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HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L.
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE GALDAKAO EN EL AMBITO CO-ZU-3.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL
EQUIPO REDACTOR/LAN TALDEA: ISKANDER ATUTXA ZALDUEGI (ARQUITECTO)
JON LARREA GONZALEZ (LETRADO)
PROMOTOR/ SUSTATZAILEA HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L.
FECHA/ DATA 05.2016
HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L. MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE GALDAKAO EN EL ÁMBITO CO-ZU-3
APROBACION INICIAL MAYO de 2016. eko MAIATZA
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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE GALDAKAO EN EL AMBITO CO-ZU-3. DOCUMENTO A: MEMORIA
FASE DE DOCUMENTO: APROBACIÓN INICIAL.
INDICE
1.- ANTECEDENTES. ....................................................................................................................................................... 4
1.1.- OBJETO. ........................................................................................................................................................ 4
1.2.- ANTECEDENTES URBANÍSTICOS. ........................................................................................................ 4
1.3.- MARCO LEGAL. .......................................................................................................................................... 6
1.4.- TRAMITACIÓN............................................................................................................................................ 8
1.5.- REDACCIÓN. ............................................................................................................................................. 15
2.- MEMORIA INFORMATIVA. .................................................................................................................................. 16
2.1.- ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN. ....................................................................................................... 16
2.2.- “CO-ZU-3” EN EL VIGENTE PGOU. ................................................................................................... 16
2.3.- ORDENACIÓN ACTUAL. ....................................................................................................................... 17
3.- MEMORIA JUSTIFICATIVA. .................................................................................................................................. 21
3.1.- PROBLEMAS DERIVADOS DE LA ORDENACIÓN ACTUAL. ...................................................... 21
3.2- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN. ......................................................................................................... 23
3.3.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN. .............................................................................................. 26
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3.4.- CONTENIDO URBANÍSTICO LEGAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO. .......... 28
3.5.- REGIMEN DE LA EDIFICACION EXISTENTE. ................................................................................... 29
3.6.- JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES URBANISTICOS. .................................................................... 30
3.7. SUELOS POTENCIALMENTE CONTAMINADOS. ............................................................................ 31
3.8. ZONA A URBANIZAR FUERA DEL ÁMBITO DE ORDENACIÓN. ............................................... 32
4.- IMPLICACIONES DE ORDEN MEDIOAMBIENTAL. ...................................................................................... 33
5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO. ............................................................................ 36
6.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. .......................................................................................... 39
7.- NORMATIVA URBANÍSTICA. .............................................................................................................................. 41
FICHAS DE LOS ÁMBITOS MODIFICADAS .......................................................................................................... 46
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DOCUMENTO B: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
INDICE
PLANOS DE INFORMACION
ST 01 Estado Actual. Topográfico
IN 01 PGOU. 01 Calificación. Estado Actual
IN02 PGOU. 02 Códigos. Estado Actual
IN03 PGOU 03. Gestión. Estado Actual
IN 04 Ordenación. Estado Actual
IN 05 Afecciones Sectoriales y Suelos Potencialmente Contaminados
PLANOS DE ORDENACION ESTRUCTURAL
OE01 PGOU. 01 Calificación. Modificado
OE 02 PGOU. 02 Códigos. Modificado
OE 03 PGOU 03. Gestión. Modificado
PLANOS DE ORDENACION PORMENORIZADA
OP 01 Ordenación Pormenorizada. Zonificación.
OP 02 Régimen de la edificación.
OP 03 Afecciones Sectoriales y Suelos Potencialmente Contaminados
OP 04 Gestión.
OP 05 Imagen Urbana
OP 06 Perfiles
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1.- ANTECEDENTES.
1.1.- OBJETO.
El presente documento contiene la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de
Galdakao, siendo su objeto la modificación del uso característico previsto para con el ámbito CO-ZU-3,
pasando éste del industrial al comercial, previéndose a su vez el desarrollo de un nuevo ámbito que
regenere el actualmente existente.
El encargo ha sido realizado por la mercantil HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK, con CIF B95782306, y con
domicilio a efectos de notificaciones en Polígono Iru Bide 5, planta 1º, 48960 Galdakao (Bizkaia).
1.2.- ANTECEDENTES URBANÍSTICOS.
Mediante Orden Foral 492/1995, de 27 de julio, se procedió a la declaración de la ejecutoriedad del Plan
General de Galdakao en aquellas zonas en las que la aprobación definitiva había quedado suspendida por
la Orden Foral 624/1993, de 22 de julio. Una vez corregidos los defectos por entonces advertidos, fue
publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia, nº225, de 24 de noviembre de 1998, la normativa urbanística
aprobada, todo ello a los efectos de lo dispuesto por el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las Bases de Régimen Local.
De acuerdo con lo previsto en la normativa urbanística aprobada en la década de los noventa, y en lo que
a los desarrollos industriales del término municipal de Galdakao se refiere, es delimitado, entre otros, el
ámbito denominado “CO-ZU-3”, el cual cuenta con una superficie de 70.080,00m2, previéndose como su
único uso lucrativo el industrial (Clave 12.- Adosada), y una edificabilidad para con dicho uso de
42.048,00m2.
Una vez desarrollado urbanísticamente dicho ámbito, fue la empresa Formica la principal mercantil que se
implantó en el mismo, siendo ésta, durante más de 60 de años, uno de los principales motores
industriales del municipio de Galdakao.
No obstante lo anterior, el cierre de la citada mercantil en el año 2012 ha supuesto la desaparición de
toda actividad industrial en el CO-ZU-3, encontrándose en la actualidad dicho ámbito en un preocupante
estado de abandono.
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En este sentido, la realidad física actual del ámbito en cuestión dista mucho de ser la idónea desde un
punto de vista urbanístico, resultando necesaria la demolición de los inmuebles incluidos en el mismo,
pues éstos, dado su comentado estado de abandono, pueden convertirse en auténticos focos de
contaminación, perjudiciales, cuando menos, para el medio ambiente, con todo lo que ello ha de suponer.
A tales efectos, y dado que para el Gobierno Vasco la política de suelos contaminados se ha convertido
en una prioridad, pues entiende nos encontramos en un país embarcado en un proceso imparable de
regeneración urbana que exige una garantía de seguridad tanto para la salud humana como para el
medio ambiente ante la inminente reutilización para los nuevos usos de terrenos anteriormente
destinados a actividades potencialmente contaminantes, ni que decir tiene que en la presente
modificación han sido tenidos en cuenta todos y cada uno de los criterios ambientales establecidos en la
guía técnica al efecto elaborada para la recuperación de las ruinas industriales.
Mediante la presente modificación, y continuando con la línea marcada por Gobierno Vasco, la situación
actual en la que se encuentra el ámbito objeto de modificación será del todo suprimida, previéndose un
nuevo entorno diametralmente opuesto al existente, en el que, de acuerdo con la ordenación propuesta,
se crearán nuevos espacios de esparcimiento a lo largo del nuevo encauzamiento del río Ibaizabal,
incluido un nuevo parque junto al sistema general de equipamientos en la parte oeste del ámbito objeto
de modificación.
A su vez, de acuerdo con la nueva ordenación, se prevé la ampliación del puente de Mercadillo hasta su
conexión con la calle Txomin Eguileor, habiéndose tenido en cuenta igualmente, a tales efectos, el
proyecto de encauzamiento previsto por URA.
La peatonalización de dicho puente requerirá, a su vez, una nueva conexión vial entre la carretera foral N-
634 y la BI-3720, lo que sin duda habrá de suponer una mejora sustancial del plan de movilidad del
municipio. Es por ello, que dicha ordenación también viene representada en la presente modificación.
Todo ello, evidentemente, repercutirá en beneficio del municipio, pues la zona objeto de actuación será
regenerada y acondicionada de modo que el uso y disfrute de la misma, con independencia de los usos
lucrativos que puedan desarrollarse, quede a disposición de los habitantes y las habitantes de Galdakao,
quienes dispondrán, tal y como se ha expuesto, de un nuevo entorno totalmente renovado en el que
convivirán los usos comerciales a implantar y las nuevas zonas de espacios libres en las que podrán
realizarse distintas actividades de ocio y esparcimiento.
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Finalmente, hemos de señalar que, si bien el Pleno del Ayuntamiento de Galdakao, en sesión
extraordinaria celebrada el pasado 9 de diciembre de 2015, acordó aprobar inicialmente la Modificación
del P.G.O.U. para con este ámbito (publicado en el B.O.B. nº10, de 18 de enero de 2016), se ha
considerado, necesario, como consecuencia de los correspondientes informes técnicos municipales,
someter el documento de nuevo a su aprobación inicial, todo ello en virtud de lo dispuesto en la Ley
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
1.3.- MARCO LEGAL.
La presente Modificación Puntual del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao, cuya
ejecutoriedad fue aprobada mediante Orden Foral 492/1995, de 27 de julio, publicada en el Boletín Oficial
de Bizkaia, nº225, de 24 de noviembre de 1998, es redactada en cumplimiento de la normativa urbanística
al efecto aplicable, destacando a continuación la aplicación de las siguientes normas:
- Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
- Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de
junio, de Suelo y Urbanismo.
- Ley 11/2008, de 28 de noviembre, por el que se modifica la participación de la Comunidad en las
plusvalías generadas por la acción urbanística.
- Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos.
- Ley 7/1994, de 27 de mayo, de la actividad comercial.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
- Decreto 211/2012, de 16 de octubre, por el que se regula el procedimiento de evaluación
ambiental estratégica de planes y programas.
- Ley de ruido, de 17 de noviembre de 2003 y Reales Decretos de 16 de diciembre de 2005 y 19 de
octubre de 2007, de desarrollo de aquella en lo referente a evaluación y gestión del ruido ambiental,
el primero de ellos; y zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas, el segundo.
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- Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo.
- Ley 1/2006, de 23 de junio, de Aguas.
- Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental.
En cuanto a la normativa urbanística supramunicipal habrá de tenerse en cuenta la siguiente:
- Directrices de Ordenación del Territorio, aprobadas mediante Decreto 28/1997 de 11 de febrero.
- Plan Territorial Parcial del Área Funcional de Bilbao Metropolitano.
- Plan Territorial Sectorial de ordenación de márgenes de los ríos y arroyos de la Comunidad
Autónoma del País Vasco en su vertiente cantábrica, aprobado mediante Decreto 415/1998 de 22
de diciembre.
- Plan Territorial Sectorial de creación pública de suelo para actividades económicas y de
equipamientos comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, aprobado definitivamente
mediante Decreto 262/2004 de 21 de diciembre.
- Norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de Carreteras de Bizkaia.
Como normativa urbanística de carácter municipal:
- Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao.
Las disposiciones legales expresamente relacionadas en este apartado no agotan el marco legal vigente.
En ese sentido, también han de entenderse vigentes todas aquellas disposiciones legales no citadas que,
directa o indirectamente, incidan en cuestiones afectadas por esta modificación del Plan General.
La presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao organiza su
contenido documental conforme al artículo 62 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del
País Vasco, y al artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la
Ley 2/2006, incluyendo documentación gráfica y escrita, tanto de la parte informativa como de
ordenación.
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1.4.- TRAMITACIÓN.
En cuanto a la tramitación de un documento como el que nos ocupa, son los artículos 103 y 104 de la Ley
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, los que regulan las modificaciones de
planeamiento:
Artículo 103.- Modificación de los planes de ordenación urbanística: concepto, procedencia y
límites.
1.- Toda reconsideración del contenido de los planes urbanísticos no comprendida en el artículo
anterior requerirá su modificación.
2.- El plan general deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, aun
formando parte de su contenido propio, no corresponden a la función legal que dicho plan tiene
asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenación pormenorizada.
3.- A efectos de su tramitación, la modificación de los elementos del contenido del plan general
tendrá en cuenta dicha distinción, y deberá ajustarse a las reglas propias de la figura de ordenación
a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinaciones por ella afectadas conforme a
lo dispuesto en el artículo 58.
4.- La modificación podrá tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se refieran a
determinaciones o elementos propios del plan general no podrá tramitarse modificación alguna una
vez expirados los plazos o producidos los supuestos o circunstancias previstos en el propio plan para
su revisión, siempre que no se hubiere acordado el inicio de los trabajos de la misma.
5.- Será aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo anterior.
Artículo 104.- Procedimiento para la modificación y revisión de la ordenación establecida
por los planes urbanísticos:
a) La revisión y cualquier modificación de las determinaciones de los planes urbanísticos
deberá realizarse a través de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento
seguido para la aprobación de dichas determinaciones. Se exceptúan de esta regla:
b) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en la
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ordenación pormenorizada recogida en el plan general.
c) Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente efectuar
mediante estudio de detalle.
d) Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitación del avance será
optativa.
e) La modificación que el plan de sectorización o el plan de compatibilización realicen, en la
ordenación estructural establecida en el plan general.
Artículo 105.- Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenación establecida en los
planes urbanísticos.
1.- Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que aumente
la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de los de las dotaciones
públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un destino público o descalifique
terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16, deberá contemplar las medidas
compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas:
a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos.
b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los usos
establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los instrumentos de
ordenación territorial.
c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales mínimos de la
ordenación.
(…)
3.- En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio ámbito de la
modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para
garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta, el estándar dotacional
previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la
ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados
por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa
calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit existente.
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4.- Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel dotacional de
sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando a este fin una
dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según la regla establecida
en el artículo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la condición establecida en este
párrafo no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, podrá
ser admitido el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta si la modificación se sitúa en
un área con una dotación local de espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar
íntegramente el déficit dotacional generado por el nuevo desarrollo.
(…)
6.- Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso dotacional
público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo que, previo
informe de la administración competente por razón de la materia para la implantación del uso de
que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a tal fin. En tal caso, las citadas
parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos dotacionales públicos, incluyendo el uso para
alojamientos dotacionales, vivienda protegida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el
destino sea vivienda protegida u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes
contemplarán las medidas compensatorias que reglamentariamente se establezcan.
7.- Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que afecten a los
suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en la ordenación
estructural del término municipal se precisará, además de las medidas compensatorias antes
establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, que será
inexcusable para la resolución expresa del procedimiento. El plazo máximo para la aprobación
definitiva de la modificación quedará suspendido desde el requerimiento de la autorización hasta su
adopción. Transcurridos tres meses desde la suspensión sin notificación de resolución alguna, podrá
entenderse desestimada la aprobación definitiva.
8.- La revisión total o parcial del planeamiento estará sujeta exclusivamente a las limitaciones
establecidas en el apartado 1 de este artículo.
Según lo determinado por los citados preceptos, habremos de acudir por tanto a lo dispuesto por los
artículos 90 y 91 de la referida norma:
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Artículo 90.- Formulación y tramitación del plan general.
1.- La formulación del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redacción, se
solicitará de los órganos del Gobierno Vasco y de la diputación foral correspondiente con
competencias sobre protección civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio natural la
información sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales, de protección del
patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por su ordenación, la cual se
suministrará, acompañada de su justificación técnica y jurídica, en un plazo no superior a dos
meses.
(…)
5.- El ayuntamiento aprobará inicialmente el plan general, y lo someterá a información pública por
medio de su publicación en el boletín del territorio histórico al que pertenezca el municipio y en el
diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio, por el plazo de un mes a
partir de la última publicación. Igualmente se notificará la aprobación inicial, para su conocimiento
e informe, a las administraciones públicas con competencias sectoriales, y en el caso de los
ayuntamientos alaveses también a las juntas administrativas del municipio.
6.- El ayuntamiento, a la vista del resultado de la información pública, procederá a la aprobación
provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No obstante, si las citadas
modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenación estructural inicialmente prevista,
el ayuntamiento acordará su nueva aprobación inicial y la apertura de un nuevo período de
información pública previo a la aprobación provisional. (…)
Artículo 91.- Aprobación definitiva del plan general.
1.- La competencia para la aprobación definitiva de los planes generales corresponde a los
ayuntamientos en los municipios con población superior a 7.000 habitantes, y a las diputaciones
forales en los demás supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisión de Ordenación del
Territorio del País Vasco.
2.- El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitirá por este a
la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco. La comisión emitirá informe, que será
vinculante en lo referente a la acomodación del plan general a los instrumentos de ordenación
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territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con arreglo a la normativa aplicable y a
proyectos de carácter supramunicipal aprobados, resulten de la competencia de la Administración
estatal, autonómica o foral, incluido el informe de evaluación conjunta de impacto ambiental.
3.- Transcurridos tres meses a partir de su recepción por la comisión sin emitir el informe, se podrá
proseguir el trámite. En ningún caso se podrá aprobar definitivamente un plan general sin la
emisión del informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco o sin el transcurso
del plazo para su emisión, y los planes generales aprobados sin respetar este precepto serán nulos
de pleno derecho. No obstante, el informe emitido fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta en
la aprobación definitiva.
4.- Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobará definitivamente el plan
general o, en su caso, remitirá el expediente al órgano foral para su aprobación definitiva en el
plazo de tres meses.
5.- El ayuntamiento o la diputación foral, según corresponda, podrán aprobar definitivamente el
plan, suspender su aprobación definitiva, o desestimarla motivadamente. La desestimación podrá
ser parcial en las condiciones establecidas en este artículo.
6.- La aprobación definitiva del plan podrá ser parcial si las objeciones del informe de la Comisión
de Ordenación del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que no impiden una
aplicación coherente del resto del plan.
7.- La desestimación o la suspensión habrán de ser motivadas bien en razones de estricta legalidad,
con indicación expresa de los preceptos infringidos, bien en afectación a intereses supramunicipales,
con expresión de los mismos. Cuando la competencia sea de las diputaciones forales, será nula de
pleno derecho la denegación o suspensión que se base exclusivamente en aspectos o materias de
interés estrictamente municipal. (…)
A su vez, es el artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la
Ley 2/2006, de 30 de junio de Suelo y Urbanismo, el que determina la documentación que ha de constar
en el documento a tramitar:
Artículo 31.– Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de planes de
ordenación urbanística.
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1.– Todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto
ambiental (ECIA) por aplicación de la Ley 3/1998, de Protección del Medio Ambiente, deberán
contener, al menos y sin perjuicio del resto de la documentación específica exigida en la Ley 2/2006,
de Suelo y Urbanismo, para determinados planes de ordenación urbanística, la siguiente
documentación:
a) Memoria informativa y justificativa que deberá recoger toda la información que contenga los
elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento. Así mismo, dicha memoria
hará expresa mención del proceso seguido desde la formulación hasta la selección de alternativas
para la adopción de decisiones considerando el análisis de las alegaciones, sugerencias y
reclamaciones formuladas en dicho proceso a título de participación ciudadana, en el que se
facilitará o fomentará una presencia equilibrada de ambos sexos, incluido en su caso el informe
preceptivo del Consejo Asesor de Planeamiento, así como la justificación de las decisiones asumidas.
b) Informe de sostenibilidad ambiental que así mismo deberá motivar la ordenación adoptada
desde el principio de desarrollo sostenible. Dicho informe de sostenibilidad ambiental incluirá un
mapa de riesgos naturales del ámbito objeto de ordenación. También se acompañará de un estudio
de la capacidad de acogida de dichos suelos para las previsiones contenidas en el plan y que
considerará los siguientes informes sólo para el caso de que resulten preceptivos y cuando no deban
emitirse en una fase posterior del procedimiento, de conformidad con su legislación reguladora:
1) Informe de la administración hidráulica sobre la existencia de recursos hídricos
necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la protección del dominio público
hidráulico, cuando sea preceptivo según su normativa sectorial.
2) Informe de la administración de costas sobre el deslinde y la protección del dominio
público marítimoterrestre, en su caso.
3) Informe de las administraciones competentes en materia de carreteras y demás
infraestructuras preexistentes acerca de la afección previsible de las previsiones contenidas
en el plan. Este informe analizará el impacto de la actuación urbanística en su capacidad de
servicio.
c) Planos de información, de ordenación estructural y de ordenación pormenorizada, en su caso.
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d) Normativa urbanística, entendiendo en su caso incluido en las mismas, las Ordenanzas de
Edificación y Urbanización y los Catálogos.
e) Estudio de viabilidad económico–financiera de la actuación urbanística.
f) Memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará particularmente el impacto de la
actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento
de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,
así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos
productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización.
g) Justificación del cumplimiento de los estándares máximos y mínimos de edificabilidad
urbanística, así como del respeto a la cifra máxima de crecimiento residencial de la población,
expresada en número de viviendas, señalada en los instrumentos de ordenación del territorio, y en
general de la adecuación del planeamiento urbanístico al planeamiento territorial.
2.– Esta documentación tendrá carácter preceptivo y deberá ser presentada ante el órgano
ambiental a los efectos de la emisión por el mismo, con carácter previo al trámite de informe de la
Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, de la memoria ambiental prescrita por la Ley
9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el
medio ambiente, que deberá considerar expresamente los informes sectoriales emitidos previstos en
la letra b) del párrafo primero de este artículo.
En relación a la tramitación ambiental del documento, y con el fin de determinar la necesidad o no de
someter éste a evaluación ambiental estratégica, señalar que ha sido ya realizada ante el Gobierno Vasco
la consulta previa prevista en el artículo 5 del Decreto 211/2012, de 16 de octubre, por el que se regula el
procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas.
En respuesta a dicha consulta, ha sido el propio Departamento de Medio Ambiente y Política Territorial
del Gobierno Vasco quien ha determinado que ha de ser el Ayuntamiento de Galdakao quien ha de
resolver la cuestión al efecto suscitada.
En este sentido, según lo dispuesto por el informe municipal al efecto emitido, y en aplicación de lo
dispuesto por los artículos 6 y 7, y la Disposición Final Undécima de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de
evaluación ambiental, el Ente Local no considera necesaria la elaboración de evaluación ambiental
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ninguna dado que la actuación objeto de modificación no está prevista en los Anexos I y II de la citada
norma, en los que se establecen los proyectos sometidos a evaluación ambiental ordinaria y simplificada
respectivamente.
Sin embargo, es aportado al presente documento la evaluación ambiental estratégica al efecto elaborada.
1.5.- REDACCIÓN.
El presente Documento de Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao se
redacta por el arquitecto Iskander Atutxa Zalduegi, colegiado 2.316 del C.O.A.V.N, y con domicilio
profesional en Bilbao, calle Iparragirre 34 1º izq, y por el letrado Jon Larrea González, colegiado 6.211 del
I.C.A.S.V., con domicilio profesional en Amorebieta-Etxano, calle Harrison nº4, bajo, C.P. 48340 (Bizkaia).
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2.- MEMORIA INFORMATIVA.
2.1.- ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN.
El ámbito de la presente modificación puntual se centra en parte de las parcelas de suelo urbano
consolidado incluidas en la CO-ZU-3, realizándose una nueva delimitación de la misma.
Se incluyen así mismo dentro de esta nueva delimitación, y con el fin de mejorar la vialidad del ámbito,
superficies pertenecientes a:
- Espacios verdes de dominio público obtenidos mediante la gestión de la UE-BE-3.
- Terrenos pertenecientes al Sistema General de Equipamientos SG-EQ-ZU2.
- Parte del vial de dominio público situado en el suelo consolidado CO-MK-1.
- Sistemas generales y locales de vialidad.
A continuación se cuantifica la superficie de cada ámbito incluida dentro de la delimitación planteada:
CODIGO PGOU SUP. AFECTADA
CO‐ZU‐3 57887,44
CO‐MK‐1 100,4 VIALIDAD
UE‐BE‐3 344,04 ESPACIOS LIBRES (gestionada)
UE‐ZU‐1a 2680,45 S.G. EQUIPAMIENTO CAPTADO
CO‐ZU‐2 42,71 VIALIDAD
vial foral 375,85 VIALIDAD
s. público 1047,99 VIALIDAD+ESPACIOS LIBRES
62478,88
Por lo tanto el ámbito delimitado tendrá una superficie total de 62.478,88 m2 de suelo.
2.2.- “CO-ZU-3” EN EL VIGENTE PGOU.
Tal y como se ha expuesto en el apartado 1.2 de la presente memoria, el ámbito denominado “CO-ZU-3”,
en la normativa actual (Plan General de Ordenación Urbana) se trata de un Suelo Urbano Consolidado
Industrial que cuenta con una superficie de 70.080,00m2, previéndose como su único uso lucrativo el
industrial (Clave 12.- Industria Adosada), y una edificabilidad para con dicho uso de 42.048,00m2.
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2.3.- ORDENACIÓN ACTUAL.
Actualmente en el ámbito delimitado existen una serie de edificios de tipo industrial que conformaban la
empresa Formica y cuya edificabilidad total es de 36.052,15m2.
Tal y como se ha dicho en el apartado anterior nos encontramos ante un Suelo Urbano Consolidado
Industrial cuyos parámetros establecidos por la Normativa del Plan General para con la Clave 12- Industria
Adosada, son los siguientes:
CAPITULO 9
CLAVE 12. INDUSTRIA ADOSADA
6.9.1. Definición.—Regula los usos y la construcción de la industria de tamaño pequeño
medio, con ocupación parcial del solar, en la que se permite el adosamiento de la nave a
sus linderos.
6.9.2. Alineaciones y rasantes.—Serán las que vengan definidas por el plano de
alineaciones. Si dicho plano no las fija como obligatorias, las alineaciones serán libres
dentro de las limitaciones impuestas por los retranqueos.
6.9.3. Retranqueos.—Será obligatorio respetar los grafiados en planos, cuando éstos se
fijen, para el retranqueo al frente de solar. Cuando no vengan grafiados en planos, se
respetará un retranqueo de 5,50 (cinco coma cincuenta) metros, o suprimirse, siempre que
al menos haya un espacio de 7,50 (siete coma cincuenta) metros en la vía sin que incida en
los carriles de circulación rodada. No se fija retranqueo obligatorio a los linderos de parcela.
Empero, las industrias que no respeten un retranqueo de 3 (tres) metros a los linderos
laterales y de 4 (cuatro) metros al lindero posterior, deberán someterse a las limitaciones de
uso según la situación, que se establecen para este caso, en aras de la seguridad
(prevención y extinción de incendios, impactos causados al vecino, etc).
En las franjas de retranqueo podrán edificarse cuerpos secundarios de la edificación, tales
como garitas de control o información, de una altura máxima de 3,50 metros, y cuya
superficie computará a los efectos del cálculo de la edificabilidad, siempre que estos cuerpos
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dejen, en cualquier caso, expedito un paso de 3,50 (tres coma cincuenta) metros de ancho
mínimo para seguridad contra incendio, y de acuerdo con las siguientes limitaciones:
a) En espacio de retranqueo a alineación exterior:
Permitido No permitido
Ajardinamiento Almacenaje de cualquier tipo
Aparcamiento Instalaciones auxiliares
Paso vehículos Construcciones auxiliares (*)
Carga-descarga Depósito de residuos no controlados
Obstaculización del paso de vehículos
(*) Se permite garita de control.
b) En espacio de retranqueo a linderos laterales y traseros:
Permitido No permitido
Ajardinamiento Obstáculos paso de vehículos
Aparcamientos Construcciones auxiliares
Paso de vehículos Depósito de residuos no controlados
Carga-descarga
Instalaciones auxiliares Almacenamiento
6.9.4. Parcelas mínima y máxima.—La mínima parcela tendrá una superficie igual o
superior a los 500 (quinientos) m2, en los que sólo se podrá instalar una única empresa,
quedando expresamente prohibida la fragmentación de locales cuando su superficie no
pueda superar la correspondiente a una parcela mínima en tantas veces como se pretenda
realizar la fragmentación. La parcela máxima tendrá una superficie igual o inferior a los
2.000 (dos mil) m2.
6.9.5. Frentes de parcela.—El frente mínimo a la alineación oficial de fachada será de 10
(diez) metros. El frente máximo será de 25 (veinticinco) metros.
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6.9.6. Superficie de ocupación máxima.—Será del 85% (ochenta y cinco por ciento) de la
superficie neta de la parcela.
6.9.7. Alturas de la edificación.—La altura máxima de la edificación será de 9 (nueve)
metros, medidos según el procedimiento establecido en estas Normas Urbanísticas. Por
encima de dicha altura, sólo se permitirá la instalación de elementos técnicos inherentes al
proceso productivo, no habitables.
6.9.8. Edificabilidad.—Será de 4 (cuatro) m3/m2 medidos sobre parcela neta.
6.9.9. Condiciones de diseño:
a) De acuerdo con las condiciones generales que afectan al uso industrial, se fraccionará la
edificación en bloques de longitud máxima de 80 (ochenta) metros, dejando un paso
expedito de 3,50 (tres coma cincuenta) metros cada unidad descrita o fracción de ella, para
el servicio de bomberos.
b) Se reservará un espacio en el frente de fachada de al menos 5 (cinco) metros de ancho
para paso y estancia de camiones, procurando independizar las zonas de estacionamiento
de turismos, que debe situarse vinculada a los accesos a los departamentos administrativos,
y las de vehículos industriales.
6.9.10. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el
definido en el artículo 6.9.1, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este
artículo tanto para este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las
limitaciones del siguiente listado:
a) Automóvil: Compatibles los siguientes grupos: I, II y III en situación D y G. Grupos IV, V, VI
y IX en situación G. Grupos VII y VIII en situación G (solo sobre edificios exentos). Prohibido
en todos los demás casos.
b) Residencial: Se permite la construcción de una vivienda por cada grupo de cinco parcelas
mínimas, para uso de vigilante. Prohibido en todas las demás categorías y situaciones.
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c) Industrial y almacenaje: Característica la tercera categoría, situación G, si se trata de
edificios adosados, y la cuarta categoría, situación G, si se trata de edificios exentos.
Prohibido en todos los demás casos.
d) Comercial: Compatible el grupo VII, situaciones F y G. Prohibido en todos los demás
casos.
e) Oficinas: Compatible el grupo II en situación D, E, F y G, sólo para servicios
administrativos de las empresas, al servicio de las actividades productivas principales.
Prohibido en todos los demás casos.
f) Hostelería: Compatible el grupo II, en situación F y G. Prohibido en todos los demás casos.
g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión: Compatible el grupo I, en situación F.
Prohibido en todos los demás casos.
h) Educativo: Compatible el grupo V, situación G, solo para centros de formación profesional
vinculados a la actividad industrial propia del polígono en que se sitúa. Prohibido en todas
las demás categorías y situaciones.
i) Sanitario-asistencial: Compatible el grupo II.
j) Religioso: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.
k) Deportivo: Compatible el grupo I, en situación F. Prohibido en todos los demás casos.
l) Espacios libres y zonas verdes: Compatible en todos sus grupos.
m) Infraestructuras y servicios públicos: Compatible el grupo I, en situaciones F y G, excepto
aquellas modalidades del grupo que sean propias del medio rural. Prohibido en todos los
demás casos.
n) Red viaria: Permitido para accesos rodados, y para itinerarios peatonales en la parcela
vinculada a la actividad.
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3.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.
3.1.- PROBLEMAS DERIVADOS DE LA ORDENACIÓN ACTUAL.
El Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao de 1998, ante la demanda creciente de espacios para
el desarrollo de actividades productivas, preveía la creación y ampliación de parques industriales. De este
modo, los ámbitos industriales constituyeron una de las principales respuestas ofrecidas en términos de
economías de aglomeración, previéndose diferentes tipologías de gestión de polígonos industriales.
No obstante lo anterior, hemos de señalar que la globalización ha provocado un cambio en la división
internacional del trabajo en la que los países menos desarrollados ofrecen además de materias primas y
fuentes de energía, una abundante mano de obra barata y una escasa legislación laboral que abarata
enormemente los costes industriales.
Por tanto, y debido a la existencia de una escasa legislación laboral y una abundante mano de obra barata
en el mundo menos desarrollado, podemos afirmar que se ha iniciado un proceso de deslocalización
industrial. En él, muchas multinacionales, cuyos centros de decisión y gestión se mantienen en el mundo
desarrollado, han descentralizado las empresas y trasladado sus plantas de producción a países menos
desarrollados para ahorrar costes salariales y ganar en competitividad. Este proceso beneficioso para las
multinacionales implica, sin embargo, un aumento del paro en los países desarrollados al trasladarse las
fábricas fuera de ellos.
En este sentido, algunas industrias tradicionales sufren una crisis bien porque están tecnológicamente
atrasadas, bien porque no pueden competir con las nuevas industrias, tratándose de paliar esta situación
mediante la reconversión industrial que puede incluir el cierre de las fábricas ofreciendo jubilaciones
anticipadas a sus trabajadores o su transformación en nuevos sectores industriales que acojan a los
trabajadores para evitarles el paro.
En relación a lo anteriormente expuesto, hemos de traer a colación lo dispuesto por un estudio de la
Comisión Europea, en virtud del cual se concluye que el peso del sector industrial en la economía del
Estado ha retrocedido drásticamente respecto al que tenía en 2000: se sitúa en el 13,3% del valor añadido
total —en el puesto 19º de 27—, frente al 15,3% del conjunto de la U.E, quedando ambas cifras muy lejos
de aquella promesa del 20% que aparecía en la olvidada Agenda de Lisboa.
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Esta situación ha provocado que, en lo que al ámbito “CO-ZU-3” se refiere, éste se haya visto desocupado
por los agentes industriales que en su día se instalaron en el mismo, siendo la situación actual
radicalmente opuesta a la prevista por el planeamiento municipal para con dicha zona.
En la actualidad, nos encontramos por tanto con un suelo industrial de 70.080,00m2 sin actividad
ninguna, no sin olvidar, sin embargo, que dicho suelo ha sido ya transformado, contando con todos y
cada uno de los servicios e infraestructuras necesarios para albergar en el mismo cualquier actividad que
se estime oportuna.
Unido a todo ello, y en lo que a los usos comerciales se refiere, entendemos resulta también determinante
para la tramitación de la presente Modificación lo dispuesto por la reciente sentencia de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, de 3 de septiembre de 2015, en virtud de la cual, el
Alto Tribunal declara nulas de pleno derecho, por ser contrarias a la Directiva 2006/123/CE, del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, y a la Ley 17/2009, de 23 de noviembre,
las determinaciones del Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades
Económicas y Equipamientos Comerciales, aprobado por Decreto 262/2004, de 21 de diciembre, del
Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que imponen limitaciones a la
superficie máxima para equipamientos comerciales.
Las auténticas razones para imponer esas limitaciones, señala el Alto Tribunal “son exclusivamente
económicas y mercantiles, y, por ello, proscritas tanto por la Directiva 2006/123/CE como por la Ley
17/2009, de 23 de noviembre”, habiendo acudido el Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo
para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales “a criterios económicos para imponer las
limitaciones que establece a la superficie de los equipamientos comerciales”, fijando “como objetivo de esas
limitaciones superficiales un reparto territorial entre las diferentes marcas para favorecer una mayor
competencia empresarial, así como para incentivar la implantación de establecimientos comerciales de
menor tamaño frente a los grandes equipamientos comerciales”.
Considerando por tanto ambos criterios “evidentemente, de naturaleza económica”, entiende que “dicho
Plan Territorial Sectorial ha utilizado criterios económicos para limitar las dimensiones de las superficies
comerciales a pesar de que tales criterios no son las razones de interés general que, con carácter
excepcional, admiten tanto la tan repetida Directiva europea como la Ley estatal que la traspone. Esta Ley
17/2009 exige, además, que las restricciones a la implantación de equipamientos comerciales deben
motivarse suficientemente en la ley que las establezca (artículo 5), obligaciones o requisitos ambos que no
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se cumplen en el Plan Territorial Sectorial, aprobado por Decreto del Consejo de Gobierno autonómico, ya
que ni tiene rango de ley ni justifica suficientemente el cumplimiento de las condiciones de no
discriminación, necesidad y proporcionalidad”.
Tanto la decadente situación en la que se encuentra el ámbito objeto de modificación, como el innegable
crecimiento actual en el que se encuentran inmersos los grandes equipamientos comerciales, habrá de
suponer, sin duda ninguna, el éxito de la ordenación propuesta en el presente documento.
A más a más, también se entiende necesario incidir en el proyecto de encauzamiento del río Ibaizabal a su
paso por la zona, lo cual supondrá, sin lugar a dudas, la total y definitiva regeneración de la zona que
revertirá en beneficio del todo municipio.
Finalmente, conviene recordar que desde el inicio, en 2008, de la crisis económica, las condiciones
laborales en nuestro país han sufrido importantes deterioros como consecuencia del aumento
progresivo del desempleo y la precariedad laboral.
En este sentido, hemos de señalar que la presente modificación generará más de 200 puestos de trabajo
directos lo que, unido a la actual política de los diferentes operadores comerciales por la que se prima la
proximidad de sus empleados a su centro de trabajo, ha de suponer una inyección de seguridad laboral
y económica indudable para los y las habitantes del municipio de Galdakao.
Por todo ello, consideramos que la presente modificación, lejos de satisfacer única y exclusivamente los
intereses empresariales de los operadores comerciales que se habrán de implantar en un futuro en el
ámbito en cuestión, también generará, evidentemente, un mayor bienestar social, laboral y económico
a las familias de Galdakao, un valor innegable que habrá de ir implícito a la presente modificación.
3.2- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.
La modificación puntual tiene por objeto crear un nuevo ámbito comercial mediante la delimitación de
una nueva Unidad de Ejecución UE-ZU-3 así como una serie de Sistemas generales adscritos y no
adscritos, modificando la ordenación de la “CO-ZU-3”, pasando parte de este ámbito a ser suelo urbano
no consolidado, previéndose como uso característico el comercial. El ámbito delimitado afecta también a
pequeñas superficies de suelo pertenecientes en algunos casos a suelo de dominio público de viales,
espacios libres y equipamiento público, todos ellos provenientes de ámbitos ya gestionados.
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Por lo tanto, la modificación consiste en delimitar un ámbito de Suelo Urbano no Consolidado de
Actividades Económicas, para cuyo uso se va a definir una nueva Clave (Clave 22. Comercial exento 2) en
base al artículo 11 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, en terrenos que según el planeamiento vigente
es Suelo Urbano Consolidado Industrial en su mayoría.
Artículo 11. Clasificación del suelo urbano
1. Procederá la clasificación como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que
estén integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio
plan general que realice la clasificación:
a) Por contar, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso
público efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y
suministro de energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal, capacidad y tensión
suficientes para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificación existente como a la
prevista por la ordenación urbanística.
b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el
párrafo anterior, tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos
terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que
para ellos se proponga.
2. Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condición de suelo
urbano desde que, habiendo sido urbanizados en ejecución de actuación integrada
legitimada por la ordenación urbanística idónea a tal fin, se produzca la entrega a la
Administración, previa su recepción por ésta, de las correspondientes obras de urbanización,
sin perjuicio de lo previsto para las juntas de conservación en esta ley.
3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente
artículo deberán ser adscritos a las siguientes categorías:
a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el
apartado 1 del presente artículo, cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares
y no se encuentren comprendidos en el apartado siguiente.
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b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la
ordenación urbanística adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes
circunstancias:
1 Carecer de urbanización consolidada por:
a. No comprender la urbanización existente las dotaciones,
servicios e infraestructuras precisos exigidos por la ordenación urbanística o
carecer unos y otros de la proporción, las dimensiones o las características
adecuadas exigidas por la misma para servir a la edificación que sobre ellos
exista o se hubiera de construir.
b. Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o
rehabilitación que deba ser realizada mediante la transformación
urbanística derivada de la reordenación o renovación urbana, incluidas las
dirigidas a establecimiento de dotaciones.
2 Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada
superior respecto a la previa existente.
Así mismo, esta Modificación Puntual del PGOU (Ordenación Estructural) incluye la Ordenación
Pormenorizada del ámbito, posibilidad que se recoge en el artículo 61.b de la Ley 2/2006 de Suelo y
Urbanismo:
Artículo 61. Contenido sustantivo del plan general
El plan general de ordenación urbana establece las siguientes determinaciones de
ordenación:
a) Con carácter mínimo, la ordenación estructural del término municipal completo y la
ordenación pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categoría de suelo
urbano consolidado.
b) Con carácter potestativo, la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable sectorizado
y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categoría de suelo urbano consolidado,
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pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenación por planeamiento de ordenación
pormenorizada.
3.3.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.
Mediante el presente documento se plantea la modificación de los siguientes parámetros del Plan
General de Ordenación Urbana de Galdakao:
- El ámbito CO-ZU-3 está clasificado como Suelo industrial consolidado y su uso característico
actual es el uso industrial. Se propone un cambio de uso característico de industrial ”Clave 12.-
Industrial adosada” a uso comercial “Clave 22.-Comercial exenta 2” y una nueva clasificación
como Suelo Urbano No Consolidado.
- El ámbito de la presente modificación puntual se centra en parte de las parcelas de suelo urbano
consolidado incluidas en la CO-ZU-3, realizándose una nueva delimitación de la misma.
Se incluyen así mismo dentro de esta nueva delimitación, y con el fin de mejorar la vialidad del
ámbito, superficies pertenecientes a:
o Espacios verdes de dominio público obtenidos mediante la gestión de la UE-BE-3.
o Terrenos pertenecientes al Sistema General de Equipamientos SG-EQ-ZU2.
o Parte del vial de dominio público situado en el suelo consolidado CO-MK-1.
o Sistemas generales y locales de vialidad.
Como consecuencia de todo ello, se crea una nueva Unidad de Ejecución cuyo desarrollo
pormenorizado se recoge en esta misma Modificación Puntual.
- Dicha Unidad de Ejecución llevará adscritos los siguientes Sistemas Generales:
o Un sistema general viario para la creación de la nueva rotonda de acceso al ámbito desde
la carretera foral BI-3720.
o Un sistema general del dominio público hidráulico para el encauzamiento del río
Ibaizabal.
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- Por otra parte, la Modificación recoge la ordenación de tres Sistemas Generales no adscritos:
o Un sistema general viario para la nueva comunicación rodada entre la carretera N-634 y
la BI-3720.
o Un sistema general viario para la ampliación y peatonalización del puente de Mercadillo.
o Un sistema general de espacios libres para la creación de un parque urbano junto al
nuevo encauzamiento del río Ibaizabal, que a su vez modifica el Sistema General de
equipamiento existente.
- Se propone crear una nueva clave denominada “CLAVE 22_COMERCIAL EXENTA 2”, similar a la ya
existente “Clave 20. Comercial exenta”, pero modificando su parámetro de altura máxima por otra
más realista como son los 12m. Esto es debido a las alturas libres mínimas necesarias en los
Grandes Equipamientos comerciales y el espacio que ocupa en estos casos la estructura de
soporte para la obtención de los grandes espacios diáfanos característicos de este tipo de locales.
- Se incluyen en la ordenación pormenorizada los suelos susceptibles de cesión pública en base al
Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos. Así mismo, se recogen las afecciones
de normativas supramunicipales.
- Se establece un coeficiente de edificabilidad máximo de 0,60 m2/m2. de uso comercial, que para
el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-ZU-3 de superficie total 49.744,25 m2. supone una
edificabilidad urbanística máxima de 29.846,70m2t para todo el ámbito, repartida, a modo
orientativo, de la siguiente manera:
PARCELA SUPERFICIE AREA MOVIMIENTO EDIFICACION MAX.
OCUPACION MAX EDIFICABILIDAD
1 1.774,23 717,13 717,13 2.100
2 7.644,97 6.863,84 5.351,48 7.700
3 20.987,45 20.006,96 14.691,21 14.615,12
4 4.000,20 3.247,47 2.800,14 3.600
TOTAL 34.406,85 30.835,4 23.559,96 28.015,12
- Dicha edificabilidad se podrá transferir de una parcela a otra en el proyecto de reparcelación al
efecto aprobado, sin necesidad de tener que tramitar a tales efectos estudios de detalle u otros
instrumentos de ordenación pormenorizada, siempre y cuando la transferencia a practicar quepa
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en la volumetría máxima de cada parcela.
- Tal y como se indica en la Clave 22.- Comercial exenta 2 la ocupación máxima de la parcela será
del 70%
- La ordenación será compatible con el proyecto de encauzamiento del río Ibaizabal a su paso por
el ámbito, creándose zonas de esparcimiento a modo de transición.
- A efectos de su gestión, se creará una nueva área de reparto AR-ZU-5 que modificará, en parte, el
área AR-ZU-4.
- Así mismo, se respetará lo establecido en el artículo 77 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo
y Urbanismo, estableciendo una ocupación mínima de 14.925,50m2 de ocupación,
correspondiente al 30% de la superficie total del ámbito:
Artículo 77. Límites a la edificabilidad urbanística
(…)
5. En el caso de áreas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con
uso predominante industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al menos un 30 % de la
superficie total del área o sector.
(…)
3.4.- CONTENIDO URBANÍSTICO LEGAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO.
En la Unidad de Ejecución delimitada existe actualmente una edificabilidad materializada de 36.052,15
m2t de uso industrial.
En base al Artículo Único de la Ley 11/2008 de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de
la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, corresponderá la cesión del 15% del
incremento de edificabilidad ponderada sobre la edificabilidad materializada en el ámbito. Está cesión se
recogerá en el oportuno Proyecto de Reparcelación:
Artículo único. El artículo 27 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País
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Vasco, queda redactado de la siguiente forma
«Artículo 27 Participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística
1.- Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo
urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente
al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del ámbito de ejecución. En
actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución.
2.- En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los propietarios
tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de urbanización, el
suelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edificabilidad urbanística ponderada
atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen vencido los plazos de ejecución
establecidos en la misma o, en su defecto, en el artículo 189 de esta ley, en cuyo caso se tendrá en
cuenta la edificabilidad materializada.
3.- La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas edificables que
habrán de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo.
4.- En el caso de municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda
protegida y que no contemplen reserva alguna de suelo con este fin en el área, sector o, en su caso,
unidad de ejecución de uso predominante residencial, deberán destinar las parcelas así obtenidas
para vivienda de protección pública.
5.- No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito
correspondiente no dé lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local de al menos
un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urbanística prevista en este
artículo podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará
adscrito al correspondiente patrimonio público de suelo.»
3.5.- REGIMEN DE LA EDIFICACION EXISTENTE.
Dentro del ámbito de la Modificación puntual existen varias edificaciones situadas en dos zonas
diferenciadas.
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- Por una parte, en los terrenos propiedad de la empresa Formica, existen una serie de edificios
obsoletos que quedarán en régimen de Fuera de Ordenación en base al artículo 101.3 de la Ley
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo: “los edificios, construcciones, instalaciones y
usos existentes con anterioridad al planeamiento urbanístico en vigor y para los que
éste prevea su desaparición en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna
de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas generales y locales
previstas en esta ley” - Por otra parte, el nuevo encauzamiento del río Ibaizabal exigirá el derribo del frontón existente en
el Sistema General de Equipamiento ubicado en la zona este del ámbito. Es por ello que dicho
edificio queda recogido en esta Modificación en régimen de Fuera de Ordenación, al igual que
los edificios privados mencionados en el punto anterior.
3.6.- JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES URBANISTICOS.
En base a lo expuesto en el apartado anterior se debe dar cumplimiento al Decreto 123/2012, de 3 de
julio, de estándares urbanísticos, por lo que la ordenación pormenorizada planteada cumple con creces lo
exigido en dicha norma:
“Artículo 6.– Estándares mínimos para reserva de terrenos destinado a dotaciones y
equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado de actuaciones
integradas y de dotación por incremento de edificabilidad.
…2.– En el suelo urbano no consolidado, en las dos categorías previstas en el apartado anterior, en
las que el uso predominante sea distinto del residencial, el planeamiento urbanístico establecerá,
como mínimo, los siguientes estándares:
Una reserva de suelo para zonas verdes y espacios libres equivalente al 6% de la superficie total del
área o actuación de dotación pudiendo destinarse la mitad de ella a aparcamientos públicos.
Cuando el uso predominante sea el terciario, se reservarán, como mínimo, 0,35 plazas de
aparcamiento por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos
distintos de los de las dotaciones públicas, en parcelas de titularidad privada.
Para vegetación, habrá de preverse la plantación o conservación de un árbol y por cada incremento
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de 100 metros cuadrados de construcción.”
El párrafo 4º del artículo 6 del citado Decreto 123/2012, determina que la previsión se debe calcular
respecto a la edificabilidad previamente materializada que, según definición de conceptos del artículo 2,
se refiere a los edificios ya construidos.
Siendo el presente un documento de modificación puntual del PGOU, se entiende conveniente justificar el
cumplimiento del citado Decreto en su totalidad por la carencia de cesiones existentes en el ámbito
actual:
a) 6% de superficie del ámbito que se destina a zonas verdes y espacios libres.
49.751,68m2s X 0,06 = 2.985,10m2s < 3.923,27 m2s previstos en la ordenación.
b) 28.019,57/25 = 1.120,78*0,35 = 393 plazas de aparcamiento en parcelas de titularidad privada.
c) Se preverá la plantación de 28.019,57/100= 281 árboles en el ámbito.
3.7. SUELOS POTENCIALMENTE CONTAMINADOS.
Dentro de la superficie delimitada habrá de tenerse en cuenta los siguientes emplazamientos
inventariados como Suelos Potencialmente Contaminados en base al DECRETO 165/2008, de 30 de
septiembre, de inventario de suelos que soportan o han soportado actividades o instalaciones
potencialmente contaminantes del suelo (consultar documentación gráfica del presente documento):
- Código GEOI 48036-00025, superficie 68.691 m2s.
- Código GEOI 48036-00026, superficie 951 m2s.
En base a la Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo, los
suelos incluidos dentro del inventario deberán realizar la tramitación recogida en dicha norma.
ARTÍCULO 23. SUPUESTOS DE DECLARACIÓN DE LA CALIDAD DEL SUELO
1.– Corresponderá al órgano ambiental de la Comunidad Autónoma declarar la calidad del suelo
cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:
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(…)
d) Cambio de uso de un suelo que soporte o haya soportado una actividad o instalación
potencialmente contaminante.
(…)
ARTÍCULO 31. INICIO DEL PROCEDIMIENTO
(…)
4.– En el supuesto contemplado en el epígrafe d) del apartado primero del art. 23, la declaración de
la calidad del suelo deberá emitirse por el órgano ambiental con anterioridad a la aprobación
definitiva de los instrumentos urbanísticos que incluyan la ordenación pormenorizada de la parcela
o parcelas que soporten o hayan soportado una actividad o instalación potencialmente
contaminante del suelo o con anterioridad a la modificación de dichos instrumentos y,
preferentemente, en las fases iniciales de los respectivos procedimientos.
No obstante, en el supuesto de que en el emplazamiento, en todo o en parte, concurriesen
circunstancias que impidieran llevar a cabo las investigaciones de la calidad del suelo, podrá
procederse a la aprobación definitiva del instrumento de ordenación de que se trate sin la
declaración de la calidad del suelo. En este caso, dicha declaración deberá emitirse con anterioridad
a la aprobación inicial del Programa de Actuación Urbanizadora o, en su defecto, de los proyectos
de reparcelación y urbanización del ámbito de gestión en cuya delimitación se incluya el
emplazamiento.
(…)
3.8. ZONA A URBANIZAR FUERA DEL ÁMBITO DE ORDENACIÓN.
En la modificación se recoge la urbanización de la calle que rodea el inmueble situado en Txomin Egileor
40, cuya titularidad de este suelo es pública (municipal).
Se trata, de mejorar la urbanización deteriorada de dicha calle aprovechando su colindancia con la futura
urbanización de la ordenación propuesta.
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4.- IMPLICACIONES DE ORDEN MEDIOAMBIENTAL.
Las exigencias que se derivan de los preceptos 103 y 62 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo, han sido detalladas en el artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas
urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
En este sentido, hemos de señalar que nos encontramos ante una modificación puntual que modifica
tanto la categoría del suelo urbano, pasando de un suelo urbano consolidado a un suelo urbano no
consolidado, como la calificación del mismo, pasando ésta de industrial a terciario o comercial.
Igualmente, el ámbito está afectado por los siguientes Planes Territoriales Sectoriales:
- Plan Territorial Sectorial de ordenación de márgenes de los ríos y arroyos de la Comunidad
Autónoma del País Vasco en su vertiente cantábrica, aprobado mediante Decreto 415/1998 de 22
de diciembre.
- Plan Territorial Sectorial de creación pública de suelo para actividades económicas y de
equipamientos comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, aprobado definitivamente
mediante Decreto 262/2004 de 21 de diciembre.
- Norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de Carreteras de Bizkaia.
El citado ámbito, queda delimitado en su zona norte por el río Ibaizabal en su recorrido por el núcleo
urbano de Galdakao. Este tramo del río va a ser encauzado, por lo que a efectos de cumplimiento con el
PTS de ríos y arroyos, se estima que la avenida de 100 años se mantendrá en el mismo cauce, viéndose la
parcela únicamente afectada por la avenida de 500 años.
Por otra parte, mediante la incorporación al ámbito del uso comercial se prevé un crecimiento en la carga
de tráfico del entorno, por lo que se ha realizado un Estudio de Tráfico actual y a futuro (se adjunta como
Anexo 1 al presente documento).
Igualmente, se ha de mencionar que por la delimitación sur del ámbito discurre la carretera foral BI-3720
que no ha sido cedida aún al municipio de Galdakao.
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Dicha carretera se encuentra dentro de las denominadas “red local”, cuya zona de afección abarca hasta
los 30 m. desde su arista exterior de explanación.
Por otra parte, en el PTS de Creación pública de suelo para actividades económicas y de equipamientos
comerciales, se define Gran Equipamiento Comercial, o Centro de ocios y servicios, o Plataforma terciaria,
a efectos de la presente regulación territorial, toda aquella implantación urbanística de edificación
terciaria que acumule de forma concentrada dentro de una misma área de actuación urbanística, una serie
de equipamientos de servicios comerciales, de ocio y de hostelería (gran unidad alimentaria, galería
comercial, grandes tiendas temáticas, complejo de multicines, centros de ocio, hoteles, restaurantes y
cafeterías, estación de servicio,…)que, en su conjunto, y al margen de su posible compartimentación en
empresas, establecimientos o actividades diferentes, alcance alguna de las siguientes magnitudes
urbanísticas globales:
- Superficie neta de plataforma explanada, libre más edificada: 15.000 m2.
- Superficie de techo edificable: 5.000 2.
En este caso el nuevo ámbito superará ambas magnitudes, es por esto que se creará un Gran
Equipamiento comercial, conviniendo recordar que Galdakao se encuentra dentro de la categoría de
municipio de “interés preferente”, en el Área Funcional de Bilbao Metropolitano_ Bajo Nervión, dentro de
la clasificación “Categoría A_ Municipios de máxima centralidad”.
Por su parte, y en base al Decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, es su artículo 23 del Decreto 213/2012 el que establece que las
modificaciones de planeamiento que contengan modificaciones de uso deberán conllevar las oportunas
modificaciones de las áreas acústicas.
Artículo 23. Revisión y modificación de la zonificación.
1.– Cuando se realicen modificaciones, revisiones o adaptaciones del planeamiento general que
contengan modificaciones de uso será necesario realizar las oportunas modificaciones de las áreas
acústicas. Los usos pormenorizados deberán respetar, de forma genérica, las áreas acústicas
definidas en el planeamiento general.
En este mismo sentido también se redacta el artículo 13 del Real Decreto 1.367/2007, de 19 de octubre,
por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre de Ruido, de carácter básico según su
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Disposición Final Segunda.
Igualmente, es su artículo 37 el que, para la tramitación de los futuros desarrollos urbanísticos (entre las
nos encontramos), exige el Estudio de Impacto Acústico:
Artículo 37. Exigencias para áreas de futuro desarrollo urbanístico:
Las áreas acústicas para las que se prevea un futuro desarrollo urbanístico, incluidos los cambios de
calificación urbanística, deberán incorporar, para la tramitación urbanística y ambiental
correspondiente, un Estudio de Impacto Acústico que incluya la elaboración de mapas de ruido y
evaluaciones acústicas que permitan prever el impacto acústico global de la zona.
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5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO.
CARGAS DE URBANIZACIÓN
1 Derribo de edificaciones existentes 900.000,00
2 Excavación 153.364,67
3 Relleno 140.403,99
4 Abastecimiento de Agua 81.997,76
5 Saneamiento de Fecales 46.385,72
6 Saneamiento de Pluviales 139.572,35
7 Energía Eléctrica 347.726,36
8 Alumbrado Público 98.178,10
9 Telecomunicaciones 61.132,78
10 Distribución de Gas 47.943,54
11 Pavimentos y Firmes 784.628,86
12 Jardinería 49.343,08
13 Mobiliario Urbano 90.390,81
14 Señalización 11.671,01
15 Gestión de Residuos 41.054,22
16 Control de Calidad 30.790,67
17 Seguridad y Salud 36.948,93
PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL 3.061.532,82
Beneficio Industrial, Gastos Generales 15% 459.229,92
TOTAL URBANIZACION CONTRATA 3.520.762,74
I.V.A. 21% 739.360,18
TOTAL URBANIZACION 4.260.122,92
Modificación Puntual PGOU 35.000,00
Estudio de Tráfico 10.000,00
Estudio Acústico 10.000,00
Programa de Actuación Urbanizadora 50.000,00
6,00% Proyecto y Dirección de Urbanización 183.691,97
Estudio de SS, Control de Calidad y Coordinación SS 18.369,20
Proyecto de Reparcelación 60.000,00
Levantamiento Topográfico 6.000,00
Estudio Geotécnico 15.000,00
2,00% Costes de Gestión (Registro, Publicaciones, Boletines, Anuncios…) 43.230,24
TOTAL GESTION (SIN IVA) 431.291,41
I.V.A. 21% 90.571,20
TOTAL GESTION 521.862,60
TOTAL sin IVA 3.952.054,15
TOTAL con IVA 4.781.985,52
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VALOR RESIDUAL DEL SUELO
PARÁMETROS ESTANDARES LEY
2/2006 m2s
SUPERFICIE m2s
EDIFICABILIDAD m2t
SUPERFICIE UE 49.751,68
superficie ambito medicion plano
EDIFICABILIDAD URBANISTICA 28.015,12
Terciario‐ Comercial 28.015,12
OCUPACION Mínimo 30% del sector o area
CESION 6% ZONAS VERDES‐EL 2.985,10 3.923,37
APARCAMIENTOS (50% EL) 1.492,55 0,00
EDIF URBANISTICA EXISTENTE 36.052,15
KOKAPENA/ SITUACION€/m2c Prezioa/ Precio
€/M2C
Lokalizazioa/
LocalizaciónErabilera/ Uso
Partzelaren
Geometria/
Geometria parcela
INDUSTRIAL
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.400,00 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.200,00 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.099,71 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.200,00 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.200,00 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.200,00 € 1 1 1
TERCIARIO‐COMERCIAL
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.202,38 € 1 1 1
ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.209,67 € 1 1 1
SALMENTA PREZIOA EZARTZEKO IKUSKARITZEN AZTERKETA/ ANALISIS DE COMPARABLES PARA DETERMINAR VALOR DE VENTA
TipologiaAzalera/
Superficie
Zahartasuna
eta
Kontserbazio
egoera/
Antigüedad y
Estado de
Conservación
Kalitatea/
Calidad
Grabamen
edo kargak/
Gravamenes
o cargas
Datuak
jasotako
Data/ Fecha
de toma de
datos
Haztatutako
Prezioa
€/m2c/
Precio
Ponderado
€/m2c
Prezio
Medioa
€/m2c/
Precio Medio
€/m2c
1 1,2 0,055 1 1 27/10/2015 1.234,57 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €
1 1,1 0,055 1 1 27/10/2015 1.057,92 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.202,38 €
1 1 0 1 1 27/10/2015 1.209,67 €
1.182,08 €
1.206,03 €
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Erabilerak/ UsosSalmentako Prezioa/
Valor venta (Vv)
Eraikuntza
Kosteak/ Costes
de construccion
(Vc)
Lurzoruaren
Balio
Erresiduala/
Valor residual
del Suelo
vrs=vv/1,4‐vc
Terciario‐ Comercial 1.206,03 450,00 411,45 €
m2c
Hazataketa
Koefizientea/ coef
ponderacion
Hazt. Eraikig./
Edif. Pond.
Partzelaren Balioa/
Valor de la Parcela
ERAIKIGARRITASUN FISIKO TOTALA/
EDIFICABILIDAD FISICA TOTAL28.015,12
Terciario‐ Comercial 28.015,12 1,00 28.015,12 11.526.721,07
HAZTATUTAKO ERAIKIGARRITASUN TOTALA/
EDIFICABILIDAD PONDERADA TOTAL28.015,12 11.526.721,07
411,45 €
11.526.721,07 €
4.781.985,52 €
6.744.735,55 €TOTAL VALOR DE SUELO NO URBANIZADO
CARGAS DE URBANIZACION
VALOR U.H.A
TOTAL VALOR DE SUELO URBANIZADO
LURZORUAREN BALIO ERRESIDUALA/ VALOR RESIDUAL DEL SUELO
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6.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.
A tenor de lo establecido en el artículo 31.1 del Decreto 105/2.008, de desarrollo de la Ley del Suelo
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, la presente Modificación Puntual del P.G.O.U. deberá reunir
la documentación requerida en tal precepto, cuyo tenor literal es el siguiente:
1. Todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto
ambiental (ECIA) por aplicación de la Ley 3/1998, de Protección del Medio Ambiente, deberán
contener, al menos y sin perjuicio del resto de la documentación específica exigida en la Ley 2/2006,
de Suelo y Urbanismo, para determinados planes de ordenación urbanística, la siguiente
documentación:
[…] f. Memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará particularmente el impacto de la
actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento
de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,
así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos
productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización.
[…]”
Evidentemente, en el presente epígrafe deberá incidirse sobre el aspecto de la Memoria de Sostenibilidad
Económica, requisito éste establecido, a su vez, en el artículo 15.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo,
Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de Junio, cuyo tenor literal es el siguiente:
“La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe
incluir un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica en el que se ponderará, en particular, el
impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el
mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los
servicios resultantes, así como la suficiencia y la adecuación del suelo destinado a usos productivos”
Debe tenerse en cuenta que la presente Propuesta de Modificación tiene por objeto la reactivación de un
área industrial degradada y en desuso, en un suelo que se inserta en una zona de urbanización y
desarrollo urbano plenamente consolidado conforme al planeamiento vigente, por lo que se integra
perfectamente en las redes, infraestructuras y servicios preexistentes.
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Obviamente, tal actuación en modo alguno puede conllevar un quebranto económico en las Haciendas
Públicas, mucho menos en las arcas municipales de Galdakao, puesto que será la Higiezin Zuazo
Ondasunak S.L. la que promoverá, instará y tramitará no sólo la gestión sino la posterior edificación, así
como los detalles de mejora de la urbanización que se han propuesto, para lo cual ya se han realizado los
estudios económicos pertinentes que acreditan la viabilidad de la presente Propuesta tal y como se ha
reflejado en el epígrafe precedente, y al cual expresamente nos debemos remitir.
Por todo ello, la presente Propuesta no altera la situación de sostenibilidad del ámbito preexistente ya
que la urbanización mejorada por el desarrollo urbanístico lleva parejo una reactivación económica que
generará a su vez unos ingresos que en la actualidad son inexistentes y, por tanto, queda enmarcada
dentro de las trazas de la sostenibilidad económica que debe presidir cualquier actuación urbanística,
debiendo, de esta forma, atender a las demandas generadas en el propio municipio de Galdakao, sin que
por ello se incurra en un incorrecto uso de los recursos económicos que pueda conllevar, a la larga, un
endeudamiento no acorde con las premisas actuales del control del déficit público.
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7.- NORMATIVA URBANÍSTICA.
El nuevo uso propuesto en la modificación puntual para el área delimitada, tal como lo hemos comentado
anteriormente, es una variación del de USO COMERCIAL EXENTO cuyos parámetros vienen recogidos en
el capítulo 10 de la Normativa del PGOU.
Teniendo en cuenta las alturas libres mínimas necesarias en los Grandes Equipamientos comerciales y el
espacio que ocupa en estos casos la estructura de soporte para la obtención de los grandes espacios
diáfanos característicos de este tipo de locales, se propone crear una nueva Clave denominada Clave
22_COMERCIAL EXENTO 2, donde se recoge la posibilidad de elevar la altura máxima de la edificación a
una más realista como pueden ser los 12m.
Por lo tanto, la ampliación de la normativa del PGOU en la presente Modificación será la siguiente:
Artículo 1. Se crea un nuevo capítulo 24 en la normativa que queda redactado de la siguiente forma:
“CAPITULO 24
CLAVE 22. COMERCIAL EXENTO 2
6.24.1. Definición.— Regula los usos y la construcción de edificios destinados al comercio
minorista y/o mayorista en edificio exclusivo, con ocupación parcial del solar y retranqueado por
algunos de sus linderos.
6.24.2. Alineaciones y rasantes.— Serán libres dentro de los retranqueos fijados por las
ordenanzas, a no ser que el plano de alineaciones disponga de alguna obligatoria para un
determinado frente de edificación a la alineación oficial de fachada.
6.24.3. Retranqueos.— No habrá retranqueo al frente del solar, con independencia de lo dispuesto
en el artículo anterior; y de 3 (tres) metros a los restantes linderos.
6.24.4. Parcela mínima.— La mínima parcela tendrá una superficie igual o superior a los 500
(quinientos) m2.
6.24.5. Frentes de parcela.— Será de 20 (veinte) metros a la alineación oficial de fachada.
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6.24.6. Superficie de ocupación máxima.— Será del 70% (setenta por ciento) de la superficie de
la parcela.
6.24.7. Alturas de la edificación.— La altura máxima de la edificación será de 12 (doce) metros,
medidos según el procedimiento establecido en estas Normas Urbanísticas. Por encima de dicha
altura, sólo se permitirá la construcción de cuerpos singulares de edificación en una superficie que
no excederá el 20% de la superficie de ocupación máxima, computando dicha superficie a efectos
del establecimiento de la edificabilidad.
6.24.8. Edificabilidad.— Será la establecida en la tabla de parámetros urbanísticos para cada una
de las parcelas. Dicha edificabilidad se podrá transferir de una parcela a otra en el proyecto de
reparcelación al efecto aprobado, sin necesidad de tener que tramitar a tales efectos estudios de
detalle u otros instrumentos de ordenación pormenorizada, siempre y cuando la transferencia a
practicar quepa en la volumetría máxima. La superficie destinada a uso aparcamiento cubierto sin
cerramiento, computará al 50% a efectos del cálculo de la edificabilidad permitida.
6.24.9. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el definido
en el artículo 6.10.1, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este artículo tanto para
este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las limitaciones del siguiente listado:
a) Automóvil: Compatible el grupo I. Los grupos II, III y IV, en situación D. En situación J,
hasta el 70% de la superficie total del solar. Prohibido en todos los demás casos.
b) Residencial: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.
c) Industrial y almacenaje: Compatibles las categorías 1.a y 2.a, en situaciones D y G.
d) Comercial: Característico en grupos I, II, III, IV y V, situaciones F y G. En grupo VI,
situación H. Prohibido en todos los demás casos.
e) Oficinas: Prohibido en todos sus grupos, excepto los servicios administrativos propios del
establecimiento, al servicio de la actividad comercial que en él se desarrolle, y sin superar en
ningún caso el porcentaje admitido para usos compatibles.
f) Hostelería: Compatibles los grupos I y II, en situación A. Prohibido en todos los demás
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casos.
g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión: Compatibles los grupos I y II, en situación
A. Prohibido en todos los demás casos.
h) Educativo: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.
i) Sanitario-asistencial: Compatible el grupo II, en situaciones D y G.
j) Religioso: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.
k) Deportivo: Compatibles los grupos I y II, en situación A. Prohibido en todos los demás
casos.
l) Espacios libres y zonas verdes: Compatible en todos sus grupos.
m) Infraestructuras y servicios públicos: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.
n) Red viaria: Permitido para accesos rodados, y para itinerarios peatonales en la parcela
vinculada a la actividad.”
Artículo 2. Parámetros urbanísticos de las Áreas de Reparto
AR‐ZU‐4
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
USO SUP. EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF.
INDUSTRIAL 12192,56 0,60 7315,54
TIPOLOGIA SUP. EDIF. COEF. PONDERACION SUP EDIF TOTAL
IND. ADOSADA 7315,54 1,00 7315,54
COM EXENTA 2,50
7315,54
CO‐ZU‐3
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APROBACION INICIAL MAYO de 2016. eko MAIATZA
44
Artículo 3. Parámetros Urbanísticos del Ámbito.
Identificación Parcela Uso Superficie Parcela m2s
Edificabilidad Urbanística m2t
PARCELA PRIVADA 34.406,85 28.019,57
PARCELA 1 Terciario‐Comercial 1.774,23 2.100,00
PARCELA 2 Terciario‐Comercial 7.644,97 7.700,00
PARCELA 3 Terciario‐Comercial 20.987,45 14.619,57
PARCELA 4 Terciario‐Comercial 4.000,20 3.600,00
PARCELA PÚBLICA DENTRO DE LA UE 15.337,40
SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V) Comunicaciones viarias 5.296,72
SISTEMA LOCAL DE COMUNICACIONES (SL V) Comunicaciones viarias 4.125,90
SISTEMA LOCAL DE ESPACIOS LIBRES (SL EL) Espacios Libres 3.923,37
SG DOMINIO PUBLICO HIDRAULICO (SG DPH) Dominio Público Hidraúlico
1.991,41
TOTAL UNIDAD DE EJECUCIÓN 49.744,25
PARCELA PÚBLICA FUERA DE LA UE 9.814,64
SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V1) Comunicaciones viarias 902,00
SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V2) Comunicaciones viarias 4.756,49
SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES (SG EL) Espacios Libres 2.813,55
SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO (SG EQ) Equipamiento 1.342,60
SUPERFICIE A URBANIZAR FUERA DE LA UE 2.919,99
TOTAL ÁMBITO DE ORDENACIÓN 62.478,88
AR‐ZU‐5
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
USO SUP. SUP. CON APROV. EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF.
COMERCIAL 42456,12 42456,12 25473,67
VIARIO 5296,72 2632,73 1579,64
PDH 1991,41 1603,01 961,81
49744,25 28015,12
VIARIO 5658,49
EQUIPAMIENTO 1342,60
ESPACIOS LIBRES 2813,55
AMBITO A URBANIZAR VIARIO 2919,99
62478,88
TIPOLOGIA SUP. EDIF. COEF. PONDERACION SUP EDIF TOTAL
IND. ADOSADA 0,40 0,00
COM EXENTA 27375,12 1,00 27375,12
APARC EXC 1600,00 0,40 640,00
28015,12
SSGG NO ADSCRITOS
UE‐ZU‐3
SSGG ADSCRITOS0,60
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45
Artículo 4. En todo lo no descrito en esta normativa se atenderá a lo dispuesto en la Normativa del Plan
General de Ordenación Urbana.
Con la presente Memoria, queda definido, a juicio de los técnicos que suscriben, la Modificación Puntual
del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao en el ámbito CO-ZU-3, Galdakao, Bizkaia.
En Bilbao, Mayo de 2016
Iskander Atutxa Zalduegi Arquitecto
Jon Larrea González Letrado
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46
FICHAS DE LOS ÁMBITOS MODIFICADOS EN EL DOCUMENTO
FICHAS A MODIFICAR
AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
UE‐BE‐3
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL 12090 1,5 18.135 COL INTENS 0,917
CONDOMINIO 12090 1,5 18.135 118 1 18135
UNIF. ALTO 1,083
UNIF. BAJO 1,25
MANT. EDIF. 0,917
VPO 0,63
INDUSTRIAL
IND. ADOSADA 0,5
IND. EXENTA 0,458
IND. EXTENS. 0,208
COMERCIAL
COM. COMP. 1,083
COM. EXENT. 1,25
TERCIARIO
TERC.COMP. 0,917
TERC. EXENT 1
APARC. EXC.
APARC. EXC. 0,5
TOTAL LUCRATIVO 12090 1,5 18135 12090 1,5 18135 118 18135
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES 9960 ESP. LIBRES
VIARIO 3820 VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR 13780 TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 25870 CON S.LOC. CAP. 25870
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,701
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,701
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 505 VIVIENDAS CONSTRUIDAS 2
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 17.830 VIVIENDAS POR CONSTRUIR 116
**El 25% de la sup. Edificable en tipología condominio se destinará a otros usos
compatibles
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto vinculante,
salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La cifra de viviendas que aparece en esta ficha, tiene carácter de máximo no rebasable para aquellos ámbitos delimitados como Unidades de Ejecución
o Sectores en Suelo Urbanizable.
AR‐BE‐3
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
CO‐MK‐1
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL COL INTENS 1,833
CONDOMINIO 2
UNIF. ALTO 2,167
UNIF. BAJO 2,5
MANT. EDIF. 1,833
VPO 1,26
INDUSTRIAL 120.340 0,685 82.433
IND. ADOSADA 120.340 0,685 82.433 1 82433
IND. EXENTA 0,917
IND. EXTENS. 0,417
COMERCIAL
COM. COMP. 2,167
COM. EXENT. 2,5
TERCIARIO
TERC.COMP. 1,833
TERC. EXENT 2
APARC. EXC.
APARC. EXC. 1
TOTAL LUCRATIVO 120340 0,685 82.433 120340 0,685 82433 82433
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES ESP. LIBRES
VIARIO VIARIO 16410
TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS 16410
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 120340 CON S.LOC. CAP. 136750
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,603
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,685
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 54.873 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 27.560 VIVIENDAS POR CONSTRUIR
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto
vinculante, salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La ordenación, aprovechamientos, gestión y distribución de cargas y beneficios de este ámbito se remiten al planeamiento tramitado con anterioridad a la
aprobación de este PGOU.
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
UE‐ZU‐1
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL 8.500 0,759 6.452 COL INTENS 0,845
CONDOMINIO 0,923
UNIF. ALTO 8.500 0,759 6.452 31 1 6452
UNIF. BAJO 1,15
MANT. EDIF. 0,846
VPO 0,582
INDUSTRIAL
IND. ADOSADA 0,462
IND. EXENTA 0,423
IND. EXTENS. 0,192
COMERCIAL
COM. COMP. 1
COM. EXENT. 1,154
TERCIARIO
TERC.COMP. 0,846
TERC. EXENT 0,923
APARC. EXC.
APARC. EXC. 0,462
TOTAL LUCRATIVO 8500 0,759 6452 8500 0,759 6451,5 31 6452
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 29434 0,8 23547,2 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 406 1 406 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES 1.200 ESP. LIBRES
VIARIO 3.500 VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR 34540 23953,2 TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 43040 CON S.LOC. CAP. 43040
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,150
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,150
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 1.702 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 4.750 VIVIENDAS POR CONSTRUIR 31
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto vinculante,
salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La cifra de viviendas que aparece en esta ficha, tiene carácter de máximo no rebasable para aquellos ámbitos delimitados como Unidades de Ejecución
o Sectores en Suelo Urbanizable.
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
CO‐ZU‐3
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL COL INTENS 1,833
CONDOMINIO 2
UNIF. ALTO 2,167
UNIF. BAJO 2,5
MANT. EDIF. 1,833
VPO 1,26
INDUSTRIAL 70080,00 0,6 42048,00
IND. ADOSADA 70080,00 0,6 42048,00 1 42048
IND. EXENTA 0,917
IND. EXTENS. 0,417
COMERCIAL
COM. COMP. 2,167
COM. EXENT. 2,5
TERCIARIO
TERC.COMP. 1,833
TERC. EXENT 2
APARC. EXC.
APARC. EXC. 1
TOTAL LUCRATIVO 70080,00 0,6 42048,00 70080 0,6 42048,00 42048
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES ESP. LIBRES
VIARIO VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 70080,00 CON S.LOC. CAP. 70080
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,600
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,600
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 42.048 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. VIVIENDAS POR CONSTRUIR
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto
vinculante, salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
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FICHAS MODIFICADAS
AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
UE‐BE‐3
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL 12090 1,5 18.135 COL INTENS 0,917
CONDOMINIO 12090 1,5 18.135 118 1 18135
UNIF. ALTO 1,083
UNIF. BAJO 1,25
MANT. EDIF. 0,917
VPO 0,63
INDUSTRIAL
IND. ADOSADA 0,5
IND. EXENTA 0,458
IND. EXTENS. 0,208
COMERCIAL
COM. COMP. 1,083
COM. EXENT. 1,25
TERCIARIO
TERC.COMP. 0,917
TERC. EXENT 1
APARC. EXC.
APARC. EXC. 0,5
TOTAL LUCRATIVO 12090 1,5 18135 12090 1,5 18135 118 18135
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES 9615,96 ESP. LIBRES
VIARIO 3820 VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR 13435,96 TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 25525,96 CON S.LOC. CAP. 25525,96
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,710
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,710
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 505 VIVIENDAS CONSTRUIDAS 2
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 17.830 VIVIENDAS POR CONSTRUIR 116
**El 25% de la sup. Edificable en tipología condominio se destinará a otros usos
compatibles
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto vinculante,
salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La cifra de viviendas que aparece en esta ficha, tiene carácter de máximo no rebasable para aquellos ámbitos delimitados como Unidades de Ejecución
o Sectores en Suelo Urbanizable.
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
CO‐MK‐1
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL COL INTENS 1,833
CONDOMINIO 2
UNIF. ALTO 2,167
UNIF. BAJO 2,5
MANT. EDIF. 1,833
VPO 1,26
INDUSTRIAL 120.340 0,685 82.433
IND. ADOSADA 120.340 0,685 82.433 1 82433
IND. EXENTA 0,917
IND. EXTENS. 0,417
COMERCIAL
COM. COMP. 2,167
COM. EXENT. 2,5
TERCIARIO
TERC.COMP. 1,833
TERC. EXENT 2
APARC. EXC.
APARC. EXC. 1
TOTAL LUCRATIVO 120340 0,685 82.433 120340 0,685 82433 82433
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES ESP. LIBRES
VIARIO VIARIO 16309,6
TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS 16309,6
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 120340 CON S.LOC. CAP. 136649,6
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,603
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,685
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 54.873 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 27.560 VIVIENDAS POR CONSTRUIR
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto
vinculante, salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La ordenación, aprovechamientos, gestión y distribución de cargas y beneficios de este ámbito se remiten al planeamiento tramitado con anterioridad a la
aprobación de este PGOU.
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
UE‐ZU‐1
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL 8.500 0,759 6.452 COL INTENS 0,845
CONDOMINIO 0,923
UNIF. ALTO 8.500 0,759 6.452 31 1 6452
UNIF. BAJO 1,15
MANT. EDIF. 0,846
VPO 0,582
INDUSTRIAL
IND. ADOSADA 0,462
IND. EXENTA 0,423
IND. EXTENS. 0,192
COMERCIAL
COM. COMP. 1
COM. EXENT. 1,154
TERCIARIO
TERC.COMP. 0,846
TERC. EXENT 0,923
APARC. EXC.
APARC. EXC. 0,462
TOTAL LUCRATIVO 8500 0,759 6452 8500 0,759 6451,5 31 6452
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 26753,55 0,8 21402,84 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 406 1 406 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES 1.200 ESP. LIBRES
VIARIO 3.500 VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR 31859,55 21808,84 TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 40359,55 CON S.LOC. CAP. 40359,55
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,160
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,160
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 1.702 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 4.750 VIVIENDAS POR CONSTRUIR 31
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto vinculante,
salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
La cifra de viviendas que aparece en esta ficha, tiene carácter de máximo no rebasable para aquellos ámbitos delimitados como Unidades de Ejecución
o Sectores en Suelo Urbanizable.
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APROBACION INICIAL MAYO de 2016. eko MAIATZA
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AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.
CO‐ZU‐3
APROVECHAMIENTO LUCRATIVO
RESIDENCIAL COL INTENS 1,833
CONDOMINIO 2
UNIF. ALTO 2,167
UNIF. BAJO 2,5
MANT. EDIF. 1,833
VPO 1,26
INDUSTRIAL 12192,56 0,6 7315,54
IND. ADOSADA 12192,56 0,6 7315,54 1 7316
IND. EXENTA 0,917
IND. EXTENS. 0,417
COMERCIAL
COM. COMP. 2,167
COM. EXENT. 2,5
TERCIARIO
TERC.COMP. 1,833
TERC. EXENT 2
APARC. EXC.
APARC. EXC. 1
TOTAL LUCRATIVO 12192,56 0,6 7315,54 12192,56 0,6 7315,54 7316
COMPUTO SISTEMAS LOCALES
SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS
DOCENTE 1 DOCENTE 1
DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8
SOCIAL 1 SOCIAL 1
SERVICIOS 1 SERVICIOS 1
ESP. LIBRES ESP. LIBRES
VIARIO VIARIO
TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS
T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 12192,56 CON S.LOC. CAP. 12192,56
(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)
APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,600
APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,600
SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 42.048 VIVIENDAS CONSTRUIDAS
SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. VIVIENDAS POR CONSTRUIR
NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto
vinculante, salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.
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