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1 PRECIOS DEL SUELO EN EL DISTRITO 9, COCHABAMBA Proyecto: "Mejorando el acceso a la tierra urbana y los derechos a la propiedad de mujeres y familias excluidas en Bolivia" Consultor: Alberto Rivera Pizarro Marzo 31, 2012
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PRECIOS DEL SUELO EN EL DISTRITO 9, COCHABAMBA
Proyecto: "Mejorando el acceso a la tierra urbana y los
derechos a la propiedad de mujeres y familias excluidas en
Bolivia"
Consultor: Alberto Rivera Pizarro
Marzo 31, 2012
2
Contenido
Presentación
3
Antecedentes 4
Los precios del suelo en investigaciones anteriores 6
Los datos del RUAT (1980 – 2008) 8
Clasificados de Los Tiempos: La oferta de
terrenos en la prensa 2010 – 2012
14
Resumen de las tendencias encontradas
27
Conclusiones 30
Bibliografía 32
3
Presentación
Para responder la pregunta de investigación que motivó esta
consultoría ¿Cuánto cuesta vivir en el Distrito 9? se organizó este documento en cinco
secciones, la primera resume la información de investigaciones anteriores e incluye
conceptos teóricos importantes para interpretar mejor las tendencias presentadas en este
documento; la segunda sección resume datos históricos provistos por el RUAT desde 1980
las sobre ventas realizadas, el tamaño de los bienes inmuebles, los montos imponibles y los
valores que figuran en las minutas. Esta primera revisión no permitió acercarse a los
precios de mercado, pero si al conocimiento de una cantidad de terrenos y viviendas con
documentos legales que fueron transadas y registradas tanto en la Alcaldía como en el
RUAT.
La tercera sección contiene cuadros y gráficos elaborados sobre los avisos clasificados de
Los Tiempos de cada domingo desde enero del 2010 hasta marzo del 2012, esta
información técnicamente es considerada como la parte formal del mercado de suelos. La
base lograda contiene 43.000 avisos de oferta de casas para toda la ciudad y las provincias
y 10.000 avisos de oferta de terrenos, de ellos se aislaron los avisos que corresponden al D9
y sobre ellos se elaboraron cuadros y gráficos especiales. Esta sección incluye mapas y
cuadros obtenidos luego de visitas a los diferentes barrios del distrito, se fotografiaron los
letreros y las casas ofertadas y se tomaron puntos GPS con apoyo de mujeres de la
Plataforma organizada por Hábitat para la Humanidad. Luego de las llamadas a todos los
teléfonos de los letreros, se armaron cuadros de salida que sirvieron para comparar esta
información que técnicamente es considerada como la parte informal del mercado de
suelos.
La cuarta sección incluye conceptos derivados de la teoría clásica de la renta del suelo y
aplicados al ámbito urbano por especialistas del Lincoln Institute, la selección de algunos
de ellos permitió interpretar las tendencias encontradas en el mercado del suelo del D9 y en
anexo se presenta y la bibliografía utilizada y la quinta sección presenta las conclusiones
generales.
Este primer documento está en estrecha correspondencia con los 4 siguientes entregables
que tratan sobre los siguientes temas: a) los efectos de las políticas e instrumentos de
planeamiento en las condiciones de mercado de suelo; b) las implicancias en políticas
públicas; c) los aprendizajes logrados y d) un instrumento metodológico como una caja de
herramientas.
4
Antecedentes
El Distrito 9 geográficamente está formado por 4 sub
Distritos: La Maica; Azirumarca¸ Pucara y Valle Hermoso, en ellos se registran los
siguientes barrios, algunos de ellos llevan el mismo nombre de una OTB:
Buena Vista
12 de Octubre
Aguas Calientes
Alto Buena Vista A
Alto Buena Vista B
Alto Buena Vista Libertad
Alto San Isidro
Banco Bisa
Bolívar Encañada
Candelaria
Candelaria Florida
Ch'aquimayu
Copacabana
Domingo Savio
El Carmen
Illimani
Itocta
Lomas del Sur
1° de Mayo Popular Mejillones
Azirumarca Molle Molle
Caico Pucara Grande 1° de Mayo
Caico Alto San Antonio Buena Vista Arrumani
Chaquimayu San Isidro Codever
Cuturipa San José Tamborada Ferroviario
Higuerani San Marcos Guayo
Lazo Rancho San Salvador K´ara K´ara
Alba Rancho Monte Canto Tajra La Cabaña
Maica Arriba Pucarita Chica Tamborada "A" Miraflores Ecológico
Maica Central San José Tamborada "C" San Jorge
Maica Chica Santo Domingo Urb. Las Américas San José de la Banda
Maica Kenamari Sivingani Villa América San Miguel Pampas
Maica Norte Tamborada "B" Villa Calama San Simón
Maica Sud Zofraco Villa Israel Villa Serrano
La Maica Azirumarca Pucara Valle Hermoso
La Maica es un territorio que está al oeste del Aeropuerto Jorge Wilsterman, es el más
pequeño de los sub Distritos y tiene 7 barrios hasta la serranía de Kenamari. Azirumarca es
el sub Distrito más grande, pero sólo tiene 15 barrios, en tanto que Pucara que es
relativamente menor tiene 33 barrios probablemente porque cruza este territorio la Avenida
Panamericana que empalma con Santibáñez y es una de las puertas de entrada al Distrito, la
mayor parte de los asentamientos humanos están en Pucara. Valle Hermoso es un territorio
al este del Distrito 9 y además de los barrios más antiguos de la ciudad, contiene perímetros
5
de degradación ambiental
por la presencia del botadero de K´ara K´ara y la ubicación
de los terrenos de la UMSS. Las diferencias de tamaño
pueden apreciarse en el siguiente mapa:
Mapa 1
Sub distritos del Distrito 9
Fuente: Diagnostico Ambiental y de Pobreza con Enfoque en Saneamiento Básico en Zonas Periurbanas del Distrito 9 del Municipio de Cochabamba, CEPLAG, sin fecha.
En algunas ciudades es común encontrar situaciones de alza de valores de los bienes
inmuebles por la presión y demanda de inmigrantes que desean vivir en zonas próximas a
las familias del mismo lugar de origen por razones de convivencia social y familiaridad,
protección ante las situaciones de violencia y menor distancia de las zonas comerciales
tradicionales, aunque tengan recursos económicos suficientes para vivir en otros distritos.
6
Primera sección
Los precios del suelo en investigaciones anteriores
El concepto de renta del suelo alude a los diferentes tipos de creación de riqueza o capital
que se generan por la utilización de la tierra ya en forma directa en la agricultura como en
la indirecta mediante la construcción sobre terrenos urbanos o sobre la venta de bienes
inmuebles. La tierra permite a sus propietarios generar capital sin necesidad de trabajar o
utilizar préstamos bancarios.
Esta noción de capitalización de la renta del suelo nos conduce directamente a los precios
que adquiere un bien natural, que no ha sido producido por el ser humano y que sin
embargo adquiere un valor de mercado, un precio variable de acuerdo a múltiples
determinaciones. La tierra agrícola o el suelo urbano es un bien que permite a los
propietarios generar riqueza a partir de sus características físicas y sociales.
A diferencia de otros bienes producidos por el hombre que pierden valor en cuanto son
consumidos, como el pan, las manzanas o los automóviles, la tierra mientras más se
consume, genera más valor de mercado, esta propiedad la convierte en un objeto único e
irremplazable.
Para comprender mejor este fenómeno inmobiliario es preciso utilizar algunos conceptos,
los más pertinentes de toda la teoría actual de la Renta del Suelo. Uno de ellos ayuda a
comprender la relación entre precios de mercado y un tipo de renta del suelo:
[…] La renta del suelo, o su forma capitalizada en precio, se presenta en
diversas modalidades. La modalidad de renta diferencial es una de las más
reconocidas por los economistas y la definen por la diferencia de los costos de
producción y de transporte que, por ejemplo, los terrenos agrícolas requieren
para producir un mismo producto; en este caso depende de las diferencias de
fertilidad de cada terreno y de su ubicación respecto de los mercados de
consumo. Una variante de la renta diferencial es la que depende de la intensidad
de capital invertido que incrementa la productividad del terreno y genera una
sobre-ganancia aun mayor; esta también puede ser convertida en renta por el
propietario del suelo (Morales 2005:4).
Acá se presentan 2 conceptos, el primero es la renta como precio logrado por la venta de
un bien inmueble, entonces para conocer las condiciones de la renta del suelo en el D9 se
deben presentar los precios por barrios, de preferencia en una perspectiva histórica. Los
niveles de precios ofertados por los propietarios dependen de la gran demanda existente de
terrenos y de casas. Esta demanda provoca niveles de precios especulativos que en teoría
se conocen como “sobre ganancia”, esta se entiende así:
7
[…] La sobre-ganancia se
transforma en lo que en economía se conoce como
renta del suelo. Las principales escuelas de
Economía reconocen que el propietario exige para sí una renta al usuario del
suelo sin agregar un valor equivalente a la economía. Por ello las operaciones de
compraventa del suelo son considerados sólo como transferencias y no como
incremento del producto bruto en la contabilidad económica de un país (Morales
2005:3).
Una investigación realizada por A. Rivera el 2005 mostró las tendencias de los precios en
toda la ciudad y las provincias cercanas de esta manera:
Gráfica 1
Cantidad de avisos de oferta de terrenos 2000 - 2005
0
50
100
150
200
250
300
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Qui
llaco
llo
Saca
ba
Tiqu
ipay
a
Vint
o
Sipe
Sip
e
Chap
are
2000 2001 2003 2004 2005
Fuente: Rivera Alberto 2006
La columna de la izquierda presenta la cantidad de avisos clasificados los días domingo de
cada mes y cada año, las tendencias por año muestran comportamientos similares, las
ofertas eran mayores en los distritos del norte de la ciudad y de las provincias cercanas.
[…] El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la
economía y, por lo tanto, su precio está sujeto a la evolución general de la
economía y su expresión espacial. Esto resulta aún más claro si se considera que
en ámbito urbano la demanda de suelo es de una demanda derivada y por lo
tanto, sujeta a las condiciones que afectan a las actividades que lo requieren. Por
esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto al mercado
de suelos tanto el modelo económico que se aplique, como los factores históricos-
espaciales expresados en la herencia de una estructura física funcional,
económica y social de la ciudad. (Pablo Trivelli O. Octubre 2006).
8
La gráfica anterior muestra
que la oferta de terrenos era mayor en los distritos del norte
de la ciudad y en las provincias cercanas. La venta de tierras
agrícolas genera capitales que se por lo general, invierten en bienes inmuebles en la
ciudad. Gráfica 2
Precios de terrenos 2000 - 2005
Fuente: Rivera Alberto 2006
Como se observa, en los distritos del sur de la ciudad, los precios por m2 eran inferiores a
$us. 50 en comparación con los distritos centrales 10 – 11 y 12 en que los precios
alcanzaban los 390 dólares. Los precios en el D9 eran los más bajos, similares a los D13 al
norte de la ciudad casi en el Parque Tunari; en el D14 al sur este y en Vinto.
[…] Tomando como referencia a los clásicos tanto como a los autores más
modernos es indudable que la accesibilidad a los lugares centrales pareciera jugar
un rol importante en la determinación de los valores de suelo. La existencia de
gradientes de valores de suelo desde un área central hacia la periferia urbana es
un hecho confirmado e indiscutido. Por otra parte, considerando el sinnúmero de
externalidades que se produce en las áreas urbanas, la noción de “centralidad”
pareciera tener, complementariamente a la accesibilidad, una mayor importancia
en la explicación de los altos valores de suelo en ciertos espacios de la ciudad. Esta
noción se refiere a las áreas o espacios sujetos a una gran confluencia de vías y
medios de transporte, así como la aglutinación de funciones de alta jerarquía en un
espacio reducido, lo que en definitiva se traduce en una gran confluencia de
personas. La existencia de estas aglomeraciones en lugares específicos del espacio
urbano parece ser tan crítica para la viabilidad de ciertas actividades, que la
competencia por incorporarse a estos espacios genera grandes diferencias de valor
en distancias relativamente pequeñas. (Pablo Trivelli O. 2006).
Otra investigación realizada el 2006 y publicada por el PIEB 1 señaló que: […] En el D 9
los precios oscilan entre 5 dólares o menos y 25 dólares/m2 o más….en algunas zonas del
distrito 9 es posible comprar un lote de aproximadamente 200 o 250 m2 de superficie, hace
1 Jobbé-Duval Margot, Rocha Torrez Fidel (2008), La otra cara de la ciudad jardín, PIEB UMSS.
9
5 años aproximadamente el
precio por m2 era de 3 dólares, ahora cuesta entre 15 y 20
dólares.
De acuerdo a otra investigación del 2007 los autores señalaron que: […] En el distrito 9 los
precios oscilan entre 5 dólares o menos y 25 dólares/m2 o más….en algunas zonas del
distrito 9 es posible comprar un lote de aproximadamente 200 o 250 m2 de superficie. En el
distrito 9 día a día se observan innovaciones o mejoras urbanas promovidas por la
Comuna, directamente por la población o por los loteadores intentando habilitar
permanentemente suelo. Como efecto de estas acciones que prescinden del Gobierno
Municipal, el suelo se valoriza permanentemente; según Isidoro Vallejo (dirigente en el
Distrito 9), hace 5 años aproximadamente [texto publicado el 2007] el precio por m2 era
de 3 dólares, ahora cuesta entre 15 y 20 dólares. 2 Estos autores resumieron la
información de precios de la siguiente manera:
1 dólar o menos en zonas de riesgo (UMSS)
$us. 2 a 6 en cerros sin seguridad jurídica
$us. 10 a 15 cerca de avenidas, planicies
$us. 20 y 60 zonas antiguas con posibilidad de regularización. (Achi &
Delgado 2007).
Las distintas modalidades de renta del suelo tienen que ver con los factores de valorización
de los bienes inmuebles, en teoría, la distancia desde el centro de las ciudades influye
notoriamente en los precios del suelo.
[…] Evans en 1973 propuso la relación entre costos de transporte, vivienda e
ingresos para pronosticar la localización de las familias y los diferentes grupos
de ingreso en la ciudad. Si la capacidad de pago de una familia se incrementa y
si la demanda de espacio no varía, entonces la familia podrá localizarse más
cerca del centro de la ciudad. El mismo patrón ocurre si la demanda es constante
y la familia valora más su tiempo libre, entonces se localizará más cerca del
centro y disminuirá su tiempo de transporte para incrementar su tiempo libre. Si
además, la capacidad de pago y la valoración del tiempo libre no varían, pero la
demanda de espacio se incrementa, entonces la familia se alejará del centro de la
ciudad, para obtener una vivienda relativamente más barata…. En una
simplificación, los grupos de altos ingresos tienen la opción de vivir cerca del
centro de la ciudad y así reducir los costos de transporte, pero incrementando el
costo de la vivienda; alternativamente estos grupos toman una vivienda más
barata en la periferia de la ciudad incrementando su costo y tiempo de
transporte. Esto pretende explicar la distribución de altos ingresos en la
periferia. (García 2005:5).
2 Achi Amonah Chritèle, Delgado Marcelo (2007), A la conquista de un lote: estrategias populares de acceso
a la tierra urbana, PIEB UMSS.
10
Por supuesto que estas
consideraciones teóricas no se aplican a todas las realidades
urbanas, en el caso de nuestras ciudades, la distancia no
influye en los precios, normalmente se sabía que mientras más lejos está una propiedad, su
precio es más bajo, sin embargo un lote en El Alto de La Paz cuesta tanto como en la zona
sur de esa ciudad. En Cochabamba por ejemplo, un terreno en Villa Tunari a 170 Km de la
ciudad cuesta lo mismo que los distritos del norte. En los datos presentados de los barrios
del D9 se observa que los terrenos y viviendas localizadas en los barrios más alejados
tienen mayor precio que otros localizados en las proximidades de las avenidas de ingreso.
Otro factor de valorización constituye la capacidad portante de la tierra que se conoce
como Renta primaria: hay terrenos próximos a las avenidas en los cuales se pueden
construir edificios, hay otros terrenos en laderas de las ciudades en los cuales es muy caro
llevar servicios básicos y no es posible construir más de 2 plantas.
[…] El papel que cumple la fertilidad en el campo lo desempeñaría en la ciudad
lo que podríamos llamar “constructibilidad” si por ella entendemos las
características geomorfológicos de los distintos lotes, que hacen que para
producir un inmueble con características similares, se deba incurrir en costos
diversos, es el caso de la capacidad portante de los terrenos, la pendiente, la
anegabilidad, etc. La localización decisiva para la formación de precios en la
ciudad, pero su importancia la adquiere como veremos, con respecto a las
actividades que se realizan sobre el espacio construido, ya producido, es decir
aparece en las rentas secundarias. (Jaramillo 2003).
No se encontraron importantes mercados de abastecimiento en el D9 que ayuden a generar
argumentos explicativos de los precios del suelo, por tanto no es posible utilizar los
conceptos de renta diferencial de comercio ni el concepto de renta de segregación social,
pero si el de Renta Diferencial de Vivienda:
[…] No todos los terrenos están en las mismas condiciones, unos están más
alejados que otros y eso implica que en los lotes más cercanos se puede
reproducir la fuerza de trabajo a menores costos de transporte, tiempos de
desplazamiento, etc. En este caso la competencia se establece entre los
consumidores de vivienda, todos querrán situarse en los lugares más
ventajosos…el propietario de los lotes privilegiados podrá utilizar esta
competencia para apropiarse de una renta. Los usuarios estarán dispuestos a
pagar sumas adicionales por las viviendas mejor situadas hasta el punto que
compense los costos en que incurrirían si estuviesen más alejadas. A esta la
llamamos Renta Diferencial de vivienda urbana. (Jaramillo 2003:2).
Entonces debe comprenderse que las condiciones de renta del suelo en el D9 solicitadas en
los TDR de esta consultoría, no se refieren a la construcción matemática del incremento de
precios, ya que se necesitarían datos precisos de cuánto costaban hace 10 años en los
mismos barrios y cuánto se valorizaron hasta el presente.
11
Segunda sección
Los datos del RUAT (1980 – 2008)
El Registro Único para la Administración Tributaria Municipal (RUAT) entre muchas de
sus competencias mantiene una base de datos que contiene todas las operaciones de venta
de bienes inmuebles en cada ciudad del país que están debidamente registrados en el
municipio. No existe manera de conocer la cantidad de operaciones comerciales de venta
que se realizan con bienes inmuebles que no cuentan con documentación legal, por tanto la
información del RUAT tiene un carácter indicativo. La base de datos registra la fecha de
venta, el número de inmueble, la base imponible, el monto que figura en la minuta, la
superficie del terreno, el tamaño de la construcción, el tipo de vía, los servicios que cuenta
y el sub distrito municipal. Lamentablemente los montos que figuran en las minutas de
venta son cifras arbitrarias que no tienen ninguna relación ni con el monto imponible, ni por
supuesto con el precio real de venta de los inmuebles, por tanto son datos poco confiables.
Una revisión de estos datos desde 1980 hasta el 2008 muestra los siguientes resultados: 3
Entre el año 1980 y el 2008 en el D 9 se vendieron 1.331 lotes con las siguientes
frecuencias: Cuadro 1
Cantidad de terrenos vendidos por año y por sub distrito del D 9
Año La
Maica
Aziru
marca
Pucara
Grande
Valle
Hermoso Año
La
Maica
Aziru
marca
Pucara
Grande
Valle
Hermoso
2008 31 8 72 79
1993 4 5 11 7
2007 47 17 119 113
1992 7 2 11 8
2006 33 15 118 64
1991 0 0 2 2
2005 44 65 159 42
1989 0 0 1 1
2004 46 7 83 13
1988 0 1 9 1
2003 22 6 69 9
1987 2 0 0 2
2002 4 0 12 3
1986 2 0 0 0
2001 1 1 7 1
1985 1 0 1 0
2000 1 3 26 5
1984 1 0 0 0
1998 1 1 14 4
1983 0 0 0 1
1997 3 4 15 6
1981 1 0 0 0
1996 0 3 8 6
1980 0 1 2 0
1994 1 1 6 2
Total 251 147 743 369
Fuente: RUAT 2008
En el siguiente gráfico se observa que se vendieron más terrenos en Pucara Grande y Valle
Hermoso que en La Maica y Azirumarca.
3 Estas fechas corresponden a la información que dispongo a momento de elaborar este primer avance de
trabajo. Hábitat está solicitando al RUAT los mismos datos desde el 2008 hasta el 2012.
12
Gráfico 4
Cantidad de terrenos vendidos por
sub distrito municipal
Fuente: RUAT 2008
Se examina a continuación el tamaño promedio de los terrenos vendidos y la relación de
valores entre el monto imponible y el monto que figura en la minuta:
Cuadro 2
Relación de promedios entre el tamaño vendido y los montos en bolivianos
Año Tamaño monto
imponible
Monto
minuta Año Tamaño
monto
imponible
Monto
minuta
2008 3,601 16,975 7,396
1993 3,081 6,266 2,269
2007 5,863 30,592 21,831
1992 4,372 226 3,535
2006 6,262 15,855 6,968
1991 4,559 2,975 1,247
2005 3,053 13,177 4,844
1990 0 0 0
2004 4,733 24,351 9,791
1989 4,126 5,900 1,300
2003 6,776 19,22 9,553
1988 8,386 29,915 2,909
2002 8,455 17,296 2,829
1987 3,284 11,888 10,286
2001 275 7,077 3,812
1986 3,525 14,577 400
2000 2,457 8,605 4,849
1985 7,3 16,422 1
1999 1,152 11,079 6,607
1984 386 2,32 1
1998 1,01 3,862 2,372
1983 1 3,6 1
1997 672 3,947 2,323
1982 0 0 0
1996 1,804 3,383 1,540
1981 400 2,221 250
1995 0 0 0
1980 8,8 5,194 1,001
1994 2,216 14,315 2,273
Fuente: RUAT 2008
En 1987 hasta el 2008 se observa una mayor relación entre los montos imponibles y los
señalados en las minutas en promedio, esto indica que los profesionales que elaboran las
minutas se acogen a la norma municipal tributaria y no tanto a las autoevaluaciones de los
interesados.
13
Gráfico 5
Promedios anuales del tamaño de terrenos en venta
Fuente: RUAT 2008
Cuadro 3
Cantidad de casas vendidas en el D9
Año La Maica Azirumarca
Pucara
Grande
Valle
Hermoso
2008 5 7 76 31
2007 8 13 87 29
2006 8 7 47 29
2005 7 41 404 25
2004 0 0 0 0
2003 2 0 13 3
2002 0 0 7 1
2001 1 0 2 0
2000 0 0 11 0
1999 0 4 6 0
1998 0 0 7 2
1997 2 0 17 0
1996 0 0 10 0
1994 0 0 3 0
1993 0 0 2 0
1992 2 0 3 2
1991 0 0 1 0
1990 0 0 1 5
1985 0 0 1 0
1981 0 0 0 0
1980 0 0 1 0
total 35 72 699 127
Fuente: RUAT 2008
En todo el período se habían vendido 933 casas con mayor frecuencia desde el año 2005
especialmente en Pucara como se distingue en la gráfica siguiente:
14
Gráfica 6
Cantidad de casas vendidas por sub distrito municipal
Fuente: RUAT 2008
Este gráfico y los cuadros del RUAT muestran dos cosas importantes, la primera que la
cantidad de ventas registradas en todos estos años es reducida porque existen políticas y
normativas de regularización de predios muy parciales que se aplicaron a contados
asentamientos beneficiados por el PMD de 1997, la Ley 2372 de regularización del derecho
propietario del 2002 y otras disposiciones del 2004.
La segunda cosa importante muestra la reducida cantidad de contribuyentes inmobiliarios
residentes en el 47% del territorio municipal de Cercado como resultado de la ausencia de
políticas definidas de catastro y planificación de las áreas pecuarias y urbanas del D9.
Cuadro 4
Relación de casos con precios menores o iguales al imponible
Tipo de transacción Casos Promedio de precio imponible (Bs) Desviación
estándar
Precio de minuta menor a imponible* 1,737 17,401,06 33615,7
Precio de minuta igual a imponible 652 30,946,73 221706,1
Todas las transacciones 2,389 21,097,91 119406,1
Fuente: RUAT 2008
De los 2.389 bienes inmuebles vendidos, el 73% tuvo una minuta con precios de venta
inferiores a los montos imponibles señalados por la Alcaldía, aspecto que afecta
negativamente a los niveles de recaudación de tributos anuales en ese distrito. […] El
precio promedio por metro cuadrado de terreno en el distrito 9 fluctúa bastante
anualmente. Como estos precios no están ajustados por inflación hay que tener cuidado en
comparar precios entre diferentes años, pero las comparaciones entre el mismo año si son
correctas. Los precios promedio para las observaciones en que el precio de minuta es
menor al imponible equivalen a la tercera parte de los precios por metro cuadrado en que
el precio de minuta es igual al imponible. (Navarro I. 2012).
15
Cuadro 5
Precio medio por mt2 en Bolivianos
Año
media mt2 en
Bs. Casos
Año
media
mt2 en
Bs. Casos
2008 11,53 188
1994 12,43 9
2007 11,61 296
1993 4,53 23
2006 11,84 153
1992 0,15 20
2005 24,88 280
1991 5,4 4
2004 35,78 118
1990 . 0
2003 42,49 83
1989 3,4 2
2002 8,23 16
1988 4,8 11
2001 10,8 26
1987 4,62 3
2000 11,47 24
1986 5,3 2
1999 21,97 22
1985 3 2
1998 8,72 11
1984 6 1
1997 7,38 26
1983 3,6 1
1996 10,43 14
1981 4 4
1995 6,84 19
1980 2,69 2
Total 17,81 1360
Fuente: RUAT 2008
Para examinar mejor estos datos se requiere transformar los montos a dólares dependiendo
de los tipos de cambio desde 1980, pero puede simplificarse el procedimiento observando
que desde el año 2000 el tipo de cambio por dólar está próximo a 7 Bs. Esto permite
apreciar que en las minutas figuraban montos inferiores a 2 dólares por cada metro
cuadrado vendido. Cuadro 6
Transacciones en que el precio de minuta fue menor al imponible
Año
Media mt2 en
Bs. Casos
1994 15,4 5
2008 7,17 100
1993 3,55 20
2007 6,02 151
1992 . 0
2006 7,69 91
1991 4,11 3
2005 20,86 203
1990 . 0
2004 5,99 58
1989 3,4 2
2003 4,93 24
1988 4,8 11
2002 6,88 12
1987 4 2
2001 8,5 15
1986 5,3 2
2000 6,87 11
1985 3 2
1999 11,27 11
1984 6 1
1998 8,63 9
1983 3,6 1
1997 7,18 21
1981 4 4
1996 7,56 10
1980 2,69 2
1995 7,06 15
Total 10,33 786
Fuente: RUAT 2008
En el 33% de las transacciones los montos que figuraron en las minutas fueron inferiores al
monto imponible.
16
Cuadro 7
Transacciones en que el precio de minuta fue igual al imponible
Año Media mt2 en Bs. Casos
1994 8,71 4
2008 16,48 88
1993 11,08 3
2007 17,44 145
1992 0,15 20
2006 17,94 62
1991 9,28 1
2005 35,47 77
1990 . 0
2004 64,57 60
1989 . 0
2003 57,76 59
1988 . 0
2002 12,28 4
1987 5,85 1
2001 13,93 11
1986 . 0
2000 15,37 13
1985 . 0
1999 32,66 11
1984 . 0
1998 9,13 2
1983 . 0
1997 8,2 5
1981 . 0
1996 17,6 4
1980 . 0
1995 6 4
Total 28,06 574
Fuente: RUAT 2008
En el 24% de los casos registrados por el RUAT, los montos de las minutas fueron iguales
al imponible y en el 43% restante los montos fueron inferiores al monto tributable, esto es
una muestra del fenómeno de la evasión de impuestos que afecta a este Distrito que no
cuenta con catastro del total de sus propiedades.
17
Tercera sección
Clasificados de Los Tiempos: La oferta de terrenos en la prensa 2010 – 2012
Se extrajeron los avisos clasificados del periódico Los Tiempos de cada día domingo desde
enero 2010 hasta marzo 2012, unas 56 operaciones por año con las que se conformó una
base de datos en EXCEL de 10. 200 datos de oferta de terrenos en toda la ciudad, de ellos
637 correspondían al D 9 (6.2%). De este total, eliminando avisos repetidos se encontraron
277 avisos válidos.
Cuadro 8
Cantidad de avisos en los sub distritos del D9
Zona Nº avisos Promedio
Azurimarca 1 0,36
Maica 38 13,72
Pucara 97 35,02
Valle Hermoso 141 50,90
Total general 277 100
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En estos 2 años y 3 meses, se encontró un solo aviso de venta en el sub distrito Azirumarca,
un 14% de los avisos fueron de la zona lechera de La Maica, el 35% de Pucara que incluye
las denominaciones Pucara Grande, Pucarita y Pucara Chica y el 51% de los avisos eran de
Valle Hermoso, al este del D9. La sumatoria de precios de estos avisos se observa en el
siguiente gráfico:
Cuadro 9
Sumatoria de precios de terrenos en venta en el D9
Zona en $us.
Azurimarca
Maica 519,460
Pucara 2,998,720
Valle Hermoso 2,266,492
Total general 5,784,672
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
Los 38 avisos de La Maica ofertaron un poco más de medio millón de dólares en tierras, los
97 avisos de Pucara ofertaron casi 3 millones y Pucara algo más de 2 millones, totalizando
casi 5 millones ochocientos mil dólares. Este es un indicador directo de la forma en que
opera la renta del suelo como componente económico que permite la creación de capital
sobre la tierra mediante los mercados inmobiliarios que asumen el comportamiento
especulativo cuando los valores monetarios ofertados no tienen relación con la calidad de
los suelos (fertilidad en el área rural y constructibilidad en las áreas urbanas) ni con la
dotación de servicios básicos (agua potable y alcantarillado) ni con la proximidad a
centralidades reconocidas como inversiones privadas que atraen otras actividades de
comercio y servicios o avenidas troncales cuyo flujo influye en los valores de mercado.
Dada la gran demanda de terrenos y de viviendas, los propietarios fijan los precios
arbitrariamente. Si los profesionales que hacen avalúos bancarios y para las empresas
18
inmobiliarias hiciera un
muestreo de los bienes que se ofertan tanto en la prensa
como mediante letreros en los barrios, con seguridad se
encontraría que técnicamente los avalúos no tienen ninguna relación con los precios de
mercado que son especulativos por la demanda existente.
El mapa 2 muestra que la mayor parte de los asentamientos humanos está en la zona de
Pucara. Mapa 2
Presencia de urbanizaciones en los Sub Distritos del D9
Fuente: HMC 2012
Este mapa muestra que las urbanizaciones no afectan todo el territorio del D9 con sus 4 sub
distritos, La Maica posee un sector urbanizado, Azirumarca tiene un importante sector
urbanizado en los límites con Pucara próximo a la Av. Panamericana.
Pucara sí está urbanizado desde los perímetros del puente Tamborada hasta las laderas del
sur, entre las urbanizaciones existen sembradíos de maíz forrajero para alimento de las aves
de granja. Valle Hermoso tiene un amplio sector urbanizado en las proximidades del
botadero de K´ara K´ara y sobre los terrenos de la Universidad de San Simón.
19
Mapa 3
Urbanizaciones en los perímetros del Puente Tamborada
Fuente: HMC 2012
Los precios de mercado de terrenos en promedio
En Azirumarca el precio promedio de todos los avisos clasificados fue de $us. 22 por mt2
la
cifra más baja en todo el D9 que no tiene relación con los precios señalados por las
investigaciones anteriores. Cuadro 10
Precios promedio de terrenos en dólares
Zonas Promedio x m2
Azurimarca 22
Maica 26
Pucara 60
Valle Hermoso 135
Total general 64
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En la zona lechera de La Maica el precio promedio está en 26 dólares, en Pucara, en la
parte central del D9 cada mt2
cuesta 60 dólares y en Valle Hermoso 135 dólares. Estos
montos son similares a los niveles de precios existentes en otros distritos de la ciudad. El
tamaño promedio de los terrenos se observa en el siguiente cuadro:
Cuadro 11
Tamaño promedio de terrenos en el D9
Zonas Tamaño medio en mts2
Azurimarca
Maica 1.152
Pucara 1.056
Valle Hermoso 816
20
Tamaño promedio 936
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12 En La Maica y Pucara se ofertaron superficies mayores a 1.000 mts2, en Valle Hermoso se
reduce el tamaño medio probablemente por su carácter más urbanizado.
La verificación de esta información considerada formal por registrase en la prensa fue
contrastada por información de campo obtenida mediante la visita a barrios y el recorrido
por todos los manzanos hasta encontrar avisos de venta en el exterior de las puertas de los
terrenos y viviendas en cada barrio. Estos avisos fueron fotografiados y se fijaron los
puntos GPS con apoyo equipos de la Plataforma de Mujeres del D9, este trabajo dio como
resultado lo siguiente: Cuadro 12
Precios en $us. de terrenos en Villa Israel en Pucara
tamaño agua pozo papeles precio mt2
900 turriles no si 99.000 110
590 turriles no si 25.000 42
350 turriles no falta 15.750 45
250 turriles no falta 7.800 31
Fuente: Hábitat 2012
En Villa Israel localizada en Pucara Grande, se encontraron ofertas de terrenos mayores a
500 mts2 y terrenos de 250 y 300 mts
2, algunos con papeles aparentemente regularizados y
otros incompletos. Los precios de terrenos muestran extremos, unos a $us. 110 dólares por
cada mt2 y el más bajo a $us. 31, montos que dan un promedio de $us. 71 muy próximo al
mencionado de $us. 60 como se presentó en los avisos de prensa.
Cuadro 13
Precios en $us. de terrenos en otros barrios de Pucara 4
Tamañ
o agua pozo papeles precio mt2
Tamaño agua pozo papeles precio mt2
4.800 turriles no si 240.000 50
300 turriles no si 10.500 35
3.000 turriles no si 105.000 35
400 turriles no si 10.000 25
2.437 turriles no 48.740 20
240 turriles no falta 9.500 40
1.900 turriles no si 38.000 20
300 turriles no si 9.000 30
480 turriles no si 35.000 73
300 turriles no si 8.500 28
1.000 turriles no si 30.000 30
300 turriles no falta 7.800 26
500 turriles no si 22.500 45
300 turriles no si 7.500 25
300 turriles no 18.000 60
300 turriles no si 6.900 23
214 turriles no falta 15.000 70
300 turriles no falta 6.000 20
300 turriles no falta 14.000 47
300 turriles no falta 6.000 20
580 turriles no falta 12.000 21
300 turriles no si 5.400 18
300 turriles no falta 11.000 37
300 turriles no si 5.100 17
225 turriles no falta 11.000 49
300 turriles no si 5.000 17
Fuente: Hábitat 2012
En los barrios El Palmar, San Silvestre y Sivingani correspondientes a Pucara, se ofertan
terrenos superiores a 1.000 mts2 entre 20 y 50 dólares por cada mt
2, los terrenos más
4 Los cuadros de esta sección están ordenandos de mayor a menor de acuerdo a los precios, no al tamaño de
los terrenos ni al precio por metro cuadrado.
21
pequeños de 300 mts2 tienen
precios entre 17 y 47 dólares por metro cuadrado, como se
observa, los ofertantes de lotes de precios más altos señalan
tener papeles en orden, pero sin servicios básicos.
En Azirumarca se encontraron pocos avisos en las paredes de lotes y casas:
Cuadro 14
Precios en $us. de terrenos en Azirumarca tamaño agua pozo papeles precio mt2
300 si si 19.500 65
300 turriles no si 18.000 60
Fuente: Hábitat 2012
La oferta de terrenos en barrios de este enorme sub Distrito tienen precios elevados por
metro cuadrado, similares a lo que ofertan en distritos de norte de la ciudad. Cuadro 15
Precios en $us. de terrenos en 1° de Mayo tamaño agua pozo papeles precio mt2
280 turriles si si 50.000 179
300 turriles no si 15.000 50
260 turriles no falta 13.000 50
243 turriles no si 9.720 40
292 depósito no si 9.500 33
290 turriles no falta 7.000 24
300 turriles no 3.500 12
350 turriles no si 3.500 10
Fuente: Hábitat 2012
En este barrio localizado en las laderas de Pucara Grande se ofertan terrenos menores a 350
mts2 pero con precios diversos, las variaciones de estos valores en el mismo barrio son muy
extremas considerando que no tienen servicios básicos.
La verificación en terreno de los avisos en letreros muestra que existe una mayor oferta de
casas que de lotes, esta tendencia es importante de señalar porque es similar a lo que ocurre
en los avisos clasificados, la base de datos desde enero del 2010 hasta marzo 2012 contiene
43.000 avisos de oferta de casas y algo más de 10.000 de terrenos, este desbalance es un
indicador importante de que la tierra ya es un bien escaso que está muy mal administrada
por el Gobierno Municipal.
22
23
La oferta de casas en la
prensa 2010 – 2012
En La Maica se extrajeron algunos avisos que tenían tanto el precio de las casas como el
tamaño de los terrenos en mts2.
Cuadro 16
Precio y tamaño promedio de casas en La Maica
Precio Tamaño x mt2
77,000 3,706 21
75,000 6,110 12
63,000 1,112 57
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En esta zona lechera las casas ofertadas estaban arriba de $us. 63.000 en superficies de
terrenos relativamente grandes, los precios por mt2
resultaron muy variables.
En Azirumarca los precios más bajos estaban en la serranía y dado que los terrenos son
pequeños, el costo por mt2 resulta elevado.
Cuadro 17
Precio y tamaño promedio de casas en Azirumarca
Precio Tamaño en
mts2 x mt2
95.000 900 106
52.000 1.185 44
45.000 309 146
40.000 250 160
22.000 150 147
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En Pucara los avisos completos fueron de Villa Israel, como se observa es uno de los pocos
lugares en el D9 donde existen precios cercanos a 30 mil dólares por una casa construida
sobre terrenos pequeños, existen casos extraños como la oferta de una casa por la que piden
95 mil dólares construida sobre 125 mts2, el costo por cada metro resulta similar a lo que
piden en los distritos del centro de la ciudad. Mapa 4
Urbanizaciones en San Miguel Pampas y Buena Vista
Fuente: HMC 2012
En la sección que sigue se presentan los precios en algunos barrios del sub distrito 31 de
Pucara, el primer cuadro corresponde a Villa Israel.
24
Cuadro 18
Precio y tamaño promedio de casas en Villa Israel
Precio
Tamaño en
mts2 x mt2
95.000 125 760
75.000 300 250
55.000 600 92
34.500 250 138
28.000 350 80
27.500 250 110
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En Villa Israel las viviendas se abastecen de agua potable en cisternas, tienen pozos
sépticos y no les falta electricidad, pero las condiciones de serranía dificultan los
desplazamientos de las familias. Cuadro 19
Precio y tamaño de casas en Villa Israel según letreros en paredes
tamaño agua pozo papeles precio mt2
280 si si si 28.000 100
250 si si si 26.000 104
250 turriles no falta 11.500 46
Fuente: Hábitat 2012
Los precios y tamaños de las casas ofertadas mediante avisos son similares a los que
aparecen en la prensa, los propietarios estiman que la construcción de sus viviendas tiene
un costo de alrededor de $us. 100 por metro cuadrado construido, cifra que es relativamente
baja de acuerdo a los costos actuales de construcción. En San José de la Tamborada el
panorama de precios es como sigue:
Cuadro 20
Precio y tamaño promedio de casas en San José
Precio tamaño x mt2
98.000 935 105
75.000 135 556
60.000 400 150
45.000 309 146
41.000 424 97
37.000 351 105
32.000 222 144
28.000 423 66
27.000 422 64
25.000 1.000 25 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
La proximidad al Puente Tamborada que es la puerta de ingreso al D9 por la Av.
Panamericana como centralidad importante en la zona muestra que la frecuencia modal5 en
5 En este documento se entenderá el concepto de “frecuencia modal” como “el” o “los valores” que tienen
una mayor frecuencia de aparición. Cuando en una columna de datos existen valores repetidos, se denomina
frecuencia multimodal. Su utilidad en la interpretación de los cuadros es mayor que la “media” que indica un
valor absoluto como resultado de la suma de los valores extremos y su división entre la cantidad de valores.
La frecuencia modal permite observar si las mayores frecuencias están más cerca de los valores altos,
medios o bajos.
25
la oferta de casas está en
frecuencias inferiores a 60 mil dólares y 25 mil en terrenos
de tamaño medio cercanos a 400 mts2, esta es una zona
comprendida en un perímetro próximo a las viviendas regularizadas por ARCO. En Pucara,
la situación de precios según la prensa es como sigue:
Cuadro 21
Precio y tamaño promedio de casas en Pucara
Precio tamaño x mt2
406.000 4,080 100
169.290 3.762 45
150.000 247 607
130.000 604 215
76.000 610 125
60.000 610 98
55.000 610 90
49.000 400 123
30.000 300 100
28.000 240 117
24.000 330 73
22.000 430 51 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
La mayor parte de los avisos en Pucara y Pucara Grande presentan precios entre 22 y 76
mil dólares sobre superficies mayores de terrenos en relación a los otros barrios.
Cuadro 22
Precio y tamaño de casas en barrios de Pucara según letreros
tamaño agua pozo papeles precio mt2
230 turriles no si 80.000 348
440 turriles no falta 48.000 109
turriles no si 35.000
251 turriles no si 22.000 88
392 turriles no falta 22.000 56
400 turriles no 20.000 50
580 turriles no falta 12.000 21
250 turriles no si 10.000 40
Fuente: Hábitat 2012
Los precios de las casas en estos barrios son similares a los ofertados por la prensa, los
tamaños de los lotes son variables, hecho que identifica a procesos de urbanización no
suficientemente planificados, los precios de las casas mayormente están por debajo de los
50 mil dólares. En Candelaria las casas están a precios más altos que en Pucara que está
atravesada por la Av. Panamericana, igual que en los casos anteriores, los precios más altos
están en superficies pequeñas, por ello se incrementa el valor en mt2.
Cuadro 23
Precio y tamaño promedio de casas en Candelaria
Precio tamaño x mt2
95.000 150 633
75.000 500 150
70.000 500 140
53.000 240 221
51.000 260 196
45.000 210 214
38.000 350 109
26
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11
y 12
En la ladera sur de este sub distrito está localizado un importante barrio denominado 1° de
Mayo Popular en el que residen conglomerados de familias de emigrantes del Altiplano y
27
de las provincias
cochabambinas. Los puntos GPS que se muestran en el mapa
ilustran la cantidad de avisos de venta de bienes
inmobiliarios.
Cuadro 24
Precio y tamaño de casas en barrios de 1° de Mayo Popular
tamaño agua pozo papeles precio mt2
400 si si 125.000 313
si si si 45.000
252 si si si 45.000 179
28.000
310 si no si 27.000 87
Fuente: Hábitat 2012
Como se observa, no hay variación entre los precios de la prensa y los tamaños de los lotes
que se señalan en los letreros de los barrios, éstos se tomaron como prueba de comparación
entre información de tipo formal e informal.
En barrios pequeños como Molle Molle los precios de las casas están muy elevados:
Cuadro 25
Precio y tamaño promedio de casas en Molle Molle
Precio tamaño x mt2
82.000 150 547
53.000 800 66
28.000 238 118 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
La casa más barata cuesta 28 mil dólares y los precios más altos están arriba de 50 mil
dólares. Cuadro 26
Precio y tamaño de casas en 1° de Mayo según letreros
tamaño agua pozo papeles precio mt2
310 si no si 50.000 161
250 turriles no falta 35.000 140
300 turriles no si 20.000 67
260 turriles falta 17.000 65
Fuente: Hábitat 2012
Comparando los precios entre los barrios de Molle Molle y 1° de Mayo se observa que los
tamaños de los lotes son relativamente pequeños, pero los precios por metro cuadrado son
muy elevados. En la Av. Panamericana se observa el siguiente panorama de precios de
mercado: Cuadro 27
Precio y tamaño promedio de casas próximas a la Av. Panamericana
Precio tamaño x mt2
295.000 400 738
238.000 400 595
230.000 396 581
180.000 636 283
155.000 480 323
115.000 400 288
110.000 348 316
95.000 600 158
90.000 204 441
28
88.000 265 332
80.000 610 131
58.000 540 107 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
29
La proximidad a esta
Avenida trae como consecuencia altos precios de las
viviendas, la frecuencia modal está cerca a los 100 mil
dólares por construcciones sobre terrenos menores a 600 mts2, decididamente, las
centralidades como mercados de abastecimiento, colegios y otros equipamientos
localizados sobre la Av. muestra un intenso flujo de vehículos a toda hora del día, estos
factores determinan los altos precios de las casas.
Por la cantidad de barrios existentes en Pucara se desagregó la información en 6 de los 33
barrios existentes como una muestra de los valores de mercado.
Para concluir parcialmente esta primera sección, es necesario retornar al Sub Distrito 32
que corresponde a una parte de Valle Hermoso.
Cuadro 28
Precio y tamaño promedio de casas en Valle Hermoso
Precio Tamaño en
mts2 x mt2
220.000 483 455
195.000 150 1
130.000 1.000 130
110.000 736 149
99.500 564 176
85.000 264 322
77.500 380 204
55.000 324 170
49.000 300 163
45.000 400 113
44.000 345 128
40.000 250 160
38.000 300 127
29.000 375 77
27.000 220 123
10.000 270 37
8.750 250 35
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
En Valle Hermoso la frecuencia modal está entre 55 mil dólares y 8.750 que es el precio
más bajo ofertado por una vivienda en este Distrito; el tamaño de los terrenos es inferior a
500 mts2 en la mayoría de los casos.
Resumen de las tendencias encontradas
¿Cuánto cuesta vivir en el D9? Esta pregunta compleja está referida a las posibilidades de
comprar terrenos y casas mediante los mercados de suelo formales e informales, para
responderá no se consideran oportunidades habitacionales como ambientes cedidos o
prestados, alquileres o anticréticos.
Se ofertaron más terrenos en Valle Hermoso, algo menos en Pucara que es la zona más
grande y sólo 17 en La Maica. Los precios por metro cuadrado en promedio son más altos
en Valle Hermoso ($us. 135) que en Pucara ($us. 60) y algo más elevados en la Maica ($us.
26) que en Azirumarca ($us. 22).
30
Los 171 avisos de oferta de terrenos en los 4 sub distritos
sumaron cinco millones setecientos mil dólares, los precios
promedio por cada metro cuadrado se observan en el siguiente cuadro:
Cuadro 29
Precio en $us. y tamaño promedio de terrenos en el D9
cantidad de avisos suma total Precio medio x mt2
Maica 17 451.165 26
Azirumarca 1 22
Pucara 72 2.998.720 60
Valle Hermoso 81 2.266.493 135
Total 171 5.716.378 61
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
Al comparar los precios por metro cuadrado con el salario mínimo nacional fijado en marzo
del 2012 en 815.30 bolivianos, que equivalen a 118 dólares, asumiendo que las familias
destinan alrededor del 12% de sus ingresos para pagar los costos de habitación,
figurativamente estarían destinando $us. 14.16 mensuales para adquirir un terreno. Esto
quiere decir que para comprar un lote de 300 mts2 a 22 dólares que costaría $us. 6.600 una
familia cuyo jefe de hogar es mujer, necesitaría tener trabajo permanente y ahorrar durante
466 meses, es decir 38 años para cubrir los 6.600 dólares de la compra.
No hay ninguna relación entre los precios de mercado en este Distrito con las personas que
ganan el salario básico. Probablemente la gran demanda de terrenos provenga de personas y
familias que ganan ingresos trabajando por cuenta propia y que mediante operaciones
comerciales podrían pagar el precio de ese terreno imaginario.
¿Dónde pueden vivir los pobres? está claro que no podrían comprar terrenos en este
distrito, para los pobres de hace una década era posible comprar un lote cuando costaba
menos de 5 dólares por metro cuadrado.
La situación comparativa sobre los precios de las casas es como sigue:
Cuadro 30
Precio en $us y tamaño promedio de casas en el D9
Zona Cantidad de
avisos Suma total media x mt2
Maica 13 433.000 30
Azirumarca 5 254.000 120
Pucara 54 4.917.790 223
Valle Hermoso 14 1.262.750 215
Total 86 6.867.540 147
Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12
31
Se presentaron menos
avisos de oferta de casas que de terrenos, probablemente
esto se deba a que en este distrito todavía las viviendas
tienen un mayor valor de uso que de cambio, los 86 avisos sumaron un total de casi siete
millones de dólares que se ofertaron en el período estudiado.
Los precios por mt2 construido están a 30 dólares en La Maica, 120 dólares en Azirumarca,
223 en Pucara y 215 en Valle Hermoso; en promedio se necesita pagar $us. 147 dólares por
cada metro cuadrado construido en el D9.
32
Cuarta sección
Conclusiones
¿Cuánto cuesta vivir en el D9? No existen ofertas de terrenos con precios inferiores
a $us. 20 por metro cuadrado ni viviendas inferiores a 8 mil dólares.
Los niveles de precios observados tanto en los registros de Los Tiempos como en
los letreros informales en los barrios no tienen ninguna relación con los valores
enunciados en las investigaciones anteriores.
Hasta el año 2005 se podían encontrar terrenos con precios inferiores a $us. 100 por
mt2, en 9 de los 14 distritos de Cercado, esto ya no es posible el 2012.
En toda la década (2000 – 2010) las investigaciones de valores del suelo en
ciudades como Santa Cruz y Cochabamba han observado una tendencia creciente de
los precios del suelo y de las viviendas, con excepción de los años 2005 y 2006 en
que todos los precios bajan bruscamente como un efecto del miedo a los resultados
de las elecciones presidenciales de ese período.
¿Cómo explicar el incremento sostenido de precios de mercado de los bienes
inmuebles? Los argumentos que intentan dar respuestas al fenómeno inmobiliario
de nuestras ciudades son similares tanto de expertos profesionales conocedores de la
problemática urbana como de agentes inmobiliarios que participan diariamente de
esos procesos.
Los entrevistados coincidieron en señalar que existen 2 tipos de factores que inciden
en el fenómeno inmobiliario, uno, interno a las ciudades bolivianas y especialmente
intenso en Cochabamba referido a la gran demanda de bienes inmuebles entre la
población de diversos sectores económicos y sociales. 6 Si existe una apreciable
demanda de terrenos y casas, el fenómeno inmediato es la fijación especulativa de
los precios de los bienes inmuebles, aspecto subjetivo sujeto al comportamiento
colectivo de los compradores. Los dueños fijan los precios arbitrariamente, sin
considerar factores tradicionalmente asociados como la distancia respecto al centro
de la ciudad, la proximidad de las Avenidas, de los mercados de abastecimiento y de
otras centralidades y equipamientos existentes.
Dada la gran demanda de bienes inmuebles, los precios ofertados tanto en los
clasificados de la prensa como en los letreros en los barrios son especulativos
porque no tienen relación con los factores tradicionalmente aceptados como
valorizadores de las propiedades, tales como la calidad de los suelos, o su grado de
constructibilidad, referido y comparado a la capacidad productiva de los suelos
agrícolas. Está claro que en el D9 ya no tienen importancia los criterios
tradicionales como “la distancia al centro”; “el tiempo de transporte”; “la
posibilidad constructiva” de los lotes para generar diferentes tipos de “renta del
suelo”.
La gran demanda de suelo y de viviendas obliga a una pregunta necesaria, pero muy
difícil de contestar ¿De dónde provienen los ingresos de los demandantes? Hace
años sólo los ricos podían comprar los bienes inmobiliarios que se les ocurra, hoy
6 En este punto es necesario diferenciar entre los conceptos de “necesidad” y “demanda”, seguramente
muchas familias necesitan un techo propio, pero sólo una parte de ellas tienen la capacidad financiera de
“demandar” y adquirir un terreno o vivienda.
33
los compradores
provienen de diversos sectores de clase social y
económica. Nadie tiene la legitimidad para preguntar
cómo obtuvieron los recursos financieros los demandantes.
Si la oferta por prensa o por letreros barriales tiene valores similares, es un efecto
directo de que existen compradores que no cuestionan esos valores ofertados y por
eso es muy sostenible la dinámica del mercado inmobiliario tanto privado como
mediante las empresas inmobiliarias que hacen negocios diariamente.
Los ingresos de las familias pueden provenir de 4 tipos de fuentes: 1) del Estado
boliviano y de sus asignaciones a gobernaciones y municipios; 2) de los agentes
económicos privados, empresarios, talleres informales, cooperativas, comerciantes y
transportistas y 3) del contrabando y de la comercialización en los mercados de
abasto; 4) de las remesas internacionales que están en bajada y 5) de la industria de
la cocaína que aporta un apreciable porcentaje de las divisas del país.
No se conoce con suficiencia la verdadera función de la economía informal en las
finanzas públicas, ni de sus volúmenes de funcionamiento, pero es reconocible su
aporte tanto en la generación de fuentes de empleo para quienes no tienen niveles
educativos formales.
La demanda de bienes inmuebles provoca situaciones de especulación. En términos
económicos, la especulación es el conjunto de prácticas comerciales tendientes a
modificar el precio de mercado de un bien o servicio con el único efecto de obtener
un rédito financiero de la operación. Un especulador no busca disfrutar del bien que
compra, sino beneficiarse de las fluctuaciones de su precio. Los propietarios fijan
los precios de sus bienes sin consideraciones éticas derivadas de los beneficios que
reciben al vender sus propiedades por las mejoras introducidas por los gobiernos
municipales, estas situaciones son conocidas teóricamente con el concepto de
“Plusvalía inmobiliaria”. La escala de precios vista en todas las zonas del D9 no
tiene ninguna relación con las condiciones técnicas constructivas y no parecen estar
en relación con avalúos realizados por profesionales.
Según los gerentes de empresas inmobiliarias entrevistados, el otro factor que incide
indirectamente en el fenómeno inmobiliario es externo al país, las comunidades de
naciones europeas y latinoamericanas están interesadas en “nivelar” los costos de
producción y de comercialización para evitar los efectos nocivos del traslado de
mercaderías sobrepasando las normas de las aduanas y de los límites territoriales.
Estas presiones internacionales se perciben en los costos de los hidrocarburos, en
los precios de los alimentos, de los insumos para la agricultura y la industria, de la
vestimenta y de prácticamente todos los bienes comercializados. Según los
entrevistados, sólo en Bolivia se puede adquirir un terreno con 10 mil dólares y una
vivienda con menos de 20 mil. Mientas que en cualquier ciudad del mundo los
precios de los bienes inmuebles son muy altos, por ello, crece la demanda y con ella
se producen los fenómenos especulativos.
El capital ofrecido por los Bancos privados en los últimos años influye fuertemente
en la demanda, las tasas de interés para compra de inmuebles bajaron hasta el 6%
anual y los plazos se alargaron entre 15 y 20 años. En contrapartida, son muy bajas
las utilidades que estos bancos ofrecen a los ahorristas, menos del 1.5% anual,
entonces, estos factores inducen a que la población de diversos niveles económicos
decida invertir en bienes inmuebles como forma de resguardo de su capital. Estos
34
comportamientos
colectivos generaron el fenómeno conocido en otros
países como “Burbuja inmobiliaria” que asegura la
inversión sostenible de recursos generados por los ciudadanos, ante la posibilidad de
que una mayor inflación genere situaciones de alto riesgo para los inversionistas.
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