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FECHA DE VIGENCIA

122. Esta Norma Internacional de Contabilidad tendr vigencia para los estados financieros que abarquen

ejercicios que comiencen a partir del 1 de julio de 1999. Se aconseja anticipar su aplicacin. Si algunaempresa aplica esta Norma en ejercicios que comiencen antes del 1 de julio de 1999:

(a) debe dar cuenta de este hecho en la nota correspondiente, y

(b) debe adoptar simultneamente la NIC 22 (revisada en 1998), Combinaciones de Negocios, y laNIC 36, Deterioro del Valor de los Activos.

123. Esta Norma deroga a las siguientes Normas:

(a) NIC 4, Contabilizacin de la Depreciacin, con respecto a la amortizacin de los activos inmateriales, y

(b) NIC 9, Costes de Investigacin y Desarrollo

NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD No 40 (NIC 40)

Inmuebles de inversin

Esta Norma Internacional de Contabilidad fue aprobada por el Consejo del IASC, en marzo de 2000, y tiene vigenciapara los estados financieros que abarquen ejercicios cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2001.

Esta Norma sustituye a la NIC 25, Contabilizacin de las Inversiones, en lo que respecta a los inmuebles de inversin.La NIC fue retirada cuando esta Norma entr en vigor.

En enero de 2001, la NIC 41, Agricultura, modific el prrafo 3. El texto modificado tiene vigencia para los estadosfinancieros que abarquen ejercicios cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2003.

INTRODUCCIN

1. La NIC 40 prescribe el tratamiento contable de los inmuebles de inversin as como las revelacionescorrespondientes. Esta Norma tiene vigencia para los estados financieros anuales que abarquen ejercicios cuyocomienzo sea a partir del 1 de enero de 2001. Se aconseja aplicarla con anterioridad a esa fecha.

2. Esta Norma sustituye los requisitos previamente establecidos en la NIC 25, Contabilizacin de las Inversiones.En la NIC 25, se permita a la empresa escoger entre varios tratamientos para los inmuebles de inversin(coste menos depreciacin en funcin del tratamiento preferente de la NIC 16, Inmovilizado Material; lacuanta revalorizada menos la depreciacin en funcin del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; elcoste menos el deterioro en funcin de la NIC 25 o el importe revalorizado en funcin de la NIC 25). LaNIC 25 fue retirada cuando esta Norma entr en vigor.

3. Los inmuebles de inversin se definen como inmuebles (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, obien ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado unarrendamiento financiero) para obtener rentas o plusvalas, o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la produccin de bienes o prestacin de servicios, o para fines administrativos, o bien para

(b) su venta en el curso ordinario de la explotacin.

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4. Esta Norma no trata de:

(a) inmuebles ocupados por el dueo (esto es, inmuebles que se tienen para uso en la produccin o

suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos) contabilizados en funcin de loestablecido en la NIC 16, Inmovilizado Material, ya sea por su coste menos la depreciacin o bien porsu valor revalorizado menos la amortizacin posterior;

(b) inmuebles que se tienen para vender en el curso ordinario de la explotacin contabilizados al menorde: el coste o el valor neto realizable, en funcin de lo establecido en la NIC 2, Existencias;

(c) inmuebles que estn siendo construidos o desarrollados para uso futuro como inmuebles de inversin la NIC 16 es aplicable a tales inmuebles hasta que se complete la construccin o desarrollo, en cuyomomento el elemento se convierte en inmuebles de inversin siendo de aplicacin esta Norma. Noobstante, esta Norma es tambin de aplicacin a los inmuebles de inversin que estn siendodesarrollados de nuevo para ser usados en el futuro como inmuebles de inversin;

(d) los intereses que un arrendatario posee en un acuerdo de arrendamiento operativo cubiertos por laNIC 17, Arrendamientos;

(e) los activos biolgicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrcola cubiertos por laNIC 41, Agricultura; e

(f) inversiones en derechos mineros, de exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otrosrecursos no renovables similares.

5. Esta Norma permite que la empresa elija entre dos opciones:

(a) modelo del valor razonable: el inmueble de inversin debe ser valorado segn su valor razonable y loscambios en este valor razonable debern reconocerse en la cuenta de resultados; o

(b) modelo del coste: es el tratamiento preferente en la NIC 16, Inmovilizado Material, de forma que elinmueble de inversin debe ser valorado segn su coste menos la depreciacin (menos cualquiereventual prdida por deterioro). La empresa que elija el modelo del coste debe revelar el valor razonablede sus inmuebles de inversin.

6. El modelo del valor razonable difiere del modelo de revalorizacin que el Consejo an permite para ciertosactivos no financieros. En el modelo de revalorizacin, los incrementos en el importe en libros por encima dela valoracin basada en el coste se reconocen como reservas por revalorizacin. No obstante, en el modelodel valor razonable, todos los cambios en dicho valor razonable se reconocen en la cuenta de resultados.

7. Esta es la primera vez que el Consejo ha introducido un modelo contable basado en el valor razonable paraactivos no financieros. Las cartas de comentarios al Proyecto de Norma E64, mostraban que, aunque muchosapoyan este paso, otros tantos tienen reservas significativas, tanto desde el punto de vista terico comoprctico, acerca de extender el modelo del valor razonable a los activos no financieros. Tambin, algunoscreen que ciertos mercados de inmuebles de inversin no estn todava suficientemente maduros para queeste modelo del valor razonable funcione satisfactoriamente. Adems, algunos creen que es imposible crearuna definicin rigurosa de inmueble de inversin, y esto imposibilita el exigir, en el momento presente, laaplicacin del modelo del valor razonable.

8. Por las razones expuestas, el Consejo cree que es imposible, en este momento, exigir el modelo del valorrazonable para los inmuebles de inversin. La evolucin que supone este paso adelante permitir a lospreparadores y usuarios obtener ms experiencia trabajando con este modelo del valor razonable, y dartiempo para que ciertos mercados de propiedades inmobiliarias alcancen una mayor madurez.

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9. La Norma exige que la empresa aplique el modelo elegido a todos sus inmuebles de inversin. El cambio deun modelo al otro debe realizarse solamente si tal cambio produce una presentacin ms apropiada. Lanorma establece que esto es altamente improbable para el caso de un cambio desde el modelo del valorrazonable al modelo del coste.

10. En casos excepcionales, cuando la empresa adquiere por primera vez un determinado inmueble de inversin(o cuando un inmueble ya existente seconvierte por primera vez en inmueble de inversin, tras la terminacinde la construccin o el desarrollo, o bien despus de un cambio en el uso del activo), existe una evidenciaclara de que no ser capaz de determinar el valor razonable de un inmueble de inversin de una maneracontinua. En tales casos, la Norma exige que la empresa valore ese inmueble de inversin utilizando eltratamiento preferente de la NIC 16, hasta la enajenacin o abandono del inmueble en cuestin. Debeasumirse que el valor residual del inmueble de inversin es nulo. La empresa que ha elegido el modelo delvalor razonable, valora todos los dems inmuebles de inversin que posee, al valor razonable.

11. El Apndice A es un rbol de decisin que resume cmo la empresa procede a determinar si aplica la NIC 40(para inmuebles de inversin) en lugar de la NIC 16, Inmovilizado Material (para los inmuebles ocupados porel dueo o para los que estn siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de

inversin) o la NIC 2, Existencias (para el caso de inmuebles que se posean para ser vendidos en el cursoordinario de la actividad).

12. En el Apndice B, Fundamentos de las Conclusiones, se resumen las razones del Consejo a la hora de adoptarlas exigencias establecidas en la NIC 40.

NDICE

Prrafos

Objetivo

Alcance 1-3

Definiciones 4-14

Reconocimiento 15-16

Valoracin inicial 17-21

Desembolsos posteriores 22-23

Valoracin posterior al reconocimiento inicial 24-50

Modelo del valor razonable 27-49

Imposibilidad de determinar el valor razonable de forma fiable 47-49

Modelo del coste 50

Transferencias 51-59

Enajenaciones o abandonos 60-64

Informacin a revelar 65-69

Modelo del valor razonable y modelo del coste 65-66


Modelo del coste 69

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Disposiciones transitorias 70-73


Modelo del coste 73

Fecha de vigencia 74-75

La parte normativa de este Pronunciamiento, que aparece en letra cursiva negrita, debe ser entendida en el contextode las explicaciones y directrices relativas a su aplicacin, as como en consonancia con el Prlogo a las NormasInternacionales de Contabilidad. No se pretende que las Normas Internacionales de Contabilidad sean de aplicacinen el caso de partidas no significativas (vase el prrafo 12 del Prlogo).

OBJETIVO

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de los inmuebles de inversin y las exigencias de

revelacin de informacin correspondientes.

ALCANCE

1. Esta Norma debe ser aplicada en el reconocimiento, valoracin y revelacin de informacin de los inmueblesde inversin.

2. Entre otras cosas, esta Norma trata de la valoracin, en los estados financieros del arrendatario, de losinmuebles de inversin que se posean en rgimen de arrendamiento financiero y con la valoracin, en losestados financieros del arrendador, de los inmuebles de inversin arrendados en rgimen de arrendamientooperativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17, Arrendamientos, entre los que seincluyen los siguientes:

(a) clasificacin de los arrendamientos como arrendamientos financieros o arrendamientos operativos;

(b) reconocimiento de rentas por arrendamiento de inmuebles de inversin (ver tambin NIC 18, IngresosOrdinarios);

(c) valoracin, en los estados financieros del arrendatario, de inmuebles en rgimen arrendamientooperativo;

(d) valoracin, en los estados financieros del arrendador, de inmuebles en rgimen de arrendamientofinanciero;

(e) contabilizacin de transacciones de venta con arrendamiento posterior; y

(f) revelaciones sobre los arrendamientos financieros y operativos.

3. Esta Norma no es de aplicacin a:

(a) los activos biolgicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrcola (vase la NIC 41,Agricultura);

(b) las inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otrosrecursos no renovables similares.

DEFINICIONES

4. Los siguientes trminos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuacin se especifica:

Inmuebles de inversin son inmuebles (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que setienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero)para obtener rentas, plusvalas o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos; o

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(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Inmuebles ocupados por el dueo son inmuebles que se tienen (por parte del dueo o por parte delarrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la produccin o suministrode bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Valor razonable es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre un comprador y unvendedor interesados y debidamente informados, en una transaccin libre.

Coste es el importe de efectivo o medios lquidos equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonablede la contraprestacin entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisicin o construccinpor parte de la empresa.

Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.

5. Los inmuebles de inversin se tienen para ganar rentas, plusvalas o ambas. Por lo tanto, los inmuebles deinversin generan flujos de efectivo independientemente de otros activos posedos por la empresa. Estodistingue a los inmuebles de inversin de los ocupados por el dueo. La produccin o el suministro de bieneso servicios (o el uso de inmuebles para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuiblessolamente a los inmuebles, sino a otros activos usados en la produccin o en el proceso de suministro. LaNIC 16, Inmovilizado Material, se aplica a los inmuebles ocupadas por el dueo.

6. Los siguientes casos son ejemplos de inmuebles de inversin:

(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalas a largo plazo y no para venderse en el corto plazo,dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;

(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la empresa no haya

determinado si el terreno se usar como inmueble ocupado por el dueo o para venderse a corto plazo,dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene paraobtener plusvalas);

(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta los estados financieros (o bien un edificioobtenido a travs de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a travs de uno o ms arrendamientosoperativos; y

(d) un edificio que est desocupado y que ser arrendado a travs de uno o ms arrendamientosoperativos.

7. Los siguientes son ejemplos de partidas que no son inmuebles de inversin y que, por lo tanto, no se incluyenen el alcance de esta Norma:

(a) inmuebles que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del negocio o bien que seencuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta (vase la NIC 2, Existencias),por ejemplo inmuebles adquiridos exclusivamente para su enajenacin o abandono posterior en unfuturo cercano o para desarrollarlos y revenderlos;

(b) inmuebles que estn siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (vase la NIC 11,Contratos de Construccin);

(c) inmuebles ocupados por el dueo (vase la NIC 16, Inmovilizado Material), incluyendo, entre otros, losinmuebles que se tienen para uso futuro como ocupados por el dueo, inmuebles que se tienen pararealizar en ellos construcciones o desarrollos futuros y usarlos posteriormente como ocupados por eldueo, inmuebles ocupados por empleados (paguen o no rentas segn su valor de mercado) e inmuebles

ocupados por el dueo en espera de desprenderse de ellos; y

(d) inmuebles que estn siendo construidos o mejorados para uso futuro como inmuebles de inversin. LaNIC 16 se aplica a dichos inmuebles hasta que la construccin o desarrollo estn terminados, fecha enla que se convierten en inmuebles de inversin y por lo tanto quedan sujetos a esta Norma. Sin embargo,esta Norma s ser de aplicacin a los inmuebles de inversin existentes que estn siendo mejoradosnuevamente para uso futuro como inmuebles de inversin (vase el prrafo 52).

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8. Ciertos inmuebles se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalas y otra parte que seutiliza en la produccin o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partespueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en rgimen de arrendamiento financiero), laempresa las contabilizar tambin por separado. Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, el

inmueble nicamente se calificar como inmueble de inversin, si slo una porcin insignificante se utilizapara la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.

9. En ciertos casos, la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de un inmueble de laempresa. Esta empresa tratar dicho inmueble como inmueble de inversinsi los servicios son un componenteinsignificante del contrato. Un ejemplo podra ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento queproporciona el dueo de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.

10. En otros casos, los servicios proporcionados son un componente ms significativo. Por ejemplo, si unaempresa tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huspedes son un componentesignificativo del contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueo es un inmuebleocupado por ste y no un inmueble de inversin.

11. Podra ser difcil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacerque el inmueble no sea calificado como inmueble de inversin. Por ejemplo, el dueo de un hotel transfierealgunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administracin. Lostrminos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, laposicin del dueo podra ser, en el fondo, la de un inversor pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueopodra simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestin diaria, pero reteniendo unaexposicin significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

12. Se requiere un juicio de valor para determinar si un inmueble puede ser calificado como inmueble deinversin. La empresa desarrollar criterios para poder ejercer tal juicio de forma coherente de acuerdo con ladefinicin de inmuebles de inversin y con las directrices correspondientes que figuran en los prrafos 5 al11. El prrafo 66 (a) requiere que la empresa revele dichos criterios cuando la clasificacin resulte difcil.

13. En virtud de la NIC 17, Arrendamientos, el arrendatario no capitalizar inmuebles que tenga en virtud de unacuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el arrendatario no tratar su inversin en dicho inmueblecomo un inmueble de inversin.

14. En algunos casos, una empresa tiene un inmueble que arrienda a la dominante o a otra dependiente delmismo grupo, y es ocupada por stas. Este inmueble no podr ser calificado como de inversin, en los estadosfinancieros consolidados que incluyen a ambas empresas, dado que se trata de un inmueble ocupado por eldueo, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de laempresa que lo tiene, el inmueble es de inversin si cumple con la definicin del prrafo 4. Por lo tanto, elarrendador tratar el inmueble como de inversin en sus estados financieros individuales.

RECONOCIMIENTO

15. Los inmuebles de inversin deben reconocerse como un activo cuando, y slo cuando:

(a) sea probable que los beneficios econmicos futurosque estn asociados con los inmuebles de inversinfluyan hacia la empresa; y

(b) el coste de los inmuebles de inversin pueda ser valorado de forma fiable.

16. Para la determinacin de si una partida satisface el primer criterio para su reconocimiento, la empresa necesitaevaluar el grado de certidumbre del flujo de beneficios econmicos futuros a partir de la evidencia disponibleen el momento del reconocimiento inicial. El segundo criterio para su reconocimiento es generalmentesatisfecho con facilidad, dado que la transaccin de compra hace evidente su coste.

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VALORACIN INICIAL

17. Un inmueble de inversin debe valorarse inicialmente segn su coste. Los costes asociados a la transaccin

deben incluirse en la valoracin inicial.

18. El coste de adquisicin de un inmueble de inversin comprende su precio de compra y cualquier desembolsodirectamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorariosprofesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de propiedades y otros costes asociados a latransaccin.

19. El coste de un inmueble de inversin autoconstruido, es su coste en la fecha en que la construccin odesarrollo estn terminados. Hasta esa fecha, la empresa aplicar la NIC 16, Inmovilizado Material. A partirde esa fecha el inmueble se convierte en inmueble de inversin y le ser de aplicacin lo dispuesto en estaNorma (vanse los prrafos 51(e) y 59 siguientes).

20. El coste de un inmueble de inversin no se incrementa por los costes de puesta en marcha (a menos que seannecesarios para poner el inmueble en condiciones de uso), prdidas iniciales de explotacin en las que seincurre antes de que el inmueble de inversin alcance el nivel esperado de ocupacin, o cuantas anormalesde desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construccin o desarrollo del inmueble.

21. Si el pago por un inmueble de inversin se difiere, sucoste es el equivalente al precio de contado. La diferenciaentre esta cuanta y el total de pagos se reconocer como un gasto por inters durante el ejercicio del crdito.

DESEMBOLSOS POSTERIORES

22. Un desembolso posterior relacionado con un inmueble de inversin que ha sido reconocido, debe agregarseal importe en libros del mismo cuando sea probable que algn beneficio econmico futuro, adicional alrendimiento estndar originalmente evaluado para el inmueble existente, fluya hacia la empresa. Todos losdems desembolsos posteriores deben reconocerse como un gasto del ejercicio en el que se incurre.

23. El tratamiento contable apropiado para desembolsos incurridos con posterioridad a la adquisicin de uninmueble de inversin, depende de las circunstancias que fueron tenidas en cuenta en el reconocimiento yvaloracin iniciales de la inversin en cuestin. Por ejemplo, cuando el importe en libros de un inmueble deinversin ya incluye una prdida por beneficios econmicos futuros, los desembolsosposteriores para restituirlos beneficios econmicos futuros esperados del activo sern capitalizables. Este tambin es el caso cuando elprecio de adquisicin de un activo refleja la obligacin de la empresa de incurrir en desembolsos que sonnecesarios, en el futuro, para poner el activo en condiciones de trabajo. Un ejemplo de esto podra ser laadquisicin de un edificio que requiere restauracin. En tales circunstancias, el desembolso posterior seaadir al importe en libros.

VALORACIN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL

24. La empresa debe elegir como poltica contable, ya sea el modelo del valor razonable descrito en losprrafos 27 a 49 o bien el modelo del coste descrito en el prrafo 50, debiendo aplicar esta poltica a todossus inmuebles de inversin.

25. La NIC 8, Ganancia o Prdida Neta del Ejercicio, Errores Fundamentales y Cambios en las Polticas Contables,indica que un cambio voluntario en una poltica contable debe ser efectuado nicamente si el cambioproporciona una presentacin ms apropiada de los sucesos y transacciones, en los estados financieros de laempresa. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste

proporcione una presentacin ms apropiada.

26. Esta Norma exige a todas las empresas determinar el valor razonable de sus inmuebles de inversin parapropsitos de valoracin (modelo del valor razonable) o revelacin (modelo del coste). Se recomienda a lasempresas, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus inmuebles de inversin a partir de unatasacin practicada por un experto independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y unaexperiencia reciente en la localidad y en el tipo de inmueble de inversin que est siendo valorado.

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Modelo del valor razonable

27. Despus del reconocimiento inicial, una empresa que elija el modelo del valor razonable, debe valorar todos

sus inmuebles de inversin segn su valor razonable, salvo en los casos excepcionales descritos en elprrafo 47.

28. Las ganancias o prdidas que surjan de un cambio en el valor razonable de un inmueble de inversin debenser incluidos en la ganancia o prdida neta del ejercicio en que surjan.

29. El valor razonable de un inmueble de inversin es generalmente su valor de mercado. El valor razonable sevalora como el precio ms probable que se puede obtener en el mercado en la fecha del balance, de acuerdocon la definicin de valor razonable. Es el mejor precio que razonablemente se pueda obtener por parte delvendedor y el precio ms ventajoso que sea razonablemente posible para el comprador. Esta forma deestimacin excluye, de forma especfica, un precio sobre o subestimado por causa de acuerdos o circunstanciasespeciales, como una financiacin atpica, acuerdos de venta con arrendamiento posterior, contrapartidas

especiales o concesiones garantizadas por cualquiera de las partes relacionadas con la venta.

30. La empresa habr de determinar el valor razonable sin ninguna deduccin por costes asociados a latransaccin en que la misma pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de enajenacin o abandono.

31. El valor razonable de un inmueble de inversin debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado enla fecha del balance, y no en una fecha anterior o posterior.

32. El valor razonable estimado es especfico para una fecha dada. Debido a que las condiciones del mercadopueden cambiar, el valor estimado podra ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. La definicin de valorrazonable tambin asume un intercambio y un cierre simultneos del contrato de venta, sin ninguna variacinen el precio que pudiera haberse producido en una transaccin libre, entre partes experimentadase interesadas,

si el intercambio y cierre no fueran simultneos.

33. El valor razonable de un inmueble de inversin refleja, entre otras cosas, el ingreso por rentas que se podraobtener de arrendamientos en las condiciones actuales, as como los supuestos razonables y defendibles querepresentan la visin del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingresoque, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado.

34. La definicin de valor razonable se refiere a partes interesadas y debidamente informadas. En este contextodebidamente informadas significa que ambos, tanto el vendedor interesado como el comprador interesado,estn razonablemente bien informados acerca de la naturaleza y caractersticas del inmueble de inversin, suuso real y potencial, as como el estado y condiciones del mercado en la fecha del balance.

35. Un comprador interesado est motivado, pero no obligado, a comprar. Este comprador no est ni obsesionadoni dispuesto a comprar a cualquier precio. Este comprador es aqul que est dispuesto a comprar de acuerdocon las condiciones y expectativas actuales del mercado, y no de un mercado hipottico o imaginario, cuyaexistencia no pueda ser demostrada o anticipada. Este comprador no pagar un precio superior al delmercado. El propietario actual de un inmueble de inversin est incluido entre aquellos que forman parte delmercado.

36. Un vendedor interesado es aquel que no est obsesionado ni forzado a vender a cualquier precio, ni dispuestoa esperar por un precio que no sea considerado razonable en el mercado actual. El vendedor interesado estmotivado a vender el inmueble de inversin de acuerdo con las condiciones del mercado, al mejor precioposible en un mercado abierto, despus de una promocin apropiada, cualquiera que fuera este precio. Lascircunstancias particulares del dueo del inmueble de inversin no tienen nada que ver en estasconsideraciones, debido a que el vendedor interesado es un propietario hipottico.

37. La expresin despus de una promocin apropiada, significa que el inmueble de inversin ser promovidoen el mercado de la manera ms adecuada, con objeto de enajenarlo al mejor precio posible. El ejercicio depromocin puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para facilitarque el inmueble de inversin sea tenido en cuenta por un nmero adecuado de compradores potenciales. Seasume que el ejercicio de promocin debe ocurrir antes de la fecha del balance.

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38. La definicin de valor razonable se refiere a una transaccin libre. Una transaccin libre es una transaccinentre partes que no tienen una relacin particular o especial, tal que pueda originar que el precio de latransaccin no sea representativo del mercado. Se presume que la transaccin se realiza entre partes novinculadas que actan de forma independiente.

39. La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activopara inmuebles similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros,que sean similares. La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza,localizacin o condicin del inmueble o en los trminos contractuales de los contratos de arrendamiento yotros similares relacionados con el inmueble.

40. Ante la ausencia de precios corrientes actuales en un mercado activo, del tipo descrito en el prrafo 39, unaempresa considerar informacin de diferentes fuentes, incluyendo:

(a) precios actuales en un mercado activo para inmuebles de diferente naturaleza, condiciones o localizacin(o sujetas a contratos de arrendamiento u otros que sean diferentes), ajustados para reflejar dichasdiferencias;

(b) precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en lascondiciones econmicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados; y

(c) proyecciones de flujos de efectivo descontados basadas en estimaciones fiables de flujos futuros deefectivo, apoyadas por los trminos que se den en cualquier arrendamiento u otro contrato existente y(cuando sea posible) por evidencia externa, tales como rentas actuales de mercado para inmueblessimilares en la misma localidad y condiciones, y utilizando tipos de descuento que reflejen la evaluacinactual del mercado sobre la incertidumbre en la cuanta y oportunidad de los flujos de efectivo.

41. En algunos casos, las diversas fuentes sealadas en el prrafo precedente pueden sugerir diferentesconclusionessobre el valor razonable de un inmueble de inversin. La empresa habr de considerar las razones de estasdiferencias, con objeto de obtener la estimacin ms fiable del valor razonable, dentro de un rango estrechode estimaciones.

42. En casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez un inmueble de inversin (o cuandoun inmueble existente se convierte por primera vez en inmueble de inversin, despus de terminarse laconstruccin o desarrollo, o despus de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la variacin en elrango de las estimaciones de valor razonable ser muy grande y las probabilidades de los distintos resultadosposibles sern muy difciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimacin del valor razonablese invalida. Esto puede indicar que el valor razonable del inmueble no podr ser determinado con fiabilidad

de una manera continua (vase el prrafo 47).

43. El valor razonable difiere del valor de uso tal como se define en la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos.El valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los partcipes en el mercado, as como factoresque son relevantes para los partcipes en el mercado en general. En contraste, el valor de uso refleja elconocimiento y la estimacin procedentes de la empresa, as como factores especficos de la entidad quepueden no ser aplicables a otras empresas en general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja:

(a) el valor adicional derivado de la creacin de una cartera de inmuebles en diferentes localidades;

(b) la sinergia entre los inmuebles de inversin y otros activos;

(c) los derechos o restricciones legales que son slo aplicables al propietario actual; y

(d) los beneficios o gravmenes fiscales que son slo aplicables al propietario actual.

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44. Al determinar el valor razonable de un inmueble de inversin, la empresa debe evitar duplicar activos ypasivos que son reconocidos en el balance como activos y pasivos separados. Por ejemplo:

(a) equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integrante de unedificio, y estn generalmente incluidos en el inmueble de inversin, en lugar de ser reconocidos enforma separada como Inmovilizado Material;

(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valorrazonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina amueblada.Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable del inmueble de inversin, la empresa no debereconocer dicho mobiliario como un activo separado; y

(c) el valor razonable de un inmueble de inversin excluye ingresos por rentas anticipadas o a cobrar dearrendamientos operativos, ya que la empresa reconoce stos como pasivos o activos separados.

45. El valor razonable de un inmueble de inversin no reflejar desembolsos futuros que vayan a mejorar elinmueble, ni tampoco los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos futuros.

46. En algunos casos, la empresa espera que el valor actual de sus pagos relativos a un inmueble de inversin(distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos) exceder al valor actual de los flujos deefectivo por recibir. La empresa aplicar la NIC 37, Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes,para determinar si debe reconocer un pasivo y cmo debe proceder a su valoracin.

I mp o s ib i l id a d d e de t er m i n a r e l v a l o r r az o n a bl e d e f o r m a f i ab l e

47. Existe una presuncin refutable de que las empresas sern capaces de determinar, de forma fiable ycontinuamente, el valor razonable de un inmueble de inversin. Sin embargo, en casos excepcionales,cuando una empresa adquiere por primera vez un inmueble de inversin (o cuando un inmueble existentese convierte por primera vez en inmueble de inversin despus de terminarse la construccin o desarrollo, odespus de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la empresa no podr determinar, de formafiable y continuamente, el valor razonable del inmueble de inversin. Esto surge, cuando y slo cuando, noson frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se puede disponer de otras formas de estimarel valor razonable (por ejemplo, las basadas en proyecciones de flujos de caja descontados). En dichos casos,la empresa debe valorar el inmueble de inversin aplicando el tratamiento preferente previsto en la NIC 16,Inmovilizado Material. Debe asumirse que el valor residual del inmueble de inversin es cero. La empresadebe continuar aplicando la NIC 16 hasta la enajenacin o abandono del inmueble de inversin.

48. En los casos excepcionales en que la empresa queda obligada, por la razn sealada en el prrafo anterior, avalorar un inmueble de inversin aplicando el tratamiento preferente de la NIC 16, la empresa valorar todassus otros inmuebles de inversin segn valor razonable.

49. Si una empresa ha valorado previamente un inmueble de inversin segn su valor razonable, debecontinuar valorndolo a valor razonable hasta su enajenacin o abandono (o hasta que el inmueble seaocupado por el propietario, o la empresa comience la transformacin del mismo para su venta en el cursoordinario de su actividad) an si las transacciones comparables en el mercado se hicieran infrecuentes, obien los precios de mercado perdieran disponibilidad.

Modelo del coste

50. Despus del reconocimiento inicial, una empresa que escoge el modelo del coste, debe valorar todos susinmuebles de inversin aplicando el tratamiento preferente de la NIC 16, Inmovilizado Material, esto es, alcoste menos su depreciacin acumulada y cualquier prdida por deterioro de activos acumulada.

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TRANSFERENCIAS

51. Debe procederse a realizar transferencias a, o de, inmuebles de inversin cuando, y slo cuando, exista uncambio en su uso, puesto en evidencia por:

(a) el inicio de la ocupacin por parte del propietario, en el caso de una transferencia de un inmueble deinversin a una instalacin ocupada por el dueo;

(b) el inicio de un desarrollo con intencin de venta, en el caso de una transferencia de un inmueble deinversin a existencias;

(c) el fin de la ocupacin por parte del dueo, en el caso de la transferencia de una instalacin ocupadapor el propietario a un inmueble de inversin;

(d) el inicio de una operacin de arrendamientoa un tercero, en el caso de una transferencia de existenciasa inmuebles de inversin; o

(e) el fin de la construccin o desarrollo, en el caso de una transferencia de un inmueble en curso deconstruccin o desarrollo (cubierta por la NIC 16, Inmovilizado Material) a inmuebles de inversin.

52. El prrafo 51 (b) anterior, requiere a una empresa transferir un inmueble de inversin a existencias cuando, yslo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por el inicio de un desarrollo con intencin deventa. Cuando la empresa decida disponer de un inmueble de inversin sin hacer un desarrollo especfico,continuar calificando al inmueble como un inmueble de inversin hasta que sea dado de baja (eliminado del

balance) y no lo tratar como si fuera una existencia. De forma similar, si una empresa reinicia el desarrollode un inmueble de inversin, para continuar mantenindolo en el futuro como inmueble de inversin, stepermanecer como inmueble de inversin y no se reclasificar como instalacin ocupada por el dueodurante su nueva etapa de desarrollo.

53. Los prrafos 54 a 59 tratan temas de reconocimiento y valoracin que son aplicables cuando la empresaaplica el modelo del valor razonable para los inmuebles de inversin. Cuando la empresa utiliza el modelodel coste, las transferencias entre inmueblesde inversin, instalaciones ocupadas por el dueo y lasexistencias,no varan el importe en libros ni el coste de dichos inmuebles a efectos de valoracin o revelacin.

54. Para la transferencia de inmuebles de inversin, contabilizados segn su valor razonable, a inmueblesocupados por el dueo o a existencias, el coste del inmueble a efectos de contabilizaciones posteriores, ya seutilice la NIC 16 o la NIC 2, debe ser el valor razonable en la fecha del cambio de uso.

55. Si un inmueble ocupado por el dueo se convierte en un inmueble de inversin, que ser contabilizadosegn su valor razonable, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La empresadebe tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros del inmueble, en virtud de la NIC 16,y el valor razonable, de la misma forma en la que registrara una revalorizacin aplicando lo dispuesto enla NIC 16.

56. Hasta la fecha en la que los inmuebles ocupados por el dueo se conviertan en inmuebles de inversin,contabilizado segn su valor razonable, la empresa continuar amortizando el inmueble y reconocercualquier prdida por deterioro de activos que haya ocurrido. La empresa tratar cualquier diferencia en esa

fecha, entre el importe en libros del inmueble, en virtud de la NIC 16, y su valor razonable, de la misma formaque una revalorizacin en la NIC 16. En otras palabras:

(a) cualquier disminucin en el importe en libros del inmueble, ser reconocida en la ganancia o prdidaneta del ejercicio. Sin embargo, y en la medida en que el importe est incluido en las reservas porrevalorizacin de ese inmueble, la disminucin ser cargada contra el saldo de dichas reservas; y

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(b) cualquier aumento resultante en el importe en libros ser tratado como sigue:

(i) en la medida en que tal aumento revierta una prdida por deterioro de activos, previamente

reconocida para ese inmueble, el aumento ser reconocido en la ganancia o prdida neta delejercicio. El importe reconocido en la ganancia o prdida del ejercicio no exceder al importenecesario para restaurar el importe en libros que se hubiera determinado (neto de depreciacin) sino se hubiera reconocido la prdida por deterioro de activos; y

(ii) cualquier remanente del aumento, sobre la reversin anterior, habr de ser abonado directamentea las reservas por revalorizacin, dentro del patrimonio neto. En el caso de una enajenacin oabandono posterior del inmueble de inversin, las reservas por revalorizacin incluidas en elpatrimonio neto pueden ser transferidas a las reservas por ganancias acumuladas. Esta transferenciade las reservas por revalorizacin a las reservas por ganancias acumuladas no se har a travs dela cuenta de resultados.

57. Tras la transferencia de un elemento desde las existencias a los inmuebles de inversin, donde serregistrado segn su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble a esa fechay su importe en libros anterior, debe ser reconocida en la cuenta de resultados del ejercicio.

58. El tratamiento de transferencias de existencias a inmuebles de inversin que sern registradas segn su valorrazonable habr de ser coherente con el tratamiento de las ventas de existencias.

59. Cuando una empresa termine la construccin o desarrollo de un inmueble de inversin autoconstruida yque ser registrada segn su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble aesa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o prdida del ejercicio.

ENAJENACIONES O ABANDONOS

60. Un inmueble de inversin debe ser dado de baja (eliminado del balance) cuando se enajene o cuando elinmueble de inversin quede permanentemente retirado de uso y no se esperen beneficios econmicosfuturos de su enajenacin o abandono.

61. La enajenacin de un inmueble de inversin puede ocurrir por su venta o por incorporarse a un arrendamientofinanciero. Para determinar la fecha de enajenacin de un inmueble de inversin, la empresa aplicar loscriterios de la NIC 18, Ingresos Ordinarios, para reconocer el ingreso en la venta de los bienes, y considerarlas guas correspondientes del Apndice de la NIC 18. La NIC 17, Arrendamientos, ser de aplicacin en el

caso de una enajenacin que revista la forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamientoposterior.

62. Las ganancias o prdidas resultantes del retiro o enajenacin de un inmueble de inversin, deben serdeterminadas como la diferencia entre los ingresos netos por la enajenacin o abandono y el importe enlibros del activo, y deben ser reconocidas como ingreso o gasto en la cuenta de resultados (a menos que laNIC 17, Arrendamientos, exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior).

63. La contraprestacin a cobrar, derivada de la enajenacin o abandono de un inmueble de inversin, serreconocida inicialmente segn su valor razonable. En particular, si el pago por un inmueble de inversin sedifiere, la contraprestacin recibida ser reconocida inicialmente segn su precio al contado. La diferenciaentre la cuanta nominal de la contraprestacin y el equivalente al precio de contado, ser reconocida como

un ingreso por intereses segn lo establecido en la NIC 18, en funcin del tiempo transcurrido y tomando enconsideracin el tipo efectivo de rendimiento de la cuenta a cobrar.

64. La empresa aplicar la NIC 37, Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes u otras NormasInternacionales de Contabilidad, que considere apropiadas a cualquier pasivo que permanezca despus deenajenar o abandonar un inmueble de inversin.

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INFORMACIN A REVELAR

M od el o d e l v a l or r az o n ab l e y m o d e l o d e l c o st e

65. Las revelaciones presentadas a continuacin son de aplicacin en adicin a las mencionadas en la NIC 17,Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueo de los inmuebles de inversin incluir las revelacionescorrespondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos. De acuerdo con la misma NIC 17,una empresa que tenga inmueblesde inversin sometidos a arrendamiento financiero, incluir las revelacionesal respecto correspondientes al arrendatario acerca del arrendamiento financiero, as como las revelacionescorrespondientes al arrendador, referidas a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.

66. Una empresa debe revelar:

(a) cuando la clasificacin resulte difcil (vase el prrafo 12), los criterios desarrollados por la empresapara distinguir los inmuebles de inversin de los inmuebles ocupados por el dueo y de los inmuebles

que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del negocio;

(b) los mtodos e hiptesis importantes aplicados en la determinacin del valor razonable de inmueblesde inversin, incluyendo una declaracin que indique si la determinacin del valor razonable fuehecha a partir de evidencias del mercado o se tuvieron en cuenta otros factores (que deben serrevelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de los inmuebles y la falta de datos comparablesde mercado;

(c) la medida en que el valor razonable de los inmuebles de inversin (tal como han sido valorados orevelados en los estados financieros) est basado en una tasacin hecha por un perito que tenga unacapacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categora de losinmuebles de inversin objeto de la valoracin; por otra parte, en caso de que no hubiera habido talvaloracin, este hecho se debe tambin revelar;

(d) las cifras incluidas en la cuenta de resultados por:

(i) ingresos derivados de rentas provenientes de los inmuebles de inversin;

(ii) gastos directos de explotacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con losinmuebles de inversin que generaron ingresos por rentas durante el ejercicio; y

(iii) los gastos directos de explotacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados conlos inmuebles de inversin que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el ejercicio;

(e) la existencia e importe de las restricciones en la realizacin de los inmuebles de inversin o en laremisin de las ganancias y los recursos obtenidos en su enajenacin o abandono; y

(f) las obligaciones contractuales importantes parala adquisicin, construccin o desarrollo de inmueblesde inversin, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

M od el o d e l v a l or r az o n ab l e

67. Adems de las revelaciones exigidas por el prrafo 66, la empresa que aplique el modelo del valor razonabledescrito en los prrafos 27-49, tambin debe presentar una conciliacin del importe en libros de losinmuebles de inversin al inicio y al final del ejercicio, que incluya lo siguiente (no se requiere informacincomparativa):

(a) adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsosposteriores capitalizados;

(b) adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios;

(c) enajenaciones o abandonos;

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(d) ganancias o prdidas netas por ajustes a valor razonable;

(e) diferencias netas de cambio derivadas de la conversin de los estados financieros de una entidadextranjera;

(f) traspasos de inmuebles de inversin hacia y de existencias o de inmuebles ocupados por el dueo; y

(g) otros movimientos.

68. En el caso excepcional en que una empresa valore sus inmuebles de inversin aplicando el tratamientopreferente de la NIC 16, Inmovilizado Material (debido a la falta de un valor razonable fiable, vase elprrafo 47), la conciliacin requerida segn el prrafo anterior debe revelar los importes correspondientesa dichos inmuebles de inversin por separadode los importes relacionados con otros inmuebles de inversin.Adems, la empresa debe revelar:

(a) una descripcin de los inmuebles de inversin;

(b) una explicacin del motivo por el cual el valor razonable no puede determinarse de forma fiable;

(c) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable que se encuentre el valorrazonable; y

(d) cuando disponga de inmuebles de inversin no registrados en libros por su valor razonable:

(i) el hecho de que la empresa haya enajenado inmuebles de inversin no registrados en librossegn su valor razonable;

(ii) el importe en libros de esos inmuebles de inversin en el momento de su venta; y

(iii) el importe de la ganancia o prdida reconocida.

M od el o d e l c o s t e

69. Adems de la revelacin requerida por el prrafo 66, la empresa que aplique el modelo del coste, siguiendoel prrafo 50, tambin debe revelar:

(a) los mtodos de amortizacin utilizados;

(b) las vidas tiles o los tipos de amortizacin utilizados;

(c) el valor bruto en libros y la depreciacin acumulada (incrementado por las prdidas acumuladas pordeterioro de activos) al inicio y al final del ejercicio;

(d) una conciliacin del importe en libros de los inmuebles de inversin al inicio y al final del ejercicio,que incluya lo siguiente (no se requiere informacin comparativa):

(i) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieran adesembolsos posteriores capitalizados;

(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios;

(iii) enajenaciones o abandonos;

(iv) depreciacin;

(v) el importe de la prdida reconocida por deterioro de activos, y el importe de las prdidas pordeterioro de activos que hayan revertido durante el ejercicio segn la NIC 36, Deterioro delValor de los Activos;

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(vi) las diferencias netas de cambio derivadas de la conversin de los estados financieros de unaentidad extranjera;

(vii) traspasos de inmuebles de inversin hacia y de existencias o de inmuebles ocupadas por eldueo; y

(viii) otros movimientos; y

(e) el valor razonable de los inmuebles de inversin, si bien, en los casos excepcionales descritos en elprrafo 47, cuando la entidad no pueda determinar el valor razonable de los inmuebles de inversinde manera fiable, la empresa debe dar las siguientes informaciones:

(i) una descripcin de los inmuebles de inversin;

(ii) una explicacin del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser determinado demanera fiable; y

(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible que se encuentre el valorrazonable.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

M od el o d e l v a l or r az o n ab l e

70. En virtud del modelo del valor razonable, la empresa debe revelar el efecto de adoptar esta Norma en lafecha de vigencia (o antes) como un ajuste al saldo inicial de las reservas por ganancias acumuladas del

ejercicio en que la Norma es adoptada por primera vez. Adems:

(a) Si la empresa ya ha revelado pblicamente (en sus estados financieros o de otra manera) el valorrazonable de sus inmuebles de inversin en ejercicios anteriores (determinado sobre una base quesatisfaga la definicin de valor razonable que aparece en el prrafo 4 y las orientaciones establecidasen los prrafos 29 a 46), se recomienda, pero no se obliga a:

(i) ajustar el saldo inicial de las reservas por ganancias acumuladas para el ejercicio econmicoms antiguo que se presente, en el que se revel pblicamente el valor razonable por primeravez; y

(ii) reestructurar la informacin comparativa para esos ejercicios; y

(b) si la empresa no ha revelado pblicamente con anterioridad la informacin descrita en (a), la empresano debe reestructurar la informacin comparativa y debe revelar este hecho.

71. Esta Norma requiere un tratamiento distinto segn se aplique el tratamiento preferente o el tratamientoalternativo permitido, para cambios en las polticas contables segn la NIC 8, Ganancia o Prdida Neta delEjercicio, Errores Fundamentales y Cambios en Polticas Contables. La NIC 8 requiere que la informacincomparativa sea reestructurada (tratamiento preferente) o que se incluya informacin adicional proformasobre una base reestructurada (tratamiento alternativo), a menos que resulte imposible de hacer.

72. Cuando la empresa adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial de las reservas por gananciasacumuladas incluir la reclasificacin de cualquier importe registrado como reservas por revalorizacin deinmuebles de inversin.

M od el o d e l c o s t e

73. La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las polticas contables que ocurre cuando una empresa adopta estaNorma por primera vez y opta por usar el modelo del coste. El efecto del cambio de polticas contablesincluye la reclasificacin de cualquier importe registrado como reservas por revalorizacin de inmuebles deinversin.

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NIC 41

FECHA DE VIGENCIA

74. Esta Norma Internacional de Contabilidad tendr vigencia para los estados financieros anuales que

abarquen ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2001. Se aconseja su aplicacin anticipada. Siuna empresa aplica esta Norma en ejercicios que comiencen antes del 1 de enero de 2001, debe revelar estehecho.

75. Esta Norma reemplaza a la NIC 25, Contabilizacin de las Inversiones, respecto a los inmuebles de inversin.

NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD No 41 (NIC 41)

Agricultura

Esta Norma Internacional de Contabilidad fue aprobada, por el Consejo del IASC, en diciembre de 2000, y tienevigencia para los estados financieros que abarquen ejercicios cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2003.

INTRODUCCIN

1. La NIC 41 establece el tratamiento contable, la presentacin en los estados financieros y la informacin a

revelar relacionados con la actividad agrcola, que es un tema no cubierto por otras Normas Internacionalesde Contabilidad. La actividad agrcola es la gestin, por parte de una empresa, de la transformacin biolgicade animales vivos o plantas (activos biolgicos) ya sea para su venta, para generar productos agrcolas o paraobtener activos biolgicos adicionales.

2. La NIC 41 establece, entre otras cosas, el tratamiento contable de los activos biolgicos a lo largo del perodode crecimiento, degradacin, produccin y procreacin, as como la valoracin inicial de los productosagrcolas en el punto de su cosecha o recoleccin. Tambin exige la valoracin de estos activos biolgicos,segn su valor razonable menos los costes estimados en el punto de venta, a partir del reconocimiento inicialtras la obtencin de la cosecha, salvo cuando este valor razonable no pueda ser determinado de forma fiableal proceder a su reconocimiento inicial. Sin embargo, la NIC 41 no se ocupa del procesamiento de losproductos agrcolas tras la recoleccin de la cosecha; por ejemplo no trata del procesamiento de las uvas paraobtener vino, ni el de la lana para obtener hilo.

3. Se presume que el valor razonable de los activos biolgicos puede determinarse de forma fiable. No obstante,esta presuncin puede ser rechazada, en el momento del reconocimiento inicial, solamente en el caso de losactivos biolgicos para los que no estn disponibles precios o valores fijados por el mercado, siempre quepara los mismos se haya determinado claramente que no son fiables otras estimaciones alternativas del valorrazonable. En tal caso, la NIC 41 exige que la empresa valore estos activos biolgicos segn su coste menosla amortizacin acumulada y las prdidas acumuladas por deterioro del valor. Una vez que el valor razonablede tales activos pueda valorarse con fiabilidad, la empresa debe valorarlos segn su valor razonable menos loscostes estimados en el punto de venta. En todos los casos, en el punto de cosecha o recoleccin, la empresadebe valorar los productos agrcolas segn su valor razonable menos los costes estimados en el punto deventa.

4. La NIC 41 exige que los cambios en el valor razonable menos los costes estimados en el punto de venta, delos activos biolgicos, sean incluidos como parte de la ganancia o prdida neta del ejercicio en que talescambios tienen lugar. En la actividad agrcola, el cambio en los atributos fsicos de un animal o una plantavivos aumenta o disminuye directamente los beneficios econmicos para la empresa. En el modelo decontabilidad de costes histricos basado en las transacciones realizadas, una empresa que tenga una plantacinforestal puede no contabilizar renta alguna hasta la primera cosecha o recoleccin y posterior venta delproducto, tal vez 30 aos despus del momento de la plantacin. Al contrario, el modelo contable quereconoce y valora el crecimiento biolgico utilizando valores razonables corrientes, informa de los cambiosd l l bl l l d l j i i d d l l i h l l i

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