POR R. LÁNDER ILUSTRACIÓN DANI MARTÍNEZ HACE UN AÑO POR ESTAS FECHAS, LA banca cobraba un diferencial de entre dos y tres puntos sobre el euríbor cada vez que concedía una hipoteca. La tasa de denegación era elevada. Siete de cada 10 solicitudes no pasa-ban el filtro. Las entidades todavía ne-cesitaban desapalancar sus balances, porque la masa de crédito era muy su-perior a la de depósitos. Los présta-mos se daban con cuentagotas.

Pero el mes de septiembre arrancó con una intensa campaña hipotecaria. Los escaparates de las sucursales em-pezaron a ofertar préstamos con dife-renciales de 1,6-1,7 puntos sobre el euríbor a partir del segundo año. Se-gún Pau Montserrat, analista del com-parador online iAhorro y experto en productos financieros, lo más proba-

PRODUCTOS FINANCIEROS

HIPOTECAS EN CAMPANA

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LOS CRÉDITOS SE HAN ABARATADO Y TODAVÍA LO HARÁN MÁS. MIENTRAS EL MERCADO INMOBILIARIO SE DESBLOQUEA, LOS BANCOS RECUPERAN LAS GANAS DE PRESTAR Y, SOBRE TODO, DE TENER CLIENTES CAUTIVOS

ble es que llegue a bajar a 1,5 puntos antes de que acabe el año. Sumado el euríbor, los préstamos no estaban tan baratos desde 2006, antes de estallar la burbuja inmobiliaria. El tipo anual baja en estos momentos del 3% (ver gráfico), un porcentaje que se aleja del 4% registrado en 2007 y 2008.

Quien abrió fuego hace unas sema-nas fue Caja España Duero, adquirida por Unicaja, y rápidamente la secun-daron muchos de las escasos 14 com-petidores que han sobrevivido a la cri-sis. Santander, Deutsche Bank, EVO, Bankinter y Kutxabank presentan ofertas interesantes. En el caso del banco vasco, el diferencial oscila entre 1,25 y 1,75 puntos, sin comisión de apertura. EVO suma 1,9 puntos al eu-ríbor a partir del segundo año (2,2 puntos el primero) y solo es necesario

El mercado inmobiliario se está des-bloqueando y los precios han empe-zado a subir, aunque de manera desi-gual, por primera vez en seis años, se-gún varias fuentes. Entre ellas los re-gistradores de la propiedad y el INE.

“Esta campaña comercial habla bien de la situación de los bancos, da una cierta sensación de vuelta a la norma-lidad. A estos precios, las entidades ganan dinero y, lo más importante, consiguen un cliente cautivo a través de un producto de enganche, que le obliga a llevar la nómina, pero no solo, ya que la vinculación a través de pro-ductos es muy elevada”, explica Pau Montserrat. LA TRAMPA. En estos momentos, lo habi-tual es contratar un promedio de seis productos cuando se formaliza el prés-tamo, como pólizas de vida, hogar y protección de pagos. Con frecuencia el banco exige comprometerse a un gasto mínimo anual con la tarjeta para bene-ficiarse de esas hipotecas cebo. Sin embargo, la lista de peajes puede lle-

gar hasta 10, incluidos planes de pensiones. Es lo que sucede

si uno aspira a llevarse la bonifi-cación máxima que ofrece la Hi-

poteca Fidelidad de Unicaja. Otro ejemplo. La Hipoteca Hogar de Caja

de Ingenieros exige al potencial suscriptor invertir 3.000 euros en

suscribir un seguro de hogar y domici-liar la nómina para beneficiarse de esas condiciones. No cobra comisio-nes, ni de apertura, ni de amortización anticipada, ni de estudio.

Las tuberías bajan cada vez más lle-nas de crédito. En el caso del Sabadell, a 30 de junio la producción nueva ha-bía crecido un 54% en número de ope-raciones y un 61% en volumen. ING Di-rect lleva formalizados préstamos por un importe de 17.000 millones entre enero y agosto. El crecimiento intera-nual es del 20%. En el caso de Deutsche Bank, la concesión ha aumentado un 8%.

“La rebaja de los precios para el cliente hay que atribuirla a una mejora de la economía española”, señala Anto-nio Cuadros, director de Estrategia de Hipotecas y Préstamos de ING Direct.

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un producto de ahorro, además de los instrumentos habituales de vincula-ción, para asegurarse un buen diferen-cial (1,74% a partir del segundo año).

Muchas entidades han recuperado la comisión de apertura. Ningún banco, con algunas excepciones, está cobrando cláusulas suelo. “Hay un efecto expul-sión después de la polémica creada”, señala Pau Montserrat. No sucede lo mismo con la posibilidad de la dación en pago. Nadie ha secundado la inicia-tiva de Bankinter de ofertar un pro-ducto garantizado únicamente con la vivienda, en vez de con todo el patrimo-nio presente y futuro. Según la entidad, para acogerse a esta modalidad, la hi-

poteca no debe superar el 80% del valor de tasación

del inmueble y tiene que destinarse a la adquisición de vivienda habitual.

Para cualquier banco, la hipoteca es un activo muy interesante. La morosi-dad hipotecaria ha aumentado expo-nencialmente durante la crisis y ha es-calado al 6,3%. Aun así, se trata de la mitad de la tasa de impago general, porque lo último que dejamos de pagar es la vivienda. ING Direct, por ejemplo, declara una morosidad del 0,6%, de las más bajas del sector. El banco naranja, que empezó en este negocio en 2003, mueve un 5% de la nueva contratación, según datos del Banco de España. Deutsche Bank, orientada a rentas medias-altas, pre-senta una mora del 0,4%.

Sin embargo, esta nueva producción hipotecaria es una gota en la montaña de préstamos que se formali-zaron en la época de la bur-buja, con los que la banca ganaba volumen, pero ni un

euro. Se conce-

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dieron a diferenciales del 0,5% sobre un euríbor que se ha deslizado hasta el 0,34% actual. Eso significa que el margen que gana una entidad con una hipoteca nueva es tres veces más alto que el que se está anotando por buena parte de su cartera antigua, según datos de Banco Sabadell, ex-trapolables a buena parte del sector.

Algunos bancos online hacen ofer-tas bastante agresivas. ING Direct, que llegó a cobrar un diferencial de 2,25 puntos en algún momento de la crisis, ahora aplica 1,69. ActivoBank, del grupo Banco Sabadell, publicita

1,70 puntos sobre el tipo de re-ferencia a partir del segundo año, sin comisiones. Estas condiciones van sujetas a tras-lado de nómina, suscripción de seguro de vida y póliza de hogar. Sin embargo, la brecha de precios que antes separaba la banca online de la conven-cional ha dejado de ser tan ob-via. Entre otras cosas, porque las transacciones han migrado a internet, pero la contrata-

ción se sigue haciendo eminente-mente en las oficinas. Según un estu-dio europeo de la consultora EFMA, solo ocho de cada 100 préstamos se suscribe online. En el caso de las cuentas corrientes y de los seguros, la ratio se eleva a 15.

El importe medio de la hipoteca no ha parado de bajar desde el pinchazo de la burbuja y ya encadena seis años

de descensos. Desde los 185.462 eu-ros registra-dos en 2007 como má-ximo de la se-rie histórica, la caída agre-gada es del 55%. Por pri-mera vez, el valor del prés-tamo medio ha bajado del um-bral de los 100.000 euros en Barcelona.

LAS VENTAS DE ESTE PRODUCTO SON UNA GOTA COMPARADA CON EL STOCK HEREDADO

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dores interesados en alguna de las promociones que los bancos tienen amontonadas en sus plataformas in-mobiliarias. En ese escaparate espe-cial es donde se encuentran ofertas más apañadas. Por ejemplo, la Hipo-teca Aliseda de Banco Popular, con un diferencial sobre el euríbor de 1,25 puntos.

Los brokers hipotecarios, que an-taño eran considerados unos piratas del mercado y se ganaban la vida como reunificadores de deudas de in-migrantes, también han sobrevidido. Hoy negocian con la banca condicio-nes más livianas para las hipotecas, a cambio de unos honorarios que osci-lan entre el 1% y el 5% del importe de la operación. Los más activos son RN Tu Solución Hipotecaria e Ibercredit.

Dicho esto, cada vez son más los compradores que intentan sortear el peaje bancario. Actualmente, siete de cada 10 viviendas se pagan al con-tado, según el Centro de Información Estadística del Notariado. La mayoría se trata de viviendas escrituradas por extranjeros que deciden invertir en España. En muchos lugares costeros es posible encontrar apartamentos por 60.000 euros. Este perfil de com-prador está firmando una de cada cinco transacciones que se escrituran en España, con británicos, fran-ceses y rusos en cabeza.

mantiene estable desde 2009. Los bancos han abierto la mano, pero

controlando el riesgo. Según el mencio-nado estudio de Tecnocasa, el 37% de las nuevas hipotecas se conceden a me-nos de 30 años y solo un 2,2% a un plazo superior a 40.

¿QUÉ FUE DE...? Esos préstamos que finan-ciaban el 100% del valor de tasación de vivienda –incluidos los gastos–, que se veían en los tiempos de la burbuja no se han extinguido del todo. Sin em-bargo, están reservados para compra-

En Madrid capital, la hipoteca media es de 78.109 euros, de 77.302 en Málaga y de 66.330 euros en Zaragoza. Estos da-tos están extraídos del último Informe sobre el Mercado de la Vivienda, elabo-rado por la Universidad Pompeu Fabra para Tecnocasa. La reducción de los ti-pos ha rebajado la cuota mensual a pa-gar por un préstamo nuevo desde los 900 euros de 2008 hasta los 540 actua-les, según Tinsa.

El esfuerzo sobre los ingresos medios ha descendido desde el 32% del máximo de la burbuja al 20%, porcentaje que se