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PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA CIUDAD DE SAN SALVADOR
QUÉ ES EL PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
El Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de la
Ciudad de San Salvador es el instrumento jurídico
técnico que contiene los criterios y disposiciones
regulatorias a cumplir por parte de los propietarios,
arrendatarios o poseedores y las autoridades
encargadas de la planificación y control del
desarrollo urbano. En el Plan se enmarcan las
políticas de desarrollo social, económico y
ambiental del municipio.
PLANIFICACIÓN URBANA EN EL MUNICIPIO DE SAN SALVADOR.
Primer Plan de San
Salvador 1954
1955
Ley de Planes Reguladores
Plan Vial Metropolitano
para San Salvador
1956
Ley de
Urbanismo y Construcción
1969
Metroplan 80
Metro Plan 20001990
1997
PLAMADURAMSSA
PLAMATRANS
1998
2001PNODT
PDTSubregión
Metropolitana2011
Planes Parciales
San Benito
Miramonte2002
2008San Francisco-Las
Mercedes
2003Microplan de Revitalización
Avenida Independencia
Microplan de Revitalización Urbana de la
Calle Arce
Plan Parcial Col.
Centroamerica2004
MicroplanMaquilishuat
2010
2014Plan Parcial
Escalón
Revisión de Planes Parciales
PLANIFICACIÓN ALCALDÍA SAN SALVADOR.
OBJETIVO
Establecer las reglas de transformación delterritorio; a través de los criterios y disposicionesurbanísticas, que permitan el racionalaprovechamiento del suelo, la orientación de lasinversiones públicas en infraestructura urbana, en ellogro de una ciudad compacta, eficiente,inteligente, y sostenible.
MARCO LEGAL
El Plan Municipal deOrdenamiento fue aprobadomediante Acuerdo Municipal5.3 el 18 de febrero de 2015, yes aplicable a través de laOrdenanza del Plan,
Publicada en el Diario OficialN° 68, Tomo N°407, el 17 deabril de 2015.
El contenido del Plan fue elaborado de acuerdo a los lineamientos de la “Ordenanza para
Iniciativa, Creación, Aprobación e Implementación de los Planes de Ordenamiento
Territorial en el Municipio de San Salvador”
El Plan Municipal fue elaborado tomando en
cuenta las disposiciones constitucionales y las
diferentes normativas en materia del
Ordenamiento Urbano, Ambientales, entre
otras.
Se sustenta principalmente en el Código
Municipal que establece en su Art. 4 que es
competencia de los municipios “la elaboración,
aprobación y ejecución de planes de desarrollo
local”. Asimismo establece como una de las
obligaciones del Concejo en su Art. 31.-
“Elaborar y controlar la ejecución del plan y
programas de desarrollo local”.
ESTRUCTURA METODOLÓGICA DEL PLAN MUNICIPAL DE ORDENAMIENTOCOMPONENTES
Presentación del Plan al Concejo Municipal
DIAGNÓSTICO PROSPECTIVAPROPUESTAS
INICIALESBANCO DE
PROYECTOS
•Análisis de documentos •Elaboración de fichas de campo•Elaboración de fichas de problemas.•Identificación de actores.•FODA
ESCENARIOS•Tendencial•Optimo•Intermedio IMAGEN OBJETIVO
• Propuestas guías ó ideas claves para desarrollar en el Plan.
•Zonificación•Banco de Proyectos de intervención urbana con apoyo de la municipalidad.
Etapa de Consulta Ciudadana (Ordenanza Para Iniciativa, Creación, Aprobación e implementación de los planes parciales)
1° SESIÓN: Presentación dediagnóstico
2° SESIÓN: Presentación dePropuestas y banco deproyectos.
3° SESIÓN: Retroalimentación y resultados finales.
Presentación de resultados de Consulta Ciudadanas al Concejo Municipal.
Presentación de resultados de Plan Municipal al Concejo Municipal.
Acuerdo de Aprobación por el Concejo Municipal.
Publicación de Plan y sus Ordenanza
Ratificación de Acuerdo Municipal.
DISPOSICIONES REGULATORIAS QUE CONTIENTE LA ORDENANZA DEL PLAN
MUNICIPAL
La Ordenanza del Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de San Salvador contiene disposiciones regulatorias referentes a:
• Límite Urbano
• Zonificación de Usos del Suelo
• Aprovechamiento del Suelo
LIMITE URBANO PLAMADUR AMSS
PLAMADUR –AMSSA 1,997
LIMITE URBANOEl límite urbano, tanto para la zona Nor poniente y sur del Municipio, se define tomando en cuenta las construcciones actuales, para crear una envolvente ya no por nivel de cota, sino a través de los límites de parcelas, el cual nos permite tener claridad hasta donde se define lo urbano de la Máxima Protección.
USO DE SUELO ACTUAL(EL CARMEN-SAN ISIDRO-SAN ANTONIO)
USO DE SUELO ACTUAL(LOMAS DE CANDELARIA- LOS PLANES)
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO
• Ordenar el suelo en función de las potencialidades ylimitaciones del ambiente construido y natural.
• Interacción armónica de los diferentes grupos sociales.
• Respeto de los usos predominantes de zonas particulares.
• Compatibilidad de usos
• promover la movilidad blanda
• La actividad económica en zonas estratégicas delmunicipio.
PLAN MUNICIPAL VRS METROPLAN 2000
• Zonificación flexible
• Zonificación más detallada
• Zonas de usos de suelo busca desarrollar potencialidades
• Propicia una ciudad compacta
• Poca Flexibilidad
• Macrozonificación
• Zonas exclusivas y excluyentes
• Aprovechamiento ineficiente del territorio urbano
PLANIFICACIÓN URBANA 1997
METROPLAN 2000
Usos actuales del suelo 2014.
VOLCAN DE SAN SALVADOR
ANTIGUO CUSCATLAN
SANTA TECLA
SAN MARCOS
SOYAPANGO
CUSCATANCINGO
MEJICANOS
PANCHIMALCO
CIUDAD DELGADO
CERRO SAN JACINTO
Fuente: Subgerencia de Urbanismo 2014
ZONIFICACIÓN USOS DE SUELO
ZONA CATEGORÍA SUBCATEGORÍA
ACTIVIDADES/ USOS DE SUELOPERMITIDOS ALTERNATIVOS PROHIBIDOS
HA
BIT
AC
ION
AL
1
Habitacional Habitacional Vivienda Unifamiliar
Apartamentos / Condominio
vertical
Vivienda en condominio
horizontal, condominio de uso
mixto*.
Co
mer
cio
y S
ervi
cio
s
Comercio de bienes al por
menor
Tiendas al por menor. Fruterías, panadería, librería, farmacia, floristería, zapatería, sala de venta de teléfonos móviles,
joyerías, venta de ropa y accesorios, Depósitos de bebidas y de gas, expendios, piñaterías.
Comercio de bienes al por
mayor
Venta de productos al por mayor, venta de cereales, granos básicos, distribuidoras al detalle y al por
mayor, empresas importadoras con almacenamiento de productos.
Mercados Mercados
Supermercados Supermercados, Mini súper.
Centro Comercial Centro Comercial
Local Comercial Local Comercial
Venta de artículos
comerciales e industriales
Venta de artículos eléctricos, sanitarios, equipo médico, repuestos automotrices, ferretería, materiales
de construcción, venta de vehículos, venta de maquinaria, venta de muebles, venta de armas.
Comercio de Barrio Lavandería, sastrería, Sala de belleza, Peluquería. Cerrajería, carpintería, carwash, distribuidora de gas, agencia de viajes, óptica, ciber café,
Fotocopiadora.
Servicio de reparación Taller de mecánica, Obra de banco, Electricidad, electrónica de computadoras, tapicería, reparación de
calzado
Servicio de comida Restaurantes, cafetines, salas de té, venta de comida típica, Comedores.
Gasolinera con o sin Tiendas
de Conveniencia
Gasolinera con/ sin tienda de conveniencia
Servicios Financieros Aseguradora de vehículos, cajas de ahorro y crédito, bancos, autobancos, Aseguradoras, cooperativas
Oficinas o Despachos de
Profesionales
Diseño publicitario, Diseño gráfico, Televisora, Radio, Escuela de Perro, Oficinas de abogados,
ingenieros, arquitectos, contabilidad.
Edificios de oficinas Empresas Corporativas con uso intensivo de estacionamiento, Call Center, Oficinas administrativas.
Servicios Funerarios Salas Funerarias y de cremación
Servicio de alojamiento Hostal, bed and breakfast Hospedaje, Motel, Hotel, Autohotel
Almacenamiento Bodegas y depósitos de bienes y productos, centro de acopio, central de abastos, bodega chatarrera,
importadora, tiangue.
Industrial Industria de Alimentos, Industria Textil/Cuero, Industria Maquila, Industria de Madera/Papel, Industria
Química, Industria Mineral no Metálica/Industria, Metálica/Maquinaria y Equipo.
Recreación y Entretenimiento Salas de té, clubes sociales y fiestas, Bares, discotecas, night club, cervecerías, Casinos, boleramas,
billares, juegos electrónicos, juegos de mesa, bingos.
Religión Iglesias Católicas, Otras Iglesias, Lugares de Culto, Seminarios, Conventos, Centros de Retiro.
Salud y Asistencia Social Unidad de Salud, Hospitales, Alcohólicos Anónimos, Centro de Formación Juvenil y familiar, Sala Cuna,
Clínicas, Laboratorios, Centros de Reunión, Gremiales, Orfanato, asilo, consultorio, ópticas.
Deporte Canchas deportivas, centros deportivos,
polideportivos.
Estadios, Gimnasios.
Institucional Estaciones de bombero, Reclusorios, Instalaciones del ejército, Tribunal, Juzgados, Puesto de policía,
ONG, Embajadas y Representaciones Oficiales, oficinas de gobierno.
Cultura Centro Cultural, Teatros, Auditorio, Museo, Centro de exposición, Galerías de arte, Centro de
convención, Biblioteca, Casa de la Cultura
Educación
Escuelas/ colegios: primaria, secundaria y media, Centros de capacitación, de idiomas, universidades,
guarderías.
Transporte Terminales Internacionales, interdepartamentales, urbanas, aeropuertos, helipuertos, hangares,
Estacionamientos públicos, privados de vehículos livianos.
* Condominio de Uso Mixto, solamente compatible con Usos Alternativos
APROVECHAMIENTO DEL SUELO
Porcentaje de ocupación: Parámetro que
determina el número de metros cuadrados
que puede tener una edificación en planta
respecto a la superficie de dicho terreno.
Edificabilidad: Por edificabilidad se
entiende la máxima cantidad de metros
cuadrados de techo edificables, que
asigna o permite el planeamiento
urbanístico, sobre un ámbito determinado.
se asigna a través de un coeficiente mejor
conocido como Índice de Edificabilidad, el
cual se aplica dividiendo la edificabilidad
de un ámbito entre su superficie de terreno.
ESCENARIO 1
Mt2
Terreno
Ocupación 70% Edificabilidad Mt2primer
nivel
utilizando 70%
ocupación
Mt2 del segundo nivel
al 7 nivel
Total mt2
Construcción
Total
niveles
2,500 1,750 MT2 6, 250 mt2 1,750mt2 750mt2 6,250 mt2 7
ESCENARIO 2Mt2
Terreno
Ocupación
70%
Edificabilida
d
Mt2primer
nivel
utilizando 70%
ocupación
Mt2 del segundo
nivel al 13 nivel
Total mt2
Construcción
Total
niveles
2,500 1,750 MT2 6,250 mt2 1,750mt2 375mt2 6,250mt2 13
La edificabilidad se contabiliza de la siguiente manera:
Se tiene:
A= área de Parcela.
IE= índice de edificabilidad.
A x IE = Metros cuadrados de construcción.
Zona : mixto 1
Uso de suelo: Oficina
IE: 2.5
Se incluirá en el cómputo de la edificabilidad (Metros cuadrados de construcción), solamente el
área útil en cada una de las plantas de la edificación, quedan excluidas las superficies construidas
siguientes:
•Las plantas de sótano o semisótano destinadas a estacionamientos, o instalaciones al servicio del
edificio tales como cuartos de calefacción, acondicionamiento de aire, maquinarias de
ascensores, cuarto de basura, contadores y otros similares.
• Los huecos de ascensores y escaleras.
• Las plantas bajas porticadas de uso público, sin cerramientos laterales.
• Los patios de parcela y los interiores no cubiertos.
• Los balcones o terrazas abiertas en su parte superior.
• Las pérgolas cubiertas en su parte superior no computarán como superficie construida siempre
que estén abiertos en todos sus lados y no superen el 10% de la superficie construida cerrada de la
vivienda o construcción.
Lo antes regulado no exime de cumplir con otras disposiciones establecidas en el Reglamento a la
Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y Municipios
Aledaños, particularmente lo concerniente a instalaciones hidráulicas y estacionamientos.
En el caso de las zonas verdes el Plan Municipal no establece regulaciones específicas, estas
forman parte del equipamiento urbano, y será aplicado el Reglamento a la Ley de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial del AMSS, donde se regulan en las obras de parcelación en el articulado
V.18 que el área verde en parcelación habitacional, deberá donar al Municipio un terreno
destinado a área verde equivalente al 10% de área útil.
CÓMPUTO DE LA EDIFICABILIDAD
• Contar con un instrumento de planificación urbana que responda a las
necesidades propias del municipio
• Mayor claridad para los propietarios de inmuebles en cuanto a las
regulaciones que los afectan
• Potenciar polos de desarrollo urbano
• Generar ingresos a la municipalidad
• Legalizar actividades que cumplan con las disposiciones del plan
• Ordenar y controlar el territorio
BENEFICIOS DE CONTAR CON UN PLAN MUNICIPAL
APLICACIÓN DE PLANES DE ORDENAMIENTO
El Plan Municipal y su Ordenanza son aplicados a las personas naturales y
jurídicas, públicas o privadas que realicen:
Trámites para el cambio de usos de suelo
Ejecución y control de todo tipo de proyecto de obras de construcción
Modificación de inmuebles.
Trámites de Licencias de funcionamiento.
APLICACIÓN DE PLANES DE ORDENAMIENTO
REGLAMENTO DEL PLAN PARCIAL DE LA ZONA PRIVADA DE
EL ESPINO
ZONIFICACIÓN PLAN
MUNICIPAL
ZONA
(Uso Prioritario)
TIPO
(Escala de Servicios)
Zona Habitacional Residencial D50 Habitacional 1
Zona de Comercio y
Servicios
Centro Urbano Usos de Suelo Mixto 1
Corredor Urbano/ Servicios Corredor de Usos
Mixto 1
Zona Verde Área Verde RecreativaEspacios Abiertos
Área Verde Ecológica
Para todas aquellas zonas que cuentan con Plan Parcial o Microplan, el otorgamiento de lospermisos será bajo los criterios establecidos en las Ordenanzas de cada Plan Parcial o
Microplan.
El Plan Parcial El Espino y su Reglamento, prevalece en su normativa y reglamentación
sobre el Plan Municipal en lo que corresponde a las normas de urbanización y para efectos dela integración al modelo territorial urbanístico del Municipio, se entenderá la siguientezonificación de usos de suelo.
EQUIVALENCIA EN LA ZONIFICACIÓN DE USOS DE SUELO ENTRE EL PLAN MUNICIPAL DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA CIUDAD DE SAN SALVADOR Y EL REGLAMENTO DEL PLAN
PARCIAL DE LA ZONA PRIVADA DE EL ESPINO.
PLANES PARCIALES VIGENTES
Además del Plan Municipal de Ordenamiento, existen otras zonas específicas
dentro del Municipio que cuentan con su propio plan de Ordenamiento los
cuales establecen sus propias regulaciones en materia urbanística y
prevalecen sobre el plan municipal, estos son:
Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona San Benito
Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Escalón
Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona San Francisco
Plan Parcial El Espino
Microplan de Revitalización Urbana de la Calle Arce
DEROGACIONES
• Ordenanza de Zonas de Protección y Conservación de los Recursos Naturales del
Departamento de San Salvador (aprobada mediante Decreto Municipal nº 14 en
sesión de Concejo Municipal de fecha 22 de Abril de 1998; y publicada en el
Diario Oficial nº 124 , tomo 340 del 6 de Julio de 1998)
• Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Miramonte (aprobado
mediante Acuerdo Municipal Nº 8.3, tomado en la sesión extraordinaria
celebrada el doce de diciembre de dos mil dos)
• Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para la Zona Centroamérica y sus
alrededores (aprobado mediante Acuerdo Municipal Nº 5, tomado en la sesión
extraordinaria celebrada el nueve de diciembre de dos mil cuatro)
• Microplan de Revitalización de la Avenida Independencia y sus Alrededores
(aprobado mediante Acuerdo Municipal Nº 6 tomado en la sesión extraordinaria
celebrada el nueve de diciembre de dos mil tres)
• Todas aquellas Ordenanzas, acuerdos o reglamentos así como todas aquellas
disposiciones cuyos preceptos estuvieren en contra de la aplicación de esta
Ordenanza.
USOS DEL SUELO NO CONFORMES (USNC).
Cualquier uso de suelo existente a la fecha de entrada en vigencia del Plan Municipal,
catalogados como prohibidos en la Matriz de Usos de Suelo, mantendrá su derecho de
permanencia, y deberá ser considerado como Uso de Suelo No Conforme.
La OPAMSS, está obligada a emitir la Calificación de Lugar, bajo el concepto de Uso de
Suelo No Conforme, condicionándolo a las siguientes disposiciones:
•Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, el uso de suelo
mantendrá su vigencia, con la obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa
de molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de
acuerdo a la legislación vigente en la materia. Con excepción a lo regulado en el art. 63
de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador
y de los Municipios aledaños.
•No podrán ampliarse o realizar nuevas construcciones en aquellos inmuebles
catalogados como Uso Suelo No Conforme, a menos que se modifique el uso del suelo
conforme a los usos permitidos o alternativos de la Matriz de Usos de Suelo de cada Plan
de Ordenamiento Territorial Municipal.
Para los usos de suelo No Conformes a la entrada en vigencia del presente Plan, la
Municipalidad emitirá las Licencias, Matrículas o Permisos respectivos en sentido
favorable, siempre y cuando no tenga denuncia ciudadana o un proceso legal iniciado.
La OPAMSS otorgará la Calificación de Lugar bajo el concepto de Usos de Suelo No
Conforme en los casos que sea requisito.
REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO
Los inmuebles que se encuentren ubicados entre varias zonas de usos de suelo debido a reunionesde inmuebles, entre otros; se determinará su uso tomando en cuenta los siguientes casos:
• Cuando la reunión de inmuebles afecte las zonas definidas como corredores, zona médica, y/oinstitucional, Ruta Turística, predominará la parcela con mayor área antes de la reunión deinmuebles para otorgar permisos.
•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona residencial, habitacional 1 o 2, mixta 1 estaspredominarán sobre el resto de zonas de uso de suelo para otorgar los permisos; exceptuando elcaso de la Zona de Máxima Protección.
•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona habitacional 1 o 2, residencial y mixta 1 ,predominará la zona habitacional 1 o 2 para otorgar los permisos, en caso de reunión de inmueblesque afecte una zona residencial y mixta 1, predominará la zona residencial.
•Cuando la reunión de inmuebles afecte una zona habitacional 1 y 2, predominará la zonahabitacional 2 para otorgar los permisos.
•Cuando la reunión de inmuebles sea entre una parcela afectada por un plan parcial o microplan yotra parcela de la planificación general, prevalecerá siempre la zonificación de los planes parciales omicroplanes.
•Cuando la reunión de inmueble se realice entre una zona de Vivienda Social con el resto de zonas deusos de suelo, predominará cualquiera de las zonas que reúnan inmueble con la zona de ViviendaSocial para otorgar permisos.
•En ningún caso las zonas mixto 2 o entretenimiento para adultos predominarán en una reunión deinmuebles que afecte cualquiera de las zonas de usos de suelo de la planificación general.
•En el caso de reunión de inmuebles entre la Zona de Máxima Protección con el resto de Zonas deusos de suelo, predominará la zona de Máxima Protección para otorgar permisos.
•Cuando la reunión de inmuebles afecte dos Planes Parciales o Microplanes, predominará el área dela parcela más grande antes de la reunión de inmuebles para otorgar permisos.
JERARQUÍA DE ZONAS DE USOS DE SUELO
Área Natural Protegida.Zonas de MáximaProtección.
Reglamentación Especial.
Espacios Abiertos.
Habitacional 2
Habitacional 1
Residencial.
Mixto1
InstitucionalCorredor de Usos
Mixtos 1Corredor de Usos
Mixtos 2Turística Cultural
Turística de Entretenimiento.
Corredor ArtesanalZona MédicaRuta turística.
Vivienda Social.
Industria.
Usos Mixtos 2.Entretenimiento para
adultos.
Art. 26.-REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO.
•Cuando la reunión de inmueblesafecte una zona habitacional 1 y 2,predominará la zona habitacional 2para otorgar los permisos.
Art. 26.-REUNIONES DE INMUEBLES EN VARIAS ZONAS DE USO DEL SUELO.
En el caso de reunión de inmueblesentre la Zona de Máxima Protección conel resto de Zonas de usos de suelo,predominará la zona de MáximaProtección para otorgar permisos.
GRACIAS