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3DERECHOS REALES. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

1. Los derechos reales: concepto y clases

1.1. Concepto

1.2. Clases

2. La propiedad

2.1. Concepto y contenido de la propiedad

2.1.1. Concepto

2.1.2. Contenido

2.2. Acciones que protegen el dominio: la acción reivindicatoria

2.2.1. Acción reivindicatoria

2.2.2. Acción declarativa

2.2.3. Acción negatoria

3. Modos de adquirir y perder la propiedad

3.1. Modos de adquirir la propiedad

3.2. La teoría del título y el modo

3.2.1. Título

3.2.2. Modo

3.3. Modos de perder la propiedad

3.3.1. Modos voluntarios

3.3.1.1. El abandono o renuncia 3.3.1.2. La enajenación

3.3.2. Modos involuntarios

3.3.2.1. La destrucción de la cosa 3.3.2.2. La revocación 3.3.2.3. La extinción por disposición de ley a virtud de ciertos hechos propios o de terceros

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3.3.2.4. Extinción por decreto judicial o transmisión judicial de la propiedad 3.3.2.5. La extinción por acto del Estado

4. El registro de la propiedad

4.1. Concepto 4.2. Organización 4.3. Derechos inscribibles 4.4. Derechos no inscribibles 4.5. Títulos inscribibles y asientos registrales

4.5.1. Títulos inscribibles

4.5.1.1. Concepto y clases 4.5.1.2. Requisitos

4.5.2. Asientos registrales

4.5.2.1. Concepto 4.5.2.2. Sistemas 4.5.2.3. Clases

5. Principios hipotecarios

5.1. El principio de inscripción u oponibilidad

5.1.1. Clases de inscripciones

5.1.1.1. Inscripción constitutiva y declarativa 5.1.1.2. Inscripción voluntaria y obligatoria 5.1.1.3. Extensas y concisas 5.1.1.4. Comunes y especiales 5.1.1.5. Principales y de referencia 5.1.1.6. Primeras y posteriores

5.1.2. Documentos no inscritos

5.2. Principio de legalidad 5.3. Principio de legitimación 5.4. Principio de prioridad 5.5. Principio de tracto sucesivo 5.6. La fe pública registral

5.6.1. Presupuestos de aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria 5.6.2. Extensión 5.6.3. El titular de la fe pública registral: el tercero hipotecario

CONCEPTOS BÁSICOS A RETENER

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIÓN

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Derechos reales. Registro de la Propiedad. Principios hipotecarios


1. LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASES

1.1. CONCEPTO

El derecho real es la potestad que tiene una persona sobre una o más cosas de carácter corporal. Existe cuando una cosa se encuentra sometida total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata que ha de ser respetada por todos los demás sujetos. Por tanto, el derecho real constituiría una relación jurídica entre una persona y una cosa: aquella como sujeto y esta como objeto.

EJEMPLO 1

El dueño de una vivienda tiene un derecho de exclusividad sobre la cosa, un derecho a ser respetado por todos.

1.2. CLASES

Castán realiza la siguiente clasificación de los derechos reales.

A) Sobre cosas corporales

• De protección provisional: la posesión.

• De protección perfecta y definitiva. A su vez, pueden ser:

– Plenos: dominio o propiedad. La propiedad es el derecho real por excelencia, su pro-totipo.

– Limitados. Estos pueden ser:

- De goce. Son los que conceden a su titular la utilización o explotación de la cosa, como el usufructo, el uso o las servidumbres.

- De garantía (también llamados derechos de realización del valor). Implican la sujeción de un bien al cumplimiento del crédito para cuyo aseguramiento se convienen, como la prenda, la hipoteca o anticresis.

- De adquisición. Como el tanteo, el retracto o la opción.

B) Sobre cosas incorporales

• Propiedad intelectual e industrial.

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2. LA PROPIEDAD

2.1. CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD

2.1.1. Concepto

Entre los derechos reales destaca el derecho real de carácter pleno, prototipo de todos los demás, es decir, el dominio o derecho de la propiedad. Lo define el Código Civil en el artículo 348, a cuyo tenor:

«La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla».

2.1.2. Contenido

Las facultades que integran el contenido del dominio se agrupan normalmente en tres categorías:

• De libre disposición. Comprenden no solo el derecho de enajenar, sino también los de gra-var o limitar, transformar y destruir.

• De libre aprovechamiento. Consiste en el derecho de utilizar la cosa para la satisfacción de las necesidades del propietario, y tiene como formas de ejercicio la facultad de usar (o utilizar la cosa misma), la de disfrutar (o percibir sus frutos) y la de consumir (o destruir la cosa por el uso, cuando sea consumible).

• De exclusión. Tiene por misión impedir la intromisión o perturbación causada por personas extrañas en el goce o utilización de la cosa.

2.2. ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO: LA ACCIÓN REIVINDICATORIA

2.2.1. Acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria constituye la más propia y eficaz defensa de la propiedad. El artículo 348, segundo párrafo, del Código Civil dispone que «el propietario tiene acción contra el tenedor y el posee-dor de la cosa para reivindicarla», señal inequívoca de que es la acción por antonomasia en cuanto a la protección de la propiedad.

Requisitos:

• En cuanto al actor, que se justifique su derecho de la propiedad.

• En cuanto al demandado, que sea poseedor o detentador.

• En cuanto a la cosa, que se acredite su identidad (es decir, que se compruebe que la cosa reclamada es la misma sobre la que el actor tiene su propiedad).

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2.2.2. Acción declarativa

Sus requisitos son los mismos que lo de la acción reivindicatoria, pero su finalidad no es recuperar la cosa, de la cual el propietario no ha sido todavía desposeído, sino obtener la declaración de que el actor es el propietario, acallando a la parte contraria que discute o se atribuye ese derecho.

2.2.3. Acción negatoria

Mediante ella el propietario pretende que se declare que una cosa suya no está realmente sometida al derecho que otro ejerce sobre ella y que se haga cesar tal ejercicio.

3. MODOS DE ADQUIRIR Y PERDER LA PROPIEDAD

3.1. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Distinguiremos los modos de adquirir el dominio en dos clases:

• Originarios. Son los que hacen adquirir la propiedad independientemente de un derecho anterior de cualquier otra persona, por ejemplo, la ocupación y la accesión.

• Derivativos. Son los que hacen adquirir una propiedad fundada en un precedente derecho que tenía otra persona. El ejemplo típico es la tradición.

3.2. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

Se llaman modos de adquirir el dominio, en sentido general, aquellos hechos jurídicos a los que la ley reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en un determinado sujeto.

En una acepción más restringida, se utiliza para designar a uno de los elementos que intervienen en la adquisición –tratándose de adquisiciones derivativas– contraponiendo el modo de adquirir al título.

Nuestro Código Civil recoge en el artículo 609 la doctrina tradicional del título y el modo como forma de adquirir el dominio, según el cual la propiedad se adquiere por la ocupación. Y continúa di-ciendo: «La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción».

Por su parte, el artículo 1.095 dice: «El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada».

3.2.1. Título

El título entraña la causa en que se asienta la mutación jurídico real. Sin él, lo único que puede trans-mitirse por medio de la tradición es la posesión de la cosa o su simple tenencia. El título, por tanto, sig-nifica la iusta causa traditionis, entendiendo por tal el acto, el negocio jurídico o, incluso, la disposición judicial que explica la atribución patrimonial respectiva.

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EJEMPLO 2

Para el derecho de dominio, por ejemplo, resulta título suficiente, por su alcance traslativo, el contrato de compraventa, la dación o adjudicación en pago, el aporte a una sociedad, etc. No lo es, en cambio, un con-trato de locación, comodato o depósito.

Para los derechos reales limitados, por su parte, el título se suele denominar con el mismo nombre que se asigna al derecho: se habla así de contrato de usufructo, de hipoteca, de prenda, etc.

3.2.2. Modo

Por principio, el modo desempeña dos funciones. Una interna, basada en el cumplimiento del contrato, del título previamente concluido, y que consiste en la puesta a disposición de la cosa, y otra externa, que presenta, a su vez, un doble carácter: positivo, en cuanto la posesión que por ella se tome vendrá a actuar como signo de recognoscibilidad de la titularidad que haya de tenerse como consecuencia sobre la cosa; y negativo, en la medida en que el traspaso efectuado evitará que la cosa se entregue a otra persona en perjuicio del compromiso adquirido con base en el título, y esto último a reserva de cuanto se dirá sobre la buena fe como presupuesto de común aplicación respecto del proceso adquisitivo (art. 1.473 del CC).

En cuanto a las formas en que puede realizarse la tradición, el Código Civil distingue las siguientes:

• Tradición real. «Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador» (párr. primero del art. 1.462 del CC).

• Tradición instrumental. «Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otor-gamiento de esta equivaldrá la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma no resultare o dedujere claramente lo contrario» (párr. segundo del art. 1.462 del CC).

Precisiones

A los dos requisitos que surgen del artículo 1.462, párrafo segundo, del Código Civil para que se tenga por realizada la tradición, esto es, que la compraventa se celebre por medio de escritura pública, con todos los requisitos formales para su validez, y que de dicha escritura no resulte o se deduzca clara-mente lo contrario, doctrina y jurisprudencia vienen a considerar implícito otro requisito: que el vende-dor, el transmitente, se encuentre en posesión del bien.

EJEMPLO 3

Si «A» vende en escritura pública a «B» un inmueble que se encuentra usurpado desde hacer más de un año por «C», la tradición instrumental no haría propietario a «B» en cuanto no habría adquirido la posesión por impedirlo la posesión contraria de «C».

• Tradición simbólica y tradición solo consensu. «Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del

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lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados (tradición simbólica); y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa venida no puede trasladarse a poder del comprador en el momento de la venta, o si este la tenía ya en su poder por algún otro motivo (tradición solo consensu) (art. 1.463 del CC).

Precisiones

La entrega de las llaves se hace con intención no de entregar la posesión del recinto, sino única-mente de simbolizar la entrega de las cosas muebles allí guardadas.

• Modos especiales aplicables a los bienes incorporales. «Respecto a los bienes incorpo-rales, regirá los dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que este no tenga aplicación se entenderá entrega el hecho de poner en poder del com-prador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consitiéndolo el vendedor» (art. 1.464 del CC).

3.3. MODOS DE PERDER LA PROPIEDAD

Hemos visto los distintos modos de adquirir la propiedad, sean originarios (ocupación y accesión), sean derivativos (la tradición, precedida del correspondiente título o contrato traslativo del dominio). Mas el dominio, una vez adquirido, puede perderse de distintas formas. Hay una clasificación, muy ge-neralizada, de los modos de perder la propiedad que los escinde en dos grupos:

• Voluntarios, o dependientes de la voluntad del dueño, como son: el abandono y la enajenación.

• Involuntarios o independientes de aquella voluntad, como son: la destrucción de la cosa, la revocación, la extinción por disposición de ley, la extinción por decreto judicial y la extin-ción por acto del Estado.

A todos ellos nos referimos a continuación.

3.3.1. Modos voluntarios

3.3.1.1. El abandono o renuncia

La propiedad y los demás derechos reales llevan inherente la facultad de abdicar: el abandono es la renuncia del derecho de dominio hecha voluntariamente por su titular. Esta renuncia o abandono puede hacerla el propietario, expresa o tácitamente, y supone la extinción de su derecho.

3.3.1.2. La enajenación

En sentido amplio, es la transferencia de la cosa de una persona a otra, por acto ínter vivos o mor-tis causa, a título oneroso o lucrativo. La facultad de transmitir la cosa a otra persona es una de las que competen a todo propietario, salvo supuestos excepcionales de inalienabilidad.

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3.3.2. Modos involuntarios

Los modos anteriores suponían necesariamente la voluntad del propietario de desprenderse de la cosa de su propiedad. Por el contrario, los modos involuntarios suponen la pérdida del derecho del pro-pietario, sin o contra su voluntad. Tales son:

3.3.2.1. La destrucción de la cosa

La destrucción física total de la cosa y su destrucción jurídica (es decir, quedar situada fuera del comercio jurídico-privado, v. gr.: cuando una cosa pasa a ser de dominio público) operan necesaria-mente la extinción del derecho de dominio, porque ni este ni ningún otro derecho real puede subsis-tir sin objeto.

3.3.2.2. La revocación

Se pierde la propiedad por la nulidad, rescisión, revocación o resolución del acto determinante de su adquisición. En sentido amplio, todos estos casos se llaman revocación. Pero en sentido estricto, la revocación solo se aplica a aquellos actos jurídicos, que siendo perfectos en su nacimiento, quedan sin efecto por una causa de ineficacia sobrevenida con posterioridad a su formación: serían así casos de revo-cación de la propiedad en nuestro Derecho, la condición (lo mismo suspensiva que resolutoria), el pacto de retro (cláusula por la cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida, devolvien-do el precio recibido del comprador, o lo convenido, dentro del plazo estipulado o en las circunstancias concertadas), y la revocación de donaciones por incumplimiento de obligaciones o cargas, por supervi-vencia o superveniencia de hijos, y por ingratitud del donatario.

3.3.2.3. La extinción por disposición de ley a virtud de ciertos hechos propios o de terceros

Contiene la ley algunas instituciones por virtud de las cuales puede extinguirse (principalmente por el hecho de un tercero) el derecho de propiedad. Así, mediante la accesión puede perderse el dominio de las cosas muebles o inmuebles, y por la prescripción adquisitiva o «usucapión» se produce igualmente la extinción del derecho de propiedad de quien lo tenía.

El simple no uso de los bienes, es decir, su falta de aprovechamiento económico, no extingue el derecho de propiedad, aunque cada vez sea más acentuada en el Derecho moderno la tendencia a imponer determinadas consecuencias jurídicas (que puede arrastrar consigo incluso la pérdida del dominio) al no uso o al uso arbitrario de los bienes, en razón a la función social que a la propiedad se le atribuye.

3.3.2.4. Extinción por decreto judicial o transmisión judicial de la propiedad

Se considera como un modo de perder el dominio o el decreto o sentencia judicial, en todos aque-llos casos en que el juez atribuye el dominio de una cosa a distinta persona de la que hasta entonces lo tenía (por ejemplo, el procedimiento de apremio de nuestra LEC). Desde el punto de vista sustantivo no es este un modo diverso de los demás, pues las sentencias de los Tribunales se limitan a recono-cer o desconocer los derechos que son objeto de litigio, pero le da carácter su fisonomía procesal en cuanto que la transmisión del dominio no se realiza si no se han cumplido los requisitos del procedi-miento judicial.

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3.3.2.5. La extinción por acto del Estado

El dominio puede perderse también por un acto de autoridad del Estado; este modo de extinción tiene como casos más importantes los de comiso, requisa por necesidades de la guerra y expropiación forzosa por causa de utilidad pública o de interés social.

El supuesto más frecuente es, desde luego, el de la expropiación forzosa que puede ser definida como la privación de la propiedad privada, o también según la legislación vigente en España, de dere-chos e intereses patrimoniales legítimos, llevada a cabo imperativamente por la Administración en aras de una causa de utilidad pública o simplemente de un interés social, mediante previa indemnización. La base y fundamento del derecho vigente en esta materia se encuentra, además de en la legislación de ca-rácter constitucional, en el artículo 349 del Código Civil, a cuyo tenor:

«Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa jus-tificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.

Si no procediera este requisito, los jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la po-sesión al expropiado».

El desarrollo de estos principios hay que buscarlo en una porción de leyes y disposiciones cuyo es-tudio corresponde al Derecho administrativo, siendo la más importante la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y su Reglamento de 26 de abril de 1957.

4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

4.1. CONCEPTO

El artículo 605 del Código Civil y el artículo 1, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria coinciden en expresar que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relati-vos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».

El Registro de la Propiedad puede concebirse desde tres puntos de vista:

• Como institución.• Como oficina.• Como conjunto de libros.

La finalidad fundamental del Registro es proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmo-biliario. Así pues, al margen de los simples fines de información y estadística, el legislador ha querido que la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles tenga lugar a través de los asientos de los libros hipotecarios.

4.2. ORGANIZACIÓN

Para la organización del Registro, las legislaciones de desenvolvimiento técnico se han orientado sobre la organización territorial. Así se infiere del párrafo segundo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria antes vista. Tienen en cuenta para ello:

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• Que en el régimen de la propiedad el elemento más estable es la cosa unida al suelo.

• Que siendo el Registro una institución de publicidad, es lógico que esta se organice donde radica el elemento más estable de la relación jurídica.

Podemos decir que nuestro sistema se inspira en los siguientes criterios:

• Criterio unitario, pues todos los requisitos dependen de un solo colegio para todo el país.

• Hallarse fundados paralelamente a la organización inicial.

• La competencia del Registro se determina por la circunscripción territorial del partido ju-dicial donde se halla enclavado.

• La alta dirección, vigilancia e inspección corre a cargo de la Dirección General de los Re-gistros y del Notariado.

4.3. DERECHOS INSCRIBIBLES

Según el sistema español, en el Registro no se inscriben los derechos, sino los actos o contratos por los que se constituyen, modifican o extinguen los derechos reales. El artículo 2 de la Ley Hipotecaria enumera los derechos reales y actos inscribibles diciendo:

«En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los dere-chos reales impuestos sobre los mismos.

Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extin-gan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otros o de invertir su importe en objeto determinado.

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenez-can al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos».

La enumeración del artículo 2 no agota, sin embargo, el número de derechos que puede ingresar en el Re-gistro, así hay que añadir: el derecho de opción, el retracto convencional, el derecho de prenda y el de superficie.

4.4. DERECHOS NO INSCRIBIBLES

No son inscribibles:

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• Los derechos personales.

• Los derechos reales sobre bienes inmuebles salvo en caso de prenda sin desplazamiento e hipoteca mobiliaria.

• La posesión por disposición expresa del artículo 5 de la Ley Hipotecaria.

• Las servidumbres legales y el retracto legal (porque gozan de una publicidad fundada en la ley y superior por ello a la derivada del Registro).

• Las servidumbres aparentes.

Si alguno de los bienes comprendidos en los párrafos anteriores o una de sus partes cambiare de destino y adquiriese el carácter de inscribible, se llevará a efecto su inscripción con arreglo a lo dispues-to en el reglamento.

4.5. TÍTULOS INSCRIBIBLES Y ASIENTOS REGISTRALES

4.5.1. Títulos inscribibles

4.5.1.1. Concepto y clases

En palabras de Roca Sastre, el vocablo título tiene dos significados:

• Sustantivo o material, referido a la causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o extinción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

• Formal, que viene a ser el documento en que consta el acto o negocio jurídico que produce la mutación jurídico-real inmobiliaria.

Desde este punto de vista, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria señala que «para que puedan ser ins-critos los documentos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los reglamentos».

En base a tal precepto, cabe distinguir tres clases de documentos: documentos notariales, que son las escrituras públicas, actas y testimonios; documentos judiciales, que son sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios; y documentos administrativos, que son los decretos, órdenes, acuerdos y decisiones de cualquier autoridad de la Administración.

En este sentido, el artículo 4 de la Ley Hipotecaria establece que «se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España, con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuicia-miento Civil».

Por su parte, el artículo 33 del Reglamento Hipotecario establece que «se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su de-recho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos, o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cum-plimiento se acredite».

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4.5.1.2. Requisitos

Siguiendo a O’Callaghan, podemos distinguir los siguientes:

• Han de emanar de autoridad o funcionario competente.

• Han de estar librados en las formas y solemnidades que prescriben las leyes sobre la mate-ria y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria.

• Han de presentarse por medio de copia, testimonio o certificación.

• Ha de acreditarse haberse hecho el pago de impuestos.

4.5.2. Asientos registrales

4.5.2.1. Concepto

Define Roca Sastre el asiento registral como la constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro para que surta los efectos hipotecarios procedentes.

4.5.2.2. Sistemas

• Simple transcripción. Se considera que el asiento es una copia completa, íntegra y literal del documento.

• Inscripción. Se lleva al asiento, no el documento íntegro, sino solamente un extracto de su contenido, que contenga aquellos datos o circunstancias que sean fundamentales y que ten-gan interés para la publicidad jurídico-real.

4.5.2.3. Clases

Siguiendo a Roca Sastre, existen las siguientes clases de asientos:

• Asientos principales y asientos accesorios. Los primeros son los que tienen autonomía y función propia dentro del campo de la publicidad (inscripciones y anotaciones preventivas). Los segundos ejercen únicamente una función de carácter instrumental y están al servicio de otros asientos (notas marginales).

• Asientos definitivos y asientos provisionales. Los primeros son aquellos que tienen una du-ración indefinida y que cumplen su función dentro de la publicidad durante su periodo de vigencia. Los segundos tienen una duración temporal, por estar destinados a convertirse en otros asientos, o a extinguirse por caducidad pasado un plazo determinado de tiempo.

• Asientos de carácter positivo y de carácter negativo. Los primeros exteriorizan el nacimiento o aparición de un derecho. Los segundos constatan la extinción de un derecho o la pérdida de vigencia de un asiento anteriormente practicado (asientos de cancelación).

Por otra parte, el artículo 41 del Reglamento Hipotecario establece que en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancela-ciones y notas marginales.

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5. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Señala Roca Sastre que los principios hipotecarios pueden ser definidos como el resultado conse-guido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmo-biliario registral español.

Por su parte Lacruz da un concepto mucho más sintético al decir que los principios hipotecarios son las reglas generales de la legislación hipotecaria española.

5.1. EL PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN U OPONIBILIDAD

La palabra inscripción puede ser entendida como sinónimo de asiento registral, tal como estable-ce el artículo 41 del Reglamento Hipotecario, o en un sentido más estricto, como un asiento específico, propio y distinto de los demás que se practica en el Registro para constatar la existencia de una muta-ción jurídico-real producida (constitución, declaración, modificación, transmisión o extinción del domi-nio o derecho real).

5.1.1. Clases de inscripciones

5.1.1.1. Inscripción constitutiva y declarativa

Es constitutiva la inscripción cuando figura entre los elementos necesarios para el nacimiento, ex-tinción o modificación de los derechos reales. Es declarativa, cuando la inscripción se limita a publicar un cambio jurídico real acaecido al margen del Registro y, por consiguiente, no es esencial para la cons-titución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles.

Cuando la inscripción es constitutiva, el derecho real y cualquier modificación del mismo no existe en el mundo jurídico si la inscripción en el Registro no se verifica. En cambio, cuando es declarativa, los derechos reales se constituyen, transmiten, modifican y extinguen independientemente de la inscripción en el Registro, bien mediante el simple negocio jurídico obligacional (contrato) o mediante el negocio obligacional más la tradición.

En el sistema hipotecario español la inscripción tiene por regla general carácter declarativo con efica-cia convalidante. Para la adquisición del dominio y demás derechos reales no es necesaria la inscripción en el Registro. A pesar de ello, en la doctrina y en la legislación más reciente hay una marcada tendencia a favor de la inscripción constitutiva.

En efecto, desde la última reforma de la Ley Hipotecaria se han dictado leyes y disposiciones de otro rango estableciendo el sistema de inscripción constitutiva para determinados derechos.

5.1.1.2. Inscripción voluntaria y obligatoria

En el sistema hipotecario español, la inscripción, por regla general, es voluntaria. Los derechos rea-les, salvo contadas excepciones, se constituyen, modifican, transmiten y extinguen extrarregistralmente y la inscripción se deja a la libre determinación de las partes.

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Ahora bien, cuando la ley establece que los derechos reales ya constituidos se inscriban, bajo san-ción, en el Registro, no cabe duda que entonces la inscripción es obligatoria. Pero inscripción obligato-ria no quiere decir que sea constitutiva. Contrariamente cuando es constitutiva sí es obligatoria, aunque el individuo tenga libertad para acudir o no al Registro.

5.1.1.3. Extensas y concisas

Las primeras son las de contenido corriente. Las segundas surgen cuando un título se refiere a varias fincas radicadas en un mismo término municipal o secciones, en cuyo caso, y a fin de evitar repeticiones de particularidades comunes, se autoriza a extender una inscripción extensa, y las restantes con mayor concisión.

5.1.1.4. Comunes y especiales

Las primeras no están sujetas a ninguna regla especial. Las segundas son las que son objeto de al-guna excepción legal o reglamentaria.

5.1.1.5. Principales y de referencia

Esta clasificación es aplicable a muchas de las inscripciones especiales, pues en tales casos se practi-ca una inscripción principal comprensiva de la totalidad de la finca en el libro del ayuntamiento o sección correspondiente, al punto de arranque o cabecera de la mina o concesión, mientras que en los restantes libros de los ayuntamientos o secciones a que se extienda la mina o atraviese la obra, se practican asientos de referencia a la inscripción principal.

5.1.1.6. Primeras y posteriores

Las primeras abren folio registral, las otras se extienden a continuación.

5.1.2. Documentos no inscritos

Dispone el artículo 319, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria que «los Juzgados y Tribunales, or-dinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado, no admitirán ningún documento o escritu-ra de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de terceros, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieren tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda ha-cerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados».

Este artículo es un medio indirecto de estimular la inscripción en el Registro y un remedio contra el carácter voluntario de la inscripción.

La regla de inadmisión de documentos no inscritos ofrece varias excepciones. No alcanzará la pro-hibición:

• A la presentación de documentos o escrituras a efectos fiscales o tributarios (art. 319 párr. segundo).

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• En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes en concepto de poseedor, no será necesario que estos tengan tomada razón de dicha situación en el Registro (art. 319 párr. tercero de la LH).

• Cuando el objeto de la presentación del documento no inscrito y que debió serlo fuere úni-camente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación regis-tral (art. 320 de la LH).

• Cuando el documento no inscrito se presente para pedir la declaración de nulidad y consi-guiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documen-to (art. 321 de la LH).

Finalmente, y aun cuando no se trate de un supuesto excepcional, sí cabe indicar que la inadmi-sibilidad afecta tan solo al documento pero no al derecho real que se intente hacer valer y que puede ser probado por otros medios o apreciado por el Juzgado según las reglas de la apreciación conjunta de la prueba.

EJEMPLO 4

Puede, por tanto, comprarse una finca sin consultar al Registro, ya que ello no es obligatorio. Sin embargo, quien así lo haga deberá respetar las cargas y gravámenes que consten registradas sobre la finca quedando afectado por ellas como si lo hubiera hecho. Claro que, de haberlas conocido, de haber efectuado la perti-nente consulta, probablemente habría desistido de contratar o, cuando menos, habría optado por hacerlo en otras condiciones, por otro precio.

Pese a todo, el legislador insiste en la relevencia del Registro antes de contratar como surge del artículo 175 del Reglamento Notarial, imponiéndole al notario autorizante que informe de la situación registral a los interesados en contratar, a no ser que «el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos». La consulta, pues, sigue siendo voluntaria, pero la conveniencia de tomar conocimiento del estado registral de las fincas se fija como principio.

Relacionado con todo este tema, por su interés, téngase en cuenta que la renuncia del comprador de una finca a consultar su estado registral no implica que renuncie al oportuno saneamiento. Como ha venido afirman- do el Supremo, «el conocimiento del riesgo por evicción por parte del comprador no conlleva la pérdida de su derecho a reclamar» (entre otras, STS 159/2009, de 9 de marzo).

5.2. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

En los sistemas registrales de desenvolvimiento técnico al que pertenece el nuestro se establece una presunción iuris tantum de exactitud del Registro en favor del titular actual inscrito y una protección de los que de él adquieran si se cumplen los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para ello. Por tanto, al reconocer a la inscripción efectos constitutivos, legitimadores o convalidantes, es necesario establecer una censura rigurosa de los títulos para evitar que tengan acceso al Registro títulos inválidos o en los que se constituyan derechos ajenos a la protección registral. La manera de conseguirlo es que sean exami-nados o calificados por el registrador de la propiedad, denominándose su actividad función calificadora.

En suma, la calificación registral es el enjuiciamiento que se realiza sobre la legalidad de los docu-mentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos. Al registrador, con

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carácter exclusivo, le corresponde la función calificadora, obligatoria y de carácter personalísimo que-dando sometido a la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones legales.

En consecuencia, la función calificadora se extiende:

A) A las formas extrínsecas de los documentos

El registrador califica las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se so-licite la inscripción (art. 18 de la LH).

• Documentos judiciales. La calificación de los documentos judiciales está limitada:

– A la competencia objetiva, funcional y territorial (art. 100 de la LH que habla de com-petencia en general, sin distinción).

– A las formalidades del documento, a la congruencia del mandamiento con el procedimien-to en que se hubiera dictado y a los obstáculos que surjan del Registro (art. 99 de la LH).

El registrador no puede calificar el fondo de la resolución judicial.

• Documentos administrativos. Lo mismo que respecto a los judiciales, el registrador ha de exa-minar la competencia del funcionamiento, las formalidades y autenticidad del documento. No puede calificar los fundamentos de las decisiones o acuerdos administrativos.

• Documentos notariales. El registrador está ampliamente facultado para calificar las formalida-des legales de los documentos notariales. Las formalidades extrínsecas de estos documentos comprenden todo lo relacionado con la competencia del Notario autorizante, la autenticidad del documento y el cumplimiento de los requisitos formales.

B) A la capacidad de los otorgantes

Aunque el artículo 18 de la Ley Hipotecaria se refiere a los otorgantes de escrituras públicas, debe interpretarse en sentido amplio, es decir, en todo tipo de documentos presentados en el Registro.

Solo es objeto de calificación cuando se trata de documentos notariales o de contratos civiles y administrativos en que, por razones del cargo, intervengan Jueces u otros funcionarios. La calificación se extiende a la capacidad jurídica y de obrar, a las prohibiciones legales, a la aptitud del representante legal o voluntario o del órgano gestor de las sociedades, civiles o mercantiles, y a la facultad de disponer.

C) A la validez del acto o contrato

El registrador calificará la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (art. 18 de la LH). La calificación sobre el fondo o contenido del documento solo procede tratándose de documentos notariales o privados.

D) A la identidad personal y a la real

Aun cuando la Ley Hipotecaria no señala nada al respecto, la doctrina considera obvio que el registrador debe examinar las circunstancias de identidad personal y real. Es decir, si el titular registral y el transmiten-te según el título son una misma persona, y si los títulos se refieren a la misma finca inscrita en el Registro.

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Como conclusión del silogismo en que consiste la actividad calificadora, el registrador puede lle-gar a tres resultados: acordar, suspender o denegar la inscripción, anotación o cancelación solicitada. En el primer caso practicará el asiento sin necesidad de fundamentar su decisión. En los dos restantes (sus-pensión o denegación), deberá manifestar a los interesados la falta observada en los títulos (art. 19 de la LH). Acordará la suspensión cuando la falta sea subsanable y la denegación cuando sea insubsanable (arts. 19, 42.9.º y 65 párr. segundo de la LH).

Si la calificación es positiva, el registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entien-da procedente. Si el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el ar-tículo 275 bis de la ley (art. 19 bis de la LH, redactado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre).

Las calificaciones negativas del registrador y, en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia de recurso contra la calificación de los Registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. Carecen de legitimación para recurrir la resolución de la Dirección General el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales. El notario autorizante del título o su sucesor en el protocolo, así como el regis-trador de la propiedad, mercantil y de bienes inmuebles cuya calificación negativa hubiera sido revoca-da mediante resolución expresa de la Dirección General de los Registros y del Notariado podrán recurrir la resolución de esta cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sean titulares. El juez que conozca del recurso interpuesto podrá exigir al recurrente la prestación de caución o fianza para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente. La interposición del recurso judicial suspenderá la ejecución de la resolución impugnada hasta que sea firme. No obstante, en cualquier estado del proceso, a instancia de parte, el juez o tribunal, previa audiencia de los interesados, y teniendo en cuenta los intereses implicados, podrá decretar la ejecución de la reso-lución. En este caso, podrá exigir al solicitante la prestación de la correspondiente fianza (art. 328 de la LH, redactado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre).

5.3. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Cuando el legislador tutela especialmente a los titulares de derechos inscritos en el Registro, la pu-blicidad, además de la función divulgadora, surte otros efectos que, por lo general, se traducen en los principios de legitimación y fe pública. Uno y otro constituyen instrumentos de técnica legislativa idea-dos para resolver el conflicto entre la realidad extrarregistral y la que ofrece el Registro, resolviéndose a favor de esta con presunción iuris tantum de veracidad de los asientos (legitimación) o con presunción iuris et de iure (fe pública), según se trate de proteger al mero titular registral o al tercero que adquiera de un titular inscrito y, a su vez, publique su derecho.

En virtud del principio de legitimación, que presume la exactitud del Registro, el derecho real se atribuye al titular inscrito mientras no se demuestre lo contrario. Se presume que el titular registral es también titular material, y para destruir esta presunción de exactitud es preciso acreditar que el Registro no se ajusta a la realidad jurídica.

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En virtud de la eficacia legitimadora, los asientos del Registro prevalecen sobre cualquier título no inscrito. Independientemente de cuál sea la realidad, el Registro expresa la verdad jurídica. Negativa-mente, los derechos que constan en asientos cancelados no existen y están extinguidos.

5.4. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Si sobre una misma finca concurren varios derechos reales, estos se gradúan y clasifican, en orden a su preferencia, teniendo en cuenta la fecha de ingreso en el Registro. El derecho más antiguo prevalece sobre el más moderno (prior in tempore, potior in iure). Frente al Derecho Civil, que determina la pre-ferencia por la fecha de constitución de los derechos, el Derecho Hipotecario la refiere a la fecha de los asientos registrales. El que inscribe tiene un derecho preferente sobre todos los demás derechos reales no inscritos (arts. 32 de la LH y 606 del CC).

Cuando se trata del dominio o derechos reales que no puedan coexistir sobre una misma finca, la prioridad actúa en sentido excluyente. En caso de derechos reales compatibles, se limita a conferir un rango preferente al derecho que antes acude al Registro.

En la Ley Hipotecaria no hay un precepto que formule con claridad y precisión el principio de prio-ridad, pero resulta de algunos artículos.

La fecha determinante de la prioridad es la de la presentación de los títulos inscribibles. Se consi-derará como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma (art. 24 de la LH). Para determinar la preferen-cia entre dos o más inscripciones de igual fecha relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos (art. 25 de la LH). En caso de presentarse al mismo tiempo dos o más títulos contradictorios sobre una misma finca, se procederá en la forma que determi-nan los artículos 420 y 426 del Reglamento Hipotecario.

El artículo 17 de la Ley Hipotecaria dice así: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cual-quier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incom-patible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si solo se hubiera extendido el asiento de prestación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del asiento mismo».

Esta eficacia particular derivada del artículo 17 se denomina cierre registral, porque el Registro se cie-rra para los que acuden tardíamente con títulos de fecha anterior a la del que está ya debidamente inscrito.

El cierre es absoluto si el título posterior consta ya inscrito. Si solo ha sido anotado preventivamente, el cierre será provisional si caduca la anotación, o definitivo, si la anotación se convierte en inscripción. La misma condicionalidad y subordinación hay en caso de que solo se haya extendido asiento de presentación. También este asiento cierra el Registro a los títulos anteriores: con carácter definitivo, si el título presen-tado se inscribe, y solo transitoriamente, durante sesenta días, en caso contrario (art. 17, párr. segundo).

Nos resta por último indicar que cuando concurren varios derechos compatibles sobre una misma finca, la situación de prioridad de unos asientos respecto a otros se llama rango. El rango influye en el valor del derecho, que aumenta o disminuye al mismo tiempo que se eleva o pospone el rango, espe-cialmente cuando se trata de hipotecas sucesivamente constituidas. El rango es negociable cambiando el lugar que al derecho corresponde por razón de la prioridad registral. Puede darse la posposición, per-muta y reserva de rango.

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EJEMPLO 5

Si una finca es vendida por su titular registral a dos compradores diferentes mediante sendas escrituras pú-blicas entre las que transcurre un cierto tiempo y solo la segunda se inscribe, la inscripción de esta impedirá que se inscriba la primera.

En el caso de que el título primero en inscribirse fuera la primera venta formalizada, el artículo 17 de la Ley Hi-potecaria sería inaplicable, pues el título que no podría inscribirse sería posterior, no anterior como dice el pre-cepto; en este caso, la incompatibilidad se resolvería más propiamente con base en el principio de tracto sucesivo.

5.5. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El principio de tracto sucesivo o de previa inscripción exige que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. La continuidad, sin interrup-ción, en la titularidad registral determina que todos los actos relativos a una misma finca consten en el Registro y este exprese la realidad jurídica.

5.6. LA FE PÚBLICA REGISTRAL

La fe pública se considera, en general, como el principio básico y fundamental de todo buen sistema hipotecario, estando en íntima relación con los principios de legitimación (algunos autores los refunden en un solo principio: el de exactitud registral) y de inscripción.

Podemos definir, con Cano Tello, el principio de fe pública como «aquel principio hipotecario por virtud del cual el contenido del Registro se presume exacto o íntegro, sin admitir prueba en contrario respecto del titular registral que haya adquirido de otro titular registral, a título oneroso y de buena fe».

El principio de fe pública está formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, completado, entre otros, por los artículos 29, 31, 37, 40, 76 y 220 de la misma ley.

El artículo 34 dice así:

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

Proclamada la ficción de exactitud registral, el tercero adquiere el derecho publicado con la misma extensión y contenido que consta en el Registro. Y está a salvo de las acciones que amparen derechos no inscritos y que pudieran hacerse efectivas frente a él según las normas del Derecho común (acciones de nulidad, rescisorias, resolutorias y otras). Solo puede perjudicarle lo inscrito o anotado en el Registro, cualquiera que sea el asiento en que conste y mientras no se cancele.

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5.6.1. Presupuestos de aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Para que el titular registral obtenga la protección derivada del principio de fe pública, es necesario que concurran los siguientes requisitos:

• Que tenga la condición de tercero hipotecario.

• Que adquiera a título oneroso. La fe pública no ampara en toda su extensión a los adqui-rentes a título gratuito. Estos no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente (art. 34, párr. tercero, de la LH).

• De buena fe. Consiste en la ignorancia de la inexactitud registral. Es tal la importancia de este requisito para la actuación de la fe pública que se eleva al rango de principio hipotecario.

• De titular registral. Para que al tercero le ampare la fe pública es indispensable la previa ins-cripción del derecho del trasferente. El artículo 34 exige que el acto o contrato se haya otor-gado «por persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo». De donde resulta que la fe pública no ampara a los titulares de inscripciones de inmatriculación, cual-quiera que sea el tiempo transcurrido desde su fecha. Es presupuesto necesario la existencia previa de una inscripción; solo así puede adquirirse confiando en los datos del Registro.

• Que el tercero, a su vez, haya inscrito su título. De ahí que el adquirente de un titular ins-crito que no inscribe su título, no esté protegido por la fe pública registral.

EJEMPLO 6

Quien compra e inscribe así la transmisión autorizada a su favor por un titular registral que ha adquirido a su vez la propiedad por un título que se encuentra en vías de impugnación judicial, quedaría a salvo de la acción dirigida contra el título de su transmitente si al momento de presentar su propio título de adquisi-ción en el Registro no consta anuncio en sus libros de la acción impetrada. De constar, dejaría de funcionar el principio de fe pública registral, aplicándose el de oponibilidad de los efectos de ese proceso en su contra. Su título, en este segundo caso, podrá inscribirse no obstante, aunque sobre él pendería la posibilidad cier-ta de su cancelación como consecuencia de la presentación en el Registro de la sentencia que se dicte en ese procedimiento en favor del demandante.

5.6.2. Extensión

La fe pública registral solo se extiende a la situación jurídica de las fincas, es decir, a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales inmobiliarios. En consecuencia, están fuera de su ámbito:

• Los datos físicos o de hecho, como son los relativos a la existencia material de la finca, ex-tensión, linderos, naturaleza, situación, etc. Así lo tiene declarado el Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado.

• Los datos relativos al estado civil y capacidad de los otorgantes.

• Los derechos personales.

• Las cargas y limitaciones legales impuestas a la propiedad y demás derechos reales. Todas las limitaciones impuestas por la ley en interés general o particular, conexas al derecho de

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propiedad u otro derecho real, configuradas como tales limitaciones o como obligaciones propter rem, quedan al margen de la fe pública, aunque no consten en el Registro. También las servidumbres legales y el derecho de retracto (arts. 26.1 y 37.3 de la LH).

• Las menciones de derecho susceptibles de inscripción separada y especial (art. 29 de la LH).

Otras veces la eficacia de la fe pública queda suspendida o aplazada, como en las adquisiciones por herencia o legado y en las inscripciones de inmatriculación (arts. 28 y 207 de la LH). En tales casos la suspensión dura dos años.

El ámbito de la fe pública registral beneficia o perjudica al tercero que reúna los requisitos del ar-tículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero no convalida el negocio jurídico que carezca por sí mismo de vali-dez. Artículo 33 de la Ley Hipotecaria: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes»; por tanto, el negocio jurídico que produzca la adquisición del tercero adquiren-te debe ser válido, y si es inválido, la inscripción del mismo que haga dicho adquirente no la convalida.

5.6.3. El titular de la fe pública registral: el tercero hipotecario

El tercero hipotecario, destinatario legal de la protección del principio de fe pública registral, es un titular registral. Puede decirse, sin embargo, con cierta licencia, como es lo normal, que el repetido prin-cipio protege a los terceros, en tanto en cuanto las personas que contraten con los titulares registrales pueden confiar en el contenido del Registro, que será inatacable respecto de los mismos, cuando reúnan los requisitos legales; en el momento de la adquisición aún no los protege la fe pública, porque no son titulares, pero pueden esperar que les protegerá cuando inscriban su derecho si reúnen los demás requi-sitos que el artículo 34 exige. Por ello se puede hablar de la eficacia positiva del Registro en relación a terceros, porque reciben su protección en la medida y en los términos señalados.

Al mismo tiempo, puede hablarse de la eficacia negativa del Registro respecto de los terceros en tanto en cuanto lo no inscrito no puede perjudicarles (art. 32 de la LH).

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CONCEPTOS BÁSICOS A RETENER

• Derechos reales son aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder de in-mediata dominación sobre una cosa ejercitable erga omnes (frente a todos).

Se observa pues que las características que los diferencian de los derechos de crédito son:

– Interviene una sola persona en relación con la cosa.

– El objeto es una cosa específica, corporal y determinada.

– Tiene eficacia frente a todos.

– Tiene por regla general naturaleza perpetua.

– Por regla general gozan de protección registral.

• Clasificación de los derechos reales.

Derechos reales

Derecho real pleno: la propiedad

Derechos reales limitados

De goce o disfrute

• Usufructo• Uso• Habitación• Servidumbres prediales• Censos y figuras análogas

De garantía• Hipoteca• Prenda• Anticresis

De adquisición• Tanteo• Retracto• Opción

Derecho real provisional: la posesión

• En cuanto a los modos de adquirir la propiedad se sigue en nuestro Derecho la teoría del título y el modo. Para su entendimiento es preciso poner en relación el artículo 609 del Có-digo Civil con el artículo 1.095 del mismo cuerpo legal; en definitiva, se observará que no es suficiente para adquirir el dominio el título, que consiste en el acto por el que se estable-ce la voluntad de transmitir el derecho, sino que se requiere además el modo, que es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquirente (enlaza con la tradición).

• Tradición. Modo derivativo de adquirir el dominio que implica transferencia de la posesión jurídica y no por cualquier causa, sino con estricta finalidad traslativa. La propiedad se ad-quiere y transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Para adquirir, pues, en nuestro Derecho se requiere además del título, por ejemplo compra-venta, el modo, es decir, la tradición que será necesaria para todos los supuestos de trans-misión por medio de contrato. Nuestro Código Civil distingue:

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– Modos generales o comunes de tradición: artículo 1.462.

– Modos especiales de la cosa mueble: artículo 1.463.

– Modos propios de las cosas incorporales: artículo 1.464.

• Ocupación. Es el acto consistente en la aprehensión o toma de posesión de una cosa que no tiene dueño, con la intención de hacerla propia. No se requiere que la aprehensión sea corporal.

Nuestro Código Civil regula la ocupación como modo originario de adquirir el dominio dis-tinguiendo, por razón del objeto, tres tipos:

– Ocupación de semovientes (animales).

– Ocupación de cosas muebles.

– Ocupación de cosas inmuebles: no es posible hoy día de conformidad con el artículo 21 de la Ley de Patrimonio del Estado.

• Accesión. Modo originario de adquirir el dominio como consecuencia de que el propie-tario de una cosa hace suyo todo lo que esta produzca, o se le una o incorpore, natural o artificialmente. De la propia definición se pueden apreciar las distintas clases de accesión:

– Por producción (accesión discreta): hace suyo lo que la cosa produce (frutos natura-les, civiles o industriales).

– Por unión o incorporación (accesión continua): hace suyo lo que se le une, natural o artificialmente.

• Modos de perder el dominio.

Causas

Voluntarias • Abandono• Enajenación

Involuntarias

• Destrucción de la cosa• Revocación• Extinción por disposición de la ley• Extinción por decreto judicial• Extinción por acto del Estado

• Registro de la Propiedad. Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contra-tos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

La Ley Hipotecaria recoge el Registro de la Propiedad bajo tres aspectos diferentes:

– Como institución.

– Como oficina.

– Como conjunto de libros.

• En el Registro de la Propiedad no se inscriben los derechos, sino los actos y contratos por los que se constituyen, modifican o extinguen los derechos reales. En su artículo 2, la Ley Hipotecaria enumera los derechos reales y actos inscribibles.

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• Principios hipotecarios:

– Principio de inscripción. Las inscripciones pueden ser constitutivas y declarativas e inscripciones voluntarias y necesarias.

– Principio de legalidad. Principio referido a la función calificadora del registrador de la propiedad.

– Principio de legitimación. Presume la exactitud del Registro. El derecho real se atri-buye al titular inscrito mientras no se demuestre lo contrario.

– Principio de prioridad. Prior tempore, potior iure, el primero en el tiempo es el pri-mero en el derecho.

– Principio de tracto sucesivo. Requiere que el transmitente de hoy sea el último ad-quirente de ayer según registro.

– La fe pública registral. Es aquel principio por virtud del cual el contenido del Regis-tro se presume exacto o íntegro, sin admitir prueba en contrario respecto del titular registral que haya adquirido de otro titular registral, a título oneroso y de buena fe.

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIÓN

A partir del contenido de la presente Unidad didáctica, se propone la realización de las siguientes actividades de autocomprobación por parte del alumno, como ejercicio general de repaso y asimilación de la información básica proporcionada por el texto.

Enunciado 1

La acción que corresponde al propietario no poseedor frente al poseedor no propietario es:

a) La reivindicatoria.

b) La negatoria.

c) Declarativa de dominio.

d) La tercería de dominio.

Enunciado 2

¿Qué dos presunciones son esenciales en el marco de nuestra legislación para la consecución de ese primer fin que se asigna a la publicidad registral, el de dotar de mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario?

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Enunciado 3

¿De qué derecho real se predica su provisionalidad en cuanto se protege a partir de los meros he-chos y más allá de que exista un título formalmente constituido que lo justifique?

a) Del usufructo.

b) De la posesión.

c) De la propiedad.

d) Del de superficie.

Enunciado 4

¿Con qué facultad comprendida en el derecho real se vincula el llamado rango registral, esto es, la ordenación de los derechos en el Registro de la Propiedad por su orden de llegada?

a) Con la de disposición.

b) Con la de prioridad.

c) Con la de exclusión.

d) Con la de directa realización de su interés.

Enunciado 5

Con carácter general, la inscripción en el Derecho español:

a) Se requiere para adquirir toda clase de derechos reales.

b) Para los derechos reales inmobiliarios es constitutiva, es decir, sin ella no pueden adquirirse.

c) Se requiere para asegurar la oponibilidad mediante su conocimiento por los terceros, posi-bles afectados de los derechos reales sobre inmuebles.

d) No es constitutiva en ningún caso.

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Solución 1

a) La reivindicatoria.

Solución 2

En primer lugar, la presunción absoluta, a la que se refiere el principio de inscripción u oponibilidad, por la cual todos los derechos inscritos se entienden conocidos a partir de su inscripción, siendo oponibles por el hecho de constar inscritos frente a cualquiera que no se encuentre inscrito al momento en que se haya registrado. Y en segundo lugar, la presunción relativa en que se cifra el principio de le-gitimación, y por la que lo publicado se entiende exacto en tanto en cuanto no se acredite lo contrario.

Solución 3

b) De la posesión.

Solución 4

b) Con la de prioridad.

Solución 5

c) Se requiere para asegurar la oponibilidad mediante su conocimiento por los terceros, posi-bles afectados de los derechos reales sobre inmuebles.

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