PACTO COMISORIO EN LA COMPRAVENTA

UNIVERSIDAD PONTIFICIA COMILLAS

PACTO COMISORIO SISTEMA CONTRACTUAL ROMANO

Fernando Pérez Rosique 3º E3-C Fernando Reina Muñoz 3º E3-C Jesús Saracho Aguirre 3º E3-C

Estudio monográfico sobre el origen del pacto comisorio, su evolución, sentido actual y análisis jurisprudencial

Sistema Contractual Romano Universidad Pontificia Comillas

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ÍNDICE

1. COMPRAVENTA

1.1. CONCEPTO.__________________________________3

1.2. CONDICIÓN SUSPENSIVA. CONDICIÓN RESOLUTORIA_5

2. PACTO COMISORIO EN LA COMPRAVENTA.

2.1. CONCEPTO.__________________________________7

2.2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL DIGESTO:

2.2.1. PACTO DE LEX COMISORIA ¿CONDICIÓN RESOLUTORIA O

SUSPENSIVA? __________________________________________11

2.2.2. CUESTIÓN DE LOS FRUTOS______________________12

2.3. EVOLUCIÓN_________________________________13

2.4. ACTUALIDAD. REGULACIÓN EN EL CC DEL PACTO

COMISORIO._________________________________________15

3. ANÁLISIS DE LA JURISPRUDENCIA TS

3.1. RELACIÓN ARTÍCULOS 1.124 y 1.504 Cc___________18

3.2. EFICACIA DEL PACTO COMISORIO________________21

3.3. SUPUESTO PRÁCTICO: STS 1271/2007 de 26

noviembre__________________________________________22

4. BIBLIOGRAFÍA_____________________________________32


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1. COMPRAVENTA (EMPTIO VENDITIO)

1.1. CONCEPTO

La compraventa tal y como establece GARCÍA GARRIDO “es un contrato

consensual por el que uno de los contratantes, vendedor (venditor), se obliga a

transmitir la pacífica posesión de una cosa (res) al otro, comprador (emptor), en

tanto que éste se obliga a pagarle una suma de dinero (pretium).” (sic.)

Este concepto de compraventa puede ser tachado de vago o confuso, pues

no aclara si sólo pueden ser objeto de compraventa las cosas materiales o también

los derechos, si el vendedor tiene la obligación de transmitir la propiedad al

comprador.

Dado que una definición satisfactoria de un contrato tan complejo resulta

difícil, vamos a dar unas notas para conceptuar el contrato de compraventa

siguiendo a NAVARRO DE MENDIZABAL:

-Contrato SINALAGMÁTICO: el contrato de compraventa hace surgir

obligaciones para ambos contratantes-que no personas, pues en cada parte puede

haber una o varias personas. Además, estas obligaciones son recíprocamente

independientes durante su nacimiento (sinalagma genético) y su desarrollo

(sinalagma funcional). Los sujetos de la compraventa han de tener, además de

capacidad jurídica, dos requisitos subjetivos: capacidad de obrar, el art. 1457 Cc

establece que “podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a

quienes este código autoriza a obligarse, salvo las modificaciones contenidos en los

artículos siguientes” (sic), y legitimación, sólo estará legitimado para vender el que

sea dueño de la cosa o titular del derecho que pretende enajenar y tenga la libre

disposición de uno u otro.


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-Contrato PRINCIPAL: En tanto en cuanto no es accesorio

-Contrato CONSENSUAL: Se perfecciona por el mero concurso de

voluntades, desde el momento mismo en que se produce “the meetings of the

minds” entre comprador y vendedor en lo relativo a la cosa y al precio objeto de la

compraventa, sin necesidad de ninguna forma especial.

-Contrato TÍPICO: En tanto en cuanto está regulado en las leyes.

-Contrato OBLIGACIONAL: Sólo genera obligaciones inter partes, el

vendedor debe entregar la pacífica posesión de la cosa y el comprador pagar el

pretium.

-Contrato ONEROSO: debido a la existencia de un intercambio

prestacional. Lo que no es preciso es la existencia de equivalencia objetiva entre la

prestación y la contraprestación, basta con que ésta sea subjetiva.

Históricamente la compraventa aparece como superación de la permuta,

desde el mismo momento en que aparece un bien que sea unidad de cuenta y

medio de cambio. En Roma, la mancipatio es el negocio formal del que deriva el

efecto perseguido con la compraventa. Gayo describe la mancipatio como una

venta imaginaria en la que se había convertido durante la época clásica. La

mancipación era un negocio muy antiguo utilizado para transmitir la propiedad de

la res mancipi. Es anterior a la aparición de la moneda, pues el precio que se pesa

en la balanza se fija en las barras de cobre, fraccionado en rauduscula. En su

originaria estructura es una declaración formal de adquirente que acompaña el

apoderamiento de la cosa. El nombre de mancipación viene de que se coge la cosa

con la mano. En la época clásica, desde que el metal en barras se sustituye por la

moneda, se hace figurar un precio simbólico, consiste en una sola moneda. Esta

institución fue evolucionando progresivamente de modo tal que en su etapa final

de vigencia la mancipatio, ya no se hizo necesaria la entrega de la cosa por el

transmitente, así entregar la cosa y su valor, se convertían en meras obligaciones

que transmitente y adquirente podían acordar cumplir en un momento posterior o

diferido en el tiempo.

La compraventa consensual deriva, según la mayoría de la doctrina, de la

realización de una doble estipulación entre los contratantes que tendría por objeto

la cosa objeto de transmisión y el precio convenido.

En Derecho Romano clásico la compraventa, además de consensual, se hace

obligacional, es decir, las partes contratantes se obligan por el mero

consentimiento, que da lugar a la perfección del contrato, de este modo, nacen las


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obligaciones a cargo de comprador y vendedor, pero no se transmite y adquiere la

propiedad de la cosa sino con su entrega.

No resulta baladí, haciendo una pequeña introducción sobre la

compraventa, antes de comenzar a desarrollar el objeto de nuestro estudio,

destacar que en nuestro sistema no es suficiente la compraventa para adquirir el

comprador la propiedad de la cosa vendida, pues el Código Civil sigue el esquema

de título y modo.

En lo relativo al objeto de la compraventa, cabe decir que la misma tiene un

doble objeto: la cosa a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el

comprador. En nuestro actual sistema, la cosa si es corporal, puede ser específica o

genérica, mueble o inmueble, una sola cosa, o varias juntas. Tratándose de

derechos, pueden ser objeto de enajenación tanto los de crédito , como los de otra

clase que sean enajenables. Los requisitos generales de la “cosa” objeto del

contrato de compraventa son: existencia real o posible de la cosa vendida, licitud, y

determinación o determinabilidad.

1.2. CONDICIÓN SUSPENSIVA. CONDICIÓN RESOLUTORIA

Tanto la condición suspensiva como la resolutoria, junto con el término y el

modo, son elementos accidentales del contrato que modifican o alternan su

eficacia.


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Es relevante presentar la el elemento accidental de la condición en este

momento, en orden a recordar conceptos de Derecho Civil II: Obligaciones y

Contratos que posteriormente serán tratados en lo relativo al pacto comisorio.

Los llamados elementos accidentales del contrato sólo están presentes si las

partes expresamente los pactan. A diferencia de los elementos esenciales, no son

requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta,

como ocurre con los elementos naturales. Los elementos accidentales limitan o

modifican la eficacia, y afectan a las concretas obligaciones, pero tienen su origen

en el pacto, por lo que son estudiados según los diversos autores en sede de

negocio jurídico, de teoría general de la obligación o de teoría general del contrato.

Mediante la inserción de una condición en el contrato, los contratantes se

proponen sujetar las consecuencias de su estipulación a la realización de un

acontecimiento incierto de manera que los interesados quieren que los efectos del

contrato se produzcan, pero que dependan de que tenga lugar un evento

determinado: por eso, suele decirse que a través de la condición los contratantes

limitan los efectos propios del contrato que llevan a cabo, puesto que lo

subordinan a que ocurra algún hecho sobre el que en el momento de celebrar el

contrato, existe incertidumbre sobre su eventual realización. En cuanto a la

eficacia, su clasificación fundamental es:

a) Condiciones suspensivas, cuando suspenden la eficacia de tal manera que

el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la

condición (fase de conditio pendet).

b) Condiciones resolutorias, cuando resuelven la situación jurídica existente.

c) Modificativas, que en este caso no nos interesan, si modifican la eficacia

sin suspender ni resolver, por ejemplo cuando se pacta un aumento de precio si

durante una semana no llueve.

Si la condición se cumple (conditio existit), la obligación condicional desplegará su

eficacia, mientras que si no se cumple (conditio deficit) será como si no se hubiera

puesto.

El término, que no es objeto de nuestro estudio, significa una alteración de la

eficacia cuando llegue un día cierto que necesariamente ha de ocurrir y ello aunque

se ignore cuándo.

El modo, tampoco situado en el vórtice de nuestro análisis, tiene una naturaleza

peculiar muy diferenciada de la condición y el término. Se trata de un gravamen

que se impone en un negocio jurídico gratuito.


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2. PACTO COMISORIO

2.1. Concepto

PACTO COMISORIO

2.1. CONCEPTO PACTO COMISORIO

VENDITOR

ACUERDO

ESTABLECE

CON INTENCIÓN DE ASEGURARSE

EL PAGO DEL PRECIO

EMPTORCON EL

PAGA EN EL

PLAZO

NO PAGA EN EL

PLAZO

EJERCE DERECHO COMISORIO

EXIGE EL PRECIO

La cláusula comisoria es el acuerdo por el que el vendedor, para asegurarse

del cobro del precio, se reserva la facultad de tener el contrato por no celebrado si

el precio no se paga en el tiempo establecido. La resolución es una facultad del

vendedor a la que puede renunciar obligando al comprador al pago del precio.

El pacto que ahora analizamos fue uno de los más importantes en su

aplicación al contrato de compraventa en el mundo romano. Debemos tener en

cuenta, que se trata de un pacto establecido a favor del vendedor, a pesar de que

la jurisprudencia actual, como explicaremos posteriormente, ha llevado a cabo una

interpretación menos parcial del mismo, situando en un plano de igualdad, en lo

relativo a este pacto, a comprador y vendedor.

La jurisprudencia romana estudió qué acción podía utilizarse para exigir la

resolución de la venta fruto del incumplimiento de lo acordado en la cláusula

comisoria. En un primer momento se pensó que la acción que había de ser utilizada

era la condictio sine causa. Posteriormente en la época clásica, se establece que la

actio venditi, era la acción por la que se podía exigir la eficacia del pacto comisorio.

A la lex commissoria, como estudiaremos posteriormente, le dedica el

Digesto el Título III del libro XVIII.


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2.1. CONCEPTO PACTO COMISORIO

CONSECUENCIAS DEL PACTO DE LEX

COMISORIA

ENTREGAR COSA EL COMPRADOR

¿ENTREGAR FRUTOS EL COMPRADOR?

RESARCIMIENTO DAÑOS

RETENCIÓN CANTIDADES

RECIBIDAS

En lo relativo a los efectos del pacto comisorio cabe decir, que producido el

hecho en que el mismo se basa, el vendedor tendrá derecho a exigir la entrega de

la cosa por parte del comprador, en caso de que antes el mismo hubiera puesto en

la pacífica posesión de la cosa al emptor, de no ser así, tendrá derecho a quedarse

con la cosa y no entregarla a la otra parte. Asimismo, el comprador de acuerdo con

la corriente doctrinal mayoritaria en el Derecho Romano Clásico-representada por

Aristón, al que cita Nerancio - , como estudiaremos posteriormente-deberá

entregar los frutos producidos por el bien durante el periodo en que ha poseído el

mismo-este carácter gravoso del pacto comisorio contra el vendedor se basa en la

idea de incumplimiento de aquello que se ha de cumplir y tiene respaldo en el

carácter penal y sancionador de la lex commisoria-. Del mismo modo el comprador

deberá resarcir en daños al vendedor siempre y cuando se hubiesen producido. A

mayor abundamiento, la doctrina mayoritaria en el Derecho Clásico Romano

establecía que si el vendedor había recibido determinadas cantidades de dinero

como arras o como parte del precio, podía retenerlas.


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2.2. Digesto

2.2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL DIGESTO

PACTO COMISORIO

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN SUSPENSIVA

Sabino, siguiendo la corriente doctrinal preclásica, y que perduró hasta el

S.I. d.C, veía en esta cláusula una compraventa sometida a la condición suspensiva

de pagarse el precio (por lo cual antes el comprador no puede usucapir), quizá

también por influencia de Juliano y Ulpiano, la jurisprudencia terminó por

considerar que más bien se trataba de una compraventa perfecta con pacto de

resolución suspensivamente condicionado al no pago del precio.

“Mejor parece que la compra se resuelve bajo condición, que se contrae

bajo condición D. 18.3.1; cfr. 41.4.2.3).”

Posteriormente, a partir del S.V, y durante toda la época Justinianea se deja

a voluntad de los intervinientes su configuración como uno u otro tipo de

condición.

De acuerdo con las reglas generales, la resolución no opera ipso iure, y

queda al arbitrio del vendedor el uso de la alternativa entre pedir aquélla o exigir el

pago del precio.

De lo contrario el destino del negocio quedaría al arbitrio del comprador, a

quien bastaría abstenerse de pagar para que compraventa no hubiera (D. 18.3.2)


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En ambos casos, sin embargo, debe emplear la actio venditi. Usada la acción

en alguna de ambas funciones (para lo cual se incluye una especial praescriptio) ya

no puede variar su decisión el vendedor.

2.2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL DIGESTO

QUÉ OCURRE CON LOS DEL PREDIO

NERANCIO ARISTÓN

El hecho de que el emptor tenga que devolver los frutos del predio se debe al

carácter sancionador del pacto comisorio sobre el comprador.

Nerancio establece que, a veces, el comprador se debe lucrar con los frutos, si

perdió el precio ya entregado; así, la opinión de Neracio, muestra un

humanitarismo que no era propio de la época clásica y que se habrá de aplicar

cuando el comprador dio alguna parte del dinero

Por el contrario, Aristón “que habría de otorgarse acción al vendedor acerca de

aquellos frutos, porque nada debería quedar en su poder de un negocio en el cual había

faltado a la buena fe” ( D. 18.3.5)


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-POMPONIO, 35 Sab. D.18.3.2

“Cuando el vendedor de un fundo hubiese hecho una cláusula diciendo:

<<si el precio no fuese pagado dentro del término se tendrá por no comprado el

fundo>>, se entenderá que el fundo no queda comprado si es que el vendedor así lo

prefiere, porque esto se ha convenido en interés del vendedor; pues si de otro modo

se admitiese, en el caso, por ejemplo, de incendiarse la casa de campo vendida,

quedaría al arbitrio del comprador, no entregando el precio, el tener por no comprado

el fundo que habría estado a su riesgo”

AUTOR: Pomponio fue un jurisconsulto romano del s. II d. C.; pertenece

ya a la etapa del Derecho romano posterior a Juliano que, aunque todavía sea clásica,

comienza a mostrar rasgos de incipiente decadencia. Su labor como jurista se

desarrolla bajo los emperadores Adriano ,Antonino Pío, Lucio Vero, Marco Aurelio y

Cómodo

-ULPIANO, 28 Sabl. D. 18.3.1

“Si se hubiese vendido un fundo con cláusula comisoria, más parece

que la compra se resuelve que se contrae bajo condición”

AUTOR: Ulpiano, natural de Siria, fue discípulo de Papiniano (v.), de

quien fue asesor cuando éste era prefecto del pretorio, entre el 203 y el 211 d. C. Por

su parte U., fue magister libellorum en la época de Alejandro Severo (v.), miembro del

consilium imperial, praefectus annonae y praefectus del pretorio, como había sido su

maestro. Vive U. en la última época clásica (entre el 130 d. C. y el 230) y es autor de

obras que tuvieron un éxito singular, como, p. ej., el De officio proconsulis.

-NERACIO, 5 meribr. D. 18.3.5

“Habiendo sido vendido un fundo con la cláusula de que, si no se

pagase el precio dentro de un tiempo determinado, se tendría la cosa por no

comprada, habrá de entenderse , respecto a los frutos que el comprador hubiese

percibido en ese tiempo intermedio, que se convino que el comprador, entre tanto los

precibiese para sí y por derecho propio: pero si devolviese el fundo, Aristón estimaba

que habría de otorgarse acción al vendedor acerca de aquellos frutos, porque nada

debería quedar en su poder de un negocio en el cual había faltado a la buena fe ”

AUTOR: Neracio Prisco, jurisconsulto famoso por su sabiduría y

probidad en tiempo de los emperadores Trajano y Adriano.

-ULPIANO, 30 ed. D. 18.3.3


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“Pues la cláusula comisoria que se añade a las ventas

la ejercitará el vendedor si quiere, pero no contra su voluntad”

-HERMOG, 30 .D. 18.3.7

AUTOR: Hermogeniano, jurisconsulto romano que dirigió a un grupo de

funcionarios imperiales para publicar el código Hermogeniano en el 295 d.C que ponía

al día el Código Gregoriano y recogía los rescriptos de Dioclesiano.

“Si el vendedor pide el precio después del término comisorio

establecido, se entiende que ha renunciado al mismo y no puede variar y volver a él”.

-ULPIANO, 23 ed. D. 18.3. 4

“Si se hubiese vendido un fundo con cláusula comisoria, esto es, para

que, si dentro de un término no se hubiese pagado el precio se tuviera el fundo por no

comprado, veamos cómo ha de demandar el vendedor, tanto respecto del fundo, como

a lo que de él se ha cosechado, y también si el fundo se deteriorase por otra del

comprador. Ciertamente, la compra queda disuelta, pero es cuestión decidida ya que

compete la acción de venta, como se declara en los rescriptos del emperador Antonino

y Severo, de consagrada memoria. Pero tiene razón Neracio cuando dice que a veces el

comprador se debe lucrar con los frutos, si perdió el precio ya entregado; así la opinión

de Neracio, que es humanitaria , se aplica cuando el comprador dio alguna parte del

precio. Papiniano, elegantemente escribe que, tan pronto se ha incurrido en el

supuesto de la cláusula, deberá determinar el vendedor si quiere ejercitar su derecho

comisorio o prefiere reclamar el precio; porque, si hace valer el comisorio, después no

puede ya variar. En el comisorio también suele establecerse que si el vendedor vendiese

el mismo fundo a menor precio, pueda exigir del primero comprador la diferencia del

menor precio a que hubiera vendido, así se dará contra él la acción de venta. Marcelo,

duda si la cláusula comisoria tiene lugar si el comprador requerido para el pago no

pagase, o bien si no hubiera ofrecido el precio. Y yo pienso que el comprador debe

ofrecerlo, si quiere desligarse de la fuerza de la cláusula comisoria; pero si no tuviese a

quien ofrecer el precio, podrá estar seguro.”


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2.2. EVOLUCIÓN

2.3. EVOLUCIÓN

DERECHO ROMANO:

PACTO COMISORIO

CODIGO NAPOLEÓNICO

ART. 1124 CC

ART. 1504 CC

En el Derecho Romano se introdujo un pacto añadido a la venta, el llamado Pacto de la Lex Commissoria, en virtud del cual si el precio no se pagaba (fundus inemptus est o inemptus fierit, es decir, quedaba sin efecto la venta), el fundus quedaba como no comprado, y si venditor ineptum eum esse velit, pues se trataba de una garantía para el vendedor y, por tanto, tenía carácter potestativo para éste. Garantía eficaz que provocaba la resolución de pleno derecho, sin necesidad de interpellatio.

Por tanto, la Lex Commissoria nació en Roma como un instrumento jurídico

para suplir la falta de una acción general de resolución de los contratos por incumplimiento. Debemos recordar que en Derecho Romano, ante el incumplimiento de la otra parte, tan sólo cabía exigir el cumplimiento del contrato.

En nuestro Derecho histórico dicho pacto de Lex commissoria fue recogido y

regulado, con el rigor y carácter que le diera el Derecho Romano, por el Código de Eurico, el Fuero Juzgo, el Fuero Real y Las Partidas. Los autores afirmaron el efecto resolutorio del mismo sin necesidad de notificación o requerimiento, y la práctica lo ratificó.

Varios siglos más tarde, nacería en Francia el principio de resolución por

incumplimiento por el influjo del derecho canónico y de los jurisconsultos franceses, y que es consagrado finalmente en el art. 1184 del Code Napoleón. El Código Civil español de 1889, también se hizo eco de este radical cambio de concepción, plasmando el principio de resolución judicial en el art. 1124 CC.


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Como consecuencia de esta evolución, el Código Civil no regula de manera

directa y exclusiva el pacto comisorio; sino que lo hace sólo de modo incidental en el artículo 1.504 CC, cuando al disponer que en la venta de bienes inmuebles el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial; y ello aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato.

Tanto la jurisprudencia como la doctrina se han planteado cuál es la relación

entre el art. 1124 CC y el art. 1504 CC. La conclusión a la que se puede llegar es que el art. 1504 CC actúa como lex specialis respecto al art. 1124 CC. El art. 1504 CC establece unas normas especiales para la resolución de las compraventas inmobiliarias respecto al régimen general establecido en el art. 1124 CC. Las especialidades más relevantes son la posibilidad del comprador de pagar una vez vencido el término, junto con la exigencia al vendedor de un requerimiento formal para la constitución en mora al comprador. La especialidad del art. 1504 CC no implica la exclusión de la aplicación del art. 1124 CC en los supuestos de compraventa inmobiliaria. La jurisprudencia ha sido la máxima valedora de la teoría de la complementariedad de los art. 1124 y 1504 CC (STSS. 14 Octubre 1992, 30 Enero 1992 o 10 Octubre 1994).

En definitiva, el art. 1504 CC rompe con la concepción romana del pacto de

lex commissoria-entendida como pacto de resolución automática- que había perdurado hasta el siglo XVIII, introduciendo por influencia del Code de Napoleón de 1804, determinadas innovaciones, como son la exigencia del requerimiento, derogándose el principio “dies interpellat pro homine” y la ampliación de las posibilidades de pago del comprador.

Se separa de este modo nuestro Código Civil de la regulación tradicional en

España, según la cual, vencido el plazo, la venta se resolvía ipso iure y sin necesidad de requerimiento alguno, pues dies interpéllat pro homine, y, por tanto, el vencimiento del plazo hacía las veces de requerimiento y constituía en mora.


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2.4. Actualidad

2.4. ACTUALIDAD PACTO COMISORIO

PACTO COMISORIO

ART. 1505. BIENES MUEBLES

ART. 1504. BIENES INMUEBLES

El pacto comisorio es aquél por el que se acuerda la resolución de

la compraventa para el caso de incumplimiento del pago por parte del comprador.

Ahora bien, su tratamiento legal es distinto si se trata de la compraventa de bienes

inmuebles o de muebles. Esto es así porque los intereses del legislador

decimonónico son distintos a los de los juristas romanos y sucesores. En el derecho

antiguo se pretendía proteger al vendedor indefenso ante el incumplimiento de la

contraparte. Por el contrario, en el derecho moderno, estando ya el vendedor

amparado por la acción general de resolución (art. 1124 CC), se persigue en mayor

medida, la protección del comprador que disfruta de un bien inmueble.

De este modo, en la condición resolutoria de la venta de bienes inmuebles,

que se encuentra regulada en el art. 1504 CC: “aun cuando se hubiera estipulado

que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno

derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de

expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta

notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”, se

exige imperativamente un requerimiento para ésta, lo que aumenta las

posibilidades de pago del comprador.

Existe una discusión doctrinal sobre si el art. 1504 se refiere a la condición

pactada, quedando el art. 1124 para la facultad resolutoria implícita. El pacto


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comisorio es explícito y, por otro lado, sólo en estos supuestos puede acceder

al Registro de la propiedad. De acuerdo con el art. 59 RH si en la venta de bienes

inmuebles o derechos reales se hubiera estipulado que por falta de pago del precio

en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato,

será necesario para verificar la inscripción a favor del vendedor que se haga constar

la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar

resuelta la venta y se acompaña el título del vendedor. Por otro lado, de acuerdo

con el art. 11 LH, la condición resolutoria explícita para los supuestos de

aplazamiento del pago tendrá efectos en perjuicio de tercero.

Los requisitos para que se produzca la resolución son:

1) Que exista una compraventa con precio aplazado.

2) Que el vendedor haya cumplido o esté dispuesto a cumplir todo a lo que esté

obligado.

3) Que el comprador haya dejado de pagar lo que pueda considerarse un

incumplimiento grave. Numerosas sentencias desde 1983, consideran superada la

posición antigua que exigía una voluntad deliberadamente rebelde y ahora basta

con el hecho objetivo del incumplimiento. (Requisito también exigido en la

resolución general del art. 1124 CC)

4) Un requerimiento judicial o notarial del comprador al vendedor.

Los efectos de la resolución son que los contratantes deben realizar una

restitución recíproca de las prestaciones, de tal manera que el comprador debe

devolver el inmueble y el vendedor está obligado a devolver las cantidades que

recibió, aunque podrá retener las que correspondan a la indemnización de daños y

perjuicios causados, en muchas ocasiones publicidad mediante una cláusula

penal (el comiso). En estos casos, habrá que tener en cuenta la posible facultad

moderadora del juez en virtud del art. 1154. La condición resolutoria explícita e

inscrita desde luego que afecta a terceros y tiene un carácter retroactivo, de tal

forma que se resolverán todas las disposiciones que sobre la cosa hubiese

concedido el comprador.

La finalidad protectora del comprador del art. 1504 CC queda resaltada

cuando se compara este artículo con el art. 1505 CC, relativo a la resolución de los

bienes muebles. Éste dispone que “la resolución de la venta tendrá lugar de pleno


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derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el

término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o,

presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago

de éste se hubiese pactado mayor dilación”.

Sin duda, la naturaleza del bien objeto de la compraventa influye en las

diferencias existentes entre ambos artículos:

- La resolución de bienes muebles opera ipso iure, mientras que la de los

inmuebles no.

- No es necesario un requerimiento para obtener la resolución del art.

1505 CC. Para los bienes muebles rige el sistema de mora automática o

ex re; y alcanza su máxima eficacia el principio dies interpellat pro

homine. Por el contrario, en el art. 1504 CC estamos ante un sistema de

mora mediante interpelación, también llamado ex persona.

- Las disposiciones del art. 1505 CC se establecen en interés del vendedor,

como reza el propio artículo, a diferencia de las del art. 1504 CC, que

benefician al comprador.

En definitiva, el Código quiere ofrecer mayor estabilidad a la compraventa

de bienes inmuebles, que a la de los bienes muebles.


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3. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL

3.1 RELACIÓN ARTÍCULOS 1.124 y 1.504 Cc.

.

Para la Sala Primera del Tribunal Supremo, el artículo 1.504 Cc., en el que está

contenido el pacto comisorio en los supuestos de compraventa de bienes

inmuebles, es compatible y complementario con el 1.124, disposición genérica

sobre la resolución en las obligaciones bilaterales: “el art. 1504, como norma

específica, fija las consecuencias resolutorias de la compraventa de bienes

inmuebles por impago del precio, precepto éste que , como una copiosa

jurisprudencia muestra que huelga mencionar, es singular y, complementa lo

relativo a la sanción anterior del art. 1124, en la idea de que al tratarse de la

compraventa de bienes inmuebles, se precisa antes de la resolución, el

requerimiento efectuado judicial o notarialmente a los vendedores” (STS 21/1996).

Sobre esta yuxtaposición, el Tribunal dijo en la Sentencia de 5 de septiembre de

1990 que "es amplísima la doctrina de esta Sala que los declara compatibles y

complementarios, entendiendo que el 1504 constituye una especialidad de la regla

general contenida en el 1124. Cuando se trata de la falta de pago del precio en la

El 1504 autoriza a pagar después de

vencido el término aunque concurra

el pacto comisorio, pero una vez

practicado éste, resulta de mayor

severidad que el 1124 y determina la resolución.

Art. 1504 = especialidad

del 1124 (regla

general)

SON COMPATIBLES

Y COMPLEMEN

TA-RIOS


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venta de bienes inmuebles, y ha existido un correcto requerimiento judicial o

notarial, queda vedado para el juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los

términos del 1504, pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria

regulada en este artículo, sea indispensable que concurran los requisitos exigidos

para el ejercicio de la acción derivada del art. 1124...". Por lo tanto, cuando se

incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe en una obligación bilateral

genérica, el art. 1124 faculta al perjudicado a, en su caso, instar la resolución,

aunque, claro es, ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de

una "facultad resolutoria implícita en las recíprocas". En cambio, ante un

incumplimiento por impago del precio -total o parcial- en una compraventa de

bienes inmuebles, el art. 1054, como norma específica, sanciona que "aun cuando

se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido

tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador podrá pagar aun

después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido... hecho el

requerimiento del Juez no podrá concederle nuevo término", y dice el Tribunal

Supremo que esta norma claramente, viene a aplicar en tema de inmuebles la

anterior genérica del art. 1124, al que de alguna manera excepciona pues son sus

consecuencias:

1) que, incluso, aunque así se haya pactado, por lo que, evidentemente, en mejor

modo si no se ha pactado nada; entre varias la STS 3 marzo 1967 en la que se

argumentaba "la implícita facultad de resolución de todas las obligaciones

recíprocas para el caso de que uno de los obligados incumpliere lo que le incumbe,

autoriza a los tribunales a señalar nuevo plazo para el cumplimiento, cuando

concurran circunstancias justificadas para ello, en cuyo desarrollo la constante

jurisprudencia ha declarado que se precisa para llegar a la resolución, no el mero

incumplimiento, sino faltar a los deberes libremente contraídos por el incumplidor,

pero este principio de carácter general, cede y desaparece en la venta de bienes

inmuebles ante el precepto terminante y específico del art. 1504 en cuya virtud se

establece que, háyase o no convenido pacto comisorio, el comprador a precio

aplazado podrá pagar aun después de expirado el término ínterin no haya sido

requerido judicialmente o por acta notarial, añadiendo el precepto que después del

requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término, de donde se desprende

que ante la redacción dada a esta norma es más benévola en principio que la del

artículo 1124, pues autoriza a pagar después de vencido el término aunque

concurra el pacto comisorio, pero una vez practicado éste, resulta de mayor

severidad que el citado 1124 y determina la resolución, sin admitir aquella

apreciación de causas justificadas de incumplimiento y prohibiendo en forma

expresa y absoluta la concesión de un nuevo término para cumplir la obligación" ;

en la hipótesis de impago del precio, no podrá pues el vendedor recurrir a la norma


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general del art. 1124 y exigir la resolución, ya que, entonces, se permite -sin duda,

como criterio de equidad que flexibiliza aquel automatismo- al comprador que

pueda cumplir o pagar aun después de expirado el término o tras el vencimiento ya

operado.

2) que siempre, se haya o no pactado -se repite- esa posibilidad de pago tardío, en

cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma -judicial o

notarialmente dicho comprador, si bien tras el requerimiento, no es posible

conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago "tardío".

3) que de consiguiente, ni ese requerimiento ni la eventualidad resolutoria, en

materia de venta del inmueble, para el caso de impago del precio, no precisan que

previamente así lo hayan acogido las partes, pues, opera "ope legis" por la directa

subsunción del supuesto en ese art. 1504 que, por ello, aporta la inmediata

proyección del 1124, y por ende, en caso alguno, en la venta de inmuebles cabe la

discrecionalidad judicial de señalar nuevo plazo, que permita al penúltimo párrafo

de susodicho art. 1124 .

4) y como presupuesto común por el juego de esta facultad resolutoria, que

siempre se trate de un incumplimiento imputable al comprador con la necesaria

integración que al respecto ha efectuado la línea evolutiva de la jurisprudencia de

esta Sala... en la idea de que no se precisa esa intencionalidad dolosa o maliciosa

en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se haya

constatado con evidencia, la falta de cumplimiento por parte del comprador y con

cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin específico perseguido por las

partes al contratar ; al respecto, en STS 21 julio 1990 se dice: "Se denuncia por los

recurrentes interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 1504 y 1124

CC, en relación con el 7 del mismo texto. La doctrina de esta Sala viene exigiendo

como requisito necesario para acordar la resolución contractual contemplada en el

art. 1504 del CC, la constancia de una voluntad por parte del contratante al que se

demanda rebelde al cumplimiento de su obligación, si bien la doctrina

jurisprudencial reciente ha venido a matizar tal concepto, aclarando que no es

preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar tal

incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria -y no

sanada por una justa causa que la origine-obstativa al cumplimiento de contrato en

los términos en que se pactó (SS. 19 enero y 6 y 20 noviembre, 26 enero 1988 y 2

junio y 13 y 21 octubre 1989"».

5) En definitiva la primacía del seguimiento del art. 1504 sobre el 1124 a los fines

de accionar en vía resolutoria por el incumplimiento del o de los plazos pendientes

en la compraventa de inmuebles es inconcusa, en el bien entendido que se han de


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cumplir los dos presupuestos de partida del pacto comisorio: a saber que exista un

auténtico incumplimiento por parte del comprador -de ahí los numerosos litigios en

que se debate esta premisa nuclear- y que exista ese requerimiento resolutorio, es

decir, no de pago o de concesión de nuevo plazo para pagar -salvo cortos

aplazamientos que la jurisprudencia en su afán de laxitud entiende no

desnaturalizar el pristino requerimiento comisorio-, sino expositivo de la voluntad

del vendedor de apartarse del negocio así trabado.

3.2. EFICACIA DEL PACTO COMISORIO.

En cuanto a la eficacia del pacto comisorio, la Sala ha abandonado hace tiempo la

exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación,

para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una

rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad

suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato (STS 7 de mayo de

2003). Por otra parte, cuando la declaración de resolución efectuada por una de las

partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los

Tribunales (STS 1271/2007 de 26 noviembre). El pacto comisorio contemplado en

el artículo 1504 del Código Civil, precepto que complementa al artículo 1124 del

mismo cuerpo legal cuando se trata de compraventa de inmuebles, constituye una

garantía para el vendedor; siendo perfectamente posible recoger en el contrato

REQUISITOS EFECTOS


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una condición resolutoria expresa, para el supuesto de incumplimiento de la

obligación esencial de pago (SSTS 5 de diciembre de 2003, 20 de septiembre de

2006 y 17 de julio de 2007, entre otras). El incumplimiento de la obligación

derivada del contrato no es, en sí mismo, una condición: es una conducta que la ley

repudia y sanciona, por contraria a Derecho, que puede dar lugar a la resolución. El

pacto comisorio sí es una condición resolutoria, que, si se cumple, produce la

resolución (STS 1168/2003). El hecho que provoca la aplicación del pacto

comisorio, causa de la resolución, es el incumplimiento de la obligación de pago del

precio: incumplimiento básico y esencial, inequívoco y objetivo (Sentencia de 24 de

febrero de 1990), sustancial (sentencia de 9 de julio de 1993): la falta de pago, aun

parcial, es causa de resolución; la obligación de pago no es una obligación

accesoria, sino la esencial de la parte compradora en el contrato de compraventa.

3.3 SUPUESTO PRÁCTICO: STS 1271/2007 de 26 noviembre

JURISPRUDENCIA (III) Supuesto práctico: STS 1271/2007 de 26 noviembre

Compraventa de un inmueble

No se paga una parte que representa un pequeñoporcentaje de lo ya pagado y del precio

COMPRADORVENDEDOR

PRETIUM YA PAGADONO PAGADO


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SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL

El INCUMPLIMIENTO CARECE DE ENTIDADSUFICIENTE PARA FRUSTAR EL FINECONÓMICO DEL CONTRATO.

INEFICACIA PACTO COMISORIO

Jurisdicción: Civil

Recurso de Casación núm. 5572/2000

Ponente: Excmo Sr. José Almagro Nosete

Los antecedentes necesarios para el estudio de la Sentencia se desprenden de sus

fundamentos de derecho.

El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la Sentencia

dictada el21-02-2000por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia.

En la Villa de Madrid, a veintiséis de noviembre de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados

indicados al margen, recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de

apelación por la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Tercera, como

consecuencia de autos, juicio de menor cuantía 765/1998, seguidos ante el Juzgado

de Primera Instancia número Cinco de Murcia, sobre otorgamiento de escritura

pública y entrega de posesión de viviendas, así como sobre resolución de contrato

e indemnización de daños y perjuicios, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad

"EUROPA CAPITEL, SL", representada por la Procuradora de los Tribunales Doña

Marta Isla Gómez, siendo parte recurrida comparecida en la casación Don Everardo

y Don Franco, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Fuencisla

Martínez Mínguez, que no ha comparecido en el rollo de casación.


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ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Murcia fueron vistos los

autos, juicio de menor cuantía 768/1995, promovidos a instancia de Don Everardo

y Don Franco contra la entidad "EUROPA CAPITEL, SL", sobre otorgamiento de

escritura pública y entrega de posesión de viviendas.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la

cual se solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se

dictase sentencia por la que se condenase a la sociedad demandada a lo siguiente:

"1º) A otorgar escritura pública de compraventa a favor de Don Everardo sobre la

vivienda ubicada en el piso NUM000 letra NUM001 del " EDIFICIO000 " sito en la

CALLE000, esquina DIRECCION000 de Murcia y que aparecen inscrita en el Registro

de la Propiedad Núm. 1 de Murcia, finca NUM002. 2º) A otorgar escritura pública

de compraventa a favor de Don Humberto sobre la vivienda ubicada en la planta

NUM000, letra NUM003, del " EDIFICIO000 " sito en la CALLE000, esquina

DIRECCION000 de Murcia y que aparecen inscrita en el Registro de la Propiedad

Núm. 1 de Murcia, finca NUM004. 3º) Condenando igualmente a la demandada a

poner a mis mandantes en posesión de las respectivas viviendas, haciéndoles

entrega de las llaves de las mismas, momento en el cual se le hará entrega de las

cantidades que le restan por percibir por el concepto de IVA que grava la operación

y que serán inmediatamente consignadas en el Juzgado. 4º) Con expresa condena a

la demandada al pago de las costas procesales".

Admitida a trámite la demanda, la entidad demandada "EUROPA CAPITEL, SL",

contestó la misma, y tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que

estimó oportunos terminó solicitando que se dictara sentencia desestimatoria, con

imposición de costas a la parte actora, solicitando la acumulación a los autos del

juicio de menor cuantía núm. 819/1998, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia

núm. 8 de Murcia, por "EUROPA CAPITEL, SL", contra Don Franco, y del juicio núm.

747/1998, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Murcia, promovido

también por dicha entidad contra Don Everardo, ambos procedimientos sobre

resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios.

Mediante sendos Autos de 30 de noviembre de 1998 el Juzgado de 1ª Instancia

núm. 5 de Murcia acordó la acumulación a los autos de juicio de menor cuantía

765/1998 de los indicados juicios de menor cuantía núm. 819/1998, seguidos ante

el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Murcia, y del número 747/1998, seguidos ante

el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Murcia.


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En ambos procedimientos la entidad "EUROPA CAPITEL, SL", solicitó en las

demandas que se declarase conforme a derecho la resolución de los contratos de

compraventa suscritos con los demandados; así como la condena al abono en

concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad que se acredite en

sentencia o su ejecución a que ascienda el importe de las obras a realizar en la

vivienda objeto de la compraventa para devolver la misma al estado que debía

tener según los Proyectos, con imposición de las costas a los demandados,

contestándose tales demandas por los Señores Everardo y Franco, solicitando la

desestimación íntegra de las mismas, y el pago de las costas por la referida

sociedad actora.

SEGUNDO

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha de julio de 1999, cuya parte dispositiva

es la que sigue: "Que estimando la demanda planteada por Don Everardo y Don

Franco, representados por la Procuradora Sra. Fortes Pardo, contra la mercantil

EUROPA CAPITEL, SL, representada por el Procurador Sr. Maestre Zapata, y

desestimando la demanda acumulada presentada por esta última contra los

primeros, debo condenar y condeno a la referida mercantil a que eleve a escritura

pública los contratos de compraventa suscritos con Don Everardo y Don Franco y

aportados junto con su escrito de demanda como documentos números uno y dos,

apercibiéndole que de no hacerlo voluntariamente, se haría judicialmente y a su

costa. Asimismo debo condenar y condeno a la mercantil EUROPA CAPITEL a que

una vez se otorgue las referidas escrituras se ponga a Don. Everardo y Franco en la

posesión de las respectivas viviendas objeto de la compraventa y a que haga

entrega de las llaves de las mismas. Una vez se efectúe lo anterior, se entregará a

Europa Capitel, SL las cantidades consignadas en este juzgado de 155.000 pesetas y

365.000 pesetas, correspondientes a los vencimientos de 28-8-97 respecto del Sr.

Everardo, y al vencimiento de 10-08-97, respecto del Sr. Franco, respectivamente.

Debo absolver y absuelvo al Sr. Everardo y al Sr. Franco de los pedimentos contra

ellos efectuados. No procede hacer expresa imposición de costas".

TERCERO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la entidad "EUROPA

CAPITEL, SL", y, sustanciada la alzada, al núm. de rollo 395/1999, la Audiencia

Provincial de Murcia, Sección Tercera, dictó Sentencia el 21 de febrero de 2000 ,

desestimando el recurso de apelación, confirmando la sentencia de primera

instancia, con imposición de las costas de la alzada a la sociedad apelante.

CUARTO


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La Procuradora de los Tribunales Doña Marta Isla Gómez, en nombre y

representación de la entidad "EUROPA CAPITEL, SL", formalizó recurso de casación,

que funda en los siguientes motivos:

Primero: Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEG

1881, 1) , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la

jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de

debate, citando como infringidos el art. 1504 del Código Civil ( LEG 1889, 27) y

jurisprudencia que relaciona sobre la falta de pago del precio pactado en tiempo

convenido y los efectos resolutorios de pleno derecho por el citado

incumplimiento una vez requerido judicial o por acta notarial el comprador.

Segundo. Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por

infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que

fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, citando como

infringido el art. 1124, en relación con el art. 1091, ambos del Código Civil.

Tercero. Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por

infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que

fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, citando como

infringido el artículo 75 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido 37/1992, de

28 de diciembre ( RCL 1992, 2786 y RCL 1993, 401) , por indebida aplicación del

apartado 1.1º del referido artículo.

QUINTO

El recurso ha sido admitido, y dado traslado para impugnación del recurso de

casación interpuesto, los Señores Everardo y Humberto, se opusieron al mismo,

solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEXTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se

señaló para votación y fallo el día 19 de noviembre de 2007, en que ha tenido

lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

En el primer motivo se denuncia infracción de las normas del ordenamiento

jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones


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objeto de debate, citando como vulnerados el art. 1504 del Código Civil ( LEG

1889, 27) y de jurisprudencia que relaciona, sobre la falta de pago del precio

pactado en tiempo convenido y los efectos resolutorios de pleno derecho por el

citado incumplimiento, una vez requerido judicialmente o por acta notarial el

comprador. En el segundo motivo, amparado igualmente en el artículo 1692.4º

de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEG 1881, 1) , se denuncia infracción de las

normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables

para resolver las cuestiones objeto de debate, citando como vulnerado el art.

1124, en relación con el art. 1091, ambos del Código Civil.

Ambos motivos han de ser tratados conjuntamente, dada su íntima conexión.

Alega la parte recurrente, en síntesis, que los compradores dejaron de pagar

parte del precio pactado en el tiempo convenido, incurriendo en incumplimiento

determinante de resolución, por lo que la entidad vendedora requirió

notarialmente a los compradores el 11 de septiembre de 1998, dos meses antes

de la demanda, persistiendo éstos en su incumplimiento, sin causa justificada, al

no estar amparado por la vigente Ley sobre el IVA. Añade, en el segundo motivo,

que el art. 1124 del Código Civil no resulta aplicable cuando existe pacto de

"lex comissoria", es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que

regula y condiciona el ejercicio de la resolución, siendo así que en la cláusula

sexta del contrato de compraventa se estipuló que "en el supuesto de que la

parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno

cualquiera de los plazos de amortización del precio pactado, la parte vendedora

quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio

de las acciones oportunas con arreglo a la Ley, pudiendo optar por exigir el abono

correspondiente o la resolución del contrato, que se producirá de pleno derecho

con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora notificada por acta

notarial o judicialmente a la parte compradora".

Como recoge la sentencia de segunda instancia (que da por reproducidos, y

asume, los razonamientos del Juez "a quo"), la entidad "EUROPA CAPITEL, SL" y

los Sres. Franco y Everardo, suscribieron sendos contratos privados de

compraventa de inmuebles de fecha 8 de septiembre de 1997, pretendiendo la

entidad vendedora, en base a la citada cláusula sexta de tales contratos, y del

requerimiento notarial de 11 de septiembre de 1998, la resolución de los mismos,

de acuerdo con los arts. 1504 y 1124 del Código Civil, al haber incumplido los

compradores el pago de los recibos de vencimiento fechas 28 de agosto de 1997 y

10 de agosto de 1997, por importes respectivos de 155.000 y 365.000 pesetas. La

Audiencia, considera que no procede declarar resueltos tales contratos, ya que

los incumplimientos no tienen entidad resolutoria, en vista de que los referidos


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compradores habían pagado puntualmente las cantidades que se habían

comprometido a satisfacer, antes del otorgamiento de la escritura pública;

atendiendo a que dichas cantidades son de escasa significación en relación a las

cantidades ya satisfechas y el precio de la compraventa; porque es razonable la

actitud de los compradores al estimar que dichos impagos representaban la parte

de IVA pendiente, correspondiente al importe la compraventa representado por

la hipoteca en que, a tenor del art. 75 de la Ley 37/92, de 28 de diciembre ( RCL

1992, 2786 y RCL 1993, 401) , habían de subrogarse al otorgarse la escritura

pública de compraventa; y ponderando el hecho de que los compradores, en el

requerimiento notarial practicado a su instancia en fecha 21 de septiembre de

1998, hicieron saber a la entidad vendedora su disposición a entregar las

cantidades que tenían pendientes por el impuesto del IVA una vez otorgada la

escritura pública y se les entregara la posesión de los inmuebles, voluntad de

pago evidenciada en la propia consignación efectuada de las cantidades

impagadas en el procedimiento. En atención a tales circunstancias la Sala "a quo"

estimó, en coincidencia con la primera instancia, que la resolución contractual

pretendida no puede ser acogida, al no concurrir los requisitos exigidos por la

doctrina jurisprudencial.

Como señalan, entre otras, las Sentencias de esta Sala de 5 de diciembre de 2003

( RJ 2003, 8786) , 20 de septiembre de 2006 ( RJ 2006, 8401) y 17 de julio de 2007

( RJ 2007, 4939) , el pacto comisorio contemplado en el artículo 1504 del Código

Civil, precepto que complementa al artículo 1124 del mismo cuerpo legal cuando

se trata de compraventa de inmuebles, constituye una garantía para el vendedor;

siendo perfectamente posible recoger en el contrato una condición resolutoria

expresa, para el supuesto de incumplimiento de la obligación esencial de pago;

asimismo, la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del

Código Civil, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma,

exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las

obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta

de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la

frustración del fin del contrato - Sentencias de 7 de mayo de 2003 ( RJ 2003,

3886) y 18 de octubre de 2004 ( RJ 2004, 6571) entre otras-. En esta línea, en

Sentencia de 3 de marzo de 2005 ( RJ 2005, 4731) se declara que se ha

abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de

las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser

reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige

que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del

contrato. Por otra parte, cuando la declaración de resolución efectuada por una

de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los


Página 29 de 32

Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por

el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17

de julio de 2007, recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias

de 24-10-41 ( RJ 1941, 1091) , 28-1-43 ( RJ 1943, 121) , 7-1-48 ( RJ 1948, 13) y 19-

3-49 Las circunstancias que determinan la existencia del cumplimiento o

incumplimiento de un contrato han de ser fijadas por los tribunales de instancia,

constituyendo una "questio facti", debiendo tal valoración ser respetada en

casación, a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho

cometido en la misma.

En el supuesto de autos se ha dejado patente en las instancias que el

incumplimiento de los compradores carece de la entidad suficiente para frustrar

el fin económico del contrato, siendo de escasa significación en relación a las

cantidades ya satisfechas y precio de la compraventa, y a tal respecto, la

Sentencia de esta Sala de 2 de febrero de 2005 ( RJ 2005, 1552) , al tratar del

incumplimiento por el comprador que faculta al vendedor a ejercer la facultad

resolutoria prevista en el art. 1504 del Código Civil ( LEG 1889, 27) , menciona la

de 3 de mayo de 1994 ( RJ 1994, 3560) , que señala que la interpretación de la

jurisprudencia de esta Sala impone que el incumplimiento ha de ser sustancial,

sin que lo sea dejar de pagar una mínima cantidad del precio. En el presente caso,

además, el impago viene motivado por una controversia surgida entre las partes

en relación al devengo de impuestos, poniéndose de relieve en la sentencia

recurrida una actitud de los compradores favorable al cumplimiento del contrato,

mostrando en el requerimiento notarial, formulado en contestación al previo

requerimiento de resolución practicado por la entidad vendedora, su disposición

a satisfacer el pago del plazo del precio no abonado cuando se procediera al

otorgamiento de la escritura pública, dando para ello un plazo de tres días a la

entidad vendedora, y consignando las respectivas cantidades en el Juzgado que

ha conocido del procedimiento al mes de presentación de la demanda, una vez

que supieron el Juzgado al que había correspondido, destacándose igualmente

que los compradores habían pagado puntualmente las cantidades que se habían

obligado a satisfacer con carácter previo a la escritura. Así las cosas, fue correcto

el criterio del tribunal de instancia al rechazar que la actitud de los compradores

impidiese el fin económico del contrato, y al no apreciarse un incumplimiento

decisivo que provocase tal frustración.

Consecuentemente, los motivo primero y segundo perecen.

SEGUNDO


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En el tercer motivo de casación, al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de

Enjuiciamiento Civil ( LEG 1881, 1) , se denuncia la vulneración de las normas del

ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las

cuestiones objeto de debate, citando como infringido el artículo 75 de la Ley del

Impuesto sobre el Valor Añadido 37/1992, de 28 de diciembre ( RCL 1992, 2786 y

RCL 1993, 401) , por indebida aplicación del apartado 1.1º del referido artículo.

Visto el desarrollo argumental del motivo, el mismo ha de ser rechazado, pues

como se señaló, entre otras, en la Sentencia de esta Sala de 13 de noviembre de

2006 ( RJ 2006, 7171) , no cabe pretender que esta Sala interprete exclusivamente

preceptos de orden fiscal, lo que no es obviamente de su competencia, por no ser

preceptos civiles, ello aparte que la controversia de orden fiscal surgida entre los

litigantes no se ha erigido en razón única de la decisión adoptada en la sentencia

recurrida.

Por lo cual, el motivo también fenece.

TERCERO

La desestimación de los anteriores motivos supone la del recurso de casación,

debiendo imponerse las costas a la parte recurrente (art. 1715.3 de la LECiv [ LEG

1881, 1] ), con pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

español y su Constitución.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación

interpuesto por la representación procesal de la entidad "EUROPA CAPITEL, SL",

contra la Sentencia de fecha 21 de febrero de 2000, dictada por la Audiencia

Provincial de Murcia, Sección Tercera, en autos, juicio de menor cuantía núm.

765/1998 , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Murcia,

rollo de apelación 395/1999, con imposición a la parte recurrente de las costas

causadas en el presente recurso, y con pérdida del depósito constituido; líbrese a la

mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los

autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA

pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y

firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro

Nosete.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por

el EXCMO. SRD José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los


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presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal

Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.


Página 32 de 32

4. BIBLIOGRAFÍA

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PACTO COMISORIO EN LA COMPRAVENTA

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