificio sobre el suelo, transformando las escaleras y ascensores en caminos y viales; las terrazas y patios de luces, en zonas verdes o deportivas; las viviendas o locales, en parcelas, y los porteros, en guardas. 3. Formales. Documentalmente es uno sólo el título de constitución, en el cual, como en toda figura de tipo asociativo o comunitario, cabe distinguir entre la voluntad de crear la urbanización privada, plasmada en la descripción, con la configuración pertinente de sus distintos elementos, y los estatutos, sencillos o casuísticos, pero necesarios en todo caso, pues su complejidad requiere una adecuada regulación jurídica. a) El título constitutivo: documento en el que se exterioriza la efectiva configuración del terreno como urbanización privada y que puede otorgarlo el dueño único de todo él, en previsión y antes de enajenar por separado las parcelas; o bien los condueños que al tiempo que transforman la comunidad romana en este tipo especial se adjudican por separado las distintas parcelas, sea porque hayan adquirido por separado las distintas parcelas, sea porque hayan adquirido el terreno ya urbanizado, sea porque ellos mismos hayan realizado la urbanización. Es decir, aparece desde un principio su similitud con el condominio, pues la urbanización privada puede constituirse, como aquélla, por el propietario único, por la división del terreno común o como resultado final de la comunidad para su construcción, que en este caso es urbanización. Con dos puntos de diferencia muy importantes. La primera, que no cabe la urbanización privada «de hecho» como es posible en el condominio. Pues si existen propiedades separadas dentro de un edificio es decir, del dominio «en vertical», éste se encuentra ya en situación de propiedad horizontal, al darse los presupuestos legales para la misma, en lógica conformidad con una situación real, en la cual necesariamente los elementos comunes, así lo han de ser en cuanto los privativos separados estén; mientras que en la urbanización privada la titularidad separada de las parcelas es lo normal, como «dominio horizontal», sean solares o fincar rústicas, por lo que de la misma no puede inferirse la existencia de aquélla. Lo cual nos lleva a la segunda e importante diferencia. Al poder existir la propiedad horizontal de hecho, la falta de documento público o de su inscripción registral tendrá todos los mismos inconvenientes que en todo caso de propiedad inmobiliaria y que en la urbana, por sus peculiares características, se agravan, pero no afectará a su existencia: el comprador de un piso puede alegar su ignorancia y consiguientemente su no aceptación de los estatutos que desconoce, pero queda sujeto a las normas legales de la figura; en cambio, el comprador de una parcela, que desconoce su integración en una urbanización privada, adquiere una finca independiente y normal. De ahí que la escritura notarial reguladora de la finca o terreno total en urbanización privada es el título constitutivo único y necesario para la misma, título que sólo puede ser suplido por la sentencia judicial en la que se reconociere la existencia de la urbanización.



b) Y los estatutos: que deberán contener la regulación apropiada, también en líneas generales similar a el condominio, si bien la complejidad física de la urbanización privada obliga a una mayor claridad y detalle, pues si la única escalera de la casa es elemento común necesario aunque la ley no lo dijere, las calles sólo cuando a ello se destine el terreno que ocupen, viales de la urbanización serán. Objeto especial de la norma estatutaria son las limitaciones para el uso y construcción en las parcelas privativas; la fijación de los elementos comunes y su distinción entre generales de la urbanización y particulares de algunas parcelas; la de las parcelas o elementos precomunales, cuya titularidad dependerá de la individual, pero que necesariamente no han de ser de uso común, como es corriente en campos de tenis, frontones, etc.; la posibilidad de conversión de elementos comunes en privativos o en bienes públicos, cuando conviene o viene obligado por los nuevos planes urbanísticos, etc. Si por permitirlo los estatutos hay parcelas en las que puedan construirse edificios en condominio, cabe integrar sus estatutos en los generales de la urbanización, como en el caso de regulación idéntica para todos los posibles edificios, o bien fijarlos por separado, al tiempo de constituir la urbanización o más tarde, inscribiéndose sólo en el folio abierto a la parcela o edificio correspondiente. En cuanto a la cuota-valor de las parcelas en relación con la urbanización, puede fijarse en centésimas o tanto por ciento como en la propiedad horizontal, pero no es obligatorio que así sea, pudiendo establecerse la necesaria proporción con otros módulos, que será lo conveniente cuando esté permitida su ampliación a fin de no alterar la cuota, pues bastará con cambiar el denominador de referencia por adición del valor que se fije a las nuevas parcelas. c) La inscripción registral: La regulación del Registro de la Propiedad parte del concepto romanista y volumétrico de la finca, aceptando por excepción «como una sola finca» en discontinuidad aquellas que la Ley así expresamente reconociere, y como finca compleja en su interioridad, que permite en su especial unidad la separación de sus partes en folios o fincas tabularmente independientes, sólo a el condominio. Concepto que, en a génesis documentaria de nuestra figura, ha sido el principal obstáculo, desamparada por la Ley, aunque pudiera aceptarse por analogía con las «especialidades» que la legislación hipotecaria reconocía, dispensadas unas por razón de su destino del requisito de la continuidad e incluso de la homogeneidad, al admitir que una sola finca registral comprenda fincas físicas no colindantes y otras por causa de su división interna del requisito de la unidad tabular. V. Modificaciones y extinción. La experiencia demuestra que es frecuente modificar el uso e incluso la titularidad de los elementos comunes, lo que no podrá hacerse si no se cuenta con la voluntad unánime de los



copropietarios, a menos que en los estatutos estuviere prevista esta posibilidad, que por ello conviene regular con claridad, expresando cuál puede ser el objeto, las condiciones que se requieran y qué quórum se precisa. Cuando el promotor inicia una urbanización privada con posibilidades de expansión, sin acometer su regulación hasta el posible límite territorial máximo, bien porque dude del éxito de su empresa, bien porque no disponga del terreno necesario o del plan urbanístico que por completo la ampare, conviene también prevenir la posibilidad de su ampliación con las pertinentes reglas estatutarias, entre ellas la modificación de la cuota-valor de las parcelas en relación con el total inmueble. La destrucción física no puede producirse en la urbanización privada como en el edificio en propiedad horizontal, salvo casos, tan catastróficos como insólitos, de terremoto o incendio avasallador. En tales casos, como en el de expropiación, transformar la especial copropiedad en condominio ordinario del terreno total sería muy dudoso, ya que el suelo está dividido y sólo cabría aplicar este criterio a las zonas comunes. La extinción voluntaria es la normalmente posible. En unos casos por previsión estatutaria, si los elementos comunes han de pasar a bienes públicos y para tal evento se prevé su desaparición, ya que no tiene finalidad alguna mantener la situación inicial. Y en otros por acuerdo de los condueños, al preferir la independencia total de sus propiedades, liberándolas de limitaciones y dividiéndose las zonas comunes, solución ésta que puede sea aconsejable cuando se han transformado en bienes públicos los elementos comunes más extensos o importantes. El pacto de extinción, por su carácter dispositivo, requiere la unanimidad de los copropietarios, que sólo en dos casos podría salvarse: si estatutariamente estuviera previsto, posibilitando la extinción por acuerdo mayoritario y si, ante un cambio de circunstancias que alterarán gravemente las condiciones de vida en la urbanización, recayese sentencia judicial en que así se impusiera. BIBLIOGRAFÍA: Actas del I Simposio sobre propiedad horizontal. Valencia, octubre, 1972, 98-115. BLANQUER-UBEROS: «La unificación subjetiva», Revista de Derecho Notarial. 1978, núms. 101 y 102, 17-100. CHICO ORTIZ: «Las urbanizaciones, la Ley del Suelo y el Registro de la Propiedad», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1971, núms. 484, 480-530. FERNÁNDEZ COSTALES: «Las urbanizaciones y la propiedad horizontal», Actualidad Civil, 1995-1, 149-178. FONT BOIX; DE LA ESPERANZA; ESPINOSA ANTA; MADRIDEJOS SARASOLA; PEÑA BELSA y ROJAS MONTES: «La Propiedad Inmobiliaria Urbana en el mundo actual: Adquisición protección y limitaciones» (Ponencia de la Delegación Española en el XII Congreso Internacional del Notariado Latino), Revista de Derecho Notarial, 1974, núm. 83, 206-219.



FUENTES LOJO: Suma de la propiedad por apartamentos. Barcelona, 1978; II, 1.229-1.256. MARTÍN BLANCO: «Las urbanizaciones privadas y su posible configuración jurídica» (Conferencia en la Academia Matritense del Notariado el 27 de abril de 1973). Madrid, 1973 y Anales de la Academia, t. XX, 139-204. RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN, J.: Las Urbanizaciones privadas. Ed. Montecorvo, 1987. SAPENA TOMÁS: «Problemática jurídica de las urbanizaciones privadas» (Conferencia en la Academia Matritense del Notariado el 23 de mayo de 1966), Revista de Derecho Notarial, 1967, núms. 57-58, págs. 63-98 y Anales de la misma, t. XVI, 483-520.



6.3

LAS CONDICIONES RESTRICTIVAS.

LAS SERVIDUMBRES DE EQUIDAD I. INTRODUCCIÓN Las servidumbres de equidad surgieron de las necesidades prácticas que crearon la llegada de los modernos desarrollos urbanos. Se crearon desde sus comienzos para urbanizar y mejorar predios mediante el sistema o práctica de pactar cláusulas restrictivas cuyo propósito fuera crear un vecindario residencial más agradable, estético y sano. Al hablar del deseo de un propietario en urbanizar un terreno para crear un vecindario agradable, estético y sano, explica el distinguido civilista español Roca Sastre lo siguiente sobre el propósito y manera de establecer unas restricciones a la propiedad como las antes descritas: A este propietario le interesa, para conseguir el resultado de una zona residencial y para así mejor valorar los terrenos, que las parcelas, una vez edificadas por sus compradores, se encuentren en situación de poder proporcionar establemente a sus moradores condiciones específicas de comodidad, bienestar, confortabilidad, agrado y amenidad proporcionadas a la categoría de fincas resultantes (torres, villas, quintas, chalets, etc.), mediante asegurar la placidez de la vista, el goce de un agradable panorama, el ambiente de tranquilidad y reposo, e verdor de los contornos, el buen aspecto de las construcciones circundantes, la buena disposición en cuanto al sol, luz y aire, etc.Pero para conseguir esta finalidad es preciso que dicho propietario del terreno, en proceso de parcelación, sujete la propiedad de los diferentes lotes a un sistema o estatuto de limitaciones adecuadas, que afectará a sus futuros propietarios, tanto a los primeros adquirientes como los que le sucedan, aunque sean subadquirientes a título singular y asimismo a todos los que tuvieren en ellos un derecho real de goce (usufructo, uso y habitación), e incluso los poseedores.1 El tratadista norteamericano de Derecho de Propiedad, William Burby, también explica que las necesidades de una sociedad en desarrollo requirieron el reconocimiento judicial de las cláusulas restrictivas. Relata que un terreno con unas cláusulas restrictivas limitando su uso a propósitos residenciales, lo haría más atractivo para potenciales compradores porque asegura que la tierra retendría sus características de comunidad residencial. Declara también que la política pública favoreció este tipo de desarrollo comunitario.2 La mayor parte de los nuevos desarrollos de vivienda en Puerto Rico establecen e imponen unas condiciones restrictivas a sus adquirentes en sus escrituras de compraventa. pero ¿Cómo



nace la figura de la servidumbre de equidad en Puerto Rico? ¿Qué derecho tienen los urbanizadores para imponer éstas? ¿Qué limitación tiene el derecho de propiedad de los titulares? Entre otras interrogantes veremos el concepto y desarrollo jurídico de las servidumbre de equidad en Puerto Rico. II. ORIGEN Y DESARROLLO DE LAS SERVIDUMBRES DE EQUIDAD EN PUERTO RICO A. Origen de las servidumbres de equidad La institución de las condiciones restrictivas también la conocemos como la servidumbre en equidad fue incorporada en Puerto Rico por vía jurisprudencial en el año 1913 en el caso Glines et al. v. Matta et al.3. La adopción de esta figura fue una reacción lógica a la llegada a Puerto Rico de los nuevos desarrollos urbanos, los cuales presentaron nuevas necesidades prácticas, nuevos conceptos de convivencia, relaciones entre habitantes, preferencias e intereses, tanto de urbanizadores como de los compradores. Esta incorporación fue necesaria para poder atemperar nuestro Derecho a estos nuevos fenómenos no previstos por el legislador en los tiempos de la codificación. Sobre este particular explica el tratadista puertorriqueño Vélez Torres:

Este fenómeno de crecimiento urbano que ha irrumpido en nuestra vida de pueblo no fue, según se sostiene por nuestro Tribunal Supremo, previsto por los codificadores de mediados del siglo pasado. Así como en la época de la codificación no se previeron diversos problemas de convivencia que resultarían de la relación entre dueños de apartamientos en condominio, parece que tampoco se previeron los problemas resultantes de las necesidades que imponían un desarrollo urbano moderno [...].Y, entonces, ante la dificultad de abrir, a tiempo, el cauce legislativo que propiciara una reforma que supuestamente era necesaria para enfrentar al nuevo fenómeno, nuestro Tribunal Supremo creyó llegado el momento de actuar, en función creadora de Derecho, incorporando a nuestro ordenamiento la figura de la servidumbre de equidad.4

A pesar de que nuestro Código Civil contenía todo un articulado referente a la figura de las servidumbres prediales y se tenía disponible la aplicación de normas sobre relaciones de vecindad, nuestro Tribunal Supremo creyó más práctico y apropiado aplicar los principios de equidad, conforme a la jurisprudencia establecida por los tribunales norteamericanos para resolver la controversia presentada en Glines v. Matta.5 La adopción o incorporación de esta institución se llevó a cabo a través del recurso de injunction que autorizaba la Ley de 8 de marzo de 1906. En Glines v. Matta, la compañía Asociación Popular Cooperativa de Construcciones, Ahorros y Préstamos de Puerto Rico compró en el año 1903 una gran extensión de terreno en lo que hoy se conoce como Miramar, para urbanizarlo en solares sujetando éstos a ciertas estipulaciones a las cuales debían someterse los compradores de los mismos.La compañía acordó que "[n]ingún



edificio, construcción, balcón, ventana salediza u otra edificación, excepto escalones o gradas, se harán en estos solares a menos de tres metros de distancia de la línea de su frente que da a la calle en la que se encuentre situado."6 Esta obligación o servidumbre fue consignada en una escritura y fue inscrita en el Registro de la Propiedad. La señora Matta, compró un solar en dicha urbanización de su anterior dueño. Luego de obtener un permiso del Municipio de San Juan, Matta comenzó a construir dos garajes en dicho solar sobre la línea de su límite Norte, lo que constituía una violación a las cláusulas restrictivas impuestas por contrato a su propiedad. Luego de interpuesta demanda de injunction por los vecinos del lugar, la demandada alegó como defensa que no le era oponible el contrato entre la compañía y los anteriores titulares de los solares, a base del principio de la relatividad de los contratos ya que ella no fue una de las compradoras-contratantes originales y no le aplicaban las restricciones a su propiedad. Al rechazar la defensa de que el contrato no le era oponible por no ser parte del mismo, nuestro Tribunal Supremo, ante la ausencia normativista de nuestro Código frente al nuevo fenómeno, incorporó a nuestro ordenamiento la figura de la servidumbre de equidad de la jurisprudencia de equidad del Derecho norteamericano. Al emitir la decisión, el señor juez ponente Wolf explica que "cuando es clara la intención de crear una servidumbre en equidad o convenio restrictivo de esta naturaleza, las cortes generalmente deben hacer que los mismos se cumplan si no son contrarios al orden público y no producen una verdadera injusticia."7 La servidumbre de equidad de la jurisprudencia de equidad norteamericana tiene a su vez origen en el Derecho inglés.El primer caso registrado sobre las servidumbres de equidad en el Derecho inglés ocurre en año 1848, precisamente luego de invocarse el principio absoluto de la relatividad de los contratos frente a unas condiciones restrictivas impuestas a la propiedad. En el caso inglés Tulk v. Moxhay 8, el propietario de un terreno segrega y vende parte del mismo a otra persona, quedándose con el remanente en donde iba a mantener su residencia. En el contrato de compraventa otorgado en el año 1808, el vendedor impone al comprador unas condiciones restrictivas que afectarían a éste, a sus descendientes y cesionarios. Las cláusulas imponían restricciones de edificación y la obligación de mantener en buen estado una estatua que yacía en el lugar. El comprador vendió a su vez su parte de la propiedad al demandado quien tenía intenciones de cambiar el carácter del lugar y construir unas edificaciones. El demandado había comprado la propiedad a sabiendas de las condiciones restrictivas del contrato entre el vendedor y comprador original pero se negaba a cumplirlas amparándose en la regla del Derecho inglés de que el contrato no le era oponible porque no fue parte del mismo.El tribunal de equidad sostuvo la validez y obligatoriedad contra el demandado de la condición restrictiva a base del principio del enriquecimiento injusto, razonando que si el demandado no venía obligado, recibiría un beneficio que él no contempló al contratar, mientras que el propietario original perdería el beneficio que la restricción le propiciaba al proteger la tierra que él retuvo.9 Esta doctrina fue luego recogida por los tribunales de equidad en el Derecho norteamericano.10 En éste se desarrollaron dos teorías que se aplicaron a las servidumbres de



equidad desde sus comienzos.11 La primera teoría trataba las condiciones restrictivas como contratos referente a propiedades, los que tenían que ser ejecutados conforme la equidad pero que no creaban un interés o derecho real sobre la tierra, sino que eran derechos in personam.12 La segunda teoría trataba las condiciones restrictivas como creadoras de intereses o derechos reales sobre la tierra (un interés in rem o sobre la cosa), las cuales debían ser tratadas como servidumbres.13 Esta última teoría ha sido la prevaleciente y más aceptada por la mayoría de las cortes norteamericanas y la recogida por nuestro Tribunal Supremo.14 B. CONCEPTO DE SERVIDUMBRE EN LAS CONDICIONES RESTRICTIVAS A pesar de que el caso Glines v. Matta se resolviera a base de los principios de equidad conforme a la jurisprudencia norteamericana, el Tribunal Supremo de Puerto Rico reconoció que las condiciones restrictivas imponían algo equivalente a un gravamen o servidumbre predial según conocido en nuestro ordenamiento civil de estirpe romana.15 La confusión sobre la naturaleza de las condiciones restrictivas como servidumbres prediales ha generado alguna discusión en la subsiguiente jurisprudencia puertorriqueña al analizar la figura de las servidumbres de equidad.Dice Vélez Torres que puede definirse el derecho de servidumbre como un "derecho subjetivo de carácter real y perpetuo que concede un poder para obtener un goce o utilidad de un fundo en beneficio de otro fundo ajeno."16 Y dice el segundo párrafo del artículo 465 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1631, que "[e]l inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente." En el caso Lawton v. Rodríguez Rivera,17 del año 1926, luego de recaída sentencia por violación a las condiciones restrictivas en donde se reiteró lo resuelto en Glines v. Matta, el demandado alegó en apelación que las condiciones eran mas bien unas restricciones de carácter personal18 entre el vendedor y el comprador original no oponibles a él y que tales restricciones no constituyen las servidumbres que reconoce el Código Civil en el artículo 465 por no existir un predio dominante y un predio sirviente. El señor juez ponente Franco Soto, luego de presentar y analizar la distinción que hace nuestro Código Civil sobre las servidumbres positivas y negativas19, se expresa:Dentro del tecnicismo legal, si la servidumbre consiste en dejar hacer algo el dueño del predio sirviente (servidumbre positiva), o en prohibir a este hacer algo que le seria licito sin la servidumbre (servidumbre negativa), parecería lógico afirmar que las restricciones que obligan recíprocamente a cada dueño de solar, por razón de ser propietarios, de solo fabricar una casa en cada solar, participan en su esencia por la prohibición de un uso especifico de la cosa ajena, de aquellas servidumbres que consisten en no levantar mas alto un edificio, servitas non altius tollendi, y que procedentes del derecho romano habían sido harto conocidas hasta ahora.20 Al reconocer que las condiciones restrictivas son algo como las servidumbres prediales, el Tribunal Supremo explica que el concepto de las servidumbres (positivas y negativas) que define el Código es tan amplio que, a poco que se analicen las restricciones, no parece que sean extrañas, por su naturaleza, a las servidumbres negativas.



Las restricciones impuestas a la propiedad por vía de unas cláusulas restrictivas recogidas en la escritura de compraventa no son obligaciones personales, siempre que vayan relacionadas con la propiedad. Al rebatir el argumento de que la obligación de hacer del dueño del predio sirviente es una de carácter personal, explica Manresa: Existe, desde luego, una limitación de la propiedad o del derecho del propietario del predio sirviente, en cuanto se le obliga a hacer algo, que no tendría que ejecutar si no existiere el gravamen, y aunque a primera vista parece que se impone una obligación de carácter personal, no es así, sin embargo. En primer lugar, la obligación se impone al dueño del predio sirviente, o que prueba que es un deber que arranca del dominio por la posesión de la finca, y nace sólo en consideración a ésta, de la que es inseparable, y tanto es así, que el dueño del predio sirviente que quiera librarse de esa obligación puede hacerlo abandonando la finca... y aun vendiéndola.21 En Fiol v.López de la Rosa, caso resuelto en el año 1934, el Tribunal tratando de explicar la verdadera naturaleza de las condiciones restrictivas expresa que si bien pueden considerarse servidumbres, el fenómeno de las modernas urbanizaciones y las condiciones restrictivas deben interpretarse de acuerdo con el derecho aplicable del origen de éstas, o sea, conforme a la jurisprudencia de equidad anglo-norteamericana. Sobre este particular dice nuestro Tribunal Supremo: Creemos que en verdad se trata de algo parecido a una servidumbre, pero es lo cierto que ese algo, si bien tiene raíces muy hondas en el derecho histórico, por vez primera surgió en toda su integridad y tal como se presenta en este caso al iniciarse en esta Isla las llamadas urbanizaciones a virtud de las cuales lotes de terreno de mayor o menor extensión se dedican a la construcción de edificios incluyendo calles, aceras, alcantarillado, acueducto y alumbrado, total o parcialmente, según reglas previamente establecidas, debiendo en tal virtud interpretarse esas reglas de acuerdo con los principios de derecho a la luz de los cuales se han venido interpretando en los estados de su origen, siempre desde luego que no estén esos principios en conflicto con las leyes en vigor en Puerto Rico. No fue sino hasta el caso Colón v. San Patricio, resuelto en el año 1959, que el Tribunal aclara el asunto y explica que no se puede considerar las servidumbres de equidad como servidumbres prediales. Explica el Tribunal lo siguiente: Dentro de la sistemática del Código Civil resulta muy difícil utilizar la figura jurídica de la servidumbre predial para imponer restricciones privadas sobre terrenos que van a ser urbanizados. En efecto, si con el carácter de cargas reales se pretende establecer restricciones referentes al uso y tamaño de los solares, al tipo y estilo de las casas o edificios, a las dimensiones de los patios, etc., hay que partir del supuesto de que los terrenos de la urbanización se hallaban ya gravados con las correspondientes y recíprocas restricciones cuando aún permanecían en plena propiedad del urbanizador enajenante.Por otro lado, es imprescindible que puedan establecerse restricciones cuyo contenido sea una verdadera



obligación positiva de hacer, como prestación principal y no meramente como prestación accesoria. En este sentido expresa el Tribunal Supremo de Puerto Rico que existen dos principios básicos del Derecho civil que impiden que se apliquen las normas relativas a las servidumbres prediales a los problemas que plantean las condiciones restrictivas. Por ejemplo, la servidumbre predial en el Derecho Civil nunca se produce si el fundo sirviente pertenece al dueño dominante, o sea, es el mismo dueño en ambos fundos, ya que entonces iría contra la regla nemini res sua servit, esto es la regla de que la servidumbre real que admite el Código Civil sólo se concibe como un derecho real limitado a cosa ajena. De igual forma se afirma que en el Derecho civil no se permiten servidumbres reales que exigen una obligación de hacer, excepto en forma accesoria. Esta es la regla servitus in faciendo consistere requit.24 1. La regla nemini res sua servit Esta regla emana del artículo 465 del Código Civil, supra, que manifiesta que la servidumbre predial es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Es decir, nadie puede constituir una servidumbre predial sobre su propio fundo. El problema estriba cuando el urbanizador impone condiciones restrictivas cuando aun él es el dueño de todos los solares. Sobre esto, explica Vélez Torres: La dificultad comienza cuando empiezan a venderse los solares.Para que cada adquiriente venga obligado por las condiciones restrictivas, es necesario que éstas graven cada lote antes de las adquisiciones, y haya gravado antes o que lo haga en ocasión de cada enajenación.25 Al considerar esta problemática, el Tribunal Supremo de Puerto Rico acude a otras jurisdicciones de Derecho civil, tales como la alemana, belga y suiza, para analizar la llamada "servidumbre de propietario", figura que surgió, de igual manera que en nuestro país, de las necesidades prácticas creadas por los recientes desarrollos urbanos.26 En Alemania, por ejemplo, a pesar de que su código (BGB, párrafo 873, apartado 1ero) contenía un artículo que requería el consentimiento de dos personas para constituir un derecho real, se admitió la llamada "servidumbre predial del propietario" que sólo requiere la voluntad unilateral de éste para gravar con servidumbre un predio suyo en favor de otro también de su propiedad.27 El Código Civil suizo autoriza en su artículo 733 a todo dueño a establecer una servidumbre sobre un fundo de su propiedad a favor de otro inmueble de su misma pertenencia. En la Exposición de Motivos del artículo suizo se da la siguiente explicación: Esta institución puede ser de una gran utilidad. Basta pensar en la construcción de toda una urbanización sobre una finca que originalmente ha pertenecido a un solo dueño. Este puede



crear desde el principio, sobre todas las parcelas destinadas a ser vendidas mas adelante, las servidumbres apropiadas para la totalidad del proyecto de urbanización.28 Nuestro Tribunal Supremo, en Colón v. San Patricio, luego de considerar estas legislaciones foráneas, expresa que "por analogía con la servidumbre predial del derecho civil usamos los términos de predios sirvientes' y predios dominantes'" y en otro lugar también aclara que: [...] las restricciones al derecho de propiedad impuestas sobre terrenos que van a ser urbanizados NO se consideran servidumbres prediales sujetas a lo dispuesto en el Código Civil en relación con estas. SON SERVIDUMBRES QUE SE REGULAN POR LOS PRINCIPIOS DE EQUIDAD DEL DERECHO ANGLOAMERICANO SIEMPRE QUE ESTOS NO ESTÉN EN CONFLICTO CON LAS LEYES VIGENTES EN NUESTRO PAÍS. Consecuencia: mediante una servidumbre en equidad, el dueño de una propiedad a urbanizarse puede constituir por si solo un gravamen sobre su fundo propio y también puede establecer una carga real que imponga una obligación de hacer como prestación principal. 30 Finalmente se puede concluir, que las servidumbres de equidad tratan de cláusulas restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizador, a beneficio de los presentes y futuros adquirientes de los solares y casas que comprenden una urbanización. Estas condiciones o cláusulas restrictivas imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de mejoras.31 2. La regla servitus in faciendo consistere requit La regla servitus in faciendo consistere requit presenta el otro impedimento por lo que no pueden aplicarse las servidumbres prediales para explicar la naturaleza de las restricciones impuestas sobre la propiedad en las servidumbres de equidad. El artículo 469 del Código Civil, supra, define las servidumbres positivas como aquellas que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, obligación que debe cumplir el predio sirviente por su condición de tal. Dicha obligación puede consistir en un "dejar hacer" (pati) o en un "hacer" (facere). Dicha obligación, según algunos tratadistas y jurisprudencia, debe ser una accesoria y no principal. En Colón v. San Patricio, el Tribunal reconoció el carácter absoluto de la regla servitus in faciendo consistere requit al declarar:"[...] y también es cosa harto sabida que no se permiten en el Derecho civil, servidumbres reales que exigen una obligación de hacer, excepto en forma accesoria." Según Vélez Torres, distinguidos civilistas españoles como Puig Brutau, Roca Sastre y Puig Peña, entre otros, opinan que cuando el Código se refiere a la obligación de hacer algo por sí mismo, no se refiere a una obligación principal, sino accesoria como se dice que era la servidumbre oneris ferendi del Derecho Romano.



Si la prestación positiva que se espera del dueño del predio gravado no es contraria al orden público, no hay razón, entonces, para no admitirla como contenido principal de la servidumbre. Luego de hacer parte de este análisis y reconocer que hay la posibilidad de que la servidumbre positiva del Derecho civil pueda tratar de una obligación principal si está revestida de interés público, nuestro Tribunal Supremo en Colón v. San Patricio concluye que aun ante esta posibilidad las restricciones a la propiedad deben regirse por el Derecho anglo-norteamericano. III. Requisitos para la validez de unas condiciones restrictivas Para poder establecer unas cláusulas restrictivas válidas, oponibles a los futuros compradores de la propiedad, se deben observar ciertos requisitos que ha ido adoptando nuestro Tribunal Supremo. Nuestra jurisprudencia ha ido desarrollando la figura de las servidumbres de equidad tomando como base el Derecho norteamericano, pero la ha ido modificando hasta crear una figura propia nuestra. Fue a partir de Lawton v. Rodríguez Rivera donde se reconoció la fuerza legal de las cláusulas restrictivas entre los compradores de las fincas afectadas por las mismas, así como entre los herederos o sus causahabientes. Para su validez, el Tribunal Supremo requirió que las cláusulas restrictivas fueran: (1) razonables (2) lícitas (3) uniformes (4) obedecieran a un plan general de mejoras (5) constaran específicamente en título (6) se inscribieran en el Registro de la Propiedad.41 Por obvias razones, las cláusulas restrictivas deben cumplir con requisitos de razonabilidad y licitud. Recordemos que en el Derecho de Contratos, "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral y el orden público". Las condiciones deben formar parte de un plan general de mejoras de donde emane el beneficio y disfrute de la propiedad al imponer las protecciones o intereses perseguidos por tales restricciones.



Las condiciones toman forma de cláusulas en el título o contrato de compraventa de la propiedad. Sin esto, no habría pacto entre el vendedor y comprador. éste último debe tener conocimiento y debe dar su consentimiento a las cláusulas restrictivas. Las servidumbres de equidad conllevan una inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad. Una vez inscritas, constituyen derechos reales oponibles erga omnes, lo que crea entre los predios afectados "una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás lotes o solares de la urbanización." Las condiciones restrictivas por ser un gravamen sobre el inmueble y limitativo del derecho de la propiedad, se convierten en un derecho real inscribible en el Registro porque, como es cosa sabida, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2201, y los artículos 37.1 y 37.2 del Reglamento General Hipotecario, no establecen una limitación taxativa de los derechos reales que se pueden inscribir, sino que por el contrario, se permite la inscripción de cualquier título o acto, que sin tener nombre propio en derecho, modifica algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales.En nuestro sistema de derecho prevalece la teoría del numerus apertus que admite la posibilidad de crear derechos reales fuera de los previstos por el Código Civil. Por tal motivo, el legislador expresamente dispuso en el artículo 38.1 del Reglamento General Hipotecario, que deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad las servidumbres en equidad o restricciones al uso de propiedad siempre que sean válidas con arreglo a la ley. Como la servidumbre en equidad cumple con características y efectos de un derecho real, "a los fines del Registro no hay inconveniente en considerarla como una variante o modalidad de las servidumbres explícitamente reguladas por el Código Civil. Por esa razón es que tiene acceso al Registro el derecho de servidumbre en equidad, a pesar de que dicha figura jurídica ha sido acuñada por nuestra jurisprudencia." A base del principio cardinal de publicidad de nuestro Derecho Hipotecario, al inscribirse las servidumbres de equidad, el Registro confiere al adquiriente pleno conocimiento de las limitaciones al uso de la propiedad. IV. Causas de acción y defensas A. Recurso de injunction Al no regirse las servidumbres de equidad por las normas aplicables a las servidumbres prediales, no se tiene disponible la acción petitoria confesoria de servidumbre para hacer cumplir la obligación impuesta por la servidumbre.46 El "titular del gravamen de equidad no dispone de una acción real confesoria para hacer reconocer sus derechos ni de una acción posesoria cuando vea perturbada su posesión." Los titulares con interés en que se cumplan las condiciones restrictivas en su comunidad tienen disponible el recurso de equidad de injunction. Con el injunction se puede obligar al dueño del predio sirviente cumplir con la obligación impuesta por la servidumbre de equidad.



Al incumplirse con alguna de las condiciones restrictivas, la parte interesada puede acudir directamente a las cortes con el recurso de injunction sin necesidad de probar que ha sufrido daño real o perjuicio sustancial alguno, sino simplemente que se ha incumplido con una de las restricciones impuestas a la propiedad. En relación con la teoría al daño, el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Glines v. Matta citó el artículo 1342 de la Jurisprudencia sobre Equidad de Pomeroy, que explica lo siguiente: Artículo 1342. Condiciones restrictivas que crean servidumbres en equidad. --Esta doctrina ha sido ya examinada y se ha mostrado que las cláusulas restrictivas contenidas en escrituras, arrendamientos y convenios que limitan el uso del terreno de modo especifico, o que determinan un uso particular que crea servidumbres en equidad sobre la finca, podrán ser ejercitadas específicamente en equidad, por medio de un injunction no solamente entre las partes directamente interesadas, sino también entre los subsiguientes compradores que tengan conocimiento del caso, aun cuando las restricciones no sean de la clase que técnicamente van unidas a la propiedad. Por supuesto, el injunction en esta clase de casos se concede generalmente por el incumplimiento de la cláusula restrictiva.La cuantía de los daños y perjuicios y hasta el hecho de que el demandante, haya sufrido perjuicios pecuniarios son cuestiones completamente inmateriales. B. Defensas de Equidad El demandado, en la acción de injunction, puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios de equidad provenientes del Derecho norteamericano. Estas defensas son de carácter personal, solamente oponibles a aquellos que han incurrido en dicha violación. Ninguna de estas defensas puede afectar el derecho de los dueños de otros solares dominantes que no han incurrido en tal descuido, culpa o negligencia. A continuación, citamos brevemente cada una de éstas defensas. 1. incuria (laches) Procede invocarla cuando el demandante incurre en falta de diligencia y tardíamente pretende poner en vigor la restricción en un tiempo en que ya la parte demandada ha actuado en forma tal que resultaría inútil y hasta opresivo para ésta hacer cumplir con la condición. 2. impedimento (estoppel) Procede cuando el demandante, al instar el recurso de injunction, actúa en una forma que resulta ser incompatible con sus actos y conductas anteriores. 3. conciencia impura (unclean hands) Procede invocarla cuando el demandante que pretende poner en vigor una condición mediante el recurso de injunction, ha violado dicha condición en forma reiterada. 4.consentimiento (acquiscence)



Procede invocarla cuando el demandante ha permitido que otras personas violen las restricciones, siempre que esas violaciones sean de carácter sustancial y permanente. 5. cambios radicales ocurridos en la vecindad próxima e inmediata Se ha reconocido como defensa la posibilidad de que cambios radicales ocurridos en el vecindario sean motivo suficiente para que se extingan las condiciones restrictivas. Sobre ésta, hablaremos en la próxima sección. V. Modificación y extinción de las servidumbres de equidad Por su naturaleza y procedencia del Derecho norteamericano, las condiciones restrictivas se modifican y extinguen aplicando los principios de equidad y no las normas aplicables a las servidumbres prediales. Ya es cosa sabida que la creación, el contenido y el alcance de estas cargas reales de urbanización se rigen por los principios de equidad del Derecho norteamericano y no sería adecuado aplicar las normas del Código Civil referente a su modificación y extinción. "Si le aplicamos los modos de extinción y modificación de las servidumbres prediales del derecho civil, la institución quedaría mutilada, trunca e incompleta." Además, los principios de equidad presentan una regla jurídica flexible que se ajusta apropiadamente a los nuevos cambios y necesidades en nuestros centros urbanos permitiendo así erradicar, cuando sea necesario, restricciones privadas obsoletas. De conformidad con los principios de equidad, las restricciones privadas que constituyen servidumbres equitativas se modifican o extinguen en los siguientes casos:(1) por convenio de los interesados, ya sea mediante rescisión total o parcial de las cláusulas restrictivas o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si las restricciones se han constituido a termino o de modo condicional; (3) por reunirse en una misma persona la propiedad de todos los predios llamados sirvientes' y dominantes' (confusión); (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre mediante conducta que demuestre una intención concluyente de renunciar o abandonar los mismos; (5) por expropiación forzosa del predio sirviente si los gravámenes en equidad son incompatibles con el uso publico del inmueble expropiado; (6) cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre.55



De las causas de modificación y extinción de las servidumbres de equidad, la que más discusión ha generado ha sido la de los cambios radicales en el vecindario. En 1927, en Macatee v. Biascochea,56 se planteó la defensa de que las restricciones impuestas a la propiedad del demandado y vecindario, dejaban de tener validez y efecto debido a los cambios ocurridos en la vecindad próxima e inmediata. A pesar de que esta defensa se desestimó, el Tribunal Supremo reconoció la posibilidad de que cambios radicales en el vecindario sean motivo suficiente para que se extingan las condiciones restrictivas. También planteó que el cambio ocurrido tiene que ser de tal naturaleza que haya dejado sin valor sustancial el convenio o restricción en cuanto a la parte dominante residencial. La doctrina de los cambios radicales en la vecindad fue ampliamente discutida en el caso Colón v. San Patricio. Veamos los hechos del caso para ver en el contexto en que se levantó la defensa. El Sr.Colón Padilla compró una finca de 100 cuerdas que era parte de una finca mayor, propiedad de San Patricio Corporation. La finca original estaba sujeta a ciertas condiciones restrictivas impuestas con el fin de establecer un plano uniforme de mejoras a beneficio de los presentes y futuros adquirientes. El remanente comprado por Colón también estaba sujeto a las condiciones restrictivas. Una de las restricciones impedía subdividir cualquiera de las fincas para fines residenciales en parcelas menores de un acre, tampoco podía edificarse a menos de 50 pies del frente del solar y a no menos de 25 pies de los límites laterales. El Sr. Colón interesaba urbanizar su finca con solares de 1,000 metros, cosa que estaba prohibido por las condiciones restrictivas. En demanda "Sobre Modificación de Restricciones" contra San Patricio Corp. y el Registro de la Propiedad, alegó Colón que han ocurrido cambios radicales en la vecindad de la Urbanización San Patricio y que tales cambios han destruido los objetivos y propósitos de dichas restricciones. El Tribunal Supremo no decidió si hubo los cambios suficientes en el vecindario para que pudieran considerarse las condiciones como modificadas o extinguidas. El caso fue devuelto al tribunal de instancia para que hiciera esa determinación utilizando los criterios esbozados en su decisión para evaluar los cambios ocurridos en el vecindario. Esta doctrina fue luego recogida y ampliada en el caso Asociación de Vecinos de Villa Caparra v. Iglesia Católica,58 el cual nos presenta la doctrina más abarcadora sobre los cambios en la vecindad y que se detalla a continuación. La extinción de las servidumbres por motivo de cambios radicales puede ser alegada como defensa ante una acción de injunction entablada por el dueño del predio dominante o en una sentencia declaratoria solicitando que se declare la modificación o extinción de las restricciones.59 El recurso de la sentencia declaratoria es de extrema utilidad para determinar la vigencia de las servidumbres previo al inicio de una obra en un solar sujeto a las restricciones. En Colón v.San Patricio, se dijo que:

“sería irracional obligar al propietario del predio sirviente a violar las restricciones para averiguar cuáles son sus derechos y



determinar si, a pesar de los cambios en la vecindad, los tribunales pondrían en vigor mediante injunction las restricciones que impone una servidumbre en equidad.... El propósito de la sentencia declaratoria es precisamente obviar la inseguridad y los peligros de un salto en la oscuridad" cuando hay una controversia jurídica genuina entre las partes”.

Como dicho anteriormente, en Colón v. San Patricio, se expusieron los criterios para determinar si los cambios en la vecindad tienen el efecto de modificar o extinguir las condiciones restrictivas. Para ello dichos cambios deben: (1) convertir la restricción en una carga irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente; (2) destruir el valor que de otro modo tendría la restricción para los dueños de los predios dominantes; (3) frustrar por completo y permanentemente el propósito u objeto de la restricción. Además, los cambios en el vecindario tienen que afectar la totalidad de los solares sujetos a las condiciones restrictivas. No basta que una parte de la urbanización haya sufrido cambios, o que una esquina o área situada al borde o a orillas del distrito, que no está sujeto a las condiciones, haya observado alteraciones, si todavía existen solares que se están beneficiando de las servidumbres en equidad establecidas. "Es decir, las restricciones no pueden extinguirse mediante un proceso gradual de abrogación que empieza con los solares al borde del área restringida y se extiende paso a paso hasta las porciones o solares situados en el centro de los terrenos restringidos." Tampoco es suficiente, como cambio radical en el vecindario que modifique o extinga las servidumbres en equidad, el mero cambio en las condiciones económicas del área circundante, que afecta el valor en el mercado de las propiedades. Para evaluar estas modificaciones se debe tomar en cuenta los cambios acaecidos en el área restringida como las alteraciones sobrevenidas en los terrenos que la rodean.Sin embargo, los cambios en las áreas circundantes no tendrán más peso que los cambios en las área restringidas. Si el área gravada no se ha deteriorado, de ordinario no se dejará sin efecto una restricción aun si han ocurrido grandes cambios en la periferia. Para evaluar la posible extinción o modificación de las servidumbres, Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, expuso diversos factores a evaluar. Para estos debe considerarse las siguientes circunstancias: (1) El tamaño del área sujeta a las restricciones. Por ejemplo, un área pequeña es más vulnerable y sus solares están más expuestos a los embates de los cambios en la periferia que lo que ocurre en un sector mas grande.



(2) la localización de los cambios ocurridos con respecto al área restringida. Mientras más cerca son los cambios al área restringida, mayor el impacto sobre los solares afectados. (3) el tipo de cambio; (4) los cambios en la infraestructura, particularmente, en el patrón de transito; (5) la extensión y naturaleza de los usos comerciales, industriales o institucionales en áreas circundantes; (6) el valor de los terrenos residenciales en comparación con los comerciales; (7) la conducta de las partes y sus predecesores, así como el termino por el cual se impusieron las restricciones.65 Otro factor que se debe considerar al evaluar si ha ocurrido un cambio radical en el vecindario, es el cambio ocurrido en la zonificación del área y sus alrededores. Los reglamentos de zonificación deben ser considerados ya que éstos representan unos instrumentos de planificación de uso integral de los terrenos por parte del Estado que podrían resultar en un impacto sustancial en el desarrollo del área restringida y circundante.Al resolver el asunto de los cambios en el vecindario, los tribunales deben considerar cuál ha sido la política de la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) al conceder permisos y al hacer revisiones en la zonificación del área de acuerdo a sus reglamentos, aunque éstas últimas no deben ser determinantes. Al evaluar todas estas circunstancias, el tribunal debe asegurarse que las restricciones continuarán siendo beneficiosas para los dueños de los solares afectados y que mantenerlas no resultaría en una imposición de restricciones obsoletas, irrazonables, injustas u opresivas. Es importante señalar que nuestro Tribunal Supremo ha resuelto en Pérez v. Pagán, que la mera concesión de un permiso de construcción por parte de la Junta de Planificación [A.R.P.E.] no tiene el efecto y alcance de anular las restricciones privadas que resulten incompatibles con el permiso concedido, pues la Junta no es el foro apropiado para determinar los derechos que surgen de restricciones convencionales. Todos estos factores fueron esbozados y tomados en consideración al decidir Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica. En resumen breve veamos sus hechos: La Iglesia Católica y la Academia San José deseaban construir un gimnasio auditorio en un solar localizado en la Urbanización Villa Caparra la cual estaba afectada por unas servidumbres de equidad. Entre las condiciones restrictivas se encontraba una que limitaba el uso de los solares para fines estrictamente residenciales y se permitía solo una vivienda por solar. Luego de agrupar varios solares, la Iglesia obtuvo el permiso de A.R.P.E. y comenzó la construcción del gimnasio. La Asociación de Vecinos de Villa Caparra instó recurso de injunction y el tribunal



prohibió la construcción del gimnasio y ordenó su demolición bajo el fundamento de que se estaban violentando las servidumbres de equidad. En apelación, los demandados alegaron que los cambios ocurridos en el vecindario eran suficientes como para modificar o extinguir las condiciones restrictivas.También alegó que la concesión del permiso de A.R.P.E. derogaba las servidumbres de equidad. El Tribunal Supremo confirmó a instancia y determinó que no hubo tales cambios radicales, ni en el área restringida ni en la periferia, que modificaran el carácter del vecindario tan sustancialmente como para hacer injustas, irrazonables y opresivas las servidumbres. Determinó además que la mera concesión del permiso de A.R.P.E. no anulaba las servidumbres de equidad. VI. Alcance de las condiciones restrictivas; Sus límites Nuestro Código Civil establece que un titular tiene el derecho de gozar y disponer de su propiedad sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes. La jurisprudencia que ha interpretado las servidumbres de equidad en Puerto Rico no ha dirimido controversias sobre el alcance y validez de distintos tipos de condiciones restrictivas y si éstas implican ser unas limitaciones irrazonables al derecho de propiedad de nuestro Código Civil. Como se ha observado, nuestra casuística se ha concentrado en analizar la doctrina de los cambios radicales en el vecindario y el uso de las defensas de equidad, pero no se ha atacado una condición restrictiva por ser una limitación al derecho de propiedad o por ser inválida. ¿Qué derechos se tiene frente al urbanizador que establece unas condiciones muy restrictivas tales como la prohibición de instalación de rejas en las residencias, o de antenas parabólicas, o la prohibición de construir un "gazebo" o pérgola en su patio? ¿Son éstas válidas, o representan una limitación al derecho de propiedad? No hay mucho que pueda hacerse contra este tipo de condiciones restrictivas y no serán consideradas como limitaciones al derecho de propiedad, siempre y cuando cumplan con los requisitos para su validez expuestos en Lawton v. Rodríguez Rivera. Las servidumbres de equidad se establecen al momento de urbanizar, consignándolas en escritura e inscribiéndolas en el Registro de la Propiedad, cumpliendo por lo tanto con los principios de legalidad y publicidad registral.El que compra lo hace voluntariamente y al hacerlo se obliga a cumplir con lo pactado. En Glines v. Matta se estableció que nadie está obligado a comprar y si lo hace queda obligado según el registro.Esta doctrina es clara al afirmar que una persona que adquiere una propiedad conociendo existencia de un gravamen --por estar inscrito-- así lo acepta, y cualquier acto que realice en contra de las constancias del Registro de la Propiedad repercutirá única y exclusivamente en su perjuicio. Inscrito un documento en el Registro, sólo los tribunales tienen facultad y jurisdicción para determinar la validez o nulidad de la inscripción. La interpretación del establecimiento de condiciones restrictivas a la propiedad se ha interpretado como un asunto de libertad de contratación. El contrato es ley entre las partes por lo que deben cumplirse las condiciones restrictivas por ser parte del contrato entre el vendedor y comprador.



Por lo general, el que compra una residencia en una urbanización sujeta a servidumbres de equidad, lo hace pensando en el atractivo de las protecciones a la propiedad que brindan las condiciones restrictivas. Las condiciones restrictivas conservan el valor de la propiedad ya que mantienen las características originales del lugar protegiendo la propiedad de, por ejemplo, la proliferación de establecimientos comerciales en las áreas residenciales. Los compradores estiman que por medio de las condiciones restrictivas sus inversiones estarán mejor aseguradas. éstas se han convertido en un criterio importante al momento de elegir el lugar dónde comprar la residencia. Los urbanizadores, por otra parte, las utilizan como un medio de mercadeo, ofreciendo al comprador las condiciones de comodidad, seguridad y estética que interesan los consumidores. En cuanto al cumplimiento de los requisitos para la validez de las servidumbres de equidad, recordemos que la jurisprudencia requiere que las cláusulas restrictivas sean lícitas. El artículo 1207 del Código Civil dispone que las personas pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente en sus negocios y obras, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden publico. Mientras las condiciones restrictivas no vayan contra las leyes, la moral y el orden público, deben considerarse válidas. Una vez cumplido el requisito de licitud, las condiciones restrictivas deben cumplir con el criterio de razonabilidad que se exige también en Lawton v. Rodríguez Rivera y la jurisprudencia subsiguiente. El criterio de razonabilidad no ha sido interpretado en el contexto de las servidumbres de equidad en Puerto Rico. Vélez Torres, citando a Roca Sastre en el contexto de las limitaciones privadas urbanas (equivalente en España a nuestras servidumbres de equidad), hace una lista o índice de las limitaciones a la propiedad más comunes exigidas por urbanizadores para alcanzar los fines deseados.Esta lista nos sirve como un buen marco de referencia para reconocer las condiciones restrictivas típicas impuestas por urbanizadores y para ir señalando el alcance de éstas. Entre los intereses más comunes al crear la servidumbres de equidad se establecen las siguientes condiciones: 1) que la edificación del lugar ocupe solamente el lugar que al efecto se fije, sin extenderse a más ni a menos del área trazada en el plano. 2) que los edificios se construyan a una altura prefijada; que no sean susceptibles de sobreelevación. 3) que responda a un tipo determinado de construcción, así como a un sistema arquitectónico y estilo prefijado. 4) que se construya en formas prefijadas y con materiales determinados, no solo por la nobleza de éstos, sino por su calidad o para que eviten el paso del calor, frío, humedad, ruidos, etc.



5) que sea conservado lo edificado, y en su caso reconstruido en las mismas reglas. 6) que en los espacios no edificados se establezcan paseos, sendas o caminos, de trazado o dimensiones específicas, cubriendo el resto del terreno con hierba, arbustos y árboles, que de momento ni después alcance mayor altura que la establecida. 7) que los edificios sean destinados únicamente a habitación o residencia y, no por ende, a tiendas, almacenes, bares, cafés, espectáculos, hoteles, restaurantes, casas de huéspedes, escuelas de música, baile u otras enseñanzas, oficinas, despachos, garajes, industrias, comercios, consultorios, clínicas, hospitales, etc. 8) que sólo puedan habitar dichos edificios personas de determinada clase o tipo social o que mantengan cierto rango o tenor de vida., etc. En cuanto a una alegación de que las servidumbres de equidad restringen el derecho de propiedad que emana de nuestra constitución, es importante resaltar que este derecho es oponible solamente frente al Estado y no frente a personas privadas. Para que pueda oponerse frente a personas privadas se requiere probar que existe una acción estatal, esto significa, que debe haber un acto o intervención del Estado que viole el derecho constitucional al amparo del debido proceso de ley.76 En las servidumbres de equidad rige la libertad de contratación y sólo sería ineficaz si las condiciones restrictivas no cumpliesen con los requisitos antes esbozados de licitud y razonabilidad y si no se cumpliesen los requisitos para la validez de los contratos. VII. Conclusión

1. El Tribunal Supremo, optó por la figura de la jurisprudencia de equidad anglo-norteamericana. Sentó las bases sobre la imposibilidad de comparación de ambas figuras por ser incompatibles con las reglas nemini res sua servit y la servitus in faciendo consistere requit.

2. En cuanto a la validez de unas condiciones restrictivas, deben cumplir con los requisitos de licitud, razonabilidad, ser parte de un plan de mejoras, ser uniformes, deben constar en título y deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Sólo así se cumple con los requisitos de legalidad y publicidad que se requiere para que puedan ser oponibles erga omnes contra los infractores de las cláusulas restrictivas. Una vez establecidas, los propietarios pueden hacer valer las mismas mediante el recurso de injunction contra los infractores. Bajo este recurso no hay necesidad de probar que se ha sufrido daño alguno. El demandado, por otra parte, puede oponer las defensas de equidad provenientes del derecho norteamericano.

3. Actualmente no existe una guía ni en DACO ni en la jurisprudencia que condiciones restrictivas pueden ser abusivas, leoninas o que se considerarse irrazonables. La licitud y la razonabilidad, son criterios muy díficil de evaluar muy subjetivo y habría que evaluar su alcance evaluando por lo que habrá que determinarlos según los hechos de caso a caso.



4. El prospecto comprador que entienda como irrazonable una condición restrictiva, la opción real será la de no adquirir el bien inmueble. Sin embargo el propietario que considere irrazonable una condición restrictiva, podrá hacerle frente a la obligación por uso o costumbre alterno, abandono en la aplicación de la condición o bien oponiéndose a una de las causas de modificación o extinción de las servidumbres de equidad o que pueda probar su ilicitud o irrazonabilidad antes de vender su propiedad.

5. La realidad hoy día es que las servidumbres de equidad continúan siendo, desde sus orígenes, muy atractivas y deseables entre urbanizadores y compradores de residencias.

6. Las servidumbres de equidad le dan firmeza a el mercado inmobiliario conforman las necesidades prácticas de los compradores y urbanizadores. Dan firmeza en las comunidades donde existen a una sana y buena convivencia social y familiar.

7. Las servidumbres de equidad le dan mayor valor económico a las propiedades que la establecieron bajo el registro de la propiedad ya que brindan una mayor seguridad, bienestar, estética y protección a la propiedades.

Roca Sastre, La servidumbre predial como cauce adecuado del acceso registral de limitaciones privadas urbanísticas, Ponencia para el Congreso de Derecho Registral, Madrid, 1961, pág. 4. Burby, William E. Handbook of the Law of Real Property, sec. 41, 3rd ed., 1965, Hornbook Series, pág. 101. 19 D.P.R. 409 (1913). Vélez Torres, J. Curso de Derecho Civil:Los derechos reales, Tomo II, 1983, San Juan, P.R., pág. 401. Este "Derecho de equidad" no es el que se contempla en nuestro Código Civil, en el artículo 7, párrafo 2do., 31 J. W. Hedemann, Tratado de Derecho Civil, vol. II (trad. esp. 1955) págs. 350-351. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Vol. II, 2da ed., Barcelona, 1973, pág. 382. Arraiza Navas, F., et al., Las servidumbres en equidad, las defensas en equidad y el Registro de la Propiedad en el Derecho Puertorriqueño, 32 Rev.Jur.U.I. 35, 50 (1997).



6.4

LA LEY DE CONTROL DE ACCESO DE 1987

La Ley #21 del 20 de mayo de 1987 enmendada por la Ley # 22 del 16 de julio de 1992) se

aprobó como un mecanismo para que la ciudadanía participara activamente en la lucha contra

el crimen. La Ley # 21 le permite a las personas que residan en urbanizaciones, calles o

comunidades con un sólo acceso o con varios accesos que no constituyan vía de paso o de

comunicación por el que tenga que transitarse para llegar a otras comunidades, obtener

autorización para controlar la entrada a sus calles dentro del área residencial.

El sistema de control de acceso permite el envolvimiento efectivo de la comunidad para ayudar

al Gobierno en la lucha contra la criminalidad, la que se mantiene en aumento desmedido y

alarmante a pesar de los múltiples esfuerzos realizados por la Policía de Puerto Rico para

proveer la seguridad y protección a la que todo ciudadano tiene derecho.

De esta manera la comunidad participa activa y efectivamente en su propia protección;

permitiendo así que los recursos de la Policía de Puerto Rico se puedan utilizar adecuadamente

en áreas de alta incidencia criminal.

El sistema de control de acceso ha probado ser un mecanismo eficaz para reducir la incidencia

criminal en las comunidades donde se ha establecido; además fomenta una convivencia segura

y tranquila entre los miembros de las comunidades, lo que propicia una mejor calidad de vida.

Las comunidades que han establecido sistemas de control de acceso, han probado que cuando

hay mayor seguridad, los vecinos disfrutan de un ambiente de tranquilidad que propicia la



comunicación y la interacción entre ellos, base fundamental de la sana convivencia

comunitaria.

El legislador, consciente de que para hacer efectiva esa participación comunitaria necesaria

propicio un método de financiamiento para hacer factible establecer el control de acceso y

mantenerlo en funcionamiento, ofrecio varias alternativas legales que garantizan la

permanencia del sistema.

Con este fin legítimo se establecio un sistema de cuotas mediante el cual los propios residentes

financiarán el control de acceso. Asimismo, se establecen mecanismos adicionales para agilizar

el proceso de concesión de permisos para establecer el sistema. Las enmiendas tienen el

objetivo de reafirmar la intención legislativa al aprobar la Ley # 21 del 20 de mayo de 1987;

hacer viable su implantación; y además, garantizar la continuidad del sistema de control de

acceso una vez establecido el mismo.

CONTENIDO RECTOR DEL SISTEMA DEL CONTROL DE ACCESO

ARTICULO 1:

SECCIÓN. 1 -PERMISOS.

Los municipios podrán conceder permisos para el control del tráfico de vehículos de motor y

del uso público de las vías públicas en paseos peatonales, calles, urbanizaciones y comunidades

residenciales, públicas o privadas, con un solo acceso de entrada y salida o que tengan más de

un acceso de entrada o salida, pero que ninguna de sus vías públicas se use para la entrada o

salida a otra calle, urbanización o comunidad que no haya solicitado el control de acceso.

Cuando las calles, urbanizaciones o comunidades sean parte de más de un municipio, la

jurisdicción recaerá en aquel municipio en que se ubiquen la mayor parte de las fincas.



No se construirán estructuras permanentes que imposibiliten el tránsito por las entradas que

sean cerradas. Será requisito, para cumplir con esta condición, la construcción de portones que

faciliten el uso de estas calles en casos de emergencias. Los paseos peatonales cuyos accesos no

sean controlados podrán ser vendidos por el valor nominal de $1.00 a los vecinos colindantes

previa consulta con los municipios a los residentes del área circundante.

No obstante lo antes dispuesto y lo establecido en el inciso (o) del Artículo 2.004 de la Ley # 81

del 30 de agosto de 1991, conocida como “Ley de Municipios Autónomos del Estado Libre

Asociado de Puerto Rico de 1991”, los municipios podrán expedir autorizaciones o permisos

para el control de acceso de calles, urbanizaciones o comunidades cuyas vías públicas se usen

como medios de entrada a, o salida de, otras calles, urbanizaciones o comunidades, siempre y

cuando:

(a) La otra calle, urbanización o comunidad tenga vías públicas alternas de entrada

y salida y en caso que no tenga tales vías, se garantice a cada propietario y a cada

residente los medios adecuados y necesarios de acceso vehicular a la calle, urbanización

o comunidad en que se reside sin cargo alguno en igualdad de condiciones.

(b) No se impida, obstaculice o limite a los propietarios y residentes de la otra

calle, urbanización o comunidad el flujo vehicular y peatonal por las vías y aceras

públicas que tengan continuidad entre las calles, urbanizaciones o comunidades de que

se trate.

(c) Se notifique individualmente a cada propietario y residente de esa otra calle,

urbanización o comunidad la fecha, hora y lugar de las vistas públicas, con copia de la

solicitud del permiso de control de acceso y en el término dispuesto en el inciso (a) de la

Sección 3 de esta Ley.



(d) Se ofrezcan garantías suficientes para que los propietarios y los residentes de

la otra calle, urbanización o comunidad reciban los servicios que requieran de agencias e

instituciones, entidades y personas privadas.

El municipio podrá autorizar un cierre parcial, durante las horas de menos tránsito, los fines de

semana y días feriados en aquellos casos en que no sea posible un cierre total por razón de

tránsito u otra razón aducida por cualquiera de las agencias concernidas.

Toda autorización o permiso de control de acceso se emitirá sujeto a las condiciones y

requisitos establecidos en esta Ley y en el reglamento que adopte la Junta de Planificación de

Puerto Rico. El municipio y la Asociación de Residentes estarán obligados a notificar por

correo certificado a los residentes sus gestiones relacionadas con el proceso del cierre de las

calles.

ARTICULO 2:

SECCIÓN. 2- REQUISITOS

A los fines de poder solicitar y obtener el permiso a que se refiere la Sección 1 de esta Ley, se

deberá cumplir con los siguientes requisitos:

(a) Que las urbanizaciones, calles o comunidades tengan Consejo, Junta o Asociación

de Residentes debidamente organizada y registrada en el Departamento de Estado

como una institución sin fines de lucro.

(b) Que en la urbanización, calle o comunidad no exista ningún edificio o facilidad

propiedad del Gobierno del Estado Libre Asociado de Puerto Rico o de los municipios

para uso y disfrute del público en general a excepción de aquellos dedicados a escuelas,

parques recreativos o centros comunales.



(c) Que la solicitud de autorización para controlar el acceso o los accesos a la

urbanización, calle o comunidad sea adoptada por lo menos por tres cuartas 3/4 partes

de los propietarios de las viviendas allí establecidas.

La participación de dichos propietarios estará limitada a un propietario por vivienda y deberá

constar por escrito bajo la firma de cada uno de ellos.

Una autorización para solicitar el permiso para controlar el acceso o accesos a la urbanización,

calle o comunidad prestada voluntariamente por un propietario mayor de edad y en

representación de una vivienda obligará al propietario a cumplir con lo dispuesto en la Sección

10 de esta ley y estará en pleno efecto y vigor mientras no se emita un documento escrito que

claramente revoque la autorización prestada con fecha anterior.

Una revocación de autorización para solicitar el permiso para controlar el acceso o accesos a la

urbanización, calle o comunidad será válida únicamente si se presenta en cualquier momento

hasta la fecha de celebración de la primera vista pública. Luego de esta fecha aplicará lo

dispuesto en la Sección 10 de esta ley.

Aquellas personas que favorezcan la implantación del sistema deberán hacerlo expresamente y

por escrito en el momento en que se lleve a cabo la gestión para obtener de los propietarios las

autorizaciones necesarias para solicitar el permiso de control de acceso.

(d) Que la comunidad se comprometa y presente garantías de que ha de asumir los

gastos de instalación, operación y mantenimiento de las facilidades necesarias para el

control del acceso a la urbanización o comunidad.

ARTICULO 3:

SECCIÓN. 3- NOTIFICACIONES

(a) Radicación de solicitud y notificación de vistas públicas:



Toda petición de permiso o autorización de control de acceso deberá radicarse ante el

municipio en cuya jurisdicción radique la calle o calles que su acceso se proponga controlar de

conformidad con lo establecido en esta ley y en los reglamentos adoptados conforme a ella.

El municipio deberá celebrar vistas públicas no más tarde de los cuarenta y cinco (45) días del

recibo de dicha petición, luego de dar aviso al público de la fecha, sitio y naturaleza de la vista

mediante notificación escrita a los residentes de la urbanización, calles y comunidad

residencial, pública o privada, para la que se solicita el control de acceso y la publicación de un

aviso en uno de los periódicos de circulación general o regional en Puerto Rico, con no menos

de treinta (30) días de anticipación a la fecha de la vista. Sólo podrán utilizarse periódicos de

circulación regional si el municipio de que se trate está dentro de la región servida por el

mismo.

(b) Notificación a las Agencias:

No más tarde de los diez (10) días siguientes a la fecha de su presentación, el municipio enviará

copia de la solicitud de control de acceso y notificará la fecha, hora y lugar señalado para las

vistas públicas del Departamento de Transportación y Obras Públicas, la Policía de Puerto Rico,

el Cuerpo de Bomberos de Puerto Rico, la Autoridad de Energía Eléctrica, Autoridad de

Acueductos y Alcantarillados y al Servicio de Correos.

También notificará al Departamento de Recursos Naturales cuando para la construcción,

instalación, mantenimiento y operación del control de acceso propuesto se requiera el corte o

poda de árboles en propiedad pública o privada; a la Autoridad Metropolitana de Autobuses en

caso de solicitudes para calles, urbanizaciones o comunidades ubicadas en áreas servidas por

dicha Autoridad y a cualesquiera otras agencias de servicios públicos que el municipio estime

necesario o conveniente.



El municipio enviará, además, a cada una de dichas agencias copia de toda la documentación en

su poder que sea útil, conveniente o necesaria para que las agencias puedan evaluar la solicitud

de permiso de control de acceso y emitir su opinión y decisión.

(c) Endoso de Agencias:

Cada agencia deberá expresar por escrito si endosa o no el control de acceso propuesto en o

antes de la celebración de la primera vista pública. De favorecerlo, pero con modificaciones y

condiciones, expresará claramente en qué consisten y las justificaciones de las mismas.

De oponerse al control de acceso se expresarán las razones para negar su endoso y de ser

solicitado por el municipio acompañará copia certificada de los estudios, informes, mensuras,

opiniones y otros documentos que fundamenten la determinación de la agencia de que se

trate.

Las agencias que no comparezcan por escrito antes de concluir la primera vista pública se

entenderá que endosan los controles de acceso en la forma y extensión propuesta en la

solicitud al efecto.

(d) Dictamen del municipio:

El municipio emitirá su decisión sobre toda solicitud de permiso de control de acceso no más

tarde de los diez (10) días laborables siguientes a la fecha de celebración de la última vista

pública.

Si la determinación del municipio favorece los controles propuestos por la Junta, Consejo o

Asociación de Residentes, emitirá un dictamen final y autorizará la implantación. Dicho

dictamen será firme desde la fecha del archivo en el municipio de copia de su notificación.

Si la autorización del municipio modifica o establece restricciones a los controles propuestos

por la Junta, emitirá un dictamen preliminar que contendrá las condiciones, cambios o



modificaciones bajo los cuales deberá desarrollarse el proyecto teniendo que adoptarse dicho

dictamen preliminar mediante declaración firmada por no menos de tres cuartas (3/4) partes

de los propietarios, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de archivo en el

municipio de copia de su notificación.

La firma de dichos propietarios estará limitada a un propietario por vivienda.

El dictamen preliminar adoptando el control de acceso con las condiciones impuestas por el

municipio será firme a la fecha del archivo en el municipio de la declaración antes requerida.

(e) Reconsideración y revisión judicial:

Toda persona, Asociación de Residentes, urbanizador o desarrollador que no esté de acuerdo

con la decisión del municipio sobre una solicitud de permiso de control de acceso, podrá

solicitar su revisión judicial dentro de los veinte (20) días siguientes a la fecha de archivo en el

municipio de copia de la notificación concediendo la autorización o permiso de control de

acceso o del archivo de la declaración jurada adoptando el dictamen preliminar, según sea el

caso.

El Tribunal emitirá su decisión dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la solicitud

de revisión.

Toda agencia que de acuerdo a la ley y reglamentos correspondientes deba aprobar, endosar,

recomendar o tomar alguna otra acción sobre el diseño, planos y otros particulares necesarios

para solicitar y obtener los permisos de construcción y uso de controles de acceso en una calle,

urbanización o comunidad, deberá emitir su decisión o determinación dentro del término de

treinta (30) días, contados a partir de la fecha en que la Asociación de Residentes o su

representante someta todos los documentos requeridos para ello.



Por su parte la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) deberá emitir o denegar el

permiso de construcción dentro del término de cuarenta y cinco (45) días, contados a partir de

la fecha en que la Asociación de Residentes someta la solicitud de dicho permiso con las

aprobaciones o endosos de otras agencias que se requieran y con todos los documentos o

estudios exigidos por ley y reglamento.

La autorización estará igualmente sujeta a que no se imposibilite cumplir con la reglamentación

vigente sobre acceso a las playas; que no se imposibilite o dificulte a los residentes externos a la

comunidad el uso y disfrute de las instalaciones deportivas, recreativas y de otras facilidades

comunales, ni se le imposibilite recibir servicios de las instituciones privadas, como escuelas,

iglesias, hospitales, clubes cívicos y otros, ubicados en la comunidad y que no constituya una

barrera física o arquitectónica a ciudadanos impedidos; derechos que se divulgarán al público

mediante la colocación de rótulos visibles a las entradas de las comunidades que disfruten del

sistema de control de acceso conforme a lo dispuesto en esta Ley, identificándose en dichos

rótulos las instalaciones y facilidades públicas existentes en dicha comunidad.

ARTICULO 4:

SECCIÓN. 4 -SOLICITUD ANTES DE LOTIFICAR O DESARROLLAR.

Cualquier urbanizador, desarrollador de terrenos o constructor de urbanización, lotificación o

lotificación simple, antes de vender de haber concedido una opción de compra o de cualquier

otra forma haberse comprometido a vender una vivienda, solar, lote o terreno de los que se

propone desarrollar o lotificar, podrá establecer en éste los controles de acceso, sujeto a que

cumpla con las disposiciones de esta Ley y de las ordenanzas y reglamentos que adopte el

municipio que le sean aplicables y obtenga previamente la correspondiente autorización o

permiso de control de acceso del municipio donde ubique la urbanización, lotificación o

lotificación simple, según sea el caso.



El municipio establecerá por reglamento, en consulta con la Junta de Planificación de Puerto Rico, el procedimiento para conceder autorizaciones o permisos de control de acceso bajo esta Sección.

Los urbanizadores o desarrolladores no estarán sujetos a los dispuesto en los incisos (a), (b), y (d) de la Sección 2, ni de la Sección 3 de esta Ley.

ARTICULO 5:

SECCION. 5- DEMOSTRACIÓN DE SOLICITUD.

Todo urbanizador o desarrollador de terrenos o constructor de urbanización, lotificación

o lotificación simple que por sí, a través de cualquier otra persona, o en cualquier

forma ofrezca, exhiba, promueva o anuncie la venta de viviendas, solares, lotes o

terrenos con acceso controlado deberá mostrar el original certificado del

correspondiente permiso, según expedido por el municipio, al momento de acordar o

firmar cualquier compromiso u opción de compraventa.

Si a la fecha de firmarse dicha opción la solicitud de permiso de control de acceso

todavía se encuentra pendiente en el municipio correspondiente, el urbanizador o

desarrollador vendrá obligado a informar al potencial comprador la etapa en que se

encuentra dicha solicitud. Todo urbanizador o desarrollador deberá entregar a todo

adquirente copia certificada del permiso de control de acceso otorgado por el municipio

correspondiente en el momento que se otorgue escritura de compraventa.

Toda persona que incumpla lo antes dispuesto estará sujeta a una multa administrativa

no menor de mil quinientos (1,500) dólares ni mayor de tres mil (3,000) dólares. Se

considerará una violación separada por cada vez que se deje de cumplir la obligación

antes impuesta.



Ningún urbanizador o desarrollador de terrenos o constructor de urbanización,

lotificación o lotificación simple podrá por sí, a través de cualquier otra persona o en

cualquier forma, ofrecer, exhibir, promover o anunciar la venta de viviendas, solares,

lotes o terrenos induciendo a creer que la calle, urbanización o comunidad tendrá

acceso controlado sin haber obtenido del municipio a que corresponda y tener vigente

el permiso de control de acceso exigido en esta ley, de haber solicitado permiso, indicar

la etapa en que se encuentre el mismo.

Toda persona que viole las disposiciones de esta sección estará sujeta a una multa

administrativa no menor de mil quinientos (1,500) dólares ni mayor de tres mil (3,000)

dólares. Se considerará una violación separada por cada día que se incurra en la

conducta antes prohibida.

El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá jurisdicción primaria para dilucidar

y resolver las querellas presentadas al amparo de esta sección de acuerdo a los

procedimientos y normas establecidos en las Ley # 5 del 23 de abril de 1973, según

enmendada, conocidas como “Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del

Consumidor” y de los reglamentos adoptados en virtud de la misma, que no sean

incompatibles con lo dispuesto en esta sección.

ARTICULO 6:

SECCION. 6- LIMITACIONES.

Esta autorización se concederá sujeto a que bajo ninguna circunstancia se impida el libre

acceso a la Policía, Bomberos o cualquier otro servicio de emergencia, incluyendo los

servicios de ambulancias públicas o privadas y de los empleados de las corporaciones

públicas, sus agentes o contratistas que ofrecen servicio de agua, energía eléctrica,

teléfono o recogido de desperdicios sólidos como tampoco de ningún funcionario o

empleado que deba visitar la comunidad en funciones oficiales, estudiantes, maestros,



funcionarios y empleados del Departamento de Instrucción Pública que presten

servicios en las escuelas.

Disponiéndose, que si por razón de no haber una persona o mecanismo eficaz que se pueda activar para facilitar el acceso a la comunidad en circunstancias de emergencia y los agentes de seguridad y orden público antes mencionados se vieran en la obligación de forzar, destruir, mutilar o remover las facilidades de control de acceso, el Estado Libre Asociado de Puerto Rico ni los municipios serán responsables por los daños ocasionados a éstos.

Las disposiciones de esta sección no son de aplicación a las actuaciones del Estado en su función de reglamentar el tráfico y acceso vehicular y peatonal a las urbanizaciones, calles y o comunidades residenciales públicas y privadas, por razón de la seguridad, salud o bienestar general, incluyendo, sin que se entienda como una limitación, a las operaciones de la Policía de Puerto Rico o de la Guardia Nacional de Puerto Rico cuando dichas fuerzas sean movilizados por las autoridades pertinentes para actuar en apoyo de las fuerzas de seguridad pública, en operaciones para combatir la criminalidad y el narcotráfico, o restablecer la

seguridad pública; disponiéndose, específicamente, que las disposiciones de esta Ley no aplican a los operativos llevados a cabo en los residenciales públicos bajo la autoridad conferida por la Orden Ejecutiva OE-1993-08 promulgada por el Gobernador de Puerto Rico, o cualquier otra orden ejecutiva debidamente promulgada por el Primer Ejecutivo al amparo de los poderes que le confieren las leyes y la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

SECCIÓN. 7 –VIOLACIONES, REVOCACIÓN

Cualquier violación o incumplimiento de los requisitos antes establecidos conllevará la

revocación automática de la autorización, excepto cuando el permiso o autorización se

haya inscrito en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico según se autoriza en esta

Ley. Los gastos de desmantelar o remover las facilidades de control de acceso serán

responsabilidad y por cuenta de los residentes y propietarios de la urbanización o

comunidad concernida que favorecieron el control de accesos.

Cuando el permiso o autorización conste inscrito en el Registro de la Propiedad de

Puerto Rico no se podrá revocar la autorización pero el municipio en donde ubique el



desarrollo o lotificación podrá imponer sanciones, de existir una ordenanza municipal a

tal efecto, a toda persona natural o jurídica responsable de violar o incumplir los

requisitos antes establecidos. Cuando el permiso o autorización se haya solicitado por el

urbanizador, el desarrollador o el constructor éstos serán responsables por dichos

incumplimientos o infracciones mientras no se hayan vendido y entregado más del

sesenta y cinco por ciento (65%) de las residencias, solares o lotes de que consta la

urbanización, lotificación o lotificación simple. Cuando hubiese constituido un Consejo,

Junta o Asociación de Residentes ésta será responsable del incumplimiento o infracción

de las disposiciones de esta Ley y mantendrá bajo su autoridad el control de acceso para

administrarlo y mantenerlo.

Los gobiernos municipales de Puerto Rico tendrán facultad para aprobar aquellas

ordenanzas municipales que sean necesarias para sancionar las violaciones a las

disposiciones de esta Ley o del reglamento promulgado a su amparo hasta un máximo

de doscientos cincuenta (250) dólares por cada violación. Cada día en que se incurra en

la misma violación será considerada como una violación separada.

SECCIÓN. 8- INSCRIPCIÓN; REQUISITOS

El permiso y autorización a que se refiere de esta Ley podrá inscribirse en el Registro de

la Propiedad de Puerto Rico como un gravamen real sobre la finca cumpliendo los

siguientes requisitos:

Cuando la solicitud de permiso y autorización fue hecha por un urbanizador,

desarrollador o constructor que haya cumplido con lo establecido en esta Ley deberá el

titular y propietario registral hacer la solicitud de inscripción en escritura pública y

someterá certificación de la Junta de Planificación de Puerto Rico y del municipio en

donde ubique el desarrollo o lotificación en la que se haga constar que se cumplieron

los requisitos expuestos en esta Ley y las condiciones o limitaciones impuestas para la

concesión del permiso o autorización. Si la finca sobre la que ha de inscribirse el



gravamen estuviese segregada o su segregación fuere solicitada se inscribirá el

gravamen sobre cada una de las nuevas fincas segregadas o a segregarse. Si no

estuviese segregada la finca y luego se segrega entonces al momento de cada

segregación el registrador de la propiedad hará constar en cada inscripción de las

nuevas fincas la existencia del gravamen.

Cuando la solicitud de inscripción sea hecha por cualquier otra persona que no sea el

urbanizador, desarrollador o constructor se requerirá que la solicitud de inscripción sea

hecha mediante escritura pública suscrita por los titulares registrales que son

propietarios de más del cincuenta por ciento (50%) de las fincas que forman parte de la

urbanización, calle o comunidad a la que se le ha extendido el permiso y autorización y

se acompañará una certificación del municipio que concedió la autorización y permiso

en la que se hará constar el otorgamiento de dicho permiso y las condiciones impuestas.

Dicha solicitud de inscripción podrá hacerse mediante escritura pública por el Consejo,

Junta o Asociación de Residentes que esté debidamente organizado a tenor con las

leyes de Puerto Rico y esté en funciones, pero en este caso deberá presentarse una

declaración jurada de cada titular registral que sea propietario de cada una de las fincas

sobre las que ha de constituirse el gravamen en la que éstos certifiquen que consienten

la inscripción del gravamen y que autorizan al Consejo, Junta o Asociación a solicitar la

inscripción y se hará constar la descripción registral del inmueble. La inscripción aquí

dispuesta sólo surtirá efecto sobre aquellas fincas cuyos titulares hayan consentido la

inscripción.

Cuando el titular haya consentido la inscripción del gravamen condicionado a que el

gravamen sea constituido por determinado por ciento de propietarios de la

urbanización, calle o comunidad se deberá acreditar adecuadamente el cumplimiento

de la condición antes de que se pueda inscribir la autorización y permiso como

gravamen sobre la finca del propietario autorizante sujeto a dicha condición.



La inscripción aquí autorizada estará sujeta al pago de derechos de inscripción de cinco

(5) dólares en comprobantes de rentas internas, y la de cancelación igual cantidad, sin

que pueda cobrarse cantidad adicional alguna por el Registrador de la Propiedad de

Puerto Rico.

SECCION. 9 - CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN; REQUISITOS.

La inscripción en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico del permiso y autorización

señalado en esta Ley podrá cancelarse cumpliendo con las siguientes disposiciones:

Cuando la inscripción fue solicitada bajo las disposiciones del inciso (a) de esta Ley se

requerirá que consientan a la cancelación el noventa por ciento (90%) de los

propietarios de las fincas sujetas al gravamen. Cuando la inscripción fue solicitada bajo

las disposiciones del inciso (b) de esta Ley se requerirá que consientan a la cancelación

el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios de las fincas sujetas al gravamen.

Cuando el control del tráfico y acceso no sea de utilidad para la urbanización, calle o

comunidad, el Consejo, Junta o Asociación de Residentes podrá recurrir al Tribunal

Superior con competencia para que éste autorice la cancelación de la inscripción con

citación a todas las partes interesadas. Este procedimiento podrá utilizarse cuando no se

pueda utilizar los mecanismos establecidos en los dos incisos anteriores.

SECCION. 10 - OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR PROPORCIONALMENTE; PROPIETARIOS.

a) El Consejo, Junta o Asociación de Residentes está facultada para imponer una

cuota para cubrir los costos y gastos de instalación, operación y mantenimiento

del sistema de control de acceso, incluyendo los salarios o jornales del personal

contratado. Asimismo, está facultada para cobrar dicha cuota y reclamar la

deuda a un propietario por este concepto por la vía judicial.

La obligación de pago recaerá en los siguientes propietarios:



(1) Los propietarios de fincas en las que se haya inscrito la autorización o

permiso bajo el procedimiento establecido en esta Ley.

(2) Los propietarios que autorizaron la solicitud para establecer el control de

acceso, según fue implantado.

(3) Todo propietario adquirente de una finca, ubicada en una urbanización, calle

o comunidad que ha sido autorizada por el municipio correspondiente para

controlar el acceso o que, a la fecha de la compraventa, se encontrara en trámite

de obtener el consentimiento de tres cuartas (3/4) partes de los propietarios y

así conste en actas.

(4) Cuando la solicitud fue hecha por el urbanizador, desarrollador o

constructor, el pago de cuota será obligatorio para toda persona que advenga

dueño del inmueble.

(5) Los propietarios que no autorizaron expresamente el establecimiento del

sistema de control de acceso, pero que en fecha posterior se comprometieron al

pago mediante contrato escrito.

(6) La cantidad proporcional con que debe contribuir cada uno de dichos

propietarios a los gastos señalados se determinará, fijará e impondrá al principio

de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales.

Las cuotas que no sean satisfechas dentro del plazo fijado para su pago devengarán

intereses al tipo máximo legal fijado para préstamos personales, según lo establezca la

Junta Reguladora de Tasas de Interés para préstamos personales concedidos por la

banca comercial. La falta de pago de tres (3) o más plazos consecutivos conllevará una

penalidad adicional equivalente a uno por ciento (1%) mensual del total adeudado.

El propietario que esté en mora será requerido de pago mediante correo certificado con

acuse de recibo y de no efectuar el pago en el plazo de quince (15) días a partir del

recibo de la notificación por correo certificado se le podrá exigir el pago por la vía



judicial, en cuyo caso el tribunal impondrá al deudor moroso el pago de costas y

honorarios de abogado.

Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el propietario moroso

hubiere arrendado el inmueble, el tribunal ordenará al arrendatario que consigne

judicialmente a favor del demandante la cantidad necesaria de los pagos

correspondientes al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento, según

vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del propietario.

ARTÍCULO 7-

SECCION. 11 - CRÉDITO PREFERENTE; LIMITACIÓN.

El crédito contra cualquier propietario por su parte en los gastos a los que se refiere el

inciso (a) de esta Ley tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier

naturaleza, excepto los siguientes:

(a) Los créditos a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y la

correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) últimas

anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las

contribuciones que graven al inmueble.

(b) Los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad de Puerto

Rico.

SECCION. 12 - RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DE ADQUIRENTES VOLUNTARIOS.

La obligación del propietario de un inmueble por su parte proporcional de los gastos señalados

en esta Ley constituirá un gravamen sobre dicho inmueble cuando éste se haya constituido

conforme a lo establecido en esta Ley. Por lo tanto, el adquirente voluntario del inmueble así

gravado será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste

adeude, a tenor con esta Ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del



adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como

deudor solidario.

El propietario de un inmueble sujeto a un gravamen por virtud de lo dispuesto en esta Ley

estará obligado a informar a cualquier adquirente voluntario de dicho inmueble los gravámenes

que afecten al mismo por concepto de los gastos señalados en esta Ley. La información sobre

los gravámenes que afecten el inmueble tendrá que ser suministrada al adquirente voluntario

con anterioridad al cierre de la transacción que corresponda.

El adquirente voluntario podrá incoar contra el titular que dejare de informar dichos

gravámenes una acción por dos (2) veces el importe de lo adeudado por concepto de los gastos

señalados en esta Ley, más las costas y honorarios del abogado demandante.

ARTICULO 8-

SECCION. 13- REGLAMENTOS.

La Junta de Planificación de Puerto Rico adoptará un reglamento para ser utilizado por todos los

gobiernos municipales en el establecimiento de normas y procedimientos necesarios para la

obtención de autorizaciones y permisos para el control de tráfico de vehículos de motor y el uso

público de las calles en las urbanizaciones y comunidades conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Los gobiernos municipales podrán adoptar aquellas normas mediante ordenanza que estimen

pertinentes en todo aquello que no sea incompatible con lo ya establecido en el reglamento de

la Junta de Planificación y que sea necesario para llevar a cabo los propósitos de esta Ley.

SECCION. 14 –FIANZA.

A los fines de conceder la autorización o permiso a tenor con lo dispuesto en esta Ley el

municipio donde ubique el desarrollo o lotificación podrá requerir la prestación de una fianza o

garantía cuya cuantía no excederá de dos mil (2,000) dólares. Dicha fianza o garantía

responderá en las situaciones previstas en esta Ley.



ARTICULO 9:

SECCION 15- EXCEPCIÓN AL PAGO DE CUOTA.

Los propietarios que no autorizaron expresamente el establecimiento del sistema de control de

acceso no estarán obligados al pago de cuotas para el establecimiento, operación,

mantenimiento o remoción de dicho sistema excepto en aquellos casos en que se

comprometan a dichos pagos mediante contrato escrito.

Cuando así se comprometan, estos propietarios estarán sujetos a las obligaciones y

disposiciones de esta Ley. Todo propietario o residente tendrá acceso al área sujeta al control

de acceso en igualdad de condiciones y todo propietario podrá participar con voz y voto en las

asambleas generales que celebre el Consejo, Junta o Asociación de Residentes,

independientemente de que sea o no miembro de dicho organismo.

ARTICULO 10:

SECCION. 16- NOTIFICACIÓN DE ADQUISICIÓN.

(a) Toda persona que adquiera el título de una residencia en una urbanización, calle o

comunidad donde se haya establecido un sistema de control de acceso notificará al Consejo,

Junta o Asociación de Residentes su nombre, dirección y fecha en que adquirió la propiedad no

más tarde de los treinta (30) días siguientes a la fecha de adquisición. Dentro de este término

acreditará además con documentos fehacientes el hecho de la adquisición.

Todo vendedor de cualquier propiedad en una calle, urbanización o comunidad de acceso

controlado viene obligado a comunicar al adquirente voluntario el requisito de notificación aquí

establecido en o antes de la fecha de adquisición.

(b) En todo caso de venta o arrendamiento de una residencia dentro de una urbanización, calle

o comunidad donde se haya establecido un sistema de control de acceso, el titular de dicha

residencia lo notificará al Consejo, Junta o Asociación de Residentes, dentro de los treinta (30)

días siguientes a la fecha de la venta o arrendamiento.



La notificación incluirá el nombre completo del adquirente o arrendador, la dirección y la fecha

exacta de dicha venta o arrendamiento. Además deberá exigir al adquirente o arrendatario en

el documento de venta o arrendamiento, según sea el caso, la expresión de que conoce y

observará plenamente los preceptos de esta Ley y del reglamento adoptado en virtud de la

misma por el Consejo, Junta o Asociación de Residentes.

El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los

gastos de reparación y mantenimiento de los dispositivos, equipos, sistemas y otros de control

de acceso y además responderá del incumplimiento por parte del arrendatario de las

disposiciones de esta Ley y del Reglamento que le sean aplicables.

ARTICULO 11: DISPOSICIÓN TRANSITORIA.

1. En los casos de calles, urbanizaciones o comunidades cuyos propietarios adquirieron el

inmueble con anterioridad a la fecha de aprobación de esta Ley, bajo la creencia de que el

urbanizador o desarrollador había obtenido el permiso o autorización de control de

acceso requerido por esta Ley, los municipios concederán tales permisos o autorizaciones

a petición de la Asociación de Residentes sin tener que cumplir con las disposiciones de la

Sección 3 de esta Ley, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:

a. El urbanizador o desarrollador de terrenos o constructor de urbanización,

lotificación o lotificación simple, sus agentes o empleados o el vendedor de los

mismos, cualquiera que fuere, exhibió, ofreció, promovió o anunció la venta de las

viviendas, solares, lotes o terrenos, induciendo a creer que la calle, urbanización o

comunidad estaba debidamente autorizada de acuerdo a esta Ley para establecer,

mantener y operar controles de acceso;

b. La Asociación de Residentes demuestre al municipio que es la legítima

representante de los propietarios de la calle, urbanización o comunidad de que se

trate; y que la solicitud para formalizar y convalidar el control de acceso fue

adoptada por lo menos por tres cuartas (¾) partes de los propietarios.



c. La Asociación de Residentes presente al municipio evidencia de que las obras e

instalación de los dispositivos de control de acceso estaban instalados y operando

antes del 20 de mayo de 1987 (fecha de la Ley).

d. Todo urbanizador o desarrollador de terrenos o constructor de urbanización,

lotificación lotificación simple, sus agentes, empleados o vendedor de los mismos,

cualquier que fuere, que a la fecha de aprobación de esta Ley, esté ofreciendo,

exhibiendo, promoviendo o anunciando la venta de las viviendas, solares, lotes o

terrenos con acceso controlado, sin haber obtenido el permiso requerido en esta

Ley, deberá presentar al municipio, la correspondiente solicitud dentro de las

sesenta (60) días siguientes a la fecha de vigencia de esta Ley.

Durante ese término y hasta tanto el municipio expida y sea válido y efectivo tal permiso o

autorización de control de acceso, dicho urbanizador o desarrollador de terrenos o constructor

de urbanización, lotificación o lotificación simple, sus agentes, empleados o el vendedor de los

mismos, tendrán la obligación legal de informar en todo anuncio, promoción y gestión de venta,

la etapa en que se encuentra tal solicitud.

Cumplido el término de sesenta (60) días antes dispuestos, urbanizadores o desarrolladores de

terrenos, constructores de urbanización, lotificación o lotificación simple, o los vendedores de

los mismos, estarán sujetos a las penalidades dispuestas en la Sección 17 de la Ley # 21 del 20

de mayo de 1987, según enmendada.

ARTICULO 12:

Esta Ley empezará a regir inmediatamente después de su aprobación, a los únicos efectos de

que los municipios adopten las ordenanzas y reglamentos necesarios para su implantación,

pero sus restantes disposiciones entrarán en vigor a los treinta (30) días de su aprobación.



7

EL REGIMEN DEL CONDOMINIO

LOS ELEMENTOS COMUNES

Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES

7.1 Artículo11. Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:

a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes: (1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.(Enmendado ley 281 de 2008) (2) Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galerías, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación. (3) Los locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados. (4) Los ascensores, cuando éstos sean necesarios para el adecuado disfrute de los apartamientos. (5) Las áreas verdes y los árboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias de] Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.



Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo. b). Se consideran elementos comunes generales, salvo disposición o estipulación en contrario, los siguientes: (1) El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines. (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados. (3) Las áreas destinadas a estacionamiento. (4) Las áreas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentación urbana o por las autoridades competentes. La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la escritura de constitución de régimen o, de realizarse la conversión y transferencia luego de constituido éste, se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participación para cada uno de los apartamientos beneficiados. Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. El área de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurará bien como elemento común, general o limitado, o bien como área privada cuyos espacios y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamientos. Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de quórum o de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamiento." “11 A. Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo.



La adquisición de un local o apartamiento procomunal por vía de ejecución en cobro de deudas requerirá la aprobación mayoritaria del Consejo de Titulares. La enajenación de este tipo de elemento no podrá ser gratuita y requerirá la misma aprobación siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. La enajenación para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras, requerirá el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la aprobación del gasto o proyecto en cuestión. Una vez enajenado el apartamiento cesará su afectación como elemento procomunal." Artículo 7. Se enmienda el Artículo 13 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:

7.2 Artículo 13.

Los elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo. El trámite necesario para el adecuado y más eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores ajustándose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Lo relativo a los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamientos a los que fueron destinados los mismos. En caso de que los titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los restantes titulares, la Junta de Directores podrá realizarlas a costa de los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos. Todo titular tiene la obligación de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamiento, cuando ello sea necesario para la realización de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinará con el titular en cuestión, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamiento. El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes."



7.3 Artículo 14.

CADA TITULAR PODRÁ USAR DE LOS ELEMENTOS COMUNES CONFORME A SU DESTINO, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás bajo las siguientes condiciones: (a) Por voto mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse a uno o varios titulares la instalación en el techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamientos, siempre y cuando tal instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamiento, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del afectado. (b) Con igual autorización podrán instalarse en áreas comunes equipos o maquinaria para el disfrute de un número limitado de titulares, siempre y cuando éstos se hagan cargo del costo que ello conlleva y de su posterior mantenimiento. Para obtener la referida autorización dichos titulares le certificarán al Consejo que la instalación y utilización de tales equipos o maquinarias, a juicio de perito, no altera sustancialmente la fachada o el diseño arquitectónico del inmueble, no afecta la seguridad o solidez del edificio, ni menoscaba el disfrute de ninguna de las restantes unidades. Los titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrán beneficiarse de ellas, si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente les hubiera correspondido, abonando el interés legal. En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e)."

7.3.1 Artículo 14 A.

Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados. Por acuerdo mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse el estacionamiento de vehículos en las áreas comunes de rodaje para el disfrute de todos los titulares. En caso de que el número de dichos espacios sea menor que el número de titulares interesados en ocuparlos se procederá a sortearlos, conforme se dispone en el párrafo anterior. El consejo determinará las condiciones y requisitos para participar en el sorteo, incluido el cobro de un canon de arrendamiento, si así lo estimare conveniente, y podrá adoptar cualquier otra medida para el



mejor uso de esta área de estacionamiento, siempre que con ello no se menoscabe el disfrute o el acceso a los espacios privados. Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos(d) y (e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas Podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11 (b) de esta Ley.”

7.4 Artículo 15

EL USO Y DISFRUTE DE CADA APARTAMIENTO ESTARÁ SOMETIDO A LAS REGLAS SIGUIENTES: En el ejercicio de los derechos propietarios al amparo de esta ley regirán los principios generales del derecho, particularmente, los enunciados en el Artículo 1 A de esta Ley. La infracción de estos principios o la de las reglas enumeradas en los incisos subsiguientes dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, además de cualquier otra acción que corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las dispuestas en la Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho y cualquier otro remedio en equidad. (a) Cada apartamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo escritura a que se refiere el Artículo 2. (b) Ningún ocupante del apartamiento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos. (c) Los apartamientos no se usarán para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres. (d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamiento vendrá obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamiento para su realización. (e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con



colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del' edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio. Una vez las agencias concernidas emitan un aviso de huracán o tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o removible no constituirá alteración de la fachada. En cuanto a las permanentes, la Junta de Directores solicitará cotizaciones y alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presentará al Consejo de Titulares, que por votación mayoritaria decidirá las que se instalarán. Las tormenteras temporeras deberán removerse pasado el aviso de huracán o tormenta o luego de ocurrir el siniestro, salvo que el área protegida por ellas quede de tal forma averiada que éstas constituyan la única protección provisional. Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o equipo, tendrá que hacerlo conforme al tipo y diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artículo 38 (d) sobre obras de mejora. (f) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares. (g) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas. (h) Ningún titular u ocupante de una unidad podrá instalar o adherir objeto alguno en las paredes que pueda constituir un peligro para la seguridad de cualquier persona, de la propiedad comunal o la privada. Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36. (i) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por violación a esta Ley, a la



escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercería registral.”

7.4.1 Artículo 15 A.

Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta días siguientes a la fecha de adquisición de su apartamiento, su nombre, apellido, datos generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición de su apartamiento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo, además de registrar su firma en el Libro de Titulares. En caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento el titular deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de esta Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario."



8

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO BAJO EL REGIMEN DEL

CONDOMINIO

8.1 Artículo 36 A.

El titular o los titulares que sometan el inmueble al régimen de propiedad horizontal, asumirán la administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta Ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario. (a) LA ADMINISTRACIÓN INTERINA comenzará tan pronto se venda el primer apartamiento. Desde este momento no podrán enmendarse ni la escritura matriz ni los planos del condominio sin el consentimiento de todos los titulares, excepto para conformar la escritura matriz con los planos inscritos. i) A PARTIR DE LA PRIMERA VENTA, el desarrollador tendrá las siguientes opciones para la administración interina: 1) Asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de las áreas y facilidades comunales hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51 %) o el setenta y cinco por ciento (75%), a discreción del desarrollador de los apartamientos. A partir de ese momento, los adquirentes de los apartamientos contribuirán proporcionalmente a los gastos prospectivos de mantenimiento de dichas áreas y facilidades de acuerdo al porcentaje de participación dispuesto en el Artículo 22, debiendo entonces aportar el desarrollador la suma correspondiente al porcentaje restante, independientemente del número de apartamientos que resten por construir o vender; o 2) Cobrarle a los titulares de los apartamientos vendidos, la parte proporcional del mantenimiento de las áreas y facilidades comunales conforme al porcentaje dispuesto en el Artículo 22, sobre un presupuesto anual que preparará el desarrollador de conformidad con lo que más adelante se establece en el número seis (6) de este inciso. El desarrollador aportará la suma correspondiente al porcentaje restante, independientemente del número de apartamientos que resten por construir o vender.



Cualquier disposición en contrario a los incisos 1) y 2) anteriores en la escritura matriz o en el Reglamento será nula. ii) Cuando el desarrollador sufrague todos los gastos, según la opción dispuesta en el número 1) anterior, no tendrá que rendir informes auditados de su gestión y podrá continuar en la administración interina hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamientos, a discreción del desarrollador. Llegado este momento, los titulares vendrán obligados a asumir la administración del condominio tan pronto el administrador interino convoque a la asamblea para elegir a la primera Junta de Directores, según se provee en el inciso (c), una vez cumplido lo dispuesto en el inciso (f) de este Artículo. La asunción de la administración por los titulares no implicará renuncia alguna a los reclamos que procedieran contra el desarrollador por razón de la administración interina. (b) EL ADMINISTRADOR INTERINO TENDRÁ LAS SIGUIENTES RESPONSABILIDADES: 1. Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia, conservación, cuidado, reparación y funcionamiento de las cosas y elementos de uso común y de los servicios generales y necesarios para cumplir con lo antedicho en este inciso. 2. Llevar un libro de propietarios con el nombre, la firma, el número de teléfono, la dirección postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idéntica manera y también los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condómino. Cuando el desarrollador cobre a los titulares conforme a la opción 2) anterior, el administrador interino tendrá, además de las responsabilidades enumeradas en el párrafo anterior, las siguientes: 3. Dirigir los asuntos financieros del condominio y llevar un libro detallado de todas las partidas de ingresos y egresos que afecten al inmueble y a su administración, fijándose por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes. Cada egreso deberá acreditarse con un comprobante, factura o recibo. El libro de los comprobantes, facturas y recibos deberá estar disponibles para examen de los titulares en días y horas laborables. El Administrador Interino notificará a los titulares el lugar donde estarán disponibles. 4. Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar cualquier otro cobro a que la comunidad tenga derecho, velando particularmente porque el titular de los apartamientos no vendidos aún deposite en la cuenta de la comunidad de condóminos la parte proporcional correspondiente a dichos apartamientos, incluidas las aportaciones al fondo de reserva. El administrador interino le cobrará a los titulares al momento del cierre, en concepto de cuotas adelantadas de mantenimiento, una (1) mensualidad del presupuesto a que se refiere el número (6) subsiguiente y dos (2)



mensualidades como aportación especial al fondo de reserva. El administrador interino no podrá cobrar ninguna otra suma adelantada. 5. Notificar a partir de la primera venta a todos los titulares el presupuesto anual a base de los gastos reales y razonables de mantenimiento que se proyectan incurrir durante el año siguiente a partir de la primera venta. 6. Formular el presupuesto velando porque el mismo responda razonablemente a las necesidades económicas del condominio, cuidándose de no incluir en el mismo los gastos para la conservación y mantenimiento de la propiedad antes de haberse vendido los apartamientos, ni gasto alguno relacionado con la terminación de las obras de construcción del inmueble o de los apartamientos o con la gestión de venta de los mismos. El presupuesto proyectado sólo podrá modificarse previa notificación a todos los titulares con treinta (30) días de antelación a la conclusión del año de operaciones presupuestario, para ser efectivo a partir del próximo año operacional. 7. Notificar mensualmente a los titulares los ingresos y egresos del condominio y el balance de la cuenta en el banco durante el mes que antecede a la notificación. 8. Llevar un libro de propietarios con el nombre, firma, número de teléfono, dirección postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idéntica manera y también los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condómino. 9. Tener a disposición de los titulares para examen, todos los contratos que otorgue relacionados con su gestión de Administrador Interino. (c) El traspaso de la administración se efectuará: (1) En los casos en que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento a los titulares a partir de la primera venta, tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamientos individualizados, o (2) tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que deberá convocar el titular que sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal una vez se haya individualizado y enajenado más de la mitad de los apartamientos o un número de apartamientos suficientes para que al sumar los porcentajes de participación atribuibles a éstos, el resultado exceda el cincuenta y uno por ciento. (d) En la reunión en que los titulares habrán de elegir las personas que ocuparán los cargos directivos, el titular o los titulares que hasta ese momento hayan estado a cargo de la administración deberán entregar al Consejo de Titulares toda la información y los documentos que más adelante se enumeran.



(e) El Comité de Transición. Antes de elegir la primera Junta de Directores y previo al traspaso de la administración a ésta, cualquier titular podrá convocar a una asamblea con el propósito de elegir un Comité de Transición, cuya función será la de obtener toda la información y documentación pertinente relativa a la gestión de la administración interina. La asamblea para elegir a este Comité se celebrará en la fecha y lugar que indique la convocatoria, que deberá firmarla el titular o los titulares que convoquen, y para la cual constituirán quórum los titulares que comparezcan, quienes por mayoría designarán a los integrantes del Comité. En el caso de que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento, si llegase el momento en que se hubiere vendido el cincuenta y un por ciento (51%) de los apartamientos, sin que los titulares hubieran constituido el Comité de Transición, el Administrador Interino convocará a los titulares no más tarde de cuarenta y cinco (45) días previo a la reunión en la que se habrá de elegir a la primera Junta de Directores según el inciso (c). El Comité de Transición podrá requerir del administrador interino y del desarrollador, cuando actúe como administrador interino un informe del estado del condominio, y podrá revisar todos los documentos públicos relacionados con el mismo, tales como escrituras, permisos de uso, autorizaciones de agencias, etc. También podrá revisar e inspeccionar los documentos relacionados con las finanzas del régimen, incluida la fianza de fidelidad que más adelante se establece. El Comité tendrá derecho a copiar cualesquiera de estos documentos que interese. (f) Antes de celebrarse la asamblea dispuesta en el inciso (c), el Administrador Interino le entregará al Comité de Transición: 1. Los libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y certificados por un contador público autorizado independiente, si a los titulares se les cobró por el mantenimiento de las áreas y facilidades comunales durante la administración interina. En este caso, el auditor pasará juicio, además, sobre la razonabilidad de los gastos incurridos en el mantenimiento de la propiedad comunal durante dicha administración interina. Si resultare alguna diferencia entre los ingresos y los gastos a la fecha de la transferencia de la administración, el administrador interino no tendrá derecho a reclamar de los titulares dicha diferencia, ni a compensarla con la deuda que se certifique. 2. Copias certificadas por el Notario autorizante y las autoridades competentes de todos los documentos e instrumentos públicos constitutivos del inmueble, disponiéndose que la copia certificada se expedirá a favor del Consejo de Titulares libre de derechos, conforme a la Ley Núm. 75 del 2 de julio del 1987, según sea enmendada. 3. El libro de propietarios, puesto al día. 4. Una certificación del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de que se ha prestado la fianza requerida en el inciso (12) subsiguiente.



5. Todos los fondos de la comunidad de titulares que tenga en su poder, incluida cualquier cantidad denominada como reserva, o de otra forma, que pueda haber retenido el acreedor hipotecario al momento del cierre de cada apartamiento. 6. Las cuentas bancarias, depósitos, valores, etc., pertenecientes a la comunidad de propietarios, con sus correspondientes hojas de depósito, de retiro, estados de cuenta, conciliaciones bancarias y todo otro documento relacionado. 7. Certificación del estado de cualquier acción judicial, extrajudicial o administrativa relacionada con las áreas comunes o con cualquier aspecto que afecte el funcionamiento del condominio. 8. Una certificación jurada por el desarrollador o administrador interino de haberle entregado a cada nuevo propietario los siguientes documentos: a. Copia del Presupuesto del condominio;

b. Copia de la Escritura Matriz y copia del Reglamento del Condominio; c. Copia del permiso de uso del apartamiento; d. Copia de esta Ley y del Reglamento Sobre Condominios del Departamento de Asuntos

del Consumidor. 9. Una relación de todos los pagos en concepto de cuotas de mantenimiento realizados por los titulares durante el período de la administración interina, incluidos los realizados por el desarrollador por cuenta de las unidades no vendidas o no construidas aún. 10. Los originales de todos los contratos otorgados por el desarrollador o administrador interino durante el período de su administración . 11. Una copia del juego completo de los planos certificados archivados en el Registro de la Propiedad en los que se reflejen, si algunos, los cambios efectuados a los planos originales presentados conforme al Artículo 22. 12. Copia certificada de las fianzas de fidelidad que entrarán en vigor al momento del traspaso de la administración al Consejo de Titulares. Las fianzas deberán prestarse por una entidad autorizada por el Comisionado de Seguros, para cubrir: a) la totalidad de las cuotas de mantenimiento que por ley venía obligado a aportar y no hubiere cubierto, según éstas hayan sido determinadas por el contador público autorizado que certifique los estados de situación al momento del traspaso de la Administración Interina a los titulares, según se dispone en este Artículo. b) el desempeño negligente o culposo de sus funciones como administrador interino. En todo caso, esta fianza de fidelidad no será por una cantidad menor de veinticinco mil dólares ($25,000.00).



Dichas fianzas de fidelidad se emitirán a favor del Consejo de Titulares y se mantendrán vigentes durante dos (2) años a partir del traspaso de la administración a los titulares. El costo de la fianza aquí dispuesta, que se mantendrá vigente por dos años, así como de los gastos relacionados para la entrega de la información y documentación anterior serán por cuenta del desarrollador. El Comité de Transición le informará de sus gestiones y hallazgos al Consejo de Titulares en la reunión fijada para la elección de la Junta de Directores según dispuesta en el inciso (c). Ningún contrato otorgado durante el período en que la administración del inmueble estuvo a cargo del titular que Sometió el mismo al régimen de propiedad horizontal vinculará al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato. El desarrollador o administrador interino que incumpla las obligaciones establecidas en este Artículo vendrá obligado a reembolsar al Consejo de Titulares, además de las partidas que adeude y los daños que su incumplimiento pudiera haber causado, todos los gastos incurridos por el condominio para reclamar el cumplimiento de las referidas obligaciones, incluidos los honorarios pagados a abogados y a los peritos, todo ello sin perjuicio de la imposición de multas administrativas a tenor con lo dispuesto en el Artículo 51 de esta Ley. Este Artículo se interpretará restrictivamente en protección de los derechos de los titulares."

8.2 Artículo 38.

(2) El agente administrador, quien podrá no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el Reglamento. El Secretario del Departamento de Asuntos al consumidor podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los agentes administradores y el pago de los derechos correspondientes. Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos serán por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales. (a) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamientos formulen contra los aludidos en el inciso anterior y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto. (b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles para el próximo año fiscal y el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza. (c) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese año.



Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite. (1) OBRAS EXTRAORDINARIAS: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva requerirá una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada, y que la autorización del Consejo de Titulares no ha sido impugnada ante ningún foro judicial o administrativo. Se entenderá por extraordinaria toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiera el diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama para su ejecución. (2) OBRAS URGENTES: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, cuya ejecución requiera el diez por ciento (10%) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso podrá convocarse dentro del plazo de setenta y dos (72) horas sin necesidad de hacer una segunda convocatoria. Para el retiro de fondos destinados a obras urgentes bastará con que se le presente a la institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada. Se entenderá por urgente toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores. (3) OBRAS DE MEJORAS: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior.



Se entenderá por mejora toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales. Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tal elementos comunes, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades. En los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrán aprobar las obras de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tengan que estar disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en este Artículo. Por igual número de votos, podrá variarse el uso fijado a un área o a un local comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz. (e) No empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras partes (2/3) que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. La alteración de la fachada o del diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares. (f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial (i) al titular del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (i¡) al titular del apartamiento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamiento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento . (g) Aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos físicos. (h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere el Artículo 36. (i) Ordenar que se suspendan los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/o cualquier otro



servicio similar a éstos, a aquellos condóminos morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento o su Parte proporcional del seguro comunal, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el Director enviará una notificación para informar de la intención de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento, según el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares y dispuesto en el Reglamento. Cuando se trate de una derrama, cuyos plazos no se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensión de los servicios podrá efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado. Previo a la interrupción de los servicios antes mencionados, el Director o la Junta de Directores cerciorará que con ello no se afecten la salud o la vida de la parte afectada. j) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el Reglamento, para imponer multas al titular o residente que viole las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el Reglamento de hasta cien dólares ($100.00) por cada violación. (k) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común."



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LAS REUNIONES. OBLIGACIONES DE LOS TITULARES EN EL REGIMEN DEL

CONDOMINIO.

Ley Núm. 103 del año 2003

"Artículo 38 A

El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que convoque el Presidente, una mayoría de los miembros de la Junta de Directores, o la quinta parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamientos representen al menos el veinte por ciento de los porcentajes de participación en los elementos comunes. La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito, entregándose en el apartamiento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular que no resida en su apartamiento. La citación para la reunión ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el Reglamento, se hará cuando menos con diez días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. El Consejo podrá reunirse válidamente aún sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y así lo decidan. No será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta. Independientemente de lo dispuesto en el Artículo 42 (e), por voto mayoritario del Consejo de Titulares podrá autorizarse el reembolso al titular o a los titulares, de los gastos en que incurrieron, incluida una suma razonable por concepto de gastos legales si los hubiere, en sus



gestiones para lograr la celebración de una asamblea a cuya convocatoria se oponía el Presidente o la Junta de Directores.

"Artículo 38 B.

La asistencia a las reuniones del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario. Por Reglamento o por acuerdo del Consejo de Titulares se establecerá la forma de determinar la autenticidad de la firma del titular antes de comenzar la asamblea. La representación en las asambleas de condominios en los que exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario o el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular. Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamientos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamiento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble. Cuando uno o más apartamientos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará, mediante resolución corporativa, a la persona que la representará para que asista a las reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda. Sí algún apartamiento pertenece proindiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una sola persona para que represente a la comunidad. Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular." "Artículo 38 C. Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:



(a) Salvo lo dispuesto para las reuniones convocadas conforme al Artículo 38 (d) 2, sobre obras urgentes, el quórum para las asambleas del Consejo de Titulares lo constituirá una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan personalmente o por representación, o una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan que a su vez reúnan una tercera parte (1/3) de las participaciones en los elementos comunes, dependiendo de la definición de mayoría que disponga el Reglamento. (b) Cuando en una reunión para tomar un acuerdo, no pudiera obtenerse el quórum por falta de asistencia de los titulares en la fecha indicada en la convocatoria, se procederá a nueva convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. La fecha para la reunión en segunda convocatoria podrá incluirse en la primera, pero no podrá celebrarse la asamblea antes de transcurridas veinticuatro (24) horas de la fecha para la reunión en primera convocatoria. En tal reunión constituirán quórum los presentes. (c) En las reuniones celebradas en segunda convocatoria, la mayoría requerida reglamentariamente para la adopción de acuerdos se computará tomando como cien por ciento (100%) el número de titulares presentes o representados al momento de adoptarse el acuerdo. (d) Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad. La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta. Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto unánime de los titulares, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo, la autorización por voto mayoritario. (e) Cuando en una reunión convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar cualquier medida que requiera el voto de las dos terceras partes de todos los titulares, no pueda obtenerse la aprobación de dichas dos terceras partes, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los presentes, concediéndoseles un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas en asamblea no podrá fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho como titular. La



oposición infundada se tendrá por no puesta. Disponiéndose que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma aquí dispuesta y dentro del plazo Concedido se contará a favor del acuerdo. Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos terceras partes de los titulares. (f) Los acuerdos del Consejo se reflejarán en un libro de actas. Las actas contendrán necesariamente el lugar, fecha y hora de la reunión, asuntos propuestos, número de titulares presentes, con expresión de sus nombres y porcentajes de participación que estos representan, forma en que fue convocada la reunión, texto de las resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia. (g) Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario." "Artículo 38 D: (h) Llevar el libro de propietarios en el cual se anotarán los nombres, las firmas y demás datos de los titulares de los apartamientos, así como las sucesivas transferencias o arrendamientos que ocurran en relación a esas unidades. El libro se utilizará para autenticar las firmas de los titulares cuando sea necesario. (k) Relevar de sus funciones al Agente Administrador por justa causa. Se entendera por justa causa, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las norínas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la Junta de Directores deberá convocar al Consejo de Titulares no más tarde de treinta (30) días del relevo para informar de dicha acción, a fin de que éste actúe según estime conveniente. (1) Todas las demás que le sean asignadas por el Reglamento o por el Consejo de Titulares."

"Artículo 38 E

El Presidente representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá las reuniones del Consejo. Comparecerá a nombre del condominio para otorgar las escrituras y demás documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte. Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos órganos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones tomadas, deberá notificar a los titulares a la brevedad posible, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se estimen convenientes.



Toda transacción judicial o extrajudicial que exceda de cinco mil (5,000) dólares deberá obtener la aprobación del Consejo de Titulares. En los condominios comerciales o profesionales, el Reglamento podrá fijar otra suma. En todo caso, se presumirá que el Presidente del condominio cuenta con la autorización éel Consejo de Titulares para comparecer a nombre de éste en los foros pertinentes.

Artículo38 G.

En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir al foro competente para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de un condominio en el que no exista un apartamiento dedicado a vivienda o, en su caso, el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, al designar al síndico fijará los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la gestión de dirección que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o Junta de Directores. Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del síndico será por seis (6) meses. El Secretario del DACO o el Tribunal en su caso podrá relevar al Síndico de sus funciones a petición de cualquier titular o por justa causa. Se entenderá por justa causa, entre otras, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio. El síndico rendirá informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificándole con copia al tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, según sea el caso. Salvo que el foro competente así lo autorice, el síndico no podrá desempeñarse a la vez como agente administrador."

"Artículo 39.

Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados. Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca, ni por haber



incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice. La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podrá disponer el cobro de una penalidad del diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las deudas del Estado Libre Asociado el término será de ciento veinte (120) días. En exceso de ese término la penalidad será de un doce (12%) porciento de la totalidad de la deuda. Además las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado. El titular moroso será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince días, se le podrá exigir por la vía judicial. La deuda de un titular por concepto de gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente con arreglo al procedimiento abreviado y hasta el límite dispuesto bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil, según enmendada. Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el Tribunal, a instancias del demandante, decretará el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario del Consejo de Titulares, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior. Una vez decretado el embargo será responsabilidad de la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente. Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamiento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular. Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de apartamientos de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando esta Ley requiera tal consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la



asamblea en cuestión. Además, la Junta de Directores podrá ordenar la s uspensión de¡ servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, vídeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble. La suspensión podrá ordenarse también cuando el titular no pague su parte proporcional del seguro comunal. El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en esta Ley, que sin la autorización de la Junta o del Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan."



A Plazos

B Cuotas

C Pago

D Interés

(B x .05%)

10 días

E Penalidad por Mora

(B1 x 10%)

15 días

F Balance

de cargos

por Mora

G Balance Mensual (B+D+F)

H Penalidad (G x 1%) 3.er mes adelante

TOTAL ADEUDADO

(G+H)

1 50.00 0.00 0.25 5.00 5.00 55.25 No Aplica 55.25 2 100.00 0.00 0.50 5.00 10.00 110.50 No Aplica 110.50 3 150.00 0.00 .075 5.00 15.00 165.75 1.66 167.41 4 200.00 0.00 1.00 5.00 20.00 221.00 2.21 223.21 5 250.00 0.00 1.25 5.00 25.00 276.25 2.76 279.01 6 300.00 0.00 1.50 5.00 30.00 331.50 3.32 334.82



10

EL PROCEDIMIENTO PARLAMENTARIO El procedimiento parlamentario es de gran importancia para los voluntarios. Ayuda a hacer cada momento productivo y estimula a llegar al corazón del asunto bajo consideración. La ley parlamentaria es simplemente la manera cortés para desistir de lo que es irrelevente mientras se le dá a cada miembro la oportunidad de ser escuchado. La edición actual de Robert’s Rules of Order se utiliza para todas las sesiones del Consejo de Titulares de un Condominio. El manual de Robert’s dá las siguientes razones para usar las reglas parlamentarias: Las reglas se basan en la consideración a los derechos:

• de la mayoría, • de la minoría, especialmente de una minoría grande, más de un tercio, • de los miembros individuales, • de los ausentes, y • de todos los miembros en general.

El Presidente es el funcionario que preside las reuniones de la Junta y el Consejo de Titulares si usa el procedimiento parlamentario, el presidente tendrá reuniones más eficientes y productivas. Los Cuatro Principios Básicos del Procedimiento Parlamentario:

Justicia y cortesía para todos.

Un asunto a la vez.

La regla de la mayoría.

El derecho de la minoría. INTRODUCCIÓN A LAS REGLAS DE ORDEN DE ROBERT’S ¿Qué es el Procedimiento Parlamentario? Es un grupo de reglas para seguir en las juntas, que permiten que todos sean escuchados y ayudan a hacer decisiones sin confusión. ¿Por qué es Importante el Procedimiento Parlamentario? Puede adaptarse para llenar las necesidades de cualquier organización.



Hoy en día, la nueva revisión de las Reglas de Orden de Robert’s es el manual básico de operación para la mayoría de los clubes, organizaciones y otros grupos.¡Por lo tanto, es importante que todos conozcan estas reglas básicas! ¿Qué es el Orden de Asuntos? Las organizaciones que usan el procedimiento parlamentario generalmente siguen un orden establecido de asuntos intitulado “agenda.” Enseguida está el orden del formato de la agenda de una Junta de Titulares:

1. Apertura/Pase de Lista. 2. Lectura del acta de la última junta. 3. Asuntos Anteriores. 4. Asuntos Nuevos. 5. Reportes del Comité. 6. Anuncios. 7. Clausura.

¿Cómo expresan los miembros su opinión? Hacen mociones. Una moción es una propuesta donde todos los miembros toman acción o se ponen a favor de un asunto. Los miembros pueden individualmente:

1. Hacer mociones. (Hacer una propuesta) “Hago la moción para que…” 2. Secundar las mociones. (Expresar apoyo para la discusión de la moción hecha por otro miembro) “Secundo la moción.” 3. Discutir las mociones. (Dar opiniones acerca de la moción) “Pienso que …” 4. Votar sobre las mociones. (Hacer una decisión) “Todos aquellos en favor…”

Cómo se presentan las Mociones:

1. Tener la Palabra a. Esperar a que haya terminado de hablar la última persona.



b. Dirigirse al/la Presidente/a diciendo, “Sr./Sra. Presidente/a.” c. Esperar hasta que el/la Presidente/a le dé la palabra.

2. Hacer la Moción

a. Hablar claramente y de una manera concisa. b. Expresar la moción siempre de una manera afirmativa. Decir, “Hago la moción para que…” en vez de, “Hago la moción de que no…” c. Evitar los diferentes caracteres y permanecer en su punto.

3.Esperar a que se Secunde su Moción

a. Otro miembro secundará su moción o el/la Presidente/a pedirá que se secunde. b. Si no se secunda, su moción no se tomará en consideración.

4.El/La Presidente/a dice su Moción

a. El/La Presidente/a dirá, “Se ha hecho la moción y se ha secundado que…” b. Después, los miembros ya sea discuten su moción o pueden hacer una moción para pasar directamente a votar. c. Una vez que el/la Presidente/a presenta su moción a los miembros se convierte en “propiedad de la asamblea,” y usted no la puede cambiar sin el consentimiento de los miembros.

Votar sobre una Moción El método para votar en cualquier moción depende de los reglamentos de su escuela. Hay cinco métodos que la mayoría de las organizaciones usan para votar, y ésos son:

1. De voz – El/La Presidente/a pregunta a aquellos que estén a favor que digan “aye,” aquellos que se opongan, digan “no.” Cualquier miembro puede hacer la moción para un conteo exacto. 2. Por medio del Pase de Lista – Cada miembro responde “sí” o “no” cuando dicen su nombre. Este método se usa cuando se requiere tener un récord del voto de cada persona.



3. Por Consentimiento General – Cuando es casi seguro de que no habrá oposición a una moción, el/la Presidente/a dice, “Si no hay una oposición…” Los miembros muestran estar de acuerdo por medio de su silencio, sin embargo, si uno de los miembros dice, “Me opongo,” el asunto debe ponerse a voto una vez más. 4. Por división – Ésta es una leve verificación del voto de voz. No requiere un conteo, a menos de que el/la Presidente/a así lo desee. Los miembros alzan la mano o se paran. 5. Por medio de una Planilla de Votación – Los miembros escriben su voto en un papel, este método se usa cuando se desea que el voto sea en secreto.

*El/La Presidente/a no vota, a menos de que haya un empate o a menos que el voto se haya tomado en secreto. El Procedimiento Parlamentario es la mejor manera para llevar a cabo los asuntos en las juntas. Pero, esto trabajará solamente si se usa apropiadamente.

1. Permitir mociones que sean apropiadas. 2. Pedir a los miembros que pidan la palabra de una manera apropiada. 3. Hablar claramente y de una manera concisa. 4. Obedecer las reglas del debate. 5. Pero lo más importante, SER CORTÉS.

Estudie la Tabla de las Mociones Básicas, los Consejos para el Funcionario que Preside, y los Métodos de Votación antes de estudiar las explicaciones de las mociones. Después que se haya aprendido las 13 mociones básicas y la moción de reconsiderar, estudie las mociones adicionales conjuntamente con el manual de Robert’s. La tabla se puede utilizar como una referencia rápida durante las reuniones. Las 13 MOCIONES BÁSICAS, más la moción de reconsiderar, son suficientes para la mayoría de las sesiones del Consejo y la Junta de Titulares. CONSEJOS PARA EL PRESIDENTE DE LA REUNIÓN

1. El presidente de la reunión no debe debatir las mociones mientras preside; él debe presidir con imparcialidad. Un presidente consabido debe haber escogido “un



titular” para promover su punto de vista o debe entregar la presidencia temporalmente para debatirlo. Él resume la presidencia después que se vote. 2. Bajo las reglas de Robert’s la presidencia puede votar en cualquier momento. Sin embargo, sería más sabio si votase último y solamente cuando su voto pueda alterar el resultado, creando o rompiendo un empate. 3. En las juntas de directores, un miembro puede permanecer sentado y alzar su mano para pedir la palabra. En otras instancias, debe pararse e identificarse para pedir la palabra. 4. Es la responsabilidad del presidente darle la palabra a ésos que desean hablarle a la asamblea. Esto lo hace diciendo, El presidente le dá la palabra a (nombre), o algo como: El presidente le dá la palabra al miembro sentado en la primera fila. 5. El presidente es responsable de mantener el orden y de conducir la reunión con el decoro apropiado. 6. El presidente puede permanecer sentado durante las reuniones de la mesa directiva; de lo contrario se debe levantar cuando:

a. abre la sesión. b. le dá la bienvenida o presenta a invitados o funcionarios. c. presenta las mociones a votación. d. habla formalmente a la asamblea. e. contesta puntos de orden, preguntas parlamentarias, apelaciones de sus

decisiones, etc. f. trata de controlar mejor los procedimientos. g. declara que la

reunión ha terminado. 7. El martillo debe usarse poco (un golpe a la vez) y sólo para:

a. abrir la sesión. b. mantener o restorar el orden. c. dárselo a alguien para que presida la reunión temporalmente. d. dárselo a su sucesor.

8. El presidente repite la moción que ha sido propuesta y secundada. Esto asegura que la moción se entienda y sea anotada apropiadamente. 9. Las mociones debatibles o discutibles pueden ser debatidas después de propuestas, secundadas y repetidas por el presidente.

MÉTODOS DE VOTACIÓN 1. VOTACIÓN DE VOZ es el más usado; sin embargo, tome nota de cuándo no se usa. Pres. : Todos en favor de la moción digan “sí.” (Una pausa para responder.) Todos en contra digan “no.” (Una pausa para responder y entonces anuncia el resultado.) Los “sís” ganan; la moción es aprobada. O, Los“nos” ganan; la moción se rechaza. Un voto de voz no se usa:

a. cuando los Estatutos especifican usar otro método de votación. b. cuando el voto podría ser reñido.



c. cuando se requiere una mayoría de dos tercios. d. cuando un miembro duda (cuestiona) el voto de voz.

2. VOTACIÓN A MANO ALZADA se puede usar cuando el voto podría ser reñido, cuando un miembro duda la votación de voz, cuando se requiere una mayoría de dos tercios. Pres. : Esos a favor de la moción levanten sus manos. (Los votos se cuentan, el número se dá a conocer y los miembros bajan sus manos.) Treinta afirmativos, bajen las manos. Esos en contra de la moción levanten sus manos. (Los votos se cuentan, el número se dá a conocer y los miembros bajan sus manos.) Siete negativos, bajen sus manos. (Entonces el resultado se anuncia.) Los votos afirmativos ganan; la moción es aprobada o, Los votos negativos ganan; la moción se rechaza. Un voto a mano alzada no se debe usar:

a. cuando los Estatutos especifican usar otro método de votación b. después que un miembro duda del voto de mano. c. en un grupo mayor que una pequeña junta directiva o comité

3. VOTACIÓN DE LEVANTADOS Y SENTADOS se usa cuando un miembro duda de una votación a mano, o cuando se desea una demostración más positiva. La duda no existe en la votación de levantados y sentados. Pres. : Esos a favor de la moción se levantarán. (Los votos se cuentan, el número se dá a conocer y los miembros se sientan otra vez.) Treinta afirmativos, siéntense. Esos en contra de la moción se levantarán. (Los votos se cuentan, el número se dá a conocer y los miembros se sientan.) Siete negativos, siéntense. (Entonces se anuncia el resultado.) Los votos afirmativos ganan; la moción es aprobada. o, Los votos negativos ganan; la moción se rechaza Aunque se usan muy poco, estudie la votación secreta y otros métodos en el libro de Robert’s, páginas 405-421. PROCEDIMIENTO BÁSICO DE UNA MOCIÓN

1. En una junta de directores un miembro puede alzar la mano para pedir la palabra. En un grupo grande se levanta, se dirige al Presidente y se identifica. 2. El presidente le dá la palabra al miembro. 3. El miembro hace una moción: Propongo que el Administrador compre un gabinete nuevo de archivar, de dos armarios, de TriumphSupply, y que el Secretario-Tesorero sea autorizado a comprarlo. 4. Otro miembro secunda la moción, si se requiere que sea secundada. 5. El presidente repite la moción y la somete a discusión si la moción es debatible. Ha sido propuesto y secundado que el administrador compre un gabinete nuevo de archivar, de dos armarios, de TriumphSupply, y que el Secretario-Tesorero sea autorizado a comprarlo. ¿Hay alguna discusión?



6. Después del debate y las enmiendas, si la moción lo permite y si hay alguna, el Presidente dice: ¿Hay más discusión? (El presidente pausa brevemente en caso que haya más discusión. Si no hay, él continúa.) Como no hay más discusión, someto la moción a votación. (No se vota en las mociones que requieren una decisión del Presidente, como las #9 y #10.) 7. El Presidente pide el voto. Si el debate ha sido largo, si la moción ha sido enmendada o si la moción es complicada, el Presidente repite la moción: La pregunta es sobre la moción de que el administrador compre un gabinete nuevo de archivar, de dos armarios, de TriumphSupply, y que el Secretario-Tesorero sea autorizado a comprarlo. Esos a favor digan “sí.” Esos en contra digan “no.” 8. El presidente anuncia el resultado de la votación: Los “sís” ganaron, la moción es aprobada. Los “nos” ganaron, la moción se rechaza.

#1 MOCIÓN PRINCIPAL USO: Para presentar un asunto específico a considerar. REGLAS:

a. Tan sólo se puede considerar un asunto a la vez. b. Se puede proponer tan sólo cuando no hay otros asuntos pendientes. c. Requiere ser secundada. d. Puede ser debatida. e. Puede ser enmendada f. Requiere una simple mayoría g. Puede ser reconsiderada durante la misma reunión.

FRASEOLOGÍA:: Sr. Presidente, propongo que el administrador compre un gabinete nuevo para archivar, de dos armarios, de Triumph Supply, y que el Secretario-Tesorero sea autorizado a comprarlo. #2 MOCIÓN PARA POSPONER INDEFINIDAMENTE USO: Para examinar la solidez de una moción; para matar una moción. Una moción pospuesta indefinidamente no puede ser traída a la mesa otra vez a no ser que se presente como una moción nueva en otra sesión. REGLAS:

a. Tiene prioridad sobre las mociones principales (#1) solamente.

b. Requiere ser secundada. c. Puede ser debatida y vuelve a abrir la moción principal para ser debatida. d. Requiere una simple mayoría. e. Puede ser reconsiderada.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo que se posponga la moción para comprar un armario de archivar indefinidamente. #3 MOCIÓN PARA ENMENDAR



USO: Para cambiar o mejorar una moción principal. Hay que votar por las enmiendas antes de votar por la moción principal. REGLAS:

a. Debe ser pertinente a la moción. b. Tiene prioridad sobre las mociones # 2 y #1 c. Requiere ser secundada. d. Puede ser debatida. e. Puede ser enmendada. (La enmienda puede ser enmendada tan sólo una

vez. Sin embargo, no hay límites en el número de veces que las enmiendas se pueden hacer.)

f. Requiere una simple mayoría aunque la moción principal necesite dos tercios de votos.

g. Puede ser reconsiderada FRASEOLOGÍA: Las enmiendas se pueden hacer:

a. Añadiendo palabras. Sr. Presidente, yo propongo enmendar la moción añadiendo las palabras “antes de la próxima reunión.” Si la enmienda es secundada, el presidente dice: Ha sido propuesto y secundado que la moción se enmienda añadiendo las palabras, “antes de la próxima reunión.” ¿Hay alguna discusión? Si hay discusión, después de ella se toma el voto: Los que estén a favor de la enmienda digan “sí.” Los que estén en contra digan “no.” Si la enmienda es aprobada, se debe votar sobre la moción principal ya enmendada. b. Insertando palabras. Sr. Presidente, yo propongo enmendar la moción insertando la palabra “acero” después de la palabra “archivar.” c. Quitando palabras. Sr. Presidente, yo propongo enmendar la moción quitando la palabra “nuevo.” d. Quitando palabras y poniendo otras. Sr. Presidente, yo propongo enmendar la moción quitando las palabras “dos armarios” y poniendo “cuatro armarios.”

Después que las enmiendas propuestas han sido hechas, se vota sobre la moción principal ya enmendada. Teniendo en cuenta que todas las enmiendas descritas arriba han sido aprobadas, el presidente pide el voto de esta manera: La pregunta ahora es sobre la moción principal enmendada: Que el administrador compre un gabinete de archivar de acero, con cuatro armarios, de TriumphSupply, y que el Secretario-Tesorero sea autorizado a comprarlo antes de la próxima reunión. ¿Hay alguna discusión? Los que estén a favor de la moción enmendada digan “sí.” Los que estén en contra digan “no.” El presidente anuncia el resultado de la votación

e. Sustituyendo con una moción relacionada o parecida.



Una moción sustituta debe tener el mismo fin o propósito que la moción principal. Sr. Presidente, propongo sustituir la moción principal: Que el administrador compre un escritorio de la BB Furniture Wharehouse, y que el presidente del comité de finanzas sea autorizado a comprarlo durante la venta que tiene la BB Furniture en estos momentos. Una sustitución tiene las mismas reglas que cualquier otra enmienda. Sin embargo, el procedimiento es ligeramente diferente. Una sustitución es anunciada por el presidente después que ha sido propuesta y secundada. Ha sido propuesto y secundado sustituir la moción principal: Que el administrador compre un escritorio de BB Furniture , y que el presidente del comité de finanzas sea autorizado a comprarlo durante la venta que tiene la BB Furniture en estos momentos. No se toma ninguna acción sobre la sustitución hasta que la moción principal haya sido debatida y enmendada como deseen los miembros. Después de esto, se presenta la sustitución para debatir y enmendar. Cuando se haya debatido y enmendado la sustitución, se pone a votación. Los que estén a favor de la moción sustituída, digan “sí.” Los que estén en contra digan “no.” Si la moción sustituída es aprobada, se toma otro voto como una moción principal. La pregunta ahora es sobre la moción principal sustituída de esta forma: Que el administrador compre un escritorio de la Cía. de Muebles Acme, y que el presidente del comité de finanzas sea autorizado a comprarlo durante la venta que tiene la BB Furniture en estos momentos. Los que estén a favor, digan “sí.” Los que estén en contra, digan “no.” El Presidente anuncia los resultados de la votación. #4 MOCIÓN PARA REFERENCIA USO: Para que un grupo pequeño de miembros le dén una consideración a fondo a un asunto. Si la cuestión es referida a un comité que ya la había considerado, se llama “volver a someter a comité.” REGLAS:

a. Cuando la moción para referencia es aprobada, la asamblea está libre para tratar otros asuntos. b. Tiene prioridad sobre las mociones #3, #2, y #1. c. Requiere ser secundada d. Puede ser debatida. e. Puede ser enmendada f. Requiere una simple mayoría. g. Puede ser reconsiderada.

FRASEOLOGÍA: a. Puede ser referida a un comité establecido. Sr. Presidente, propongo que la moción sea referida al comité de finanzas con instrucciones de que reporten su decisión en la próxima reunión.

b. Puede ser referida a un comité designado por el presidente, o nominado por la asamblea. Los procedimientos para esto se encuentran en la página 172 del manual de Robert’s.

#5 MOCIÓN PARA POSPONER POR TIEMPO



Definido USO: Fijar un tiempo para considerar el asunto, usualmente la próxima reunión. REGLAS::

a. Cuando la moción para posponer por tiempo definido es aprobada, la asamblea está libre para considerar otros asuntos. b. Los asuntos que han sido pospuestos se vuelven a tomar automáticamente bajo asuntos “sin terminar” en la eunión especificada. c. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la #4 hasta la #1.) d. Requiere ser secundada. e. Puede ser debatida. f. Puede ser enmendada. g. Requiere una simple mayoría. Si se pospone para la próxima reunión a una hora específica (9:00 a.m.) y va a interrumpir asuntos que se están tratando en la asamblea, la moción se convierte en “orden especial” y requiere una mayoría de dos tercios. h. Puede ser reconsiderada.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo que se posponga la moción hasta la próxima reunión. Después de ser secundada y discutida (si hay discusión) la Presidencia dice, Los que estén a favor de posponer la moción digan “sí”; los que estén en contra digan “no.” Después anuncia el resultado de la votación. #6 MOCIÓN PARA LIMITAR O EXTENDER EL DEBATE USO: Para limitar los debates a un tiempo definido, para permitir un número definido de oradores, para limitar el tiempo de cada orador. Las reglas de Robert’s permiten diez minutos a cada miembro para debatir algún asunto. Esta moción es para acortar o alargar ese tiempo. REGLAS

a. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la #5 hasta la # 1.)

b. Requiere ser secundada. c. Puede ser enmendada. d. Requiere una mayoría de dos tercios de votos. e. Puede ser reconsiderada. f. El presidente puede, por su propia iniciativa, fijar límites si no hay objeciones.

FRASEOLOGÍA: a. Acortar o alargar el tiempo de cada orador. Sr.



Presidente, propongo que se limite el tiempo de cada orador a tres minutos. b. Limitar el número de oradores. Sr. Presidente, propongo que el número de oradores se limite a dos que estén a favor y a dos que estén en contra.. c. Fijar el tiempo para terminar el debate. Sr. Presidente, propongo que todos los debates sobre la moción terminen a las 10:15 A.M.

#7 MOCIÓN PARA LA PREGUNTA ANTERIOR USO: Para terminar el debate y las enmiendas y votar inmediatamente. REGLAS

a. Cuando se aprueba la moción para la pregunta, se toma la votación sobre la moción presentada a la asamblea sin más debate. b. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la#6 hasta la #1.) c. Requiere ser secundada. d. Requiere una mayoría de dos tercios de votos. e. Puede ser reconsiderada.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo que se haga la pregunta.. #8 Moción para Poner sobre la Mesa USO: Dejar una moción a un lado temporalmente. REGLAS

a. La moción a poner sobre la mesa afecta a la moción principal y a cualquier moción que afecte la moción principal. b. Si una moción a poner sobre la mesa es aprobada, la asamblea puede seguir tratando otros asuntos. c. Los asuntos que han sido puestos sobre la mesa no vuelven a ser tomados por la asamblea automáticamente. Una moción a tomar de la mesa puede prevalecer no más tarde que la próxima reunión. d. Requiere ser secundada. e. Requiere una simple mayoría.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo que la moción sea puesta en la mesa. #9 MOCIÓN PARA LA ORDEN DEL DÍA USO: Para forzar un regreso a un programa adoptado, agenda, o asunto. REGLAS:

a. Pedir la orden del día.está en regla sólo si el Presidente se ha apartado del orden de los asuntos b. Tiene prioridad sobre las mociones de la #8 hasta la



# 13. c. Cualquier miembro puede proponer la moción. d. La moción no requiere ser secundada, no se puede debatir o enmendar y no se pone a votación. e. Puede interrumpir a otro orador. f. La presidencia considera la moción y actúa de la f orma apropiada.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, pido las órdenes del día. El asunto #6 en la agenda se omitió. #10 Moción para Subir un Punto de Privilegio USO: Para informarle a los miembros sobre un asunto que concierne su seguridad, salud, integridad o propiedad. REGLAS:

a. No se aplica a los asuntos ya presentados ante la asamblea. b. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la #9 hasta la #1.) c. Un punto de privilegio puede afectar a un individuo, a un grupo de individuos, o a la asamblea completa. d. La moción no requiere ser secundada, no se puede debatir o enmendar y no se pone a votación. e. Puede interrumpir a otro orador. f. La presidencia pide la pregunta de privilegio, y obra de la manera apropiada.

FRASEOLOGÍA: a. Sr. Presidente, yo subo un punto de privilegio. El sistema de micrófonos no está funcionando correctamente, y es imposible escuchar b. Sr. Presidente, yo subo un punto de privilegio. Hay un pequeño fuego en el salón contiguo; deberíamos desalojar este lugar inmediatamente.

#11 MOCIÓN PARA UN RECESO

USO: Para suspender la reunión temporalmente.. REGLAS: a. Una moción para un receso implica un receso corto como para comer o contar la votación. b. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la # 10 hasta la #1.) c. Requiere ser secundada d. Puede ser enmendada e. Requiere una simple mayoría. f. Si no hay otro asunto pendiente cuando se propone la moción, se convierte en una moción principal (#1), y está sujeta a las mismas reglas de una moción principal.

FRASEOLOGÍA:: Sr. Presidente, propongo que tomemos un receso de 15 minutos.



#12 Moción para Prorrogar USO: Para terminar la reunión. REGLAS:

a. Puede ser propuesta en cualquier momento después de la ceremonia de apertura. b. No requiere un quorum. c. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la #11 hasta la #1.) d. Requiere ser secundada. e. Requiere una simple mayoría f. Después que una moción para prorrogar ha sido aprobada, tan sólo se puede considerar lo siguiente: (A) Una moción para fijar la hora del cierre (#13.) (B) Mociones para reconsiderar o rescindir.

(C) Asuntos que requieren aviso previoe (D) Avisos. Si ninguna de estas mociones se proponen, el Presidente declara la reunión terminada.

g. Si no hay ningún asunto pendiente cuando se propone esta moción, se convierte en una moción principal (#1), y está sujeta a las mismas reglas de una moción principal.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo levantar la sesión. Después que la moción ha sido secundada y se ha tomado la votación, el Presidente pide los asuntos necesarios como están descritos arriba. Si no hay ninguno, él declara la sesión cerrada o levantada. Ha sido propuesto y secundado levantar la sesión. Los que estén a favor digan “sí.” Los que estén en contra digan “no.” Los “sís” tienen la mayoría; la moción es aprobada. ¿Hay otros asuntos necesarios para tratarse en la asamblea? (Pausa.) Como no hay otros asuntos, se levanta la sesión. #13 MOCIÓN PARA FIJAR LA FECHA A LA CUAL SE PRORROGA LA REUNIÓN USO: Para fijar la hora y el lugar de una reunión antes de la próxima reunión regular. REGLAS:

a. Tiene prioridad sobre las mociones anteriores (de la #12 a la #1.) b. Requiere ser secundada. c. Puede ser enmendada. d. Requiere una simple mayoría. e. Puede ser reconsiderada. f. Es admisible tan sólo si fija una fecha antes de la próxima sesión regular. g. No cierra o levanta la sesión cuando es aprobada; tan sólo designa otra fecha para reunirse.



h. Si no hay otro asunto pendiente cuando se propone esta moción, se convierte en una moción principal (#1), y está sujeta a las mismas reglas de una moción principal.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo que cuando terminemos la sesión, nos reunamos el jueves 23 de junio. MOCIONES BÁSICAS MOCIONES PRIVILEGIADAS (alta prioridad)

13. Fijar la fecha a prorrogar (S, A, M, R, 241) 12. Prórroga (S, M, 232) 11. Receso (S, A, M, 229) 10. Subir un punto de privilegio (IS, CD, 223) 9. Orden del día (IS, CD, 217)

MOCIONES SUBSIDIARIAS (de apoyo) 8. Poner a la mesa (S, M, 207) 7. Pregunta previa (S, 2/3, R, 194) 6. Limitar o extender el debate (S, A, 2/3, R, 188) 5. Posponer a tiempo definido (S, D, A, M, R, 176) 4. Referir a comité (S, D, A, M, R, 165) 3. Enmendar (S, D, A, M, R, 127) 2. Posponer indefinidamente (S, D, M, R, 123)

MOCIONES PRINCIPALES

1. Moción principal o resolución (S, D, A, M, R, 97) Las letras en paréntesis indican las reglas que aplican a esa moción; el número se refiere a la página del Manual de Reglas de Robert’s que la explican. La prioridad se determina por el número en frente de cada moción. Mientras más grande sea el número, más alta la prioridad. Por ejemplo, una moción a referir a un comité (#4) no se puede considerar si hay una moción a poner sobre la mesa (#8.) la moción no se presenta a la asamblea. En este caso, la moción no se considera más. D= PUEDE SER DEBATIDA O DISCUTIDA.

1. La primera persona permitida a hablar es el que la propuso. 2. Cada miembro puede hablar una vez sobre una moción debatible.

Un miembro puede hablar una segunda vez después que todos los que quieran hablar ya lo hayan hecho. Si no hay objeción, un miembro puede hablar más de dos veces. (Para objetar, uno dice, Sr. Presidente, no estoy de acuerdo que alguien hable más de dos veces sobre el mismo asunto.)



3. El límite de tiempo para cada orador es de diez minutos; sin embargo, si no hay objeción, un orador puede continuar hablando. Si hay una objeción, se requiere una votación de dos tercios de votos para permitirle continuar. 4. Todos los discursos y preguntas son dirigidas al Presidente. 5. El Presidente debe mantenerse neutral. Si él desea discutir el asunto, debe pedirle a otra persona que presida. Él vuelve a tomar la presidencia después que se vote sobre ese asunto.

A= PUEDE SER ENMENDADA. Vea la moción #3. M = REQUIERE UNA SIMPLE MAYORÍA.. Por lo menos un voto más que la mitad. 2/3 = REQUIERE UNA MAYORÍA DE DOS TERCIOS. Por lo menos el doble de votos afirmativos que negativos. R = PUEDE SER RECONSIDERADA Vea la tabla anterior. IP = PUEDE INTERRUMPIR UN PROCEDIMIENTO y al orador con su consentimiento. IS = PUEDE INTERRUMPIR A UN ORADOR. CD = LA PRESIDENCIA DETERMINA la acción apropiada después de considerar la moción. MOCIÓN A RECONSIDERAR USO: Para prevenir decisiones apresuradas, prevenir acción en una moción que ha sido aprobada, para cancelar decisiones adversas en mociones que tienen mérito. REGLAS:

a. La moción debe ser hecha por el miembro que votó con el lado prevalente. b. Requiere ser secundada (cualquier persona puede secundarla.) c. Toma la prioridad de la moción que está siendo reconsiderada. d. Puede ser debatida si la moción a ser reconsiderada es debatible. e. Requiere una simple mayoría. f. Puede interrumpir un procedimiento y a un orador con su consentimiento g. Se puede proponer y actuar sobre ella en la misma reunión que la moción en cuestión. h. Una moción puede ser reconsiderada tan sólo una vez. i. Cuando se aprueba la moción a reconsiderar, siempre se vota sobre la cuestión a ser reconsiderada. j. Una moción no puede ser reconsiderada si ella, o parte de ella, han sido cumplidas.

FRASEOLOGÍA: Sr. Presidente, propongo reconsiderar la votación en la moción a comprar un escritorio que fue rechazada esta noche. Yo voté del lado prevalente. (Si el miembro no dice que votó del lado



prevalente, el Presidente puede preguntarle.) Después de ser secundada, el Presidente dice, Ha sido propuesto y secundado reconsiderar la votación en la propuesta de comprar un escritorio. ¿Hay alguna discusión sobre la moción a reconsiderar? Después del debate, el Presidente dice, Esos a favor de la reconsideración digan “sí”; los que estén en contra digan “no.” El presidente anuncia los resultados. Si se aprueba la moción a reconsiderar, el Presidente dice, Los “sís” ganaron; se aprueba la moción a reconsiderar. La pregunta ahora es en la moción original de comprar un escritorio. ¿Hay alguna discusión sobre la moción principal? Desde este momento el procedimiento es el mismo que el de cualquier moción principal. MOCIONES QUE VUELVEN A TRAER UNA PREGUNTA ANTE LA ASAMBLEA

Reconsiderar (S, D, M, IP, 309) Reconsiderar la votación de una moción. Reconsiderar y abrir de nuevo el asunto (S, IP, 326) Prevenir el cumplimiento de una moción que ha sido aprobada. Rescindir (S, D, A, 2/3 R, 303) Anular algo previamente adoptado. Suprimir (S, D, A, 2/3, R, 303) Anular algo previamente adoptado y tachar o quitar esa acción de las minutas. Ratificar (S, D, A, M, R, 121) Legalizar una acción Tomar de la mesae (S, M, 294) Tomar asuntos previamente presentados

MOCIONES INCIDENTALES

Punto de orden (IS, CD, 247) Para llamar la atención a una infracción de las reglas parlamentarias. Pregunta parlamentaria (IP, CD, 285) Para obtener información sobre un procedimiento parlamentario. Punto de información (IP, CD, 285) Para obtener información adicional sobre la moción principal Apelar la decisión de la presidencia (S, D, A, M, R, IP, 254) Para obtener la revocación de la decisión del Presidente. División de la asamblea (IP, CD, 276) Para verificar el voto con un método de votación más positivo. Retirar una moción (See page 287) Retirar un secundamiento o apoyo (See page 287) Preguntar al quorum (IS, CD, 343) Para determinar si hay un quorum presente.

REGLAS PARA LAS MOCIONES S= REQUIERE SER SECUNDADA. Si no se secunda inmediatamente, la presidencia puede decir, ¿Hay alguien que la secunde? Si la moción no es secundada, la presidencia dice, Por falta de apoyo,



11

GUIA PARA PLANES DE EMERGENCIAS DE

CONDOMINIOS

Propósito

El propósito de este Plan es tener un documento que ayude a las distintas comunidades

que residen en estructuras verticales, a prepararse, mitigar y a responder ante una

emergencia interna o externa.

Documento de Promulgación

El Plan debe ser promulgado en una reunión de los condómines con su Junta deDirectores. Se

deberá levantar un acta oficial de la misma. (EJEMPLO DE DOCUMENTO DE PROMULGACION)

Distribución del Plan (Registro)

• Residentes

• Junta de Directores

• Administradores

• OMME – municipio donde ubica el condominio

NOTA: Si se envía por e-mail debe tener recibo de envío con día, fecha y hora.

Registro de cambios

Debe certificarse cualquier cambio que se registre en el condominio tantos cambios a nivel de

Junta de Directores, apartamentos y/o cambios estructurales del condominio –

Ejemplo de un registro de cambios

TABLA

Situación y Presunción

A. Situación



El Condominio (nombre) está expuesto a diversos riesgos y peligros ocasionados por eventos

tales y como: terremotos, emanación de gases, incendios, amenaza de bombas, tormento,

huracanes y/o actos criminales.

Estos eventos pueden suceder en cualquier momento y afectar a las personas que se

encuentran en edificios multipisos y condominios.

B. Presunción

Se presume que:

1. Las salidas estarán rotuladas e identificadas.

2. Las personas residentes han recibido un mínimo de adiestramiento por parte del personal de

la Oficina de Manejo de Emergencias Municipal (Programa CERT y CCP).

3. El personal administrativo, la Junta de Directores está

debidamente adiestrado en los cursos básicos de manejo de emergencias.

4. Los planes de desalojo están instalados en cada pasillo y en los diferentes pisos de la

estructura.

5. Que el Plan se ejercite una vez al año por parte del personal de la OMME.

6. Que se detallen los cambios al POE según lo indica el Informe del Ejercicio y se hagan

cambios pertinentes según lo indique dicho informe.

Concepto de Operaciones

A. General

Todo evento que interrumpe las operaciones del condominio y/o estructura horizontal será

notificado a:

1. Titulo de la persona

2. Supervisor de Seguridad

3. Gerente

4. Director de Operaciones

5. Servicios Generales

6. Presidente Junta de Directores y éste notificará a los subalternos.



Este Plan incluirá un apéndice de desalojo que deberá utilizarse luego de que se determinase

que es necesario desalojar las instalaciones del condominio.Se les notificará a las personas vía

teléfono, altoparlante, alarma, etc. de que deberán desalojar las facilidades. Se deberá tomar

en cuenta las necesidades especiales de personas que sean minusválidos. Se debe hacer un

censo y notificar que recursos necesita la misma para desalojar el área. Debe de constar en

el plan cuantas personas con impedimentos tiene la estructura donde están localizadas por

piso.

Alerta y Avisos

Se utilizará (alarma, sistema de intercom, ect.) para alertar a las personas. La alarma

sonará 10 veces para indicar la activación del Plan de Emergencias (desalojo). El/la

(Supervisor de Seguridad, Gerente, Director, Presidente,

Presidente Junta de Directores) será el responsable de la activación del sistema de alarma del

condominio.

No se permitirá el regreso de las personas al interior del edificio durante la emergencia

hasta que el/la supervisor de seguridad o gerente o su representante de acuerdo a la línea de

sucesión, lo autorice.

Línea de Mando

1. Presidente, Presidente Junta de Directores, Gerente, Administrador,

Director, etc. (El más alto ejecutivo de la institución o condominio localizado en las

facilidades.

2. Representante Autorizado y/o segundo en mando, según establecido.

3. Siguientes niveles ejecutivos u operacionales, según establecido.

4. Representantes Autorizados.

Área de Seguridad Designada: (lugar)

En encargado de desarrollar este Plan en coordinación con el ejecutivo, decidirá las áreas que

estimen ofrezcan mayor seguridad al personal desalojado (áreas externas a 100 pies o más de la

estructura).

Sistemas del Edificio



Copia de los planos del edificio. Croquis en miniatura.

Identificación de Aéreas (descripción de cada oficina/apartamento cuanto por piso)

Ejemplo:

Si es una estructura que alberga oficinas

1. Piso 1

A. Recepción

B. Oficina de Administración

C. Centro de Reproducción

D. Oficina de Recursos Humanos

2. Piso 2

A. Finanzas

B. Oficina de Secretariado

C. Cuarto de Control Aire Acondicionado

D. Cafetería

Si es un condominio:

Piso 1 – lobby o recepción, cuartos, ect.

Piso 2 – Apartamentos (descripción de los mismos) estructuralmente

Penthouse

Áreas comunes Áreas de juego Estacionamiento Piscina (si existe) Canchas deportivas

Organización y Asignación de Responsabilidades

(Lista de personal con responsabilidades especificas en caso de desalojo)

• Director Ejecutivo, Presidente, Presidente Junta de Directores,

Administrador – autoridad máxima en la toma de decisiones.

• Supervisor de Seguridad



• Gerentes

• Equipos o lideres por piso

Líder: imparte las instrucciones para desalojar la estructura e indica las salidas a ser utilizadas.

• Empleados, visitantes, inquilinos – obedecer las indicaciones de desalojo tal y como se

instruyan.

Nota: Favor de hacer organigrama sin nombres. Listado de teléfonos deben permanecer con la

junta de Directores y quienes decidan los condóminos esta deba recibir.

Administración y Logística

A. Administración

En esta sección se indicará que informes pertinentes de situación u otra Índole han de ser

requeridos y a quien han de ser sometidos los mismos (contabilidad del personal).

B. Logística

Se desglosará el equipo a ser utilizado y como utilizarse. Se confeccionará el informe de

impacto de daños, además del informe del costo de la operación.

Desarrollo y Mantenimiento del Plan

El/la (persona y oficina) será responsable de desarrollar y actualizar este Plan.

Ejemplo – Presidente Junta de Directores, Administrador, Gerente

Autoridad y Referencias

• FEMA – Comprehensive Preparedness Guide 101 (marzo 2009)

• Leyes y reglamentos estatales y federales que han sido utilizados para desarrollar el

Plan

• Reglamentos internos de la entidad

• Cartas circulares y directrices de la Junta de Condomines

Nota:

1. Las personas que trabajen con el POE, deberá leer obligatoriamente el PG-101 (marzo 2009)



2. Toda estructura de más de dos pisos debe de consultar al Colegio de Ingenieros de Puerto

Rico para un peritaje estructural de la misma. Este informe le dará conocimiento a los

condóminos de cuan seguro es su estructura ante un movimiento telúrico

/Terremoto.

Apéndices

Instrucciones específicas o de carácter técnico lista de teléfonos de oficinas o personales (estos

solo han de ser utilizados por personal autorizado y no puede ser distribuido o divulgado, según

la Ley de Privacidad Federal).

1. Grupo/equipo de desalojo por piso

2. Desalojo en caso de incendios

3. Llamada amenaza de bomba (ejemplo)

¿Qué hacer? / Artefacto explosivo

4. Accidente con sustancias químicas

5. Falla eléctrica

6. Instrucciones en caso de terremotos

7. Disturbios civiles

8. Lista de teléfonos – oficina condomines. Estas listas están protegidas por la Ley Federal de

Privacidad y no puede ser divulgada sin el consentimiento de los condomines.

Acuerdos/contrataciones, etc.

Apéndice A – Desalojo

Se deberá seguir las instrucciones que a su haber haya determinado la Junta de Directores del

Condominio o el Administrador del multipisos. Las áreas deben estar rotuladas y

se deberá ejercitar dicho apéndice para ver si el mismo es funcional o si tiene fallas que se

deban corregir.

Al finalizar el ejercicio un informe escrito se deberá presentar (obligatorio) para corregir el

mismo.

Se debe elegir un líder de piso quien dirija al personal o residentes a desalojar con prontitud la

estructura en caso de un incidente. La composición por piso dependerá si la

estructura alberga oficinas o es una estructura residencial.



En caso de que sean oficinas este es un ejemplo a seguir:

PISO PUESTO POSICION

Piso 1 Líder de piso Director de Personal

Líder de grupo Director Servicios Generales

Asistente Líder de Grupo Director de Finanzas

Guía de Grupo Agente Comprador

Piso 2 Líder de piso

Dependerá de las propias dependencias

Líder de grupo

Asistente Líder de Grupo

Guía de Grupo

Piso 3 Líder de piso

Dependerá de las propias dependencias

Líder de grupo

Asistente Líder de Grupo

Guía de Grupo

En caso de un condominio es importante que la Junta de Directores y la Administración

estén conscientes en los pisos y apartamentos que alberguen personas con necesidades

especiales o estén encamados. El municipio tiene la necesidad de conocer para la

asignación de recursos en caso de un incidente.

Apéndice B – Desalojo en caso de incendios

Antes

• Inspeccionar todos los equipo contra incendios

• No utilizar enchufes o equipo defectuosos

• Notificar al supervisor sobre desperfectos



• No añadir extensiones eléctricas sin permiso del supervisor

• No tratar de arreglar equipo defectuoso o dañado

• No fumar (prohibido por ley)

• Leer instrucciones antes de usar equipo nuevo

• Disponer correctamente de sustancias inflamables

• Mantener material inflamable bien rotulado

• Mantener extintores servibles y en áreas accesibles

• La manera que sea posible adiestrar personal o residentes en los cursos de CERT

• Tomar cursos “on line”, www.fema.gov, sobre manejo de emergencias y planes

• Dar lectura al CPG-101 (Comprehensive Preparedness Guide March -2009)

sobre la Elaboración de Planes de Manejo de Emergencias

• Hacer ejercicios con regularidad y que éstos sean evaluados por las autoridades

competentes. Que se pruebe el Plan para elaborar los debidos arreglos en las fallas que en el

mismo se encuentren.

• Tener copia digitalizada a la oficina de Manejo de Emergencias Municipal, a la Zona

pertinente y a la Agencia Estatal para el Manejo de Emergencias y Administración de Desastres

( AEMEAD )

• Tener una evaluación completa por los Bomberos de Puerto Rico

Tener una inspección de seguridad departe de la policía de PR

Durante

La estructura debe estar equipada con detectores de humo, extintores, mangas de incendios y

un sistema de alarmas.

• Si se descubre un incendio avise inmediatamente

• Los empleados no deben apagar el fuego, a menos que:

a) Estén entrenados

b) El fuego sea menor y/o la alarma se haya activado



• No utilice el ascensor

• El líder de piso procederá a desalojar el personal al área designada. Todo este

movimiento de personal se hará de una forma ordenada y siguiendo instrucciones. Otra

vez, bajo ningún concepto se intentará utilizar el ascensor.

• Se llamará al Cuerpo de Bomberos a través del Sistema 9-1-1

Después

• Se ha de identificar los daños por las autoridades pertinentes

• Se rendirá informe de daños

Apéndice C – llamada amenaza de bombas/artefacto explosivo

Toda amenaza de bomba, será tratada con seriedad y suponer que es real. Al contestar la

llamada:

Copiar el texto exacto de la amenaza

Anotar la hora y el número del teléfono por el cual se recibe la llamada

Tratar de mantener la conversación sobre el artefacto

A qué hora y lugar va a estallar

Identificar ruidos de fondo

¿Qué tipo de bomba es?

Tratar de identificar la voz

Acento

Tono de voz

Hombre/mujer

Notifíquese al Gerente de Seguridad y al Líder de su piso inmediatamente

No toque paquetes, bulto o artefacto sospechoso

No sea héroe

Notifique a la brevedad posible al Administrador y al Presidente de la Junta de Directores



Avise a la Policía de Puerto Rico

No mueve, ni toque paquetes sospechoso

Apéndice D - Falla eléctrica

Fallas eléctricas ocurren en cualquier momento afectando las operaciones normales de las

comunidades. El edificio cuenta con un sistema de plantas de emergencias para mantener y

confirmar operaciones. De ser necesario desalojar. Se seguirán los procedimientos de desalojo

normales.

En este inciso se debe desarrollar el protocolo de la planta de electricidad.

1. ¿Quién está a cargo?

2. ¿Enciende automático?

3. Mantenimiento – se debe llevar una bitácora con fechas, hora y quien o quienes dieron el

servicio

Cabe señalar los peligros que existen con el uso de velas, estufas de gas, luces de gas, quinqués,

etc.

Apéndice E - Instrucciones en caso de terremoto

Antes

Todo mobiliario se ubicará lo más estable o fijado posible a la pared y así evitar accidentes.

Durante

Conserve la calma

Evalúe la situación

Vigile las personas a su alrededor

Refúgiese debajo de un escritorio, mesa u otro mueble fuerte

Colóquese de cuchillas, cúbrase la cabeza y el rostro

Evite acercarse a las paredes, ventanas de cristal, anaqueles, escaleras y

salones grandes

No utilice los ascensores



No corra

Busque un lugar seguro

El condominio debe tomar las debidas precauciones con las personas minusválidas

Los reglamentos, leyes estatales, leyes federales como la Ley ASA, aplican a todos. Se tienen

que seguir fielmente todas las regulaciones de OSHA tanto estatales como federales.

Después

Prepárese para recibir más sacudidas

No utilice los ascensores

Verifique si hay escape de gas

Desconecte las líneas de gas, agua y electricidad

Tome precauciones de cristales rotos

No utilice los teléfonos, ni encienda fósforos o cigarrillos

Inspecciones las áreas para identificar objetos caídos o que puedan caer

Siga todas las instrucciones del equipo de desalojo. Además, siga al pie de la letra todas las

instrucciones que emanen de la Agencia Estatal para el Manejo de Emergencias y

Administración de Desastre

Apéndice F - Disturbios

Todo disturbio que amenace la paz pública es manejado por las autoridades pertinentes

del Estado.

Siga todas las instrucciones que emanen de la Policía de Puerto Rico y las autoridades a

cargo de la seguridad pública.

Apéndice G – Tiroteo que amenacen la seguridad pública

Siga las instrucciones de la Policía de Puerto Rico

No se acerque a ventanas o puertas

Proteja a los menores y demás miembros de la familia

Busque un lugar seguro dentro de su domicilio



Llame a las autoridades a la brevedad posible



LISTA DE TELÉFONO DE EMERGENCIAS

AGENCIA NUMERO DE TELEFONO

Policía de Puerto Rico 787-343-2020

Cuerpo de Bomberos de P.R. 787-722-1120

Agencia Estatal para el Manejo de Emergencias 787-724-0124

Emergencias Médicas 787-343-2550

Centro Médico 787-754-3535

Negociado Federal de Investigaciones (FBI) 787-754-6000

Guardia Costanera (Coast Guard) 729-6770

Cuerpo de Ingenieros 787-729-6875

Servicio Secreto de los Estados Unidos de América 787-766-5539

Centro de Control de Envenenamientos 754-8536

Médico Primario

Oficina Municipal de Manejo de Emergencias

Agencia Estatal para el Manejo de Emergencias

Zona de

Junta de Calidad Ambiental

Municipio de Casa Alcaldía

Hospital de Área

Hospital 787

Servicio 9-1-1 9-1-1



Las personas interesadas pueden tomar cursos de Manejo de Emergencias en los siguientes

portales cibernéticos:

www.fema.gov/coursesonline

www.aemead.gobierno.pr

La Agencia Estatal para Manejo de Emergencias y Administración de Desastres no se hace

responsable ante ninguna eventualidad que pueda causar daños /muerte etc. Este plan es una

guía y solo pretende cumplir con los objetivos de la Ley Num.134 del 5 de noviembre de 2009.

Asegure que dicho plan es ejercitado y este al día con los requisitos federales, estatales y

municipales.



A Administración, 126 Administración de Propiedades, 35, 37 ADMINISTRACIÓN EN GENERAL, 41 ADMINISTRACIÓN FINANCIERA, 42 ADMINISTRACIÓN INTERINA, 147 ADMINISTRACIÓN OPERACIONAL, 40 Administrador de Propiedades, 36, 38 adquirente involuntario, 73 agente administrador, 55, 56, 88, 152, 161 albaceas, 18 alquiler, 28 ANTENAS, 88 APARTAMENTO, 73 AZOTEA, 76

B

Banco, 13 bienes, 9, 10, 11, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 26, 28, 29 Bienes Inmuebles, 9

C

capricho, 85, 86, 159 certificado, 12, 18, 23, 121, 127, 133 Comité de Transición, 73 Condómino, 71 Consejo de Titulares, 42, 48, 52, 54, 55, 56, 59, 60, 61, 62, 72, 73, 76, 77, 79, 81, 83, 84, 85, 86, 87, 89, 91, 140, 141, 142, 144,

149, 150, 151, 152, 153, 155, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 165 construcción, 32, 120, 123, 125, 126 CONTABILIDAD, 64 Contrato, 21, 23, 24, 26, 28, 30 CONTRATO, 19 contrato de mandato, 56 control de acceso, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 132, 133, 136, 137, 138 convocatoria, 77, 85, 150, 153, 157, 158, 159 Corredores, 2 Cum-Dominus, 71 cuotas, 41, 42, 54, 64, 73, 84, 86, 119, 133, 136, 148, 149, 150, 151, 155, 161, 162 Cuotas de Mantenimiento, 42, 85

D

Departamento de Asuntos del Consumidor, 128 derrama, 86, 153, 155 desarrolladores, 127, 138

E

elementos comunes generales, 74 elementos comunes generales necesarios, 139 elementos procomunales, 140 escritura de compraventa, 127 Escritura Matriz, 71, 151 estacionamiento, 52, 68, 74, 76, 81, 82, 89, 90, 140, 142, 143



ESTACIONAMIENTO, 76

F

Fianza, 84, 135 finca, 9, 19, 21, 27, 29, 30, 31, 130, 131, 133

G

gerente, 23

I

incapacidad, 15, 18 inquilinos, 75 investigaciones, 47

J

Junta, 121, 124, 127, 130, 131, 132, 133, 135, 136, 137 Junta de Directores, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 68, 72, 76, 77, 83, 85, 86, 87, 88, 91, 141, 144, 145, 147, 148, 150, 152, 155, 157, 158,

160, 161, 162

L

libro de propietarios, 86, 148, 149, 150, 160

M

multa, 127, 128

O

objeto, 9, 10, 13, 14, 20, 23, 24, 26, 28, 31, 75 OBRAS DE MEJORAS, 153 OBRAS EXTRAORDINARIAS, 153

P

pagos atrasados, 78, 79 paredes medianeras, 32 Pérdida Voto, 86 permutar,, 18 PLAN DE EMERGENCIA, 88 póliza, 62, 66, 79 presupuesto, 38, 54, 65, 67, 77, 78, 83, 84, 88, 141, 147, 148, 149, 152, 153, 161 proindiviso, 158 Propietario, 23

R

Registro, 12, 17, 18, 22, 28, 34, 72, 73, 129, 130, 132, 134 reunión extraordinaria, 149, 152



reunión ordinaria, 157

S

Seguro, 49, 50, 62, 63, 87 servidumbres de equidad, 100, 101, 102, 103, 104, 106, 107, 108, 110, 111, 113, 114, 115, 116, 117 síndico, 72, 86, 161 SOBREELEVACIÓN, 76

T

TECHO, 76 terrenos, 13, 126, 127, 128, 137, 138 titular arrendador, 137, 145 titular moroso, 162 transacción, 10, 14, 17, 18, 20, 135

U

Urbanización, 40, 92, 111, 113 uso dispuesto, 143

V

Vendedor, 14, 23 voto mayoritario, 141, 142, 144, 152, 157, 159 vuelo, 74, 76, 81, 139 VUELO, 76

LUIS NIEVES TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS 2015

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