M ÜLEN - BARESA · 2010-03-23 · Estas noches son para el uso exclusivo del inversor o familiares...
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HOTEL & BUS INESS C E NT E RTANDIL - ARGENTINA
M Ü L E N
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C O N T E X T O A C T U A L
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
FUENTE: WORLD TOURISM ORGANIZATION
0.00
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35.00
40.00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
FUENTE: SECRETARIA DE TURISMO DE LA NACION
CRECIMIENTO DEL TURISMO EN EL MUNDO CRECIMIENTO DEL TURISMO EN ARGENTINA
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C O N T E X T O A C T U A L
CRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONAL
Como consecuencia de un marcado AUMENTO EN EL MERCADO TURÍSTICO y del TURISMO INTERNO particularmente, éste se ha convertido en una de las activi-dades más rentables.
TURISMO = RENTABIL IDAD
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C O N T E X T O A C T U A L
CRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONAL
C O N T E X T O A C T U A L
LA SEGURIDAD DEL LADRILLO
Luego de los múltiples problemas financieros nacionales e internacionales, y con los antecedentes de la CRISIS de 2001, surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el RESGUARDO DEL PATRIMONIO.1
C O N T E X T O A C T U A L
LA SEGURIDAD DEL LADRILLO
1EL CONTEXTO INTERNO, aumentó la necesidad de preservar los ahorros de manera segura, y pensar en productos de RENTA FUTURA.2
Luego de los múltiples problemas financieros nacionales e internacionales, y con los antecedentes de la CRISIS de 2001, surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el RESGUARDO DEL PATRIMONIO.
C O N T E X T O A C T U A L
LA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONAL
111EL CONTEXTO INTERNO, aumentó la necesidad de preservar los ahorros de manera segura, y pensar en productos de RENTA FUTURA.2
Luego de los múltiples problemas financieros nacionales eLuego de los múltiples problemas financieros nacionales eLuego de los múltiples problemas financieros nacionales einternacionales, y con los antecedentes de la internacionales, y con los antecedentes de la internacionales, y con los antecedentes de la CRISISCRISISCRISIS de 2001, de 2001, de 2001, surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el RESGUARDO DEL PATRIMONIO.RESGUARDO DEL PATRIMONIO.RESGUARDO DEL PATRIMONIO.
CRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONALLA SEGURIDAD DEL LADRILLOCRECIMIENTO DEL TURISMO A NIVEL MUNDIAL Y NACIONAL
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El mercado inmobiliario y el LADRILLO surgen como refugio elegido por los ahorristas y pequeños inversores, ya que ha demostrado históricamente ser una de las opciones más SEGURAS Y RENTABLES.3EL CONTEXTO INTERNO, aumentó la necesidad de preservar los ahorros de manera segura, y pensar en productos de RENTA FUTURA.
Luego de los múltiples problemas financieros nacionales e internacionales, y con los antecedentes de la CRISIS de 2001, surge la necesidad de invertir en lugares que nos aseguren el RESGUARDO DEL PATRIMONIO.
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T E N D E N C I A D E L R E A L E S T A T E
Una de las más recientes y exitosas tendencias del mundo del real estate (inversión en ladrillos) han sido los EDIFICIOS DE USOS MIXTOS.
Esta fórmula incorpora hoteles, residencias, oficinas y muy frecuentemente un componente comercial y de retail.
HOTELES + RESIDENCIAS + OF IC INAS + CENTROS DE NEGOCIOS
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T E N D E N C I A D E L R E A L E S T A T E
HOTELES RESIDENCIAS
CENTROSDE
NEGOCIOS
OFIC INASCENTROS
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L A P R O P U E S T A
ofrece la posibilidad de invertir en un EDIFICIO DE USOS MÚLTIPLES
HOTEL + OFICINAS + CENTRO DE NEGOCIOS
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A N A L I S I S D E T A N D I L
TANDIL
RAUCH
LAS FLORES
BUENOS AIRES
BUENOS AIRESAZUL
LAPRIDA
BENITO JUAREZ
TRES ARROYOSLOBERIA
NECOCHEA
BALCARCE
MAR DELPLATA
PINAMAR
AYACUCHO
MAIPUOLAVARRIA
TAPALQUE
AREA DE INFLUENCIA
CIUDADES UBICADAS EN UN
RADIO MENOR DE 200 KMS
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A N A L I S I S D E T A N D I L
VARIABLES SOCIOECONOMICAS
Superficie: 935 km2
Habitantes: 133.000 (proyección estimada desde el últ imo censo).
PRINCIPALES ACTIVIDADES:
I N D U S T R I A A G R O P E C U A R I A I N D U S T R I A T U R I S T I C A I N D U S T R I A C O M E R C I A L I N D U S T R I A E X T R A C T I V A
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CRECIMIENTO INDUSTRIAL DE TANDIL EN LOS ÚLTIMOS AÑOS
EVOLUCION DE LA PRODUCCION DE LAS PYME INDUSTRIALES
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20
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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
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ANALIS IS POTENCIAL DE TANDIL
RESUMEN
UBICACIÓN GEOGRÁFICA: En el corazón de la provincia más importante de la Argentina con cercanía y conexión a la Capital Federal y a las principales ciudades de la provincia.
PARQUE INDUSTRIAL: Gran cantidad de empresas vinculadas a diferentes actividades.
POLO TECNOLÓGICO
DIVERSIDAD DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS: Permite atenuar los riesgos a la hora de pensar en el freno de la economía local.
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ANALIS IS POTENCIAL DE TANDIL
RESUMEN
ALTO NIVEL DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO
BUEN NIVEL SOCIOCULTURAL
CENTRO DE PARTIDO
CENTROS DEPORTIVOS DE ALTO RENDIMIENTO
ATRACTIVOS TURÍSTICOS
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2500
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0HOTELERIA
CA
NT
IDA
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PARAHOTELERIA
FUENTE: DIRECCION DE TURISMO - MUNICIPIO DE TANDIL
EVOLUCION DE LA OFERTA HOTELERA EN TANDIL
CRECIMIENTO DEL ALOJAMIENTO POR SECTOR AÑO 2000 - 2008
2000
2008
2008
2000
El gran aumento de la demanda, fue absorbido por el sector parahotelero, existiendo un nicho de mercado para el sector hotelero.
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OCUPACION DEL SECTOR HOTELERO
PORCENTAJES DE OCUPACIÓN 2006 - 2007 - 2008
EN
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O
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PT
IEM
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DIC
IEM
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1002006
90
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70
60 57%
50
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30
10
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20
2007 2008P
OR
CE
NT
AJ
ES
FUENTE: DIRECCION DE TURISMO - MUNICIPIO DE TANDIL
Promedio de ocupación en los últimos años, para la totalidad del segmento hotelero (todas las categorías de Hotel), fue del 57%.
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OCUPACION DEL SECTOR HOTELERO
OCUPACIÓN PROMEDIO 2008
Ocupación promedio de establecimientos de 3 y 4 estrellas identificados como competencia del proyecto, se estimo en el 73%
EN
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73%72
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PO
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TA
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FUENTE: HOSPITALITY EXCELLENCE CONSULTING
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DEMANDA DE LOS ESTABLECIMIENTOS IDENTIFICADOS
COMO COMPETENCIA POECENTUAL
DEMANDA DEL NICHO DE ANALISIS SEGUN SEGMENTO
5%
32%
63%
OTROS
COMERCIAL Y NEGOCIOS
TURISMO
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NICHO QUE SE HA ENCONTRADO
Hacer un HOTEL DE 4 / 5 ESTRELLAS en el CENTRO DE TANDIL, apuntado al SEGMENTO COMERCIAL / NEGOCIOS
SEGMENTO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS
Días de semana
SEGMENTO TURISMO DE DESCANSO
Fines de semana
DESCANSO + CORPORATIVO = MAYOR OCUPACION PROMEDIO
Y DEMANDA HOMOGENEA
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HOTEL & BUS I NE SS CE NTERTANDIL - ARGENTINA
M Ü L E N
7.000 m2 divididos en3 pisos de oficinas,8 pisos de habitaciones de hotel, y un centro de negocios.
HOTEL
CENTRODE
NEGOCIOS OFIC INAS
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E l E M P R E N D I M I E N T O
SERVICIOS REQUERIDOS POR CADA SEGMENTO
SEGMENTO CORPORATIVO
HABITACIONES
Habitaciones confortablesen el centro de la cuidad
SERVICIOS
Teleconferencias
Desayunos
Capacitaciones
Selección de personal
Seminarios
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E l E M P R E N D I M I E N T O
SERVICIOS REQUERIDOS POR CADA SEGMENTO
SEGMENTO EVENTOS
HABITACIONES
Gran cantidad de habitacionespara albergar conferencias
SERVICIOS
Salones de Convenciones
Tecnología paraPresentaciones
Conferencias
Lanzamientos
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E l E M P R E N D I M I E N T O
SERVICIOS REQUERIDOS POR CADA SEGMENTO
SEGMENTO DE DESCANSO
HABITACIONES
Habitaciones confortablescon buenas vistas
Habitaciones con kitchenet
SERVICIOS
SPA
Relax
GYM
Pileta
E l E M P R E N D I M I E N T O
SERVICIOS REQUERIDOS POR CADA SEGMENTO
SEGMENTO DE DESCANSO
HABITACIONES
Habitaciones confortablescon buenas vistas
Habitaciones con kitchenet
SERVICIOS
SPA
Relax
GYM
PiletaPileta
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E l E M P R E N D I M I E N T O
SERVICIOS REQUERIDOS POR CADA SEGMENTO
DESCANSO + CORPORATIVO =
MAYOR OCUPACION PROMEDIOY DEMANDA HOMOGENEA
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EL EMPRENDIMIENTO
CONDO HOTEL
Unidades de departamento que se aportana un operador para la explotación hotelera.
La unidad se vende totalmente equipada,y adecuada al uso de un hotel de alta jerarquía.
El propietario tiene un uso limitado de la unidad yrecibe una renta en función de los resultados de la operación hotelera.
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EL EMPRENDIMIENTO
CONDO HOTEL
Las ganancias generadas serán, tanto por el alquiler de las habitaciones como por la explotación de los amenities, y formarán la rentabilidad para el inversor.
ALQUILER DEHABITACIONES
EXPLOTACION DEAMENITIES
RENTABILIDADINVERSOR+ =
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EL EMPRENDIMIENTO
CONDO HOTEL
La rentabilidad se calcula sobre el total de la ocupación hotelera,y no sobre cada unidad.
Generando una renta más estable para el inversor
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EL EMPRENDIMIENTO
% DE PARTICIPACIÓN
El porcentual de renta es equivalente a la inversión realizada.
m2 de la habitación
Su posicionamiento dentro del complejo
Bondades de la habitación
Este coeficiente de participación estará indicadoen la lista de precios y en el reglamento de copropiedad.
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EL EMPRENDIMIENTO
EL INVERSOR PODRA UTILIZAR EL HOTEL
14 noches por año pagando solo el 30% de la tarifa mostrador.
Estas noches son para el uso exclusivo del inversor o familiares del inversor.
Se quierecuidar la formación de un mercado paralelo de alqiler de habitaciones que perjudique a todos los inversores.
Estas noches no podrán ser utilizadas en temporada alta.Y estarán sujetas a disponibilidad, sin superar el 20% de la capacidad del hotel.
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EL EMPRENDIMIENTO
OPERADOR
El operador inicial será nombrado por Baresa.
Los copropietarios elegirán a un consejo de administración, quien revisará el
accionar del operador, como así también el cumplimiento de sus objetivos.
El contrato con el operador será por el término de 10 años.
Y será revisado por el consorcio cada 3 años, pudiendo:
• Continuar.
• Exigir el cumplimiento de los objetivos.
• Cambiar de operador.
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EL EMPRENDIMIENTO
UBICACIONUBICACION
Posee acceso inmediato a circuitos turísticos, así como también otros sitios de interés potencial de clientes.
LAGO DEL FUERTE
MÜLEN
PARQUE INDEPENDENCIA
PLAZAINDEPENDENCIA
TANDILGOLF CLUB
TERMINAL DEOMNIBUS
CASINOTANDIL
PARQUE INDUSTRIAL TANDIL
UNICENCampus Universitario
UNICENSede central
Posee acceso inmediato a circuitos turísticos, así como también otros sitios de interés potencial de clientes.
El terreno se encuentra en una zona donde se prevé crezca la Ciudad, mejorando su posicionamiento con el paso de los años.
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EL EMPRENDIMIENTO
FORTALEZAS DEL TERRENO
Accesibilidad adecuada dada la proximidad del terreno
a las arterias más Importantes de la ciudad.
Cercanía a diferentes sitios de interés, turísticos, académicos,
comerciales y de negocios.
Visibilidad adecuada del HOTEL teniendo en cuenta la ubicación del terreno
sobre la avenida Santamarina de importante flujo vehicular
y de escasas construcciones en altura.
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EL EDIFICIO
72 habitaciones, totalmente equipadas:51 Suite Ejecutiva. 16 Suites Master.5 Suites Mülen.
Pisos de oficinas.
Centro de negocios.
Spa, Gym, y pileta climatizada.
Vistas desde todas las habitaciones a las sierras de Tandil.
Todas las comodidades de un hotel de alta gama.
EL EDIFICIO
72 habitaciones, totalmente equipadas:51 Suite Ejecutiva. 16 Suites Master.
Spa, Gym, y pileta climatizada.
Vistas desde todas las habitaciones a las
Todas las comodidades de un hotel de alta gama.
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TODAS LAS COMODIDADES Y EN SU PROPIA CASA
LOBBY
Importante recepción en doble altura
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TODAS LAS COMODIDADES Y EN SU PROPIA CASA
SPAPILETAGYMGASTROMOMIALAVANDERIAGASTROMOMIA
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1. Servicio de mensajería
2. Internet
3. Computadoras disponibles
TODAS LAS COMODIDADES Y EN SU PROPIA CASA
GYM
CENTRO DECONVENCIONES
SALA DEREUNIONES
CENTRO DE NEGOCIOS
CONVENCIONES
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HABITACIONES
El emprendimiento contará con 72 habitaciones, tipo departamento con Kitchenette, totalmente equipadas y de diseño actual.
Amplias Superficies, que permiten la separación de áreas de Estar / Trabajo / Dormitorio.
Kitchenette, heladera y microondas, para poder usarlas en estadías prolongadas
Grandes ventanales con expansiones exteriores, brindando especialidad y excelentes vistas
Tres tipos de habitación: Ejecutiva, Master, y en el ´último piso, los duplex Mülen, con excelentes vistas panorámicas a través de sus ventanales de doble altura, y amplia terraza con hidromasaje.
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HABITACIONES
SUITE EJECUTIVA
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HABITACIONES
SUITE EJECUTIVA
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HABITACIONES
SUITE MASTER
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HABITACIONES
SUITE MÜLEN
Duplex Planta baja
DuplexPlanta alta
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NORMAS LEED (DESARROLLO SUSTENTABLE)
Se incursionará en la búsqueda de un edificio sustentable:
i. Performance Energética ii. Protección climática iii. Selección de materiales
Menor costo operacional
Aumento del valor del edificio.
Demanda de mercados con conciencia ecológica
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LAS OFICINAS
1. Mülen contará con pisos de oficinas AAA, con plantas libres de hasta 380m2, flexibles a los requerimientos de sus ocupantes.
2. Estarán preparadas para ser equipadas con la última tecnología, apuntando a ser ocupadas por empresas de primera línea.
3. Serán vendidas a inversores, ya sea para ocuparlas, o para alquilarlas.
4. Estas serán un negocio independiente, y no formaran parte del negocio hotelero.
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CENTRO DE NEGOCIOS Y CONVENCIONES
Totalmente equipado con las últimas tecnologías,para brindar todos los servicios a sus ocupantes.
Las oficinas, el centro de negocios y de convenciones, le darán sinergia al hotel, y fomentarán el uso de los espacios comunes así como también el consumo de alimentos y bebidas.
HOTEL
CENTRODE
NEGOCIOS OFIC INAS
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VENTAJAS COMPARATIVAS
UBICACIÓN: EXCELENTE UBICACIÓN Y ACCESO
HOTEL EN EL CENTRO CON SPA, GYM Y PILETA CLIMATIZADA CON VISTAS A LAS SIERRAS
CENTRO DE NEGOCIOS CON LA ULTIMA TECNOLOGÍA
GRANDES HABITACIONES, MODERNAMENTE EQUIPADAS.
EDIFICIO DE USOS MIXTOS: AUTOGENERACIÓN DE DEMANDA.
TAMAÑO DE HOTEL OPTIMO PARA MAXIMIZAR EFICIENCIAS
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ASPECTOS JURIDICOS
1. El desarrollo estará regido bajo la figura jurídica del fideicomiso, desafectando así el patrimonio del proyecto de todo riesgo.
2. Una vez finalizada la obra, los compradores escriturarán las unidades adquiridas garantizando así su patrimonio.
3. Las unidades serán transferibles en todo momento, tanto durante los meses de obra como una vez escrituradas, brindando así una salida del negocio cuando el inversor lo desee.
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NEGOCIO DEL HOTEL
Se analizaran los siguientes escenarios:
• CONSERVADOR:Ocupación del 60%Precios de estudio de mercado
• REALISTA:Ocupación del 70%Precios de estudio de mercado
La ocupación promedio de los establecimientos identificadoscomo competencia es del 73%
ANALISIS DE 2 ESCENARIOS DE NEGOCIO
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NEGOCIO DEL HOTEL
RENTABILIDAD DEL NEGOCIO
La rentabilidad del negocio oscila entre el 12% y el 18%, dependiendo del escenario considerado.Se toma como rentabilidad esperada el 16%, y sobre la cual se obtienen lossiguientes valores.
Para obtener el análisis económico detallado, solicitarlo a:[email protected] o por teléfono al (5411) 4804-4011
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NEGOCIO DEL HOTEL
PUNTO DE INDIFERENCIA DE LA OCUPACIÓN DEL HOTEL
0.00%
5.00%
OC
UP
AC
ION
%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
14.89%17.89% 17.65% 16.46%
12.06%10.90% 10.90% 10.90% 10.90%
9.55%
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10
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NEGOCIO DEL INVERSOR
1. La propuesta está dirigida a ahorristas e inversores, que buscan proteger sus ahorros y aumentar su patrimonio, invirtiendo en ladrillos.
2. Comparativa Habitación de Hotel & Casa o Departamento
Rentabilidad supera cómodamente en más del doble de lo que se obtiene por alquilar una casa o un departamento con la misma inversión.
Inexistencia de períodos de vacancia
Conservación de unidades totalmente equipadas, y actualizadas en el tiempo.
No hay comisiones periódicas por la búsqueda de los inquilinos
No hay riesgo jurídico o peligro de ocupación
No hay morosidad de inquilinos
Mantenimiento permanente de unidades
NEGOCIO DEL INVERSOR
2. Comparativa Habitación de Hotel & Casa o Departamento
16>6
25
20
15
10
5
0
-5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
RENTA HOTELERA
ALQUILER DECASA O DEPTO.
Inexistencia de períodos de vacancia.
Rentabilidad supera cómodamente en más del doble de lo que se obtiene por alquilar una casa o un departamento con la misma inversión.
Conservación de unidades totalmente equipadas, y actualizadas en el tiempo.
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NEGOCIO DEL INVERSOR
2. Comparativa Habitación de Hotel & Casa o Departamento
No hay comisiones periódicas por la búsqueda de los inquilinos
No hay riesgo jurídico o peligro de ocupación
No hay morosidad de inquilinos
Mantenimiento permanente de unidades
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CADENA HOTELERA
1. Queremos transmitirles también, que la idea de Baresa es realizar una CADENA HOTELERA con el mismo formato en diferentes lugares del País, y posteriormente expandirse en el extranjero.
2. Quienes inviertan con nosotros tendrán PRIORIDAD Y BENEFICIOS EXCLUSIVOS para invertir en nuevos hoteles, y podrán intercambiar sus noches en cualquiera de los otros destinos de la cadena.
ALGUNAS UBICACIONES EN ESTUDIO: NeuquénCampanaPilarRafaela
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(54 11) 4804 4011 - [email protected]
P R O Y E C T O
ABOGADO
Dr. Matías E. Garat
ESCRIBANOS ESTUDIO DE MERCADO
HOSPITALITYEXCELLENCECONSULTING
DISEÑO Y COMUNICACION
O S AESCRIBANIA
CERIANI CERNADASLEYRIA & NOVAROE S C R I B A N O S
ALVAREZ | CORDEYRO
G O N Z A L E Z R O C C A Y A S O C