MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M.La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la...

1

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad

1er Trimestre 2017

2

STOCK DISPONIBLES

DEPTOS

CASAS

VIVIENDAS

DEPTOS

CASAS

VIVIENDAS

DEPTOS

CASAS

DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA

OFERTA PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS

· DEPTOS · CASAS

MONTOS TRANSADOS

· DEPTOS · CASAS

EXPECTATIVAS

DESEMPLEO

REMUNERACIONES

DEMANDA POR CRÉDITOS

ACCESO A CRÉDITO

TASAS HIPOTECARIAS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

MATERIALES

INDICADORESCLAVE

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO

INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS


SANTIAGO R.M.

3

VENTA de

VIVIENDAS

4

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

La venta de viviendas en Santiago

aumentó 46% en comparación con

el primer trimestre de 2016.

• Base de comparación muy débil al

comienzo de 2016.

46%

VIVIENDAS

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M.

Unidades

Período enero-marzo (1T 2017)

5

1.430

3.585

5.015

1.452

5.872

7.324

Casas

Departamentos

Viviendas

I Trimestre 2017

I Trimestre 2016

El resultado se explica por

el aumento en la venta de

departamentos (64%) y

el estancamiento en casas

(1,5%).

7.324Unidades vendidas

de las UNIDADES VENDIDAS fueron

DEPARTAMENTOS, participación

superior en NUEVE PUNTOS a la del

mismo período de 2016.

80%

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M.

Unidades

Período enero-marzo (1T 2017)VIVIENDAS

6


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

El monto transado aumentó 45%

en comparación con el primer

trimestre de 2016.

45%

• Similar al avance en unidades, por lo

cual no existió efecto precio

significativo.

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS

EN SANTIAGO R.M.

Millones de UF

1T 2017VIVIENDAS

7

• Valor de ventas aumentó

más que el número de

unidades vendidas.

2,5%

El resultado se explica por los

aumentos observados en

departamentos (65%) y en

casas (4%).

65%

4%

5,4

11,3

16,6

5,6

18,6

24,1

Casas

Departamentos

Viviendas

I Trimestre 2017

I Trimestre 2016

VIVIENDAS

Efecto precio positivo en el mercado

de casas:

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS

EN SANTIAGO R.M.

Millones de UF

1T 2017

8

VENTA deDEPARTAMENTOS

9

Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganó más

participación con respecto a 2016 (11

puntos porcentuales), en detrimento de

tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).

• Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) siguen

concentrando 16% de la demanda por departamentos.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 8.000

5.000-8.000

4.000-5.000

3.000-4.000

2.000-3.000

1.500-2.000

1.000-1.500

Menor que 1.000

VENTA DE DEPARTAMENTOS

POR TRAMO DE PRECIO EN UF

DEPTOS

1% 1%

15% 10%

22% 33%

34%

31%

11% 9%

4% 4%6% 5%

7% 7%

10

Unidades de menor tamaño (menos de

50 m2) aumentaron su participación

hasta 65%.

• Departamentos de mayor tamaño (más de

120 m2) siguen concentrando 5% de la

demanda por departamentos.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 180

140-180

120-140

90-120

70-90

50-70

Menor que 50

65%


POR SUPERFICIE EN M2

DEPTOS

Hasta 50m2

11

Unidades sin ejecución y en etapas

iniciales (excavaciones y fundaciones)

concentran 22% de la demanda.

• La venta de departamentos TERMINADOS

concentró solo 16% de las unidades

comercializadas en el trimestre.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

22%


POR ESTADO DE OBRA

DEPTOS

Etapas iniciales

12

ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA

FLORIDA fueron las que más aumentaron su

participación (entre 3 y 5 puntos

porcentuales).

• Por el contrario, SANTIAGO, INDEPENDENCIA y

ÑUÑOA perdieron entre 2 y 4 puntos de participación

en el último año.

1%

1%

2%

3%

7%

3%

6%

9%

10%

9%

8%

17%

11%

10%

0%

2%

3%

3%

3%

3%

6%

7%

9%

9%

11%

14%

14%

15%

Huechuraba

Lo Barnechea

Providencia

Vitacura

Independencia

La Cisterna/La Granja/Puente Alto

Las Condes

Ñuñoa/La Reina

Macul

Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel

La Florida/San Joaquín/Peñalolén

Santiago Centro

San Miguel

Estación Central

I Trimestre 2017 I Trimestre 2016


POR COMUNA

DEPTOS

13

EVOLUCIÓN del

MERCADO de

DEPARTAMENTOS

16

Los precios de venta nominales (en UF) han exhibido, en la última década, significativas

alzas en Santiago Centro (5% promedio anual) y el sector Oriente (8% promedio anual). En

el resto de sectores de la ciudad las alzas han sido más moderadas: 3% en Norte, 2% en

Poniente y Sur.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO

DE DEPARTAMENTOS

DEPTOS

17

Los departamentos de mayor valor nominal (en UF) se han localizado, históricamente, en las

comunas del sector Oriente. Comunas más relevantes del sector Sur (Macul, San Miguel y La

Florida) han exhibido precios superiores a Santiago Centro, mientras que comunas de los

sectores Norte y Poniente han sido las de menor valor.


DE DEPARTAMENTOS

DEPTOS

18

La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la última década, en todos los

sectores de la ciudad, salvo el Oriente: -2% Santiago Centro, -13% Poniente, -30% Poniente

y -18% Sur. En el sector Oriente la superficie promedio aumentó 12% respecto de 2007.


DE DEPARTAMENTOS

DEPTOS

19EVOLUCIÓN DEL MERCADO

DE DEPARTAMENTOS

DEPTOS

Los departamentos de mayor superficie se han localizado, históricamente, en las comunas

del sector Oriente. Comunas más importantes del sector Sur exhiben tamaños promedios

entre 51 y 57 m2 (entre 63 m2 y 68 m2 en 2007), mientras que comunas del sector Poniente

y Santiago Centro presentan los departamentos más pequeños.

20

VENTA de

CASAS

21

0% 1%

20%

31%

22%

10%

18% 14%

10%12%

9% 9%

9% 12%

11% 10%


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 8.000

5.000-8.000

4.000-5.000

3.000-4.000

2.000-3.000

1.500-2.000

1.000-1.500

Menor que 1.000

Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más

aumentó su participación en el último año (11

puntos porcentuales) en detrimento de

segmentos de valor intermedio.

• Tramos superiores concentran casi un tercio de la

demanda por casas, similar a lo observado un año

atrás.

VENTA DE CASAS POR TRAMO

DE PRECIO EN UF

CASAS

22

Unidades de hasta 70 m2 concentraron

45% de la demanda, similar al registro

del año anterior.

• Casas de mayor tamaño (más de 120 m2)

capturaron 23% de la demanda por casas.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mayor que 180

140-180

120-140

90-120

70-90

Menor que 70

45%

VENTA DE CASAS POR TRAMO

DE SUPERFICIE EN M2

CASAS

Hasta 70 m2

23

Unidades terminadas y en terminaciones

concentraron 53% de la demanda (23

p.p. más que en 2016).

• Unidades sin ejecución y en etapas

iniciales concentran 13% de la demanda,

11 puntos menos que en 2016.

VENTA DE CASAS SEGÚN

ESTADO DE OBRA

CASAS

53%

Unidades terminadas

y en terminaciones


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

24

Las agrupaciones de SAN BERNARDO,

PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que

ganaron más participación en el último año.

• Por el contrario, LAMPA Y PUENTE ALTO

redujeron su participación en la demanda en

8 y 3 puntos respectivamente.

2%

5%

3%

4%

8%

10%

15%

25%

27%

1%

4%

5%

7%

9%

10%

12%

18%

34%

Huechuraba

Maipú/Pudahuel/Cerrillos

Lo Barnechea/Las Condes

Peñalolén/La Florida

Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante

Colina

Puente Alto

Lampa/Quilicura

San Bernardo/Buín

I Trimestre 2017 I Trimestre 2016

VENTA DE CASAS

POR COMUNA

CASAS

25

OFERTA

26

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

Durante el primer trimestre del año la

oferta aumentó 12% en doce meses.

14%-1%

• Participación oferta de departamentos

alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2016).

OFERTA DE VIVIENDAS

Unidades

1T 2017OFERTA

27

11% sin ejecución y 16% en etapas iniciales

(excavaciones y fundaciones). Fecha de

entrega entre 18 y 24 meses.

• Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en

oferta es para ENTREGA INMEDIATA.

27%


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

OFERTA DE DEPARTAMENTOS

POR ESTADO DE OBRA

OFERTA

Sin ejecución o en

etapas iniciales

28

28% terminada y 29% en terminaciones

(3 meses para entrega aproximadamente).

• Maduración de la oferta y escaso ingreso de

proyectos nuevos: continúan ganando peso los

estados de obra más próximos a término.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Terminado

Terminaciones

Obra gruesa

Fundaciones

Excavaciones

Sin ejecución

OFERTA DE CASAS

POR ESTADO DE OBRA

OFERTA

57%

Unidades terminadas

y en terminaciones

29

VELOCIDAD de

VENTA

30

00

05

10

15

20

25

30

35

40


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Viviendas

Departamentos

Casas

Durante el primer trimestre del año la

velocidad de venta de viviendas promedió

23 meses para agotar la oferta.

• En departamentos la velocidad de ventas

alcanzó a 25 meses, mientras que en casas fue

de 16 meses.

25 meses 16 meses

VELOCIDAD

DE VENTA

MESES PARA

AGOTAR LA OFERTA

31

PRECIOS

32

-10

-5

0

5

10

15

20

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Viviendas

Departamentos

Casas

En el trimestre móvil enero-marzo el

precio de las viviendas registró una

caída de 0,4%.

• Departamentos incrementó sus precios de

venta en 2,2% (tras cinco descensos

consecutivos).

• Por el contrario, el precio de las casas

disminuyó 0,5%, después de tres meses

exhibiendo tasas positivas.

INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV)

Variaciones anuales (%)

PRECIO

-0,4%

33

Aceleración generalizada del alza de

precios de departamentos al primer

trimestre del año.

• Zonas NOR-PONIENTE y SUR

presentaron alzas anuales tras varios

meses con tasas negativas.

-10

-5

0

5

10

15

20

25

-10

-5

0

5

10

15

20

25

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nor-Poniente

Nor-Oriente

Sur

Santiago Centro

ÍNDICE REAL DE PRECIOS

DE DEPARTAMENTOS

Variaciones anuales (%)PRECIO

34

Desaceleración en el alza de los precios

de todas las zonas de casas.

• SUR (-3,1% vs 12,6%)

• NOR-ORIENTE (7,1% vs 13,3%)

• NOR-PONIENTE (-1,4% vs 4,3%)

-10

-5

0

5

10

15

20

25

-10

-5

0

5

10

15

20

25

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

Abr

May Jun

Jul

Ago

Sep Oct

Nov Dic

Ene

Feb

Mar

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nor-Oriente

Sur

Nor-Poniente

ÍNDICE REAL DE PRECIOS

DE CASAS

Variaciones anuales (%)PRECIO

35

VARIABLES de

ENTORNO

36

CONSUMIDORES

PESIMISTAS por 34

meses consecutivos.

• Algunos indicadores de corto

y mediano plazo han

mostrado una leve mejoría en

lo más reciente, pero no

esperamos un cambio de

tendencia relevante durante el

año.

EXPECTATIVAS

Índice percepción

de la economíaCONDICIONES

PERSONALES

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)

Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC

Fuente: Adimark

(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)

37

• Creación neta de empleo

concentrada en categoría

“Cuenta propia” desde hace

más de un año.

El DESEMPLEO se ha

mantenido en niveles

bajos desde una

perspectiva histórica.

DESEMPLEOCONDICIONES

PERSONALES

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Tasa

de d

ese

mple

o

Miles

de o

cupados

Título del eje

REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA(VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA)

Empleadores Cuenta propiaAsalariado Personal de ServicioFamiliar no remunerado Tasa de desempleo (%)

Fuente: INE

38

REMUNERACIONES siguen

desacelerándose en

términos NOMINALES por

menores presiones

salariales.

En términos reales,

conforme la inflación ha

regresado al rango de

tolerancia, las variaciones

han fluctuado en torno a

2%.

REMUNERACIONESCONDICIONES

PERSONALES

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fuente: INE

ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES

VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)

IR Real IR Nominal

39

Se mantiene la

restricción crediticia en

segmento hipotecario.

No obstante, menor

proporción de bancos

informando condiciones

más restrictivas.

DEMANDA POR

CRÉDITOSCONDICIONES de

FINANCIAMIENTO

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

Jun

Sep Dic

Mar

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Po

rcen

taje

net

o d

e re

spu

esta

s

Po

rcen

taje

de

resp

ues

tas

ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador

Fuente: Banco Central de Chile

40

TASAS HIPOTECARIAS se

mantienen en niveles

reducidos desde una

perspectiva histórica.

• No existen presiones al alza en el

mediano plazo ya que el Banco

Central ha llevado a cabo tres

reducciones en la tasa de

referencia en lo que va del año.

TASAS

HIPOTECARIASCONDICIONES de

FINANCIAMIENTO

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 17

EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA

Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje

Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años

Promedio desde 2002

Tasa de política monetaria (TPM)

Fuente: Banco Central

41

COSTO DE

EDIFICACIÓNINSUMOS

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene Abr Ju

l

Oct

Ene

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE)Base enero 2007=100

ICE Variación anual(eje der.)

Fuente: CChC

Los costos de edificación

apenas han registrado

variación desde la segunda

mitad del año. Sin

embargo, el índice ha

alcanzado máximos

históricos.

42

DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA

OFERTA PRECIO

EXPECTATIVAS

DESEMPLEO

REMUNERACIONES

DEMANDA POR CRÉDITOS

ACCESO A CRÉDITO

TASAS HIPOTECARIAS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

MATERIALES

INDICADORESCLAVE

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO

INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS


SANTIAGO R.M.

VIVIENDAS VENDIDAS 46%

DEPTOS 64% CASAS 1,5%

MONTOS TRANSADOS 45%DEPTOS 65% CASAS 4%

STOCK DISPONIBLE 12%

DEPTOS 14%

CASAS -1%

VIVIENDAS 23 meses

DEPTOS 25 meses

CASAS 16 meses

VIVIENDAS -0,4%

DEPTOS 2,2%

CASAS -0,5%

43

DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA

Son varios los factores que durante este año y los

próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:

1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de

2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.

2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más

rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.

3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del

capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos

(pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario.

4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios

deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE

COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

44


SANTIAGO R.M.

Informe de actividad

1er Trimestre 2017

MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M.La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la...

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