Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Junio de 2013

Diagnóstico Grupo de TrabajoDatos relevantes

ff• España tiene una de las tasas más bajas de Europa de vivienda ocupada en alquiler.

• El mercado está poco saneado, es caro, la calidad de la oferta es muy baja…

• Este mercado no está profesionalizado.

• Hay que distinguir entre alquiler empresarial y alquiler individual.

• Diferenciar entre “alquiler social” y el fomento a la consecución de un mercado normalizado.

Mercado de Alquiler de ViviendaDatos relevantes

• Mercado del alquiler: 17% de población frente al 83% que reside en una vivienda en propiedad (EUROSTAT- 2011 )

• Viviendas en alquiler: 2,2 millones de viviendas en 2011(INE*)

• Viviendas vacías: 3.443.365 millones de viviendas (INE Censo de 2011)

• Parque de viviendas: 25.208.623 millones de viviendas, (INE Censo de 2011)

• Stock de viviendas nuevas sin vender: 676.038 (M.FOM 2011)

• En 2012 se finalizaron 80.083 viviendas libres, 33,8 % menos que en 2011. (M.FOM)* Elaboración propia a partir datos INE. Censo definitivo 2011 pendiente de publicación .

En Censo de población y vivienda de 2001 la cifra era de 1,6 millones.

Anteproyecto de LeyObjetivos

Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas

1. Flexibilización del mercado del alquiler para lograr una dinamización del mismo.

2. Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario para evitar fraudes.

3. Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio por impago de rentas.

4. Establecimiento de estímulos fiscales (finalmente incorporadas en la Ley 16/2012).

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (I)

• Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo

• Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años

Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros)

Situación actual

Medidas

• Las partes podrán pactar la actualización de la renta

• Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente

• Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (II)

• Plazo de prórroga forzosa de los contratos: 5 años

• Plazo de prórroga tácita de los contratos: 3 años

Flexibilización de la duración del contrato

Situación actual

Medidas

• Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a: 3 años

• Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a: 1 año

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (III)

• En los contratos de duración pactada superior a 5 años, el arrendatario puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación

Potestad de desistimiento del arrendatario

Situación actual

Medidas

• El arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con treinta días de antelación.

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (IV)

• El arrendador podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (en determinadas supuestos) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, siempre que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores.

Potestad de recuperar la vivienda del arrendador

Situación actual

Medidas

• El arrendador sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que vaya destinada al propio arrendador, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) cuando se haya pactado en el contrato.

Ley de MedidasReforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario

• El comprador de una vivienda arrendada sólo se subrogará en la posición jurídica del arrendador en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad

• El comprador de una vivienda arrendada no resultará perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad

Situación actual

Medidas

• En los contratos de duración inferior a 5 años: el comprador se subroga en la posición jurídica del arrendador hasta los 5 años (esté o no esté inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad)

• En los contratos de duración superior a 5 años: Si no están inscritos, el comprador se subroga en la posición

jurídica del arrendador el plazo que reste hasta los 5 años Si está inscrito, el comprador se subroga en la posición jurídica

del arrendador la totalidad del plazo del contrato

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (III)

Algunas cuestiones más

Transmisión de información sobre contratos de arrendamiento.

• Articulación de instrumentos de colaboración con Registradores, Consejo General del Notariado, CCAA, AEAT, con objeto de incrementar la información existente sobre arrendamientos y evaluar la incidencia de la Ley en el mercado de alquiler.

Ley de MedidasFlexibilización del mercado del alquiler (IV)

• Exclusión específica del alojamiento privado para el turismo, de modo que quedan regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto por el régimen de los arrendamientos de temporada.

Novedades en relación con el Anteproyecto• Se añade un precepto encaminado a fomentar la rehabilitación y establecer las condiciones para posibilitar que ésta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta, durante el periodo y en las condiciones que fijen las partes (Art. 17.5 LAU).

Ley de Medidas

Novedades en relación con el Anteproyecto

• Registro de sentencias firmes de impagos de renta de alquiler.

• Los órganos de arbitraje deberán poner en conocimiento de dicho registro los datos relativos a las personas responsables de impagos por medio de laudo arbitral

• Organización y funcionamiento: se regulará por real decreto.

Mercado de alquiler

Evolución de la rentabilidad bruta del alquiler

Boletín Especial de Rehabilitación y Alquiler, Observatorio de Vivienda y Suelo. Mº Fomento

Propiedad y alquiler en España

Régimen de tenencia: Propiedad y alquiler/cesión 2011 Hogares en alquiler/cesión 2011

Mercado de alquiler (IV)

Propiedad y alquiler España UE-15

El uso turístico.

Exposición de motivos.

“Por último en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a  situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que puedan ser regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación”.

El uso turístico.

La LAU en su artículo 3 (no modificado) establece lo siguiente:

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

El uso turístico.

Artículo 5. Arrendamientos excluidosQuedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y

funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

El uso turístico.

Nuevo apartado incluido por la Ley en el artículo 5.

e)La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»

El uso turístico.

CONCLUSIONES:

El uso turístico nunca estuvo incluido en la LAU.

No existe vacío legal porque aunque no existiera normativa sectorial específica, el régimen legal para “uso distinto a vivienda” sigue pudiéndose utilizar.

El sector turístico-hotelero pretende una “normativa básica” que evite la dispersión de las incluidas en las legislaciones autonómicas que se han desarrollado.