P.G.O.U. Peñíscola (XX): El campo de golf de Pitxells.

Esta semana hemos prometido hablar sobre el sector 14. El sector 14, también llamado

como Pitxells, se halla ubicado en la costa sur del término municipal de Peñíscola. Este sector

limita al este con el Mar mediterráneo, al sur limita con el barranc de Font Nova y la urbanización

homónima, al oeste limita con el área natural del Parc Natural de la Serra d´Irta. Por la mitad del

sector se introduce una área que está urbanizándose en la actualidad, Capblanc, por tanto,

excluida de este sector. El sector 14 limita en este punto al oeste con la carretera Camí d´Irta. El

sector prosigue por el oeste limitando con la área natural del Parc natural otra vez hasta alcanzar

prácticamente la urbanización las Atalayas. Al norte, el sector limita con el nuevo Parque Central

de Playa sur previsto en el proyecto de Plan General, el suelo urbano de Racó Calent, clasificado

como urbano en el planeamiento vigente, y alcanza el mar tras limitar con la urbanización del

Racó del Moro.

Ante esta descripción, lo primero que hay destacar son dos cosas. Primero, que el sector

no es contínuo, sino que queda geográficamente dividido en dos partes separadas, por lo que,

aún siendo su delimitación legal, es más que discutible su utilidad. Segundo, su superficie es de

2.125.414 m2, es decir, enorme. El uso de este sector es turístico-golf, es decir, uno de los cuatro

campos de golf previstos. Empecemos por el principio: los coeficientes de homogeneización, es

decir, cómo al uso hotelero se le da un 60 % más de aprovechamiento con las mismas cuotas que

al resto.

Sólo para los hoteles.En la documentación expuesta del proyecto de Plan General encontramos en la página

212 de la Memoria de Ordenación que el uso hotelero tiene un coeficiente de homogeneización de

1 y el uso de apartamento turístico es de 1,6. Esto significa que un propietario, partiendo de dos

fincas exactemente de la misma superficie, recibirá 160 m2 de techo para uso hotelero, mientras

que el propietario de al lado recibirá 100 m2 de uso apartamento turístico. Por supuesto, ambos

propietarios deberán pagar exactamente la misma cuota de urbanización. Esto es el denominado

coeficiente de homogeneización que solamente beneficia a los hoteles y perjudica al resto.

Falta decir, que todos o muchos de los propietarios se alegrarían de recibir esta bicoca,

pero ello no será posible.

Hoteles, en parcelas de gran tamaño.Para entender este aspecto debemos partir de la situación creada a consecuencia del

proyecto de Plan General presentado en 2005. Los establecimientos hoteleros se deberían ubicar

en parcelas de una superficie mínima de 5.000 m2. Esto significaba, puesto que se trata de

parcelas finales, una vez deducidas las cesiones, que se debería partir de parcelas muy grandes,

del entorno de los 20.000 m2 de finca original, para poder optar a este uso. Esto generó,

evidentemente, fuertes protestas entre los pequeños propietarios que quedaban en su inmensa

mayoría excluidos de este ventajoso uso. Fruto de estas importantes protestas, que culminaron

con una manifestación, el Sr. Alcalde se comprometió a “reducir la parcela mínima hasta hacer

posible que cada uno de los propietarios pueda materializar su aprovechamiento en una parcela

independiente”.

Pues bien, este el resultado. Mientras todo el Plan General se ha tramitado, como así

anuncia el propio anuncio en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana, según la LRAU, en

este aspecto el proyecto se acoge a la LUV, según un informe del Arquitecto municipal. De esta

forma, los redactores del proyecto eluden, en una pirueta de difícil encaje legal, el desarrollo de la

denominada ordenación pormenorizada, que incluye entre sus determinaciones la parcela mínima.

Nótese que la LRAU exige la determinación de la ordenación pormenorizada en este sector y la

LUV exime de esta obligación, pero no prohíbe la determinación de la ordenación pormenorizada

en el Plan General. El proyecto de Plan General emplea de forma simultánea y alternativa dos

leyes urbanísticas diferentes, siempre en perjuicio del pequeño propietario.

No obstante, por si alguien duda de la pertinaz voluntad de establecer parcelas mínimas

grandes nos encontramos en la página 212 de la Memoria de Ordenación que el uso hotelero se

ubicará en parcelas de gran tamaño. Esto es, en conclusión, que solamente los grandes

propietarios se podrán beneficiar de este más que discutible mecanismo que favorece al uso

hotelero. En resumen, no se ha reducido la parcela mínima sino que se ha eludido su

determinación, por lo que no existe garantía de que se permita a cada propietario materializar su

aprovechamiento en una parcela independiente. Parafraseando aquella famosa frase del

Gatopardo, “es preciso que todo cambie para que todo continúe igual”.

La próxima semana continuaremos abordando los problemas que supone para cada uno

de los pequeños propietarios de este sector este proyecto de Plan General. Nos centraremos en

los propietario de viviendas en este sector y la influencia de la normativa de costas y del parque

Natural de la serra d´Irta.