Manual Valuacion Catastral

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Lunes 15 de diciembre de 2008

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MANUAL DE VALUACIN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLACONTENIDOPRESENTACIN Objetivo TTULO PRIMERO 1. TTULO SEGUNDO 2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.1.1. 2.2.1.2. 2.2.1.3. 2.2.1.4. 2.2.1.5. 2.2.1.6. 2.2.1.6.1. 2.2.1.6.2. 2.2.1.7. 2.2.1.8. 2.2.1.9. 2.2.1.10. 2.3. 2.4. TTULO TERCERO 3. 3.1. 3.1.1. 3.1.1.1. 3.1.1.1.1. 3.1.1.1.2. 3.1.1.1.3. 3.1.1.1.4. 3.1.1.1.5. 3.1.1.1.6. 3.1.1.2. 3.1.1.2.1. 3.1.1.2.2. 3.1.1.2.3. 3.1.1.2.4. 3.1.1.2.5. 3.1.1.2.5.1. 3.1.1.2.5.2. 3.1.1.2.5.3. 3.1.1.2.5.4. 3.1.1.2.5.5. 3.1.1.3. 3.1.2. 3.1.2.1. 3.1.2.1.1. 3.1.2.1.2.

MARCO JURDICO OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIN Inspeccin Ocular Levantamiento Catastral Levantamiento a cinta Mtodo de radiaciones Mtodo de triangulaciones o diagonales Mtodo de las lneas de liga Mtodo de Alineaciones Mtodo Mixto Levantamiento de Construcciones Levantamiento por azotea Levantamiento por tierra Tolerancias y Comprobaciones reas ms Usuales Uso Correcto de la Cinta Medicin de Terrenos Accidentados Asignacin de la Clave Catastral Valuacin Catastral METODOLOGA DE VALUACIN Predios urbanos y suburbanos Del Terreno Clasificacin de Predios Por su rgimen de propiedad Por su uso de suelo Por su ubicacin dentro de la manzana Por su forma Por su topografa y relieve Lote Catastral Tipo Factores de Ajuste Frente Profundidad Topografa Factor de superficie Ubicacin dentro de la manzana Lote intermedio Lote interior Esquina Cabecero de manzana Manzanero Clculo del Valor Catastral del Terreno Construcciones (predios urbanos y suburbanos construidos) Clasificacin de las Construcciones Por su periodo Por su tipo

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3.1.2.1.3. Por su calidad 3.1.2.2. Tabla de Clasificacin de la construccin 3.1.2.3. Factores de Ajuste 3.1.2.3.1. Conservacin 3.1.2.3.2. Avance de obra 3.1.2.3.3. Edad 3.1.2.4. Clculo del Valor Catastral de Predios Construidos 3.1.3. Condominios (predios en rgimen de condominio) 3.1.3.1. Clasificacin de Condominios 3.1.3.2. Clculo del Valor Catastral de Predios en Condominio 3.2. Predio Rstico 3.2.1. Del Terreno 3.2.1.1. Clasificacin de Predios 3.2.1.1.1. Por su uso 3.2.1.1.2. Por su topografa y relieve 3.2.1.1.3. Lote catastral rstico tipo 3.2.1.2. Factores de Ajuste 3.2.1.2.1. Superficie 3.2.1.2.2. Distancia al predio 3.2.1.2.3. Topografa 3.2.1.2.4. Ubicacin con referencia a vialidades 3.2.1.3. Clculo del valor catastral del terreno 3.2.2. De las Construcciones 3.2.2.1. Clasificacin de las construcciones 3.2.2.2. Clculo del valor catastral de predios construidos GLOSARIO DE TRMINOS BIBLIOGRAFA

PRESENTACINCon fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las polticas y lineamientos generales, as como los procedimientos tcnicos y formatos con los que se deber desarrollar la valuacin catastral dentro del territorio estatal. El Estado y los Municipios como autoridades en materia de catastro tienen las facultades y obligaciones que la Ley de Catastro y su Reglamento les confieren en materia de valuacin catastral. Es por ello que el titular del Gobierno del Estado, a travs del Instituto de Catastro, establece las polticas, normas y lineamientos generales del Catastro; herramientas que permitirn evolucionar y modernizar los procesos de la valuacin catastral. A partir de lo anterior, se considera necesario establecer procedimientos a travs de este Manual, que permitan desarrollar la valuacin catastral en el Estado de Puebla, de acuerdo con la normatividad relacionada con todos los temas de carcter valuatorio que la operacin catastral necesita, as como la clasificacin catastral del suelo urbano, rstico y de las construcciones. Con la finalidad de que las autoridades catastrales, en sus diferentes mbitos de competencia, cuenten con un Manual que les apoye en la operacin, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla, conforme a las atribuciones que le confiere el marco legal vigente, publica el presente Manual de Valuacin Catastral para el Estado de Puebla, estructurado en los siguientes apartados: 1. Marco jurdico; 2. Operaciones Catastrales para la Valuacin; 3. Metodologa de Valuacin;

Lunes 15 de diciembre de 2008 Anexos:

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4. Catlogo Descriptivo de las Construcciones; 5. Formatos; 6. Casos Prcticos; 7. Bibliografa. OBJETIVO Este Manual tiene como objetivo establecer la normatividad en materia de valuacin catastral que ser aplicada de manera particular a todos los predios ubicados en el territorio Estatal, conforme a sus caractersticas fsicas y empleando para ello los valores catastrales unitarios de suelo y construccin publicados.

TTULO PRIMERO 1 MARCO JURDICOConstitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos La determinacin que el Catastro sea realizado por el municipio, tiene en nuestro pas fundamento constitucional. El artculo 27, en sus prrafos primero y tercero, se ocupa de la propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro de los lmites del territorio municipal y de las modalidades que pueden imponerse a la propiedad privada dictadas por el inters pblico. El artculo 31, fraccin IV, establece como obligacin de los mexicanos el contribuir para los gastos pblicos, tanto del gobierno federal como de los estados y municipios, en forma proporcional y equitativa. Merece especial atencin el artculo 36 en su fraccin I, primer prrafo, cuando seala como una obligacin del ciudadano de la Repblica inscribirse en el Catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesin o trabajo de que subsista as como tambin inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los trminos que determinan las Leyes. De igual manera, el artculo 73 fracciones XIX y XXIX-C, establece respectivamente que el Congreso tiene facultades para fijar las normas a que deba sujetarse la ocupacin y enajenacin de los terrenos baldos y el precio de stos, as como para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del gobierno federal, de los estados y de los municipios. El artculo 115 hace referencia a varias cuestiones importantes. La fraccin IV especifica que los municipios administrarn libremente su hacienda, pudiendo obtener contribuciones a travs de impuestos tales como los aplicados a la propiedad inmobiliaria, a su fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejora, as como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Pero la modificacin que se hizo a este artculo en 1999, permiti a los ayuntamientos, en el mbito de su competencia, proponer a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria. Finalmente, el artculo 121 fraccin II, dispone que los bienes muebles e inmuebles se regirn por la ley del lugar de su ubicacin, haciendo clara referencia a la ejecucin que debe tenerse en cada entidad, tanto a la Constitucin particular de cada Estado, como a las disposiciones legales en vigor que emanan de la misma. Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Puebla Dentro del marco jurdico local, encontramos que la actividad catastral tambin tiene fundamento en la Constitucin Estatal, ya que en su artculo 19 establece como obligacin de los habitantes del Estado; contribuir para todos los gastos pblicos de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

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En el artculo 103, al igual que en el artculo 115 de la Carta Magna, se establecen distintas cuestiones importantes como el hecho de que el Ayuntamiento administrar libremente su hacienda, la que se formar de rendimientos, contribuciones y otros ingresos. Dentro de stos, se cuentan las contribuciones, incluyen tasas adicionales que se aprueben sobre propiedad inmobiliaria, fraccionamientos de esta divisin, consolidacin, traslacin de mejora y las que tengan como base el valor del inmueble, esto con respecto a la fraccin I. Sin embargo, el inciso d) de la fraccin III especifica que los Ayuntamientos en el mbito de su competencia propondrn a la legislatura estatal, cuotas, tarifas aplicables a impuestos, derechos, aprovechamientos, contribuciones de mejoras y productos; tambin las zonas catastrales y las tablas de valores unitarios de suelo y construccin que sirvan de base para el cobro de contribuciones. Ley de Catastro del Estado de Puebla A diferencia de la legislacin federal, donde no existe una ley especfica en materia de catastro, en el mbito local encontramos la Ley de Catastro y su Reglamento, donde se regulan las actividades que realiza el Instituto de Catastro del Estado y los Ayuntamientos. En esta Ley se puede definir, de acuerdo al artculo IV, los objetivos generales del Catastro: Identificacin y deslinde de los bienes inmuebles, integracin y actualizacin de informacin relativa a las caractersticas cuantitativas y cualitativas de los inmuebles; valuacin catastral de los inmuebles en apego a la zonificacin y de valores unitarios vigentes que servir para calcular las contribuciones, fraccionamientos, divisin, consolidacin, traslacin, mejoras y cualquier otro que tenga como base el valor catastral. Tambin tiene como objetivos, integrar la cartografa catastral e integrar y mantener el inventario de infraestructura y equipamiento urbano del Estado, aportando informacin tcnica del Territorio Estatal. Leyes Municipales En la Ley Orgnica Municipal, de Hacienda Municipal y el Cdigo Fiscal Municipal, se establecen obligaciones de autoridades municipales y contribuyentes. Adicionalmente en las 217 Leyes de Ingresos Municipales, que en cada ejercicio fiscal emiten igual a nmero de municipios, se publican las zonas de valor y las tablas de valores catastrales unitarios de suelo y construccin; as como las tasas impositivas.

TTULO SEGUNDO 2 OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACINConforme a la Ley de Catastro vigente, la valuacin catastral tiene por objeto asignar mediante procedimientos tcnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en el Estado, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento. Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificacin catastral y los valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado, que correspondan tanto para el terreno como para la construccin. La Autoridad Catastral podr emitir un avalo catastral en el marco de los programas que se realicen para actualizar el padrn catastral o a iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estn dentro de los supuestos que contempla la Ley, que pueden ser: Como predio inscrito por primera vez (avalo nuevo); Cuando el valor del predio tenga una antigedad de dos aos; Cuando en el predio se efecten mejoras, adiciones o modificaciones; Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o modifique su situacin jurdica; Cuando el predio cambie de tipo de predio (rstico a urbano); Cuando una construccin est habilitada o en su caso ya se encuentre habitada, an y cuando no se haya terminado, y Porque el propietario o poseedor lo solicite. Para la emisin de un avalo catastral se debern seguir cuatro pasos fundamentales, los cuales sern descritos en este captulo y son: La inspeccin ocular, el levantamiento catastral, la asignacin de la clave catastral y la emisin del avalo catastral.

Lunes 15 de diciembre de 2008 2.1 Inspeccin Ocular

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El objetivo principal de la inspeccin ocular, para fines de emisin de avalo catastral, es corroborar la informacin del predio a valuar, con base en sus caractersticas fsicas y legales. Para ello, cuando se va realizar un trmite ante la Autoridad Catastral en donde se tiene que emitir un avalo catastral (avalo nuevo, actualizacin, manifiesto catastral o traslado de dominio) previamente se tramita la inspeccin, comprobando la autoridad que ya fueron cubiertos los derechos establecidos en la Ley de Ingresos vigente a la fecha de la emisin, y que el solicitante ya cumpli con los requisitos necesarios de acuerdo al tipo de trmite. La inspeccin permite recabar los datos generales del predio (urbano o rstico); de la manzana y/o de la zona de ubicacin del mismo; ya que durante este proceso se recorrer el bien a valuar y se verificarn los datos del terreno y, en su caso de la construccin. Adicionalmente se realizar el reporte fotogrfico. Cuando se detectan discrepancias entre las condiciones reales y los datos proporcionados por el propietario, se le comunica a ste la necesidad de realizar una medicin o levantamiento catastral. El formato de inspeccin ocular tambin es importante para la autoridad en la toma de decisiones a futuro, ya que permite requisitar datos como: Valores de mercado, infraestructura y equipamiento urbano. Para realizar la inspeccin se utiliza un formato compuesto por dos hojas, las cuales contienen recuadros para insertar o dibujar croquis de ubicacin de la zona, ciudad o municipio del inmueble, as como espacios para agregar el reporte fotogrfico del mismo, en el que se recomienda se coloquen las fotografas ms importantes y representativas. En la inspeccin ocular realizada al predio, se analizan 8 aspectos importantes que son: datos catastrales; datos del propietario o poseedor; datos generales del predio; datos de ubicacin del predio; datos fsicos del predio; medidas y colindancias; datos fsicos de la construccin, y desglose de construcciones. A continuacin se describe cada uno de estos 8 aspectos. Datos Catastrales En este rubro se indicar la fecha de reporte de la inspeccin ocular, el nmero de folio del ICEP, la clave catastral y la cuenta predial. Cabe hacer mencin que es de suma importancia conocer la clave catastral y la cuenta predial del inmueble, ya que son identificadores nicos que nos permiten ubicarlos con mayor rapidez y facilidad en el padrn catastral y fiscal, respectivamente. Datos del Propietario o Poseedor En este rubro se consignan los datos de la o las personas fsicas y/o morales que tienen la propiedad o posesin del predio. Es importante considerar que no siempre se da el caso de que el propietario o poseedor viva en el inmueble que se va a valuar. Datos Generales del Predio En este inciso se indicarn los datos con los cuales podemos conocer la ubicacin del predio, que en muchos casos difiere del domicilio del propietario. Datos de Ubicacin del Predio En este rubro se deber consignar, en primer lugar, la zona de valor, la cual est indicada en la Ley de Ingresos de cada Municipio. Ello permite ubicar el inmueble a valuar, asignar su correspondiente valor unitario de suelo, y tambin identificar su uso del suelo. Los datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilita que a futuro se considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Esta informacin permite, tambin, diferenciar entre un predio rstico y uno urbano. Para el caso de la vialidad se deber indicar el tipo y material de sta.

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(Quinta Seccin) Datos Fsicos del Predio

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Se refieren a los datos especficos y cualitativos del predio, como son: Ubicacin en la manzana; Relieve (topografa); Porcentaje de Pendiente; si es baldo o si tiene construccin; su forma geomtrica; su profundidad o fondo, as como su frente. Estos dos ltimos, indicados en metros. Medidas y Colindancias Esta informacin se genera de los documentos legales presentados (escrituras, levantamiento topogrfico, traslado de dominio, etc.). En el espacio de fuente de informacin se anotar el nombre del documento de donde se obtienen los datos. Cabe sealar la importancia de identificar stos, ya que en caso de existir diferencias considerables, se debern consignar contra lo visto en campo. Datos Fsicos de la Construccin Si al realizar la inspeccin ocular al predio motivo del avalo, se observan una o ms construcciones (bloques), stas se debern desglosar. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble, se indicar el detectado en la inspeccin, con las observaciones correspondientes. Esta informacin permitir cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle el correspondiente valor unitario catastral, de acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.). Desglose de Construcciones Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con varias construcciones (bloques), stas se debern describir desglosando la informacin solicitada: Clave y tipo (ver manual pg. 38); si est en avance constructivo o terminada; su edad en aos; su estado de conservacin, el cual podr ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondiente rea en metros cuadrados. Esta informacin nos permite clasificar los tipos de construccin y su estado de conservacin. Los datos referidos son necesarios para asignar el valor unitario catastral indicado en la Ley de Ingresos del Municipio correspondiente. Es importante indicar quin realiz la inspeccin y quin corrobor la informacin asentada en el formato, incluyendo sus respectivas rbricas. Formato para la Inspeccin Ocular de Predios Rsticos El formato se compone de dos hojas, que contienen en su costado izquierdo recuadros para insertar o dibujar el croquis de ubicacin de la zona y municipio o localidad del inmueble a valuar, as como los espacios para agregar el reporte fotogrfico del mismo, en el que se recomienda colocar las fotografas ms representativas. En la inspeccin ocular realizada al predio, se analizan 10 aspectos importantes que son: Datos Catastrales En este apartado se indicar la fecha de reporte de la inspeccin ocular; el nmero de folio del ICEP; la clave catastral, y la cuenta predial. Cabe sealar de nuevo la importancia de conocer la clave catastral y la cuenta predial del inmueble, ya que son identificadores nicos que nos permiten ubicarlos con mayor rapidez y facilidad en el padrn catastral y fiscal, respectivamente. Datos del Propietario o Poseedor En l se indicarn los datos de la o las personas fsicas que ostentan la propiedad o posesin del predio. A saber: Apellido paterno; apellido materno; nombre (s); domicilio; colonia; localidad; municipio, y cdigo postal (C.P.). Es importante tener en cuenta estos datos, ya que no siempre el propietario o poseedor vive en el inmueble que se va a valuar.

Lunes 15 de diciembre de 2008 Datos Generales del Predio

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En este inciso se indicarn los datos con los cuales podremos llegar al predio, como son: Nombre; paraje; localidad; municipio; rgimen de propiedad; tipo de predio (que para este caso siempre se indicar rstico). Al igual que en el punto anterior, esta informacin nos permite conocer la ubicacin del predio o nombre del paraje en donde se localiza, que en muchos casos difiere del domicilio del propietario. Datos de Ubicacin del Predio Aqu se consignar, en primer lugar, el uso de suelo, el cual est indicado en la Ley de Ingresos de cada Municipio y que permitir asignar el valor unitario de suelo y, en segundo lugar, la clasificacin que indica la calidad del terreno. Posteriormente se agregarn los datos correspondientes a la infraestructura y caractersticas de la zona donde se ubica el predio, como son: Disponibilidad de agua, distribucin de agua, instalaciones, siniestrabilidad, factibilidad de siembra y otros. La forma de indicar si el predio cuenta con ellos, ser por medio de una marca (x) en el o los servicios existentes. En el caso de otros, se debe especificar de qu tipo de infraestructura se trata. Esta informacin permitir diferenciar, entre otras cosas, si se trata de un predio rstico o urbano, y la calidad del mismo. Para el caso de la vialidad, se deber sealar el tipo; el material con el cual fue hecha; el estado de conservacin; si es transitable o no y si dicho predio colinda con una vialidad. En estos dos ltimos se deber seleccionar la opcin correcta marcndola con una equis (x). Datos del Cultivo Predominante en la Zona En este rubro se indican los datos del cultivo que ms veces se siembre en la zona de estudio, como lo es: Tipo de cultivo; rendimiento; costo del cultivo; PMR (Precio Media Rural); otros ingresos y monto ($/Ha). Esta informacin nos permite cuantificar de manera fsica o directa el valor del cultivo predominante. Datos Fsicos del Predio Es la informacin especfica y cualitativa del predio: Si est en explotacin y sin explotar; la profundidad; el relieve (topografa), y el porcentaje (de Pendiente). Datos del Cultivo del Predio Son los datos especficos y cuantitativos del cultivo identificado durante la inspeccin ocular: Tipo; rendimiento; costo del cultivo; PMR (Precio Media Rural); otros ingresos y monto ($/Ha). Esta informacin nos permite cuantificar de manera fsica o directa el valor del cultivo del inmueble sujeto del avalo catastral. Medidas y Colindancias Estos datos se generan de la documentacin legal presentada (escrituras, levantamiento topogrfico, traslado de dominio, etc.). El nombre del documento de donde se obtienen stos, se anotar en el espacio de fuente de informacin. Cabe sealar que es importante la identificacin de estos datos en la documentacin, con respecto a lo observado en la inspeccin de campo, ya que en caso de existir diferencias considerables se debern aclarar. Datos Fsicos de la Construccin Si al realizar la inspeccin ocular al predio motivo del avalo se observan una o ms construcciones, stas se debern agregar en este apartado del formato. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble se indicar el detectado en la inspeccin, con las observaciones correspondientes. Esta informacin permitir cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, y el uso del suelo servir para asignarle el valor unitario, el cual vara de acuerdo al uso identificado (habitacional, comercial, industrial, etc.).

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(Quinta Seccin) Desglose de Construcciones

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En el caso de que el predio cuente con varias construcciones, stas se debern describir desglosando la informacin solicitada: Clave y tipo (de acuerdo al catlogo); avance, es decir si est en proceso constructivo o terminada; su edad en aos (aprox.); su estado de conservacin, el cual podr ser bueno, regular o malo; el o los niveles construidos y su correspondiente rea en metros cuadrados. Esta informacin nos permite clasificar el tipo de construccin, su calidad y estado de conservacin, datos necesarios para asignarle el valor unitario indicado en la Ley de Ingresos del Municipio correspondiente. Al final del formato se escriben los nombres de las personas responsables y corresponsables de corroborar la informacin asentada en este documento, incluyendo su respectiva rbrica. 2.2 Levantamiento Catastral Es posible realizar el levantamiento catastral mediante dos mtodos, los cuales se pueden complementar. Uno que se denomina directo, consiste en la aplicacin de la topografa y se auxilia en algunos casos con fotografas areas o imgenes satelitales para delimitar y ubicar zonas. Otro, conocido como indirecto o areo fotogramtrico, en el cual se emplean tcnicas modernas y est basada en la medicin de la tierra por medio de aereofotogrametra, ortofoto o imgenes satelitales auxilindose de la topografa. Tanto el mtodo directo como el indirecto se utilizan en el levantamiento catastral. El mtodo catastral directo cada vez se emplea menos, aunque no ha perdido vigencia pues se utiliza como el apoyo terrestre que requieren los levantamientos fotogramtricos o en pequeas zonas que pueden ser complementarias a stos. Los predios pueden levantarse de varias formas: 1.- Cinta, 2.- Trnsito, 3.- Estacin total, y/o 4.- GPS. La primera opcin se considera cuando el levantamiento no presenta mayores problemas, ya que son predios lote tipo o para construcciones; las dems, cuando los predios son muy grandes e irregulares. Aunque en el levantamiento catastral las tres ltimas formas se pueden considerar como levantamientos de precisin, a continuacin se desarrolla el levantamiento catastral con cinta por ser el ms sencillo de aplicarse en la operacin diaria. 2.2.1 Levantamiento a Cinta Los levantamientos a cinta se podrn llevar a cabo siempre que las dimensiones del predio lo permitan, o cuando el terreno a medir sea sensiblemente horizontal, descubierto, accesible y sin obstculos. Este trabajo se realiza en dos fases; la primera consiste en la actividad de campo, y la segunda el procesamiento de la informacin en gabinete. El levantamiento con cinta se efecta fijando la posicin de los puntos de un terreno en una figura llamada polgono de base (o poligonal) que ser perimetral del mismo. Para ello se podrn emplear los siguientes mtodos: Radiaciones Triangulaciones o diagonales Lneas de liga Alineaciones Mixtos

Lunes 15 de diciembre de 2008 2.2.1.1 Mtodo de Radiaciones

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Se emplea cuando desde un punto es posible ver los vrtices de ste y no se dificulta medir la distancia entre un punto interior y los propios vrtices. Estas lneas auxiliares se denominan radiaciones y con ellas se divide en tringulos el polgono de base. Adems de las radiaciones, se miden los lados y ngulos del polgono, para as determinar la figura exacta del predio. Este mtodo puede aplicarse cuando el terreno por levantar es de pequeas dimensiones y suficientemente despejado, procurando que los tringulos que se forman difieran poco de equiltero o, en su defecto, de issceles. El equipo utilizado es la estacin total y/o cinta mtrica de acero con plomada de bronce de 14 onzas. Ejemplo:

Mtodo de radiaciones 2.2.1.2 Mtodo de triangulaciones o diagonales Este mtodo consiste en medir en tringulos del polgono de base por medio de las diagonales de dicha figura. La longitud de cada uno de los lados del polgono, as como las de las diagonales, debern anotarse en el croquis de campo. Ejemplo:

Levantamiento de un conjunto de manzanas por el Mtodo de Triangulacin

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2.2.1.3 Mtodo de las lneas de liga Se aplica cuando el terreno, por sus caractersticas topogrficas, no permita ver tres vrtices consecutivos del polgono de base. El procedimiento indicado consiste en medir los lados del polgono de base, as como las lneas que unen perfectamente dos puntos con lados contiguos; adems de medir el polgono general para determinar la longitud de cada uno de sus lados.

Mtodo de lneas de liga aplicado en un polgono 2.2.1.4 Mtodo de Alineaciones Consiste en identificar el polgono por levantar en un mapa escala 1:500, cuyos lados se pueden medir con cinta. Con este mtodo se prolongan los lados del polgono, que pueden ser los muros de una construccin o los linderos de una propiedad, hasta su encuentro con los lados del rectngulo, midiendo las distancias de los vrtices del rectngulo a los puntos en los que los alineamientos prolongados interceptan los lados del mismo; adems de medir los lados del polgono. Este mtodo es adecuado para levantar permetros de construcciones irregulares.

Mtodo de alineaciones

Lunes 15 de diciembre de 2008 2.2.1.5 Mtodo Mixto

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Se aplica cuando las caractersticas naturales o artificiales del terreno, tales como la no visibilidad, irregularidad en los linderos, accidentes topogrficos, u otros que no permitan utilizar los mtodos anteriores, podr hacerse una combinacin de dos o ms de los descritos. 2.2.1.6 Levantamiento de Construcciones Como complemento al levantamiento del terreno tenemos la medicin de las construcciones, las que al ser edificadas generalmente con ngulos de 90, facilitan el levantamiento. Cuando la geometra de las construcciones es irregular, existen dos formas muy usuales de medirlas: Por azotea Por tierra Hacerlo por azotea facilita el levantamiento, ya que est libre de obstculos, permite detectar posibles niveles de menor rea que no son visibles desde el piso, as como descubrir pozos de luz que a veces pasan inadvertidos. 2.2.1.6.1 Levantamiento por azotea Procedimiento Verificar ocularmente la geometra de la construccin Descomponer en figuras. En el ejemplo, figuras 1, 2, 3, 4, 5 y 6 Medir lados y diagonales de las figuras obtenidas, como se describi para el levantamiento del terreno. Medir por triangulacin un lado base a construcciones que se identifican en cartografa. Procesamiento de gabinete. Aplicando este mtodo, se obtienen los datos necesarios para la configuracin de la construccin. 2.2.1.6.2 Levantamiento por tierra Procedimiento Medir todos los lados de la construccin Medir el segmento (C-F) Medir la diagonal (C-K) Medir por triangulacin un lado base a construcciones que se identifican en cartografa impresa escala 1:500. Procesamiento de gabinete. Con esta logstica se obtienen los datos necesarios para la configuracin de la construccin. Casos ms Comunes Levantamiento Basta medir cada uno de los lados de la construccin para obtener la configuracin total, o observando que la construccin se encuentre en ngulo recto con respecto a sus lados.

Levantamiento de una construccin tipo

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Levantamiento Medir todos los lados de la construccin Prolongar lnea b-a hasta ubicar a Prolongar lnea e-f hasta ubicar f Medir distancias: g-a y a-f Medir por triangulacin un lado base a construccin, que se identifica en cartografa.

Levantamiento de una Construccin Paralela al Lindero Levantamiento Medir todos los lados de la construccin Ubicar los puntos a y f a 90 del lindero Medir distancias: a- a y f - f Medir distancias: g a y a- f Observar que los lados entre s formen un ngulo recto.

Levantamiento de una Construccin con Separacin Irregular del Lindero 2.2.1.7 Tolerancias y Comprobaciones Cuando se mide un permetro, es necesario medir triangulaciones para dar con la orientacin real del polgono o construccin, y que ste cierre perfectamente; si no es as, habr que verificar las medidas de campo. Tolerancia=1cm por cada 100 m. Si el permetro de una manzana fuera de 300 m, su cierre podr tener un error de 0 cm 0.03. *En la medicin de frentes se aplica la misma tolerancia.

Lunes 15 de diciembre de 2008 2.2.1.8 reas ms Usuales

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A= s (s-a)(s-b)(s-c)

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(Quinta Seccin) 2.2.1.9 Uso Correcto de la Cinta

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Para efectuar mediciones con cinta, es necesario siempre tomar en cuenta cuatro conceptos bsicos: Horizontalidad Verticalidad Tensin Alineamiento Horizontalidad.- Se refiere a la posicin de la cinta respecto al piso. Para una correcta medicin, tanto el cero como el extremo contrario de la cinta deben conservar el mismo nivel, como si ambos estuvieran sobre las aguas de un lago tranquilo. Verticalidad y Tensin.- Se refiere al uso adecuado de la plomada cuando la cinta no se puede mantener a ras del suelo o sobre algn punto o lnea de referencia y tiene que mantenerse al aire. Para el uso adecuado de la plomada, deben tomarse en cuenta las siguientes indicaciones: Colocar el hilo de la plomada en el cero de la cinta. Definir, tanto el predialista de un extremo como el de otro, la altura a la que deber ir la cinta, calculando a ojo la horizontalidad. Al momento que el predialista colocado en cero d aviso, el otro tomar la medida, haciendo ambos un leve movimiento de arriba hacia abajo para aquietar la plomada (de punto de 14 onzas). Para evitar que la cinta se cuelgue demasiado, habr que aplicarle una tensin media, procurando que sea siempre la misma para eliminar tanto errores acumulativos en ambos extremos como la catenaria de la cinta. 3. Alineamiento.- Se refiere a la colocacin, lo ms prximamente posible, de un punto intermedio a la recta, producida por dos puntos extremos. PUNTO INICIAL PUNTO FINAL

Alineamiento de un punto intermedio Se realiza como si se sacara un reventn de un punto a otro con un hilo y se colocaran marcas a lo largo de l. El predialista del punto inicial colocar una seal (plomada de punto de 14 onzas), el otro enfocar cuidadosamente la visin en ella y apoyndose en una tercera persona mover hacia la izquierda o derecha la nueva marca que desea obtener, hasta comprobar visualmente que qued dentro del mismo alineamiento. 2.2.1.10 Medicin de Terrenos Accidentados Para una medicin correcta es necesario observar siempre la horizontalidad de la cinta. Cuando se trata de terrenos accidentados, el desnivel puede ser muy grande e imposible de medir a 30 metros de distancia. Para lograrlo tendremos que, como se designa en topografa, cortar cinta. El mtodo que se recomienda es el siguiente: Si se trata de ir subiendo, el cadenero de atrs sealar cul es la mxima altura que puede lograr, sin perder verticalidad, tensin y alineamiento. El cadenero de adelante se ubicar en la misma altura, buscando perfectamente los metros cerrados. Una vez hecha la medicin y observando los cuatro puntos bsicos, esperar al cadenero de atrs, para que ste se coloque con el mismo nmero que dio la primer medida. El cadenero de adelante tender la cinta sobrante hasta encontrar nuevamente la horizontalidad, y as seguir hasta completar los 30 metros de la cinta. Este mtodo evita los errores que pueden presentarse por la suma de distancias fraccionadas.

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Peridico Oficial del Estado de Puebla Medicin con cinta y plomada de punta.

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CINTA

PLOMADA ESTACA O MARCA

Medicin de Terrenos Accidentados Cortando Cinta 2.3 Asignacin de la Clave Catastral La Clave Catastral sirve para ubicar un predio dentro del territorio estatal, tomando en cuenta referencias administrativas como municipio, centro de poblacin, regin y manzana. En este paso de la Asignacin de la Clave Catastral se establece de antemano, a travs de la Norma Tcnica ICEP-NT-CAT-001-2008, cmo asignar la Clave Catastral Urbana y con la Norma Tcnica ICEP-NT-CAT-002-2008 cmo asignar la Clave Catastral Rstica, dependiendo del tipo de predio de que se trate; Predio Urbano o Predio Rstico(1). 2.4 Valuacin Catastral (avalo catastral) Una vez realizada la inspeccin ocular, el levantamiento catastral (en el caso que amerite) y se haya asignado al predio la clave catastral; se proceder a emitir el Avalo, previo pago de los derechos establecidos en la Ley y habiendo cumplido ante la autoridad con todos los requisitos necesarios segn el caso (avalo nuevo o actualizacin, manifiesto catastral y traslado de dominio). De preferencia, el avalo catastral se emitir mediante la aplicacin de un software especializado, el cual deber generar la informacin en formato de Base de Datos para futuras actualizaciones y estar adaptado para calcular el valor catastral de acuerdo a las tablas de valores catastrales unitarios de suelo y construccin aprobadas por la H. Legislatura y publicadas en el Peridico Oficial. En todos los casos, se aplicar de manera puntual la metodologa descrita a continuacin. El formato se compone de una hoja, la cual contiene 10 apartados. Datos Catastrales En este apartado se indica la clave catastral, fecha del avalo, contra cuenta (predial), cuenta predial y clasificacin del predio. Recordaremos que es importante conocer la clave catastral y la cuenta predial del inmueble, ya que son identificadores nicos que permiten ubicar al mismo con mayor rapidez en el padrn catastral y fiscal respectivamente, o en el caso de tratarse de un avalo nuevo, sern tomados como datos para agregarse al padrn especfico. Respecto a la clasificacin del predio, nos permite diferenciar si se trata de uno urbano o rstico, ya que su anlisis y cuantificacin difiere en ambos. Datos Generales En este rubro, se indican los datos con los que se mantiene un control y seguimiento del avalo practicado, para lo cual se deben anotar los datos de: Nombre de la Delegacin Regional; nombre de la Delegacin Municipal; folio de origen (es el folio del documento que da origen a la solicitud y elaboracin del avalo catastral); nombre del Municipio en donde se ubica el inmueble; folio del ICEP (para control interno), y un cdigo de seguridad que asigna el citado software.(1) Ver Norma Tcnica ICEP-NT-CAT-001-2008 para conformar la Clave Catastral Urbana y Norma Tcnica ICEP-NT-CAT-002-2008 para conformar la Clave Catastral Rstica.

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Datos del Propietario o Poseedor/Razn Social En este apartado se indicarn los datos de la o las personas fsicas o morales que ostentan la propiedad o posesin del predio. A saber: Apellido Paterno, Apellido Materno, Nombre(s), Razn Social, Calle, Colonia, Localidad, Municipio y Cdigo Postal (C.P.). Es importante tener en cuenta estos datos, ya que no siempre el propietario o poseedor vive en el mismo domicilio del inmueble a valuar. Datos Generales del Predio En este inciso se indicarn los datos con los cuales podremos llegar al predio; como son: Domicilio, Colonia, Localidad, Nombre del Predio, Nombre del Paraje y Municipio. Al igual que en el punto anterior, esta informacin nos permite conocer la ubicacin del predio o nombre del paraje en donde se localiza, que, como ya se dijo, en muchos casos difiere del domicilio del propietario. Valor del Suelo Aqu se escriben los datos alfabticos y numricos que permiten obtener el importe del suelo, atendiendo a la zona o uso de valor, mismos que estn contenidos en la Ley de Ingresos del Municipio correspondiente, as como el valor unitario de suelo por metro cuadrado, en el caso de predios urbanos y por hectrea, cuando se trata de predios rsticos. La superficie en m2 o hectreas se obtiene de la documentacin legal presentada por el solicitante. En el caso de los factores a aplicar, estos se refieren al Ttulo Tres, de la pgina 32 de este Manual. Con los datos anteriormente descritos, el software calcula el importe del valor del suelo. La clave del uso de suelo, la proporciona el sistema (ver Pg. 20). Valor de la Construccin En este apartado, se escriben tambin los datos alfabticos y numricos, que permiten identificar, clasificar y asignar el valor unitario por m2 de la o las construcciones edificadas sobre el predio a valuar, agrupndolas por bloques con su respectiva clave y tipo (ver Ttulo Tres, de la pg. 38). Con respecto al valor unitario, ste se encuentra contenido en la Ley de Ingresos del Municipio correspondiente, el cual se determinar en funcin del tipo, calidad y estado de conservacin. En el caso de los factores a aplicar, stos se refieren al Ttulo Tres, de la pgina 42 de este Manual. Con los datos anteriormente descritos, el software calcula el importe del valor de la construccin. La clave y tipo de construccin, la proporcionar el citado software. En caso de que existan algunas observaciones, stas se debern indicar en el espacio asignado para ello, explicando el motivo de las mismas. Resumen En este rubro se concentra la informacin calculada, tanto del suelo como el de la(s) construccin(es). Al sumarse ambos conceptos, se obtiene (por sistema) el valor catastral del inmueble. Esta informacin es fundamental, ya que representa la base gravable que permite calcular, previa aplicacin de una tasa impositiva, el monto del impuesto predial de ese inmueble. Autoridad Responsable En este espacio se escribe el nombre del Perito Valuador (Delegado Catastral Regional o Municipal), el nmero de registro en ICEP y la rbrica como Autoridad Catastral Responsable.

Lunes 15 de diciembre de 2008 Apartado para Notificar

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Aqu se indican los datos para notificar el avalo elaborado. Estos son: Lugar de notificacin, que se refiere al nombre del Municipio en donde se ubica la Delegacin Catastral Municipal o Regional; la hora; el da; lugar en donde se constituy la persona que para el caso se refiere a la misma Delegacin; el nombre de la persona que recibe el avalo, la personalidad o el carcter con que se acredita (propietario, poseedor y gestor), as como la identificacin que presenta al momento de la diligencia. Al final, el documento debe ser rubricado por el Notificado (propietario, poseedor y gestor) y por el Notificador (personal del ICEP en la Delegacin). Fundamento Legal En la parte final del formato del Avalo Catastral, se enuncian los artculos y fracciones que respaldan legalmente la elaboracin y emisin del mismo. stos se desprenden de La Ley de Catastro del Estado, del Reglamento Interior del Instituto de Catastro de Puebla, as como de la Ley de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica del Estado de Puebla. Tambin se hace referencia a que la Operacin Catastral se realiz aplicando los valores unitarios de suelo y construccin aprobados por el H. Congreso Local, y publicados en el Peridico Oficial del Estado, vigentes para el ao en cuestin.

3 METODOLOGA DE VALUACIN3.1 Predios Urbanos y Suburbanos 3.1.1 Del Terreno 3.1.1.1 Clasificacin de Predios 3.1.1.1.1 Por su rgimen de propiedad Para efectos catastrales, la propiedad se ha clasificado en los siguientes regmenes: PROPIEDAD PRIVADA La nacin tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las tierras y aguas y son de propiedad originaria, constituyendo as la propiedad privada. El Ttulo Constitutivo de una propiedad deber registrarse en el Registro Pblico de la Propiedad. Para inscribir ah la Escritura de Compraventa, ser necesario que previamente se haya inscrito el Ttulo Constitutivo del rgimen de propiedad del inmueble, en el mencionado registro. PROPIEDAD EN CONDOMINIO Se le denominar condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica y que pertenecieran a distintos propietarios. stos tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. PROPIEDAD COMUNAL Conforme a lo establecido en el artculo 73 de la Ley Agraria, se podra decir que: El predio de uso comn de una comunidad, es aqul que no est destinado para el asentamiento humano y adems tampoco es tierra considerada como parcela. PROPIEDAD EJIDAL Son aquellos ncleos constituidos por ms de veinte superficies de tierra aportadas por igual nmero de individuos, y que cuentan con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto en la Ley Agraria (artculo 90), y que tanto la aportacin como el reglamento consten en escritura pblica y adems, est inscrito en el Registro Agrario Nacional.

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(Quinta Seccin)

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PROPIEDAD OFICIAL (de la Nacin, los Estados, los Municipios o las Dependencias Descentralizadas): Son bienes que estn sujetos al dominio de uno de los tres niveles de Gobierno y adems estn contemplados en sus respectivas leyes. 3.1.1.1.2 Por su Uso de Suelo La delimitacin de la zonificacin catastral nos ayuda a determinar el valor catastral unitario de la misma. El Uso de Suelo se refiere a la vocacin del terreno. USO Habitacional Campestre Habitacional Residencial Habitacional Medio Habitacional Econmico Habitacional Inters Social Habitacional Popular Progresivo Comercial Alta (Subcentros Urbanos o Centros Comerciales) Comercial Media (Corredor Urbano o Franja de Valor) Comercial Baja (Comercio de Barrio) Parque Industrial (Industria Pesada y Media) Corredor Industrial (Industria Media y Ligera) Preservacin Ecolgica (Reserva Ecolgica) Histricas Otras Especiales (Ecoturstica y Arqueolgica) HABITACIONAL. Suelo destinado a la vivienda y al resguardo de la poblacin. Habitacional Campestre Este tipo de vivienda es para habitantes de altos ingresos. Los estilos arquitectnicos son muy variados, la calidad de sus construcciones es buena y funcionalmente cmoda, los espacios y las reas verdes son de menores dimensiones con respecto a la residencial, los niveles de construccin pueden ser uno o ms. Cuenta con servicios y seguridad. Las zonas campestres disponen de una planificacin urbana que equivale a una buena ubicacin y una alta plusvala de la zona. Las viviendas campestres en su conjunto pueden generar edificaciones dispersas, ya que se configuran como una vivienda rodeada de un rea libre y amplia. Este tipo de agrupaciones genera densidades de poblacin muy bajas. Habitacional Residencial Las zonas residenciales en su mayora se ubican en reas que cuentan con infraestructura urbana y servicios. Estn desplazadas cerca de vialidades principales y actualmente se construyen viviendas residenciales en vertical. Las viviendas de tipo residencial cuentan con superficies mayores a 300 m2. Disponen de todos los servicios: Drenaje, agua potable, energa elctrica, alumbrado pblico, pavimentos y lneas telefnicas. Habitacional Medio Las viviendas de tipo medio cuentan con una superficie de lote que va de los 120 a los 200 m2. Tienen un nivel de ocupacin total o parcial del lote, por lo que las reas verdes son pequeas. Infraestructura: Disponen de todos los servicios: Drenaje agua potable, energa elctrica, alumbrado pblico, pavimentos y lneas telefnicas. CLAVE UH01 UH02 UH03 UH04 UH05 UH06 UC07 UC08 UC09 UI10 UI211 UE12 UT13 UA14

Lunes 15 de diciembre de 2008 Habitacional Econmico

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Las construcciones predominantes son viviendas medianamente homogneas, con un nivel de ocupacin total o parcial del lote, por lo que las reas verdes son pequeas. Los niveles de construccin pueden ser uno o dos. Infraestructura: Disponen de servicios urbanos de manera parcial o total. Habitacional de Inters Social Se refiere a la habitacin de grupos sindicalizados, de bajos ingresos y asalariados. Para ser sujeto de crdito se debe disponer de terrenos en propiedad o predios regularizados y contar con todos los servicios. En su mayora son viviendas construidas en forma masiva por promotores de vivienda de inters social. Infraestructura: Cuenta con drenaje, agua potable, energa elctrica, alumbrado pblico, pavimentos y lneas telefnicas, aunque puede estar deficiente en la dotacin de alguno de estos servicios. Habitacional Popular Progresivo Tiene como caracterstica comn la irregularidad de la tenencia de la tierra, la falta de servicios y en consecuencia, la imposibilidad de que sus moradores obtengan apoyo financiero. La vivienda se encuentra por debajo de los estndares mnimos de bienestar. Estas viviendas se localizan en el permetro del rea urbana sobre todo en la parte noreste de la ciudad. Infraestructura: Regularmente al ser asentamiento de carcter progresivo puede llegar a carecer de uno o ms servicios. COMERCIAL Es el que se destina a las actividades mercantiles de bienes y servicios, comercios y en ocasiones al acopio y almacenamiento de ciertas mercancas. Comercial Alta Conjuntos de comercios diversos que requieren de grandes espacios y amplias reas para estacionamiento. Comercial Media Se caracteriza por tener volmenes altos de trnsito vehicular y movilidad intensa de peatones, generada por la concentracin de actividad econmica de cierta importancia que se desarrolla en el entorno de la misma. En ella coexisten usos de suelo mixto como vivienda, comercio y servicios con influencia no slo del entorno inmediato, sino de un sector ms amplio que puede comprender una franja de influencia hasta las vialidades paralelas siguientes. Comercial Baja Es el comercio de barrio formado por unidades que de acuerdo a su jerarqua ofrecen la posibilidad de establecer instalaciones de equipamiento y servicios de tipo bsico y cotidiano, para atender a una poblacin aproximada de 5,000 habitantes. Su ubicacin corresponde a concentraciones existentes o con potencialidad de conformarse. Da servicio directo y cotidiano a la poblacin de uno o ms barrios, no consume espacios mayores ni requiere de grandes reas de estacionamiento; no causa molestias a los habitantes y est formado por miscelneas, abarrotes, farmacias, papeleras y en general comercio a detalle.

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(Quinta Seccin) INDUSTRIAL

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Se llama as al destinado a actividades fabriles mediante la transformacin y/o maquila de bienes y en ocasiones, al almacenamiento de insumos y productos. Parque Industrial Es una superficie geogrficamente delimitada y diseada especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicacin, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administracin permanente para su operacin. Con su instalacin, se busca ordenar los asentamientos industriales y la desconcentracin de las zonas urbanas y conurbadas, hacer un uso adecuado del suelo, proporcionar condiciones idneas para que la industria opere eficientemente y se estimule la creatividad y productividad dentro de un ambiente confortable. Adems coadyuva a las estrategias de desarrollo industrial de una regin. Corredor Industrial Conjunto de parques, zonas o ciudades industriales localizados a lo largo de vas de comunicacin, que pueden ser carreteras federales, estatales y/o vas de ferrocarril. Se establece por lo general, entre dos o ms municipios, e incluso entre dos estados de la Repblica. Comprende zonas urbanas y rurales. ESPECIAL O EQUIPAMIENTO Se destina a las instalaciones que soportan las necesidades bsicas de la poblacin, servicios, administracin pblica, abasto, comunicaciones, cultura, deporte, educacin, recreacin y esparcimiento, religin, salud, transporte, etc. Preservacin Ecolgica Se consideran bajo este rubro a todas las zonas que cumplen con la funcin de la preservacin de las condiciones ecolgicas. Existen las zonas forestales o con vocacin forestal, las agrcolas y pecuarias de distintos riesgos potenciales. Estas reas contribuyen a contener el crecimiento urbano y conservar espacios que cumplen con una funcin ecolgica. En estas zonas se autorizan nicamente actividades que consuman grandes espacios abiertos de carcter productivo o recreativo, as como el uso rstico. Histricas Son las zonas o inmuebles con valor patrimonial que cuentan con estudios o proyectos particulares que aseguran su conservacin o revaloracin. As mismo, son espacios restaurados conformados por construcciones que se denominan monumentos, susceptibles de ser adecuados para satisfacer demandas actuales de uso, respetando su carcter histrico. Otras Especiales Pueden ser contemplados diversos usos de suelo, como eco turstico y arqueolgico, los cuales incluyen zonas arboladas y vegetacin. Aqu se permiten proyectos de desarrollo eco turstico con la intensidad de construccin aplicable a densidad baja de 15 habitantes/hectrea, mezclados con el uso habitacional de vivienda campestre, que deber respetar las reas de preservacin ecolgica. Las zonas arqueolgicas, adems de contener vestigios arqueolgicos denominados tambin monumentos, cuentan con servicios pblicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, de energa elctrica y alumbrado pblico, banquetas y vas pavimentadas.

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3.1.1.1.3 Por su ubicacin dentro de la manzana Esta definicin califica la posicin del predio dentro de la manzana, en aquellos casos donde los predios colindan en ms de dos lados con una vialidad. Para fines de estudio se considerar como frente el mayor de stos y como profundidad la longitud de la distancia, tomada perpendicularmente, desde este mismo lado hasta el punto opuesto ms distante.CALLE 13.00 6.00 12.27 10.00 23.73 10.05 10.00 10.73 14.05

923.73 13.00

232

12.80

8

15.00

192

4CALLE 38.30 28.63 7.00

206 1016.14

5.80

616.29

58.10 16.47

1

12016.00 12.30

2 25016.02 14.80

3 1058.45

78.00

10.50

9.00

2.50 CALLE

10.00

1. Cabecero de manzana. Terreno que presenta colindancias con tres calles contiguas, dos de las cuales son opuestas entre s. 2. Lote intermedio irregular. Terreno donde algunos de sus lados forman vrtices con ngulos diferentes a 90; uno de sus lados colindante con la vialidad de acceso o frente. 3 y 9. Lote intermedio regular. Terreno donde sus lados forman vrtices con ngulos de 90 y uno de sus lados colinda con la vialidad de acceso o frente. 4. Lote interior con acceso propio. Terreno de gran profundidad y frente reducido (lado colindante con la vialidad). 5. Intermedio con 2 frentes a distintas calles. Terreno donde dos de sus lados colindan con una vialidad, vas que no conforman una esquina. Para el clculo de los factores se tomar como frente el mayor de los lados y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto ms lejano del predio. 6. Intermedio con 3 frentes a distintas calles. Terreno donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquina entre ellas. Para el clculo de los factores se tomar como frente el mayor de stos y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto ms lejano del predio. 7. En esquina irregular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y donde algunos de sus lados forman vrtices con ngulo diferentes de 90. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoup, ste tambin se considerar como esquina, siempre y cuando el dicho pancoup tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerar como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente ser el lado mayor de los dos que la conforman.

9.00

412

429

38.85

209

388

CALLE

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8. En esquina regular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y cuyos lados forman vrtices con ngulo de 90. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoup, como en el caso anterior, ste tambin se considerar como esquina, siempre y cuando las caractersticas del dicho pancoup tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerar como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente ser el lado mayor de los dos que la conforman. 10. Interior sin acceso propio. Terreno que presenta colindancias nicamente con otros lotes, sin acceso directo a ninguna vialidad.Calle 55.00

2,500

Calle

1

45.00 Calle

1. Lote manzanero. Terreno que no presenta colindancias con otros inmuebles dentro de la manzana. Todas sus colindancias son vialidades. Para este predio se considerar como frente la colindancia mayor y como profundidad o fondo la longitud de la distancia al punto ms lejano del opuesto. 3.1.1.1.4 Por su Forma Los terrenos, de acuerdo a su forma, se pueden clasificar en regulares e irregulares, atendiendo a las consideraciones siguientes: Predios regulares: Son los de forma de cuadriltero con uno o ms frentes, cuyos ngulos no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto; as tambin aquellos cuadrilteros que presenten uno o ms ancones que no excedan en ms de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoups que no excedan en ms de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran tambin predios regulares, los polgonos con un slo frente que sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares. Predios irregulares: Son los que teniendo uno o ms frentes, sean cuadrilteros cuyos ngulos difieran en ms de 10 del ngulo recto, los tringulos con uno o ms lados a la calle, los polgonos de ms de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares, as como los lotes interiores. 3.1.1.1.5 Por su Topografa y Relieve Se puede dividir la topografa del predio en dos factores determinantes; pendiente y elevacin o hundimiento del predio.

Calle

50.00

50.99

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La pendiente es la inclinacin media respecto de la calle expresada en porciento, originada por su topografa pendiente ascendente o descendente, la cual ser el resultado de dividir la altura h del desnivel entre la longitud de la profundidad del predio l. Pendiente = h=% l TOPOGRAFA EJEMPLO

NIVEL

N + 0.00

l h l ELEVADAN + 0.00

N + 0.00

h l

N + 0.00

l HUNDIDAN + 0.00

h

h l

3.1.1.1.6 Lote Catastral Tipo Superficie de terreno de 10 metros de frente por 40 metros de profundidad empleado en la valuacin catastral, como referencia para identificar y cuantificar los factores de ajuste (mritos y/o demritos) que afectan el valor catastral del terreno.40.00

Frente: 10.00 ml Profundidad: 40 ml Superficie: 400.00 m2 Topografa: Nivel Ubicacin: Lote intermedio 3.1.1.2 Factores de Ajuste

Frente

Profundidad 10.00 40.00

El nmero de variables o factores que pueden incidir de forma directa en el valor catastral de un inmueble, es ilimitado; sin embargo, bajo el criterio de buscar una aceptable homogeneidad; a continuacin se enuncian los factores de ajuste que sern utilizados en la valuacin catastral.

10.00

Calle

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(Quinta Seccin) 3.1.1.2.1 Frente

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Cuando el frente de un predio tenga una longitud menor de 6.00 metros, el valor del terreno sufrir un ajuste o demrito, el cual ser proporcional a la longitud del frente con respecto al frente mnimo de 6.00 metros. En ningn caso se considerar un frente menor de 1.50 metros de longitud. El demrito no aplicar en aquellos predios ubicados en zona o fraccionamientos donde ms del 90% de los predios estn diseados a partir de frentes menores a 6.00 metros, como es el caso de fraccionamientos o unidades de inters social, situacin que obliga a que dicho ajuste ya est considerado en el anlisis del Valor Catastral Unitario de Suelo Urbano publicado. En estos casos y en el de los predios mayores de 6.00 mts., el factor ser igual a 1.00. Frmula:5.00

Ff =

(

F) k

Simbologa:15.00

F: Frente del predio en estudio k: Coeficiente igual a 6 VCSU: Valor catastral de suelo urbano. VCT: Valor catastral de terreno. ST: Superficie del terreno. Ejemplo: F= K= VCSU: ST: 5.00 6 $800.00 75.00 m2

5.00 $ 800.00 Calle

Ff=

5 6

Ff= 0.9129 Aplicacin del factor: VCT= VCSU x Ff x ST VCT= $800.00 x 0.9129 x 75.00m2 VCT= $54,774.00

3.1.1.2.2 Profundidad Este factor se aplicar en los casos donde la relacin profundidad-frente de un predio es mayor a cuatro veces. Significa que la longitud de la profundidad es ms de cuatro veces mayor que la longitud del frente del predio en anlisis. El factor de ajuste (Demrito por profundidad) nunca podr ser menor a 0.50; este factor se considerar el

15.00

Ff: Factor de frente

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demrito por profundidad mnimo. Dejar de ser aplicable a partir de que los predios tengan ms de 10 mts; de longitud en el frente. En estos casos y en donde la relacin sea menor de 4.00 veces, el factor ser igual a 1.00. Frmula:

Fp =

F P

k6.00

Simbologa: Fp: Factor por profundidad. F: Frente del predio en estudio. P: Profundidad del predio. k: Coeficiente igual a 4. VCSU: Valor catastral de suelo urbano. VCT: Valor catastral de terreno. ST: Superficie del terreno. Ejemplo: F= P= K= VCSU: ST:

25.00

6.00 25.00 4 $900.00 150.00

m26.00 $ 900.00 Calle

Fp=

6 25

x4

Fp= 0.9600 Aplicacin del factor: VCT= VCSU x Ff x ST VCT= $900.00 x 0.96 x 150.00m2 VCT= $132,259.60 3.1.1.2.3 Topografa Este ajuste se realiza cuando existe una diferencia en el nivel del terreno con relacin al nivel de banqueta (N+0.00). La pendiente ser el resultado de dividir el desnivel promedio del terreno entre la longitud promedio del mismo y de acuerdo a la tabla, se aplicar el demrito correspondiente.Condiciones Referencia Topogrficas 1 Hundido Calle N+0.00 Banqueta Calle TABLA PARA APLICAR EL DEMRITO POR TOPOGRAFA (Ft) 10.120.1Relieve 1-5% 5.1-10% 20% 30% N+0.0Banqueta

30.140% 0.80

25.00

40.150% 0.70

Mas del 50.1% 0.65

1.00

0.95

0.90

0.85

2

Elevado

1.00

1.00

0.95

0.90

0.85

0.80

0.75

30

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Simbologa: Ft: Factor por topografa P: Profundidad del predio n: Desnivel promedio m= Pendiente= (n/P) x 100 VCSU: Valor catastral de suelo urbano VCT: Valor catastral de terreno ST: Superficie del terreno Ejemplo: P= 25.00 n= -2.00 (Hundido) VCSU= $800.00 375.00 m2 ST= m= (2/25) x 100 = 8 % Ft = 0.95 Aplicacin del factor: VCT= VCSU x Ft x ST VCT= $800.00 x 0.95 x 375.00m2 VCT= $285,000.00 3.1.1.2.4 Factor de superficie

15.00

25.00

15.00 800.00 Calle

Es el ajuste que se obtiene de la relacin existente entre la superficie de un predio comparado con el lote tipo catastral. Este factor no aplicar en aquellos predios ubicados en zonas, fraccionamientos, parques o corredores industriales o cuando cuenten con las caractersticas de parques industriales; en estos casos el valor catastral unitario de suelo publicado o provisional considerar el ajuste correspondiente. 1 2 3 4 Frmula VCT= VCUS x Fs x ST Simbologa: Fs: Factor por superficie ST: Superficie del terreno VCSU: Valor catastral de suelo urbano VCT: Valor catastral de terreno75.00

SUPERFICIE m2 1.00-1,200.00 1,201.00-2,500.00 2,501.00-5,000.00 Ms de 5,000-

COEFICIENTE 1.00 0.80 0.75 0.70

45.00

Ejemplo: ST Fs VCSU=

3,375.00 0.75 $800.00

m2

Aplicacin del factor: VCT= VCUS x Fs x ST VCT= $800.00 x 0.75 x 3,375.00m2 VCT= $2,025,000.00

45.00 800.00 Calle

75.00

3.375.00 m2

25.00

375.00 m2

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(Quinta Seccin)

31

3.1.1.2.5 Ubicacin Dentro de la Manzana Dependiendo de su ubicacin, el predio podr ser premiado o castigado de acuerdo a las siguientes caractersticas: Lote intermedio Interior sin acceso propio En esquina Cabecera de manzana Lote manzanero 3.1.1.2.5.1 Lote Intermedio En el caso de los lotes intermedios, el coeficiente o factor de ubicacin siempre ser igual a 1.00. Frmula. VCT= VCSU x Fi x ST Simbologa: F: Factor de lote intermedio 1.00. VCSU: Valor catastral de suelo urbano. VCT: Valor catastral de terreno. ST: Superficie del terreno. Ejemplo: FLi= VCSU= ST= 1.00 $800.00 375.0025.00 19.00 Calle $ 800.00 25.00 12.50 19.00 30.00 1 30.00 12.50 2 30.00 12.50 3 30.00 16.40 12.50 4 30.00 12.50 12.50 12.50 12.50

7 25.00

6

8 25.00 400.00 m2

16.40

m2

5 25.00 $ 800.00 Calle

25.00

Aplicacin del factor: VCT=VCSU x FLi x ST VCT=$800.00 x 1.00 x 400.00m2 VCT=$320,000.00 3.1.1.2.5.2 Lote Interior

El demrito por lote interior ser igual a 0.50; es decir, el valor catastral unitario de suelo urbano publicado tendr un demrito del 50%. Frmula. VCT= VCSU x FLi x ST Simbologa: FLi: Factor de frente 0.50. VCSU: Valor catastral de suelo urbano. VCT: Valor catastral de terreno. ST: Superficie del terreno. Ejemplo: FLi= VCSU= ST= 0.50 $800.00 375.0025.00 Calle $ 800.00 25.00 19.00 12.50 19.00

25.00

30.00 1 30.00 2 30.00 12.50 3 30.00 12.50 12.50 12.50 12.50 $ 800.00 Calle

7 25.00

50.00

50.00 15.00

375.00 m2 8 25.00 15.00

6

16.40

5 25.00 $ 800.00 Calle

16.40 12.50

12.50

4 30.00

m2

Aplicacin del factor: VCT=VCSU x FLi x ST VCT=$800.00 x 0.50 x 375.00m2 VCT=$150,000.00

$ 800.00 Calle

$ 800.00 Calle

50.00

50.00 15.00

15.00

$ 800.00 Calle

32

(Quinta Seccin) 3.1.1.2.5.3 Esquina

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El factor de esquina representa la oportunidad potencial de brindarle plusvala al predio. Al practicar el avalo catastral, se considerar un incremento porcentual a la superficie comercialmente aprovechable, partiendo de un slo incremento aplicado a todo el predio, conforme a la siguiente tabla: Este incremento no aplicar en predios cuyas esquinas formen ngulos menores a 45 y mayores a 135. Tampoco aplicar para aquellos predios en donde una de las vialidades que conforman la esquina tenga una categora inferior a calle. Factor por Esquina Superficie 1 2 3 4 5 6 1.00-200.00 201.00-400.00 401.00-700.00 701.00-2,000.00 2,001.00-10,000 Sin Esquina Habitacional 1.05 1.03 1.02 1.01 1.00 1.00 Comercialidad (Baja y Media), Comercialidad Alta Histrica e Industrial 1.10 1.10 1.10 1.05 1.02 1.00 1.15 1.15 1.15 1.10 1.05 1.00 Otras 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

VCT= VCSU x FE x ST Simbologa: FE: Factor de Esquina. VCT: Valor catastral de terreno.Calle $1,250.00 15.00 7.00 105 Calle $1,250.00

ST: Superficie del terreno. Ejemplo: FE = VCSU= ST= 1.05 (Zona Habitacional) $1,250.00 105.00 m2

7.00 30.00

15.00

VCSU: Valor catastral de suelo urbano.

21.50

645

30.00

Aplicacin del factor: VCT=VCSU x FE x ST VCT=$1,250.00 x 1.05 x 105.00 m2 VCT=$137,812.50 3.1.1.2.5.4 Cabecero de Manzana

$1,250.00 Calle

El incremento por predio Cabecero de Manzana se dar en forma similar al de la esquina, siempre y cuando las tres vialidades que colindan con el predio tengan categora de calle o superior. Para poder calcular el factor por predio cabecero de manzana, se dividir la superficie total entre el nmero de esquinas. La superficie resultado de

21.50

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esta divisin servir para determinar el factor de esquina que afectar a todo el predio. Si una de las esquinas estuviera conformada por una vialidad con categora inferior a calle (andador, callejn o privada) se comparar el total de la superficie con respecto a la tabla. (Ver tabla de incremento por esquina). VCT= VCSU x FCM x ST Simbologa: FCM: Factor de Cabecero de manzana (tabla de Factor de Esquina). FE: Factor de Esquina VCSU: Valor catastral de suelo urbano. VCT: Valor catastral de terreno. ST: Superficie del terreno. SP: Superficie parcial Ejemplo: Zona= VCSU= ST= SP= ST / NO. ESQ.= SP= FE =Calle $1,150.0015.00 7.50 105

Calle $1,150.007.50 15.00 105 15.00 375

7.50 105 15.00

7.50 105 15.00

7.50

7.50

10.00

Calle $1,150.00

Habitacional $ 1,150.00 375.00 2 187.50 1.05

m2 m2 Superficie ubicada entre: 1.00-200.00 m2

Aplicacin del factor: VCT=VCSU x FCM x ST VCT=$1,150.00 x 1.05 x 375.00 m2 VCT=$452,812.50 3.1.1.2.5.5 Manzanero Lote constituido como nico predio de una manzana delimitado en cada uno de sus lados por vialidad. En cada una de las esquinas donde se intercepten dos vialidades con categora de calle o superior, se incrementar con la misma metodologa del mrito por predio Cabecero de Manzana. Para poder calcular el factor por predio Manzanero, se dividir la superficie total entre el nmero de esquinas; la superficie resultado de esta divisin servir para determinar el factor de esquina que afectar a todo el predio. Si una o varias esquinas estuvieran conformadas por una vialidad con categora inferior a calle (andador, callejn o privada) slo se dividir por el nmero de esquinas que s cumplan con ese requisito. (Ver tabla de incremento por esquina) Vct= Vcsu x Fm x St Simbologa: Fm: Factor Predio Manzanero (tabla de Factor de Esquina). Fe: Factor de Esquina Vcsu: Valor catastral de suelo urbano. Vct: Valor catastral de terreno. St: Superficie del terreno. Sp: Superficie parcial Ejemplo:Calle $1,100 55.00

2,500

Calle $1,100

Calle $1,150.00

30.00

30.33

45.00 $1,100 Calle

$1,100 Calle

50.00

50.99

34

(Quinta Seccin) Zona= VCSU= ST= Sp=St / No. Esq.= SP= FE =

Peridico Oficial del Estado de Puebla Habitacional $1,100.00 2,500.00 4 625.00 1.02

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m2 m2 superficie ubicada entre: 401.00-700.00 m2

Aplicacin del factor: VCT=VCSU x FM x ST VCT=$1,100.00 x 1.02 x 2,500.00 m2 VCT=$2,805,000.00 3.1.1.3 Clculo del Valor Catastral del Terreno El valor catastral del terreno ser el producto de multiplicar el valor catastral unitario del suelo por Factor Resultante por la superficie del terreno. Para obtener el factor resultante se multiplicaran entre s los factores de ajuste, y el producto de este no podr ser menor de 0.40, establecindose este factor como lmite inferior.VC VCT = VCSU x FR x ST FR = ( FF x FP x FT x FU x FS ) VC VCT =Valor catastral o Valor catastral de terreno FR = Factor Resultante FF = Factor Frente FP = Factor Profundidad FT = Factor Topografa FU = Factor Ubicacin FS = Factor Superficie VCSU = Valor catastral de suelo urbano ST = Superficie del terreno

3.1.2 Construcciones (predios urbanos construidos) 3.1.2.1 Clasificacin de las Construcciones Dentro de este apartado se analizarn aquellos predios que cuentan con edificaciones u otros tipo de estructuras realizadas por el hombre, las cuales estn identificadas dentro de la Tablas de Valores catastrales unitarios de construccin. En el caso de existir construcciones en el predio que no estn determinadas en esta tabla, se realizar un anlisis independiente para calcular cada una de stas. 3.1.2.1.1 Por su Periodo ANTIGUO.- Los inmuebles que se consideran antiguos son los que fueron construidos a partir de la poca de la colonia; es decir, durante los siglos XVI, XVII, XVIII, as como los del siglo XIX y en algunos casos hasta mediados del siglo XX, antes de la generalizacin del uso del concreto armado. MODERNO.- En la arquitectura, se relaciona con el empleo de las edificaciones realizadas por mquinas o procesos industriales muy tcnicos. Estas nuevas formas fueron hechas con materiales industrializados como el acero y el concreto, de donde se inicia la utilizacin del concreto armado, parte aguas que determina el principio del modernismo en la construccin.

Lunes 15 de diciembre de 2008 3.1.2.1.2 Por su Tipo ANTIGUO:

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HISTRICA.- Son las construcciones antiguas, dignas de trascender como parte de la historia de nuestro pas, y que en su mayora estn catalogadas como monumentos histricos o patrimonio histrico. REGIONAL.- Construcciones o inmuebles que corresponden con las costumbres y manera de ser, del lugar; as como con lo extremoso del clima y lo variado del paisaje. Guardan tradiciones populares en relacin al sitio y la gente, de acuerdo al marco circunstancial que las condiciona. MODERNO: REGIONAL.- Las construcciones regionales o vernculas, se adaptan a las caractersticas del lugar, a lo extremoso del clima, y a lo variado del paisaje empleando los materiales del lugar con los sistemas constructivos y acabados modernos. La forma de la estructura se asemeja a las empleadas en el lugar. Este tipo de edificacin puede ser utilizada para vivienda o comercio. HABITACIONAL.- Inmuebles destinados a utilizarse como casa habitacin o vivienda, que se desplanta de forma horizontal (casa habitacin) o de manera vertical (edificio multifamiliar). HORIZONTAL.- Edificaciones o inmuebles cuyo uso es vivienda unifamiliar establecida en unidades independientes, de uno, dos y hasta tres niveles. Se construye con elementos horizontales, pudiendo o no compartir la estructura y los dems elementos medianeros. VERTICAL.- Edificios de ms de dos niveles que alojan viviendas en un solo terreno comn y en una sola estructura vertical, con unidades de propiedad exclusiva, con derechos y obligaciones de copropiedad sobre el suelo y los dems elementos comunes del inmueble de conformidad con lo que establece el Cdigo Civil para el Estado de Puebla. Estas construcciones se encuentran sujetas a la reglamentacin municipal respecto del uso del suelo, densidad de poblacin y coeficientes de ocupacin y utilizacin del suelo. COMERCIAL (Servicios y productos).- Inmuebles destinados a la venta de productos y con posibilidad de almacenaje en pequeas proporciones. Son inmuebles en uno o ms niveles, en lotes aislados o en conjuntos comerciales utilizados como comercio o para ofrecer servicios mltiples a la poblacin. COMERCIAL PLAZA.- Grandes edificios diseados para alojar numerosos locales comerciales de medianas dimensiones, a veces con ms de una tienda ancla. COMERCIAL ESTACIONAMIENTO.- Inmuebles destinados al uso comercial, cuya funcin es alojar autos. Cuentan con una estructura de varios niveles. COMERCIAL OFICINA.- Inmuebles destinados a las actividades mercantiles de bienes y servicios; por lo general son construcciones proyectadas en ms de un nivel. INDUSTRIAL.- Edificaciones que se presentan en pequeas y grandes naves cuya estructura puede ir de lo pesado a lo ligero, pudiendo estar desplantadas fuera o dentro de los centros de poblacin; sin embargo, se encuentran principalmente en los corredores y parques industriales. INDUSTRIAL PESADA.- Es construida para alojar a la industria considerada como riesgosa por el manejo y transporte de sustancias qumicas e hidrocarburos, regularmente se establecen en la periferia de la ciudad. INDUSTRIAL MEDIA.- Edificaciones de claros pequeos utilizadas principalmente como bodegas.

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INDUSTRIAL LIGERA.- Construcciones de claros pequeos generalmente usadas como cobertizos. ESPECIAL.- Edificacin que se considera especializada por el uso o destino para el que fue construida. HOTEL-HOSPITAL.- Construcciones que forman parte de los edificios comerciales, cuyo uso proyectado es el de atender a un gran nmero de usuarios, por lo que para su funcionamiento necesitan del uso excesivo de instalaciones especiales. EDUCACIN.- Construcciones especializadas que forman parte de los edificios especiales, conceptualizados de origen para ser aulas, bibliotecas, salas para audiovisuales, etc. AUDITORIO-GIMNASIO.- Edificios en los cuales se requiere librar grandes claros para dar lugar a salas de audiencia, escenarios de grandes dimensiones o para obtener un espacio propio para el desarrollo de eventos deportivos. Cuentan con zona para gradas o para butacas, vestidores y a menudo, zona de regaderas. OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Las obras complementarias son aqullas que proporcionan comodidad o beneficios al inmueble y que se debern de valuar como un elemento independiente a la construccin. ALBERCAS.- Construcciones destinadas a actividades de recreacin acutica. BARDAS Y/O REJAS.- Son estructuras que circundan o delimitan una propiedad. PAVIMENTOS.- Estructuras realizadas a partir de la mezcla de materiales ptreos. Esta mezcla, una vez fraguada, se utiliza para estacionamientos, canchas, patios de maniobras u otros destinos. CSPED PARA CAMPO DEPORTIVO. Superficie cubierta de pasto inducido, empleada para la prctica de eventos deportivos, bisbol, equitacin, ftbol y golf. 3.1.2.1.3 Por su calidad Precaria. Construida sin proyecto calificado ni acabados uniformes. Son espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado, adems, por no contar con la infraestructura adecuada. Econmica. Se trata de construcciones construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos. Cuenta generalmente con Infraestructura parcial. Inters social. Vivienda construida en grupos (Familiar o Unifamiliar), conceptualizada con prototipos, y que cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados y acabados austeros. Media. Normalmente conceptualizada con espacios diferenciados por sus usos. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura suficiente. Superior. Edificacin realizada con un proyecto previo, espacios amplios, vestbulos y la definicin de acabados uniformes en cuanto a calidad y servicios. Lujo. Espacios diferenciados por sus usos de un proyecto previamente definido, acabados uniformes en cuanto a calidad. Construcciones de diseos singulares y larga vida til con un tratamiento especial a la seguridad del lugar. Especial. Inmuebles de caractersticas singulares y diseo nico.

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3.1.2.2 Tabla de Clasificacin de la Construccin TIPO ANTIGUO Histrica Regional Regional CALIDAD Especial Superior Media Media Econmica Superior Media Lujo Superior Media Econmica Inters social Precaria Lujo Superior Media Econmica Inters social Lujo Superior Media Econmica Superior Media Econmica Lujo Superior Media Econmica Superior Media Media Econmica Econmica Baja Lujo Superior Media Econmica Superior Media Econmica Precaria Especial Superior Media Econmica CLAVE AH01 AH02 AH03 AR04 AR05 MR06 MR07 MH08 MH09 MH10 MH11 MH12 MH13 MH14 MH15 MH16 MH17 MH18 MC19 MC20 MC21 MC22 MC23 MC24 MC25 MC26 MC27 MC28 MC29 MI30 MI31 MI32 MI33 MI34 MI35 ME36 ME37 ME38 ME39 ME40 ME41 ME42 ME43 ME44 ME45 ME46 ME47

Horizontal Habitacional

Vertical

Plaza (Plaza comercial, tienda departamental y mercado) Comercial (Servicios y Productos) Estacionamiento

MODERNO

Oficina

Pesada Industrial Media Ligera

Hotel-Hospital

Especial

Educacin

Auditorio-Gimnasio

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Lunes 15 de diciembre de 2008 CALIDAD Lujo Superior Media Econmica Superior Media Econmica Superior Media Econmica nico CLAVE MO48 MO49 MO50 MO51 MO52 MO53 MO54 MO55 MO56 MO57 MO58

Obras complementarias

Bardas y/o Rejas

Pavimentos Csped para campo deportivo 3.1.2.3 Factores de Ajuste

Para la valuacin de las construcciones, se entender como factores de eficiencia a demritos que puedan aplicarse al valor unitario de construccin en atencin a la edad, estado de conservacin y al nivel de terminacin de la misma. 3.1.2.3.1 Conservacin An y cuando el estado de conservacin se puede plantear como un factor, los municipios del Estado de Puebla publican los valores catastrales unitarios de construccin de acuerdo al Tipo y al Estado de Conservacin, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y Malo; los que se determinarn si la construccin alcanza los siguientes niveles. Bueno: Construccin nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificacin an y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeas o humedad aislada). Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos estructurales con pequeas grietas, humedad en muros, falta de barnz o de esmalte en puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos o lambrines. Malo: Las construcciones cuyos acabados estn desprendiendose (aplanados inservibles), herrera con fuerte avance de corrosin, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan reparacin mayor o su reemplazo. Construccin casi en estado de abandono. 3.1.2.3.2 Avance de obra Este factor se aplicar solamente cuando la construccin se encuentra en proceso de terminacin, pero ya est habitada. Para ello se consideran los siguientes niveles de edificacin. Terminada: Construccin al 100% o con un porcentaje mnimo por ejecutar. Obra Negra, Instalaciones y acabados: En este nivel probablemente todava no cuenta con cancelera, mobiliario fijo (wc, tarjas y lavabos), closets y, en los casos que aplique, escaleras de emergencia, as como maquinaria y equipo.

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Obra Negra e Instalaciones: Para considerarse con este nivel de terminacin, la construccin debe de contar con cimentacin, estructura (acero y concreto), albailera, instalacin hidrulica, sanitaria, elctrica, de gas y especiales (segn el tipo de construccin). Obra Negra: Se considerarn aquellas construcciones en uso que cuenten ya con cimentacin, estructura (acero y concreto) y albailera. Antigo, Moderno Habitacional Horizontal Habitacional Horizontal Habitacional Moderno, Especial Precaria e Industrial Vertical e Industrial pesado (no aplica para ligero y mediano precaria) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.75 0.85 0.55 0.40 0.85 0.55 0.45 0.90 0.65 0.60

AVANCE DE OBRA 1 Terminada 2 Obra Negra, Instalaciones y Acabados 3 Obra Negra e Instalaciones 4 Obra Negra 3.1.2.3.3 Edad

Es la depreciacin que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus caractersticas arquitectnicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, as como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al pasar de los aos sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, accin que permite postergar la vida probable de la construccin y con ello se reinicia el demrito de antigedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Histricas y Antigua Regional, no aplicar este demrito, ya que el mismo deber de estar considerado en el anlisis del valor publicado. Tipo de Construccin (Calidad)Edad Precaria y todas las calidades de los tipos Moderno Industrial Medio y ligero Inters Social a Medio y todas las calidades del tipo Moderno Industrial pesado Superior, Lujo y Especial

1 2 3 4 5 6

1-10 Aos 11-20 Aos 21-30 Aos 31-40 Aos 41-50 Aos 51-En adelante

VP 30 aos 1.00 0.70 0.50 0.50 0.50 0.50

VP 60 aos 1.00 0.80 0.70 0.60 0.50 0.50

VP 100 aos 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50

VP= Vida Probable

3.1.2.4 Clculo del Valor Catastral de Predios Construidos El valor catastral del predio ser la suma del valor catastral del terreno (ver metodologa de valuacin de terrenos) ms el valor catastral de la construccin. Este ltimo se calcular multiplicando el valor unitario, de acuerdo al tipo de construccin y estado de conservacin publicado, por el factor de terminacin y por el factor de edad. El resultado de dicha operacin ser multiplicado por la superficie construida (En caso de que dentro de un predio existan varios tipos de construccin o un mismo tipo de construccin con diferentes grados de conservacin o terminacin o, en su caso, edad o los tres combinados de diferente manera; se analizar cada bloque de construccin por separado y la suma de los valores que por cada bloque se analice, ser el valor catastral de la construccin).

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(Quinta Seccin)

Peridico Oficial del Estado de PueblaVC = VCT + VCC

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VC = Valor Catastral VCT =Valor catastral del terreno VCC =Valor catastral de la construccin VCC= VCUC x FTR x FED x SC FTR = Factor de Terminacin FED = Factor de Edad VCUC = Valor catastral unitario de construccin de acuerdo a su tipo y estado de conservacin (Bueno, regular o Malo). SC = Superficie de la Construccin

3.1.3 Condominio (predios en rgimen de condominio) 3.1.3.1 Clasificacin de condominios Los condominios son edificaciones constituidas por departamentos o locales de uso habitacional o comercial, albergados en un inmueble cuyo rgimen constitutivo de propiedad se establece como tal. Para efectos catastrales, cada departamento, vivienda, casa o local del condominio, se empadronar y valuar por separado, comprendindose en la valuacin la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. La propiedad indivisa se constituye de los bienes comunes del condominio; es decir, que en la copropiedad pertenece a todos los condominios, por tanto, a cada local o departamento corresponde una superficie proporcional de esos bienes de uso comn e indiviso. Los condominios se clasifican en tres tipos, de acuerdo a su conformacin: Condominios verticales: Los que estn conformados por diferentes niveles, pisos o plantas y que cuentan con uno o ms departamentos, viviendas o locales comerciales por nivel. Condominios horizontales: Aquellos que sus departamentos, viviendas o locales comerciales estn ordenados en sentido horizontal, en un solo nivel. Condominios mixtos: Los que en su estructura combinan las caractersticas de los condominios definidos anteriormente. 3.1.3.2 Clculo del Valor Catastral de Predios en Condominio El valor catastral de un departamento o local en condominio, ser la suma del producto del VCUS (Valor catastral unitario de suelo) por la superficie indivisa del terreno (en la valuacin del terreno del predio constituido bajo el rgimen de propiedad en condominio, no se aplicarn factores de ajuste); ms el valor de las construcciones. stas se clasificarn y valuarn de acuerdo a los criterios establecidos en la Metodologa de Valuacin Catastral de Terrenos Urbanos Construidos. Para este caso, las superficies del predio (Terreno y construccin) debern de ser tomadas de la escritura constitutiva del rgimen de propiedad del condominio.

Lunes 15 de diciembre de 2008 VC = VCT + VCC

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(Quinta Seccin)

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VC = Valor Catastral VCT =Valor catastral del terreno VCC =Valor catastral de la construccin Ejemplo: St = Superficie Total del terreno SC = Superficie Total de la Construccin Departamentos SIT = Superficie Indivisa del terreno SPC = Superficie privativa de la construccin SIC = Superficie indivisa de la Construccin VCUS = Valor catastral de suelo VCUC = Valor catastral de construccin nueva. En buen estado de conservacin y terminada. VCT = VCUS x SIT VCT = $1,150.00 x 38.00 VCT = $ 43,700.00 SC = SPC + SIC VCC= VCUC x FTR x FED x SC VCC = $5,500 x 1.00 x 1.00 x 58.00 VCC = $319,000 VC = $ 43,700.00 + $ 319,000.00 = $ 362,700.00 3.2 Predio Rstico 3.2.1 Del Terreno 3.2.1.1 Clasificacin de Predios 600.00 m220.00 4 8 12 16

Calle $1,150.0030.00 1 5 9 13 20.00

56.00 M2

600

56.00 M2

932.00 16 38.00 56.00 2.00 $1,150.00 $5,500.00

m2

3 7 11 15

9.00 M2

56.00 M2

56.00 M2

2 6 10 14

m2 m2 m2

Calle $1,150.00

10.00

10.00

10.00

200

200

200

20.00

10.00

10.00

10.00

Calle $1,150.00

Los rsticos son los terrenos fuera de las poblaciones, que con la intervencin del esfuerzo humano generan un adecuado aprovechamiento de los recursos de la naturaleza. Por ello son susceptibles de incorporarse a la produccin agropecuaria, pecuaria, forestal, minera, u otra similar. 3.2.1.1.1 Por su Uso AGRCOLA Son los terrenos que, con la intervencin del esfuerzo humano, generan un adecuado aprovechamiento de los recursos de la naturaleza, por lo que son susceptibles de incorporarse a la produccin de cultivos.

20.00

Calle $1,150.00

30.00

42

(Quinta Seccin) GANADERO

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Terrenos que por las condiciones de la naturaleza, suelo, precipitacin pluvial y clima, permiten el desarrollo de pastizales que son aprovechados para alimentar a las diferentes especies pecuarias que el hombre utiliza en su alimentacin, industrializacin y otras actividades econmicas. FORESTAL Son aquellos terrenos en los que se presenta el desarrollo de diversas especies arbreas que son utilizadas en aprovechamientos maderables y otros productos derivados, en beneficio del gnero humano. DE EXTRACCIN Localizados en los montes o cerros y que por sus caractersticas propias facilitan el desarrollo de actividades transformadoras, permiten la explotacin del suelo como materias primas de otras actividades. ERIAZO Son los terrenos pedregosos, arenosos, medianos o gruesos, o erosionados, con poca arcilla y que por sus caractersticas propias no pueden retener humedad suficiente, por lo que no son susceptibles de cultivo alguno. Clasificacin de Uso de Suelo Rstico Uso Temporal 1a. Temporal 2a. Riego Agostadero de temporal Agostadero inducido Monte Alto Monte Bajo Bosque de montaa Canteras Minas Eriazo

Agrcola Ganadero Forestal De extraccin

Clave RAT 01 RAT 02 RAR 03 RGA 04 RGA 05 RFM 06 RFM 07 RFB 08 REC 09 REM 10 RER 11

3.2.1.1.2 Por su Topografa y Relieve Se refiere a los grados de inclinacin que presenta el predio con relacin al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinacin ser igual a la altura promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este declive