Palermo - análisis de parámetros de costos inmobiliarios

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>PALERMO

análisis de parámetros de influencia de costos inmobiliarios

GUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA

JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3

SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA >>

SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 2|8

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indice

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caratula

indice

introducción al barrio: palermo

análisis: monto total x población

análisis: monto total x avenidas

análisis: monto total x subte y ffcc

análisis: monto total x espacios verdes

análisis: costo por m2

conclusión

eL PRESENTE TRABAJO TIENE POR OBJETIVO ANALIZAR EL

BARRIO PALERMO, CABA, A PARTIR DE LOS DEPARTAMENTOS

DISPONIBLES PARA VENTA CRUZANDO DATOS DE POBLACIÓN,

ESPACIOS VERDES Y SISTEMA DE TRANSPORTE.

LA INTENCIÓN ES evaluar COMO varia el costo EN

RELACIÓN A DENSIDAD Y UBICACIÓN.

EStE TRABAJO FUE PRODUCIDO DURANTE EL CUADRIMESTRE DE

2012.2, EN LA MATERIA Introducción a los sistemas de

información geográfica, en la cátedra santocono.

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PRESENTACION

>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA


2 4km

1 - 193

194 - 423

424 - 901

NCALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES

división de barrios

palermo

el barrio habitantes por manzana

movilidad: avenidas, ffcc, subte


>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>población total

% población en caba

superficie del barrio

espacio verde

densidad total

subte

ffcc

avenidas principales

contexto

cel. díaz, scalabrini ortiz, juan b. justo, f. lacroze,

córdoba, cabildo, santa fe, las heras, del libertador,

figueroa alcorta, leopoldo lugones, costanera

El barrio de Palermo es uno de los barrios más densos de la ciudad. Ubicado

sobre el sector Noreste de la ciudad, lindante con Belgrano al NO, Recoleta

al SE, y Villa Crespo y Colegiales al SO y el Río de la Plata al Ne, es uno

de los que históricamente ha tenido mayor desarrollo de infraestructuras

y calidad de servicios y transportes. Desde mediados de los noventa y

comienzo de esta década ha tenido asimismo un proceso de revitalización

debido a la creación de un circuito de moda, que abarcó desde la instalación

de locales de diseño hasta un boom inmobiliario en las zonas más privilegia-

das (Palermo chico) y aquellas menos desarrolladas del mismo (ex zona

de galpones y bodegas sobre Av. Juan B Justo).

En este contexto se va a analizar la oferta de viviendas de propiedad

horizontal, teniendo como referencia que es una de las zonas de la ciudad

mejor posicionadas en este aspecto, y que si bien los precios generales,

salvo excepciones, no se posicionan como segmento de lujo, sí son algunos

de los más caros de la ciudad.

3 estaciones: 3 de febrero, mtro. carranza,

lisandro de la torre

256.870 habitantes

8,84% del total 2.905.052 habitantes

16 km2

249,2 ha

14.301 hab/km2

6 estaciones, linea d

avenidas

ffcc

subte

recoleta

retiro

belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo



av. SANTA FE

av. cabildo

av. córdoba

av. las heras

av. sarmiento

av. juan b. justo

av. f. lacroze

av. scalabrini ortiz

av. coronel díaz

av. pres. figueroa alcorta

av. del libertador

av. leopoldo lugnoes

río de la plata

río de la plata

av. costanera


>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: POBLACION

conclusión

1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTESleyenda

21 km

N

monto total U$

150.001 - 300.000

100.001 - 150.000

40.000 - 100.000

monto total U$

200.001 - 500.000

120.001 - 200.000

40.000 - 120.000

La mayor concentración de población se produce en la zona de las avenidas Santa Fe, Las Heras y Luis María Campos, debido a que por las reglamentaciones del Código de Planeamiento (anterior y actual) son las que permiten un mayor FOS y FOT, logrando una mayor densidad de habitantes. Vale la aclaración también que la zona menos densa del barrio es la de Palermo Viejo/ Soho/ Hollywood, que siguen manteniendo el perfil de casas bajas y edificios de hasta tres o cuatro pisos, obteniendo así una baja densidad.

Los departamentos más caros se encuentran en las zonas de densidad media y baja más exclusiva (Barrio Parque y Palermo Chico); los de rango intermedio se encuentran distribuidos de manera bastante uniforme por el barrio y con densidades variables, y los más económicos en las zonas menos densamente pobladas al oeste, que son las que poseen menor acceso al transporte y avenidas, y menor calidad ambiental de espacios verdes.



recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador

av. figueroa alcorta

av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento

belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

500.001 - 1.000.000

200.001 - 500.000

70.000 - 200.000

CALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES


palermo

1 - 193

194 - 423 habitantes

424 - 901 habitantes

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo


>>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: avenidas

1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTES

conclusión

leyenda

21 km

N

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

150.001 - 300.000

100.001 - 150.000

40.000 - 100.000

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

200.001 - 500.000

120.001 - 200.000

40.000 - 120.000

En los tres casos se puede ver una marcada tendencia de las unidades más caras sobre la influencia de las avenidas principales, pero retiradas una o dos cuadras hacia su interior, lo cual muestra la fácil accesibilidad, pero la relativa tranquilidad que se puede obtener alejándose de los ruidos del tránsito.

Hay una merma en la oferta de unidades hacia la zona S y SO del barrio, que es el denominado sector de Palermo Viejo/ SoHo/ Hollywood que es la zonas de casas tradicionales más pintorescas, que fue la zona donde se produjo el boom de moda y diseño. Es necesario notar, sin embargo, que hay algunos emprendimientos pequeños en los que dominan las unidades de 2 ambientes, lo que nos da cuenta de una población joven-mediana edad que vive sola o en pareja.



CALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES


palermo

avenidas afuera del barrio

avenidas

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

500.001 - 1.000.000

200.001 - 500.000

70.000 - 200.000

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

200.001 - 500.000

120.001 - 200.000

40.000 - 120.000


conclusión

leyenda


>>>>>>>>>>>> aNALISIS: subte y ffcc

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

150.001 - 300.000

100.001 - 150.000

40.000 - 100.000

21 km

N

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

500.001 - 1.000.000

200.001 - 500.000

70.000 - 200.000

El tren no constituye en la zona el medio de transporte preponderante. Los ramales que cruzan el barrio unen Retiro con el conurbano norte, y las dos estaciones que se encuentran casi en el centro del barrio se conforman como centros de transferencia intermedios, no habiendo así una clara incidencia en la oferta de unidades.

Por otro lado, la presencia de estaciones de Subte, marcan una franja de un ancho aproximado de seis cuadras con gran cantidad de unidades de las tres tipologías y de los tres rangos de precio, mostrando así la alta influencia de este medio de transporte para la vida del barrio.



CALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES


palermo

avenidas

ffcc

subte

leyenda

conclusión



>>>>>>>>>aNALISIS: espacios verdes

21 km

N

CALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES


palermo

monto total U$

150.001 - 300.000

100.001 - 150.000

40.000 - 100.000

monto total U$

200.001 - 500.000

120.001 - 200.000

40.000 - 120.000

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

recoleta

av. santa fe

av. córdoba

av. del libertador



belgrano

colegiales

chacarita

villa

crespo

monto total U$

500.001 - 1.000.000

200.001 - 500.000

70.000 - 200.000

No hay una incidencia directa particular de los espacios verdes en el aumento de precio de las viviendas que lo circundan, teniendo en cuenta que de esos espacios verdes, la mayoría de los que se encuentran en la trama urbana no son parques y plazas públicas, sino equipamientos urbanos (se encuentran los dos predios del ejército, el predio de la mezquita, del hipermer-cado, el Jardín Zoológico, el predio de exposi-ciones, el Jardín botánico, el Campo argentino de polo y la ex zona de bodegas y actual Polo Científico). La franja real de parque público es la que se encuentra comprendida entre estos equipamientos y el Aeroparque.

Es notable que la zona de Palermo Chico y Barrio Parque, tengan la mayor presencia de plazas públicas (encontrándose en su entorno Parque Las Heras, Plaza Sobral, Plaza Rep. De Chile y Plaza Rep. De Uruguay) y haya una concentración de unidades de 3 ambientes de alto costo, sin embargo no puede atribuirse este fenómeno sólo a las plazas, sino también a ser la zona límite con el barrio de Recoleta y tradi-cionalmente un sector exclusivo de grandes residencias.



leyenda

SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 8|8>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA


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aNALISIS: costo por m 2

CONCLUSION

21 kmN

CALLES

espacios verdes

BUENOS AIRES


palermo

Se puede notar a nivel general que hay una estratificación en tres franjas en los costos por metro cuadrado en el barrio, paralelas a las avenidas. La primera se comprende entre las avenidas Libertador y Las Heras – Santa Fe, que tiene un rango de precios altos; la siguiente es desde Las Heras – Santa Fe hasta Guatemala, con rango de precios variado, y la siguiente es hasta la avenida Córdoba, que tiene la relación costo/m2 más económica. Viendo algún caso particular, una concentración de precios altos corresponde a la zona delimitada por Juan B Justo y Palermo Hollywood (zona de torres nuevas) o la zona de Bullrich, Libertador, Cerviño y Santa Fe (zona de torres de la década del noventa), mostrando cuáles son las áreas más desarrolladas por la especulación inmobiliaria en los últimos tiempos.

Los departamentos de un ambiente de mayor precio se ubican cerca de las avenidas y transportes, mostrando la tendencia de las personas que viven solas de privilegiar en su elección la accesibilidad.

Los de dos ambientes se encuentran distribuidos uniformemente, quedando la posibilidad que el precio varíe en función de la calidad relativa de la unidad más que en el transporte o la calidad ambiental.

Por último, los de tres ambientes más caros, se ubican en las zonas de Palermo chico y Barrio Parque (densidad media – baja con gran calidad ambiental) y los de precio medio y económico, distribuidos por el sector oeste del barrio, con menor accesibilidad (relativa) del transporte y los espacios verdes.

COSTO POR M U$

3.501 - 7.500

2.001 - 3.500

1.000 - 2.000

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Palermo - análisis de parámetros de costos inmobiliarios

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